Bestemmingsplan_toelichting en regels

Afronding Habraken Gemeente Veldhoven Vaststelling

colofon

projectnaam Afronding Habraken datum 28 januari 2025 projectnummer P06731 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.0861.BP00190-0401 opdrachtgever Gemeente Veldhoven Concept 6 oktober 2023 Ontwerp 12 december 2023 Vaststelling 19 maart 2025 BRO projectleider MOo projectteam PvK, JvdA, CJa bron kaft BRO review JvdA

Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl

Toelichting

Afronding Habraken

81

Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4

5 5 6 10

Planbeschrijving

11

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

11 14 16 17 19 20

Bestaande situatie Programmeringsafspraken Ambitiedocument Habraken Stedenbouwkundig kaderplan en beeldkwaliteitsplan Landschapsplan Bijzonderheden bestemmingsplan

Beleidskader

23

3.1

Rijksbeleid

23

3.1.1 3.1.2 3.1.3

23 24 25

3.2 3.3

3.4

4

Aanleiding en doel Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Ladder voor duurzame verstedelijking

Provinciaal beleid Regionaal beleid

27 29

3.3.1 3.3.2

29 30

Visie Werklocaties Zuidoost-Brabant Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR)

Gemeentelijk beleid

32

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5

32 33 34 35 36

Omgevingsvisie Veldhoven Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Ambitiedocument ‘Samen voor ruimtelijke kwaliteit’ Beeldkwaliteitsplan ‘Afronding Habraken’ Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorzieningen

Milieu hygiënische en planologische verantwoording

38

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Bodem Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Geur Archeologie en cultuurhistorie

38 38 40 41 43 52 53

4.7.1 4.7.2

53 55

4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Archeologie Cultuurhistorie

Water Flora en fauna Verkeer en parkeren Kabels en leidingen Milieueffectrapportage Obstakelvrijezones vliegveld Duurzaamheid

Afronding Habraken

58 62 67 68 69 70 71

3

5

6

Uitvoerbaarheid

74

5.1 5.2

Economische uitvoerbaarheid Procedure

74 74

5.2.1 5.2.2 5.2.3

Vooroverleg Terinzagelegging Vaststelling

74 74 74

Juridische planopzet

75

6.1 6.2 6.3

Plansystematiek Toelichting op de verbeelding Toelichting op de regels

75 75 75

6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4

75 76 78 79

Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

Separate bijlagen Bijlage 1: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 2: Vooronderzoek bodem Bijlage 3: Bodemonderzoek Heieindweg 5 Bijlage 4: Luchtkwaliteitsonderzoek Bijlage 5: QRA Habraken buisleidingrapport Bijlage 6: Advies veiligheidsregio Bijlage 7: Quickscan flora en fauna Bijlage 8: Vervolgonderzoek flora en fauna Bijlage 9: Nader onderzoek flora en fauna Bijlage 10: Vervolgonderzoek steenuilen Bijlage 11: Effectbeoordeling steenuil Bijlage 12: Besluit wet natuurbescherming - soortenbescherming Bijlage 13: Notitie beoordeling stikstof Bijlage 14: Watertoets Bijlage 15: Verkeer- parkeernotitie Bijlage 16: Mer-aanmeldnotitie Bijlage 17: Ambitiedocument Bijlage 18: Landschapsplan Bijlage 19: Nota van Zienswijzen (PM)

Afronding Habraken

4

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

Al in de jaren ’90 van de vorige eeuw is gestart met de planvorming voor het bedrijventerrein Habraken. Het gehele terrein Habraken is ruim 50 ha. Daarvan is inmiddels circa 25 ha uitgegeven of in uitgifte. Een groot gedeelte is momenteel dus nog onbebouwd. Om de afronding via een bestemmingsplan mogelijk te kunnen maken was het, vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024, nodig dat nog in 2023 een ontwerpbestemmingsplan in procedure werd gebracht. Dit is gebeurd. Met het bestemmingsplan wordt de uitgifte van circa 35,8 ha bedrijventerrein Habraken, aansluitend aan het reeds gerealiseerde deel van Habraken, nader planologisch-juridisch geborgd. Dit betreft ongeveer 18 ha uitgeefbare bedrijfsgronden en circa 18 ha gronden bestaande uit landschappelijke inpassing met infrastructuur, waterberging en groen. De programmatische uitgangspunten zijn in de loopt der tijd meerdere keren veranderd, vanwege bijvoorbeeld de economische crisis. Ook werd vanwege een overaanbod in 2016 aan bedrijventerrein in de regio lange tijd de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels niet toegestaan. Van een overaanbod is inmiddels geen sprake meer; er is juist een groot tekort aan bedrijventerrein. Inmiddels zijn over de hoeveelheid bedrijfsgrond die Veldhoven mag uitgeven nieuwe afspraken gemaakt in de regio en met de Provincie Noord-Brabant.

Uitgangspunt bij de verdere ontwikkeling van Habraken is het ontwikkelen van een toekomstbestendig werkmilieu. Daarom is een totaalvisie en aanpak nodig gebleken, in plaats van het ontwikkelen van een ‘lappendeken’. Het juiste bedrijf kan dan op de juiste plek komen. Daarnaast kan ruimte worden geven aan initiatieven en ambities op het gebied van energie, duurzaamheid, intensivering door clustering, maar mogelijk ook collectief parkeren. Deze totaalvisie is opgenomen in het zogenaamd ‘stedenbouwkundig kaderplan dat als basis geldt voor de samenhang in het gebied. In dit kaderplan is de hoofdstructuur van zowel de uit te geven bedrijfsgronden, de infrastructuur als het groen-blauwe raamwerk opgenomen en worden diverse thematische uitgangspunten geborgd.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is globaal gesitueerd ten noorden van de kern Oerle en ten zuidoosten van Vliegbasis Eindhoven. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan reeds uitgegeven en ontwikkelde percelen van hetzelfde bedrijventerrein Habraken. Ten oosten bevindt zich een tijdelijk zonnepark en een volkstuin welke op hun beurt weer grenzen aan de woonwijk de Kelen. Aan de zuid- en zuidwestzijde grenst het plangebied aan de agrarische en woonpercelen van het bebouwingslint van de Heikantsebaan en aan de westzijde aan de Oersebaan. Binnen dit plangebied met een omvang van circa 35,8 ha bevinden zich de resterende nog te ontwikkelen gronden van het bedrijventerrein Habraken alsmede de het aan de oost-, zuid- en westzijde omsluitende groene raamwerk met landschappelijke inpassing en waterberging. De overige (bedrijfs-)gronden zijn opgenomen in andere recente of recent in procedure gebrachte bestemmingsplannen.

Afronding Habraken

5

Figuur 1.1: Ligging plangebied (Bron: PDOK, 2023)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Bestemmingsplan ‘Habraken 2006’ (14-02-2006) Voor het grootste gedeelte van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Habraken', dat op 14 februari 2006 door de gemeenteraad van Veldhoven is vastgesteld. De juridische regeling is nadien meerdere malen (gedeeltelijk) herzien en gewijzigd. Het plangebied is hierin bestemd als 'Bedrijfsdoeleinden - nader uit te werken' en heeft (gedeeltelijk) de aanduidingen 'Ke-contouren', ‘beperkingen externe veiligheid’ en 'gevarenzone munitieopslag C'.

Afronding Habraken

6

De gronden, die op de plankaart als “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)” zijn aangemerkt, zijn bestemd voor: bedrijven en groothandel (milieucategorie 3 en 4), inclusief bijbehorende voorzieningen en behoud van archeologische en cultuurhistorische waarden.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Afronding Habraken (plangebied rood omlijnd)

Voordat echter concrete omgevingsvergunningen verleend kunnen worden dienen Burgemeester en wethouders de bestemming “Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)" eerst nader uit te werken in een zogeheten uitwerkingsplan. In een uitwerkingsplan dient nader te worden gemotiveerd hoe het concrete plan voldoet aan de geformuleerde uitwerkingsregels. De voor het plangebied opgenomen uitwerkingsregels betreffen onder meer: 

In het uitwerkingsplan wordt aangegeven welke milieucategorieën waar in het plangebied zijn toegestaan en eventueel welke thematisering in bedrijfstype wordt nagestreefd.



In de nadere uitwerking worden regels gesteld in verband met het aspect externe veiligheid.



Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.



Gebouwen zijn niet buiten het op de plankaart aangegeven bouwvlak toegestaan. In de nadere uitwerking wordt de situering van gebouwen nader bepaald; hiertoe worden bebouwingslijnen op de plankaart bij het uitwerkingsplan ingetekend.



In de nadere uitwerking worden regels gesteld ten aanzien van de maatvoering van gebouwen, waarbij geldt dat de maximale bouwhoogte nooit meer mag bedragen dan 16 meter.



Het bebouwingspercentage dient minimaal 50% te zijn en mag niet meer bedragen dan 80%.



Binnen het plangebied zal voorzien moeten worden in voldoende parkeergelegenheid.



Binnen de aanduiding 35 KE contour is het niet toegestaan nieuwe geluidsgevoelige objecten op te richten.

Afronding Habraken

7

Binnen de aanduiding "munitiezonering, zone C, van de Vliegbasis Eindhoven" is het verboden gebouwen op te richten met vlies- of gordijngevelconstructies alsmede gebouwen met grote glasoppervlakten, waarin zich in de regel een groot aantal mensen bevindt. Deze aanduiding is inmiddels veroudert en de risicocontouren zijn momenteel noordelijker gelegen waardoor het plangebied zich niet meer binnen deze aanduiding bevindt. Binnen de aanduiding ‘beperkingen externe veiligheid’ geldt de regeling dat bedrijven die middels hun vestiging en/of uitbreiding leiden tot beperkingen in de bedrijfsvoering van Eindhoven Airport in het kader van de externe veiligheid, niet zijn toegestaan op de gronden met de aanduiding “beperkingen externe veiligheid”. Derhalve mag de arbeidsplaatsendichtheid niet meer dan 50 bedragen (via herziening in 2011 is dit gewijzigd naar 100, zie hierna onder ‘Habraken wijziging I’) Binnen de aanduiding ‘Ke-contouren’ zijn de geluidscontouren van de Vliegbasis Eindhoven vastgelegd binnen het plangebied. Binnen het plangebied bevinden zich verschillende zones. Binnen deze Ke-contouren is woningbouw slechts mogelijk onder zeer stringente voorwaarden. Hier is echter geen sprake van binnen onderhavig planvoornemen, omdat er geen woningen zijn bestemd, waardoor deze aanduiding geen belemmering vormt voor het initiatief.

De betreffende Ke-zones worden in onderhavig bestemmingsplan middels gebiedsaanduidingen opgenomen. Ondanks dat er voor het plangebied al een uit te werken bestemming ligt, wordt er voor deze gronden toch een nieuw bestemmingsplan opgesteld in plaats van een uitwerkingsplan. De belangrijkste reden hiervoor is dat er meerdere bestemmingsplannen gelden voor het plangebied. In deze bestemmingsplannen zijn geen uit te werken bestemmingen opgenomen, waardoor een uitwerkingsplan niet mogelijk is. Ook is een bestemmingsplan nodig omdat de gemeente nog niet alle gronden in eigendom heeft. Om bepaalde kosten te kunnen verhalen is een bestemmingsplan in plaats van een uitwerkingsplan nodig (zie ook paragraaf 5.1). Bestemmingsplan Habraken herz. Art. 30 WRO (25-06-2007) In deze partiële herziening van het bestemmingsplan ‘Habraken 2006’ zijn enkele regels van onder meer de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)’ herzien. Habraken herziening I 2007 (25-06-2007) Deze herziening van het bestemmingsplan ‘Habraken 2006’ herziet de algemene 10%-vrijstellingsbepaling uit het moederbestemmingsplan. De overige wijzigingen in deze herziening zijn voor onderhavig plangebied niet relevant. Habraken herziening 2 2007 (25-09-2007) Deze herziening van het bestemmingsplan ‘Habraken 2006’ herziet de uitwerkingsregels van de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden (nader uit te werken)’ gedeeltelijk.

Habraken wijziging I (21-06-2011) In deze herziening is één voor het plangebied relevante regel gewijzigd. De maximaal toegestane arbeidsplaatsendichtheid binnen de aanduiding ‘beperkingen externe veiligheid’ is gewijzigd van 50 naar 100. Bestemmingsplan Habraken 2016 (14-06-2016) Dit bestemmingsplan geldt voor een deel van de gronden binnen het plangebied. Dit betreft een aantal nog niet uitgegeven bedrijfspercelen op gronden van derden. Deze gronden hebben de bestemmingen ‘Bedrijventerrein’ en ‘Verkeer’ en voor een gedeelte de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Verder zijn,

Afronding Habraken

8

voor zover in dit kader van belang, de aanduidingen ‘luchtvaartverkeerszone – ihcs’, ‘luchtvaartverkeerzone – ils’ en ‘milieuzone – geluidsgevoelige functie 35 ke’ opgenomen. Deze gronden zijn in het plangebied opgenomen met het oog op een doelmatige begrenzing opgenomen in het plangebied. Bestemmingsplan Habraken 2016, herziening 1212 (18-12-2018) Dit bestemmingsplan vormt een partiële herziening van het bestemmingplan ‘Habraken 2016’. Deze herziening is voor onderhavig plangebied niet van betekenis, omdat deze uitsluitend betrekking heeft op een veiligheidszone buiten het plangebied. Bestemmingsplan Verlengde Oersebaan, 1e fase Westelijke Ontsluitingsroute (29-09-2009) Dit bestemmingsplan, dat in 2009 is vastgesteld om de inmiddels gerealiseerde Verlengde Oersebaan mogelijk te maken, geldt in het westen van het plangebied, bij de rotonde Oersebaan-Oude Kerkstraat. Hier geldt de bestemming ‘Verkeer’, waarbij ook de functieaanduiding ‘groen’ van toepassing. Voor deze gronden wordt in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming ‘Groen’ opgenomen. Dit past bij de huidige en beoogde inrichting van de betreffende gronden. Bestemmingsplan Kernrandgebied (23-07-2023) Het plangebied bevindt zich aan de zuid- en zuidwestzijde gedeeltelijk binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Kernrandgebied’ dat op 23 juli 2014 door de gemeenteraad van Veldhoven is vastgesteld.

Het plangebied is hierin bestemd als ‘Natuur’ en ‘Agrarisch – Kernrand’ en heeft (gedeeltelijk) de aanduidingen ‘luchtvaartverkeerszone – funnel’, ‘luchtvaartverkeerszone – ihcs’, ‘veiligheidszone – vliegveld 2’, ‘luchtvaarverkeerzone – ils’, ‘milieuzone – geluidsgevoelige functie 20 ke’, ‘milieuzone – geluidsgevoelige functie 35 ke’, ‘milieuzone – geluidsgevoelige functie 40 ke’, ‘milieuzone – geluidsgevoelige functie 45 ke’. Op het plangebied liggen ook de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ en ‘Waarde – Archeologie 3’. De gronden met de bestemming ‘Natuur’ zijn bestemd voor het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurwetenschappelijke waarde en/of ecologische waarde, waterlopen, poelen en waterpartijen, flora- en faunavoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van natuurspelen uitsluitend na verlening van omgevingsvergunning. De gronden met de bestemming ‘Agrarisch - Kernrandgebied’ zijn bestemd voor een duurzame agrarische bedrijfsuitoefening, een grondgebonden agrarisch bedrijf, kleinschalige natuurontwikkeling en flora- en faunavoorzieningen. Gezien de toekomstige inrichting van de betreffende gronden, is de bestemming ‘Groen’ voor deze gronden het meest passend gevonden. Daarom worden de bestemmingen ‘Natuur’ en ‘Agrarisch – Kernrandgebied’ gewijzigd in de bestemming ‘Groen’.

Binnen de aanduiding ‘luchtvaartverkeerzone - funnel’, ‘luchtvaartverkeerszone – ihcs’ en ‘luchtvaartverkeerszone – ils’ geldt in principe een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, als zij een hogere bouwhoogte hebben dan wat volgens de bijlagen van het bestemmingsplan ‘Kernrandgebied’ is toegestaan. Het is soms mogelijk om onder voorwaarden hiervan af te wijken. De maximale hoogten worden in het nieuwe bestemmingsplan ‘Afronding Habraken’ niet overschreden.

Afronding Habraken

9

Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - vliegveld 2' geldt een plaatsgebonden risico contour van 106. Binnen deze contour mogen geen kwetsbare objecten worden opgericht, met uitzondering van de reeds

bestaande kwetsbare objecten. Ter plaatse van de aanduiding worden geen kwetsbare objecten toegestaan. Binnen de aanduiding ‘milieuzone - geluidsgevoelige functie 20 ke’ is het niet toegestaan meer dan 50 nieuwe woningen te bouwen vanwege de ligging van de 20 Ke-lijn. Het nieuwe bestemmingsplan 'Afronding Habraken' maakt geen nieuwe woningen mogelijk dus deze aanduiding werkt niet beperkend. Binnen de aanduiding ‘milieuzone - geluidsgevoelige functie ke’ is het niet toegestaan nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige functies te bouwen dan wel te gebruiken binnen de opgenomen aanduidingen. Binnen onderhavig planvoornemen worden geen woningen of andere geluidsgevoelige functies gerealiseerd waardoor deze gebiedsaanduidingen geen belemmering vormen voor het planvoornemen. Ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ is de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met ten hoogste 250 m 2 en de bodemingreep niet dieper is dan 0,4 meter toegestaan. Wanneer deze waarden worden overschreden dient er archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ is de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met ten hoogste 2.500 m 2 en de bodemingreep niet dieper is dan 0,4 meter toegestaan.

Wanneer deze waarden worden overschreden dient er archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Conclusie Omdat de gewenste verdere ontwikkeling van Habraken niet volledig mogelijk is op basis van de geldende bestemmingsplannen en omdat het wenselijk is om voor het gebied een integrale, op elkaar aansluitende regeling van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op te stellen, wordt het bestemmingsplan 'Afronding Habraken' opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 komt de uitvoerbaarheid aan de orde en in hoofdstuk 6 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven.

Afronding Habraken

10

2

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie

Vanaf 2006 is het bedrijventerrein Habraken in ontwikkeling. Op dit moment zijn delen van het plangebied ontwikkeld. Dat zijn voornamelijk de gronden ten noorden van de Oersebaan en de centraal gelegen gronden aan de straat Habraken. Recent zijn twee bestemmingsplannen langs de Oersebaan vastgesteld welke de ontwikkeling van de percelen langs deze weg mogelijk maken. Dit betreft het bestemmingsplan 'Habraken, regulier' (vastgesteld op 20 december 2023) en het bestemmingsplan 'Habraken, zuidwest hoek Oersebaan-Vooraard' (vastgesteld op 15 oktober 2024). Het voorliggende bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van de gronden mogelijk die aan de oost- en westzijde in het gebied zijn gelegen. Deze gronden zijn nu nog agrarisch in gebruik en er is nog sprake van één burgerwoning aan de Scherpenering. Rond de centraal gelegen ontsluitingsweg Habraken die vanaf de rotonde in de Oersebaan het bedrijventerrein ontsluit zijn reeds diverse bedrijven gevestigd. Momenteel worden ook diverse zichtkavels langs de Oersebaan ontwikkeld. De bedrijven die zich hebben gevestigd passen goed in het profiel van een gemengd bedrijventerrein. Het zijn veelal lokale bedrijven die hier een plek hebben gevonden. In de huidige situatie is nog sprake van een onvolledige ontsluitingsstructuur. De nog te ontwikkelen gronden zijn nog niet in voldoende mate ontsloten.

Op diverse plaatsen rondom het plangebied en in het plangebied zijn bestaande waardevolle groenstructuren in de vorm van struweel en bomenrijen aanwezig. Zo ligt er in de oostelijke helft van het plan een belangrijke bomenstructuur langs de Heieindweg over het gebied en wordt de Vooraard omzoomd met een bomenlaan. Verder is binnen het plangebied één bestaande woning aanwezig (Habraken 16). Deze woning is reeds sinds 1965 ter plaatse aanwezig en vormde tot op heden geen belemmering voor de ontwikkeling van Habraken, omdat deze op voldoende afstand lag tot de in ontwikkeling gebrachte bouwpercelen. Voor het overige zijn de gronden in het plangebied nog nagenoeg onbebouwd en onverhard en in agrarisch gebruik. Figuren 2.2 en 2.3 geven een impressie van de huidige inrichting van het plangebied.

Afronding Habraken

11

Figuur 2.1: Globale ligging plangebied (rood omcirkeld) (Bron: PDOK, TOP25 raster, 2023

De ontwikkeling van het bedrijventerrein Habraken sluit in breder verband aan op de ontwikkeling van de woon- en werkgebieden rondom Meerhoven. Hier zijn verschillende bedrijventerreinen ontwikkeld met directe aansluiting op de A2 – via de noordelijke rondweg van Meerhoven (Flight Forum, Park Forum en Meerhovendreef) – en in aansluiting op Vliegbasis Eindhoven. Het bedrijventerrein Habraken ligt in het verlengde van deze bedrijventerreinen. Het terrein wordt ontsloten via de Oersebaan met in het verlengde de Zilverbaan en A67, die direct aansluit op de Meerhovendreef, Park Forum en Flight Forum.

Afronding Habraken

12

Figuur 2.2: Impressie van het plangebied, bouwstraat als aanzet nieuw te realiseren plangedeelte

Figuur 2.3: Zicht op het plangebied vanaf de Heikantsebaan ten zuiden van het plangebied

Afronding Habraken

13

2.2

Programmeringsafspraken

Hoeveel hectares bedrijventerrein een gemeente mag uitgeven wordt afgesproken in regionaal verband en met de Provincie Noord-Brabant. Volgens de programmeringsafspraken die golden op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan werd voorbereid om ter inzage te gaan stond nog 10 hectare op ‘rood’. Dat wil zeggen dat deze nog niet uitgegeven mochten worden. Deze afspraken zijn net voordat het ontwerpbestemmingsplan op 22 december 2023 ter inzage ging herijkt. Op 13 december 2023 heeft bij de Regionale Ontwikkeldag namelijk afstemming plaatsgevonden over het ontwikkelen van het resterende deel van Habraken. De Brainport regio heeft toen ingestemd met het ontwikkelen van het gehele bedrijventerrein naar deels functioneel, grootschalig werkmilieu en deels functioneel, kleinschalige werkmilieu. Het resterende deel van Habraken, binnen onderhavig plangebied, zal voor 2/3 worden ingericht voor een grootschalig werkmilieu en 1/3 voor een kleinschalig werkmilieu. Aanvullend zijn op regionaal niveau de kwalitatieve uitspraken uitgewerkt tot zes Brainport Principles voor werklocaties: 1. Passende beeldkwaliteit; er worden eisen gesteld aan de kwaliteit van het bedrijfsvastgoed, waarbij wel verschil wordt gemaakt tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (hoge kwaliteitseisen) en functionele bedrijventerreinen (minder hoge kwaliteitseisen). 2.

Duurzame werklocaties – werklocaties lopen voorop op thema’s duurzaam, gezond, bereikbaar en klimaatadaptief. Concreet betekent dit dat nieuwe terreinen zoveel mogelijk energiepositief moeten zijn, dat ze indien mogelijk bijdragen aan de circulaire economie, voldoende groen en water herbergen, en op alle terreinen maatregelen zijn toegepast die de biodiversiteit bevorderen. Daarnaast dient de OV-potentie maximaal te worden benut op nieuwe locaties. 3. Georganiseerde werklocaties – bij nieuw te ontwikkelen locaties worden voorwaarden gesteld aan collectiviteit in de vorm van verplicht parkmanagement of een BIZ. 4. Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu - nieuwe locaties dienen ruimte te bieden voor bedrijvigheid van verschillende schaalgroottes en verschillende economische activiteiten, en mogelijkheid om voorzieningen te realiseren. 5. Invloed voor bedrijven - terreinen dienen vraaggericht te worden ontwikkeld. Er dient zo goed mogelijk aangesloten te worden bij de vraag van bedrijven. Vraag en aanbod dienen structureel te worden gemonitord, waarbij er geen sprake is van kwantitatief en kwalitatief overaanbod. 6. Benutting regionale schaalniveau – werklocaties kunnen een lokaal tot bovenregionaal verzorgingsgebied hebben en ook de vraag vanuit buurgemeenten en zelfs buurregio’s bedienen.

Onderstaand is puntsgewijs aangegeven hoe het voornemen voldoet aan de Brainport Principles. 1. Passende beeldkwaliteit: Voor Habraken is recent een update van het beeldkwaliteitsplan gemaakt die aansluit op de hedendaagse maatregelen op het gebied van duurzaamheid. Denk aan maatregelen op het gebied van klimaat, natuurinclusiviteit, energie en biobased bouwen. Daarnaast is een goede beeldkwaliteit van belang voor een hoogwaardige uitstraling, de ruimtelijke eenheid en kwaliteit van Habraken als geheel. 2. Duurzame werklocaties: We ontwikkelen Habraken volgens het door BRO opgestelde stedenbouwkundig kaderplan. Deze is concreter doorvertaald in het Ambitiedocument Habraken (april 2024; zie bijlage 17). De laatste inzichten en opgaven vormen de basis voor de ruimtelijke hoofdstructuur waarin invulling wordt gegeven aan de volgende duurzaamheidsambities: 

Bedrijfsruimte is schaars, dus zorgvuldig en optimaal gebruik van de ruimte is uitgangspunt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bouwhoogte van maximaal 16 meter en het werken met minimale en maximale bebouwingspercentages. NB. de maximale bouwhoogte is verhoogd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan om de schaarse ruimte efficiënter te kunnen gebruiken;

Afronding Habraken

14



Veel van de werknemers komen uit Veldhoven of de directe omgeving, dus richten we het terrein in met aandacht voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer. Dit is volgens de uitgangspunten uit de ‘Mobiliteitsvisie 2040 gemeente Veldhoven’ (november 2023). Denk hierbij aan goede, veilige en aantrekkelijke fiets- en wandelroutes (zie o.a. het beeldkwaliteitsplan en landschapsplan); een goede aansluiting op het OV-netwerk, maar ook aan alternatieve autoparkeermogelijkheden zoals mobiliteitshubs;



Om werknemers te blijven trekken, bieden we een fijne werkomgeving. Denk hierbij aan het maken van aantrekkelijke lunchwandelingen in het groen via een wandelnetwerk. Dit wandelnetwerk wordt optimaal geïntegreerd in de groen-blauwe zone;



Gemeente en ondernemers hebben een gedeelde verantwoordelijkheid voor het bewaken en in stand houden van een optimaal vestigingsklimaat op Habraken. We staan we voor een aantal grote gezamenlijke transitieopgaven, zoals de energietransitie, duurzame mobiliteit en klimaatadaptatie. Het terrein kent nu al een hoge organisatiegraad. Kopers van een bedrijfsperceel worden namelijk automatisch deelnemer van Stichting Parkmanagement Habraken;



Een goede beeldkwaliteit is belangrijk voor een hoogwaardige uitstraling, ruimtelijke eenheid en kwaliteit van Habraken. De beeldkwaliteit dient aan te sluiten op de hedendaagse maatregelen op het gebied van duurzaamheid. Denk aan maatregelen op het gebied van klimaat, natuurinclusiviteit, energie en biobased bouwen.



De groenblauwe dooradering, zorgt voor een klimaatadaptieve en ecologische inbedding van het bedrijventerrein. Ook zorgt dit voor meer omgevingskwaliteit en verblijfskwaliteit. In de groenblauwe zone, worden de bestaande laanstructuren zoveel mogelijk behouden; wordt extra openbaar groen toegevoegd, heeft een opwaardering plaatsgevonden van het leefgebied van de steenuil en worden groene straatprofielen toegevoegd.

3. Georganiseerde werklocaties: Bedrijventerrein Habraken heeft een georganiseerd parkmanagement (zie: https://parkmanagementveldhoven.nl). Habraken is een bedrijventerrein met een hoge organisatiegraad. Kopers van een bedrijfskavel worden automatisch deelnemer van Stichting Parkmanagement Veldhoven, waarbij afname van het basispakket verplicht is. De gemeente en de ondernemers op Habraken hebben immers een gedeelde verantwoordelijkheid voor het bewaken en in stand houden van een optimaal vestigingsklimaat op Habraken. In de eerste plaats moet het terrein schoon en veilig blijven. Daarnaast staan we de komende jaren voor een aantal grote gezamenlijke transitieopgaven zoals de energietransitie, elektrificering, schone mobiliteit, circulaire economie en klimaatadapatie. Een goede organisatiegraad op het bedrijventerrein is hiervoor absoluut noodzakelijk. 4. Aantrekkelijk en gevarieerd werkmilieu: Voor de regio Zuidoost-Brabant is door STEC de vraag verdeeld naar diverse typen werkmilieus en geconfronteerd met het aanbod ervan. Hieruit blijkt dat er voor alle typen werklocaties tekorten zijn. Het tekort is veruit het grootst voor grootschalige distributie, grootschalige productie en reguliere bedrijventerreinen. In regionaal verband zijn afspraken gemaakt welke bedrijven al dan niet een plek krijgen op Habraken. De grootschalige logistiek (> 3 ha) wordt uitgesloten.

Dit is in lijn met het voorbereidingsbesluit dat de provincie Noord-Brabant op 3 maart 2023 heeft opgenomen in een wijziging van de Interim Verordening Ruimte. Daarnaast worden activiteiten uitgesloten die beter passen op gemengd stedelijke terreinen. Het gaan dan om woon-werk, PDV/detailhandel, leisure, sport en fitness. Ook het vestigen van een campus is niet aan de orde. Hiervoor is voldoende aanbod in de regio aanwezig tot 2040. Daarmee blijven er twee typen werkmilieus over die passend zijn bij de vraag: 1. Kleinschalig regulier bedrijventerrein (2.000 m2 tot 1 ha); 2. Grootschalige productie (1 ha tot 2,5 ha). 5. Invloed voor bedrijven: We ontwikkelen Habraken als een lokaal bedrijventerrein voor het lokale MKB, dat op dit moment geen ruimte heeft om uit te breiden. Het wordt een terrein waar deze bedrijven kunnen groeien en doorgroeien. Het ontwikkelen van een bedrijventerrein voor een (kleinschalig) regulier werkmilieu

Afronding Habraken

15

en voor grootschalige productie is het meest passend bij de vraag. Deze behoefte wordt modelmatig onderbouwd vanuit de STEC-prognoses, maar ook door de actuele leads die bekend zijn bij de gemeente Veldhoven. 6. Benutting regionale schaalniveau: Binnen het SGE vindt binnen het uitgangspunt '9 voor 1' continue afstemming plaats over de vraag naar bedrijfsgrond met als uitgangspunt: zorgvuldig en efficiënt omgaan met schaarse bedrijfsgrond met het juiste bedrijf op de juiste plaats.

2.3

Ambitiedocument Habraken

De ontwikkeling van bedrijventerrein Habraken is de afgelopen jaren voornamelijk ad hoc gebeurd en zijn steeds relatief kleine delen van het totale bedrijventerrein ontwikkeld. Deze manier van vraaggericht werken brengt Veldhoven steeds in de positie geen bedrijfskavels in portefeuille te hebben om nieuwe bedrijven een plek, maar nog belangrijker: de juiste plek te kunnen bieden. Daarnaast komen er claims van diverse soorten ruimtevragers af op de gronden op Habraken. Het ontbreekt aan een helder toekomstperspectief op zowel het bestaande bedrijventerrein, als de nog uit te geven delen. Om die reden heeft de gemeente ervoor gekozen om het Ambitiedocument Habraken vast te stellen. Dit ambitiedocument is opgenomen in bijlage 17. Hierin staan de voornaamste ambities en bijbehorende (ruimtelijke) kaders geformuleerd. Het ambitiedocument omvat de grote lijnen voor de toekomstige ontwikkeling van heel bedrijventerrein Habraken, dus voor zowel het resterende deel dat nu ontwikkeld gaat worden, als voor de bestaande al uitgegeven delen van het bedrijventerrein. De ambities voor bedrijventerrein Habraken zijn als volgt geformuleerd: 1. Lokaal: de gemeente ontwikkelt Habraken als een lokaal bedrijventerrein voor het lokale MKB, dat op dit moment geen ruimte heeft om uit te breiden. Het wordt een terrein waar deze bedrijven kunnen groeien en doorgroeien. 2.

Modern: Habraken wordt een modern bedrijventerrein, waarbij de laatste inzichten en opgaven de uitgangspunten vormen voor de ruimtelijke inrichting. Daarbij gaat het om zaken als zorgvuldig ruimtegebruik, duurzame mobiliteit, goede beeldkwaliteit en een goede ruimtelijke hoofdstructuur. 3. Groen: de ambitie van de gemeente is om van Habraken een energieneutraal, fossielvrij en groen bedrijventerrein te maken. Deze ambities en de bijbehorend geformuleerde uitgangspunten zijn concreter vertaald in een stedenbouwkundig kaderplan en beeldkwaliteitsplan. Deze worden in de navolgende paragraaf beschreven. In het ambitiedocument is beschreven dat er twee typen werkmilieus passend zijn op Habraken, namelijk: 

Kleinschalige regulier bedrijventerrein (2.000 m 2 tot 1 ha);



Grootschalige productie (1 ha tot 2,5 ha).

Afronding Habraken

16

2.4

Stedenbouwkundig kaderplan en beeldkwaliteitsplan

In aansluiting op het bestaande deel van het bedrijventerrein is voor het nog te ontwikkelen gedeelte van het bedrijventerrein een actueel stedenbouwkundig kaderplan opgesteld waarin in ruimtelijke zin nieuwe ambities ten aanzien van een kwalitatief hoogwaardige werkomgeving, zoals in paragraaf 2.3 omtrent het ambitiedocument Habraken beschreven, zijn vastgelegd. Het stedenbouwkundig kaderplan is op figuur 2.4 weergegeven. In de volgende alinea’s wordt dit ten aanzien van enkele thema’s nader toegelicht. Het landschapsplan wordt vervolgens in paragraaf 2.5 nader beschreven.

Figuur 2.4: Stedenbouwkundig kaderplan Afronding Habraken

Stedenbouwkundig plan Het bedrijventerrein Habraken ligt ingeklemd tussen Eindhoven Airport en een militair complex aan de noordzijde en heeft aan de oostzijde een relatie met het bedrijventerrein Parkforum. Aan de zuidzijde wordt de begrenzing gevormd door het oorspronkelijke landschap met de lintbebouwing langs de Oude Kerkstraat en de Heikantsebaan en het stroomgebied van de Rundgraaf. Op enige afstand ligt de woonbebouwing van de wijken Heikant en Oerle. In het westen liggen de “Oude Zandontginningen”, een bijzonder landschapstype wat zich kenmerkt door zijn kleinschaligheid in bebouwing en verkaveling. Dit landschapstype wordt omringd door een afwisselende beleving van het open en gesloten gebied van het coulisselandschap. De randvoorwaarden, ambities en programmatische en ruimtelijke bouwstenen voor het bedrijventerrein Habraken, zoals deze beschreven zijn in het voorliggende bestemmingsplan zijn vertaald naar een stedenbouwkundig plan voor het bedrijventerrein Habraken. Het stedenbouwkundig plan voor het bedrijventerrein Habraken wordt gekenmerkt door: 

Het intensieve ruimtegebruik binnen het groene casco – door het hoge percentage uitgeefbare grond – en een heldere efficiënte en grootschalige verkavelingsopzet.



Het bedrijventerrein wordt als een afgerond stedelijk gebied omgeven door een robuuste groenstructuur. De groenstructuur heeft enerzijds een bufferwerking naar de landelijke (woon)omgeving ten zuiden van het plangebied en speelt anderzijds in op het ordeningsprincipe van omsluitende groene casco’s voor stedelijke gebieden – zoals gebruikelijk in Veldhoven. Het groene casco is belangrijk voor de flora en

Afronding Habraken

17

fauna. In de groenstructuur wordt een functie voor de waterhuishouding (berging en infiltratie) van het plangebied en haar directe omgeving geïntegreerd. 

De ontsluitings- en bijbehorende verkavelingsstructuur is gerelateerd aan de inrichting van de Oersebaan, die de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein vormt. In westelijke richting sluit de Oersebaan aan op de Verlengde Oersebaan en de Zilverbaan, de hoofdontsluitingsweg van de nieuwe woonwijk Zilverackers, welke een directe verbinding heeft met de Heerbaan en de Kempenbaan aan de zuidwestkant van de stad. De Zilverbaan heeft een directe aansluiting op de A67 en de N69. Daarmee is bedrijventerrein Habraken uitstekend ontsloten op het lokale, regionale en nationale wegennet.



Middels drie ontsluitingspunten op de Oersebaan (rotondes) worden de verschillende plandelen ontsloten (via de Scherpenering, Habraken en Vooraard). Het bedrijventerrein kenmerkt zich door een zogenaamde lusstructuur, waarbij de lussen aansluiten op de drie rotondes in de Oersebaan. De drie lussen zijn aan de zuidzijde van dit plandeel onderling verbonden en zijn hoofdzakelijk noordzuid-gericht. Vanuit het zuiden is het bedrijventerrein enkel bereikbaar voor langzaamverkeer. Zo dienen de zuidelijke entrees bij de Scherpering, Paleisstraat en de Heieindweg als voet- en fietsverbindingen richting Veldhoven en vice versa.



De interne ontsluitingsstructuur van het bedrijventerrein is rationeel, waardoor een efficiënte en logische verkaveling mogelijk is. In de verkavelingsstructuur is uitgegaan van een verkavelingsopzet met zogenaamde alzijdige bouwblokken, hetgeen betekent dat naar de openbare weg altijd een voorgevel of zijgevel is gesitueerd. De verkaveling is richtinggevend met kavels met een dieptemaat van ca. 60 meter. De breedtemaat is flexibel, afhankelijk van de individuele vraag van bedrijven. Een aantal locaties op het bedrijventerrein is gesitueerd langs de Oersebaan, aan de noordzijde ontsloten via een parallelweg en aan de zuidzijde middels delen van de lusstructuur. De bedrijfskavels presenteren zich op deze locatie prominent aan de Oersebaan. Deze kavels zijn in het stedenbouwkundig plan dan ook aangeduid als ‘zichtlocaties’. In het beeldkwaliteitsplan worden voor de zichtlocaties aanvullende eisen gesteld aan de bebouwing en inrichting van het terrein. Dit vergt een selectie van bedrijven die aan deze voorwaarden kunnen voldoen. In hoofdstuk 2 van het beeldkwaliteitsplan (opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting) wordt nader ingegaan op de kenmerken van de verschillende onderdelen van het stedenbouwkundig plan: de ontsluiting van het plangebied en het parkeren, de groenstructuur, de waterstructuur en het gewenste bebouwingsbeeld.

Daarnaast komen duurzaam bouwen en de beeldkwaliteit afzonderlijk aan de orde.



Het parkeren en laden en lossen van vrachtauto’s dient te allen tijde plaats te vinden op eigen terrein. Er zijn geen parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig. Voor alle auto’s dient voldoende parkeerruimte op eigen terrein (of collectief) te worden gerealiseerd. De profielen van de openbare ruimte zijn daar bewust op gedimensioneerd. Elk bedrijfskavel wordt standaard met één in-/uitrit ontsloten op de openbare weg. Indien een bedrijf meerdere inritten wenst door bijvoorbeeld de grootte van een kavel, dan wel logistieke processen, dan kunnen er via voorwaarden uitzonderingen gemaakt worden.



Op dit bedrijventerrein staan biodiversiteit, natuurinclusiviteit, klimaatadaptiviteit en een gezonde leef- en werkomgeving hoog in het vaandel. In de openbare ruimte wordt dit gedaan door voldoende ruimte te reserveren in de straatprofielen voor groen en water. De stevige groene randen rondom het terrein zorgen voor een sterk natuurlijke uitstraling. De groene inprikkers (oost en west) trekken het landschap mee het bedrijventerrein op. Zo ontstaat een optimaal leefklimaat voor de mens en voldoende aanleidingen om biodiversiteit te stimuleren. Naast de openbare ruimte zijn ook ingrepen op privéterreinen noodzakelijk om deze wens door te voeren. Van de bedrijven wordt een proactieve bijdrage gevraagd om uit meerdere natuurinclusieve/klimaatadaptieve maatregelen te kiezen om bij te dragen aan dit leefklimaat.

Afronding Habraken

18

Beeldkwaliteit Vanuit de beoogde, duurzame kwaliteit van het bedrijventerrein worden beeldkwaliteitseisen aan de gebouwen en de buitenruimte gesteld. Het doel is om een herkenbaar en aantrekkelijk productiemilieu te verkrijgen, zowel in het openbare als het private domein. De bouwstenen voor de gewenste beeldkwaliteit op het bedrijventerrein zijn als volgt samen te vatten: 

rustige en ingetogen vormgeving van de bebouwing met een moderne uitstraling;



speciale aandacht voor de beeldkwaliteit op zichtlocaties middels een afwijkende vormgeving, materialisering en kleurstelling;



minimaliseren van de zichtbaarheid van onaantrekkelijke elementen zoals open opslag en laad- en losplaatsen;



samenhang en eenvoud in de vormgeving en inrichting van het openbaar gebied;



vormgeving en inrichting van de buitenruimte in aansluiting op het openbaar gebied.

Bovenstaande randvoorwaarden vormen de basis voor de beeldkwaliteitseisen, uitgewerkt in het beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 1 bij het bestemmingsplan en nader beschreven in paragraaf 3.4.4. van deze toelichting.

2.5

Landschapsplan

Het landschapsplan is opgenomen in Bijlage 18 bij deze toelichting.1 In het stedenbouwkundig plan voor Habraken is ingezet op een groenblauw netwerk dat hoofdzakelijk bestaat uit: 

groen-blauwe randzone: ‘een groen en zachte inpassing met ruimte voor waterberging’;



wegprofielen met ruimte voor groen en water. De dooradering zorgt voor een ecologische inbedding’;



bomenlanen, boomgroepen en solitaire bomen worden zoveel mogelijk opgenomen in het plan.

In het landschapsplan wordt aangegeven met welke middelen er invulling wordt gegeven aan de groenblauwe randzones en de dooradering. Bij de inrichting is ook nadrukkelijk rekening gehouden met de privacy van omwonenden. De wandelpaden in de groenblauwe zones zijn bijvoorbeeld op ruime afstand tot omliggende woonpercelen gesitueerd. Ook is voorzien in afschermende landschapsmaatregelen aan diverse randen van het plangebied. Het resultaat van de voornoemde uitgangspunten is een plankaart met enkele dwarsprofielen waarop is aangegeven hoe de groenstructuren zijn uitgewerkt. De ontwerpafwegingen en keuzes zijn in het landschapsplan uitvoerig gemotiveerd. In figuur 2.5 is een afbeelding van de inrichtingsmaatregelen in het landschapsplan weergegeven. Voor een uitvoeriger beschrijving en een beter leesbare versie hiervan, wordt verwezen naar de bijlage. Het landschapsplan gaat uit van de volgende 4 ontwerpprincipes: 1. De retentiegebieden dienen zo natuurlijk mogelijk te worden ingericht. 2. Er wordt een zachte overgang naar de woonpercelen en bedrijfskavels gecreëerd door de aanleg van randbeplanting. Deze randbeplanting bestaat uit inheems struweel. Deze randbeplantingen zorgen voor een groene inbedding van de bedrijfskavels en biedt voor de woonpercelen een groen aanblik.

1

Bijlage 18: Landschapsplan Habraken, BRO, projectnummer P06731, dec. 2024.

Afronding Habraken

19

3. Bestaande bomenrijen en structuren worden waar mogelijk aangevuld en aangeheeld tot één gezamenlijk groen netwerk. Hiermee worden verbindingen voor flora en fauna hersteld, waardoor de leefomgeving van diverse soorten worden bevorderd. Ook wordt hiermee een sterk groen raamwerk gecreëerd. 4. Overhoeken en restruimten worden ingericht ten dienste van de steenuil door de aanplant van diverse fruit- en notenbomen (appel, peer en walnoot). Verder zal het terrein worden ingezaagd met een passend bloem- en kruidenrijk grasmengsel. Bestaande groenopstanden en bomenrijen worden zoveel als mogelijk in de verkaveling ingepast. De grootste bomenrij langs de Vooraard wordt gehandhaafd. De bomenrij direct ten oosten van Habraken 2150 wordt gerooid om de uitbreiding van het bedrijventerrein mogelijk te maken. Deze bomenrij is niet in de verkaveling inpasbaar. Maar daar staat tegenover dat er een forse robuuste groenstructuur terugkomt. De realisatie en instandhouding van het landschapsplan is door middel van een voorwaardelijke verplichting in de planregels geborgd.

Figuur 2.5: Landschapsplan Afronding Habraken (zie Bijlage 18 voor een beter leesbare versie)

2.6

Bijzonderheden bestemmingsplan

Naast de voorgaande algemene uitgangspunten en keuzes met betrekking tot de functies en inrichting binnen het plangebied, spelen twee specifieke planonderdelen, die een nadere toelichting vergen. Daarop wordt in deze paragraaf ingegaan. 2.6.1 Logistiek bedrijf In paragraaf 2.2 is reeds toegelicht dat het resterende deel van Habraken, binnen onderhavig plangebied, voor 2/3 zal worden ingericht voor een grootschalig werkmilieu en 1/3 voor een kleinschalig werkmilieu. Hiertoe zijn in de planregels regels gesteld aan de minimale en maximale oppervlakte van een bouwperceel binnen verschillende zones. De bedoeling is om Habraken te ontwikkelen als een lokaal bedrijventerrein voor het lokale MKB, dat op dit moment geen ruimte heeft om uit te breiden. De voornaamste ambitie is om een terrein op te richten waar deze bedrijven kunnen groeien en doorgroeien.

Afronding Habraken

20

Qua bereikbaarheid en infrastructuur is Habraken geen ideaal terrein voor logistieke en/of transportbedrijven. Toch wil de gemeente deze bedrijven ook de kans geven om zich op Habraken te vestigen, net als andere type bedrijven. Voor één perceel binnen het plangebied wordt een bijzondere regeling opgenomen vanwege de vorm van de betreffende kavel in combinatie met het benodigde stramien ten behoeve van een goede bedrijfsvoering. Op dit perceel worden logistieke en/of transportbedrijven met een bedrijfsperceelsoppervlakte tot maximaal 28.500 m² en tot 30.000 m² middels toepassing van een afwijkingsbevoegdheid. Dit maakt het mogelijk voor de betreffende beoogde exploitant van het perceel om de gronden op een doelmatige wijze te gebruiken. Hiermee wordt maatwerk geleverd en in beperkte mate afgeweken van het ambitiedocument, dat uitgaat van een maximum van 25.000 m² bedrijfsperceelsoppervlak. Voor het betreffende perceel zijn in het bestemmingsplan enkele specifieke stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden vastgesteld. Als op een later moment om bijzondere redenen het alsnog aan de orde blijkt dat een nog groter bouwperceel gewenst is, dan zal deze verdere vergroting via een afzonderlijke procedure én in afstemming met de provincie mogelijk worden gemaakt. 2.6.2 Woning Habraken 16 Binnen het plangebied is één bestaande woning aanwezig, Habraken 16.

Deze woning is reeds sinds 1965 ter plaatse aanwezig en vormde tot op heden geen belemmering voor de ontwikkeling van Habraken. Om de realisatie van de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein Habraken en een doelmatige verkaveling van de nog uit te geven gronden mogelijk te maken, is het noodzakelijk dat dit woonperceel wordt geamoveerd. Op figuur 2.6 is de ligging van dit woonperceel weergegeven.

Figuur 2.6: Ligging woonperceel Habraken 16 ten opzichte van onderhavig bestemmingsplan

De gemeente kiest er op basis van een zorgvuldige integrale afweging voor om de bestaande legale woning niet opnieuw positief te bestemmen, maar ter plaatse de bestemmingen ‘Bedrijventerrein’, ‘Groen’ en ‘Verkeer’ op te nemen.

Afronding Habraken

21

Er is in Veldhoven veel behoefte aan bedrijfsgrond en al vanaf de jaren ’90 van de vorige eeuw is de gemeente plannen aan het maken voor Habraken. Vanwege diverse omstandigheden is nu pas het punt bereikt dat er een bestemmingsplan kan worden vastgesteld op basis waarvan Habraken daadwerkelijk afgerond kan worden. Burgerwoningen horen niet thuis op bedrijventerreinen waar de werkfunctie voorop staat vanwege de beperkingen van deze woningen voor de bedrijfsvoering en de hinder voor bewoners zelf. Bij de planvorming van het bedrijventerrein is gekeken naar een optimale verdeling van de ruimte voor bedrijven, verkeer, groen en waterberging. Het woonperceel is daarbij niet inpasbaar gebleken. Uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is een woonbestemming niet te verenigen met de voorziene functies. Indien nieuwe planologische inzichten daartoe aanleiding geven en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen, kan uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening daarvan worden afgezien. Deze afweging heeft de gemeente hier gemaakt om bedrijventerrein Habraken op een doelmatige wijze te kunnen afronden.

Afronding Habraken

22

3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio’s;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. beperken van klimaatverandering; 11. realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;

Afronding Habraken

23

14. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; 19. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. ontwikkelen van een duurzame visserij. Afweging Dit bestemmingsplan voorziet in de uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien de aard en omvang van het plan zijn er in beginsel geen nationale belangen aan de orde. Wel kan worden geconcludeerd dat het plan een bijdrage levert aan het waarborgen en versterking van een aantrekkelijk ruimtelijk- economisch vestigingsklimaat voor de Brainportregio (belang 16). Hierbij wordt rekening gehouden met flankerende belangen, zoals het behoud van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte genoemd, bevat regels ter bescherming van nationale belangen. De keuze voor deze belangen is reeds gemaakt in de voormalige Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (voorloper NOVI) en worden met het Barro en het Besluit ruimtelijke ordening (Barro) juridisch verankerd. Verdere uitwerking heeft voorts plaatsgevonden in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). In totaal gaat het om veertien nationale belangen, te weten:  Rijksvaarwegen;  Project Mainportontwikkeling Rotterdam;  Kustfundament;  Grote rivieren;  Waddenzee en waddengebied;  Defensie;  Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;  Elektriciteitsvoorziening;  Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;  Ecologische hoofdstructuur;  Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;  IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);  Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;  Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. In het kader van deregulering en decentralisatie is ervoor gekozen om de regels zoveel mogelijk door te laten werken op het niveau van de lokale besluitvorming. Door de nationale belangen in bestemmingsplannen te borgen, worden deze belangen reeds in een vroeg stadium vastgelegd, wat bijdraagt aan een versnelling

Afronding Habraken

24

van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke druk. Enkele bepalingen hebben echter betrekking op provinciaal medebewind en ontheffingsmogelijkheden. In het bijzonder gaat het hier om de artikelen ten behoeve van Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en de EHS. Afweging Obstakelbeheergebied (IHCS) en (ILS) Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het obstakelbeheergebied rond Vliegbasis Eindhoven, bestaande uit onder meer het Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS) en het Instrument Landing System (ILS). Het plangebied ligt daarbij binnen zowel de IHCS als de ILS. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur. Binnen de IHCS geldt de beperking dat bebouwing niet hoger mag zijn dan 65 meter +NAP. Het planvoornemen maakt geen bebouwing mogelijk dat deze hoogte overschrijdt. Binnen de ILS geldt op basis van het eerder uitgevoerde Verstoringsonderzoek ILS Eindhoven de beperking dat de bebouwing in het westelijk deelgebied niet hoger mag zijn dan 12 meter boven maaiveld en in het oostelijk deelgebied niet hoger mag zijn dan 16 meter boven maaiveld.

De bouwhoogtebeperkingen zullen worden overgenomen in dit bestemmingsplan, zodat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het Barro. Radarstations Het plangebied ligt binnen de radarverstoringsgebieden van de radarstations Herwijnen en Woensdrecht. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen opgenomen worden die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. In het radarverstoringsgebied van Herwijnen is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP. Voor Woensdrecht geldt een maximale hoogte van bouwwerken van 113 meter ten opzichte van NAP. In dit bestemmingsplan wordt een maximale bouwhoogte van 16 meter mogelijk gemaakt. Omdat in voorliggend bestemmingsplan geen windmolens of andere bouwwerken met een dergelijke hoogte mogelijk worden gemaakt, is het bestemmingsplan verder in overeenstemming met het bepaalde hierover in het Rarro. Munitieopslagplaatsen Het plangebied bevindt zich conform het Rarro net buiten de C-zone munitieopslagplaats van de vliegbasis Eindhoven. Conclusie Het Barro of Rarro vormen geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan omdat de maximale bouwhoogtes zijn vastgelegd.

Ter waarborging van de gesignaleerde onderwerpen zijn gebiedsaanduidingen opgenomen in de regels en zijn de juiste beperkingen aan de maximale bouwhoogten gesteld. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging

Afronding Habraken

25

en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn. 2 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Toetsing plan Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van ca. 35,8 ha bedrijventerrein. Daarvan is ca. 18 ha uitgeefbaar ten behoeve van bedrijfspercelen, waardoor er in beginsel sprake is van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. De Afdeling heeft echter in de uitspraak van 1 juli 2015, zaak nr. 201401417/1/R1, bepaald dat onbenutte planologische mogelijkheden in een nieuw plan mogen worden opgenomen, zonder dat hoeft te worden voldaan aan de 'Ladder' voorwaarden. Dit is onder meer bevestigd in de uitspraak van de Afdeling van 24 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:489 (Westland). Aangezien het vorige plan reeds voorzag in een uitwerkingsplicht voor bedrijventerrein is er ter plaatse sprake van een planologisch onbenutte mogelijkheid. Voorliggend plan voorziet niet in een wijziging van functies en voorziet evenmin in meer bedrijventerrein dan op grond van het voorheen geldende plan op de desbetreffende gronden mogelijk was. Gelet hierop neemt de bebouwingsdichtheid niet toe. In voorkomend geval is in zoverre dan ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plan ligt binnen de bebouwde kom van Veldhoven en kan aangeduid worden als een 'inbreidingsplan'.

Het voorliggend plan bevindt zich tevens in het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en past binnen de gemaakte regionale afspraken, zie hiervoor paragraaf 3.2.2 van deze toelichting. Conclusie Bij dit bestemmingsplan gaat het om het opnemen van onbenutte (nader uit te werken) bestaande planologische mogelijkheden ter plaatse van stedelijk gebied in een nieuw plan. Conform jurisprudentie is er daarmee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

2

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Afronding Habraken

26

3.2

Provinciaal beleid

Toetsing In deze paragraaf wordt ingegaan op de diverse onderdelen uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant die relevant zijn voor het plangebied. Dit bestemmingsplan gaat over de afronding van een bestaande bedrijventerrein dat reeds in ontwikkeling is. De stedelijke voorzieningen (bedrijventerrein en bijbehorende infrastructuur) liggen geheel binnen het Stedelijk gebied volgens de omgevingsverordening.

Figuur 3.1: Uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant (oranje vlak = Stedelijk gebied)

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen het Stedelijk gebied dient op basis van artikel 5.55 een onderbouwing te bevatten dat: 1) de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; In paragraaf 2.2 van deze toelichting is reeds ingegaan op de regionale programmeringsafspraken voor bedrijventerreinen. Deze afspraken zijn op 22 december 2023 herijkt. Op 13 december 2023 heeft bij de Regionale Ontwikkeldag namelijk afstemming plaatsgevonden over het ontwikkelen van het resterende deel van Habraken. De Brainportregio heeft toen ingestemd met het ontwikkelen van het gehele bedrijventerrein naar deels functioneel, grootschalig werkmilieu en deels functioneel, kleinschalige werkmilieu. Het resterende deel van Habraken, binnen onderhavig plangebied, zal voor 2/3 worden ingericht voor een grootschalig werkmilieu en 1/3 voor een kleinschalig werkmilieu. Hiermee past het plan in de regionale afspraken. 2) het een duurzame stedelijke ontwikkeling betreft voor wonen, werken of voorzieningen, die: 

een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving bevordert;



zorgvuldig ruimtegebruik bevordert;