3. Onderzoek toekomst Theater Lampegiet - rapport

Voordelen: ● concurrentiepositie van Lampegiet als professionele podiumvoorziening zal binnen de regio verbeteren (zie capaciteit Ede en aard programmering Wageningen) ● gebruiksmogelijkheden van het theater(complex) nemen aanzienlijk toe ● biedt mogelijkheden voor verdere verbreding van het activiteitenaanbod ● goede aanvulling op podiuminfrastructuur Veenendaal: van amateur naar professioneel (theaterzaal Spectrum, kleine zaal Lampegiet, grote zaal Lampegiet) ● mogelijkheden om het concept ‘Podium van de stad’ goed neer te zetten ● meer mogelijkheden voor commerciële exploitatie (congressen, seminars) Nadelen/risico’s: ● mogelijk overcapaciteit infrastructuur vanuit stadsbreed perspectief (Cultuurfabriek, Spectrum, Basiliek) ● mogelijkheden voor meer commerciële exploitatie moeten niet worden overschat ● tekort exploitatie zal substantieel toenemen, o.a.

om het nieuwe theater toegankelijk te houden voor verenigingen, amateurgezelschappen e.d., maar dit kan mogelijk deels worden gecompenseerd via de zogenoemde ‘zaalhuurregeling’ ● schaalvergroting vraagt ook om een aanzienlijke investering in de organisatie, niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief Noot BMC: In deze variant kunnen de gebruiksmogelijkheden van de Grote Zaal worden verruimd (vergelijk B), bijvoorbeeld door het aanbrengen van een (deels) mobiele tribune en/of vloerdelen die in hoogte instelbaar zijn, waardoor ook in deze zaal een vlakke vloer kan worden gecreëerd. Dit vergt wel aanzienlijke investeringen, waarbij altijd de vraag dient te worden gesteld of deze opwegen tegen het te verwachten gebruik. Dit moet worden uitgewerkt in een ondernemingsplan van Lampegiet. De aanwezigheid van een vaste toneellijst blijft wel medebepalend voor wat er wel of niet kan.

| 29 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

D. Het toekomstbestendig maken van Theater Lampegiet binnen een schaalvergroting van Lampegiet en door het toevoegen van één of meer complementaire en/of ondersteunende functies Belangrijkste kenmerken: Het theater wordt in z’n huidige vorm geheel gerenoveerd en uitgebreid en/of vernieuwd. De capaciteit van de theaterzaal wordt vergroot tot maximaal 750 stoelen. Er wordt een ‘vlakkevloerzaal’ met een capaciteit van 200 stoelen op een uitschuifbare tribune aan het gebouwconcept toegevoegd, evenals een aantal ‘break-outrooms’. Aan de theaterfunctie wordt een ‘filmhuisfunctie’ en/of ‘poppodiumfunctie’ toegevoegd. Kwaliteit en uitstraling van de voorzieningen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. Tevens wordt er een buitenruimte gecreëerd voor kleinschalige culturele evenementen. Het activiteitenaanbod wordt uitgebreid en verbreed: meer professionele voorstellingen, meer ruimte voor uitvoeringen amateurkunst, meer activiteiten met en/of door de eigen inwoners, maar ook een weekronde programmering film en/of een meer regulier aanbod ‘popculturele activiteiten’. Inhoudelijke ontwikkeling: Lampegiet kan zich verder doorontwikkelen tot het grotere regiotheater met een aanbod voornamelijk in de lichtere genres. Vanwege de (beperkte) uitbreiding van het aantal stoelen wordt het aantrekkelijker voor grotere producties om Veenendaal aan te doen.

Door de combinatie van een grote zaal en een kleine vlakkevloerzaal kunnen er meer producties worden gefaciliteerd en kan er efficiënter gebruik worden gemaakt van de beschikbare capaciteit. Tevens biedt dit concept ruimte om de gemeenschap van Veenendaal meer deelgenoot te maken van het theater dan wel het ‘eigenaarschap’ van de gemeenschap te vergroten (‘Podium van de stad’). De theaterprogrammering en de ‘filmhuisfunctie’ en/of ‘poppodiumfunctie’ kunnen elkaar inhoudelijk (bijvoorbeeld op thema’s) versterken. Daarmee kan het profiel van Lampegiet als geheel verder worden versterkt. Organisatorische consequenties: Er is niet alleen een kwalitatieve doorontwikkeling van de organisatie van het theater noodzakelijk, maar ook een substantiële uitbreiding ervan. De toe te voegen functies (‘filmhuis’ en/of ‘poppodium’) dienen op adequate wijze te worden geïmplementeerd in de staande organisatie (meerdere gebruikers, beheerorganisatie, één geheel nieuwe organisatie of anders). Effecten op de exploitatie: Voor zover de (extra) kapitaallasten als gevolg van de vastgoedinvestering een-op-een door extra subsidie worden gecompenseerd zijn er geen nadelige effecten op de exploitatie. De (overige) beheer- en exploitatielasten zullen door de uitbreiding van het activiteitenaanbod wel substantieel toenemen.

Hoewel dit concept, mede door het toevoegen van andere functies, meer mogelijkheden biedt voor het vergroten van de eigen inkomsten door het theater, zal het exploitatietekort per saldo toenemen. Voordelen: ● concurrentiepositie van Lampegiet als professionele podiumvoorziening zal binnen de regio verbeteren (zie capaciteit Ede en aard programmering Wageningen) ● gebruiksmogelijkheden van het theater(complex) nemen aanzienlijk toe ● biedt mogelijkheden voor verdere verbreding van het activiteitenaanbod

| 30 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

● ● ● ● ●

goede aanvulling op podium infrastructuur Veenendaal: van amateur naar professioneel (theaterzaal Spectrum, kleine zaal Lampegiet, grote zaal Lampegiet) diverse functies kunnen elkaar inhoudelijk versterken synergievoordelen (één ‘frontoffice’ voor meerdere functies) mogelijkheden om het concept ‘Podium van de stad’ goed neer te zetten meer mogelijkheden voor commerciële exploitatie (congressen, seminars)

Nadelen/risico’s: ● exploitatie wordt complexer (o.a. wie waarvoor verantwoordelijk, eigendomsverhoudingen, mogelijk strijdige belangen) ● theater, film en/of pop hebben hun eigen gebruikseisen en planning, en kunnen daardoor conflicterend zijn ● mogelijkheden voor meer commerciële exploitatie moeten niet worden overschat ● tekort exploitatie zal substantieel toenemen, o.a. om het nieuwe theater toegankelijk te houden voor verenigingen, amateurgezelschappen e.d., maar dit kan mogelijk deels worden gecompenseerd via de zogenoemde ‘zaalhuurregeling’ ● schaalvergroting vraagt ook om een aanzienlijke investering in de organisatie, niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief Noot BMC: Het is mogelijk om een nieuwe kleine vlakkevloerzaal zo in te richten dat deze zowel voor theatervoorstellingen (200 stoelen) als voor live-popmuziek (400 staanplaatsen) geschikt is. Combinatie vlakkevloerzaal en (reguliere) filmfunctie achten we in de praktijk niet mogelijk, omdat beide functies elkaar in gebruik en planning in de weg zitten. Dit betekent dat er naast een vlakkevloerzaal ook één of meer kleinere bioscoopzalen moeten worden gerealiseerd. Filmhuis Veenendaal heeft aangeven in gesprek te willen gaan over een eventuele verplaatsing van haar activiteiten naar een nieuwe Lampegiet, ook als mogelijk onderdeel van een bredere bioscoopfunctie.

Indien functies worden toegevoegd, is het de vraag wie voor de exploitatie ervan Verantwoordelijk wordt. Dit vraagt nog om nadere uitwerking. In deze variant kunnen de gebruiksmogelijkheden van de Grote Zaal worden verruimd (vergelijk B), bijvoorbeeld door het aanbrengen van een (deels) mobiele tribune en/of vloerdelen die in hoogte instelbaar zijn, waardoor ook in deze zaal een vlakke vloer kan worden gecreëerd. Dit vergt wel aanzienlijke investeringen, waarbij altijd de vraag dient te worden gesteld of deze opwegen tegen het te verwachten gebruik. Dit moet worden uitgewerkt in een ondernemingsplan van Lampegiet. De aanwezigheid van een vaste toneellijst blijft wel medebepalend voor wat er wel of niet kan.

| 31 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

H8 | Varianten huisvesting/Ruimtelijke inpassing In dit hoofdstuk gaan we in op de ruimtelijke aspecten van de huisvesting van Theater Lampegiet. Hierbij bepalen we van 5 varianten de ruimtebehoefte en een indicatie van de investeringskosten, de stedenbouwkundige inpassing, de mogelijkheid om woningen te realiseren en de effecten op de exploitatiekosten. 8.1 Varianten huisvesting De 5 varianten zijn op basis van de eerdergenoemde concepten de volgende: 1. Renovatie en verduurzaming van het huidige gebouw. 2. Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw met toneeltoren en de huidige schaalgrootte en met het huidige activiteitenaanbod (concept A) 3. Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw met een kleine zaal (concept C) 4. Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw met kleine zaal en complementaire functies (concept D). 5. Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw zonder toneeltoren met ongeveer de huidige schaalgrootte en met ongeveer het huidige activiteitenaanbod (concept B). Van deze varianten worden de ruimtebehoefte en de indicatieve investeringskosten bepaald. De investeringskosten zijn de totale kosten die worden gemaakt om een project van idee tot oplevering te realiseren. Onder investeringskosten worden voor iedere variant meegenomen: de bouwkosten, inrichtingskosten en de bijkomende kosten.

Hierbij is op te merken dat niet zijn meegenomen: ● grondkosten, omdat het gemeentelijke grond is; ● tijdelijke voorzieningen voor het theater, omdat niet duidelijk is wat hiervoor benodigd zal zijn; ● omzetbelasting (btw); ● ambtelijke kosten; ● prijsstijgingen; de prijzen zijn prijspeil september 2021; rekening moet nog worden gehouden met de prijsstijgingen tot aan start bouw en tijdens de bouw, die niet te voorspellen zijn, en de planning die nog niet bekend is; ● rente- en financieringskosten. Variant 1. Renovatie en verduurzaming van het huidige gebouw Voor de benodigde werkzaamheden en kosten voor de grootschalige renovatie en verduurzaming van het huidige pand kan gebruikgemaakt worden van eerdere onderzoeken: ● Levensduurverlenging Theater de Lampegiet, ToornendPartners, 28 november 2017 ● Quickscan Verduurzaming Vastgoed Theater Lampegiet, BBN, 05-02-2021 ● Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan 2021-2024

| 32 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

In het rapport Levensduurverlenging Theater de Lampegiet wordt een groot aantal maatregelen benoemd om de bestaande functionaliteit in stand te houden. Deze maatregelen kunnen worden meegenomen in het meerjarenonderhoud. Als de voorgestelde aanpassingen worden bekeken als een groot verbouwingsproject, is geraamd dat hiervoor benodigd is € 11,34 miljoen, prijspeil november 2017, exclusief btw. Dit betekent een investering van € 12,7 miljoen prijspeil september 2021. In de Quickscan Verduurzaming Vastgoed Theater Lampegiet wordt een globale inschatting gemaakt van de mogelijke maatregelen om het gebouw te verduurzamen, waarbij is getracht het energieneutraal te maken. Op basis van deze quickscan is geconcludeerd dat het niet mogelijk is om het theater energieneutraal te maken. In de quickscan wordt geconcludeerd dat er een restbehoefte aan energie (elektriciteit) blijft van circa 28% van het totale energieverbruik. De kosten van de maatregelen werden geraamd op € 5,7 miljoen, prijspeil februari 2021, exclusief btw. In het rapport Levensduurverlenging zijn maatregelen opgenomen die ook in de quickscan zijn meegenomen. Hierdoor is voor de verduurzaming, boven op de maatregelen voor de levensduurverlenging, nog circa € 4,3 miljoen, prijspeil september 2021, benodigd.

Samen met prijsstijgingen ramen wij dat er voor een eenmalige ingreep € 17 miljoen nodig is om de levensduur van het gebouw te verlengen en te verduurzamen. Kosten, prijspeil september 2021, excl. btw Levensduurverlenging

€ 12,7 miljoen

Verduurzaming

€ 4,3 miljoen

Totaal investering variant 1

€ 17,0 miljoen

Na deze investering worden de functionele tekortkomingen en wensen van Theater Lampegiet niet verholpen, zoals het aantal stoelen in de zaal dat 550 blijft in plaats van het gewenste aantal (650-750), het ontbreken van een kleine zaal, de geringe verbetering van de uitstraling van het gebouw en de omvang en de indeling van de foyer die niet wordt gewijzigd. In het Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan 2021-2024 van de gemeente Veenendaal wordt voor Theater Lampegiet geconcludeerd dat het verder in stand houden van het theater in de huidige vorm geen verantwoorde keuze is. Wij komen tot dezelfde conclusie gezien de hoogte van de noodzakelijke investering, het slechts 70% energieneutraal kunnen maken en het niet verhelpen van de geconstateerde functionele tekortkomingen. Variant 2. Nieuwbouw met de huidige schaalgrootte Belangrijkste kenmerken Uitgegaan wordt van een theater met de huidige schaalgrootte en met het huidige activiteitenaanbod (concept A).

| 33 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Het nieuwe theater zal in beginsel dezelfde functies hebben als het huidige theater, met als enige verschil dat de grote zaal circa 700 stoelen zal krijgen tegen de huidige 550 stoelen. Het toneel blijft de gelijke omvang houden en er zijn voorzieningen zoals een foyer, kleedkamers, werkplaatsen, vrachtwagengarage en kantoren. Ruimtebehoefte Voor deze variant is 3.614 m2 brutovloeroppervlak noodzakelijk. In Bijlage 4 is dit nader onderbouwd. Investeringskosten De totale investeringskosten voor variant 2 zijn indicatief te ramen op € 19 miljoen, exclusief btw, prijspeil heden. 3. Nieuwbouw met een kleine zaal Belangrijkste kenmerken Uitgegaan wordt van een theater met een schaalvergroting en met een meer divers activiteitenaanbod (concept C). Het nieuwe theater krijgt een grote zaal met circa 700 stoelen. Het toneel blijft de gelijke omvang houden en er zijn voorzieningen zoals een foyer, kleedkamers en kantoren. Daarbij wordt een kleine zaal gerealiseerd met een schuiftribune met circa 200 stoelen. Ruimtebehoefte Voor deze variant is 4.628 m2 brutovloeroppervlak noodzakelijk. In Bijlage 5 is dit nader onderbouwd. Investeringskosten De totale investeringskosten voor variant 3 zijn indicatief te ramen op € 25 miljoen, exclusief btw, prijspeil september 2021. 4.

Nieuwbouw met een kleine zaal en complementaire functies Belangrijkste kenmerken Uitgegaan wordt van een theater met een schaalvergroting, een meer divers activiteitenaanbod en een filmhuisfunctie (concept D). Het nieuwe theater krijgt een grote zaal met circa 700 stoelen. Het toneel blijft de gelijke omvang houden en er zijn voorzieningen zoals een foyer, kleedkamers en kantoren en een kleine zaal met een schuiftribune met circa 200 stoelen. Daarbij worden drie filmzalen en enkele (vergader)ruimtes gerealiseerd die ook als break-outrooms kunnen worden gebruikt, bijvoorbeeld ten behoeve van verhuur. Ruimtebehoefte Voor deze variant is 5.399 m2 brutovloeroppervlak noodzakelijk. In Bijlage 6 is dit nader onderbouwd.

| 34 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Investeringskosten De totale investeringskosten voor variant 4 zijn indicatief te ramen op € 29 miljoen, exclusief btw, prijspeil september 2021. Ingeval er aan het programma van het theater een volwaardige bioscoopfunctie kan worden toegevoegd, zou een private ondernemer kunnen optreden als medefinancier/-investeerder van het vastgoed. Variant 5. Nieuwbouw zonder toneeltoren Belangrijkste kenmerken Uitgegaan wordt van een theater met de huidige schaalgrootte en met een deel van het huidige activiteitenaanbod. Het nieuwe theater zal dezelfde functies hebben als het huidige theater met als enige verschil dat de grote zaal circa 700 stoelen zal krijgen tegen de huidige 550 stoelen. De zaal en het toneel zijn een vlakke vloer met daarop een schuiftribune, eventueel aangevuld met vaste balkons (concept D). Verder zijn er voorzieningen zoals een foyer, kleedkamers, werkplaatsen, vrachtwagengarage en kantoren. Ruimtebehoefte Voor deze variant is 3.614 m2 brutovloeroppervlak noodzakelijk. In Bijlage 7 is dit nader onderbouwd. Investeringskosten De totale investeringskosten voor variant 5 zijn indicatief te ramen op € 16 miljoen, exclusief btw, prijspeil september 2021. De 5 varianten samengevat: Variant

Oppervlakte bvo

Investeringskosten (excl. btw)

1.

Renovatie en verduurzaming huidige gebouw

€ 17 miljoen

2.

Nieuwbouw met grote zaal

3.614 m2

€ 19 miljoen

3.

Nieuwbouw met grote en kleine zaal

4.628 m2

€ 25 miljoen

4.

Nieuwbouw met grote en kleine zaal en filmzalen

5.399 m2

€ 29 miljoen*

5.

Nieuwbouw met multifunctionele zaal

3.614 m2

€ 16 miljoen

* Bij nieuwbouw met filmzalen (variant 4) bedragen de investeringskosten voor de filmzalen circa € 3,0 à € 3,5 miljoen.

8.2 Stedenbouwkundige inpassing Voor de locatie van het (nieuwe) theater gaan we uit van de Duivenweide. Gezien de nabije ligging van het centrumgebied en de horeca is dit een goede locatie voor een theater. Eventueel andere locaties in Veenendaal hebben dit niet en zijn ook niet beschikbaar.

| 35 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Voor de exacte locatie van nieuwbouw in dit gebied moet rekening worden gehouden met de volgende aandachtspunten: ● Parkeerplaatsen Het aantal benodigde parkeerplaatsen moet worden vastgesteld. Daarbij moet worden gekeken: ○ of het huidige aantal parkeerplaatsen behouden moet blijven; ○ hoe vaak het huidige aantal parkeerplaatsen geheel bezet is; ○ of er meer gebruikgemaakt kan worden van omliggende parkeergarages; ○ of er extra parkeerplaatsen benodigd zijn voor eventuele vergroting van het theater en/of toevoeging van woningen; ○ of het huidige parkeerdek behouden blijft en zo ja hoe het gebruik gestimuleerd kan worden. Een nader onderzoek naar het aantal benodigde parkeerplaatsen is daarom noodzakelijk. ● Groen Het gebied moet naast de parkeerplaatsen zo veel mogelijk een groene uitstraling behouden. ● Bouwvlak theater Het benodigde bouwvlak van het theater is afhankelijk van de gekozen variant, de gewenste compactheid van het ontwerp en de bouwhoogte. Het gewenste bouwvlak varieert tussen de 2.400 en 3.500 m2. Het bouwvlak van het huidige Theater Lampegiet is 2.800 m2. ● Pleinfunctie op de Kerkewijk Binnen de gemeente bestaan ideeën om op de Kerkewijk ter hoogte van Theater Lampegiet een plein te creëren voor diverse activiteiten, waaronder de warenmarkt.

| 36 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

●

●

Met de huidige situatie is de ruimte tussen de voorzijde van het theater en tegenoverliggende panden te beperkt voor activiteiten. Hiervoor zou de voorgevel van een nieuw theater circa 10 à 15 meter naar achteren moeten liggen. Indien het huidige bouwvlak vervolgens naar de achterzijde (westen, met voldoende ruimte voor toegang tot het parkeerterrein en parkeerdek) en aan beide zijden (noord en zuid) kan worden uitgebreid, is de realisatie van alle varianten mogelijk. Hiervoor moet het bestemmingsplan worden aangepast. Bouwen buiten bestaand bouwvlak Als het nieuwe theater wordt gebouwd buiten het huidige bouwvlak van het theater, kunnen de voorstellingen in Theater Lampegiet doorgaan en is geen onderbreking van de programmering noodzakelijk. Hiervoor zijn twee opties: ○ Ten noorden Het theater kan tussen het fietspad en restaurant ‘t Zusje, op het geplande evenemententerrein, worden gerealiseerd. Een nadeel van deze locatie is dat het zicht op de Oude Kerk wordt beperkt en de sfeer en uitstraling van de hoger gelegen kerk met het aansluitende park worden aangetast. ○ Ten oosten (achterzijde) Dit zou ten koste gaan van parkeerplaatsen (twee velden op het maaiveld of het parkeerdek). Deze moeten dan waarschijnlijk worden gecompenseerd op de huidige plek van Theater Lampegiet, goed zichtbaar vanaf de Kerkewijk. Dit is visueel niet aantrekkelijk.

Tijdens de bouw van het nieuwe theater komen de parkeerplaatsen dan tijdelijk te vervallen. Komt het parkeerdek te vervallen, dan zal er om het verlies van het aantal parkeerplaatsen te compenseren een parkeerdek of een (ondergrondse) parkeergarage moeten worden gerealiseerd. Parkeergarage Om eventueel verlies van parkeerplaatsen te compenseren zou kunnen worden overwogen om een ondergrondse parkeergarage te realiseren. Mede gezien de hoge grondwaterstand ter plaatse geeft dit hoge kosten. Een parkeergarage onder het theater kan circa 75 à 100 parkeerplaatsen opleveren. Gezien de constructie van een theater, zoals de aanwezigheid van de toneeltoren, orkestbak en vorm van de zaal, geeft dit extra hoge kosten en een minder efficiënte parkeeropstelling.

Uiteindelijk zijn er op hoofdlijnen twee opties: 1. Bouwen op ongeveer het huidige bouwvlak, met risico van de continuïteit in de exploitatie van Theater Lampegiet door een sluiting van circa 2 jaar tijdens de sloop en bouw of met een beperkte programmering tijdelijk op een andere locatie. 2. Bouwen naast of achter het huidige bouwvlak, met als gevolg ruimtelijke wijzigingen in het gebied, met als belangrijkste vraag of en waar parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd en wat de gevolgen zijn voor uitstraling en sfeer van het gebied. Bij deze optie kan de programmering van Theater Lampegiet ononderbroken doorgaan. Wij adviseren om te kiezen voor de beste oplossing op de lange termijn door te kiezen voor de stedenbouwkundig gezien beste locatie. Voor de continuïteit van de programmering tijdens de nieuwbouw op de huidige locatie kan een oplossing worden gevonden. De opening van een nieuw theater trekt ook weer publiek aan.

| 37 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

8.3 Woningen In alle nieuwbouwvarianten is het realiseren van woningen (appartementen) op het bouwvlak van het theater mogelijk. Woningen kunnen op de lagere delen van het theater, rondom de toneeltoren en de grote zaal worden gerealiseerd of grenzend aan het theater. Het aantal te realiseren woningen en de te verwachten netto-opbrengst is sterk afhankelijk van verschillende keuzes: ● Omvang theater Afhankelijk van de keuze voor de in paragraaf 7.1 genoemde varianten is er meer of minder ruimte beschikbaar voor woningen. ● Bouwhoogte Voor de bouwhoogte van de woningen kan worden gekozen voor de maximumbouwhoogte van de tegenoverliggende bebouwing (12 meter), de hoogte van de theaterzaal (15 meter), de toneeltoren (20 meter) of aangrenzende flat aan de Duivenwal (30 meter) ● Bouwvlak Het bouwvlak van het complex kan worden beperkt tot het huidige bouwvlak van 2.700 m2 of worden verruimd, bijvoorbeeld tot het toegestane bouwvlak conform het Bestemmingsplan van 4.300 m2. Daarnaast kan de locatie van het huidige parkeerdek betrokken worden bij de ontwikkelingen. ● Woonoppervlak Het aantal te realiseren woningen is afhankelijk van de keuze van de afmetingen van de woningen, die ook weer mede afhankelijk is van het soort woningen.

● Compactheid Het bouwblok van theater met woningen kan als een gelede bebouwing worden gerealiseerd met verschillende bouwhoogtes of als één compact bouwblok. ● Oriëntatie De meeste woningen zijn te realiseren aan de zuid- en de noordkant. De zuidkant geeft zicht op het flatgebouw van 30 meter hoog en de noordkant geeft geen goede oriëntatie op de zon. Dit beperkt de courantheid en de waarde van de woningen. ● Soort woningen Gekozen kan worden voor woningen in de socialehuursector, middenhuur of koopwoningen in diverse prijsklassen. ● Parkeren Door de gemeente zal een eis gesteld worden met betrekking tot het aantal beschikbare parkeerplaatsen voor de bewoners dat in de planvorming moet worden meegenomen. Indien ondergronds parkeren wordt toegepast, zal dit de opbrengst sterk doen verminderen. ● Vraag Rekening moet worden gehouden welk type en aantal woningen er tegelijkertijd op de woningmarkt in Veenendaal gebracht kunnen worden. Daarom moet het aantal te realiseren woningen niet te hoog worden ingeschat. Het realiseren van (veel) woningen op en om het theater op hetzelfde bouwvlak is mogelijk, maar er zijn een aantal kanttekeningen waar we rekening mee moeten houden:

| 38 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

●

● ● ● ●

De combinatie van theater en woningen maakt de ontwikkeling van het project complexer door de combinatie van een maatschappelijke functie (theater) met een commerciële functie van het ontwikkelen van woningen. De herkenbaarheid van het theater kan verminderen afhankelijk van het aantal woningen op en om het theater. Rekening moet worden gehouden met hinder voor toekomstige bewoners door geluid vanuit het theater, laden en lossen en vertrekkend publiek na de voorstelling. Appartementen tegen het theater zullen maar aan één zijde ramen hebben, waardoor de opbrengst lager zal zijn. Het bouwen van de woningen is constructief een uitdaging gezien de constructieve vormen binnen een theater. Dit zorgt ervoor dat de bouwkosten van de woningen hoger zullen zijn en de opbrengst lager dan bij solitair gebouwde woningen.

De opbrengst van de woningen is sterk afhankelijk van de genoemde keuzes. Om toch een gevoel te geven bij de opbrengst van het toevoegen van woningen volgt indicatief een aantal voorbeeldberekeningen. Bij een bouwhoogte tussen de 12 en 15 meter en een totaal bouwvlak van 4.000 m2 rondom het theater zou een opbrengst van € 3 à € 4 miljoen mogelijk zijn. Door het aantal woningen te maximaliseren door te kiezen voor het maximale bouwvlak conform het bestemmingsplan en een bouwhoogte gelijk aan de toneeltoren, zijn er indicatief tot 50 woningen te realiseren. In dat geval zou de maximale netto-opbrengst afhankelijk van de gekozen variant tussen de € 5 en € 7 miljoen kunnen liggen. Hierbij ontstaat een massief bouwblok waarin het theater grotendeels ingepakt zal zijn door woningen, waardoor het theater minder herkenbaar zal zijn. Indien het gewenst is om extra opbrengsten van woningen te realiseren in de nabijheid van het theater, kan gekeken worden naar het bouwen van woningen op de locatie van het huidige parkeerdek. Hier zijn woningen eenvoudiger te realiseren dan op het bouwvlak in combinatie met het theater. Afhankelijk van het behouden van het aantal parkeerplaatsen in het gebied moeten er onder deze woningen één of meerdere lagen parkeren worden gerealiseerd. Op dit bouwvlak van 3.200 m2 kunnen met een maximale bouwhoogte van 15 meter dan met 3 à 4 bouwlagen

| 39 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

tussen de 75 en 100 woningen worden gerealiseerd. De maximale opbrengst zou dan rekening houdend met parkeervoorzieningen circa € 8 miljoen kunnen zijn. Samenvattend kunnen we zeggen dat planoptimalisatie mogelijk is door een combinatie met woningbouw te maken. De opbrengst is echter sterk afhankelijk van de genoemde keuzes. In het vervolgtraject moet dit nader uitgewerkt worden. Netto-opbrengst Bebouwing op bouwvlak theater

€ 3 à 4 miljoen

Maximalisering bebouwing op bouwvlak theater

€ 5 à € 7 miljoen

Bebouwing op bouwvlak parkeerdek

€ 8 miljoen

8.4 Effecten op de kapitaallasten en de (overige) gebouwgebonden kosten De jaarlijkse huisvestingslasten na renovatie of nieuwbouw van Theater Lampegiet bestaan uit de kapitaalslasten van de investering vermeerderd met de (overige) gebouwgebonden exploitatielasten. De (overige) gebouwgebonden exploitatiekosten zijn opgebouwd uit: ● schoonmaak ● energie en water ● verzekeringen, belastingen, heffingen ● onderhoud Na renovatie zullen de gebouwgebonden exploitatiekosten hoger zijn dan die van gehele nieuwbouw. De onderhoudskosten voor het huidige gebouw van Lampegiet zijn in 2019 met een meerjarenonderhoudsplan geraamd. De resultaten hiervan waren opvallend hoog. De verklaring hiervoor is dat aanpassingen aan theatertechniek en de inrichting van de grote zaal zijn meegenomen. Over een periode van de eerste 10 jaar zijn deze voor het bestaande gebouw hoog, vanwege het (achterstallig) onderhoud dat noodzakelijk is aan een theater van deze leeftijd. Bij nieuwbouw zullen de totale onderhoudskosten beduidend lager zijn. De energiekosten zijn bij nieuwbouw door diverse duurzaamheidsmaatregelen beduidend lager. Echter, dit voordeel wordt deels tenietgedaan door hogere onderhoudskosten aan de complexere installaties. De gebouwgebonden exploitatiekosten van een gerenoveerd gebouw zullen hoger zijn dan die van gehele nieuwbouw.

In het gemeentelijke activabeleid vastgestelde afschrijvingstermijnen is voor renovatie 15 jaar vastgelegd, maar ook dat de raad de bevoegdheid heeft om dit aan te passen, mits onderbouwd. Gezien de omvang van de renovatie zal er bijna sprake zijn van nieuwbouw en is een langere afschrijvingstermijn dan 15 jaar reëel. Dit zou kunnen oplopen naar 40 jaar.

| 40 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Mocht dit scenario worden gekozen om nader uit te werken, dan zal dit goed moeten worden nagegaan. Indicatief zijn de kapitaallasten bepaald voor renovatie met een afschrijving in 15, 30 en 40 jaar. Voor nieuwbouw kan worden uitgegaan van een afschrijvingstermijn van 40 jaar. Rekening is gehouden met een rentepercentage van 0,9%. Het huidige gebouw heeft nog een boekwaarde van circa € 1,5 miljoen met kapitaallasten over een afschrijvingstermijn van 15 jaar ( € 100.000,- per jaar). Dit betekent dat bij renovatie (variant 1) de eerste 15 jaar rekening moet worden gehouden met deze kapitaallasten. Bij nieuwbouw (overige varianten) moet eenmalig de boekwaarde worden afgeboekt.

8.5 Effecten op de overige exploitatielasten Zoals aangegeven in de uitwerking van de vier mogelijke ontwikkelingsrichtingen om te komen tot een toekomstige ‘theaterfunctie’ in Veenendaal (zie hoofdstuk 7 van deze rapportage) leidt een schaalvergroting in de zin van een diverser aanbod en/of meer programma-activiteiten tot hogere exploitatiekosten aan de kant van Lampegiet (o.a. directe programmakosten, personeelskosten, algemene organisatiekosten). Daar staan weliswaar in beginsel ook extra opbrengsten tegenover (bijvoorbeeld door meer kaartverkoop of meer inkomsten uit horeca), maar per saldo zal het exploitatietekort voor subsidie in ieder geval bij het scenario waarbij een (nieuwe) kleine zaal wordt toegevoegd ten opzichte van de huidige situatie toenemen. Lampegiet heeft hiervoor zelf op basis van haar ambitiedocument een eerste (voorlopige) doorrekening gemaakt en komt uit op een extra exploitatietekort voor subsidie van circa € 175.000,- per jaar (dus exclusief gebouwgebonden kosten). BMC is van mening dat dit bij de huidige inzichten die we hebben een goede indicatie is voor de situatie na de eerste drie exploitatiejaren na ingebruikname van een nieuw gebouw. Dit betekent dat er ook rekening moet worden gehouden met aanloopverliezen in de eerste drie exploitatiejaren na de ingebruikname.

Na het opstellen van een integraal ondernemingsplan zal er onzes inziens met meer zekerheid iets te zeggen zijn over de effecten die de keuze voor één van de ontwikkelingsrichtingen zal hebben op de exploitatie van het (nieuwe) theater.

| 41 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

8.6 Vergelijking totale kosten gemeente nu en na realisatie huisvestingsvarianten In onderstaand overzicht is samengevat wat de jaarlijkse lasten voor de gemeente zijn in de huidige situatie en wat de jaarlijkse gemeentelijke lasten zijn in het eerste jaar na realisatie van een nieuwe of vernieuwde Lampegiet en wat deze zijn in het daaropvolgende jaar. De nettolast van de gemeente is de som van de kapitaallast op de investering, de kosten van het eigenarendeel onderhoud en de exploitatiesubsidie ten behoeve van Lampegiet, verminderd met de huur die Lampegiet betaalt en die dus weer terugvloeit naar de gemeente. De exploitatiesubsidie die Lampegiet van de gemeente ontvangt kent een component ‘gebouw’ en een component ‘exploitatie van de activiteiten’. De huur die Theater Lampegiet aan de gemeente betaalt is gelijk aan de component ‘gebouw’ binnen de exploitatiesubsidie. De huidige situatie bestaat uit wat er momenteel in de gemeentelijke begroting is opgenomen voor onderhoud. Alleen al om het gebouw in zijn huidige staat nog enige tijd in stand te houden, zou het noodzakelijk zijn om een hoger bedrag op te nemen in de begroting om het MJOP te kunnen uitvoeren.

Echter, gezien de leeftijd van het gebouw, kan er niet meer worden volstaan met in het in stand houden van de huidige situatie door middel van het MJOP en zijn meer ingrijpende maatregelen nodig, zoals voorzien in variant 1. Ook ToornendPartners heeft eerder in zijn rapportage gewezen op het feit dat puur instandhoudingsonderhoud niet toereikend is.

* Bij nieuwbouw met filmzalen (variant 4) zal het streven moeten zijn, ingeval de exploitant geen eigen investering doet, om de kapitaallasten veroorzaakt door de investering in de extra ruimten (circa € 80.000) te dekken uit de exploitatie van de filmzalen. Of dit haalbaar is is nu niet met zekerheid te zeggen.

| 42 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

H9 | Conclusies en aanbevelingen 9.1 Conclusies

Samenvattend komen we tot de volgende conclusies. ●

●

●

●

●

●

Theater Lampegiet functioneert binnen de gegeven inhoudelijke, facilitaire, organisatorische en financiële kaders in de basis goed. De gemiddelde bezetting per voorstelling laat (pre corona) een groei zien. Lampegiet sluit binnen de mogelijkheden die ze thans heeft met haar werkwijze en de ambitie die zij voor de toekomst heeft geformuleerd aan bij de gemeentelijke beleidskaders en bij de sectorale trends en ontwikkelingen. Er liggen voor Lampegiet (en dus ook voor de gemeente Veenendaal) kansen om de positie en impact van de ‘theaterfunctie’ niet alleen binnen de gemeente, maar ook regionaal te versterken en te vergroten. De huidige huisvesting van Lampegiet voldoet in toenemende mate niet meer aan de eisen van deze tijd en staat een verdere doorontwikkeling van de ‘theaterfunctie’ (zie tweede bullet) ernstig in de weg. Er zijn een viertal inhoudelijke ontwikkelingsrichtingen die kunnen leiden tot een (meer) toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal. Dit zijn: A. Het toekomstbestendig maken van de theaterfunctie binnen de huidige schaalgrootte van Lampegiet en met het huidige activiteitenaanbod. B. Het toekomstbestendig maken van de theaterfunctie door middel van een nieuwe multifunctionele zaal ter vervanging van het huidige gebouwconcept en een gewijzigde exploitatieopzet. C.

Het toekomstbestendig maken van de theaterfunctie binnen een schaalvergroting van Lampegiet en met een meer divers activiteitenaanbod. D. Het toekomstbestendig maken van de theaterfunctie binnen een schaalvergroting van Lampegiet en door het toevoegen van één of meer complementaire en/of ondersteunende functies aan Lampegiet. Renovatie van het huidige theatergebouw is naar de mening van BMC, nog los van de onevenredig hoge kosten (ten opzichte van nieuwbouw), niet opportuun omdat dit op termijn onvoldoende oplossing biedt voor de vraagstukken waarmee Lampegiet worstelt. Renovatie zal om die reden naar verwachting uiteindelijk (alsnog) leiden tot uitval van aanbod (en publiek). De hierboven genoemde inhoudelijke concepten A t/m D kunnen in beginsel worden uitgewerkt in de volgende huisvestingsvarianten: I.

Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw met toneeltoren en de huidige schaalgrootte en met het huidige activiteitenaanbod (concept A)

II. Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw met een kleine zaal (concept C)

| 43 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

III. Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw met een kleine zaal en complementaire functies (concept D) IV. Sloop van het huidige gebouw en nieuwbouw zonder toneeltoren met ongeveer de huidige schaalgrootte en met een op onderdelen gewijzigd activiteitenaanbod (concept B). ● ●

De investeringslasten van de varianten I t/m IV ramen wij bij de huidige inzichten op respectievelijk € 19 miljoen, € 25 miljoen, € 29 miljoen en € 16 miljoen. Het is in beginsel mogelijk om een woonfunctie te integreren in de vastgoedontwikkeling van een nieuwe theatervoorziening. De te verwachten netto-opbrengst daarvan is echter beperkt, terwijl de impact daarvan op de presentatie van het theater in stedenbouwkundige zin groot kan zijn.

9.2 Aanbevelingen

a. Om de continuïteit van de ‘theaterfunctie’ in Veenendaal te waarborgen dient er op korte termijn allereerst een bestuurlijk en politiek besluit te worden genomen over de inhoudelijke ontwikkelingsrichting van Lampegiet (zie hoofdstuk 7 van deze rapportage). De keuze voor een daarbij passende huisvestingsvariant (zie hoofdstuk 8 van deze rapportage) is hiervan een afgeleide. b. De keuze voor een inhoudelijke ontwikkelingsrichting (zie a) is in de eerste plaats het antwoord op de vraag welke ambitie de gemeente heeft met de ‘theaterfunctie’ in Veenendaal. Is het continueren van het huidige aanbod voldoende? Of moet er ook ruimte worden geboden voor artistieke vernieuwing, dat wil zeggen: voorstellingen die niet automatisch veel publiek trekken, maar wel een verrijking zijn voor het totale aanbod van podiumkunsten in Veenendaal? Verder: welke rol ziet de gemeente voor het theater weggelegd in de toekomst: een podiumvoorziening sec of dient het theater (meer) een spil- en aanjaagfunctie te vervullen in de culturele en maatschappelijke infrastructuur in Veenendaal? En ten slotte is de vraag of Veenendaal haar regionale positie op dit gebied wenst te versterken voor een zorgvuldige afweging relevant. c. Samenhangend met b: een besluit over een investering in de vernieuwing van Lampegiet heeft verstrekkende gevolgen voor de positie van het theater op middellange en lange termijn.

Om die reden adviseren we ook om de te verwachten sectorale en demografische ontwikkelingen, zoals onder meer beschreven in hoofdstuk 4 van dit rapport, uitdrukkelijk te betrekken bij de keuze voor een inhoudelijk concept en de daarbij meest passende huisvestingsvariant. ‘Je kunt het maar één keer goed doen!’. d. Om tot een goede afweging met betrekking tot de gewenste ontwikkelingsrichting van de theaterfunctie te komen kan gebruikgemaakt worden van het onderstaande kader:

| 44 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Variant A

Variant B

Variant C

Variant D

Sluit in algemene zin aan bij de gemeentelijke Cultuurvisie.

Beperkt.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Huidig activiteitenaanbod van het theater kan worden gecontinueerd.

Ja.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Verbreding en uitbreiding van het activiteitenaanbod van het theater is mogelijk.

Nee.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Ruimte voor kleinschalige theaterproducties (< 250 bezoekers).

Nee.

Nee.

Ja.

Ja.

Mogelijkheden om amateurkunst, verenigingen te faciliteren (Podium van de Stad).

Beperkt.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Mogelijkheid om complementaire functies toe te voegen (bijvoorbeeld bioscoop).

Nee.

Beperkt.

Nee.

Ja.

Flexibiliteit in capaciteit Nee. en/of gebruiksmogelijkheden.

Ja.

Ja.

Ja.

Mogelijkheid voor koppeling met buitenruimte voor kleinschalige evenementen.

Ja.

Ja.

Ja.

Ja.

| 45 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Mogelijkheid voor zakelijke verhuur.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Ja.

Optimalisatie exploitatie beschikbare capaciteit.

Nee.

Ja.

Beperkt.

Beperkt.

Publiek Private Samenwerking mogelijk.

Nee.

Ja.

Nee.

Ja.

Levert een bijdrage aan de levendigheid van het centrum.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Ja.

Versterken regiopositie.

Beperkt.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Beperkt.

Ja.

Ja.

Samenwerken met theaters in Ja. Wageningen.

Variant A: het toekomstbestendig maken van de theaterfunctie binnen de huidige schaalgrootte van Lampegiet en met het huidige activiteitenaanbod. Variant B: het toekomstbestendig maken van de theaterfunctie door middel van een nieuwe multifunctionele zaal ter vervanging van het huidige gebouwconcept en een gewijzigde exploitatieopzet. Variant C: het toekomstbestendig maken van de theaterfunctie binnen een schaalvergroting van Lampegiet en met een meer divers activiteitenaanbod. Variant D: het toekomstbestendig maken van Theater Lampegiet binnen een schaalvergroting van Lampegiet en door het toevoegen van één of meer complementaire en/of ondersteunende functies.

e. Nadat er bestuurlijk en politiek een heldere keuze is gemaakt met de betrekking tot de voor Lampegiet (lees: de ‘theaterfunctie’) gewenste ontwikkelingsrichting (dat kan in de vorm van een ‘voorkeursscenario’), is het zaak deze uit te werken in een integraal ondernemingsplan. In een dergelijk ondernemingsplan dienen ten minste de volgende zaken aan de orde te komen:

| 46 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

-

f.

een meer uitgewerkte omgevingsanalyse; aantal en aard van het activiteitenaanbod; eisen die aan de schaalgrootte en kwaliteit van de organisatie moeten worden gesteld om deze voldoende toekomstbestendig te maken en te laten aansluiten bij de doelstellingen van Lampegiet; de inhoud van de relatie tussen Lampegiet en de gemeente, en tussen Lampegiet en andere stakeholders; uitwerking van de ondernemingsstructuur op hoofdlijnen ingeval er sprake is van het toevoegen van functies (bijvoorbeeld een bioscoop); een meerjarige exploitatie- en investeringsraming; een (eigen) risicoanalyse.

Het integrale ondernemingsplan kan daarna worden uitgewerkt in een functioneel, ruimtelijk, esthetisch en technisch ‘programma van eisen’, een schetsontwerp en in een nader uitgewerkte stichtingskostenraming.

g. Het integrale ondernemingsplan, het schetsontwerp (op basis van het PvE) en de stichtingskostenraming vormen dan de onderlegger voor een bestuurlijk en politiek besluit om een ontwerpproces te starten voor een nieuwe huisvesting van Lampegiet.

| 47 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Bijlage 1 - Bronnen Voor ons onderzoek hebben we gebruikgemaakt van de volgende bronnen: a. ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●

b. ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●

documenten Glans aan de Grift - Cultuurvisie 2022-2030 en Cultuurnota 2022-2025. Toekomstvisie Theater Lampegiet, ‘Altijd open, altijd aan’ (voorjaar 2021). Jaarverslagen Theater Lampegiet 2016-2017, 2017-2018, 2018-2019 en 2019-2020. Levensduurverlenging Theater de Lampegiet, ToornendPartners, 28 november 2017. Verkenning nieuwbouw theater, Veenendaal PBTA, 1 december 2017. Haalbaarheidsonderzoek niet fysieke uitgangspunten nieuw theater de Lampegiet Veenendaal, Charistar, 17 januari 2018. Samenvatting: Toekomst theater Lampegiet Ambtelijk, 2018. Adviesdocument Meerjaren (onderhoudsplanning theatertechnische vaste infrastructuur en losse podium gelieerde inventaris), Sifapro, mei 2019. Klantanalyse 2019-2020, peildatum 1 juli 2020. Een verkenning van een toekomstig Theater Lampegiet, LaGroupe, 17 juli 2020. Quickscan verduurzaming Lampegiet, BBN. 05-02-2021. Gebiedsvisie Duivenweide en Kerkewijk, 3 maart 2021. Integraal Duurzaam Vastgoedbeheerplan 2021-2024, BBN, 25 maart 2021 ○ bijlage 1 - objectenlijst vastgoedportefeuille ○ bijlage 2 - meerjarenonderhoudsplan kosten (groot onderhoud) ○ bijlage 3 - meerjareninvesteringen (vervanging) ○ bijlage 4 - meerjareninvesteringen (duurzaamheidsmaatregelen).

interviews beleidsadviseur cultuur gemeente Veenendaal beleidsadviseur vastgoed gemeente Veenendaal beleidsadviseur stedenbouw gemeente Veenendaal portefeuillehouder cultuur portefeuillehouder vastgoed portefeuillehouder ruimtelijke ordening en ontwikkeling directeur Lampegiet cultuurmakelaar Veenendaal directeur De Muzen directeur Junushoff Wageningen voorzitter Filmhuis Veenendaal commercieel directeur Basiliek exploitant Theater Heerenstraat Wageningen

| 48 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

Bijlage 2 - Ringenmodel VNG

| 49 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal

BMC Databankweg 26D 3821 AL Amersfoort Postbus 490 3800 AL Amersfoort (033) 496 52 00 info@bmc.nl www.bmc.nl KvK BMC Advies 32078667 IBAN NL91ABNA0504035754 BTW NL80.86.63.598 B.01

Colofon Oktober 2021 Classificatie

:

Intern gebruik

Naam adviseurs

:

● ●

Projectnummer

:

P0022692

Dick te Winkel ir. Maarten van der Vlerk

Dit document (inclusief eventuele bijlagen) is opgesteld door BMC en de (auteurs)rechten met betrekking tot de inhoud en het format van dit document berusten bij BMC. Dit document is uitsluitend bedoeld voor gebruik door de opdrachtgever en mag niet worden gepubliceerd of aan anderen ter beschikking worden gesteld zonder uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van BMC.

| 50 | Scenario’s voor een toekomstbestendige theaterfunctie in Veenendaal