Bijlage 3 - Nota van zienswijzen_anoniem

Notitie van beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen Ontwerpbestemmingsplan, ontwerpexploitatieplan en ontwerpbeeldkwaliteitsplan ‘Afronding Habraken’

Gemeente Veldhoven Versie 27 januari 2025 Kenmerk: 24int01371 geanonimiseerd

Inhoud 1. Aanleiding .................................................................................................. 3 2. Ontwerpplannen ter inzage ........................................................................ 3 3. Ingediende zienswijzen .............................................................................. 3 3.1 Indieners zienswijzen .............................................................................. 3 4. Inhoud zienswijzen en gemeentelijke reactie ............................................. 4 4.1

Indiener 1 (Provincie Noord-Brabant) .................................................. 4

4.2

Indiener 2 (mondelinge zienswijze) ..................................................... 9

4.4

Indiener 3 ....................................................................................... 11

4.5

Indiener 4 ....................................................................................... 11

5. Conclusie zienswijzen ................................................................................ 17 6. Ambtshalve aanpassingen ......................................................................... 18 7. Bijlagen ..................................................................................................... 20 -

Bijlage 1: Ambitiedocument .................................................................. 20

-

Bijlage 2: Landschapsplan .................................................................... 20

-

Bijlage 3: Geactualiseerde Aerius-berekeningen ...................................... 20

-

Bijlage 4: Quickscan Flora en Fauna ...................................................... 20

-

Bijlage 5: Vast te stellen bestemmingsplan............................................. 20

-

Bijlage 6: Vast te stellen beeldkwaliteitsplan .......................................... 20

-

Bijlage 7: Nota van Wijzigingen – Exploitatieplan .................................... 20

-

Bijlage 8: Vast te stellen exploitatieplan ................................................. 20

2 / 20

1. Aanleiding In de gemeente Veldhoven ligt het bedrijventerrein Habraken. Het bedrijventerrein is globaal gesitueerd ten noorden van Oerle en ten zuidoosten van Eindhoven Airport. Al in de jaren negentig is gestart met plannen voor dit terrein. De programmatische uitgangspunten zijn daarna meerdere keren veranderd, vanwege onder andere de economische crisis. Het bedrijventerrein heeft anno 2024 nog steeds veel open vlaktes en de uitstraling is dat deze niet ‘af’ is. Een gedeelte van het terrein is nu al bestemd, bebouwd en in gebruik als bedrijventerrein. Een groot gedeelte is momenteel nog onbebouwd en heeft nog geen definitieve bedrijfsbestemming. De gemeente doorloopt nu een bestemmingsplanprocedure zodat het bedrijventerrein Habraken afgerond kan worden. Het gaat om ongeveer 18 hectare bedrijfsgrond, 1,6 hectare wegen en 16 hectare openbaar gebied in de vorm een stevige groen-blauwe zone met fiets- en wandelpaden. Op dit moment geldt voor Habraken het beeldkwaliteitsplan uit 2011 op basis waarvan op de ruimtelijke kwaliteit gestuurd wordt. Inmiddels is gebleken dat dit plan op onderdelen is verouderd omdat deze bijvoorbeeld niet gaat over duurzaamheid. Daarom is ervoor gekozen om deze te actualiseren zodat ook het af te ronden gedeelte van het bedrijventerrein een hoogwaardige uitstraling krijgt, die past bij deze tijd.

Omdat niet alle grond in eigendom is van de gemeente, is het wettelijk gezien nodig om bepaalde kosten te laten betalen door particuliere grondeigenaren. Om dit te kunnen regelen is een exploitatieplan nodig.

2. Ontwerpplannen ter inzage Het ontwerpbestemmingsplan, ontwerp-exploitatieplan en ontwerp-beeldkwaliteitsplan ‘Afronding Habraken’ zijn op woensdag 13 december 2023 bekendgemaakt via een publicatie in het Gemeenteblad. Hiervan is een verkorte melding geplaatst in het Veldhovens Weekblad. Op 18 december 2023 is een informatiebijeenkomst georganiseerd waarbij het ontwerpbestemmingsplan centraal stond. De ontwerpplannen hebben daarna van vrijdag 22 december tot en met donderdag 1 februari 2024 ter inzage gelegen in het gemeentehuis van Veldhoven. Ook waren de ontwerpplannen digitaal te raadplegen via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Na de terinzagelegging van deze ontwerpplannen is de groen-blauwe zone uitgewerkt in de vorm van een landschapsplan. Er heeft een informatieavond plaatsgevonden op 28 november 2024 waarbij de conceptversie hiervan centraal stond. Het landschapsplan is daarna op kleine onderdelen aangepast en heeft volgens de gemeentelijke inspraakverordening en via een aparte procedure ter inzage gelegen van datum 5 december 2024 tot en met 17 januari 2025. De inspraakreacties zijn in een aparte notitie behandeld en het daarna vastgestelde landschapsplan is verwerkt in het vastgestelde bestemmingsplan.

3. Ingediende zienswijzen 3.1 Indieners zienswijzen In totaal zijn vijf zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is na afloop van de termijn ingetrokken. Deze zienswijzen blijven over: 1. Provincie Noord-Brabant (indiener 1), registratienummer 24.600666

3 / 20

2. Indiener 2: eigenaren van woonpercelen Heikantsebaan, registratienummer 23uit04460 3. Indiener 3: eigenaren van woonperceel Heikantsebaan, registratienummer 24.00557 4. Indiener 4: eigenaar woonperceel Habraken, registratienummer 24.00558

In het volgende schema staat over welk van de drie ontwerpplannen de reacties gaan:

Indiener 1 Indiener 2 Indiener 3 Indiener 4

Bestemmingsplan x

Beeldkwaliteitsplan

Exploitatieplan

x x x

x

4. Inhoud zienswijzen en gemeentelijke reactie In dit hoofdstuk worden reacties op de ingediende zienswijzen gegeven. Deze zijn samengevat (schuingedrukte tekst), maar wel volledig beoordeeld. Op elk onderdeel geeft de gemeente vervolgens een reactie en wordt aangegeven of deze leidt tot aanpassingen. De meeste reacties gaan over het ontwerpbestemmingsplan. Als ze gaan over het ontwerp-exploitatieplan of het ontwerp-beeldkwaliteitsplan, dan wordt dit duidelijk aangegeven.

4.1

Indiener 1 (Provincie Noord-Brabant)

a. Op 13 december 2023 is op de ‘Omgevingsdag Zuidoost Brabant regio Eindhoven’ overeengekomen dat het resterende deel van Habraken voor 2/3 wordt ingericht voor een grootschalig werkmilieu en 1/3 voor een kleinschalig werkmilieu. Deze differentiatie moet worden toegelicht en op een juiste manier in de regels worden geborgd. Reactie gemeente: Of een bedrijfsperceel valt onder een grootschalig werkmilieu of kleinschalig werkmilieu is alleen afhankelijk van de omvang van de kavels. Het type bedrijf of de milieucategorie waar een bedrijf onder valt is bijvoorbeeld niet relevant. Onder ‘kleinschalig werkmilieu’ vallen bedrijfspercelen van 2.000 m 2 tot 1 ha en onder grootschalig werkmilieu gaat het om oppervlaktes van 1 ha tot 2,5 ha. Op de hierna opgenomen afbeelding is de verdeling van werkmilieu’s over het bedrijventerrein inzichtelijk gemaakt.

4 / 20

Figuur 1: Onderverdeling kleinschalig en grootschalig werkmilieu met in zwart omlijnd het plangebied van ontwerpbestemmingsplan ‘Afronding Habraken’

Deze onderverdeling is nu inderdaad nog niet goed geborgd, daarom moeten de regels aangepast worden. Er worden twee aanduidingen opgenomen, namelijk: ‘specifieke bouwaanduiding – kleinschalig werkmilieu’ en ‘specifieke bouwaanduiding – grootschalig werkmilieu’. Artikel 3.2.1. algemeen wordt dan op de volgende manier aangepast: Oud:

3.2.1 Algemeen Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. de oppervlakte van een bouwperceel bedraagt minimaal 2.000 m²; b. de oppervlakte van een bouwperceel bedraagt maximaal 25.000 m².

Nieuw

3.2.1 Algemeen Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. b.

de oppervlakte van een bouwperceel ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – kleinschalig werkmilieu’ bedraagt minimaal 2.000 m² en maximaal 10.000 m2; de oppervlakte van een bouwperceel ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding- grootschalig werkmilieu’ bedraagt minimaal 10.000 m2 en maximaal 25.000 m².

We zijn er ons van bewust dat een gedeelte van de voor ‘functioneel grootschalige’ aangewezen gronden buiten de grenzen van het onderhavige bestemmingsplan liggen. Het gaat om de gronden die in figuur 2 met een ster zijn aangeduid. Deze gronden vallen binnen het plangebied van het bestemmingsplan ‘Habraken, regulier’ en hiermee dus buiten de reikwijdte van onderhavig bestemmingsplan.

5 / 20

Desalniettemin zijn of worden alle kavels in lijn met de uitgangspunten, zoals vastgesteld in de regionale visie Werklocaties 2024 alsook het Ambitiedocument Habraken uitgegeven.

Voor een perceel wat nu in eigendom is van een derde partij passen we maatwerk toe ten aanzien van de mogelijkheid om grootschalige logistiek te kunnen vestigen op hun eigendom. Vanwege de vorm van het kavel in combinatie met het benodigde stramien ten behoeve van een goede bedrijfsvoering voegen we de volgende bepaling toe: de oppervlakte van een bouwperceel ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – groot bouwperceel’ bedraagt minimaal 10.000 m² en maximaal 28.500 m 2;

Voor grootschalige logistiek hanteren wij als gemeente een strengere norm dan de provincie vanwege het profiel dat wij voor Habraken voor ogen hebben. Het maximum oppervlakte stellen wij op 2,85 hectare. Wel nemen we een afwijkingsmogelijkheid op. Grootschalige logistiek wordt daardoor nog steeds niet mogelijk. Zie voor verdere uitleg ook onze reactie op de zienswijze van indiener 3. b. Een onderbouwing hoe het plan invulling geef aan de Brainport-principes wordt gemist. Reactie gemeente: Hierna volgt alsnog een onderbouwing in hoeverre Habraken voldoet aan de zes Brainport principes die gelden voor bedrijventerreinen: 1.

2.

Passende beeldkwaliteit: Voor Habraken is recent een update van het beeldkwaliteitsplan gemaakt die aansluit op de hedendaagse maatregelen op het gebied van duurzaamheid. Denk aan maatregelen op het gebied van klimaat, natuurinclusiviteit, energie en biobased bouwen. Daarnaast is een goede beeldkwaliteit van belang voor een hoogwaardige uitstraling, de ruimtelijke eenheid en kwaliteit van Habraken als geheel. Duurzame werklocaties: We ontwikkelen Habraken volgens het door BRO opgestelde stedenbouwkundig kaderplan. Deze is concreter doorvertaald in het Ambitiedocument Habraken (april 2024; zie bijlage 1). De laatste inzichten en opgaven vormen de basis voor de ruimtelijke hoofdstructuur waarin invulling wordt gegeven aan de volgende duurzaamheidsambities:

6 / 20

-

Bedrijfsruimte is schaars, dus zorgvuldig en optimaal gebruik van de ruimte is uitgangspunt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bouwhoogte van maximaal 16 meter en het werken met minimale en maximale bebouwingspercentages. NB. de maximale bouwhoogte is verhoogd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan om de schaarse ruimte efficiënter te kunnen gebruiken; - Veel van de werknemers komen uit Veldhoven of de directe omgeving, dus richten we het terrein in met aandacht voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer. Dit is volgens de uitgangspunten uit de ‘Mobiliteitsvisie 2040 gemeente Veldhoven’ (november 2023). Denk hierbij aan goede, veilige en aantrekkelijke fiets- en wandelroutes (zie o.a. het beeldkwaliteitsplan en landschapsplan); een goede aansluiting op het OV-netwerk, maar ook aan alternatieve autoparkeermogelijkheden zoals mobiliteitshubs; - Om werknemers te blijven trekken, bieden we een fijne werkomgeving. Denk hierbij aan het maken van aantrekkelijke lunchwandelingen in het groen via een wandelnetwerk. Dit wandelnetwerk wordt optimaal geïntegreerd in de groen-blauwe zone; - Gemeente en ondernemers hebben een gedeelde verantwoordelijkheid voor het bewaken en in stand houden van een optimaal vestigingsklimaat op Habraken. We staan we voor een aantal grote gezamenlijke transitieopgaven, zoals de energietransitie, duurzame mobiliteit en klimaatadaptatie.

Het terrein kent nu al een hoge organisatiegraad. Kopers van een bedrijfsperceel worden namelijk automatisch deelnemer van Stichting Parkmanagement Habraken; - Een goede beeldkwaliteit is belangrijk voor een hoogwaardige uitstraling, ruimtelijke eenheid en kwaliteit van Habraken. De beeldkwaliteit dient aan te sluiten op de hedendaagse maatregelen op het gebied van duurzaamheid. Denk aan maatregelen op het gebied van klimaat, natuurinclusiviteit, energie en biobased bouwen. - De groen-blauwe dooradering, zorgt voor een klimaatadaptieve en ecologische inbedding van het bedrijventerrein. Ook zorgt dit voor meer omgevingskwaliteit en verblijfskwaliteit. In de groen-blauwe zone, worden de bestaande laanstructuren zoveel mogelijk behouden; wordt extra openbaar groen toegevoegd, heeft een opwaardering plaatsgevonden van het leefgebied van de steenuil en worden groene straatprofielen toegevoegd. 3. Georganiseerde werklocaties: Bedrijventerrein Habraken heeft een georganiseerd parkmanagement (zie: https://parkmanagementveldhoven.nl). Habraken is een bedrijventerrein met een hoge organisatiegraad. Kopers van een bedrijfskavel worden automatisch deelnemer van Stichting Parkmanagement Veldhoven, waarbij afname van het basispakket verplicht is.

De gemeente en de ondernemers op Habraken hebben immers een gedeelde verantwoordelijkheid voor het bewaken en in stand houden van een optimaal vestigingsklimaat op Habraken. In de eerste plaats moet het terrein schoon en veilig blijven. Daarnaast staan we de komende jaren voor een aantal grote gezamenlijke transitieopgaven zoals de energietransitie, elektrificering, schone mobiliteit, circulaire economie en klimaatadapatie. Een goede organisatiegraad op het bedrijventerrein is hiervoor absoluut noodzakelijk. 4. Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu: Voor de regio Zuidoost-Brabant is door STEC de vraag verdeeld naar diverse typen werkmilieus en geconfronteerd met het aanbod ervan. Hieruit blijkt dat er voor alle typen werklocaties tekorten zijn. Het tekort is veruit het grootst voor grootschalige distributie, grootschalige productie en reguliere bedrijventerreinen. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt welke bedrijven al dan niet een plek krijgen op Habraken. De grootschalige logistiek (> 3 ha) wordt uitgesloten. Dit is in lijn met het voorbereidingsbesluit dat de provincie Noord-Brabant op 3 maart 2023 heeft opgenomen in een wijziging van de Interim Verordening Ruimte. Daarnaast worden activiteiten uitgesloten die beter passen op gemengd stedelijke terreinen. Het gaan dan om woon-werk, PDV/detailhandel, leisure, sport en fitness. Ook het

7 / 20

5.

6.

vestigen van een campus is niet aan de orde. Hiervoor is voldoende aanbod in de regio aanwezig tot 2040. Daarmee blijven er twee typen werkmilieus over die passend zijn bij de vraag: 1. Kleinschalig regulier bedrijventerrein (2.000 m 2 tot 1 ha); 2. Grootschalige productie (1 ha tot 2,5 ha). Invloed voor bedrijven: We ontwikkelen Habraken als een lokaal bedrijventerrein voor het lokale MKB, dat op dit moment geen ruimte heeft om uit te breiden. Het wordt een terrein waar deze bedrijven kunnen groeien en doorgroeien. Het ontwikkelen van een bedrijventerrein voor een (kleinschalig) regulier werkmilieu en voor grootschalige productie is het meest passend bij de vraag. Deze behoefte wordt modelmatig onderbouwd vanuit de STEC-prognoses, maar ook door de actuele leads die bekend zijn bij de gemeente Veldhoven. Benutting regionale schaalniveau: Binnen het SGE vindt binnen het uitgangspunt '9 voor 1' continue afstemming plaats over de vraag naar bedrijfsgrond met als uitgangspunt: zorgvuldig en efficiënt omgaan met schaarse bedrijfsgrond met het juiste bedrijf op de juiste plaats.

Deze tekst wordt verwerkt in de toelichting. c. Het plan gaat in op duurzaamheidsaspecten, maar maakt deze onvoldoende concreet. De meeste staan opgenomen als intentie/ambitie, wat te vrijblijvend is. Verzocht wordt om een nadere toelichting hoe uiteindelijk ervoor wordt gezorgd dat hieraan uitvoering wordt gegeven. Hoe is/wordt dit dan juridisch geborgd? We hebben de ambitie om van Habraken een energieneutraal en groen bedrijventerrein te maken. Het klopt dat in dit stadium van de planvorming nog niet alles helemaal is uitgekristalliseerd op het gebied van duurzaamheid. Dat is ook niet per se nodig omdat het vaak om uitvoeringsaspecten gaat. Bepaalde onderdelen zijn inmiddels wel al duidelijker geworden ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan en zijn geschikt om op te nemen in het bestemmingsplan of beeldkwaliteitsplan en kunnen nu al meteen op een betere manier juridisch worden geborgd. Andere onderwerpen worden via andere middelen geregeld of zijn nog niet voldoende uitgewerkt om er nu al uitspraken over te kunnen doen. De volgende opsomming biedt meer duidelijkheid in de (juridische) mogelijkheden: •

•

Groen-blauwe raamwerk: Van belang is dat Habraken klaar is voor de toekomst en een veranderend klimaat (hittestress-droogte-hevige neerslag etc.). De groen-blauwe structuur als basis voor de inrichting van het terrein zorgt voor een ecologische integratie en is essentieel voor een duurzame en toekomstbestendige leefomgeving. In het ontwerpbestemmingsplan had het groen-blauwe netwerk, voor zover gesitueerd aan de randen, reeds een groenbestemming. Inmiddels is er een verdiepingsslag gemaakt en is de planvorming zover dat er een landschappelijk inpassingsplan op hoofdlijnen als voorwaardelijke verplichting kan worden toegevoegd aan de regels (zie bijlage 2). In dit inpassingsplan is duurzaamheid/het veranderende klimaat als ontwerpthema het leidende principe geweest. Niet alleen de groene randen, maar ook de groene invulling van de rest van de secundaire structuur is nu juridisch verzekerd. Daarbij is aandacht voor ecologie en wordt er leefgebied ingericht voor de steenuil. Zorgvuldig ruimtegebruik: De maximale bouwhoogte op het bedrijventerrein wordt verruimd naar 16 meter in plaats van 10 meter. Dit biedt bedrijven de mogelijkheid meerlaags te bouwen en zo ook verticaal de ruimte beter te benutten. Kopers worden verder via de koopovereenkomst privaatrechtelijk een bouwplicht opgelegd.

Dit betekent dat de nieuwe eigenaar binnen bepaalde termijn een bouwplan op het perceel gerealiseerd moet hebben. Dit voorkomt grondspeculatie en de aankoop van meer bedrijfsgrond dan nodig.

8 / 20

•

•

•

4.2

Ruimtereservering voor energiesystemen: Dit is nog steeds onder onze aandacht, maar de planvorming is nog niet zover dat we concreet in beeld hebben hoe we hiermee omgaan. In het bestemmingsplan zijn collectieve energievoorzieningen overigens rechtstreeks toegestaan. Lokale bedrijven: Habraken wordt een lokaal bedrijventerrein dat zich richt op het lokale bedrijfsleven. Uitgifte aan lokale bedrijven wordt geborgd via het uitgifte-en selectiebeleid. Veel van de werknemers komen uit Veldhoven of de directe omgeving, binnen fietsafstand. In de wegprofielen is rekening gehouden met een goede infrastructuur voor de fietsers. Duurzame mobiliteit: We zetten voor Habraken in op duurzame mobiliteit door wandelen en fietsgebruik te stimuleren en autogebruik te ontmoedigen. Hiervoor worden goede, veilige en aantrekkelijke fiets- en wandelroutes gerealiseerd. De wegprofielen waar wandel- en fietsroutes onderdeel van zijn, zijn in beeld. Aangezien wij eigenaar zijn van het toekomstige openbaar gebied hebben wij er genoeg grip op dat de profielen daadwerkelijk als zodanig gerealiseerd gaan worden. Het autoverkeer wordt (meer dan voorheen) ontmoedigd doordat het vast te stellen bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijze van indiener 4 voorkomt dat het bedrijventerrein rechtstreeks via de Vooraard kan ontsluiten.

Ook moet gedacht worden aan het bieden van alternatieve autoparkeermogelijkheden, bijvoorbeeld in de vorm van collectieve parkeervoorzieningen met laadinfrastructuur. Op dit moment wordt onderzocht of dit kan leiden tot een haalbare businesscase. In ieder geval wordt in het bestemmingsplan een regeling opgenomen zodat via een afwijking een collectieve parkeervoorziening mogelijk is. Via de kaveluitgifte kunnen we er bijvoorbeeld voor kiezen om een bepaald kavel niet uit te geven en hiervoor in te zetten.

Indiener 2 (mondelinge zienswijze)

Zienswijze gaat over ontwerp-beeldkwaliteitsplan De bewoners zijn in principe tevreden met de groene bestemming die tussen hun woonpercelen en het bedrijventerreingedeelte is opgenomen. Ze geven een aantal suggesties mee voor de groene inrichting en het beeldkwaliteitsplan: a. De gronden achter de woonpercelen krijgen een groenbestemming als onderdeel van het ‘groen-blauwe raamwerk’ en worden straks doorsneden door wandelpaden. De bewoners geven aan dat op korte afstand achter hun woonpercelen nu al regelmatig wandelaars lopen over (informele) wandelpaden. Dit zorgt voor inkijk in de achtertuinen. De wens is om de wandelpaden wat verder weg te leggen met ertussen een stevige ondoorzichtige groene buffer van struiken. De bewoners doen een concreet voorstel. Reactie gemeente: Wij begrijpen de behoefte aan privacy en willen hier voor zover mogelijk rekening mee houden. Om meer rechtszekerheid te bieden en juridisch beter te borgen dat het groen-blauwe raamwerk landschappelijk gezien waardevol wordt ingericht met respect voor de (privacy van de) bestaande omwonenden, wordt een landschapsplan op hoofdlijnen toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Via de regels wordt geregeld dat het gebruik van gronden en gebouwen binnen de bestemming ‘bedrijventerrein’ uitsluitend is toegestaan indien de gronden met de bestemming ‘Groen’ uiterlijk 1 jaar na de bouwkundige oplevering van het laatste bedrijfspand zijn ingericht overeenkomstig het landschapsplan. Het is nadrukkelijk een globaal plan, omdat nu nog niet alle keuzes zijn gemaakt, en dat hoeft ook officieel niet in het kader van een

9 / 20

bestemmingsplanprocedure. Maar we hebben aangegeven waar we wandelpaden willen gaan aanleggen en dat is zo ver mogelijk van de bestaande woonpercelen af. Ook hebben we de wens voor dichtere beplanting gehonoreerd, door nieuw opstaande groen (in de vorm van struweel in combinatie met bomen) aan te planten direct ten noorden van de betreffende woonpercelen, door bestaand opstaand groen zoveel mogelijk te handhaven en in de nieuwe wegprofielen ruimte voor bomen op te nemen. b. De bestaande bomenrij langs de Vooraard wordt voor een gedeelte doorbroken. Dit is net op de plek tussen het (fel belichte) terrein van Plano Plastics en de naastgelegen bedrijfspercelen. Het verzoek is om het gat in de bomenrij te dichten door nieuwe bomen aan te planten, om lichthinder te beperken. Reactie gemeente: Het stedenbouwkundig plan voor Habraken is in 2023 deels herijkt. Als onderdeel hiervan zijn wijzigingen doorgebracht in de verkaveling en verkeersstructuur. Zo wordt de Vooraard deels verlegd waardoor een deel van de bestaande bomenrij (die overigens niet op gemeentegrond staat) niet inpasbaar is gebleken. Het letterlijk opvullen van het ‘gat’ in de bomenrij is daardoor niet meer mogelijk. Deze bomen worden echter ruimschoots gecompenseerd.

Zo zijn er nieuwe dwarsprofielen ontworpen die invulling geven aan de ambitie tot meer fietsgebruik, een groenere en klimaatadaptieve openbare ruimte en een goed en herkenbaar watersysteem. Het nieuwe dwarsprofiel van de Vooraard is ongeveer 22 meter breed en een groot onderdeel hiervan wordt gevormd door brede groenstroken met bomen en/of wadi’s aan weerszijden van de weg. Voor indiener wordt hierdoor het zicht op een groot deel van de bestaande en toekomstige bedrijven beperkt. Omdat de nieuwe bomenrij dichterbij komt te staan, is dit effect sterker. Ten zuiden van de Vooraard (het gedeelte met de bestemming ‘Groen’ wordt heringericht. Ook in deze zone komen bomen te staan, zelfs direct achter de bestaande woonpercelen. Zie hiervoor het globaal landschapsplan dat als bijlage 2 is toegevoegd en het antwoord onder a. Daarbij is in het kader van de inspraakprocedure over het landschapsplan met indiener overeengekomen dat er direct achter de eigen woonpercelen bomen worden aangeplant en dat de maximale bouwhoogte van een gedeelte van het voor indiener meest in het oog springende bedrijfspand wordt aangepast naar 13 meter en op dit gedeelte geen installaties op het dak mogen komen. Wij vinden dat al met al tegemoet wordt gekomen aan de wens van indiener om minder zicht te hebben op de bedrijven.

Op dit moment zijn de regels voor lichthinder opgenomen in (het tijdelijke deel van) ons omgevingsplan. Bedrijven moeten voldoen aan de regels van het bestemmingsplan én aan deze regels. Voor lichthinder geldt de specifieke zorgplicht die is opgenomen in ons omgevingsplan als artikel 22.44. In geval van hinder kan de gemeente op grond van de zorgplicht een onderzoek instellen en zo nodig actie ondernemen. In geval van overlast hanteert de gemeente de richtlijn lichthinder van de Nederlandse Stichting Voor Verlichtingskunde. c. Naast één van de woonpercelen ligt een perceel dat in eigendom is van de gemeente. Het perceel is een oude paardenwei, maar wordt al lange tijd nauwelijks onderhouden. Het raakt hierdoor overwoekerd en maakt een verwaarloosde indruk. Het verzoek is om het perceel beter te onderhouden. Reactie gemeente: Het betreffende perceel wordt op dit moment verpacht. Om landschappelijke en ecologische redenen is het wenselijk om hier fruitbomen aan te planten. Dit is daarom vastgelegd in het landschapsplan. Hoe zich dit verhoudt tot de afspraken die met de huurder van de grond zijn gemaakt wordt op dit moment onderzocht.

10 / 20

4.4

Indiener 3

a. In het beeldkwaliteitsplan is een dwarsdoorsnede opgenomen van de weg ten noorden van het woonperceel van indiener. Deze is op de verbeelding niet terug te vinden. Dit is ongunstig want: 1. Nieuwe bedrijfsgebouwen zijn direct zichtbaar zonder afdoende landschappelijke inpassing. 2. De bestemming ‘Verkeer’ sluit direct aan op de verkeersbestemming van de Vooraard. Hierdoor is het planologisch mogelijk dat de Vooraard ook in zuidelijke richting kan worden gebruikt als ontsluitingsroute van het bedrijventerrein met ernstige verkeersoverlast tot gevolg. Reactie gemeente Ad 1: Wij begrijpen de behoefte aan privacy en willen hier voor zover mogelijk rekening mee houden. Om meer rechtszekerheid te bieden en juridisch beter te borgen dat het groen-blauwe raamwerk landschappelijk gezien waardevol wordt ingericht met respect voor de (privacy van de) bestaande omwonenden, wordt een landschapsplan op hoofdlijnen toegevoegd aan het bestemmingsplan. Via de regels wordt geregeld dat het gebruik van gronden en gebouwen binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ uitsluitend is toegestaan indien de gronden met de bestemming ‘Groen’ uiterlijk 1 jaar na de bouwkundige oplevering van het laatste bedrijfspand zijn ingericht overeenkomstig het landschapsplan.

Het is nadrukkelijk een globaal plan, omdat nu nog niet alle keuzes zijn gemaakt, en dat hoeft ook officieel niet in het kader van een bestemmingsplanprocedure. De bomen langs de weg ten noorden van het perceel van indiener zijn, in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan, wel al opgenomen in het landschapsplan. Hierdoor heeft indiener meer juridische zekerheid dat de bedrijfsgebouwen hierdoor wat meer uit het zicht komen te staan. Ad 2: De constatering van indiener klopt. Het is echter niet de bedoeling dat het verkeer van het bedrijventerrein via de Vooraard/Heieindweg ontsloten wordt. Om dit planologisch goed te regelen wordt een gedeelte van de verkeersbestemming als ‘Groen’ bestemd. Zie bijlage 5. b. Een B-waterweg op de grens van de bestemming ‘Verkeer’ en de Vooraard is niet opgenomen op de verbeelding. Reactie gemeente: Bij navraag bij het waterschap blijkt het niet te gaan om een B-waterweg, maar om een C-waterweg. Voor Habraken is nagedacht over een nieuw robuust watersysteem. Zie ook de waterparagraaf in de toelichting. De waterstructuur, inclusief te handhaven watergangen, is op hoofdlijnen opgenomen in het landschapsplan dat als voorwaardelijke verplichting aan de regels is gekoppeld. Op die wijze is juridisch geborgd dat de bestaande en nieuwe waterstructuur als zodanig blijft bestaan dan wel wordt gerealiseerd.

Het bestemmingsplan laat overigens binnen alle bestemmingen toe dat er water en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen worden gerealiseerd.

4.5

Indiener 4

Deel zienswijze dat gaat over ontwerp-exploitatieplan a. Indiener bezit een woning op het bedrijventerrein en staat niet achter de exploitatieberekeningen. De werkelijk berekende waarde van de woning komt niet overeen met de marktwaarde. Het waardeoordeel is tot stand gekomen op basis van ‘gevelwaardering’ wat heeft geleid tot een onbevredigend en onvolledig beeld en waardebepaling. De gemeente meet -in haar voordeel- met twee maten want

11 / 20

het bedrag is lager dan de WOZ-waarde. Daarnaast is in het taxatierapport geen rekening gehouden met volledige schadeloosstelling vanwege verplaatsing/reconstructie van de woning naar een vergelijkbare en acceptabele vervangende woonlocatie. Er is nadrukkelijk gekozen voor het opnemen van de ‘werkelijke waarde’ in plaats van de kosten van volledige schadeloosstelling. Daarbij worden verschillende oppervlaktes voor het woonperceel genoemd. Dit moet 2.275 m2 zijn. Tot slot wijst indiener erop dat het ontwerp-exploitatieplan in strijd is met de AVG omdat namen worden genoemd. Reactie gemeente: De opmerking dat de waardering heeft plaatsgevonden op basis van gevelwaardering klopt, dit staat ook zo opgeschreven in artikel 4.9.2.6 van het taxatierapport. Toen het ontwerp-exploitatieplan werd opgesteld was nog niet duidelijk of de gemeente de woning zou willen verwerven. In artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat als geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet (dus gevelwaardering).

Omdat de woning op het moment van het opstellen van het ontwerp-exploitatieplan nog niet was onteigend, er geen onteigeningsbesluit was genomen en ook nog niet bekend was of deze op onteigeningsbasis überhaupt wordt verworven, is de inbrengwaarde niet gebaseerd op een schadeloosstelling (zie paragraaf 6.2 rapport inbrengwaarde). Het klopt dat in het rapport een andere oppervlakte staat opgenomen dan de kadastrale oppervlakte. Dezelfde oppervlakte moet inderdaad overal uitgangspunt zijn en dit wordt gecorrigeerd. Alle berekeningen die gebaseerd zijn op een verkeerde oppervlakte worden opnieuw gedaan. De waardebepaling van de WOZ heeft een andere grondslag (en dient een ander doel). Ook geldt dat de WOZ-waarde op een veel minder nauwkeurige en minder actuele manier wordt bepaald dan de inbrengwaarde. De grondslag voor de waardering bij de inbrengwaarde is de werkelijke waarde op een bepaalde datum (de peildatum) waardoor het voor taxateurs niet mogelijk is om de WOZ-waarde te kunnen hanteren Dat de waarde te laag is vastgesteld is een veronderstelling die niet met marktbewijs is onderbouwd. Het rapport voldoet wel aan de richtlijnen van de AVG. Alle persoonsgegevens in documenten zoals koop- en hypotheekakten die het Kadaster ontvangt zijn namelijk openbaar. Onder de privacywetgeving zijn de persoonsgegevens in de registers van het Kadaster dus openbaar.

Deel zienswijze dat gaat over ontwerpbestemmingsplan a. Nu geldt het bestemmingsplan ‘Habraken’ uit 2006. De legale woning van indiener uit 1968 is daar op basis van het overgangsrecht toegestaan. Indiener wil graag zo lang mogelijk met veel levensgenot blijven wonen. De gemeente heeft nog geen serieuze poging ondernomen om indiener ervan te overtuigen en/of ertoe te verleiden om te verhuizen. Over eventuele verkoop of onteigening is slechts eenmaal gesproken in een kennismakingsgesprek. De woning is nu weer niet positief bestemd. Voor de gemeente geldt een inspanningsverplichting om te onderzoeken of het huidige legale gebruik als zelfstandige wooneenheid kan worden geregeld, voor zover in overeenstemming met ‘een goede ruimtelijke ordening’. Als de gemeente niet serieus geïnteresseerd is om de woning te kopen, moet op zijn minst een passende regeling worden opgenomen. Gedacht kan worden aan een positieve bestemming of een maatwerkbestemming in de vorm van een uitsterfregeling of persoonsgebonden overgangsrecht. Op dit moment bestaat er geen concreet zicht op beëindiging van het huidige gebruik als zelfstandige

12 / 20

wooneenheid binnen de planperiode. Daarom is een aanpassing van het bestemmingsplan gewenst. Reactie gemeente: In het algemeen kunnen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten worden ontleend. In beginsel moet legaal bestaande bebouwing en gebruik als zodanig in het bestemmingsplan worden bestemd. Indien nieuwe planologische inzichten daartoe aanleiding geven en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen, kan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening daarvan worden afgezien. Dat is hier gebeurt en de woning is daarom bewust niet positief bestemd. Er is in Veldhoven veel behoefte aan bedrijfsgrond en al vanaf de jaren ’90 van de vorige eeuw is de gemeente plannen aan het maken voor Habraken. Vanwege diverse omstandigheden is nu pas het punt bereikt dat er een bestemmingsplan kan worden vastgesteld op basis waarvan Habraken daadwerkelijk afgerond kan worden. Burgerwoningen horen niet thuis op bedrijventerreinen waar de werkfunctie voorop staat vanwege de beperkingen van deze woningen voor de bedrijfsvoering en de hinder voor bewoners zelf. Bij de planvorming van het bedrijventerrein is gekeken naar een optimale verdeling van de ruimte voor bedrijven, verkeer, groen en waterberging. Het woonperceel is daarbij niet inpasbaar gebleken.

Uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is een woonbestemming niet te verenigen met de voorziene functies. Uiteraard vinden wij het belangrijk dat er een goede oplossing voor de woonsituatie van indiener wordt gevonden. Ondertussen zijn wij daarom in gesprek met indiener om te kijken of wij een minnelijke oplossing kunnen bieden voor de situatie. b. Het woongenot van indiener wordt onevenredig hard getroffen. Er komen hoge gevels, veel verkeer en milieuoverlast vanwege de categorie 4.1-bedrijven direct naast het woonperceel. In de toelichting staat onterecht dat er geen geluidgevoelige functies op Habraken aanwezig zijn, terwijl de woning er staat. Ook zijn in de toelichting, anders dan in de regels, de waarden 35, 40 en 45 ke in plaats van 35, 40 en 50 ke opgenomen. Het toevoegen van gebiedsaanduiding ‘geluidzone-geluidsgevoelige functie 50 ke’ is ook schadelijk, nu de woning op basis van het overgangsrecht is toegestaan. Reactie gemeente: Zoals ook onder a is beschreven, zijn woningen niet goed verenigbaar met zwaardere bedrijven. Daarom gaan we met indiener op zoek naar een minnelijke oplossing. Ons uitgangspunt is dat de woning hier op termijn gaat verdwijnen, zodat we een volwaardig en goed functionerend bedrijventerrein kunnen realiseren en hier niemand woont die onevenredige hinder kan verwachten.

Het klopt dat in de toelichting onterecht geen aandacht is geschonken aan de bestaande woning (als geluidsgevoelige functie). Dit wordt hersteld. In de toelichting zal de woning worden beschreven en onderbouwd wordt waarom de woning is wegbestemd. De ke-lijnen staan inderdaad niet goed/consequent opgenomen. Dit wordt hersteld. Met het luchthavenbesluit van 2014 zijn de 35 ke, 45 ke en 65 ke-contouren vastgesteld. Op de vast te stellen verbeelding (bijlage 5) worden deze ke-contouren opgenomen.

13 / 20

Groen= 35 ke-contour, blauw=45 ke-contour en zwart is 65 ke-contour

c. Het kan zijn dat het plan leidt tot significante negatieve effecten op nabijgelegen Natura 2000-gebieden, omdat de stikstofdepositie vermoedelijk toeneemt in plaats van afneemt. Een juiste en passende beoordeling is nodig. In het stikstofonderzoek wordt uitgegaan van intern salderen. De activiteiten ‘beweiden en bemesten’ van 33,17 ha worden gestaakt voor de stikstofdepositie uit de realisatie- en gebruiksfase. Je kunt pas refereren aan de activiteit ‘bemesten’ als dit planologisch is toegestaan en in de praktijk ook plaatsvindt/heeft plaatsgevonden. Bij het bepalen van de oppervlakte is onvoldoende rekening gehouden met de aanwezige landschapselementen die bemesten praktisch onmogelijk maken en de bemestingsvrije zones waar bemesting sinds 2023 verboden is. Daarom is 33,17 ha niet realistisch. Er is niet aangetoond/onderbouwd welke percelen niet meer bemest worden. Reactie gemeente: Uit controle van de referentiesituatie blijkt dat er inderdaad ten onrechte is uitgegaan van een aantal percelen die feitelijk niet meer agrarisch in gebruik zijn. Het gaat om de rood omlijnde percelen in figuur 1.

14 / 20

Figuur 1: percelen die niet meer agrarisch in gebruik zijn.

Na correctie bedraagt het daadwerkelijk aantal hectaren met bestaand agrarisch gebruik in totaal 27 hectare. Binnen deze percelen is het agrarisch gebruik toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan en ook feitelijk aanwezig. De betreffende percelen zijn immers opgegeven in de gecombineerde opgave en recente luchtfoto’s ondersteunen dit gebruik. De geactualiseerde Aerius-berekeningen op basis van bovenstaande correctie (zie bijlage 3) leiden niet tot andere eindconclusies (er is nog steeds geen sprake van overschrijding van de 0,00 mol/ha/jaar grenswaarde). d. Artikel 3.4.3 in het ontwerpbestemmingsplan gaat uit van emissie, terwijl depositie volgens de Wet natuurbescherming (Wnb) maatgevend is. De natuurwaarden worden niet goed genoeg beschermd omdat onvoldoende is gewaarborgd dat alle bouw- en gebruiksactiviteiten gezamenlijk de toelaatbare stikstofdepositie niet overschrijden. Ook wordt uitgegaan van een gefaseerde bouw over 4 jaren. Dit is in de regels niet geborgd. Dit geldt ook voor het maximumaantal verkeersbewegingen en de aangenomen emissies uit de realisatiefase. Reactie gemeente: Een bestemmingsplan is kaderstellend. In de bestemmingsplanprocedure is daarom beoordeeld of de volledige gebruiksmogelijkheden van het plan leiden tot een overschrijding van de toegestane stikstofemissie.

De berekening is uitgevoerd op basis van kengetallen, waarbij een gemiddeld scenario is gehanteerd. Omdat hierbij is uitgegaan van het volledig uitgeefbaar bedrijventerrein, is sprake van een cumulatieve doorrekening. Dit geldt ook voor de bouwactiviteiten. Hierbij is aangenomen dat de bouwactiviteiten niet allemaal gelijktijdig zullen plaatsvinden omdat het bedrijventerrein gefaseerd zal worden uitgegeven. Een gefaseerde uitgifte en bouw over 4 jaar wordt als realistisch beschouwd. De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee aangetoond. Het bestemmingsplan maakt geen rechtstreekse bouwmogelijkheden mogelijk. Daarvoor dienen individuele omgevingsvergunningen te worden aangevraagd. De gebruiksbepaling borgt dat bij de individuele vergunningaanvraag aangetoond dient te worden dat de emissies voortvloeiend uit de bouw en toekomstig gebruik niet hoger

15 / 20

zijn dan de emissies uit de referentiesituatie en daarmee niet leiden tot een toename van depositie op Natura 2000 gebieden. Met deze bepaling kunnen regels worden gesteld aan het gebruik op de locatie en daarmee ook noodzakelijkerwijs aan de emissies ten gevolge van dit gebruik omdat deze onlosmakelijk met het gebruik zijn verbonden. In de begripsbepalingen (artikel 1.60) is de koppeling gelegd met stikstofdepositie aansluitend bij de methodiek van de Wnb en bescherming van Natura 2000 gebieden. De gebruiksbepaling borgt dat bij in gebruikname van een uitgegeven perceel initiatiefnemers moeten aantonen dat de emissies ten gevolge van het gebruik (en bouwactiviteiten) niet hoger zullen zijn dan de emissies in de referentiesituatie en dus geen depositie op Natura 2000 gebieden tot gevolg zullen hebben. e. Het plangebied van de Quickscan flora en fauna gaat slechts over een gedeelte van het totale plangebied van het ontwerpbestemmingsplan. Hierdoor is het niet aangetoond of de Wnb worden overtreden. Reactie gemeente: In het ontwerpbestemmingsplan is een quickscan toegevoegd dat is uitgevoerd door adviesbureau Staro. Het onderzoekgebied hiervan is inderdaad kleiner dan het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan. Naast Staro heeft ook adviesbureau Ecolybrium een quickscan uitgevoerd.

Omdat hun onderzoek deels overlapt met het onderzoek van adviesbureau Staro was deze niet toegevoegd. Dit is geen goede keuze geweest omdat het beeld nu niet compleet is. Daarom wordt het onderzoek van Ecolybrium alsnog toegevoegd; zie bijlage 4. Als alle onderzoeken overlappen blijken vier locaties, gelegen ten noorden van de Heikantsebaan, nog niet onderzocht te zijn; zie figuur 2.

Figuur 2: overzicht diverse plangebieden; zwart= quickscan Ecolybrium, rood= bestemmingsplan, blauw = Staro; geel= niet onderzocht

De vier locaties maken onderdeel uit van het groen-blauwe raamwerk en blijven onbebouwd. Als er al wijzingen worden aangebracht dan worden er natuurwaarden toegevoegd in de vorm van natte zones en (opgaande) beplanting waardoor de ecologische waardes juist worden opgewaardeerd, in plaats van dat deze verloren gaan. Zie ook het landschapsplan dat inmiddels is opgesteld.

16 / 20

5. Conclusie zienswijzen Naar aanleiding van de zienswijzen zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd: Bestemmingsplan a. Regels: - Artikel 3.2.1 wordt aangepast waarbij een onderscheid wordt gemaakt in de omvang van bouwpercelen ten behoeve van kleinschalige en grootschalige werkmilieus; - We nemen een landschapsplan en in de vorm van een voorwaardelijke verplichting (‘voorwaardelijke verplichting landschap’) nemen we binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ de volgende regeling op: ‘Het gebruik van gronden en gebouwen binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein’ voor bedrijfsdoeleinden is toegestaan indien de gronden met de bestemming 'Groen' uiterlijk 1 jaar na de bouwkundige oplevering van het laatste bedrijfspand zijn ingericht conform de randvoorwaarden als opgenomen in het landschapsplan en deze inrichtring na duurzaam stand wordt gehouden.’ b. Verbeelding: - De aanduidingen ‘specifieke bouwaanduiding – kleinschalig werkmilieu’ en ‘specifieke bouwaanduiding – grootschalig werkmilieu’ worden toegevoegd. - De juiste ke-zones worden opgenomen. - Een gedeelte van de nieuwe zuidelijke weg wordt bestemd als ‘Groen’ zodat voorkomen wordt dat het verkeer van het bedrijventerrein via de Vooraard/Heieindweg ontsloten kan worden. c. Toelichting: - Er wordt een onderbouwing opgenomen waaruit blijkt dat Habraken invulling geeft aan de Brainport Principes die gelden voor bedrijventerreinen.

- In de toelichting wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan het landschapsplan en keuzes die hierin zijn gemaakt om de privacy van omwonenden zoveel mogelijk te waarborgen. - In de toelichting wordt aandacht besteedt aan het wegbestemmen van de bestaande burgerwoning. - De geactualiseerde Aerius-berekeningen worden verwerkt in de toelichting (zie bijlage 3) - De quickscan flora en fauna van Ecolybrium (zie bijlage 4) wordt verwerkt in de toelichting. Beeldkwaliteitsplan - N.v.t. Exploitatieplan: - Zie bijlage 7.

17 / 20

6. Ambtshalve aanpassingen Naast het doorvoeren van aanpassingen van het bestemmingsplan naar aanleiding van de ingediende zienswijzen, zijn er ook nog ambtshalve aanpassingen die verwerkt dienen te worden. Het gaat over de volgende aanpassingen: Bestemmingsplan a. Regels: - De aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – groot bouwperceel’ wordt opgenomen voor het perceel van ca. 51.300 m2 dat in eigendom is van een derde partij. Geregeld wordt dat een bouwperceel ter plaatse van deze aanduiding minimaal 10.000 m2 en maximaal 28.500 m2 mag bedragen. Daarbij wordt een extra afwijkingsmogelijkheid opgenomen om onder voorwaarden af te kunnen afwijken van de regels om deze oppervlakte te vergroten naar maximaal 30.000 m2. - Voor een perceel dat in eigendom is van een derde partij regelen we via de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – afwijkingsmogelijkheid’ dat via afwijking een maximum bouwperceelsoppervlakte van 8.000 m2 mag worden gehanteerd, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden. - De begrippen logistiek en transportbedrijf worden toegevoegd. - Artikel 4.4.2 onder l (strijdig gebruik) wordt verwijderd omdat dit via andere regels geborgd is en daarom overbodig is. - In de regels wordt verduidelijkt dat de bouwhoogte inclusief installaties en overige ondergeschikte bouwdelen is.

- Artikel 10.1 Overschrijding bouwgrenzen wordt als volgt aangevuld (zie cursieve tekst): De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en het gestelde in de regels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, afdaken zonder eigen wanden en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, uitgezonderd erkers, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt. De maximale bouwhoogte mag daarbij niet worden overschreden. - Er wordt een regeling opgenomen dat regelt dat er (gedeeltelijk) gebouwd moet worden in de gevellijnen. - Er wordt een regeling opgenomen zodat ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf- groot bouwperceel’ een sprinklerinstallatie van maximaal 15 meter hoog binnen het bouwvlak mag worden gerealiseerd. - Er wordt een regeling opgenomen dat op een gedeelte van een bouwvlak van een bedrijfsperceel dat dichtbij enkele woningen aan de Heikantsebaan ligt (waarvoor een maximum bouwhoogte van 13 meter geldt) geen installaties op het dak mogen worden gerealiseerd. - Artikel 3.3.10 wordt verwijderd want op basis van artikel 3.3.7 is het al mogelijk om deze afwijking te verlenen. b.

Verbeelding: - Er vinden marginale correcties plaats van grenzen van bepaalde bouwvlakken en de bestemmingen ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Bedrijventerrein’ vanwege een nadere verkeerskundige en kadastrale check en om het landschapsplan goed te kunnen verwerken. - De bestaande weg waaraan de bestaande burgerwoning ligt wordt richting het zuiden bestemd als ‘Verkeer’; dit gedeelte van de bestaande weg is bij vergissing bestemd als ‘Bedrijventerrein’. - Er worden gevellijnen opgenomen voor alle bouwvlakken op de verbeelding. - De dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 2’ wordt verwijderd op de gronden die inmiddels archeologisch vrijgegeven zijn.

18 / 20

-

De aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – groot bouwperceel’ wordt toegevoegd. De maximale bouwhoogte wordt gebaseerd op de maximale toegestane hoogtes vanwege vliegverkeer. Deze worden dan verhoogd naar 12 (noordwestkant) en 16 meter (overige gronden). Als uitzondering hierop wordt een gedeelte van het bedrijfsperceel wat het dichtstbij de woonpercelen aan de Heikantsebaan ligt een maximum bouwhoogte van 13 meter in plaats van 16 meter opgenomen. Voor dit gedeelte wordt een aanduiding opgenomen die regelt dat er geen installaties op daken mogen worden gerealiseerd.

d. Toelichting: - De teksten worden op onderdelen aangescherpt en geactualiseerd vanwege taalfouten, het verstrijken van de tijd, door de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet en omdat er nieuwe programmeringsafspraken zijn gemaakt. - De paragraaf ‘bodem’ wordt geactualiseerd en compleet gemaakt. - De paragraaf ‘luchtkwaliteit’ wordt aangepast omdat de berekening nog niet klopte want de transportbewegingen waren niet meegenomen. - Het positief wateradvies wordt verwerkt in de toelichting. - De paragraaf ‘flora en fauna’ wordt aangepast naar aanleiding van afstemming dat heeft plaatsgevonden met de Omgevingsdient Brabant Noord. Beeldkwaliteitsplan - Het beeldkwaliteitsplan wordt op onderdelen aangepast om deze in overeenstemming te brengen met het daarna opgestelde landschapsplan (zie bijlage 6) en om bepaalde ambities duidelijker te regelen. - In paragraaf 2.3 van het beeldkwaliteitsplan wordt uitgelegd dat de afstandseis van 0 meter tot de zijdelingse perceelsgrens slechts onder voorwaarden is toegestaan. Als voorbeeld wordt genoemd dat er sprake moet zijn van een verantwoorde stedenbouwkundige en architectonisch inrichting. Exploitatieplan - Zie bijlage 7

19 / 20

7. Bijlagen -

Bijlage 1: Ambitiedocument

-

Bijlage 2: Landschapsplan

-

Bijlage 3: Geactualiseerde Aerius-berekeningen Door: Pouderoyen Tonnaer Datum: 16 december 2024

-

Bijlage 4: Quickscan Flora en Fauna Door: Ecolybrium Datum: 4 november 2021

-

Bijlage 5: Vast te stellen bestemmingsplan separate bijlage

-

Bijlage 6: Vast te stellen beeldkwaliteitsplan separate bijlage

-

Bijlage 7: Nota van Wijzigingen – Exploitatieplan

-

Bijlage 8: Vast te stellen exploitatieplan separate bijlage

20 / 20

Lokaal. Modern. Groen. Ambitiedocument bedrijventerrein Habraken Veldhoven

colofon

projectnaam Ambitiedocument bedrijventerrein Habraken Veldhoven datum 20 maart 2024 projectnummer P06731 opdrachtgever Gemeente Veldhoven BRO projectleider MOo projectteam HdV, TvG bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave Samenvatting

4

Lokaal Modern Groen

1

4 4 4

Inleiding 1.1 1.2 1.3

Waarom een ambitiedocument voor Habraken? Achtergrond Uitgangspunten voor ontwikkeling van Habraken

5

5 5 5

2

Lokaal bedrijventerrein

8

3

Modern bedrijventerrein

10

4

Groen bedrijventerrein

14

2.1 2.2 2.3

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4.1 4.2 4.3 4.4

Vraag naar bedrijventerreinen in Veldhoven Uitbreidingsvraag: kwantitatief Uitbreidingsvraag: kwalitatief

Zorgvuldig ruimtegebruik Duurzame mobiliteit Verblijfskwaliteit en sociale veiligheid Georganiseerde werklocatie Beeldkwaliteit Ruimtelijke hoofdstructuur

Energie Groen- en waterstructuur Klimaatadaptatie Ecologie en biodiversiteit

Bijlagen

17

1

Werkmilieu’s

18

2

Collectief parkeren

19

3

Inrichting openbare ruimte

20

4

Natuurinclusiviteit

23

8 8 8

10 10 11 11 11 12

14 14 15 16

Ambitiedocument bedrijventerrein Habraken - Lokaal. Modern. Groen.

3

Samenvatting Lokaal

Modern

Groen

Ambitie We ontwikkelen Habraken als een lokaal bedrijventerrein voor het lokale MKB dat op dit moment geen ruimte heeft om uit te breiden. Het wordt een terrein waar deze bedrijven kunnen groeien en doorgroeien.

Ambitie Habraken wordt een modern bedrijventerrein waarbij de laatste inzichten en opgaven de uitgangspunten vormen voor de ruimtelijke inrichting. Daarbij gaat het om: • Zorgvuldig ruimtegebruik • Duurzame mobiliteit; • Goede verblijfskwaliteit en sociale veiligheid; • Georganiseerde werklocatie; • Goede beeldkwaliteit; • Goede ruimtelijke hoofdstructuur.

Ambitie We hebben de ambitie om van Habraken een energieneutraal, fossielvrij en groen bedrijventerrein te maken.

Toelichting • Lokale vraag: bedrijven die nu al in Veldhoven gevestigd zijn; • 50% kleinschalig regulier (2.000 m2 tot 1 ha) en 50% grootschalige productie (1 ha tot 2,5 ha); • Milieucategorie: 3.1 tot 4.2; • Activiteiten: handel en reparatie/ opslag/ werkplaats/ productie-assemblage/ transport-distributie; • Verkoop aan eindgebruikers waarbij we een bouwplicht opleggen; • Geen verkoop aan speculanten en vastgoedontwikkelaars waarbij de eindgebruiker nog niet in beeld is.

Toelichting • Meer aandacht voor intensiveringsmogelijkheden op het perceel in verband met schaarste bedrijfsgronden; • Duurzame mobiliteit door voor de werknemer in te zetten op wandelen, fietsen en collectieve vormen van parkeren; • Fijne werkomgeving door groene omgeving; •

• •

Beeldkwaliteit moet aansluiten op hedendaagse maatregelen op het gebied van klimaat/ natuurinclusiviteit/ energie en biobased bouwen; Beeldkwaliteit belangrijk voor hoogwaardige uitstaling en ruimtelijke eenheid; Met het vaststellen van de ruimtelijke hoofdstructuur wordt invulling gegeven aan de uitgangspunten.

Ambitiedocument bedrijventerrein Habraken - Lokaal. Modern. Groen.

Toelichting • Energieneutraal terrein of zelfs energiepositief; • Groenblauwe structuur vormt basis voor de inrichting van het terrein. Het is de basis voor een leefbaar terrein dat is aangepast op klimaatverandering; • Habraken moet klaar zijn voor de toekomst en een veranderend klimaat (hittestress-droogte-hevige neerslag etc); • Ecologische integratie in stedelijke ontwikkeling is essentieel voor een duurzame en toekomstbestendige leefomgeving. Hiervoor is een robuust en aaneengesloten groenblauwnetwerk nodig. We hanteren een vast raamwerk waardoor groene dooradering geborgd wordt.

Met het vaststellen van dit ambitiedocument zijn de grote lijnen bevestigd. Het is de basis voor verdere uitwerking van het bestemmings-/omgevingsplan, het opstellen van uitgifte-en selectiebeleid, het definitief ontwerp van de inrichting van het terrein en overige ontwikkelingen. In de bijlagen zijn inspiratiethema’s opgenomen voor de mogelijke uitvoering van de vastgestelde ambities naar concrete acties.

4

1

Inleiding

1.1

Waarom een ambitiedocument voor Habraken?

De ontwikkeling van bedrijventerrein Habraken is de afgelopen jaren redelijk ad hoc gebeurd. Op dit moment ontwikkelt de gemeente Veldhoven steeds relatief kleine delen van het totale bedrijventerrein. Deze manier van vraaggericht werken brengt Veldhoven steeds in de positie geen bedrijfskavels in portefeuille te hebben om nieuwe bedrijven een plek, maar nog belangrijker: de juiste plek te kunnen bieden. Daarnaast komen er claims van diverse soorten ruimtevragers af op de gronden op Habraken. Het ontbreekt aan een helder toekomstperspectief op zowel het bestaande bedrijventerrein als de nog uit te geven delen. In dit ambitiedocument stellen we de ambities voor Habraken vast. Deze kaders worden straks vertaald in het bestemmings-/omgevingsplan, de uitgiftecriteria en de koopovereenkomsten, etc. We geven hier de grote lijnen aan voor de toekomstige ontwikkeling van heel bedrijventerrein Habraken, dus voor zowel het resterende deel dat nu ontwikkeld gaat worden als voor de bestaande al uitgegeven delen van het bedrijventerrein.

1.2

Achtergrond

Al in de jaren ’90 van de vorige eeuw is gestart met de planvorming voor het bedrijventerrein Habraken. De programmatische uitgangspunten zijn daarna meerdere keren veranderd, vanwege bijvoorbeeld de economische crisis. Het bedrijventerrein heeft nog steeds veel open vlaktes en de uitstraling is dat deze niet ‘af’ is. Het gehele terrein Habraken is ruim 50 ha. Daarvan is inmiddels circa 25 ha uitgegeven of in uitgifte. Een groot gedeelte is momenteel dus nog onbebouwd. Vanwege een overaanbod in 2016 aan bedrijventerrein in de regio werd lange tijd de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen stilgezet binnen de regionale afspraken met de provincie. Van een overaanbod is inmiddels geen sprake meer; er is juist een groot tekort aan bedrijventerrein. Inmiddels zijn over de hoeveelheid bedrijventerreinen die Veldhoven mag uitgeven nieuwe afspraken gemaakt binnen de regio en met de provincie Noord-Brabant.

In de ‘Visie Werklocaties 4.0 Metropoolregio Eindhoven (13 juli 2023)’ wordt geconstateerd dat de Brainportregio voor een grote groeiopgave staat en dat er een tekort is aan geschikte werklocaties. Met name de groei van grote bedrijven als ASML verdringt de ruimte voor het MKB. Het MKB is onmisbaar in de toeleveringsketen en vanuit sociaal-economisch oogpunt onmisbaar voor de leefbaarheid in Veldhoven.

1.3

Uitgangspunten voor ontwikkeling van Habraken

Het ontwikkelen van een toekomstbestendig werkmilieu voor Habraken is het uitgangspunt. Om te voorkomen dat er ‘lappendeken’ ontstaat, is ingezet op de ontwikkeling van een totaalvisie en aanpak die is opgenomen in dit ambitiedocument. Het juiste bedrijf kan dan op de juiste plek worden gevestigd. Daarnaast kan ruimte worden geven aan initiatieven en ambities op het gebied van energie, duurzaamheid, intensivering door clustering, maar mogelijk ook collectief parkeren. 1.3.1 Omgevingsvisie Veldhoven De uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling van Habraken, zoals uitgewerkt in dit ambitiedocument sluiten aan bij de ambities 2040 uit de ‘Omgevingsvisie Veldhoven, stad van dorpen in het hart van Brainport’ (2022).

doeld voor (her)plaatsing van bestaande lokale bedrijven en biedt schuifruimte voor bedrijven die elders niet meer aansluiten bij het profiel van die locatie. Een royale landschappelijke inpassing is een essentieel onderdeel van de toekomstbestendigheid van Habraken. Voor Habraken zijn de volgende specifieke gebiedskaders aangegeven in de omgevingsvisie: • Uitgifte gericht op lokale MKB-bedrijven uit wijken/linten; • Verkennen verbetering OV-bereikbaarheid • Tegengaan hittestress en wateroverlast en vergroten biodiversiteit door vergroening • Openbare ruimte, ontkoppeling hemelwaterafvoer en ruimte voor waterberging; • Verduurzaming van bestaand vastgoed door terugdringen energieverbruik en opwek duurzame energie op daken; • Verkennen van de mogelijkheden om groen gas op te wekken. In het bestemmingsplan wordt de uitgifte van circa 35,8 ha bedrijventerrein Habraken, aansluitend aan het reeds gerealiseerde deel van Habraken, nader planologisch-juridisch geborgd. Dit betreft ongeveer 18 ha uitgeefbare bedrijfsgronden en circa 18 ha gronden bestaande uit landschappelijke inpassing met infrastructuur, waterberging en groen

Dit zijn de volgende: • Veldhoven is een innovatieve maakstad met een belangrijk hightech -cluster en een sterk MKB; • Veldhoven wil ruimte bieden voor ondernemerschap in aantrekkelijk en dynamische werkmilieus, met banen voor zowel hoger als praktisch opgeleide werknemers; • Veldhoven zet in op het aanpakken van grote opgaven en kansen die er op de bedrijventerreinen liggen ten aanzien van duurzaamheid en klimaatadaptatie, zowel in de openbare ruimte als het vastgoed; • De uitbreiding van Habraken is gedeeltelijk gericht op (middel)grote bedrijven met een lage arbeidsdichtheid. Dit deel is met name be-

Ambitiedocument bedrijventerrein Habraken - Lokaal. Modern. Groen.

1.3.2 Regionale bedrijventerreinafspraken Bij grote ruimtelijke ontwikkelingen vereist de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant regionale afstemming en samenwerking. In het geval van Veldhoven is dit binnen de Brainportregio (Zuidoost-Brabant). Op 13 december 2023 heeft bij de Regionale Ontwikkeldag afstemming plaatsgevonden over het ontwikkelen van het resterende deel van Habraken. De Brainport regio heeft ingestemd met het ontwikkelen van het gehele bedrijventerrein naar deels functioneel, grootschalig werkmilieu en deels functioneel, klein- schalige werkmilieu.

5

1.3.3 Brainport Principles Naast de programmatische afspraken zijn er regionaal afspraken gemaakt over de kwaliteit waaraan bedrijventerreinen moeten voldoen. Dit zijn de Brainport Principles. 1. Passende beeldkwaliteit: eisen aan de kwaliteit van bedrijfsvastgoed. Uiteraard zijn er verschillen tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (hoge kwaliteitseisen) en functionele bedrijventerreinen (minder hoge kwaliteitseisen); 2. Duurzame werklocaties: werklocaties in de Brainportregio lopen voorop op de thema’s duurzaam, gezond, bereikbaar en klimaatadaptief. Concreet betekent dit dat nieuwe terreinen zoveel mogelijk energiepositief moeten zijn, dat ze indien mogelijk bijdragen aan de circulaire economie, voldoende groen en water herbergen, en op alle terreinen maatregelen zijn toegepast die de biodiversiteit bevorderen. Daarnaast dient de OV potentie maximaal te worden benut op nieuwe locaties; 3. Georganiseerde werklocaties: nieuw te ontwikkelen locaties moeten een collectiviteit hebben in de vorm van verplicht parkmanagement of een BIZ (Bedrijven Investering Zone); 4. Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu: nieuwe locaties bieden ruimte voor bedrijvigheid van verschillende schaalgroottes en verschillende economische activiteiten, en mogelijkheid om voorzieningen te realiseren. Uiteraard zijn er verschillen tussen typen terreinen.

Binnenstedelijke werklocaties vragen een ander voorzieningenniveau dan een grootschalig functioneel terrein. Er zijn uiteraard uitzonderingen, denk aan clustering van logistieke bedrijven of thematische terreinen; 5. Invloed voor bedrijven: terreinen worden vraaggericht ontwikkeld. Er moet zo goed mogelijk worden aangesloten bij de vraag van bedrijven. Vraag en aanbod worden structureel gemonitord. Er is geen sprake van kwantitatief en kwalitatief overaanbod. De eindgebruiker is bij de gronduitgifte al goed in beeld; 6. Benutting regionale schaalniveau: werklocaties kunnen een lokaal