3. Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
Tekst van het document
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
Colofon Opdrachtgever
Opdrachtnemer
Niets uit deze publicatie, behoudens verwijzingen in ruimtelijke onderbouwingen, mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of andere elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van gemeente Veenendaal en GrondGidsen.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
2
Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen Kostenverhaal Gebiedseigen kosten
Plankosten
Op basis van de plankostenscan, bij kleine bouwactiviteiten een vast bedrag
Nadeelcompensatie
Uitgekeerde nadeelcompensatie en proceskosten
Bouw- en woonrijp maken
Parkeren
Onderzoeken
Overige kosten
Gemeentelijke kosten worden volledig doorbelast
Bovenwijkse voorzieningen
Infrastructuur
Op basis van PTP-criteria
Bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen
wonen niet-wonen
tarief per m² gbo
29,10
Financiële bijdragen
6,40
Verbetering van de kwaliteit
Op basis van vastgoedwaarde
van de fysieke leefomgeving Verevening sociale woningbouw
Verschil in grondwaarde
tot 60 m2 gbo: € 380 per m2 gbo 60 m2 gbo en meer: € 760 m2 gbo
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
3
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
5
2.
Kostenverhaal en financiële bijdragen:
6
verplichtingen en bevoegdheden 3.
Kostenverhaal en financiële bijdragen:
10
toepassing in Veenendaal 4.
Uitvoering
18
Bijlage I
Begrippen
19
Bijlage II
Kostensoorten bij kostenverhaal
22
Bijlage III
Specificatie investerings-
24
en ontwikkelopgave Bijlage IV
Stappen voor het bepalen van
27
het tarief voor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen Bijlage V
Voorbeelden van de berekening
30
van de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen Bijlage VI
Voorbeeld van stortingen in
31
het fonds sociale verevening
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
4
1.
Inleiding
Groeien binnen grenzen en blijven bloeien prettige woonklimaat, goede en voldoende werkgelegenheid en goede voorzieningen. Het
Hoofdstuk 2 Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden
grootste gedeelte van Veenendaal is bebouwd: er is een levendig centrum, er zijn gevarieer-
Uitleg over het verplichte kostenverhaal en de bevoegdheid om financiële
de woonwijken en florerende bedrijventerreinen. De gemeente staat voor een grote opgave
bijdragen te vragen.
Veenendaal is een aantrekkelijke gemeente voor inwoners en bedrijven. Dit komt door het
om te groeien. Dit betekent de bouw van meer woningen, waarbij de gemeente een gemixt woonmilieu nastreeft en zorgt voor voldoende sociale huurwoningen. Daarnaast vraagt het om investeringen in de openbare ruimte om te zorgen dat Veenendaal een aantrekkelijke gemeente blijft.
Hoofdstuk 3 Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Veenendaal Hoe verhaalt de gemeente haar kosten en hoe is het tarief voor de financiële
Kostenverhaal en financiële bijdragen
bijdragen bepaald?
Dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen gaat in op de verdeling van de kosten die samenhangen met de groei van Veenendaal. Dit geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Het programma geeft weer hoe de gemeente de gemeentelijke kosten, die specifiek samenhangen met een
Hoofdstuk 4 Uitvoering
initiatief, verhaalt op een initiatiefnemer, het zogenaamde kostenverhaal.
Governance; wat doet de raad en wat mag het college?
Ook zijn er investeringen nodig die van waarde zijn voor de gehele stad. Dit zijn investeringen in bovenwijkse voorzieningen en investeringen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren; de zogenaamde gebiedsoverstijgende investeringen. Het grootste deel (circa 76%) van deze investeringen komt voor rekening van de gemeentebegroting. Dit is het aandeel van de bestaande stad. Ook de zogenaamde nieuwe stad (de nieuwe initiatieven) gaat meebetalen. Initiatiefnemers betalen hiervoor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. In het programma zijn verder de kaders en spelregels van het instrument van verevening voor sociale woningbouw opgenomen. Dit instrument helpt om de ambities uit de woonvisie uit te voeren.
Leeswijzer Dit programma is compact en beschrijft in hoofdstuk 2 wat de wettelijke verplichtingen en bevoegdheden zijn. Hoofdstuk 3 geeft weer hoe de gemeente hier invulling aangeeft. In hoofdstuk 4 staan de bevoegdheden van de raad en het college van burgemeester en wethouders (hierna: college). De bijlagen gaan dieper in op de materie.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
5
2. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden Wettelijk kader Het programma is geschreven op basis van de huidige wetgeving. De wettelijke basis ligt in de Omgevingswet (hierna: Ow). In het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) en de Omgevingsregeling (hierna: Or) is dit nader uitgewerkt.
Kostenverhaalsplichtige activiteit Kostenverhaalsplicht en verbod
Denk hierbij aan de bouw van woningen of een ander
Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtige activiteiten2 kosten3 te verhalen.
gebouw of een grotere verbouwing of transformatie. In
Hierbij geldt dat de (toerekenbare) verhaalbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft
bijlage I wordt dit gedetailleerder beschreven.
1
het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige activiteit in het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevings-
Verhaalbare kostensoorten
planactiviteit (hierna: Bopa). Als hiervan geen sprake is dan is het kostenverhaal ook niet aan
In het Ob ligt vast welke kostensoorten de gemeente verplicht moet verhalen. In tabel A van
de orde.
bijlage IV van het Ob staan de kosten die altijd verhaald moeten worden, dus zowel bij kostenverhaalsgebieden waarvoor een tijdvak is opgenomen als bij kostenverhaalsgebieden
Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten niet te verhalen4 als de on-
waarvoor geen tijdvak is opgenomen. In tabel B staan kostensoorten die gemeenten moeten
derstaande drie punten alle drie gelden.
verhalen bij kostenverhaalsgebieden met een tijdvak. Het onderscheid dat wordt aangebracht in deze bijlage is met name van toepassing op het moment dat de gemeente haar kosten via de
1. Er is minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen.
publiekrechtelijke weg gaat verhalen. Gemeente Veenendaal verhaalt haar kosten bij voorkeur
2. Er zijn geen verhaalbare kosten als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob.
via de privaatrechtelijke weg door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. In
Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de
bijlage II van het programma staan de verhaalbare kostensoorten uitgeschreven.
openbare ruimte. 3. De verhaalbare kosten betreffen alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen. Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de kostenverhaalsplichtige activiteit te verrichten; een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt in de vorm van een bankgarantie.
1 afdeling 13.6 Ow
3 artikel 8.15 Ob
2 artikel 8.13 Ob
4 artikel 8.14 Ob
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
6
Financiële bijdragen5 Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen voor
Verruimde activiteiten
kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeen-
Denk hierbij aan bouwwerken voor land- en tuin-
telijke keuze. Financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen. Hierbij gelden wel wettelijke
bouw, energie, infrastructuur, reclame en recreatie en
kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde ver-
een functieverandering zoals het omzetten van een
ruimde activiteiten , kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een
recreatiewoning naar een permanente woning. In
financiële bijdrage.
bijlage I wordt dit uitgebreider beschreven.
6
Gemeenten mogen financiële bijdragen vragen en verhalen op initiatiefnemers voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De financiële bijdragen hebben betrekken op:
2. Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad
1. Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren Dit zijn investe-
Een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad betekent dat er voldoende sociale
ringen gericht op:
huur- en/of koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatiefnemer van een initiatief dat
a. het verbeteren van het landschap;
minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt
b. de aanleg en bescherming van natuur;
de financiële bijdragen zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensa-
c. de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van
tielocatie) extra gebouwd kunnen worden.
gemeentelijk of regionaal belang;
d. de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; e. stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen
van wegen.
Om de financiële bijdragen voor woningbouw af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing. 1. De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of koopwoningen te realiseren. 2. De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een
Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie of een programma de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de
programma. 3. Het realiseren van de sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieel tekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s).
bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. Het college legt verantwoording af aan de gemeenteraad over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.
5 afdeling 13.7 Ow en artikel 8.21 Ob 6 artikel 8.20 sub b en c Ob
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
7
Planvorming kostenverhaalsplichtige activiteit Ow
Wie is de grondeigenaar?
Kostenverhaal
Gemeente
Verhaalbare Verplicht en
kostensoorten:
Initiatiefnemer
Kostenverhaal en eventuele financiële
Kan de gemeente een anterieure overeenkomst
bijdragen verzekerd via gronduitgifte;
sluiten met de initiatiefnemer?
geen anterieure overeenkomst of
afdwingbaar
kostenverhaalsregels nodig
Gebiedseigen kosten
Ja
Nee
en gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijks)
Publiekrechtelijk spoor
Privaatrechtelijk spoor
Financiele bijdragen Wel of geen tijdvak koppelen aan kostenverhaalsgebied?
Investeringen ter verbetering
Wel tijdvak
van de fysieke leefomgeBevoegdheid en afdwingbaar
ving: landschap, natuur, infrastructuur, recreatie en stedelijke herstructurering
Geen tijdvak
Functionele samenhang
Integrale ontwikkeling met
Organische
verplicht verankerd in
gedetailleerde
ontwikkeling met
omgevingsvisie of omge-
ramingen
globaal kostenplafond
vingsprogramma Evenwichtige woningvoorraad
Omgevingsplan wijzigen of Bopa verlenen
Omgevingsplan wijzigen met kostenverhaalsregels of Bopa vaststellen met kostenverhaalsvoorschriften
Initiatiefnemer betaalt conform de anterieure overeenkomst
Opleggen kostenverhaalsbeschikking voor
kostenverhaalen eventuele financiële bijdragen
kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen
Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen
Initiatiefnemer betaalt kostenverhaalsbeschikking
Hoe verhaalt een gemeente kosten? Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, Opheffen verbod tot verrichten aangewezen activiteit
namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.
Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële
Actueel houden en tussentijdse en/of eindafrekening
bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
8
Privaatrechtelijk spoor Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over de kostenverhaalsplichtige activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd. De afspraken gaan over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst ondertekenen de gemeente en de initiatiefnemer voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of de Bopa) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit geeft de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen. De mogelijkheden voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn bij het privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. Hierbij gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In een programma kostenverhaal en financiële bijdragen kan een gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vastleggen. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.
Gemeenten mogen geen baatafroming plegen, dus de verkregen exploitatiebijdragen (de bijdragen voor het kostenverhaal) en financiële bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit. Voorafgaand aan de anterieure overeenkomst kan een gemeente een intentieovereenkomst sluiten. De intentieovereenkomst gaat in op de afspraken voor de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase.
Publiekrechtelijk spoor Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtige activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een Bopa. Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Ow, Ob en Or). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor kostenverhaalsplichtige activiteiten.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
9
3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Veenendaal Contractering Als een initiatiefnemer wil bouwen of gebruiken, maar dit past niet binnen het omgevingsplan
over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenver-
dan dient hij een initiatief in via het digitale omgevingsloket. Ambtelijk wordt het initiatief aan
haal en de financiële bijdragen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeen-
de intaketafel bekeken en wordt een eerste inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is.
komst hebben ondertekend, kan de juridisch-planologische procedure worden gestart.
Wanneer het initiatief voorstelbaar is, wordt het geagendeerd voor portfoliotafel. Hierin wordt de capaciteit, urgentie en de toegevoegde waarde in het kader van onze strategische doelen be-
Het uitgangspunt is dat gemeente Veenendaal met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit
oordeeld. Is dit positief dan volgt bespreking aan de omgevingstafel. De gemeente geeft in een
en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt.
integraal advies (de principemedewerking) aan met welke aspecten de initiatiefnemer rekening Als de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en de gemeente de juridisch-plano-
moet houden bij het indienen van zijn uitgewerkte plan.
logisch procedure toch wil starten om de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk te maken dan Na de principemedewerking sluiten de initiatiefnemer en de gemeente een intentieovereenkomst. In
borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk door kostenver-
uitzonderlijke gevallen kan hiervan worden afgeweken. In de intentieovereenkomst staan afspraken
haalsregels of kostenverhaalsvoorschriften op te nemen in het omgevingsplan, respectievelijk de
over de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatief-
Bopa. Indien nodig kan de gemeente de onderbouwing van de financiële bijdragen in het omge-
nemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente
vingsplan of de Bopa nader onderbouwen in aanvulling op dit programma.
tijdens de haalbaarheidsfase.
Financiële zekerheid Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en het initiatief is haalbaar, dan sluiten de gemeente en de
Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de
initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. In de anterieure overeenkomst staan de afspraken
gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In basis betreft dit de daadwerkelijke
leges
kostenverhaal hoogte plankosten % plankostenscan
intake
principeverzoek
inschatting
o.b.v.
voorstelbaarheid
legesverordening
positief principebesluit
ja intentieovereenkomst
aangewezen activiteit? nee
Na betaling plankosten voor haalbaarheidsfase uitwerken plan
omgevingsvergunning o.b.v. legesverordening
(met initiatiefnemer) en parallel daaraan: opstellen anterieure
Figuur 3
overeenkomst
Relatie leges en kostenverhaal
(met initiatiefnemer)
anterieure overeenkomst
start formele
facturatie
planologische
termijnen anterieure
procedure
overeenkomst
na ondertekening anterieure overeenkomst en betaling of overleggen zekerheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
10
betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen
Categorie
Omschrijving
Toelichting
Kostenverhaal
Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
Voor kleine bouwactiviteiten9 hanteert de gemeente vaste bedragen. Voor de overige initiatieven bepaalt de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met de plankostenscan10.
Inbrengwaarde gemeentelijke gronden
Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de inbrengwaarde van de grond in rekening.
Bouw- en woonrijp maken
Als de gemeente kosten maakt dan worden deze volledig doorbelast aan de initiatiefnemer.
Bovenwijkse voorzieningen
De gemeente belast de investeringen van bovenwijkse voorzieningen naar profijt door aan initiatiefnemers. De gemeente hanteert één tarief voor zowel de bovenwijkse voorzieningen als financiële bijdragen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving, namelijk de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. Het tarief per m2 gbo bedraagt:
kosten en financiële bijdragen in termijnen moet voldoen7. Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie voor de aanleg van het toekomstige openbare gebied en voor de nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod8.
wonen: € 29,10 niet-wonen: € 6,40
Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen
Als er na vaststelling van het programma nieuwe bovenwijkse voorzieningen toegevoegd worden, kan dit aanleiding zijn om het tarief aan te passen, eventueel op projectniveau.
Het kostenverhaal en financiële bijdragen in gemeente Veenendaal ziet er schematisch als volgt uit:
Financiële bijdragen
Onderzoeken
Onderdeel van de apparaatskosten zijn de gemaakte kosten voor het beoordelen van de door de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door.
Nadeelcompensatie (planschade)
De gemeente belast de uitgekeerde nadeelcompensatie en de proceskosten behorende bij de afwikkeling van de nadeelcompensatie volledig door aan de initiatiefnemer.
Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Maatwerk.
Investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren
De gemeente belast de investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren gedeeltelijk door aan initiatiefnemers. De gemeente hanteert één tarief voor zowel de bovenwijkse voorzieningen als financiële bijdragen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving, namelijk de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. Het tarief per m2 gbo bedraagt: wonen: € 29,10 niet-wonen: € 6,40
Verevening sociale woningbouw
Alleen voor woningbouwplannen tot 200 woningen. Compensatiebedrag: • woningen met een oppervlakte tot 60 m2 gbo: een bedrag van € 380 per m2 gbo; • woningen met een oppervlakte van 60 m2 gbo en meer: een bedrag van € 380 per m2 gbo tot 60 m² gbo en een bedrag van € 760 per m² gbo vanaf 60 m² gbo.
7 artikel 13.13 lid 2 Ow
9 artikel 13.5 Or
8 artikel 13.12 Ow
10 bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
11
Hoofdregel, vrijstelling en afwijking De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuwe kostenverhaalsplichtige activiteit haar kosten verhaalt en de financiële bijdragen verhaalt. De gemeente geeft een vrijstelling voor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen voor: •
sociale huurwoningen, die geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft;
•
maatschappelijk vastgoed niet-commerciële doeleinden.
Het college kan in uitzonderlijke situaties afwijken van de hoofdregel. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur11 kan aantonen dat een activiteit financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële en bovenwijkse bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties haar kosten niet of deels verhaalt en een lagere of geen financiële en bovenwijkse bijdragen verhaalt. Daarmee neemt de gemeente de kosten die niet verhaald worden voor haar rekening. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd besluit van het college en eventueel een raadsbesluit in verband met het budgetrecht. Kostenverhaal
Gemeente Veenendaal maakt
Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat
geen gebruik van de bevoegdheid
de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kosten-
om af te zien van kostenverhaal.
verhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. De bijhorende kostensoorten staan in bijlage II. Veel voorkomende situaties worden hieronder beschreven. Gemeentelijke plan- en apparaatskosten De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de plankostenscan12. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met de kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, brengt de gemeente uiteraard niet in rekening aan de initiatiefnemer.
11 de taxateur is gecertificeerd bij en geregistreerd in het register van het NRVT 12 bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
12
Voor kleine bouwactiviteiten13 hanteert het college vaste bedragen. Hierbij geldt in al-
Parkeren
gemeenheid dat voor deze initiatieven de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft
De gemeente hanteert parkeernormen bij nieuwe activiteiten. Het uitgangspunt is dat ieder
te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe
bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde
stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan berekent de gemeente de plan- en
redenen niet mogelijk is of bij een integrale gebiedsontwikkeling op gebiedsniveau wordt op-
apparaatskosten met de plankostenscan.
gelost met bijvoorbeeld parkeergebouwen, dan is het college bevoegd om hiervan af te wijken. Het is aan de initiatiefnemer om schriftelijk aan te tonen dat het parkeren niet (geheel) op eigen
De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en be-
terrein kan worden gerealiseerd. De initiatiefnemer dient een verzoek tot afwijking in bij de ge-
roepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.
meente. De gemeente past maatwerk toe op basis van redelijkheid en billijkheid voor de te verhalen kosten. De kosten omvatten de aanlegkosten van de parkeerplaatsen, de voorbereiding, toezicht en uitvoering van de aanleg en inbrengwaarde of verwervingskosten van de grond.
Inbrengwaarde gemeentelijke gronden Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de inbrengwaarde14 van de grond in rekening,
Onderzoeken18
waarbij de huidige marktwaarde in eerste instantie het uitgangspunt is. Indien de gemeente kosten-
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente
verhaalsregels opstelt dienen alle gronden gewaardeerd te worden op basis van een raming van de
onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door
huidige waarde of de WOZ-waarde. Na aanleg van de openbare ruimte neemt de gemeente het
aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de
openbaar gebied voor € 1,- van de initiatiefnemer.
uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch
15
onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en Bouw- en woonrijp maken en bovenwijkse voorzieningen 16
onderzoek voor natuurbescherming.
Per kostenverhaalsgebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen
Nadeelcompensatie19
van werken17 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen be-
De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast
drag voor de investering op basis van kengetallen of een besteksraming. Deze werken kunnen
de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie
zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het
af voor de nadeelcompensatie. De hoogte van het bedrag van de bankgarantie wordt be-
toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening
paald op basis van een risicoanalyse nadeelcompensatie en een inschatting van de procedu-
gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een
rekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie.
zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie. Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van de werken,
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten.
zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaar-
Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze
heid en proportionaliteit de kosten van de werken toerekenen aan de kostenverhaalsgebieden
verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat
en verhalen op de initiatiefnemer. De gemeente werkt met één tarief voor de bovenwijkse
de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op
voorzieningen en de financiële bijdragen om de fysieke leefomgeving te verbeteren. Dit heet
basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Voorbeel-
de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. In bijlage IV staat een onderbouwing van
den zijn het slopen van opstallen, bodemsanering en de aanleg van een collectief warmtesys-
de berekening van het tarief. Dit totale tarief bedraagt € 29,10 voor wonen en € 6,40 voor
teem waar de gemeente een bijdrage aansluitkosten (BAK) vraagt.
niet-wonen. De bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen komt in de bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende investeringen en wordt enkel aangewend voor investeringen in bovenwijkse voorzieningen en investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren.
13 artikel 13.5 Or
16 bijlage IV (kostensoorten A8), Ob
18 bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob
14 artikel 8.17 Ob
17 bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob
19 bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over
15 artikel 15.21 tot en met 15.24 Ow
het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
13
kostenverhaalsgebied 1
legenda
omschrijving/voorbeelden geldstroom kostenverhaal geldstroom financiële bijdragen
gebiedseigen buiten exploitatiegebied
ontsluitingsweg
kostenverhaal
doorfietsroutes waterberging t.b.v. exploitatiegebied
financiële bijdragen
1, buiten exploitatiegebied gebiedseigen kosten binnen
bovenwijkse voorziening binnen kostenverhaalsgebied
bovenwijkse voorziening buiten kostenverhaalsgebied
exploitatiegebied
kostenverhaal
kostenverhaalsgebied 2
financiële bijdragen
Figuur 4 Gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen en investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren
Financiële bijdragen
Indexering en actualisatie
Investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren
De tarieven voor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen indexeert het college jaarlijks
Bij kostenverhaalsplichtige activiteiten verhaalt en bij verruimde activiteiten vraagt de gemeen-
met de grondprijzenbrief. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het
te financiële bijdragen voor aanpassingen aan de fysieke leefomgeving.
tarief voor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. Vanwege het dynamische karakter
Dit betreft investeringen waar de bestaande en nieuwe stad profijt van hebben. Er is een func-
is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar, van de investerings- en ontwikke-
tionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente.
lopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde
De gemeente werkt met één tarief voor de bovenwijkse voorzieningen en de financiële bijdragen
stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
om de fysieke leefomgeving te verbeteren. Dit heet de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen. Bepalen van de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen per kostenverhaalsplichtige activiteit Om het tarief voor de bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen te bepalen, doorloopt de
Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra
gemeente periodiek een aantal stappen. Bijlage IV geeft dit stappenplan weer. Dit geldt ook voor
toevoeging van het bouwprogramma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij
bovenwijkse voorzieningen.
transformatie de gebruikswijziging. Bijlage V geeft drie fictieve berekeningen van de bijdrage
Categorie
Wegingsfactor
Tarief per m2 bvo
Wonen
1,00
€ 29,10
Niet-wonen
0,22
€
gebiedsoverstijgende investeringen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel. Op
6,40
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
14
basis van de ingediende omgevingsvergunning wordt de definitieve bijdrage berekend en de
De bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende investeringen kan enkel ingezet worden voor
bankgarantie waar nodig bijgesteld. Op het moment dat de omgevingsvergunning onherroepe-
investeringen voor bovenwijkse voorzieningen en de verbetering van de fysieke leefomgeving
lijk is, is de initiatiefnemer de bijdrage verschuldigd. De gemeente factureert de bijdrage gebieds-
van gemeente Veenendaal.
overstijgende investeringen op het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is aan de initiatiefnemer en hanteert hierbij de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden.
De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve na ontvangst van de betaling. De gemeentelijke grondexploitaties dragen bij als de grond verkocht is en de levering
Bestemmingsreserve gebiedsoverstijgende investeringen
bij de notaris heeft plaatsgevonden.
De bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen van initiatiefnemers en van de gemeen-
De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording vindt jaarlijks
telijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende
plaats in de jaarrekening.
investeringen. Uit de reserve betaalt de gemeente naar rato een deel van de gebiedsoverstijgende investeringen (cofinanciering). Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen
De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle ver-
(algemene) middelen.
kregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma.
Figuur 5 Financiering investeringsopgave
Nieuwe stad
overstijgende investeringen Gemeentelijke grondexploitaties Voeding bestemmingsreserve
Algemene middelen gemeente
Overige financiering
Subsidies Bijdragen derden
Overige financiering
Bestaande stad
financiering investeringsopgave
Bruto-investering
Bestemmingsreserve gebieds-
Netto-investering
Initiatiefnemers
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
15
Financiële bijdragen verevening sociale woningbouw
Het Vereveningsfonds sociale woningbouw is een bestemmingsreserve. De ontvangen stortin-
De gemeente Veenendaal heeft in haar woonvisie het woningbouwprogramma opgenomen
gen zet de gemeente alleen in om extra sociale huurwoningen te realiseren. Inzet vanuit het
dat zij nastreeft. Het woningbouwprogramma is zo opgesteld dat de gemeente een evenwich-
fonds is de laatste mogelijkheid.
tige samenstelling van de woningvoorraad bereikt. Een belangrijke opgave is het toevoegen van voldoende sociale huurwoningen.
Verzoek van een initiatiefnemer Als een initiatiefnemer minder sociale huurwoningen wil realiseren en niet zelf op een ande-
Het uitgangspunt is dat ieder nieuw initiatief voldoende sociale huurwoningen toevoegt, zoals
re locatie dit tekort aan woningen kan compenseren, dan kan de initiatiefnemer het college
omschreven in de woonvisie. Er kunnen redenen zijn dat een initiatiefnemer voor een specifiek
verzoeken om af te mogen wijken van de woonvisie. De initiatiefnemer onderbouwt in zijn
initiatief minder sociale huurwoningen wil realiseren en wil afwijken van het woningbouw-
verzoek wat de reden is of redenen zijn om af te wijken. Denk hierbij aan argumenten op
programma uit de woonvisie. Een initiatiefnemer kan het college verzoeken om af te mogen
het gebied van ruimtelijke inpassing of exploiteerbaarheid van de sociale huurwoningen. De
wijken. Dit geldt voor initiatieven tot 200 woningen. Het uitgangspunt is dat een initiatief van
initiatiefnemer verzoekt het college dan om een storting in het Vereveningsfonds sociale wo-
meer 200 woningen moet kunnen voldoen aan de woonvisie en voldoende sociale huurwo-
ningbouw te mogen doen, zodat de gemeente kan zorgen voor de compensatie. Het college
ningen kan toevoegen. Het college neemt hierover een beargumenteerde beslissing. Er zijn
bepaalt of het wil meewerken aan het verzoek en onderbouwt dit besluit. Het college werkt
twee mogelijkheden om toch het woningbouwprogramma uit de woonvisie waar te maken,
alleen mee als een compensatielocatie in beeld is.
namelijk met fysieke verevening of het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Stortingen in het Vereveningsfond sociale woningbouw
Fysieke verevening
De hoogte van de storting is afhankelijk van de woningen die gerealiseerd worden in plaats
De initiatiefnemer dient of initiatiefnemers dienen een verzoek in bij het college voor fysieke
van de sociale huurwoningen. Hierbij geldt voor:
verevening tussen locaties. De initiatiefnemer zorgt of initiatiefnemers zorgen dat het totale
•
woningen met een oppervlakte t/m 60 m2 gbo: een bedrag van € 380 per m2 gbo;
woningbouwprogramma op meerdere locaties voorziet in voldoende sociale huurwoningen,
•
woningen met een oppervlakte van meer dan 60 m2 gbo: een bedrag van € 380 per m2
zodat het voldoet aan de woonvisie. Het college besluit of het wil meewerken. Het college borgt
gbo tot 60 m² gbo en een bedrag van € 760 per m² gbo vanaf 60 m² gbo.
contractueel in de anterieure overeenkomst(en) dat de locatie waar de compensatie plaatsvindt ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. De gemeente neemt in de anterieure overeenkomst
De initiatiefnemer doet de storting in het Vereveningsfond sociale woningbouw, voordat de
hiervoor bepalingen op, zoals de termijn waarbinnen de compensatielocatie gerealiseerd wordt,
planologische procedure start of overlegt een bankgarantie wanneer de gemeente bij wijze
het stellen van een financiële zekerheid in de vorm van een bankgarantie en boetebepalingen
van uitzondering instemt met een betaling in termijnen.
bij het niet nakomen (niet realiseren van de sociale huurwoningen) van de afspraken. In dialoog met de woningcorporaties en ontwikkelaars hanteren deze partijen hiervoor een bedrag van
Uitkeringen uit het Vereveningsfond sociale woningbouw
€ 380 per m gbo voor de eerste 60 m² gbo en daarna € 760 per m² gbo. Dit bedrag geldt
Het college kan besluiten om de middelen in te zetten bij initiatieven waar één of meerdere
totdat de gemeente het bedrag herziet. Er vindt periodiek evaluatie plaats van het fonds en eind
extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De gemeente voert hierbij regie om te
2025 wordt een evaluatie uitgevoerd naar de werking en effectiviteit van het fonds. De mogelijk-
zorgen dat de middelen uit het fonds zo effectief mogelijk en vanuit integraal oogpunt worden
heid van fysiek verevenen heeft vanuit de gemeente de voorkeur.
ingezet. De uitkering is net als de storting afhankelijk van het woningbouwprogramma dat
2
gerealiseerd wordt. De uitkering is gemaximeerd tot het tekort op de grondexploitatie, zodat
Vereveningsfonds sociale woningbouw
de gemeente geen staatsteun verleent. Het tekort wordt objectief onderbouwd. Het toekennen
Het Vereveningsfonds sociale woningbouw zorgt ook voor verevening tussen locaties. Initia-
van een uitkering is een bevoegdheid van het college en hiervoor is een collegebesluit nodig.
tieven, die te weinig sociale huurwoningen realiseren, storten in het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Initiatieven of grondexploitaties die extra sociale huurwoningen realiseren
Een uitkering uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw is alleen aan de orde als er vol-
kunnen onder voorwaarden een uitkering krijgen uit het Vereveningsfonds sociale woning-
doende middelen in het fonds zitten. De sociale huurwoningen moeten verhuurd worden door
bouw. Het college kan hierdoor sturen om te zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen
een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft. De betaling vindt
gebouwd worden.
plaats na oplevering van de sociale huurwoningen, dus als de woningen gereed gemeld zijn.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
16
Uitgangspunt Woonvisie Het initiatief voorziet in voldoende sociale huurwoningen.
Afwijking Fysieke verevening
Vereveningsfonds sociale woningbouw
Twee of meerdere initiatieven voorzien
Initiatiefnemer verzoekt om af te wijken van
samen in voldoende sociale huurwoningen
de woonvisie en een storting in het vereveningsfonds te doen
Collegebesluit instemming fysieke verevening
Collegebesluit instemming initiatief met minder sociale huurwoningen en storting in het vereveningsfonds
Met anterieure overeenkomst(en) borgt het college dat er voldoende sociale huurwo-
Storting vereveningsfonds
ningen gebouwd worden.
Initiatief met extra sociale huurwoningen Figuur 6 Evenwichtige woningvoorraad: uitgangspunt en afwijkingsmogelijkheden
Collegebesluit uitkering uit het vereningsfonds
Bouw extra sociale huurwoningen op compensatielocatie
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
17
4. Uitvoering Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college ten aanzien van het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.
Governance Omschrijving
Rol van het college
Rol van de raad
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
Voordragen
Vaststellen
Periodiek actualiseren en vaststellen van het tarief
Vaststellen
voor de financiële en bovenwijkse bijdragen en de verevening sociale woningbouw Jaarlijkse rapportage over de financiële stand
Voordragen
Vaststellen
van de bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende investeringen en de bestemmingsreserve Vereveningsfonds sociale woningbouw in de programmabegroting en de programmarekening Bepalen van de hoogte, in rekening brengen,
Vaststellen
innen en stellen van zekerheden voor de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zoals beschreven in het programma kostenverhaal en financiële bijdragen Het doen van stortingen en onttrekkingen uit
Uitvoeren binnen de kaders
Vaststellen
de bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende
van deze bestemmingsreserves
(bij beschikbaarstelling
investeringen en bestemmingsreserve
investeringsbudget, of bij
Vereveningsfonds sociale woningbouw
bestuursrapportage of jaarrekening)
Afwijken kostenverhaal en financiële bijdragen,
Vaststellen
onderbouwd met een onafhankelijke taxatie / exploitatieopzet.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
18
Bijlage I Begrippen
en Ob.
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen (ook wel verruimde activiteiten)
Anterieure overeenkomst
Onder de Ow is het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen over-
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een ontwikkelende partij/initiatiefne-
een te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
mer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals
•
In deze begrippenlijst staan de op dit programma van toepassing zijnde artikelen uit de Ow
de bouw van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor:
bedoeld in artikel 13.13 Ow. Deze overeenkomst kan de volgende benaming hebben anterieure
- land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt;
exploitatieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst, (koop)realisatieovereenkomst etc. De ont-
- opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige,
wikkelende partij/initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied.
vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; - infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of
Bestaande stad
telecommunicatie-infrastructuur;
Alle bestaande woningen en niet-woningen, zoals kantoren, bedrijven en overig commercieel
- handelsreclame; of
vastgoed, op de peildatum van de berekening van het tarief voor gebiedsoverstijgende investe-
- recreatie; en
ringen binnen de grenzen van de gemeente Veenendaal. Bij opstellen van het programma is dit 1 januari 2024.
•
andere activiteiten, voor zover het gaat om het gebruik van: - een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto vloeroppervlakte van de nieuw toegelaten functie ten minste 1.500 m2 bedraagt;
Kostenverhaalsplichtige activiteit
- gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2
Artikel 8.13 Ob
bedraagt, of
a.
de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
b.
de bouw van een of meer hoofdgebouwen, anders dan gebouwen met een woonfunctie;
c.
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte of met een of
Gbo
meer gebouwen met een woonfunctie;
Gebruiksoppervlak conform NEN2580.
d.
- een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.
de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte;
e.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien gebouwen met een woonfunctie betreft;
f.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
19
Financiële bijdragen
leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aan-
Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden
leggen of wijzigen van wegen.
verhaald) Ob
2. Onder de aanwijzing valt niet de aanleg van voorzieningen of het treffen van maatregelen
1. Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving
in de fysieke leefomgeving waarvoor kosten worden gemaakt die op grond van artikel 13.11,
waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de
eerste lid, van de wet geheel of gedeeltelijk moeten worden verhaald op degene die de betrokken
wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op
activiteit verricht.
degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen: a. wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waar-
Gebiedsoverstijgende investeringen
den door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder
Dit zijn werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan meer dan één kostenverhaalsgebied
geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen
profijt heeft. De gebiedsoverstijgende investeringen worden onderscheiden in bovenwijkse voor-
of aanvullen van landschappelijke elementen;
zieningen en investeringen om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren.
b. aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een om-
Kostenverhaalregels en -voorschriften
gevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild
Als de gemeente publiekrechtelijk haar kosten verhaalt dan doet zij dit met ‘kostenverhaalregels’
voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in
in het omgevingsplan of de ‘kostenverhaalvoorschriften’ in een Bopa.
ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1°. ter vermindering van de stikstofdepositie; of
Initiatiefnemer
2°. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen;
Een private partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, bouwbedrijf of een particuliere
c. aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnet-werken van gemeentelijk of
grondeigenaar, die een kostenverhaalsplichtige activiteit wil realiseren, waarvoor een planologi-
regionaal belang;
sche wijziging nodig is.
d. aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden;
Kostenverhaalsgebied
e. ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling
van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale
erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn gepro-
huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit
jecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende
Maatschappelijk voorzieningen zonder winstoogmerk
sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van
Maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, religie,
die woningen:
opvang, welzijn, zorg en medisch, waarbij de voorziening (geheel of gedeeltelijk) direct of indirect
1°. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in
mogelijk wordt gemaakt met publieke middelen en de exploitant geen winstoogmerk heeft.
artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 2°. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste
Nieuwe stad
lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke
Woningen en niet-woningen die (naar verwachting) worden toegevoegd aan de bestaande
exploitatie van de benodigde gronden ontstaat; en
stad en nog niet planologisch zijn ingepast. Het betreft nieuwbouw verminderd met sloop/
f. stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of
transformatie.
gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/ 20
PTP-criteria De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow. Profijt De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen. Toerekenbaarheid Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering. Proportionaliteit Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Sociale huurwoningen Woningen met een maandhuur tot maximaal de liberalisatiegrens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en verhuurd door een toegelaten instelling (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en Woningwet).
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
21
Bijlage II Kostensoorten bij kostenverhaal A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1: De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen
A3: De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rech-
van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het
ten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
daarvoor benodigde onderzoek A4: Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verA2: De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en
worven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten
A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob
A5: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
22
A6: De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van
A11: Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de Ow
grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2 A12: Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-teA7: De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren
rugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met
gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen
A10
A8: De kosten van de aanleg of wijziging van:
A13: De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten
•
1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voeten rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse
A14: De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werk-
afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding,
zaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze
bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan
bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen
verband houdende werken en bouwwerken; •
2°. infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken;
•
3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoor-
B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A
zieningen; •
4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;
B1: De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste
•
5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in
lid, van de Ow, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen
de openbare ruimte;
opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob
•
6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken
B2: De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
A9: De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede
B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderin-
omgevingskwaliteit
gen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1
A10: De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8
B4: De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en
en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde
het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1
onderzoek
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
23
Bijlage III Specificatie investerings- en ontwikkelopgave Investeringsopgave Onderstaande tabel geeft een overzicht van de gebiedsoverstijgende investeringen. Het betreft het netto-investeringsbedrag, prijspeil 1-1-2024 (bron: gemeente Veenendaal).
Mobiliteit
De groei van Veenendaal vraagt om investeringen in de hoofdinfrastructuur om Veenendaal bereikbaar te houden. Verbreding Rondweg-oost
€
2.750.000
€
2.000.000
€
2.500.000
Op 24 januari 2019 besloot de raad om samen met de provincie Utrecht de Rondweg-oost te verbreden naar 2x2 rijstroken inclusief een ongelijkvloerse kruising ter hoogte van de Prins Clauslaan. In 2024 zijn eerste uitvoeringswerkzaamheden aan het noordelijke gedeelte van de Rondweg-oost gestart. Dit betreft het gedeelte ten noorden van het oostelijk tankstation tot aan de kruising met de A12. Hier krijgt de Rondweg-oost een stedelijke inpassing met een snelheidsregime van 70 kilometer per uur en komt binnen de bebouwde kom te liggen. Er wordt een directe aansluiting van de wijk Groenpoort op de Rondweg-oost gerealiseerd. Het overige deel van de verbreding van de Rondweg-oost wordt in de volgende fase uitgevoerd. In dit gedeelte van de verbreding worden de bestaande rotondes ter hoogte van de Wageningselaan en Smalle Zijde omgevormd tot VRI-geregelde (verkeerslichten) kruisingen en komt er een verdiepte ligging bij de huidige rotonde ter hoogte van de Prins Clauslaan. Openbaar vervoer Door de ontwikkelingen in de Spoorzone zal het aantal treinreizigers sterk toenemen. Hier is station Veenendaal Centrum niet op toegerust. Om aan de vraag te kunnen voldoen, is vernieuwing van de stationsomgeving nodig. Fietsinfrastructuur Een verbetering van de fietsinfrastructuur maakt het makkelijker en aantrekkelijker om binnen Veenendaal de fiets te pakken.
Aanleg doorfietsroute Veenendaal-Utrecht Fietspad de Klomp – Centrum Overige fietsinfrastructuur •
Aanleg vrij liggend fietspad Duivenwal
•
Verbeteren fietsstructuur rond Pionier, Wiekslag, Verlengde Sportlaan, Oeverzwaluw
€
1.300.000
•
Verbetering fietspad Dijkstraat-Prattenburg
€
1.318.044
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
24
Winkelcentrum De Ellekoot
€
1.747.296
€
10.000.000
€
750.000
€
4.000.000
€
7.898.562
De Ellekoot heeft een belangrijke functie als winkelcentrum en ontmoetingsplek. Gezamenlijk met de eigenaar van de winkelpanden zijn het winkelcentrum en de parkeerplaatsen opgeknapt. Hierdoor heeft het weer een uitstraling passend bij deze tijd en wordt extra aandacht gegeven aan fietsparkeren en het verblijven. Ontsluiting spoorzone De ontwikkeling van de Spoorzone heeft grote invloed om de omliggende wegen. Een verbetering van de hoofdinfrastructuur is benodigd om te zorgen dat de toekomstige woningbouw ook bereikbaar blijft. Reconstructie Industrielaan Reconstructie Groeneveldselaan (noord) Reconstructie Groeneveldselaan (zuid) Reconstructie Wageningselaan Reconstructie Het Goeie Spoor Reconstructie Brinkersteeg HOV-lijn Ede – Veenendaal Tussen stations Ede-Wageningen en Veenendaal Centrum rijdt een buslijn die de twee grootste steden van de regio Foodvalley met elkaar verbindt. De komende jaren zullen beide steden fors meer inwoners gaan krijgen. Duurzame mobiliteit tussen deze steden is daarom van belang. Met de Rijksoverheid is afgesproken dat Ede en Veenendaal zich inzetten om deze busverbinding op te waarderen naar Hoogwaardig Openbaar Vervoer. Samen met regio Foodvalley, provincie Gelderland en gemeente Ede onderzoekt de gemeente Veenendaal de mogelijkheden om de buslijn te verbeteren.
Intelligente Verkeersregelinstallaties (iVRI) De vervanging van traditionele VRI’s door intelligente VRI’s draagt bij aan een betere verkeersdoorstroming. Mobiliteitsimpuls Ook de kleinere ontwikkelingen binnen Veenendaal hebben invloed op doorstroming en veiligheid. Een verbetering van de infrastructuur zorgt dat Veenendaal bereikbaar blijft. Het betreft investeringen gelegen aan Weverij, Pionier, Wiekslag, Grote Beer, Lorentszstraat.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
/
25
Groen, natuur en water
Stadsparken Groene velden en Duivenweide
€
4.300.000
€
6.500.000
€
2.850.000
€
3.600.000
Ontwikkeling van de recreatieve functies van het Stadspark, het evenemententerrein, de surfvijver en directe omgeving en een revitalisering van het park bij de Duivenweide. Optimaliseren en verbeteren groen- en waterstructuren Om Veenendaal gezond en leefbaar te houden, wordt geïnvesteerd in de (hoofd)groen en waterstructuren. Dit maakt de leefomgeving aantrekkelijker en zorgt voor een bijdrage aan de klimaatadaptatie.