3.b Bijlage 1.2 Bestemmingsplan Schoolstraat 100 (toelichting)

Een voorwaarde hiervoor is groencompensatie. Verkeer - V Gebruiksmogelijkheden De gronden met de bestemming 'Verkeer - V' zijn primair bestemd voor wegen. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor de aanleg en instandhouding van kunstwerken, auto- en fietsparkeervoorzieningen, water, verhardingen, doeleinden van algemeen nut, en infrastructuur ter ondersteuning of ten behoeve van het wegverkeer. Bouwmogelijkheden Op deze gronden zijn uitsluitend overige bouwwerken (bouwwerken, geen gebouwen zijnde) toegestaan. Deze mogen maximaal 6 meter hoog zijn. Voor sport zijn ruime bouwmogelijkheden opgelegd om ruimte te bieden voor de sportvoorzieningen die doorgaans benodigd zijn. Additionele voorzieningen: gedacht kan worden aan: bankjes, prullenbakken, pleinen. Wonen - W Gebruiksmogelijkheden Op de gronden met de bestemming 'Wonen - W' mag natuurlijk gewoond worden. Daarnaast is het direct toegestaan om beroepsmatige of bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen in hoofd- of bijgebouw tot een maximum van 45 m². Dit gebruik is echter wel aan voorwaarden onderhevig, de voorwaarden worden in specifieke gebruiksregels binnen de bestemming opgenomen. Binnen het plangebied zijn de volgende woningtypen toegestaan: 1.

ter plaatse van de aanduiding [gs] mogen alleen gestapelde woningen worden gebouwd; Hoewel wonen in een vrijstaand bijgebouw niet toegestaan is geldt er een uitzondering ten behoeve van mantelzorg. Deze is wettelijk geregeld (bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). Hierover is daarom geen regeling in het bestemmingsplan opgenomen. Bouwmogelijkheden Ten opzichte van de oude bestemmingsplannen voor de woongebieden is de bestemmingssystematiek zoals vastgelegd op de verbeelding en de regels ingrijpend gewijzigd. Het gedeelte van een woonperceel waarop hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken kunnen worden gebouwd is bedekt met een bouwvlak. Voorheen werd slechts het gedeelte waarop het hoofdgebouw kon worden gebouwd met een bouwvlak aangeduid. Op de bestemming erf waren vervolgens bijgebouwen toegestaan. De gewijzigde

46

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100 systematiek houdt verband met de uitgangspunten: uniformering en verruiming van de bouwmogelijkheden. Nu wordt in de bestemmingsregeling onderscheid gemaakt tussen twee zones: het bouwvlak; niet bouwvlak Het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. Er zijn twee uitzonderingen waarbij het gebied voor de voorgevel (dus buiten het bouwvlak) wel bebouwd mag worden. Deze uitzonderingen zijn: 1. de erker- en luifelregeling; 2. het geval dat er in de bestaande situatie bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel gesitueerd zijn, deze mogen worden gehandhaafd. Bij gestapelde woningen zijn de maximale bouwhoogten op de verbeelding aangeduid. Additionele voorzieningen: gedacht kan worden aan: parkeerplaatsen, tuinen, vijvers, garages, carports, erven etc.

Vrijwaringszone - molenbiotoop (gebiedsaanduiding) Gebruiksmogelijkheden Ter plaatse van de aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' zijn de gronden mede bedoeld voor het beschermen van de functie van de in de nabijheid van dit gebied voorkomende molen als werktuig en van zijn waarde als beeldbepalend element. Bouwmogelijkheden Om voor de molen vrije windvang te garanderen en het zicht op de molen veilig te stellen geldt binnen de op de verbeelding als 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' aangeduide gronden, dat: a. binnen 100 meter tot de betreffende molen, bouwhoogten niet meer bedragen dan de hoogte van het onderste punt van de verticaal staande wiek van de betreffende molen, tenzij de bestaande hoogte hoger is, in welk geval de bestaande hoogte als maximum geldt; b. tussen 100 meter en 400 meter tot de betreffende molen, bouwhoogten niet meer bedragen dan 1/30 van de afstand tussen het betreffende bouwwerk en de betreffende molen, vermeerderd met de onder a bedoelde hoogte, tenzij de bestaande hoogte hoger is, in welk geval de bestaande hoogte als maximum geldt. Burgemeester en wethouders kunnen onder bepaalde voorwaarden afwijken via omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen (o.a. dat de vrije windvang of het zicht ter plaatse reeds beperkt is).

Daarbij is er een omgevingsvergunningsvereiste opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Overgangsrecht In hoofdstuk 4 is het overgangsrecht geformuleerd. De formulering is conform de tekst als in het Bro omschreven. Zonder vergunning opgerichte, dus illegale, bouwwerken vallen niet onder het overgangsrecht. Indien de bouwwerken door wetgeving inmiddels vergunningvrij kunnen worden opgericht, worden deze niet als illegaal beschouwd.

bestemmingsplan

47

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Hoofdstuk 7

FINANCIEEL-ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Tegelijkertijd met de vaststelling van een bestemmingsplan moeten exploitatieplannen (ex. art. 6.12 Wro) worden vastgesteld. Op basis van het exploitatieplan kunnen (plan)kosten worden verhaald. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden bij een bestemmingsplan met alleen conserverende bestemmingen of wijzigingsbevoegdheden. Een exploitatieplan hoeft ook niet opgesteld te worden als het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd’ is, door middel van bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten of als de gemeente eigenaar is van de gronden. Het kostenverhaal wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarmee overbodig.

48

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Hoofdstuk 8

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

Het gemeentelijke beleid is er op gericht om in de voorbereiding op de bestemmingsplanprocedure een participatietraject te volgen. Om in het voortraject inspraak te kunnen hebben worden belanghebbenden uitgenodigd om te participeren in de totstandkoming van het bestemmingsplan. Dit vervangt de ter inzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan. Met de burgerparticipatie wordt eenieder in de gelegenheid gesteld om kennis te nemen van het plan en te reageren op de inhoud. Het participatieproces is doorlopen op participatieniveau 3 (adviseren). Participeren op dit niveau betekent dat omwonenden en belanghebbenden adviezen geven als reactie op het plan. De ontwikkelaar verplicht zich om het advies zorgvuldig mee te wegen. Wanneer er van een advies wordt afgeweken, dient de ontwikkelaar dit te onderbouwen. Voor elke bijeenkomst nodigde Wilma Wonen 275 omwonenden en omliggende bedrijven van plan De Meesters uit via een brief in de brievenbus uit het gebied in onderstaand figuur. Om het participatietraject helder en transparant te organiseren maakte Wilma Wonen gebruik van online participatieplatform Parolo. Iedereen die geïnformeerd wilde worden over het participatieproces kon een account aanmaken. Totaal 52 mensen hebben een account aangemaakt. In Parolo zijn verslagen, presentaties en andere documenten die relevant zijn gedeeld.

Het platform biedt planvolgers de mogelijkheid om reacties achter te laten en/of vragen te stellen. De fysieke bijeenkomsten vonden plaats in de Cultuurfabriek aan het Kees Stipplein in Veenendaal. Het participatieverslag is terug te vinden in Bijlage 15.

Figuur 8.1 Gebied omgevingscommunicatie Onderstaand ziet u een overzicht van de bijeenkomsten. • 8 maart 2022 – Online bijeenkomst (vanwege beperkingen corona) Tijdens deze bijeenkomst konden de aanwezigen kennismaken met de mensen van Wilma Wonen, de gemeente Veenendaal, architect Ponec de Winter en landschapsarchitect Stijlgroep. Deze partijen lichtten het conceptplan toe en gaven een presentatie over de te doorlopen bestemmingsplanprocedure. Voor de aanwezigen was er ruimte om vragen te stellen en aandachtspunten te benoemen. Het plan had in deze fase nog een hoogte van 20 meter met accenten van 23 meter. • 24 maart 2022 - Fysieke inloopavond Dit was een inloopbijeenkomst ter verduidelijking van de bijeenkomst op 8 maart. Tijdens deze avond is het gesprek aangegaan met de buurt. Er zijn daarnaast een aantal nadere uitwerkingen getoond naar aanleiding van de digitale bijeenkomst. • 5 juli 2022 – Fysieke bijeenkomst 5 juli 2022 heeft een nieuwe plenaire bijeenkomst plaats gevonden. Tijdens deze bijeenkomst gingen de

bestemmingsplan

49

bestemmingsplan Schoolstraat 100 aanwezige partijen in op wat er de afgelopen periode was gedaan en op de stand van zaken. Hierna zijn alle adviezen, meningen en reacties op het aangepaste plan teruggekoppeld. Deze input is meegewogen in de verdere uitwerking van het plan. Na deze participatierondes is het ontwerp van het plan aangepast Op basis van de adviezen is onder andere het bouwvolume van het ontwerp van 6 lagen (20 meter) met accenten van 7 lagen (23 meter) verlaagd naar 5 lagen (17 meter) met accenten van 6 lagen (20 meter). Ook zijn de hogere accenten minder komen te liggen aan de kant van de bevrijdingslaan. • 21 november 2022 – Fysieke bijeenkomst Wilma Wonen gaf bij deze bijeenkomst een terugkoppeling op de opgehaalde adviezen, meningen en reacties en presenteerde een gewijzigd ontwerp. De veronderstelling van Wilma Wonen en de gemeente was dat dit de laatste bijeenkomst zou zijn in het participatieproces. Bewoners hebben echter teruggegeven dat Wilma Wonen onvoldoende heeft onderbouwd waarom er niet nog lager kan worden gebouwd. • 19 januari 2023 – Fysieke bijeenkomst Als reactie op de bijeenkomst van 21 november 2022 ontving Wilma Wonen een brief van bewoners van de Mulderslaan, waarin zij aangaven behoefte te hebben aan een nadere toelichting op de adviezen. Een nadere onderbouwing van de weging van de adviezen is op 23 december 2022 in Parolo geplaatst.

Om omwonenden en andere belanghebbenden de gelegenheid te geven verhelderende vragen te stellen, is er op 19 januari 2023 een inloopavond georganiseerd. Een weging van de verdere adviezen van de bewoners is terug te vinden in de bijlage. 1 juni 2023 - Extra Fysieke bijeenkomst Naast de adviezen die zijn opgehaald hebben de bewoners van de Mulderslaan twee alternatieve plannen ingestuurd. Deze plannen zijn op 29 augustus 2022 in Parolo geüpload. Deze voorstellen zijn beoordeeld en op 1 juni 2023 is een extra bijeenkomst georganiseerd waarin is uitgelegd waarom deze qua kaders, wet- en regelgeving, kwaliteit en financiële haalbaarheid niet voldeed. Meer details hierover zijn terug te vinden in Bijlage 15.

8.1

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit omgevingsrecht wordt het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de provincie Utrecht en het Waterschap Vallei en Veluwe.

8.2

Ontwerp ter inzage legging

Het ontwerpbestemmingsplan 'Schoolstraat 100' heeft met ingang van woensdag 20 december 2023 gedurende zes weken, tot en met woensdag 1 februari 2024, ter inzage gelegen. Tijdens deze periode bestond gelegenheid voor een ieder hiertegen een zienswijze in te dienen. Van de terinzagelegging is kennisgegeven op de gebruikelijke wijze (bekendmaking via het Gemeenteblad en op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl). Er zijn door 7 reclamanten zienswijzen ingediend binnen de hiervoor bedoelde termijn. Alle zienswijzen zijn op de juiste wijze ingediend en ontvangen binnen de hiervoor bedoelde termijn. De zienswijzen zijn daarom ontvankelijk en in beschouwing genomen. De zienswijzen richten zich op onder andere: • De bouwhoogtes; • Het participatietraject; • De molenbiotoop; • De Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020: herziening 2023. Deze zienswijzen zijn om de volgende redenen ongegrond. • De grootste zorg van de indieners van de zienswijzen is de bouwhoogte. Deze zorg was reeds bekend bij de gemeente. Bij het vaststellen van de ruimtelijke en programmatische kaders werden

50

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100 maximaal 6 bouwlagen met accenten van 7 bouwlagen toegestaan. Op basis van de adviezen tijdens de participatie is de bouwhoogte aan de zijde van de Bevrijdingslaan verlaagd naar vijf bouwlagen (17 meter) met accenten van zes bouwlagen (20 meter). Ook zijn de hogere accenten beperkt in kwantiteit en evenredig verspreid over de twee hoofdgebouwen. • De ruimtelijke programmatische kaders voor het project heeft de gemeenteraad vastgesteld op 16 december 2021. Hieraan voorafgaand heeft geen participatie met omwonenden en belanghebbenden plaatsgevonden. De indieners van de zienwijzen blijven terugkomen op het niet plaatsvinden van de participatie op dat moment, omdat hierin de maximale hoogte is bepaald. Na het vaststellen van de ruimtelijke en programmatische kaders zijn vijf verschillende bijeenkomsten geweest waarin de plannen aan de buurt zijn gepresenteerd en waarin de buurt heeft kunnen meedenken en adviseren over het veronderstelde bouwplan. De uiteindelijke maximale hoogte is tijdens het proces verlaagd. Hier is dus gehoor aan gegeven. Dit is voor de indieners van de zienswijzen niet laag genoeg. Er zit echter qua economische uitvoerbaarheid van het plan een grens aan de verdere verlaging van de bouwhoogte.

• Op 16 december 2021 is besloten maximaal 7 bouwlagen toe te staan binnen de molenbiotoop onder voorbehoud van een positieve toetsing windonderzoek. Deze heeft plaats gevonden. Eveneens is, sinds het raadsbesluit van 16 december 2021, de bouwhoogte verlaagd van 7 naar 6 bouwlagen. Bij het maken van deze afweging is ook het belang van de molen meegewogen. • Het plan voldoet aan het geldende door de raad vastgestelde parkeerbeleid: Notitie Parkeernormen Veenendaal 2020: herziening 2023. Zienswijzen die zich richten op de parkeernormen zijn ongegrond, omdat deze zich richten op het beleid en niet op het bestemmingsplan. De zienswijzen gaven geen verdere aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan. Een volledige reactie op de zienswijzen is terug te vinden in de commentaarnota in Bijlage 16.

bestemmingsplan

51