3. Projectenboek 2022-Projectenboek 2022
Tekst van het document
PROJECTEN
BOEK
2022
MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2
Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
Projectenportefeuille In het Projectenboek zijn de hiernaast weergegeven projecten opgenomen. In de plattegrond staat aangegeven waar de projecten zich bevinden. In de tabel is per project vermeld welk type grondbeleid is toegepast, of een contract is afgesloten en in welk stadium het project zich bevindt. De stuurbaarheid van projecten is in het algemeen het grootst met actief grondbeleid, zonder contractvorming en in een zo vroeg mogelijke (initiatief)-fase. Tegelijkertijd is in deze fase ook de onzekerheid in het project het grootst. Daarom wordt vanuit het risicomanagement een bewuste keuze gemaakt voor het type grondbeleid en het aangaan van contracten met derden. Het doel is een juist evenwicht tussen stuurbaarheid en zekerheid.
Nr.
Project
Complex
Project-
Financiële
Risico-
Type
Contract met
Stadium
voortgang
voortgang
ontwikkeling
grondbeleid
derden?
ontwikkeling
1
Ontwikkelposities Veenendaaloost
Grondexploitatie (01)
actief
nee
in aanbouw
2
Veenendaal-oost
Grondexploitatie (02)
PPS
ja
in aanbouw
3
1e Melmseweg
Grondexploitatie (08)
gemengd
ja
in aanbouw
4
Brouwerspoort
Grondexploitatie (12)
actief/PPS
ja
in aanbouw
5
Trivium
Grondexploitatie (17)
actief
nee
initiatief
6
Ambacht
Grondexploitatie (24)
gemend
nee
initiatief
7
Balkons
Grondexploitatie (30)
actief
nee
in aanbouw
8
De Groene Grens
Grondexploitatie (31)
actief
ja
in aanbouw
9
Vrijkomend Vastgoed
Grondexploitatie (39)
gemengd
ja
in aanbouw
10
Pionierkwartier
Grondexploitatie (43)
actief
ja
in aanbouw
11
Lindewijck
Grondexploitatie (92)
gemengd
ja
in aanbouw
12
Brandweerlocatie/ Gemeentewerf
Grondexploitatie (95)
actief
nee
initiatief
13
Groeneveldselaan
Meerjarige Projectbegroting (48)
faciliterend
onderhandeling
initiatief
14
Stationskwartier D-noord
Meerjarige Projectbegroting (84)
faciliterend
ja
in aanbouw
15
Stationskwartier D-zuid
Meerjarige Projectbegroting (89)
gemengd
nee
initiatief
3
Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
3 9 9
5
2
7
9
4
8
9 9
11 15
9
4
2
14 12
13
10 6
1
7
8
Inhoudsopgave
0.1
Portfolio beheer
Kaart
Samenvattend overzicht
0.2
Voorliggend projectenboek is opgebouwd uit de volgende complexen:
Type project
In exploitatie / krediet verleend 11
PPS (OVO)
1
0
Meerjarige projectbegroting
2
1
Totaal
14
1
Voortgang woningbouw
De woningmarkt brak in 2021 record op record, ondanks corona. De huizenprijzen stegen in 2021 hard, met gemiddeld 15,2% (bron: CBS). Dit is de hoogste stijging sinds 2000, terwijl in 2020 de prijzen ook al ruim 9% waren gestegen. De verkoopsnelheid is tevens erg hoog, waardoor een grote krapte in de woningmarkt is ontstaan. De hoge woningvraag en lage rente zijn de belangrijke factoren van de sterke stijging van de huizenprijzen. Voor 2022 blijft de woningmarkt naar verwachting krap, maar is de (hypotheek)rente snel gestegen met circa 1% in het eerste kwartaal van 2022 vanwege diverse onzekerheden waaronder de Oekraïne-crisis. Ook is de inflatie afgelopen maanden snel gestegen, en dan voornamelijk de onderdelen energie en grondstoffen. Dit zorgt voor sterk stijgende bouwkosten, terwijl deze de laatste jaren al fors waren toegenomen mede door toenemende eisen op gebied van duurzaamheid. Hoge inflatie en stijgende hypotheekrente zorgt dat huishoudens een minder hoge hypotheek kunnen afsluiten. Wat al deze factoren betekenen voor de woningbouw in 2022 is ongewis. Wat blijft staan is de hoge woningvraag die voorlopig blijvend is.
Niet in exploitatie / nog geen krediet
Grondexploitatie
Projecten
Voortgang 2021 in Veenendaal Type project
In exploitatie / krediet verleend
Grondexploitatie
€
315.994.557
€
-
Meerjarige projectbegroting
€
224.078
€
98.222
Totaal
€
316.218.635
Niet in exploitatie / nog geen krediet*)
€
Het belangrijkste antwoord op de schaarste zal gezocht moeten worden in het toevoegen van aanbod van nieuwbouwwoningen. Er is in Veenendaal in 2021 veel gebouwd. In 2021 zijn 494 woningen gerealiseerd (bron: gemeente Veenendaal). Te denken valt aan bouwprojecten in Veenderij, Brouwerspoort, Stationskwartier, Balkons en Pampagras. Dit is meer dan wat er gemiddeld per jaar wordt opgeleverd (ca 325). Op diverse plekken zijn in 2021 de voorbereidingen getroffen om met de bouw te beginnen zoals in Veenderij, Brouwerspoort, Boveneind en Lindewijck. Voor 2022 worden veel opleveringen verwacht. Er wordt momenteel behoorlijk doorgebouwd in Veenendaal zoals in Veenendaal-oost, Stationskwartier en Lindewijck. Het stadscentrum krijgt nog meer zijn vorm met de realisatie bij het stadsstrand (Brouwerspoort).
98.222
*) alleen geïnvesteerd vermogen
5
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Projecten
Woningaanbod Veenendaal Om de cijfers in perspectief te zetten zijn alle woningbouwplannen van Veenendaal in kaart gebracht in een grafiek van 2010 - 2029. De rode lijn geeft de daadwerkelijke bouwproductie van woningen in Veenendaal aan. Deze cijfers zijn afkomstig uit de gemeentelijke basisadministratie (WOZ) en zijn gebaseerd op het moment van bouwjaar. Hieruit is een gemiddelde bouw van 330 woningen per jaar te zien over de afgelopen 10 jaar. De prognose op basis van de projecten (hard en zacht aanbod) is in blauw en oranje weergegeven zoals dit begin 2022 is ingeschat met de cijfers van de Woningmonitor (provincie Utrecht) en eigen prognoses. De ‘harde voorraad’ heeft voor 2022 een gemiddelde voorraad van ruim 600 woningen. De jaren erna schommelt dit tussen de 200 en 300 woningen per jaar. Vergeleken met vorig jaar is deze ‘harde voorraad’ veel hoger geworden; dat heeft voornamelijk te maken met het vaststellen van het bestemmingsplan van Groenpoort (Veenendaaloost) met bijna 1000 woningen. De totale harde voorraad bedraagt hiermee ca 2400 woningen. Dat is circa 300 woningen per jaar. Om de ‘harde voorraad’ op peil te houden is het van belang dat voldoende bestemmingsplannen worden vastgesteld. Er zijn veel plannen in de maak, waarvan ook plannen met hoge woningbouwaantallen. De komende vijf jaar leidt dit tot een gemiddelde van 800 woningen per jaar.
Het zal niet realistisch zijn van deze plannen te verwachten dat ze allen op de gestelde termijn gerealiseerd worden. In de uiteindelijke realisatie zullen plannen afvallen, of vertraagd worden opgeleverd. Er zitten plannen tussen met uitplaatsing van bedrijven met forse uitdagingen in tijd, geld en ruimte voor uitplaatsing. Het daadwerkelijk aantal te realiseren woningen zal naar verwachting liggen in de bandbreedte tussen het aantal woningen van de harde plannen (verwacht minimum) en het aantal woningen van alle overige plannen (maximum). Wat duidelijk is, is dat om de voorraad de komende jaren op peil te houden wel de nodige inzet gepleegd moet worden om de plannen om te zetten naar haalbare woningbouwprojecten. Een eerste aanzet is gegeven met het fonds voor bedrijfsuitplaatsing en transformatie. Gezien het eerder geconstateerde huidige tekort zal in de komende jaren een hogere inzet benodigd zijn van alle betrokken partijen om aan de woningvraag te kunnen voldoen.
Figuur 1 totale aanbod nieuwbouwwoningen Veenendaal
Woningbouwbehoefte voor de middellange termijn Alle plannen die in de bovenstaande woningmonitor zijn opgenomen, lijken ook wel tegen het maximum aan te lopen wat er nog aan ontwikkelruimte mogelijk is binnen de gemeentegrenzen van Veenendaal. De verdere groei zal in de regio opgevangen moeten worden. Ook de buurgemeenten zijn zich bewust dat de woningbouwopgave steeds meer een regionaal vraagstuk is geworden. Omdat tussen planvorming en realisatie een lange tijdspanne zit (ca 8 jaar is geen onrealistische termijn) is het belangrijk op tijd met planvorming te starten.
6
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
In het najaar van 2021 is het 1e deel van de Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen FoodValley vastgesteld. Gemeenteraden in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en Regio FoodValley stelden toen het zogenoemde verstedelijkingsconcept vast. Ook Provinciale Staten van Gelderland en Utrecht stemden in. Dit verstedelijkingsconcept bevat het perspectief voor de Groene Metropool en de ontwerpprincipes voor de 4 bouwstenen leefomgeving, mobiliteit, economie en wonen. Ook is in overleg met het rijk dit 1e deel vastgesteld als inhoudelijke basis voor verdere samenwerking in de Groene Metropool. Hoewel iedere gebiedsuitwerking uniek is, zijn er ook algemene kernopgaven die voor álle gebiedsuitwerkingen van toepassing zijn: •
•
•
• • • • •
Projecten
Voor het onderdeel wonen zullen de gemeenten van de FoodValley-zuid (Ede, Wageningen, Rhenen, Renswoude en Veenendaal) gezamenlijk een gebiedsuitwerking opstellen wat plaats moet bieden aan 27.500 woningen. Dit is een uitbreiding van 25% van de huidige voorraad en kan het grootste grootschalige woningbouwgebied buiten de randstad worden als de minister dit ook in 2022 aanwijst. In de verstedelijkingstrategie is deze ontwikkeling daarom ook als sleutelgebied binnen de Groene Metropoolregio aangewezen. Zoals de kernopgaven al laten zien zijn dit grote uitdagingen waarbij alles in samenhang bekeken moet worden. Concluderend kan het volgende gesteld worden: 1. Het (harde) aanbod aan woningbouwprogramma is op korte termijn redelijk op orde. Hiermee lijkt het te verwachten aantal van 400-500/jaar (“autonome groei én inhaalvraag”) onder normale omstandigheden haalbaar. Dit geldt in ieder geval voor de periode tot en met 2028. 2. Om de extra vraag naar woningen bij te kunnen houden zullen meer projecten van de grond moeten komen. De plannen zijn er, maar deze moeten nog wel in haalbare projecten worden vertaald. Veelal zijn dit binnenstedelijke locaties (op bijvoorbeeld bedrijventerreinen). 3. De nieuwe ontwikkelingen zullen niet alleen kwantitatief in de behoefte moeten voorzien, maar ook kwalitatief voor de diverse doelgroepen en prijsklassen.
In een gespannen woningmarkt zal dit een forse uitdaging worden. De gemeente zal daarom indien nodig actief interveniëren zoals het voorbeeld van het vestigen van Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) bij Trivium in 2021. Ook andere opties binnen de publieke mogelijkheden kunnen niet worden uitgesloten. 4. Via de opgave Groei en Bloei wordt ingezet om actief kansen te zoeken voor de middellange- en langere termijn voor een gezonde groei van Veenendaal. Hierbij is regionale samenwerking van groot belang.
Het versterken van het zogeheten groen-blauw raamwerk voor natuurherstel en natuurontwikkeling. Maar ook uitloopgebieden, groene corridors en maatregelen die de gevolgen van de klimaatverandering kunnen opvangen. Het verbeteren van de leefbaarheid en duurzaamheid van bestaande woonwijken, zoals groen in de bebouwde omgeving en betaalbare oplossingen voor de energietransitie. Het verder ontwikkelen van grote verkeerscorridors (A1, A12, A15 en A50), het bouwen van nieuwe stations en mobiliteitshubs (om van het ene vervoermiddel op het andere over te stappen). Het versnellen van de mobiliteitstransitie. Het gaat om het verbeteren van het OV, het stimuleren van het fietsgebruik en het verminderen van het autogebruik. Het versterken van regionale werk- en leerlocaties, zoals hogeschool- en universiteitscampussen. Het versnellen van de omschakeling naar een circulaire economie (in een circulaire economie bestaat geen afval en worden grondstoffen steeds opnieuw gebruikt). Het inlopen van het woningtekort met kwalitatieve en betaalbare woningbouw. Het realiseren van binnenstedelijke verdichting. Om te voorkomen dat we, per definitie, nieuwe woningen in het groene, landschappelijke gebied gaan bouwen.
7
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
0.3 Speerpunten voor de komende jaren
Projecten
Veenendaal staat op een kantelpunt waarin de “bekende woningbouwprojecten” zijn afgerond en nieuwe projecten de voortgang van de woningbouwproductie in gang moeten houden. Dat is ook een kantelpunt voor het risicomanagement. Het speerpunt ‘beperken van de gemeentelijke risico’s’ wordt dan ook omgevormd tot een structurele maatregel waarbij de inzet is om het risicomanagement op orde te hebben zodanig dat de gemeente in staat is om de grote uitdagingen in woningbouw (en op termijn mogelijk ook weer bedrijventerreinen) op te pakken met een gezonde balans tussen risicoprofiel en risicoreserve.
Een belangrijk uitgangspunt van de afgelopen jaren voor het grondbedrijf is het beperken van de gemeentelijke risico’s. Dit punt kan op gespannen voet staan met de wens om snel en veel woningen te realiseren. De sterke vraag naar nieuwbouwwoningen neemt niet weg dat het voor de gemeente van belang is om te blijven sturen op beperking van de (financiële) risico’s. De risico’s zijn de afgelopen jaren sterk afgebouwd voor de bestaande projecten. De Risicoreserve Grondexploitaties is op orde door de winstnemingen die nu plaats kunnen vinden. Dit is in de grafiek (figuur 2) te zien aan de opgebouwde buffer in het afgelopen jaar (groene vlak). Er is echter voor het tweede jaar een stijging te zien in het toenemen van het risicoprofiel in deze zelfde grafiek. Dit is het gevolg van de toekomstige woningbouwopgave met een grote vraag naar betaalbare woningen die veelal gerealiseerd moeten worden bij binnenstedelijke herontwikkelingen (met de nodige financiële risico’s).
Voor 2022 worden in dit projectenboek de volgende speerpunten geformuleerd:
1.
Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen
Op korte termijn kan een behoorlijk deel van de woningvraag goed ingevuld worden. Het is de uitdaging om ook voldoende nieuwe plannen klaar te zetten, zodat het aanbod de vraag kan blijven volgen. Vanwege de lange tijd tussen planvorming en realisatie, zijn in 2021 diverse initiatieven opgestart. Daarnaast wordt onderzocht welke plannen opgestart kunnen worden (denk hierbij ook aan inbreiding op parkeerterreinen). Bij aanbod gaat het niet alleen om aantallen, maar wordt ook gekeken naar de behoefte. Daarnaast is het van groot belang om ‘zachte’ plannen om te zetten naar ‘harde’ plannen. Ofwel te zorgen voor een onherroepelijk bestemmingsplan.
2.
Haalbaar maken van gemeentelijke doelstellingen met hulp van financiële middelen zoals het gemeentelijke fonds bedrijfsverplaatsingen en subsidies/cofinanciering van andere overheden
Onze omgevingsvisie bevestigt de ambitie om in te zetten op transformatie van Het Ambacht en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. Op dit moment ontstaan er kansen om concrete stappen te kunnen zetten. Het rijk (de woningbouwimpuls) en ook provincie zetten weer volop in op de woningmarkt, en er zijn middelen toegekend voor Het Ambacht. Figuur 2: verloop van de weerstandscapaciteit 2009-2022
8
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Het opgerichte fonds bedrijfsverplaatsingen kan in subsidievorm het laatste zetje geven om daadwerkelijk tot verplaatsing over te gaan eventueel aangevuld met middelen van rijk en provincie. Met inzet van het fonds kunnen bestaande problemen worden opgelost en ontstaat ruimte voor nieuwe woningbouw en vergroening. Ook kunnen aanverwante problemen zoals een bodemverontreiniging worden opgepakt. Kortom een dergelijk ‘fonds’ kan, zeker in samenwerking met andere overheidspartijen, een groot verschil maken. Te denken valt aan de ambities uit het programma Vitale Binnenstad Veenendaal om meer winkels naar het centrum te verplaatsen en ruimte te maken voor herontwikkelingen.
Projecten
Met de beoogde invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2023, zal in voorbereiding hierop in 2022 onderzocht worden hoe de huidige publiekrechtelijke middelen ten aanzien van het grondbeleid hierop aansluiten en of aanpassingen benodigd zijn.
0.4 Grondexploitaties In dit projectenboek wordt de raad twaalf (herzieningen van) grondexploitatiebegrotingen ter vaststelling aangeboden. In onderstaand overzicht zijn de betreffende complexen met bijbehorende planresultaten (in contante waarde) weergegeven.
3. R uimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de Omgevingswet en Nota Bovenwijkse voorzieningen Tot voor kort zijn afspraken voor projecten vooral via privaatrechtelijke overeenkomsten vastgelegd. Dit werkt vaak goed, maar kent ook beperkingen in afdwingbaarheid. In 2020 is de Nota bovenwijkse voorzieningen vastgesteld. Deze nota maakt het mogelijk dat marktpartijen aan bovenwijkse voorzieningen gaan meebetalen op het moment dat zij een locatie in ontwikkeling brengen. Met de Nota bovenwijkse voorzieningen is dit structureel georganiseerd en afdwingbaar. Echter betekent dit ook dat een gemeentelijke inzet op bovenwijkse voorzieningen noodzakelijk is en soms ook voorfinanciering ervan. Daarnaast zet de gemeente ook meer in om via de publiekrechtelijke wijze haar ruimtelijke doelen te verwezenlijken. Een voorbeeld is het toepassen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten op het fabrieksterrein Trivium om zo meer invloed te hebben op de toekomstige ontwikkeling. Voor Stationskwartier D worden de mogelijkheden onderzocht een exploitatieplan op te stellen, zodat voor alle grondeigenaren de ruimtelijke eisen voor bijvoorbeeld groen op financieel gelijke wijze verdeeld worden. De door de raad in 2020 vastgestelde Nota Grondbeleid 2020-2024 biedt hiervoor de kaders.
9
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Projecten
Overzicht grondexploitatiebegrotingen (contante waarde) bedragen x 1.000 Herziening 2021 Complex
Wijzigingen 2022
Herziening 2022
tekort
overschot
tekort
overschot
tekort
overschot
Ontwikkelposities Veenendaal-oost
0
2.835
0
-1.195
0
1.640
Veenendaal-oost
0
5.027
0
937
0
5.964
1e Melmseweg
0
815
0
-2
0
813
Brouwerspoort
25.603
0
512
0
26.115
0
0
0
0
0
0
0
Ambacht
4.040
0
112
0
4.152
0
Balkons
0
0
0
2.541
0
2.541
De Groene Grens
0
0
0
0
0
0
Vrijkomend Vastgoed
0
1.809
0
157
0
1.966
5.102
0
102
0
5.204
0
Lindewijck
0
448
0
7
0
455
Brandweerlocatie/gemeentewerf
0
2.055
0
-48
0
2.007
34.745
14.760
726
2.397
35.471
15.386
Trivium
Pionierkwartier
Totaal
10
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Toelichting mutaties groter dan € 0,1 miljoen (voor een uitgebreide toelichting zie hoofdstuk betreffende project): •
• •
•
Nadeel Ontwikkelposities Veenendaal-oost: de aanbestedingen en contractuele afspraken omtrent aan- en verkoop van de gronden zijn verwerkt in de grondexploitatie wat heeft geleid tot een neerwaarts bijgesteld resultaat. Voordeel Veenendaal-oost: Dit resultaat is afhankelijk van het resultaat van de deelneming Veenendaal-oost. Dit is verwerkt in de grondexploitatie Voordeel Balkons: Vanwege afronding van project de Groene Grens, waarbij uiteindelijk minder grond wordt verworven en ingericht als natuurgebied, hoeft project Balkons minder bij te dragen aan de Groene Grens. Voordeel Vrijkomend Vastgoed: het verwerken van niet benodigde reserveringen aan de kostenzijde levert een voordeel op in het resultaat.
Bovenstaande aanpassingen in de resultaten van de grondexploitaties hebben deels gevolgen voor de Risicoreserve Grondexploitaties. Deze reserve wordt namelijk gevoed door winsten uit grondexploitaties. Eventuele verliezen worden ten laste gebracht van deze reserve via de voorziening grondexploitaties. Een overzicht van de mutaties in de Risicoreserve Grondexploitaties als gevolg van de herziene grondexploitaties is weergegeven in onderstaand schema (contante waarde). In paragraaf 0.5 wordt toegelicht wat de gevolgen zijn voor het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.
11
Projecten
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Projecten
Mutaties Risicoreserve Grondexploitaties (contante waarde) bedragen x 1.000 Complex
Resultaat grondexploitatie *)
Al verrekend met Voorziening / Risicoreserve **)
Al verrekend via bijdrage/ rentebijschrijving in Voorziening
Vast te stellen storting per 1-1-2022
Vast te stellen reservering per 1-1-2022
Nog af te wikkelen na 1-1-2022
Ontwikkelposities Veenendaal-oost
1.640
1.044
0
56
0
540
Veenendaal-oost
5.964
2.190
0
786
0
2.988
1e Melmseweg
813
609
0
87
0
117
Brouwerspoort
-26.115
-25.603
-512
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Ambacht
-4.152
-4.071
-81
0
0
0
Balkons
2.541
0
0
1.767
0
774
0
0
0
0
0
0
Vrijkomend Vastgoed
1.966
565
0
282
0
1.119
Pionierkwartier
-5.204
-5.102
-102
0
0
0
455
0
0
56
0
399
2.007
0
0
0
0
2.007
8
0
0
8
0
0
Oksel A12 ***
n.v.t
n.v.t
n.v.t
362
0
0
Boveneind / Pampagras ***
n.v.t
n.v.t
n.v.t
375
0
0
Veeneind ***
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
137
0
0
-20.077
-30.368
-695
3.916
0
7.944
Trivium
De Groene Grens
Lindewijck Brandweerlocatie/gemeentewerf Restanten complex ***
Totaal
*) minus is tekort **) positief is verrekend met Risicoreserve Grondexploitaties, negatief is gereserveerd in Voorziening Grondexploitaties
***) Restantencomplex wordt jaarlijks verrekend met de risicoreserve en Oksel A12, Boveneind/ Pampagras en Veeneind zijn afgesloten.
12
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Na 2022 worden nog stortingen verwacht tot een saldo van € 9.041.000 (op eindwaarde) tot en met 2028. Deze stortingen vinden plaats in de jaarrekening van de komende jaren. Tot en met 2026 is dit bedrag € 3.090.000. De planning voor de komende 4 jaar is in de onderstaande tabel weergegeven. Hierin wordt geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen, zodat in de praktijk bedragen eerder beschikbaar kunnen zijn. En ook eventuele verliesvoorzieningen zullen effect hebben op het toekomstige saldo van de Risicoreserve Grondexploitaties.
Per locatie wordt een afweging gemaakt, mede op basis van gemeentelijk beleid zoals gebiedsvisies, de omgevingsvisie, duurzaamheidsvisie etc. Voorbeelden van mogelijk nieuwe projecten zijn locaties van het vrijkomend gemeentelijk vastgoed. Op korte en langere termijn komen diverse schoollocaties vrij, die in aanmerking komen voor herontwikkeling. Sterke Arm De Juliana van Stolbergschool heeft onlangs de locatie aan De Sterke Arm verlaten. In het IHP 2021-2024 is opgenomen dat het schoolgebouw op termijn niet meer wordt ingezet voor onderwijshuisvesting en dat daarom de locatie uit de onderwijshuisvestingsportefeuille kan worden onttrokken. Grenzend aan het schoolgebouw ligt het terrein waar voorheen een gymzaal was gesitueerd. De eigenaren van het perceel aan de andere zijde van het schoolgebouw overwegen om hun vastgoed te transformeren naar woningbouw. Samen met hen onderzoeken we de komende periode een mogelijke herontwikkeling naar woningbouw.
Stortingen Risicoreserve Grondexploitaties vanaf 1-1-2023 Complex
2023
2024
2025
2026
Totaal
0
0
590
0
590
877
0
0
0
877
0
1.205
0
0
1.205
Lindewijck
418
0
0
0
418
Totaal
1.295
1.205
590
0
3.090
Ontwikkelposities Veenendaal-oost Balkons Vrijkomend Vastgoed
Projecten
Schoolstraat Op 16 december 2021 heeft de raad het Ruimtelijk en Programmatisch Kader van deze locatie goedgekeurd. Daarmee zijn de uitgangspunten voor herontwikkeling naar woningbouw vastgesteld. Wilma Bouw die deze locatie sinds 2020 in bezit heeft, kon daarmee starten met de planontwikkeling. In maart 2022 is een schetsontwerp aan buurtbewoners voorgelegd. Er zijn diverse gesprekken gevoerd met het naastgelegen bedrijf (Carbogen) om te zorgen voor een goede afstemming tussen het bedrijfsbelang en het toekomstige goede woonklimaat. De voorbereidingen van het wijzigen van het bestemmingsplan zijn inmiddels gestart. Inzet is om het bestemmingsplan dit jaar al ter inzage te leggen, zodat deze onder de huidige wetgeving nog kan worden vastgesteld.
Bedragen x € 1.000 (op eindwaarde, dus resultaat op moment van uitkering inclusief rente en inflatie, minus al genomen winst)
Toekomstige projecten
Ritmeester In 2010 is een initiatief ingediend voor herontwikkeling van het Ritmeesterterrein. Op basis van de toenmalige plannen zijn in 2011 de ruimtelijke en programmatische kaders vastgesteld en in 2016 is het bestemmingsplan vastgesteld. Het is tot op heden niet tot een herontwikkeling tot woongebied gekomen. Onlangs heeft de eigenaar, Ritmeesterkwartier BV, aangegeven dat een herontwikkeling weer actueel is. De eigenaar ziet nieuwe mogelijkheden voor herontwikkeling nu bekend is dat de hoogspanningslijnen boven het plangebied op termijn gaan verdwijnen.
Toekomstige projecten zullen worden beoordeeld op de behoefte die bestaat vanuit de markt. Doel is om een evenwichtige ontwikkelportefeuille te hebben en te houden. Het is van belang niet aanbod toe te voegen die concurrerend is met het bestaande aanbod. Anderzijds zorgt de huidige krapte op de woningmarkt ervoor dat voldoende aanbod noodzakelijk is om oververhitting in de bestaande woningvoorraad te voorkomen: “nieuwbouw dient als bluswater”.
13
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Projecten
Nieuweweg 220-226 Op 20 september 2021 heeft de raad de ruimtelijke programmatische kaders vastgesteld voor Nieuweweg 220-226. Op de huidige bedrijfslocatie kan een woningbouwontwikkeling plaatsvinden, waarmee de wijk Gelderse Blom als woonwijk kan worden afgerond. Op dit moment vinden de voorbereidingen plaats om op deze locatie tot planontwikkeling te komen die voldoet aan de uitgangspunten van het ruimtelijk programmatisch kader. Een en ander zal worden vastgelegd in een anterieure (exploitatie)overeenkomst met de initiatiefnemer. Zodra deze fase is afgerond, kan worden gestart met de herziening van het bestemmingsplan. De verwachting is dat deze in december 2022 aan de raad wordt aangeboden voor vaststelling. Wanneer de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld wordt het traject voor vergunningverlening opgestart en kunnen de feitelijke werkzaamheden voor realisatie gaan plaatsvinden.
Op de cultuurhistorische waardenkaart is dit complex hoog gewaardeerd en staat op de nominatie om (gedeeltelijk) aangewezen te worden als gemeentelijk monument. Deze ontwikkeling vereist een nieuw en aangepast ruimtelijk en programmatisch kader. Dit kader wordt via het college ter vaststelling aan de raad aangeboden. Tuinstraat Conform het programmaplan Vitale Binnenstad is, in samenspraak met omwonenden en bedrijven, gewerkt aan een visie voor de Tuinstraat, die door de raad in februari 2022 is vastgesteld. Ingrijpende keuzes zijn hierbij ingegeven vanuit de centrale doelstelling om een kwalitatief goed woonklimaat te maken. Hierdoor krijgt op termijn bevoorrading minder ruimte en worden er geen parkeervoorzieningen via de Tuinstraat ontsloten, waardoor er meer ruimte voor groen, een lichte straat en verblijfskwaliteit wordt toegevoegd. Hierbij is een balans gezocht tussen de bestaande situatie, de (financiële) ontwikkelbelangen en een goed woonklimaat met een acceptabele woningdichtheid. Hoe dit project organisatorisch / financieel in te richten, wordt nader onderzocht.
Diverse marktinitiatieven Vanuit marktpartijen worden ook regelmatig plannen ingediend voor (her)ontwikkelingen boven de bestaande voorraad nog uit te voeren projecten. Het kan dus goed mogelijk zijn dat ook in 2022 nieuwe initiatieven ontstaan voor woningbouw.
Balkon Noord Het projectgebied van Balkon Noord beslaat een totale oppervlakte van bijna 6 ha. Gemeente Veenendaal heeft hierin een grondpositie met een oppervlakte van iets meer dan 2,6 ha. Hoewel er de laatste jaren diverse initiatieven bij de gemeente zijn ingediend voor de ontwikkeling van het projectgebied, heeft dit niet tot resultaten geleid. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat het projectgebied in de nabijheid van de rijksweg A12 ligt en vanwege wegverkeerslawaai beperkingen heeft voor mogelijke woningbouwontwikkelingen. Met de realisatie van Groenpoort (Veenendaal-Oost) moet een aantal functies/activiteiten die daar tijdelijk gevestigd waren, per 1 januari 2022 worden verplaatst. Balkon Noord is een goede locatie om dergelijke functies/activiteiten te vestigen. Eén daarvan betreft de activiteiten van de Stichting Missie0318 (initiatiefnemer Stadsakkers Veenendaal), waarmee afspraken zijn vastgelegd in een huurovereenkomst. Voor de overige gronden binnen het projectgebied geldt dat hier functies/activiteiten aan toegevoegd kunnen worden die passend zijn binnen de context van de directe omgeving zoals natuur, recreatie en wonen (in beperkte mate). Eén en ander zal in 2022 verder uitgewerkt worden.
Complex 90: Restanten geliquideerde complexen Indien een complex wordt afgesloten en er zijn zaken die nog niet zijn afgehandeld, dan worden deze naar dit complex overgeboekt. Daarnaast worden binnen dit complex voorbereidingskosten geactiveerd voor projecten die nog niet in uitvoering zijn. Het resultaat van dit complex in 2021 is het gevolg van het definitief afsluiten van de projecten Weverij en Zuidpoort (met een voordelig resultaat van € 7.905,-). Afgesloten projecten • Oksel A12 • Boveneind/Pampagras • Veeneind
14
Inhoudsopgave
0.5
Portfolio beheer
Kaart
Risicomanagement grondexploitaties
Projecten
Eventuele mutaties met de Algemene Reserve worden verantwoord in de jaarrekening met, zo nodig, een dekkingsplan.
De risico’s zijn per project in beeld gebracht. In onderstaande figuur is de werking van het ‘grondbedrijf’ en de risicodekking weergegeven.
De Nota Grondbeleid stelt dat “de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondcomplexen”. Deze confrontatie vindt plaats in de Risicoanalyse Projecten Gemeente Veenendaal 2022. Deze rapportage is niet openbaar. Daarin worden de volgende cijfers weergegeven:
√ Totaal benodigde reservepositie € 10,2 mln (was 10,2 mln). √ Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit € 2,7 mln (was € 4,1 mln).
Bovenstaande cijfers geven aan wat er minimaal in de Risicoreserve moet zitten en wat er maximaal in mag zitten. Bevat deze reserve minder dan € 2,7 miljoen, dan is eventueel aanvulling ten laste van de Algemene Reserve aan de orde als het dekkingsplan niet binnen een jaar sluitend is. Bevat de reserve een hoger bedrag dan € 10,2 miljoen, dan kan het bedrag boven dit maximum worden gestort ten gunste van de Algemene Reserve indien het perspectief positief blijft.
De Risicoreserve Grondexploitaties is ingesteld om de risico’s binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. Daarnaast wordt deze reserve ingezet om tekorten in de grondexploitaties te kunnen financieren via de voorziening grondexploitaties. Deze reserve wordt vanuit winstgevende complexen gevuld. Jaarlijks wordt over alle grondexploitaties een risicoanalyse opgesteld. Dit levert een totaalbedrag aan risico’s op. De buffer tegen de risico’s van grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. In de Nota Grondbeleid wordt aangeven wat de minimale hoogte van de Risicoreserve moet zijn (benodigde weerstandscapaciteit). Daarin staan tevens regels ter bepaling van de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit.
Ten opzichte van het projectenboek 2021 is de Risicoreserve Grondexploitaties gedaald van € 7,1 miljoen naar € 7 miljoen. Dit is boven de benodigde weerstandscapaciteit van € 2,7 miljoen.
15
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Samenvattend gelden voor deze rapportage de volgende cijfers: Stand Risicoreserve per 1 januari 2021 Saldo mutaties 2021
Raming stand per 31 december 2021 voor resultaatsbestemming Naar Algemene Reserve vanwege verkoop onderwijspanden
-156.044
GWW-kosten De zogenaamde grond, weg en waterbouwkosten (GWW) betreffen de kosten voor de aanleg van openbare werken. De GWW-sector werd ook in 2021 hard getroffen door aanhoudende stikstofproblemen. Daarnaast kampten veel bedrijven in deze sector in 2021 met een gebrek aan orders en stagnatie van onderhanden werk. De GWW sector heeft te maken met aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en schaarste aan grondstoffen. Hoe de toekomst van de sector er de komende jaren uitziet, hangt af van de invulling van de orderportefeuilles en de ontwikkeling van loon- en materiaalprijzen.
6.960.601 -281.593
6.679.008
Totaal benodigde reservepositie per 31 december 2021
10.200.000
Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit ult. 2021
2.700.000
Geraamde stortingen tot ultimo 2026 (rond)
Dit kan voor 2022 ook voor extra tegenvallers zorgen voor de gemeentelijke grondexploitaties. Via het risicomanagement wordt geprobeerd dit zoveel mogelijk te beperken en zo nodig op te kunnen vangen via de risicoreserve grondexploitaties.
7.116.645
Raming stand per 31 december 2021 na resultaatsbestemming
Projecten
Bouwkosten woningbouw Eerdere voorspellingen voorzagen de sterke bouwkostenstijgingen in 2021 niet. De naweeën van de coronacrisis in de vorm van schaarste aan bouwmaterialen bleken sterker dan verwacht. De vraag naar bouwmaterialen is gedurende de coronacrisis relatief stabiel gebleken, terwijl de productie van deze bouwmaterialen juist sterk werd afgeschaald door de onzekerheid die de coronacrisis met zich meebracht. Nu de grootste impact van de coronacrisis achter ons lijkt en de productie van bouwmaterialen weer wordt opgeschaald, neemt de schaarste aan bouwmaterialen af. Echter blijft de ontwikkeling van bouwkosten omgeven door enige onzekerheid. Zo blijft de krapte op de arbeidsmarkt naar verwachting op korte en middellange termijn aanhouden. Daarnaast zijn er sterke stijgingen te zien in de gas- en energieprijzen. Het risico op sterke stijgingen neemt sterk toe door de oorlog in Oekraïne. Dit leidt tot een opstuwend effect op de prijzen van bouwmaterialen (o.a. beton, bakstenen en cement) waarvan de productie veel energie vereist. De prijzen van hout en staal worden in minder sterke mate beïnvloed door de gas- en energieprijzen, maar meer door de productieomvang en logistieke verstoringen. Naast de directe bouwkosten (bestaande uit materiaal- en personeelskosten) spelen ook de indirecte bouwkosten een rol.
De indirecte kosten worden voornamelijk door marktwerking beïnvloed. Ook de indirecte kosten vertonen al ruime tijd een stijgende trend. Strenge duurzaamheidseisen leiden tot meerwerk voor aannemers, omdat deze duurzame oplossingen moeten worden ingepast in het eindproduct, wat resulteert in een stijging van de indirecte bouwkosten. Daarnaast kan ook de grote vraag naar nieuwbouwwoningen ervoor gaan zorgen dat aannemers hun aanbod voor een hogere prijs in de markt kunnen zetten.
3.089.880
0.6 Huidige en toekomstige ontwikkelingen algemeen Conjunctuur: stijgende kosten en opbrengsten In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen. Voorspellen van de toekomst is altijd lastig, en dat geldt uiteraard ook voor de inflatie. Voor het jaar 2022 worden voorspellingen van de inflatie met de week aangepast en is er op dit moment weinig houvast voor de prijsontwikkeling. Het is daarom op dit moment voor bouwers, projectontwikkelaars, de gemeente en iedereen die betrokken is bij de locatieontwikkeling heel ingewikkeld om tot goede prijsafspraken te komen.
16
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Projecten
Grondopbrengsten De grondprijzen zijn afhankelijk van een aantal zaken, namelijk vraag/aanbod, de ontwikkeling van de woningprijzen (VON-prijs ofwel vrij-op-naam-prijs) en de bouw- en bijkomende kosten van woningen. De woningprijzen en bouw- en bijkomende kosten bepalen namelijk wat overblijft als residu voor de grond, ook wel de residuele grondprijs.
In de toekomst kan stikstof voor nieuwe grotere projecten dichtbij het Binnenveld nog wel belemmeringen ontstaan. Tot nu toe ondervinden kleinere en/of projecten op grotere afstand geen problemen.
De aanhoudende schaarste op de woningmarkt, de lage hypotheekrente, de verruimde financieringsvoorwaarden voor tweeverdieners en het stabiele vertrouwen in de koopwoningmarkt zorgden in 2021 dat de huizenprijzen in de Veluwe met gemiddeld 27% (bron: NVM, Woningmarktcijfers vierde kwartaal 2021 Veluwe) zijn gestegen. Verschillende instituten verwachten voor 2022 en 2023 nog een prijsstijging. Of en hoelang deze voorspellingen standhouden door de sterk en snel stijgende hypotheekrentes is onzeker. In het eerste kwartaal van 2022 werd een lichte daling van de woningprijzen zichtbaar.
Vanwege de nieuwe wetgeving omtrent stikstof is de verbreding van Rondweg-Oost voor onbepaalde tijd uitgesteld. Voor Veenendaal is de verbreding van de RondwegOost van groot belang voor de bereikbaarheid van de gemeente. De Provincie Utrecht heeft aangegeven dat er extra tijd nodig is voor het vraagstuk om te komen tot een goede en zorgvuldige onderbouwing van de stikstofuitstoot na uitvoering van de verbreding. Die onderbouwing is nodig voor het aanvragen van een vergunning voor de Wet natuurbescherming. Vooralsnog is er geen sprake van vertraging in de uitvoeringsperiode (2024-2027). De gemeente Veenendaal onderschrijft het belang van natuurherstel en hoopt dat na zorgvuldig onderzoek de verbreding van de RondwegOost spoedig doorgang kan vinden. Onderdeel van de verbreding is een rechtstreekse aansluiting van de wijk Groenpoort, het noordelijk deel van Veenendaal-Oost, op de Rondweg-Oost. Hierover zijn eind 2021 met de provincie bestuurlijke afspraken gemaakt. Op dit moment wordt gewerkt aan een apart bestemmingsplan voor deze aansluiting, zodat deze uiterlijk in 2025 kan worden gerealiseerd.
Situatie verbreding Rondweg-Oost
Stikstof De ontwikkelingen op het gebied van stikstof volgen elkaar snel op. Dit betreft zowel gerechtelijke uitspraken als ook de ontwikkeling van landelijk en provinciaal beleid. Een structurele oplossing is echter (voorlopig nog) niet voor handen. Zoals bekend ondervinden ook de projecten in Veenendaal hiervan de effecten. Per project wordt met maatwerk gezocht naar oplossingen. Met name Veenendaal-oost en projecten rondom de Wageningselaan zijn complexer vanwege de nabijheid van het N2000-gebied het Binnenveld (de Hellen). Voor deze projecten zijn de afgelopen periode daadwerkelijk oplossingen gevonden (met uitzondering voor het provinciale project verbreding van de Rondweg-oost). Recent is echter een uitspraak gekomen over de zogenaamde 100km/uur maatregel. Een deel van de woningbouw in Veenderij maakt gebruik van deze maatregel. Of deze uitspraak nog een effect gaat hebben op de woningbouw in Veenderij is op dit moment nog niet bekend. Wel dient opgemerkt te worden dat er in Veenderij sprake is van een onherroepelijke vergunning en er wel degelijk een positief effect op het Binnenveld is door de 100-km/uur maatregel. Mocht het nodig zijn, dan wordt gezocht naar een alternatieve strategie vergelijkbaar met het andere deel van Veenderij.
Corona virus (COVID-19) Wat de impact van de Coronapandemie op de projecten zal zijn is onduidelijk. Op dit moment is de impact laag met het afschalen van de diverse coronamaatregelen van het rijk. Maar een mogelijk nieuwe variant kan weer voor nieuwe ontwikkelingen en mogelijk beperkende maatregelen zorgen.
Vennootschapsbelasting (Vpb) Per 1 januari 2016 is de wet Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven ingevoerd. Net als bij stichtingen en verenigingen wordt bij gemeenten bekeken welke activiteiten in de zin van de Vpb structureel winstgevend zijn.
17
Inhoudsopgave
Portfolio beheer
Kaart
Op basis van specifieke regels – over bijvoorbeeld rente en afschrijving – wordt jaarlijks winst of verlies van elk van deze activiteiten bepaald. Over de totale winst zal vennootschapsbelasting worden afgedragen. Voor de Vpb vormt het cluster grondbedrijf en de relatie met OVO het belangrijkste aandachtsgebied. In de afgelopen jaren is er veelvuldig overleg gevoerd met de Belastingdienst, omdat de gemeente Veenendaal zekerheid wil hebben over de interpretatie van de Vpb-positie van de grondexploitaties. De interpretaties van de feiten en wet- en regelgeving waren moeilijk en lagen op veel terreinen uit elkaar. Er ligt nu een compromis en dit is een redelijke uitkomst voor beide partijen. Op basis hiervan wordt jaarlijks berekend of het grondbedrijf over de winst vennootschapsbelasting moet betalen.
Projecten
Een goede afstemming tussen de programma’s, opgaven en het grondbedrijf is van groot belang voor de gemeentelijke doelstellingen binnen het fysieke domein.
Nieuwe Omgevingswet De huidige wetgeving in Nederland is complex en uitgebreid, het omgevingsrecht bestaat uit 40 sectorale wetten, een groot aantal AMvB’s (Algemene Maatregel van Bestuur) en vele ministeriële regelingen. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet moet hierin verandering komen. Het doel is om de wetgeving eenvoudiger en de doorlooptijden korter te maken. De wet zal naar verwachting begin 2023 in werking treden, maar is al diverse malen uitgesteld. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van projecten, zo ook in de gemeente Veenendaal. De tussenliggende tijd wordt benut om de wetgeving en de werkwijze toe te gaan passen in de aansturing en beoordeling van projecten zodat deze geborgd zijn in de organisatie als de wet daadwerkelijk in werking treedt.
Vastgoedontwikkeling Er zijn diverse vrijkomende vastgoedobjecten van de gemeente, die verband houden met bouwprojecten, die op de markt worden gebracht. Het is belangrijk om de afzonderlijke (her)ontwikkeling van deze vastgoedpanden integraal met deze projecten in ontwikkeling te brengen wegens de dwarsverbanden, die er vaak zijn op het gebied van stedenbouw, milieu en participatie met omwonenden. Vanwege de vaak strategische locaties zijn ze dikwijls goed geschikt voor doelen uit de omgevingsvisie, zoals bijvoorbeeld voor ouderenhuisvesting. Gezien de schaarse ruimte en het weinige gemeentelijke grondbezit is het van groot belang de ruimtelijke doelstellingen ten aanzien van het vastgoedbeleid mee te laten wegen. Er kan dus spanning ontstaan binnen de diverse gemeentelijke beleidsdoelstellingen.
0.7 Algemene uitgangspunten en parameters Voor de grondexploitatieberekeningen zijn de volgende parameters gehanteerd: Inflatie kosten 2% Inflatie opbrengsten 2% Rente 1%
Programmatisch - en opgavegericht werken Per grondexploitatie kan hiervan worden afgeweken, bijvoorbeeld wanneer contractueel andere afspraken zijn gemaakt. Een eventuele afwijking wordt in de grondexploitatietoelichting aangegeven.
De gemeente werkt met programma’s voor de volgende thema’s: energieneutraal, ICTcampus en de “Vitale binnenstad”. Wanneer in deze programma’s keuzen worden gemaakt, kunnen deze gevolgen hebben voor de projecten (grondexploitaties en private ontwikkelingen). De uitdaging is te zorgen voor een goede verbinding tussen de programma’s en de projecten. Daarnaast werkt de gemeente ook met opgaven om meer aandacht te hebben voor de majeure uitdagingen waar de gemeente zich voor gesteld ziet. Twee hiervan, Duurzaamheid en Groei & Bloei, hebben direct invloed op ontwikkelingen van het grondbedrijf.
18
01 Inhoudsopgave
Kaart
Projecten
Portfolio beheer
02 08 12 17 24
Ontwikkelposities Veenendaal-oost a.
Projectbeschrijving
Bij de inbreng van gemeentelijke gronden in het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaaloost heeft de gemeente bouwclaims verkregen voor 250 woningen, in de deelplannen Veenderij en Groenpoort. Ook heeft de gemeente de verkooprechten van 9 vrije kavels in Buurtstede. Begin 2019 is ingestemd met de aankoop van de ontwikkel- en bouwrechten van de kavels direct langs de te verbreden Rondweg-oost. Ook deze zijn toegevoegd aan dit complex. Voor de kosten en opbrengsten van ontwikkeling van deze posities is complex 01 ingesteld.
30
complex 01
Projectkenmerken
Grondexploitatie
Status
In exploitatie
Grondbeleid
Actief
Startjaar
2012
Verwacht jaar van afronding
2025
Belangrijkste bestemming
Woningbouw
Oppervlak
N.v.t.
31 39 43 92
Contante waarde
Eindwaarde
Resultaat huidige grondexploitatie
€ 1.640.189
€ 1.689.372
Resultaat vorige grondexploitatie
€ 2.835.071
€ 3.047.144
Statusoverzicht Projectvoortgang
19
Financiële voortgang
Risico-ontwikkeling
95 48 84 89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
02 08
b.
12
Projectvoortgang
Binnen dit complex zijn het afgelopen jaar enkele concrete resultaten bereikt:
17
Op Eiland L is in 2018 succesvol een tender doorlopen voor een appartementencomplex. Dit betreft een complexe opgaaf met hoge eisen. Medio 2019 is dit project vertraagd door de stikstofuitspraak. Begin 2020 is hiervoor echter een oplossing gevonden. De bouw wordt in 2022 afgerond.
24 30
De woningen langs de Rondweg-oost ten noorden van het Energiehuis zijn succesvol op de markt gezet. Hierbij is specifiek aandacht gevraagd voor de seniorendoelgroep (passend binnen de omgevingsvisie om dichtbij voorzieningen voor deze doelgroep te bouwen). De bouw van deze woningen start medio juni 2022. De oplevering is medio 2023 gepland.
31
Het perceel naast het Ontmoetingshuis is in 2021 aangekocht door de gemeente (conform besluit in het kader van de verbreding van de Rondweg-oost). Voor de ontwikkeling van deze locatie zijn kaders opgesteld. Op dit moment wordt onderzocht of de bouw van een appartementencomplex door Patrimonium Woonstichting gecombineerd met een kerkfunctie (in opdracht van het kerkbestuur) mogelijk is.
39 43
Tot slot is er een tender doorlopen voor de laatste woningen binnen de gemeentelijke bouwclaim in Veenderij. Hierbij is extra aandacht uitgegaan naar natuurinclusief bouwen en energieneutrale nieuwbouw. Marktpartijen hebben hier volop op ingezet. Bouwbedrijf Van Ree heeft deze tender gewonnen en is momenteel bezig met de uitwerking van de bouwplannen. Ook hier is de bouw inmiddels gestart en wordt naar verwachting in 2023 opgeleverd. Al met al zijn de gemeentelijke bouwclaims hiermee in Buurtstede en Veenderij nagenoeg uitgegeven. Alleen de kavel naast het Ontmoetingshuis en woningen ten zuiden van het Energiehuis (kan pas na verbreding van de rondweg) moeten nog verkocht worden.
92 95 48 84 20
89
01 Inhoudsopgave
Kaart
02
Projecten
Portfolio beheer
08 12
c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie
Mutatie Exploitatie
Nieuwe Exploitatie
Boekwaarde per 1-1
Totale Prospectie
17
16.790.751
-2.318.347
14.472.404
14.015.794
456.610
-
50.000
50.000
24.896
25.104
24
1.198.671
25.180
1.223.851
1.017.055
206.796
-
-
-
-
-
Planoverschot
797.486
246.062
1.043.548
1.043.548
-
Onvoorzien
24.000
-
24.000
-
24.000
Totaal kosten
18.810.907
-1.997.105
16.813.802
16.101.292
712.510
Grondopbrengsten
21.073.675
-3.506.983
17.566.692
13.387.363
4.179.329
62.181
-
62.181
62.181
-
Totaal opbrengsten
21.135.856
-3.506.983
17.628.873
13.449.544
4.179.329
Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)
-2.324.949
1.509.878
-815.071
2.651.748
-3.466.819
Kostenstijging
61.340
-37.040
24.300
-
24.300
Opbrengstenstijging
135.582
-34.841
100.741
-
100.741
Rente
149.658
96.030
245.688
214.741
30.946
Saldo Eindwaarde
-2.249.533
1.603.710
-645.824
2.866.489
-3.512.313
Saldo Contante waarde
-2.037.585
-
-596.641
-
-
Incl winstneming eindwaarde
-3.047.144
-1.689.372
Incl winstneming contante waarde
-2.835.071
-1.640.189
Verwervingskosten Bouw- en woonrijp maken Indirecte kosten Bijdragen aan AD etc.
Bijdragen
30 31 39 43 92 95 48 84
21
89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
02 08
Financiële toelichting
12
Risico’s
De belangrijkste wijziging heeft een juridische achtergrond. Volgens de contractuele afspraken hoeft de gemeente niet eerst de bouw- en ontwikkelrechten van het Ontwikkelbedrijf Veenendaal-oost in Veenderij terug te kopen, maar kan de levering van grond inclusief de bouw- en ontwikkelrechten in een transactie plaatsvinden met OVO en de eindafnemer. Hierdoor dalen de verwervingskosten en de geprognosticeerde grondopbrengsten. De winstneming over 2021 bedraagt € 56.215.
Risico
Beheersmaatregel
1. Niet halen van milieueisen nabij
Nauw overleg met Omgevingsdienst Regio Utrecht om inzichten te delen en (on)mogelijkheden te bepalen
Veld A 2. Vroegtijdige afname gronden ten behoeve van verbreding RondwegOost. Risico is dat de aankoopprijs en rentekosten niet geheel terugverdiend kunnen worden.
d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement Resultaten beheersing
Zorgen dat in de verkoopprijs van de grond de rentekosten verdisconteerd zijn.
3. Extra plankosten doordat
Risico
Beheersmaatregel
1. Grondverwerving en -uitgifte nog niet voor alle locaties gecontracteerd
Alle locaties zijn gecontracteerd, behoudens Groenpoort, maar hier zit geen afzetrisico op.
2. Druk op verkoopprijzen door nieuwe beleidsambities gemeente Veenendaal
Ambities zijn binnen de tenders gerealiseerd.
17 24 30 31
gronduitgifte nog niet is gecontracteerd
39 43
Conclusie Het merendeel van de gemeentelijke bouwclaims zijn afgerond of in aanbouw genomen. Twee locaties worden later in ontwikkeling genomen (langs de Rondweg-oost en één locatie in Groenpoort). Voor 1 locatie loopt de planvorming (naast het Ontmoetingshuis). Het risicoprofiel is derhalve beperkt.
92 95 48 84
22
89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Projecten
Portfolio beheer
02 08 12 17 24
Veenendaal-oost a.
30
complex 02
Projectbeschrijving
31
Projectkenmerken
Grondexploitatie
Algemeen
Status
In exploitatie
De nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld door Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost C.V. (OVO), als publiek-private samenwerking tussen de gemeente en een aantal private partijen die zich hebben verenigd in Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. De twee aandeelhouders zijn in 2003 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarbij OVO is opgericht. Elk heeft een aandeel van 50%. Voor de ontwikkeling voert het ontwikkelingsbedrijf de grondexploitatie. De gemeente faciliteert de deelneming in OVO en de uitoefening van eigen taken ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente haar eigen werkzaamheden ten behoeve van Veenendaal-oost. Hiervoor wordt een scala aan instrumenten gebruikt die allemaal hetzelfde doel hebben: het vormgeven van de nieuwe woonwijk. Het betreft onder andere verkoop van bouwkavels (via een ABC-constructie, waarbij OVO de gronduitgifte voorbereidt), verkoop van ontwikkelposities (in complex 01, zie hiervoor), participatie in de pps-constructie OVO-CV/BV, accountmanagement & projectgroepoverleg, detachering van de directeur en een projectmanager bij OVOBV en het voeren van ruimtelijke planprocedures.
Grondbeleid
PPS
Startjaar
2000
Verwacht jaar van afronding
2028
Belangrijkste bestemming
Woningbouw / winkelcentrum / multifunctionele accommodaties / stedelijke buitenruimte
Oppervlak
150 ha
39 43
Contante waarde
Eindwaarde
Resultaat huidige grondexploitatie
€ 5.963.830
€ 6.524.953
Resultaat vorige grondexploitatie
€ 5.027.032
€ 5.576.174
92 95 48
Statusoverzicht Projectvoortgang
23
Financiële voortgang
Risico-ontwikkeling
84 89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
02 08
b. Projectvoortgang
12
Per deelgebied wordt de voortgang beschreven:
17
Veenderij Op eiland K (Latei) gaan nog 45 woningen worden gerealiseerd. De verwachting is dat de verkoop van deze woningen in oktober 2022 zal gaan plaatsvinden. Met de ontwikkeling van eiland K nadert Veeneind zijn voltooiing.
24 30
Buurtstede Binnen Buurtstede kunnen nog 20 walwoningen worden gerealiseerd binnen de buurt ‘De Hoven’. Verder wordt er nog onderzocht of er een woontoren ten westen van het ‘Ontmoetingshuis’ kan worden gerealiseerd in combinatie met andere functies (waaronder een kerk). Deze gronden zijn in beide gevallen in eigendom van gemeente Veenendaal.
31 39
Groenpoort Het bestemmingsplan ‘Groenpoort’ is op 24 februari 2022 vastgesteld en ligt ter inzage tot en met 11 mei 2022. Afhankelijk of er beroep wordt ingesteld tegen het bestemmingsplan, is dat het startsein om vergunningaanvragen voor dit plangebied in behandeling te kunnen nemen. De voorbereidende werkzaamheden hiervoor vinden al plaats.
43 92 95 48 84 24
89
01 Inhoudsopgave
Kaart
02
Projecten
Portfolio beheer
08 c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie
Mutatie Exploitatie
Nieuwe Exploitatie
Boekwaarde per 1-1
Totale Prospectie
Verwervingskosten
37.681.810
10.864.423
48.546.233
48.255.267
290.966
Milieumaatregelen
6.496.404
-
6.496.404
6.496.404
-
Bouw- en woonrijp maken
81.530.295
-2.423.866
79.106.429
51.327.849
27.778.579
Indirecte kosten
5.403.034
-209.575
5.193.458
4.958.032
235.426
Opslag bovenwijks
11.387.368
901.593
12.288.961
4.541.170
7.747.791
Bijdragen aan AD etc.
5.959.687
-
5.959.687
5.959.687
-
Planoverschot
1.828.014
361.930
2.189.944
2.189.944
-
Totaal kosten
150.286.612
9.494.505
159.781.117
123.728.354
36.074.984
Grondopbrengsten
117.867.666
8.516.650
126.384.316
98.817.939
27.566.377
Subsidies
2.464.353
-
2.464.353
2.464.353
-
Bijdragen
36.375.939
1.605.298
37.981.237
24.094.046
13.887.191
Dekking plantekort
-0
-
-0
-
-0
Totaal opbrengsten
156.707.958
10.121.948
166.829.906
125.376.338
41.453.568
Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)
-6.421.346
-627.444
-7.048.789
-1.647.984
-5.378.584
Kostenstijging
2.501.586
-481.419
2.020.167
-
2.020.167
Opbrengstenstijging
2.964.080
-497.496
2.466.583
-
2.466.583
Rente
3.151.798
8.398
3.160.197
3.074.020
86.177
Saldo Eindwaarde
-3.732.040
-602.969
-4.335.009
1.426.035
-5.738.823
Saldo Contante waarde
-3.199.019
-
-3.773.886
-
-
Incl winstneming eindwaarde
-5.576.174
-6.524.953
Incl winstneming contante waarde
-5.027.032
-5.963.830
25
12 17 24 30 31 39 43 92 95 48 84 89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
02 08
De grondexploitatie is herzien op basis van de verwachte geldstromen vanuit het Ontwikkelingsbedrijf. Vooral de toename van het verwachte resultaat van het ontwikkelbedrijf verklaart de toename van de gemeentelijke grondexploitatie. Het eindresultaat is met ca € 1,0 miljoen toegenomen.
Conclusie Het actuele saldo in de grondexploitatie is afhankelijk van de resultaten van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost. In combinatie met de gerealiseerde voortgang, de verbeterde woningmarkt en de toegenomen Risicoreserve binnen OVO, betekent dit dat er een beheersbare situatie aanwezig is.
d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement
12 17 24 30
Resultaten beheersing Niet van toepassing
31 Risico’s 1. Lagere grondopbrengsten door nieuwe beleidsambities Gemeente Veenendaal
Goede afweging tussen ambities en financiële impact.
2. Onvoldoende dekking voor gemeentelijke kosten voor werkzaamheden voor Veenendaal-oost.
De grondexploitatie heeft voldoende ruimte voor dekking van de gemeentelijke kosten. Beheersing van de plankosten blijft een aandachtspunt.
39 43 92 95
De overige risico’s in deze grondexploitatie zijn afgeleide risico’s van de grondexploitatie van het ontwikkelingsbedrijf.
48 84 26
89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Projecten
Portfolio beheer
02 08 12 17 24 30
1 Melmseweg complex 08 e
a.
Projectbeschrijving
HHet plangebied ‘1e Melmseweg’ is gelegen tussen Rondweg-West, Grote Beer, Nieuweweg. De herontwikkeling vindt plaats op het terrein waar zich voorheen het voormalige volkstuinencomplex, een autosloopbedrijf, enkele bedrijfspanden en woningen bevonden. De herontwikkeling bestaat uit laagbouwwoningen en 3 hoogbouwcomplexen. Het gehele bouwplan wordt in 3 hoofdfasen ontwikkeld en bestaat uit: fase 1: 46 grondgebonden en 40 appartementen fase 2: 32 grondgebonden en 36 appartementen fase 3: 165 wooneenheden Door transitie van het aantal m2 BVO commerciële ruimte naar woningbouw en herschikking van de appartementen, is in fase 3 het aantal woningen toegenomen, in combinatie met een lichte afname van het aantal m2 GBO.
31
Projectkenmerken
Grondexploitatie
Status
In exploitatie
Grondbeleid
Faciliterend
Startjaar
2003
Verwacht jaar van afronding
2027
Belangrijkste bestemming
Woningbouw
Oppervlak
3,5 ha
39 43 92
Contante waarde
Eindwaarde
Resultaat huidige grondexploitatie
€ 812.947
€ 838.654
Resultaat vorige grondexploitatie
€ 815.116
€ 845.988
95 48
Statusoverzicht
b. Projectvoortgang
Projectvoortgang
Na oplevering van de laagbouw van fase 1, de hoogbouw van fase 2 en laagbouw van fase 2A1 en 2A2, zijn fase 1 en 2 gereed. 27
Financiële voortgang
Risico-ontwikkeling
84 89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Voor Fase 3 is een Allonge gesloten waarin (financiële) afspraken zijn gemaakt over de inzet voor de planontwikkeling en bestemmingsplanprocedure. Fase 3 heeft inmiddels het participatieproces met de omgeving doorlopen en er zijn aanpassingen aan het plan doorgevoerd. De raad heeft in december 2018 de Ruimtelijke Kaders en richtlijnen Beeldkwaliteit vastgesteld, waarna de voorbereidingen voor de bestemmingsplanwijziging fase 3 zijn gestart. Het risico bestaat dat tegen het bestemmingsplan bezwaar en beroep worden aangetekend, mogelijk met een Raad van State-procedure. Aangezien fase 3B nog binnen het huidige bestemmingsplan kan worden ontwikkeld, is hiervoor een uitwerkingsplan op- en vastgesteld. Hierdoor kunnen ruimtelijke procedures voor de verschillende bouwfases parallel worden doorlopen.
02
Projecten
Portfolio beheer
Enkele zienswijzen zijn ingediend, wat nader onderzoek nodig heeft gemaakt, met een langere doorlooptijd. Het Uitwerkingsplan 3B is uiteindelijk op 16 maart 2021 vastgesteld en deze is op 7 mei 2021 onherroepelijk geworden. Overwegingen vanuit de ontwikkelaar (zoals zekerheid voor kopers 3B over ontwikkeling in 3A, bouwlogistiek, benodigde aanpassingen aan kaders voor 3B) hebben er toe geleid dat toch voor geheel fase 3 een bestemmingsplanprocedure in gang is gezet. Het ontwerpbestemmingsplan is eind december 2021 ter visie gelegd. Naar verwachting zal het bestemmingsplan in juni 2022 worden vastgesteld, waarna de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd en de bouwvoorbereiding aanvangt. Medio april 2023 zal de bouw starten en deze neemt in totaal 3 jaar in beslag.
c. Financiële voortgang Mutatie Exploitatie
Nieuwe Exploitatie
Boekwaarde per 1-1
Totale Prospectie
36.241
-
36.241
5.000
31.241
-
10.625
10.625
10.625
-
Indirecte kosten
1.524.593
33.920
1.558.513
1.366.595
191.918
Planoverschot
607.485
1.708
609.193
609.193
-
Totaal kosten
2.168.319
46.253
2.214.572
1.991.413
223.159
Grondopbrengsten
1.455.120
-
1.455.120
1.455.120
-
Bijdragen
1.016.141
33.920
1.050.061
848.421
201.640
Totaal opbrengsten
2.471.261
33.920
2.505.181
2.303.541
201.640
Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)
-302.941
12.333
-290.609
-312.128
21.519
9.223
-3.277
5.946
-
5.946
-
-
-
-
-
55.216
-14
55.202
71.443
-16.241
Saldo Eindwaarde
-238.503
9.042
-229.461
-240.685
11.224
Saldo Contante waarde
-207.631
-
-203.754
-
-
Incl winstneming eindwaarde
-845.988
-838.654
Incl winstneming contante waarde
-815.116
-812.947
Kosten buiten plangebied
Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente
28
12 17 24 30
Vorige Exploitatie Verwervingskosten
08
31 39 43 92 95 48 84 89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
02 08
Financiële toelichting
Conclusie
12
Het betreft een samenwerking met een particuliere exploitant. De kosten van de door de gemeente uit te voeren werken worden verhaald op de ontwikkelaar. Meerkosten worden bij de ontwikkelaar in rekening gebracht en daardoor is de post bijdragen ook verhoogd.
De eerste 2 fasen zijn volledig afgerond. Fase 3 doorloopt momenteel de bestemmingsplanprocedure, die naar verwachting medio zomer 2022 afgerond zal zijn. Voorjaar 2023 start de realisatie van fase 3, met voltooiing in 2026/2027.
17 24
d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement
30
Resultaten beheersing Niet van toepassing
31
Top 3 risico’s Risico
Beheersmaatregel
1. Vertraging bestemmingsplan fase 3 wat zorgt voor extra plan- en projectkosten
De ontwikkelaar betaalt de eventuele extra plan- en projectkosten.
39 43 92 95 48 84 29
89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Projecten
Portfolio beheer
02 08 12 17 24
Brouwerspoort a.
30
complex 12
Projectbeschrijving
Het project Brouwerspoort bevat de herontwikkeling van het oostelijk deel van het Veenendaalse centrum. Oorspronkelijk ging het plan uit van realisatie van in totaal circa 600 woningen, 1.600 parkeerplaatsen en 36.000 vierkante meter voor commerciële ruimtes en dienstverlening. Met de doorgevoerde wijziging (zie projectvoortgang) zijn deze aantallen naar beneden bijgesteld. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie van het project.
b. Projectvoortgang Algemeen In 2013 heeft de raad ingestemd met een wijziging in de strategie voor realisatie van Brouwerspoort en het masterplan om te komen tot afronding van het project. Dit heeft geresulteerd in drie prioriteiten: • Afronding noordelijk deel • Realisatie verkort winkelcircuit • Afronding zuidelijk deel. Per prioriteit is hieronder de stand van zaken toegelicht.
31
Projectkenmerken
Grondexploitatie
Status
In exploitatie
Grondbeleid
Actief en PPS
Startjaar
2003
Verwacht jaar van afronding
2024
Belangrijkste bestemming
Woningbouw/ winkels/ dienstverlening/ horeca/ parkeren
Oppervlak
8 ha
39 43
Contante waarde
Eindwaarde
Resultaat huidige grondexploitatie
-/- € 26.115.389
-/- € 27.713.860
Resultaat vorige grondexploitatie
-/- € 25.603.323
-/- € 27.713.861
Statusoverzicht Projectvoortgang
30
Financiële voortgang
Risico-ontwikkeling
92 95 48 84 89
01 Inhoudsopgave
Kaart
Portfolio beheer
Projecten
02 08
Noordelijk deel
Gereed • Sajet (bouwproject 16) • Angora (bouwproject 2) • Jacquard (bouwproject 3 en 4, inclusief Cultuurfabriek en Arie van Hensbergen parkeergarage) • Uitbreiding gemeentehuis (bouwproject 17) • Doorbraak Bernhard van Kreelpoort (bouwprojecten 7, 8, 9) • Tricotage (bouwproject 11, inclusief parkeergarage, fietsenstalling en Spectrum) • Colorant (Bouwproject 5) • Bouwproject 15 fase 1 (de Kameleon, Ingenious Vastgoed) • Bouwproject 1 (Zwaaiplein) • Bouwproject 12 en 13 (TOP Vastgoed en AM) • Bouwproject 6 (Pniëlkerk, Down Town) • Bouwproject 18 (Brouwershof, parkeerplaats Coornhertpad AM) • Bouwproject 10 (Stadsstrand) • Bouwproject 14 (LMN, Ingenious Vastgoed)
Afgerond.
Middendeel In het middendeel zijn enkele grote stappen gezet. Het stadsstrand is opgeleverd en ook het gebouw (bouwproject 14) ten zuiden van het strand is opgeleverd. Voor dit jaar staat de start bouw van het laatste bouwproject in Brouwerspoort gepland. Hiervoor wordt de laatste hand gelegd aan de contracten tussen de betrokken partijen. Het bouwplan is dusdanig aangepast dat het aansluit op de visie van de Tuinstraat. Naar verwachting wordt dit gebouw in 2024 opgeleverd en daarmee kan heel Brouwerspoort worden afgerond.