Document · PDF

3. Projectenboek 2021 - projectenboek 2021

Gemeenteraad 24 juni 2021, gemeente VeenendaalBij agendapunt: Projectenboek 202117.626 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

PROJECTEN

BOEK

2021

MEERJAREN PROGNOSE GRONDEXPLOITATIES 2

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

Projectenportefeuille In het Projectenboek zijn de hiernaast weergegeven projecten opgenomen. In de plattegrond staat aangegeven waar de projecten zich bevinden. In de tabel is per project vermeld welk type grondbeleid is toegepast, of een contract is afgesloten en in welk stadium het project zich bevindt. De stuurbaarheid van projecten is in het algemeen het grootst met actief grondbeleid, zonder contractvorming en in een zo vroeg mogelijke (initiatief)-fase. Tegelijkertijd is in deze fase ook de onzekerheid in het project het grootst. Daarom wordt vanuit het risicomanagement een bewuste keuze gemaakt voor het type grondbeleid en het aangaan van contracten met derden. Het doel is een juist evenwicht tussen stuurbaarheid en zekerheid.

Nr.

Project

Complex

Project-

Financiële

Risico-

Type

Contract met

Stadium

voortgang

ontwikkeling

grondbeleid

derden?

ontwikkeling

Ontwikkelposities Veenendaaloost

Grondexploitatie (01)

actief

nee

in aanbouw

Veenendaal-oost

Grondexploitatie (02)

PPS

in aanbouw

1e Melmseweg

Grondexploitatie (08)

gemengd

in aanbouw

Brouwerspoort

Grondexploitatie (12)

actief/PPS

in aanbouw

Trivium

Grondexploitatie (17)

actief

nee

initiatief

Oksel A12 (Buurtlaan)

Grondexploitatie (21)

faciliterend

in procedure

Balkons

Grondexploitatie (30)

actief

nee

in aanbouw

De Groene Grens

Grondexploitatie (31)

actief

in aanbouw

Vrijkomend Vastgoed

Grondexploitatie (39)

gemengd

in aanbouw

Pionierkwartier

Grondexploitatie (43)

actief

in aanbouw

Boveneind/Pampagras

Grondexploitatie (71)

gemengd

in procedure

Veeneind

Grondexploitatie (86)

gemengd

in aanbouw

Lindewijck

Grondexploitatie (92)

gemengd

in aanbouw

Brandweerlocatie/ Gemeentewerf

Grondexploitatie (95)

gemengd

nee

initiatief

Groeneveldselaan

Meerjarige Projectbegroting (48)

faciliterend

onderhandeling

initiatief

Stationskwartier D-noord

Meerjarige Projectbegroting (84)

faciliterend

in aanbouw

Stationskwartier D-zuid

Meerjarige Projectbegroting (89)

gemengd

nee

initiatief

Ambacht

Meerjarige Projectbegroting (24)

gemengd

nee

initiatief

Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

3 6

9 11

9 9

13 17

16 14

2 15

10 9 18

Inhoudsopgave

0.1

Portfolio beheer

Kaart

Samenvattend overzicht

0.2

Voorliggend projectenboek is opgebouwd uit de volgende complexen:

Type project

In exploitatie / krediet verleend 13

PPS (OVO)

Meerjarige projectbegroting

Totaal

Type project

In exploitatie / krediet verleend

Grondexploitatie

€

122.806.576

€

Meerjarige projectbegroting

€

14.027

€

170.908

Totaal

€

122.820.603

Voortgang woningbouw

De woningmarkt brak in 2020 record op record. De huizenprijzen stegen in 2020 hard met gemiddeld 9,5% (bron: CBS). En deze stijging vindt al een aantal jaren plaats zoals onderstaande grafiek laat zien. De verkoopsnelheid is erg hoog waardoor een grote krapte in de woningmarkt is ontstaan. Vrijwel dagelijks is in de kranten te lezen over de woningtekorten, en hoe moeilijk het is om een huis te bemachtigen. Zeker voor de mensen waarvoor de koopsector steeds verder buiten hun bereik begint te raken zoals starters. Corona leek een dip te geven in het consumentenvertrouwen van de woningmarkt. Inmiddels is deze weer boven de 100 (meer wel dan geen vertrouwen). Een snelle verandering van de situatie in Nederland valt met de huidige tekorten niet te verwachten. Landelijk zijn er verschillen, maar inmiddels is in heel Nederland een tekort aan woningen. Ook in Veenendaal.

Niet in exploitatie / nog geen krediet

Grondexploitatie

Projecten

Niet in exploitatie / nog geen krediet*)

€

170.908

*) alleen geïnvesteerd vermogen Figuur 1 Consumentenvertrouwen woningmarkt Bron: Kwartaalbericht Q4 2020 Metafoor (cijfers NVM) en Rabobank

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

De vraag is of het genoeg is. De woningbouwmonitor van de provincie geeft aan dat er momenteel een tekort is voor de drie Utrechtse gemeenten binnen FoodValley van boven de 1.000 woningen. Voor de periode 2020 -2029 is de behoefte 4.500 woningen. Dit betekent ca 350-400 woningen per jaar voor Veenendaal. Inclusief de inhaalvraag zal de ‘normale, autonome’ verwachte vraag van ca 350 woningen moeten worden verhoogd naar 450.

Figuur 2 Prijsgroei in woningmarkt Bron: Kwartaalbericht Q4 2020 Metafoor (cijfers NVM) en Rabobank

Vraag en aanbod Veenendaal In 2020 zijn 318 woningen gerealiseerd zijn met bouwjaar 2020 (bron: BAG). Dit is iets minder dan wat er gemiddeld per jaar wordt opgeleverd (ca 325). Opgemerkt wordt dat veel woningen nog in aanbouw zijn zoals voor Brouwerspoort, Pampagras en Veenderij en daardoor niet in deze cijfers zijn meegenomen (vanwege opleverdatum na 1 januari). Voor 2021 worden veel opleveringen verwacht. Er wordt momenteel behoorlijk doorgebouwd in Veenendaal.

Bron: provincie Utrecht

Om de cijfers in perspectief te zetten zijn alle woningbouwplannen van Veenendaal in kaart gebracht in een grafiek van 2010 - 2028. De rode lijn geeft de daadwerkelijke bouwproductie van woningen in Veenendaal. Deze cijfers zijn afkomstig uit de gemeentelijke basisadministratie (BAG) en gebaseerd op het moment van bouwjaar. Hieruit is een gemiddelde bouw van 325 woningen per jaar te zien over de afgelopen 10 jaar. De prognose op basis van de projecten (hard en zacht aanbod) is in blauw en oranje weergegeven zoals dit bij het Projectenboek 2020 is ingeschat met een update van gerealiseerde woningen in 2020 en cijfers van de Woningmonitor (provincie Utrecht) en eigen prognoses. 6

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

De ‘harde voorraad’ heeft voor 2021 een gemiddelde voorraad van bijna 500 woningen. Het jaar erna nog 150 en de jaren erna is er geen harde plancapaciteit meer. Vergeleken met vorig jaar is deze ‘harde voorraad’ veel lager geworden; dat heeft te maken met de definitie dat een plan een vastgesteld bestemmingsplan moet hebben om als ‘hard’ gecategoriseerd te worden. Een project als Groenpoort (Veenendaaloost) met bijna 1000 woningen is dit jaar hierbuiten gevallen (was vorig jaar nog wel meegenomen als onderdeel van Veenendaal-oost). De totale harde voorraad bedraagt hiermee nog ca 650 woningen. Wel zijn al een aantal projecten in verregaande voorbereiding zodat dit aantal in 2021 en de volgende jaren nog gaat stijgen. Op middellangere termijn (tot 2027) zal dit vermoedelijk leiden tot een gemiddeld aanbod van 350/jaar, uitgaande van het aanbod uit Veenendaaloost (ca 200/jaar) aangevuld met enkele inbreidingsplannen (overig).

Projecten

Als dit aantal wordt afgezet tegenover de totale planvoorraad, inclusief zachte plannen, ontstaat een ander beeld. Er zijn veel plannen in de maak, waarvan ook plannen met hoge woningbouwaantallen. De komende vier jaar leidt dit tot tot zelfs 800 woningen per jaar. Het zal niet realistisch zijn van deze plannen te verwachten dat ze allen op de gestelde termijn gerealiseerd worden. In de uiteindelijke realisatie zullen plannen afvallen, of vertraagd worden opgeleverd. Er zitten plannen tussen met uitplaatsing van bedrijven met forse uitdagingen in tijd, geld en ruimte voor uitplaatsing. Het daadwerkelijk aantal te realiseren woningen zal naar verwachting liggen in de bandbreedte tussen het aantal woningen van de harde plannen (verwacht minimum) en het aantal woningen van alle overige plannen (maximum). Wat duidelijk is, is dat om de voorraad de komende jaren op peil te houden wel de nodige inzet gepleegd moet worden om de plannen om te zetten naar haalbare woningbouwprojecten. Een eerste aanzet is gegeven met het fonds voor bedrijfsuitplaatsing en transformatie. Gezien het eerder geconstateerde huidige tekort zal in de komende jaren een hogere inzet benodigd zijn van alle betrokken partijen om in de woningvraag te kunnen voldoen. Concluderend kan gesteld worden dat: 1.

Hoewel in kwantitatieve zin het (harde) aanbod aan woningbouwprogramma nu achterloopt lijkt het te verwachten aantal van 350/jaar (“autonome groei”) onder normale omstandigheden wel haalbaar. Dit geldt in ieder geval voor de periode tot en met 2027. 2. Om de extra vraag naar woningen bij te kunnen houden zullen meer projecten van de grond moeten komen. De plannen zijn er, maar deze moeten nog wel in haalbare projecten worden vertaald. Veelal zijn dit binnenstedelijke locaties op bedrijventerreinen. 3. De nieuwe ontwikkelingen zullen niet alleen kwantitatief in de behoefte moeten voorzien, maar ook kwalitatief voor de diverse doelgroepen en prijsklassen. In een gespannen woningmarkt zal dit een forse uitdaging worden. De gemeente zal daarom in gegeven gevallen actief interveniëren zoals het recente voorbeeld van het vestigen van WVG bij Trivium. Ook andere opties binnen de publieke mogelijkheden kunnen niet worden uitgesloten. Via de opgave Groei en Bloei wordt ingezet om actief kansen te zoeken voor de midden- en langere termijn voor een gezonde groei van Veenendaal. Hierbij is regionale samenwerking van groot belang.

Figuur 3 totale aanbod nieuwbouwwoningen Veenendaal

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.3 Speerpunten voor de komende jaren De afgelopen jaren was een van de speerpunten het beperken van de gemeentelijke risico’s. Dit speerpunt is in de crisisjaren op de woningmarkt opgesteld. Inmiddels is de situatie al enkele jaren compleet veranderd. De sterke vraag naar nieuwbouwwoningen neemt niet weg dat het voor de gemeente van belang is om te blijven sturen op beperking van de (financiële) risico’s. De risico’s zijn de afgelopen jaren sterk afgebouwd voor de bestaande projecten. De Risicoreserve Grondexploitaties is op orde door de winstnemingen die nu plaats kunnen vinden. Dit is in de grafiek (figuur 4) te zien aan de opgebouwde buffer in het afgelopen jaar (groene vlak). Er is echter dit jaar een stijging te zien in het toenemen van het risicoprofiel in deze zelfde grafiek. Dit is het gevolg van de toekomstige woningbouwopgave met een grote vraag naar betaalbare woningen die veelal gerealiseerd moeten worden bij binnenstedelijke herontwikkelingen (met de nodige financiële risico’s). Veenendaal staat op een kantelpunt waarin de “bekende woningbouwprojecten” zijn afgerond en nieuwe projecten de voortgang van de woningbouwproductie in gang moeten houden.

Dat is ook een kantelpunt voor het risicomanagement. Het speerpunt ‘beperken van de gemeentelijke risico’s’ wordt dan ook omgevormd tot een structurele maatregel waarbij de inzet is om het risicomanagement op orde te hebben zodanig dat de gemeente in staat is om de grote uitdagingen in woningbouw (en op termijn mogelijk ook weer bedrijventerreinen) op te kunnen pakken en dit met een gezonde balans tussen risicoprofiel en risicoreserve. Voor 2021 zijn in het projectenboek de volgende speerpunten geformuleerd:

1. Zorgen voor voldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen Omdat een aantal plannen klaarstond om in ontwikkeling te gaan, kan op korte termijn een deel van de vraag goed ingevuld worden. Het is de uitdaging om ook voldoende nieuwe plannen klaar te zetten, zodat het aanbod de vraag kan blijven volgen. Vanwege de lange tijd tussen planvorming en realisatie, zijn dit jaar al enkele nieuwe initiatieven opgestart. Daarnaast wordt onderzocht welke plannen opgestart kunnen worden (denk hierbij ook aan inbreiding op parkeerterreinen). Bij aanbod gaat het niet alleen om aantallen, maar wordt ook scherp gekeken naar de behoefte. Daarnaast is het van groot belang om zachte plannen om te zetten naar harde plannen. Ofwel te zorgen voor een onherroepelijk bestemmingsplan. Op dit moment is de harde planvoorraad zeer beperkt.

2. Concretisering ambities structuurvisie gemeente en concept omgevingsvisie met betrekking tot verplaatsing milieuhinderlijke bedrijven en versterking inzet compacte binnenstad Onze omgevingsvisie bevestigt nogmaals de ambitie om in te zetten op transformatie van het Ambacht en verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven uit woongebieden. Op dit moment ontstaan er kansen om concrete stappen te kunnen zetten. Het rijk (de woningbouwimpuls) en ook provincie zetten weer volop in op de woningmarkt. Het opgerichte fonds bedrijfsverplaatsingen kan in subsidievorm het laatste zetje geven om daadwerkelijk tot verplaatsing over te gaan door de middelen van rijk, provincie en

Figuur 4: verloop van de weerstandscapaciteit 2009-2021

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.4 Grondexploitaties

gemeente te bundelen. Dit is ook een vereiste die gesteld wordt door het rijk en de provincie om ook zelf als gemeente publieke middelen beschikbaar te stellen. Met inzet van het fonds kunnen bestaande problemen worden opgelost en ontstaat ruimte voor nieuwe woningbouw en vergroening. Ook kunnen aanverwante problemen zoals een bodemverontreiniging worden opgepakt. Kortom een dergelijk ‘fonds’ kan, zeker in samenwerking met andere overheidspartijen, een groot verschil maken. Dit geldt ook voor de ambities uit het programma Vitale Binnenstad om meer winkels naar het centrum te verplaatsen en ruimte te maken voor herontwikkelingen.

In dit projectenboek wordt de raad dertien (herzieningen van) grondexploitatiebegrotingen ter vaststelling aangeboden. In het overzicht op de volgende pagina zijn de betreffende complexen met bijbehorende planresultaten (in contante waarde) weergegeven.

3. Ruimtelijke doelen bereiken met inzet van publiekrechtelijke instrumenten als de omgevingswet en Nota Bovenwijkse voorzieningen Tot voor kort zijn afspraken voor projecten vooral via privaatrechtelijke overeenkomsten vastgelegd. Dit werkt vaak goed, maar kent ook beperkingen in afdwingbaarheid. In 2020 is de Nota bovenwijkse voorzieningen vastgesteld. Deze nota maakt het mogelijk dat marktpartijen aan bovenwijkse voorzieningen gaan meebetalen op het moment dat zij een locatie in ontwikkeling brengen. Met de Nota bovenwijkse voorzieningen is dit structureel georganiseerd en afdwingbaar. Echter betekent dit ook dat een gemeentelijke inzet op bovenwijkse voorzieningen noodzakelijk is en soms ook voorfinanciering ervan. Daarnaast zet de gemeente ook meer in om via de publiekrechtelijke wijze haar ruimtelijke doelen te verwezenlijken. Een voorbeeld is het toepassen van de Wet Voorkeursrecht op het fabrieksterrein Trivium en zo meer invloed te hebben op de toekomstige ontwikkeling. Voor Stationskwartier D worden de mogelijkheden onderzocht een exploitatieplan op te stellen, zodat voor alle grondeigenaren de ruimtelijke eisen voor bijvoorbeeld groen op financieel gelijke wijze verdeeld worden. De door de raad in 2020 vastgestelde Nota Grondbeleid 2020-2024 biedt hiervoor de kaders.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Overzicht grondexploitatiebegrotingen (contante waarde) bedragen x 1.000 Herziening 2020 Complex

Wijzigingen 2021

Herziening 2021

tekort

overschot

tekort

overschot

tekort

overschot

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

2.338

497

2.835

Veenendaal-oost

4.510

517

5.027

1e Melmseweg

813

815

Brouwerspoort

25.101

502

25.603

Trivium

Oksel A12 (Buurtlaan)

280

283

Balkons

De Groene Grens

Vrijkomend Vastgoed

1.840

-31

1.809

5.002

100

5.102

Boveneind/Pampagras

760

-134

626

Veeneind

409

417

Lindewijck

448

Brandweerlocatie/gemeentewerf

2.500

30.129

10.950

602

3.362

30.705

14.760

Pionierkwartier

Totaal

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Toelichting mutaties groter dan € 0,1 miljoen (voor een uitgebreide toelichting zie hoofdstuk betreffende project): • • •

• •

•

Deze aanpassingen in de resultaten van de grondexploitatie hebben deels gevolgen voor de Risicoreserve Grondexploitaties. Deze reserve wordt namelijk gevoed door winsten uit grondcomplexen. Eventuele verliezen worden ten laste gebracht van deze reserve via de voorziening grondexploitaties. Een overzicht van de mutaties in de Risicoreserve Grondexploitaties als gevolg van de herziene grondexploitaties is weergegeven in onderstaand schema (contante waarde). In paragraaf 0.5 wordt toegelicht wat de gevolgen zijn voor het weerstandsvermogen voor de grondexploitaties.

oordeel Ontwikkelposities Veenendaal-oost: het verwerken en het verder uitwerken V van de geprognotiseerde opbrengsten leidt tot een hoger resultaat. Voordeel Veenendaal-oost: Dit resultaat is afhankelijk van het resultaat van de deelneming Veenendaal-oost. Nadeel Brouwerspoort: Betreft een tekort als gevolg van “contant maken”. Dit tekort op de contante waarde wordt gedekt door de rentebijschrijving in de voorziening Grondexploitaties conform de Nota Grondbeleid 2020 - 2024. In dit specifieke geval heeft het geen negatief effect op de Risicoreserve Grondexploitaties. Vrijkomend Vastgoed: het verwerken van aanpassingen in de planning en hogere plankosten. Nadeel Pionierkwartier: Betreft een tekort als gevolg van “contant maken”. Dit tekort op de contante waarde wordt gedekt door de rentebijschrijving in de voorziening Grondexploitaties conform de Nota Grondbeleid 2020 - 2024. In dit specifieke geval heeft het geen negatief effect op de Risicoreserve Grondexploitaties. Boveneind/Pampagras: het verwerken van hogere kosten voor realisatie van de inrichting openbare ruimte.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Mutaties Risicoreserve Grondexploitaties (contante waarde) bedragen x 1.000 Complex

Resultaat grondexploitatie *)

Al verrekend met Voorziening / Risicoreserve **)

Al verrekend via bijdrage/ rentebijschrijving in Voorziening

Vast te stellen storting per 1-1-2021

Vast te stellen reservering per 1-1-2021

Nog af te wikkelen na 1-1-2021

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

2.835

797

246

1.792

Veenendaal-oost

5.027

1.828

362

2.837

1e Melmseweg

815

607

206

Brouwerspoort

-25.603

-25.101

-502

283

263

Balkons

De Groene Grens

Vrijkomend Vastgoed

1.809

237

328

1.244

Pionierkwartier

-5.102

-5.002

-100

Boveneind/Pampagras

626

137

452

Veeneind

417

215

130

Lindewijck

448

2.500

-4

n.v.t.

-15.949

-26.367

-602

1.218

9.814

Trivium Oksel A12 (Buurtlaan)

Brandweerlocatie/gemeentewerf Restanten complex *** PHV fabriek ***

Totaal

*) minus is tekort positief is verrekend met Risicoreserve Grondexploitaties, negatief is gereserveerd in **) Voorziening Grondexploitaties

***) Restantencomplex wordt jaarlijks verrekend met de risicoreserve en PHV fabriek is afgesloten. Daarom ontbreken deze in tabel 2. Hierop wijkt de kolom resultaat dus af van tabel 2

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Voorbeelden van mogelijk nieuwe projecten zijn de locaties van het vrijkomend gemeentelijk vastgoed. Op korte en langere termijn komen diverse schoollocaties vrij, die in aanmerking komen voor herontwikkeling. In 2017 zijn 5 scholen en de Rozenbottel verkocht. De herontwikkelingen worden in de komende 5 jaar opgepakt. Hiernaast komen op termijn mogelijk meer locaties vrij. Ook deze locaties kunnen op termijn mogelijk herontwikkeld worden.

Na 2021 worden nog stortingen verwacht tot een saldo van € 9.667.000 (op eindwaarde) tot en met 2028. Deze stortingen vinden plaats in de jaarrekening van de komende jaren. Tot en met 2025 is dit bedrag € 6.044.000. De planning voor de komende 4 jaar is in de onderstaande tabel weergegeven. Hierin wordt geen rekening gehouden met tussentijdse winstnemingen, zodat in de praktijk bedragen eerder beschikbaar zijn. En ook eventuele verliesvoorzieningen zullen effect hebben op het toekomstige saldo van de Risicoreserve Grondexploitaties.

Diverse marktinitiatieven Vanuit marktpartijen worden ook plannen ingediend voor (her)ontwikkelingen boven de bestaande voorraad nog uit te voeren projecten. Voorbeelden van een mogelijk grote herontwikkeling is het gebied aan de Groeneveldselaan, bij Lindewijck en locaties rondom het ontwikkelgebied Stationskwartier.

Stortingen Risicoreserve Grondexploitaties vanaf 1-1-2022 Complex

2022

2023

2024

2025

Totaal

Ontwikkelposities Veenendaal-oost

2.004

Vrijkomend Vastgoed

1.340

Lindewijck

476

Brandweerlocatie/ gemeentewerf

2.224

Totaal

1.816

2.224

2.004

6.044

Projecten

Schoolstraat Eind vorig jaar is de locatie Seats & Sofa’s gekocht door Wilma Bouw. Momenteel werken we aan het proces om te komen tot herontwikkeling van dit gebied naar woningbouw. Hiervoor worden gesprekken gevoerd met het naastgelegen bedrijf (Carbogen) om te zorgen voor een goede afstemming tussen het bedrijfsbelang en het toekomstige goede woonklimaat. Daarnaast zal het participatieproces met de omgeving worden opgestart. De ruimtelijke en programmatische kaders voor deze locatie worden, inclusief de resultaten van het participatieproces, in het derde kwartaal van dit jaar aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. Dit is nodig om nog binnen de huidige wetgeving te kunnen werken met een bestemmingsplan en daarmee een zo snel mogelijke herontwikkeling.

Bedragen x € 1.000 (op eindwaarde, dus resultaat op moment van uitkering inclusief rente en inflatie, minus al genomen winst)

Tuinstraat Conform het programmaplan Vitale Binnenstad wordt momenteel gewerkt aan een visie voor de Tuinstraat. De eerste verkenningen hiervoor zijn hoopvol. Een aanzienlijke kwaliteitsverbetering en het toevoegen van woningbouw lijkt mogelijk te kunnen worden. Wel moeten nog diverse zaken zoals ‘expeditie’ nader tegen het licht worden gehouden. Het voorstel over deze visie wordt eind dit jaar verwacht. Ook zal op dat moment worden meegenomen hoe dit project organisatorisch / financieel in te richten. Een van de opties hierbij is het om plangebied Brouwerspoort uit te breiden met de Tuinstraat.

Toekomstige projecten Toekomstige projecten zullen worden beoordeeld op de behoefte die bestaat vanuit de markt. Doel is om een evenwichtige ontwikkelportefeuille te hebben en te houden. Het is van belang niet opnieuw aanbod toe te voegen die concurrerend is met het bestaande aanbod. Anderzijds zorgt de huidige krapte op de woningmarkt ervoor dat voldoende aanbod noodzakelijk is om oververhitting in de bestaande woningvoorraad te voorkomen: “nieuwbouw dient als bluswater”. Per locatie wordt een afweging gemaakt, mede op basis van gemeentelijk beleid zoals gebiedsvisies, de omgevingsvisie, duurzaamheidsvisie etc. 13

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

0.5

Complex 90: Restanten geliquideerde complexen Indien een complex wordt afgesloten en er zijn zaken die nog niet zijn afgehandeld, dan worden deze naar dit complex overgeboekt. Daarnaast worden binnen dit complex voorbereidingskosten geactiveerd voor projecten die nog niet in uitvoering zijn. In 2020 betreft dit het afboeken van voorbereidingskosten voor omgeving Nijverkamp (€ 4.206,-) omdat deze niet tot uitvoering komt.

Projecten

Risicomanagement grondexploitaties

De risico’s zijn per project in beeld gebracht. In onderstaande figuur is de werking van het ‘grondbedrijf’ en de risicodekking weergegeven.

Grondexploitatie 1

Afgesloten projecten • PHV fabriek

Voorziening grondexploitaties Verrekening evt. verliezen #10

Grondexploitatie 2

Meerjarige projectbegroting 1 Inventarisatie risico’s # 13/14/15

Risico’s grondexploitaties

Winstneming #11

Dekking risico’s #12

Dekking verlies, verrekening ter hoogte verliesvoorziening #10

Risicoreserve grondexploitaties Bij overschot of tekort in risicoreserve grondexploitaties vindt verrekening plaats #16

In geval van bijvoorbeeld de ontwikkeling van gemeentelijk vastgoed is er een directe link met de Algemene Reserve

Algemene reserve

#10) eventueel verlies: moet direct gedekt worden in de Voorziening Grondexploitaties uit de Risicoreserve #11) eventuele winst: mag geboekt worden als er voldoende zekerheid is.

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

De Risicoreserve Grondexploitaties is ingesteld om de risico’s binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. Daarnaast wordt deze reserve ingezet om tekorten in de grondexploitaties te kunnen financieren via de voorziening grondexploitaties. Deze reserve wordt vanuit winstgevende complexen gevuld. Jaarlijks wordt over alle grondexploitaties een risicoanalyse opgesteld. Dit levert een totaalbedrag aan risico’s op. De buffer tegen de risico’s van grondexploitaties wordt gevormd door de Risicoreserve. In de Nota Grondbeleid wordt aangeven wat de hoogte van de Risicoreserve moet zijn (benodigde weerstandscapaciteit). Daarin staan tevens regels ter bepaling van de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit. Eventuele mutaties met de Algemene Reserve worden verantwoord in de jaarrekening met, zo nodig, een dekkingsplan.

Projecten

Deze cijfers geven aan wat er minimaal in de Risicoreserve moet zitten en wat er maximaal in mag zitten. Bevat deze reserve minder dan € 4,1 miljoen, dan is eventueel aanvulling ten laste van de Algemene Reserve aan de orde als het dekkingsplan niet binnen een jaar sluitend is. Bevat de reserve een hoger bedrag dan € 10,2 miljoen, dan kan dat hogere bedrag worden gestort ten gunste van de Algemene Reserve indien het perspectief positief blijft. Ten opzichte van het projectenboek 2019 is de financiële weerstandscapaciteit gedaald van € 7,2 miljoen naar € 7,1 miljoen. Dit is boven de benodigde weerstandscapaciteit van € 4,1 miljoen. Samenvattend gelden voor deze rapportage de volgende cijfers:

De Nota Grondbeleid stelt dat “de Risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de omvang van de gemeentelijke risico’s in de grondcomplexen”. Deze confrontatie vindt plaats in de Risicoanalyse Projecten Gemeente Veenendaal 2021. Deze rapportage is niet openbaar. Daarin worden de volgende cijfers weergegeven:

Stand per 1 januari 2020 voor verwerking resultaatbestemming 2019

√ Totaal benodigde reservepositie € 10,2 mln (was 7,2 mln). √ Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit € 4,1 mln (was € 3,8 mln).

Naar Reserve fonds bedrijfsverplaatsingen (jaarrekening 2019)

- 1.000.000

Saldo mutaties 2020

1.245.161

Naar Reserve Onderwijs vanwege verkoop onderwijspanden

- 328.053

Raming stand per 31 december 2020

7.200.000

7.117.108

Totaal benodigde reservepositie per 31 december 2020

10.200.000

Totaal benodigde financiële weerstandscapaciteit ult. 2020

4.100.000

Geraamde stortingen tot ultimo 2025 (rond)

6.044.000

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

0.6 Huidige en toekomstige ontwikkelingen algemeen Projectenboek: stikstof risicomanagement

Stand van zaken stikstof in Veenendaal Na het vervallen van de PAS in mei 2019 is in Veenendaal een nieuwe situatie ontstaan ten opzichte van stikstof. De afgelopen jaren zijn al veel stappen gezet om projecten aan te passen zodat er na salderen geen negatieve impact is op nabij gelegen N2000gebieden. Ook is binnen FoodValley zeer voortvarend aan de slag gegaan met de gebiedsgerichte aanpak in het Binnenveld. Op dit moment ontstaan een aantal knelpunten doordat er veel onduidelijkheid is over de uitvoering van de (nog in te voeren) nieuwe wetgeving. Het gevolg is dat er nu enkele trajecten zijn die puur vanwege de depositie in de uitvoeringsfase niet verder komen. Dit terwijl deze trajecten ook gericht zijn op verduurzaming van de omgeving. Na afronding leiden deze trajecten dus juist tot een betere situatie voor onze natuur en N2000-gebieden. Om projecten die mede gericht zijn op verduurzaming niet verder te vertragen wordt gewerkt aan een bestuurlijk standpunt van de gemeente Veenendaal om onder voorwaarden medeverwerking te verlenen voor een (omgevings)vergunning, ondanks dat er sprake is van een korte tijdelijke depositie op het Binnenveld. Het gaat alleen om de projecten die uiteindelijk bijdragen aan de verlaging van de stikstofuitstoot. Hoe eerder deze gerealiseerd zijn, hoe beter voor de natuur.

De landelijke problematiek rondom stikstof raakt ook de gemeente Veenendaal. Op 9 maart 2021 is het nieuwe wetsvoorstel Stikstofreductie en Natuurherstel aangenomen. Op dit moment is er nog veel onduidelijkheid over de implementatie van deze nieuwe landelijke wet. Op projectniveau heeft dat in Veenendaal nog niet geleid tot noemenswaardige vertraging van projecten. Stand van zaken landelijke regelgeving Stikstof Omdat er nog veel vragen onbeantwoord zijn over de uitvoering van de nieuwe wet bestaat het risico dat dit leidt tot stagnering van lokale projecten. Doel van het nieuwe wetsvoorstel is om de stikstofuitstoot te verlagen en de natuur te verbeteren. De stikstofuitstoot en -neerslag moet in 2030 zo laag zijn dat dan de helft van de Natura 2000-natuurgebieden onder de kritische depositiewaarde (KDW) zit. Dit geldt ook voor de beide beschermde Hellen. Op dit moment zijn de provincies bevoegd gezag voor de vergunningverlening, maar ook voor natuurherstel. Elke provincie is zoekende en hanteert zijn eigen regelgeving. Uitgangspunt in elke provincie is om eerst stikstofruimte te winnen, en pas daarna weer beperkt uit te geven aan maatschappelijke en economische activiteiten.

Situatie verbreding Rondweg-Oost Vanwege de nieuwe wetgeving omtrent stikstof is de verbreding van Rondweg-Oost voor onbepaalde tijd uitgesteld. Voor Veenendaal is de verbreding van de RondwegOost van groot belang voor de bereikbaarheid van de gemeente. De Provincie Utrecht heeft aangegeven dat het vraagstuk extra tijd nodig heeft om te komen tot een goede en zorgvuldige onderbouwing van de stikstofuitstoot na uitvoering van de verbreding. Die onderbouwing is nodig voor het aanvragen van een vergunning voor de Wet natuurbescherming. Vooralsnog is er geen sprake van vertraging in de uitvoeringsperiode (2024-2027). De gemeente Veenendaal onderschrijft het belang van natuurherstel en hoopt dat na zorgvuldig onderzoek de verbreding van de RondwegOost spoedig doorgang kan vinden.

Stand van zaken stikstofregelgeving Provincie Utrecht Inmiddels bestaat er vanuit het IPO een interprovinciale set beleidsregels voor het volledig openstellen van extern salderen. In een aantal provincies is deze set beleidsregels reeds vastgesteld. In de provincie Utrecht wordt deze wijziging vooralsnog niet doorgevoerd in afwachting van een mogelijke pilot op initiatief van de lokale boeren rondom de Nieuwkoopse Plassen (NKP-initiatief). Dit initiatief komt vanuit de lokale agrarisch ondernemers rondom het gebied Nieuwkoopse Plassen & De Haeck en heeft als motto ‘we innoveren ons de crisis uit’. De focus (in regelgeving en financiering) wordt daarbij verlegd van sanering van stoppers naar stimulatie van innovatie bij blijvende ondernemers. Het is onduidelijk of de pilot aangaande het NKP-initiatief concreet ingezet kan worden. Mocht de pilot geen doorgang vinden dan zal het College van Gedeputeerde Staten (GS) Utrecht een besluit nemen over het van start gaan van het volledig toestaan van extern salderen en verleasen. Dit is volgens de laatste berichtgeving van GS aan de Provinciale Staten Utrecht (d.d. 24/11/2020). 16

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Corona virus (COVID-19)

Projecten

milieu en participatie met omwonenden. Vanwege de vaak strategische locaties zijn ze dikwijls goed geschikt voor doelen uit de omgevingsvisie, zoals bijvoorbeeld voor ouderenhuisvesting. Hierbij moet zorgvuldig gekeken worden naar de opbrengstpotentie en het drukkende effect dat het stapelen van beleidsdoelstellingen hierop kan hebben. De opbrengsten worden ingezet voor realisatie van Integraal Kind Centra (IKC). Er kan dus spanning ontstaan binnen de diverse gemeentelijke beleidsdoelstellingen.

Wat de impact van het Corona-pandemie op de projecten zal zijn, blijft op dit moment onduidelijk. Het virus zal een negatieve impact hebben op consumentenvertrouwen, de economie, zorgen voor extra kredietrisico’s en de eerste hypotheekverstrekkers verhoogden medio maart de hypotheekrente. De hypotheekrente is begin april echter nog steeds erg laag en het verschil in maandlasten is minimaal. Het virus zorgt ook voor vertraging in projecten en dit zal leiden tot extra rente- en plankosten. Vertraging in de bouw zorgt ervoor dat de schaarste aan woningen nog verder oploopt. Hoe groot de impact zal zijn, is nu onduidelijk, maar dat het impact heeft staat vast. De impact van het Corona-virus op andere projectoverstijgende risico’s is eveneens niet duidelijk.

Programma’s De gemeente werkt met programma’s voor de volgende thema’s: energieneutraal, ICTcampus, omgevingswet en Vitale Binnenstad. Wanneer in deze programma’s keuzes worden gemaakt, kunnen deze gevolgen hebben voor de projecten (grondexploitaties en private ontwikkelingen). De uitdaging is te zorgen voor een goede verbinding tussen de programma’s en de projecten.

Vennootschapsbelasting (Vpb) Per 1 januari 2016 is de wet Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven ingevoerd. Net als bij stichtingen en verenigingen wordt bij gemeenten bekeken welke activiteiten in de zin van de Vpb structureel winstgevend zijn. Op basis van specifieke regels – over bijvoorbeeld rente en afschrijving – wordt jaarlijks winst of verlies van elk van deze activiteiten bepaald. Over de totale winst zal vennootschapsbelasting worden afgedragen. Voor de Vpb vormt het cluster grondbedrijf en de relatie met OVO het belangrijkste aandachtsgebied. In de afgelopen jaren is er veelvuldig overleg gevoerd met de Belastingdienst omdat de gemeente Veenendaal zekerheid wil hebben over de interpretatie van de Vpb-positie van de grondexploitaties. De interpretaties van de feiten en wet- en regelgeving waren moeilijk en lagen op veel terreinen uit elkaar. Er ligt nu een compromis en dit is een redelijke uitkomst voor beide partijen. Voor het grondbedrijf is er op basis van de resultaten voorlopig nog geen Vpb-plicht tussen 2016 – 2020.

Nieuwe Omgevingswet De huidige wetgeving in Nederland is complex en uitgebreid, het omgevingsrecht bestaat uit 40 sectorale wetten, een groot aantal AMvB’s en vele ministeriële regelingen. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet moet hierin verandering komen. Het doel is om de wetgeving eenvoudiger en de doorlooptijden korter te maken. De wet is beoogd 1 januari 2022 in werking te treden, maar is al diverse malen uitgesteld. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van projecten, zo ook in de gemeente Veenendaal. De tussenliggende tijd wordt benut worden om de wetgeving en de werkwijze toe te gaan passen in de aansturing en beoordeling van projecten zodat deze geborgd zijn in de organisatie als de wet daadwerkelijk in werking treedt.

Toekomstige benodigde groei van Veenendaal (Groei en Bloei) Vastgoedontwikkeling De woningbehoefte in Veenendaal is groot. Nieuwbouwprojecten worden regelmatig ruim overschreven en het tempo zit er daarom goed in. Veel projecten in Veenendaal zijn momenteel in uitvoering. Nieuwe projecten zijn nodig om de continuïteit te waarborgen. Voor binnenstedelijke ontwikkelingen zijn er mogelijkheden zoals in Stationskwartier, Groeneveldselaan en de gemeentelijke vastgoedlocaties.

Er zijn diverse vrijkomende vastgoedobjecten van de gemeente, die verband houden met bouwprojecten, die op de markt worden gebracht. Het is belangrijk om de afzonderlijke (her)ontwikkeling van deze vastgoedpanden integraal met deze projecten in ontwikkeling te brengen wegens de dwarsverbanden, die er vaak zijn op het gebied van stedenbouw,

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

Uitbreidingsmogelijkheden in het buitengebied voor woningbouw zijn echter na afronding van Groenpoort (vrijwel) niet beschikbaar binnen de gemeentegrenzen. In de verstedelijkingsstrategie wordt gewerkt aan een integrale aanpak voor de gehele regio. De verwachting is dat hierover medio september / oktober van 2021 een voorstel aan de raad wordt voorgelegd. Voor in het projectenboek is het vooral van belang om klaar te zijn voor deze grote (financiële) uitdagingen. Zie hiervoor paragraaf 0.3.

Conjunctuur: stijgende kosten en opbrengsten In de projecten worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare ruimte en plankosten. Daarnaast heeft de bouwkostenontwikkeling van woningen impact op de ontwikkeling van de grondprijzen.

GWW-kosten De zogenaamde grond, weg en waterbouwkosten (GWW) betreffen de kosten voor de aanleg van openbare werken. De GWW-sector werd in 2020 hard geraakt, enerzijds door de aanhoudende PFAS- en stikstofproblematiek, anderzijds door de coronacrisis. Begin 2020 liet nog een relatief positief beeld zien. Doordat de PFAS-norm iets werd verruimd konden veel stilstaande projecten toch doorgaan. Ook konden veel infraprojecten sneller opgepakt worden in de tijd van de eerste lockdown. Momenteel lijken veel bouwbedrijven in de GWW-sector nog een redelijk gevulde orderportefeuille te hebben. De verwachting is dat eind 2020 en in 2021 de productie af zal nemen. Bouwers in deze sector verwachten dan ook zelf minder personeel nodig te gaan hebben en lagere prijzen voor hun werk te moeten gaan rekenen. Hoe de toekomst van de sector er de komende jaren uitziet, hangt sterk af van eventuele overheidsmaatregelen. Op Prinsjesdag werd bijvoorbeeld bekend gemaakt dat projecten aan weg- en spooronderhoud voor bijna € 1,5 miljard naar voren worden gehaald. Voor de stikstofproblematiek lijken nog geen aanzienlijke maatregelen te worden getroffen.

Bouwkosten woningbouw De bouwkosten zijn in 2020 opnieuw gestegen. De (directe) bouwkosten van woningen zijn evenals voorgaande jaren weer gestegen. Door het laat-cyclische karakter van de woningbouwmarkt, de aanhoudende vraag naar nieuwbouwwoningen en de steeds strengere duurzaamheidseisen, zoals de BENG-eisen vanaf januari 2021, is de verwachting dat de stijging ondanks de coronacrisis nog licht zal aanhouden in 2021. Op de langere termijn is er meer onzekerheid, maar zullen naar verwachting de bouwkosten minder hard stijgen dan de inflatie. De indirecte bouwkosten zijn de afgelopen jaren telkens gestegen. In 2020 (tot en met het 3e kwartaal) is er voor het eerst sinds 2012 een daling op jaarniveau zichtbaar. De indirecte kosten zijn de kosten die door marktwerking worden beïnvloed. Naast deze indirecte kosten zijn ook de directe kosten van belang, namelijk de loon- en materiaalkosten. In de praktijk zullen de loonkosten niet dalen, al is de verwachting wel dat deze minder hard zullen stijgen dan voorgaande jaren. Voor de materiaalkosten wordt voorlopig ook nog een stijging verwacht.

Hoewel de toekomst voor de GWW-sector onzeker is, wordt in ieder geval verwacht dat de productie af zal nemen, waardoor de indirecte bouwkosten in deze sector zullen afnemen. De loonkosten zullen naar verwachting stijgen, alhoewel in beperkte mate. Ook de materiaalkosten kunnen nog (iets) stijgen. Per saldo wordt een stagnatie van de GWW-kosten verwacht. 18

Inhoudsopgave

Portfolio beheer

Kaart

Projecten

duurzaamheidsoplossingen ontwikkelt zich snel en dit zou lagere kosten van deze maatregelen als gevolg kunnen hebben en daarmee een kortere terugverdienperiode. Daarnaast helpt het dat hypotheekverstrekkers ofwel extra hypotheek verstrekken voor duurzaamheidsmaatregelen (EPC van 0 of lager respectievelijk NOM (nul op de meter)) of een korting op de rente geven (Rabobank 0,5%, ABN AMRO 0,15%). De verwachte ontwikkeling van de grondprijzen is een stijging in 2021 van maximaal 2,0% in ‘midden woningmarktgebieden’. Voor de middellange termijn is de verwachting dat de grondwaarde 1,0% tot 3,0% stijgt. Op de lange termijn lijkt aansluiting op het langjarige inflatiegemiddelde van 2% en het ECB-beleid het meest reëel. De woningprijzen kenden in de afgelopen jaren een aanhoudende stijging. Daar komt echter verandering in. Een stabilisatie tot beperkte stijging van de woningbouwprijzen wordt verwacht. De bouwkosten laten daarnaast een afnemende stijging zien. De grondopbrengsten in de grondexploitaties zijn, op Veenendaal-Oost en Ontwikkellocaties Veenendaal-Oost na, allen gecontracteerd. De risico’s met betrekking tot de grondopbrengsten zijn daarom specifiek voor Veenendaal-Oost en Ontwikkellocaties Veenendaal-Oost bij de projectrisico’s opgenomen.

Grondopbrengsten De grondprijzen zijn afhankelijk van een aantal zaken, namelijk vraag/aanbod, de ontwikkeling van de woningprijzen (VON-prijs ofwel vrij op naam prijs) en de bouw- en bijkomende kosten van woningen. De woningprijzen en bouw- en bijkomende kosten bepalen namelijk wat overblijft als residu voor de grond, ook wel de residuele grondprijs.

0.7 Algemene uitgangspunten en parameters

De aanhoudende schaarste op de woningmarkt, de lage hypotheekrente en de verruimde financieringsvoorwaarden voor tweeverdieners, zorgden in 2020 dat de huizenprijzen in Veenendaal met gemiddeld 13,9% gestegen. Verschillende instituten verwachten voor 2021 en 2022 een prijsstijging. TU Delft verwacht op basis van de modelvoorspellingen een toename van de verkoopprijzen met 7% à 8% op jaarbasis. ABN AMRO gaat uit van een stijging van 5% in 2021 en 1% in 2022. De Rabobank schat het in op een stijging van 8% in 2021 en 4% in 2022.

Voor de grondexploitatieberekeningen zijn de volgende parameters gehanteerd: Inflatie kosten 2% Inflatie opbrengsten 2% Rente 1% Per grondexploitatie kan hiervan worden afgeweken, indien bijvoorbeeld contractueel andere afspraken zijn gemaakt. Een eventuele afwijking wordt in de grondexploitatietoelichting aangegeven.

Zoals in voorgaande alinea genoemd gelden vanaf 1 januari 2021 BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) voor woningbouw. Als de hogere investeringen terugverdiend kunnen worden met een besparing in de energiekosten en resulteren in een hogere woningprijs dan hoeft dit geen effect te hebben voor de grondprijs. De techniek rondom

01 Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

02 08 12 17 21 30 31

Ontwikkelposities Veenendaal-oost a.

Projectbeschrijving

Bij de inbreng van gemeentelijke gronden in het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaaloost heeft de gemeente bouwclaims verkregen voor 250 woningen, in de deelplannen Veenderij (75%) en Groenpoort (25%). Ook heeft de gemeente de verkooprechten van 9 vrije kavels in Buurtstede. Begin 2019 is ingestemd met de aankoop van de ontwikkelen bouwrechten van de kavels direct langs de te verbreden Rondweg-oost. Ook deze zijn toegevoegd aan dit complex. Voor de kosten en opbrengsten van ontwikkeling van deze posities is complex 01 ingesteld.

complex 01

Projectkenmerken

Grondexploitatie

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief

Startjaar

2012

Verwacht jaar van afronding

2025

Belangrijkste bestemming

Woningbouw

Oppervlak

N.v.t.

71 86 92

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 2.835.071

€ 3.047.144

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 2.338.056

€ 2.594.834

48 84

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

89 24

01 Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

02 08 12

Projectvoortgang

Binnen dit complex zijn het afgelopen jaar enkele concrete resultaten bereikt:

Op Eiland L is in 2018 succesvol een tender doorlopen voor een appartementencomplex. Dit betreft een complexe opgaaf met hoge eisen. Medio 2019 is dit project vertraagd door de stikstofuitspraak. Begin 2020 is hiervoor echter een oplossing gevonden. Inmiddels is de bouw van het gebouw voortvarend opgepakt.

30 31

De woningen langs de rondweg ten noorden van het Energiehuis zijn succesvol op de markt gezet. Hierbij is specifiek aandacht gevraagd voor de seniorendoelgroep (passend binnen de omgevingsvisie om dichtbij voorzieningen voor deze doelgroep te bouwen). Inmiddels is het ontwerpproces bij de ontwikkelaar (Kelderman bouw) volop gaande en is de verwachting dat er eind dit jaar/begin volgend jaar gestart kan worden met de bouw.

39 43 71

Het veld naast het Ontmoetingshuis wordt nog dit jaar aangekocht door de gemeente (conform besluit in het kader van de verbreding van de rondweg). Hiervoor is dan ook gestart met de voorbereidingen voor de verkoop van dit plot aan één of meerdere ontwikkelende partijen.

Tot slot is er een tender doorlopen voor de laatste woningen binnen de gemeentelijke bouwclaim in Veenderij. Hierbij is extra aandacht gegaan naar natuurinclusief bouwen en energieneutrale nieuwbouw. Marktpartijen hebben hier volop op ingezet. Bouwbedrijf Van Ree heeft deze tender gewonnen en is momenteel bezig met de uitwerking van de bouwplannen. De verwachting is ook hier start bouw eind dit jaar/ begin volgend jaar. Al met al zijn de gemeentelijke bouwclaims hiermee in Buurtstede en Veenderij nagenoeg uitgegeven. Alleen het kavel naast het Ontmoetingshuis en woningen ten zuiden van het Energiehuis (kan pas na verbreding) moeten nog verkocht worden.

92 95 48 84 89 21

01 Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

08 12

c. Financiële voortgang

17 Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

Verwervingskosten

14.472.404

2.318.347

16.790.751

12.866.070

3.924.681

Indirecte kosten

1.171.543

27.128

1.198.671

946.189

252.482

Planoverschot

302.757

494.729

797.486

Onvoorzien

29.000

-5.000

24.000

Totaal kosten

15.975.704

2.835.204

18.810.907

14.609.745

4.201.163

Grondopbrengsten

18.398.644

2.675.031

21.073.675

13.206.611

7.867.065

62.181

Totaal opbrengsten

18.460.825

2.675.031

21.135.856

13.268.792

7.867.065

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-2.485.122

160.173

-2.324.949

1.340.953

-3.665.902

53.645

7.695

61.340

135.582

139.399

10.134

149.533

202.444

-52.911

Saldo Eindwaarde

-2.292.077

42.419

-2.249.658

1.543.397

-3.793.055

Saldo Contante waarde

-2.035.299

-2.037.585

Incl winstneming eindwaarde

-2.594.834

-3.047.144

Incl winstneming contante waarde

-2.338.056

-2.835.071

Bijdragen aan AD etc.

Bijdragen

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

31 39 43 71 86 92 95 48 84 89

01 Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

02 08 12

Financiële toelichting

Conclusie

De belangrijkste wijziging is het besluit om de kavels van het Ontwikkelbedrijf Veenendaal-oost in Veenderij aan te kopen. Hierdoor stijgen de verwervingskosten en de projectkosten. Deze worden gedekt door de geprognosticeerde grondopbrengsten welke eveneens zijn gestegen. De winstneming over 2020 bedraagt € 246.062.

Na de succesvolle tenders van kavels aan de Rondweg-oost en Veenderij zullen deze in 2021 ontwikkeld worden. Van het appartementencomplex op eiland L zal de bouw dit jaar nog starten.

17 21 30

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Resultaten beheersing Niet van toepassing

Risico’s

Risico

Beheersmaatregel

1. Grondverwerving en -uitgifte nog niet voor alle locaties gecontracteerd

2. Druk op verkoopprijzen door nieuwe beleidsambities gemeente Veenendaal

Goede afweging tussen ambities en financiële impact.

3. Vroegtijdige afname gronden ten behoeve van verbreding RondwegOost. Risico is dat de aankoopprijs en rentekosten niet geheel terugverdiend kunnen worden.

Zorgen dat in de verkoopprijs van de grond de rentekosten verdisconteerd zijn.

92 95 48 84 89 23

01 Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

02 08 12 17 21 30 31

Veenendaal-oost a.

complex 02

Projectbeschrijving

39 43

Projectkenmerken

Grondexploitatie

Algemeen

Status

In exploitatie

De nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld door Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost C.V. (OVO), als publiek-private samenwerking tussen de gemeente en een aantal private partijen die zich hebben verenigd in Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. De twee aandeelhouders zijn in 2003 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarbij OVO is opgericht. Elk heeft een aandeel van 50%. Voor de ontwikkeling voert het ontwikkelingsbedrijf de grondexploitatie. De gemeente faciliteert de deelneming in OVO en de uitoefening van eigen taken ten behoeve van de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente haar eigen werkzaamheden ten behoeve van Veenendaal-oost. Hiervoor wordt een scala aan instrumenten gebruikt die allemaal hetzelfde doel hebben: het vormgeven van de nieuwe woonwijk. Het betreft onder andere verkoop van bouwkavels (via een ABC-constructie, waarbij OVO de gronduitgifte voorbereidt), verkoop van ontwikkelposities (in complex 01, zie hiervoor), participatie in de pps-constructie OVO-CV/BV, accountmanagement & projectgroepoverleg, detachering van de directeur en een projectmanager bij OVOBV en het voeren van ruimtelijke planprocedures.

Grondbeleid

PPS

Startjaar

2000

Verwacht jaar van afronding

2028

Belangrijkste bestemming

Woningbouw / winkelcentrum / multifunctionele accommodaties / stedelijke buitenruimte

Oppervlak

150 ha

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 5.027.032

€ 5.576.174

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 4.509.844

€ 5.220.768

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

89 24

01 Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

02 08 12

b. Projectvoortgang

IIn 2020 zijn 329 kavels verkocht. Er zijn zorgen over de besluitvorming rondom de verbreding van de Rondweg-oost en hieraan gelieerd de locatie waar de tweede aansluiting Veenendaal-oost moet komen.

21 30

De planontwikkeling rondom Groenpoort verloopt voorspoedig. In 2020 is hard gewerkt aan het stedenbouwkundigplan. Het DO (definitief ontwerp) is in een afrondende fase. Er treedt wel enige vertraging op bij het ter visie leggen van het bestemmingsplan. Dit komt omdat een aantal onderzoeken niet tijdig beschikbaar was, bijvoorbeeld die over de geluidseffecten op Groenpoort.

31 39

Besluitvorming heeft eind 2020 in de raad plaatsgevonden over de warmtevoorziening in Groenpoort. In 2021 zal een aanbesteding gaan plaatsvinden in het kader van dit warmtenet. Deze aanbesteding moet een partner (50-50) opleveren in het op te richten warmtebedrijf.

43 71

Met betrekking tot de grondverwerving ten behoeve van Groenpoort: de onderhandelingen met Rotij/ Megahome zijn afgerond en de gronden zijn dit voorjaar geleverd aan de gemeente. Daarnaast lijkt het ook goed te gaan met de meerderheid van de grondverwervingen die nog moeten worden gedaan.

86 92 95 48 84 89 25

01 Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

08 12

c. Financiële voortgang Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

Verwervingskosten

37.561.403

120.341

37.681.743

37.311.737

370.006

Milieumaatregelen

6.496.404

Bouw- en woonrijp maken

81.449.590

534

81.450.124

48.896.103

32.554.021

Indirecte kosten

5.509.065

-103.397

5.405.669

4.945.742

459.926

Opslag bovenwijks

11.387.368

4.541.170

6.846.198

Bijdragen aan AD etc.

5.959.687

Planoverschot

865.811

962.203

1.828.014

Totaal kosten

149.229.328

979.681

150.209.009

109.978.858

40.230.151

Grondopbrengsten

117.751.903

115.763

117.867.666

85.658.188

32.209.478

Subsidies

2.464.353

Bijdragen

36.305.358

8.081

36.313.439

24.037.842

12.275.598

Dekking plantekort

-0

Totaal opbrengsten

156.521.614

123.844

156.645.458

112.160.382

44.485.076

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-7.292.286

855.837

-6.436.449

-2.181.525

-4.254.924

Kostenstijging

3.336.509

-834.872

2.501.636

Opbrengstenstijging

3.473.960

-509.831

2.964.130

Rente

3.074.781

76.001

3.150.782

3.065.458

85.324

Saldo Eindwaarde

-4.354.957

606.797

-3.748.160

883.934

-4.632.094

Saldo Contante waarde

-3.644.033

6.496.404

Incl winstneming eindwaarde

-5.220.768

-5.576.174

Incl winstneming contante waarde

-4.509.844

-5.027.032

17 21 30 31 39 43 71 86 92 95 48 84 89 24

01 Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

02 08 12

Conclusie De grondexploitatie is herzien op basis van de verwachte geldstromen vanuit het Ontwikkelingsbedrijf. Hierin zijn geen grote afwijkingen te melden. Het eindresultaat in met ca € 0,5 miljoen toegenomen.

Het actuele saldo in de grondexploitatie is afhankelijk van de resultaten van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost. In combinatie met de gerealiseerde voortgang, de verbeterde woningmarkt en de toegenomen Risicoreserve binnen OVO, betekent dit dat er een beheersbare situatie aanwezig is. Dit geeft OVO de kans om stapsgewijs in te spelen op de veranderde ontwikkelopgave in met name Groenpoort.

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

17 21 30 31

Resultaten beheersing Niet van toepassing

Risico’s

1. Lagere grondopbrengsten door nieuwe beleidsambities Gemeente Veenendaal

Goede afweging tussen ambities en financiële impact.

2. O nvoldoende dekking voor gemeentelijke kosten voor werkzaamheden voor Veenendaal-oost.

De grondexploitatie heeft voldoende ruimte voor dekking van de gemeentelijke kosten. Beheersing van de plankosten blijft een aandachtspunt.

71 86 92 95

De overige risico’s in deze grondexploitatie zijn afgeleide risico’s van de grondexploitatie van het ontwikkelingsbedrijf.

48 84 89 27

01 Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

02 08 12 17 21 30 31

1e Melmseweg complex 08 a.

Projectbeschrijving

HHet plangebied ‘1e Melmseweg’ is gelegen tussen Rondweg-West, Grote Beer, Nieuweweg. De herontwikkeling vindt plaats op het terrein waar zich voorheen het voormalige volkstuinencomplex, een autosloopbedrijf, enkele bedrijfspanden en woningen bevonden. De herontwikkeling bestaat uit laagbouwwoningen en 3 hoogbouwcomplexen. Het gehele bouwplan wordt in 3 hoofdfasen ontwikkeld en bestaat uit: fase 1: 46 grondgebonden en 40 appartementen fase 2: 32 grondgebonden en 36 appartementen fase 3: 165 wooneenheden Door transitie van het aantal m2 BVO commerciële ruimte naar woningbouw en herschikking van de appartementen, is in fase 3 het aantal woningen toegenomen, in combinatie met een lichte afname van het aantal m2 GVO.

39 43

Projectkenmerken

Grondexploitatie

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Faciliterend

Startjaar

2003

Verwacht jaar van afronding

2027

Belangrijkste bestemming

Woningbouw, commerciële doeleinden

Oppervlak

3,5 ha

71 86 92

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

€ 815.116

€ 845.988

Resultaat vorige grondexploitatie

€ 813.234

€ 847.034

48 84

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

89 24

01 Inhoudsopgave

Kaart

b. Projectvoortgang Inmiddels is fase 1, de hoogbouw van fase 2 en de eerste 16 woningen van fase 2A1 gereed. Fase 2A2 is in verkoop, de start bouw is voorzien eind juni 2021. Voor fase 3 is een Allonge gesloten waarin (financiële) afspraken zijn gemaakt over de inzet voor de planontwikkeling en bestemmingsplanprocedure. Fase 3 heeft inmiddels het participatieproces met de omgeving doorlopen en er zijn aanpassingen aan het plan doorgevoerd. De raad heeft in december 2018 de Ruimtelijke Kaders en richtlijnen Beeldkwaliteit vastgesteld, waarna de voorbereidingen voor de bestemmingsplanwijziging fase 3 zijn gestart. Vanwege het uitblijven van enkele onderzoeksresultaten is dit proces vertraagd. De stikstofdepositie is hier onderdeel van.

Projecten

Portfolio beheer

c. Financiële voortgang

Vorige Exploitatie

Mutatie Exploitatie

Nieuwe Exploitatie

Boekwaarde per 1-1

Totale Prospectie

36.241

5.000

31.241

Indirecte kosten

1.444.000

80.593

1.524.593

1.245.330

270.460

Planoverschot

545.328

62.157

607.485

Totaal kosten

2.025.569

142.750

2.168.319

1.857.815

301.701

Grondopbrengsten

1.455.120

935.541

80.600

1.016.141

737.860

278.281

Totaal opbrengsten

2.390.661

80.600

2.471.261

2.192.980

278.281

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-365.092

62.150

-302.941

-335.165

23.420

8.034

1.188

9.223

55.352

-135

55.216

73.231

-18.015

Saldo Eindwaarde

-301.706

63.203

-238.503

-261.934

14.627

Saldo Contante waarde

-267.906

-207.631

Incl winstneming eindwaarde

-847.034

-845.988

Incl winstneming contante waarde

-813.234

-815.116

Verwervingskosten

Bijdragen

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

Het risico bestaat dat tegen het bestemmingsplan bezwaar en beroep worden aangetekend, mogelijk met een Raad van State- procedure. Aangezien fase 3B nog binnen het huidige bestemmingsplan kan worden ontwikkeld, is hiervoor een uitwerkingsplan op- en vastgesteld. Hierdoor kunnen ruimtelijke procedures voor de verschillende bouwfases parallel worden doorlopen. Enkele zienswijzen zijn ingediend, wat nader onderzoek nodig heeft gemaakt, met een langere doorlooptijd. Het uitwerkingsplan 3B is half maart 2021 vastgesteld en was op 6 mei 2021 onherroepelijk. Voor fase 3A en 3C wordt nog een extra participatiebijeenkomst gehouden (begin juni 2021), waarna ook hiervoor de bestemmingsplanprocedure in gang wordt gezet.

17 21

39 43 71 86 92 95 48 84 89 24

01 Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Projecten

02 08 12

Financiële toelichting

Conclusie

Het betreft een samenwerking met een particuliere exploitant. De kosten van de door de gemeente uit te voeren werken worden verhaald op de ontwikkelaar. Vanwege het opknippen van bestemmingsplan fase 3 en daarmee ook de verlenging van de duur van het project worden er hogere plan- en projectkosten verwacht. Deze meerkosten worden bij de ontwikkelaar in rekening gebracht en daardoor is de post bijdragen ook verhoogd.

De start bouw van de laatste woningen van fase 2 is voorzien eind juni 2021. Omdat fase 3B past binnen het huidige bestemmingsplan is hiervoor een uitwerkingsplan vastgesteld. Deze is inmiddels definitief. Naar verwachting start de bouw hiervan in het tweede kwartaal van 2022. Voor fase 3A en 3C wordt nog een extra participatiebijeenkomst gehouden (begin juni 2021), waarna ook hiervoor de bestemmingsplanprocedure in gang wordt gezet.

17 21 30

d. Risico-ontwikkeling en risicomanagement

Resultaten beheersing

39 43

Risico 1. Stikstofonderzoeken zijn nog niet definitief

Onderzoeken zijn uitgevoerd en geven geen

belemmeringen.

86 Top 3 risico’s

Risico

Beheersmaatregel

1. Vertraging bestemmingsplan fase 3 wat zorgt voor extra plan- en projectkosten

Planologische procedure is gesplitst, waardoor fase 3B op korte termijn uitgevoerd kan worden. De ontwikkelaar dient de extra plan- en projectkosten te vergoeden.

95 48 84 89 30

01 Inhoudsopgave

Kaart

Projecten

Portfolio beheer

02 08 12 17 21 30 31

Brouwerspoort a.

complex 12

Projectbeschrijving

Het project Brouwerspoort bevat de herontwikkeling van het oostelijk deel van het Veenendaalse centrum. Oorspronkelijk ging het plan uit van realisatie van in totaal circa 600 woningen, 1.600 parkeerplaatsen en 36.000 vierkante meter voor commerciële ruimtes en dienstverlening. Met de doorgevoerde wijziging (zie projectvoortgang) zijn deze aantallen naar beneden bijgesteld. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie van het project.

b. Projectvoortgang Algemeen In 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met een wijziging in de strategie voor realisatie van Brouwerspoort en het masterplan om te komen tot afronding van het project. Dit heeft geresulteerd in drie prioriteiten: • Afronding noordelijk deel • Realisatie verkort winkelcircuit • Afronding zuidelijk deel. Per prioriteit is hieronder de stand van zaken toegelicht.

39 43

Projectkenmerken

Grondexploitatie

Status

In exploitatie

Grondbeleid

Actief en PPS

Startjaar

2003

Verwacht jaar van afronding

2024

Belangrijkste bestemming

Woningbouw/ winkels/ dienstverlening/ horeca/ parkeren

Oppervlak

8 ha

Contante waarde

Eindwaarde

Resultaat huidige grondexploitatie

-/- € 25.603.323

-/- € 27.713.861

Resultaat vorige grondexploitatie

-/- € 25.101.297

-/- € 27.713.860

48 84

Statusoverzicht Projectvoortgang

Financiële voortgang

Risico-ontwikkeling

89 24

01 Inhoudsopgave

Kaart

Portfolio beheer

Afronding noordelijk deel

Projecten

Gereed • Sajet (bouwproject 16) • Angora (bouwproject 2) • Jacquard (bouwproject 3 en 4, inclusief Cultuurfabriek en Arie van Hensbergen parkeergarage) • Uitbreiding gemeentehuis (bouwproject 17) • Doorbraak Bernhard van Kreelpoort (bouwprojecten 7, 8, 9) • Tricotage (bouwproject 11, inclusief parkeergarage, fietsenstalling en Spectrum) • Colorant (Bouwproject 5) • Bouwproject 15 fase 1 (de Kameleon, Ingenious Vastgoed) • Bouwproject 1 (Zwaaiplein) • Bouwproject 12 en 13 (TOP Vastgoed en AM) • Bouwproject 6 (Pniëlkerk, Down Town)

In 2019 is deze prioriteit volledig afgerond met de oplevering van het project DownTown (voormalige Pniëlkerk). Hiermee is het gehele noordelijk deel van Brouwerspoort afgerond. Op dit moment loopt wel een verkenning of het plangebied Brouwerspoort vergroot moet worden. Aan de noordzijde van de Tuinstraat (tussen Colorant en DownTown) zijn enkele knelpunten die gezamenlijk opgepakt kunnen worden. Hierbij wordt ook nadrukkelijk gekeken naar kansen voor woningbouw en kwaliteitsverbetering (passend binnen het vastgestelde programmaplan Vitale Binnenstad, december 2020).

Middendeel Eind 2019 zijn cruciale afspraken gemaakt voor de afronding van het middendeel tussen de eigenaar van de Corridor en de ontwikkeling vanuit Brouwerspoort. De gemeente heeft hierin een bemiddelende rol gespeeld. Hierdoor is het mogelijk om de schil tegen de Corridor af te ronden en ook een nieuw entreegebouw te realiseren dat gelijk een belangrijke functie gaat vormen voor het nog te vernieuwen deel van de Corridor. Inmiddels zijn de woningen aan het stadsstrand en bouwproject 14 volop in aanbouw. De verwachting is dat deze bouwprojecten in het najaar van 2021 worden opgeleverd. De bouw is enigszins vertraagd door het winterweer begin 2021. Met name rondom het Stadsstrand wordt gelijk ook de openbare ruimte (het strand) aangelegd. Eind 2021/begin 2022 start de bouw van project 15 fase 2 gecombineerd het entreegebouw tussen project 14 en 15. Alleen voor het entreegebouw moet nog een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Waar mogelijk wordt afstemming gezocht met de renovatieplannen voor de noordzijde van de Corridor.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10197179/1