Bijlage 5 - Exploitatieplan afronding Habraken
Tekst van het document
Deze herziening kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval de eigenaren voor de herziening hun omgevingsvergunningaanvraag hadden ingediend. De daadwerkelijk te betalen exploitatiebijdrage bij de verlening van de omgevingsvergunning is af te leiden uit de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan.
4.2.
Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro)
Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het Exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het Exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste negentig procent van de in het Exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld. Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.
www.gloudemans.nl
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’
Blad 26.
DEEL C: REGELS 1.
BEGRIPPEN
Aanbestedingsprotocol
Het document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund.
Bestekken
De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming van deze objecten moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW.
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’, vervat in de toelichting, verbeelding en regels, met kenmerk NL.IMRO.0861.BP00190-0301.
Bouwen
Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.
Bouwplan
Een aangewezen bouwplan als gedefinieerd in artikel 6.2.1 Bro.
Bouwrijp maken
•
• • • • • • • •
• • • •
www.gloudemans.nl
In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien volgens de geldende wet- en regelgeving: het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels inclusief afvoeren en storten; het ontgraven, saneren, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanbrengen van wadi's en/of andere waterbergingsvoorzieningen inclusief eventueel noodzakelijke grondkerende constructies zoals beschoeiing en/of damwand; het aanleggen van bouwwegen en aansluiting op het omliggende wegennet; het aanleggen van groen en water; het aanleggen van bouwwegen, (tijdelijke) openbare verlichting en (tijdelijke) parkeerplaatsen; overige voorkomende werkzaamheden.
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’
Blad 27.
Bouwwerk
Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
Burgemeester en wethouders
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Veldhoven.
Exploitant
Degene die gronden binnen het Exploitatieplangebied in exploitatie brengt, door daar werken en werkzaamheden te verrichten, of voornemens is daar werken en werkzaamheden te verrichten.
Exploitatiebijdrage
De door een aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten van de grondexploitatie op grond van artikel 6.18 Wro en artikel 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contantewaardedatum, zijnde 1 januari 2024. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in paragraaf 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen parameter.
Exploitatiegebied
Het exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan.
Exploitatieplan
Het exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro.
Nutsvoorzieningen
In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien conform het Beeldkwaliteitsplan, bijlage 2 van deel C: • aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.
Omgevingsvergunning
De vergunning als bedoeld in artikel 2.1 eerste lid onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, welke aangevraagd dient te worden voor de realisatie van een Bouwplan.
Openbare ruimte
De gronden in en ten behoeve van het Exploitatiegebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen.
www.gloudemans.nl
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’
Blad 28.
Werken en werkzaamheden
Werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van Bouwrijp maken van het Exploitatieplangebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het Woonrijp maken van het Exploitatieplangebied.
Woonrijp maken
In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien: • Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; • Het aanleggen van inritten, trottoirs, voet- en rijwielpaden en (definitieve) parkeerplaatsen; • Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; • Het plaatsen van straatmeubilair, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte; • Het aanleggen van groenvoorzieningen; • Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; • En overige voorkomende werkzaamheden.
www.gloudemans.nl
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’
Blad 29.
2.
WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
2.1.
De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd in het ‘Beeldkwaliteitsplan Habraken 2025’, dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is toegevoegd.
2.2.
Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van maximaal milieucategorie 1) tot maaiveldhoogte.
2.3.
Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders.
2.4.
De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.
2.5.
De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken.
2.6.
De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.
2.7.
Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt.
2.8.
Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft.
2.9.
Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.
www.gloudemans.nl
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’
Blad 30.
2.10.
Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken.
2.11.
Voor Exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.
2.12.
Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2014/24/EU van het Europees Parlement en de raad van 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG, zoals gepubliceerd in PbEU 2014, L 94/65 d.d. 28 maart 2014. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd waarvan de relevante delen zijn opgenomen als bijlage 3 bij deel C van dit Exploitatieplan.
2.13.
Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient Exploitant de raming van de door deze Exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de Exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Veldhoven, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol.
2.14.
De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.
2.15.
Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.
2.16.
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de regels en verbodsbepalingen in dit artikel 2 voor geringe afwijkingen dan wel bagatelzaken van de regels en verbodsbepalingen indien dit naar het oordeel van Burgemeester en wethouders de goede werking van het Exploitatieplan niet in de weg staat en dit niet leidt tot een structurele herziening van het Exploitatieplan, een en ander zoals bedoeld in artikel 6.15 van de Wet ruimtelijke ordening.
www.gloudemans.nl
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’
Blad 31.
3.
LOCATIE-EISEN
3.1.
Koppelingen
3.1.1.
Met de uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de Omgevingsvergunning mag pas worden begonnen, nadat dit Bouwplan rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg, die voldoet aan de in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.
3.1.2. -
Een Omgevingsvergunning wordt pas verstrekt op het moment dat: het Bouwrijp maken van het Uitgeefbaar terrein, waarop de aanvraag Omgevingsvergunning betrekking heeft, is voltooid. het Bouwrijp maken van het Openbaar gebied ten behoeve van het Uitgeefbaar terrein waarop de aanvraag Omgevingsvergunning betrekking heeft, is voltooid.
-
3.1.3.
Een Omgevingsvergunning zal worden geweigerd indien en voor zover de ontsluiting niet is voltooid, zijnde de aanleg van een ontsluitingsweg naar en een aansluiting op de Oersebaan.
3.1.4.
Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde koppelingen in artikel 3.1.1 tot en met artikel 3.1.3, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.
3.1.5.
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.
3.1.6.
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van de regels en verbodsbepalingen in dit artikel 3.1 voor geringe afwijkingen dan wel bagatelzaken van de regels en verbodsbepalingen indien dit naar het oordeel van Burgemeester en wethouders de goede werking van het Exploitatieplan niet in de weg staat en dit niet leidt tot een structurele herziening van het Exploitatieplan, een en ander zoals bedoeld in artikel 6.15 van de Wet ruimtelijke ordening.
www.gloudemans.nl
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’
4.
Blad 32.
SLOTREGEL
Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’”. Deze regels in deel C kunnen worden aangehaald als: ‘Regels Exploitatieplan Afronding Habraken’.
www.gloudemans.nl
1313.663-EP2d2/tdu/rb/s
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
DEEL A
Legenda Exploitatiegrens Bestemmingsplangrens Afronding Habraken Eigendommen Uitgeefbaar Verkeer Groen
Grondgebruik Exploitatiegebied Bedrijventerrein Habraken - Veldhoven Gemeente Veldhoven
datum
getekend
projectnr.
pagina
formaat
schaal
20-09-2024
IB
P06731
-
A1
1:2500
O C
C N
T P E 751
1317
1700 1700 751
759
1700
B
1233 1430 1435 587
A
1232
1745 1750
1742 1612 1748
1746
871 619
1438
615 590
1751
592 620
1357
A
A
C
614
589
1741
618
1746
630
1676
D 846
1742
1741 849
1575 1675
A
1620
1571
1573
669 1011
1288
C N
T P E
Legenda
667 1571
Exploitatiegrens
Eigendommenkaart Bedrijventerrein Habraken - Veldhoven Gemeente Veldhoven
O C
A
Gemeente Veldhoven
B
Smolders
C
Devco
D
Schippers
datum
getekend
projectnr.
pagina
formaat
schaal
20-09-2024
BWi
P06731
-
A1
1:2500
DEEL B
HERTAXATIERAPPORT Inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ Veldhoven
Veenendaal, november 2024
K ENDES R ENTMEESTERS V EENENDAAL BV - WILTONSTRAAT 38 - POSTBUS 314 - 3900 AH V EENENDAAL T 0318 582150 - INFO @K ENDES. NL - F ACTUREN @K ENDES. NL - WWW.K ENDES . NL HANDELSREGISTER K VK 66632838 - NL856639096B01 OP ALLE DIENSTVERLENING IS VAN TOEPASSING DE REGELING VOOR RENTMEESTERS 2020 VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS WELKE OP VERZOEK WORDT TOEGEZONDEN .
Inhoud 1.
2.
3.
4.
5.
6.
Samenvatting en waardering .......................................................................................................................... 4 1.1 Samenvatting .......................................................................................................................................... 4 1.2 Objectinformatie ..................................................................................................................................... 4 1.3 Waardering.............................................................................................................................................. 4 Opdracht ............................................................................................................................................................. 5 2.1 Opdrachtgever ........................................................................................................................................ 5 2.2 Taxateurs ................................................................................................................................................. 5 2.3 Doel van de taxatie .................................................................................................................................
6 2.4 Taxatietype .............................................................................................................................................. 6 2.5 Te taxeren belang.................................................................................................................................... 6 2.6 Object ....................................................................................................................................................... 6 2.7 Taxatiebasis ............................................................................................................................................. 6 2.8 Opname ................................................................................................................................................... 6 2.9 Waardepeildatum en andere relevante data ...................................................................................... 7 2.10 Informatievoorziening ........................................................................................................................... 7 2.11 Instructies ................................................................................................................................................
8 2.12 Verklaring onafhankelijkheid ............................................................................................................... 8 2.13 Conformiteit ............................................................................................................................................ 8 2.14 Eerdere betrokkenheid .......................................................................................................................... 9 2.15 Aansprakelijkheid .................................................................................................................................. 9 2.16 Publicatie ................................................................................................................................................. 9 2.17 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................ 9 Algemene en bijzondere uitgangspunten .................................................................................................. 10 3.1 Algemene uitgangspunten .................................................................................................................. 10 3.2 Bijzondere uitgangspunten .................................................................................................................
11 Beschrijving ..................................................................................................................................................... 12 4.1 Object in beeld ...................................................................................................................................... 12 4.2 Kadastrale aanduiding ........................................................................................................................ 12 4.3 Ligging ................................................................................................................................................... 14 4.4 Bodem .................................................................................................................................................... 15 4.5 Beoogd gebruik ..................................................................................................................................... 16 4.6 Ontwerp bestemmingsplan Afronding Habraken ........................................................................... 16 4.7 Planologie voorafgaande aan de ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan ........................ 19 4.8 Omschrijving per rechthebbende .......................................................................................................
28 4.9 Overige privaatrechtelijke aspecten ................................................................................................... 41 Marktomstandigheden, SWOT analyse en HABU ................................................................................... 42 5.1 Marktomstandigheden ........................................................................................................................ 42 5.2 Courantheid .......................................................................................................................................... 59 5.3 SWOT analyse ....................................................................................................................................... 60 5.4 Highest and best use ............................................................................................................................ 60 Overwegingen ................................................................................................................................................. 62 6.1 Inleiding ................................................................................................................................................. 62 6.2 Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde .............................................................................. 62
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
2 van 86
7. 8.
6.3 Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde................................................................ 63 6.4 Waardering ongebouwde roerende zaken ....................................................................................... 66 6.5 Waardering bouwrijpe grond ............................................................................................................. 79 6.6 Waardering van gebouwde onroerende zaken ................................................................................ 80 6.7 Conclusies en overwegingen .............................................................................................................. 81 6.8 Waardering............................................................................................................................................ 82 6.9 Backtesting ............................................................................................................................................ 84 6.10 Onzekerheden ....................................................................................................................................... 84 Conceptrapportage .........................................................................................................................................
85 Datering en ondertekening ........................................................................................................................... 86
Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6:
Waardering inbrengwaarde eigendomsinformatie Kadaster titel van aankomst relevante bestemmingsplangegevens rapport Bodemloket en Omgevingsdienst Noord-Brabant fotoweergave
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
3 van 86
1.
Samenvatting en waardering
1.1
Samenvatting
Type taxatie: Datum opdracht: Waardepeildatum:
1.2
Objectinformatie
Adres: Postcode/plaats: Type object: Huidig gebruik:
1.3
Hertaxatie 18 oktober 2024 29 september 2024
Nabij Habraken 5507 PB Veldhoven Percelen grond, waarvan 1 bebouwd met een woonhuis, met als bestemming bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken) Cultuurgrond, o.a. grasland en maïsteelt en woning
Waardering
Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van het object bestaande uit diverse percelen met een gezamenlijke oppervlakte van 35.21.94 ha bepaald op:
€ 22.710.985,00 Zegge: tweeëntwintig miljoen zevenhonderdtien duizend negenhonderdvijfentachtig euro
Voor de waarde per kadastrale locatie wordt verwezen naar paragraaf 6.6. De bruto inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten luidt als volgt: De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt: Kosten voor het vrijmaken van rechten en lasten * Sloopkosten*
€ € €
22.710.985,00 666.016,-316.956,--
* Deze kostenposten zijn door taxateurs niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd, doch louter ontleent aan het exploitatieplan en voor juist gehouden.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
4 van 86
2.
Opdracht
2.1
Opdrachtgever
Naam opdrachtgever: Adres: Postcode: Plaats: Vertegenwoordiging opdrachtgever: Functie:
Gemeente Veldhoven Meiveld 1 5501 KA Veldhoven Mw. J. Cuijlits Planeconoom
De opdracht is uitgevoerd conform de offerte d.d. 13 september 2024 met opdrachtbevestiging d.d. 18 oktober 2024 en de werkzaamheden ten aanzien van de opdracht zijn gedurende het opstellen van onderhavig taxatierapport niet aangepast.
2.2
Taxateurs
Deze taxatie is verricht door de heer ing. R.Th. Homan, rentmeester NVR en registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT7806703514) in de kamers Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed, tevens geregistreerd onteigeningsdeskundige (Register DOBS) en mevrouw N.S.C.M. van der Meijs, registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT797698435) in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed. Genoemde taxateurs zijn verbonden aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en handelen als externe taxateurs voor en namens Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en verklaren te beschikken over de vereiste specifieke deskundigheid ten aanzien van specifieke lokale, regionale en (inter-) nationale (deel-) markt- en objectkennis en deze up-to-date te houden om onderhavige opdracht te kunnen verrichten. Het getaxeerde heeft voornamelijk de bestemming “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)”, waarvan in beoogd nieuw bestemmingsplan de nadere uitwerking plaatsvindt. Taxateurs zijn om die reden van mening, dat deze taxatie valt in de kamer Groot Zakelijk Vastgoed. De heer ing. R.Th. Homan is ingeschreven in de betreffende kamer. Mevrouw N.S.C.M. van der Meijs is niet ingeschreven in de kamer Groot Zakelijk Vastgoed.
Echter is zij op regelmatige basis als taxateur betrokken bij het waarderen van ontwikkellocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen en acht zij over voldoende kennis en kunde te beschikken om deze waardering naar behoren uit te kunnen voeren. Aangezien deze taxatie door twee taxateurs is verricht, is het vierogen principe voldoende gewaarborgd en kan de plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur achterwege blijven.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
5 van 86
2.3
Doel van de taxatie
Opdrachtgever wenst geïnformeerd te worden over de inbrengwaarde als bedoeld in artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in verband met vaststelling van exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven. Omdat het onderhavige bestemmings- en exploitatieplan voor 1 januari 2024 in ontwerp ter inzage is gelegd, is conform het overgangsrecht de Wro en het Bro op deze taxatie van toepassing. Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context of voor doelen waarvoor dit niet bestemd is. Kendes Rentmeesters Veenendaal BV aanvaardt voor ander gebruik geen aansprakelijkheid.
2.4
Taxatietype
De taxatie betreft een hertaxatie.
2.5
Te taxeren belang
Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom.
2.6
Object
Het getaxeerde omvat percelen ruwe bouwgrond, natuur en een gebouwd object gelegen binnen het exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven.
2.7
Taxatiebasis
De taxatiebasis omvat de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 5 van de wet ruimtelijke ordening (wro) juncto artikel 6.2.3. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Omdat het onderhavige bestemmings- en exploitatieplan voor 1 januari 2024 in ontwerp ter inzage is gelegd is conform het overgangsrecht de Wro en het Bro op deze taxatie van toepassing. Op basis van het wettelijk kader waar binnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis het begrip ‘werkelijke waarde’.
2.8
Opname
De locatie is in het kader van de eerdere waardering bezocht op 6 september 2023. Alle percelen zijn destijds vanaf de openbare weg opgenomen. In het kader van deze hertaxatie achten taxateurs het niet noodzakelijk wederom een interne inspectie uit te voeren en gaan ervan uit dat er tussen de
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
6 van 86
opnamedatum van 6 september 2023 en de in dit rapport opgenomen waarde peildatum geen veranderingen hebben opgetreden welke de waarde hebben kunnen beïnvloeden. Ten aanzien van gebouwde onroerende zaken in het plangebied het volgende. Uit een recente uitspraak van de Raad van State (202200234/1/R1) van 8 februari 2023 is gebleken dat een gemeente zich voor wat betreft de raming van de inbrengwaarde niet zonder meer mag baseren op een taxatierapport waaraan een geveltaxatie ten grondslag ligt. Voor rechthebbende 2 geldt, dat ter zake van de eigendom sprake is van een gebouwde onroerende zaak. De adviseur van rechthebbende 2 heeft echter schriftelijk te kennen gegeven, het niet wenselijk te achten, dat taxateurs een opname ter plaatse uit zouden voeren. Volgens opgave van adviseur was het object recent door derden opgenomen in verband met opmaak van een schadeloosstelling. Adviseur van rechthebbende 2 verwijst voor de waardering naar de inhoud van de schadeloosstelling.
2.9
Waardepeildatum en andere relevante data
Datum opdracht
18 oktober 2024
Datum opname en inspectie
Deze uitwerking betreft een hertaxatie. Taxateurs achten het, als toegelicht in voorgaande paragraaf, niet noodzakelijk de locatie opnieuw te inspecteren.
Waardepeildatum
29 september 2024
Datum concept hertaxatierapport
21 oktober 2024
Datum hertaxatierapport
21 november 2024
Taxateurs gaan ervan uit, dat er tussen deze data geen veranderingen optreden welke de waarde kunnen beïnvloeden. De taxatie van de inbrengwaarde dient te worden verricht naar de marktomstandigheden op de datum welke het moment van opstellen van het exploitatieplan benadert. Omdat het niet mogelijk is om naar een toekomstige datum te taxeren is de taxatie verricht naar de datum van uitbrengen van het concepttaxatierapport, derhalve naar 29 september 2024.
2.10 Informatievoorziening Door opdrachtgever is de volgende informatie beschikbaar gesteld/overgelegd: Emailbericht d.d. 18 september 2024 met actualisatie van de documenten benodigd voor de uitwerking van dit rapport; Emailbericht d.d. 3 oktober 2024 met akkoord op het overzicht van de perceelsopgave. Van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover redelijkerwijs mogelijk hebben taxateurs de geleverde informatie getoetst op juistheid ervan.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
7 van 86
Mocht blijken dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is, dan wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt en wordt dit aan opdrachtgever voorgelegd. Door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig of onjuist is. Daarnaast hebben taxateurs de volgende informatie/bronnen geraadpleegd: www.kadaster.nl; www.ruimtelijkeplannen.nl; www.bodemloket.nl; en andere openbare bronnen.
2.11 Instructies Door de opdrachtgever zijn aan de taxateurs geen nadere instructies gegeven.
2.12 Verklaring onafhankelijkheid De taxateurs verklaren: ₋ dat zij onafhankelijk zijn ten opzichte van de opdrachtgever; ₋ dat zij met de opdrachtgever een vaste honorering zijn overeengekomen die in verhouding staat tot de omvang van het werk en niet afhankelijk is van de hoogte van de getaxeerde waarde; ₋ dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateurs, dan wel van Kendes Rentmeesters Veenendaal BV, inclusief de aan opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateurs dan wel Kendes Rentmeesters Veenendaal BV.
2.13 Conformiteit De onderhavige taxatie is verricht en gerapporteerd overeenkomstig: - NRVT- reglement Gedrags- en beroepsregels; - NRVT-reglement Definities; - NRVT-reglement Kamers; - NRVT-praktijkhandreiking Grootzakelijk vastgoed; - IVS-taxatiestandaarden; - RICS-taxatiestandaarden (Red Book Global, 31 januari 2022). De onderhavige rapportage betreft een taxatieopdracht conform voorgeschreven wettelijke en jurisprudentiële normen. In het reglement Definities van het NRVT is de wettelijke taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD), waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waarde begrip, de omvang van de onderzoek plicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt. Waar dat niet
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
8 van 86
zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd. De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen van professionaliteit, objectiviteit en onafhankelijkheid jegens opdrachtgever zoals neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.
2.14 Eerdere betrokkenheid De taxateurs hebben in september 2023 voor dezelfde opdrachtgever en voor het ontwerp van het exploitatieplan een inbrengwaarde taxatie uitgebracht. In onderhavig rapport zijn enkele wijzigingen ten aanzien van het exploitatieplan verwerkt. Tevens is vanwege een nieuwe waarde peildatum een actualisatie van het referentiekader doorgevoerd om tot een geactualiseerde waarde te komen. De taxateurs zijn niet op andere wijze betrokken (geweest) bij taxaties, grondverwerving, advisering (in welke hoedanigheid dan ook) van onderhavig object, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. De taxateurs noch Kendes zijn betrokken (geweest) bij taxaties, grondverwerving, advisering (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.
2.15 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden taxateurs evenals Kendes Rentmeesters Veenendaal BV geen aansprakelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Op onderhavig rapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar, ingaande per datum van ondertekening van het taxatierapport door taxateurs. Daarnaast is de aansprakelijkheid gelimiteerd tot een bedrag van maximaal twee miljoen euro.
2.16 Publicatie Uitsluitend publicatie van het definitieve taxatierapport met alle daarbij behorende bijlagen is toegestaan in het kader van het doel van dit rapport.
2.17 Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
9 van 86
3.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
3.1
Algemene uitgangspunten
Tenzij er hierna in het rapport van wordt afgeweken gelden de navolgende uitgangspunten. 3.1.1 Titelonderzoek In het kader van deze taxatie is kennis genomen van kadastrale uittreksels en de laatste akte van levering. Naar inschrijvingen en beslagen is geen onderzoek verricht. Evenmin is onderzoek verricht naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden (waaronder verjaring), enzovoorts. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat dergelijke rechten en aanspraken niet van invloed zijn op de waardering van het object.
3.1.2 Gebruik Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt, dat de objecten in eigen gebruik zijn bij de eigenaars.
3.1.3 Toestand van opstallen Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid.
3.1.4 Toestand van installaties en voorzieningen Indien het object opstalgebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstalgebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstalgebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.
3.1.5 Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
10 van 86
3.1.6 Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie geraadpleegd via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.
3.1.7 Publiekrechtelijke beperkingen In het kader van deze taxatie zijn kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn.
3.1.8 Gehanteerde valuta en omzetbelasting Alle bedragen die in dit rapport zijn genoemd zijn in euro’s (€) en exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.
3.2
Bijzondere uitgangspunten
Als bijzonder uitgangspunt voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat het bestemmingsplan en exploitatieplan ten behoeve waarvoor deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit bijzondere uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
11 van 86
4.
Beschrijving
4.1
Object in beeld
4.2
Kadastrale aanduiding
Het object omvat de volgende kadastrale percelen:
Gemeente
Sectie
Nummer
Kadastraal opp (m²)
Getaxeerd*
Veldhoven
H
587 ged.
1.20.50 ha
0.17.83 ha
Veldhoven
H
589 ged.
0.42.80 ha
0.39.02 ha
Veldhoven
H
590
0.54.70 ha
0.54.70 ha
Veldhoven
H
592
0.36.20 ha
0.35.41 ha
Veldhoven
H
614
0.56.20 ha
0.56.20 ha
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
12 van 86
Veldhoven
H
615
0.03.00 ha
0.03.00 ha
Veldhoven
H
618
0.50.40 ha
0.50.23 ha
Veldhoven
H
619
0.38.50 ha
0.38.50 ha
Veldhoven
H
620
4.19.00 ha
4.17.56 ha
Veldhoven
H
630
0.33.60 ha
0.33.50 ha
Veldhoven
H
667
0.20.95 ha
0.20.89 ha
Veldhoven
H
669
1.00.85 ha
1.00.85 ha
Veldhoven
H
751 ged.
5.31.75 ha
0.47.76 ha
Veldhoven
H
759 ged.
0.96.28 ha
0.46.10 ha
Veldhoven
H
849
0.36.00 ha
0.36.00 ha
Veldhoven
H
871 ged.
0.19.19 ha
0.03.26 ha
Veldhoven
H
1011
1.19.20 ha
1.19.20 ha
Veldhoven
H
1288 ged.
0.10.12 ha
0.01.58 ha
Veldhoven
H
1357 ged.
0.70.41 ha
0.38.28 ha
Veldhoven
H
1430 ged.
1.26.70 ha
0.05.57 ha
Veldhoven
H
1435
0.25.05 ha
0.25.05 ha
Veldhoven
H
1438
0.35.90 ha
0.35.88 ha
Veldhoven
H
1571
1.36.45 ha
1.36.43 ha
Veldhoven
H
1573 ged.
0.28.95 ha
0.25.63 ha
Veldhoven
H
1575 ged.
0.21.05 ha
0.04.82 ha
Veldhoven
H
1612 ged.
0.26.05 ha
0.04.02 ha
Veldhoven
H
1620 ged.
6.56.33 ha
6.21.53 ha
Veldhoven
H
1675 ged.
0.06.15 ha
0.06.11 ha
Veldhoven
H
1741 ged.
0.41.20 ha
0.27.62 ha
Veldhoven
H
1745
0.00.05 ha
0.00.05 ha
Veldhoven
H
1746 ged.
6.35.14 ha
4.26.14 ha
Veldhoven
H
1748 ged.
1.85.27 ha
0.20.35 ha
Veldhoven
H
1750
0.01.51 ha
0.01.48 ha
Veldhoven
H
1751 ged.
0.53.30 ha
0.26.74 ha
Veldhoven
H
1767 (vh 1700) ged.
4.05.26 ha
1.38.77 ha
Veldhoven
H
1769 (vh 1232) ged.
1.20.08 ha
1.18.53 ha
Veldhoven
H
1781 (vh 1742) ged.
8.26.72 ha
0.42.38 ha
Veldhoven
H
1233
0.22.75 ha
0.22.75 ha
Veldhoven
H
1796 (vh 1676)
6.21.05 ha
6.21.05 ha
Veldhoven
H
846
0.51.17 ha
0.51.17 ha
58.85.78 ha
35.21.94 ha
Totaal
*Conform opgave opdrachtgever, waarbij de perceeloppervlakte is aangepast op een omvang niet groter dan de kadastrale grootte.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
13 van 86
De eigendomsinformatie uit het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 24 september 2024) is opgenomen in bijlage 2 van dit rapport. De titels van aankomst zijn opgenomen in bijlage 3 van dit rapport. Bron: Kadaster.nl
4.3
Ligging
De getaxeerde onroerende zaken zijn gelegen binnen de gemeentegrens van Veldhoven, in het noordwestelijk gedeelte van het grondgebied van de gemeente. Het ligt circa één kilometer ten noorden van het dorp Oerle en vrijwel direct ten zuiden van Eindhoven Airport. Habraken is strategisch gelegen in de regio en ligt in de nabijheid van zowel de rijkswegen A2, de A67 als de A58.
De ligging van de locatie van het object is -bij benadering- aangeduid met de blauw gearceerde rechthoek Het object is als een -onregelmatige- U-vorm in het terrein gelegen, waarbij het binnenste gedeelte van de U reeds ontwikkeld en-grotendeels- uitgegeven is (en buiten het exploitatiegebied ligt). Het gebied ligt voorts binnen de contouren van de Oersebaan, Oude Kerkstraat, de Heikantsebaan en de Vooraard.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
14 van 86
Voor het overige zijn de belendingen als volgt: Eindhoven Airport en bedrijfsmatig gebruik aan de noordzijde; Een volkstuinencomplex, solarpark, crossbaan, agrarisch gebruik en op enige afstand woningbouw aan de oostzijde; De verspreid gelegen (woon-)bebouwing aan de Heikantsebaan en voorts buitengebied met voornamelijk agrarisch gebruik aan de zuidzijde; Scherpenering en (binnen de Rondweg) een servicestation en parkeerterrein en voorts agrarisch gebruik aan de westzijde.
4.4
Bodem
Hoewel in het kader van deze taxatie geen onderzoek is verricht naar de milieu hygiënische toestand van bodem en/of grondwater welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid, is wel op basis van openbare bronnen gekeken of er informatie over bodemonderzoek bekend is. Er is vanaf de website van Bodemloket een verwijzing naar de website van de Omgevingsdienst Middenen West-Brabant, de site waar omgevingsrapportages opgevraagd kunnen worden waarin de eventuele (bodem)verontreinigingen worden beschreven. In deze rapportage wordt de onderzoeklocatie HabrakenVeldhoven genoemd. Op 28-01-2022 is een verkennend onderzoek NEN 5740 uitgevoerd. Op 30-10-2023 is een partijkeuring conform protocol 1001 Habraken ong. te Veldhoven uitgevoerd door terra Milieu. Op 14-11-2023 is door Aeres Milieu een historisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij is perceel Veldhoven H 1233 als verdacht genoemd, vanwege langdurig gebruik en drupzones asbesthoudende dakbedekking. Vervolgactie Wbb:
Voldoende onderzocht.
Statusverontreiniging op basis van onderzoeken
Potentieel ernstig
Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. De informatie van beide bronnen is opgenomen in bijlage 5 van dit rapport. Bron: www.bodemloket.nl, geraadpleegd op 09-09-2024. Bron: Omgevingsdienst Midden- en Noord-Brabant, geraadpleegd op 09-09-2024.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
15 van 86
4.5
Beoogd gebruik
Het object omvat de beoogde te ontwikkelen bedrijventerreinlocatie ‘Afronding Habraken’. Het plangebied heeft een oppervlakte van totaal 35.21.94 hectare. Hiervan is 18.08.29 hectare uitgeefbaar. Qua uitgiftetempo is de gemeente voornemens de terreinen uit te geven in de periode van 01 juli 2024 tot 01 juli 2029.
4.6
Ontwerp bestemmingsplan Afronding Habraken
Plannaam
Afronding Habraken
Ontwerp datum
13-12-2023
Eigenaar
Gemeente Veldhoven
Planstatus
Nog niet vastgesteld
Geldende bestemming
De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
bedrijven;
b.
groothandels;
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
16 van 86
c.
ondergeschikte detailhandel in ter plaatse vervaardigde of bewerkte producten;
d. ondergeschikte internethandel in de vorm van internet bezorgdiensten zonder fysieke bezoekmogelijkheid, met uitzondering van flitsbezorgsupermarkten met darkstores; e.
nutsvoorzieningen, met inbegrip van collectieve energievoorzieningen;
f.
kantoren, uitsluitend als onzelfstandig onderdeel van een ter plaatse aanwezig bedrijf;
g.
het opwekken van elektriciteit door middel van zonnepanelen (op daken van gebouwen) of overige voorzieningen ten behoeve van opslag of uitwisseling van energie, waaronder voorzieningen ten behoeve van tijdelijke opslag en uitwisseling van elektriciteit;
h. groenvoorzieningen; i.
verkeersvoorzieningen;
j.
parkeervoorzieningen, met inachtneming van artikel 14.1;
k.
geluidwerende voorzieningen;
l.
water, alsmede waterhuishoudkundige voorzieningen;
een en ander met de bijbehorende voorzieningen en overeenkomstig de in artikel 3.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen;
b.
evenementen;
c.
nutsvoorzieningen;
met de daarbij behorende voorzieningen, zoals: d. fiets- en/of voetpaden; e.
pleinen en overige verblijfsgebieden;
f.
in- en uitritten uitsluitend voor zover deze
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
17 van 86
noodzakelijk zijn voor het bereiken van de (aangrenzende) percelen; g.
(openbaar toegankelijke) sportvoorzieningen, speelvoorzieningen en hierbij passende, openbare verblijfsvoorzieningen;
h. kunstwerken; i.
kunstobjecten;
j.
water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
k.
geluidwerende voorzieningen;
l.
hondenuitlaatvoorzieningen;
m. bushokjes, fietsenstallingen, straatmeubilair en dergelijke.
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
wegen, voet- en fietspaden;
b.
parkeervoorzieningen;
c.
voorzieningen voor openbaar vervoer;
d. geluidwerende voorzieningen; e.
groenvoorzieningen;
f.
nutsvoorzieningen;
g.
water, alsmede waterhuishoudkundige voorzieningen;
een en ander met de daarbij behorende voorzieningen. De voor ‘Waarde – Archeologie’ Voor de volledige omschrijving van regels wordt verwezen naar bijlage 4.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
18 van 86
4.7
4.7.1
Planologie voorafgaande aan de ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan
Habraken 2016
Plannaam
Habraken 2016
Vaststellingsdatum
14 juni 2016
Eigenaar
Gemeente Veldhoven
Planstatus
Onherroepelijk De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • bedrijven; • groothandels; • ondergeschikte detailhandel in ter plaatse vervaardigde of bewerkte producten; • internethandel in de vorm van internet bezorgdiensten zonder fysieke bezoekmogelijkheid;
Geldende bestemming
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
19 van 86
•
• •
•
• • • • • •
uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg', mede voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg; uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'risicovolle inrichting', mede voor een risicovolle inrichting; uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - detailhandel in vloeibare en gasvormige brandstoffen', mede voor detailhandel in vloeibare en gasvormige brandstoffen; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - bedrijfsverzamelgebouw', mede voor een bedrijfsverzamelgebouw; nutsvoorzieningen; kantoren, uitsluitend als onzelfstandig onderdeel van een ter plaatse aanwezig bedrijf; groenvoorzieningen; verkeers- en parkeervoorzieningen ten behoeve van een ter plaatse aanwezig bedrijf; geluidwerende voorzieningen; water, alsmede waterhuishoudkundige voorzieningen, een en ander met de bijbehorende voorzieningen en overeenkomstig de in artikel 3.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving.
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, voet- en fietspaden; b. parkeervoorzieningen; c. voorzieningen voor openbaar vervoer; d. geluidwerende voorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. nutsvoorzieningen; g. water, alsmede waterhuishoudkundige voorzieningen; een en ander met de daarbij behorende voorzieningen.
Herziening Plannaam
Habraken 2016, herziening Habraken 1212
Vaststellingsdatum
18 december 2018
Eigenaar
Gemeente Veldhoven
Planstatus
Onherroepelijk
Doel
Aanpassing op Habraken 2016 in verband met een gasvulstation en de daarbij behorende veiligheidszone. Dit
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
20 van 86
gasvulstation ligt buiten het plangebied “Afronding Habraken”. Voorbereidingsbesluit Plannaam
Hyperscale datacenters
Vaststellingsdatum
12 juli 2023
Instantie
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Planstatus
Vastgesteld
Toelichting
In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Voor de volledige omschrijving van regels wordt verwezen naar bijlage 4.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
21 van 86
4.7.2 Habraken 2006
Plannaam
Habraken
Vaststellingsdatum
14 februari 2006
Gemeente
Veldhoven
Planstatus
Zes weken na publicatie onherroepelijk in werking getreden. De gronden, die op de plankaart als “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)” zijn aangemerkt, zijn bestemd voor: - bedrijven; - groothandel; - verkeers- en parkeervoorzieningen; - groenvoorzieningen; - nutsvoorzieningen; - behoud van de archeologische waarden; - behoud en ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden; één en ander met de bijbehorende voorzieningen
Geldende bestemming
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
22 van 86
Toelichting
Het huidig gebruik beperkt zich tot grasland en maisteelt vooruitlopend op de verdere uitwerking van de Bedrijfsdoeleinden.
Herzieningen Plannaam
Bestemmingsplan Habraken herz. Art. 30 WRO
Vaststellingsdatum
25 juni 2007
Gemeente
Veldhoven
Planstatus
Onherroepelijk 4 januari 2008
Toelichting
In het westelijk deel van het plan, ten Zuiden van het tankstation wordt voor dit gedeelte de bestemming “Bedrijfsdoeleinden nader uit te werken” herzien naar nader “uitsluitend nader uit te werken groenvoorziening” ten gunste van de beeldkwaliteit van het bedrijventerrein en de inpassing van het terrein in de omgeving.
Plannaam
Bestemmingsplan Habraken Herziening 2007
Vaststellingsdatum
25 juni 2007
Gemeente
Veldhoven
Planstatus
Onherroepelijk 16 november 2007
Toelichting
Heeft betrekking op een gedeelte, dat buiten het plangebied “Afronding Habraken” valt.
Plannaam
Bestemmingplan Habraken Herziening 2 2007
Vaststellingsdatum
25 september 2007
Gemeente
Veldhoven
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
23 van 86
Planstatus
Onherroepelijk 25 januari 2008
Toelichting
Heeft betrekking op de bestemming “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)” en formuleert een aanpassing in de maximale bouwhoogte en de positionering ten opzichte van de stad- en landingsbaan van Eindhoven Airport.
Plannaam
Bestemmingsplan Habraken Wijziging I
Vaststellingsdatum
21 juni 2011
Gemeente
Veldhoven
Planstatus
Onherroepelijk 16 november 2011
Toelichting
Betreft een reparatie op Bestemmingsplan Habraken herz. Art. 30 WRO, waarbij de gronden, die op de plankaart zijn aangeduid met “uitsluitend nader uit te werken groenvoorziening” dienen uitsluitend te worden als groenvoorziening.
Voorbereidingsbesluit Plannaam
Hyperscale datacenters
Vaststellingsdatum
12 juli 2023
Instantie
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Planstatus
Vastgesteld
Toelichting
In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Voor de volledige omschrijving van regels wordt verwezen naar de bijlagen.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
24 van 86
4.7.3 Kernrandgebied
Plannaam
Kernrandgebied
Vaststellingsdatum
23 juli 2014
Eigenaar
Gemeente Veldhoven
Planstatus
Onherroepelijk De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor: het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurwetenschappelijke waarde en/of ecologische waarde; waterlopen, poelen en waterpartijen; flora- en faunavoorzieningen; voorzieningen ten behoeve van natuurspelen uitsluitend na verlening van omgevingsvergunning als opgenomen in 9.4.2. met daaraan ondergeschikt: agrarisch natuurbeheer; extensief recreatief medegebruik; educatief medegebruik; met de daarbij behorende: infrastructurele voorzieningen; informatievoorzieningen; voorzieningen van algemeen nut; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Geldende bestemming
De voor Agrarisch - Kernrand aangewezen gronden zijn
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
25 van 86
bestemd voor: a. een duurzame agrarische bedrijfsuitoefening; b. een grondgebonden agrarisch bedrijf, niet zijnde een paardenhouderij, is overal binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak toegestaan; c. ter plaatse van de aanduiding 'paardenhouderij', een paardenhouderij als nevenactiviteit; d. een intensieve veehouderij, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij'; e. een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; f. ter plaatse waar een bedrijfswoning is toegestaan voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep in hoofdgebouwen, met dien verstande dat het oppervlak ten behoeve van de beroepsmatige activiteiten, maximaal 75 m2 van het vloeroppervlak per woning bedraagt en uitgevoerd wordt door de bewoner; g. de bestaande hobbymatige opslag, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - hobbymatige opslag' h. ter plaatse van de aanduiding 'kleine landschapselementen', tevens kleine landschapselementen; i. ter plaatse van de aanduiding 'reconstructiewetzone extensiveringsgebied', een extensiveringsgebied; j. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorisch vlak', strekt de bestemming mede tot behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van het gebied; k.
ter plaatse van de aanduiding 'meanderzone' wordt een A-watergang in stand gehouden. Meandering van deze A-watergang en natuurontwikkeling is hierbij toegestaan; l. ter plaatse van de aanduiding ´waterberging´ zijn de gronden bestemd ten behoeve van de waterberging, alsmede voor extensief agrarisch grondgebruik; m. kleinschalige natuurontwikkeling;
Gerechtelijke uitspraak Plannaam
Kernrandgebied
Vaststellingsdatum
23 juli 2014
Eigenaar
Gemeente Veldhoven
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
26 van 86
Planstatus
Vastgesteld, geheel onherroepelijk in werking
Toelichting
Deze gerechtelijke uitspraak heeft geen invloed op de bestemming van het getaxeerde object en daarmee evenmin op de waarde.
Voorbereidingsbesluit Plannaam
Hyperscale datacenters
Vaststellingsdatum
12 juli 2023
Instantie
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Planstatus
Vastgesteld
Toelichting
In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.
Voor de volledige omschrijving van regels wordt verwezen naar de bijlagen.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, geraadpleegd op d.d. 25 september 2023.
HERTAXATIE inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ te Veldhoven
27 van 86
4.8
Omschrijving per rechthebbende
Binnen het plangebied zijn 4 unieke eigenaren te onderscheiden. De in dit taxatierapport begrepen onroerende zaken zijn in de volgende paragrafen per eigenaar omschreven.
4.8.1 Rechthebbende 1
4.8.1.1 Kadastrale aanduiding Gemeente
Sectie Nummer
Akte nummer
Kadastraal opp
Getaxeerd*
Veldhoven
H
587 ged.
Hyp4 51906/165
1.20.50 ha
0.17.83 ha
Veldhoven
H
589 ged.
Hyp4 60991/2
0.42.80 ha
0.39.02 ha
Veldhoven
H
590
Hyp4 58316/167