Document · PDF

6. Bijlage 4 – Overzicht ontwikkelingstraject ’t Goeie Spoor

Gemeenteraad 19 september 2024, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan ’t Goeie Spoor19.298 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Overzicht ontwikkelingstraject locatie 't Goeie Spoor Periode 1978-2008

2008-2011

Toelichting In deze periode was het bestemmingsplan ‘Omgeving Station’ van kracht. Hierin waren mogelijkheden opgenomen voor het realiseren van woningen en kantoren aan de oost- en westzijde van de fietstunnel. In 2006 is de eigendomssituatie overgegaan van NS/ProRail naar een particuliere partij. De bestemming is omgezet naar ‘Groen’ om de feitelijke situatie weer te geven. De eigenaar van het perceel houdt aftastende gesprekken met de gemeente over een mogelijke herontwikkeling. Voor deze locatie is met een plan voor jongerenhuisvesting de tweede plaats van de Alyssa Bos prijsvraag gewonnen.

Bijbehorende stukken

Het college van B&W heeft een brief uitgedaan waarin is vermeld dat de november 2011 gemeente in principe en onder voorwaarden medewerking verleent aan een ontwikkeling op deze locatie. 2011-2014

Voor het plan waaraan principemedewerking is verleend zijn concept ruimtelijke programmatische kaders opgesteld. Deze zijn echter nooit verder gekomen dan Bijlage 1 de conceptfase.

2014-2018

Het plan wordt in deze periode weer opgepakt. De concept ruimtelijke programmatische kaders worden actueel gemaakt.

De eerste participatiebijeenkomst met de omgeving vindt plaats. Deze gaat over september 2018 de voorgestelde ontwikkeling en de ruimtelijke programmatische kaders. 22 november 2018

2019-2020

17 december 2020

2021-2022

februari 2021

De ruimtelijke programmatische kaders worden vastgesteld door de Bijlage 2 gemeenteraad. Die maken de bouw van twee appartementencomplexen van maximaal 5 en 6 bouwlagen mogelijk. Het plan wordt verder uitgewerkt. Gelijktijdig is de gemeente bezig met het opstellen van nieuw beleid. Dat is mogelijk van invloed op de voorgestelde ontwikkeling en de mogelijkheden op dit perceel. Het plan wordt nog niet verder in procedure gebracht. De Omgevingsvisie Veenendaal 2030 wordt vastgesteld. Hierin geeft de gemeenteraad aan dat het openstaat voor het idee dat voor woningbouwplannen langs structurende lijnen een hogere bouwhoogte kan worden gerealiseerd. Hiermee hoopt de gemeenteraad bij te dragen aan een oplossing voor de woningnood in een gemeente met weinig uitbreidingsmogelijkheden. De initiatiefnemer wenst het plan aan te passen om uitvoering te geven aan de beleidsdoelen die in de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 genoemd zijn. Er wordt gewerkt naar een actualisatie van de ruimtelijke programmatische kaders. De initiatiefnemer heeft een plan ingediend voor hoogbouw als reactie op de vaststelling van de Omgevingsvisie. Deze is ambtelijk afgewezen door een te hoge voorgestelde bouwhoogte. Er wordt een plan ontworpen met een lagere bouwhoogte en een 'kop-staart' constructie.

Bijlage 3

De tweede participatiebijeenkomst vindt plaats voor een plan dat stedenbouwkundig gezien aanvaardbaar is. Dit plan en een actualisatie van de ruimtelijke programmatische kaders voor deze ontwikkeling worden besproken november 2021 met de omgeving. Dit zodat de belangen van de omgeving op tafel liggen tijdens het vaststellen van de geactualiseerde ruimtelijke programmatische kaders.

7 maart 2022

Met het oog op de beleidsdoelen die de gemeenteraad in de Omgevingsvisie heeft gesteld stelt hij de actualisatie van de ruimtelijke programmatische kaders vast. Daarin is tevens een motie aangenomen die het college vraagt om in Bijlage 4 afstemming met de initiatiefnemer een degelijke afstemming te laten plaatsvinden met omwonenden.

2022-2023

Na het vaststellen van de geactualiseerde ruimtelijke programmatische kaders is het plan uitgewerkt en verwerkt tot een bestemmingsplan. Met de motie van de gemeenteraad in gedachte wordt als extra stap in de procedure een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

September 2022

De derde participatiebijeenkomst vindt plaats. Het plan van de initiatiefnemer wordt besproken en er zijn verschillende thematafels waar men kan aangeven wat zij van het plan vinden.

Het voorontwerpbestemmingsplan ligt ter inzage vanaf 30 maart tot en met 10 mei 2023. Eenieder kan een inspraakreactie indienen zodat verschillende 30 maart 2023 belangen in beeld worden gebracht. Er zijn in deze periode zes inspraakreacties binnengekomen.

2023

Na de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan worden de inspraakreacties verwerkt en wordt naar een ontwerpbestemmingsplan toegewerkt. Er vinden gesprekken plaats met de indieners van de inspraakreactie en een commentaarnota opgesteld als officiële beantwoording van de reacties.

augustus 2023

De vierde participatiebijeenkomst vindt plaats waarin de intitiatiefnemer het plan wederom presenteert.

oktober 2023

Het college zegt toe aan de gemeenteraad dat de Buurtcommissie 't Goeie Spoor zal worden uitgenodigd voor een bijeenkomst, waarbij feitelijk wordt genoteerd wat hun opmerkingen op het plan zijn.

Het ontwerpbestemmingsplan moet, met het oog op de intwerkingtreding van de Omgevingswet, ter inzage worden gelegd. Dit is van 28 december 2023 tot en december 2023 met 7 februari 2024. Eenieder kan een zienswijze op het bestemmingsplan indienen. In deze periode zijn vier zienswijzen ingediend. De bijeenkomst met de Buurtcommissie heeft niet plaatsgevonden.

2023-2024

Er wordt gewerkt naar een definitief bestemmingsplan dat ter vaststelling kan worden voorgelegd aan de gemeenteraad. De zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan zijn beoordeeld en er is afgewogen om ze mee te nemen in de aanpassingen van het ontwerpbestemmingsplan. Dit is terug te vinden in de Commentaarnota zienswijzen bestemmingsplan 't Goeie Spoor. De Buurtcommissie is herhaaldelijk uitgenodigd voor een bijeenkomst, zoals toegezegd door het college.

Het bestemmingsplan dat nu ter vaststelling voor u ligt is het resultaat van het in dit schema weergegeven traject. Het is een uitwerking van de geactualiseerde september 2024 ruimtelijke programmatische kaders zoals die door uw gemeenteraad zijn vastgesteld in 2022.

Bijlage 1 Concept-ruimtelijke en programmatische kaders juni 2014

Ruimtelijk en programmatische kaders locatie ‘t Goeie Spoor

Juni 2014

Inhoud 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2. Plangebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 3. Gemeentelijk beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 4. Context . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 5. Verkeer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 6. Visie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 7. Ruimtelijk kader

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Zicht vanuit het zuiden op het plangebied,vanaf de parkeerplekken naast De Geerhof. Links de spoorlijn en daarachter het Rembrandtcollege

Ontsluiting en parkeren Parkeren Functie en woningtype Twee bouwvlakken Kop en straat Massa, hoogte en vorm Rooilijn Oriëntatie

8. Architectuur en beeldkwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 Architectuur Beeldkwaliteit Maaiveld, functies en overgang van parkeren

Zicht vanuit het zuiden: de fietstunnel

9. Programmatisch kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Civieltechnische uitgangspunten Archeologie Flora en fauna Inrichting / groen Geluidsbelasting Grondvervuiling Luchtkwaliteit Externe veiligheid Watertoets Afvoer en riolering Grondwater Energie Duurzaam bouwen Mobiliteitsmanagement Beheer

Colofon

Zicht vanuit het noorden: links De Geerhof en in het midden het Rembrandtcollege. Het plangebied ligt naast de Geerhof en voor het schoolgebouw

1. Inleiding Doel Dit boekwerk bevat de ruimtelijke en programmatische kaders voor een mogelijke ontwikkeling van de locatie tussen ’t Goeie Spoor en de spoorlijn Utrecht-Rhenen. Zie afbeelding 1. In dit boekwerk staan de randvoorwaarden waarbinnen de gemeente haar medewerking wil verlenen voor ontwikkeling voor woningbouw op deze locatie. De locatie is in eigendom van Perron X B.V.

plangebied

Aanleiding Er is bij de gemeente een aanvraag ingediend voor bebouwing in de groenstrook vanaf de Rondweg-West tot aan het NS station Veenendaal-Centrum. Deze groenstrook ligt tussen de spoorlijn en ’t Goeie Spoor. Halverwege deze groene zone ligt een fietstunnel. De aanvraag is een vervolg op de tweede prijs die dit plan kreeg bij de Alyssa Bos prijsvraag ten behoeve van Jongerenhuisvesting in 2011. De huidige aanvraag is gericht op huur- en koopwoningen voor starters en jongeren (kleiner of gelijk aan 60 m2 b.v.o.). In een brief (november 2011) heeft B&W gesteld onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan ontwikkelingen in het gebied van de 1e fase. Belangrijke argumenten voor ontwikkeling van de 1e fase zijn: het doorbreken van het anonieme karakter van de locatie en de ligging nabij het NS-station. In de huidige situatie wordt ’t Goeie Spoor omgegeven door groen. De weg wordt begeleid door bomen. Ze heeft door het ontbreken van woonhuizen of publieke voorzieningen een anoniem karakter. Een ontwikkeling van het gebied kan de leefbaarheid langs ’t Goeie Spoor verbeteren en de sociale veiligheid bij het fietstunneltje vergroten.

Afbeelding 1: De grote rode cirkel toont het plangebied: centraal in Veenendaal.

Leeswijzer Hoofdstuk 1 is de inleiding. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van het plangebied. In hoofdstuk 3 staat het gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 gaat over de ruimtelijke context. De visie staat in hoofdstuk 5. De beeldkwaliteit staat beschreven in hoofdstuk 6. Tot slot is in hoofdstuk 7 het programmatische deel van de ontwikkeling beschreven.

‘t at

Afbeelding 2: Het plangebied ligt tussen ‘t Goeie Spoor en de spoorlijn Utrecht Veenendaal en tussen Het Franse Gat en de Bomenbuurt.

Ke rk

Fr a

ijk

n aa

ge le ol

lsl

c dt

an la

he -R

su et

ië

r Ut

r oo Sp

rli oo

ei Go

r ab G

2. Plangebied Ligging in de stad Het plangebied ligt centraal in Veenendaal. Het perceel wordt omsloten door de spoorlijn Utrecht – Rhenen, ’t Goeie Spoor, bebouwing aan de het Stationsplein/’t Goeie Spoor en het fietstunneltje tussen Frans Halslaan en Kastanjelaan. Zie afbeelding 2. De locatie ligt vrij centraal in Veenendaal, en lijkt op het eerste gezicht prima bereikbaar. Immers ’t Goeie Spoor is een hoofdontsluitingsweg dwars door Veenendaal. Dat betekent dat er veel autoverkeer aanwezig is. En dat betekent dat een eventuele toegang tot het plangebied overzichtelijk en veilig moet zijn.

plangebied

Kadastraal Het plangebied omvat een gedeelte van het perceel kadastraal bekend als Gemeente Veenendaal, Sectie D, perceelnummer 8591. De oppervlakte van het perceel gehele perceel is 10.280 m². De te ontwikkelen locatie is kleiner, namelijk de strook ten oosten van de fietstunnel en is ongeveer 4.000 tot 4.500 m². Zie afbeelding 3. Op het perceel staat momenteel geen bebouwing. Het perceel is onderdeel van een lange onbebouwde strook groen langs het spoor. Deze loopt van het appartementencomplex (de Geerhof) aan het Stationsplein tot de Rondweg-west. De Geerhof bestaat uit twee kadastrale percelen. Een deel van het complex is eigendom van de Veenendaalse Woningstichting. Wegen en parkeerplaatsen rond het complex zijn gemeentelijk eigendom.

Afbeelding 3: Het plangebied is onderdeel van een kadastraal perceel langs de spoorlijn. Het blauw gearceerde gebied is eigendom van de gemeente Veenendaal.

Op de foto: De Geerhof. Het gebouw loopt van oost naar west af van 5 naar 4 en tot slot 3 bouwlagen.

3. Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Correctieve Herziening Tussen Grift en Spoor’, vastgesteld door de gemeenteraad van Veenendaal op 31 januari 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Utrecht op 23 september 2008. De gronden hebben de bestemming ‘Groen’. Zie afbeelding 4. Het vigerende bestemmingsplan “Correctieve Herziening Tussen Grift en Spoor” biedt geen mogelijkheid om medewerking te verlenen aan een bouwplan op deze locatie. Om bebouwing in de groenstrook mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien. Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat voor ontwikkelingen groter dan 25 woningen, waarvoor een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden, een ruimtelijk en programmatisch kader moet worden vastgesteld.

Afbeelding 5: Uitsnede van het vorige bestemmingsplan “Omgeving Station” toont twee bestemmingen voor het plangebied: “kantoren / woondoeleinden – A” (KWA) en “kantoren zonder gebouwen”.

In het vorige bestemmingsplan “Omgeving Station” had het plangebied twee bestemmingen: “kantoren / woondoeleinden – A” (KWA) “kantoren zonder gebouwen”. Er was een bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 8,50 meter. Zie afbeelding 5. Dit bestemmingsplan was door de gemeenteraad vastgesteld op 6 april 1978. Dat betekent dat van in 34 jaar (1978 tot 2012) deze bestemming niet is gerealiseerd. Dit was voor de gemeenteraad reden om deze bestemming niet te continueren in het nieuwe bestemmingsplan ‘Correctieve Tussen Grift en Spoor’.

Afbeelding 4: Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Correctieve Tussen Grift en Spoor’, en heeft de bestemming “Groen”.

Groenstructuurplan De beoogde locatie maakt onderdeel uit van een grotere groenstructuur van oost naar west. Zie afbeelding 6. Sinds het vaststellen van het Groenstructuurplan hebben er diverse ontwikkelingen plaatsgevonden aan ’t Goeie Spoor. Er is extra bebouwing gerealiseerd aan de noordzijde (zwembad en ROC Het Perron). Daarnaast is de beplanting tussen ’t Goeie Spoor en de spoorlijn uitgedund: de ‘dichte beplanting’ is verdwenen. Het groen bestaat nu uit een rij bomen en ‘onkruid’.

plangebied

Zoals gezegd is de locatie onderdeel van de oost-west groenstructuur langs ’t Goeie Spoor. Voor het bouwen in deze strook is er een onderscheid tussen de gronden ten oosten en ten westen van het fietstunneltje. Bij bouwen ten westen van het fietstunneltje zou een schakel verdwijnen in de groenstructuur. Aan de oostzijde van het tunneltje is bebouwing mogelijk: er verdwijnt groen. De groenstructuur loopt door aangezien het groen aan de noordzijde blijft. Aan de rand van de locatie staat een rij bomen - parallel aan ‘t Goeie Spoor. Met de nieuwbouw verdwijnt deze bomenrij. Tussen de rijbaan en het zuidelijke fietspad is een smalle berm aanwezig met een verlichting.

Zicht vanuit het westen over ‘t Goeie Spoor met aan weerszijden fietspaden. Links het plangebied met de rij bomen die verdwijnt bij ontwikkeling Links afbeelding 6: In het Groenstructuurplan is de locatie voorzien van het predikaat “Dichte beplanting”. In de praktijk is deze verdwenen en vervangen door een rij bomen en lage beplanting. Dit komt het zicht op en om de locatie ten goede.

4. Context De wijken ten zuiden en ten noorden van het spoor (‘t Franse Gat en de Bomenbuurt) zijn beide gebouwd tussen 1945 en 1960. De groenstrook tussen ’t Goeie Spoor en de Stationsstraat is de groene rand van de Bomenbuurt. Zie afbeelding 8. De Bomenbuurt bestaat uit grondgebonden woningen: overwegend twee bouwlagen met een kap. Dat houdt globaal in: een maximale nokhoogte van 10 meter en een goothoogte van maximaal 6 meter. Aan de zuidzijde van het spoor staat het Rembrandtcollege: een middelbare school met een bouwhoogte van circa 10 meter. De school is een solitair gebouw: de vorm, architectuur en oriëntatie is anders dan de woongebouwen in de directe omgeving. Meer naar het westen staan grondgebonden woningen aan de Gabriël Metsulaan: overwegend 1 bouwlaag, soms met een kap, soms zonder kap. De Geerhof bestaat uit twee delen: een deel dat georienteerd is op het Stationsplein met op de begande grond “dienstverlening”. Dit deel is 5 bouwlagen hoog. Het andere deel staat parallel aan ‘t Goeie Spoor en gaat van 5 naar 4 en 3 bouwlagen. Hier is de begane grond “gesloten”, er is een entree en voor de rest zijn er bergingen en hun toegangen.

Afbeelding 8: De Stationssingel met rechts de eengezinswoningen en links het groen langs ‘t Goeie Spoor. De weg en het plangebied zijn niet zichtbaar.

plangebied

Afbeelding 9: Hierboven de verkeersstructuur van Veenendaal. Het plangebied ligt aan een zogeheten “Hoofdontsluitingsweg”.

Zicht vanaf de Stationssingel op het plangebied

Zicht vanuit het westen naar De Geerhof, rechts de bomen langs t’Goeie Spoor

Zicht op de parkeerplaats voor De Geerhof

Zicht op het plangebied vanaf de fietstunnel

Zicht op de fietstunnel vanaf het zuiden

Zicht op de fietstunnel vanaf het noorden

5. Verkeer Ontsluiting De locatie zal ontsloten worden vanaf ’t Goeie Spoor: een hoofdverbindingsweg in Veenendaal. Zie afbeelding 9: verkeersstructuur Veenendaal. De toegang tot het plangebied moet verkeersveilig en overzichtelijk zijn. Er moet voldoende ruimte zijn voor het opstellen van afslaande auto’s op ’t Goeie Spoor en op de locatie zelf. Op ’t Goeie Spoor zijn extra rijstroken nodig voor in- en uitvoegen van auto’s. Aan de zuidzijde van ’t Goeie Spoor ligt een vrijliggend fietspad. Dit blijft gehandhaafd. Daarnaast moet een voetpad worden gerealiseerd. Voor auto’s die het fietspad kruisen zijn opstelruimten nodig. Zie afbeelding 10 en 11. In 2014 is groot onderhoud gepleegd aan Het Goeie Spoor. De bestaande verharding is vervangen. Uitzondering hierop is de aanleg van een tweerichtingen fietspad aan de noordzijde. Het fietspad aan de zuidzijde blijft liggen. Er is geen budget voor verwijderen, inplanten van bomen en benodigde verkeerskundige aanpassingen langs het traject. De werkzaamheden aan ‘t Goeie Spoor zijn voorzien in juni/juli 2013. Het bestek voor de werkzaamheden is gereed in april 2013. Parkeren In Veenendaal geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning. Bij woningen kleiner of gelijk aan 60 m² b.v.o. is de parkeernorm 1 parkeerplaats per woning. De parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgevangen.

Daarbij is van belang dat bezoekersparkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn. Op niet openbaar toegankelijke parkeerplaatsen is een reductie van toepassing. Uitgebreide informatie over de parkeernormen en de maatvoering staat in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Deze zijn op te vragen bij de afdeling Wijk- en Stadsbeheer.

Afbeelding 10: Op bovenstaande tekening is schematisch de gewenst verkeerssituatie aangegeven met aan de zuidzijde van ‘t Goeie Spoor een doorgaand fietspad en voetpad tot de fietstunnel. Het plangebied wordt ontsloten vanaf ‘t Goeie Spoor

plangebied

er is ruimte nodig voor linksaffers, opstelstroken en uitbuigen van voet- en fietspad

Afbeelding 11: Het plangebied wordt ontsloten vanaf ‘t Goeie Spoor. Door benodigde opstelstroken, linksfaffers en het uitbuigen van het fietspad wordt het plangebied in tweeën gedeeld.

6. Visie De locatie ligt in een bijzondere zone: tussen een drukke weg en de spoorlijn. De ruimte voor bebouwing is beperkt, en de ontsluiting is niet eenvoudig. Van belang is de ligging in de grotere context: de locatie is onderdeel van (mogelijke) bebouwing langs de stedelijke ontwikkelingsas ’t Goeie Spoor – Industrielaan – Wageningselaan. In de Structuurvisie is langs deze as bebouwing mogelijk van maximaal 15 meter met accenten tot maximaal 30 meter. Zie afbeelding 12: structuurvisie, hoogbouw etc. Die accenten zijn voorzien op beeldbepalende knooppunten, zoals kruisingen van belangrijke wegen. De gebouwen in de omgeving hebben wisselende hoogten: het maximum is 5 bouwlagen. De locatie leent zich, op basis van de omgeving en de beschikbare oppervlakte, niet voor hoge bebouwing van 25 meter of meer. Zie pagina 16 over massa en hoogte. De locatie is vanuit het westen gezien de ‘inleiding’ van het gebied rond het NS station. De nieuwe bebouwing begint bij de fietstunnel en eindigt achter het bestaande appartementencomplex. Doordat ’t Goeie Spoor enigszins gebogen is, is de nieuwbouw ook vanuit het oosten gezien goed zichtbaar. Om die reden dient de nieuwe bebouwing twee ‘koppen’ te hebben: aan de west- en oostzijde. Zie afbeelding 13. De locatie is geen onderdeel van een woonbuurt, zoals gesteld ligt het in een bijzondere zone, aan een zogeheten ontwikkelingsas.

Hierdoor mag bebouwing afwijken van gangbare woongebouwen in de omgeving in maat, schaal, oriëntatie en richting. Met de architectuur kan ingespeeld worden op de bijzondere locatie: goed in het zicht, met koppen in het zicht en langs een drukke verbindingsweg. Toch is het goed om rekening te houden met woonbebouwing in de omgeving: schaduwwerking dient voorkomen te worden of tot een minimum beperkt te zijn.

Afbeelding 12: Nevenstaande afbeelding toont de bouwhoogten voor Veenendaal volgens de Structuurvisie 2025.

plangebied

Afbeelding 13: Belangrijke uitgangspunten voor de nieuwe bebouwing zijn de ontsluiting en het parkeren waardoor er twee bouwvlakken ontstaan. Voor de nieuwe bebouwing geldt een afwisseling in beleving: de koppen zijn gezichtsbepalend naar de weg en en het spoor. Tussen de koppen begeleidt de bebouwing het verkeer.

7. Ruimtelijk kader Ontsluiting en parkeren Bepalend voor de nieuwbouw is het ruimtebeslag voor de ontsluiting en het parkeren. De entree van ’t Goeie Spoor deelt de locatie in tweeën. De ruimte die voor het autoverkeer nodig is gaat ten koste van de locatie: zie bijgevoegde tekening 14. Vervolgens moeten voldoende parkeerplaatsen worden gemaakt op het terrein. Een deel van het parkeren kan onder de toekomstige bebouwing – voor bewoners en eventueel afsluitbaar. Bezoekersparkeerplaatsen dienen openbaar toegankelijk te zijn. Deze liggen dan niet onder bebouwing. Parkeren De parkeerplaatsen zijn (globaal) ontsloten vanuit het midden van de locatie. Afhankelijk van de benodigde hoeveelheid woningen zal een groot deel van het maaiveld benut moeten worden voor parkeerplekken. De oostelijke en westelijke kop staan met bebouwing op het maaiveld. Op het nieuwe parkeerterrein kunnen bomen worden ingepast: een groot aaneengesloten verhard terrein moet worden voorkomen. Het aantal parkeerplaatsen en de inrichting van de buitenruimte moeten voldoen aan de IVOR (Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte). Er is een nauw verband tussen de hoeveelheid parkeerplaatsen en het aantal woningen. Kort door de bocht gesteld, bepaalt het aantal parkeerplaatsen het maximaal ‘laadvermogen van de locatie’ c.q. het aantal woningen.

Er kunnen meer woningen worden gerealiseerd als het aantal parkeerplaatsen wordt geoptimaliseerd. Op de begane grond is ruimte nodig voor bergingen, fietsen, entrees, woningen en/of gemeenschappelijke ruimte o.i.d. Van belang is dat de “koppen” van de gebouwen met woningen en/of een gemeenschappelijke of maatschappelijke voorziening op het maaiveld staan. Lange aaneengesloten ‘blinde gevels’ moeten worden voorkomen.

Functie en woningtype De beoogde functie voor de locatie is: ‘Wonen’. De locatie leent zich voor appartementen. Het kan gaan om ‘gewone’ appartementen of voor een doelgroep, zoals jongeren, starters of ouderen of een combinatie van doelgroepen. In principe kan het gaan om zowel huur- als koopwoningen. De locatie leent zich door de beperkte oppervlakte en de gewenste parkeerbalans voor (kleine) appartementen: kleiner of gelijk aan 60 m2 b.v.o. Twee bouwvlakken De locatie wordt in tweeën gedeeld door de ontsluiting en het parkeren. Er zijn twee bouwvlakken: oostelijk en westelijk. Zie afbeelding 14. De afstand tussen de bouwvlakken is variabel. Deze zal vooral ingegeven worden door praktische overwegingen, bijvoorbeeld door de vraag of het bouwtechnisch en financieel mogelijk is om het gebouw boven de parkeerplaatsen te bouwen. De open ruimte tussen de bouwvlakken heeft ook een praktisch nut: hier moet de ruimte worden gevonden voor (ondergrondse) afvalinzameling, verhuiswagens, etc. Kop en staart De gebouwen die binnen de bouwvlakken mogelijk zijn, zijn zowel kop als staart. Als je vanuit het oosten komt is het oostelijke gebouw het beeldbepalende gezicht, en is het westelijke gebouw de overgang naar het groen.

Als je vanuit het westen komt is het omgekeerd: west is de beëindiging van de groenstrook, en het begin van de bebouwing, en de oostelijke bebouwing staat naast het bestaande appartementencomplex. Zie de visie getekend op afbeelding 13 op pagina 13.

bouwvlak

onbebouwde ruimte voor parkeren en verkeersruimte

bouwvlak

Afbeelding 14: twee bouwvlakken van elkaar gescheiden door een onbebouwde ruimte voor verkeer en parkeren

fietstunnel stationsplein

De Geerhof

nieuwbouw

Rembrandtcollege

nieuwbouw

Afbeelding 15 - langsdoorsnede met bouwhoogten van 3 tot 5 bouwlagen. Op de overgang naar de Geerhof een markante overgang van 6 bouwlagen (en beperkt in oppervlakte)

Massa, hoogte en vorm De hoogste gebouwen in de omgeving zijn 5 bouwlagen. Volgens de Structuurvisie 2025 is langs ‘t Goeie Spoor bebouwing mogelijk van maximaal 15 meter met accenten tot een maximum van 30 meter. Daarbij geldt dat dit moeten passen in de omgeving. Voor deze locatie is het uitgangspunt bebouwing van 5 bouwlagen, waarbij de overgang naar de Geerhof gemarkeerd mag worden door een klein volume van 6 bouwlagen. Op die manier wordt de

overgang tussen bestaand en nieuw gemarkeerd, en ontstaat een (in hoogte) afwisselend beeld langs ‘t Goeie Spoor. De westelijke bebouwing is 5 bouwlagen hoog, waarbij het westelijke uiteinde afloopt naar 3 bouwlagen. Met name om lucht en licht toe te laten in het fietstunneltje. De nieuwe bebouwing hoeft geen kap te hebben. Zie afbeelding 15a en 15b.

Rooilijn De bebouwing en parkeerplaatsen vallen binnen de rooilijnen gedefinieerd door afstanden tot de spoorlijn en ’t Goeie Spoor. Zie afbeelding 16: doorsneden oude en nieuwe situatie. De berm, links in de doorsnede, is de overgang naar het terrein van de Nederlandse Spoorwegen. Aan de oostzijde is een afstand gewenst tot het appartementencomplex. Aan de westzijde heeft de nieuwe bebouwing een relatie met het fietstunneltje: niet te dicht erop in verband met de behoefte aan licht in de tunnel, en niet te ver weg in verband met de wens om “ogen” vanuit de woningen te hebben op de tunnel vanuit de nieuwbouw. Dit laatste draagt bij aan het verbeteren van de sociale veiligheid bij de fietstunnel. Oriëntatie De nieuwe bebouwing heeft diverse gezichten en oriëntaties. Door zijn ligging heeft de bebouwing geen echte achterkant – een zijde die niet in het zicht ligt. Immers aan de zuidzijde hebben treinreizigers zicht op de bebouwing en aan de andere zijde is het gebouw zichtbaar voor automobilisten, voetgangers en fietsers. De oostelijke en westelijke koppen liggen vol in het zicht vanaf ‘t Goeie Spoor en de spoorlijn. In feite is het van belang bebouwing met een alzijdige hoogwaardige kwaliteit te maken. Afhankelijk van de ontsluiting kunnen de woningen aan de zijde van de spoorlijn of aan de zijde van ‘t Goeie Spoor liggen.

De appartementen zijn direct op het trappenhuis ontsloten of bereikbaar via een galerij. Afbeelding 16 met een doorsnede over de huidige en nieuwe situatie, respectievelijk on-

der en boven. In de nieuwe situatie verdwijnen de bomen in het plangebied. De 6e bouwlaag is alleen bestemd voor de oostelijke kop, mits er voldoende parkeergelegenheid is.

Architectuur en beeldkwaliteit Architectuur De plek en het soort woningen lenen zich voor een conceptuele aanpak. Hier hoeft geen traditioneel bakstenen gebouw te komen. Maatregelen in verband met geluid zullen in hoge mate bepalend zijn voor het uiterlijk van de nieuwe bebouwing. Schematisch is de bebouwing op te vatten als een kern van woningen met daaromheen de (geluidwerende) gevels. Tussen de gevels en de woningen is ruimte voor de ontsluiting, verblijfsruimten en inpandig groen. Zie afbeelding 17 De architectuurstijl is vrij. Het gebouw is onderdeel van bebouwing langs de hoofontsluitingswegen van Veenendaal, in dit geval de as ’t Goeie Spoor - Industrielaan – Wageningselaan. Ruimte wordt geboden om een bijzonder gebouw neer te zetten: een gebouw met een eigen identiteit en uitstraling. Wat niet betekent dat een schreeuwerig/opdringend gebouw moet worden. Het gaat om de balans tussen bijzonder zonder te opvallend te zijn, tussen aansprekend en niet opdringerig. Van belang is het vormgeven van het gebouw op diverse schaalniveaus: er wordt een gebaar gevraagd op het niveau van de stad/de locatie, terwijl er op het maaiveld en op gebouwniveau een zorgvuldige detaillering en materialisering nodig zijn. Het gebouw moet een meerwaarde hebben langs deze drukke weg, nabij het NS-station en bijdragen aan een positieve identificatie van Veenendaal.

Door de gesloten vorm is aandacht nodig voor plasticiteit en geleding in de gevels: kop- en langsgevels langs spoor en ‘t Goeie Spoor.

Afbeelding 17: de tekeningen en foto’s op deze pagina’s tonen de conceptuele aanpak voor deze locatie.

Stap 1: het gebouw bestaat uit een parkeerlaag op de begane grond en een kern van woningen (appartementen) daarboven

Stap 2: in verband met geluid wordt het gebouw voorzien van een ‘huid’ c.q. geluidwerende gevels. Twee foto’s hiernaast tonen mogelijkheden voor de gevel. De foto van het donkere gebouw toont met name de conceptuele aanpak. De foto van het ROC te Veenendaal toont de mogelijkheid van openheid, kleur, glas, afwisseling en in- en uitzicht.

Stap 3: de gevel wordt voorzien van ramen zodat er licht in het gebouw komt. De ruimten tussen de woning wordt ingericht met galerijen, entrees, verblijfsruimten en groen. Dit bepaalt in hoge mate het verblijfsklimaat binnen.

Beeldkwaliteit De twee volumes staan in een kromming in de weg. Voor het beeld gaat het zodoende over begeleiden en verbijzonderen (zie afbeelding 18): • het begeleiden geldt voor de gevels langs ‘t Goeie Spoor en de spoorlijn; • verbijzonderen geldt voor de oostelijke en westelijke koppen. De meest oostelijke en meest westelijke kop staan met bebouwing op het maaiveld – niet met bergingen, maar met wonen, een gemeenschappelijke ruimte of iets dergelijks. Op deze koppen zijn geen blinde gevels mogelijk. De koppen gericht naar de verkeersentree kragen uit over de parkeerplekken. Dit is zichtbaar op pagina 23 en op foto’s op pagina 22. Van groot belang bij de vormgeving en het uiterlijk van de nieuwe bebouwing zijn de maatregelen in het kader van de Wet Geluidhinder. Eventuele maatregelen moeten een bijdrage leveren aan het gewenste hoogwaardige beeld van de bebouwing. Belangrijk bij het beeld is het kleur- en materiaalgebruik. Het kleurgebruik is terughoudend in verband met zicht vanaf de Stationssingel. Het bouwblok kan worden gedifferentieerd ten opzichte van de bestaande bebouwing door gebruik van verbijzondering zoals erkers, kozijnindelingen en entreepartijen. De individuele ritmiek is ondergeschikt aan de eenheid van het gehele bouwblok/straatbeeld.

Het gebouw is zichtbaar vanaf alle zijden: ook de spoorzijde zal de nieuwbouw een kwalitatief hoogwaardig beeld moeten hebben. Dit is immers een entree naar Veenendaal.

Afbeelding 18: twee bouwvlakken voorzien van “aansprekende” koppen worden van elkaar gescheiden door een onbebouwde ruimte voor verkeer en parkeren

Foto’s buitenruimte en geluid. De buitenruimte voor de woningen kan gecombineerd worden met de ontsluiting c.q. galerij. Deze kan dan aaneengeschakeld worden en de gevel voorzien van een horizontale geleding. Galerij en buitenruimte kunnen ook voorzien worden van een geluidwerende (glazen) buitenwand.

Wonen op de kop De foto’s tonen diverse mogelijkheden om de kop woningen te maken. Dit is vooral van belang bij de fietstunnel. De woningen kunnen bijdragen aan de sociale veiligheid in deze tunnel. Ook hier kan de gevel verbijzonderd worden door een balkon c.q. glazen doos

Plasticiteit De bovenstaande foto’s toont verbijzonderingen in een gevel. Links balkons voor de gevel. Rechts een onderscheid tussen glas en baksteen.

Maaiveld: functies en overgang van parkeren Op het maaiveld zal vooral geparkeerd worden, daarnaast is er ruimte nodig voor bergingen en entree’s. Voorkomen moet worden dat de begane grond sociaal onveilig, onoverzichtelijk of juist een lange gesloten gevel wordt. Bij de koppen is het wenselijk om op de begane grond ruimte te maken voor: • wonen • een gemeenschappelijke ruimte voor het wonen of • een andere functie passend binnen de bestemming ‘maatschappelijk’. De overgang van parkeren naar het openbaar gebied moet architectonisch en/of landschappelijk worden vormgegeven. Het kan zijn met een muur, hek, groen of een combinatie. Daarbij moet rekening worden gehouden met zichtbaarheid en overzichtelijkheid op de parkeerplaats. Een aandachtspunt zijn de koplampen savonds van de parkeerplaats naar ‘t Goeie Spoor en vice versa naar de parkeerplaats. Het nieuwe parkeerterrein moet niet tonen als een groot aaneengesloten verhard terrein. Dit wordt bereikt door bomen en groen in te passen tussen de parkeerplekken.

Het gebouw kraagt uit over de parkeerplekken Hiernaast een fotomontage van een gebouw dat over de parkeerplekken hangt. Zo’n “overstek” is mogelijk c.q. wenselijk om voldoende volume te maken voor het gewenste programma. Door het overkragen ontstaat ook een ruimtelijke relatie tussen de twee gebouwen. Immers op de locatie is ruimte voor twee bouwvlakken.

Onderscheid kop en langsgevel De foto’s boven tonen diverse mogelijkheden om de kop te verbijzonderen: met balkons, een glazen erker, een groot venster, een overstek, etc.

D: overstekend volume minimaal 2 bouwlagen vrij

A: te handhaven boom

B: aandacht voor functies en gevels begane grond op de kop

C: aandacht voor gevel op begane grond bij het parkeren

Op bovenstaande afbeelding 19 staan enkele aandachtspunten aangegeven. De te handhaven boom is te zien op pagina 25. Het overstekende volume is op de pagina hiernaast toegelicht met foto’s. Hieronder staan foto’s ter inspiratie voor een kwalitatief hoogwaardige overgang van het parkeren naar het openbaar gebied: van links naar rechts: een transparante gevel, een (versierd) hekwerk, een groene gevel in Veenendaal, groene gevelelementen die een verband leggen met bovengelegen verdiepingen

9. Programmatisch kader Civieltechnische uitgangspunten De inrichting van de buitenruimte (met name de openbare ruimte) dient te voldoen aan de gemeentelijke eisen zoals vastgelegd in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Zonder volledig te willen zijn, zijn de volgende aandachtspunten van belang: • Bereikbaarheid bij calamiteiten door politie, brandweer en ambulances; • Bereikbaarheid voor vrachtverkeer zoals vuilniswagens en verhuiswagens; • Afvalinzameling. Archeologie Bij herontwikkeling van het plangebied moet onderzoek gedaan worden naar mogelijk aanwezige archeologische waarden. Er moet worden voldaan aan het gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in het rapport “Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal” nr. V564, definitief (25 februari 2010) dat is opgesteld door Vestigia BV Archeologie & Cultuurhistorie uit Amersfoort. Het plangebied ligt in een zone aangeduid als ‘categorie 5: lage verwachting. Onderzoeksplicht alleen bij MER-plichtig project’. Zie afbeelding 18. Flora en fauna De herontwikkeling moet getoetst worden aan de Flora- en Faunawet. Onderzoek is gewenst naar de aanwezigheid van beschermde dieren en planten en naar de mate waarin deze dieren en planten door de ontwikkeling worden verstoord.

Afbeelding 18: Uitsnede uit “Archeologische beleidskaart en cultuurhistorische kenmerkenkaart gemeente Veenendaal”. Het plangebied ligt in een ‘groen’gebied, dat betekent:

Inrichting/Groen Het is gewenst het aanwezige groen in de openbare ruimte te behouden en te gebruiken. Het groen geeft het plangebied een kwaliteit die anders pas na jaren wordt verkregen. Bij de inrichting van de openbare ruimte zal aandacht moeten worden besteed aan extra groen c.q. bomen. Deze kan aansluiten bij de bestaande groenstrook. Een afscheiding tussen parkeerplaatsen en het openbare gebied is onderdeel van de architectonische uitwerking of bestaat uit groen: zie pagina 23.

Op deze foto is de boom te zien die net buiten het perceel staat en ongeveer een meter van de huidige parkeerplaatsen voor de Geerhof. Uitgangspunt is handhaven van deze boom. Geluidsbelasting Bij het realiseren van een nieuw gebouw met een geluidsgevoelige bestemming, zoals scholen, woningen en ziekenhuizen, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting akoestisch onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting. Dit blijkt uit art. 76 en 76a van de Wgh. In deze artikelen is een koppeling gelegd tussen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet geluidhinder (Wgh). Dit betekent dat de geluidssituatie binnen het plangebied moet voldoen aan de voorwaarden uit de Wgh. Het plangebied ligt tussen twee geluidbronnen: ’t Goeie Spoor en de spoorlijn Utrecht – Rhenen. Langs de infrastructuurzone varieert het geluidsniveau van zeer onrustig tot lawaaiig.

Binnen de infrastructuurzone is ervoor gekozen om in uitzonderlijke gevallen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toe te staan. Voor geluidgevoelige objecten in de infrastructuurzone gelden dwingende randvoorwaarden. Deze zijn opgenomen in de beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder (2008). De belangrijkste voorwaarden voor verlening van hogere waarden zijn: • op minimaal één gevel van de woning moet de voorkeurswaarde gehaald worden • de gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties in beginsel geen hogere waarden, hoger dan 58 dB voor verkeerslawaai en 65 dB voor railverkeerslawaai • de woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte aan de zijde van de geluidsluwe gevel • indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dienst het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger te zijn dan bij de geluidsluwe gevel • voor dove gevels (bouwkundige constructies zonder te openen deuren/ramen) zijn geen hogere waarden van toepassing • bij de aanwezigheid van balkons/loggia’s etc. dient onder de balkons weerbestendige geluidsabsorptie worden geplaatst ter voorkoming van ongewenste reflecties op de gevels. In het plangebied is de geluidssituatie urgent c.q. bepalend voor (eventuele) bebouwing.

Daarom is het aan te bevelen om de gemeentelijke geluidsdeskundige vroeg in het ontwerpproces te betrekken. Grondvervuiling Bij de planologische procedure c.q. beoordeling van de bouwaanvraag moet aandacht besteed worden aan eventuele bodemverontreiniging. Hiertoe moet een recent bodemonderzoek worden overlegd dat is uitgevoerd conform de NEN 5740. Dit onderzoek mag niet ouder zijn dan 5 jaar. De locatie valt binnen de contour van een zogenaamde Wbb-locatie, waarvoor de provincie Utrecht bevoegd gezag is in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb). Een Wbb-locatie is een ernstig geval of potentieel ernstig geval van bodemverontreiniging. De status hiervan is bekend bij de provincie Utrecht onder locatie-code UT034500148.

Luchtkwaliteit In 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met deze wet zijn de luchtkwaliteitseisen verankerd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Er is vastgelegd dat ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden en richtwaarden. Externe veiligheid De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en bepertk kwetsbare objecten (artikel 1 van het BEVI) Kwetsbaar zijn ondermeer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico betreft de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt, dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling moet getoetst worden aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers.

Het is dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. In het BEVI (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld. De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico’s acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico’s te verkleinen. (Bron: SAB) Watertoets Bij uitbreiding van de hoeveelheid verharding in stedelijk gebied groter dan 0,25 hectare moet een waterberging worden gerealiseerd en vergunning worden aangevraagd bij het Waterschap.

Afhankelijk van de inrichting dient bij extra verharding een watertoets plaats te vinden bij het Waterschap Vallei en Eem. Voorkeur is om waterberging te realiseren in het plangebied met een minimum van 10% van het (nieuwe) verharde oppervlak. De benodigde hoeveelheid berging kan nauwkeuriger worden berekend door de ontwikkelaar, in overleg met het waterschap. Als gevolg van de hoge grondwaterstand in Veenendaal is infiltratie in de bodem niet altijd mogelijk of gewenst. Dit betekent veelal dat er voor de waterberging een bergingsriool of een extra waterpartij moet worden aangelegd. De benodigde waterberging moet gerealiseerd worden binnen het plangebied Afvoer en riolering Het rioolwater dient gescheiden te worden afgevoerd. Verder zal bepaald moeten worden of de capaciteit van de huidige riolering voldoende is voor de plannen of dat de capaciteiten moeten worden uitgebreid. Dat geldt niet alleen voor de riolering in het plangebied zelf, maar wellicht ook voor afvoerende leidingen buiten het plangebied. Ook zal onderzocht moeten worden hoe het regenwater kan worden afgevoerd Grondwater Het grondwaterpeil in Veenendaal is relatief hoog. Bij de aanleg van kruipruimten of ondergronds parkeren dient daarom rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van grondwater. Permanente bemaling om de grondwaterstand structureel lager te houden is niet toegestaan.

Duurzaamheid Een duurzame leefomgeving kan worden vormgegeven door middel van de thema’s energie, intensief ruimtegebruik, ruimte voor natuur en water, duurzame bedrijvigheid, duurzaam bouwen, parkmanagement en mobiliteitsmanagement. Bij deze ontwikkeling wil de gemeente vooral sturen op: • energie; • duurzaam bouwen • mobiliteitsmanagement.

Energie De ontwikkelaar moet een inspanning doen om de mogelijkheden voor duurzame energie in kaart te brengen, waarbij het uitgangspunt is dat minimaal 20% van de benodigde energie van het gebouwgebonden gebruik binnen het project zelf opgewekt wordt. Denk aan zonnepanelen, oriëntatie gebouw, zonneboilers, warmtekoudeopslag (WKO), houtpalletketel, etc. Hoe minder energie verbruikt wordt, hoe gunstiger de exploitatie van het gebouw Duurzaam bouwen De gemeente stimuleert dat bij nieuwbouw een hoger bouwtechnisch kwaliteitsniveau wordt gehaald dan geëist in het Bouwbesluit. Daarbij horen de volgende maatregelen: • Toepassen van FSC-hout of PEFC-hout (met uitzondering van het Maleisisch MSC-hout); • Geen koper, lood en zink toepassen op plaatsen waar uitloging kan plaatsvinden (hemelwaterafvoer); • Toepassen van (giet)beton waar minimaal 20% van het grind is vervangen door betongranulaat; • Mogelijkheden onderzoeken om het dak te benutten voor warmteopslag, waterberging, het bufferen van fijn stof of energiewinning; • Een voldoende (7) halen op alle thema’s van het prestatie-instrument GPRgebouw (licentie kan aangevraagd worden bij de gemeente); • Minimaal twee natuurvriendelijke maatregelen aan of rond het gebouw (denk bijvoorbeeld aan nestplaatsen voor vogels of een natuurvriendelijke beplanting).

Mobiliteitsmanagement De ontwikkelaar moet op het terrein voldoende en hoogwaardige parkeergelegenheid voor fietsers creëren. Beheer De inrichting van de buitenruimte moet beheervriendelijk worden gematerialiseerd. Duurzaam beheer wordt steeds belangrijker. Daarom moeten de materialen zo gekozen worden dat veranderingen in beheerintensiteit geen invloed hebben op de beeldkwaliteit of technische staat. Voor de technische omschrijving wordt verwezen naar de IVOR (Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte).

Colofon Tekeningen en redactie: Paul van Sorge (Beleid en Ontwikkeling)

Bijdragen c.q. reacties van: Fenna Aarts (Beleid en Ontwikkeling) Audry Burer (Veiligheid en Vergunningen Bob Dijkman Dulkes (Beleid en Ontwikkeling) Henk ter Elst (Wijk- en Stadsbeheer) Brigit Huijsmans (Beleid en Ontwikkeling) Ben Krooswijk (Wijk- en Stadsbeheer) André Meijerink(Wijk- en Stadsbeheer) Leon de Nijs (Milieudienst Zuidoost Utrecht) Simon Plantinga (Wijk- en Stadsbeheer) Hans van Walsem (Beleid en Ontwikkeling) juni 2014

Bijlage 2 Ruimtelijke en programmatische kaders september 2018

Ruimtelijk en programmatische kaders locatie ‘t Goeie Spoor

September 2018

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Zicht vanuit het zuiden op het plangebied,vanaf de parkeerplekken naast De Geerhof. Links de spoorlijn en daarachter het Rembrandtcollege

Ontsluiting en parkeren Parkeren Functie en woningtype Twee bouwvlakken Kop en straat Massa, hoogte en vorm Rooilijn Oriëntatie

8. Architectuur en beeldkwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 Architectuur Beeldkwaliteit Maaiveld, functies en overgang van parkeren

Zicht vanuit het zuiden: de fietstunnel

9. Programmatisch kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Civieltechnische uitgangspunten Archeologie Natuurbescherming Inrichting / groen Geluidsbelasting Grondvervuiling Luchtkwaliteit Externe veiligheid Watertoets Afvoer en riolering Grondwater Energie Duurzaam bouwen Mobiliteitsmanagement Beheer

Colofon

Zicht vanuit het noorden: links De Geerhof en in het midden het Rembrandtcollege. Het plangebied ligt naast de Geerhof en voor het schoolgebouw

plangebied

Aanleiding Er is bij de gemeente een aanvraag ingediend voor bebouwing in de groenstrook vanaf de Rondweg-West tot aan het NS station Veenendaal-Centrum. Deze groenstrook ligt tussen de spoorlijn en ’t Goeie Spoor. Halverwege deze groene zone ligt een fietstunnel. De aanvraag is een vervolg op de tweede prijs die dit plan kreeg bij de Alyssa Bos prijsvraag ten behoeve van Jongerenhuisvesting in 2011. De huidige aanvraag is gericht op kleine huurwoningen (kleiner of gelijk aan 60 m2 b.v.o.). In een brief (november 2011) heeft B&W gesteld onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan ontwikkelingen in het gebied van de 1e fase. Belangrijke argumenten voor ontwikkeling van de 1e fase zijn: het doorbreken van het anonieme karakter van de locatie en de ligging nabij het NS-station. In de huidige situatie wordt ’t Goeie Spoor omgegeven door groen. De weg wordt begeleid door bomen. Ze heeft door het ontbreken van woonhuizen of publieke voorzieningen een anoniem karakter. Een ontwikkeling van het gebied kan de leefbaarheid langs ’t Goeie Spoor verbeteren en de sociale veiligheid bij het fietstunneltje vergroten.

Afbeelding 1: De grote rode cirkel toont het plangebied: centraal in Veenendaal.

W Vi ate te rl ns ei d

rij

ei Go

ed Sp em e bi nen R ge - Rhe

oo r

an br

Ha l an s

sla

l co dt

ke wi

ië

r ab

Afbeelding 2: Het plangebied (roze) ligt tussen ‘t Goeie Spoor en de spoorlijn Utrecht Veenendaal en tussen Het Franse Gat en de Bomenbuurt.

Ke r

lij or

‘t

o sp

2. Plangebied Ligging in de stad Het plangebied ligt centraal in Veenendaal. Het perceel wordt omsloten door de spoorlijn Utrecht – Rhenen, ’t Goeie Spoor, bebouwing aan de het Stationsplein/’t Goeie Spoor. Het fietstunneltje tussen Frans Halslaan en Kastanjelaan knipt het plangebied in tweeën. Zie afbeelding 2. De locatie ligt vrij centraal in Veenendaal, en lijkt op het eerste gezicht prima bereikbaar. Immers ’t Goeie Spoor is een hoofdontsluitingsweg dwars door Veenendaal. Dat betekent dat er veel autoverkeer aanwezig is. En dat betekent dat een eventuele toegang tot het plangebied overzichtelijk en veilig moet zijn.

i at St l

Kadastraal Het plangebied omvat het perceel kadastraal bekend als Gemeente Veenendaal, Sectie D, perceelnummer 8591. De oppervlakte van het perceel gehele perceel is 10.280 m². De locatie wordt in tweeën gedeeld door de fietstunnel. Het deel aan de westzijde van de fietstunnel is ongeveer 5.500 tot 6.000m². De oostelijke locatie is kleiner, namelijk ongeveer 4.000 tot 4.500 m². Zie afbeelding 3. Op het perceel staat momenteel geen bebouwing. Het perceel is onderdeel van een lange onbebouwde strook groen langs het spoor. Deze loopt van het appartementencomplex (de Geerhof) aan het Stationsplein tot de Rondweg-west. De Geerhof bestaat uit twee kadastrale percelen. Een deel van het complex is eigendom van de Veenendaalse Woningstichting. Wegen en parkeerplaatsen rond het complex zijn gemeentelijk eigendom.

plangebied

Afbeelding 3: Het plangebied is onderdeel van een kadastraal perceel langs de spoorlijn. Het blauw gearceerde gebied is eigendom van de gemeente Veenendaal.

Op de foto: De Geerhof. Het gebouw loopt van oost naar west af van 5 naar 4 en tot slot 3 bouwlagen.

3. Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan “Woongebieden 2018”, vastgesteld door de gemeenteraad van Veenendaal op 20 september 2018. De gronden hebben de bestemming ‘Groen’. Zie afbeelding 4. Het vigerende bestemmingsplan “Woongebieden 2018” biedt geen mogelijkheid om medewerking te verlenen aan een bouwplan op deze locatie. Om bebouwing in de groenstrook mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien. Op 3 maart 2011 heeft de gemeenteraad besloten dat voor ontwikkelingen groter dan 25 woningen, waarvoor een bestemmingsplanherziening moet plaatsvinden, een ruimtelijk en programmatisch kader moet worden vastgesteld.

In het voormalige bestemmingsplan “Omgeving Station” had het plangebied twee bestemmingen: “kantoren / woondoeleinden – A” (KWA) “kantoren zonder gebouwen”. Er was een bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 8,50 meter. Zie afbeelding 5. Dit bestemmingsplan was door de gemeenteraad vastgesteld op 6 april 1978. Dat betekent dat van in 34 jaar (1978 tot 2012) deze bestemming niet is gerealiseerd. Dit was voor de gemeenteraad reden om deze bestemming niet te continueren in het bestemmingsplan ‘Correctieve Tussen Grift en Spoor’ (van 2012 tot 2018).

plangebied

Afbeelding 5: Uitsnede van het voormalige bestemmingsplan “Omgeving Station” toont twee bestemmingen voor het plangebied: “kantoren / woondoeleinden – A” (KWA) en “kantoren zonder gebouwen”.

Afbeelding 4: Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Woongebieden 2018’, en heeft de bestemming “Groen”.

plangebied

Zoals aangegeven is de locatie onderdeel van de oost-west groenstructuur langs ’t Goeie Spoor. Voor het bouwen in deze strook is er een onderscheid tussen de gronden ten oosten en ten westen van het fietstunneltje. Bij bouwen ten westen van het fietstunneltje zou een schakel verdwijnen in de groenstructuur. Aan de oostzijde van het tunneltje is bebouwing mogelijk: er verdwijnt groen. De groenstructuur loopt door aangezien het groen aan de noordzijde van ‘t Goeie Spoor blijft. Aan de rand van de locatie staat een rij bomen - parallel aan ‘t Goeie Spoor. Met de nieuwbouw verdwijnt deze bomenrij. Tussen de rijbaan en het zuidelijke fietspad is een smalle berm aanwezig met verlichting.

4. Context De wijken ten zuiden en ten noorden van het spoor (‘t Franse Gat en de Bomenbuurt) zijn beide gebouwd tussen 1945 en 1960. De groenstrook tussen ’t Goeie Spoor en de Stationsstraat is de groene rand van de Bomenbuurt. Zie afbeelding 8. De Bomenbuurt bestaat uit grondgebonden woningen: overwegend twee bouwlagen met een kap. Dat houdt globaal in: een maximale nokhoogte van 10 meter en een goothoogte van maximaal 6 meter. Aan de zuidzijde van het spoor staat het Rembrandtcollege: een middelbare school met een bouwhoogte van circa 10 meter. De school is een solitair gebouw: de vorm, architectuur en oriëntatie is anders dan de woongebouwen in de directe omgeving. Meer naar het westen staan grondgebonden woningen aan de Gabriël Metsulaan: overwegend 1 bouwlaag, soms met een kap, soms zonder kap. De Geerhof bestaat uit twee delen: een deel dat georienteerd is op het Stationsplein met op de begane grond “dienstverlening”. Dit deel is 5 bouwlagen hoog. Het andere deel staat parallel aan ‘t Goeie Spoor en gaat van 5 naar 4 en 3 bouwlagen. Hier is de begane grond “gesloten”, er is een entree en voor de rest zijn er bergingen en hun toegangen.

Afbeelding 8: De Stationssingel met rechts de eengezinswoningen en links het groen langs ‘t Goeie Spoor. De weg en het plangebied zijn niet zichtbaar.

plangebied

Afbeelding 9: Hierboven de verkeersstructuur van Veenendaal. Het plangebied ligt aan een zogeheten “Hoofdontsluitingsweg”.

Zicht vanaf de Stationssingel op het plangebied

Zicht vanuit het westen naar De Geerhof, rechts de bomen langs t’Goeie Spoor

Zicht op de parkeerplaats voor De Geerhof

Zicht op het plangebied vanaf de fietstunnel

Zicht op de fietstunnel vanaf het zuiden

Zicht op de fietstunnel vanaf het noorden

5. Verkeer Ontsluiting De locatie zal ontsloten worden vanaf ’t Goeie Spoor: een hoofdverbindingsweg in Veenendaal. Zie afbeelding 9: verkeersstructuur Veenendaal. De toegang tot het plangebied moet verkeersveilig en overzichtelijk zijn. Er moet voldoende ruimte zijn voor het opstellen van afslaande auto’s op ’t Goeie Spoor en op de locatie zelf. Op ’t Goeie Spoor zijn extra rijstroken nodig voor in- en uitvoegen van auto’s. Aan de zuidzijde van ’t Goeie Spoor ligt een vrijliggend fietspad. Dit blijft gehandhaafd. Daarnaast moet een voetpad worden gerealiseerd. Voor auto’s die het fietspad kruisen zijn opstelruimten nodig. Zie afbeelding 10 en 11. In 2014 is groot onderhoud gepleegd aan Het Goeie Spoor. De bestaande verharding is vervangen. Uitzondering hierop is de aanleg van een tweerichtingen fietspad aan de noordzijde. Het fietspad aan de zuidzijde blijft liggen. Parkeren In Veenendaal geldt een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning. Bij woningen kleiner of gelijk aan 60 m² b.v.o. is de parkeernorm 1 parkeerplaats per woning. De parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgevangen. Daarbij is van belang dat bezoekersparkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn. Op niet openbaar toegankelijke parkeerplaatsen is een reductie van toepassing. Uitgebreide informatie over de parkeernormen en de maatvoering staat in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR).

Deze zijn op te vragen bij de afdeling Wijk- en Stadsbeheer. Het gebied ten westen van het fietstunneltje blijft onbebouwd en mag ingezet worden voor een deel van de parkeerbehoefte. Hierbij is het uitgangspunt dat deze zone een parkachtige uitstraling heeft waarin geparkeerd kan worden.

plangebied

er is ruimte nodig voor links afslaand verkeer, opstelstroken en afbuigen van het voet- en fietspad

Afbeelding 11: Het oostelijk deelgebied wordt ontsloten vanaf ‘t Goeie Spoor. Door benodigde opstelstroken, links afslaand verkeer en het afbuigen van het fietspad wordt de mogelijke bebouwing in tweeën gedeeld. Dezelfde maatregelen zijn nodig bij een ontsluiting van het westelijk deelgebied

6. Visie De locatie ligt in een bijzondere zone: tussen een drukke weg en de spoorlijn. De ruimte voor bebouwing is beperkt, en de ontsluiting is niet eenvoudig. Van belang is de ligging in de omgeving: de locatie is onderdeel van (mogelijke) bebouwing langs de stedelijke ontwikkelingsas ’t Goeie Spoor – Industrielaan – Wageningselaan. In de Structuurvisie is langs deze as bebouwing mogelijk van maximaal 15 meter met accenten tot maximaal 30 meter. Zie afbeelding 12: structuurvisie, hoogbouw etc. Die accenten zijn voorzien op beeldbepalende punten. De gebouwen in de omgeving hebben wisselende hoogten: het maximum is 5 bouwlagen. De locatie leent zich, op basis van de omgeving en de beschikbare oppervlakte, niet voor hoge bebouwing van 25 meter of meer. Zie pagina 16 over massa en hoogte. De locatie is vanuit het westen gezien de ‘inleiding’ van het gebied rond het NS station. Het westelijk deelgebied mag niet bebouwd worden vanwege de groenstructuur. De bebouwing begint bij de oostzijde van de fietstunnel en eindigt bij het bestaande appartementencomplex. Doordat ’t Goeie Spoor enigszins gebogen is, is de nieuwbouw ook vanuit het oosten gezien goed zichtbaar. Om die reden dient de nieuwe bebouwing twee ‘koppen’ te hebben: aan de west- en oostzijde. Zie afbeelding 13. De locatie is geen onderdeel van een woonbuurt.

De locatie ligt in een bijzondere zone, aan een zogeheten ontwikkelingsas. Hierdoor mag bebouwing afwijken van gangbare woongebouwen in de omgeving in maat, schaal, oriëntatie en richting. Met de architectuur kan ingespeeld worden op deze bijzondere locatie: goed in het zicht, met koppen in het zicht en langs een drukke verbindingsweg. Toch is het goed om rekening te houden met woonbebouwing in de omgeving: schaduwwerking dient voorkomen te worden of tot een minimum beperkt te zijn.

Afbeelding 12: Nevenstaande afbeelding toont de bouwhoogten voor Veenendaal volgens de Structuurvisie 2025.

plangebied

Afbeelding 13: Belangrijke uitgangspunten voor de nieuwe bebouwing zijn de ontsluiting en het parkeren waardoor er twee bouwvlakken ontstaan. Voor de nieuwe bebouwing geldt een afwisseling in beleving: de koppen zijn gezichtsbepalend naar de weg en het spoor. Tussen de koppen begeleidt de bebouwing het verkeer. Het gebied ten westen van de fietstunnel blijft onbebouwd.

7. Ruimtelijk kader Ontsluiting en parkeren Bepalend voor de nieuwbouw is het ruimtebeslag voor de ontsluiting en het parkeren. Het gebied ten westen van het fietstunneltje mag niet bebouwd worden. Dit gebied mag ingezet worden voor een deel van de parkeerbehoefte. Het gebied krijgt een openbare parkachtige uitstraling waarin geparkeerd kan worden. Over het fietstunneltje wordt een voetgangersbrug gerealiseerd om de gebieden met elkaar te verbinden. De entree van ’t Goeie Spoor voor het oostelijk deelgebied deelt de locatie in tweeën. De ruimte die voor het autoverkeer nodig is gaat ten koste van de locatie: zie bijgevoegde tekening 14. Een deel van het parkeren kan onder de toekomstige bebouwing worden gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn voor bewoners en zijn eventueel afsluitbaar. Bezoekersparkeerplaatsen dienen openbaar toegankelijk te zijn. Deze liggen dan niet onder de bebouwing. Parkeren Parkeren gebeurt in het westelijk deelgebied en (deels) onder de bebouwing. De parkeerplaatsen onder de bebouwing zijn (globaal) ontsloten vanuit het midden van de twee bouwvlakken. Afhankelijk van de benodigde hoeveelheid woningen zal een groot deel van het maaiveld benut moeten worden voor parkeerplekken. De oostelijke en westelijke koppen van de bebouwing staan op het maaiveld.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14462745/1