Document · PDF

3. Projectenboek 2023 - Projectenboek 2023

Gemeenteraad 22 juni 2023, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202323.674 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

PROJECTENBOEK 2023 GEMEENTE VEENENDAAL

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2

Inhoudsopgave Nr.

Projectenportefeuille

Kaart Project

Complex

Portfolio beheer Soort*

Projecten

Project-

Financiële

Risico-

Type

Contract met

Stadium

voortgang

ontwikkeling

grondbeleid

derden?

ontwikkeling

Spoorzone GWG

Spoorzone (107)

BIE

actief

nee

initiatief

Ambacht

Spoorzone (24)

BIE

actief

nee

initiatief

Pionierkwartier

Spoorzone (43)

BIE

actief

in aanbouw

Lindewijck

Spoorzone (92)

BIE

proactief

in aanbouw

Brandweerlocatie/gemeentewerf

Spoorzone (95)

BIE

proactief

initiatief

In de tabel is per project vermeld welk type grondbeleid is toegepast, of een (ontwikkel)contract is afgesloten en in welk stadium het project zich bevindt. In de Nota Grondbeleid 2020-2024 zijn de hoofdsporen van het gemeentelijk grondbeleid vastgelegd: actief, proactief faciliterend en passief

Overgangszone Het Ambacht

Spoorzone (100)

BIE-B

actief

nee

initiatief

Ritmeesterkwartier

Spoorzone (36)

MPB

passief

nee

initiatief

Groeneveldselaan

Spoorzone (48)

MPB

passief

initiatief

Stationskwartier D-noord

Spoorzone (84)

MPB

passief

in aanbouw

Stationskwartier D-zuid

Spoorzone (89)

MPB

proactief

nee

initiatief

Belcompany

Spoorzone (103)

MPB

passief

nee

initiatief

faciliterend. De stuurbaarheid van projecten is in het algemeen het grootst met actief grondbeleid,

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

Grondexploitatie (01)

BIE

actief

nee

in aanbouw

Veenendaal-oost

Grondexploitatie (02)

BIE

PPS

in aanbouw

zonder contractvorming en in een zo vroeg mogelijke (initiatief)fase. Tegelijkertijd is in deze fase ook de onzekerheid in het project het grootst. Daarom wordt vanuit het risicomanagement een bewuste keuze gemaakt voor het type grondbeleid en het aangaan van contracten met derden. Het doel is een juist evenwicht tussen stuurbaarheid en zekerheid.

1e Melmseweg

Grondexploitatie (08)

BIE

proactief

in aanbouw

Brouwerspoort

Grondexploitatie (12)

BIE

actief

in aanbouw

Trivium

Grondexploitatie (17)

BIE

actief

nee

initiatief

Balkons

Grondexploitatie (30)

BIE

actief

nee

in aanbouw

Groene Grens

Grondexploitatie (31)

BIE

actief

in aanbouw

Vrijkomend Vastgoed

Grondexploitatie (39)

BIE

proactief

in aanbouw

Nieuweweg 220-226

Meerjarige Projectbegroting (81)

MPB

passief

initiatief

Franse Gat

Meerjarige Projectbegroting (98)

MPB

passief

in aanbouw

Seats & Sofa's

Meerjarige Projectbegroting (101)

MPB

passief

nee

initiatief

Tuinstraat

Meerjarige Projectbegroting (104)

MPB

passief

nee

initiatief

Sterke Arm

Meerjarige Projectbegroting (105)

MPB

proactief

nee

initiatief

Wageningselaan 98-100

Meerjarige Projectbegroting 3 (106)

MPB

proactief

nee

initiatief

In het Projectenboek zijn de hiernaast weergegeven projecten opgenomen. In de plattegrond staat aangegeven waar de projecten zich bevinden.

* BIE = Bouwgrond in exploitatie woningbouw BIE-B = Bouwgrond in exploitatie

bedrijventerreinen

MPB = Meerjarige projectbegroting (facilitair)

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

14 20 19 19 16

22 23

10 9

3 2

17 8

11 6

Inhoudsopgave

0.1

Portfolio beheer

Kaart

Samenvattend overzicht

Projecten

Voorliggend projectenboek is opgebouwd uit de volgende complexen:

De verwachting is dat de directe bouwkosten gedurende 2023 iets zullen dalen, echter zullen vanwege de inflatie de lonen stijgen in 2023. Al deze factoren zullen de woningbouw in 2023 onder druk zetten, waardoor het nog belangrijker wordt om de voortgang te bewaken.

Type project

Voortgang 2022 in Veenendaal

Aantal

Investeringsomvang

Grondexploitatie

222.878.802

PPS (OVO)

163.311.449

Meerjarige projectbegroting

-1.874.464

Totaal

384.315.787

Het belangrijkste antwoord op de schaarste zal gezocht moeten worden in het toevoegen van aanbod van nieuwbouwwoningen. Er is al veel gebouwd in de afgelopen jaren in Veenendaal. In 2022 zijn 317 woningen gerealiseerd. Te denken valt aan bouwprojecten in Veenderij, Brouwerspoort, Vondellaan, Groene Grens en Pampagras. Op diverse plekken zijn in 2022 de voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in Veenderij, Brouwerspoort, Stationskwartier en Lindewijck. Voor 2023 worden veel opleveringen verwacht. Er wordt behoorlijk doorgebouwd in Veenendaal zoals in Veenendaal-oost, Spoorzone en Lindewijck. Het stadscentrum krijgt nog meer zijn vorm met de realisatie van het laatste blok in Brouwerspoort.

Woningaanbod Veenendaal

*) alleen geïnvesteerd vermogen

0.2

Om de cijfers in perspectief te zetten zijn alle woningbouwplannen van Veenendaal in kaart gebracht in een grafiek van 2010 - 2030. De rode lijn geeft de daadwerkelijke bouwproductie van woningen in Veenendaal aan. Deze cijfers zijn afkomstig uit de gemeentelijke basisadministratie (WOZ) en zijn gebaseerd op het moment van bouwjaar. Hieruit is een gemiddelde bouw van 337 woningen per jaar te zien over de afgelopen 10 jaar. De prognose op basis van de projecten (hard en zacht aanbod) is in blauw en oranje weergegeven zoals dit begin 2023 is ingeschat met de cijfers van de Woningmonitor (provincie Utrecht) en eigen prognoses.

Voortgang woningbouw

Na het recordjaar in 2021 waarin de huizenprijzen de hoogste stijging sinds 2000 hebben ondergaan is de groei gedurende 2022 enigszins afgezwakt. Er is nog steeds grote krapte op de woningmarkt, maar er treedt afkoeling van de markt op. De prijzen stijgen minder en woningen staan langer te koop. Dit komt mede door de gestegen hypotheekrentes, wat het voor starters moeilijker maakt om in te stappen. Woningprijzen reageren trager op marktontwikkelingen door de lage elasticiteit van deze markt. De krapte op de woningmarkt blijft voorlopig aanwezig in 2023, maar de prognoses van banken zijn dat de woningprijzen in 2023 en 2024 zullen dalen. De inflatie en de bouwkosten zijn in 2022 flink gestegen, met name als gevolg van de energie- en grondstoffencrisis veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne. In combinatie met de hogere eisen op het gebied van duurzaamheid in de bouw drukt dit zwaar op de kosten voor woningbouw.

De ‘harde voorraad’ heeft voor 2023 een gemiddelde voorraad van ruim 600 woningen. De jaren erna schommelt dit tussen de 300 en 400 woningen per jaar. Vergeleken met vorig jaar is deze ‘harde voorraad’ veel hoger geworden; dat heeft voornamelijk te maken met het vaststellen van het bestemmingsplan van Groenpoort (Veenendaal-oost) met bijna 1.000 woningen. De totale harde voorraad bedraagt hiermee ca 2.800 woningen. Dat is ruim 300 woningen per jaar. Om de ‘harde voorraad’ op peil te houden is het van belang dat voldoende bestemmingsplannen worden vastgesteld. Er zijn veel plannen in de maak, waarvan ook plannen met hoge woningbouwaantallen. 5

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Woningbouwbehoefte voor de middellange termijn

De komende vijf jaar leidt dit tot een gemiddelde van 800 woningen per jaar. Het zal niet realistisch zijn van deze plannen te verwachten dat ze allen op de gestelde termijn gerealiseerd worden. In de uiteindelijke realisatie zullen plannen afvallen of vertraagd worden opgeleverd. Er zitten plannen tussen met uitplaatsing van bedrijven met forse uitdagingen in tijd, geld en ruimte voor uitplaatsing. Het daadwerkelijk aantal te realiseren woningen zal naar verwachting liggen in de bandbreedte tussen het aantal woningen van de harde plannen (verwacht minimum) en het aantal woningen van alle overige plannen (maximum). Wat duidelijk is, is dat om de voorraad de komende jaren op peil te houden wel de nodige inzet gepleegd moet worden om de plannen om te zetten naar haalbare woningbouwprojecten. Een eerste aanzet is gegeven met de fondsen voor bedrijfsuitplaatsing en transformatie en het voornemen tot een fonds voor verevening van sociale woningbouw. Gezien het eerder geconstateerde huidige tekort zal in de komende jaren een hogere inzet benodigd zijn van alle betrokken partijen om aan de woningvraag te kunnen voldoen.

Alle plannen die in de bovenstaande woningmonitor zijn opgenomen, lijken ook wel tegen het maximum aan te lopen wat er nog aan ontwikkelruimte mogelijk is binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal. De verdere groei zal in de regio opgevangen moeten worden. Ook de buurgemeenten zijn zich bewust dat de woningbouwopgave steeds meer een regionaal vraagstuk is geworden. Omdat tussen planvorming en realisatie een lange tijdspanne zit (ca 8 jaar is geen onrealistische termijn) is het belangrijk op tijd met planvorming te starten. Concluderend kan het volgende gesteld worden: 1. Het (harde) aanbod aan woningbouwprogramma is op korte termijn redelijk op orde. Hiermee lijkt het te verwachten aantal van 400-500 per jaar (“autonome groei én inhaalvraag”) onder normale omstandigheden haalbaar. 2. Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken (bouw)partijen en externe factoren, waaronder macro-economische trends (hoge inflatie, oplopende rente, dalende woningprijzen, etc.) en risico’s omtrent stikstof en netcongestie. 3. Om de extra vraag naar woningen bij te kunnen houden zullen meer projecten van de grond moeten komen. De plannen zijn er, maar deze moeten nog wel in haalbare projecten worden vertaald. Veelal zijn dit binnenstedelijke locaties (op bijvoorbeeld bedrijventerreinen). 4.

De nieuwe ontwikkelingen zullen niet alleen kwantitatief in de behoefte moeten voorzien, maar ook kwalitatief voor de diverse doelgroepen en prijsklassen. In een gespannen woningmarkt zal dit een forse uitdaging worden. De gemeente zal daarom indien nodig actief interveniëren zoals het vestigen van Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG). Ook andere opties binnen de publieke mogelijkheden kunnen niet worden uitgesloten. 5. Via de opgave Groei en Bloei wordt ingezet om actief kansen te zoeken voor de middellange en langere termijn voor een gezonde groei van Veenendaal. Hierbij is regionale samenwerking van groot belang.

Figuur 1 totale aanbod nieuwbouwwoningen Veenendaal

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.3 Speerpunten voor de komende jaren

Voor 2023 worden in dit projectenboek de volgende speerpunten geformuleerd:

Een belangrijk uitgangspunt van de afgelopen jaren voor het grondbedrijf is het beperken van de gemeentelijke risico’s. Dit punt kan op gespannen voet staan met de wens om snel en veel woningen te realiseren. De sterke vraag naar nieuwbouwwoningen neemt niet weg dat het voor de gemeente van belang is om te blijven sturen op beperking van de (financiële) risico’s. Deze risico’s zijn de afgelopen jaren sterk afgebouwd voor de bestaande projecten. De Risicoreserve Grondexploitaties is op orde door de winstnemingen die nu plaats kunnen vinden. Dit is in onderstaande grafiek te zien aan de opgebouwde buffer in het afgelopen jaar (groene vlak). Er is echter voor het derde jaar een stijging te zien in het toenemen van het risicoprofiel in deze zelfde grafiek. Dit is het gevolg van de toekomstige woningbouwopgave met een grote vraag naar betaalbare woningen die veelal gerealiseerd moeten worden bij binnenstedelijke herontwikkelingen (met de nodige financiële risico’s). Het speerpunt ‘beperken van de gemeentelijke risico’s’ is dan ook omgevormd tot een structurele maatregel, waarbij de inzet is om het risicomanagement op orde te hebben zodanig dat de gemeente in staat is om de grote uitdagingen in woningbouw (en op termijn mogelijk ook weer bedrijventerreinen) op te pakken met een gezonde balans tussen risicoprofiel en risicoreserve.

Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen waarbij rekening wordt gehouden met het totale gemeentelijke risicoprofiel

Ondanks dat de prijzen op de woningmarkt aan het afkoelen zijn, blijft de feitelijke vraag naar woningen hoog. Er is sprake van een tekort aan woningen en de verwachting is dat de vraag alleen maar verder toeneemt. Op de korte termijn kunnen in Veenendaal nog voldoende woningen worden toegevoegd. Dit aanbod is echter beperkt waardoor het noodzakelijk blijft om nieuwe harde planvoorraad toe te voegen (dit zijn plannen met onherroepelijke bestemmingsplannen). Dit is ook nodig vanwege de lange voorbereidingstijd en doorlooptijd van bouwprojecten. Hierbij blijven we oog houden voor het risicoprofiel van de gemeentelijke grondexploitaties. Investeren (zie speerpunt 2) is nodig om de gemeentelijke doelstellingen te kunnen realiseren, maar wel zodanig dat risico’s beheersbaar blijven. Dit doen we door ruimte te houden voor fasering en herprogrammering van plannen. Maar ook door te werken met partners (zowel andere overheden als marktpartijen). En door zoveel mogelijk randvoorwaardelijke onderwerpen zoals netcongestie gezamenlijk op te pakken en waar nodig te zoeken naar creatieve oplossingen. Dit neemt niet weg dat we zien dat sommige projecten moeizamer verlopen vanwege verschillende omstandigheden. Met name bij grotere appartementencomplexen komen diverse uitdagingen bij elkaar. Dit kan dus betekenen dat we nog met aanvullende voorstellen kunnen komen.

Hierbij wordt opgemerkt dat gebiedsontwikkeling hoe dan ook een lange adem vraagt en er altijd sprake is van wisselende omstandigheden. Waar nodig en mogelijk spelen we hierop in.

Figuur 2: verloop van de weerstandscapaciteit 2009-2023

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Haalbaar maken van gemeentelijke doelstellingen met hulp van financiële middelen zoals het gemeentelijke fonds bedrijfsverplaatsingen, sociale vereveningsfonds en subsidies/cofinanciering van andere overheden

Projecten

3. Ruimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de Omgevingswet en Nota Bovenwijkse voorzieningen In de meeste gevallen worden afspraken voor projecten vooral via privaatrechtelijke overeenkomsten vastgelegd. Dit werkt vaak goed, maar kent ook beperkingen in afdwingbaarheid. In 2020 is de Nota bovenwijkse voorzieningen vastgesteld.

Onze omgevingsvisie bevestigt de ambitie om in te zetten op transformatie van Het Ambacht en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. Op dit moment ontstaan er kansen om concrete stappen te kunnen zetten. Het rijk (via de woningbouwimpuls) en ook provincie zetten weer volop in op de woningmarkt en er zijn middelen toegekend voor Het Ambacht. Het opgerichte fonds bedrijfsverplaatsingen kan in subsidievorm het laatste zetje geven om daadwerkelijk tot verplaatsing over te gaan eventueel aangevuld met middelen van het rijk en de provincie.

Deze nota maakt het mogelijk dat marktpartijen aan bovenwijkse voorzieningen gaan meebetalen op het moment dat zij een locatie in ontwikkeling brengen. Met de Nota bovenwijkse voorzieningen is dit structureel georganiseerd en afdwingbaar. Echter betekent dit ook dat een gemeentelijke inzet op bovenwijkse voorzieningen noodzakelijk is en soms ook voorfinanciering ervan. In 2023 wordt onderzocht of de Nota bovenwijkse voorzieningen een update nodig heeft. Dit vanwege de ontwikkelingen in Spoorzone, invoering van het vereveningfonds sociale woningbouw en de invoering van de omgevingswet.

Met inzet van het fonds kunnen bestaande problemen worden opgelost en ontstaat ruimte voor nieuwe woningbouw en vergroening. Ook kunnen aanverwante problemen zoals een bodemverontreiniging worden opgepakt. Kortom een dergelijk ‘fonds’ kan, zeker in samenwerking met andere overheidspartijen, een groot verschil maken. Te denken valt aan de ambities uit het programma Vitale Binnenstad Veenendaal om meer winkels naar het centrum te verplaatsen en ruimte te maken voor herontwikkelingen.

In 2022 heeft Veenendaal al grote stappen gemaakt voor een soepele invoering van de Omgevingswet. Momenteel is de beoogde invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. In 2023 wordt hier verder mee gegaan door vanaf april al enkele aspecten te introduceren in de manier van werken van de gemeente Veenendaal. Nieuwe ontwikkelingen hier rondom worden gemonitord en waar nodig worden de processen hierop aangepast of voorbereid. Ook voor het kostenverhaal zullen er veranderingen optreden als gevolg van de omgevingswet. Binnen deze wet zijn twee soorten kostenverhaal opgenomen: kostenverhaal met tijdvak en zonder tijdvak. Kostenverhaal met tijdvak lijkt sterk op de huidige exploitatieplannen. Kostenverhaal zonder tijdvak is nieuw en biedt nieuwe mogelijkheden voor kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt via exploitatieregels in het omgevingsplan opgenomen.

Daarnaast wordt er momenteel gewerkt aan het opzetten van een sociaal vereveningsfonds. Dit moet het gemakkelijker maken om het beoogde percentage sociale woningbouw in nieuwbouw te behalen. Ontwikkelingen welke niet het gewenste percentage sociaal realiseren zullen hiervoor een financiële compensatie betalen aan het fonds. Dit geld wordt elders gebruikt om bij een andere ontwikkeling meer sociaal te bouwen.

Daarnaast zet de gemeente ook meer in om via de publiekrechtelijke wijze haar ruimtelijke doelen te verwezenlijken. Een voorbeeld is het toepassen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten om zo meer invloed te hebben op de toekomstige ontwikkeling.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.4 Grondexploitaties In dit projectenboek wordt de raad dertien (herzieningen van) grondexploitatiebegrotingen ter vaststelling aangeboden.

In onderstaand overzicht zijn de betreffende complexen met bijbehorende planresultaten (in contante waarde) weergegeven.

Overzicht grondexploitatiebegrotingen (contante waarde) bedragen x 1.000 Herziening 2022 Complex

Wijzigingen 2023

Herziening 2023

tekort

overschot

tekort

overschot

tekort

overschot

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.640

-109

1.531

Veenendaal-oost

5.964

631

6.595

1e Melmseweg

813

-92

721

Brouwerspoort

26.115

523

26.638

Trivium

Overgangszone Het Ambacht

Ambacht

4.153

4.236

Balkons

2.541

-774

1.767

Groene Grens

Vrijkomend Vastgoed

1.966

1.994

5.204

5.292

Lindewijck

455

510

Brandweerlocatie/gemeentewerf

2.007

-1.426

581

Spoorzone

35.472

15.386

694

1.687-

36.166

13.699

Pionierkwartier

Totaal

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Toelichting mutaties groter dan € 0,1 miljoen (voor een uitgebreide toelichting zie hoofdstuk betreffende project): •

• • •

•

Nadeel Ontwikkelposities Veenendaal-Oost: de aanbestedingen en contractuele afspraken omtrent aan- en verkoop van de gronden zijn verwerkt in de grondexploitatie wat heeft geleid tot een neerwaarts bijgesteld resultaat. Voordeel Veenendaal-Oost: Dit resultaat is afhankelijk van het resultaat van de deelneming Veenendaal-Oost. Dit is verwerkt in de grondexploitatie Nadeel Brouwerspoort: Dit betreft de regulieren rentebijschrijving op de eindwaarde. Op contante waarde is er geen nadeel. Nadeel Balkons: Dit betreft alleen een correctie van de tussentijdse winstneming. Als het project wordt afgesloten zal de winst alsnog worden gestort in de Risicoreserve Grondexploitaties. Nadeel Brandweerlocatie/gemeentewerf: In 2022 is het project aanbesteed en dit heeft geleid tot een lagere grondopbrengst.

Bovenstaande aanpassingen in de resultaten van de grondexploitaties hebben deels gevolgen voor de Risicoreserve Grondexploitaties. Deze reserve wordt namelijk gevoed door winsten uit grondexploitaties. Eventuele verliezen worden ten laste gebracht van deze reserve via de voorziening grondexploitaties. Een overzicht van de mutaties in de Risicoreserve Grondexploitaties als gevolg van de herziene grondexploitaties, afgesloten grondexploitaties en MPB’s is weergegeven in onderstaand schema (contante waarde). In paragraaf 0.5 wordt toegelicht wat de gevolgen zijn voor het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

Projecten

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Mutaties Risicoreserve Grondexploitaties (contante waarde) bedragen x 1.000 Complex

Resultaat grondexploitatie *)

Al verrekend met Voorziening / Risicoreserve **)

Al verrekend via bijdrage/ rentebijschrijving in Voorziening

Vast te stellen storting per 1-1-2023

Vast te stellen reservering per 1-1-2023

Nog af te wikkelen na 1-1-2023

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

1.531

1.100

-210

641

Veenendaal-oost

6.595

2.976

1.065

2.554

1e Melmseweg

721

696

-52

Brouwerspoort

-26.638

-26.115

-523

Trivium

Overgangszone Het Ambacht

Ambacht

-4.236

-4.153

-83

Balkons

1.767

-502

502

Vrijkomend Vastgoed

1.994

847

300

847

Pionierkwartier

-5.292

-5.204

-104

Lindewijck

510

264

191

Brandweerlocatie/gemeentewerf

581

Heebink nadelig liquidatiesaldo

-4

Herontwikkeling Hoogvliet nadelig liquidatiesaldo

-8

Zuidpoort-zuid nadelig liquidatiesaldo

-4

Stationskwartier D noord nadelig exploitatiesaldo

-18

Restanten complex ***

-22.491

-28.031

-710

874

-18

5.394

Groene Grens

Totaal *) minus is tekort

**) positief is verrekend met Risicoreserve Grondexploitaties, negatief is gereserveerd in Voorziening Grondexploitaties

***) Restantencomplex wordt jaarlijks verrekend met de risicoreserve en Heebink, Herontwikkeling Hoogvliet en Zuidpoort zuid zijn afgesloten.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Toekomstige projecten

Na 2023 worden nog stortingen verwacht tot een saldo van € 6.127.000 (op eindwaarde) tot en met 2029. Deze stortingen vinden plaats in de jaarrekeningen van de komende jaren. Tot en met 2027 is dit bedrag € 3.035.000. De planning voor de komende 4 jaar is in de onderstaande tabel weergegeven. Hierin wordt geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen, zodat in de praktijk bedragen eerder beschikbaar kunnen zijn. En ook eventuele verliesvoorzieningen zullen effect hebben op het toekomstige saldo van de Risicoreserve Grondexploitaties.

Toekomstige projecten zullen worden beoordeeld op de behoefte die bestaat vanuit de markt. Doel is om een evenwichtige ontwikkelportefeuille te hebben en te houden. Het is van belang niet aanbod toe te voegen welke concurrerend is met het bestaande aanbod. Anderzijds zorgt de huidige krapte op de woningmarkt ervoor dat voldoende aanbod noodzakelijk is om oververhitting in de bestaande woningvoorraad te voorkomen: “nieuwbouw dient als bluswater”. Per locatie wordt een afweging gemaakt, mede op basis van gemeentelijk beleid zoals gebiedsvisies, de omgevingsvisie, duurzaamheidsvisie etc. Voorbeelden van mogelijk nieuwe projecten zijn locaties van het vrijkomend gemeentelijk vastgoed. Op korte en langere termijn komen diverse schoollocaties vrij, die in aanmerking komen voor herontwikkeling.

Stortingen Risicoreserve Grondexploitaties vanaf 1-1-2024 Complex

2024

2025

2026

2027

totaal

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

686

1e Melmseweg

502

917

209

641

711

917

1.407

3.035

Balkons Vrijkomend Vastgoed Lindewijck Brandweerlocatie/ gemeentewerf

Totaal

Projecten

Balkon Noord Het projectgebied van Balkon Noord beslaat een totale oppervlakte van bijna 6 ha. Gemeente Veenendaal heeft hierin een grondpositie met een oppervlakte van iets meer dan 2,6 ha. Hoewel er de laatste jaren diverse initiatieven bij de gemeente zijn ingediend voor de ontwikkeling van het projectgebied, heeft dit niet tot resultaten geleid. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat het projectgebied in de nabijheid van de rijksweg A12 ligt wat vanwege wegverkeerslawaai beperkingen heeft voor mogelijke woningbouwontwikkelingen. Met de realisatie van Groenpoort (Veenendaal-Oost) zijn een aantal activiteiten die daar tijdelijk gevestigd waren, verplaatst naar Balkon Noord omdat dit een goede locatie is om dergelijke activiteiten daar te vestigen. Het gaat daarbij om de activiteiten van de Stichting Missie0318 (initiatiefnemer Stadsakkers Veenendaal) en om de activiteiten van Vereniging Moestuin en Wijkbos Het Buitenhof. Met deze organisaties zijn afspraken vastgelegd in een huurovereenkomst. Voor de overige gronden binnen het projectgebied geldt dat hier functies/activiteiten aan toegevoegd kunnen worden die passend zijn binnen de context van de directe omgeving zoals natuur, recreatie en wonen (in beperkte mate).

Bedragen x € 1.000 (op eindwaarde, dus resultaat op moment van uitkering inclusief rente en inflatie, minus al genomen winst)

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Diverse marktinitiatieven Vanuit marktpartijen worden ook regelmatig plannen ingediend voor (her)ontwikkelingen boven de bestaande voorraad nog uit te voeren projecten. Het is dus goed mogelijk dat ook in 2023 nieuwe initiatieven ontstaan voor woningbouw. Complex 90: Restanten geliquideerde complexen Indien een complex wordt afgesloten en er zijn zaken die nog niet zijn afgehandeld, dan worden deze naar dit complex overgeboekt. Daarnaast worden binnen dit complex voorbereidingskosten geactiveerd voor projecten die nog niet in uitvoering zijn en mogelijk ook niet tot uitvoering komen. Het resultaat van dit complex in 2022 is het gevolg van het definitief afsluiten van de projecten Visie Klompersteeg, Creatieve invulling parkeerterreinen en de grondexploitatie Voorpoort/Nieuweweg-noord (met een voordelig resultaat van € 9.602, -).

0.5

Risicomanagement grondexploitaties

De risico’s zijn per project in beeld gebracht. In de figuur rechtsboven is de werking van het ‘grondbedrijf’ en de risicodekking weergegeven De Risicoreserve Grondexploitaties is ingesteld om de risico’s binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. Daarnaast wordt deze reserve ingezet om tekorten in de grondexploitaties te kunnen financieren via de voorziening grondexploitaties. Deze reserve wordt vanuit winstgevende complexen gevuld. Jaarlijks wordt over alle grondexploitaties een risicoanalyse opgesteld. Dit levert een totaalbedrag aan risico’s op. De buffer tegen de risico’s van grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. In de Nota Grondbeleid wordt aangeven wat de minimale hoogte van de Risicoreserve moet zijn (benodigde weerstandscapaciteit). Daarin staan tevens regels ter bepaling van de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit. Eventuele mutaties met de Algemene Reserve worden verantwoord in de jaarrekening met, zo nodig, een dekkingsplan.

De Nota Grondbeleid stelt dat “de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondcomplexen”. Deze confrontatie vindt plaats in de Risicoanalyse Projecten Gemeente Veenendaal 2023. Deze rapportage is niet openbaar. Daarin worden de volgende cijfers weergegeven: • Totaal maximaal benodigde reservepositie € 18,6 mln. (was € 10,2 mln.). • Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit € 7,0 mln. (was € 2,7 mln.).

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Samenvattend gelden voor deze rapportage de volgende cijfers: Stand per 1 januari 2022 Saldo mutaties 2022

Raming stand per 31 december 2022 voor resultaatsbestemming Naar reserve onderwijs

Bovenstaande cijfers geven aan wat er minimaal in de Risicoreserve moet zitten en wat er maximaal in mag zitten. Bevat deze reserve minder dan € 7,0 miljoen, dan is eventueel aanvulling ten laste van de Algemene Reserve aan de orde als het dekkingsplan niet binnen een jaar sluitend is. Bevat de reserve een hoger bedrag dan € 18,6 miljoen, dan kan het bedrag boven dit maximum worden gestort ten gunste van de Algemene Reserve indien het perspectief positief blijft. Ten opzichte van het projectenboek 2022 is de Risicoreserve Grondexploitaties gestegen van € 7,0 miljoen naar € 7,3 miljoen. Dit is boven de benodigde weerstandscapaciteit van € 7,0 miljoen.

6.679.008 954.101

7.633.109 -300.370

Raming stand per 31 december 2022

7.332.739

Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit per 31 december 2022

6.977.216

Totaal benodigde reservepositie ult. 2022

18.572.162

Geraamde stortingen tot ultimo 2029 (rond)

4.569.100

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

0.6 Huidige en toekomstige ontwikkelingen algemeen

Projecten

Bouwkosten woningbouw Door de oorlog in Oekraïne zijn de gas- en energieprijzen flink gestegen in 2022. Dit leidt tot een opstuwend effect op de prijzen van bouwmaterialen (o.a. beton, bakstenen en cement) waarvan de productie veel energie vereist. De prijzen van hout en staal worden in minder sterke mate beïnvloed door de gas- en energieprijzen, maar meer door de productieomvang en logistieke verstoringen. De inflatie leidt ertoe dat veel lonen en cao’s stijgen. Dit in combinatie met de aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt heeft als gevolg dat de personeelskosten stijgen en de bouwkosten hoger uitvallen. Naast de directe bouwkosten (bestaande uit materiaal- en personeelskosten) spelen ook de indirecte bouwkosten een rol. De indirecte kosten worden voornamelijk door marktwerking beïnvloed. Ook de indirecte kosten vertonen al ruime tijd een stijgende trend. Strenge duurzaamheidseisen, in combinatie met de stikstofeisen voor de bouw, leiden tot meerwerk en investeringen voor aannemers. Zij moeten deze duurzame oplossingen inpassen in het eindproduct. Dit resulteert in een stijging van de indirecte bouwkosten. Daarnaast kan ook de grote vraag naar nieuwbouwwoningen ervoor gaan zorgen dat aannemers hun aanbod voor een hogere prijs in de markt kunnen zetten.

Conjunctuur: stijgende kosten en opbrengsten In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen. Voorspellen van de toekomst is altijd lastig en dat geldt uiteraard ook voor de inflatie. Net zoals in 2022, is het ook in 2023 lastig om voorspellingen te doen over de inflatie en is er op dit moment weinig houvast voor de prijsontwikkeling. Het is daarom op dit moment voor bouwers, projectontwikkelaars, de gemeente en iedereen die betrokken is bij de locatieontwikkeling heel ingewikkeld om tot goede prijsafspraken te komen. Dit kan voor 2023 ook voor extra tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Via het risicomanagement wordt geprobeerd dit zoveel mogelijk te beperken en zo nodig op te kunnen vangen via de Risicoreserve Grondexploitaties.

Grondopbrengsten De grondprijzen zijn afhankelijk van een aantal zaken, namelijk vraag/aanbod, de ontwikkeling van de woningprijzen (VON-prijs ofwel vrij-op-naam-prijs) en de bouw- en bijkomende kosten van woningen. De woningprijzen en bouw- en bijkomende kosten bepalen namelijk wat overblijft als residu voor de grond, ook wel de residuele grondprijs.

GWW-kosten Zoals al eerder gemeld, leidt de oorlog in Oekraïne tot flinke prijsstijgingen in bijna alle sectoren. Zo ook voor de zogenaamde grond, weg en waterbouwkosten (GWW). Deze kosten betreffen de kosten voor de aanleg van openbare werken. Naast de stijgende materiaalprijzen speelt ook hier het probleem van de hoge inflatie en de krapte op de arbeidsmarkt. Dit leidt ertoe dat veel lonen stijgen, wat de kosten verder onder druk zet. De verwachting is dat gedurende 2023 de materiaalprijzen enigszins stabiliseren en wellicht ook iets dalen, echter zullen veel lonen daarentegen stijgen in 2023.

De aanhoudende schaarste op de woningmarkt, de lage hypotheekrente, de verruimde financieringsvoorwaarden voor tweeverdieners en het stabiele vertrouwen in de koopwoningmarkt zorgden in 2021 dat de huizenprijzen in de Veluwe met gemiddeld 27% (bron: NVM, Woningmarktcijfers vierde kwartaal 2021 Veluwe) zijn gestegen wat een grote prijsstijging van de grondprijzen tot gevolg had. Ook gedurende 2022 stegen de grondprijzen, echter was er ook een kentering te merken gedurende dat jaar. De stijgende bouwkosten in combinatie met de afkoelende woningmarkt leidden ertoe dat de grondprijzen onder druk kwamen te staan. De verwachting is dat in 2023 de grondprijzen redelijk gelijk blijven.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Stikstof

Vennootschapsbelasting (Vpb)

De ontwikkelingen op het gebied van stikstof volgen elkaar snel op. Dit betreft zowel gerechtelijke uitspraken als ook de ontwikkeling van landelijk en provinciaal beleid. Een structurele oplossing is echter (voorlopig nog) niet voor handen. Zoals bekend ondervinden ook de projecten in Veenendaal hiervan de effecten. Per project wordt met maatwerk gezocht naar oplossingen. Met name Veenendaal-oost en projecten rondom de Wageningselaan zijn complexer vanwege de nabijheid van het N2000-gebied het Binnenveld (de Hellen). Voor deze projecten zijn de afgelopen periode oplossingen gevonden (met uitzondering voor het provinciale project verbreding van de Rondwegoost). In de toekomst kan stikstof in nieuwe grotere projecten dicht bij het Binnenveld nog wel voor belemmeringen zorgen. Tot nu toe ondervinden kleinere projecten en/of projecten op grotere afstand geen problemen. In samenwerking met de provincie Utrecht en de gemeenten Rhenen, Wageningen en Ede wordt middels Gebiedsaanpak Het Binnenveld gezocht naar mogelijkheden omtrent stikstof.

Per 1 januari 2016 is de wet Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven ingevoerd. Net als bij stichtingen en verenigingen wordt bij gemeenten bekeken welke activiteiten in de zin van de Vpb structureel winstgevend zijn. Op basis van specifieke regels – over bijvoorbeeld rente en afschrijving – wordt jaarlijks winst of verlies van elk van deze activiteiten bepaald. Over de totale winst zal vennootschapsbelasting worden afgedragen. Voor de Vpb vormt het cluster grondbedrijf en de relatie met OVO het belangrijkste aandachtsgebied. In de afgelopen jaren is er veelvuldig overleg gevoerd met de Belastingdienst, omdat de gemeente Veenendaal zekerheid wil hebben over de interpretatie van de Vpb-positie van de grondexploitaties. De interpretaties van de feiten en wet- en regelgeving waren moeilijk en lagen op veel terreinen uit elkaar. Er ligt nu een compromis en dit is een redelijke uitkomst voor beide partijen. Op basis hiervan wordt jaarlijks berekend of het grondbedrijf over de winst vennootschapsbelasting moet betalen.

Vastgoedontwikkeling Situatie verbreding Rondweg-Oost Er zijn diverse vrijkomende vastgoedobjecten van de gemeente, die verband houden met bouwprojecten, die op de markt worden gebracht. Het is belangrijk om de afzonderlijke (her)ontwikkeling van deze vastgoedpanden integraal met deze projecten in ontwikkeling te brengen wegens de dwarsverbanden, die er vaak zijn op het gebied van stedenbouw, milieu en participatie met omwonenden. Vanwege de vaak strategische locaties zijn ze dikwijls goed geschikt voor doelen uit de omgevingsvisie, bijvoorbeeld voor ouderenhuisvesting. Gezien de schaarse ruimte en het weinige gemeentelijke grondbezit is het van groot belang de ruimtelijke doelstellingen ten aanzien van het vastgoedbeleid mee te laten wegen. Er kan dus spanning ontstaan binnen de diverse gemeentelijke beleidsdoelstellingen.

Vanwege de wetgeving omtrent stikstof zijn de benodigde ruimtelijke procedures (MilieuEffectRapportage en provinciaal inpassingsplan) voor de verbreding van Rondweg-Oost op stilstand gezet. Voor Veenendaal is de verbreding van de RondwegOost van groot belang voor de bereikbaarheid van de gemeente in zijn geheel en Veenendaal-oost in het bijzonder. Dit geldt ook voor het noordelijke deel daarvan, Groenpoort, waar naast een goede ontsluiting geluidsmaatregelen langs de rondweg voorwaardelijk zijn om deze woningen te kunnen ontwikkelen. Door beschikbare stikstofruimte in de ontwikkeling van Groenpoort kan een deel van de Rondweg-oost (vanaf het oostelijk tankstation tot A12) toch vooruitlopend worden verbreed, kunnen de geluidswerende voorzieningen worden gerealiseerd en de aansluiting van Groenpoort worden aangelegd. Realisatie vindt plaats in 2024.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.7 Algemene uitgangspunten en parameters

Programmatisch - en opgavegericht werken De gemeente werkt met programma’s voor de volgende thema’s: energieneutraal, ICTcampus en de “Vitale binnenstad”. Wanneer in deze programma’s keuzen worden gemaakt, kunnen deze gevolgen hebben voor de projecten (grondexploitaties en private ontwikkelingen). De uitdaging is te zorgen voor een goede verbinding tussen de programma’s en de projecten. Daarnaast werkt de gemeente ook met opgaven om meer aandacht te hebben voor de majeure uitdagingen waar de gemeente zich voor gesteld ziet. Twee hiervan, Duurzaamheid en Groei & Bloei, hebben direct invloed op ontwikkelingen van het grondbedrijf. Een goede afstemming tussen de programma’s, opgaven en het grondbedrijf is van groot belang voor de gemeentelijke doelstellingen binnen het fysieke domein.

Voor de herziening van de grondexploitatieberekeningen voor 2023 zijn de volgende parameters gehanteerd:

Van 2022 naar 2023

Vanaf 2023 en verder

Inflatie bouwkosten

10%

Inflatie loonkosten

Grond aan- en verkoop

Rente

Nieuwe Omgevingswet De huidige wetgeving in Nederland is complex en uitgebreid, het omgevingsrecht bestaat uit 40 sectorale wetten, een groot aantal AMvB’s (Algemene Maatregel van Bestuur) en vele ministeriële regelingen. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet moet hierin verandering komen. Het doel is om de wetgeving eenvoudiger en de doorlooptijden korter te maken. De wet zal naar verwachting op 1 januari 2024 in werking treden. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van projecten, zo ook in de gemeente Veenendaal. De tussenliggende tijd wordt benut om de wetgeving en de werkwijze toe te gaan passen in de aansturing en beoordeling van projecten zodat deze geborgd zijn in de organisatie als de wet daadwerkelijk in werking treedt.

Deze parameters zijn aangepast ten opzichte van vorige jaren. 2022 was economisch gezien een hectisch jaar. De oorlog in Oekraïne leidde tot sterke fluctuaties en stijging van de energieprijzen. Dit effect had implicaties voor de (wereldwijde) inflatie welke haar hoogste punt sinds 1975 haalde. In navolging van deze inflatie, in combinatie met de geldende arbeidstekorten, zijn ook de lonen over het algeheel flink gestegen afgelopen jaar. Om deze stijgende kosten te ondervangen wordt voorgesteld bij de herzieningen van de grondexploitaties om éénmalig de bouw- en loonkosten voor de grondexploitatieberekeningen te verhogen. De huizenmarkt koelt af terwijl de kosten stijgen. Dit leidt ertoe dat de residuele grondwaarde daalt, wat weer kan leiden tot een lagere grondprijs. Zodoende worden de parameters voor de grond aan- en verkoop voor 2023 naar 0% gezet.

Netcongestie In 2022 kwamen de eerste berichten over het volle elektriciteitsnet. De toenemende energievraag, bijvoorbeeld door de groei van het aantal elektrische auto’s, in combinatie met de benodigde netcapaciteit van zonnepanelen, leidt ertoe dat de netcapaciteit op veel plekken richting de limiet gaat. Een fikse uitbreiding van het net is benodigd om de capaciteitsvraag op te vangen. Tot die tijd is er een wachtlijst opgesteld voor grootverbruik aansluitingen. Dit kan in sommige gevallen tot vertraging van bouwprojecten leiden. Als gemeente staan we in contact met de netbeheerders, provincie en ontwikkelaars om deze vertragingen waar mogelijk te vermijden en de voortgang van de bouw te garanderen.

Per grondexploitatie kan worden afgeweken van de parameters, bijvoorbeeld wanneer contractueel andere afspraken zijn gemaakt. Een eventuele afwijking wordt in de grondexploitatietoelichting aangegeven.

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Spoorzone a.

Projecten

complex 107

Projectbeschrijving

Het programma gebied is samengesteld uit (op dit moment) ruim 10 transformatieprojecten van diverse schaal en impact en in verschillende stadia van voorbereiding:

Vanwege de hoge schaarste in de woningbouw blijft het van groot belang om door te gaan met bouwen om de problemen aan te pakken. De verstedelijkingsstrategie ArnhemNijmegen-FoodValley zal een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave, naast de opgaven omtrent duurzaamheid, bereikbaarheid, landschap etc. Een belangrijke ontwikkeling om de woningbouw te realiseren is dat de regio FoodValley door het rijk is aangewezen als Grootschalige Woningbouwgebied. Met deze aanduiding kan de regio plannen uitwerken om de bereikbaarheid van vier woningbouwlocaties, waar vóór het jaar 2030 wordt gestart met bouwen, te verbeteren. Het gaat om locaties in Ede (Kernhem-Noord, Ede-Zuidoost), Barneveld (Bloemendal) en Veenendaal (VeenendaalSpoorzone). Deze maatregelen zijn bijvoorbeeld het aanleggen/verbeteren van snelwegaansluitingen en het versterken van fiets- en ov-verbindingen.

• • • • • • • • • • • • •

In het gebied zal de komende jaren met verschillende woningbouwprojecten gewerkt worden aan de transformatie naar toekomstbestendige hoogwaardige stedelijke woon-, leef- en werkmilieus, met ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Deze transformatieopgave is, na afronding van Veenendaal Oost, voor de komende 15 jaar de belangrijkste woningontwikkeling voor Veenendaal. Om te zorgen dat er ruimtelijke en beleidsmatige samenhang tussen de projecten is, zijn we gestart met een programmatische aanpak Spoorzone. 18

’t Goeie Spoor – nieuwbouw woningen; Franse Gat noord – transformatie woongebied Station en Stationsplein – herinrichting plein en ontsluiting station; Stationskwartier D – transformatie gemengd gebied naar woonbuurt; afgerond) Ritmeester– transformatie bedrijventerrein naar woonbuurt; Engelenburg – transformatie woonzorgcentrum (plannen nog onbekend) Lindewijck - nieuwbouw; Brandweerlocatie – nieuwbouw Pionierkwartier – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk (reeds Brandweerkazerne en woningen; Het Ambacht – transformatie bedrijventerrein naar een gemengde woonwijk; Belcompany – gebiedsconcept met vluchtelingenopvang en tijdelijke woningen; Vernieuwing stadspark en sportpark; Overgangszone Het Ambacht – verduurzaming en verdichting bedrijventerrein.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

b. Projectvoortgang Het jaar 2023 zal in het teken staan van de planvorming van de Spoorzone. Voorheen zijn in dit gebied de projecten als losstaande deelgebieden ontwikkeld. Vanwege de wens om een samenhangende visie en aanpak te ontwikkelen op de transformatie van het gebied vraagt dit veel samenwerking tussen alle betrokken partijen: het rijk, de provincie, waterschap, bewoners, ontwikkelaars, grondeigenaren, etc., etc. Er is kennis en capaciteit vanuit allerlei verschillende partijen nodig en er is altijd sprake van onzekerheid omdat de antwoorden onderweg ontstaan van vragen die we nu nog niet kennen. Dit vraagt om een andere aanpak en sturing dan de projectmatige aanpak. Daarom zal voor Spoorzone een programmatische aanpak worden ontwikkeld. Er is een stedenbouwkundig architectenbureau geselecteerd dat een structuurvisie van dit gebied zal opstellen. De structuurvisie moet ruimtelijk, programmatisch en in de tijd samenhang brengen tussen deelgebieden, inhoudelijke onderdelen (zoals energie, duurzaamheid, mobiliteit) en verbindende elementen. Voor de inhoudelijke onderdelen zijn en worden de visies opgesteld: • •

• • • In totaal worden in dit gebied in de komende 15 jaar ruim 3000 woningen gebouwd. Het is belangrijk dat bewoners prettig kunnen leven in een duurzame, gezonde en veilige omgeving met goede voorzieningen. Dat vergt grote investeringen in infrastructuur voor openbaar vervoer en de auto, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen en ontmoetingsruimtes. Ook moet gekeken worden naar zaken als wateropvang in de stad en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Dit alles brengt stevige bouw- en (her)inrichtingskosten met zich mee. Het rijk heeft aangegeven mee te willen investeren in de publieke voorzieningen om de realisatie van dit project mogelijk te maken.

Visie op de mobiliteitstransitie op diverse schaalniveaus. Grote infrastructurele ingrepen om de genoemde transformaties te ontsluiten: herprofilering wegen, intensivering ov, aanleg fietsroutes en bouw parkeervoorzieningen Energievisie. Visie op voorzieningen (welzijn, sport, cultuur, onderwijs, detailhandel, gezondheid etc.). Visie op duurzaamheid en circulariteit.

Dit alles moet ertoe leiden dat de som van Spoorzone groter is dan de afzonderlijke transformatieprojecten.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Voor de transformatie van Spoorzone zijn subsidiebedragen aangevraagd in het kader van de grootschalige woningbouw gebieden. Een belangrijke voorwaarde van het rijk is cofinanciering van de provincie en de gemeente. Naar verwachting zal het rijk in juni 2023 definitief besluiten over de hoogte van de gelden. Voor de verantwoording van de subsidiegelden en de gemeentelijke bijdrage is een grondexploitatie opgesteld. Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

Bijdragen aan AD etc.

43.500.000

Totaal kosten

43.500.000

Subsidies

21.750.000

Bijdragen

21.750.000

Totaal opbrengsten

43.500.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Rente

Saldo Eindwaarde

Saldo Contante waarde

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Het Ambacht a.

Projectbeschrijving

Het Ambacht is een bedrijventerrein, gelegen in de driehoek spoor, Groeneveldselaan en Industrielaan. Binnen deze driehoek zijn/worden ook de projecten Stationskwartier, Pionierkwartier en Brandweerlocatie ontwikkeld. Aan de westzijde ligt het treinstation met verbinding naar Utrecht en aan de oostzijde is het bedrijventerrein gelegen nabij de Rondweg-oost met een uitstekende verbinding naar de A12. Het gebied is nog grotendeels in gebruik als bedrijventerrein, maar sommige delen staan leeg. Over het algemeen is het gebied technisch verouderd. Diverse bedrijven hebben plannen om te vertrekken. Transformatie van het Ambacht is tien jaar geleden al opgenomen in de structuurvisie van de gemeente. Inmiddels is de omgevingsvisie vastgesteld. Hierin wordt het aangemerkt als transformatie-gebied. Het idee is dat het gebied stap voor stap van bedrijventerrein transformeert naar een gebied met gemengde functies, waar het accent sterk komt te liggen op wonen. In 2021 is het Ontwikkelingsperspectief vastgesteld en is op basis hiervan voor ca. 2/3 van het plangebied een WBI (Woningbouwimpuls)-subsidie (3e tranche) aangevraagd en verstrekt. Het rijk en de provincie stellen respectievelijk 7 en 3 miljoen ter beschikking, met als voorwaarde dat in 10 jaar ca. 1.200 nieuwe woningen worden gerealiseerd in het WBI-gebied.

Op dit moment wordt gewerkt aan het ruimtelijk, financieel en procedureel ontwikkelkader, dat als basis dient voor plannen door projectontwikkelaars voor de verschillende deelgebieden. Eén van de deelgebieden is Groeneveldselaan (complex 48). 21

Projecten

Portfolio beheer

complex 24 Projectkenmerken Status

Initiatief

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2021

Verwacht jaar van afronding

2033

Belangrijkste bestemming

Woningen, voorzieningen

Oppervlak

22 ha (incl. Groeneveldselaan) Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

- € 4.235.552

- € 5.163.115

Resultaat vorige grondexploitatie

- € 4.152.502

- € 4.962.624

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang

Projecten

Het grote verschil met het voorgaande jaar is dat er dit jaar de raad wordt voorgesteld om van een faciliterende naar een actieve grondexploitatie te gaan. Dit is nodig vanwege de Wet Voorkeursrecht Gemeenten die op dit gebied ook ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de raad. In een actieve grondexploitatie worden hogere verwervingskosten, maar ook extra kosten voor bouw- en woonrijp maken van het gebied gemaakt. Dit komt omdat de gemeente grond gaat aankopen en zodoende ook extra werkzaamheden voor haar rekening moet nemen, welke eerst voor de ontwikkelaars waren. Hier staat tegenover dat er ook grondopbrengsten binnenkomen bij de verkoop van deze percelen.

Het Ontwikkelingsperspectief van 2021 wordt uitgewerkt naar het Ontwikkelkader Het Ambacht. Ruimtelijke principes worden vastgelegd, zoals gebouwtypologie, bebouwingsdichtheid, bouwhoogtes, beeldkwaliteit en verhouding openbaar - privé. Er worden keuzes gemaakt over belangrijke principes voor energievoorziening, parkeren, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat. Er wordt gestreefd naar een balans tussen optimalisatie van het woningprogramma en leefbaarheid. En er wordt aandacht besteed aan de verschillende ontwikkelingsfases. Na elke fase moet een functionerend en leefbaar stuk stad worden opgeleverd. Het Ontwikkelkader wordt naar verwachting in het najaar van 2023 ter besluitvorming voorgelegd. De gemeente heeft, met uitzondering van het openbare gebied, vooralsnog geen grondposities. Omdat in het stedenbouwkundig Ontwikkelkader keuzes worden gemaakt over hogere c.q. lagere bebouwingsdichtheid van bouwvelden zijn afspraken nodig met grondeigenaren en ontwikkelaars over financiële en/of programmatische verevening. Het ontwikkelkader vormt daarvoor de basis. Veel aandacht wordt besteed aan het betrekken van belanghebbenden. Er is een klankbordgroep van ondernemers en omwonenden opgericht. Gedurende de planvorming en uitvoering worden deze groepen op diverse manieren regelmatig en stelselmatig op de hoogte gehouden en geconsulteerd.

Met als doel meer regie te verkrijgen op het transformatieproces heeft het college in maart 2023 voorlopig voorkeursrecht gevestigd op het plangebied. De planning is dat de raad in juni 2023 het voorkeursrecht zal bevestigen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie Liquidatie-opzet

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

Verwervingskosten

39.753.547

Milieumaatregelen

13.966.323

1.253.770

15.220.093

Indirecte kosten

5.497.916

241.355

5.739.270

472.073

5.186.076

Opslag bovenwijks

2.609.946

65.249

2.675.195

Onvoorzien

362.801

-153.721

209.080

Totaal kosten

22.436.986

41.160.200

63.597.185

472.073

63.043.991

46.955.530

Subsidies

10.062.265

7.962.265

2.100.000

Bijdragen

8.234.576

-5.792.272

2.442.304

18.296.841

41.163.258

59.460.099

7.962.265

51.497.834

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

4.140.145

-3.058

4.137.086

-7.490.192

11.546.157

Kostenstijging

1.707.386

1.736.307

3.443.693

Opbrengstenstijging

772.635

3.208.728

3.981.363

Rente

-112.271

1.675.970

1.563.699

-49.805

1.613.504

Saldo Eindwaarde

4.962.624

200.491

5.163.115

-7.539.997

12.621.991

Saldo Contante waarde

4.152.502

4.235.552

Bouw- en woonrijp maken

Grondopbrengsten

Totaal opbrengsten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Conclusie

Resultaten beheersing

Er is voortgang in het project Ambacht. We zien dat partijen (eigenaren, ontwikkelaars) hun positie bepalen, maar door marktontwikkelingen treden wel vertragingen op. De gemeente zal mede in verband hiermee actiever grondbeleid voeren, waarmee haar grondpositie en regierol versterkt worden. Naar verwachting zal vaststelling van het Ontwikkelkader een stimulans vormen voor marktpartijen om planontwikkeling te starten.

Niet van toepassing

Risico’s

Projecten

Risico

Beheersmaatregel

De gebiedsvisie leidt niet of tot onvoldoende haalbare gebiedsontwikkelingen om (alle) kosten van de gebiedsvisie te verhalen.

Dit betekent dat de ontwikkeling niet door kan gaan. De gerealiseerde kosten dienen in dat geval te worden afgeboekt vanuit de risicoreserve. Hiervoor is een risicobedrag opgenomen.

Er is te weinig grip op voortgang en volgorde van ontwikkelingen waardoor ongewenste initiatieven ontstaan die niet binnen de visie passen.

Er wordt een actiever grondbeleid toegepast o.a. door vestiging van Wvg en mogelijke aankoop van gronden.

Indien de planning niet gehaald wordt moet de Woningbouw Impuls subsidie worden terugbetaald.

Er wordt goed contact onderhouden met de provincie en het rijk over de voortgang.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Pionierkwartier

Projecten

Portfolio beheer

complex 43

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

De wijk Pionierkwartier is herontwikkeld van industrieel gebied naar woonlocatie. Het grootste gedeelte van het gebied is al gerealiseerd. Vanwege de economische situatie omstreeks 2015 is in samenwerking met de provincie een pilot ‘organische gebiedsontwikkeling’ opgezet. Uiteindelijk zal in 2024 in het gebied een mix van appartementen, grondgebonden woningen, maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid zijn gerealiseerd.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief

Startjaar

2014

Verwacht jaar van afronding

2024

Belangrijkste bestemming

Woningen, commerciële - en maatschappelijke voorzieningen

Oppervlak

2,3 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

- € 5.292.131

- € 5.505.933

Resultaat vorige grondexploitatie

- € 5.204.195

- € 5.414.445

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

b. Projectvoortgang Tussen 2016 en 2022 zijn al veel ontwikkelingen in het Pionierkwartier gerealiseerd. Zo is aan de Ambachtsstraat een complex met 14 appartementen met op de begane grond een fysiotherapiepraktijk gebouwd en aan de Parallelweg is een appartementengebouw met 32 woningen verrezen. Aan de Recterstraat en Ambachtsstraat zijn 30 grondgebonden woningen gereed en er is een nieuwe moskee gebouwd, waar momenteel nog aan het interieur wordt gewerkt. De volledige oplevering van de moskee staat gepland voor 2023. In dit gebied heeft de gemeente ook zelfbouwkavels uitgegeven. Alle 13 kavels aan de Rozenbottelstraat en Ambachtsstraat zijn verkocht. 11 woningen zijn opgeleverd, 2 woningen worden dit jaar gebouwd. Het Park Pionierkwartier is in 2022 aangelegd en in gebruik genomen. De inrichting van het park is tot stand gekomen in samenspraak met de omwonenden van het park en de participatiegroep Stationskwartier. Binnenkort wordt gestart met de aanleg van de trottoirs rondom de kavels Ambachtsstraat, daarnaast zal nog wat herstelwerk aan bestrating en beplanting worden verricht waarmee de werkzaamheden in het openbaar gebied zijn afgerond.

Projecten

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

Verwervingskosten

2.360.016

-3.000

2.357.016

Milieumaatregelen

38.030

27.820

10.210

Bouw- en woonrijp maken

1.239.025

37.229

1.276.254

1.249.190

27.064

Indirecte kosten

2.479.857

19.209

2.499.066

2.367.103

131.964

5.247

Onvoorzien

36.500

Totaal kosten

6.158.676

53.438

6.212.114

6.006.376

205.738

Grondopbrengsten

3.955.096

3.896.005

59.091

Subsidies

50.000

Bijdragen

302.175

Dekking plantekort

Totaal opbrengsten

4.307.271

4.248.180

59.091

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

1.851.405

53.438

1.904.843

1.758.196

146.647

414

-314

100

Rente

3.562.626

38.364

3.600.990

3.493.280

107.710

Saldo Eindwaarde

5.414.445

91.489

5.505.933

5.251.476

254.457

Saldo Contante waarde

5.204.195

5.292.131

Niet terugvorderbare BTW Opslag bovenwijks

Kostenstijging Opbrengstenstijging

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Toelichting financiën

Conclusie

De mutaties betreffen indexatie en de laatste ramingen voor het woonrijp maken inclusief de benodigde ambtelijke uren.

Dit project is bijna afgerond, de laatste kavel wordt in 2023 verkocht en het gebied wordt woonrijp gemaakt. De verwachting is dat dit project uiterlijk in de loop van 2024 geheel wordt afgerond.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing

Risico 1. De subsidieafrekening voor organisch ontwikkelen is nog niet

De subsidie is inmiddels vastgesteld en hoeft niet terugbetaald te worden.

voor het gehele bedrag vastgesteld.

Risico’s Risico

Beheersmaatregel

1. Hogere kosten bouw- en woonrijp maken

Goed ramen van de kosten en sturen op budget.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Lindewijck a.

complex 92

Projectbeschrijving

Projectkenmerken

Het project Lindewijck betreft de herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) van een bedrijventerrein en woning tot een appartementencomplex met woonbestemming. Het gebied betreft een combinatie van bij de ontwikkelaar in eigendom zijnde percelen en openbaar gebied. Een deel van het toekomstig openbaar gebied blijft in eigendom van de naastgelegen Adventkerk. Over het openbare gebruik ervan zijn contractuele afspraken gemaakt met de kerk.

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Gemengd

Startjaar

2019

Verwacht jaar van afronding

2024

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

0,8 ha Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 510.334

€ 528.709

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 454.829

€ 473.204

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 2

b. Projectvoortgang Maart 2019 is een schetsontwerp met de gemeente gedeeld. Sindsdien zijn diverse stappen en procedures doorlopen, inclusief een participatietraject met de omgeving. De vragen waren over het algemeen van informatief karakter. In nauw overleg met de naastgelegen Adventkerk is vervolgens het inrichtingsplan uitgewerkt. Door het gehele complex te verschuiven, kunnen 4 waardevolle iepen worden behouden. Ook wordt een waardevolle eik ingepast in een opengewerkt leefdek. Nadat in 2021 het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en de omgevingsvergunning verleend, werd begin 2022 begonnen met de bouw. Naar verwachting wordt het complex en de omliggende openbare ruimte eind 2023 opgeleverd.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

Bouw- en woonrijp maken

48.000

Indirecte kosten

291.800

-51.300

240.500

167.600

72.900

Planoverschot

55.500

Totaal kosten

339.801

4.200

344.001

223.100

120.901

Grondopbrengsten

603.517

Bijdragen

203.500

208.420

-4.920

Totaal opbrengsten

807.017

811.937

-4.920

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-467.217

4.200

-463.016

-588.838

125.821

2.621

-2.125

496

-8.608

-2.081

-10.688

-488

-10.200

Saldo Eindwaarde

-473.204

-6

-473.209

-589.326

116.117

Saldo Contante waarde

-454.829

-454.834

Incl winstneming eindwaarde

-473.204

-528.709

Incl winstneming contante waarde

-454.829

-510.334

Verwervingskosten

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten 4

Toelichting financiën

Conclusie

Bij het ondertekenen van de exploitatieovereenkomst in 2020 is ook de exploitatiebijdrage ontvangen. Hieruit worden de ambtelijke uren en kosten van de Omgevingsdienst Regio Utrecht (OdrU) gedekt. Begin 2022 is de grond overgedragen aan de ontwikkelaar.

Alle ruimtelijke procedures zijn doorlopen en de omgevingsvergunning is onherroepelijk. De benodigde gronden zijn aan de ontwikkelaar overgedragen. De bouw is in februari 2022 aangevangen en zal naar verwachting eind 2023 worden afgerond.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing Risico 1. Niet alle plankosten kunnen verhaald worden.

Het project is in uitvoering en de inschatting is dat de nog uit te voeren werkzaamheden passen binnen de beschikbare budgetten.

Risico’s Niet van toepassing.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

Brandweerlocatie/gemeentewerf a.

Projectbeschrijving

complex 95

Projectkenmerken

De gemeente heeft besloten zich in te spannen voor vernieuwing van de brandweerkazerne. Dit besluit is ingegeven vanuit de noodzaak om de VRU beter te accommoderen en de duurzame inzet van de (vrijwillige) brandweer in de toekomst te kunnen garanderen, waarbij wordt geanticipeerd op de mogelijke overgang naar beroepsbrandweer. Daarnaast ontstaat hierdoor mede de kans om het Pionierkwartier af te ronden. Door Wijkservice te verhuizen, kan woningbouw op deze plek worden gerealiseerd. Tot slot kan voor Wijkservice de koppeling worden gelegd met de plannen van IW4 op haar locatie. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om faciliteiten te delen en de samenwerking verder uit te bouwen. De huidige brandweerkazerne (met 400 uitrukmomenten per jaar) voldoet niet meer goed aan de huidige eisen. Ook is vanuit het gemeentelijk programma Energieneutraal Veenendaal een aanzienlijke verduurzamingsslag nodig. Nieuwbouw blijkt de enige manier om de kazerne toekomstbestendig te maken. Het functioneren van de brandweer is immers gericht op veiligheid en snelheid en met nieuwbouw wordt hieraan invulling gegeven. Daarnaast geeft dit mogelijkheden voor het toevoegen van een VR-ruimte voor een regionaal opleidingscentrum en eventuele uitbreiding voor een beroepskorps.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12793240/1