6. Bijlage 4 – Overzicht ontwikkelingstraject ’t Goeie Spoor

Op het nieuwe parkeerterrein kunnen bomen worden ingepast: een groot aaneengesloten verhard terrein moet worden voorkomen. Het aantal parkeerplaatsen en de inrichting van de buitenruimte moeten voldoen aan de IVOR (Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte). Er is een nauw verband tussen de hoeveelheid parkeerplaatsen en het aantal woningen. Kort door de bocht gesteld, bepaalt het aantal parkeerplaatsen het maximaal ‘laadvermogen van de locatie’ c.q. het aantal woningen. Er kunnen meer woningen worden gerealiseerd als het aantal parkeerplaatsen wordt geoptimaliseerd.

14

Op de begane grond is ruimte nodig voor bergingen, fietsen, fietsenstallingen, entrees, woningen en/of gemeenschappelijke ruimte of iets dergelijks. Van belang is dat de “koppen” van de gebouwen met woningen en/of een gemeenschappelijke of maatschappelijke voorziening op het maaiveld staan. Lange aaneengesloten ‘blinde gevels’ moeten worden voorkomen. Functie en woningtype De beoogde functie voor de locatie is: ‘Wonen’. De locatie leent zich voor appartementen. Het kan gaan om ‘gewone’ appartementen of voor een doelgroep, zoals jongeren, starters of ouderen of een combinatie van doelgroepen. In principe kan het gaan om zowel huur- als koopwoningen. De locatie leent zich door de beperkte oppervlakte en de gewenste parkeerbalans voor (kleine) appartementen: kleiner of gelijk aan 60 m2 b.v.o. Twee bouwvlakken Er zijn twee bouwvlakken: oostelijk en westelijk. Het bouwvlak wordt in tweeën gedeeld door de ontsluiting en het parkeren. Zie afbeelding 14. De afstand tussen de bouwvlakken is variabel. Deze zal vooral ingegeven worden door praktische overwegingen, bijvoorbeeld door de vraag of het bouwtechnisch en financieel mogelijk is om het gebouw boven de parkeerplaatsen te bouwen. De open ruimte tussen de bouwvlakken heeft ook een praktisch nut: hier moet de ruimte worden gevonden voor (ondergrondse) afvalinzameling, verhuiswagens, etc.

Kop en staart De gebouwen die binnen de bouwvlakken mogelijk zijn, zijn zowel kop als staart. Als je vanuit het oosten komt is het oostelijke gebouw het beeldbepalende gezicht, en is het westelijke gebouw de overgang naar het groen. Als je vanuit het westen komt is het omgekeerd: west is de beëindiging van de groenstrook, en het begin van de bebouwing, en de oostelijke bebouwing staat naast het bestaande appartementencomplex. Zie de visie getekend op afbeelding 13 op pagina 13.

onbebouwde ruimte voor parkeren in het groen

bouwvlak

onbebouwde ruimte voor parkeren en verkeersruimte

bouwvlak

Afbeelding 14: twee bouwvlakken van elkaar gescheiden door een onbebouwde ruimte voor verkeer en parkeren

15

De Geerhof

nieuwbouw

Rembrandtcollege

parkeren in het groen

fietstunnel stationsplein

nieuwbouw

Afbeelding 15 - langsdoorsnede met bouwhoogten van 3 tot 5 bouwlagen. Op de overgang naar de Fietstunnel mag een 6e bouwlaag (beperkt in oppervlakte)

Massa, hoogte en vorm De hoogste gebouwen in de omgeving zijn 5 bouwlagen. Volgens de Structuurvisie 2025 is langs ‘t Goeie Spoor bebouwing mogelijk van maximaal 15 meter met accenten tot een maximum van 30 meter. Daarbij geldt dat dit moeten passen in de omgeving. Voor deze locatie is het uitgangspunt bebouwing van 5 bouwlagen, waarbij de overgang naar fietstunnel gemarkeerd mag worden door een volume van 6 bouwlagen. Op die manier wordt een (in hoogte)

16

afwisselend beeld langs ‘t Goeie Spoor gerealiseerd. Tevens wordt zo ook de sociale veiligheid van het tunneltje vergroot. De oostelijke bebouwing is 5 bouwlagen hoog, waarbij deze uiteindelijk afloopt naar 3 bouwlagen richting de Geerhof. Hiermee wordt aangesloten bij de opbouw van het volume van de Geerhof. De nieuwe bebouwing hoeft geen kap te hebben. Zie afbeelding 15a en 15b.

Rooilijn De bebouwing en parkeerplaatsen vallen binnen de rooilijnen gedefinieerd door afstanden tot de spoorlijn en ’t Goeie Spoor. Zie afbeelding 16: doorsneden oude en nieuwe situatie. De berm, links in de doorsnede, is de overgang naar het terrein van de Nederlandse Spoorwegen. Aan de oostzijde is een afstand gewenst tot het appartementencomplex. Aan de westzijde heeft de nieuwe bebouwing een relatie met het fietstunneltje: niet te dicht op het tunneltje in verband met de behoefte aan licht in de tunnel, en niet te ver weg in verband met de wens om “ogen” vanuit de woningen te hebben op de tunnel vanuit de nieuwbouw. Dit laatste draagt bij aan het verbeteren van de sociale veiligheid bij de fietstunnel. Oriëntatie De nieuwe bebouwing heeft diverse gezichten en oriëntaties. Door zijn ligging heeft de bebouwing geen echte achterkant – een zijde die niet in het zicht ligt. Immers aan de zuidzijde hebben treinreizigers zicht op de bebouwing en aan de andere zijde is het gebouw zichtbaar voor automobilisten, voetgangers en fietsers. De oostelijke en westelijke koppen liggen vol in het zicht vanaf ‘t Goeie Spoor en de spoorlijn. In feite is het van belang bebouwing met een alzijdige hoogwaardige kwaliteit te maken. Afhankelijk van de ontsluiting kunnen de woningen aan de zijde van de spoorlijn of aan de zijde van ‘t Goeie Spoor liggen.

De appartementen zijn direct op het trappenhuis ontsloten of bereikbaar Afbeelding 16 met een doorsnede over de huidige en nieuwe situatie, respectievelijk onder en boven. In de nieuwe situatie verdwijnen de bomen in het plangebied. De 6e bouwvia een galerij. laag is alleen bestemd voor de oostelijke kop, mits er voldoende parkeergelegenheid is.

17

Architectuur en beeldkwaliteit Architectuur De plek en het soort woningen lenen zich voor een conceptuele aanpak. Hier hoeft geen traditioneel bakstenen gebouw te komen. Maatregelen in verband met geluid zullen in hoge mate bepalend zijn voor het uiterlijk van de nieuwe bebouwing. Schematisch is de bebouwing op te vatten als een kern van woningen met daaromheen de (geluidwerende) gevels. Tussen de gevels en de woningen is ruimte voor de ontsluiting, verblijfsruimten en inpandig groen. Zie afbeelding 17 De architectuurstijl is vrij. Het gebouw is onderdeel van bebouwing langs de hoofdontsluitingswegen van Veenendaal, in dit geval de as ’t Goeie Spoor - Industrielaan – Wageningselaan. Ruimte wordt geboden om een bijzonder gebouw neer te zetten: een gebouw met een eigen identiteit en uitstraling. Wat niet betekent dat het een schreeuwerig/opdringend gebouw moet worden. Het gaat om de balans tussen bijzonder zonder te opvallend te zijn, tussen aansprekend en niet opdringerig. Van belang is het vormgeven van het gebouw op diverse schaalniveaus: er wordt een gebaar gevraagd op het niveau van de stad/de locatie, terwijl er op het maaiveld en op gebouwniveau een zorgvuldige detaillering en materialisering nodig zijn. Het gebouw moet een meerwaarde hebben langs deze drukke weg, nabij het NS-station en bijdragen aan een positieve identificatie van Veenendaal.

Door de gesloten vorm is aandacht nodig voor plasticiteit en geleding in de gevels: kop- en langsgevels langs spoor en ‘t Goeie Spoor.

18

Afbeelding 17: de tekeningen en foto’s op deze pagina’s tonen de conceptuele aanpak voor deze locatie.

Stap 1: het gebouw bestaat uit een parkeerlaag op de begane grond en een kern van woningen (appartementen) daarboven

Stap 2: in verband met geluid wordt het gebouw voorzien van een ‘huid’ c.q. geluidwerende gevels. Twee foto’s hiernaast tonen mogelijkheden voor de gevel. De foto van het donkere gebouw toont met name de conceptuele aanpak. De foto van het ROC te Veenendaal toont de mogelijkheid van openheid, kleur, glas, afwisseling en in- en uitzicht.

Stap 3: de gevel wordt voorzien van ramen zodat er licht in het gebouw komt. De ruimten tussen de woning wordt ingericht met galerijen, entrees, verblijfsruimten en groen. Dit bepaalt in hoge mate het verblijfsklimaat binnen.

19

Beeldkwaliteit De twee volumes staan in een kromming in de weg. Voor het beeld gaat het zodoende over begeleiden en verbijzonderen (zie afbeelding 18): • het begeleiden geldt voor de gevels langs ‘t Goeie Spoor en de spoorlijn; • verbijzonderen geldt voor de oostelijke en westelijke koppen. De meest oostelijke en meest westelijke kop staan met bebouwing op het maaiveld – niet met bergingen, maar met wonen, een gemeenschappelijke ruimte of iets dergelijks. Op deze koppen zijn geen blinde gevels mogelijk. De koppen gericht naar de verkeersentree kragen uit over de parkeerplekken. Dit is zichtbaar op pagina 23 en op foto’s op pagina 22. Van groot belang bij de vormgeving en het uiterlijk van de nieuwe bebouwing zijn de maatregelen in het kader van de Wet Geluidhinder. Eventuele maatregelen moeten een bijdrage leveren aan het gewenste hoogwaardige beeld van de bebouwing. Belangrijk bij het beeld is het kleur- en materiaalgebruik. Het kleurgebruik is terughoudend in verband met zicht vanaf de Stationssingel. Het bouwblok kan worden gedifferentieerd ten opzichte van de bestaande bebouwing door gebruik van verbijzondering zoals erkers, kozijnindelingen en entreepartijen. De individuele ritmiek is ondergeschikt aan de eenheid van het gehele bouwblok/straatbeeld.

Het gebouw is zichtbaar vanaf alle zijden: ook de spoorzijde zal de nieuwbouw een kwalitatief hoogwaardig beeld moeten hebben. Dit is immers een entree naar Veenendaal.

20

Afbeelding 18: twee bouwvlakken voorzien van “aansprekende” koppen worden van elkaar gescheiden door een onbebouwde ruimte voor verkeer en parkeren

Foto’s buitenruimte en geluid. De buitenruimte voor de woningen kan gecombineerd worden met de ontsluiting c.q. galerij. Deze kan dan aaneengeschakeld worden en de gevel voorzien van een horizontale geleding. Galerij en buitenruimte kunnen ook voorzien worden van een geluidwerende (glazen) buitenwand.

Wonen op de kop De foto’s tonen diverse mogelijkheden om de kop woningen te maken. Dit is vooral van belang bij de fietstunnel. De woningen kunnen bijdragen aan de sociale veiligheid in deze tunnel. Ook hier kan de gevel verbijzonderd worden door een balkon c.q. glazen element

Plasticiteit De bovenstaande foto’s tonen verbijzonderingen in een gevel. Links balkons voor de gevel. Rechts een onderscheid tussen glas en baksteen.

21

Maaiveld: functies en overgang van parkeren Op het maaiveld zal vooral geparkeerd worden, daarnaast is er ruimte nodig voor bergingen en entree’s. Voorkomen moet worden dat de begane grond sociaal onveilig, onoverzichtelijk of juist een lange gesloten gevel wordt. Bij de koppen is het wenselijk om op de begane grond ruimte te maken voor: • wonen • een gemeenschappelijke ruimte voor het wonen of • een andere functie passend binnen de bestemming ‘maatschappelijk’. De overgang van parkeren naar het openbaar gebied moet architectonisch en/of landschappelijk worden vormgegeven. Het kan zijn met een muur, hek, groen of een combinatie. Daarbij moet rekening worden gehouden met zichtbaarheid en overzichtelijkheid op de parkeerplaats. Een aandachtspunt zijn de koplampen savonds van de parkeerplaats naar ‘t Goeie Spoor en vice versa naar de parkeerplaats. Het nieuwe parkeerterrein moet niet tonen als een groot aaneengesloten verhard terrein. Het moet een parkachtige uitstraling krijgen waarin parkeerplaatsen liggen. Dit wordt bereikt door bomen en groen in te passen tussen de parkeerplekken en verharding tot een minimum te beperken.

Het gebouw kraagt uit over de parkeerplekken Hiernaast een fotomontage van een gebouw dat over de parkeerplekken hangt. Een dergelijke “overstek” is mogelijk c.q. wenselijk om voldoende volume te maken voor het gewenste programma. Door het overkragen ontstaat ook een ruimtelijke relatie tussen de twee gebouwen. Immers op de locatie is ruimte voor twee bouwvlakken.

22

Onderscheid kop en langsgevel De foto’s boven tonen diverse mogelijkheden om de kop te verbijzonderen: met balkons, een glazen erker, een groot venster, een overstek, etc.

D: overstekend volume

A: te handhaven boom

B: aandacht voor functies en gevels begane grond op de kop

C: aandacht voor gevel op begane grond bij het parkeren

Op bovenstaande afbeelding 19 staan enkele aandachtspunten aangegeven. De te handhaven boom is te zien op pagina 25. Het overstekende volume is op de pagina hiernaast toegelicht met foto’s. Hieronder staan foto’s ter inspiratie voor een kwalitatief hoogwaardige overgang van het parkeren naar het openbaar gebied: van links naar rechts: een transparante gevel, een (versierd) hekwerk, een groene gevel in Veenendaal, groene gevelelementen die een verband leggen met bovengelegen verdiepingen

23

'UóIYHUHQDFKWHUPLFURZRQHQ ó

QOHHIVWóO'HXLWVWUDOLQJYDQGHZRRQRPJHDUL­WHLWŴH[LELOLWHLWHQIRFXVRSHUYDULQJ LQ DWQLHWDOOHHQRPGHVWHGHQLQGH5DQGVWDG óNHSOHNNHQ 28

Parkeerplaatsen in een parkachtige zone Hiernaast een aantal referentiebeelden van het parkeren in het westelijk deel van het plangebied. Dit deel mag niet bebouwd worden en mag benut worden voor een deel van de parkeerbehoefte. Het gebied heeft een groene en parkachtige uitstraling, waarin parkeren ondergeschikt is.

:RQHQHQZRRQORFDWLHV]óQVWHHGVPHHUJHNRSSHOGDDQLGHQWLWHLWHQOHHIVWóO'HXLWVWUDOLQJYDQGHZRRQRPJHYLQJLVGRRUVODJJHYHQG:RRQRSSHUYODNLVGDDUDDQRQGHUJHVFKLNW9DUL­WHLWŴH[LELOLWHLWHQIRFXVRSHUYDULQJ LQ SODDWVYDQEH]LW ]óQGHVOHXWHODOVKHWJDDWRPZRRQLGHQWLWHLW+HWJDDWQLHWDOOHHQRPGHVWHGHQLQGH5DQGVWDG RRNRPKHHOYHHODQGHUHKLVWRULVFKHVWHGHQYRRUDORSPRRLHVWHGHOóNHSOHNNHQ 31

24 31

9. Programmatisch kader Civieltechnische uitgangspunten De inrichting van de buitenruimte (met name de openbare ruimte) dient te voldoen aan de gemeentelijke eisen zoals vastgelegd in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Zonder volledig te willen zijn, zijn de volgende aandachtspunten van belang: • Bereikbaarheid bij calamiteiten door hulpdiensten; • Bereikbaarheid voor vrachtverkeer zoals vuilniswagens en verhuiswagens; • Afvalinzameling. Archeologie Bij herontwikkeling van het plangebied moet onderzoek gedaan worden naar mogelijk aanwezige archeologische waarden. Er moet worden voldaan aan het gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in het rapport “Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal” nr. V564, definitief (25 februari 2010) dat is opgesteld door Vestigia BV Archeologie & Cultuurhistorie uit Amersfoort. Het plangebied ligt in een zone aangeduid als ‘categorie 5: lage verwachting. Onderzoeksplicht alleen bij MER-plichtig project’. Zie afbeelding 18. Natuurbescherming De herontwikkeling moet getoetst worden aan de Wet natuurbescherming. Onderzoek is gewenst naar de aanwezigheid van beschermde dieren en planten en naar de mate waarin deze dieren en planten door de ontwikkeling worden verstoord.

Afbeelding 18: Uitsnede uit “Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal”. Het plangebied ligt in een ‘groen’gebied, dat betekent:

25

Inrichting/Groen Het is gewenst het aanwezige groen in de openbare ruimte te behouden en te gebruiken. Het groen geeft het plangebied een kwaliteit die anders pas na jaren wordt verkregen. Bij de inrichting van de openbare ruimte zal aandacht moeten worden besteed aan extra groen c.q. bomen. Deze kan aansluiten bij de bestaande groenstrook. Een afscheiding tussen parkeerplaatsen en het openbare gebied is onderdeel van de architectonische uitwerking of bestaat uit groen: zie pagina 23.

Op deze foto is de boom te zien die net buiten het perceel staat en ongeveer een meter van de huidige parkeerplaatsen voor de Geerhof. Uitgangspunt is handhaven van deze boom. Geluidsbelasting Bij het realiseren van een nieuw gebouw met een geluidsgevoelige bestemming, zoals scholen, woningen en ziekenhuizen, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting akoestisch onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting. Dit blijkt uit art. 76 en 76a van de Wgh. In deze artikelen is een koppeling gelegd tussen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet geluidhinder (Wgh). Dit betekent dat de geluidssituatie binnen het plangebied moet voldoen aan de voorwaarden uit de Wgh. Het plangebied ligt tussen twee geluidbronnen: ’t Goeie Spoor en de spoorlijn Utrecht – Rhenen. Langs de infrastructuurzone varieert het geluidsniveau van zeer onrustig tot lawaaiig.

26

Binnen de infrastructuurzone is ervoor gekozen om in uitzonderlijke gevallen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe te staan. Voor geluidgevoelige objecten in de infrastructuurzone gelden dwingende randvoorwaarden. Deze zijn opgenomen in de beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder (2008). De belangrijkste voorwaarden voor verlening van hogere waarden zijn: • op minimaal één gevel van de woning moet de voorkeurswaarde gehaald worden • de gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties in beginsel geen hogere waarden, hoger dan 58 dB voor verkeerslawaai en 65 dB voor railverkeerslawaai • de woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte aan de zijde van de geluidsluwe gevel • indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dienst het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger te zijn dan bij de geluidsluwe gevel • voor dove gevels (bouwkundige constructies zonder te openen deuren/ramen) zijn geen hogere waarden van toepassing • bij de aanwezigheid van balkons/loggia’s etc. dient onder de balkons weerbestendige geluidsabsorptie worden geplaatst ter voorkoming van ongewenste reflecties op de gevels. In het plangebied is de geluidssituatie urgent c.q. bepalend voor (eventuele) bebouwing.

Daarom is het aan te bevelen om de gemeentelijke geluidsdeskundige vroeg in het ontwerpproces te betrekken. Grondvervuiling Bij de planologische procedure c.q. beoordeling van de omgevingsvergunningaanvraag moet aandacht besteed worden aan eventuele bodemverontreiniging. Hiertoe moet een recent bodemonderzoek worden overlegd dat is uitgevoerd conform de NEN 5740. Dit onderzoek mag niet ouder zijn dan 5 jaar. De locatie valt binnen de contour van een zogenaamde Wbb-locatie, waarvoor de provincie Utrecht bevoegd gezag is in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb). Een Wbb-locatie is een ernstig geval of potentieel ernstig geval van bodemverontreiniging. De status hiervan is bekend bij de provincie Utrecht onder locatie-code UT034500148.

Luchtkwaliteit In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn de luchtkwaliteitseisen verankerd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Er is vastgelegd dat ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden en richtwaarden. Externe veiligheid De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en bepertk kwetsbare objecten (artikel 1 van het BEVI) Kwetsbaar zijn ondermeer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico betreft de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt, dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling moet getoetst worden aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers.

Het is dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. In het BEVI (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld. De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico’s acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico’s te verkleinen. (Bron: SAB) Watertoets Bij uitbreiding van de hoeveelheid verharding in stedelijk gebied groter dan 0,25 hectare moet een waterberging worden gerealiseerd en vergunning worden aangevraagd bij het Waterschap.

Afhankelijk van de inrichting dient bij extra verharding een watertoets plaats te vinden bij het Waterschap Vallei en Eem. Voorkeur is om waterberging te realiseren in het plangebied met een minimum van 10% van het (nieuwe) verharde oppervlak. De benodigde hoeveelheid berging kan nauwkeuriger worden berekend door de ontwikkelaar, in overleg met het waterschap. Als gevolg van de hoge grondwaterstand in Veenendaal is infiltratie in de bodem niet altijd mogelijk of gewenst. Dit betekent veelal dat er voor de waterberging een bergingsriool of een extra waterpartij moet worden aangelegd. De benodigde waterberging moet gerealiseerd worden binnen het plangebied Afvoer en riolering Het rioolwater dient gescheiden te worden afgevoerd. Verder zal bepaald moeten worden of de capaciteit van de huidige riolering voldoende is voor de plannen of dat de capaciteiten moeten worden uitgebreid. Dat geldt niet alleen voor de riolering in het plangebied zelf, maar wellicht ook voor afvoerende leidingen buiten het plangebied. Ook zal onderzocht moeten worden hoe het regenwater kan worden afgevoerd Grondwater Het grondwaterpeil in Veenendaal is relatief hoog. Bij de aanleg van kruipruimten of ondergronds parkeren dient daarom rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van grondwater. Permanente bemaling om de grondwaterstand structureel lager te houden is niet toegestaan.

Duurzaamheid Een duurzame leefomgeving kan worden vormgegeven door middel van de thema’s energie, intensief ruimtegebruik, ruimte voor natuur en water, duurzame bedrijvigheid, duurzaam bouwen, parkmanagement en mobiliteitsmanagement. Bij deze ontwikkeling wil de gemeente vooral sturen op: • energie; • duurzaam bouwen • mobiliteitsmanagement.

27

Energie De ontwikkelaar moet een inspanning doen om de mogelijkheden voor duurzame energie in kaart te brengen, waarbij het uitgangspunt is dat minimaal 20% van de benodigde energie van het gebouwgebonden gebruik binnen het project zelf opgewekt wordt. Denk aan zonnepanelen, oriëntatie gebouw, zonneboilers, warmtekoudeopslag (WKO), houtpalletketel, etc. Hoe minder energie verbruikt wordt, hoe gunstiger de exploitatie van het gebouw Duurzaam bouwen De wettelijke eisen voor energiezuinigheid van het Bouwbesluit hebben betrekking op thermische isolatie, de energieprestatie (EPC) en milieuprestatie (MPG). Aanvullend heeft de gemeente Veenendaal beleid opgesteld voor duurzaamheid. De gemeente geeft uitwerking aan de volgende ambities en doelstellingen: •

Veenendaal is energieneutraal in 2035: streven naar energie neutrale woningen en wijken. Het streven is naar energieneutraliteit (EPC=0 of beter: Nul Op de Meter). Deze woningen moeten energieneutraal zijn en niet afhankelijk van gas. • Veenendaal is energieneutraal in 2035: stimuleren schonere voertuigen. Voor de inrichting van de openbare ruimte moet rekening gehouden worden dat bewoners een elektrische auto hebben en willen opladen. • Veenendaal is voorbereid op klimaatverandering: ontwikkelingen worden minimaal waterneutraal uitgevoerd, groen wordt strategisch ingezet voor hemelwaterafvoer en koeling in de stad De gemeente vindt het daarbij belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de volgende onderwerpen aan de orde komen bij het thema duurzaam bouwen: • Toepassen van een prestatie-instrument voor duurzaam bouwen; • Mogelijkheden om het dak te benutten voor warmte-opslag, waterberging, het bufferen van fijnstof of energiewinning; • Natuurvriendelijke maatregelen aan of rond het gebouw; • Geen koper, lood of zink gebruiken voor de hemelwaterafvoer; • Toepassen van duurzaam hout; • Energiezuinige terrein- en gebouwverlichting.

28

Mobiliteitsmanagement De ontwikkelaar moet op het terrein voldoende en hoogwaardige parkeergelegenheid voor fietsers creëren. Beheer De inrichting van de buitenruimte moet beheervriendelijk worden gematerialiseerd. Duurzaam beheer wordt steeds belangrijker. Daarom moeten de materialen zo gekozen worden dat veranderingen in beheerintensiteit geen invloed hebben op de beeldkwaliteit of technische staat. Voor de technische omschrijving wordt verwezen naar de IVOR (Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte).

Colofon Tekeningen en redactie: Paul van Sorge (Wonen en Leven) Tristan Minning (Wonen en Leven) Bijdragen c.q. reacties van: Fenna Aarts (Wijk- en Stadsbeheer) Audry Burer (Veiligheid en Vergunningen An van de Weerdhof (Wonen en Leven) Henk ter Elst (Wijk- en Stadsbeheer) Brigit Huijsmans (Wonen en Leven) Guido van Hattem (Wijk- en Stadsbeheer) André Meijerink(Wijk- en Stadsbeheer) Leon de Nijs (Milieudienst Zuidoost Utrecht) Simon Plantinga (Wijk- en Stadsbeheer) Hans van Walsem (Wonen en Leven) September 2018

29

Bijlage 3 Planvoorstel initiatiefnemers februari 2021

2028 - Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor | 18.02.2021 | 

TEAM

INHOUDSOPGAVE ROQ vastgoed ROQ Vastgoed ontwikkelt en belegt in onroerend goed voor eigen rekening en risico. Dit doen wij zelfstandig of in samenwerking met andere partijen. Met als fundament een ruime ervaring met projecten die vanuit eigen visie op het gebied van rendement, kwaliteit en duurzaamheid zijn ontwikkeld.

Bouwbedrijf Kreeft Wij zijn Kreeft, een allround bouwbedrijf en ontwikkelaar uit Ede waar kwaliteit, innovatie en service al 125 jaar centraal staan. Dit vormt het fundament voor de lange termijn relaties die we graag met opdrachtgevers, ketenpartners en eindgebruikers aangaan. Doordat wij onze expertises in (bouw)teamverband combineren met die van specialistische samenwerkingspartijen kunnen we voor elk project een even duurzaam als efficiënt proces garanderen. Zo bouwen we samen met vakmensen toekomstgericht- én bewust aan de wereld van morgen.

TVA Architecten Bij TVA Architecten werken we met een hecht team aan een breed scala van inspirerende opdrachten. Vol enthousiasme ontwerpen we woningbouw in alle sectoren, bedrijfspanden en (semi-)openbare gebouwen. We reageren daarbij sterk op de omgeving: of het nu stadsvernieuwing betreft of een Vinexlocatie, nieuwbouw of verbouw, een enkel ontwerp of een totale buurt.

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42

Voorgeschiedenis planontwikkeling Locatie luchtfoto Kenmerken locatie Ontwikkeling situatie in de tijd Analyse - locatie Analyse - hoogbouw Veenendaal Analyse - hoogbouw Veenendaal Analyse structurerende lijnen Veenendaal Visie hoogbouw Veenendaal Omgevingsvisie Veenendaal Volkshuisvesting Verantwoording - hoogbouw Veenendaal Concept opbouw massa Gezond, Duurzaam, Veilig Gezond, Duurzaam, Veilig Gezond, Duurzaam, Veilig Gezond, Duurzaam, Veilig Situatie - 1:2000 Situatie - 1:1000 Schaduwwerking omgeving Schaduwwerking omgeving Overzicht plattegronden + doorsnede Plattegrond standaard laag - 1:100 Concept gevel opbouw Materialen + dither algoritmes Impressie - straat Impressie - park Impressie - park Impressie - straat Impressie - spoor Impressie - overkant spoor Impressie - overkant spoor Impressie - wijk Impressie - vogelvlucht verhoogd groen dek Impressie - vogelvlucht verhoogd groen dek Impressie - verhoogd groen dek Impressie - interieur bergingen Impressie - interieur bergingen Impressie - avond Impressie - avond

VOORGESCHIEDENIS PLANONTWIKKELING Historie Op 21-02-2017 zijn de gronden aangekocht en hebben de eerste gesprekken ten aanzien van woningbouwontwikkeling plaatsgevonden met de gemeente. Op 4-6-2018 heeft men vanuit de gemeente aangegeven medewerking te verlenen aan de planontwikkeling op deze locatie. De gedachte was destijds om twee woongebouwen te realiseren met een deel van de parkeerplaatsen onder het gebouw. Op basis van deze plannen zijn alle relevante onderzoeken uitgevoerd en tevens heeft er op 02-06- 2018 een burgerparticipatie plaatsgevonden. Er waren op basis van deze presentatie weinig tot geen bezwaren ten aanzien van woningbouw vanuit de buurt. Op basis hiervan is er op 15-11-2018 een Raadsbesluit genomen waarin vastgesteld werd dat de gemeente haar medewerking gaat verlenen ten aanzien van woningbouw op deze locatie. Op 19-12-2018 is de eerste aanzet gemaakt voor een exploitatieovereenkomst. Uitgangspunt hiervoor waren vrije sector huurwoningen voor huishoudens vanaf de middeninkomens grens met een woninggrootte van gemiddeld ca.60m2. Gedurende 2019 heeft de ontwikkeling verder vorm gekregen waarbij een knelpunt aan het licht kwam met betrekking tot de kabels en leidingen in de ondergrond. In samenspraak met de gemeente is er toen voor gekozen om er één woongebouw van te maken. Eind 2020 is de hoogtevisie vastgesteld alsmede de omgevingsvisie.

Hierin komt onder andere naar voren dat er een enorme behoefte is aan woningen en vooral in het middensegment. Deze locatie is uitstekend geschikt voor verdichting, een product voor 1-2 persoonshuishoudens en ligt nabij het openbaarvervoer zodat het gebruik hiervan wordt gestimuleerd. Vooruitlopend op deze herontwikkeling zijn er daarom eind 2020 reeds 120 eenheden opgenomen in de omgevingsvisie. Deze variant is verder uitgewerkt en het resultaat hiervan wordt u hier gepresenteerd. ProRail

ProRail is een van de stakeholders ten behoeve van de realisatie van het woongebouw. Aan de spoorzijde ligt een stuk grond dat eigendom is van ProRail dat wellicht gebruikt zal moeten worden tijdens de bouw. Gesprekken met ProRail zijn reeds gevoerd en men heeft een positieve grondhouding met betrekking tot deze ontwikkeling. Ten aanzien van vergunningverlening en afstemming tijdens de bouw zullen aanvullende afspraken moeten worden gemaakt. De benodigde onderzoeken, trilling en geluid, zijn reeds uitgevoerd. Deze voldoen aan de gestelde regelgeving.

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

VOORGESCHIEDENIS PLANONTWIKKELING

LOCATIE Een inbreidingslocatie dicht bij zowel het centrum van Veenendaal als het treinstation. Een onbenutte, zeer smalle, kavel ingeklemd tussen het spoor en de straat ‘t Goeie Spoor.

Centrum

Locatie

Station

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

LOCATIE LUCHTFOTO

De locatie is centraal gelegen naast het station en nabij het centrum. Daarom is het juist interessant om hier meer aandacht te geven aan actieve mobiliteit. Veilig en prettig lopen, fietsen en het verzorgen van een goede first and last mile rondom het wooncomplex. De doelgroep zal naar verwachting meer gebruik gaan maken van het openbaar vervoer. Om bewoners toch te voorzien van mobiliteit naar behoefte, zal er een mobiliteitshub worden geïntroduceerd. Te denken valt dan aan bijvoorbeeld deel auto’s en/of fietsen. Deze voorzieningen zullen in de directe omgeving van de woongebouwen worden gesitueerd. De overige parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers worden gesitueerd op het naastgelegen terrein welke een groen karakter zal krijgen.

KENMERKEN LOCATIE De directe omgeving van het project kenmerkt zich door de inklemming tussen het spoor en de straat ‘t Goeie Spoor aan de twee lange zijdes. Tussen deze twee lijnen blijft een langgerekte puntige kavel over. Deze wordt op zijn beurt doorkruist door het fietspad dat dwars onder de kavel doorloopt door twee tunnels onder het spoor en ‘t Goeie Spoor. De fietstunnel ligt wat afgelegen, maar door de toekomstige nieuwbouw zal de zichtbaarheid verbeteren en daardoor ook de sociale controle. Aan de andere kant van ‘t Goeie Spoor ligt een langgerekt park dat op zijn beurt grenst aan een woonwijk. Deze groene kwaliteit, op steenworp afstand, biedt een fraai uitzicht vanaf de locatie en een mooie wandelroute wanneer je de hoofdentree van het gebouw uitstapt.

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

KENMERKEN LOCATIE

Rond weg west

‘t G

‘t G

oe

ie

oe

ie

Sp

Sp

oo

oo

r

r

Locatie

Locatie

Ind

us

trie

laa

n

1900

Rond

weg

west

1980

‘t G

‘t G

oe

ie

oe

ie

Sp

Sp

Kleine beer

oo

oo

r

r

Locatie

Locatie

Ind

us

trie

laa

n

2000

Rond

weg

west

1940

‘t G

‘t G

oe

ie

oe

ie

Sp

oo

Sp

Kleine beer

oo

r

Locatie

trie

laa

n

1960

we

us

trie

laa

18.02.2021

g

Ind

us

n

Ro nd

Ind

oo s

t

Locatie

r

2020

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

ONTWIKKELING SITUATIE IN DE TIJD

01. Korrelgrootte directe omgeving

02. Groenstructuren

Baan winter Baan zomer 03. Bezonning

18.02.2021

04. Geluidsbelasting locatie

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

ANALYSE - LOCATIE

14+ lagen 12 lagen 11 lagen 10 lagen 9 lagen 8 lagen 7 lagen 6 lagen

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

ANALYSE - HOOGBOUW VEENENDAAL

14+ lagen 12 lagen 11 lagen 10 lagen 9 lagen 8 lagen 7 lagen 6 lagen

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

ANALYSE - HOOGBOUW VEENENDAAL

A12 utrecht

Grote Beer

Centrum

‘t G

oe

ie

Sp

oo

r

Grens Veenendaal

Kleine Beer Station

Locatie

Ind

us

trie

laa

n

Rondweg oost

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

ANALYSE STRUCTURERENDE LIJNEN VEENENDAAL

OMGEVINGSVISIE 2030; HOOGTEVISIE De hoogte van de bebouwing zal passen binnen de ruimtelijke structuur en de betekenis van de betreffende locatie. In de omgevingsvisie 2030 is aangegeven dat er geen maximale bouwhoogten worden gehanteerd. De hiernaast staande richtlijnen worden in acht genomen bij nieuwe ontwikkelingen.

Visie hoogbouw

De concentratie van hoogbouw dient te liggen langs structurerende lijnen door Veenendaal, bestaande uit de in het visiedocument genoemde radialen en de dwarsverbinding straten tussen deze radialen bestaande uit de Wageningselaan en de Industrielaan (zie onderstaande kaart in oranje). ‘t Goeie Spoor ligt in het verlengde van de Wageningselaan en Industrielaan en vormt het laatste stuk om de rondweg te koppelen van oost naar west. Daarnaast is de kavel direct gelegen langs het spoor, welke zowel een structurerende lijn in de stad vormt alsmede als entree dient voor mensen die middels openbaar vervoer de stad bereiken. Ons inziens is dit een hele geschikte locatie voor een nieuw hoogbouw accent binnen de bestaande structuur.

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

VISIE HOOGBOUW VEENENDAAL

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

OMGEVINGSVISIE VEENENDAAL

VOLKSHUISVESTING Het vestigingsoverschot in Veenendaal is na drie recordjaren nog verder gestegen. Ter vergelijking: in de jaren 2018, 2019 en 2020 was het jaargemiddelde circa 28%. In de eerste twee maanden van 2021 betreft dit percentage al 21%. Doordat het nieuwe aanbod in de markt voor een belangrijk deel wordt opgevuld door nieuwkomers uit de Randstad stokt de schuifpuzzel en wordt doorstroming belemmerd. • De gevolgen zijn afleesbaar in aanhoudend laag aanbod en verder stijgende prijzen. De consequentie is dat de eigen inwoners steeds lastiger aan een woning komen. Gebrek aan doorstroming biedt een kans om meer investeringen in bestaande wijken op gang te brengen. • De belangrijkste kans ligt in de goedkopere koop- en huursector, waar ook een belangrijke opgave ligt voor de energietransitie. • Bovendien zijn er opgaven vanuit vergrijzing en zorg om te komen tot een passend aanbod op wijk- en buurtniveau. • Tegenover het kwantitatieve bouwvraagstuk op regionaal niveau staat de kwalitatieve opgave op wijk- en buurtniveau, waar verschillende thema’s van de woonagenda van de gemeente samenkomen. • Het aanbod op de koopmarkt en vrijesector huurmarkt ligt op een historisch laag niveau. • Waarschijnlijk loopt ook het aanbod op de sociale huurmarkt dit jaar verder terug.

• Voor het derde jaar achtereenvolgend verhuizen meer mensen naar de regio Foodvalley en Veenendaal dan voorheen. • Nieuwkomers gaan vaker naar nieuwbouw waardoor doorstroming stagneert. • De markt wordt voor steeds grotere groepen van de eigen bevolking ontoegankelijk. In de huidige markt is een programma meer gericht op doorstroming essentieel. De beste kans voor doorstroming is meer bouwen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. • Voor beweging in de markt is vrije-sector-huur van belang. Vrije-sector-huur steeds belangrijker De totale marktontwikkeling zorgt ervoor dat vrije-sector-huurwoningen steeds belangrijker worden voor het functioneren van de markt. De toegang tot de sociale huurmarkt is gefixeerd door een inkomensgrens van € 38.035,- voor de doelgroep van beleid en een grens van € 42.436,- voor middeninkomens. Tegelijk groeit de instapprijs voor de koopmarkt snel. De regio heeft recent een onderzoek door Companen laten doen naar midden-huur in de regio Foodvalley. De belangrijkste conclusies van Companen zijn de volgende: • • • • • •

Er zijn in de regio ongeveer 8.300 huurwoningen met een huurprijs van boven de € 710,-, waarvan 1.300 corporatiewoningen. Veel verhuizers naar midden-huur binnen de eigen gemeente én van buiten de regio. Midden-huur is vooral betrokken door mensen uit koopwoningen. Circa 12% van de verhuisgeneigden in de regio wenst een woning in de midden-huur. Acceptatienormen van verhuurders vormen een knelpunt voor 1- en 2-persoonshuishoudens met een laagmiddeninkomen. Zij komen niet in aanmerking voor woningen die zij wel zouden kunnen betalen. Er is voor huishoudens met een middeninkomen weinig bereikbaar koopaanbod in de regio.

Op basis van de bevindingen van het onderzoek is er duidelijk behoefte aan meer woningen in de midden-huur. Tegelijk is deels een relativering nodig van deze constatering. Voor grote groepen is de midden-huur woning een tussenoplossing, op weg naar iets anders. Bij voldoende koopaanbod in de middencategorieën zou ook de druk op de midden-huur markt afnemen. In Veenendaal gaat het om 850 bestaande woningen boven de liberalisatiegrens, procentueel is dit een klein deel van de woningvoorraad. Het nieuwbouwaanbod in de vrije-huur-sector is de laatste jaren vaak gericht op grotere appartementen voor de draagkrachtige seniore doelgroep. Het aanbod voor 1- en 2-persoonshuishoudens in de vrije-sector-huur is relatief klein. De realisatie van ’t Goeie Spoor is een goede ontwikkeling om het aanbod in dit huursegment weer op niveau te brengen.

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

VOLKSHUISVESTING

Hoogbouw = Verdichting

Hoogbouw

Het Goeie Spoor

Fietstunnel

Impuls nabij OV-knooppunt

OV-knooppunt

Kans! Industrielaan

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

• • •

Grote woningvraag Kans om intensief te verdichten OV-knooppunt vergroot bereikbaarheid

VERANTWOORDING OP DE LOCATIE VEENENDAAL

OV-knooppunt

120 eenheden toegestaan

Bestaande locatie

Zonnebaan en uitzichten bij basismassa

Concentreren massa tot accenten

Oriënteren op de zon

Groene verbinding tussen accenten

Massa openen op de zon en toevoegen groen

Natuurlijk verloop in tinten van basis naar top

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

CONCEPT OPBOUW MASSA

Gezond Geluid Uit het voorlopige onderzoek blijkt dat ten gevolge van het railverkeerslawaai voor alle appartementen binnen het plan hogere grenswaarden dienen te worden aangevraagd. Voor wegverkeerslawaai behoeven geen hogere waarden te worden aangevraagd. Nader onderzoek zal uitwijzen welke aanvullende voorzieningen getroffen dienen te worden om te kunnen voldoen aan de eisen vastgelegd in het gemeentelijk geluidsbeleid. Trillingen Op basis van de uitgevoerde trillingsmetingen en de verkregen meetresultaten kan worden geconcludeerd dat voor de nieuwbouw (mits een gelijkwaardige of minder trillingsgevoelige fundering wordt toegepast) op de gevel voldaan wordt aan de streefwaarden uit de SBR richtlijn deel B “Hinder voor personen in gebouwen”. Bodemkwaliteit Op basis van het actualisatieonderzoek en voorgaande bodemonderzoek blijkt dat de locatie heterogeen (matig tot sterk) verontreinigd is. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan arseen en chroom aangetoond. De aangetoonde gehalten in het grondwater geven geen aanleiding tot nader onderzoek Middels een saneringsplan conform de Wet bodembescherming (Wbb) zal de wijze van sanering vastgelegd worden. Het saneringsplan zal omschrijven op welke wijze gesaneerd wordt om de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik.

Het saneringsplan zal ter goedkeuring worden ingediend bij het bevoegd gezag Wbb van de provincie Utrecht.

Geluid

Trillingen 18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

Geluid

Trillingen GEZOND, DUURZAAM, VEILIG

Duurzaam Duurzaamheid/klimaatadaptief De grootste uitdagingen in de duurzame ontwikkeling van Veenendaal liggen onder andere ook bij de energietransitie, klimaatverandering en grondstoffenschaarste. Aangezien we bij ’t Goeie Spoor voor een duurzame stedelijke ontwikkeling staan is er ruimte voor duurzame energieopwekking, alsmede inzet op energiebesparing, smart mobility, circulaire economie en klimaatadaptatie. Door slimme keuzes te maken in de uitwerking kunnen we combinaties maken welke leiden tot een groen en klimaatbestendig nieuwbouw project. Een onderscheidend vestigingsklimaat voor wonen dat bijdraagt aan een gezonde, duurzame en veilige omgeving. Circulaire economie krijgt daarbij een steeds prominentere plek.

Privégroen

Opwekken duurzame energie

Groen + Flora Fauna Het projectgebied is niet gelegen in Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Binnenveld. Dit beschermd gebied ligt ten zuidoosten van het projectgebied met de kortste afstand op ca. 1,6 km. Het projectgebied wordt van dit Natura 2000-gebied gescheiden door een deel van de bebouwde kom van Veenendaal en een sportcomplex. Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde gebied behorende tot het Natuurnetwerk Nederland ligt ten zuidwesten van het projectgebied met de kortste afstand op circa 750m. Het betreft agrarisch gebied. Het projectgebied wordt van dit Natuurnetwerk Nederland gebied gescheiden door een deel van de bebouwde kom van Veenendaal. Gezien de aard van de ingrepen, de afstand tot het Natura 2000-gebied en Natuurnetwerk Nederland-gebieden en de scheiding hiervan door de bebouwde kom van Veenendaal, is een direct, negatief effect van de voorgenomen ruimtelijke ingrepen op de in deze beschermde gebieden aanwezige, beschermde soorten niet aannemelijk. Herplant Flora en fauna Enkele bomen aan ‘t Goeie Spoor zullen moeten wijken voor de gewenste nieuwbouw. De kwaliteit van het bestaande openbare groen wordt versterkt door het terrein ten westen van het tunneltje en de groene verbinding tussen de torens aan te planten met extra groen c.q. bomen.

Deze sluit aan bij de bestaande groenstrook. Een groene afscheiding tussen de parkeerplaatsen en het openbare gebied is onderdeel van de uitwerking.

Waterinfiltratie Herplant Flora en fauna

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

GEZOND, DUURZAAM, VEILIG

Waterhuishouding Aangezien de uitbreiding van de hoeveelheid verharding in stedelijk gebied groter is dan 0,25 hectare zullen we in overleg met het waterschap, waterberging aanleggen. Eerste berekeningen en verkenningen daartoe met het waterschap tonen aan dat er voldoende ruimte en bodemcapaciteit is, zodat de benodigde waterberging gerealiseerd kan worden binnen het plangebied.

Duurzaam MER plichtig Geldend bestemmingsplan Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 20 september 2018. In de vigerende situatie heeft het plangebied de bestemming ‘Groen’ met gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ en aan de noordzijde dubbelbestemming ‘leiding – hoogspanningskabel’ en gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone – leiding hoogspanningsverbinding’. Binnen deze bestemming is de beoogde ontwikkeling niet rechtstreeks toegestaan.

Privégroen

Opwekken duurzame energie

Waterinfiltratie Herplant Flora en fauna

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

GEZOND, DUURZAAM, VEILIG

Omgeving De omgeving van het plangebied kenmerkt zich als een gebied met een verscheidenheid aan functies waardoor sprake is van een “gemengd gebied”. Direct ten zuidwesten van het plangebied ligt de spoorzone ‘Utrecht-Rhenen’. Aan de noordoostzijde, alwaar de beoogde bebouwing is voorzien, bevindt zich aan de overzijde van ’t Goeie Spoor een woonwijk. Het woongebied bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen bestaande uit twee bouwlagen met kap. Aan de noordwestzijde van het plangebied ligt achter ’t Goeie Spoor een bedrijfsbestemming waarbinnen bedrijvigheid tot en met milieucategorie 2 en plaatselijk een nutsbedrijf is toegestaan. In de directe omgeving van de locatie komen geen inrichtingen met opslag van gevaarlijke stoffen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen voor, die het beoogde gebruik van de locatie belemmeren. Kwetsbaarheid van het milieu Het plangebied en de omliggende gebieden zijn onderdeel van het stedelijk gebied van Veenendaal en kennen geen bijzondere rijkdom aan natuurlijke hulpbronnen, zoals eerder aangegeven in Groen+flora fauna, ligt het plangebied niet in de buurt van Natura 2000 of Natuurnetwerk Nederland gebieden. Het plangebied en de directe omgeving kennen geen bijzondere natuurlijke en/of cultuurhistorische waarden. In het vigerende bestemmingsplan is geen dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen.

Veilig Sociale veiligheid In de huidige situatie wordt ’t Goeie Spoor omgeven door groen. De weg wordt begeleid door bomen. ‘t Goeie Spoor heeft door het ontbreken van woonhuizen of publieke voorzieningen een anoniem karakter. De ontwikkeling van het gebied zal de leefbaarheid langs ’t Goeie Spoor verbeteren en de sociale veiligheid bij en in het fietstunneltje vergroten. Hiervoor is een uitgekiend landschapsontwerp van groot belang. Ook dient extra aandacht te worden gegeven aan de verlichting van de openbare ruimte rondom het gebouw en de fietstunnel. Verkeer/ontsluiting De locatie zal ontsloten worden vanaf ’t Goeie Spoor. De toegang tot het plangebied wordt verkeersveilig en overzichtelijk gemaakt. Er zal voldoende ruimte zijn voor het opstellen van afslaande auto’s op ’t Goeie Spoor en op de locatie zelf. Aan de zuidzijde van ’t Goeie Spoor ligt een vrijliggend fietspad. Dit blijft gehandhaafd. Daarnaast wordt een nieuw voetpad gerealiseerd. Voor auto’s die het fietspad kruisen zijn opstelruimten aanwezig.

Zichtbaarheid Leefbaarheid vergroten

Externe veiligheid Uit de bedrijven en milieuzonering is gebleken dat op basis van de vigerende bestemmingsplannen de ontwikkeling van het plangebied geen ruimtelijke beperking zal opleveren. Daarnaast zijn de risicobronnen rondom het plangebied geïnventariseerd. Het aspect externe veiligheid levert geen beperkingen op voor de ontwikkeling van het plangebied. Het plangebied is op ruime afstand gelegen van de risicobronnen. Tot slot is het plangebied op circa 140 meter gelegen van de meest dichtstbijzijnde hoogspanningslijn, er is dus geen sprake van relevante magneetvelden. Overigens wordt deze hoogspanningslijn op termijn verkabeld. Er zijn geen nadere onderzoeken of berekeningen noodzakelijk.

Veilige ontsluiting plangebied Groen versterkt door landschapsontwerp

Vergroten sociale veiligheid

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

GEZOND, DUURZAAM, VEILIG

Kana

alwe

g

1-53 2-168

D 9553

D 4033

-wes

t

D 6645

nwal

st

-we

Duive

weg

B 8625 D 9376

12-130

D 9378

D 6646

Kana

alweg

B 8619

B 8624

D 5239

D 9377 B 8626 B 5587

B 8621

Weve rij

132-158

Duiv

enwa

l

8

B 8627 D 8720 D 9604 23

B 8622

Kana

alweg

21

6A

D 6647

id

D 7100

20-20

A

B 8491

B 8413

Dav

Ten

ier

sla

an

162-

19

267

B 8665 D 8792

D 4038

34

D 4036

18

B 5588

17

D 7098

66-72/01

D 8793

D 9554

D 7099

16

4D/

15

D 7097

3-4

E/8

B 8666

3

D 4040

B 5589

B 8211

6

4

D 7096

D 4098

Kast

anjel aan

D 2269

D 4099

D 2818

5

D 7082

Duive

nwal

D 2701

B 8150 D 7095 D 4100

D 8719 6

B 5498 74-88/03

7

4-4

C/4

14A

7 8

D 9605

D 4911

B 5499

14

1

2

13

12 9

B 5500 D 4912

42-48/01

11

4

10

B 8360

D 8778

D 4913 D 9272

11

D 4523

6

10

D 4914 B 4505

D 8718

5

4/0

12

9

D 4045

D 4915

D 7083

B 5501

2-4

D 9271

8

A/

8

8

D 4836

13

7

D 4916 3

10

D 7101 14

D 4917

6

B 9178

15

D 8779

12

D 4918

5000

B 5502

D 8591

16

't Go

anjel aan

D 7092 17

ël Metsu laan

5000

B 4507

B

D 4920 16

R10

2498

00

Gabri

4

4

5-5

Kast

D 8717

oor

6000

Sp

2

B 9177

14

D 4919

eie

50-64/03

2

5

D 4955

Linde nlaan

3

D 4524

D 8206

D 4921

D 2970

18

D 4304

Dav

18-24/01

id

Ten

ier

sla

D 4922

an 1

6

R3

R30

B 5246 B 5503

D 4054

18

19

0

00

00

1

D 4053 D 5720

D 5090

D 8207

34-

34A

D 8208

20

D 9555

D 4923

D 8590

8

20

40

D 5723 10

3

B 4494

21

D 7088

D 4924 28

B 4506

D 5724

22

10 22

D 4956

5

24

24

23

00

D 4926

26-40/03

R5

26 22 Rem

D 5023 25

D 5024

bra

ndt

D 4928

par

aat

k

00

nstr Goye

4

00

Jan

60

D 3208

50

B 5220

1

D 3207

00

D 8715 6

D 4670 D 4930

00

66

16

30

25

B 5247

13

20

28

D 4929

00

van

2-16/03

25

50

11

18

D 4057

26

D 4927

R300

2 9

24

00

2496 14

16

D 4839

0

7

D 5719

36

D 4925

D 8716

B 5219

R1

12

1

D 4671

D 5429 D 4410

8

D 4672

3

14

32

15

R

B 5248 20

5

D 4675 3

34

D 4673

62

B 5221

17

12

64

0

0 30

10

D 9094 D 7091

10

B 4508 Eike

Ga

nlaa

ël

bri

12

n

D 9093

laa

tsu

60

Me

7

8

36

n

16

19

D 4932 D 8714 D 4411

2

14

58

9

6

D 3119 38

D 4933

21 4

56

4

16

D 8204

B 5222

40

14

11

aat

23

18

rt Flinc

kstr

54 6

Gove

18

1

1

13

42

25

52

D 5022

8

15

tion

Sta

3

44

3

nge

ssi

15

20

l

27

B 8623

D 3669

D 9251 10

D 8830

D 2973

D 9685

D 4934

5

17

B 5249

B 4495

D 5424 50A

50-

B 5223

17

5

2

Acac

D 9686

traa Bols

9

79

inand

B 5224

D 3259

D 9684

21

D 9294

2H D 9765

Ferd

D 3205

16

D 8713

11

1

75

D 3402

D 9689

D 9295

23

4

D 8832

16

6

D 8394 D 9314

73

23

13

48

3

D 3737

18

't Goe

B 5078

27

6

D 2975

D 9296

25

35

ie or

Spo

18 25

30

D 8831

14

2

21

33

28

4

D 3403

7

D 9687 77

B 4493

D 2974

t

12

19

14

26

ialaa

n

D 9688 D 9250

19

24

31

D 9766

D 3670

7 12

22

29

D 9297

n

laa

15

13

den

10

37

6

Lin

D 9313

8 2-4/0

2

D 9298

D 9650

D 5139

20

1

D 8210

Eike

nlaa

n

27

32

1

20

15

D 9312 10

22

D 3401

D 8523 D 8834

22

D 2976

17

D 9641

3

29

34

D 8524

D 9311 D 5138

D 9653

24

B 4498 24

D 9646

6-8/0

2

rt Flinc Gove

19

D 9642

D 3252 D 9645

2A

bra

ndt

laa

n

69

46G

16

21

30

D 9307

D 9649

D 3253

67

D 8212

46

F

B 5077

11

25

D 8835

D 3209

4

Rem

9

23

28

D 9308

35

38

D 4962

D 8211

B 8560 71

28

5

D 9309 26

7

26

30

8

D 3251

17

46H

aat kstr

D 9310

46K

D 8712

5

14

21

33

D 8468

D 8833 12

19

B 4496

31

36

10

23

D 9647

65

18

32

D 3254

D 9643

inand

D 9234

D 3845 25

46D

36

Popu

02

20

liere

2

traa Bols

27

Ferd

40

10-12/

13

t

32

nlaa

n

46E

D 4957 38

46C

15 29

D 3846

27

D 9644

12

1

Acac

22

n

37

ialaa

42

46B

D 4958

B 8561 24

31

44

D 9648

D 2842

14

29

39

3

/02

D 4959

14

17

34-34

46

A

26

D 5721 41

5

46

D 9233

D 4960

D 9654

16

46

19

48

28

36-36

/02

4

7

30

16

B 8316

40

D 3379 B 4500

ade

63

D 3378

Ost

B 4499

van

D 3380 9

Adr

iaen

45

2-12/02

18

21

B 9052

laan

43

50

B 4502

20

23

D 6222

61

D 3381

44

38-38

/02

59

11

52 47

25

33

22

18

D 2841

9A

57

42 25

32

35

49

27

40-40

24

D 8405

40

20

27

1

37

38

D 4093

D 3383

26

51

D 6223 42

32B

15

36

29

D 7084

t

Sta

raat

D 2840 D 4414 30

Ruy

sda

19

Jaco

D 3024

33

7

b van

32

D 9558

D 4095

16

elst

32D

31

32

5

30

43

D 9559

or

41

D 4094

34

el

Spo

17

2/02

ing

ie

14

32C

42-4

nss

Goe

B 9051

tio

't

28 53

Gover

D 3384

3

39

t Flinck straa

D 3382

13

32A

/02

28

32E

D 4096

18

D 7085

21

B 4501

34-3

9

4/02

45

D 3025 20

32F 2/02

D 3022

B 4503

23

32-3

44

D 2839 D 4097

11 22 36

D 9608

30-3

0/02

Jan Steenl

2

B 4487

aan

35

46-

D 3393

46A

28-2

8/02

13

1

4

D 9609

D 3003

24

B 6907

D 3005

D 3394

24

D 3004

26-2

48-4

8A

6/02

26

2-12/

02

15

D 3395

22

D 2835

2

3 6

B 4483

D 3396

20

17

28

D 3006 50

34

51

8

D 3397

5

D 3399

18

D 3007

49

24-2

4/02

19

D 3398

36

7

52

16

B 4481

10

Re

mb

47

22-2

ran

dtl

2/02

aan

D 2826

45

B 4791

14

21

31-31A

D 3008

14

38

54-

20-2

54/

0/02

12

Bis

D 3009

9

16

B 4485

18-18

3A

D 3027

/02

D 2831 6

B 4794

1

C

35-35

/Bis

42

20

B 4795

69-6

9A

B 9019

B 7681

4

B 4486

B 9020

B 4759

D 2830

8

18

Mein

16-16

71-71

14

D 3010

41

B 4793

bem

73-7

D 8393 10

astr

5A

B 7680

Hob

/Bis

aat

/02

75-7

33-33

dert

40 11

13

D 3026

12

43

B 4792

3

B 4763

2

67-6

7A

15

28

B 4796

B 4764

16

65-6

5A

14-1

44

4/02

56-5

6A

39

5

B 4952 B 4817 17

37

B 4953

18

12-12

/02

Jan

Stee

35

61-6

3A

B 4877

10-10

ewijk

33

4

Fra

57-5

9/02

39

B 4797

9

ns

48

17A

Kerk

sla an

/02

Hal

20

D 8214

2

nlaan

B 4766

37

7

46

8-8/

02

B 4878 22

50

31

B 4798

11

B 8419

B 7031

17B

14-

120

6

6-6/

02

41

31

24

B 4799

53-5

5/02

B 8423

29

B 4514

B 4879 8

19

B 8420

B 7030

D 8213

B 4800 29

43

1

B 7032

B 8647

B 8424

B 4801

50A

B 7029

B 8421

19A

27

B 7033 B 4880

1/02

17

B 8432

3

10

49-5

B 8425

B 4802

't

Goe

12

raa t

B 8428

mee rst

45-4

7/02

Ver

Gerard

19

B 8429 B 4820

B 7035

23-

2

B 9208

23A

41-4

B 8430

van

39 der

Hels

4

eus

21

B 8648

tstra

at

2

aan

holom

dtl

ran mb

Bart

23

B 8965

B 8315

Re

3/02

52A

B 8321

4

25 7

15

21

B 8427

27

Terbor

5

4

B 8426 25

52

Spo

or

B 8422

50B

B 7034

Jan

chstra

at

ie

B 7028

B 8555

37

D 7820 C 2716 9 6

B 8630

elaan

33

Ostad

B 9207

en van

17

11

31

1

8

B 5242

Adria

54-56

B 8966

19

35

B 8431 B 8322

B 5243 B 6034

B 4884

29-2

9B

13

B 5244 Jan

B 4226

B 9054

B 9066

B 4895

3

Stee

15B

nlaa

n

B 7026

B 4515 15

5

10

15A

aat

B 7027

str

B 8201

ter

B 8178

B 8412

Pot 17

25

B 4883

7

Pau

B 4819

B 4897 B 4894

lus

27

B 4896

12

33A

B 4898 23

128

B 4899

19

21

B 4900

9

14

B 4309

B 8411

B 4901 16

19

B 4902 B 4903

1

11

17

B 4669

B 4215

B 4904 126

sple in

15

B 4908

116

13

15

B 4680 B 9065

31

D 4424

32

20

24-2

B 4910

4A

B 4911

114

B 5182

B 5177

15

D 8659

30

29

11

112

B305538

13

B 4516

B 4909

118

28 B 5537

tion

2A

120

8303

L

6-12 22-2

B 4907

26 B 8302

33

18

B 6032

B 4906 122

Sta

B 4905 124

C 2629

B 4912 110

B 4913 108

81-8

9

17 B 5171

9E

B 4914

Ind

28

B 5178

17

ust

riel

B 8554

aan

7

106

32 B 5539

B 7180 100

98

21

B 4966

B 5491 25

102

36

27

B 4915

104

34 B 5540

niumlaa

n

B 8551

B 8618

B 9030

84 82 22P

B 8615

22N

SITUATIE - 1:2000 B 7073

23

C 2681

22L

22B

B 8446

B 5185

22

B 8553 B 8552

21

20 19

B 6035

B 9031 22M

B 5186 2-4

n

80

laa

10

23

86

ndt

raat

22

26

B 7074

bra Rem

Terbor ch st

21

88

B 4468

21

1

90

111

105

B 5183

24

B 5154

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor 107

B 5179

B 8549

94

109

19

3

92

18.02.2021

D 8660

26

5

B 4918

96

Patrimo

B 9170

19

B 6033

B 7181

18

3

D

D 96 8

16

Ka

D

stan

49 15

jela

6

17

32

54

16

D

28

D

18

D 96 87

49

16

7

18

D 57

53

D

49

57

D 20

21

96

85

D 49

96

D 96 89

D

30

58

18

23

De notitie parkeernormen Veenendaal is recentelijk herzien. In het nieuwe beleid zijn flexibelere parkeernormen toegepast, waardoor er meer maatwerk kan worden toegepast bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in Veenendaal. Hierbij wordt meer rekening gehouden met het bestaande stedelijk gebied en de mogelijkheden om met alternatieve vervoerswijzen te reizen naast de personenauto. Tevens zijn er fietsparkeernormen geïntroduceerd om voldoende ruimte te reserveren voor het stallen van de fiets. 93

12

62

24

20

D

25

14

D 49

22

D 93

11

D

49

60

D 49

21

17

D 93

34

13

D

49

D

88

96

D

12

D

49

D 95

20

54

59

15

22

13

D 11 32

22

D 93

D

49

19

96

84

10

D 49

D 70

82

D 49

17

PARKEREN

9

21

19

8

36

14

27

26

D 93

10

28

94

84 33

D 33

33

D

D

33

D

79

82

92

95

D

33

83

D

D 33

80

aan cial Aca

81

30

D 93 09

24 49

40

D

29

92

D

19

16

D

23

38

D 49

70

83

15

17

D 93 08

25

32

96

D 49

21

32

07

33

97

36

D 92

27

D

49

34

D

23

44

78

93

18

34

D

an jela stan Ka

D 49

26

D

92

42

D 96

28

48

19

38

40

42

D 92

98

D 96

44

D 49

25

20

9654

9643

47

D 96

9649

D

D

D

96

96

22

42

46

D

96

D 32

45

59

D 49

30

21

44

D

D

D

49

29

27

50

D 51

93

46A

46D

46E

46G

90

D

70 46 95

55

D 96 05

D

49

34

52

54

56

58

60

62

66

64

48

46K

46H

D

l

ssinge

Station

46F

50-50A

D D 46

71

D

25

Lindenlaan

D 46

46

96

72

04

73

46C

46B

D 92

D

32

33 D 49

D 49

3205

92

94

D 90

24

46

D 96

41

Het parkeergebied dat ten noorden van het fietspad ligt voldoet aan deze nieuwe parkeernormen, waarbij fietsparkeren dichter bij de torens wordt gesitueerd. Daarnaast wordt het plan aanvullend voorzien van deelauto’s. Door de combinatie van de centrale ligging in de stad, het nabijgelegen station en de beschikbaarheid van deelauto’s hebben bewoners een uitgebreide keuze in hun mobiliteit. We verwachten, gezien de doelgroep van starters en ouderen, dat hier ook dankbaar gebruik van gemaakt wordt. D 96 50

23

D

Parkeerplekken deelauto’s 10

Fietsenstalling

Stationssingel

D 54 24

Aanplant nieuwe bomen

Verhoogd groen dek

Ondergronds afval Mindervalide parkeerplaatsen

Fietspad omleggen Woningen > 60 < 65m

2

=

66

2

=

60

't Goeie Spoor

2

Woningen < 50m

28 154

2500

00

5000

2500

0 500

24

96

R3000

0 600

R3

91

D

85

500

0

R500

R1000

00 R10

=

6000

249

8

R3000

5000

totaal

't Goeie Spoor

't Goeie Spoor

R3000

Woningen > 50 < 55m

D

85

90

Ondergronds afval

Parkeerplekken deelauto’s

Mindervalide parkeerplaatsen

Fietsenstalling Verbinding met OV-knooppunt

D

87

17

D

87

16

D

87 14

D 87 15

D

87 13

D 84

05

D 87 12

Verbindingsbrug

D 87

18

2

83 16

B

50

77

B 52

23

24

B 85 61

B 52

46

B 91

78

2

B 52

47

22

B

52

48

16

B

52

49

B

5224

B 85

60

14

B

6

2A

4

dtlaan

78 50 12

23-23A

25

20

B 86 30

18

27

168x

77,1 pp

20

29

B

52

31

B 89

B

66

89 65

78 pp

33 35

37

39

aan

02

Gabriël Metsul

48

1

B

48

00

B

48 01

B

B 52

19

Ga

brië

lM

28

Parkeren aanwezig

B

B 52

77 B 91 etsu

laan

26

4

22 52

B

21

Type woning aantal P-norm parkeren 0,4 pp 29,6 pp 74x Appartementen <60m2 0,5 pp 47,5 pp Appartementen >60m2 (sociaal) 95x

10

Rembran

B

47

99

3

47

98

41

B

43

5

45

97

2

B 47 1

96 47 B

47

95

6

Potte

at rstra

1

lus

55

03

57

7

B

SITUATIE - 1:1000

51

94

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

4

47

18.02.2021

47

49

21-6 - 8:00

21-6 - 12:00

21-6 - 16:00

21-6 - 20:00

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

SCHADUWWERKING OMGEVING

21-3/9 - 9:00

21-3/9 - 12:00

21-3/9 - 15:00

21-3/9 - 18:00

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

SCHADUWWERKING OMGEVING

Standaard laag

1e verdieping

Begane grond

Volkhuisvesting Aansluitend bij het hoofdstuk volkshuisvesting zijn de appartementen gericht op 1-2 persoonshuishoudens in de midden-huur. Door de toevoeging van een mix van 168 appartementen in dit segment wordt een belangrijk gat in de woningmarkt van Veenendaal aangevuld. En voor dit gat in de woningmarkt gaan er vandaag de dag stemmen op om dit te vullen. Zo wil de provincie Utrecht 20 miljoen euro uittrekken voor een versnelling in de woningbouw, waarbij OV-knooppunten aangewezen worden als belangrijke schakels. Deze OV-knooppunten zijn bij uitstek uitgelezen gebieden om te investeren, vanwege hun bereikbaarheid en ligging nabij de stations.

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

OVERZICHT PLATTEGRONDEN + DOORSNEDE

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

PLATTEGROND STANDAARD LAAG - 1:100

Prefab element per beuk

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

Asymmetrische dichte invulling

Kozijnen invulling

ONTWERPPRINCIPE GEVEL OPBOUW

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

Sierra

Sierralite

Stucki

Twosierra

Atkinson

Burkes

Flasefloydsteinberg

Floydsteinberg

MATERIALEN + DITHER ALGORITMES

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - STRAAT

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - PARK

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - PARK

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - STRAAT

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - SPOOR

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - OVERKANT SPOOR

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - OVERKANT SPOOR

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - WIJK

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - VOGELVLUCHT VERHOOGD GROEN DEK

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - VOGELVLUCHT VERHOOGD GROEN DEK

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - VERHOOGD GROEN DEK

18.02.2021

Veenendaal - appartementen 't Goeie Spoor

IMPRESSIE - INTERIEUR BERGINGEN