Document · PDF

4. Ruimtelijke programmatische kaders en beeldkwaliteitsplan Tuinstraat - Ruimtelijke programmatische kaders Tuinstraat

Gemeenteraad 20 april 2023, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Ruimtelijke programmatische kaders en beeldkwaliteitsplan Tuinstraat13.366 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Tuinstraat Veenendaal

Ruimtelijke Programmatische kaders Beeldkwaliteitsplan 2 Maart 2023

Tuinstraat Veenendaal Onderwerp Datum

Ruimtelijke Programmatische Kaders - Beeldkwaliteitsplan 2 Maart 2023

Common Affairs KNSM-laan 75 1019 LB Amsterdam

Gemeente Veenendaal Raadhuisplein 1 3901 GA Veenendaal

020-719 23 55 info@commonaffairs.nl commonaffairs.nl

0318-538 538 veenendaal.nl

Alexandre Estellés Akaz Warman Antonia Kalatha Jos van Eldonk

Maurice Kassing Annelies Brekelmans Stef Holtman Klaas Meijer Eric Schrauwen Jorinde de Wit – de Hoog Siham Ziani Marina Boers Lisa Link – van Wingerden Bob Dijkman Dulkes

Inhoudsopgave 01 Inleiding 02 Situatie 03 Omgevingsvisie 04 Visie Tuinstraat 05 Ruimtelijk kader 06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 07 Programmatisch kader 08 Participatie en Inspiratie Bijlage: Verslag Inspiratiessesie Tuinstraat

4 5 10 13 18 29 41 46

Tuinstraat Veenendaal

01 Inleiding Aanleiding

In het nadenken over de herontwikkeling van het centrum van Veenendaal is de Tuinstraat steeds overgeslagen. Het gebied maakt geen deel uit van het project Brouwerspoort, maar het is ook nooit onderdeel geweest van de herinrichtingsplannen voor de rest van het centrum. Daar was een reden voor. Lang werd gedacht dat de Tuinstraat weinig potentie had. Het was een straat met veel achterkanten en had vooral een functie als expeditiestraat voor de winkels aan de Hoofdstraat en de Corridor. De tijden veranderen. Wonen in het centrum wordt steeds populairder bij jongeren en senioren die willen wonen op een dynamische plek, dicht bij voorzieningen. Ook zien we dat de behoefte aan winkeloppervlak afneemt in het centrum van Veenendaal. Eigenaren kijken naar alternatieve invullingen. Zo denkt de eigenaar van de Corridor Passage na over de herontwikkeling van het winkelcentrum en de zigzag-Passage. Ook verschillende pandeigenaren in de Tuinstraat zien de potentie van de straat en denken na over woningontwikkelingen. Kortom, tijd om nieuwe kaders voor herontwikkeling te definiëren. In ‘Tuinstraat Veenendaal, Ruimtelijke Programmatische Kaders, Beeldkwaliteitsplan’ zijn deze geformuleerd.

Visie Tuinstraat 2021

In 2021 is er in opdracht van de gemeente Veenendaal door Common Affairs de visie ‘Tuinstraat Veenendaal, Kaders voor ontwikkeling’ opgesteld. Deze visie is aangenomen in de gemeenteraad. Samen met belanghebbenden is toen gewerkt aan een visie om in stappen te komen tot een aantrekkelijke nieuwe Tuinstraat waarin groen, sfeer, verkeer, programma en bebouwing

met elkaar in balans zijn. Deze nieuwe Tuinstraat zal straks een kwaliteitsimpuls zijn voor het centrum en een bijdrage leveren aan de verdere vergroening en verduurzaming van Veenendaal. De gemeente zal bij de Tuinstraat een faciliterende rol hebben. Er worden kaders bepaald om de ontwikkeling te coördineren en initiatiefnemers worden begeleid bij de uitvoering van hun project. Het credo is daarbij vastleggen wat moet, vrijlaten wat kan.

Ruimtelijke Programmatische Kaders en Beeldkwaliteitsplan

Voor plannen met meer dan 25 woningen stelt de gemeente zogeheten ruimtelijke programmatische kaders op die vastgesteld zullen worden door de gemeenteraad van Veenendaal. De locatie is gelegen in het centrum van Veenendaal. Dit maakt dat bij de herontwikkeling verschillende ruimtelijke belangen een rol spelen. De voorliggende ruimtelijke programmatische kaders zijn een uitwerking van de ‘Visie Tuinstraat’. De ruimtelijke belangen en de afwegingen die hierin kunnen worden gemaakt worden in beeld gebracht. Initiatieven in het gebied zullen worden getoetst aan deze kaders. Voor de herontwikkeling van het gebied zijn ook welstandskaders ontwikkeld. Deze zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) toetst de initiatieven aan dit Beeldkwaliteitsplan. Daarnaast adviseert de CRK in de planontwikkeling ook over monumenten en landschap. De CRK heeft het Beeldkwaliteitsplan in de vergadering van 25 januari 2023 goedgekeurd.

Kostenverhaal

De transformatie van percelen en openbaar gebied vergt (veel) ambtelijke inzet en fysieke investeringen. Zo wordt de Tuinstraat omgevormd tot groene woon-/stadsstraat en worden initiatieven inhoudelijk en procedureel begeleid om tot een ontwikkeling te komen. Om de gemeentelijke projectkosten te verhalen en een bijdrage te ontvangen voor de transformatie van het openbaar gebied, worden per initiatief inhoudelijke afspraken met ontwikkelende partijen vastgelegd in een anterieure overeenkomst of bij een exploitatieplan in een posterieure overeenkomst.

RO-procedure

De voorliggende ruimtelijke programmatische kaders zijn een uitwerking van de ‘Visie Tuinstraat’. Samen met het Beeldkwaliteitsplan vormen ze de basis voor de verdere Ruimtelijke- Ordeningsprocedure. De gemeente is voornemens om voor het totale gebied een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Het bestemmingsplan zal de kaders volgen maar ook enige vrijheid bieden om op plaatsen maatwerkoplossingen mogelijk te maken.

Leeswijzer

Het eerste hoofdstuk bevat de aanleiding en het doel van deze ruimtelijke programmatische kaders. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op wat er nu zit en mag in het plangebied en haar omgeving. Hoofstuk 3 bevat een omschrijving van de voor dit plan relevante randvoorwaarden en ambities uit de Omgevingsvisie. Hoofdstuk 4 wordt de eerder in de gemeenteraad vastgestelde Visie Tuinstraat toegelicht. Vervolgens staan in hoofdstuk 5 de ruimtelijke kaders gegeven waaraan plannen moeten voldoen. In hoofdstuk 6 is het Beeldkwaliteitsplan opgenomen en het proces van toetsing beschreven. In hoofdstuk 7 zijn de programmatische kaders toegespitst op deze ontwikkeling en in hoofdstuk 8 wordt verslag gedaan van het proces van participatie en inspiratie.

Tuinstraat Veenendaal

02 Situatie

Plangebied

De plangrenzen van het gebied zijn niet hard gedefinieerd. De Tuinstraat, begrensd door de Raadhuisstraat aan de zuidkant en door de Hoogstraat aan de noordkant, vormt de kern van de opgave. De begrenzing aan de oost- en westzijde is minder hard. Aan de westzijde worden de tuinen/kavels ontsloten vanuit de Hoofdstraat bij het project betrokken. De oostzijde grenst het project aan Brouwerspoort. Daar wordt de bebouwing van de Corridor gedeeltelijk bij het plangebied betrokken.

Hoofdstraat

Tuinstraat

Brouwersgracht N Plangebied

Tuinstraat Veenendaal

02 Situatie Sfeer en karakter

De Tuinstraat is in de huidige situatie te karakteriseren als de achterkant van het centrum. Met name de bijna 200 m lange gevel van de Corridorpassage is hier beeldbepalend. Het is een gesloten harde gevel met voornamelijk nood- en expeditiedeuren en een grote expeditiehof. De gevel aan de westkant is rafelig. Op sommige plaatsen betreft het hier de achteringangen van erven en winkels met hun voordeur aan de Hoofdstraat. Op een aantal plekken zijn panden wel met hun voorkant georiënteerd op de Tuinstraat. In het plangebied wordt de Tuinstraat op vier plaatsen doorkruist door andere (publieke) routes. De Sandbrinkstraat in het zuiden en de doorsteek bij Rijkoompje in het noorden zijn de openbare verbindingen tussen Hoofdstraat en Brouwerspoort. De andere twee verbindingen zijn onderdeel van het interne winkelcircuit van de Corridor-passage.

Hoofdstraat

05 04 Tuinstraat 03

Brouwersgracht

Tuinstraat Veenendaal

02 Situatie

Bestaande Gebouwen

Bestaande gebouwen

Hoofdstraat

Bouwjaar De structuur van de bestaande bebouwing is in een aantal

Tuinstraat

Brouwersgracht Bouwjaar N

kaarten in beeld gebracht. Er is een duidelijk verschil te zien tussen de oost- en de westkant van de Tuinstraat. De westkant van de Tuinstraat is rafelig. Vaak betreft het hier de achterkanten van extreem diepe winkels aan de Hoofdstraat. De structuur van bebouwing en eigendom is erg fijnmazig aan de westkant. De leeftijd van de bebouwing is hier relatief oud. De oostkant wordt met name gevormd door de bebouwing van de Corridor. Het is een harde wand met weinig aantrekkelijk programma (achterkant van winkels, techniek, bevoorrading). Meer aan de noordkant wordt de grens bepaald door meer recentere ontwikkelingen van Brouwerspoort. De bebouwing aan de oostkant is groter van schaal, het eigendom is minder versnipperd en de bebouwing is hier relatief jong. In de huidige situatie kent de westkant relatief veel entrees van (boven) woningen en bedrijfjes. De oostwand is relatief gesloten en kent over de hele lengte van de Corridor geen echte entrees. Op sommige plaatsen is er binnen de kavels een fors hoogteverschil tussen de Hoofdstraat en de Tuinstraat.

Bestaande gebouwen

Hoofdstraat

Tuinstraat

Bouwjaar 1890 - 1917 1917 - 1935

Brouwersgracht

1935 - 1958 1958 - 1979

1979 - 1999,4 1999,4 - 2016 2016 - 2021

Bouwjaar Bouwjaar

1890 - 1917 1917 - 1935 1935 - 1958 1958 - 1979 1979 - 1999,4 1999,4 - 2016 2016 - 2021

Tuinstraat Veenendaal

02 Situatie

Hoofdstraat Toegangen

Tuinstraat

Verkeer, parkeren en infra

Brouwersgracht

Routing voetganger fietspad wegverkeer_een_richting

Toegangen N

wegverkeer_twee_richtingen

Circulaties Routing voetganger

Hoofdstraat

fietspad wegverkeer_een_richting wegverkeer_twee_richtingen

Tuinstraat

Toegang

Brouwersgracht

laadtoegang voertuig_toegang voetganger_toegang

Bestaande parkeerplaatsen N

De Tuinstraat wordt op dit moment voornamelijk gebruikt voor bevoorradingsverkeer en bestemmingsverkeer. De grote centrale expeditiehof van de Corridor Passage bevindt zich in de Tuinstraat. Ook een aantal winkels aan de Hoofdstraat worden vanuit de Tuinstraat bevoorraad. In en aan de Tuinstraat zijn verschillende kleine parkeerhofjes gemaakt (privé). Ook deze worden ontsloten vanuit de Tuinstraat. Een aantal winkels heeft ook een voordeur aan de Tuinstraat waar soms ook door klanten kort geparkeerd kan worden om te laden en te lossen. Tussen de Helling en het Horecaplein is de Tuinstraat ingericht als weg met eenrichtingsverkeer. Het deel ten zuiden van het Horecaplein is berijdbaar in twee richtingen en sluit aan op de Raadhuisstraat. Het deel ten noorden van de Helling is doodlopend en alleen bestemd voor bestemmingsverkeer in twee richtingen. Ook in dit deel worden parkeerterreinen en de garage onder blok 10 van Brouwerspoort ontsloten. Er wordt in twee richtingen gefietst in de Tuinstraat. De Tuinstraat maakt geen deel uit van de officiële fietsroutes in het centrum. Een deel van de straat in het noordelijk deel is in particuliere handen, wat in het gebruik tot conflicten leidt. De huidige Tuinstraat kent een complexe ondergrondse structuur van kabel en leidingen. De uitbreiding van het programma zal leiden tot extra trafo’s in het plangebied.

Deze dienen, in overleg met de initiatiefnemers, te worden ingepast in de bebouwing van met name de grotere initiatieven. Het is niet wenselijk en mogelijk de trafo’s op te lossen in het openbaar gebied.

andere_toegang

Toegangen Toegang laadtoegang voertuig_toegang voetganger_toegang

Hoofdstraat

andere_toegang

Tuinstraat

Brouwersgracht N

Parkeerplaatsen Aantaal parkeerplaatsen: 167

aantal parkeerplaatsen: 167

Tuinstraat Veenendaal

02 Situatie Bestemmingsplan

Het plangebied maakt onderdeel uit van meerdere bestemmingsplannen. Grote delen van het plangebied zijn onderdeel van het bestemmingsplan Centrum (onherroepelijk 26 juni 2014). Voor Kerkewijk 31 is een apart bestemmingsplan van kracht (onherroepelijk 28 maart 2019). Voor de doorsteek ter hoogte van Rijkoompje is het bestemmingsplan Brouwerspoort van kracht (onherroepelijk 26 november 2020). De toegestane bouwhoogtes variëren in het gebied globaal tussen 8 en 12 m met de enkelbestemming ‘Centrum’.

Tuinstraat Veenendaal

03 Omgevingsvisie De raad van de gemeente Veenendaal heeft op 17 december 2020 de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 vastgesteld. De Omgevingsvisie 2030 is een plan op hoofdlijnen dat alle strategische beleidsplannen zal vervangen die gaan over de fysieke leefomgeving, zoals het milieubeleidsplan, het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan en de structuurvisie. De Omgevingsvisie zet in op een koerswijziging van kwantiteit naar kwaliteit: beter en slimmer inrichten van de leefomgeving met gebruik van innovatie, kennis en creativiteit. Bij ieder initiatief moeten afwegingen worden gemaakt. Voor Veenendaal staan hierbij de principes gezondheid, duurzaamheid en veiligheid voorop. Voor nieuwe ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie 2030 het volgende afwegingskader gegeven: 1. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan een Gezonde, Duurzame en Veilige leefomgeving. Elke nieuwe ontwikkeling is een kans om hier aan bij te dragen. Zo zal ook de gewenste groei van Veenendaal moeten bijdragen aan deze doelen.

2. We kiezen voor meervoudig boven enkelvoudig ruimtegebruik, zodat de beperkte ruimte binnen Veenendaal optimaal wordt benut. 3. We voorkomen dat negatieve gevolgen van ontwikkelingen afgewenteld worden op de omgeving. We beoordelen ruimtelijke ontwikkelingen integraal en in relatie tot de omgeving. Daarnaast bevat de Omgevingsvisie 2030 specifieke opgaven en doelstellingen voor de thema’s Gezond duurzaam en veilig, Bouwen en wonen, Groen natuur en water, Mobiliteit, Economie, Milieu, en er worden aanvullende opgaven en doelstellingen voor het centrum gegeven. De belangrijkste randvoorwaarden waar de ontwikkelingen in de Tuinstraat aan dienen te voldoen, zijn hieronder beschreven. Ook zijn de gegeven kaders in hoofdstuk 5 en 7 onder meer gebaseerd op de opgaven en doelstellingen zoals verwoord in de Omgevingsvisie.

Omgevingsvisie Veenendaal 2030

Samen maken we de stad!

Document Omgevingsvisie Veenendaal 2030

Tuinstraat Veenendaal

03 Omgevingsvisie Gezondheid - mobiliteit

Veenendaal wil in de leefomgeving mogelijkheden bieden om meer en vaker te bewegen, ontspannen en ontmoeten. Het plangebied moet voldoende aansluitingen voor langzaam verkeer krijgen en het maken van ‘ommetjes’ wordt gestimuleerd. De wandelroutes dienen toegankelijk, sociaal veilig, verkeersveilig en aantrekkelijk ingericht te zijn. De voetganger en de fietser dienen bij de inrichting van de openbare ruimte en de gebouwen meer aandacht te krijgen. Om dit te bereiken moet voldaan worden aan de fietsparkeernorm en krijgt actieve mobiliteit een prominentere rol in de leefomgeving. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen staat een mobiliteitsconcept centraal dat integraal kijkt naar de algehele mobiliteitsbehoefte van nieuwe gebruikers in plaats van alleen de gehanteerde parkeernorm voor een bepaalde functie.

Gezondheid - groen, natuur en water

Veenendaal wil in 2030 groener zijn dan nu. Traditionele vormen van groen (zoals bomen en struiken) en nieuwe vormen van groen (zoals groen op de gevels of daken) worden gecombineerd. Daarnaast moet er met de inrichting rekening gehouden worden met het soort groen: de juiste boom en beplanting op de juiste plaats qua groeiruimte, (micro) klimaat en soortkeuze. Er moet met de inrichting van de openbaar toegankelijke ruimte rekening gehouden worden met goede en bereikbare plekken voor sport en bewegen, door bijvoorbeeld speelplekken of beweegtuinen aan te leggen.

Veenendaal-De Klomp

Veenendaal West

Veenendaal Centrum Legenda Groenstructuurplan Veenendaal eindrapportage juni 2002Station (bestaand) Bushalte (bestaand) Station (wenselijk) Bushalte (wenselijk) Spoorlijn Legenda Buslijn (bestaand) Doorfietsroute Legenda Buslijn (wenselijk) Primaire route Doorfietsroute

Veenendaal West

Veenendaal Centrum Legenda Station (bestaand) Bushalte (bestaand) Station (wenselijk) Bushalte (wenselijk) Spoorlijn Buslijn (bestaand) Buslijn (wenselijk)

Gewenste route

Primaire route Gewenste route

Fietsnetwerk Veenendaal

Stedelijk gebied

ov-netwerk Veenendaal

Groenstructuurplan Veenendaal eindrapportage juni 2002

Veenendaal Zuid

Park

Veenendaal Zuid

Bosgebied

Sportpark

Agrarisch gebied Stedelijk gebied

Recreatieve route Park

Recreatieve voorziening Bosgebied

Sportpark

Camping

Gezondheid – volkshuisvesting

Fort/ ruine Agrarisch gebied Restaurant

De gemeente Veenendaal ambieert dat het woningaanbod aansluit bij de behoeftes van woningzoekenden, en dat het mogelijk is of wordt om langer zelfstandig thuis te wonen. Om dit te bereiken is het uitgangspunt dat 30% van een woningbouwprogramma sociale woningen bevat. Daarnaast dienen alle nieuwe woningen levensloopgeschikt/toekomstbestendig te zijn.

Dagrecreatieterrein Recreatieve route

Parkeerplaats Recreatieve voorziening Picknickplaats Camping

Startpunt wandelroute Manege Zwembad

Dagrecreatieterrein

Fort/ ruine

Speelterrein

Restaurant

Startpunt wandelroute

Parkeerplaats

Manege

Picknickplaats

Zwembad

Recreatieve functies -

groot aantal dagrecreatieve voorzieningen en campings op de stuwwal

Noord-Veenendaal heeft aansluiting op de Gelderse Vallei

fietspaden in buiten- en stedelijk gebied

Recreatieve functies

Groenstructuurplan Veenendaal

Speelterrein

groot aantal dagrecreatieve voorzieningen en campings op de stuwwal

Noord-Veenendaal heeft aansluiting op de Gelderse Vallei

fietspaden in buiten- en stedelijk gebied

in het binnenveld veel recreatief medegebruik

Tuinstraat Veenendaal

03 Omgevingsvisie

1. Inleiding 5. Bouwen en wonen

Duurzaamheid – energietransitie

Het opwekken van duurzame energie wordt in Veenendaal gestimuleerd. Voor nieuwe ontwikkelingen wordt gestreefd naar collectieve systemen die onderdeel worden van een smart grid. In 2050 wil Veenendaal energieneutraal zijn. Om dat te bereiken moeten nieuwe, grondgebonden woningen energieneutraal zijn (0 op de meter) of energieleverend. Daarnaast streeft Veenendaal ernaar om aardgasvrij en fossielvrij te zijn vóór 2050. Bij sanering van bestaande bebouwing wordt van de initiatiefnemer een feitelijke bijdrage gevraagd op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en hernieuwbare energie.

Duurzaamheid – duurzaam bouwen

Voor nieuwbouw geldt dat er hoge eisen worden gesteld aan circulair bouwen. Van alle nieuwe gebouwen moeten de toegepaste materalen goed gedocumenteerd worden. Er wordt onder meer gekeken naar hergebruik van materialen als beton, grond, asfalt. Hier worden eisen aan gesteld: deze mogen geen gezondheidsrisico’s opleveren. Tot slot moet er gekeken worden naar inzet van energiezuinig, minder vervuilend of zero emissie materieel tijdens de werkzaamheden.

Duurzaamheid - klimaatadaptatie

Bij ruimtelijke ingrepen dient er ruimte te zijn voor maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptatie (regenwateropvang en voorkomen van hittestress). Belangrijke uitgangspunten zijn onder meer dat afvalwater en hemelwater gescheiden moet worden aangeboden en afgevoerd, dat de oorspronkelijke grondwaterstanden gehandhaafd blijven en dat de openbare ruimte en privéruimte vergroent c.q. minder verhard worden. In de openbare ruimte en om, op en aan gebouwen wordt meer groen gerealiseerd.

2. Kern van de Omgevingsvisie

3. Het verhaal van Veenendaal

6. Groen, natuur en water

Duurzaamheid – natuurinclusief bouwen We stimuleren kwaliteit van de leefomgeving

Er wordt gestreefd naar natuurinclusief bouwen. • Landschappelijk, ecologische en In het zijnopgenomen de basis voor Omgevingsplan worden in cultuurhistorische de toekomstpatronen regels ruimtelijke ontwikkelingen. Ruimtelijke ingrepen voor groen- en natuurinclusief bouwen gericht op sluiten aan op structuren in het plangebied en/of gebouwgebonden maatregelen en maatregelen in de in de omgeving, zodat een ontwikkeling aansluit directe omgeving van de nieuwbouw. op zijn omgeving, denk aan stedenbouwkundige-, historische-, water-, groen- en fietsstructuren. Uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is ontbrekende schakels realiseren en barrières slechten en meer bewegen stimuleren; • In plaats van het optimaliseren van de hoeveelheid bebouwing (kwantiteit) kiezen we Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden voor meervoudig ruimtegebruik en worden met cultuurhistorisch waardevolle landschappen, de kwaliteit van de beschikbare ruimte. Op structuren en gebouwen. Erdoordachte moet worden voldaan wijze mengen we functies,aan zoals het bouwen, verkeer, openbare ruimte, water, groen, gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in het RAAP-rapport energie en klimaatadaptatie.

Duurzaamheid - behouden en versterken van cultuur - historie en archeologie

4. Doelstellingen Gezond, Duurzaam en Veilig

7. Mobiliteit

5. Doelstellingen per thema

8. Economie

11. Uitvoering 9. Milieu

Bijlagen 10. Aanvullende doelstellingen centrum

Integratie

Occupatie Netwerken Ecoruimte Waterruimte Bodemruimte

3572 “Archeologienota gemeente Veenendaal” en de bijbehorende archeologische beleidskaart (oktober 2018).

Veiligheid

De fysieke leefomgeving dient veilig ingericht te worden en niet uit te nodigen tot criminaliteit. Bij het inrichten van de leefomgeving is aandacht voor overzicht, eenduidigheid, goede oriëntatiemogelijkheden, zichtbaarheid en toegankelijkheid. Nieuwe woningen dienen allemaal te voldoen aan Politie Keurmerk Veilig Wonen. Daarnaast moet een VER (veiligheidseffectrapportage) worden aangeleverd.

Omgevingsvisie Veenendaal 2030 “We stimuleren kwaliteit van de leefomgeving “ Omgevingsvisie | 43

Tuinstraat Veenendaal

04 Visie Tuinstraat De Tuinstraat is op dit moment niet de mooiste straat in het centrum van Veenendaal. Het is echter wel een straat met potentie. Veel eigenaren van de diepe kavels, grenzend aan de Hoogstraat komen met initiatieven om woningen te realiseren aan de Tuinstraat. Ook de eigenaar van de Corridor wil zijn vastgoed, grenzend aan de Tuinstraat gedeeltelijk herontwikkelen als woningbouw. In de visie ‘Tuinstraat Veenendaal, kaders voor ontwikkeling’ is het wensbeeld geschetst van de toekomstige Tuinstraat als aantrekkelijke groene, duurzame, gezellige woonstraat.

Document Tuinstraat Visieontwikkeling 17.01.2022

04 Visie

Tuinstraat Veenendaal

Wensbeeld

Versterken van verbindingen

Belangrijk uitganspunt in de visie is dat de Tuinstraat integraal onderdeel uit gaat maken van de binnenstad. Het realiseren van hoogwaardige (openbare) verbindingen met de Hoofdstraat en Brouwersgracht is daarbij van belang. Als het lukt om de haakse verbindingen ‘openbaarder’ te maken zal dat leiden tot een betere aantakking op het centrum. Het transformeren van de Zig-Zag-Passage tot een openbare straat zal een positief effect hebben op de sfeer van de Tuinstraat. Ook het laten vervallen van de droogloop bij de andere oversteek van Corridor Passage past in het wensbeeld.

Groene stadsstraat

Tuinstraat

Structuur

Brouwersgracht

Wensbeeld

Hoofdstraat

HERINRICHTING TUINSTRAAT Tuinstraat

Ruimte voor wonen

Het ligt niet voor de hand om het oppervlak aan detailhandel of dienstverlening uit te breiden in het centrum; daarvan is er al genoeg. De Tuinstraat leent zich vooral voor de woonfunctie; ook op de begane grond. Het is dan ook aantrekkelijk om bij herontwikkeling van bestaande panden te kijken over aanwezige centrumposities verplaatst kunnen worden naar andere delen van het centrum. Om enige flexibiliteit in de toekomst te behouden is het van belang dat de begane grond enige overmaat krijgt. Het is toegestaan en voor de levendigheid aantrekkelijk hier ook kleinschalige niet woonfuncties te situeren zoals bijvoorbeeld een atelier, kantoor of bedrijf aan huis.

GROENE STADSSTRAAT

In de visie voor de Tuinstraat is gekozen voor een traditioneel binnenstadsprofiel. Een centrale rijweg, met beperkte verkeersinitensiteiten, met aan weerszijden trottoirs met ruimte voor groen. In de basis geeft dit iedere eigenaar de mogelijkheid om bebouwing te realiseren aan de straat. Om het karakter van de groene, duurzame, gezellige stadsstraat te realiseren is het van belang om de impact van het verkeer te beperken. De straat zal alleen bedoeld zijn voor bestemmingsverkeer. Er wordt gekozen voor een regiem waarbij de auto te gast is. De rijrichtingen zoals die nu ook aanwezig zijn blijven gehandhaafd. Fietsen is in twee richtingen mogelijk. Het wordt een straat met bomen en plantvakken. Waar mogelijk klimt er ook groen tegen de gevels en ligt er groen op de daken.

Hoofdstraat

Plint: wonen, praktijkruimte, kantoor aan huis

Brouwersgracht

Verkeer

Circulaties (Auto te gast) Tuinstraat Veenendaal 15

04 Visie Licht en ruimte

De breedte van een straat en de hoogte van de bebouwing zijn sterk bepalend voor het karakter. Brede straten met een lage bebouwing voelen dorps aan; ze zijn licht en weids. Smalle straten met hoge bebouwing voelen stedelijk aan. Ze zijn vaak donkerder en bieden geen of nauwelijks ruimte voor groen. Bij het vaststellen van het nieuwe profiel van de Tuinstraat is gezocht naar het evenwicht. Het wordt een straat in de overgang tussen de oude historische Hoofdstraat en het meer stedelijke Brouwerspoort. Het wordt een straat die stedelijk aanvoelt, maar waarin nog wel ruimte is voor groen en bomen. Ook woningen op de begane grond hebben voldoende lichtinval nodig. N

Beperkt parkeren op straat

Om het karakter van de groene stadsstraat te realiseren wordt er geen maaiveldparkeren gerealiseerd in het nieuwe profiel. Het bezoekersparkeren dient te worden opgelost in de openbare parkeervoorzieningen in de omgeving. Hier is op het moment een redelijke overcapaciteit aanwezig. Het huidige parkeren op de verschillende terreinen en het parkeren voor het nieuw te realiseren programma vraagt om creativiteit. Het is denkbaar dat dit op eigen terrein (gebouwd, op maaiveld of ondergronds) wordt opgelost. Het is wenselijker dat initiatiefnemers afspraken maken met beheerders van (bestaande) garages in de omgevingen om parkeerplaatsen af te nemen. In het nieuwe straatprofiel is straks geen ruimte meer voor het realiseren van privé parkeerplaatsen op maaiveld. Om het autogebruik verder terug te dringen is het te overwegen om wel een aantal parkeerplaatsen voor (elektrische) deelauto’s op te nemen in het profiel. Fietsen wordt gestimuleerd. Er zullen in het straatprofiel dan ook fietsbeugels worden opgenomen voor het stallen van fietsen voor bezoekers. Fietsparkeren voor bewoners zal in stallingen op eigen terrein moeten worden opgelost.

Parkeren

Brouwersgracht Verkeer voetganger

Circulatie (auto te gast)

fietspad wegverkeer_een_richting wegverkeer_twee_richtingen auto te gast

AUTO TE GAST (RIJRICHTING ALS BESTAAND) HERINRICHTING TUINSTRAAT

Brouwersgracht N Parkeren op eigen terrein

GEEN PRIVE/BEZOEKERS PARKEREN OP STRAAT STRAAT RESERVEREN VOOR DEELAUTO’S; ZEER KORT PARKEREN EN BEZOEKERSFIETSEN PARKEREN OP EIGEN TERREIN (KELDER, MAAIVELD, GARAGE MET WOONDEK) PARKEREN IN BESTAANDE GARAGES (OVEREENKOMSTEN) HERINRICHTING TUINSTRAAT

Tuinstraat Veenendaal

04 Visie bestaande situatie: particulier

Terugdringen expeditieverkeer

In de visie wordt ingezet op het beperken van het expeditieverkeer in de Tuinstraat. Waar mogelijk wordt afgedwongen om de winkels aan de Hoofdstraat tijdens venstertijden via de voorkant te bevoorraden. De expeditie toevoer van de Corridor-Passage zal voorlopig via de Tuinstraat route blijven lopen en in de expeditiehof worden afgewikkeld. Mogelijk is het op termijn mogelijk dit met kleinere elektrische vrachtwagens uit te voeren. Ook zal worden onderzocht of het expeditieverkeer beter te reguleren is binnen venstertijden en met kleinere vrachtwagens. In het straatprofiel zullen wel laad- en losplekken worden voorzien voor bewoners, bezoekers en pakketdiensten. Deze zijn nodig, zeker ook voor die bewoners die hun auto in een garage elders parkeren.

openbaar

winkelcentrum leidingen 6m

bestaande situatie

nieuwe situatie:

Gefaseerd ontwikkelen

De Tuinstraat is een ontwikkeling die gefaseerd zal worden gerealiseerd. Een aantal initiatiefnemers staat nu al te trappelen om te starten, anderen zijn mogelijk helemaal niet bezig met een herontwikkeling of willen dat pas over een paar jaar overwegen. De gemeente heeft bij de herontwikkeling van de Tuinstraat, anders dan bij de ontwikkeling van Brouwerspoort, geen actieve sturende rol. Zij zal vooral faciliterend optreden. Omdat het een ontwikkeling is met een lange horizon is het van belang dat het plan goed faseerbaar is en ook in alle tussenstadia functioneert.

openbaar

particulier

leidingen 3m 2m nieuwe situatie

4,5

2m 2,5m

Tuinstraat Veenendaal

04 Visie

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader In dit hoofdstuk staan de randvoorwaarden waar een ontwikkeling in het plangebied aan dient te voldoen. Het is de meer concrete uitwerking van de onderdelen zoals die zijn opgenomen in de visie.

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader Programma

De Tuinstraat leent zich op de verdiepingen vooral voor de woonfunctie. Ook op de begane grond wordt wonen gestimuleerd. Hier is echter ook ruimte om kleinschalig andere functies te realiseren zoals: atelier, kantoor aan huis, zorg, cultuur, diensten, maatschappelijk (eventueel met een uitloop naar de verdiepingen). Bij de herontwikkeling van de Zigzag-Passage is het wenselijk om commercieel/publiek programma te behouden op de begane grond om zo een levendige stedelijke verbinding tussen Hoofdstraat en Brouwersgracht te creëren. Te denken is daar aan detailhandel, dienstverlening, praktijkruimten. In de basis is het wenselijk om tweezijdig georiënteerde woningen te maken, georiënteerd op het openbaar gebied. Omdat de terreinen aan weerszijden erg diep zijn en het past in de verdichtingsvisie van het centrum is het ook toegestaan om woningen te maken met een eenzijdige oriëntatie, niet gericht op het openbaar gebied. Belangrijke voorwaarde is dan wel dat de woningen gericht zijn op een kwalitatief hoogwaardig binnenterrein (groen hofje of groen ingericht woondek) met een ruime maat en voldoende lichtinval voor de woningen.

Om het wonen op de begane grond in de Tuinstraat aantrekkelijk te maken dient de privacy van de woningen gewaarborgd te blijven. Het wonen dient dan enigszins opgetild vorm te krijgen (minimaal 50 cm boven het maaiveld). Om dit te realiseren en om enige flexibiliteit in de toekomst te behouden is het van belang dat de begane grond enige overmaat krijgt. Hier wordt een minimale verdiepingshoogte van 4.00 m aangehouden. In de plint aan de Tuinstraat zijn ook praktijkruimten en kantoor aan huis zijn toegestaan. Om de kwaliteit van de begane grond en de uitstraling langs de straat te waarborgen is het niet toegestaan om bergingen, fietsenstallingen en parkeerplaatsen te realiseren in de zone tot 5.00 m uit de voorgevel. Een transparante entreehal voor de bovengelegen woningen is wel toegestaan. Een toegangspoort/entree naar het achterterrein is ook toegestaan. De gemeente stelt bij de realisatie van woningbouw in het gebied Tuinstraat nadere eisen aan doelgroepen en typologie: Bij een projectomvang van 5 woningen of minder gelden geen nadere eisen voor doelgroepen en typologie.

Deze projecten dienen wel te voldoen aan de nog nader te bepalen eisen vanuit het vereveningsfonds sociale woningbouw. Voor projecten met een omvang van meer dan 5 woningen gelden in basis de volgende eisen:

(tot €355.000 VON)

Prijspeil 2023 (voor indexatie wordt het rijksbeleid gevolgd)

Van de starterswoningen/jongerenhuisvesting zal de financiële haalbaarheid moeten worden onderzocht. Mogelijk vraagt dit een gemeentelijke financiële ondersteuning; een voorstel hiertoe zal bij vaststelling van het bestemmingsplan aan de raad worden voorgelegd. Mocht dit niet haalbaar blijken, dan vervalt deze categorie ten gunste van betaalbaar. In dat geval dient minimaal 67% van de woningen in

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader Profiel en Bouwhoogte

Bij het vaststellen van het nieuwe profiel van de Tuinstraat is gekozen voor een profiel dat de overgang vormt tussen de oude historische Hoofdstraat en het meer stedelijke Brouwerspoort. Bij het nadenken over de bouwhoogte heeft ook de economische haalbaarheid meegewogen. Des te lager de toegestane bouwhoogte, des te lastiger het voor eigenaren wordt om een financieel rendabel plan te realiseren.

Voor het profiel van de straat is een oude binnenstedelijke norm van het 45 graden gehanteerd. Een straat met een lichtinval onder 45 graden is stedelijk, maar met voldoende kwaliteit. We zijn voor de breedte van de straat uitgegaan van een profiel van gemiddeld 14 m breed. In dit profiel is een rijweg in één richting mogelijk, met ruimte voor 3e orde bomen en laad- los zones, en aan weerszijden een trottoir. Voor de herontwikkeling wordt uitgegaan van 4 bouwlagen met een bouwhoogte van 14 m (4 m begane grond en drie bouwlagen van 3 m en marge van 1 m voor dakpakket en dakranden). Er mag 2,5 m terugliggend van de voorgevel een vijfde bouwlaag worden gerealiseerd. De voorgevelrooilijn valt aan de oostkant samen met de huidige rooilijn van de Corridor-Passage. De voorgevelrooilijn valt aan de westkant ongeveer samen met het redelijk recent gerealiseerde appartementencomplex aan de Tuinstraat, ten zuiden van de Hema.

minimaal 4m

trottoir 2,5m

laad/loszone 2m

rijbaan 4,5m

laad/loszone 2m

trottoir 3m

Straatprofiel

12m wonen wonen

05 Ruimtelijk kader Binnen de visie wordt veel vrijheid gelaten voor de invulling van het gebied tussen Hoofdstraat en Tuinstraat. Hier wordt enkel een maximale bouwhoogte van 9 m (drie bouwlagen) aangegeven. De achtergevelrooilijn van de bebouwing aan de Tuinstraat wordt niet vastgelegd, deze is vrij. Om ook de privacy bij de buren te garanderen mogen de woningen bij ontwikkelingen in het binnengebied in principe alleen ramen hebben in gevels evenwijdig aan de Tuinstraat. Op sommige kavels is een fors hoogteverschil aanwezig tussen de Hoofdstraat en de Tuinstraat. In de planuitwerking dient een zorgvuldige aansluiting aan de Tuinstraat te worden gerealiseerd.

9m 9m

9m 9m Tuinstraat Veenendaal

tuin tuin

Hoofdstraat Hoofdstraat

variabel variabel max. 20m max. 20m variabel max. 20m

12m 12m 12m

wonen wonen wonen

Hoofdstraat

wonen wonen

9m 9m 9m

wonen Hoofdstraat Hoofdstraat Hoofdstraat

tuin

45°

Tuinstraat

14m 14m 14m

variabel variabel variabel

tuin tuin 45° 45° 45° Tuinstraat Tuinstraat Tuinstraat variabel variabel max. 20m max. 20m

14m 14m

variabel variabel

variabel max. 20m

14m

variabel

45° 45° Tuinstraat Tuinstraat

9m tuin

Vrijheid van invulling tussenzones

9m 9m 9m

wonen wonen wonen

variabel

45° 45° Tuinstraat Tuinstraat

9m 9m

12m Hoofdstraat Hoofdstraat

14m

parkeren parkeren

parkeren

12m 12m

variabel variabel

9m 9m

variabel variabel variabel max. 20m max. max. 20m 20m 12m 12m 12m

14m 14m

9m 9m 9m

Hoofdstraat Hoofdstraat

45° 45° Tuinstraat Tuinstraat

45°

Hoofdstraat

variabel max. 20m

9m 9m

Tuinstraat

14m

variabel

12m 9m

9m wonen

Hoofdstraat

45°

Tuinstraat

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader Groen

Het vergroenen van het centrum is een belangrijke doelstelling voor de gemeente Veenendaal. In de uitwerking van de Tuinstraat wordt op meerdere niveaus ingezet op vergroening. In het straatprofiel komen bomen van de derde orde. In het straatprofiel worden plantvlakken opgenomen. Initiatiefnemers worden uitgedaagd om ook bij te dragen aan de vergroening van het centrum. Het vergroenen van de gevels aan de straat (klimplanten) en het opnemen van geveltuintjes is de meest eenvoudige stap. Daarnaast worden initiatiefnemers aangespoord om daken, binnenterreinen en woondekken groen in te richten en water vast te houden (retentie) op locatie. Het toevoegen van groen zal de kwaliteit van de Tuinstraat als woonstraat versterken en draagt bij aan het tegengaan van hittestress.

Verkeer

Om het karakter van de groene, duurzame, gezellige stadsstraat te realiseren is het van belang om de impact van het verkeer te beperken. De straat zal alleen bedoeld zijn voor bestemmingsverkeer. Er wordt gekozen voor een regiem waarbij de auto te gast is. De rijrichtingen zoals die nu ook aanwezig zijn blijven gehandhaafd. De Tuinstraat wordt geen onderdeel van het hoofdnet fiets. Wel is straks in twee richtingen fietsverkeer mogelijk in de straat. Het wegprofiel wordt versmald.

Expeditie

De Tuinstraat zal een rol behouden als expeditiestraat. De expeditie toevoer van de Corridor-Passage zal voorlopig via de Tuinstraat route blijven lopen en in de expeditiehof worden afgewikkeld. In de nadere uitwerking zal worden onderzocht of het op termijn mogelijk is de expeditie met kleinere elektrische vrachtwagens uit te voeren. Ook zal worden onderzocht of het expeditieverkeer beter te reguleren is binnen venstertijden en met kleinere vrachtwagens. In het straatprofiel zijn laad- en losplekken voorzien voor bewoners, bezoekers en pakketdiensten.

laad/loszone

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader Parkeren

Om het karakter van de groene stadsstraat te realiseren wordt er geen maaiveldparkeren gerealiseerd in het nieuwe profiel. Er zijn een aantal manieren om het parkeren voor het nieuw te realiseren programma te faciliteren. Het is aan de initiatiefnemer om deze mogelijkheden nader te onderzoeken en hierin een keuze te maken. Primair wordt ingezet op het benutten van de bestaande parkeervoorzieningen in de omgeving. De gemeente speelt hierin een faciliterende rol. Er wordt ingezet op een groene stadsstraat met een relatief beperkt aantal autobewegingen. Dit is ook wenselijk omdat de toegang van deze straat door het voetgangersgebied van het centrum loopt. Aan de hand van een onderbouwing kan ook gekozen worden voor parkeren op eigen terrein. Hierbij worden wel nadere eisen gesteld aan kwaliteit en veiligheid. Voorwaarde is daarbij ook dat woningen met een eigen parkeervoorziening zorggeschikt moeten zijn. In het openbaar gebied zullen een aantal parkeerplaatsen worden gereserveerd voor (elektrische) deelauto’s. Hiermee wordt het gebruik van deelauto’s gestimuleerd. Er zullen in het straatprofiel fietsbeugels worden opgenomen voor het stallen van fietsen voor bezoekers. Fietsparkeren voor bewoners zal in goed bereikbare (collectieve) stallingen op eigen terrein moeten worden opgelost.

afval en fietsenstalling

Inrichtingsplan

In deze fase is een globaal inrichtingsplan voor de Tuinstraat opgesteld. Het is een plan dat in fasen realiseerbaar is, gekoppeld aan de realisatie van bouwinitiatieven. In het Inrichtingsplan zijn bovengenoemde thema’s integraal opgenomen. In het inrichtingsplan zijn ook de zoeklocaties aangegeven voor de extra trafo’s die opgenomen dienen te worden in de bebouwing.

deel auto’s ruimte

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader

Nieuwe Gebouwen Bestaande Gebouwen fietsen afval bomen Auto delen laad en lossen verlichting

Nieuwe NieuweGebouwen Gebouwen Bestaande BestaandeGebouwen Gebouwen Fietsen fietsen Afval afval

Bomen bomen Autodelen Auto delen

Tuinstraat Zuid

Laden en lossen lossen laad en

verlichting Verlichting

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader

Nieuwe NieuweGebouwen Gebouwen Bestaande BestaandeGebouwen Gebouwen Fietsen fietsen Afval afval

Bomen bomen Autodelen Auto delen

Tuinstraat Midden 1/2

Laden en lossen lossen laad en

verlichting Verlichting

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader

Nieuwe NieuweGebouwen Gebouwen Bestaande BestaandeGebouwen Gebouwen Fietsen fietsen Afval afval

Bomen bomen Autodelen Auto delen

Tuinstraat Midden 2/2

Laden en lossen lossen laad en

verlichting Verlichting

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader

Nieuwe NieuweGebouwen Gebouwen Bestaande BestaandeGebouwen Gebouwen Fietsen fietsen Afval afval

Bomen bomen Autodelen Auto delen

Tuinstraat Noord

Laden en lossen lossen laad en

verlichting Verlichting

Tuinstraat Veenendaal

05 Ruimtelijk kader Verlichting

Bestrating

Fietsnietjes

referentie Brouwerspoort

Referentie straatverlichting (type n.t.b. in relatie tot rest van het centrum)

Afval referentie straatstenen (boven mix bont geel, onder mix bruin rood)

type straatstenen (Brouwerspoort)

referentie Brouwerspoort

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan

Procedure Welstand

In de regel worden bouwplannen tijdens het ontwerptraject gepresenteerd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en volgt de definitieve Welstandstoets van een bouwplan bij de aanvraag Omgevingsvergunning. Voor de ontwikkelingen in het gebied Tuinstraat wordt voor een specifieke procedure gekozen waarbij de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit vroegtijdig betrokken wordt bij het project.

Doel

Integrale begeleiding van initiatieven in het gebied, van ideevorming tot realisering.

Methode

Samenstellen van een breed kwaliteitsteam dat vroegtijdig betrokken wordt bij de initiatieven met als doel de initiatieven eenduidig te toetsen aan deze Ruimtelijke Programmatische Kaders en hierop te sturen om zo tot heldere en vlotte procesgang en vergunningverlening te komen.

Samenstelling kwaliteitsteam

• Supervisor Tuinstraat • Gemandateerd vertegenwoordiger Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) • Projectmanager, procesbewaker gemeente • Projectleider Openbare Ruimte • Plantoetser

Proces

• Supervisor en projectmanager voeren gesprekken met initiatiefnemers over de eerste ideeën. • In het kwaliteitsteam wordt periodiek afgestemd welke initiatieven er zijn en wat de stand van zaken is. • Schetsontwerp (SO), Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO) worden gepresenteerd en vastgesteld in het kwaliteitsteam. • Indien nodig, vindt een bredere afstemming met de Commissie Ruimtelijk Kwaliteit plaats (bij verschil van inzicht of grote ingrijpende initiatieven). • Het Welstandsadvies in het Omgevingsloket Online (OLO) wordt door de gemandateerd vertegenwoordiger van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit gecoördineerd; afwijkingen met het vastgestelde DO worden besproken in het kwaliteitsteam.

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan

Beeldkwaliteitsplan In de visie zijn een aantal impressies gemaakt van de toekomstige Tuinstraat. Er wordt gestreefd naar het realiseren van een groene, duurzame, gezellige stadsstraat. In dat profiel wordt ingezet op een bestrating die aansluit op de rest van het centrumgebied. Het is een groene straat met 3e orde bomen op voldoende afstand van de gevels, groene klimmers aan de gevel, groene plantvakken in het profiel en ruimte voor margestroken en geveltuintjes. Het is een straat met weinig geparkeerde auto’s. De straat sluit in sfeer en taal aan bij de rest van het centrum en vormt een natuurlijke overgang tussen Bouwerspoort en de Hoofdstraat. We willen niet alles vastleggen maar juist vrijheid bieden aan initiatiefnemers om na te denken over de sfeer en uitstraling van hun project. Om de verschillende ontwikkelingen in de tijd toch enigszins te stroomlijnen en te coördineren 10 basisregels opgesteld waaraan de ontwikkelingen zullen worden getoetst. Deze 10 basisregels vormen het Beeldkwaliteitsplan voor het gebied dat door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) gehanteerd wordt als toetsingskader voor de plannen. De CRK adviseert daarnaast bij plannen over monumenten en landschap.

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 1. Een straat met huizen

De transformatie van de Tuinstraat zal vooral ontstaan door individuele initiatieven. Sommige eigenaren zullen een project samen met hun buren ontwikkelen, anderen alleen. Sommige eigenaren hebben een groot kavel, andere een klein. Om die verschillen in maat te stroomlijnen willen we het beeld oproepen van een gegroeide straat met individuele huizen. De nieuwe ontwikkelingen dienen een pandachtige opbouw te kennen. De ‘pandbreedte’ dient daarbij te variëren tussen de 4 en 20 m. Panden binnen een blok dienen onderling te verschillen in kleur, plint, beëindiging en raamindeling. Hierdoor ontstaat een beeld van individuele huizen.

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 2. Eigentijdse Huizen

Er is voor gekozen om de Tuinstraat een eigen en eigentijds karakter te geven. Door te kiezen voor een typologie van ‘huizen’ wordt er in maat en schaal aansluiting gezocht bij zowel Brouwerspoort als de Hoofdstraat. In de architectuur van de nieuwe Tuinstraat wordt naar een meer eigentijds beeld gestreefd. Het is toegestaan om baksteen als gevelmateriaal te gebruiken. Architecten worden dan aangespoord om het modern te detailleren. Het is ook toegestaan om andere, modernere en eigentijdse gevelmaterialen te gebruiken voor de gevel als staal en glas, hout, steen, groen, beton. Om het principe van ‘huizen’ te benadrukken en ook wat rust in het beeld te houden, dient er per ‘huis’ gekozen te worden voor één beeldbepalend gevelmateriaal.

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 3. Bijzondere ramen

De gevels die aan de Tuinstraat gesitueerd zijn mogen niet ‘blind’ zijn. De gevel aan de Tuinstraat heeft veel gevelopeningen; deze zijn in hoofdzaak vierkant of verticaal. De gevelopeningen lopen bij voorkeur door tot 50 cm boven het maaiveld, of lager. Architecten worden uitgedaagd om de ramen te verbijzonderen. Dat kan op meerdere manieren: diepere neggen, dagkanten, verborgen kozijnen, bijzondere kozijnkleuren. Ramen en kozijnen mogen van hout, kunststof of aluminium zijn. Het is niet wenselijk om in de Tuinstraat het traditionele beeld van witte kozijnen met een standaard negge van 70 mm te realiseren.

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 4. Beperkte plastiek

Een gevel kan rijker worden als er plastiek wordt toegepast (erkers, balkons, lijsten, reliëf). Het toepassen van enige plastiek in de gevels aan de Tuinstraat wordt toegejuicht. Omdat de straat relatief smal is, wordt er in de voorgevel wel een maximum gesteld. Erkers en balkons mogen maximaal 1 m buiten de voorgevel steken. Erkers en balkons mogen in principe maximaal 30% van de breedte van de gevel omvatten. Een en ander is ook afhankelijk van de pandbreedte. Erkers of andere uitbouwen zijn niet toegestaan op de begane grond in de Tuinstraat. Voor het binnengebied gelden deze regels niet. Hier dient wel voldoende lichtinval in de woningen gewaarborgd te blijven.

max. 1m

TUINSTRAAT

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 5. De vijfde bouwlaag

In de basis kennen initiatieven vier bouwlagen. De eerste bouwlaag is daarbij extra hoog (minimaal 4 m). Het is daarnaast toegestaan een vijfde bouwlaag te realiseren. Om voldoende licht in te straat te behouden dient deze bouwlaag grotendeels minimaal 2,5 m terug te liggen van de voorgevel, zodat er een terras ontstaat aan de Tuinstraat. De vijfde bouwlaag heeft een architectonische relatie met de onderbouw van het betreffende pand. Bij de toetsing van de initiatieven zal er op een aantal plaatsen wat vrijheid geboden worden in het positioneren van de gevel van de vijfde bouwlaag. Op prominente hoeken is het denkbaar dat de gevel wel in de voorgevel gebouwd wordt. Op andere plekken is het denkbaar dat de vijfde bouwlaag gedeeltelijk in de rooilijn gebouwd wordt. Deze afwijkingen zijn vooral bedoeld om de structuur van losse panden te versterken en een strakke horizontale beëindiging van de straat te voorkomen. De panden kennen geen kappen, maar platte daken.

min. 2,5m

TUINSTRAAT

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 6. Aantrekkelijke hoge plinten

Het is belangrijk voor de uitstraling en sociale veiligheid in de straat dat de begane grond niet gesloten wordt en dat je kunt zien dat er in de panden gewoond of gewerkt wordt. Bergingen, parkeerplaatsen en stallingen mogen niet worden gerealiseerd in de zone 5m uit de voorgevelrooilijn. De uitstraling op de begane grond zal worden bepaald door meer actieve functies als: wonen, praktijkruimten, kantoor-aan-huis, entreehal, poort naar het achterterrein. De begane grond dient bruto minimaal 4 m hoog te zijn. Deze extra hoogte is noodzakelijk om ook het niet woonprogramma te faciliteren. De hoogte is ook handig om in de toekomst functieverandering mogelijk te maken. De hoogte kan ook ingezet worden om het wonen op de begane grond meer kwaliteit te geven. Er kan een bel-etage (0.5 - 1.0 m opgetilde begane grond) worden gerealiseerd waardoor de woningen wat meer privacy krijgen.

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 7. Kopgevel

Er is weinig te zeggen over de totale realisatietijd van het project. Mogelijk worden niet alle kavels herontwikkeld of bebouwd. Om in alle fasen van het project een zo aantrekkelijk mogelijk beeld te genereren hebben we regels opgenomen voor de kopgevels van de initiatieven. In het eindbeeld zullen veel van deze kopgevels niet langer zichtbaar zijn. In alle tussenfasen zijn ze zeer beeldbepalend in het straatbeeld. De kopgevels dienen uitgevoerd te worden als volwaardige gevels en aan te sluiten op de architectuur van de rest van het gebouw. In de kopgevels op de erfgrens worden geen ramen voorzien, tenzij hierover heldere afspraken worden gemaakt met de buren. Een kopgevel mag worden voorzien van hoogwaardige muurschilderingen. In de kopgevels mogen alleen ‘tijdelijke’ wachtgevels worden voorzien als voldoende zekerheid kan worden geboden over de realisatie van het naastgelegen buurpand op korte termijn.

TUINSTRAAT

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 8. Vergroenen

Projecten dienen actief bij te dragen aan het vergroenen van het centrum. Dit verbetert het leefklimaat en vermindert de hittestress. Projecten dienen daarbij de volgende onderdelen op te nemen: • Opnemen van tenminste 1 klimplant per pand met geleiding in de voorgevel (blauwe regen, wilde wingerd etc), wortelend in trottoirstrook. • Opnemen van een geveltuintje (50 cm) ter plaatse van de voorgevel. • Integreren van een plantenbak in het ontwerp op het terras van de vijfde bouwlaag

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 9. Wonen aan een groene hof

In veel van de bestaande bestemmingsplannen wordt geëist dat woningen zijn gericht op het openbaar gebied. Bij de herontwikkeling van de Tuinstraat wordt het ook toegestaan om enkelzijdige woningen te realiseren die alleen gericht zijn op het binnenterrein. Belangrijke voorwaarde is daarbij wel dat het binnenterrein/woondek kwaliteit heeft en groen is ingericht. Om de privacy van de buren te garanderen zijn er alleen ramen toegestaan in gevels evenwijdig aan de Tuinstraat.

TUINSTRAAT

Tuinstraat Veenendaal

06 Welstandstoetsing en Beeldkwaliteitsplan 10. Integreren van installaties

Hogere energie-eisen en het zoeken naar gasloze oplossingen leidt vaak tot complexe installaties op het dak in nieuwbouw (warmtepompen, PV-panelen, WTW-units). Het is van belang dat deze onderdelen worden geïntegreerd in het ontwerp en maximaal aan het zicht worden onttrokken.

TUINSTRAAT

Tuinstraat Veenendaal

07 Programmatisch kader In dit hoofdstuk worden in alfabetische volgorde de programmatische kaders aangegeven, welke uiteindelijk in het bestemmingsplan zullen worden vastgelegd.

Tuinstraat Veenendaal

07 Programmatisch kader Afval

Bij (gestapelde) woningbouw wordt het afval ingezameld door middel van ondergrondse containers. Deze containers zullen een plek krijgen in het openbaar gebied. De wettelijk toegestane loopafstanden tot de woning zullen daarbij gerespecteerd worden.

Afwegingskader

Als uitwerking van de vastgestelde Omgevingsvisie is een afwegingskader opgesteld (Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal) om de ambities voor een gezond, duurzaam en veilig Veenendaal verder vorm te geven. In het afwegingskader zijn onderstaande thema’s uit de omgevingsvisie opgenomen: • Gezonde en groene leefomgeving • Bewegen, ontmoeten, spelen en sporten • Energietransitie en duurzaam bouwen • Natuurinclusief bouwen • Klimaatadaptatie • Veiligheid en leefbaarheid Voor elk thema uit de omgevingsvisie zijn maatregelen opgesomd waarmee wordt bijgedragen aan deze verschillende thema’s. Aan deze maatregelen zijn punten gekoppeld. Een ontwikkelaar moet straks een minimale score per thema en een minimale score voor het totaal behalen. Het is dus een afwegingskader in de vorm van een mengpaneel. Op deze manier laten we de ambities uit de omgevingsvisie terugkomen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Archeologie en cultuurhistorie

Op basis van de gemeentelijke beleidskaart archeologie gelden voor de te ontwikkelen delen van de Tuinstraat verschillende archeologische verwachtingszones: laag, middelhoog, hoog en zeer hoog (met name vanaf de Late Middeleeuwen). In het huidige bestemmingsplan zijn deze waardes vertaald naar een dubbelbestemming Archeologie. Bij de voorgenomen ontwikkeling worden de onderzoeksgrenzen waarschijnlijk overschreden. Er moet daarom een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Wel is er een groot deel van de bodem in het gebied

mogelijk al verstoord door de aanleg van kabels en leidingen en bij de realisatie van de bestaande bebouwing. Er dient daarom een bureauonderzoek te worden opgesteld om het vervolgtraject te bepalen. In de beleidsnota Erfgoed is de Tuinstraat niet aangewezen. Het plangebied grenst wel aan de panden aan de Hoofdstraat. Het gebied aan de Hoofdstraat is aangewezen als integrale ensembles. De ontwikkeling aan de Tuinstraat mag er niet voor zorgen dat deze ensembles worden doorbroken en worden aangetast.

Asbest

Een asbestinventarisatie dient deel uit te maken van de aanvragen omtrent de nodige sloopvergunningen.

Beheer

De inrichting van de buitenruimte zal door de gemeente beheervriendelijk worden ingericht en gematerialiseerd. Duurzaam beheer wordt steeds belangrijker. Er wordt ingezet op robuuste functies in plaats van versnippering (tegengaan van kleine stukjes groen of verharding). De materialen zullen zo worden gekozen worden gekozen dat veranderingen in beheerintensiteit geen invloed hebben op de beeldkwaliteit of technische staat. Het inrichtingsplan zal aansluiten op de inrichting van Brouwerspoort en Hoofdstraat.

Bodem

Van de Tuinstraat en omgeving is bekend dat sprake is van een aantal bodemverontreinigingen (grond en grondwater) die voortkomen uit bedrijvigheid uit het verleden en de aanwezigheid van gedempte sloten en mogelijk stortgaten. Een belangrijk aandachtspunt is de VOClvlek op adres Hoofdstraat 60-62 en directe omgeving. Bij graafwerkzaamheden en/of bemaling is de kans reëel dat dergelijke grondwaterverontreinigingen worden beïnvloed. Dit moet per initiatief voorkomen worden. Hiervoor is een deelsaneringsplan noodzakelijk.

Civieltechnische uitgangspunten

De inrichting van de buitenruimte zal voldoen aan de gemeentelijke eisen zoals vastgelegd in de Inrichtingseisen Veenendaalse Openbare Ruimte (IVOR). Voor het gebied

zal door de gemeente een inrichtingsplan worden opgesteld. Uitganspunt daarbij is het principe dat de auto te gast is. Daarnaast zijn de volgende punten van belang: • Bereikbaarheid bij calamiteiten door hulpdiensten • Bereikbaarheid voor vrachtverkeer zoals vuilniswagens en verhuiswagens • Afvalinzameling • Laad en losplekken woningen • Laad en losplekken winkels/bedrijven • Opstelplaats elektrische deelauto’s • Vergroening van de straat • Het hoogteverschil Door de aanwezige voorzieningen en een levensloopbestendige inrichting van de woonwijken kunnen inwoners van Veenendaal lang(er) zelfstandig wonen. Hiervoor zijn de voorzieningen in de wijken goed bereikbaar en toegankelijk. De openbare ruimte, woningen, openbare gebouwen en hun directe omgeving voldoen aan de toegankelijkheidseisen van het VN Verdrag Mensen met een beperking.

Conventionele explosieven (CE)

Om beredeneerd een uitspraak te doen over de mogelijke aanwezigheid van CE heeft de gemeente Veenendaal voor haar grondgebied het ‘Vooronderzoek conventionele explosieven Gemeente Veenendaal’ laten opstellen (dd. 9 oktober 2020). Hieruit blijkt dat de projectlocatie niet verdacht is voor het aantreffen van conventionele explosieven (CE) en/of restanten van CE in de ondergrond. Het betreft een waarschijnlijkheidsuitspraak op basis van de momenteel beschikbare gegevens en, behoudens recente nieuwe informatie (zie risicokaart CE gemeente Veenendaal), kunnen werkzaamheden plaatsvinden zonder dat vervolgstappen in de CE-opsporing noodzakelijk zijn.

Duurzaam bouwen

Veenendaal wil in 2030 een circulaire stad zijn. In 2030 gebruiken we 50% minder primaire grondstoffen in de bouw ten opzichte van 2016. Landelijk is de Milieuprestatiegebouw (MPG) leidend. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. De MPG wordt uitgedrukt in een schaduwprijs per m2 BVO per jaar. Hergebruik van materialen bij de bouw leidt

Tuinstraat Veenendaal

07 Programmatisch kader tot een lagere MPG-score. Ook een bewust gebruik van duurzame (biobased) materialen leidt tot een lagere MPGscore. Ook de constructie en het ontwerp kunnen de MPGscore fors beïnvloeden. Vanaf 1 juli 2021 is de MPG-eis in het bouwbesluit € 0,80 /m²/jaar. De Rijksoverheid streeft ernaar deze MPG-score in 2030 naar 0,5 te brengen. Veenendaal streeft naar een circulaire economie, waardoor het belangrijk is dat alle van alle nieuwe gebouwen de toegepaste materialen goed gedocumenteerd worden.

Energie

Een belangrijk uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen in Veenendaal, is dat deze ontwikkelingen een bijdrage leveren aan de energietransitie. Veenendaal wil in 2050 energieneutraal zijn. In 2040 wil Veenendaal de transitie naar een duurzame gemeente hebben afgerond. In de Omgevingsvisie wordt gesteld dat nieuwe, grondgebonden woningen energieneutraal (Nul Op de Meter) of netto energieleverend opgeleverd dienen te worden. Nul Op de meter (NOM) betekent dat de woning op jaarbasis net zoveel energie produceert als er verbruikt wordt. Netto energieleverend betekent dat de woning op jaarbasis meer energie levert dan verbruikt. Voor de opwek van duurzame energie focussen we ons op bestaande ruimte die al in gebruik is, op daken en aan gebouwen, en richten ons vervolgens op de overige beschikbare ruimte op (en onder) de grond. Dit betekent dat we onze opgaven voornamelijk willen invullen met de opwek van zonneenergie. Bij het benutten van de ondergrond, zoals voor warmte-winning, vindt een afweging plaats tussen de bijdrage aan het maatschappelijk nut en de mogelijke risico’s. Voor biomassa is binnen onze gemeente weinig tot geen ruimte. We zijn terughoudend bij het realiseren van biomassacentrales op hout. Dit vanwege onzekerheid over de gezondheidseffecten en de waarde van hout in de circulaire economie. In voorkomende gevallen kan het nodig zijn als een tijdelijke oplossing.

Voor warmtenetten waar een zekere mate van (bij-)stoken nodig is, geven we de voorkeur voor inzet van aardgas boven houtige biomassa. Andere vormen van biomassa willen we overwegen, waarbij we de effecten op de leefomgeving afwegen tegen dat van alternatieve oplossingen. We vinden dat biomassa vooral afkomstig moet zijn uit de regio.

We geven de voorkeur aan energie uit oppervlaktewater en uit de bodem boven energie uit verbrandingsprocessen, behoudens waterstof en groen gas.

Externe veiligheid

Voor het aspect externe veiligheid worden geen belemmering verwacht. Er hoeven geen nadere onderzoeken te worden uitgevoerd in het kader van externe veiligheid. In de directe nabijheid van de Tuinstraat zijn namelijk geen risicobronnen gelegen. Tevens bevinden de straat en omgeving zich niet binnen magneetveldzones van hoogspanningsmasten.

Financiële voorwaarden

Met initiatiefnemers zullen afspraken gemaakt worden over de kostenverdeling. Hieronder vallen onder meer gemeentelijke kosten, zoals de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan, onderzoekskosten, projectkosten en kosten voor fysieke aanpassingen aan de openbare ruimte. Ook worden kosten voor bovenwijkse voorzieningen opgenomen in de overeenkomst.

Flora en fauna

De Wet natuurbescherming is in grote lijnen in drie onderdelen te splitsen te weten soortbescherming, gebiedsbescherming en de bescherming van houtopstanden. Voor de ontwikkelingen aan de Tuinstraat zijn soortbescherming en gebiedsbescherming van belang. Aangezien het plangebied in de bebouwde kom ligt is de bescherming van houtopstanden onder de Wet natuurbescherming niet van toepassing. Om een goed beeld te krijgen over de noodzaak van nader onderzoek dient er per deelprojecten een quickscan ecologie te worden opgesteld. De quickscan geeft aan welke soorten er (potentieel) voorkomen in het gebied. Van daaruit wordt er geconcludeerd voor welke soorten en biotoopfuncties er nader onderzoek noodzakelijk is.

Geluid

Een deel van het plangebied ligt in een geluidzone conform de Wet geluidhinder. (Omliggende) wegen waar de maximum snelheid hoger is

dan 30 km/uur vallen onder de Wet geluidhinder en hebben een geluidzone van 200 meter. Bij nieuwe geluidgevoelige bestemmingen die in deze zone worden gerealiseerd, moet worden getoetst aan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder. Bij overschrijding kan hiervoor (tot een maximale waarde) ontheffing worden verleend. Voor de Tuinweg en e.o. lijkt mogelijk de Raadhuisstraat relevant, als in het zuidelijk deel nieuwe woningbouw wordt ontwikkeld. De Tuinstraat zelf heeft een maximumsnelheid 30 km/uur, deze valt dus buiten de Wet geluidhinder. Het is de intentie om de Tuinstraat straks in te richten als woonstraat, waarbij de toekomstige woningen redelijk dicht op de weg komen. Ondanks de verwachting dat de verkeersintensiteiten op de Tuinstraat laag zullen zijn, kan in deze combinatie (klinkers, woningen aan beide zijden dicht op de weg), sprake zijn van verhoogde geluidbelastingen (hoger dan de voorkeurswaarde van de 48 dB). In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet daarom ook dit aspect worden onderzocht. Bij geluidbelastingen hoger dan de voorkeurswaarde moet het plan ook worden getoetst aan de beleidsregel hogere waarden. Gezien de situatie kan hier, met een juiste indeling, aan worden voldaan.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12546735/1