5. Het Ambacht Veenendaal. Onderzoek naar passende voorzieningen in de wijk
Tekst van het document
HET AMBACHT VEENENDAAL Onderzoek naar passende voorzieningen in de wijk
Juli 2022 | Den Bosch
INHOUD Hoofdstuk 1 Inleiding
3
Hoofdstuk 2 Doelgroepen en behoeften
6
Hoofdstuk 3 Voorzieningen
14
Hoofdstuk 4 Advies programma ‘Het Ambacht’
26
Hoofdstuk 5 Bijlagen
34
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
2
1 VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Inleiding
3
1.1
AANLEIDING EN VRAAGSTELLING
De gemeente Veenendaal heeft Ginder gevraagd om een studie uit te voeren naar passende voorzieningen in Het Ambacht in Veenendaal: een verouderd bedrijventerrein wat op termijn geheel getransformeerd zal worden naar een gemengde stedelijke woonwijk. Komende jaren wordt Het Ambacht stap voor stap getransformeerd tot een stedelijke woonwijk. Het is de bedoeling dat de meeste bedrijven verhuizen naar andere locaties, dan wel (in een andere vorm) in de plannen worden opgenomen en in het gebied blijven. In de plannen zijn ook voorzieningen opgenomen, waaronder maatschappelijke voorzieningen, zakelijke dienstverlening en daghoreca, te realiseren in de plinten van de te realiseren bouwblokken. In het Ruimtelijk Programma van Eisen wordt echter een ruimere interpretatie van voorzieningen gehanteerd. De voorstellen om de voorzieningen uit te breiden met een supermarkt, 2 dagelijkse en 2 niet-dagelijkse winkels en 2 horecagelegenheden (niet gespecificeerd dag- of avondhoreca) worden beargumenteerd met de verwijzing dat dit een nieuwe wijk betreft die om bijbehorende voorzieningen vraagt. Maar het detailhandelsbeleid van de gemeente stelt: uitbreiding van detailhandel buiten de vastgestelde winkelgebieden is niet toegestaan.
Centrale onderzoeksvraag Mag detailhandel onderdeel uitmaken van de voorzieningenmix van de nieuwe woonwijk Het Ambacht? Zo ja, in welke omvang en met welk karakter?
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
WIE IS GINDER? Sinds juni 2022 trekken Seinpost Adviesbureau en ZKA Leisure Consultants op als één merk: Ginder. De expertises van Seinpost, specialist in ruimtelijke economie, en ZKA, specialist in vrijetijdseconomie, worden officieel gebundeld. Omdat ruimtelijke economie en vrijetijdseconomie onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. De komende jaren wordt nog vaker om lef, duidelijke keuzes en beweging gevraagd op tal van vlakken in onze samenleving. Door het combineren van onze twee bureaus kunnen wij sterker en krachtiger samenwerken met ondernemers en overheden om nog integraler en innovatiever advies te geven. We blijven actief in dezelfde sectoren en voor dezelfde (type) opdrachtgevers. Zo blijven wij aantrekkelijke en betekenisvolle gebieden creëren. Waar het prettig wonen, werken, ondernemen en recreëren is.
4
1.2
METHODE VAN ONDERZOEK
Ginder heeft een startbespreking gehad met de gemeente Veenendaal. Daarna zijn de locaties van supermarkten in Veenendaal-Zuid bezocht en alle supermarkten in Veenendaal kaart gebracht inclusief hun marktbereik. Het detailhandelsbeleid en enkele andere relevante beleidsterreinen zijn geanalyseerd. Vervolgens is een benchmark opgesteld van vergelijkbare wijken en zijn de voorzieningen aldaar in kaart gebracht. De doelgroepen en behoeften van het Ambacht zijn geanalyseerd op basis van de ligging en het profiel van de wijk. Door middel van een distributieplanologisch onderzoek is de marktruimte voor een eventuele supermarkt in Veenendaal-Zuid via de vraag, binding en toevloeiing berekend en gevalideerd met een andere berekeningsmethode. Daarna hebben we met een viertal scenario’s aangegeven hoe de uitbreidingsruimte in Zuid verdeeld zou kunnen worden over bestaande en nieuwe winkelgebieden. Per scenario hebben we voor- en nadelen aangegeven en één scenario aangewezen als voorkeur. Tot slot is een advies opgesteld voor een programma van voorzieningen in het Ambacht op het gebied van detailhandel, horeca en enkele andere voorzieningen.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
5
2
Doelgroepen en behoeften
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
6
2.1
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
Van grootschalig en op afstand naar kleinschalig en nabij Het koopgedrag van de consument is structureel veranderd sinds de opkomst van online winkelen. De coronapandemie heeft deze ontwikkeling in een stroomversnelling gebracht. De grootste, negatieve effecten traden op in de grotere winkel- of centrumgebieden, die van oudsher sterk afhankelijk zijn van recreatieve aankopen. De veel kleinere dorps- en wijkwinkelcentra hebben corona daarentegen goed doorstaan, als aankooplocatie voor de dagelijkse boodschappen. Het dagelijks aanbod in deze gebieden biedt perspectief voor de toekomst (‘koop lokaal’) en is een belangrijke voorwaarde om ook aanvullend aanbod (horeca, diensten) levensvatbaar te houden.
Ook in Het Ambacht zien wij een zone met allerlei voorzieningen als kansrijk. Wat vroeger een wijkwinkelcentrum was, is vandaag het ‘hart van de wijk’, de plek waar het te doen is en waar wijkbewoners elkaar ontmoeten.
Ook in nieuwe stedelijke wijken als Het Ambacht zijn er duidelijk kansen voor dagelijkse, wijkgerichte voorzieningen. De wijkbewoner verwacht deze in zijn directe woonomgeving aan te treffen.
Tegenwoordig gaat dit verder dan het traditionele koffiehoekje in een winkel. Bij deze traditionele vorm van blurring was sprake van een duidelijke fysieke scheiding tussen horeca en winkel; hedendaagse blurring verenigt ze. In een stedelijke wijk als Het Ambacht dient ruim baan te worden gegeven aan beschreven meng-concepten, die door creatieve ondernemers worden bedacht en opgezet.
Van winkelgebied naar gebied met winkels Het aantal niet-dagelijkse winkels (zoals kleding en schoenenwinkels) is in veel winkel- en centrumgebieden de laatste jaren afgenomen. Winkelgebieden transformeren van aankoopplaats met alleen maar winkels naar verblijfsplaats waar winkels een onderdeel zijn. Horeca, dienstverleners, leisure, werkruimte, ambacht, sport of sociaal-, maatschappelijke- en culturele voorzieningen, nemen de plaats in van winkels. Vooral horeca speelt in kleinere winkelgebieden een steeds belangrijker rol. Deze functieverbreding zorgt voor meer bezoekmotieven, die elkaar onderling kunnen versterken. ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Oude grenzen vervagen De afgelopen jaren is een steeds verdergaande behoefte ontstaan aan ‘blurring’, oftewel het mengen van activiteiten en functies binnen (winkel)panden. De kunst van blurring is het aanbieden van een totaalbeleving om klanten te verleiden (klantenbinding) en ze ook zo lang mogelijk in de winkel en uiteindelijk het winkelgebied te houden.
7
Horecamarkt groeit, ook op termijn Horecabezoek is in de huidige belevingseconomie een belangrijke vorm van vrijetijdsbesteding geworden. We hebben meer te besteden, zoeken steeds meer gemak en eten daarom meer buitenshuis of laten meer thuisbezorgen. Daarnaast is de behoefte aan ontmoeting en beleving toegenomen. In winkel- en centrumgebieden is horeca de ‘facilitator’ om elkaar te ontmoeten. Het aanbod van horeca groeit nog steeds, hoewel veel horeca door corona een klap heeft gekregen. De afgelopen jaren zijn er wel veel nieuwe horecaconcepten bijgekomen (zoals shared dining).
Vertalen we de rol van de supermarkten door naar de centrumgebieden van een wijk zoals Het Ambacht, dan zien we ook daar een belangrijke rol weggelegd voor een kleine, wijkgerichte supermarkt. Supermarkten kennen een evenwichtige verdeling van de bezoekersstromen over de dag en week, van de bezoekers kunnen overige winkels en functies in de wijk profiteren. Ook voorziet de supermarkt in een duidelijke sociale rol, als plek waar men elkaar spontaan ontmoet en waar de jeugd de eerste werkervaring op kan doen.
Zeker in nieuwe stedelijke wijken als Het Ambacht vervult horeca een belangrijke verbindende rol, zoals ook blijkt uit de benchmark. Zowel de voorziene ouderen als jongeren waarop de wijk mikt, staan vaak middenin het leven en hechten veel belang aan horeca met buitenruimte in de directe woonomgeving. De kracht van een supermarkt Supermarkten vervullen een uiterst belangrijke functie binnen het dagelijkse winkellandschap. Consumenten bezoeken ruim twee keer per week een supermarkt. Supermarkten functioneren als katalysator voor andere winkels in een winkelgebied: zij trekken wekelijks zo’n 10.000 klanten en zijn hiermee trekkers in winkelgebieden. Andere dagelijkse winkels, zoals een bakker, slager, groentewinkel en drogist kunnen profiteren van de trekkracht van supermarkten. Hierbij geldt wel dat de verswinkels over een duidelijk onderscheidend aanbod moeten beschikken ten opzichte van wat de supermarkt aanbiedt. ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
8
2.2
TYPERING VAN DE WIJK
Hoeveel woningen worden er gerealiseerd en naar hoeveel inwonersaantallen kan dit vertaald worden? En wie zijn deze toekomstige wijkbewoners? In dit hoofdstuk gaan we in op de typering van de wijk in doelgroepen en behoeften.
Woningen en inwoneraantallen De nieuwe wijk komt op de locatie van het huidige bedrijfsterrein ‘Het Ambacht’. Het Ambacht is een driehoekig gebied tussen station Veenendaal Centrum en de N233. De nieuwe omgevingsvisie ‘Ontwikkelperspectief Gebiedsvisie Het Ambacht’ van Must Stedenbouw is opgesteld in opdracht van de gemeente Veenendaal. Het gebied wordt door haar ligging nabij binnenstad en nabij het station, als stedelijke wijk gezien waarbij een hoge bebouwingsdichtheid (> 100 woningen per ha) wordt nagestreefd. In de gebiedsvisie wordt een ambitieus plan beschreven voor een wijk met in totaal uiteindelijk 2.500 tot 3.000 woningen, verdeeld over grote bouwblokken. Het plan voorziet grotendeels in appartementen en in veel mindere mate in grondgebonden woningen. De wijk richt zich dan ook met name op jongeren en ouderen, terwijl er minder snel (grotere) gezinnen zullen worden aangetrokken. Dit feit en de individualisering van de samenleving maken een gemiddelde van 1,5 persoon per huishouden reëel. Het Ambacht zal gefaseerd worden gebouwd, maar bij voltooiing 3.750 tot 4.500 inwoners tellen.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
9
Doelgroepen De wijk wil zich nadrukkelijk als stedelijke wijk profileren. Doelgroepen zijn enerzijds jongeren (alleenstaanden en koppels) , anderzijds juist ouderen (empty nest fase). Beide groepen hebben een stedelijke levensstijl, hetgeen betekent dat zij veel met vrienden afspreken, vaak buitenshuis vertier zoeken en voorzieningen nabij willen hebben. De jonge doelgroepen kunnen al in Veenendaal woonachtig zijn, en op zoek naar een eerste woning, maar mogelijk kan Veenendaal ook profiteren van een nieuwe instroom van jongere hoger opgeleiden, voor wie Veenendaal een wat goedkoper alternatief is dan de dure Randstad, die echter wel nabij ligt. De jonge doelgroep is eerder gericht op vernieuwende, blending en blurring concepten: beleving en ontmoeting staan centraal en niet zozeer het kopen van produkten. De tweede doelgroep is die van jonge ouderen, mensen die al in Veenendaal of dorpen eromheen wonen, maar sinds kort met uitwonende kinderen, waardoor zij hun grote eengezinswoning inruilen voor een mooi appartement. Ook deze groep zoekt de stad met zijn voorzieningen bewust op en stelt prijs op voorzieningen nabij. Zeker de ouderen zijn soms minder mobiel en willen (kunnen!) niet voor elke boodschap de eigen wijk uit omdat in de nabijheid geen supermarkt is. En ook deze groep vindt ontmoeting belangrijk.
De retail, horeca en dienstverlening van de beschreven groepen ziet er anders uit dan die van een gemiddelde nieuwbouwwijk in een uitleggebied, waar gezinnen domineren. ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
10
Kenmerken wijk De wijk is ontworpen op basis van een aantal kenmerken, die niet op alle nieuwbouwprojecten van toepassing zijn. Er wordt gebouwd in grote blokken met 4-5 lagen, waardoor appartementen dominant zijn. Groene structuur/ruimtegebruik Het plan zet in op het gebruik van groene paden in de wijk. De bedoeling is dat wandelen en fietsen worden gestimuleerd binnen de wijk en dat autogebruik als verplaatsingsmiddel de laatste keuze is: ‘de auto is in het plantsoen te gast’. De voetganger gaat veel meer ruimte krijgen in Het Ambacht. Centraal in het nieuw te realiseren gebied wordt een grote groenstructuur gerealiseerd met wandelpaden. Hierdoor ontstaat een hoogwaardig en aantrekkelijk wandelnetwerk, waar de voetganger zich veilig, snel en comfortabel kan verplaatsen.
De ruimte die dit oplevert komt ten goede aan de kwaliteit van het plangebied. Het streven is een zo laag mogelijk passend aantal parkeerplaatsen onder andere gebaseerd op diverse uitgangspunten en maatregelen, zoals ligging bij openbaar vervoer, het feitelijk (lager) autobezit bij doelgroepen (jongeren en ouderen) en deelauto concepten Het parkeren voor de auto wordt opgelost met parkeergarages en hubs. Hierdoor wordt parkeren op afstand gerealiseerd in plaats van parkeren voor de deur van bewoners. Dit is belangrijk om zo het wandelen, fietsen en het gebruik van openbaar vervoer te stimuleren. Het mobiliteitsplan zal opgesteld en uitgevoerd worden om zo 25% reductie op de parkeernorm te verdienen. Referentie Java-eiland, Amsterdam
De Ambachtsstraat wordt omgebouwd naar een fietsstraat en is onderdeel van de snelfietsroute Veenendaal – Utrecht. Deze fietsverbindingen zorgen voor comfortabele, veilige verbindingen tussen het Ambacht en diens omgeving
.
Het vernieuwde Ambacht is een stadsdeel binnen de invloedsfeer van een NS- station, centraal in Veenendaal, met voorzieningen en aantrekkelijke plekken, zoals centrum en landschap op 15 minuten fietsafstand. Autoluw/parkeren Het mobiliteitsplan zet in op gezonde en duurzame mobiliteit en stuurt op passende doelgroepen met lagere parkeerbehoefte. ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
11
2.3
BENCHMARK
We vergelijken de toekomstige ontwikkelingen in Het Ambacht met vergelijkbare stedelijke nieuwbouwwijken. Criteria De criteria voor de wijken in de benchmark zijn: • Afronding bouw van de wijk in 2012 of later; • Ligging nabij het centrum; • Merendeel woningen voor kleinere huishoudens (groot aandeel van appartementen); • Realisatie op voormalig bedrijventerrein/industrieterrein. In deze paragraaf maken we de vergelijking met: • Paleiskwartier, Den Bosch (3.400 inwoners); • Java-Eiland, Amsterdam (3.180 inwoners); • Haveneiland Noord+Oost, Amsterdam, 7.800 inwoners); • Noorderhaven, Zutphen (880 inwoners); • Strijp-S, Eindhoven (1.790 inwoners); • Merwedekanaalzone, Utrecht (12.000 inwoners).
De wijken Noorderhaven, Paleiskwartier, Strijp-S en Merwedekanaalzone zijn nog (deels) in ontwikkeling. De bouw is daarvan nog niet afgerond. Vragen In de benchmark beantwoorden we per wijk de volgende vragen: • Welke voorzieningen zijn daar gepland? • Hoe wordt daar omgegaan met parkeren en bereikbaarheid? Op de volgende pagina geven we de belangrijkste conclusies uit de benchmark weer. De gehele benchmark is opgenomen in de bijlage. De inwonersaantallen van de wijken zijn afkomstig van de Statistiek Wijken en buurten van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De cijfers dateren van einde 2021. Er is gekozen om de wijk te gebruiken met dezelfde naam als de gelijknamige wijk.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Java-eiland , Amsterdam
12
2.4
CONCLUSIES BENCHMARK
Vergelijkbaarheid Uit de benchmark resulteerden 6 wijken die zeer goed vergelijkbaar zijn met Het Ambacht. De beste vergelijking is, alhoewel een iets ander schaalniveau, Strijp-S in Eindhoven. Naast een sterke focus op wonen in appartementen, zijn hier zowel vele retail- als horecavoorzieningen ontstaan, alsmede creatieve bedrijven en ambachten. Hier is de gemiddelde huishoudgrootte ook het kleinst (gemiddeld 1,4).
Horeca De meeste wijken kennen meer horeca- dan retailvestigingen. Gemiddeld gaat het om 15 vestigingen met een oppervlakte van gemiddeld 120 m² per vestiging (relatief kleine horecagelegenheden). In de wijken Paleiskwartier en Strijp-S zijn dat er meer dan 20, mede door meer vraag vanuit de aanwezige bedrijven, kantoren en onderwijsinstellingen in deze wijken. De horeca bedient daar veel meer dan alleen inwoners.
Retail Wat betreft de voorzieningen trekken we de volgende conclusies: • In de meeste wijken wordt detailhandel in de dagelijkse sector toegestaan. Alleen bij Noorderhaven en op Java-eiland is geen supermarkt, omdat het beleid de detailhandel via het bestemmingsplan maximeert op 600 respectievelijk 500 m² per vestiging, waardoor een volwaardige supermarkt van circa 1.200 m² niet exploitabel is; • De andere vier wijken beschikken wel over een supermarkt. Gemiddeld is er 0,2 m² supermarkt per inwoner aanwezig. Dat kan worden vertaald naar één supermarkt per wijk met een omvang van 900 m²; • Van de twee wijken waar een supermarkt is gevestigd zijn er 2 van de 4 wat betreft aantal inwoners kleiner dan de geplande omvang van het Ambacht; • Naast supermarkten is er, de Merwedekanaalzone uitgezonderd, gemiddeld ook nog 200 m² detailhandel vers aanwezig per wijk (geen supermarkt). De Merwedekanaalzone krijgt mogelijk ook nog een foodcourt;
Parkeren De Merwedekanaalzone en Strijp-S zijn autoluwe wijken waar parkeren voor de deur nauwelijks mogelijk is. Er is gekozen voor parkeren aan de rand van de wijken in parkeergarages of parkeerterreinen, waardoor niet of beperkt aan de reguliere parkeernormen wordt voldaan. Hiervoor is gekozen om intensief te kunnen bebouwen met woningen, met name met appartementen. Het Paleiskwartier kiest voor ondergronds parkeren, terwijl in de andere wijken wel kan worden geparkeerd.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
13
3 ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Voorzieningen en marktruimteberekening
14
3.1
HUIDIG AANBOD VOORZIENINGEN
Het Ambacht wordt omringd door bestaand stedelijk gebied, waarin de volgende winkelgebieden zijn gelegen: Buiten Veenendaal-Zuid: Veenendaal-Centrum: het hoofdcentrum van Veenendaal en grote regio, op vrij korte afstand van Het Ambacht, bewoners kunnen gebruik maken van het ruim aanwezige dagelijkse aanbod (4 supermarkten) alsmede alle overige aanbod (niet-dagelijks, horeca, diensten etc.) Veenendaal-Oost (Stuivenbergheem): twee grote supermarkten, Lidl en AH; Jumbo (PWA park): grote solitaire Jumbo. Binnen Veenendaal-Zuid: Bruïneplein: klein wijkwinkelcentrum voor de wijken Franse Gat en (deels) Petenbos; trekkers Jumbo en Aldi; Jumbo (Petenbos): buurtsteunpunt voor de wijk Petenbos; Patrimoniumlaan: aanloopstraat naar Centrum, met mix van bijzondere (lokale) winkels ; Woonboulevard: ligt tegen Het Ambacht aan, maar heeft voor Het Ambacht weinig betekenis; vervult een functie voor geheel Veenendaal en de regio. De kaart hiernaast geeft een overzicht van deze winkelgebieden, verdeeld over het centrale en zuidelijke deel van de gemeente Veenendaal. Voor de analyse beschouwen we de wijk Veenendaal-Zuid. Het Ambacht is nu nog een bedrijventerrein (zie rode lijn, het gearceerde deel betreft het te ontwikkelen gebied ) maar maakt straks onderdeel uit van deze (woon)wijk.
We gaan na of het een goede gedachte is om de nieuwe inwoners gebruik te laten maken van de omliggende voorzieningen. Winkelgebieden Veenendaal ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
15
3.2
BELEIDSANALYSE
Om tot een passend advies te komen voor Het Ambacht, is het belangrijk dat de ontwikkelingen en gewenste voorzieningen aansluiten op het huidig beleid. De volgende beleidsstukken zijn geanalyseerd. Hieronder worden de meeste relevante onderwerpen aangehaald: Actualisatie detailhandelsbeleid 2021 – 2022; Distributie Planologisch Onderzoek oktober 2019; Koopstromenonderzoek Randstad 2021 Omgevingsvisie Veenendaal 2030; Woonvisie “Goed wonen in Veenendaal”. Actualisatie Detailhandelsbeleid 2021-2022 Het huidige beleid dateert uit 2012 en zet in op concentratie van de detailhandel in de winkelcentra. Dat beleid wordt doorgezet in het actuele beleid. Daarom wordt ingezet op de concentratie van winkels in het centrum, de buurtwinkelcentra en woonboulevards. Daarbuiten zijn nieuwe winkels en uitbreidingen niet toegestaan. Het aantal winkels buiten deze winkelcentra wordt teruggedrongen. In het centrum wordt ingezet op het toevoegen van andere functies, zoals horeca, vermaak, cultuur, kantoren, woningen. De beleidsactualisatie is in mei 2021 vastgesteld door het volgende te besluiten: 1. De Actualisatie detailhandelsbeleid voor de duur van 2 jaar (2021-2022) vast te stellen. 2.
In het vierde kwartaal van 2022 een actualisatie van het detailhandelsbeleid aan te bieden waarin inwonersparticipatie conform het implementatieplan Participatie heeft plaatsgevonden en de post-corona inzichten zijn verwerkt. ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Distributie Planologisch Onderzoek oktober 2019 In 2019 is door Seinpost Adviesbureau distributie planologisch onderzoek uitgevoerd. Dit DPO geeft inzicht in het economisch functioneren van detailhandel in de gemeente Veenendaal. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de dagelijkse sector en niet-dagelijkse sector. Het DPO was één van de bouwstenen voor het opstellen van een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het detailhandelsaanbod. De dagelijkse sector van Veenendaal was in 2019 niet in balans. Dat komt door een recente toevoeging van minstens 2.000 m² wvo, en de komst van nog een supermarkt in Buurtstede. Omdat de dagelijkse sector en met name de supermarktbranche landelijk dynamisch is en de omzetten groeien was de situatie niet verontrustend. De benchmark bevestigt dat het huidige aanbod gemiddeld is.
Kwalitatief is in Veenendaal een breed palet aan supermarktformules aanwezig. De consument heeft hierdoor voldoende keuze. Uit de distributieplanologische berekening was in 2019 de conclusie dat er naar 2030 toe geen ruimte was voor een extra supermarkt in Veenendaal. De nadruk zou moeten liggen op modernisering of verplaatsing van bestaande supermarkten verspreid over de gemeente. Dat kan ook een vergroting betekenen. De service aan de klant en het bieden van gemak in een iets grotere winkel staan daarbij centraal. Dit is van belang om op wijk- en buurtniveau een goed voorzieningenniveau te kunnen blijven bieden, binnen een toekomstbestendige structuur: een belangrijk aandachtspunt in verband met de leefbaarheid. Wij merken hierbij op dat de bevolking in de tussentijd is toegenomen en dat plannen voor Het Ambacht in 2019 nog niet waren uitgekristalliseerd. 16
Koopstromenonderzoek Randstad 2021 Om de feitelijke ontwikkelingen in de detailhandel scherper te volgen, lieten de provincies Noord-Brabant, Noord-Holland, Utrecht en ZuidHolland in 2021 een nieuw koopstromenonderzoek uitvoeren. Het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO2021) levert nieuwe data en inzichten op over het profiel, koopgedrag en oordeel van meer dan 100.0000 consumenten en over het functioneren van centrumgebieden en perifere aankoopplaatsen. Het onderzoek levert voor Veenendaal als geheel en voor 6 winkelgebieden factsheets op, met informatie over aanbod, bestedingen, binding en afvloeiing per winkelgebied.
de winkelstructuur. Functiemenging met bedrijven, kantoren, leisure en daghoreca zorgt voor verlevendiging en ontmoeting in de wijken.
Omgevingsvisie Veenendaal 2030 Veenendaal heeft de allure, voorzieningen en ontwikkelkracht van een stad en de vriendelijkheid van een dorp. De ruimte binnen de gemeentegrens is beperkt. De Omgevingsvisie zet om die reden voor de fysieke leefomgeving in op een koerswijziging van kwantiteit naar kwaliteit.
De komende twintig jaar stijgt het aantal oudere inwoners in Veenendaal sterk. Tussen 2022 en 2042 komen er ruim 3.300 75+ huishoudens bij. De gemeente gaat levensloop- en zorggeschikte woningen toevoegen. Hiermee bevordert de gemeente zoveel mogelijk de doorstroming en kunnen senioren straks in de eigen woning of wijk blijven wonen, ook als zij later maken krijgen met een beperking en/of zorg nodig hebben.
Woonvisie ‘Goed wonen in Veenendaal’ Jongeren en starters, die op dit moment moeilijk aan een woning kunnen komen, vragen de aandacht. Voor jongeren (leeftijdsgroep van 18 tot ca. 25 jaar) is in Veenendaal relatief weinig betaalbaar aanbod. Er worden de komende jaren nu regelmatig kleinere eenheden toegevoegd. Dit kan plaatsvinden door nieuwbouw, transformatie van bestaande gebouwen of splitsing van woningen.
Voor detailhandel geldt dat het centrum van Veenendaal een belangrijke winkelfunctie heeft voor de regio, die de gemeente wil behouden. Detailhandel wordt daarom geconcentreerd in de bestaande detailhandelsstructuur met kernwinkelgebied, buurtwinkelcentra en woonboulevards. De gemeente staat geen uitbreiding van detailhandelsfuncties toe buiten de winkelstructuur en zet in op herbestemming van de detailhandel buiten de structuur. Indien nodig ondersteunt de gemeente verplaatsing van detailhandelsfuncties van buiten naar binnen ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
17
3.3
DISTRIBUTIEPLANOLOGISCH ONDERZOEK (DPO)
Opzet Een distributieve marktruimteberekening is nodig om goed inzicht te verkrijgen in markt(on)mogelijkheden. We voeren deze uit voor Veenendaal Zuid, het stadsdeel waarvan Het Ambacht onderdeel uitmaakt, om een beeld te krijgen van hoe de bestaande voorzieningen functioneren. We kijken hier naar winkels, horeca én dienstverlening. Op basis van de analyse doen wij uitspraken aan welke branches en voorzieningen additioneel behoefte is, hoe deze te verdelen over bestaande voorzieningenclusters én of een (extra) voorzieningencluster in Het Ambacht in deze behoeften kan voorzien. Wanneer de uitkomst is een situatie van onderbewinkeling, kan het wenselijk zijn om in het gebied Veenendaal-Zuid (dagelijkse) winkels toe te voegen, bijvoorbeeld in Het Ambacht. Als dit niet gebeurt, kan de druk op bestaande voorzieningen al snel te hoog worden. Maar ook wanneer uit de marktanalyse een situatie van overbewinkeling blijkt, kan het nog steeds wenselijk zijn enige structuurversterkende detailhandel toe te voegen in Het Ambacht. Marktruimteberekening uitgangspunten We maken twee berekeningen, een voor 2022 (actuele situatie), een voor ca. 5 jaar vooruit. Specifiek gaan we in op de vraag- en aanbodzijde van de dagelijkse branches en confronteren omzetpotentieel (inwoners en toeristen) met de omzetclaim van gevestigde winkel.
We maken hierbij gebruik van de beschikbare marktonderzoeken, studies en cijfermateriaal van de gemeente. Voor koopstromen maken we een inschatting waarbij we ons baseren op vergelijkbare kernen (KSO Randstad, 2021). Voor 2027 maken wij gebruik van voorspellingen en onderbouwde aannames voor ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
wat betreft de ontwikkeling van belangrijke parameters als inwonertal, ontwikkeling bestedingen en ontwikkeling koopstromen.
We voeren de berekening uit voor de dagelijkse branches: supermarkt, vers-speciaal, persoonlijke verzorging. Bij de berekeningen hanteren wij de volgende algemene uitgangspunten: • De meest actuele inputgegevens zijn zowel voor de vraag- als aanbodzijde achterhaald en gebruikt; • Voor wat betreft de aanbodgegevens is gebruik gemaakt van de actuele data van Locatus; • Gerekend wordt met m² wvo (winkelvloeroppervlak, alleen de winkelruimte), hetgeen doorgaans ongeveer 80% bedraagt van het oppervlak in m² bvo (bruto vloeroppervlak, winkelruimte, magazijn, sociale ruimtes) ; • Alle bedragen zijn exclusief BTW. Aanbod en omzetclaim Voor aanbodgegevens is gebruik gemaakt van Locatus en de supermarktgids. In totaal is er volgens Locatus 3.573 m² wvo. dagelijks aanbod (supermarkten, versspeciaalzaken, persoonlijke verzorging) in Veenendaal-Zuid. Het huidige supermarktaanbod bestaat uit onderstaande supermarkten met bijbehorende oppervlaktes, totaal 2.912 m² wvo (tabel 3.1). De maatvoering van de supermarkten is gemiddeld tot iets beneden gemiddeld. Van belang is dat er meerdere, soms grote supermarkten zijn gelegen (net) buiten Veenendaal-Zuid. De indruk bestaat dat deze in vrij sterke mate worden bezocht door inwoners van Veenendaal-Zuid. 18
SUPERMARKT
METRAGE (WVO)
WINKELGEBIED
JUMBO
983
PETENBOS
JUMBO, ALDI
1.248, 681
BRUïNEPLEIN
VERS-SPECIAAL
224
BRUINEPLEIN
PERS. VERZORGING
437
BRUINEPLEIN
Tabel 3.1: dagelijks aanbod Veenendaal-Zuid (najaar 2021) De omzetclaim wordt benaderd door middel van de benodigde vloerproductiviteit ofwel de normomzet per m². De basis om deze vast te stellen is de meest recente rapportage omzetgetallen 2021, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info. Deze ligt 5 jaars gemiddeld op een niveau van: • Supermarkt: € 8.078 per m²; • Vers-speciaal: € 6.522 per m²; • Pers. Verzorging: € 5.604 per m².
Vraag en potentiële bestedingen Aantal inwoners Veenendaal-Zuid telt per januari 2022 21.510 inwoners, verspreid over de wijken Zuidwest (7.320) en Zuidoost (14.190). Koopkrachtbinding en -toevloeiing Voor wat betreft gegevens over de koopkrachtbinding en toevloeiing kunnen we gebruik maken van recent koopstromenonderzoek: het KSO Randstad uit 2021. Echter, de binding en toevloeiing zijn niet beschikbaar op wijkniveau, maar uitsluitend beschikbaar als marktaandeel van de gehele gemeente. Bovendien zijn alleen gegevens voor het Bruïneplein beschikbaar, voor de Jumbo in Petenbos zijn geen gegevens. Tot slot zijn de gegevens gemeten tijdens corona, waardoor zij mogelijk afwijken van de normale situatie zonder corona. Om die reden maken we een berekening voor Veenendaal-Zuid waarbij we onderbouwde aannames doen voor binding en toevloeiing. Vervolgens maken we een korte controle berekening met de KSO-cijfers.
Het betreft een landelijk gemiddelde, waarvan de hoogte afhangt van de huisvestingslasten die moeten worden opgebracht. Veenendaal ligt buiten de Randstad in een stedelijk gebied. De huisvestingslasten liggen hier nauwelijks lager dan in de Randstad, hetgeen ook geldt voor de vloerproductiviteiten. Een correctie op de landelijke vloerproductiviteiten achten wij daarom niet reëel.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
19
Binding en toevloeiing dagelijks Het aanwezige dagelijkse aanbod in Veenendaal-Zuid is redelijk compleet, echter verspreid over meerdere locaties: de inwoner heeft de keuze uit een drietal supermarkten, twee Jumbo’s en een Aldi. Aanvullend zijn de versspeciaalzaken redelijk vertegenwoordigd. In het Bruïneplein zijn twee drogisten gevestigd. Ondanks dat het dagelijkse aanbod aanwezig is schatten wij in dat nogal wat mensen de dagelijkse aankopen buiten Veenendaal-Zuid doen, bijvoorbeeld bij AH of Hoogvliet in Veenendaalcentrum, aangezien het centrum centraal gelegen en goed bereikbaar is. Ook zullen de solitaire Jumbo Huibers (PWA park) en de combinatie AH en Lidl (Stuivenbergheem) de nodige koopkracht trekken. Het KSO Randstad geeft inzicht in binding en toevloeiing voor wijken met circa 20.000 inwoners : • De koopkrachtbinding in de dagelijkse artikelen is gemiddeld 75-80%. Voor Veenendaal-Zuid hanteren we een koopkrachtbinding van 60% omdat geen sprake is van één groot compleet wijkwinkelcentrum en omdat zich in het nabijgelegen Veenendaal-centrum veel supermarktaanbod is.
• De koopkracht-toevloeiing in de dagelijkse artikelen is gemiddeld 1520%. Voor Veenendaal-Zuid hanteren we een dagelijkse toevloeiing van 12% omdat sprake is van beperkte buurtgerichte voorzieningen die weinig toevloeiing van buiten de wijk trekken.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Bestedingen en inkomenscorrectie Bestedingscijfers geven de gemiddelde jaarlijkse besteding per persoon per sector weer. Deze cijfers zijn afkomstig van de rapportage Omzetkengetallen 2018, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info (2019). Het welvaartsniveau van de inwoners van Veenendaal ligt 7% lager dan het Nederlands gemiddelde. Wij hebben de gemiddelde bestedingscijfers hiervoor neerwaarts gecorrigeerd. De uiteindelijke correctie is 0,4 keer het percentage van 7% (- 2,8%) , omdat de bestedingen aan dagelijkse artikelen tamelijk inelastisch zijn (dat wil zeggen dat mensen bij een inkomensdaling van 1% ongeveer 0,4% minder aan dagelijkse artikelen uitgeven). Dit leidt tot de volgende bestedingscijfers: • Supermarkt: € 2.071 x 0,972 = € 2.069 x 1,06 = € 2.134 • Overige levensmiddelen: € 290 x 0,972 = € 282 x 1.06 = € 299 • Drogist: € 226 x 0,972 = € 219 x 1,06 = € 233 Confrontatie: marktruimte 2022 Om de uitbreidingsruimte te kunnen bepalen is de vraag afgezet tegen het bestaande aanbod (omzetpotentie t.o.v. omzetclaim), zie tabel 3.2. Conclusie is dat in de huidige situatie sprake is van onderbewinkeling in Veenendaal-Zuid.
• In de supermarktbranche is daardoor ruimte om het supermarktaanbod te versterken; • In de overige levensmiddelen is ruimte voor uitbreiding zittende winkels en aanvullende vers-branches; • In de persoonlijke verzorging is ruimte voor uitbreiding zittende winkels. 20
SUPERMARKTEN
OVERIG LEVENSMIDDELEN
PERS. VERZORGING
21.510
.21.510
21.510
€ 2.134
€ 299
€233
60%
60%
60%
€ 27,54 MIO
€ 3 ,85 MIO
€ 3 MIO
12%
12%
12%
TOTALE BESTEDINGEN
€ 31,3 MIO
€ 4,38 MIO
€ 3,41 MIO
VLOERPRODUCTIVITEIT
€ 8.078
€ 6.522
€ 5604
HAALBAAR AANBOD IN M² WVO
3.874
672
609
GEVESTIGD AANBOD IN M² WVO
2.912
224
437
UITBREIDINGSRUIMTE IN M² WVO
962
448
172
2022 AANTAL INWONERS DETAILHANDELSBESTEDINGEN PER HOOFD (EX BTW, MET INKOMENSCORRECTIE) KOOPKRACHTBINDING GEBONDEN BESTEDINGEN KOOPKRACHTTOEVLOEIING
Tabel 3.2: uitbreidingsruimte dagelijkse sector, wijkbenadering, 2022 Een tweede benadering is via de koopstroomgegevens voor de hele gemeente. Deze staat hiernaast weergegeven en is te zien als controleberekening voor de wijkbenadering. De berekende uitbreidingsruimte betreft alle dagelijks aanbod samen.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
De uitkomsten van beide benaderingen komen dicht bij elkaar in de buurt en laten zien dat de wijk Veenendaal-Zuid onderbewinkeling kent. De onderstaande uitbreidingsruimte van 1.627 m² komt vrijwel overeen met de ruimte in tabel 3.2 (962+448+172=1.582). Gegevens
Bron
2022
INWONERS (IN AANTALLEN)
CBS/gemeente
67671
BESTEDINGEN PER HOOFD
Omzetkengetallen
2732
KOOPKRACHTBINDING (IN%)
KSO/schatting
20%
KOOPKRACHTTOEVLOEIING (IN )%
KSO/schatting
6%
TOERISTISCHE TOEVLOEIING (IN EURO'S)
KSO/schatting
GEM. OMZET PER M² WVO
2732
7564
7564
GEM. OMZET PER M² WVO
7564
7564
HAALBAAR AANBOD (M² WVO)
5.200
CORRECTIE OMZET PER M² WVO (IN %)
AANWEZIG AANBOD DETAILHANDEL (M² WVO) UITBREIDINGSRUIMTE (M² WVO)
Omzetkengetallen
2030
Gemeente/inschatting
Locatus
3.573 1.627
Tabel 3.3: uitbreidingsruimte dagelijkse sector, gemeentelijke benadering
21
Marktruimteberekening toekomstig Indicatief doen we een uitspraak over toekomstige marktruimte, waarbij we de nieuwe inwoners van de wijk Het Ambacht meerekenen. We gaan daarbij uit van scenario 3, waarbij Bruïneplein, Petenbos en Ambacht drie min of meer gelijkwaardige clusters van dagelijkse voorzieningen op buurtniveau worden. Voor de ontwikkeling van het inwonertal gaan we uit van de gegevens die bekend zijn over het woningbouwprogramma. Uitgaande van 2.500 tot 3.000 woningen en een beneden-gemiddelde woningbezetting, gaan we uit van ca. 4.125 nieuwe inwoners die in Het Ambacht in de eindsituatie zullen wonen.
Het is lastig te voorspellen hoe de bestedingscijfers zich richting 2025 zullen ontwikkelen. De laatste jaren zien we dat fysieke supermarktbestedingen elk jaar met een paar procent toenemen, ondanks de groei van online winkelen. Voorzichtigheidshalve gaan wij voor 2025 uit van dezelfde bestedingen als in 2019, waarbij economisch betere en mindere tijden elkaar min of meer uitmiddelen. Eventuele mééromzet als gevolg van hogere bestedingen is voorzichtigheidshalve buiten beschouwing gelaten. Voor wat betreft de toekomstige koopkrachtbinding aan de eigen wijk verwachten we een lichte toename doordat per buurt een goed dagelijkse basis cluster ontstaat. Dit zal de noodzaak om elders (buiten de eigen wijk) boodschappen te doen, doen afnemen. Ginder verwacht per saldo slechts een beperkte toename van de binding, aangezien tegelijkertijd een ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
verdere groei en opkomst van nieuwe online aanbieders in de dagelijkse sector wordt verwacht, waardoor een deel van die bestedingen niet meer via fysieke winkels zal lopen. De toevloeiing zal slechts beperkt toenemen, aangezien de winkelconcentraties vooral de eigen wijk /buurten bedienen.
SUPERMARKTEN
OVERIG LEVENSMIDDELEN
PERS. VERZORGING
AANTAL INWONERS
25.625
25.625
25.625
DETAILHANDELSBESTEDINGEN PER HOOFD (EX BTW, MET INKOMENSCORRECTIE)
€ 2.134
€ 299
233
65%
65%
65%
€ 35,5 MIO
€ 5 MIO
€ 3,9 MIO
KOOPKRACHTTOEVLOEIING
14%
14%
14%
OMZET DOOR TOEVLOEIING
€ MIO
€ MIO
TOTALE BESTEDINGEN
€ 41,3 MIO
€ 5,8 MIO
4,5 MIO
VLOERPRODUCTIVITEIT
€ 8.078
€ 6.522
€ 5.604
HAALBAAR AANBOD IN M² WVO
5.116
887
805
GEVESTIGD AANBOD IN M² WVO
2.912
224
437
UITBREIDINGSRUIMTE IN M² WVO
2.204
664
368
KOOPKRACHTBINDING GEBONDEN BESTEDINGEN
Tabel 3.4: uitbreidingsruimte dagelijkse sector, na voltooiing Het Ambacht 22
Vloerproductiviteiten in de dagelijkse sector vertonen de afgelopen jaren een stabiel tot licht stijgend beeld. Wij houden dezelfde vloerproductiviteit aan als voor de huidige situatieberekening. Wanneer we deze uitgangspunten richting 2030 verwerken, dan zien we dat de uitbreidingsruimte voor de drie onderscheiden branchegroepen verder toeneemt: • In de supermarktbranche is ruimte voor een extra supermarkt; • In de overige levensmiddelen is ruimte voor aanvullende vers-branches • In de persoonlijke verzorging is ruimte voor uitbreiding zittende winkels
Sector
Branchering
Opmerkingen
Dagelijks
3 supermarkten Volledig pakket vers-speciaal: bakker, slager, AGF, kaas/noten, vis, toko, zoetwaren, slijter 2 drogisten
-
Niet-dagelijks
Lectuur/tabak (1-2) Dibevo Bloemen/planten (1-2) Alg. textiel Huishoudelijke art. Rijwielen Opticien/audicien (1-2) Kleding (1-4) Juwelier HEMA
- Niet alle genoemde branches maar selectie
Overig
Horeca (2-4) Comm. Dienstverlening Ambacht. Dienstverlening Apotheek
Volwaardig wijkcentrum? Met de nieuw inwoners van Het Ambacht erbij wonen er in VeenendaalZuid ruim 25.000 mensen en ontstaat in theorie zelfs ruimte voor een volwaardig wijkwinkelcentrum. Om aan te geven welke branches daar normaal gesproken mogelijk zijn, zie het overzicht in tabel 3.5. In Veenendaal is de winkelstructuur ‘steil’: dat wil zeggen, een (zeer) groot kernwinkelgebied en een aantal kleinere centra op buurtniveau. Een groot wijkcentrum in Veenendaal-Zuid is niet goed inpasbaar in deze structuur en zeker als dat in Het Ambacht zou komen, zou sterke concurrentie ontstaan met het aanbod in het nabijgelegen Veenendaalcentrum.
-
Supermarkten in verschillende segmenten Vers bij voorkeur geclusterd
Tabel 3.5: branchering wijkwinkelcentrum (ca 25.000 inwoners)
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
23
3.3
RESULTAAT DPO: 4 SCENARIO’S
Uitkomst van de marktruimteberekening is dat er in de huidige situatie al sprake is van enige onderbewinkeling in Veenendaal-Zuid, welke met realisatie van de nieuwe wijk Het Ambacht verder zal toenemen.
Eerder is het wenselijk een aanbod te bieden wat voorziet in dagelijkse behoeften van de inwoners, zodat zij niet voor alle boodschappen Veenendaal-centrum hoeven te bezoeken.
Op het toekomstige inwoneraantal in Veenendaal-Zuid is het in theorie mogelijk een volwaardig wijkwinkelcentrum te realiseren. Supermarkten kunnen groter groeien naar marktconforme maatvoering (vooral Jumbo Petenbos en Aldi) Er resteert voldoende ruimte voor nog een extra supermarkt Vers aanbod completeren Branches die op wijkniveau normaal gesproken aanwezig zijn, toevoegen: textiel, huishoudelijk, optiek ed. Horeca en diensten
2.
Er zijn dan twee vragen:
- Voordeel: koopkracht zal ten goede komen aan de bestaande winkelgebieden in Veenendaal-Zuid en zeker ook de winkels in Veenendaalcentrum
1.
Moet de bewinkeling worden aangevuld tot niveau volledig wijkwinkelcentrum, zodat de situatie van onderbewinkeling in Veenendaal-Zuid wordt opgeheven?
In onze optiek is het niet wenselijk een volwaardig wijkwinkelcentrum in Veenendaal-Zuid te realiseren. Kenmerk van de Veenendaalse winkelstructuur is een groot en krachtig winkelaanbod in het hoofdcentrum. De ondersteunende winkelgebieden in de wijken zijn eerder klein van omvang en gericht op de dagelijkse behoeften. Het zou vreemd zijn als daar in Veenendaal-Zuid van wordt afgeweken en het zou concurrerend kunnen gaan werken voor het Veenendaalse centrum. ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Hoe moet de extra bewinkeling worden verdeeld over bestaande en mogelijk nieuw toe te voegen winkelgebieden?
Om deze tweede vraag te kunnen beantwoorden hebben we 4 mogelijke scenario’s uitgewerkt.
Scenario 1: uitbreidingsruimte wordt niet ingevuld, bestaande voorzieningen blijven zoals ze zijn en er worden geen extra voorzieningen toegevoegd in Het Ambacht.
Nadelen: - Er zal flinke druk ontstaan op de huidige te kleine winkelvoorzieningen - Inwoners Het Ambacht moeten voor alle boodschappen de eigen wijk uit Scenario 2: uitbreidingsruimte wordt ingevuld, tot op volledig dagelijks niveau, maar alleen bij de twee bestaande concentraties Voordeel: Bestaande centra worden in hun functie versterkt 24
Nadelen: - Er lijkt weinig fysieke ruimte om nieuwe winkelruimte toe te voegen in deze winkelgebieden
Scenario 4: uitbreidingsruimte wordt geheel ingevuld, tot op dagelijks niveau, door Het Ambacht
- Inwoners Het Ambacht moeten voor alle boodschappen de wijk uit, wat de aantrekkelijkheid van de nieuwe woningen niet bevordert, zeker niet voor ouderen die al minder mobiel zijn.
Doordat de andere centra fysiek nauwelijks kunnen uitbreiden, wordt alle uitbreidingsruimte toebedeeld aan Het Ambacht; hier ontstaat een wijkwinkelcentrum met een functie voor geheel Veenendaal-Zuid
Scenario 3: uitbreidingsruimte wordt ingevuld, tot op dagelijks niveau, verdeeld over bestaande concentraties én Het Ambacht
Voordeel: - Nu nog ruimte om een wijkwinkelcentrum stedenbouwkundig in te passen, zoeken naar oplossingen voor parkeren
Voordelen: - In Zuid zijn dan 3 min of meer gelijkwaardige concentraties met dagelijks aanbod, waardoor men voor dagelijkse benodigdheden niet de eigen wijk uit hoeft - Mogelijkheid maatwerk te leveren, branche-mix specifiek afgestemd op kenmerken en behoeften van de buurt - Jumbo Petenbos moet dan wel enigszins worden uitgebreid
Nadelen: -- Trekt ook bezoekers andere wijken Veenendaal-Zuid (Petenbos vooral), strijdig met doelstellingen autoluw en groen -- Wordt een nieuw winkelcentrum op wijkniveau toegevoegd, strijdig met detailhandelsbeleid en concurrerend voor V’daal-centrum -- Ook concurrerend met bestaande winkelvoorzieningen VeenendaalZuid.
Nadelen: - Er komen toch winkels in Het Ambacht - Niet alle winkels willen zich vestigen in een winkelgebied waar de auto nauwelijks kan komen ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
25
3.4
AFWEGING EN KEUZE VOOR ÉÉN SCENARIO
Scenario 1 verdient niet de voorkeur. De druk op bestaande voorzieningen neemt flink toe en de nieuwe inwoners van Het Ambacht worden gedwongen hun eigen wijk te verlaten voor het doen van aankopen, dienstverlening en horecabezoek. Dit zal leiden tot veel verkeersbewegingen en het zal de onderlinge cohesie tussen inwoners niet ten goede komen. Het kan zelfs het de verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van de woningen lastiger maken, aangezien de woonomgeving een belangrijke keuzefactor is.
Het Ambacht krijgt zijn eigen cluster van voorzieningen, op dagelijks niveau en goed afgestemd op behoeften van toekomstige bewoners. Door de bewinkeling vooral in de plinten te plaatsen en samenvoeging van de units niet toe te staan, kan worden gestuurd in de omvang van de winkels. In het laatste hoofdstuk wordt uitgewerkt hoe een dergelijk cluster eruit kan zien.
Scenario 2 zou als voordeel hebben dat de twee bestaande winkelgebieden worden versterkt en dat er geen extra winkelmeters in Veenendaal worden toegevoegd. Echter het nadeel van een wijk zonder eigen voorzieningen blijft overeind en weegt zwaar. Jongeren willen graag in een wijk wonen waar ook ‘wat te doen is’ , hetgeen ook geldt voor actieve ouderen. Scenario 4 zou als voordeel hebben dat inwoners van Veenendaal-Zuid op één locatie in Het Ambacht een eigen wijkwinkelcentrum krijgen en en inwoners van Het Ambacht zelfs vlakbij de eigen woning. Echter een dergelijk centrum zou een forse concurrent betekenen voor Veenendaalcentrum en zou leiden tot veel verkeersbewegingen vanuit geheel Veenendaal-Zuid naar Het Ambacht, wat nu juist niet de bedoeling is. Scenario 3 heeft derhalve de voorkeur. Bestaande dagelijkse clusters worden gehandhaafd en iets versterkt. De clusters bedienen primair de eigen buurt. ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
26
4 ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Advies programma ‘Het Ambacht’
27
4.1
WELK PROGRAMMA PAST BIJ HET AMBACHT?
Programma voor Het Ambacht In dit laatste hoofdstuk schetsen we een bij de toekomstige wijk Het Ambacht passend programma van voorzieningen. Het programma heeft betrekking op de eindsituatie wanneer alle woningbouw gerealiseerd is. Basis vormt de input uit de voorgaande hoofdstukken van deze studie: - Wie zijn de toekomstige bewoners van Het Ambacht en wat zijn hun wensen? - Wat zit er zoal in referentie-projecten in soortgelijke wijken? - Wat is er markttechnisch verantwoord om toe te voegen aan winkels? - Hoe dient het aanbod in Het Ambacht zich te verhouden tot het aanbod in omliggend gebied? Retail Kernwoorden: dagelijkse basis, (super)gespecialiseerd, vintage, vers, gezond, authentiek, delicatessen, take away Supermarkt Zoals is beschreven onder Trends en Ontwikkelingen is een supermarkt een bijna onmisbare winkel, de motor van een dagelijks voorzieningencentrum. Uit de marktanalyse komt naar voren dat er (in de eindsituatie) ca. 2.200 m² uitbreidingsruimte aanwezig is op het niveau van VeenendaalZuid. Al geconstateerd is dat de Jumbo in Petenbos en de Aldi aan de kleine kant zijn. Ons voorstel zou zijn om elke buurt een supermarkt te gunnen met een omvang die past bij de eigen wijk.
ADVIES/ VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Dat betekent een bovenmaat van ca 1.250 m² wvo voor de bestaande supermarkten. - Laat Jumbo Petenbos uitbreiden met ca. 300 m² wvo tot ca 1.200 m², dit is verantwoord op de 8.000 inwoners; dit past ook in detailhandelsbeleid - Laat Aldi Bruïneplein uitbreiden met ca 300 m² wvo tot ca 1.000 m²
Realiseer een city store achtige supermarkt in Het Ambacht met een breed maar ondiep assortiment, bedoeld voor de eigen inwoners. Zo voeren Jumbo en SPAR city stores met een omvang van 400-800 m2 wvo. Deze supermarkten bieden een volledig assortiment aan. De supermarkten moeten echt een buurt-/wijk verzorgende functie krijgen. Zo blijven de grote supermarkten in en rond het centrum (Lidl, Hoogvliet, Jumbo, AH) voldoende aantrekkingskracht houden om consumenten uit Veenendaal-Zuid voor de grote boodschappen aan te trekken. Nader onderzoek is nodig om te bepalen op welke moment toevoeging van een nieuwe supermarkt in Het Ambacht verantwoord is. Vooralsnog schatten wij in dat dan minimaal 75% van de wijk gerealiseerd moet zijn. Verder heeft het de voorkeur wanneer de nieuwe supermarkt aanvullend is op wat in de wijk al zit. Dat wil zeggen, keuze voor een nog niet aanwezige formule die de consument extra keuze biedt. Tot slot zijn wij voorstander van een city store en niet van een to-go formule. Deze concepten zijn kleiner, bieden geen volledig assortiment en zijn voornamelijk afgestemd op grote passantenstromen, welke hier niet te verwachten zijn. 28
Vers-winkels Als gezegd trekt een supermarkt duizenden bezoekers per week. In de slipstream van de supermarkt kunnen ook enkele verswinkels worden toegevoegd. Hiervoor is ook de nodige marktruimte. - Een of twee verswinkels aanvullend op de (nu nog solitaire) Jumbo Petenbos - Completering vers aanbod op het Bruïneplein, bijvoorbeeld door verplaatsen van de bakker naar dit plein Realiseer een kleine vers-concentratie in Het Ambacht die inspeelt op een wat meer stedelijk georiënteerde bewoner: denk aan een biologische slager, bakkerij met bijzondere broodsoorten, groentezaak met verse salades. Mogelijk dat één van deze verswinkels de combinatie maakt met horeca/lunchroom. De verswinkels dienen bij elkaar gesitueerd te zijn, niet te ver van de supermarkt, dan is de kans op succes het grootst. Persoonlijke verzorging Er is marktruimte om ruim 400 m² toe te voegen in deze branche. In het Bruïneplein zijn al 2 drogisten gesitueerd. Het zou goed zijn wanneer de drogisten beter verdeeld zouden worden over de wijk. Ook in Het Ambacht zou een drogist een welkom onderdeel zijn van de basis branchering. Overig dagelijks aanbod Uit de berekening blijkt dat op de ruim 25.000 toekomstige inwoners van Veenendaal-Zuid, een volwaardig wijkwinkelcentrum denkbaar is. Tegelijk is aangegeven dat dit zeker niet gewenst is met het oog op het
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
zeer ruime winkelaanbod in Veenendaal-centrum, waardoor er geen ruimte is voor een groot winkelcentrum in Zuid. Het overig dagelijks aanbod dient derhalve beperkt te blijven in Het Ambacht. Gedacht kan worden aan een bloemenwinkel, kadowinkeltje en een Primera achtige gemakswinkel inclusief pakketafhaalcentrum. Verplaatsen winkels Patrimoniumlaan De gemeente wil op termijn af van de winkelfunctie in de Patrimoniumlaan. Het verdient aanbeveling na te gaan welke winkels zouden passen in één van de drie voorzieningenclusters in Veenendaal-Zuid. In Het Ambacht zouden bijvoorbeeld de bloemenwinkel, viszaak en wellicht ook het mineralenwinkeltje een goede aanvulling kunnen zijn. In gesprekken moet duidelijk worden in hoeverre deze ondernemers interesse hebben. Horeca Kernwoorden: huiskamer-achtige concepten gericht op werken, ontmoeting, koffie, lunch, laagdrempelig In een stedelijke wijk als Het Ambacht zien wij bij uitstek plaats voor de nodige horeca. Uit de benchmarkstudie komt naar voren dat er relatief veel horeca in de onderzochte wijken is gevestigd. Horeca laat zich lastig sturen, maar wij denken dat er ruimte is voor ca. 4-6 horecagelegenheden: • Lunchtentjes • Koffietentjes • Wijnbar • Restaurant(s) • Afhaalmaaltijden • Kwalitaria. 29
Dienstverlening/health Kernwoorden: concepten gericht op gezond leven, bewegen/ sporten, kinderopvang, persoonlijke verzorging In een stedelijke wijk als Het Ambacht zien wij ruimte voor bijvoorbeeld de volgende vormen van dienstverlening: Commercieel: • Kapper • Nagelstudio • Stomerij/kledingreparatie • Sportschool
Niet commercieel: • Sportfaciliteiten, zoals een boulderhal, padel, squash, tennis • Gezondheidscentrum • Kinderopvang/basisschool • Gezamenlijke stadstuin • Buurtcentrum inclusief bibliotheek Ambacht/kleine bedrijven Kernwoorden: wijkeconomie, lokaal, kleinschalig, bedrijvigheid
Bij transformeren van winkelunits naar woningen, haal je echter “het leven” wat in een buurt aanwezig is, weg en ontstaat een doodse wijk. Voor de nieuwe wijk Het Ambacht zien wij juist perspectief om een situatie met kleinschalige bedrijvigheid na te streven als zichtbaar onderdeel van de wijkeconomie. Dit houdt de wijk levendig en laat in het “het hart van de wijk doorkloppen”. Naast kleinschalige detailhandel en horeca zoals geschetst, denken wij dan aan invulling van de units met ambachtelijke bedrijvigheid en dienstverlening. Er kan op deze manier een broedplaats voor jonge en nieuwe ondernemers uit de eigen buurt/wijk ontstaan. Ook is het denkbaar het DNA van het gebied in leven te houden door een of enkele bedrijven die nu op Het Ambacht zijn gesitueerd, daar in een andere kleinschalige vorm terug te laten komen. Voor de kleinschalige bedrijven is vestiging mogelijk interessant omdat zij: • vanuit huis of vanuit een suboptimale locatie werken; • een vorm van exposure richting consumenten wensen op een goedkope locatie • en ambacht uitoefenen of een dienst verlenen;
Lange tijd was detailhandelsbeleid in gemeentes (onder de noemer van schaalvergroting) gericht op het saneren van kleine winkelgebiedjes.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
30
Zonder volledig te willen/kunnen zijn kan worden gedacht aan (een of twee van) onderstaande ambachten, diensten of specifieke retail: • • • • • • • • • • • • •
Meubelhersteller Portretfotograaf Kookschool Politoerder Edelsmid Atelier Antiekwinkel/hersteller (bijvoorbeeld van schilderijen)/taxateur Onderdelenwinkel Software-/computerherstel Repairshop Ontwerpstudio Mode: modellenbureau/modefotograaf/ontwerper/ styliste ed. Webwinkel (die ook fysieke winkel wil)
Samengevat De aantrekkingskracht van het centrum van Het Ambacht zit in de bijzondere stedelijke mix van kleinschalige winkels, vers, horeca en dienstverlening. Het is denkbaar dat er nieuwe, boeiende mengvormen gaan ontstaan wanneer retail, diensten, ambachten en horeca de kans krijgen combinaties te maken. Het is zaak hiervoor de ruimte te bieden, ook in juridisch-planologische zin. Voorbeeld van een ambacht: edelsmid
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
31
4.2
CONFRONTATIE VINGEROEFENING MET PROGRAMMA
In deze paragraaf vergelijken we het indicatieve programma zoals in dit rapport geschetst met de vingeroefening die door gemeente is opgesteld en hiernaast weergegeven: Ad 1: Integraal kindcentrum: naar onze mening een goed idee, waarbij een school en kinderopvang beschikbaar is in de eigen wijk. Wij hebben ons niet verder verdiept in de kentallen van school en kinderopvang. Ad 2: Commercieel wijkvoorziening: er wordt voorzien in een supermarkt (1.500 m²), dagelijks vers (4), dagelijks niet-vers (4), kleinschalige dienstverlening (2) en horeca (2). Genoemde metrages zijn m² bvo. Onze opmerkingen hierbij: - De supermarkt, hier denken wij aan 400-800 m2 wvo - Dagelijks niet-vers, in onze optiek drogist , bloemen, cadeau en lectuur - Diensten en horeca, hier zien wij mogelijkheden voor dubbele aantallen ten opzichte van genoemde. Ad 3: Buurthuis/maatschappelijk centrum: naar onze mening een goed idee, nader uit te werken zodat een goed exploitabel ensemble ontstaat. Wij hebben ons niet nader verdiept in de kentallen van het buurthuis. Ad aanvullend: naar onze mening goed streven om ambachtelijke bedrijfjes in het gebied te krijgen. Het verlevendigt de wijk en kan als broedplaats dienen.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
32
4.3
STEDENBOUWKUNDIGE INPASSING
In deze laatste paragraaf doen we enkele uitspraken over de ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing van de voorzieningen. Op de kaart hiernaast zien we dat de wijk een autoluw karakter krijgt. Er zijn twee doorgaande wegen (rood) en enkele wegen die de wijk doorkruisen, waar de auto te gast is (oranje). Voor wat betreft de voorzieningen is nog niet veel meer bekend dan dat deze waar mogelijk een plek moeten krijgen in de plinten onder de woongebouwen. Verder zijn er een aantal hubs en onbebouwde parkeerterreinen, bedoeld als concentraties van parkeerplaatsen, zodat de auto’s niet verspreid in de wijk zullen staan.
De blauwe ovaal is de bedachte voorzieningenzone. In beginsel biedt een city store niet of nauwelijks parkeergelegenheid voor auto’s. In deze wijk zien wij de kleine supermarkt (city store) toch liefst op een locatie nabij een hub/parkeerterrein, zodat daar (op beperkte schaal) geparkeerd kan worden door de auto-bezoeker. De dagwinkels dienen nabij de supermarkt geplaatst te worden. Voor wat betreft de overige voorzieningen, deze passen wat ons betreft goed in de plinten van de gebouwen die aan weerszijden van de groene hoofdas komen. Wel verdient de voorkeur het voorzieningengebied zoveel mogelijk aaneengesloten te houden.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
33
5
Bijlage: benchmark
TITEL VAN DE PRESENTATIE/HET RAPPORT
34
PALEISKWARTIER ‘S-HERTOGENBOSCH Profiel
Statistieken
Het Paleiskwartier is een gemengd woon- en werkgebied, met diverse appartementencomplexen, gerealiseerd op een voormalig industrieterrein. De wijk ligt nabij de binnenstad en bestaat uit bedrijven en kantoren, Paleis van Justitie en de Onderwijs-boulevard (MBO-/HBOinstellingen).
Woningen
2.135*
Inwoners
3.400
Afstand tot centrum
1,6 km
Lopen naar centrum
19 min
Supermarkt afstand
450 meter
Lopen naar supermarkt
6 minuten
* Stand van zaken eind 2021.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Retail-en horecavoorzieningen De wijk kent één supermarkt, een Jumbo met een oppervlakte van ruim 1.100 m² inclusief slijterij. Verder zijn er twee heel kleine zaken op het gebied van levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Naast retail zijn er ook veel horeca-vestigingen (27) met een gezamenlijke oppervlakte van circa 3.300 m², deels fastfood gericht (ketens als Happy Italy, Sushipoint, etc.) Daarnaast beschikt het gebied over een Kinepolisbioscoop, stadspark en fitnesscentrum. De aanwezigheid van veel studenten en werkenden kan hier een rol in spelen. De voorzieningen van de wijk richten zich vooral op ontmoeten (horeca) en de supermarkt is de enige retail in de wijk.
35
PALEISKWARTIER ‘S-HERTOGENBOSCH Retail-en horeca aantallen Branche
Aantal vestigingen
Oppervlakte WVO
Retail (dagelijks)
3
1.167
….waarvan supermarkt
1
1.117
Horeca
27
3.262
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Parkeren
Kaart
Parkeren is nauwelijks op straat mogelijk, bewoners kunnen parkeren in parkeergarages onder het complex of in de algemene parkeergarage die ook wordt gebruikt door gasten van bedrijven of kantoren. Hier worden sinds 2014 echter geen persoonsgebonden vergunningen meer voor afgegeven. De wijk is niet autovrij of autoluw. Parkeren vindt dus grotendeels ondergronds plaats.
36
JAVA-EILAND, AMSTERDAM Profiel
Statistieken
Het Java-eiland is een woonwijk op een schiereiland in het Oostelijk Havengebied van Amsterdam. Naast appartementen in woonblokken zijn er enkele kantoren en een hotel gevestigd. De noordelijke punt is niet bebouwd en wordt soms gebruikt voor evenementen zoals de Uitmarkt. Het eiland ligt tegenover de PTA.
Woningen
1.575
Inwoners
3.080
Afstand tot centrum
2,4 km
Lopen naar centrum
30 min
Supermarkt afstand
900 meter
Lopen naar supermarkt
11 minuten
Retail-en horecavoorzieningen De wijk kent geen supermarkt, ook het naastgelegen KNSM-eiland heeft deze niet, wel zijn daar enkele woonwinkels gevestigd (Azartplein). De dichtstbijzijnde supermarkt (Albert Heijn) bevindt zich aan de Oostelijke Handelskade (tegenover Java-Eiland bij de PTA, waar de zeecruiseschepen vertrekken). Er zijn wel enkele horeca-vestigingen (4) met een gezamenlijke oppervlakte van circa 405 m². Daarvan behoren er geen tot een bekende keten. Verder beschikt het gebied over een hotel met wellnesscentrum. Het profiel van de wijk is dus vooral ontmoeten (horeca).
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
37
JAVA-EILAND, AMSTERDAM Retail-en horeca aantallen Branche
Aantal Oppervestigingen vlakte WVO
Retail (dagelijks)
-
-
….waarvan supermarkt
-
-
Horeca
4
405
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
Parkeren
Kaart
Parkeren is deels op straat mogelijk, maar bewoners kunnen ook parkeren in parkeergarages. De wijk is niet autovrij of autoluw. Parkeren vindt dus verspreid plaats.
38
IJBURG (HAVENEILAND NOORD+OOST) Profiel
Statistieken
Het Haveneiland Noord en Oost omvat een deel van het Haveneiland, het grootste eiland van de Vinex locatie IJburg in Amsterdam. De wijk bestaat met name uit rechte straten met appartementenblokken tot 12 verdiepingen. Ook de jachthaven is in dit deel gelegen en enkele kantoren/bedrijven.
Woningen
3.000
Inwoners
7.800
Afstand tot centrum
8,5 km
Lopen naar centrum
nvt
Supermarkt afstand
400 meter
Lopen naar supermarkt
5 minuten
Retail-en horecavoorzieningen De wijk kent één supermarkt, een Dekamarkt met een oppervlakte van ruim 1.300 m² inclusief slijterij. Daarnaast zijn er nog vijf verswinkels gevestigd rondom de Pampuslaan. Naast retail zijn er ook een aantal horeca-vestigingen (15) met een gezamenlijke oppervlakte van circa 1.400 m², deels fastfood gericht (bv. New York Pizza.) Daarnaast beschikt het gebied over de jachthaven, enkele galerieën, een aantal bedrijven en kantoren en een fitnesscentrum. Het profiel van de wijk is dus vooral ontmoeten (horeca) en de supermarkt is vrijwel de enige retail in de wijk.
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL
39
IJBURG (HAVENEILAND NOORD+OOST) Retail-en horeca aantallen Branche
Aantal Oppervestigingen vlakte WVO
Retail (dagelijks)
2
1.717
….waarvan supermarkt
1
1.407
Horeca
15
1.365
ADVIES VOOR VOORZIENINGEN IN HET AMBACHT VEENENDAAL