3. Zienswijze op fusie Patrimonium woonservice en de Veenendaalse Woningstichting - fusie effectrapportage

Fusie effectrapportage VWS en PWS Veenendaal Definitief

1

“Een sterke volkshuisvester die toegewijd is aan Veenendaal, daar doen we dit voor” Trees van Haarst, Kees Karsten, januari 2022

Datum 14 januari 2022

Opdrachtgever Bestuur VWS, Bestuur Patrimonium Woonservice

Onderzoeksteam Floor Hoogeboom, Michael van der Velden

Referentie VW06/043f.fusie effectrapportage - definitief

Dataclassificatie II.1 - Intern\gedeeld

bezoekadres postadres

Maliebaan 16 Postbus 85198

3581 CN Utrecht 3508 AD Utrecht

telefoon website

+31 30 236 30 30 www.aef.nl

2

/

Managementsamenvatting Stichting Patrimonium Woonservice (hierna ookwel aangeduid als ‘Patrimonium’ of ‘PWS’) en de Veenendaalse Woningstichting (hierna ookwel aangeduid als ‘VWS’) zijn voornemens in het voorjaar van 2022 te gaan fuseren. In deze Fusie effectrapportage zijn de aanleiding, de meerwaarde en de effecten daarvan toegelicht. Deze Fusie effectrapportage is opgesteld voor de huurdersorganisaties, de gemeente(n) het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties. De Fusie effectrapportage is bedoeld om aan deze betrokkenen informatie te verschaffen in het kader van hun adviserende (gemeenten en huurdersorganisaties), goedkeurende (WSW en Aw) en/of instemmende (huurdersorganisaties) bevoegdheid. De juridische basis daarvoor ligt o.a. vast in de Woningwet/btiv, de Overlegwet huurder/verhuurder en het deelnemersreglement WSW. Deze Fusie effectrapportage voldoet aan de eisen die deze wetten en regels er aan stellen.

1.1

Waarom een fusie en waarom wij? Patrimonium en VWS zijn beide corporaties (toegelaten instelling in de zin van de Woning wet) die sterk geworteld zijn in en toegewijd zijn aan Veenendaal. Zij staan voor dezelfde opgave (volkshuisvesting in Veenendaal), hebben eenzelfde missie en functioneren in veel dezelfde lokale netwerken. Beide corporaties zijn financieel robuust. De organisatie van VWS is klein en VWS ervaart de kwetsbaarheid van de beperkte organisatorische schaal. PWS is van ruim voldoende omvang om efficiënt de vereiste bedrijfsfuncties op professioneel niveau te organiseren. VWS zoekt een oplossing voor de te kwetsbare organisatie en heeft zich daarvoor in beginsel breed georiënteerd (binnen en buiten Veenendaal). Die bredere oriëntatie heeft uiteindelijk geleid tot een meerwaardeverkenning met twee corporaties (Rhenam Wonen en Patrimonium). En die meerwaardeverkenning heeft uiteindelijk geleid tot de keuze voor PWS. Een fusie van VWS en PWS borgt het beste dat: − De kwetsbaarheid wordt opgeheven − De focus op volkshuisvestelijke opgaven van Veenendaal blijft en de middelen beschikbaar blijven voor de volkshuisvestelijke opgaven alhier − De lokale verankering in Veenendaal geborgd blijft − De financiële positie robuust blijft − Er een sterke, professionele en aan Veenendaal toegewijde corporatie ontstaat.

Samengaan van deze corporaties maakt door schaalvoordelen meer middelen vrij voor volkshuisvesting. Samen kan er dus meer dan de optelsom van de afzonderlijke corporaties. Het is in Nederland bekend dat de opgaven in volkshuisvesting, wonen en energietransitie groter zijn dan dat de Nederlandse corporaties financieel aan kunnen. Dat is in Veenendaal niet anders. De fusiecorporatie kan en doet veel. De behoefte aan meer huurwoningen en de benodigde investeringen voor de energietransitie overstijgen echter alle mogelijkheden. De fusiecorporatie staat voor deze belangrijke maatschappelijke opdracht en heeft lokale partners zoals de gemeente en de huurdersorganisaties daarbij hard nodig. Sociale huisvesting is geen markt. Ook niet in de regelgeving van de Autoriteit Consument en Markt. Sociale huisvesting is een gemeenschappelijke opgaven van corporaties en overheden. Verhoudingen

3

van concurrentie en monopolie kennen corporaties daarom niet. Het staat de gemeente ook vrij om elke corporatie uit te nodigen te investeren in de Veenendaalse volkshuisvesting. De opgaven zijn immers groter dan de aanwezige middelen. De fusiecorporatie staat waar het gaat om de volkshuisvestelijke opgaven van Veenendaal open voor samenwerking met iedereen. Eendracht en samenwerking tussen organisaties zijn nodig om mensen die dat nodig hebben een betaalbare en goede woning te kunnen bieden in een leefbare buurt. Dat geldt breed maatschappelijk (corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties, welzijn, zorg, etc.) en dat geldt sectoraal (corporaties). Daarom is het goed dat VWS en PWS elkaar nu gevonden hebben en de handen ineenslaan.

1.2

De zeven zekerheden van de fusiecorporatie In deze rapportage leest u meer over de voorgenomen fusie tussen Patrimonium Woonservice en de Veenendaalse Woningstichting. Er wordt uitgebreid ingegaan op de lokale verankering, de investeringen het beleid en de financiële continuïteit. Dat wat de fusie biedt is samen te vatten in zeven zekerheden: 1. Gericht op Veenendaal 2. De fusiecorporatie biedt ruime investeringscapaciteit 3. Samen sterker, meer uitvoeringskracht, opheffen kwetsbaarheid 4. De menselijke maat en nabijheid zijn geborgd 5. Een matig huurbeleid, zoals u dat gewend bent 6. Goed volkshuisvestingsbeleid en een hoge klantwaardering 7. Invloed op beleid en beheer, samenwerken, liefde voor participatie. Zekerheid 1: Gericht op Veenendaal Veenendaalse Woningstichting en Patrimonium Woonservice zijn beide toegewijd aan Veenendaal. Door de fusie van deze twee blijft de focus gericht op Veenendaal. De medewerkers, het beleid, de financiële middelen, zijn gericht op de lokale volkshuisvestelijke opgaven. De fusiecorporatie is sterk verbonden met Veenendaal, weet goed wat er leeft in de wijken en buurten. We doen dat met oog voor de volkshuisvestelijke opgaven in de regio Foodvalley en (waar dat meerwaarde oplevert) in samenwerking met onze collega’s.

Zekerheid 2: De fusiecorporatie biedt ruime investeringscapaciteit De financiële positie van beide corporaties los geeft de mogelijkheid dat de fusiecorporatie de voorgenomen volkshuisvestelijke ambities kan realiseren. Samen, onder vlag van een nieuwe fusiecorporatie, kunnen meer investeringen worden gedaan. In sociale nieuwbouw, in onderhoud en in verduurzaming. Zekerheid 3: Samen sterker, meer uitvoeringskracht, opheffen kwetsbaarheid De kwetsbaarheid van de te kleine organisatie wordt opgeheven. Door het samensmelten van de twee organisaties komt er meer uitvoeringskracht, bijvoorbeeld op leefbaarheid, participatie, dienstverlening en vastgoed. Het bundelen van de krachten maakt dat er een robuustere organisatie staat voor de volkshuisvestelijke opgaven. De beide corporaties hebben een woningportefeuille die qua verdeling naar type, bouwjaar, energie-indexen en condities verschillen van elkaar. Dit betekent dat het bezit van de fusiecorporatie gevarieerder is en dat beperkt financiële risico’s omdat de benodigde investeringspieken in het bezit meer gespreid zijn in de tijd.

4

Zekerheid 4: De menselijke maat en nabijheid zijn geborgd De mens staat centraal in de nieuwe Veenendaalse fusiecorporatie. Klanten kunnen kiezen op welke manier zij contact hebben met de organisatie. Dit contact is en voelt nabij, professioneel en betrokken. De menselijke maat staat daarnaast ook centraal binnen de fusieorganisatie: de cultuur is prettig, er is sprake van een lerende organisatie, medewerkers hebben de ruimte om vragen van bewoners op te lossen. De medewerkers kennen hun klanten. De corporatie zit goed in alle Veenendaalse (wijk- en zorg-)netwerken. Zekerheid 5: Een matig huurbeleid, zoals u dat gewend bent De fusiecorporatie continueert het huurbeleid van de twee corporaties. De beide corporaties hebben een traditie van matige huurprijsontwikkeling. De fusiecorporatie zet dat matige huurbeleid voort. Alle bestaande huurders houden gewoon hun huurcontract en blijven huren onder de voorwaarden die zij gewend zijn. Zekerheid 6: Goed volkshuisvestingsbeleid en een hoge klantwaardering De fusieorganisatie heeft het beleid gelijkgetrokken volgens het ‘beste van twee werelden’ principe. Dat betekent dat het beleid er vooral nog beter op geworden is en nergens slechter. Het onderhoudsbeleid is prima. De klantwaardering wordt jaarlijks gemeten en zit op hoog niveau (een acht). En er is aandacht voor de verschillende doelgroepen die Veenendaal kent.

Dit zijn senioren, kwetsbare doelgroepen, mensen met een zorgvraag, starters, doorstromers en statushouders. Er is nadrukkelijk oog en oor voor bijzondere situaties waarin extra kwetsbare klanten zich kunnen verkeren. Zekerheid 7: Invloed op beleid en beheer, samenwerken, liefde voor participatie De fusiecorporatie staat voor participatie van huurders, gemeenten en andere lokale belanghouders bij beleid en beheer. De fusiecorporatie werkt namelijk nauw samen met al deze stakeholders aan de volkshuisvestelijke opgaven van Veenendaal. Echt samen, op veel verschillende manieren. Bijvoorbeeld door een gedeeld participatieplan van beide huurdersorganisaties. Nadrukkelijke aandacht voor participatie is daarom één van de zeven zekerheden van de fusiecorporatie. Deze zeven zekerheden geven ons allen houvast en laten zien waar ons hart ligt. De fusievoorstellen zijn gemaakt in nauw overleg met onze medewerkers en met de huurdersorganisaties. Mede hierom hebben wij het volle vertrouwen dat dit voor ons allen de juiste weg is. Januari 2022, Trees van Haarst Kees Karsten

5

/ Inhoud /

Managementsamenvatting

3

1.1

Waarom een fusie en waarom wij?

3

1.2

De zeven zekerheden van de fusiecorporatie

4

/2

Voorgenomen fusie VWS – PWS

7

2.1 2.2

Context en inleiding De fusie effectrapportage

7 8

/3

Juridisch kader fusies: Woningwet/Btiv, Overlegwet

9

3.1 3.2

Positie huurdersvertegenwoordiging Positie gemeenten

9 9

3.3 3.4

De Fusie effectrapportage Beoordelingskader gemeenten en huurdersvertegenwoordiging

10 11

/4

Fusie-effect lokale binding

12

4.1

Organisatorische en bestuurlijke structuur

12

4.2 4.3

Organisatie en governance Goed geworteld in de gemeente en goed benaderbaar voor huurders

14 16

4.4 4.5

Participatie: Invloed van huurders en samenwerking met de gemeente Punten van belang van de Huurdersorganisaties

17 17

4.6

Conclusie

17

/5

Fusie-effect volkshuisvestelijke prestaties

18

5.1 5.2

Fusie-effect op ambities, prestatieafspraken en investeringsvoornemens Prestatieafspraken corporatie, gemeente en huurdersorganisaties

18 18

5.3 5.4

Investeringsvoornemens na fusie Uitvoering volkshuisvestingsbeleid en dienstverlening aan huurders

19 21

5.5

Conclusie

25

/6

Fusie-effect financiële continuïteit en -draagkracht

26

6.1

Fusie-effect op financiële continuïteit en draagkracht

26

6.2 6.3

Financieel beleid van de fusiecorporatie Financiële continuïteit en -draagkracht van de fusiecorporatie

26 27

6.4 6.5

Waarderingsgrondslagen en financiële rekenparameters Conclusie

29 30

/7

Alles overziend: conclusie fusie-effecten

31

7.1

Vanuit het perspectief van de huurders en de volkshuisvesting in Veenendaal

31

7.2

Samenvattend: Zeven zekerheden

32

/8

Bijlagen

33

8.1 8.2

Bijlage 1: Beleidsvergelijking en detail Bijlage 2.: Reactie op de punten van belang van de Huurdersorganisaties

34 34

6

/ 2 Voorgenomen fusie VWS – PWS 2.1

Context en inleiding Stichting Patrimonium Woonservice (hierna ookwel aangeduid als ‘PWS’), ‘toegelaten instelling’ in de zin van de Woningwet) en de Veenendaalse Woningstichting (hierna ook wel aangeduid als ‘VWS’, ook een toegelaten instelling) zijn voornemens te gaan fuseren. In dat kader wordt aan de gemeenten waar de corporaties actief zijn en aan de huurdersvertegenwoordiging om een zienswijze gevraagd. Op grond van de Woningwet wordt de huurdersvertegenwoordiging ook om instemming gevraagd. VWS en Patrimonium zijn woningcorporaties die uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. De beide corporaties verhuren met name sociale huurwoningen. Alle sociale activiteiten van de corporaties worden ook wel aangeduid met de term DAEB (diensten van algemeen economisch belang). Daarnaast beheren de beide corporaties ook vastgoed buiten het sociale segment. Dit betreft bijvoorbeeld bedrijfsruimten en middeldure huurwoningen. Dergelijke activiteiten worden ook wel aangeduid met de term Niet-DAEB. Patrimonium werkt voornamelijk in Veenendaal en heeft ook enkele woningen in Rhenen en Scherpenzeel. Patrimonium heeft in totaal zo’n 7700 woningen. Patrimonium houdt kantoor in Veenendaal en heeft meer dan 90 medewerkers (circa 80 fte). VWS is actief in Veenendaal en heeft daar in ruim 1300 verhuureenheden.

VWS houdt kantoor in Veenendaal en bij VWS werken 12 medewerkers (circa 10 fte). De dagelijkse exploitatie van de beide corporaties is financieel gezond, qua exploitatie zijn beiden financieel in principe in staat om op eigen benen te staan. Beide corporaties hebben een goede reputatie, een overeenkomende visie op volkshuisvesting en een ‘beide benen op de grond’ cultuur. Om deze reden is er een goede relatie tussen beide corporaties, ondanks dat er verschillen zijn tussen VWS en Patrimonium. Deze verschillen worden als versterkend gezien. Patrimonium en VWS zijn voornemens in het voorjaar van 2022 juridisch te fuseren. Ondanks dat beide organisaties financieel gezond zijn, zitten er duidelijke voordelen aan een fusie. Binnen VWS is er sinds begin 2020 gewerkt aan een nieuw ondernemingsplan, waarbij ook de toekomst van de corporatie ter bespreking stond. Toen constateerde men binnen VWS dat een aantal competenties ontbraken en dat de organisatie kwetsbaar was, wat het een uitdaging maakt om geheel zelfstandig door te gaan. Daarnaast staan corporaties überhaupt voor enorme opgaven de komende paar jaren, blijkt uit het onderzoek dat begin 2021 door drie ministeries en corporatiekoepel Aedes is verricht. VWS besloot daarom op zoek te gaan naar een corporatie om de mogelijkheden van een fusie te verkennen. In de eerste helft van 2021 is hiertoe een meerwaardeonderzoek uitgevoerd.

Op basis van dan meerwaardeonderzoek hebben VWS en PWS besloten om gezamenlijk een vervolgproces in te gaan. VWS had nadrukkelijke voorkeur voor een partij met een lokale binding, een partij die zich ook inzet in de omgeving Veenendaal. In Patrimonium heeft zij deze gevonden. De fusie heeft als doel om voor zowel Patrimonium als VWS meer volkshuisvestelijke prestaties te realiseren door voldoende investeringskracht, organisatiekracht, betaalbaarheid en leefbaarheid voor de sociale woningportefeuille in Veenendaal te borgen. Bij de fusie zal Stichting Patrimonium de verkrijgende rechtspersoon zijn. De fusiecorporatie is de volkshuisvestelijke partner voor de gemeente. Er zal bij een fusie echter geen sprake zijn van een monopoliepositie. Het staat de 7

gemeente en andere partijen altijd vrij om andere corporaties/partijen uit te nodigen om in Veenendaal samen aan de maatschappelijke opgaven te werken.

2.2

De fusie effectrapportage Deze fusie effectrapportage bevat alle relevante informatie die nodig is om de volkshuisvestelijke effecten van de fusie te kunnen beoordelen en is vormgegeven volgens de eisen die de Woningwet aan de fusie effectrapportage stelt. Dit document ondersteunt de verzoeken die op basis van de van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: Btiv) en de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Overlegwet) worden gedaan: −

Aanvraag zienswijze gemeenten door middel van een fusie effectrapportage

−

Aanvraag zienswijze huurdersorganisatie(s) en instemming met de fusie door middel van een fusie effectrapportage

−

Aanvraag zienswijze van huurders van niet woongelegenheden

−

Aanvraag goedkeuring fusie bij de minister.

8

/ 3 Juridisch kader fusies: Woningwet/Btiv, Overlegwet In dit hoofdstuk is het juridische kader geschetst dat geldt voor de posities van de huurdersorganisaties en van de gemeenten bij een fusie van een woningcorporatie. Toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet kunnen alleen fuseren als de Minister (Voor Wonen en Rijksdienst), op verzoek van de corporatie, zijn goedkeuring aan de voorgenomen fusie heeft gegeven (artikel 53 Woningwet). Voordat Patrimonium en VWS een dergelijk verzoek kunnen doen moet een proces zijn doorlopen waarin de huurdersvertegenwoordiging en de gemeenten waarin de corporatie(s) feitelijk actief zijn een rol spelen.

3.1

Positie huurdersvertegenwoordiging Voor de definitie van de huurdersvertegenwoordiging verwijst de Woningwet naar de Overlegwet, huurdersvertegenwoordiging zijn: 'de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersvertegenwoordiging en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder'. De wet schijft voor dat toegelaten instellingen overleg voeren met de huurdersvertegenwoordiging over het goedkeuringsverzoek fusie dat zij gaan doen aan de minister (artikel 53 lid 2 Woningwet). Van de huurdersvertegenwoordiging wordt verwacht dat zij de woningcorporatie meedelen of zij met de fusie instemmen. Eerder kan de corporatie het verzoek aan de minister niet doen (artikel 53 lid 2 Woningwet). In de toelichting bij het Btiv staat dat conform artikel 5 van de Overlegwet de corporatie verplicht is om de huurdersvertegenwoordiging in de gelegenheid te stellen, als de huurdersvertegenwoordiging dat wenst, schriftelijk advies uit te brengen over een fusie. Wij spreken in deze notitie daarom steeds over de aanvraag van de zienswijze én de aanvraag van de instemming van de huurdersvertegenwoordiging.

De woningcorporaties dienen op grond van de wet ook de huurders van hun andere gebouwen dan woongelegenheden in de gelegenheid te stellen hun zienswijze op die fusie te geven, en wel binnen zes weken (artikel 93 lid 1 Btiv).

3.2

Positie gemeenten Alvorens Patrimonium Woonservice en VWS aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een verzoek kunnen richten tot goedkeuring van de voorgenomen fusie, moet een proces worden doorlopen waarin Patrimonium Woonservice de bij de fusie betrokken gemeenten: -

inlicht over de voorgenomen fusie (artikel 92 Btiv)

-

uitnodigt voor overleg met die gemeenten (artikel 94 Btiv)

-

de zienswijzen van die gemeente op de fusie vraagt (artikel 95 lid 1 onder b Btiv).

9

De volgende gemeenten zijn op grond van de wet en regelgeving bij de fusie betrokken: -

gemeenten waar de fuserende corporaties nu hun woonplaats hebben

-

gemeenten waar de fuserende corporaties nu feitelijk werkzaam zijn

-

gemeente waar de gefuseerde corporatie haar woonplaats zal hebben

-

gemeente(n) waar de gefuseerde corporatie feitelijk werkzaam zal zijn.

Het proces loopt op grond van de wet als volgt: 1.

De corporaties informeren zo spoedig mogelijk de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeente(n) over hun (1) fusievoornemens, (2) de motieven daarvoor, (3) de verwachte gevolgen van de fusie voor de huurders van haar woongelegenheden en gebouwen, (4) de verwachte gevolgen voor de bijdragen van de corporaties aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en (5) de verwachte gevolgen voor de overige belanghebbenden. (artikel 92 Btiv).

2.

De corporatie voert overleg met de desbetreffende gemeenten (artikel 53 lid 2 Woningwet).

3.

Na/in dat overleg wordt van de desbetreffende gemeenten verwacht dat zij hun zienswijze op de voorgenomen fusie vastleggen.

De corporaties moeten deze zienswijzen bij hun verzoek aan de Minister voegen (artikel 53 lid 3 onder a Woningwet).

3.3

De Fusie effectrapportage Artikel 96 lid 1 van het Btiv schrijft voor dat de corporaties aan de huurdersvertegenwoordiging en de gemeenten een fusie effectrapportage ter beschikking stellen. In de toelichting bij het Btiv staat over de fusie effectrapportage o.a. het volgende: "De fusie effectrapportage (artikel 96, tweede lid, van dit besluit) is een instrument voor de betrokken gemeenten en huurdersvertegenwoordiging om inzicht te krijgen in de effecten van de voorgenomen fusie op: 1. 2.

de lokale binding (zie Hoofdstuk 3) de volkshuisvestelijke prestaties voor de woningmarkt waarop de toegelaten instellingen actief zijn (zie Hoofdstuk 4)

3.

en de financiële continuïteit (zie Hoofdstuk 5).

De situatie voor en na de fusie wordt door de fuserende toegelaten instelling in kaart gebracht. Door de fusie effectrapportage worden de lokale partijen in staat gesteld een oordeel te geven (als onderdeel van de rapportage) over nut en noodzaak van de voorgenomen fusie van een toegelaten instelling. De Autoriteit woningcorporaties schrijft voor de inhoud van de fusie effectrapportage het volgende voor1: ‘een rapportage over de gevolgen van de voorgenomen fusie voor’: a. de lokale binding, inhoudende: −

een overzicht van de organisatorische en bestuurlijke structuur van de verkrijgende toegelaten instelling, waaruit blijkt dat er een lokaal aanspreekpunt zal zijn in die gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling 100 of meer woongelegenheden in bezit heeft;

1

Autoriteit woningcorporaties, 9 oktober 2019, Beoordelingskader fusie

10

−

een uiteenzetting over de gevolgen van de met die fusie gepaard gaande schaalvergroting op de samenwerking met de gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling haar woonplaats zal hebben en die waar zij feitelijk werkzaam zal zijn;

b. de prestaties op het terrein van de volkshuisvesting, inhoudende −

een uiteenzetting over de wijze waarop de verkrijgende toegelaten instelling toepassing zal geven aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid (zoals bedoeld in artikel 42 lid 1 Woningwet) dat geldt in de gemeente(n) waar zij feitelijk werkzaam is;

c. de financiële continuïteit van de verkrijgende toegelaten instelling voor de afzonderlijke niveaus na scheiding, inhoudende een uiteenzetting over de financiële gevolgen van de in verband met die fusie verwachte wijzigingen in het beleid van de fuserende toegelaten instelling; en voor zover aan de orde (indien beide fusiepartners onder het verlicht regime vallen en deze kwalificatie blijft gelden na fusie is er geen sprake van gescheiden balansen), de gescheiden balansen van beide fusiepartners gebaseerd op de meest recente jaarrekening voor de fusie (DAEB tak, niet-DAEB tak); en d. de financiële draagkracht van de verkrijgende toegelaten instelling, waarvoor de volgende bescheiden noodzakelijk zijn: −

een uiteenzetting over de beleidswijzigingen ten gevolge van de fusie die van substantiële financiële betekenis zijn; -

in geval de beleidswijzigingen niet van substantiële financiële betekenis zijn, kan volstaan worden met een door de besturen van de fusiepartners expliciete verklaring;

-

in geval de beleidswijzigingen wel van substantiële financiële betekenis zijn of als het een fusie betreft met een corporatie die volgens de laatste financiële beoordeling door de Aw niet als financieel gezond wordt aangemerkt, dienen de volgende aanvullende gegevens te worden verstrekt over de gefuseerde instelling:

∙ Beleids- en activiteitenplan: een plan dat zich minimaal over een periode van vijf jaar uitstrekt; ∙ Geconsolideerde meerjarenprognose: Prognose voor de komende vijf jaar (balans, winsten verliesrekening). Voor de relevante niveaus die na scheiding zijn ontstaan en waarover ook moeten worden gerapporteerd in de dVi (verantwoording) en dPi (prognose). Maximaal kan het gaan om: de DAEB-tak, de niet-DAEB tak, enkelvoudig, geconsolideerde verbindingen en geconsolideerde toegelaten instelling. Indien geen sprake is van substantiële beleidswijzigingen en de meest recente meerjarenprognoses (dPi) bruikbaar is, kan worden volstaan met het samenvoegen van die cijfers. Indien een scheiding doorgevoerd moet worden, dan zal de bestaande dPi niet volledig bruikbaar zijn.”

3.4

Beoordelingskader gemeenten en huurdersvertegenwoordiging Patrimonium en VWS zijn met gemeenten en met de huurdersorganisaties in overleg over de fusie. Zij richten het formele verzoek om de zienswijze (huurdersvertegenwoordiging en gemeenten) en de instemming (huurdersvertegenwoordiging) op wat de wet en regelgeving voorschrijft. In dit geval is dan vooral artikel 96 lid 1 van het Btiv relevant. Zie hiervoor de bovenstaande paragraaf 2.1.3.

11

/ 4 Fusie-effect lokale binding Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: -

Een overzicht van de organisatorische en bestuurlijke structuur van de verkrijgende toegelaten instelling, waaruit blijkt dat er een lokaal aanspreekpunt zal zijn in die gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling 100 of meer woongelegenheden in bezit heeft, en

-

Een uiteenzetting over de gevolgen van de met die fusie gepaard gaande schaalvergroting op de samenwerking met de gemeenten waar de verkrijgende toegelaten instelling haar woonplaats zal hebben en die waar zij feitelijk werkzaam zal zijn.

4.1

Organisatorische en bestuurlijke structuur Patrimonium en VWS zijn het eens geworden over hoe de gezamenlijke organisatie bij fusie vormgegeven kan worden. Natuurlijk is er een groot verschil in omvang, maar qua organisatorische en bestuurlijke structuur verschillen de beide corporaties niet ten principale van elkaar. Beide organisaties hebben een sterk lokale binding met Veenendaal. De fusiecorporatie staat midden in de samenleving en werkt actief aan goede, duurzame en leefbare buurten in Veenendaal (regio Foodvalley). De corporatie blijft ook na de fusie een middelgrote, efficiënte en lokaal verbonden corporatie. De fusiecorporatie heeft geen monopoliepositie in Veenendaal, maar staat open voor eenieder (gemeenten, andere stakeholders) die samen met haar aan de maatschappelijke opgaven wil werken.

4.1.1 Missie en gewenste identiteit De belangen van de huidige huurders en van de huidige en toekomstige woningzoekenden staan voor de fusiecorporatie centraal. Dat laat zich vertalen naar de volgende missie: De missie van de fusieorganisatie bestaat uit een aantal bestanddelen2: De fusieorganisatie is dé volkshuisvester voor de Veenendalers. Zij borgt naar beste kunnen dat mensen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien in Veenendaal goed kunnen wonen, met fijne dienstverlening en een prettige omgeving. De organisatie heeft oog voor de menselijke maat, is betrouwbaar, daadkrachtig, toekomstgericht en heeft aantrekkingskracht op talent. De fusieorganisatie heeft daarbij specifieke aandacht voor iedereen die niet zelfstandig in staat is om in woonruimte te voorzien. Dit betekent naast sociale huur en (extra) kwetsbare doelgroepen ook middeninkomens. En dit betekent naast goed sociaal en technisch beheer ook veel energie in het realiseren van meer woningen. De fusieorganisatie werkt hiervoor samen met verschillende partners in het sociaal domein, de zorg en de gemeente, en is creatief in het gebruiken van de regelruimte hiervoor. De gewenste identiteit geeft inkleuring aan de missie: De gewenste identiteit beschrijft hoe en wat de fusiecorporatie wil zijn. Het is een ambitie. Op punten voldoen de huidige organisaties daar in meer en mindere mate aan. De ambitie van de

2

Het ontwikkelen van een missie is bij voorbaat onderdeel van een gezamenlijk proces. Dit is een proces waarbij vele belanghouders betrokken zijn, zowel intern als extern. Deze bestanddelen gelden als input voor dat proces.

12

fusieorganisatie gaat bewust verder dan de situatie van voor fusie. De ambitie drukt uit waar de fusieorganisatie naartoe wil. Voor alle Veenendalers. De fusieorganisatie is dé volkshuisvester van Veenendaal, voornemens (ijs en weder dienende) jaarlijks zo’n 60 miljoen in de stad te investeren. De fusieorganisatie is toegewijd aan de volkshuisvestelijke opgaven van Veenendaal e.o. en is ambitieus en realistisch. De ambitie is de beschikbaarheid van voldoende goede betaalbare woningen3, in prettige buurten waar mensen zich thuis voelen (nu en in de toekomst) en goede dienstverlening. Het realisme is nuchter zijn, het gedegen doen, gebruik makend van bewezen oplossingen waar dat kan en zoeken naar nieuwe wegen waar dat nodig is. In continu en open contact met omgeving. De fusieorganisatie gaat respectvol om met haar klanten en met haar maatschappelijke partners4, handelt mede vanuit de belangen van toekomstige klanten/generaties en hanteert daarbij een verre horizon. De fusieorganisatie staat in continu en open contact met haar externe omgeving. Zij is responsief en dat wordt door de externe belanghouders ook zo herkend. Met oog voor de menselijke maat. Elke klant kan kiezen op welke manier hij contact heeft met de fusiecorporatie.

Het contact met de huurders en woningzoekenden heeft een menselijke maat en is en voelt nabij, is professioneel en betrokken en zonder aanziens des persoons. Klanten kunnen altijd persoonlijk contact hebben met de fusiecorporatie, er zijn korte lijnen. Het contact met de huurders en woningzoekenden is persoonlijk waar nodig/gewenst en digitaal waar het kan en voor wie dat wil. De dienstverlening is eerlijk, transparant en controleerbaar. Bovendien is digitale dienstverlening (tijd en plaats ongebonden) sterk genormeerd. Tegelijk is de dienstverlening zo min mogelijk bureaucratisch, want in knellende situaties is (steeds vaker) maatwerk vereist. De dienstverlening gaat liefst ‘in één keer goed’ en wordt door de klanten hoog gewaardeerd, blijkend uit klanttevredenheidsmetingen. Met oog voor kwetsbare doelgroepen. De fusieorganisatie zet zich in voor de verschillende doelgroepen die Veenendaal kent. Dit zijn zowel senioren – waarbij doorstroming een aandachtspunt is – als kwetsbare doelgroepen, mensen met een zorgvraag en statushouders. De fusieorganisatie heeft oog en oor voor de bijzondere situaties waarin extra kwetsbare klanten kunnen verkeren. De medewerkers hebben de ruimte om daarin – binnen kaders - vergaand probleemoplossend te handelen. De houding van de medewerkers is verantwoordelijk, oplossingsgericht en kwaliteitsbewust.

Empathisch en meedenkend, waar nodig ook op zoek naar de vraag achter de vraag, maar tegelijk ook realistisch, duidelijk en integer (wat kan kan, wat echt niet kan kan echt niet). Samen met bestuur en lokale partners. De fusieorganisatie werkt graag samen met het lokaal bestuur en met andere maatschappelijke en/of zakelijke partners. In veel situaties is ketensamenwerking nodig om de vraagstukken die er in het werkgebied en/of rond huurders/woningzoekenden spelen goed en effectief te realiseren. Lokaal en regionaal. De fusieorganisatie staat open voor dergelijke samenwerking (lokaal en regionaal), zoekt deze actief op en is samenwerkingscompetent. De fusieorganisatie is ook nadrukkelijk aanwezig in het Sociaal Domein en werkt daar samen met ketenpartners (Veilig Thuis, GGZ, Veiligheidshuizen) om bij te dragen aan woningen voor deze kwetsbare doelgroepen. Hiervoor wordt in de fusieorganisatie ook aandacht besteedt middels jaarlijkse trainingen en casemanagement.

3

In de betekenis van dat de organisatie haar uiterste best doet om binnen alle beperkingen toch zo veel mogelijk goed en passend aanbod te realiseren. 4 En verwacht dit over en weer.

13

Lokaal verbonden. De fusieorganisatie is lokaal verbonden, hiermee wordt bedoeld dat in- en externe stakeholders worden betrokken bij en invloed hebben op het beleid en het beheer van de corporatie. Zowel georganiseerd, zoals met de huurdersorganisatie(s), met de ondernemingsraad en met de overleggroepen waar de organisatie in deelneemt. Maar ook minder georganiseerd, via ontwikkelingen en vragen die de fusieorganisatie bereiken. Meer opgaven dan middelen. De middelen en mogelijkheden van de fusiecorporatie zijn best groot maar zeker niet onbegrensd, bovendien zijn er meer opgaven dan middelen. De fusiecorporatie betrekt haar huurders en belanghouders bij het beheer en het beleid. En probeert de keuzes zo veel mogelijk te maken die in het verlengde liggen van de volkshuisvestelijke opgaven en de visies van de betrokkenen. Lange planningshorizon. De fusieorganisatie opereert financieel gezien binnen de voorgeschreven grenswaarden en werkt - omdat zij in vastgoed doet en omdat zij ook een verantwoordelijkheid heeft naar toekomstige generaties - met een lange planningshorizon. (Des)investeringen die de fusieorganisatie in vastgoed doet zijn ingebed in een lange termijn portefeuillestrategie, renderen maatschappelijk en dragen bij aan de lange termijn financiële continuïteit van de fusiecorporatie. Hieruitvloeiende acties zijn in het assetmanagement goed belegd.

De aard, omvang, inrichting en kwaliteit van de organisatie past bij de opgaven waar de fusiecorporatie voor staat: dé Veenendaalse woningcorporatie met belangrijke verantwoordelijkheid in (a) klantdienstverlening, (b) (her)ontwikkeling van vastgoed, (c) sociaal en technisch beheer van vastgoed, (d) ketensamenwerking en (e) financiële continuïteit. De organisatie is simpel en duidelijk gestructureerd, en faciliteert dat de benodigde competenties goed tot ontwikkeling komen. Eenvoud en nuchterheid zijn leidend, onnodige complexiteit en hypes worden vermeden, functiescheiding en meerogenprincipes waar nodig en de ICT up to date. De efficiëntie is, vergeleken met de benchmark, op orde. De governance is compliant, passend bij de fusiecorporatie en functioneert op hoog niveau. Er is een goede en transparante balans tussen waardegestuurde en regelgestuurde governance. De relaties met externe toezichthouders (WSW, Aw) zijn constructief.

4.2

Organisatie en governance De missie, de gewenste identiteit en de kernopgaven zijn leidend voor de vormgeving van de organisatie. De organisatie is georganiseerd op ‘de bedoeling’: a. de dienstverlening aan de klanten hoog is, b. de volkshuisvestelijke opgaven optimaal worden gerealiseerd, c. de bedrijfsvoering/P&C-cyclus is responsief, transparant, compliant, efficiënt en financieel robuust is (op korte en lange termijn), d. talentvolle mensen er graag willen (blijven) werken. Er zijn zo min mogelijk lagen in de organisatie, de verantwoordelijkheden liggen laag en binnen duidelijke kaders. Er is heldere sturing en transparante verantwoording. De ambitie is dat medewerkers taakvolwassen zijn, mandaat krijgen en dat leidinggevenden medewerkers stimuleren (en ondersteunen) om verantwoordelijkheid te (kunnen) nemen voor de vragen waar zij aan werken (en de vraag achter de vraag). Medewerkers moeten gewoon de vraag van de klant naar behoren behandelen. 14

In de organisatie is de professionaliteit en de efficiëntie van de functionele bedrijfsfuncties geborgd. De structuur kent daarom (naast een bestuursstaf en enkele ondersteunende diensten) vooral een functionele indeling: − Dienstverlening en klanten (waaronder dagelijks- en mutatie onderhoud) − −

Vastgoed (planmatig onderhoud, herstructurering, vastgoedontwikkeling) Financiën en bedrijfsvoering.

De organisatie continu in ontwikkeling en is bij de start van de fusie georganiseerd zoals in schema 1. Schema 1.: Organogram fusiecorporatie

De fusieorganisatie voldoet aan de geldende regelgeving en aan de regels van goede governance. De governance is ingericht conform de uitgangspunten en richtlijnen van de Woningwet en de Governance Code Woningcorporaties. De fusieorganisatie is qua rechtsvorm een stichting met een rolscheiding tussen het bestuur en de Raad van Commissarissen. Het bestuur bestuurt de stichting/organisatie. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur. Er is (voor en na de fusie) een eenhoofdig bestuur en de Raad van Commissarissen telt 5 tot 7 leden. Het bestuur is verantwoordelijk voor het besturen van de organisatie en dus voor (de strategie die dient voor) het realiseren van de (maatschappelijke) doelstelling (volkshuisvesting). De Raad van Commissarissen (RvC) geeft zijn verantwoordelijkheid vorm in de rol van toezichthouder, werkgever richting het bestuur en raadgever richting het bestuur. Procedureel: Na de fusie wordt de RvC naar verwachting vooral samengesteld uit leden van Patrimonium Woonservice en van VWS. Dit geschiedt in overleg met de huurdersorganisaties in verband met de zetels waar het voordrachtsrecht van de huurdersorganisatie op van toepassing is. De RvC van Patrimonium benoemt hiervoor enkele leden van de RvC van VWS in haar raad.

15

4.3

Goed geworteld in de gemeente en goed benaderbaar voor huurders Het klantbedrijf is gericht op het behandelen van de vragen van huurders en woningzoekenden in Veenendaal, op de leefbaarheid van het wonen en van de wijken in Veenendaal en op het technische en administratieve beheer van de woningen. De huurders van VWS zijn gewend aan korte lijnen, omdat VWS een hele kleine organisatie is. Na de fusie blijven deze korte lijnen in stand. De fusieorganisatie wil leren hoe dit ook in een grotere organisatie gestimuleerd kan worden. De fusieorganisatie vindt dit een belangrijke ontwikkeling omdat Patrimonium wil leren hoe zij deze vorm van dienstverlening dicht bij de klant kan realiseren. De fusieorganisatie gaat evalueren hoe hier voor de gehele dienstverlening lering uit getrokken kan worden, zodat de dienstverlening blijvend verbeterd wordt. Ook de huurdersorganisatie heeft een korte rechtstreekse lijn, ze zijn gewend om rechtstreeks met Dick van Doorn te bellen. Na de fusie kan de huurdersorganisatie van VWS dit gewoon kunnen blijven doen. Speciaal hiervoor blijft Dick voor de huurdersorganisatie(s) beschikbaar (zie de ronde met ‘contactpersoon HO-VWS’ in onderstaand schema). Schema 2.: Organisatie klantbedrijf

Naast de dienstverlening via de korte lijnen zijn er in de fusieorganisatie ook mogelijkheden voor goede telefonische en digitale dienstverlening. Vanuit het klantcontactcentrum wordt de telefonische en de digitale dienstverlening geleverd. Het is dus voor elk wat wils: persoonlijk, telefonisch en digitaal. De digitale dienstverlening wordt tijd en plaats ongebonden aangeboden: veel kan op elk gewenst uur. De conclusie is gerechtvaardigd dat door de fusie in beginsel niets verandert aan de aanwezigheid, bereikbaarheid en aanspreekbaarheid. En dat op termijn elementen van de ‘korte lijnen dienstverlening’ van VWS breder binnen de fusiecorporatie toegepast gaan worden. Tegelijkertijd komen de telefonische en digitale dienstverlening van Patrimonium breder beschikbaar voor de (voormalig) VWS-huurders.

16

4.4

Participatie: Invloed van huurders en samenwerking met de gemeente VWS en Patrimonium hechten groot belang aan participatie van huurders, gemeenten en andere lokale belanghouders bij beleid en beheer. Dit is daarom ook een intrinsieke kernwaarde van de fusiecorporatie. De fusieorganisatie werkt op grond van haar visie graag samen met bewoners, de gemeente en met lokale partners/stakeholders aan de volkshuisvestelijke opgaven. De in- en externe stakeholders worden actief betrokken bij en hebben invloed op het beleid en het beheer van de corporatie. Zowel georganiseerd, zoals met de huurdersorganisatie(s), met de ondernemingsraad en met de overleggroepen waar de organisatie in deelneemt. Maar ook minder georganiseerd, via ontwikkelingen en vragen die de fusieorganisatie bereiken. De fusiecorporatie maakt met de gemeente en de lokaal actieve huurdersorganisaties die dat willen graag prestatieafspraken. De fusiecorporatie participeert ook actief in de ontwikkeling van de lokale en de regionale woonvisie. De huurdersorganisaties worden serieus genomen, tijdig van informatie voorzien (korte lijnen), goed ondersteund en gefaciliteerd met middelen.

4.5

Punten van belang van de Huurdersorganisaties Deze Fusie effectrapportage is tot stand gebracht in nauw overleg met de beide huurdersorganisaties. In de diverse bijeenkomsten met de huurdersorganisaties van VWS en Patrimonium is er daarbij gesproken over punten die de huurdersorganisaties belangrijk vinden voor de nieuwe fusiecorporatie. In dat proces hebben zij uiteindelijk ook (separaat, onafhankelijk van elkaar) schriftelijk hun punten van belang aangegeven. In totaal zijn dat 26 punten. Wij waarderen de positief kritische insteek die beide huurdersorganisatie kiezen. Wij denken dat de inbreng van beide organisaties belangrijke bijdragen leveren aan een succesvolle fusie in het belang van de volkshuisvesting in Veenendaal en in het bijzonder aan de positie van onze huurders daarin. Deze fusie-effect rapportage, het document op grond waarvan wij instemming met de fusie vragen, behandelt veel van de 26 punten. In de bijlage 8.2 van deze fusie-effectrapportage gaan wij – wellicht ten overvloede – uitvoerig in op de 26 punten die naar voren zijn gebracht. Bijlage 8.2 behandelt eerst de punten die genoemd zijn door de Huurdersvereniging Patrimonium Veenendaal (HVPV) en daarna de punten genoemd door Stichting Huurdersbelangen VWS. Onze reactie, de afspraken en de toezeggingen daarin liggen naar onze mening daarmee voldoende vast.

Het bestaande Participatieconvenant (HVPV) en de bestaande Samenwerkingsovereenkomst (SHV) blijven ook na de fusie in stand. Het opstellen van een apart convenant is daarom niet nodig.

4.6

Conclusie Uit het bovenstaande is de conclusie gerechtvaardigd dat de lokale binding en de participatie ook na de fusie goed geborgd is.

17

/ 5 Fusie-effect volkshuisvestelijke prestaties Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv): -

De prestaties op het terrein van de volkshuisvesting, inhoudende een uiteenzetting over de wijze waarop de verkrijgende toegelaten instelling toepassing zal geven aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente(n) waar zij feitelijk werkzaam is.

5.1

Fusie-effect op ambities, prestatieafspraken en investeringsvoornemens Gevraagd op grond van Artikel 96, lid 2, Btiv: -

De ambities, prestatieafspraken en concrete investeringsvoornemens van de gefuseerde instelling, die zijn afgezet tegen de situatie van voor de fusie.

5.2

Prestatieafspraken corporatie, gemeente en huurdersorganisaties In de omgevingsvisie van gemeente Veenendaal staan voor wat betreft de Volkshuisvestelijke opgaven handvatten voor de prestatieafspraken tussen gemeente, fusiecorporatie en huurdersorganisaties. Centraal staat dat er voldoende woonruimte moet zijn voor alle doelgroepen van beleid en dat het bouwen bijdraagt aan een gezond, duurzaam en veilig Veenendaal. Hierbij moet oog worden gehouden op de maatschappelijke behoeften bij doelmatig beheer, gebruik en ontwikkeling. Centraal in de omgevingsvisie van de gemeente Veenendaal staat ‘het juiste gebouw op de juiste plek’: voor wie wordt gebouwd en waar? Dus niet alleen het neerzetten van gebouwen, maar denken aan ruimtelijke ontwikkelingen in de breedste zin van het woord. Wat betreft het bouwen en wonen heeft de gemeente Veenendaal zeven ambities geformuleerd: 1. Omschakeling naar duurzame energie en circulair bouwen Hierbij staat voor de gemeente Veenendaal centraal: - Bij ruimtelijke ontwikkelingen past gemeente Veenendaal gezonde, energieneutrale en circulaire oplossingen toe - Gemeente Veenendaal geeft de ruimte in de ondergrond doelmatig uit aan beheerders van warmte-infrastructuur 2.

Realiseren van meer groen Hierbij staat voor de gemeente Veenendaal centraal: - Gemeente Veenendaal zorgt voor meer groen bij ruimtelijke ontwikkelingen door groen- en natuurinclusief bouwen 3. Het woningaanbod in Veenendaal sluit aan bij de inwonersbehoefte Hierbij staat voor de gemeente Veenendaal centraal: - Gemeente Veenendaal voldoet aan de woningbehoefte voor alle Veenendalers 18

- Gemeente Veenendaal heeft voldoende betaalbare sociale woningen - Voor de lagere inkomens richt Gemeente Veenendaal zich op de passende huisvesting - Gemeente Veenendaal biedt mogelijkheden voor kamerverhuur 4. Langer zelfstandig wonen in de eigen woning of wijk Hierbij staat voor de gemeente Veenendaal centraal: - Ouderen kunnen langer zelfstandig wonen - Gemeente Veenendaal heeft voldoende aangepaste woningen 5. Ruimte bieden aan cultuur en voldoende voorzieningen Hierbij staat voor de gemeente Veenendaal centraal: - Gemeente Veenendaal biedt ruimte aan (groei van) culturele voorzieningen en activiteiten - Gemeente Veenendaal zorgt voor voldoende voorzieningen in de wijken 6. Verdichten en transformatie binnen de gemeentegrenzen Hierbij staat voor de gemeente Veenendaal centraal: - Gemeente Veenendaal stimuleert verdichting en transformatie - Gemeente Veenendaal stimuleert kwaliteit van de leefomgeving 7.

Behouden en versterken van ruimtelijke karakteristieken, cultuurhistorie en archeologie Hierbij staat voor de gemeente Veenendaal centraal: - Gemeente Veenendaal versterkt de eigenheid van de stad en haar wijken - Gemeente Veenendaal behoudt en versterken cultuurhistorische structuren en elementen die het Verhaal van Veenendaal ondersteunen en houden rekening met archeologie - Gemeente Veenendaal behoudt gebouwd erfgoed als onderdeel van de cultuurhistorische identiteit - Gemeente Veenendaal brengt het Veense erfgoed meer onder de aandacht. De fusiecorporatie respecteert deze gemeentelijke ambities en draagt graag bij aan alle volkshuisvestelijke aspecten in dezen. In onderstaande paragrafen zijn de ambities en het beleid van de fusiecorporatie voor de portefeuille in Veenendaal uitgewerkt. In deze paragrafen wordt bevestigd hoe de fusiecorporatie middels investeringen, beleid en dienstverlening bijdraagt aan de omgevingsvisie van gemeente Veenendaal. VWS en Patrimonium, de huurdersorganisaties en de gemeente Veenendaal zijn ook nu (wederzijdse) prestatieafspraken overeengekomen. Alle bestaande prestatieafspraken worden door de fusieorganisatie onverminderd gerespecteerd. Na overleg met de huurdersorganisaties en gemeente wordt vastgesteld voor welke volkshuisvestelijke vraagstukken de extra mogelijkheden die de door de fusie ontstaan kunnen worden ingezet.

En wat de fusiecorporatie betreft is dit ook nodig, er is immers een enorme vraag naar betaalbare en naar sociale huurwoningen.

5.3

Investeringsvoornemens na fusie VWS en Patrimonium hebben geanalyseerd wat de (huidige en toekomstige) volkshuisvestelijke opgaven van Veenendaal zijn, wat dat betekent voor de wensportefeuille van VWS en wat de (des)investeringen zijn die daarvoor nodig zijn. De fusiecorporatie beschikt over een forse investeringscapaciteit. Deze wordt ingezet voor: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Renovaties (complexmatige ingrijpende verbouwingen, nagenoeg altijd in combinatie met energetische maatregelen) Nieuwbouw (zonder en met voorafgaande sloop) Overige energetische investeringen en verbeteringen Herstructurering (sloop-nieuwbouw in met name in het Franse Gat) Planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud. 19

De plannen die de corporaties voor de fusie hadden worden onverminderd voortgezet. Al met al gaat het gezamenlijk om aanzienlijke ambities, zie schema 3. Schema 3.: Investeringsvoornemens fusiecorporatie (obv MJIB’s 2022 e.v.)

Investeringsvoornemens obv MJIB's 2022-2036 (prijspeil 2022)

Totaal (miljoen €)

Renovaties (complexmatig, ingrijpende verbouwing) Nieuwbouw (zonder en met voorafgaande sloop) Overige energetische investeringen en verbeteringen Herstructurering (met name sloop en nieuwbouw Franse Gat) Instandhouding Franse Gat Planmatig en niet planmatig onderhoud Incidentele onderhoudsinvesteringen Totaal

137 265 10 214 5 246 5 881

Gemiddeld per jaar (obv MJIB's 2022 e.v. en onder voorbehoud planontwikkelingsdynamiek, stelselwijzigingen, blauwe hoed situaties)

59

Toelichting investeringsvoornemens na fusie In onderhoud, verbetering en uitbreiding van het woningbezit investeert de fusiecorporatie naar verwachting de komende 15 jaar zo’n 59 miljoen per jaar. Daarin is begrepen de sloop van circa 1.250 woningen, de nieuwbouw van zo’n 2.200 woningen (naast de verkoop van z’n 275 woningen). Dat resulteert in een uitbreiding van ruim 650 sociale huurwoningen. Hiernaast leidt de herstructurering van het Franse Gat mogelijk tot de toevoeging van zo’n 500 koopwoningen. Verder worden zo’n 2700 woningen (ingrijpend) verbeterd (ruim 50.000 euro gemiddeld per woning) en krijgen 336 woningen in het Franse Gat een instandhoudingsbeurt. Voor onderhoud wordt 246 miljoen gereserveerd (zo’n 1.800 euro per woning per jaar). Nieuwbouw en renovaties leiden ertoe dat in 2035 mogelijk een fors deel van het bezit van de fusiecorporatie van het ‘gas af is’ dan wel dat de woningen hierop zijn voorbereid. Belangrijke kanttekening hierbij is dat de in de renovaties begrepen middelen nog niet toereikend zijn voor de daadwerkelijke warmtetransitie (aansluiting op een warmtenet, dan wel all electric). Deze investeringsvoornemens zijn verwerkt in de financiële meerjarenprognose van de fusiecorporatie. Deze ligt ten grondslag aan de beoordeling van de financiële robuustheid van de fusiecorporatie zoals opgenomen in hoofdstuk 6.

Onder de gebruikelijke voorbehouden Voor de investeringsambities en alle genoemde aantallen en bedragen gelden de gebruikelijke voorbehouden: de planontwikkelingsdynamiek (vergunningen, draagvlak, ontwikkelingen in wet en regelgeving), stelselwijzigingen (overheidsbepalingen die de investeringscapaciteit en/of het speelveld van corporaties beperken) en ‘blauwe hoed situaties’ (van buiten komend onheil waar niemand in heeft kunnen voorzien). Onvoldoende nieuwbouw Met de hier benoemde investeringen en onderhoudsuitgaven worden de grenzen van de investeringscapaciteit van de fusiecorporatie bereikt. Onderzoek laat zien dat er meer nieuwbouw nodig is: in totaal is in Veenendaal een uitbreiding van 100 sociale huurwoningen per jaar gewenst. Om hierbij in de buurt te komen is (naast de benodigde locaties) een drastische verbetering van de investeringscondities voor de fusiecorporatie noodzakelijk. Daar zijn met vereende krachten van iedereen extra inspanningen voor nodig. Het op handen zijnde nieuwe rijksbeleid geeft daar ook de mogelijkheden voor. De fusiecorporatie springt daar actief op in.

20

5.4

Uitvoering volkshuisvestingsbeleid en dienstverlening aan huurders Beleid na fusie VWS en Patrimonium hebben geanalyseerd hoe het beleid zou zijn voor de portefeuille Veenendaal na fusie. Zij hebben hiervoor op verschillende beleidsterreinen een vergelijking gemaakt van: −

het huidige beleid van VWS en van Patrimonium

−

het beleid na fusie.

De vergelijking van het beleid en de vaststelling van het beleid na fusie is uitgevoerd op de volgende onderdelen: 1.

SVB, herstructurering, nieuwbouw, verkoop

2.

Duurzaamheidsbeleid

3.

Leefbaarheidsbeleid en participatie

4.

Huurprijsbeleid

5.

Dienstverlening en toewijzingsbeleid

6.

Onderhoudsbeleid

7.

Financieel beleid

8.

VVE beleid.

5.4.1 SVB, herstructurering, nieuwbouw, verkoop na fusie Context: De gemeente Veenendaal groeit. De nieuwe fusiecorporatie richt zich met name op haar woningvoorraad in de gemeente Veenendaal. De fusiecorporatie verwacht een (langdurige) druk op de woningen, mede vanwege een toekomende behoefte aan sociale huurwoningen. De fusiecorporatie is zich ervan bewust dat er in Veenendaal meer vraag naar woningen zal zijn, dan dat de corporatie in aanbod kan voorzien. De afgelopen jaren hebben Patrimonium en VWS intensief samengewerkt. Zo zijn er al enige marktverkenningen samen gedaan. Daarnaast is gebleken dat het woningbezit van beide corporaties qua ouderdom en typologie complementair is en dat de portefeuillestrategie goed op elkaar aansluit. Investeringen na fusie: Betaalbaarheid blijft belangrijker dan beschikbaarheid, hoewel de druk op de beschikbaarheid ook groot is. Het beleid van VWS past binnen de visie en kaders van Patrimonium. De portefeuillestrategie van VWS wordt daarom opgenomen in de portefeuillestrategie na fusie. Dit betekent onder andere dat de fusiecorporatie jaarlijks gemiddeld ongeveer 50 sociale huurwoningen per jaar kan groeien. Dit zijn nieuwe toevoegingen. Meer is nodig, maar vooralsnog niet haalbaar. De beschikbaarheid zal dus maar beperkt worden opgelost door nieuwbouw.

Doorstroom bevorderende maatregelen zullen ingezet worden om de beschikbaarheid, met name in de bestaande bouw, te vergroten. Samenvoeging van de portefeuillestrategie betekent ook dat er in de woningvoorraad van voormalig VWS (op een heel beperkte uitzondering na) geen herstructurering plaats vindt (zoals sloop of nieuwbouw). Patrimonium kent wel een forse herstructureringsopgave, te beginnen bij Het Franse Gat. De fusiecorporatie voorziet zoveel als financieel haalbaar in de verwachte groei naar sociale voorraad. De corporatie accepteert dat ze daarmee niet zo hard groeit als noodzakelijk om de doelgroep van beleid in de toekomst in voldoende mate te huisvesten. Op moment dat er extra

21

middelen beschikbaar komen (bijv. afschaffing verhuurdersheffing) kan gekeken worden of er mogelijkheden om meer nieuwbouw te realiseren. Verkoop na fusie: De verkoopvijver volgt uit (en is onderdeel van) de portefeuillestrategie. De portefeuillestrategie is een integraal sturingsproduct waar alle afdelingen van de organisatie aan bijdragen, en dat - voor de vaststelling - besproken wordt met de medezeggenschap (w.o. de huurdersorganisatie). In de bestaande portefeuillestrategie worden woningen buiten Veenendaal en BOG eenheden verkocht. Voormalig Patrimonium verkoopt woningen uit de bestaande verkoopvijver met een maximum van 30 woningen per jaar. In de huidige portefeuillestrategie/verkoopvijver zitten geen voormalig VWS woningen.

5.4.2 Duurzaamheidsbeleid na fusie Duurzaamheidsbeleid na fusie: Patrimonium en VWS willen beide serieus bijdragen aan de verduurzaming (energietransitie en CO2reductie). Verduurzaming is een belangrijk speerpunt voor de fusieorganisatie. De ambities en visies van VWS en Patrimonium komen overeen. Samen zijn zij in staat om bij te dragen aan energiebesparende maatregelen en de warmtetransitie. Het duurzaamheidsbeleid van voormalig Patrimonium wordt gecontinueerd. Uitgangspunten van dit beleid zijn betaalbaarheid, werken volgens de strategie van Trias Energetica, draagvlak onder huurders, samenwerking als sleutel tot succes en verstandig experimenteren. Er wordt ook gebruikt gemaakt van huurdersvoorlichting middels energiecoaches. Door de grotere schaal ontstaat er meer slagkracht, inkoopkracht en beleidskracht op de verduurzaming. Ook in de samenwerking met de gemeente. Dit betekent qua duurzaamheidsmaatregelen o.a.: 1. De fusiecorporatie neemt in ongeveer 1500 woningen diverse energiebesparende maatregelen (o.a. isolatie en ventilatie maatregelen) waarbij de energieprestatie verbetert naar minimaal label B. Door de energieprestatie van de woningen te verbeteren, faciliteren we een verlaging van de woonlasten van onze huurders. 2. Tot 2023 brengt de fusiecorporatie bij meer dan 400 woningen zonnepanelen aan. 3. Woningen worden voorbereid op een CO2 neutrale energievoorziening.

De corporatie werkt daar naartoe met een stappenplan voor de isolatie van woningen en beperkte opwekking van energie. Zo wordt toegewerkt naar een nieuwe standaard als norm volgens de NTA 8800. 4. Wat betreft mutatie-werkzaamheden, verandert er voor bestaande huurders niets. Voorstel is om bij nieuwe huurders bij collectief gestookte complexen het kookgas en alle gasvoorzieningen te (laten) verwijderen (ook door Netbeheerder) en nieuwe voorzieningen aan te brengen voor elektrisch koken. Bij overige woningen, zowel EGW als MGW brengt de fusiecorporatie bij mutatie eveneens de voorzieningen aan voor elektrisch koken en wordt het gas bij het aansluitpunt in keuken afgedopt. 5. Nieuwbouwwoningen worden uitsluitend gasloos gebouwd. 6. Bestaande woningen worden tussen heden en 2050 gasloos gemaakt. Vergoeding voor zonnepanelen Huurders van Patrimonium betalen een eigen bijdrage van € 2,50 per zonnepaneel per maand, gedurende 15 jaar. Bij VWS wordt op dit moment enkel bij mutatie een eigen bijdrage voor zonnepanelen gevraagd, van € 1,25 per paneel per maand gevraagd (voor zittende huurders gratis). De fusiecorporatie vraagt bij nieuwe zonnepanelen een eigen bijdrage van € 2,00 per zonnepaneel per maand, deze termijn kent geen einddatum. Dit geldt niet voor de complexgewijze huur.

De besparing op de energielasten is voor de huurder altijd significant groter dan de eigen bijdrage aan de zonnepanelen.

22

5.4.3 Leefbaarheidsbeleid en participatie na fusie De fusiecorporatie draagt serieus bij aan leefbaarheid en participatie. VWS en Patrimonium hechten veel waarde aan de participatie van huurders, gemeenten en andere lokale belanghouders bij beleid en beheer. Leefbaarheid en participatie zijn intrinsieke kernwaarden van de fusiecorporatie. Hiervoor werkt de fusieorganisatie graag samen met bewoners, gemeente en lokale partners/stakeholders. In de kern ziet de fusiecorporatie een aantal uitgangspunten voor participatie en leefbaarheidsbeleid na de fusie: Uitgangspunten beleid participatie: 1. De fusieorganisatie zet zich in voor de verschillende doelgroepen die Veenendaal kent. Goede en moderne participatie bij deze doelgroepen is een speerpunt. 2. Samen met stichting Huurdersbelangen VWS en Huurvereniging Patrimonium Veenendaal wordt een participatieplan opgesteld. 3. De fusiecorporatie faciliteert de huurdersbelangenorganisaties en investeert daarnaast in participatie van individuele huurders en eventuele complexcommissies. 4. De afspraken tussen de fusiecorporatie en de stichting en vereniging huurdersbelangen worden vastgelegd in een convenant.

Uitgangspunten leefbaarheidsbeleid: 1. Leefbaarheid is een belangrijk speerpunt van de fusiecorporatie. 2. Schoon, heel en veilig, samen met partners en huurders. 3. Volgend en prikkelend; gemeente heeft leidende rol 4. Samen signaleren en ondersteunen: samen met gemeente, maatschappelijke organisaties (politie, wijkteam, interventieteam), bewonerscommissies (stichting en vereniging huurdersbelangen en buurtbemiddeling) en bewoners. 5. Voorkomen van het ontstaan van kwetsbare wijken door een eenzijdige toewijzing. De fusiecorporatie voert extra regie bij speciale doelgroepen, om zo eenzijdige toewijzing te voorkomen.

5.4.4 Huurprijsbeleid na fusie Huurprijsbeleid na fusie: Betaalbaarheid van de woningen is het belangrijkste speerpunt. Centraal in het huurprijsbeleid staan de uitgangspunten van het Sociaal Huurakkoord, met een aantal expliciete aanvullingen. Uitgangspunten: 1. Op portefeuilleniveau een inflatievolgende huurverhoging voor sociale woningen. 2. Per jaar wordt overwogen of er wel of geen gebruik wordt gemaakt van de 1% extra ruimte op het inflatievolgend beleid. 3. De fusiecorporatie wil 75% van haar woningen onder de aftoppingsgrenzen aanbieden. Wens is om hierbij te blijven aansluiten bij de samenstelling van woningzoekenden. 4. Inkomensafhankelijke huurverhoging wordt toegepast. 5. Een streven is om huurprijzen (zolang dat redelijkerwijs mogelijk is)5 in balans te brengen met (theoretische) energieprestatie van de woningen, om zo de woonlasten beheersbaar te houden. 6. Conform Sociaal Huurakkoord: Van de huurwoningen met een gereguleerd contract die een huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben en bewoond worden door huishoudens die gezien hun inkomen huurtoeslaggerechtigd zijn, wordt op aanvraag de huur gekort tot € 1 onder de liberalisatiegrens. Het toewijzingsbeleid van de VWS en Patrimonium is identiek en wordt gecontinueerd in de fusiecorporatie.

5

Deze nuancering staat erbij omdat de fusiecorporatie het niveau van de energieprijzen niet kan beïnvloeden.

23

Inzake de huurverhoging per 1 juli 2022 stemmen Patrimonium en de VWS het beleid af. De HO's worden separaat om advies gevraagd.

5.4.5 Dienstverlening en toewijzingsbeleid na fusie Beleid dienstverlening De fusieorganisatie gaat respectvol om met haar klanten en met haar maatschappelijke partners. Belangrijk is dat zij in continu en open contact staat met haar externe omgeving. Het contact met de huurders en woningzoekenden heeft een menselijke maat en is en voelt nabij, is professioneel en betrokken en zonder aanziens des persoons. Klanten kunnen altijd persoonlijk contact hebben met de fusiecorporatie, er zijn korte lijnen. Dit gedachtegoed is terug te zien in het beleid van de fusiecorporatie omtrent dienstverlening. De fusiecorporatie continueert het bestaande beleid, en monitort daarbij expliciet: 1. Aandacht voor persoonlijk contact en doorverwijzing. 2. Huurders in staat stellen de keuze te maken voor een voorkeurskanaal: telefonisch of digitaal. 3. Klanttevredenheid verhogen, middels het trekken van geleerde lessen uit VWS en het continu blijven werken aan verbetering en monitoring. 4. Monitoring klanttevredenheid VWS-huurders en Patrimonium Huurders. Tot nadere orde separaat te meten, na enkele jaren evalueren met de HO’s hoe lang een separate meting gewenst is. 5. Het uitvoeren van een verdiepend huurdersonderzoek. Dit houdt in dat er regelmatige klantenpanels worden georganiseerd, die eventueel worden uitgebreid met een luisterpanel. 6.