3.c. Vaststelling bestemmingsplan Groenpoort - toelichting

74

De definitieve invulling van het woongebied wordt grotendeels aan de markt overgelaten, met dien verstande dat het totale aantal woningen nooit meer dan 970 mag bedragen. Om een evenwichtige verdeling van het aantal woningen over het plangebied te waarborgen is per woonbuurt een minimum en maximum aantal woningen vastgelegd. Ook is per woonbuurt bepaald hoeveel gestapelde woningen er mogen worden gebouwd. Hiervoor zijn op de verbeelding de aanduidingen ‘specifieke vorm van woongebied - 1’ tot en met ‘specifieke vorm van woongebied - 6’ opgenomen. Bouwen Als hoofdgebouw mogen grondgebonden woningen (vrijstaand, tweeaaneengebouwd, aaneengebouwd en geschakeld) en gestapelde woningen worden gebouwd. Voor grondgebonden woningen geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11 meter. Aan de noord- en westrand van het plangebied worden daarnaast woningen met een bouwhoogte van 12 meter (drie tot vier bouwlagen) mogelijk gemaakt. Deze woningen hebben een belangrijke geluidafschermende werking voor de rest van het woongebied, wat een hogere bouwhoogte rechtvaardigt. Voor gestapelde woningen bedraagt de maximum bouwhoogte 20 meter. Voor grondgebonden woningen zijn maatvoeringseisen gesteld aan de maximale diepte van woningen en de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend in het achtererfgebied worden gebouwd.

Dit betreft het gedeelte van het erf dat 1 meter achter het verlengde van de voorgevel is gelegen. Erkers en luifels vormen hierop een uitzondering, deze mogen ook aan de voorzijde van het hoofdgebouw worden gebouwd. Voor wat betreft de maatvoering van bijbehorende bouwwerken is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan ‘Parapluplan 2020’, waarmee voor heel Veenendaal een eenduidige regeling geldt. Tot slot zijn bouwregels opgenomen voor overige gebouwen en bouwwerken in een woongebied, onder meer voor een nutsvoorzieningen (o.a. ten behoeve van warmte/koude opslag), infrastructurele voorzieningen, afvalcontainers en speelvoorzieningen. Parkeren In de gebruiksregels is bepaald dat bij vrijstaande, geschakelde en tweeaaneengebouwde woningen ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd en in stand gehouden, tenzij bij de aanvraag van de omgevingsvergunning anders overeen is gekomen. Waterberging In de gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking tot de benodigde waterberging. Het gebruik van de gronden voor wonen is uitsluitend toegestaan indien voorzien is in de realisatie en instandhouding van voldoende waterberging (ten minste 1,8 hectare). Deze waterbergende voorzieningen dienen naar evenredigheid van de gerealiseerde verhardingen aangebracht te worden.

75

5.4

Algemene regels Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is een regeling opgenomen voor ondergronds bouwen. Algemene gebruiksregels In dit artikel is in algemene zin aangegeven wanneer sprake is van strijdig gebruik met de regels uit het bestemmingsplan. Algemene aanduidingsregels Voor de hindercontouren van het nabij gelegen tankstation aan de Rondweg Oost en de sporthal aan de Spiesheem is de gebiedsaanduiding ‘milieuzone - geluid’ opgenomen. Ter plaatse van deze gronden mogen geen woningen en/of voor bewoning bestemde bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Hiervan kan worden afgeweken indien middels een akoestisch onderzoek is aangetoond dat een goed woon- en leefklimaat en een binnenwaarde van 35 dB(A) voldoende is gewaarborgd. Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat er op basis van het stedenbouwkundig plan geen woningen binnen de ‘milieuzone – geluid’ zijn geprojecteerd. Voor de aanwezige geurcontouren in het plangebied zijn de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone - geur 1’ en ‘milieuzone - geur 2’ opgenomen. Ter plaatse van deze aanduidingen mogen geen nieuwe woningen of andere geurgevoelige objecten worden gebouwd. Van dit verbod kan worden afgeweken indien de bedrijfsmatige (agrarische) activiteiten op respectievelijk de adressen Buurtlaan Oost 169 en Dragonderweg 6 beëindigd zijn.

Tot slot reikt een klein deel van de veiligheidszone van het LPG-tankstation aan de Rondweg Oost over het plangebied. Deze veiligheidszone reikt niet tot de bestemming ‘Woongebied’, maar overlapt uitsluitend de verkeersbestemming. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding mogen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden opgericht. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen waarin nog een aantal algemene afwijkingen is opgenomen. Het betreft hier onder meer een standaardregeling die beperkte afwijkingen in de maatvoering bij de uitvoering van bouwplannen mogelijk maakt (met een maximum van 10%). Overige regels In de overige regels is een regeling ten aanzien van parkeren opgenomen. Indien op grond van één van de in het voorliggende plan opgenomen bestemmingen wordt gebouwd, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van het geldende gemeentelijke parkeerbeleid. Indien de parkeernormennota in de toekomst herzien wordt, dient getoetst te worden aan het meest recente gemeentelijke parkeerbeleid.

76

5.5

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet. Slotregel Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

77

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming. Voor Veenendaal-oost is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en een aantal private partijen. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost als Publiek Private Samenwerking (PPS) die de grondexploitatie voert voor het plan. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Er is sprake van een financieel sluitende grondexploitatie. Het overgrote deel van de gronden in het plangebied is of komt binnen afzienbare tijd in eigendom van de gemeente Veenendaal. Er hoeft daarom voor het onderhavige plan geen exploitatieplan als bedoeld in Afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening te worden. Overigens zijn er naast procedurele kosten geen andere kosten verbonden aan de vaststelling van dit plan. Voor de procedurele kosten geldt dat zij binnen de grondexploitatie zijn, of kunnen worden, gedekt. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee voldoende aangetoond.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Vooroverleg Op grond van ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld.

78

6.2.2

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn wordt een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen. In deze paragraaf of in een bijlage bij dit bestemmingsplan zullen de binnengekomen zienswijzen te zijner tijd worden samengevat en van een antwoord worden voorzien.

79