3. Visie en afwegingskader voor initiatieven Ruisseveen en Hondzenelleboog

Visie en afwegingskader voor initiatieven Ruisseveen en Hondzenelleboog

September 2022 | 1

2 |

Inhoud 1. 2. 3. 4. 5.

Inleiding, aanleiding en doel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 Inventarisatie en analyse van de parken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Visie en uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 Afwegingskader en criteria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 (On)mogelijkheden per perceel p.m. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Bijlage 1: gegevens bestaande kavels

| 3

1. Inleiding, aanleiding en doel Voor u ligt het afwegingskader voor initiatieven Ruisseveen en Hondzenelleboog. Het doel van dit kader is het veilig stellen van het groene karakter van deze twee parken in Veenendaal-West en het kunnen beoordelen van initiatieven in en om de parken. Het kader is gericht op het beoordelen van mogelijke ontwikkelingen waarbij landschappelijke kwaliteiten, cultuurhistorie, verblijfs- en recreatieve mogelijkheden en woonkwaliteiten hand in hand gaan. Waarbij alles dient te passen binnen de Omgevingsvisie 2030 gericht op gezondheid, duurzaamheid en veiligheid. In deze visie is het belang van klimaatadaptieve maatregelen en groen aangegeven. Zo wil Veenendaal groener zijn in 2030 dan 2020. Veenendaal wil bewegen en ontmoeten stimuleren - waarbij groen uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. Groen heeft een belangrijke rol bij zogeheten klimaatadaptatie, onder andere gericht op opvang van regenwater en tegengaan van hittestress. Er spelen diverse ontwikkelingen in en rond de twee parken. Zo zijn er diverse vragen om percelen te (her)ontwikkelen met bebouwing. Met name de aanvraag voor een tweede woning aan de Componistensingel 2 heeft de behoefte aan een afwegingskader versterkt.

In 2021 heeft de Raad van State de aanvrager in het gelijk gesteld en heeft gemeente opdracht gegeven te starten met de voorbereiding van een bestemmingsplan waarbij een tweede woning op het perceel Componistensingel 2 mogelijk wordt. In aansluiting op de uitspraak van de Raad van State heeft de gemeenteraad de wens de ‘Groene Lobben’ te beschermen. Dit kan door een duidelijk vastgesteld visiedocument en dit beleid te zijner tijd te laten opnemen in het Omgevingsplan. De onderbouwing, die voor u ligt, bevat criteria voor nieuwe initiatieven in en rond de parken. Nieuwe ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan de kwaliteiten van de parken. Uitgangspunt is dat rode ontwikkelingen niet ten koste gaan van de groene kwaliteiten. Rood en groen dienen samen het karakter van de parken te versterken. Een belangrijke bouwsteen voor bescherming van de parken is het vastleggen van de randen. De randen hebben een kwaliteit die bijdraagt aan de beleving van het park. 4 |

Het behoud van deze kwaliteit is belangrijk, waarbij het tevens belangrijk is om intensivering en uitbreiden van de rand ten koste van het park tegen te gaan. Onderhavige visie en afwegingskader spitsen zich toe op de parken Ruisseveen en Hondzenelleboog. Indien wenselijk kan een vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd worden naar andere parken, zoals Gelderse Blom, Duivenweide, Dragonderpark, Petenbos, Petenbos-Oost en Stadspark. Leeswijzer Als eerste is er een korte inventarisatie en analyse van de parken: hoofdstuk 2. Er is aandacht voor het onstaan van de parken, de cultuurhistorische elementen en het cultuurhistorisch belang van de parken en de oorspronkelijk agrarische kavels. De huidige bestemmingsplannen worden op hoofdlijnen beschreven.

Hierna volgt in hoofdstuk 3 de visie op de parken. Om te komen tot uitspraken over ruimtelijke (on)mogelijkheden voor diverse initiatieven is het nodig de positie van percelen te bepalen: ligt een perceel in het park of in de stedelijke rand. Dit gebeurt in hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk zijn het belang van groen, aard en schaal van functies en gebouwen, alsmede de bestaande kwaliteiten beschreven. Het hoofdstuk bevat ook ontwerpprincipes voor initiatieven in het park. Daarna volgen in hoofdstuk 4 een afwegingskader en criteria voor het beoordelen van initiatieven in het park. In hoofdstuk 5 zijn de (on)mogelijkheden perceel beschreven op basis van de benoemde ontwerpprincipes en criteria uit voorgaande hoofdstukken.

2. Inventarisatie en analyse Om vragen over de toekomst te kunnen beantwoorden is het nodig om inzicht te hebben in het ontstaan van de parken en het huidige karakter. 2.1 Ontstaansgeschiedenis Beide wijkparken zijn aangelegd bij de ontwikkeling van Veenendaal-West, tussen 1985 en 1995. In beide parken is een oud agrarisch bebouwingslint opgenomen met in het noordelijke park Groot en Klein Ruisscheveen.De historische bebouwingslinten zijn in de huidige parken te herkennen door de oost-west gerichte langzaam verkeersroutes die langs voormalige agrarische percelen leiden. De cultuurhistorische linten met bijbehorende percelen en bebouwing zijn karakteristiek voor de parken. Het herkenbaar houden van deze cultuurhistorische waarden is belangrijk voor de identiteit en belevingswaarde van beide parken. Dit is ook vastgesteld in de nota Erfgoed, zie paragraaf 2.2.

1950

1970

1995

2020 | 5

maximale goothoogte 5,40 m maximale bouwhoogte 8 m Hierboven de kaart die hoort bij het Uitwerkingsplan “Groene Lobben” omgeving Ruisseveen. Het park is licht groen en de voormalige agrarische kavels zijn zichtbaar.

Links het bestemmingsplan Veenendaal-West met de woongebieden als grijze vlakken. Ruisseveen en Hondzenelleboog zijn zichtbaar. Zij zijn niet ‘grijs’ gekleurd.. 6 |

2.2 Cultuurhistorisch beleid In de Beleidsnota Erfgoed zijn beide parken aangewezen als Integraal ensemble. De integrale ensembles geven antwoord op de vraag: “Welke gebieden zijn van belang om de ruimtelijke geschiedenis van Veenendaal te begrijpen?” Daarmee doelen we op die plekken, die vanuit hun structuur een bijzondere bijdrage leveren aan de herkenbaarheid van de wordingsgeschiedenis van Veenendaal. De integrale ensembles vertegenwoordigen een combinatie van de historisch landschappelijke structuur, stedenbouwkundige ensembles en historische bouwkunst. Deze integrale ensembles weerspiegelen de belangrijkste herkenbare structuren binnen Veenendaal.

zorg voor de fysieke leefomgeving in acht neemt. Verantwoordelijkheid ligt bij de burger zelf. Er kan wel gehandhaafd worden. 4. Voor ontwikkelingen die niet binnen het Omgevingsplan (of bestemmingsplan) passen zal vanaf het begin van het ontwerp rekening moeten worden gehouden met de cultuurhistorische aspecten van de integrale ensembles. Dit zal worden beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). 5. Binnen het integraal ensemble wordt geen omgevingsvergunning voor sloop vereist, behalve voor de aangewezen monumenten en beeldbepalende panden.

Binnen de integrale ensembles staan veel monumenten en beeldbepalende panden, maar ook panden zonder een cultuurhistorische status. De integrale ensembles Ruisseveen en Hondzenelleboog vallen samen met groenstructuren.

Bij Ruisseveen is het historisch cultuurlandschap in de groeiende kern ingepast. Alhoewel het omringende groen is omgevormd tot een parkachtige setting en het cultuurlandschap als zodanig niet meer volledig herkenbaar is, heeft de aanwezige bebouwing wel wat ‘lucht’ in een sterk verstedelijkte omgeving. Het Ruisseveen heeft een cultuurhistorische waarde.

Beleidsuitgangspunten Integrale ensembles: 1. Bescherming is gericht op behoud van deze relatief oude structuren, waarlangs Veenendaal zich heeft ontwikkeld. De veelal van oorsprong organisch ontstane lintbebouwing en bebouwing in deze integrale ensembles is verschillend van karakter. Daarnaast gaat ook om nog herkenbare wegen, paden, (groen)structuren van voor 1832, gecombineerd met verspreid liggende erven, zoals in de ensembles van het Ruisseveen, Hondzenelleboog en het gebied ten zuiden van de Dijkstraat. Uitgangpunt is behoud van deze verschillende karakteristieke structuren. 2. Voor vergunningplichtige ontwikkelingen die binnen het omgevingsplan passen wordt geen extra toets ingebouwd. De huidige welstandstoets blijft bestaan en biedt voldoende houvast om ook te toetsen op de context en daarmee ook op de verschillende karakteristieken van de ensembles. 3. Bij het invoeren van de Omgevingswet (cq het Omgevingsplan) zal een zogenaamde “Zorgplicht” voor instandhouding van het integrale ensemble in werking treden. Deze algemene zorgplicht houdt in dat een ieder bij zijn activiteiten voldoende

Het doel voor de Integrale ensembles is: 1. Behoud en versterken structuren; 2. Het historisch karakter meer tot uitdrukking te laten komen en als inspiratiebron te gebruiken bij inrichting, reconstructies en ruimtelijke ontwikkelingen. Bij een bestemmingsplanherziening is cultuurhistorie een van de toetsingscriteria.

Hondzenelleboog is als ‘groene inprikker’ vormgegeven: er is een groene zone in de uitbreidingswijk West gereserveerd ter plaatse van een vroegere buurt. Weliswaar is van historische bebouwing geen sprake meer (deze is waarschijnlijk voorafgaand aan de bouw van de wijk volledig gesloopt), maar de groene zone laat als structuur wel wat zien van de vroegere bewoningsstructuur van het gebied en heeft een cultuurhistorische waarde. | 7

Bron: RAAP

8 |

In Ruisseveen en Hondzenelleboog zijn de volgende elementen zichtbaar die verwijzen naar de cultuurhistorie: • Gemeentelijke monumenten • Voormalige agrarische percelen met ‘oude’ bebouwing • Voormalige agrarische percelen met ‘nieuwe’ bebouwing • Waardevolle bomen (zie afbeeldingen hiernaast) • Structuren, zoals verkaveling, houtwallen, infrastructuur, ed

Overzicht van waardevolle bomen in openbaar gebied in en rond park Ruisseveen (boven) en Hondzenelleboog (onder)

Gemeentelijk monument

Waardevolle bomen

Voormalig agrarische perceel met ‘agrarische’ bebouwing

Voormalig agrarisch perceel met nieuw bebouwing | 9

2.3 Bestemmingsplan Voor beide parken geldt het bestemmingsplan Woongebieden 2018 dat op onderdelen is herzien en geactualiseerd in de Correctieve Herziening Woongebieden 2018 en het Parapluplan 2020. Er zijn twee manieren van bestemmen gebruikt. Voor de percelen in het park zijn de bestemmings- en bouwvlakken rondom de aanwezige percelen en bebouwing gelegd: ‘op maat gemaakt’. Voor de percelen buiten het park (de woongebieden) zijn aaneengesloten bestemmingsvlakken over meerdere percelen en bebouwing gelegd. Binnen het bestemmingsvlak “Wonen” mogen vergunningvrij aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen worden gerealiseerd op het achtererf. De huisarts in park Hondzenelleboog heeft de bestemming Maatschappelijk (M), evenals de hospice aan de Vondellaan. Het tuincentrum heeft de bestemming Bedrijf. In het huidige bestemmingsplan liggen diverse zaken vast, zoals: • de functie (wonen, bedrijf, maatschappelijk, groen, etc); • het maximaal aantal woningen dat is toegestaan; • een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen moeten staan; • het bestemmingsvlak waarbinnen (vergunningvrij) aanen bijgebouwen zijn toegestaan • de goot- en nokhoogte, respectievelijk 6 en 10 meter. (De bestaande gebouwen in de parken zijn veelal lager). Het bestemmingsplan biedt ruimte voor initiatieven, zoals verbouwen van bestaande panden en sloop/nieuwbouw van een hoofdgebouw c.q een woning.

Initiatieven die niet passen binnen het huidige bestemmingsplan zijn bijvoorbeeld: • functiewijziging; • splitsen van een perceel ten behoeve van meer bebouwing; • splitsen van bestaande bebouwing waardoor het aantal woningen toeneemt op een perceel.

10 |

2.4 Welstandsnota 2017 In de Welstandsnota 2017 vallen de parken binnen G1: Parken, groengebieden, begraafplaatsen en sportcomplexen. Het uitgangspunt voor de bebouwing is de verscheidenheid. Waarbij een onderscheid is tussen functionele gebouwen, zoals op de tennisvelden, en de voormalige boerderijen die bewoond worden in de groene lobben Ruisseveen en Honzenelleboog. Een bouwaanvraag voor de verbouwing van een voormalige boerderij wordt getoetst aan de "Objectgerichte criteria voor verbouwing of splitsing van een (voormalige) boerderij". Voor de overige bouwaanvragen gelden de gebiedsgerichte criteria in Bijlage 1 Gebiedsgerichte criteria en objectgerichte criteria. Voor de criteria wordt verwezen naar de Welstandsnota. Hier staan enkele criteria die richting geven bij initiatieven: • Voorop staat de individuele uitstraling van de bebouwing, inclusief de bijhorende aan-en bijgebouwen. Dit houdt in: een eigen architectonische vormgeving met een uitstraling die recht doet aan het ruimtelijke en functionele belang van het gebouw. • Bij (vervangende) nieuwbouw dient het bouwwerk te worden voorzien van een eigen architectonische vormgeving. • Massa en vorm dienen te passen in het landschap. Grootschalige maten zijn in die zin niet toegestaan, evenals sterke contrasten tussen landschap en bebouwing.

| 11

2.5 Huidige situatie Ruisseveen Er zijn woonpercelen in het park en andere functies, zoals tennisvereniging, volkstuinen en zorgboerderij Buitenzorg. In de huidige situatie wordt het park doorsneden door een hoofdontsluitingsweg (Componistensingel), diverse fietspaden en in oost-westrichting een snelfietsroute. Die route is tevens de ontsluitingsweg voor diverse percelen. De auto’s komen vanaf de Componistensingel, maar kunnen niet de Slaperdijk op of richting het oosten naar de Boek-

vink. Voor autoverkeer is Ruisseveen een doodlopende weg. De tennisvereniging is te bereiken vanaf de Componistensingel. Bij de kavels Ruisseveen 9, 12 en 15 is de agrarische opzet nog herkenbaar op de kavel. De woning Ruisseveen 9 is een gemeentelijk monument.

tot het fietspad Verdilaan. De Slaperdijk is bereikbaar via het Ruisseveen. De kavels langs de Slaperdijk zijn privaat en niet toegankelijk. Binnen het park Ruisseveen kunnen bezoekers om de diverse kavels in het park heen lopen en fietsen. Op diverse plekken zijn een hondenuitlaatterreinen afgezet.

Het park is openbaar toegankelijk vanaf het Valleikanaal

1

Volkstuinen

P

19 17 Buitenzorg

15

20

Legenda

2

Wijkontsluiting en ontsluiting percelen

9 gem. mon.

Snelfietsroute en ontsluiting percelen

12 ten n

Ontsluiting percelen

isve

ren i

8

gin

Fietspad

g

Park 1

‘Inprikker’ Voormalig agrarisch perceel

Huidige situatie Ruisseveen 12 |

2.6 Huidige situatie Hondzenelleboog len. De huisarts is bereikbaar vanaf de Vondellaan. Aan de oostzijde eindigt het park uiteindelijk bij De Reede. Tussen van Veldekelaan en De Reede is het park een aaneenschakeling van kleine groene ruimtes. Het park wordt gedomineerd door de aanwezige functies, bebouwing en erfafscheidingen: tuincentrum, fysiotherapeut, tandarts, wijkcentrum, etc.

Er zijn woonpercelen in het park en andere functies, zoals een huisarts. Aan de rand van het park liggen andere functies zoals hospice, middelbare school, fysiotherapeut, tuincentrum, tandarts etc. In de huidige situatie wordt het park doorsneden door hoofdontsluitingswegen (Nijhof- en Vondellaan), diverse fietspaden en in oost-westrichting een doodlopende weg. Die weg is tevens de ontsluitingsweg voor diverse perce-

9

Een prive zijtuin van de woning aan de Hunze 2 naast het park steekt ver het park in en versmalt het park. Bij de kavel van Veldekelaan 5 is de agrarische opzet nog herkenbaar op de kavel en de bebouwing. Het hospice Vondellaan 57 is een gemeentelijk monument. Het park is niet in zijn geheel van oost naar west toegankelijk. Er is geen verbinding naar de Slaperdijk. Langs de Slaperdijk liggen private percelen, waardoor er geen openbare verbindingen zijn naar de Slaperdijk vanuit de Hondzenelleboog. Het park bestaat grofweg uit onderdelen die in elkaar overgaan: een afgesloten hondenuitlaatplek die grenst aan de westelijke percelen langs de Slaperdijk. Vanaf Marsmanlaan tot de Vondellaan is er een open park. Het Ichtuscollege grenst aan dit deel en het perceel Vondellaan 6 ligt in het park. Ten oosten van de Vondellaan ligt een grote vijver / waterpartij, die overgaat in de smallere delen van het park richting Weverij. Het smalste deel van park is circa 15 meter, ter hoogte van de zijtuin van Hunze 2.

80

2 6a 6: huisarts

57: hospice

Legenda 5 59

3

zijtuin Hunze 2

1

65

Wijkontsluiting en ontsluiting percelen 63

55: tuincentrum

Ontsluiting percelen Fietspad Park ‘Inprikker’ Voormalig agrarisch perceel

Huidige situatie Hondzenelleboog | 13

Park: groen, cultuurhistorie en recratie

Aard en schaal van functies en gebouwen

Afbeelding met bestaande kwaliteiten en uitgangspunten bij initiatieven

• Perceel, bebouwing, erf en erfafscheiding sluiten aan op cultuurhistorie en karakter van het park • Naast hoofgebouw en bijgebouwen is er nog ‘vrije’ ruimte op het perceel voor ontsluiting, parkeren, beplanting, tuin, etc. • Zicht vanuit het park op (deel van) bebouwing en perceel • Opgaande beplanting en ‘groene’ erfafscheiding, zoals hagen, zorgen voor privacy Park of stedelijke rand 14 |

3. Visie en uitgangspunten 3.1 Visie In hoofdstuk 2 is de ontstaansgeschiedenis van de parken kort beschreven. Park: groen, cultuurhistorie en recratie De visie richt zich op het instandhouden van de parken en hun cultuurhistorisch en recreatieve functie. De cultuurhistorie draagt door de aanwezige elementen in belangrijke mate bij aan het karakter van het park: voormalige agrarische kavels, bebouwing waaronder enkele monumenten, waardevolle bomen en aanwezige structuren. Aard en schaal van functies en gebouwen De combinatie van functies draagt bij aan het karakter van de parken, denk aan groen, recreatie, wonen en maatschappelijke functies. Behouden van dit bijzondere karakter van de parken is een uitgangspunt. In het park bijvoorbeeld een tennisvereniging, zorgboerderij, volkstuinen, trapveldjes en huisarts. Aan de randen scholen, hospice en fysiotherapie. Functies en activiteiten met een publiek, collectief en maatschappelijk karakter kunnen bijdragen aan het gebruik en het publieke karakter van de parken. Essentieel hierbij is dat deze functies kleinschalig van aard zijn en (semi)publiek toegankelijk. Die kleinschaligheid komt tot uitdrukking in het gebruik en bebouwing. Bij gebruik gaat het om intensiteit en oppervlak: hoeveel mensen maken gebruik van de functie, hoe groot is het ruimtebeslag en wat is de verkeersaantrekkende werking.

Bij bebouwing gaat het om maat, schaal en omvang en de hoeveelheid bebouwing. Functies, zoals het tuincentrum en de tennisvereniging, met harde en gesloten erfafscheidingen naar het park dragen niet bij aan de kwaliteit van de parken. Er is geen interactie met het park, geen publiek karakter en geen kleinschaligheid. Dit is wel aanwezig bij een publiek toegankelijk, kleinschalig speelveld of een kinderboerderij. Park of stedelijke rand Om het park te beschermen tegen ‘oprukkende’ bebouwing is het nodig om duidelijke grenzen te stellen en vorm te geven. Die grens kan ‘hard’ zijn in de vorm van een weg, voorzijde van de woning, gebouwde erfafscheiding

of ‘zacht’ een lage haag, een tuin met uit- (en inzicht) naar het park, bebouwing op ruime afstand van het openbaar gebied c.q. het park, etc. Het gaat er niet om dat overal dezelfde soort grens moet komen, maar het gaat om duidelijkheid van de grens. Uitgangspunt voor de parken is dat duidelijk moet zijn waar het park begint en waar het privé-perceel eindigt, met behoud van de aanwezige geleidelijke overgangen tussen publiek en privaat. De erven in het park zijn veelalprachtig groen ingericht en is er een geleidelijke overgang tussen park en privé. Die ‘zachte’ overgang is nu ook bij veel percelen aan de rand aanwezig. De randen van de parken bestaan uit woonbuurten en in het Hondzenelleboog het Ichtus college, tuincentrum en andere functies. De randen zijn grillig met verspringende rooilijnen, achter- en zijkanten van percelen en woningen De percelen aan de rand van het park hebben soms een onduidelijke positie. Dit komt enerzijds doordat de overgang van wijk naar park niet overal hetzelfde is, anderzijds zijn bebouwing en gebruik van die kavels vaak geïntensiveerd. De rand is soms duidelijk en hard: achtertuinen die grenzen aan het park of juist een woonstraat die de overgang naar het park markeert.

Soms is de rand onduidelijk – een rafelrand waar geen duidelijke en harde scheiding tussen park en woonwijk aanwezig is, met zij- en achtertuinen, paden van en naar de kavel door het park, een inof uitrit, groen van het perceel dat grenst aan groen in het park, etc. Hoewel de rafelranden bijdragen aan de natuurlijke overgangen tussen park en woongebieden is het noodzakelijk om een duidelijke grens te markeren. Voorbeelden van kavels op de rand van het park die onder de rand vallen zijn Componistensingel 2 in het Ruisseveen, Marsmanlaan 80 en Vondellaan 57 (hospice) in Hondzenelleboog. In de visiekaarten op de volgende pagina’s is aangegeven welke percelen tot de rand worden gerekend en welke vrij in het park liggen. In de volgende paragraaf zijn de grenzen van beide parken bepaald. Waarmee ook bepaald is welke percelen in het park en welke in het woongebied liggen. In de aansluitende paragraaf zijn de uitgansgpunten en ontwerpprincipes verder uitgewerkt.

Voor welke percelen gelden de principes en criteria uit hoofdstuk 3 en 4? Stap 1 in dit hoofdstuk ‘Visie’ is het bepalen van de randen van het park. Hierdoor komen kavels in en buiten het park te liggen. Voor de kavels in het park gelden de uitgangspunten en ontwerpprincipes uit hoofdstuk 3 en het afwegingskader en de criteria uit hoofdstuk 4. Voor initiatieven buiten het park die afwijken van het bestemmingsplan gelden de normale procedures: het indienen van een concept-aanvraag. De principes en criteria uit hoofdstuk 3 en 4 gelden dus niet voor kavels buiten het park c.q binnen de woongebieden.

| 15

3.2 Bepalen van de grens van de parken en de woongebieden

Brucknerpad / Bachlaan

Componistensingel 2

Stap 1: bepalen grens van het park Ruisseveen Er is een grens bepaald, waarmee duidelijk wordt welke percelen in het park liggen en welke in het woongebied. De grens volgt op veel plekken de achterste perceelsgrenzen. Op andere plekken is de straat de grens. Voor enkele individuele percelen geldt dat ze duidelijk bij het woongebied worden ingedeeld. Duidelijk is dat de percelen Brucknerpad / Bachlaan niet bij het park hoort: dit is een onderdeel van de woningen aan deze straat. Hetzelfde geldt voor het perceel aan de Boekvink: het perceel grenst met de achterzijden aan het park en de woning is gericht op en ontsloten vanaf de Boekvink. Voor het perceel Componistensingel 2 geldt dat met de nieuwe woning op het perceel dit een onderdeel wordt van de rij vrijstaande woningen aan de straat. De nieuwe woning markeert de overgang c.q. grens van het park. 16 |

Boekvink

Zie voor legenda pagina 17

Brucknerpad / Bachlaan

1

P

19 17 Buitenzorg

Legenda Voormalig agrarisch perceel

Volkstuinen 20 15

Componistensingel 2 9 gem. mon.

12

Wijkontsluiting Snelfietsroute (tevens ontsluiting percelen)

ten n

isve

8

ren i

gin

g

Fietspad Park ‘Inprikker’

Boekvink

1

Rand van park en/of inprikker Perceel in park Perceel in woongebied Ontsluiting perceel

Visiekaart park Ruisseveen | 17

Stap 1: bepalen grens van het park Hondzenelleboog Er is een grens bepaald, waarmee duidelijk wordt welke percelen in het park liggen en welke in het woongebied. De grens volgt op veel plekken de achterste perceelsgrenzen. Op andere plekken is de straat de grens. Het perceel Marsmanlaan 80 wordt ingedeeld bij het woongebied. De kavel ligt op de overgang, maar ligt direct tegen de noordelijke kavel, waardoor de kavel en bebouwing het woongebied afronden. Het perceel ligt met achterzijden naar het park. Hier staan hoge erfafscheidingen. Een complex gebied met diverse kavels is de omgeving van het tuincentrum. Het park is daar op zijn smalst. Meer ruimte voor het park zou wenselijk zijn. De gemeente zal hier niet het iniatief voor nemen, maar zal bij eventuele ontwikkelingen graag in gesprek gaan over ontwikkelingsmogelijkheden gekoppeld aan het verbreden van het park 18 |

Zie voor legenda pagina 19

Marsmanlaan 80

9

2

Legenda

Voormalige agrarisch perceel Wijkontsluiting

6a 6: huisarts

57: hospice 5 3

59

Fietspad - ontsluiting percelen Fietspad Park

1

65

63

55: tuincentrum tuin Hunze 2

‘Inprikker’ Rand van park en/of inprikker Perceel in park Onsluiting perceel Perceel in rand Bij initiatieven park vergroten en bebouwing ontwikkeling op kleiner oppervlak boven de blauwe lijn

Visiekaart park Hondzenelleboog | 19

3.3 Uitgangspunten en ontwerpprincipes in het park In deze paragraaf staan de uitgangspunten voor (her)ontwikkelingen en initiatieven in het park. Dit is uitgewerkt in ontwerpprincipes. • Het groene en open karakter van de parken moet worden behouden en beschermd. De parken zijn en blijven een duidelijke herkenbare eenheid; • De groene verbindingen (‘inprikkers’) vanaf de parken naar de omliggende wijken worden gehandhaafd en zo mogelijk versterkt; • De cultuurhistorische waarde van beide parken blijft bewaard. De oude historische structuur is bij de aanleg van de woonwijk West bewust ingepast door het opnemen van (voormalige) agrarische kavels in de beide parken; • Grootschalige bebouwing is niet toegestaan in de parken. Dit past niet bij het karakter van het park. Maat, schaal, omvang en uiterlijk van bebouwing moeten passen bij het cultuurhistorische karakter van de parken; • Het zicht op de (karakteristieke) bebouwing dient te worden behouden. Dit draagt bij aan de cultuurhistorische beleving van de parken. De oorspronkelijke relatie tussen park en bebouwing wordt behouden en versterkt door zicht op de erven en bebouwing. De open relatie zorgt voor een samenhang met het park. Dit betekent dat privétuinen rond de woningen niet geheel afgeschermd dienen te zijn van de omgeving; met enkele zichtlijnen dient bebouwing zichtbaar te zijn.

Afscherming en privacy worden bereikt door groen op het perceel en als erfafscheiding; • Middelen om erfgrenzen en overgangen te realiseren zijn opgaande beplanting en hagen, al dan niet in combinatie met lage houten knuppelhekken en houtrillen van (snoei)hout;

20 |

• De afstand van kavels in het park tot de stedelijke rand is variabel: soms is er een ruime afstand en soms slechts enkele meters tussen een perceel en de stedelijke rand. De percelen in het park zijn en blijven onderdeel van het park; • De afstand van de (voormalige agrarische) percelen in het park tot de ontsluitingsweg varieert, alsmede de afstand van bebouwing tot de ontsluitingsweg. Behouden van deze variabele afstanden draagt bij aan de ontspannen sfeer in het park. Ook de variatie in afstand van bebouwing tot ontsluitingsweg dient behouden te worden. Bij bebouwing op ruime afstand tot de ontsluitingsweg is geen nieuwe bebouwing mogelijk tussen een bestaande panden en de ontsluitingsweg; • De combinatie van functies draagt bij aan het karakter van de parken, denk aan groen, recreatie, wonen en maatschappelijke functies. Behouden van dit bijzondere karakter van de parken is een uitgangspunt.

Bij eventuele functieverandering moeten oppervlak en intenstiteit van bebouwing en de functie in combinatie met de verkeersintensiteit passend moet zijn bij het recreatieve karakter van de parken; • Splitsen van een perceel is onder voorwaarden mogelijk: • Er moet na splitsen op alle kavels voldoende ruimte over blijven voor een hoofdgebouw en alle mogelijke (vergunningvrije) bouwwerken, parkeren, tuin en ‘vrije’ ruimte; • Splitsen van een perceel mag niet ten koste van het park gaan. Er wordt geen m2 van het park ‘ingeleverd’; • De oppervlakte van alle percelen moet na splitsing minimaal 1.500 m2 zijn. • Nieuwe bebouwing moet passen bij het karakter van kavel en de panden. Gooten nokhoogte voor nieuwe hoofdbebouwing zijn 5,40 en 8 meter; • Bij panden met de status “gemeentelijk monument” is splitsen van de kavel en bebouwing niet mogelijk. Dit tast immers het ‘monumentale’ karakter aan.

Erf en bebouwing zijn onderdeel van het park. Onder andere door zicht op bebouwing en het erf vanuit het park

Hierboven de bestaande, te splitsen, kavel

Groene erfafscheidingen (beplanting) en beplanting op het erf zorgen voor privacy en aansluiting op het park

Hierboven de gesplitste kavel en de nieuwe kavel. Beide moeten minimaal 1.500 m2 zijn.

Op het erf staan hoofdgebouw en (vrijstaande) bijgebouwen. Er is daarnaast nog ‘vrije ruimte’ voor erf, tuin, beplanting en parkeren op het perceel Afbeelding met bestaande kwaliteiten en uitgangspunten bij initiatieven | 21

Op deze pagina enkele voorbeelden met bebouwing die niet passen in het park. Onder meer door gebouwde erfafscheidingen, parkeren buiten de kavel ten koste van park, grootschalige bebouwing, functionele uitstraling, vrijwel het gehele perceel is bebouwd en verhard zodat er geen ‘vrije’ ruimte is op het perceel voor verblijf en (opgaand) groen. Het uitgangspunt is: “Grootschalige bebouwing is niet toegestaan in de parken. Dit past niet bij het karakter van het park. Maat, schaal, omvang en uiterlijk van bebouwing moeten passen bij het cultuurhistorische karakter van de parken”. Hieronder de ontwerpprincipes waar aan voldaan moet worden: • Maat, schaal en uitstraling moeten passen bij cultuurhistorie en karakter van de parken. Indien veel m3 nodig zijn, dan kan het principe van hoofd- en bijgebouwen gehanteerd worden, zodat een gebouw wordt opgedeeld in onderdelen; • Geen zakelijke en functionele uitstraling cq geen dozen; • Niet het hele perceel bebouwen en verharden (inclusief vergunningvrije bouwwerken); • Parkeren regelen op eigen perceel, niet in het park; • Verkeersaantrekking moet passen bij het recreatieve karakter van het park. In Ruisseveen tevens passend bij de snelfietsroute; • Geen gebouwde erfafscheidingen, maar opgaande beplanting op de erfgrens. 22 |

4. Afwegingskader en criteria in het park 4.1 Inleiding Een perceel met of zonder bebouwing is altijd onderdeel van een groter geheel. Er is zicht vanaf het perceel naar de omgeving, en andersom is het perceel zichtbaar vanuit die omgeving. Perceel, bebouwing en omgeving kunnen niet los van elkaar gezien worden. De onderstaande aspecten spelen een rol bij die relatie met de omgeving: • Ligging, inrichting en ontsluiting van het perceel; • Vorm, uiterlijk en hoogte van de erfafscheidingen; • Plaats, hoeveelheid en hoogte van bebouwing: hoofdgebouw en (vergunningvrije) bijgebouwen. Een initiatief voor bebouwing of functieverandering kan passen binnen het bestemmingsplan of daar van afwijken. Daarbij gaat het in eerste instantie om functie, bouwvlak, bouw- en nokhoogte, maar ook over bijgebouwen, erfafscheidingen etc. Bij een initiatief dat past binnen het bestemmingsplan is het nog steeds belangrijk om te kijken naar effecten op het park. Bijvoorbeeld de toename van autoverkeer, meer verharding in plaats van groen, zichtbaarheid vanuit het park, vormgeving van erfafscheidingen, etc. In het huidige bestemmingsplan gelden binnen het bouwvlak voor de hoofdgebouwen een maximale goot- en nokhoogte van 6 en 10 meter. Mocht het mogelijk zijn om binnen de afwegingscriteria een extra woning te realiseren dan is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Om de visuele impact op de omgeving te beperken gelden voor die nieuwe bebouwing een goot- en nokhoogte van respectievelijk 5,40 en 8 meter. Bij een initiatief voor splitsen of intensiveren van een bestaand perceel of gebouw zijn diverse aspecten van belang: • Het bestemmingsplan (bestemming, bouwvlak, bouwen goothoogte, aantal woningen, etc); • Cultuurhistorie; • Verkeersaantrekking: In beide parken rijden auto’s. Immers de woningen en voorzieningen moeten bereikbaar zijn. De vraag is tot hoever een toename van autover-

keer wenselijk is. Dit kan immers ten koste gaan van de verblijfskwaliteit en de recreatieve beleving van het park. • Parkeren: de vraag is of en hoe de benodigde parkeerplekken gerealiseerd kunnen worden bij splitsen van een perceel. Uitgangspunt is dat de de parkeerbehoefte wordt opgelost op eigen terrein: voor bewoners en bezoek. Het is niet de bedoeling om m2 groen of park in te leveren voor parkeren; • Indeling van het perceel, bijvoorbeeld volledig bebouwen en verharden van percelen past niet bij het karakter van de parken; • Ruimtebeslag buiten het perceel: is er ruimte nodig voor extra verharding, verdwijnt er plantsoen, beplanting of bomen, etc. Uitgangspunt is beschermen van de parken en inprikkers. Dat betekent dat er geen m2 park of inprikker moet worden ingeleverd voor bebouwing, vergroten van een bestaand perceel, een nieuw privé-perceel, verharding ten behoeve van een (nieuw) perceel, etc. Bij een ander gebruik (functieverandering) kunnen dezelfde toetsingscriteria gebruikt worden als voor ‘bouwen’.

Bij de beoordeling van een initiatief wordt gekeken naar de volgende aspecten, die in de volgende paragrafen worden toegelicht: • Betreft het initiatief een bestaand of nieuw perceel; • Bouwhoogten, massa en plaats bebouwing • Massa en uiterlijk van bebouwing; • Hoeveelheid vergunningvrije gebouwen; • Gaat het ten koste van de hoeveelheid ‘vrije’ ruimte op het perceel; • Vorm en uiterlijk van erfafscheidingen; • Groen, bomen in park en/of ‘inprikker’; • Verkeerskundige aspecten: verkeersintensiteit, ontsluiting en parkeren.

Mogelijke bedreigingen voor het park zijn: • Toename van bebouwing en verharding. Bijvoorbeeld meer bebouwing op een perceel waardoor parkeerplekken nodig zijn in de openbare ruimte eventueel in combinatie met meer en hogere bebouwing op het perceel met een visuele impact op het park; • Inleveren ‘park’ voor bebouwing en/of verharding, om een bestaand perceel te vergroten – ten koste van het park. • Toename van hoeveelheid bebouwing op een perceel waardoor de ‘openheid’ van de voormalige agrarische percelen verdwijnt en de cultuurhistorische waarde wordt aangetast. • De behoefte aan privacy met hoge erfafscheidingen. Een zichtbare ontwikkeling bij kavels en tuinen is de behoefte aan privacy en bijgebouwen. Een groene en kwalitatieve uitstraling is mogelijk, maar vaak wordt gekozen voor makkelijk en goedkoop., veelal een dichte constructie van planken. • De ruime landelijke regels voor vergunningvrij bouwen zoals bergingen en veranda’s. Hierdoor zijn meer aan- en bijgebouwen mogelijk op een perceel. Daarbij kunnen bijgebouwen in de erfgrens met de ‘buren’ geplaatst worden. De hoeveelheid en plaats van bijgebouwen zijn vastgelegd in landelijke regels. | 23

4.2 Toetsingscriteria voor initiatieven in het park Onderwerp van het criterium Perceel

Toetsingscriteria voor initiatieven in het park gericht op meer bebouwing, splitsen van een gebouw en/of perceel en/of ander gebruik: • • • •

Verkeer en ‘park’

• •

Het initiatief betreft een reeds bestaand perceel of gebouw in het park. Nieuwe vrijliggende percelen zijn niet toegestaan, evenals vergroten van een bestaand perceel. Beide gaan immers ten koste van de oppervlakte van het park Het initiatief moet bijdragen aan het cultuurhistorische karakter van de parken Bij panden met een status “gemeentelijk monument” is terughoudendheid voor en met initiatieven gewenst. De bescherming van de monumenten status staat voorop De diversiteit van de erven is karakteristiek voor de parken; er is geen standaard erf c.q. perceel. Van belang hierbij zijn de bebouwing (Welstandsnota), maar ook de opbouw van het erf en de beplanting Voor het initiatief zijn geen voorzieningen toegestaan, zoals nieuwe ontsluiting, parkeerplekken, andere verharding, kappen van bomen etc, die ten koste gaan van ‘groen’ in openbare ruimte of in het park Het initiatief leidt niet tot een ongewenste toename van (auto)verkeer door het park. Gezien de recreatieve functie van het park en het feit dat de wegen belangrijk zijn voor fietsers is een substantiele toename van autoverkeer niet wenselijk. De percelen in het Ruisseveen zijn bereikbaar over een openbare weg die onderdeel is van het fietsnetwerk binnen Veenendaal Het initiatief heeft geen gevolgen voor beplanting, bomen in directe omgeving van het perceel en ook geen gevolgen voor groen verder weg van het perceel

Directe omgeving

•

‘Groene Inprikkers’

•

De ‘groene inprikkers’ verbinden de wijk met het park en vice versa. Ze hebben een rol voor mens, dier en beplanting. Het groen in deze ‘inprikkers’ moet een aansluitende structuur blijven. Iedere aanspraak op verwijderen van groen, moet afgewogen worden, waarbij compensatie een belangrijke rol speelt

Perceel

•

Na splitsen van een bestaand perceel geldt voor alle percelen een minimale oppervlakte van 1.500m2

• Indien een hoofdgebouw op grote afstand van de ontsluitingsweg staat is het niet toegestaan tussen bestaande woning en weg nieuwe bebouwing te plaatsen. Bebouwing

• • •

Bij een traditionele boerenerf is er duidelijk onderscheid tussen de voor- en achterkant. Onder andere door orientatie hoofdgebouw, beplantingskeuzes en plaats van bijgebouwen. Het is wenselijk om dit verschil in stand te houden of te herstellen. Dit onderscheid draagt bij aan behoud van de landelijke uitstraling

Vergunningvrije bouwwerken

•

De hoeveelheid en verschijningsvorm van vergunningvrije bouwwerken moet passen binnen de geldende regels. Gezien het (voormalige) agrarische karakter van de bebouwing heeft het voorkeur om een hoofdgebouw met vrijstaande bijgebouwen te realiseren. De aan- en bijgebouwen tellen mee bij de toegestane hoeveelheid vergunningvrije bouwwerken. Bij realiseren van een groot volume met alle gewenste functies onder een dak, kunnen op termijn nog vrijstaande vergunningvrije bouwwerken worden gerealiseerd, waardoor de hoeveelheid ‘open ruimte’ op het perceel uiteindelijk afneemt

Inrichting perceel

•

In de huidige en nieuwe situatie is er rond de bebouwing voldoende ‘open ruimte’ op het perceel voor tuin, groen, parkeren, bijgebouwen etc. Dit is van belang bij toevoegen van bebouwing, al dan niet in combinatie met splitsen van een perceel

•

Inrichting van perceel. Functies die geen groene uitstraling hebben, zoals parkeren en buitenopslag, dienen ingepast te worden door beplanting.

•

Het gebruik van streekeigen beplanting wordt sterk aanbevolen, omdat dit een bijdrage levert aan de gewenste karakteristiek van de parken en omdat deze soorten het doorgaans beter doen. Een erf met karakteristieke beplantingselementen, zoals knotwilgen en fruitbomen, past beter in de parken dan een villatuin met palmen en vijgebomen De erfafscheidingen voldoen aan bestemmingsplan. De randen van een erf worden bij voorkeur afgeschermd door een haag, opgaande beplanting of houtwal. Wanneer men een afrastering wenst is een knuppelhek, houtrillen van (snoei)hout of schapengaas een passend alternatief. Een industrieel hekwerk, zoals Heras, of planken schutting valt op en is dominant aanwezig. Wanner desondanks gekozen wordt voor een industrieel hekwerk kan deze worden afgeschermd door opgaand groen of een haag

Erfafscheidingen

24 |

Grootschalige bebouwing is niet toegestaan in de parken. Dit past niet bij het karakter van het park. Maat, schaal, omvang en uiterlijk van bebouwing moeten passen bij het cultuurhistorische karakter van de parken. Voor een nieuw hoofdgebouw c.q nieuw bouwvlak gelden een maximale goot- en nokhoogte van 5,40 en 8 meter. De hoofdkenmerken van bebouwing sluiten aan op uiterlijk en opbouw van aanwezige bebouwing en opzet van de kavel. Uitgangspunten in de Welstandsnota zijn eigenheid door verscheidenheid en passende maat en schaal

•

5. (On)mogelijkheden per perceel In dit hoofdstuk staan alle percelen in de parken beschreven, evenals enkele percelen gelegen in de stedelijke rand. (Dit zijn percelen waar op dit moment of in nabije toekomst een initiatief speelt.) Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de kwaliteiten van de percelen en om vooraf duidelijkheid te geven over mogelijke initiatieven gericht op splitsen van een kavel en het realiseren van extra bebouwing. De mogelijkheid voor functiewijziging zal te allen tijde getoetst moeten worden aan de toetscriteria uit het vorige hoofdstuk 4 en de visie uit hoofdstuk 3.

Van belang voor mogelijke initiatieven zijn de (on) mogelijkheden van het bestemmingsplan, zoals in hoofdlijnen aangegeven in paragraaf 2.4. Bij ieder perceel zijn de kwaliteiten kort beschreven. Er is een weergave van het bestemmingsplan, luchtfoto en foto van perceel en bebouwing en een conclusie over het mogelijk splitsen ten behoeve van extra bebouwing op het perceel.

Over de mogelijke initiatieven moet gezegd worden dat niemand van te voren weet wat voor originele en creatieve aanvragen mensen kunnen doen. Om die reden is het goed om ieder initiatief te toetsen aan de criteria uit het vorige hoofdstuk.

| 25

5.1 Ruisseveen 1 Huidige woning gebouwd omstreeks 2001. Kwaliteiten • Het perceel ligt op een beeldbepalende plek in het park - hier komen groenstructuren uit diverse richtingen samen; • Er is een (fors) hoofdgebouw, dat niet of nauwelijks zichtbaar is vanaf de openbare ruimte (weg en park); • Het perceel is omgeveven door een meer dan manshoge groene erfafscheiding. • Het hoofdgebouw is een vrijstaande villa met een modern, landelijke uitstraling van 1 bouwlaag hoog met een rieten kap. De cultuurhistorische waarde van dit kavel is reeds enigzins aangetast, verdere aantasting is onwenselijk; • Bebouwing en perceel markeren het begin/einde van het park en zijn in die zin onderdeel van het park. Dit ondanks de ligging tegen de stedelijke rand - het perceel grenst aan de zuidzijde aan percelen van de woonwijk West. Conclusie • Het perceel is 2.185 m2 groot en daarmee niet geschikt om te splitsen in meerdere percelen met een gewenste minimale oppervlakte van 1.500 m2. • Een extra woning op het perceel leidt tot verdichting. Waarmee bebouwing en percelen meer dan nu onderdeel van de stedelijke rand zouden worden. Terwijl juist de markante ligging tussen de groenstructuren een te behouden kwaliteit is.

26 |

Links het huidige bestemmingsplan.Hierin ligt het bouwvlak strak om de bestaande woning. Waardoor bouwmogelijkheden beperkt aanwezig zijn.

| 27

5.2 Ruisseveen 8 Huidige woning gebouwd omstreeks 1975. Kwaliteiten • Het perceel is cultuurhistorisch onderdeel het agrarische lint, maar het uiterlijk en de bebouwing zijn van recentere datum. • Het perceel ligt los van de stedelijke rand. De afstand tot de noordlijke bebouwing is circa 15 tot 20 meter. Door het opgaande groen en de bomen is er een duidelijke afscherming tussen perceel en stedelijke rand. De verbondenheid met het park wordt versterkt door de open opzet van het perceel en de aanwezige erfafscheidingen aan de zuid-, west- en oostzijde. • Het perceel is aan de voorzijde hoofdzakelijk voorzien van doorzichtige, lage hekken op de erfgrens. Er zijn hier en daar stukken opgaand groen - in de vorm van hagen nabij het woonhuis. Op het perceel staan enkele waardevolle bomen. • De bebouwing is eenvoudig van opzet (1 bouwlaag met een zadeldak, haaks op de weg. Achterop het erf staat een bijgebouw c.q. garage met een zadeldak en langs het fietspad nog een lage schuur met zadeldak. • De openheid van het perceel, de erfafscheidingen en het onbebouwde deel zorgen ervoor dat het onderdeel is van het park.

28 |

Conclusie • De huidige openheid van het perceel en de doorzichtige hekken zorgen voor zichtlijnen waardoor het perceel onderdeel is van het park. De relatie tussen kavel en park zou met een landschappelijke inrichting gebaseerd op de cultuurhistorie van het park verbeterd kunnen worden. • Splitsen van het huidige perceel (1.885 m2) is niet gewenst, dan blijft er te weinig ruimte over voor volwaardige percelen van minimaal 1.500 m2 met hoofdgebouwen, bijgebouwen, parkeerplekken,‘vrije’ groene ruimte en opgaand groen.

Links het huidige bestemmingsplan.Hierin ligt het bouwvlak ruim om de bestaande woning. Dit betekent dat binnen dit bouwvlak uitbreiden van het hoofdgebouw mogelijk is en/of sloop/nieuwbouw. Er is maximaal 1 woning toegestaan. | 29

5.3 Ruisseveen 9 Gemeentelijk monument: T-boerderij en bakhuis, beide uit 1916.t Kwaliteiten • Het perceel en gebouwen zijn cultuurhistorisch onderdeel het agrarische lint. • Het perceel ligt los van de stedelijke rand. De afstand tot de zuidelijke bebouwing is circa 50 meter. Door het opgaande groen, water en de bomen is er een duidelijke afscherming tussen perceel en stedelijke rand. De afstand tot het perceel Componistensingel 2 is circa 35 meter. • Het perceel is aan de (noordoostelijke) voorzijde hoofdzakelijk voorzien van doorzichtige, lage hekken op de erfgrens. Aan de west-, zuid- en oostzijde is opgaand groen aanwezig - in de nebijheid van het woonhuis in de vrom van hagen langs de Componistensingel. Op het perceel staan enkele waardevolle bomen. • Het T vormige hoofdgebouw bestaat uit een woonhuis en haaks daarop een aangebouwde schuur. Duidelijk onderscheid (hierarchie) tussen hoofd- en bijgebouwen, door situering, uitstraling en maatvoering. Opzet en aanzien van de bebouwing en de open ruimte vormen samen een boerderijensemble. Het toont het historische karakter van lint en park. • De openheid van het perceel, de erfafscheidingen en het onbebouwde deel en de gemeentelijke monumenten zorgen ervoor dat het perceel onderdeel is van het park.

Conclusie • Splitsen van het historisch waardevolle perceel (3.190 m2) en het pand met status “gemeentelijk monument” is niet gewenst. Dit tast immers het beeld van kavel en bebouwing aan.

30 |

Rechts het huidige bestemmingsplan.Hierin ligt het bouwvlak ruim om de bestaande woning en de (monumentwaardige) schuur. Deze schuur en de woning zijn beide een gemeentelijk monument. Er is maximaal 1 woning toegestaan. | 31

5.4 Ruisseveen 12 Langsboerderij, gebouwd tussen 1920 en 1930. Kwaliteiten • De locatie bestaat uit twee percelen. Een perceel op afstand van de weg (1.900 m2) waarop het hoofdgebouwstaat en een onbebouwd perceel (1.080 m2) daarvoor dat grenst aan de weg. Beide percelen en de bebouwing zijn cultuurhistorisch onderdeel van het agrarische lint. • De langsgevelboerderij staat op afstand van de ontsluitingsweg: circa 38 meter. Tussen woning en weg ligt daardoor een groot onbebouwd deel c.q. tuin. • De bebouwing is grotendeels aan het zicht onttrokken door het opgaande groen en hoge haag op het perceel, in combinatie met de (waardevolle) bomen om het perceel. • De langsgevelboerderij is circa 1 bouwlaag hoog met een kap. De mansardekap heeft de nok haaks op de straat en is voorzien van rode pannen. • Er zijn geen vrijstaande gebouwen aanwezig. Bebouwing voor het hoofdgebouw zou ernstig afbreuk doen aan de (historische) opzet van de kavel. • De indeling van het perceel, de erfafscheidingen, het onbebouwde deel en de oude langsboerderij zorgen ervoor dat het adres Ruisseveen 12 onderdeel is van het park.

Conclusie • Splitsen van het historisch waardevolle perceel (2.980 m2) en de oude langsboerderij is niet gewenst. • Het is niet mogelijk en wenselijk om nieuwe bebouwing te realiseren tussen het bestaande hoofdgebouw (achterop her perceel) en de straat Ruisseveen.

32 |

Links het huidige bestemmingsplan. Hierin ligt het bouwvlak om de bestaande woning. De woning staat achterop het perceel. Er is geen ruimte voor bebouwing voor op het perceel. De huidige plaats van bebouwing past bij het voormalige agrarische perceel. Er is maximaal 1 woning toegestaan.

| 33

5.5 Ruisseveen 15 Het adres bestaat uit twee percelen. Een groot perceel van 1.300 m2 en een klein perceel van 175 m2 dat grenst aan de weg Ruisseveen, aan de oostzijde van het grotere perceel. Kwaliteiten • Duidelijke ligging in het park. Perceel en bebouwing liggen los van de stedelijke rand. Het perceel wordt omringd door het park; • De erfafscheiding is divers. Er zijn hagen, er is een laag hek en er zijn bijgebouwen die op de erfgrens staan.; • Het hoofdgebouw is vanaf de openbare weg en vanuit het park zichtbaar, evenals de vrijstaande bijgebouwen • Het perceel wordt ontsloten met duidelijke oprit; • Er is een bescheiden maatvoering hoofd- en bijgebouwen in oppervlakte, nok- en goothoogten; • Duidelijk onderscheid (hierarchie) tussen hoofd- en bijgebouwen, door situering, uitstraling en maatvoering • Opzet en aanzien van de bebouwing en de open ruimte vormen samen een boerderijensemble. Het toont het historische karakter van lint en park.

Conclusie • Splitsen van het huidige perceel (1.475 m2) is niet gewenst, dan blijft er te weinig ruimte over voor volwaardige percelen van minimaal 1.500 m2 met hoofdgebouwen, bijgebouwen, parkeerplekken,‘vrije’ groene ruimte en opgaand groen; • Bouwen naast het huidige hoofdgebouw tast de historische opzet aan, waarbij zicht op het erf, de bebouwing en de onbebouwde tuin verdwijnen..

34 |

Links het huidige bestemmingsplan. Hierin ligt het bouwvlak om de bestaande hoofd- en bijgebouwen. Er is nog open ruimte voor de woning in het bestemmingsplan. Aan de achter- en zijkant staan bijgebouwen op de erfgrens. Er is geen ruimte voor bebouwing aan de voorzijde van het perceel. De huidige plaats van bebouwing past bij het voormalige agrarische perceel. Er is maximaal 1 woning toegestaan.

| 35

5.6 Ruisseveen 17 Her perceel is in gebruik bij Buitenzorg en dient als activiteiten- en bezoekerscentrum voor mensen met een verstandelijke beperking. Kwaliteiten • De bebouwing bestaat uit een reeks aaneengebouwde gebouwen, waarvan een groot deel een agrarische uitstraling hebben of teruggrijpen op een agrarische bouwstijl. Bijvoorbeeld het paviljoen in de vorm van een hooimijt en gepotdekselde planken gevels. • Het gemeentelijke perceel van circa 2.800 m2 is afgeschermd door een laag, open (heras) hekwerk. Hierdoor is er vrij zicht op en over de kavel. • Het perceel wordt ontsloten vanaf de oostzijde, via een bomenlaantje, en heeft geen rechtstreekse aansluiting op het Ruisseveen. • Het perceel ligt los van de stedelijke rand. De afstand tot de zuidelijk gelegen achtertuinen is circa 10 meter-en bestaat uit groen en een pad. De afstand van de bebouwing van Buitenzorg tot de achtertuinen is ongeveer 25 meter.

Conclusie • Splitsen van het perceel is niet mogelijk, dan blijft er te weinig ruimte over voor volwaardige percelen van 1.500 m2 met hoofdgebouwen, bijgebouwen, parkeerplekken, ‘vrije’ groene ruimte (tuin) en opgaand groen. • De huidige openheid van het perceel en de doorzichtige hekken zorgen voor zichtlijnen waardoor het perceel onderdeel is van het park. De relatie tussen kavel en park zou met een landschappelijke inrichting gebaseerd op de cultuurhistorie van het park verbeterd kunnen worden.

36 |

Links het huidige bestemmingsplan. Het perceel heeft de bestemming Maatschappelijk. Hierin ligt het bouwvlak om de bestaande gebouwen. Er zijn geen woningen toegestaan.

| 37

5.7 Ruisseveen 19 Perceel ligt in de landschappelijke zone langs de Slaperdijk, op een plek waar het Ruisseveen en Slaperdijk samen komen. Huidige woning gerealiseerd omstreeks 2009 Kwaliteiten • Duidelijke ligging in het park en de Slaperdijkzone. Perceel en bebouwing liggen los van de stedelijke rand. Het perceel wordt omringd door het park. • De erfafscheiding is divers. Aan de voorzijde staan hagen. De west- zuid- en oostzijde zijn begrensd door opgaand groen. • Het hoofdgebouw en bijgebouw staan voor op het perceel, aan de weg en zijn zichtbaar vanaf de openbare weg. • Het perceel is 1.415 m2.

Conclusie • Splitsen van het perceel is niet mogelijk, dan blijft er te weinig ruimte over voor volwaardige percelen van 1.500 m2 met hoofdgebouwen, bijgebouwen, parkeerplekken, ‘vrije’ groene ruimte (tuin) en opgaand groen.

38 |

Links het huidige bestemmingsplan. Hierin ligt het bouwvlak om de bestaande hoofd- en bijgebouwen. Er is maximaal 1 woning toegestaan.

| 39

5.8 Ruisseveen 20 Het adres bestaat uit twee percelen 750 en 250 m2. Aan de zuidwestzijde is er een deel gemeentegrond in gebruik als voortuin. De huidige woning is omstreeks 2002 gebouwd. Kwaliteiten • Duidelijke ligging in het park Perceel en bebouwing liggen los van de stedelijke rand. Perceel wordt omringd door het park. • Erfafscheiding bestaat uit opgaande beplanting. Voor de woning een (lage) haag en ‘achter’ de woning zorgt hogere beplanting voor privacy. • Hoofdgebouw staat op afstand tot de openbare weg (circa 20 meter) met een ‘open’ voortuin met enkele bomen. • Perceel ontsloten met duidelijke oprit. • Bescheiden maatvoering van hoofd- en bijgebouwen in oppervlakte, nok- en goothoogten. • Er is een duidelijk onderscheid (hiërarchie) tussen hoofd- en bijgebouwen, door ligging en maatvoering.

Conclusie • Splitsen van het perceel is niet mogelijk, dan blijft er te weinig ruimte over voor volwaardige percelen van 1.500 m2 met hoofdgebouwen, bijgebouwen, parkeerplekken en ‘vrije’ groene ruimte en opgaand groen; • Bouwen voor het huidige hoofdgebouw tast het historische opzet aan, namelijk het hoofdgebouw op afstand tot de openbare weg.

40 |

Links het huidige bestemmingsplan. Het hoofdgebouw (de woning) staat binnen het bouwvlak. De naastgelegen bijgebouwen passen in de landelijke regelgeving voor vergunningvrije bouwwerken. Ze liggen buiten het bouwvlak, maar binnen het bestemmingsvlak en staan ruim achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Er is maximaal 1 woning toegestaan.

| 41

5.9 Verdipad 1 Het perceel ligt in de landschappelijke zone langs de Slaperdijk, op een plek waar het Ruisseveen en Slaperdijk samen komen. De huidige woning is gerealiseerd omstreeks 2002 en later nog verbouwd. Kwaliteiten • Het perceel ligt dicht bij de stedelijke rand. Er is een voetpad/weg tussen de stedelijke rand en het perceel. Doordat het aan drie zijden niet grenst aan percelen, maar aan het park grenst, is het perceel onderdeel van het ‘park’. • De erfafscheiding bestaat uit een (hoge) haag. • De bebouwing refereert aan boerderijtypen, maar is niet historisch. • Het hoofdgebouw en bijgebouw staan achter op het perceel. De daken zijn zichtbaar vanaf de openbare weg. • Het perceel is 2.174 m2. Conclusie • Splitsen van het perceel is niet mogelijk, dan blijft er te weinig ruimte over voor volwaardige percelen van 1.500 m2 met hoofdgebouwen, bijgebouwen, parkeerplekken, ‘vrije’ groene ruimte (tuin) en opgaand groen.

42 |

Links het huidige bestemmingsplan. Hierin ligt het bouwvlak om de bestaande hoofd- en bijgebouw. In de zuidoostelijke hoek van het perceel staat een vrijstaaand bijgebouw. Er is maximaal 1 woning toegestaan.

| 43

5.10 Betje Wolflaan 2 Kwaliteiten • Duidelijke ligging in het park Perceel en bebouwing liggen los van de stedelijke rand. Perceel wordt omringd door het park. De afstand tot de zuidelijke percelen van de stedelijke rand is circa 25 meter. • Erfafscheiding bestaat uit opgaande beplanting. Voor de woning een (lage) haag en ‘achter’ de woning zorgt hogere beplanting voor privacy. • Hoofdgebouw staat op afstand tot de openbare weg (circa 8 meter) met een voortuin en enkele parkeerplekken. • Er is een bouwvolume waarin hoofd- en bijgebouwen zijn opgenomen. Dit bouwvolume staat parallel aan de straat en schermt de achtergelegen tuin af. • Bescheiden maatvoering van hoofd- en bijgebouwen in oppervlakte - een groot deel van de kavel is onbebouwd.

Conclusie • Het perceel is 2.185 m2 groot en daarmee niet geschikt om te splitsen in meerdere percelen met een gewenste minimale oppervlakte van 1.500 m2.

44 |

Links het huidige bestemmingsplan. Hierin ligt het bouwvlak (strak) om de bestaande hoofd- en bijgebouw. Er is maximaal 1 woning toegestaan.

| 45

5.11 Hunze 2 Het perceel is in gebruik als (zij)tuin van eindwoning Hunze 2. Deze woning is de laatste in de rij langs de Hunze. Gemeten vanaf de woning steekt de tuin circa 20 meter het park in. Hierdoor is dit het smalste deel van het park, namelijk 15 meter tot het perceel Van Veldekestraat 1 en 3 en naar het perceel Vondellaan 59 resteert circa 12 meter voor het park. In de tuin is een zwembad aangelegd. Kwaliteiten • In de (zij)tuin staat geen bebouwing. • Het perceel is 1.160 m2. • De tuin is afgeschermd van het park door breed en hoog opgaand groen en een hek. Conclusie • Het perceel zorgt ervoor dat het park hier smal is: circa 12 en 15 meter. Het perceel is ongeschikt voor woningbouw, want het park zou dan nog smaller ogen. • Een vraag die zich opdringt is wat toegevoegde waarde is van deze prive tuin aan het openbare park. Het openbarepark is hier smal: circa 15 meter.

46 |

Rechts het huidige bestemmingsplan. De (zij)tuin valt in de bestemming Groen. De woning Hunze 2 valt binnen de bestemming Wonen. Er is geen woning toegestaan in de bestemming Groen.

| 47

5.12 Marsmanlaan 80 Het voormalige agrarische perceel (1.500 m2) is onderdeel van de stedelijke rand. Het hoofdgebouw is een karateritieke doch verbouwde boerderijgebouw. Het hoofdgebouw is omstreeks 1985 verbouwd. Het vrijstaande garage/bijgebouw is gerealiseerd omstreeks 1997. Kwaliteiten • Het perceel grenst aan het park Hondzenelleboog en aan zogeheten ‘groene inprikkers’ aan west- en ooszijde, respectievelijk het fietspad en de Marsmanlaan. • Door de hoge erfafscheiding is er weinig interactie tussen park en perceel. Er zijn enkele ‘kijkgaten’ aanwezig in de erfafscheiding. De kwaliteit van de erfafscheiding is wisselend. Er is een onsamenhangend gebruik van hagen, coniferen, bomen, schutting etc. • Het perceel hoort historisch bij het lint, maar dat is niet meer te zien en ervaren. Het perceel is onderdeel van de rand, maar de bebouwing lijkt nog enigzins aan te sluiten bij boerderijopzet van het oude lint, namelijk een hoofdgebouw en een vrijstaand bijgebouw. Conclusie • Hoewel het perceel onderdeel is van de voormalige agrarische percelen langs het Ruisseveen is het nu onderdeel van de stedelijke rand. Dit komt doordat het perceel met achterzijden naar het park ligt. Het perceel is georiënteerd op en ontsloten vanaf de Marsmanlaan.

48 |

Vraag: moet het perceel behandeld blijven als een historisch boerderijensemble? Het hoofdgebouw is een verbouwde boerderij. Hoe ingrijpend is de verbouwing geweest?

Diverse opties waaruit gekozen moet worden: 1. Geen toename van het aantal woningen toestaan; 2. Herontwikkeling door op de plek van het vrijstaande bijgebouw een woning toe te staan. Huidige (agrarische) hoofdgebouw handhaven; 3. Huidige (agrarische) hoofdgebouw slopen en vervolgens aansluitend op de noordelijke woningen aan de Marsmanlaan meerdere vrijstaande en tweeonder-een-kap woningen realiseren. • Herontwikkeling is mogelijk, als onderdeel van de stedelijke rand. Daarbij moet de relatie met het park verbeterd worden. Dat betekent meer interactie tussen percelen, bebouwing en het park en een erfafscheiding van opgaand groen. Verder moet worden voorzien in voldoende parkeerplekken op eigen terrein om geen ‘groen’ op te offeren van de ‘groene inprikker’ die vanuit het park de Marsmanlaan in steekt. Voor de bebouwing geldt aansluiten op de omgeving, dus maximale goot- en nokhoogte van 6 en 10 meter. Geen grootschalige, volumineuze bebouwing en voldoende ruimte voor tuinen en parkeren.

Links het huidige bestemmingsplan. Anders dan bij de naastgelegen kavels in de Marsmanlaan ligt het bouwvlak ver terug van de straat. Het bouwvlak omsluit de (voormalige) boerderij. Er is op de kavel 1 woning toegestaan. De bijgebouwen staan binnen binnen het bestemmingsvlak. | 49

5.13 De Reede 55, 63 &65 en van Veldekelaan 1 & 3 Van Veldekelaan 1&3: twee woningen, garage en parktijkruimte gerealiseerd omstreeks 1990. Hoewel dit het begin van het park is, is het park hier op zijn smalst en begrensd door hoog opgaand groen en achterzijden van gebouwen. Op nummer 63 is een tandartsenpraktijk gevestigd. Ter plaatse van de zijtuin Hunze 2 is het park 15 meter breed en naast het tuincentrum Reede 55 is het park circa 25 - 30 meter breed. Er zijn diverse paden aanwezig, maar door de smalle ruimte en de vele schaduw nodigt dit niet uit tot een bezoek van het park. De strook groen van park naar het noorden eindigt tegen het perceel van De Reede 65. In deze strook staat een dubbele rij bomen.. Kwaliteiten • De woningen en praktijkruimten Veldekestraat 1 & 3 zijn bereikbaar vanaf de noordzijde. Daar ligt een parkeerterrein. De tuin van de woningen ligt op het zuiden. • Tussen de woningen en de bebouwing aan De Reede ligt een groenstrook, die zorgt voor groen aanzicht van de stenige bedrijfskavels. • Dichtbij De Reede ligt een verblijfsplek met gestileerde hagen.

Conclusie • Op de lange termijn zou het wenselijk zijn om het park breder te maken op deze plek. Hierdoor zou het park naar het westen toe meer uitnodigen voor bezoek en aansluiten op de groenstrook aan de overzijde van De Reede, parallel aan het fietspad de Tsjalk. Hiervoor is herontwikkeling van diverse percelen wenselijk. Waarbij kansen voor nieuwbouw gecombineerd kunnen worden met verbreden van het park.