Document · PDF

Bijlage 5 - Exploitatieplan afronding Habraken

Raad (besluitvormend) 25 maart 2025, gemeente VeldhovenBij agendapunt: Vaststellen 'Afronding Habraken'28.555 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

DEFINITIEF EXPLOITATIEPLAN ‘Afronding Habraken’ Behorend bij: bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ Kenmerk 1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Datum 20 december 2024

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 2.

Nederland mooier, beter en duurzamer maken, met oog voor economie, mens en natuur. Dat drijft ons. Met onze waardebepalingen en adviezen op maat geven we mede vorm aan een toekomstbestendig Nederland en helpen wij uw ambities waar te maken. Net even dat stapje verder denken en doen, om tot die Gloudemans-oplossing te komen die werkt. Simpel, eenvoudig en met beide benen op de grond. Hoe complex de opgave ook is. Gloudemans voor Het Land van Morgen

Veldhoven

Titel

Definitief Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’

Opdrachtgever

Gemeente Veldhoven

Kenmerk

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Deskundigen

ir. R.A.K.M. Bouten MRICS T. van Duren MSc

Status

Definitief

Datum

20 december 2024

Gloudemans

Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 3.

INHOUDSOPGAVE DEEL A: TOELICHTING ................................................................................................................................................................... 5 1.

INLEIDING ..................................................................................................................................................................... 5

EXPLOITATIEGEBIED ...................................................................................................................................................... 7

EIGENDOMSSITUATIE .................................................................................................................................................... 9

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ......................................................................................................... 10

EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN .......................................................................................................................... 11

1.1. 1.2. 1.3. 2.1. 2.2. 3.1. 4.1. 4.2. 4.3. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Aanleiding Exploitatieplan ...................................................................................................................... 5 Koppeling met bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ .................................................................... 5 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 6 Omschrijving van het Exploitatiegebied ............................................................................................... 7 Grondgebruik ........................................................................................................................................... 8 Te verwerven gronden ............................................................................................................................ 9 Bouwrijp maken ..................................................................................................................................... 10 Nutsvoorzieningen ................................................................................................................................ 10 Woonrijp maken.....................................................................................................................................

10 Fasering en koppelingen ....................................................................................................................... 11 Voorgenomen grondgebruik ................................................................................................................ 11 Werken en werkzaamheden ................................................................................................................ 12 Afwijken van de regels van het exploitatieplan ................................................................................. 12

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ........................................................................................................................................................ 13 1.

EXPLOITATIEOPZET...................................................................................................................................................... 13

WIJZE VAN TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN ...................................... 20

GEREALISEERDE KOSTEN EN OPBRENGSTEN .............................................................................................................. 24

HERZIENING EN AFREKENING EXPLOITATIEPLAN ........................................................................................................ 25

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

4.1. 4.2.

Aanduiding van het tijdvak ................................................................................................................... 13 Aanduiding van de fasering .................................................................................................................. 13 Raming van de inbrengwaarde van de gronden ............................................................................... 15 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie ......................................................... 16 Raming van de opbrengsten van de exploitatie ................................................................................ 18

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) ....................................................................... 25 Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) ....................................................................... 25

DEEL C: REGELS ......................................................................................................................................................................... 26 1.

BEGRIPPEN ................................................................................................................................................................. 26

WERKEN EN WERKZAAMHEDEN .................................................................................................................................. 29

LOCATIE-EISEN ........................................................................................................................................................... 31

SLOTREGEL ................................................................................................................................................................. 32

3.1.

Koppelingen ............................................................................................................................................ 31

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 4.

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING (DEEL A) 1. 2.

Kaart ‘Grondgebruik Exploitatiegebied’ (kenmerk: P06731, d.d. 20-9-2024) Kaart ‘Eigendommenkaart’ (kenmerk: P06731, d.d. 20-9-2024)

BIJLAGEN BIJ DE EXPLOITATIEOPZET (DEEL B) 1. 2. 3. 4.

Hertaxatierapport inbrengwaarde exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ (Veenendaal, oktober 2024) Exploitatieopzet (kenmerk: 1313.663-EP2d1x, d.d. 13-11-2024) Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan (vragenlijst, productenlijst, resultaat) (kenmerk: 1313.663-Pks2c1x, d.d. 23-11-2024) Grondprijzen gemeente Veldhoven 2024

BIJLAGEN BIJ DE REGELS (DEEL C) 1. 2. 3.

Kaart ‘Exploitatiegebied’, de datum (kenmerk: P06731, d.d. 20-9-2024) Beeldkwaliteitsplan Habraken 2025 (kenmerk: P06731, d.d. 19 december 2024) Inkoopbeleid gemeente Veldhoven (juli 2017)

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 5.

DEEL A: TOELICHTING 1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding Exploitatieplan

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’. Het Bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ maakt de realisatie van een gemengd bedrijventerrein planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het Bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ een exploitatieplan voor het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ vast te stellen.

1.2.

Koppeling met bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’

Het onderhavige Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ behoort bij het Bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ en biedt mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan. Het Bestemmingsplan maakt het juridisch-planologisch mogelijk het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ te ontwikkelen tot bedrijventerrein, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ en het onderhavige Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ kunnen particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen bij de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning. De percelen in het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’, die in eigendom zijn van de gemeente, worden door de gemeente bouwrijp gemaakt en als zodanig door de gemeente verkocht, waardoor het kostenverhaal middels de gronduitgifte is verzekerd.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

1.3.

Blad 6.

Leeswijzer

Het Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de Exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ verwerkt. In deel A Toelichting worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven. Hoofdstuk 4 geeft een omschrijving van de werken, werkzaamheden en voorzieningen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de zogenoemde locatie-eisen van dit Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’. In deel B Exploitatieopzet is de Exploitatieopzet van dit Exploitatieplan opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden van de gronden, van de andere kosten in verband met de exploitatie en van de opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en met welke fasering de exploitatie van de gronden in het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ zal plaatsvinden. Voorts is in hoofdstuk 2 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden in het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ opgenomen.

Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet. In hoofdstuk 4 komen ten slotte de wettelijke herziening en afrekening van het Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ aan de orde. In deel C Regels zijn in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatieeisen voor koppeling van werken, werkzaamheden en de verlening van een omgevingsvergunning. In hoofdstuk 0 is aangegeven hoe het Exploitatieplan wordt geciteerd.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 7.

EXPLOITATIEGEBIED

Een exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het exploitatiegebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. Dit hoofdstuk beschrijft het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatiegebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit het stedenbouwkundig plan, dat is opgesteld door BRO en voor het bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’. Het grondgebruik vormt het uitgangspunt voor de exploitatieopzet, die aan de orde komt in deel B.

2.1.

Omschrijving van het Exploitatiegebied

Het bestemmingsplan Habraken is in 2006 in werking getreden en kent enkele herzieningen. Sindsdien is in het gebied een deel van het bedrijventerrein ontwikkeld. In de tussentijd is er op een deel van het bestemmingsplangebied een tijdelijke stop op de ontwikkeling geweest, omdat de provincie destijds een overschot aan bedrijventerreinen verwachtte in Noord-Brabant. Deze verwachting is op dit moment niet meer aan de orde. In 2023 zijn nog enkele bestemmingsplannen in procedure gebracht die het plangebied Habraken verder invullen. Het resterende deel dat nog niet ontwikkeld is en het deel dat nog onder bestemmingsplan Habraken uit 2006 valt, wordt vervat in dit nieuwe bestemmingsplan genaamd bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’. Het Exploitatiegebied is niet gelijk aan de begrenzing van het bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’. Het Exploitatiegebied kenmerkt zich door de situering ten opzichte van het al gerealiseerde deel van het bedrijventerrein Habraken en de woonkern Veldhoven. De locatie sluit direct aan op het netwerk van de Oersebaan en is daarmee goed bereikbaar naar de aansluiting op de Meerhovendreef en de Heerbaan. Daarmee is de afstand tot de A2, het vliegveld, het intercitystation Eindhoven of het dorpscentrum kort en goed bereikbaar per fiets of met de vrachtauto of auto. Het Exploitatiegebied wijkt af van het bestemmingsplangebied.

De afwijking in begrenzing tussen Exploitatieplan en Bestemmingsplan is omdat voor de betreffende kadastrale (particuliere) grondeigendommen de huidige vigerende bestemming overeenkomt met de toekomstige bestemming. De betreffende (particuliere) grondeigendommen zijn niet noodzakelijk om te verwerven c.q. in het Exploitatieplangebied op te nemen om het Bestemmingsplan te kunnen realiseren. Op de als bijlage 1 bij deel C van dit Exploitatieplan gevoegde kaart ‘Exploitatiegebied’ zijn zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ weergegeven. Ter indicatie is in onderstaande afbeelding de globale begrenzing van zowel het bestemmingsplangebied (blauw) als het Exploitatiegebied (rood) weergegeven.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 8.

Luchtfoto met globale begrenzing bestemmingsplangebied (blauw) en Exploitatiegebied (rood) Bron: Google Maps, 2023

2.2.

Grondgebruik

Voor het grondgebruik in het Exploitatiegebied is door BRO een stedenbouwkundig plan opgesteld (zie bijlage 1Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. van deel A van dit Exploitatieplan). Uit het stedenbouwkundig plan kan het toekomstig grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: Uitgeefbaar gebied (bijv. bedrijventerrein); Openbaar gebied / Openbare ruimte (bijv. wegen en bijbehorende groenvoorzieningen). De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de Exploitatieopzet, als beschreven in deel B van dit Exploitatieplan. De oppervlakten van het ruimtegebruik in het stedenbouwkundig plan kunnen soms enigszins afwijken van in het kadaster opgenomen perceeloppervlakten. Voor de ramingen die in het Exploitatieplan worden opgenomen zijn echter altijd de kadastrale oppervlakten leidend.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 9.

EIGENDOMSSITUATIE

In het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ is nog een aantal gronden in eigendom van particuliere eigenaren. De gemeente beoogt deze gronden minnelijk te verwerven voor vaststelling van dit Exploitatieplan.

3.1.

Te verwerven gronden

De eigendomssituatie in het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ is weergegeven op de ‘Eigendommenkaart’, die als bijlage 2 van deel A van dit Exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat – verspreid in het Exploitatiegebied – in totaal 3 kadastrale percelen in eigendom zijn van 3 particulieren c.q. private partijen. De overige kadastrale percelen zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente beoogt de particuliere gronden vóór vaststelling van het Exploitatieplan minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren, teneinde de realisatie van het Bestemmingsplan te kunnen garanderen. De gemeente heeft met 1 partij een anterieure overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal voor het eigendom van deze partij verzekerd is. In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het Exploitatiegebied, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan moeten de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan en Exploitatieopzet, eveneens in acht worden genomen. Hiermee blijft het kwaliteitsniveau voor de realisatie van het Bestemmingsplan gewaarborgd.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 10.

OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

Als onderdeel van het Bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ moeten voor de realisatie van het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het Bouw- en Woonrijp maken van de Uitgeefbare gronden, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte.

4.1.

Bouwrijp maken

In het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; en overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen

In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van Nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

4.3.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Woonrijp maken

In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: -

het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; het plaatsen van straatmeubilair, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; het aanleggen van groenvoorzieningen; het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 11.

EISEN EN REGELS EXPLOITATIEPLAN

In een exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan Afronding Habraken. Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), 3. eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro), 4. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 5. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 6. regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden onderstaand nader toegelicht. De uitwerking van de regels onder de voornoemde punten 4 en 5 worden buiten beschouwing gelaten, omdat het Exploitatieplan een bedrijventerreinontwikkeling en geen woningontwikkeling betreft.

5.1.

Fasering en koppelingen

De exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in tijdsaspecten voor de uitvoering van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In hoofdstuk 3.1 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor fasering opgenomen.

5.2.

Voorgenomen grondgebruik

Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige openbare ruimte in het exploitatiegebied. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

5.3.

Blad 12.

Werken en werkzaamheden

Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het exploitatiegebied, waardoor in het gehele exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.4.

Afwijken van de regels van het exploitatieplan

Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende eisen en regels in hoofdstuk 2 en 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 13.

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

EXPLOITATIEOPZET

De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro (artikel 6.2.7) aan welke tot opbrengsten van de exploitatie worden gerekend. Onderstaand volgt een toelichting van de Exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen van dit Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’. In bijlage 1 tot en met bijlage 4 van deel B van dit Exploitatieplan is in detail de Exploitatieopzet opgenomen.

1.1.

Aanduiding van het tijdvak

De werkzaamheden in het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ - het bouwrijp maken van de gronden zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting tweede helft van 2024. Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt (de exploitatieperiode) bedraagt 8 jaar en loopt van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2030. Dit betekent dat de gemeentelijke exploitatie per 1 januari 2031 zal worden beëindigd en afgesloten.

1.2.

Aanduiding van de fasering

In de Exploitatieopzet is de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen voorzien in 6 jaar, te weten: 2024 tot en met 2029. De fasering van de geraamde planontwikkelingskosten zijn voorzien op t=0, zijnde 2024. De overige kosten zijn in het tijdvak van de Exploitatieopzet gefaseerd in afstemming met de uitgifte van gronden voor aangewezen Bouwplannen. In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de Exploitatieopzet procentueel opgenomen.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Fasering van de kosten en opbrengsten

Blad 14.

Boekwaarde

Kosten Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

14%

100% 100% 69% 100% 35%

Opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

16%

0% 100% 13%

46%

37%

27%

37%

35% 75%

65% 25%

25% 8%

75% 13%

13%

14%

23%

36%

25%

100%

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten Exploitatieopzet

Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt. De uitzonderingen zijn hierin de kosten voor het gemeentelijke apparaat, kosten voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht en opstellen ruimtelijke plannen. Deze kosten zijn geraamd via de ministeriele regeling plankosten exploitatieplan (de zogenaamde plankostenscan). In de plankostenscan wordt al rekening gehouden met de fasering en indexering van deze geraamde kosten. Daarom zijn de volledige kosten (na aftrek van de al gerealiseerde kosten in de kolom “boekwaarde”) in 2024 gefaseerd. In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. De uitzondering op deze tabel betreffen enkele jaren voor de parameters voor kostenstijging en rentekosten/-baten. Ten aanzien van de kostenstijging is deze in basis 2% per jaar. Echter, gezien de huidige marktontwikkelingen is in jaar 2024 4% kostenstijging gehanteerd. Vanaf het jaar 2025 wordt gerekend met 2% kostenstijging per jaar. Ten aanzien van de rente is in 2024 1,6% gehanteerd om aan te sluiten bij de rente voor gemeentelijke grondexploitaties.

Vanaf 2025 is deze parameter voor rentekosten en -baten op 2% per jaar verondersteld en geraamd. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie NCW datum Einddatum exploitatie Prijspeildatum Kostenstijging* Opbrengstenstijging Rente kosten* Rente baten* Rente contante waarde

1-1-2024 1-1-2024 1-1-2031 1-1-2024 4,0% 2024 2,0% vanaf 2024 per jaar 1,0% per jaar 1,6% 2024 2,0% vanaf 2024 per jaar 1,6% 2024 2,0% vanaf 2024 per jaar 2,0% per jaar

Tabel 2: parameters Exploitatieopzet

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

1.3.

Blad 15.

Raming van de inbrengwaarde van de gronden

Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. 2. 3. 4.

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Ad 1 en 2 Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, zijn per peildatum 29 september 2024 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. Op basis van deze taxatie is de waarde van de gronden geraamd op € 22,7 mln. De waarde van de opstal is hierin inbegrepen. De totale inbrengwaarden van de gronden en opstallen bedraagt derhalve circa € 22,7 mln. De taxatie inbrengwaarde is opgenomen in bijlage 1 van deel B van dit Exploitatieplan. Ad 3 In de Exploitatieopzet worden kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. De kosten, € 121.000, zijn conform raming van de gemeente Veldhoven opgenomen en hebben prijspeil 1 januari 2024. Ad 4 De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden geraamd op € 111.387 inclusief kostenstijging. De kosten voor sloop zijn conform raming van de gemeente Veldhoven opgenomen en hebben prijspeil 1 januari 2024. In tabel 3 zijn de bovenstaande kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Inbrengwaarde gronden

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen

Totaal inbrengwaarde gronden

Nominaal

Kostenstijging Totaal

€ 22.710.985 € € 121.000 € 110.000

€ € € €

€ 22.941.985 €

€ € € €

22.710.985 121.000 111.387

1.387 €

22.943.372

1.387

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden en sloopkosten

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

1.4.

Blad 16.

Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 januari 2024. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en die toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden: Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie Nominaal 6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

€ € € € € € € € € € € € € €

Kostenstijging Totaal

1.619.000 € 108.000 € 8.057.000 € - € 2.107.000 € - € 2.562.606 € 480.077 € - € 1.034.625 € 21.000 € - € - € 1.365.213

€ 17.354.521 €

€ € € € € € € € € € € € € €

1.619.000 108.000 8.266.857 2.130.134 2.562.606 480.077 1.034.625 22.403 1.365.213

234.394 €

17.588.916

209.857 23.134 1.403 -

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kosten voor de aanleg van voorzieningen in en buiten het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’, als opgenomen in tabel 4, zijn door de gemeente Veldhoven geraamd en als zodanig in de Exploitatieopzet opgenomen. De proportionaliteit van het deel dat toerekenbaar is aan het Exploitatiegebied ten opzichte van het gehele plangebied van de bedrijventerreinontwikkeling Habraken is naar rato van uitgeefbare bedrijfsgronden bepaald. Het deel dat hierdoor toerekenbaar is aan het Exploitatiegebied betreft 35%, zie tabel 5. Dit betekent dat investeringen en kosten die het Exploitatiegebied overstijgen en onderdeel zijn van de investeringen en kosten voor het gehele plangebied van bedrijventerrein Habraken voor 35% van de geraamde en gerealiseerde kosten worden toegerekend aan het Exploitatiegebied. Dit is van toepassing op de kostensoorten zoals bedoeld in artikel 6.2.3.d, 6.2.4.a, 6.2.4.c t/m 6.2.4.e Bro.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Plangebied Habraken Exploitatiegebied Afronding Habraken

Blad 17.

Uitgeefbare grond (m2) 514.053 180.829

Deel Afronding Habraken

35%

Tabel 5: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

Ad 6.2.4.a kosten onderzoeken Deze post omvat de raming voor de ten behoeve van het Bestemmingsplan benodigde onderzoeken en werkzaamheden in het kader van bijvoorbeeld bodem, geluid, ecologie, en archeologie. De totale kosten voor onderzoeken is geraamd op circa € 1,6 miljoen inclusief kostenstijging.

Ad 6.2.4.b kosten bodemsanering en grondwerken De totale kosten voor bodemsanering en grondwerken is geraamd op circa € 108.000 inclusief kostenstijging.

Ad 6.2.4.c kosten aanleg voorzieningen in het gebied Deze raming bevat de kosten voor het Bouw- en Woonrijp maken van het Exploitatieplangebied. Voor het bouwrijp maken van de grond moeten o.a. bouwwegen en riolering worden aangelegd. Het woonrijp maken houdt in dat ook de openbare ruimte verder wordt ingericht met o.a. groenvoorzieningen en openbare verlichting. Deze kosten zijn nodig om de bestaande landbouwgronden geschikt te maken voor de uitgifte van bedrijfskavels. De totale kosten voor aanleg voorzieningen is geraamd op circa € 8,3 miljoen inclusief kostenstijging.

Ad 6.2.4.e kosten buiten het exploitatiegebied De raming van de kosten buiten het Exploitatiegebied hebben betrekking op het vastgestelde beleid uit het ‘Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen’ van Veldhoven van de gemeente Veldhoven. De financiële bijdrage is bepaald aan de hand van de woningequivalent gedeeld door de bedrijfskavel (€ 7.221,00 gedeeld door 851 m2), zoals opgenomen in het voornoemde omgevingsprogramma. De bijdrage per m2 uitgeefbare bedrijfskavel komt uit op € 8,47 dat vermenigvuldigd wordt met de totale uitgeefbare m 2 bedrijfskavels van het Exploitatieplangebied Afronding Habraken, zijnde 180.829 m2. De totale financiële bijdrage is geraamd op circa € 1,5 miljoen. Ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan Afronding Habraken is een natuuronderzoek verricht. In dit onderzoek is naar voren gekomen dat steenuilen in het plangebied Habraken leven dan wel jagen. Daarom zijn kosten geraamd en opgenomen voor de verplaatsing en compensatie van het leefgebied van de steenuil. Dat wil zeggen dat nieuwe grond wordt aangekocht of wordt ingezet dan wel wordt aangepast voor de steenuil. In totaal wordt de inzet van circa 17,7 hectare voorzien. De verwerving / inzet en inrichting wordt is 35% toerekenbaar aan het Exploitatiegebied. Deze maatregel buiten het Exploitatiegebied wordt hiermee geraamd op circa € 0,6 miljoen.

Ad 6.2.4.g, h en j kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten, ook wel de planontwikkelingskosten genaamd, zijn conform de ministeriële regeling plankosten Exploitatieplan (Plankostenscan) opgenomen. Deze plankostenscan (vragenlijst, productenlijst en resultaat) is opgenomen in bijlage 3 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen en is specifiek opgesteld voor dit Exploitatieplan. De totale plankosten zijn geraamd op circa € 4,1 miljoen.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 18.

Ad 6.2.4.k tijdelijk beheer De tijdelijk beheer kosten zijn ingeschat over de looptijd van 7 jaar. De totale kosten voor tijdelijk beheer bedraagt circa € 21.000.

Ad 6.2.4.l planschadekosten De kosten voor tegemoetkoming in planschade zijn in dit Exploitatieplan niet voorzien en daarom op € 0,00 geraamd.

Ad 6.2.4 n rentekosten Op basis van de onderdelen in de kostenraming, opbrengstenraming en de fasering van de geraamde kosten en opbrengsten ontstaan er kasstromen. Wanneer de kasstroom per jaar negatief is, “dient” over dit saldo rente betaald te worden: als het ware wordt dan rente betaald over het geleende werkkapitaal. Wanneer de kasstroom per jaar positief is, “wordt” over dit saldo rente ontvangen: als het ware wordt dan rente ontvangen over het gespaarde werkkapitaal. De geraamde rentekosten zijn nominaal meegenomen. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 40.532.288. Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 34.097.295.

1.5.

Raming van de opbrengsten van de exploitatie

Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: • • •

van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; van bijdrage en subsidies van derden; die worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

In het Exploitatiegebied ‘Afronding Habraken’ omvat het bedrijventerreinprogramma in totaal 180.829 m2 uitgeefbare grond. In de Exploitatieopzet worden vooralsnog voor een deel ontvangen bijdragen en subsidies van derden of andere exploitaties voorzien. Dit betreffen bijdrages van het rijk in het kader van het besluit Stimulering Ruimte voor Economische Activiteit (Stirea) en het opruimen van explosieven. Deze bijdragen zijn al deels ontvangen voor het gehele plangebied Habraken en zijn op basis van de eerder vernoemde rato van 35% toegerekend aan het Exploitatiegebied. In onderstaande tabel 6 wordt aangegeven welke opbrengsten, incl. opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Exploitatiegebied. Daarbij is het vastgestelde grondprijsbeleid van de gemeente Veldhoven als uitgangspunt gehanteerd. De nadere toelichting van de marktconformiteit van de uitgifteprijzen is opgenomen in bijlage 4 van deel B van dit Exploitatieplan.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 19.

Opbrengsten van de exploitatie Eenheidsprijs

Hoeveelheid

Eenheid

6.2.7.a Uitgifte gronden Bedrijven (regulier)

€

190,00

180.829 m2

6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden * Subsidie rijk soverheid

€

809.073,58

6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

1,00 post

Nominaal

Opbrengstenstijging

Totaal

€

34.357.510 €

605.566

€ 34.963.076

€

34.357.510 €

605.566

€ 34.963.076

€

809.074

€

809.074

€

809.074

€

35.166.584 €

605.566

€

€ 35.772.150

Tabel 6: raming van de opbrengsten van de exploitatie

De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 6 opgenomen opbrengsten bedragen € 35.772.150. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 30.437.462.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 20.

WIJZE VAN TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN

De kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet, zoals genoemd in paragraaf 1.3, 1.4 en 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de Exploitatieopzet, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de contante opbrengsten in de exploitatieopzet, verminderd met de contante waarde van ontvangen bijdragen en subsidies: de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een (deel van een) Bouwplan mogelijk is. Onder een Bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: •

de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen;

•

de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte of één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of

• •

•

ingericht waren, voor woondoeleinden mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte.

De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen inclusief rentelasten voor het Exploitatieplan € 35.285.796. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage en subsidies van derden van dit Exploitatieplan in mindering te worden gebracht, zijnde € 704.347. Dit resulteert in een totaal aan contante kosten van dit Exploitatieplan ter grootte van € 34.581.448. De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 30.437.462. De totaalsom van de contante kosten is derhalve hoger dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Aldus kunnen niet alle contante kosten worden verhaald en is er sprake van een zogenaamde macro-aftopping.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 21.

De bruto Exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden berekend, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1.

Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 1.5 van deel B van

dit Exploitatieplan). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid

vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde

4. 5.

gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het Exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden.

In onderstaande tabel 7 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven. Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid Programma Bedrijven (regulier)

Eenheidsprijs (per m²)

180.829 €

190,00

Gewichtsfactor

1,14

Gewogen eenheden nominaal 205.734

Totaal gewogen eenheden

205.734

Maximaal contant verhaalbare kosten

30.437.462

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

147,95

Tabel 7: berekening verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Op basis van de in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen Bouwplannen kan de bruto Exploitatiebijdrage worden berekend. De bruto Exploitatiebijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn opgenomen. De bepaalde bruto Exploitatiebijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. 2.

De inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; De eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.

Na aftrek van de bovenstaande waarde van de Uitgeefbare gronden en de bovenstaande kosten resteert de netto Exploitatiebijdrage. Deze netto Exploitatiebijdrage is de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigd en dient deze netto Exploitatiebijdrage, binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn, aan de gemeente te voldoen.

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 22.

Ten slotte kan de netto Exploitatiebijdrage, voor de berekening van het saldo van de aanvrager van de omgevingsvergunning, worden verminderd met de aankoopwaarde voor de Openbare ruimte van de desbetreffende zelfrealisatie. De bovengenoemde netto Exploitatiebijdrage is berekend op contantewaardedatum 1 januari 2024. De netto Exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde. Tot slot dient te worden opgemerkt, dat uit de vastgelegde berekeningssystematiek in de Wro voor de netto Exploitatiebijdrage volgt, dat bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten voorzien zijn, een netto Exploitatiebijdrage door de aanvrager van de omgevingsvergunning kan worden ontvangen. Terwijl bij zelfrealisatie van de eigendommen waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een netto Exploitatiebijdrage dient te worden betaald. Het kan voorkomen dat de in een Exploitatieplan geraamde kosten op een bepaald eigendom de geraamde opbrengsten zullen overtreffen. In dat geval heeft de aanvrager van de omgevingsvergunning recht op een te ontvangen netto Exploitatiebijdrage op basis van het Exploitatieplan.

De vergunninghouder kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in het Exploitatieplan opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in het Exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht aan de gemeente van gronden, bestemd voor Openbare ruimte. Wanneer een vergunninghouder weigert dergelijke gronden over te dragen, terwijl dit wel in het Exploitatieplan voorzien was, kan de gemeente op haar beurt weigeren de netto Exploitatiebijdrage te verstrekken. In onderstaande tabel 8 is de voorbeeldberekening van de netto Exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven, indien deze Exploitant een succesvol beroep op zelfrealisatie doet1.

In de berekening is uitgegaan van een fictieve toekomstige situatie van een grondeigenaar met een fictieve inbrengwaarde en fictieve gewogen eenheden. De contante kosten en opbrengsten zijn op het Exploitatieplan ‘Afronding Habraken’ gebaseerd. 1

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 23.

Voorbeeldberekening exploitatiebijdrage te betalen per omgevingsvergunning

Stap 1: gegevens ingediende omgevingsvergunning

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel C Openbaar gebied perceel D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning E Zelfverrichte werkzaamheden

€

1.000.000 60% 40% 20.000 -

Stap 2: berekening exploitatiebijdrage per omgevingsvergunning

F Totaal contante kosten G Totaal contante opbrengsten

€ 34.581.448 € 30.437.462

H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G)

€ 30.437.462

I Totaal aantal gewogen eenheden exploitatieplan J Maximaal verhaalbare kosten per gewogen eenheid D Totaal aantal gewogen eenheden omgevingsvergunning

€

205.734 147,95 20.000

K Maximaal te verhalen kosten op omgevingsvergunning ( = J x D / bruto exploitatiebijdrage )

€

2.958.920

A Inbrengwaarde perceel B Uitgeefbaar gebied perceel L Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B )

€

1.000.000 60% 600.000

E Zelfverrichte werkzaamheden aanvrager omgevingsvergunning

€

M Netto exploitatiebijdrage omgevingsvergunning ( = K - L - E ) te verbinden aan verlening van de omgevingsvergunning

€

2.358.920

Stap 3: saldo eigenaar perceel, bij aankoop openbaar deel tegen getaxeerde inbrengwaarde door gemeente A Inbrengwaarde perceel C Openbaar gebied perceel N Inbrengwaarde openbaar deel perceel ( = A x C )

€ €

1.000.000 40% 400.000

O Saldo eigenaar perceel bij aankoop openbaar deel ( = M - N )

€

1.958.920

Tabel 8: voorbeeld netto Exploitatiebijdrage individuele eigenaar

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

Blad 24.

GEREALISEERDE KOSTEN EN OPBRENGSTEN

De in de Exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie zijn nog reeds (een gedeelte van) onderzoeken en voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd, omdat het Exploitatiegebied deel uitmaakt van heel bedrijventerrein Habraken. Het toerekenbare deel is naar rato van uitgeefbare grond toebedeeld aan het Exploitatiegebied. Op dit moment zijn nog geen opbrengsten uit gronduitgifte in het kader van dit Exploitatieplan gerealiseerd. Wel is een subsidie ontvangen, die als gerealiseerde opbrengsten is opgenomen. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, met als datum zo dicht mogelijk bij vaststelling van het Exploitatieplan, zijn op grond van artikel 6.2.8 Bro in onderstaande tabel 9 weergegeven. Percentage gerealiseerde kosten Begroot

Gerealiseerd per 31/10/2024

Kostensoort 6.2.3.a Waarde van de gronden 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

22.710.985 121.000 111.387 1.619.000 108.000 8.266.857 2.130.134 2.562.606 480.077 1.034.625 22.403 1.365.213

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

16.700.954 75.531 1.612.928 2.791.109 896.912 360.058 258.656 1.593 -

73,5%

Totaal kosten

€

40.532.287

€

22.697.741

56%

Opbrengstensoort 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € €

34.963.076 € 809.074 € €

809.074 -

100%

Totaal opbrengsten

€

35.772.150 €

809.074

67,8% 99,6% 33,8%

35,0% 75,0% 25,0% 7,1%

Tabel 9: gerealiseerde kosten en opbrengsten Exploitatieplan

www.gloudemans.nl

1313.663-EP2d2/tdu/rb/s

Gemeente Veldhoven | ‘Afronding Habraken’

HERZIENING EN AFREKENING EXPLOITATIEPLAN

4.1.

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro)

Blad 25.

Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen het exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt deze termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.14, eerste lid Wro, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.14, tweede lid Wro, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: • • • •

een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of andere niet-structurele onderdelen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15262910/1