3.b Bijlage 1.2 Bestemmingsplan Schoolstraat 100 (toelichting)

bestemmingsplan

SCHOOLSTRAAT 100

Schoolstraat 100

bestemmingsplan (ontwerp)

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend(e) plan(nen) 1.4 Leeswijzer

5 5 5 6 7

Hoofdstuk2 BESTAANDESITUATIE 2.1 Ruimtelijke structuur 2.2 Functionele structuur

8 8 10

Hoofdstuk3 PLANBESCHRIJVING 3.1 Bouwplan 3.2 Stedenbouw

11 11 11

Hoofdstuk4 BELEIDSKADER 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

13 13 15 18 20

Hoofdstuk5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN 5.1 Bodem 5.2 Waterhuishouding 5.3 Externe veiligheid 5.4 Archeologie 5.5 Cultuurhistorie 5.6 Ontplofbare oorlogsresten 5.7 Ecologie 5.8 Geluid 5.9 Bedrijven- en milieuzonering 5.10 Luchtkwaliteit 5.11 Mobiliteit 5.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 5.13 Totaalbeeld aspecten

26 26 27 29 31 33 34 34 36 38 39 41 42 43

Hoofdstuk6 JURIDISCHEPLANOPZET 6.1 Inleiding 6.2 De indeling van de planregels 6.3 Bestemmingen

44 44 44 45

Hoofdstuk7

48

FINANCIEEL-ECONOMISCHEUITVOERBAARHEID

Hoofdstuk8 MAATSCHAPPELIJKEUITVOERBAARHEID 8.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro 8.2 Ontwerp ter inzage legging

49 50 50

bijlagen Bijlage 1

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bijlage 2

bodemonderzoek

2

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Bijlage 3

watertoets

Bijlage 4

Archeologisch onderzoek

Bijlage 5

Windhinder molenbiotoop

Bijlage 6

Stikstofdepositie-onderzoek

Bijlage 7

Aeriusberekening 1

Bijlage 8

Aeriusberekening 2

Bijlage 9

Natuurtoets

Bijlage 10

Milieuzonering

Bijlage 11

Wegverkeerslawaai en Industrielawaai

Bijlage 12

Notitie verkeer

Bijlage 13

Parkeerbalans

Bijlage 14

vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 15

Participatieverslag

Bijlage 16

Commentaarnota zienswijzen

bestemmingsplan

3

bestemmingsplan Schoolstraat 100

4

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding en doel

Aan de Schoolstraat 100 staat het voormalige pand van Seats and Sofas, Wilma Wonen (projectontwikkelaar) wil op deze locatie maximaal 128 appartementen realiseren. Deze ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Centrum”, waarin het perceel is bestemd als 'Detailhandel - Detailhandel Perifeer'. Er is geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Aan het plan kan alleen medewerking worden verleend indien het bestemmingsplan wordt herzien.

1.2

Ligging plangebied

Het appartementencomplex wordt gerealiseerd op het perceel bekend als gemeente Veenendaal, sectie H, nummer 3389, plaatselijk bekend Schoolstraat 100. Het plangebied grenst met de zuidzijde aan de Schoolstraat en de noordzijde aan de Bevrijdingslaan. Ten oosten van het plangebied lag een mandelig perceel 3390 (gele markering). Dit perceel is inmiddels ook in eigendom van Wilma Wonen. Ten zuiden van het plangebied is het bedrijf Carbogen Amcis (onderdeel van Dishman Group) gevestigd. Ten noordoosten van het plangebied is ‘De Nieuwe Molen’ gelegen op ca. 150 meter afstand. Deze molen dateert uit 1911 en is nog steeds actief. Aangrenzend aan de westkant van het plangebied is een ontmoetingscentrum en locatie de ‘Koekoek’ van Quarijn gelegen. Hier wonen mensen met een zorgbehoefte.

Figuur 1.1: Kadastrale kaart plangebied (bron: Kadaster 2020)

bestemmingsplan

5

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Figuur 1.2: Luchtfoto met aanduiding plangebied (bron: Obliek)

1.3

Vigerend(e) plan(nen)

Op de locatie is het bestemmingsplan “bestemmingsplan Centrum” van kracht. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming “Detailhandel - Detailhandel Perifeer” . Daarnaast valt dit perceel ook binnen het bestemmingsplan “Parapluplan 2020”. Binnen dit laatste bestemmingsplan heeft een klein deel van het plangebied de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie - Hoog ” en ''Waarde Archeologie - Middelhoog''. Het bouwen van het appartementencomplex is strijdig met het vigerende bestemmingsplan “bestemmingsplan Centrum”. Om de transformatie naar een woonbestemming mogelijk te maken dient het vigerende bestemmingsplan 'bestemmingsplan “bestemmingsplan Centrum” op deze locatie te worden herzien ex artikel 3.1 Wro.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'bestemmingsplan Centrum'

6

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven; In hoofdstuk 3 is het bouwplan beschreven evenals de parkeerbehoefte; In hoofdstuk 4 volgt vervolgens een beschrijving van het beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan; In hoofdstuk 5 zijn hierna de relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld; Hoofdstuk 6 beschrijft het juridische deel van het plan; In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod; In hoofdstuk 8 tenslotte zijn de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

bestemmingsplan

7

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Hoofdstuk 2 2.1

BESTAANDE SITUATIE

Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt centraal in Veenendaal: aan de noordzijde van het centrum. De locatie ligt aan de Schoolstraat en ontsluit op de Prins Bernardlaan en de Bevrijdingslaan. De Bevrijdingslaan is onderdeel van de centrumring: een ringweg om het centrum. De laan is aangelegd rond 1986. Momenteel is de bebouwing langs deze verkeersader divers. Ten noorden van de Bevrijdingslaan ligt de Mulderslaan. De hieraan staande 2-onder-1-kap woningen dateren van omstreeks 1938. De woningen hebben hun achtertuin aan de Bevrijdingslaan, maar zijn daaraan niet ontsloten. De Prins Bernhardlaan is een oud lint. De bebouwing langs de linten is divers met een traditionele verschijningsvorm. De variatie in bebouwing en uiterlijk is bepalend voor het straatbeeld. De Prins Bernhardlaan is een aanloopstraat naar het centrum toe. In verschillende panden is een functie als detailhandel en dienstverlening gevestigd. Op de eerste verdieping wordt veelal gewoond. Ten zuiden van het plangebied ligt de Schoolstraat. De Schoolstraat is één van de eerste straten binnen Veenendaal die twee linten, de Prins Bernhardlaan en de Nieuweweg, met elkaar verbindt. Het groen langs de infrastructuur is vooral lineair van karakter. De later aangelegde wegen zijn voorzien van een brede berm met laanboombeplanting. De centrumring is duidelijk herkenbaar.

Door de aanleg en de variatie in beschikbare ruimte varieert het profiel en de beplantingskeuze. De bomenrij bestaat veelal uit lindes met een lage onderbegroeiing van heesters.

Afbeelding 2.1: Bevrijdingslaan

8

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Afbeelding 2.2: Prins Bernhardlaan

Afbeelding 2.3: Schoolstraat

bestemmingsplan

9

bestemmingsplan Schoolstraat 100

2.2

Functionele structuur

Door het opstellen en vaststellen van dit bestemmingsplan wordt de bestemming 'Detailhandel Detailhandel Perifeer' gewijzigd naar een woonbestemming. Wonen past binnen het karakter van de omgeving. De woonbestemming vormt een mooie overgang van het centrum naar de woongebieden en is passend binnen het beleid om bedrijventerreinen binnen de woonkernen te transformeren naar wonen.

10

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Hoofdstuk 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Bouwplan

Ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied van Wilma Wonen en de aan de oostzijde aangrenzende percelen sectie H 3390 en 3391, tezamen Schoolstraat 100, is een ruimtelijke en programmatisch kader opgesteld door de gemeente Veenendaal. Op basis van dit ontwikkelkader heeft Wilma Wonen een bouwplan ontwikkeld. Wilma Wonen is voornemens om gestapelde woningbouw te realiseren op het terrein. Het beoogde woningbouwprogramma bestaat uit een aantal van maximaal 128 appartementen, waarvan 25 sociale huur, 13 sociale koop, 46 woningen midden duur (koop of huur) en 43 woningen vrijesector (koop of huur). De wooneenheden variëren in grootte tussen 30,5 m² en 90 m². Het project bestaat uit 2 van elkaar gescheiden gebouwen zoals weergegeven in onderstaande figuur. De woningen op de begane grond voldoen daarbij ook aan de eisen voor zorggeschikt. Dit laatste is opgenomen in de exploitatieovereenkomst.

Figuur 4.1: 3D impressie bouwplan

3.2

Stedenbouw

Een eerste stap voor de hoofdopzet van het gebied is gezet in de Centrumvisie. Hierin is aangegeven dat het in de toekomst wenselijk is om aan de zuidelijke zijde van de Bevrijdingslaan een fijnkorrelige wand te realiseren. Daarnaast is in december 2020 de Omgevingsvisie 2030 vastgesteld. Dit plan sluit aan bij de opgave om extra woningen toe te voegen door in te zetten op hoogbouw. Deze plek biedt bovendien de potentie voor het toevoegen van meerdere woningen aan de woningvoorraad door middel van hoogbouw. Met de realisatie van de Koekoek en de geplande realisatie van het complex op de oude Speksnijder locatie is een eerste stap in de sequentie van de bebouwing ingezet. Deze twee ontwikkelingen op de hoeken hebben een zekere maat en schaal en vormen een eigen bebouwingscluster. Het is wenselijk de nieuwbouw op de percelen aan de Schoolstraat 98 en 100 aan te laten sluiten op deze korrel- en clustergrootte. Hiermee wordt er een zekere luchtigheid in de wand langs de Bevrijdingslaan bereikt. Dat betekent dat het plangebied kan worden opgedeeld in drie ongeveer even brede clusters. Tussen de clusters worden verbindingen tussen de Bevrijdingslaan en de Schoolstraat gemaakt. De bouwmassa binnen de clusters vestigt zich langs de Bevrijdingslaan en deze verbindingen. Op deze manier vormt de bebouwing langs de Bevrijdingslaan een fijnmazige wand. De nieuwbouw dient hier een

bestemmingsplan

11

bestemmingsplan Schoolstraat 100 oost-west georiënteerde rooilijn te vormen, waarbij de ligging sterk afhankelijk is van een kwalitatief behoud van de waardevolle groenstructuur. Aan de Schoolstraat is er sprake van een kleinere schaal waarbij (lagere) bebouwing en open ruimtes elkaar afwisselen. In de luwten van de bebouwing ontstaan prettige verblijfsruimtes. In eerste instantie was de bedoeling hier 6 lagen met accenten van 7 te creëren. Na participatie is gekozen voor 5 lagen (17 meter) met accenten van 6 (20 meter). Dit heeft naast volkshuisvestelijk, ook stedenbouwkundig de voorkeur. Door nog lager te bouwen, en enkel bebouwing van vier lagen toe te voegen tussen de hoekbebouwing zou er een vereenvoudiging en verschraling van het beeld plaatsvinden. Dit mist de variëteit en diversiteit die de volumes d.m.v. massa-opbouwen in het huidig ontwerp wel hebben. Groen en inrichting De huidige inrichting van het perceel is vooral verhard met weinig groen. De ontwikkeling dient bij te dragen aan een groene en klimaatadaptieve invulling van het terrein. Dit draagt bij aan de leefbaarheid en vermindert de hittestress. Het groen zal een integraal onderdeel moeten zijn van het stedenbouwkundig ontwerp. De openbare ruimte in het plangebied is waar mogelijk parkachtig ingevuld, met openbaar toegankelijk groen en verblijfsplekken.

Zo moet de inrichting uitnodigen om te bewegen en elkaar te ontmoeten. De groene inrichting in het plangebied bestaat uit een gevarieerde mix van beplanting. In het plangebied zal er, afgestemd op de toekomstige bewoners, minimaal één speelplek of bijvoorbeeld een bewegingstuin gerealiseerd worden. Op het maaiveld niveau is interactie tussen de woningen en de openbare ruimte. Dit is mogelijk middels een (semi-)privé buitenruimte. Hierbij dient de overgang tussen privé en openbaar gebied zorgvuldig, uitnodigend en integraal mee ontworpen te worden. De delen van de bebouwing met lagere bouwhoogtes bieden een goede mogelijkheid voor groene (sedum)daken; deze zijn immers zichtbaar vanaf de hogere verdiepingen. De doorsteken tussen de Schoolstraat en de Bevrijdingslaan, middenin het plangebied, dienen met (opgaand) groen te worden ingericht. Om het zicht op het bedrijfsterrein van Carbogen voor de toekomstige bewoners te verbeteren wordt de zuidelijke zijde van de Schoolstraat voorzien van opgaande beplanting. Voor de bomen aan de noordzijde en westzijde van het plangebied geldt een bovengrondse groeiplaats van tien meter en een ondergrondse groeiplaats voor de bomen van minimaal zes meter uit het hart van de bomen. Dit zijn respectievelijk de minimale afstanden van bebouwing en nieuwe verharding tot het hart van de bomen.

Bij de ondergrondse groeiplaats geldt dat aan de buitenste rand van de zes meter maximaal twee meter ingericht kan worden als parkeerplaats, onder voorwaarde dat dit geen afbreuk doet aan de kwaliteit van de groeiomstandigheden van de standplaats van de bomen. Er zal groeiplaats verbetering nodig zijn en speciale aandacht voor de ondergrond bij het langsparkeren. Daar zijn verschillende systemen voor, zoals bijvoorbeeld speciale kratten. Auto-ontsluiting Het autoverkeer vanuit het plangebied wordt via de Schoolstraat ontsloten. De bestaande knip voor autoverkeer aan de westzijde van de Schoolstraat blijft behouden. Dit betekent dat auto’s van het plangebied via de Schoolstraat naar de Prins Bernhardlaan rijden, om vanaf daar hun weg in diverse richtingen te vervolgen.

12

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Hoofdstuk 4 4.1

BELEIDSKADER

Rijksbeleid

Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is.

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de bestaande Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De NOVI heeft maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Conclusie In voorliggend plan is aandacht voor klimaatadaptatie en energietransitie. Het plan is in lijn met de doelstellingen uit de Novi.

4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken uit het nationaal ruimtelijk beleid en bevat nadere regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en nadien een aantal keer gewijzigd. In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven: Rijksvaarwegen; Project mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; Defensie; Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen; Elektriciteitsvoorziening; Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; Natuurnetwerk Nederland; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden; en Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Het rijk beëindigt de rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones en het verstedelijkingsbeleid. In de structuurvisie worden de rijksdoelen en nationale belangen limitatief beschreven. Binnen het plangebied zijn geen onderdelen van het Barro aanwezig en hiermee behoeft het geen specifieke aandacht in het onderhavige plan. Conclusie

bestemmingsplan

13

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Binnen het plangebied zijn geen onderdelen van het Barro aanwezig en hiermee behoeft het geen specifieke aandacht in het onderhavige bestemmingsplan.

4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. De Ladder voor duurzame verstedelijking is gewijzigd per 1 juli 2017. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder met deze wijziging beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden. De Ladder als motiveergrond voor ruimtelijke plannen is aangescherpt, maar wordt lichter in het gebruik. Gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, motiveren volgens de Ladder. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Toetsing bouwplan het plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling en moet derhalve getoetst worden aan de ladder voor Duurzame verstedelijking. Antea heeft hiervoor een behoefte onderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Conclusies daaruit zijn: Onderhavig bestemmingsplan maakt de toevoeging van maximaal 128 appartementen mogelijk. Uit jurisprudentie blijkt dat er vanaf 12 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Voorliggend bestemmingsplan intensiveert het bestaande ruimtegebruik en breidt het ruimtebeslag uit en is daarmee 'ladderplichtig'. De geringe hoeveelheid regionale verhuisbewegingen wijst erop dat de woningmarkt van Veenendaal te typeren is als een hoofdzakelijk lokale woningmarkt. Om deze reden is het onderzoeksgebied afgebakend tot de gemeente Veenendaal. Tussen 2022-2032 stijgt het aantal huishoudens met 4.206 woningen in de gemeente Veenendaal. Op basis van de Regio Foodvalley Behoeften en prognose is de woningbehoefte tussen 2022-2032 vastgesteld op 4.089 woningen. In Veenendaal zijn er voor 549 woningen aan toekomstige harde bouwplannen. Als de vraag afgezet wordt tegen de harde plancapaciteit dan blijkt er in het onderzoeksgebied nog een behoefte aan 3.540 woningen tot 2032. Er is dus een kwantitatieve behoefte naar woningen in Veenendaal.

Uit de Woonvisie Veenendaal 2014-2019 volgt dat de gemeente Veenendaal streeft naar dynamische woonmilieus met betaalbare en passende woningen voor de huishoudens met lagere inkomens. De beoogde ontwikkeling voorziet in een diverse woningbouwprogramma bestaande uit een grote hoeveelheid appartementen in het sociale en betaalbare segment. De beoogde ontwikkeling voorziet daarmee ook in een kwalitatieve behoefte. Conclusie De herontwikkeling van de Schoolstraat 100 te Veenendaal voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

14

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In de Omgevingsvisie worden de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd tot 2050. De provincie Utrecht zet in op een gezonde en veilige leefomgeving, aan de hand van zeven samenhangende beleidsthema's: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Stad en land gezond Klimaatbestendig & waterrobuust Duurzame energie Vitale steden & dorpen Duurzaam gezond & veilig bereikbaar Levend landschap erfgoed & cultuur Toekomstbestendige natuur & landbouw

De ambities en keuzes zijn gebiedsgericht samengevat per regio. De regio Foodvalley, waar Veenendaal onderdeel van is, ligt binnen de provincies Utrecht en Gelderland en bestaat uit acht gemeenten. Voor deze regio wordt een verstedelijkingsstrategie gegeven als regionale uitwerking van het beleid. Daaruit blijkt dat de woningbehoefte in Foodvalley het aanbod overtreft en ook de prognoses laten een groei zien. In de periode 2019 tot 2040 moeten er binnen het Utrechtse gedeelte van Foodvalley 7.000 tot 8.000 woningen worden gebouwd om tegemoet te komen aan de geprognotiseerde woningbehoefte. Hiervan zijn 3.500 woningen opgenomen in de bestaande plancapaciteit. Er moet dus nog ruimte voor 3.500 tot 4.500 extra woningen worden gezocht. In de gemeente Veenendaal is er op de korte termijn voldoende plancapaciteit om het grootste gedeelte van haar woningbouwopgave te realiseren. Dit gebeurt in Veenendaal-Oost en in de nabijheid van station Veenendaal-Centrum. Na circa 2030 bereikt de gemeente Veenendaal letterlijk de grenzen van haar groei. Voor de langere termijn is het noodzakelijk om in de regio op zoek te gaan naar nieuwe locaties voor integrale ontwikkeling van wonen en werken, bij voorkeur rondom knooppunten. De aanvullende behoefte aan werklocaties binnen het Utrechtse gedeelte van Foodvalley tot 2030 is 6 tot 9 hectare.

De inzet van de provincie is vooral gericht op herstructurering, verduurzaming en efficiënter ruimtegebruik van bestaande bedrijventerreinen. Bij ontwikkelingen in het landelijk gebied in de regio Foodvalley speelt onder meer het belang van de bodemdaling in het Binnenveld, het militair erfgoed van de Grebbelinie, (nieuwe) natuur en innovaties op het gebied van circulaire landbouw, voedselproductie en gezondheid. Conclusie De realisatie van maximaal 128 woningen draagt in zekere mate bij aan de grote woningbouwopgave die er ligt. Op diezelfde schaal wordt aandacht besteed aan klimaatbestendigheid en duurzaamheid. Het plan is in lijn met de provinciale Omgevingsvisie. 4.2.2

Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht vastgesteld. In de omgevingsverordening staan de regels die nodig zijn om het beleid uit de Omgevingsvisie uit te voeren. In de verordening zijn alle regels voor de leefomgeving van circa 20 verordeningen samengebracht naar één verordening. De omgevingsverordening bevat een verstedelijkingsverbod voor landelijk gebied, tenzij in de verordening anders bepaald. Voor een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied, geeft de verordening instructieregels voor onder meer woningbouw. Woningbouw dient te passen in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma woningbouw en woningbouw mag niet leiden tot extra bodemdaling. Daarnaast worden er instructieregels gegeven voor een omgevingsplan dat betrekking heeft op bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel.

bestemmingsplan

15

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Een omgevingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat de nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een toename van de knelpunten in de bereikbaarheid. Bij voorkeur leiden de nieuwe ontwikkelingen tot een afname van knelpunten in de bereikbaarheid. Tot slot bevat de omgevingsverordening specifieke instructieregels voor een Omgevingsplan betrekking heeft op een locatie binnen onder andere de Cultuurhistorische hoofdstructuur, Stiltegebied, Overstroombaar gebied, een boringsvrije zone, beschermd natuurgebied, of een geluidscontour van een provinciale weg. Conclusie Voorliggend plan voldoet aan de instructieregels voor woningbouw uit de Omgevingsverordening. 4.2.3

Bodem- en waterprogramma 2022-2027

Het Bodem- en waterprogramma 2022-2027 is een uitwerking van ambities voor de bodem en het water uit de provinciale Omgevingsvisie. Het Bodem- en waterprogramma 2022-2027 is de opvolger van het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) welke liep tot 22 december 2021. In het programma wordt invulling gegeven aan het wettelijk verplichte Regionaal Waterprogramma en worden de ambities en het beleid uit de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht uitgewerkt. Het beleid in de Omgevingsvisie is opgehangen aan zeven samenhangende beleidsthema’s. Een van de beleidsthema’s is ‘klimaatbestendig en waterrobuust’. Het BWP geeft invulling aan dit thema. De ambities en uitgangspunten van de provincie uit het beleidsthema ‘klimaatbestendig en waterrobuust’ zijn als volgt: Het bodem- en watersysteem (zowel grondwater als oppervlaktewater) dient blijvend robuust te zijn en kan veerkrachtiger omgaan met grote hoeveelheden neerslag en droogte De ondergrond en het bodem- en watersysteem dienen duurzaam te worden gebruikt, waarbij gebruik en functies van de ondergrond en het bodem- en watersysteem in samenhang met de bovengrondse opgaven worden bekeken, zodat de juiste functie op de juiste plek ligt. De duurzame energie die het bodem- en watersysteem levert op een veilige en verantwoorde manier zo optimaal mogelijk benutten.

Een effectieve aanpak van nieuwe opkomende stoffen zoals medicijnresten, microplastics en PFAS, omdat deze stoffen een bedreiging kunnen vormen voor schoon en gezond oppervlaktewater en grondwater. Er dient altijd voldoende en schoon drinkwater te zijn, zelfs wanneer zich een extreme groei van de drinkwatervraag zou voordoen. Er dient voldaan te worden aan de doelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW-doelen). De gemeente Veenendaal wordt in dit beleid aangeduid als stedelijk gebied waar opgaven gelden die vaak anders bezien zijn vanuit bodem- en waterperspectief dan in de andere gebieden. De huidige manier waarop steden en ook dorpen zijn ingericht, samen met onder meer de woningbouwopgave en de energietransitie, zorgen voor een toenemend probleem van wateroverlast, droogte- en hittestress en toenemende drukte in de ondergrond. Zowel bij ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied als bij uitbreidingslocaties is het van belang om voldoende waterberging te realiseren en wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te beperken. Ook valt de gemeente Veenendaal in een overstroombaar gebied. Dit betekent dat bij een eventuele doorbraak van de keringen Veenendaal te maken krijgt met overstromingen. De provincie draagt zorg voor het overstromingsgevaar en de overstromingsrisico's en neemt zowel preventieve als reactieve maatregelen.

Voor de gemeente Veenendaal zal dit betekenen dat bij ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden met het robuuster maken van het regionale watersysteem. De gemeente dient te voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen leiden tot meer risico op verslechtering van de kwaliteit van oppervlaktewater. Dit betekent dat bij functiewijzigingen de gemeente de taak heeft om te voorkomen dat de kwaliteit van het grond en drinkwater achteruit gaat. Conclusie Het gaat hier om een relatief kleinschalig woningbouwplan voor de bouw van maximaal 128 extra

16

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100 woningen. Hierdoor zijn de meeste doelstellingen uit het BWM-plan niet relevant. Voor dit onderzoek is eveneens zowel een bodemtoets als een watertoets uitgevoerd. De resultaten hiervoor zijn terug te vinden in paragraaf 5.1 en 5.2.

4.2.4

Natuurvisie

In de provincie Utrecht komen veel natuurwaarden voor. Het groene netwerk draagt bij aan het welbevinden en de gezondheid van inwoners waardoor mensen graag in Utrecht wonen en werken. De keerzijde in stedelijk Utrecht is de infrastructuur die de landschappen en natuurgebieden doorsnijdt. De economische activiteiten hebben een negatief effect op de natuur. Voor een robuuste natuur met een duurzame instandhouding is daarom natuurbeleid opgesteld. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is inmiddels omgedoopt tot Natuurnetwerk Nederland (NNN), het aaneengesloten stelsel van natuurgebieden. Ook natuur in agrarische en stedelijke gebieden krijgen meer aandacht. Soorten van dieren en planten dienen beschermd te worden en het stoppen van de teruggang van de biodiversiteit heeft prioriteit. Verdroging en stikstofuitstoot zijn knelpunten, en natuurgebieden zijn nog onvoldoende aaneengesloten. Het integraal benaderen van het natuurbeleid met bijvoorbeeld landbouw, recreatie, en bosbeheer zal dit moeten verbeteren. Ook bodem, water, milieu, erfgoed, en cultuurhistorie zijn pijlers die kansen bieden voor een betere natuur. De locatie van de ontwikkeling ligt niet in beschermd natuurgebied. Verder blijkt uit paragraaf 5.7 Ecologie dat de ontwikkeling geen onevenredig negatief effect heeft op beschermde natuurgebieden in de directe omgeving.

Natuurnetwerk Nederland (bron: Natuurvisie 2017, provincie Utrecht).

Conclusie Het planvoornemen past binnen de natuurvisie. Het plan valt zowel buiten natuurnetwerk Nederland als

bestemmingsplan

17

bestemmingsplan Schoolstraat 100 buiten de 'groene contour'

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Regio FoodValley

Tot 1 januari 2011 werd met de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal samengewerkt in een verband onder de naam WERV. Dit samenwerkingsverband is per 1 januari 2011 opgegaan in een nieuwe samenwerkingsvorm onder de naam regio FoodValley, dit betreffen de vier WERV gemeenten aangevuld met de gemeenten Renswoude, Barneveld, Nijkerk en Scherpenzeel. In 2011 was FoodValley nog een abstract begrip met aan de verre horizon het beeld van een economisch krachtige, vitale en duurzame groene regio, waar het goed wonen, werken, leren en recreëren is. Anno nu is dat visioen geworden tot een nationaal én internationaal sterk beeld van Regio FoodValley, waarin Ondernemers, Onderwijs- en onderzoeksinstellingen en Overheid eensgezind optrekken. De drie O’s hebben de ambitie om met elkaar een economische topregio tot stand te brengen en uit te groeien tot hét agrofoodcentrum van Europa. Ze hebben daarvoor in 2015 de Strategische Agenda 2015-2019 vastgesteld, waarin het ideaalbeeld FoodValley regio 2025 is geformuleerd en afspraken zijn gemaakt over de inzet van de regionale partners.

De Strategische Agenda is vervolgens uitgewerkt in een Uitvoeringsprogramma, waarin projecten zijn benoemd die een bijdrage kunnen leveren aan de in de agenda geformuleerde en door de samenwerkingspartners omarmde opgaven: Verbeteren kennisinteractie Uitbouwen global pipelines Vergroten innovatiekracht Branding en marketing Versterken fysiek en sociaal duurzame leefomgeving. Het Uitvoeringsprogramma Triple Helix Regio FoodValley is een dynamisch programma: afgeronde projecten worden afgevoerd en nieuwe projecten en initiatieven worden toegevoegd. De uitdaging voor Regio FoodValley en de daaraan deelnemende gemeenten ligt in het optimaliseren van het woon-, werken leefklimaat in deze regio. De gemeenten zijn daarvoor verantwoordelijk. Deze gezamenlijke opgave is in de regionale portefeuillehoudersoverleggen ‘Economie en Werkgelegenheid’ en ‘Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Mobiliteit’ uitgewerkt in werkprogramma’s. Daarbij wordt ook samengewerkt met maatschappelijke organisaties, die geen vaste plaats hebben in de triple helix stuurgroep. Het voorgenomen plan heeft geen effect op de belangen van de Regio FoodValley. Conclusie Het plan conflicteert niet met het regionale beleid.

4.3.2

PDV-beleid regio Foodvalley 2020-2025

Een actueel en onderbouwd PDV-/GDV-beleid draagt bij aan het behoud van de leefbaarheid door leegstand in de binnenstedelijke winkelgebieden te voorkomen die mede als gevolg van PDV en GDV kan ontstaan. Door samen één lijn te trekken voeren de acht gemeenten hetzelfde beleid uit en maken hierover regionale afspraken. In het geval gemeenten hier verschillend mee om zouden gaan dan is de kans aanwezig dat een beleidskeuze in één van de gemeenten negatieve invloed heeft op de winkelgebieden in andere gemeenten van FoodValley. Met gezamenlijk PDV-/GDV-beleid kunnen in regionaal verband kansrijke ontwikkelingen worden ondersteund en structuurverstorende ontwikkelingen worden voorkomen. Het doel is een evenwichtige krachtige detailhandelsstructuur waarbinnen een zorgvuldige afweging is ten aanzien van het behoud van de leefbaarheid, door leegstand in de binnenstedelijke winkelgebieden te voorkomen die mede als gevolg van PDV en grootschalige detailhandel kan ontstaan. Om dit doel te bereiken zijn de volgende beleidsuitgangspunten opgesteld: Inzetten op een concentratie van het aantal perifere meters in de acht PDV-concentratiegebieden: uitbreiding van het aanbod kan alleen als dat naar de regio goed verantwoord wordt. Als er geen

18

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100 planologische wijziging nodig is vindt melding plaats bij de regio in het geval van een majeure ontwikkeling. In de acht PDV-concentratiegebieden alleen de PDV-branches Wonen, Doe-het-zelf en Tuincentra toestaan, inclusief Tuinartikelen en Tuinmeubelen. Voor ABC (Automotive) en overige PDV-branches is de regio FoodValley terughoudend bij de uitbreiding van het aantal PDV-locaties om versnippering te voorkomen. Overige branches zijn voorbehouden aan de binnenstedelijke winkelgebieden. Er wordt in de acht PDV-concentratiegebieden voor vestigingen in de PDV-branches een minimale maatvoering van 500 m2 wvo per detailhandelsvestiging gehanteerd. Bij initiatieven groter dan deze minimale maatvoeringen is alleen advies nodig van het Ambtelijk Overleg (AO) en het Portefeuillehouders Overleg (PHO), als sprake is van een netto toevoeging van plancapaciteit. Er wordt bij winkels op PDV-concentratiegebieden vastgehouden aan een maximum aandeel branchevreemd van maximaal 15% van het winkeloppervlak, met een maximum van 150 m2. De ontwikkeling van webshops en afhaalcentra wordt binnen de binnenstedelijke winkelgebieden ingepast. Afhaalcentra zijn ook in de PDV-concentratiegebieden mogelijk, maar dan alleen bij de bestaande perifere detailhandelsvestigingen.

Voor uitzonderlijke nieuwe gevallen krijgen colleges een afwijkingsbevoegdheid voor een afhaalfunctie bij een webshop op een bedrijventerrein. Bij gebruik van de afwijkingsbevoegdheid vindt achteraf melding plaats in het Ambtelijk Overleg (AO). Een Factory Outlet Center in de Regio FoodValley heeft geen meerwaarde en is derhalve niet gewenst. De Regio FoodValley-gemeenten dienen elkaar transparant te informeren over nieuwe plannen die een regionale impact hebben en dienen deze plannen op en met elkaar af te stemmen. Bij plannen met een lokale impact waarbij niet wordt voldaan aan de regionale concentratieplicht is ook zonder een planologische wijziging advies nodig van het Ambtelijk Overleg (AO) en het Portefeuillehouders Overleg (PHO). Conclusie Met de ontwikkeling verdwijnt een op zichzelf staande kleinschalige PDV-locatie. De transformatie van deze locatie bevordert de leefbaarheid in het centrum van Veenendaal. Het plan draagt daarmee bij aan het regionaal beleid. 4.3.3

Blauwe Omgevingsvisie 2050

Op 20 februari 2019 is door het algemeen bestuur van waterschap Vallei en Veluwe de Blauwe Omgevingsvisie (BOVI 2050) vastgesteld. Met deze BOVI zet waterschap Vallei en Veluwe op nieuwe wijze koers naar een duurzame en waterinclusieve leefomgeving. In de BOVI wordt gedacht vanuit drie waterprincipes: 1. Water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening. 2. Maximaal vasthouden en schoonhouden van water. 3. Partnerschap als watermerk. De visiekaart en waterprincipes werken door in de doelen van het nieuwe waterprogramma. Conclusie De ontwikkeling is niet in strijd met de omgevingsvisie van het Waterschap. 4.3.4

Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027

Waterschap Vallei en Veluwe hebben het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) op 21 november 2021 vastgesteld. Het BOP is de tactische uitwerking van de Blauwe omgevingsvisie (BOVI2050). Met als overkoepelend thema ‘een waardevolle leefomgeving’, worden de maatschappelijke thema’s klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie en biodiversiteit, gekoppeld aan de drie waterprincipes en geïntegreerd in vier gebiedsprogramma’s. Veenendaal valt binnen het gebiedsprogramma Gelderse Vallei. In en rondom Veenendaal zijn de volgende doelen opgesteld: Op orde houden van de waterkeringen. Na realisatie van de Grebbedijk is het doel om met gebiedspartners na te denken over toekomstige functies en status van de Slaperdijk. Klimaatadaptatie maatregelen uitvoeren in bestaand stedelijk gebied door het bevorderen van een

bestemmingsplan

19

bestemmingsplan Schoolstraat 100 klimaatadaptieve inrichting van openbare- en particuliere terreinen. Energiewinning zoals thermische energie uit oppervlaktewater, wind en zon, gekoppeld aan de gemeentelijke Transitievisie Warmte. Verkennen principe klimaatmantels (bufferen van hemelwater) rond stedelijke kernen FoodValley. Conclusie Het plan is in lijn met het omgevingsprogramma van het Waterschap. In het plan is voldoende aandacht voor klimaatadaptieve inrichting van het terrein.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Strategische Visie Veenendaal 2040

Op 26 oktober 2017 heeft de raad de Strategische Visie voor Veenendaal in 2040 vastgesteld. Hierin zijn de kernambities voor de toekomst van Veenendaal opgenomen. Veenendalers kiezen voor een versterking van de woonfunctie en richten hun blik naar de regio. Dat betekent dat de ambities zich primair richten op het versterken van de woon- en leefomgeving, met in het kielzog de arbeidsmarkt gericht op wonen en arbeidsintensieve bedrijvigheid. Dit is in lijn met de trend werken volgt wonen. Ook de blik naar buiten die de voorkeur heeft van de Veenendaalse gemeenschap is in lijn met een belangrijke trend: die van lokale gebondenheid naar regionale samenwerking. Algemene conclusie van de demografische ontwikkelingen is dat Veenendaal in de toekomst niet alleen maar de groei hoeft te accommoderen, maar zich ook kan toeleggen op het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Van kwantiteit naar kwaliteit! Deze kwaliteiten moeten een diverse bevolkingsgroep aanspreken. Veenendaal moet zich in de toekomst dus richten op kwaliteit in plaats van op kwantiteit. En –in lijn met de wensen van inwoners– moet Veenendaal zich bovenal concentreren op het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Dat betekent dat Veenendaal moet zorgen dat het slim omgaat met de ruimte door intensivering van de woonbebouwing, herontwikkeling en functieverandering en voldoende aandacht blijft houden voor groen. Onderdeel van een aantrekkelijke woonomgeving is een goede bereikbaarheid van arbeidsplaatsen. Veenendaal richt zich daarom in de toekomst niet op ruimte-intensieve en arbeidsextensieve bedrijvigheid, maar op arbeidsintensieve bedrijven. Kortom, de visie stelt vooral eisen aan de kwaliteit van nieuwe of herontwikkelingen en spreekt zich niet uit over kwantitatieve doelstellingen. Deze richting – Veenendaal als leefstad met een sterke, regionale binding – werken we uit aan de hand van vier thema’s. Juist binnen deze thema’s liggen de grootste maatschappelijke veranderingen. Per thema zijn de volgende kernambities geformuleerd: 1. Netwerksamenleving: “niet alleen, maar samen” met ruimte voor ieders eigen identiteit; 2. (Samen) leven: Veenendaal met excellent woonklimaat; 3. Digitale wereld: Veenendaal heeft een hoogwaardige duurzaam bedrijfsleven met arbeids- en kennisintensieve bedrijven en een bruisend multifunctioneel centrum; 4. Duurzaamheid: Veenendaal heeft in 2040 de transitie naar een duurzame gemeente afgerond. Conclusie In de beoogde situatie verdwijnt een kleinschalige oud perifere detailhandellocatie aan de rand van het centrum.

Hiervoor in de plaats worden maximaal 128 appartementen gerealiseerd, die minimaal levensloopgeschikt worden gemaakt en deels ook zorggeschikt. Ook wordt aandacht besteed aan duurzaamheid en klimaatadaptatie. Verder is de directe omgeving bij de plannen betrokken via meerdere participatiebijeenkomsten. Dit alles overeenkomstig de strategische visie.

20

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

4.4.2

Omgevingsvisie Veenendaal 2030

De raad van de gemeente Veenendaal heeft op 17 december 2020 de Omgevingsvisie Veenendaal 2030 vastgesteld. De Omgevingsvisie 2030 is een plan op hoofdlijnen dat alle strategische beleidsplannen vervangt die gaan over de fysieke leefomgeving, zoals het milieubeleidsplan, het gemeentelijk verkeersen vervoersplan en de structuurvisie. De inhoud van de Strategische Visie 2040, die de gemeenteraad in 2017 vaststelde, is de basis geweest voor de omgevingsvisie. De Omgevingsvisie zet in op een koerswijziging van kwantiteit naar kwaliteit: beter en slimmer inrichten van de leefomgeving met gebruik van innovatie, kennis en creativiteit. Bij ieder initiatief moeten afwegingen worden gemaakt. Voor Veenendaal staan hierbij de principes gezondheid, duurzaamheid en veiligheid voorop. Voor nieuwe ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving wordt in de Omgevingsvisie 2030 het volgende afwegingskader gegeven: 1. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan een Gezonde, Duurzame en Veilige leefomgeving. Elke nieuwe ontwikkeling is een kans om hier aan bij te dragen. Zo zal ook de gewenste groei van Veenendaal moeten bijdragen aan deze doelen. 2. We kiezen voor meervoudig boven enkelvoudig ruimtegebruik, zodat de beperkte ruimte optimaal wordt benut. 3. We voorkomen dat negatieve gevolgen van ontwikkelingen afgewenteld worden op de omgeving.

We beoordelen ruimtelijke ontwikkelingen integraal en in relatie tot de omgeving. Daarnaast bevat de Omgevingsvisie 2030 specifieke opgaven en doelstellingen voor de thema's Gezond duurzaam en veilig, Bouwen en wonen, Groen natuur en water, Mobiliteit, Economie, Milieu, en er worden aanvullende opgaven en doelstellingen voor het centrum gegeven. Conclusie Het plan aan de Schoolstraat voorziet in een optimale benutting van de ruimte, rekening houdend met de omgeving. De appartementen voldoen aan de eisen van levensloopgeschikte woningen en deels zorggeschikte woningen die middels een anterieure overeenkomst worden geborgd. In het Bouwplan zullen maximaal 128 woningen worden ontwikkeld, waarvan tenminste 30% woningen (afgerond tenminste 39 woningen) in de categorie Sociale woningen dienen te worden ontwikkeld, waarvan 2/3 Sociale huurwoningen (afgerond tenminste 26 Sociale huurwoningen) en 1/3 Sociale koopwoningen (afgerond tenminste 13 Sociale koopwoningen). Ook op het gebied van duurzaamheid (klimaatadaptatie en energiezuinigheid) zijn eisen gesteld. Door te voldoen aan het puntensysteem is gezorgd voor een gezond, duurzaam en veilige omgeving. Het plan is zodoende in lijn met de Omgevingsvisie. 4.4.3

Groenstructuurplan

Het doel van het groenstructuurplan is als volgt te formuleren: 1. De samenhang van het groen met de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische patronen versterken; 2. met het groen de herkenbaarheid en identiteit van de openbare ruimte vergroten; 3. de gewenste groenstructuur formuleren en realiseren volgens de opgestelde visie; 4. groen bij nieuwe ontwikkelingen als bouwsteen en leidend principe gebruiken; 5. accenten in het groen aanbrengen overeenkomstig de plaats en het niveau. Er wordt een onderscheid gemaakt naar groen op twee niveaus: de hoofdgroenstructuur en het groen binnen wijken. Ten aanzien van de hoofdgroenstructuur is het doel de identiteit en de kwaliteit van de afzonderlijke elementen te vergoten, waarbij de aanwezige of gewenste samenhang (structuur) tussen de verschillende elementen en patronen als kader geldt. De hoofdgroenstructuur bestaat uit de volgende onderdelen: de Grift, de oude linten, pleinen, parken, begraafplaatsen en sportparken, de binnenring, de Rondweg, 't Goeie Spoor / Industrielaan / Wageningselaan, de snelweg A12, de spoorlijnen en de entrees. Conclusie Er is geen sprake van een groenbestemming en daardoor is er geen verlies of toename van openbaar

bestemmingsplan

21

bestemmingsplan Schoolstraat 100 groen. In de bestaande situatie is het gehele perceel bebouwd en verhard. In de nieuwe situatie wordt middels de anterieure overeenkomst geregeld dat het binnenterrein tevens groen wordt ingevuld door onder andere het planten van enkele bomen. Het plangebied grenst aan de groene hoofdstructuur langs de Bevrijdingslaan. Uitgangspunt is dat de bomen gehandhaafd blijven. Het plan voldoet aan de kaders van het groenstructuurplan.

4.4.4

Puntensysteem Omgevingsvisie Veenendaal

Op 17 december 2021 is de Omgevingsvisie Veenendaal vastgesteld. In de Omgevingsvisie wordt een gezond, duurzaam en veilig Veenendaal nagestreefd. De visie bevat ambities en doelen om dit te bereiken. In dit puntensysteem worden de ambities concreet gemaakt. De volgende thema's uit de omgevingsvisie zijn opgenomen: Gezonde en groene leefomgeving; Bewegen, ontmoeten, sporten en spelen (BOSS); Energietransitie en duurzaam bouwen; Natuurinclusief bouwen; Klimaatadaptatie; en Veiligheid en leefbaarheid. Voor elk thema uit de omgevingsvisie zijn maatregelen opgesomd waarmee wordt bijgedragen aan deze verschillende thema’s. Aan deze maatregelen zijn punten gekoppeld. Een ontwikkelaar moet straks een minimale score per thema en een minimale score voor het totaal behalen. Op deze manier laten we de ambities uit de omgevingsvisie terugkomen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Het puntensysteem is toegespitst op de realisatie van woningen. Het fungeert daarmee als kader voor de beoordeling of een ontwikkeling voldoende bijdraagt aan een gezonde, duurzame en veilige leefomgeving. Dit puntensysteem is opgesteld als leidraad voor woningbouwontwikkelingen in Veenendaal. Het puntensysteem wordt toegepast bij ontwikkelingen waarvoor een herziening, wijziging, uitwerking of afwijking van het bestemmingsplan nodig is.

Daarnaast hoeft het niet toegepast worden op transformatie van bestaande bebouwing. Het puntensysteem wordt vastgesteld als beleidsstuk, en wordt vervolgens toegepast bij woningbouwontwikkelingen door een verplichting in het nieuwe bestemmingsplan, omgevingsplan of in de omgevingsvergunning op te nemen. In het bestemmingsplan wordt middels een dynamische verwijzing in de regels opgenomen dat de ontwikkeling moet voldoen aan het puntensysteem. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de eis om te voldoen aan het puntensysteem opgenomen in het omgevingsplan. Toetsing bouwplan Het plan zal voldoen aan het puntensysteem, dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst en in de regels van het bestemmingsplan. Voor grote ontwikkelingen geldt dat er moet worden voldaan aan een minimum score van 65 punten. Deze is voor nu ingevuld met de inzichten van dit moment. Dit kan nog per onderdeel gaan veranderen n.a.v. de verdere uitwerking van de ontwerpen. Het streven voor nu is om 15 punten te halen op Gezonde en groene leefomgeving, 14 op BOSS, 10 op Energietransitie en duurzaam bouwen, 14 op natuurinclusief bouwen en 12 op klimaatadaptatie.

4.4.5

Duurzaamheidsbeleid

De wettelijke eisen voor energiezuinigheid van het Bouwbesluit hebben betrekking op thermische isolatie, de energieprestatie (EPC) en milieuprestatie (MPG). Aanvullend heeft de gemeente Veenendaal beleid opgesteld voor duurzaamheid in het programmaplan "Energieneutraal Veenendaal 2050" (30 maart 2017). De gemeente geeft uitwerking aan de volgende ambities en doelstellingen: Veenendaal is energieneutraal in 2035: streven naar energie neutrale woningen en wijken. Het streven is naar energieneutraliteit (EPC=0 of beter: Nul Op de Meter). Deze woningen moeten energieneutraal zijn en niet afhankelijk van gas. Veenendaal is energieneutraal in 2035: stimuleren schonere voertuigen. Voor de inrichting van de openbare ruimte moet rekening gehouden worden dat bewoners een elektrische auto hebben en willen opladen.

22

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100 Veenendaal is voorbereid op klimaatverandering: ontwikkelingen worden minimaal waterneutraal uitgevoerd, groen wordt strategisch ingezet voor hemelwaterafvoer en koeling in de stad. De gemeente vindt het daarbij belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de volgende onderwerpen aan de orde komen bij het thema duurzaam bouwen: Toepassen van een prestatie-instrument voor duurzaam bouwen; Mogelijkheden om het dak te benutten voor warmte-opslag, waterberging, het bufferen van fijnstof of energiewinning; Natuurvriendelijke maatregelen aan of rond het gebouw; Geen koper, lood of zink gebruiken voor de hemelwaterafvoer; Toepassen van duurzaam hout; Energiezuinige terrein- en gebouwverlichting. Conclusie In de ondertekende anterieure overeenkomst is afgesproken dat de ontwikkelaar zorgt voor waterberging van 25 mm op eigen terrein. Verder is overeengekomen dat de bestaande bomen langs de Bevrijdingslaan extra groeiruimte krijgen in de bodem. Dit is in lijn met de doelstellingen uit het geldende duurzaamheidsbeleid. 4.4.6

Actualisatie detailhandelsbeleid 2021-2025

In december 2012 is de nota 'Detailhandelsstructuur Veenendaal nu en in de toekomst' vastgesteld. Sindsdien zijn ontwikkelingen in de landelijke en lokale winkelmarkt in een stroomversnelling gekomen. Vooral het groeiende belang van het online aankoopkanaal heeft het koopgedrag van de Nederlandse consument structureel gewijzigd. In Veenendaal zelf is een nieuw buurtcentrum gebouwd (Buurtstede) en is het centrum uitgebreid door de Brouwerspoort-ontwikkeling. In Veenendaal Centrum is sprake van aanzienlijke leegstand. Naast deze ontwikkelingen is nieuwe jurisprudentie rond de Europese Dienstenrichtlijn een belangrijke aanleiding voor de herijking van het beleid uit 2012. De gemeente heeft als doel om te streven naar een optimale leefbaarheid voor haar inwoners. Het bieden van een zo volledig mogelijk voorzieningenaanbod met aantrekkelijke centra is daar een belangrijk onderdeel van.

De volgende ambities zijn opgesteld voor het detailhandelsbeleid: Behoud van een leefbaar stedelijk milieu, door middel van een zo groot en gevarieerd mogelijk voorzieningenniveau; Werken aan een dynamisch hoofdcentrum met aantrekkingskracht op ondernemers en bezoekers; Behoud van de sterke structuur van buurtcentra in de nabijheid van de bewoners voor dagelijkse voorzieningen en sociale interactie; Beperken van leegstand in winkelgebieden, met name in het centrum; Een ruimtelijk-ordeningsbeleid dat zorgvuldig omgaat met de beschikbare ruimte en waarbinnen het voor zowel overheid, ondernemers als eigenaren aantrekkelijk is om te investeren. Verder is de keuze gemaakt om winkelaanbod in het centrum te concentreren. Hiermee wordt een zo groot en gevarieerd mogelijk voorzieningenniveau behouden en wordt verdere leegstand voorkomen. Om de vitaliteit van het centrum en de buurtcentra te bevorderen en de leegstand te verminderen, blijft detailhandel op perifere locaties beperkt tot branches in volumineuze artikelen (woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra). Er wordt op perifere locaties dus niet meegewerkt aan de verruiming van de branchering.

bestemmingsplan

23

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Visie detailhandelsstructuur Veenendaal 2020

Conclusie Met de voorliggende ontwikkeling verdwijnt een voormalige kleinschalige PDV locatie die reeds leeg stond en niet meer voor de toegekende bestemming gebruikt wordt. De invulling met maximaal 128 appartementen biedt een nieuwe permanente invulling voor deze locatie waarmee de leegstand wordt opgelost en verdere leegstand in het centrum wordt voorkomen. Het plan draagt bij aan de uitgangspunten van het beleid. 4.4.7

Welstandsnota 2017

Het welstandsbeleid van de gemeente Veenendaal is opgesteld vanuit de overtuiging dat het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigd dient te worden. Door het ontwikkelen van beleidsregels voor de welstandsadvisering zet de gemeente haar visie op het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de rol van de welstandszorg daarin uiteen. Deze welstandsnota vormt het toetsingskader voor zowel de reguliere vergunningsplichtige bouwwerken als voor de zogeheten veel voorkomende kleine bouwwerken die vergunningsplichtig zijn. Gekozen is welstandsvrij bouwen mogelijk te maken in een nieuw te ontwikkelen woongebied en op bestaande bedrijventerreinen.

24

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

In het kader van deze welstandsnota is vooral de relatie tussen bestemmingsplan en welstandscriteria van belang. Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening. Datgene dat door het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief door de welstandsnota geregeld. Welstandscriteria kunnen waar nodig de ruimte die het bestemmingsplan biedt dus invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsadvies kan zich dan richten op de gekozen invulling binnen het bestemmingsplan. In een situatie waarin een bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan, maar het bestemmingsplan eveneens ruimte biedt voor alternatieven, kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het betreffende gebied. Uiteraard moet in zo'n geval de welstandsnota daartoe de argumentatie leveren.

Conclusie Het plan wordt bij de vergunningaanvraag aan de welstandcommissie voorgelegd. De welstandcommissie zal dan toetsen op het plan.

bestemmingsplan

25

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Hoofdstuk 5

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten natuur, water, archeologie, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Voor ieder aspect is een onderzoek of toets uitgevoerd.

5.1

Bodem

Bij bodem wordt onderscheid gemaakt in de fysische en de chemische bodemkwaliteit. De fysische bodemkwaliteit heeft betrekking op de opbouw en samenstelling van de bodem. Denk hierbij aan draagkracht en in de bodem aanwezige voorwerpen, zoals archeologische vondsten. 5.1.1

Wettelijk kader

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Volgens het Bro zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op daarvoor geschikte gronden te worden gerealiseerd. Wet bodembescherming De Wet Bodembescherming bevat de voorwaarden die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden (saneringsnoodzaak). De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m³) en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging. De interventiewaarde is de waarde, waarboven er mogelijk sprake is van humane, ecologische of verspreidingsrisico's. De urgentie van sanering wordt bepaald door de geplande projectontwikkeling. Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren.

Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater. De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn door de Gemeente Veenendaal in beeld gebracht. In een aantal gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met een geval van ernstige bodemverontreiniging moet gebeuren. Nadat er is gesaneerd, kunnen er restverontreinigingen aanwezig zijn. Soms zijn er gebruiksbeperkingen. Besluit bodemkwaliteit Het doel van het Besluit bodemkwaliteit is te voorkomen dat de bodem (grond en grondwater) en het oppervlaktewater verontreinigd worden door het gebruik van bouwstoffen, grond of baggerspecie. Daarnaast wordt gestreefd naar hergebruik van grondstoffen, zodat minder materiaal wordt gestort en minder nieuwe grondstoffen hoeven te worden gewonnen. In het besluit zijn regels opgenomen over kwaliteitsborging, bouwstoffen, grond en baggerspecie. Grondverzet kan plaatsvinden conform het Besluit Bodemkwaliteit. Op de bodemkwaliteitskaart (Omgevingsdienst Utrecht) heeft de grond waar gebouwd gaat worden de bodemfunctieklasse wonen.

5.1.2

Toetsing bouwplan

Voor de functiewijziging en bouwplannen is een bodemonderzoek benodigd, dit is uitgevoerd door Antea (Bijlage 2). Onder de bebouwing is op dit moment slechts zeer beperkt onderzoek mogelijk (Dit is pas mogelijk na sloop) en daarmee is een groot deel van het plangebied nog niet voldoende onderzocht. Het getoetste bodemonderzoek geeft, tezamen met de beschikbare bodeminformatie, echter al een voldoende een representatief beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit op het plangebied. De onderzoeksresultaten geven voor nu geen aanleiding tot nader onderzoek of sanering.

26

bestemmingsplan

bestemmingsplan Schoolstraat 100

Uit de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat er vanuit bodemhygiënisch oogpunt geen belemmeringen zijn met betrekking tot de toekomstige herontwikkeling van de locatie. Bij de toekomstige herontwikkeling dient er wel rekening mee te worden gehouden dat de aanwezige funderingslaag onder de asfaltverharding niet zondermeer herbruikbaar is en dient afgevoerd te worden naar een verwerker (totaal ca. 0,06 x 1.470 = ca. 100 m³). Overigens kan overwogen worden om tijdens het bouwrijp maken van het terrein het funderingsmateriaal tijdelijk in depot te zetten en nogmaals te onderzoeken. Indien bij de werkzaamheden een grondoverschot ontstaat, wordt geadviseerd deze grond binnen het werk te hergebruiken. Indien dit niet mogelijk is, is dit (indicatieve) onderzoek niet geschikt om een definitieve uitspraak te doen over de hergebruikmogelijkheden van de grond buiten de regio Zuidoost Utrecht. De grond kan wel elders binnen het gebied van de bodemkwaliteitskaart van de regio Zuidoost Utrecht worden toegepast. Voor een toekomstige aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen zal het huidige onderzoek niet voldoende zijn en is het nodig om het gehele nieuw te bebouwen gebied volledig en representatief te onderzoeken, met een voldoende spreiding van de boorpunten.

Geadviseerd wordt om dit onderzoek uit te voeren na sloop van de huidige opstallen In verband met de aanwezigheid van een grondwaterpluim met sterk verhoogde concentraties vluchtige gechloreerde waterstoffen (VOCl) en benzeen in het grondwater ten zuiden van het plangebied (Wbb geval UT034500007), moet rekening gehouden worden met eventuele noodzakelijke saneringsmaatregelen bij bronbemalingen (in het kader van ontgraven van bouwputten en/of kelderruimten). Bij langdurige en verticale onttrekkingen (deepwells) kunnen deze verontreinigingen aangetrokken worden 5.1.3

Conclusie

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem. Onder de bebouwing is op dit moment slechts zeer beperkt onderzoek mogelijk en daarmee is een groot deel van het plangebied nog niet voldoende onderzocht. Het getoetste bodemonderzoek geeft, tezamen met de beschikbare bodeminformatie, echter al een voldoende een representatief beeld van de milieuhygiënische bodemkwaliteit op het plangebied. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot nader onderzoek of sanering. Voor een toekomstige aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal het huidige onderzoek niet voldoende zijn en is het nodig om het gehele nieuw te bebouwen gebied volledig en representatief te onderzoeken, met een voldoende spreiding van de boorpunten. Er dient na sloop van de huidige opstallen een nieuw onderzoek uitgevoerd te worden. Bij eventueel noodzakelijke bronbemaling moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van een geval van ernstige bodemverontreiniging, restverontreiniging in het grondwater, ten zuiden van het plangebied . Om verspreiding en/of verplaatsing te voorkomen zijn waarschijnlijk maatregelen nodig, die kunnen leiden tot extra kosten.