3. Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal
Tekst van het document
Gemeente Veenendaal
Actualisatie detailhandelsbeleid 2026-2030
CONCEPT i van vi
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Gemeente Veenendaal
Actualisatie detailhandelsbeleid 2026-2030
Opdrachtgever: Gemeente Veenendaal Contactpersoon: De heer H. van Rijnbach Projectteam DTNP: De heer R. Eijkelkamp Mevrouw N. Dinnissen Projectnummer: 2567.0125 Datum: 28 oktober 2025
CONCEPT
Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie
Aanleiding1
Actualisatie beleidsregels
37
1.0
Samenvatting
2
4.1
Beleidsregels
38
1.1
Beleid nog actueel?
4
4.2
Transformatie buiten de structuur
41
1.2
Groei van de stad Veenendaal
5
1.3
De winkelsector na corona
6
1.4
Doelen vigerend detailhandelsbeleid
11
Wat is er gebeurd?
12
2.1
Concentratiegraad toegenomen!
13
2.2
Ruimtelijke ontwikkeling in beeld
14
2.3
De fijnmazige boodschappenstructuur
17
2.4
Multifunctioneel centrum?
19
2.5
Uitgangspunten winkelsector Veenendaal
21
Actualisatie detailhandelsstructuur
23
3.1
Stad maken: ambities voor 2026-2030
24
3.2
Actualisatie gewenste detailhandelsstructuur
26
3.3
Het complete stadscentrum
28
3.4
De boodschappenstructuur
32
3.5
De woonwinkelclusters
35
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Aanleiding
1.0 Samenvatting Om inwoners en bezoekers nu en straks een aantrekkelijke winkelstructuur te kunnen blijven bieden, wordt het concentratiebeleid voortgezet. Gemeente Veenendaal maakt werk van het toekomstbestendig houden van de winkelgebieden binnen de gewenste structuur en heeft aandacht voor het perspectief van gebieden die hier geen onderdeel van zijn.
Gewenste detailhandelsstructuur •
Het centrum: Het stadscentrum mag nog completer en aantrekkelijker met veel winkelaanbod, zowel frequente benodigdheden als recreatief aanbod, en een mix aan horeca, activiteiten en culturele voorzieningen. Het invullen van leegstand in het hoofdcircuit blijft een behoorlijke opgave. Blijvende inzet is nodig om het belangrijkste winkelgebied van Veenendaal en omgeving toekomstbestendig te houden.
Meer inwoners maar niet meer winkels in de toekomst Veenendaal groeit komend decennium richting de
•
Boodschappencentra Ellekoot, Bruïneplein, Buurt-
80.000 inwoners. Tegelijk leert het recente verleden dat
stede, Ronde Erf en Petenbos bieden wijkgericht
meer inwoners niet leidt tot meer winkels. Mede door
dagelijks winkelaanbod op korte loop- en fietsaf-
de doorontwikkeling van internet als aankoopkanaal
stand. Het bezoekgemak vanuit de wijk dient hier
neemt het aantal niet-dagelijkse winkels ook in
op orde te blijven. De boodschappencentra kunnen
Veenendaal af.
ook als ontmoetingshart van de wijk fungeren. •
In
de
hoogstedelijke
nieuwbouwbuurt
Het
Het beleid van de afgelopen jaren is gericht geweest op
Ambacht is ruimte gereserveerd voor buurtvoor-
behoud van winkels in het centrum, de vijf buurtwinkel-
zieningen, waaronder kleinschalige dagelijkse win-
centra en de twee woonwinkelclusters. Het concentra-
kels. Het buurtondersteunende karakter is uit-
tiebeleid heeft geholpen; het aanbod in winkelgebieden
gangspunt; geen bovenwijkse aantrekkingskracht.
is op peil gebleven en daarbuiten nam het af.
•
De ambitie is een aantrekkelijk en divers centrumaanbod..
De woonwinkelclusters Groeneveldselaan en Grote Beer behouden hun branchebeeld en regiopositie. Binnen bestaande contouren kan vernieuwing en intensivering van woonwinkelaanbod plaatsvinden. ... en behoud boodschappencentra in de wijken
2 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Actualisatie detailhandelsstructuur gemeente Veenendaal Omzetting van lege winkelruimte buiten de structuur Nieuwe winkels buiten de gewenste structuur worden niet toegestaan. Lege winkelpanden buiten de winkelgebieden worden bij voorkeur getransformeerd naar een andere functie waar meer behoefte aan is, zoals wonen, waarbij de detailhandelsmogelijkheid vervalt.
Gebiedsgerichte aanpak voor Patrimoniumlaan en aanloopstraten De Patrimoniumlaan is van oudsher een karaktervolle voorzieningenstraat. Ook deze straat is in het vorige beleid al losgelaten als winkelstraat. Overblijvende ondernemers zijn er bij gebaat dat de straat aantrekkelijker wordt, waarbij voormalig winkelvastgoed plaatsmaakt voor o.a. wonen. In delen van de Zandstraat, Prins Bernhardlaan en Nieuweweg is er leegstand of is de invulling of het vastgoed soms van een laag kwaliteitsniveau. Ook voor deze transformatiegebieden wordt actief gezocht naar toekomstbestendiger perspectief. Voor deze vier straten wordt een gebiedsgerichte aanpak voorgesteld, waarbij het ontwikkelperspectief per straat wordt bepaald en hierover (individueel) met eigenaren en ondernemers in gesprek gegaan wordt.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
3 van 44
1.1
Beleid nog actueel?
Gemeente Veenendaal is volop in ontwikkeling en groeit richting de 80.000 inwoners. Het detailhandelsbeleid 2021-2025 moet worden geactualiseerd. Welke aanpassingen zijn nodig om bij te dragen aan een vitaal Veenendaal van de toekomst?
De gemeente is al jaren bezig om werk te maken van de
Doel
transformatie van winkelvastgoed buiten de gewenste
Het doel is om te komen tot een actualisering van het
winkelgebieden. In de huidige tijd is ruimte schaars en
detailhandelsbeleid, dat daardoor weer optimaal bij-
moet die zo goed mogelijk worden gebruikt. Met de
draagt aan de ambities voor Veenendaal. Daarvoor
ingang van de omgevingswet moet de gemeente een
wordt de effectiviteit van het huidige beleid getoetst en
omgevingsplan gaan opstellen dat uitgaat van een
wordt bekeken of er uitgangspunten zijn veranderd.
‘Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties’ Veenendaal verandert snel. Er worden nieuwe stukken
(ETFAL). Het detailhandelsbeleid is daarin een belang-
Proces
stad ontwikkeld, waaronder Groenpoort en Het Am
rijk element. Redenen genoeg om het beleid, waar dat
De actualisatie van het detailhandelsbeleid komt voort
bacht. Al met al gaat Veenendaal de komende tien jaar
nodig blijkt, te actualiseren.
uit verschillende analyses, bijeenkomsten met ambtenaren uit het team Actief Retailbeleid, bijeenkomsten
richting de 80.000 inwoners. Het Ambacht is een voor Veenendaal nieuw type woon-werkgebied met een
Detailhandel en de binnenstad
met een klankbordgroep bestaande uit ondernemers
hogere stedelijkheid en een minder autodominant en
De gemeente werkt actief aan een zo vitaal mogelijke
uit de gemeente, een enquête onder inwoners (inwo-
meer gezond en duurzaam mobiliteitsbeeld. Dat past
binnenstad. De afronding van het project Brouwers
nerspanel),
bij de ambitie in de Omgevingsvisie om inwoners
poort is hierin bijvoorbeeld een grote stap. Het
Distributie-planologisch Onderzoek (als aparte bijlage
binnen Veenendaal meer te laten lopen en fietsen. De
Actieplan Vitale Binnenstad 2025-2026 gaat verder op
toegevoegd).
verdichting en transformatie betekenen een andere ver-
de bestaande koers naar een toekomstbestendige,
deling van mensen over de stad en een ander mobili-
gezonde en bruisende binnenstad in een compacte
Leeswijzer
teitsbeeld; in hoeverre vraagt dat om een andere struc-
opzet. Detailhandel blijft de belangrijke basis. Ook de
In dit hoofdstuk wordt de context van deze actualisatie
tuur aan winkels?
komende jaren staan er grote projecten op de rol
geschetst. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 onder-
(Corridor, Tuinstraat). Het concentratiebeleid voor de-
zocht of de ontwikkelingen van de afgelopen jaren
Naast de eigen stad verandert ook de maatschappij in
tailhandel is een belangrijke pijler onder de investe-
reden geven om bij te sturen. In hoofdstuk 3 wordt de
rap tempo naar een digitale samenleving. Het oriënte-
ringszekerheid in de binnenstad. Die investeringen zijn
geactualiseerde visie toegelicht. In hoofdstuk 4 staan
ren op en kopen van artikelen gebeurt steeds meer
hard nodig om die vitale en bruisende binnenstad dich-
de beleidsregels die deze visie bevorderen.
online. Dat creëert voor fysieke winkellocaties uitdagin-
terbij te brengen.
gen, maar ook extra relevantie als ontmoetingsplekken. 4 van 44
a
a
focusgroep
met
inwoners
Actieplan Vitale Binnenstad, 2025.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
en
een
1.2 Groei van de stad Veenendaal Ontwikkelplannen van Planregistratie Provincie Utrecht, 2025
In Veenendaal worden bijna 6.000 woningen toegevoegd waarmee de gemeente naar ongeveer 80.000 inwoners zal groeien.
ook ruimte voor een kleine mandjeswinkel voor een dagelijkse boodschap opgenomen.
Ook recent flinke groei In recente analyses en beleidsstukken van de gemeente
Het aantal inwoners is de afgelopen jaren flink toege-
wordt uitgegaan van een groei van de huidige meer dan
nomen van circa 63.000 in 2012 naar ruim 70.000 nu.
70.000 inwoners naar 80.000 inwoners in 2035. Dit kan
Een stap van 10.000 inwoners extra in de komende tien
hoger of lager uitvallen, afhankelijk van fasering, stikstof,
jaar zou een versnelling van die groei betekenen.
a
Het Ambacht
etc. In de prognose van Primos is een groei naar 77.500 in 2035 voorzien, maar er zijn ook scenario’s waarin de stad
Verandering van huishoudensopmaak
in 2035 al voorbij de 80.000 inwoners zal gaan.
In Veenendaal is de vergrijzing nog beperkt (19% van de bevolking 65 jaar of ouder, terwijl dit landelijk 20% is).
Inbreiding en nieuwe stedelijke ontwikkelingen
Er is een jonge demografische opbouw met relatief
De 6.000 woningen landen deels op inbreidingslocaties in
veel gezinnen en dus een hogere gemiddelde huishou-
bestaande wijken, zoals het Franse Gat en de Nieuweweg.
densgrootte van 2,3 (landelijk 2,1). De woningbouw in
Er worden echter ook, bijvoorbeeld bij de transformatie
Veenendaal is wel voor een deel op kleinere huishou-
van het bedrijventerrein, nieuwe stukken stedelijk gebied
denstypen gericht. De demografische opmaak zal dus
ontwikkeld. De ontwikkeling van Het Ambacht is met
enige verandering doormaken.
Inwonerontwikkeling
2.200 woningen daarvan het beste voorbeeld. Het woningtype en de dichtheid die hier worden gerealiseerd maken
Bevolkingsontwikkeling omgeving
dat Veenendaal een sprong maakt in stedelijkheid. In deze
In de omliggende gemeenten Utrechtse Heuvelrug,
gebieden wordt gewerkt vanuit een mobiliteitsbeeld met
Ede, Rhenen en Renswoude zijn ook woningbouwplan-
fietsen en openbaar vervoer, en wordt parkeren in collec-
nen. Hier wordt gemiddeld een inwonertoename van
tieve parkeerhubs opgevangen. In het Ontwikkelkader is
4% verwacht. Uitschieter is Renswoude, met een ver-
b
wachting van 11% meer inwoners in 2035. Het inwonera b
Ruimte voor maatschappelijke voorzieningen Veenendaal, 2025. Ontwikkelkader Het Ambacht, 2024.
tal van Utrechtse Heuvelrug blijft nagenoeg gelijk.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
5 van 44
1.3 De winkelsector na corona Winkelaanbod in Nederland
Heeft de consument na de coronacrisis de fysieke winkel weer gevonden? Of blijft de afname van het winkelaanbod gewoon doorgaan?
Score, etc.) als onder zelfstandige ondernemers (o.a. geen opvolging). De verwachting is dat de trend van een afnemend fysiek winkelaanbod zich de komende jaren door zal
Online en fysiek winkelen na corona
zetten, alleen al doordat de demografische groep die
De coronacrisis leidde tot een piek van online winkelen
opgroeit met het online aankoopkanaal een steeds
en een structurele uitbreiding van de daarvoor benodig-
groter deel van onze samenleving zal vormen (autono-
de logistieke infrastructuur. Na de coronapandemie
me digitalisering). Het is evident dat dit uitdagingen
was er een zekere herontdekking van het fysieke win-
met zich meebrengt voor het relevant houden van win-
kelgebied en een stabilisatie van het online aandeel te
kelgebieden. Daarnaast staat het verdienmodel van
zien.
veel winkels door de flinke kostenstijgingen onder druk.
Wanneer we echter naar de cijfers kijken, blijft het win-
Ontwikkeling omzetvolume in bepaalde detailhandelsbranches 2015-2024 en eerste 2 kwartalen 2025
kelaanbod in Nederland, na de pauze in 2021, verder afnemen, terwijl het inwonertal groeit. Het aantal winkels per inwoner neemt duidelijk af. De online bestedingen lopen ook weer op, al is dit nu minder in de modebranche en wat meer in de boodschappensector. a De concurrentie binnen de sector (zowel fysiek als online) is heftig, met zowel verliezers onder de landelijke ketens (Blokker, BCC, Bristol, Perry Sport, Esprit,
a
CBS (2025), Detailhandel; omzetontwikkeling internetverkopen
6 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Vooral centrale winkelgebieden onder druk De afname van het niet-dagelijkse winkelaanbod raakt ook na de coronapandemie met name de centrale winkel gebieden (hoofdcentra van dorpen en steden). Daar zit immers
het
relatief
kwetsbare
non-foodaanbod.
Middelgrote centra hebben het het lastigst. Dorpscentra kunnen leunen op de boodschappenfunctie en de echt grote steden op hun recreatieve profiel en grote verzorgingsgebieden. Middelgrote centra kunnen hiervan vaak minder profiteren. Toonzettende modeketens, zoals Zara of Primark, voeren een kritisch vestigingsbeleid. Als dit soort modeketens in middelgrote centra sluiten kan dit de regionale positie als
Ontwikkeling van het aantal publieke functies in centrale winkelgebieden naar type tussen 2016 en nu
winkelstad sterk beïnvloeden. Ook hierdoor zijn deze centra kwetsbaar. Middelgrote centra moeten daarom een balansoefening doen en een breder aanbod bieden om zowel de locatie voor lokale frequente benodigdheden áls de recreatieve verblijfsplek te zijn. Vóór corona hielp het dat de horeca-sector flink groeide, maar die is de afgelopen jaren juist weer iets gekrompen. Wel is er in veel van deze centra flink ingegrepen (functieverbreding en herinrichting) waardoor ze weer relevantie als centrum gebied aan het winnen zijn, maar het blijft voor veel van deze centra een uitdaging om relevant te blijven. Hoe beter dit lukt en passantenaantallen toenemen hoe beter het ook lukt populaire ketens te binden.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
7 van 44
Centrale winkelgebieden in de omgeving van Veenendaal geschaald naar winkelaanbod m² winkelvloeroppervlak (wvo)
Het centrum van Veenendaal (55.000 m² wvo winkels) en de Woonboulevard Veenendaal (32.000 m² wvo winkels) zijn de grootste winkelgebieden in de regio tussen Arnhem en Utrecht. Veenendaal heeft daardoor een regionale aantrekkingskracht. Het centrum van Ede is circa 43.000 m² wvo groot.
8 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Supermarktsector onder druk
Supermarktpartijen willen bij nieuwe ontwikkelingen in
De marges in de supermarktsector staan sterk onder
een reguliere situatie al snel een winkel van circa 1.200
druk. De concurrentie in de sector was al jaren hevig,
m² wvo of groter bouwen. De groei in écht grote super-
met constante consolidaties (recent Coop, Boni en Jan
markten (> 2.000 m² wvo) is echter beperkt. Winkels in
Linders). Sinds 2022 lijkt er echter een nieuw kantel-
een hoogstedelijke/binnenstedelijke omgeving (kleine
punt te zijn bereikt in de sector. De aanhoudende
huishoudens, weinig autobezit), op trafficlocaties (veel
schaalvergroting heeft nu als gevolg dat het aantal win-
forenzen/to-go-aankopen) of met doelgroepspecifiek
kels niet meer groeit. Gezien de bevolkingsgroei zijn er
aanbod (etnisch, dieet, etc.) kunnen soms ook, afhan-
dus minder winkels per inwoner. Vooral in dorpen en
kelijk van hun concurrentieveld, met een maat kleiner
(kleinere) buurten is dit het geval. Dit heeft logischer-
dan 1.000 m² wvo toekomstbestendig zijn (‘mandjes-
wijs gevolgen voor de fijnmazige winkelstructuur.
winkels’). Hoe kleiner en hoe meer gericht op aanwezi-
Schaalvergroting wordt door supermarktpartijen inge-
ge passanten, hoe dichter het supermarktconcept in de
zet als concurrentiemiddel (om positie in te nemen).
buurt komt van foodservice gericht op maaltijdver-
Doordat supermarkten belangrijk zijn voor veel ge-
strekking.
meentelijke ambities (ontmoetingsplekken, primaire
Ontwikkeling aantal supermarkten in Nederland
Ontwikkeling aantal supermarkten per grootteklasse in m² winkelvloeroppervlak
behoeften, publiekstrekker, gezonde mobiliteit, etc.) is dit gegeven belangrijk voor het detailhandelsbeleid.
‘Standaard’ supermarkt wordt groter Supermarkten kleiner dan 1.000 m² wvo (winkelvloeroppervlak) zijn vooral in kleinere dorpen en buurten weggevallen. Supermarkten worden namelijk groter, en een grote supermarkt heeft ook meer draagvlak nodig (consumenten om al die verse producten te kopen). Waar het inwonertal niet toeneemt, komt de markt mede door die schaalvergroting onder druk te staan.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
9 van 44
Woonwinkelclusters gevuld, solitair aanbod krimpt De woonbranche is erg gevoelig voor conjuncturele ont-
Meer verhuisbewegingen stuwt lokaal omzet in bouwmarkten en woonwinkels (in 2023 zijn voorlopige cijfers gepubliceerd en daarna geen nieuwe cijfers)
wikkelingen en verhuisbewegingen. Bij veel woningbouw, zoals in Veenendaal, is er logischerwijs ook een behoefte aan woninginrichting te verwachten. Wel dient rekening gehouden te worden met de uitgavenpiek tijdens de pandemie. Tijdens deze periode gaf men veel uit aan de eigen woonomgeving, waardoor er nu een dip is in omzet. Je koopt immers niet elke drie jaar een nieuwe keuken. De concentratie van het woninginrichtingsaanbod neemt in Nederland toe, omdat verspreid gelegen aanbod verdwijnt. Woonwinkelclusters zijn over het algemeen goed gevuld en hebben een van de laagste leegstandspercenta-
Ontwikkeling winkelaanbod naar branchegroep op grootschalige winkelgebieden in Nederland (in m² wvo)
ges in de winkelstructuur. Ook zijn ze vaak vrij branchezuiver ingevuld. In stedelijk gebied wordt kritisch gekeken naar perifere detailhandelslocaties (PDV) in de strijd om de schaarse ruimte (wonen, werken, energie, etc.). Intensivering van deze woonwinkellocaties is complex, vanwege de verschillende randvoorwaarden die woonwinkels en woonbuurten hebben. Voor middelgrote steden biedt dit kansen om de marktdruk van de grote steden op te vullen, omdat de ruimte daar nóg beperkter is. In Veenendaal is de druk op de beschikbare ruimte echter ook al behoorlijk hoog. 10 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
1.4 Doelen vigerend detailhandelsbeleid Detailhandelsbeleid is een balansoefening tussen de spreiding van voorzieningen (en dus de nabijheid voor de inwoner) en de concentratie van voorzieningen (en dus de diversiteit van het voorzieningenaanbod). In 2021 heeft de gemeente Veenendaal daarvoor een aantal keuzes gemaakt.
•
Het centrum van Veenendaal is voor mensen uit de
•
Nieuwe detailhandel of uitbreiding van bestaande
hele regio, niet alleen voor de inwoners van
winkels mag alleen binnen de gewenste detailhan-
Veenendaal. De ambitie is het zoveel mogelijk be-
delsstructuur. Voor winkels van buiten de gewens-
houden van een groot en gevarieerd aanbod, met
te detailhandelsstructuur is verplaatsing naar
ook het grootste boodschappenaanbod, en het be-
winkelgebieden binnen de gewenste structuur ge-
perken van de leegstand;
wenst. Dit stimuleert de gemeente zowel door
Bij de woonboulevards is vestiging van winkels die
partijen te motiveren als door het schrappen van
niet goed passen in het centrum bij uitzondering
bestaande, in onbruik zijnde, planologische detail-
Uitgangspunten ten grondslag aan het beleid
op een deel van bedrijventerrein toegestaan. Dit
handelsmogelijkheden. Hiervoor zijn afbakeningen
•
Er was in 2021 sprake van een overaanbod aan win-
komt bijvoorbeeld door de grootte van de produc-
van de winkelgebieden opgenomen.
kels in de gemeente Veenendaal;
ten. Uitbreiding van deze locaties is te overwegen
Het centrum van de gemeente heeft het meeste
wanneer het gaat om verplaatsing van buiten de
Actieplan Vitale Binnenstad 2025
last van de trends en ontwikkelingen in het winkel-
detailhandelsstructuur. Voorwaarde is dat de de-
In het centrum is er de ambitie om verder te bouwen
gedrag, in 2021 was hier aanzienlijke leegstand;
tailhandelsmogelijkheden op de oude locatie
aan een toekomstbestendig, gezond en bruisend cen-
De buurtcentra functioneren goed en ook het per-
komen te vervallen;
trum. Hiervoor is een compact centrum met functie-
Het doel is om alle inwoners binnen vijf minuten
menging en zo min mogelijk leegstand nodig. In het
PDV-locaties Woonboulevard en Grote beer functione-
fietsen van een supermarkt te voorzien. De struc-
Actieplan Vitale Binnenstad 2025 zijn concrete doelen
ren naar behoren, maar in Veenendaal is het aan
tuur van buurtcentra voldoet hieraan. Om buurt-
vastgelegd, namelijk:
bod van woonwinkels erg groot en in deze bran-
centra toekomstbestendig te houden, maar een
•
Het aantal bezoekers stijgt met 2 procent per jaar;
ches speelden in 2021 uitdagingen door de trends
bovenwijkse functie te voorkomen, is voor een
•
Het leegstandspercentage daalt naar 12 procent;
en ontwikkelingen in het winkelgedrag.
eventuele uitbreidingswens van een supermarkt
•
De werkgelegenheid stijgt met 2 procent per jaar;
een maximum maat van 1.500 m² wvo vastgelegd;
•
Het aandeel niet-winkels neemt toe tot 28 procent
•
•
spectief is hier goed; •
Beleidskeuzes en doelstellingen
•
•
•
en er starten 15 nieuwe ondernemers;
Een belangrijk doel van het huidige beleid is het be-
De belangrijkste beleidskeuzes in het vigerend detail-
perken van leegstand in de winkelstructuur.
•
De algemene waardering blijft op peil;
handelsbeleid zijn:
Hiervoor gebruikt de gemeente het instrument
•
De waardering voor sfeer en beleving stijgt met 0,5
‘voorzienbaarheid‘;
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
procent. 11 van 44
Wat is er gebeurd?
2.1 Concentratiegraad toegenomen! Gemeente Veenendaal zet in op een concentratiebeleid. Om te zien of dat werkt wordt inzichtelijk gemaakt wat er binnen en buiten de afgebakende gebieden is gebeurd. Resultaat? Een toename in de concentratie van winkels!
Aanbodontwikkeling in m² wvo
De mate waarin het winkelaanbod binnen de gewenste winkelgebieden (volgens de afbakening zoals vastgelegd in 2021) gevestigd is, is toegenomen (bron: Locatus): •
van 75% naar 80% in m² winkelvloeroppervlak;
•
van 65% naar 70% in aantal winkels.
Krimp sneller buiten de gewenste structuur Let wel, zowel binnen als buiten de gewenste structuur is het totale winkelaanbod afgenomen. Daarin is een relevant on-
Aanbodontwikkeling in verkooppunten
derscheid naar sector: •
De dagelijkse sector is redelijk stabiel gebleven, maar vooral het aantal overig-dagelijkse winkel is binnen de gewenste structuur toegenomen en daarbuiten afgenomen.
•
In de niet-dagelijkse sector is er binnen én buiten de gewenste structuur sprake van krimp; binnen de structuur vooral in mode- en overig-niet dagelijkse winkels en buiten de structuur vooral in de branches wonen en doehet-zelf (halvering). Binnen de structuur is dit aanbod in m² wvo juist iets toegenomen, o.a. bij Grote Beer..
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
13 van 44
2.2 Ruimtelijke ontwikkeling in beeld Op de hele stad gezien is de concentratiegraad toegenomen. De ruimtelijke ontwikkeling in de verschillende delen van de stad wordt hier inzichtelijk gemaakt.
Veranderingen detailhandel tussen 2020 en 2025 in Veenendaal
Waar is het verspreide aanbod afgenomen? Als we de kaarten van 2020 en 2025 naast elkaar leggen, valt op dat er minder winkels buiten de gewenste winkelstructuur gevestigd zijn. Bijvoorbeeld op de bedrijventerreinen (Keukendepot, Badkamervoordeel), op de Zandstraat (bijv. Intertoys, Bakker Floris, Taart decoratief, de Oude Kassa), de Patrimoniumlaan (bijv. Kaas van Kees, Verfijnd, MMC) en Nieuweweg (BabyDump, Ambifloor). Het gaat daarbij bij meerdere winkels om verplaatsingen naar het centrum. Het aanbod aan de Prins Bernhardlaan is in verhouding redelijk stabiel gebleven. Deels zijn winkelpanden helemaal verdwenen als winkelruimte, maar deels staan ze nu leeg. Anno 2025 zijn er nog 100 winkels van samen circa 29.000 m² wvo buiten de gewenste structuur te vinden. De leegstand buiten de structuur is daarnaast nog een kleine 20 panden van samen circa 5.000 m² wvo.
14 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Aanbodontwikkeling per winkelgebied in m² wvo Centrum: krimp én groei De afname van het niet-dagelijkse winkelaanbod binnen de gewenste structuur is grotendeels te herleiden naar het centrum van Veenendaal. In de afgelopen 5 jaar zijn daar circa 25 niet-dagelijkse winkels verdwenen. De diversiteit van het winkelaanbod neemt daarmee af. Dit is de ontwikkeling die in het vorige beleid werd verwacht en is een belangrijke reden voor het voeren van een concentratiebeleid van detailhandel, waardoor deze afname geremd kan worden. Aan de andere kant is de groei van het overig-dagelijkse winkelaanbod binnen de structuur ook grotendeels terug te vinden in het hoofdcentrum. Deze groei vond zowel in aantal functies als in m² wvo plaats (bijvoorbeeld met Die Grenze). Dit is een mooie ontwikkeling, die ook laat zien dat de boodschappenfunctie van het centrum sterk is en breder dan alleen supermarkten. De leegstand is in het afgebakende centrumgebied iets afgenomen. Deze leegstand is overigens bijna de enige leegstand binnen de gewenste detailhandelsstructuur.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
15 van 44
Aanbodontwikkeling per winkelgebied in verkooppunten Woonwinkelclusters stabiel Het aanbod op de Groeneveldselaan (woonboulevard) en de Grote Beer (Eijerkamp en omgeving) is grotendeels stabiel gebleven, terwijl het aanbod in woninginrichting daarbuiten kromp. Op deze locaties is geen leegstand. Dit is in lijn met de landelijke trends (hogere concentratiegraad).
Buurtcentra In de vijf beleidsmatig ondersteunde buurtcentra Ellekoot, Bruïneplein, Ronde Erf, Buurtstede en Petenbos is het aanbod weinig veranderd. De structuurbepalende winkels zijn hier de supermarkten en daarin zijn geen ingrijpende ontwikkelingen geweest (binnen noch buiten de structuur). De belangrijkste aanbodontwikkelingen zijn dat Buurtstede is afgerond (met o.a. Kruidvat) en dat het aanbod op de Ellekoot iets is gekrompen. •
Ellekoot is nog steeds het meeste diverse buurtcentrum, met circa 18 functies. Het Bruïneplein is daarna het meest diverse centrum, met circa 13 functies.
•
Buurtstede is nu de grootste boodschappenlocatie na Veenendaal-Centrum, met circa 3.500 m² wvo dagelijks winkelaanbod. Het Bruïneplein is het enige andere buurtcentrum met twee supermarkten, maar die zijn van kleinere omvang.
16 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
2.3 De fijnmazige boodschappenstructuur Omvang supermarkten in Veenendaal 2025
De boodschappencentra van Veenendaal liggen er verzorgd bij. De afgelopen 5 jaar is er weinig veranderd, zijn daar redenen toe? Status quo vs. ambities In het voorgaande beleid is uitbreiding van supermarkten binnen de bestaande buurtcentra onder voorwaarden mogelijk gemaakt (tot max. 1.500 m² wvo), om de vitaliteit van die centra te bevorderen en de consumentenverzorging in de wijken te optimaliseren. Dit heeft nog weinig plaatsgevonden, alleen Albert Heijn op de Ellekoot is iets uitgebreid. Resultaat is een status quo, waarin ook buiten de gewenste structuur nog een aanzienlijk supermarktaanbod bestaat, met name rond de Zandstraat. Deze status quo betekent niet dat er in de tussentijd niet is gewerkt aan de buurtcentra. De centra liggen er netjes bij en in onder andere de Ellekoot is de uitstraling door vergroening verbeterd.
Meeste supermarkten van voldoende omvang De meeste reguliere supermarkten binnen de gewenste structuur zijn van een moderne maat (1.200 m² wvo of groter). Supermarkten Aldi op het Bruïneplein en Jumbo op Petenbos zijn kleiner. De grens van 1.500 m² wvo voor uitbreiding lijkt binnen het huidige speelveld nog steeds logisch.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
17 van 44
Fietsreisafstanden vanaf supermarkten binnen de structuur (huidige infrastructuur). Fijnmazige structuur: boodschappen op fietsafstand Veenendaal is een compacte stad met een centraal gelegen hoofdcentrum. De ruim 70.000 inwoners wonen dan ook dicht op het centrum (maximaal 12 minuten fietsen). Daarom is het logisch dat Veenendaal-Centrum de stadsverzorgende boodschappenlocatie is. Voor een verdere nabijheid van boodschappenvoorzieningen (ook te voet) vervullen Ellekoot, Bruïneplein, Buurtstede, Petenbos en Ronde Erf logische aanvullingen (zie kaart). Buurtstede voldoet, qua aanbod en met de toekomstige ontsluiting, ook voor de toekomstige buurt Groenpoort. De solitaire supermarkten Jumbo, Hoogvliet en Birlik vervullen een beduidend minder essentiële rol in de structuur (tussen Ellekoot en centrum, de twee aankooplocaties met het meest diverse boodschappenaanbod).
Het Ambacht Voor de bestaande woongebieden voldoet de gewenste structuur van buurtcentra. Het toekomstig woongebied Het Ambacht ligt op het randje van 5 minuten fietsen vanaf zowel Veenendaal-Centrum, Petenbos als Bruïneplein. Toekomstige inwoners hebben dus wat te kiezen, maar niets echt dichtbij. In dit kleine gebied boven het spoor komen veel mensen te wonen (circa 5.000 inclusief bestaande buurt). In het Ontwikkelkader Het Ambacht 2024 is voor dit gebied een eigen kleine supermarkt voorzien. 18 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
2.4 Multifunctioneel centrum? Om de relevantie van de binnenstad te verbreden en om alternatieve invullingen voor vastgoed aan te boren is een multifunctioneel centrum een belangrijke ambitie. In het Programmaplan Vitale Binnenstad 2020 wordt een transformatieopgave van winkelvastgoed binnen de centrumring van 27.500 m² wvo benoemd.
Voor de beleving van de binnenstad en de stap naar de
de transformatie van winkelvastgoed op stoom is geko-
‘bredere binnenstad’ speelde de oplevering van het
men. In het Actieplan Vitale Binnenstad 2025 zet
Stadsstrand een positieve rol.
Veenendaal in op een verdere daling van de leegstand.
Transformatie winkelvastgoed komt op stoom
Ambities versus ontwikkelingen druktebeeld
De leegstand in Veenendaal-Centrum was binnen de
Veenendaal wil een regionale aantrekkingskracht be-
ring rond 2020 met 90 panden en circa 19.900 m² wvo
houden. In het Actieplan 2025-2026 wordt ingezet op
op zijn grootst. Momenteel is dit volgens Locatus nog
een stijging van het aantal bezoekers met 2% per jaar.
circa 70 panden en 14.550 m² wvo. De leegstand nam
Functieverbreding binnen de ring
dus flink af, ondanks het feit dat er in dezelfde periode
In 2019 waren er circa 108.000 passanten per week in
In het gehele centrumgebied binnen de ring (ruimer
winkelaanbod van om en nabij 3.300 m² wvo is verdwe-
het centrum van Veenendaal. In 2023 waren dit er circa
gebied dan het hoofdwinkelcircuit) is het centrumpro-
nen (winkelruimte die dus leegkwam). Dat betekent dat
83.000 per week. Het aantal bezoekers is dus afgeno-
fiel de afgelopen 15 jaar flink breder geworden, vooral door een groter aanbod aan horeca, cultuur en ont-
Aanbodontwikkeling Veenendaal-Centrum in aantal verkooppunten
spanning. Dat is ook belangrijk om relevant te blijven na het wegvallen van winkeltrekkers als V&D en Zara. De afgelopen 5 jaar is het horeca- en cultuuraanbod per saldo niet verder doorgegroeid. Het niet-dagelijkse winkelaanbod is wel verder gekrompen, maar niet in hetzelfde hoge tempo als in de periode daarvoor. De afgelopen jaren kwam de functieverbreding cijfermatig gezien (in de hoeveelheid functies) vooral door de groei van het aantal dienstverleners en ambachten. Ook nam het overig-dagelijkse aanbod toe (o.a. Kippie, Die Grenze).
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
19 van 44
Druktebeeld 2019 (Locatus, 2019)
Druktebeeld 2023 (Locatus, 2023)
men in die periode, net als het winkelaanbod. In sommige vergelijkbare centra is in de afgelopen paar jaar een stabilisatie dan wel een stijging in het druktebeeld te zien. In de gemeente Veenendaal wordt in het najaar van 2025 weer een passantentelling uitgevoerd, waaruit zal blijken of dit ook het geval is in de binnenstad van Veenendaal. Tussen 2019 en 2023 valt op dat het Scheepjeshof en de Corridor rustiger zijn geworden. Ook in de Hoofdstraat is het minder druk dan voorheen, het drukste punt in 2019 was 2.900 passanten per uur, in 2023 was dit 2.500. Het aantal passanten per uur is een factor in de vestigingsstrategie van grote (mode)ketens.
Druktebeeld Hoofdstraat 2019
20 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
2.5 Uitgangspunten winkelsector Veenendaal Uit de voorgaande analyse en het DPO-rapport komen verschillende aandachtspunten voor de winkelsector in de gemeente Veenendaal.
goede ontwikkeling door, maar om de komende jaren
bod) en Veenendaal-Zuid ligt. Veenendaal-Zuid is het gebied
een aantrekkelijke regionale winkelstad te blijven is een
met enkele van de kleinere supermarkten in Veenendaal.
flinke ambitie, die betekent dat daarbuiten voorzichtig met winkelontwikkelingen moet worden omgesprongen.
Woonwinkelclusters stabiel
Krimp niet-dagelijkse sector blijvende factor
De leegstand neemt wel af, maar blijft aanzienlijk met
De twee woonwinkelclusters lijken stabiel. Met de grote wo-
De krimp van het niet-dagelijkse winkelaanbod zet naar
nog circa 14.000 m² wvo binnen het afgebakende com-
ningbouwplannen (o.a. naast de Groeneveldselaan) is de ver-
verwachting nog even door, maar mogelijk wel in een
pacte centrumgebied. Dit is een aanvullende reden om
wachting dat er voldoende vraag blijft. c In grotere steden
minder snel tempo. De groei van het inwonertal dempt de
het centrum als vestigingslocatie voor winkels binnen
wordt kritisch gekeken naar ruimte voor woonwinkels waar-
neerwaartse trend en biedt nieuwe kansen. Alleen bij een
Veenendaal te blijven prioriteren.
door het te verwachten is dat marktpartijen de Veenendaalse locaties interessant blijven vinden. De locaties voldoen in de
erg snelle bevolkingsgroei naar 83.000 inwoners in 2035 (twee keer zo snel als de afgelopen 10 jaar) is het theore-
Supermarktsector op spanning
huidige omvang. Uitbreiding van de gebiedsafbakening is
tisch denkbaar het huidige niet-dagelijkse winkelaanbod
De supermarktsector heeft een kantelpunt bereikt waar-
gezien de schaarse ruimte én de marktruimte niet aan de
te behouden. Ook de afgelopen periode heeft bevolkings-
door het wegvallen van supermarktlocaties een reële mo-
orde.
groei niet gelijk gestaan aan meer winkelaanbod.
gelijkheid is. Het behouden van de balans tussen vraag
Ontwikkeling bij landelijke formules en bij lokale onderne-
en aanbod is dus erg belangrijk. Pas bij een aanzienlijke
Perspectief in transformatiegebieden?
mers (gebrek aan opvolging) hebben een drukkend effect.
bevolkingsgroei ontstaat in Veenendaal enige ruimte.
b
Het saneren van winkelpanden buiten de gewenste structuur
Naar verwachting zal het de komende 5 jaar dus een uitda-
Voor de komende 5 jaar mag verspreid gelegen super-
is op stoom gekomen. Toch zitten daar nog circa 100 win-
ging blijven het winkelaanbod, en daarmee het voorzienin-
marktaanbod wegvallen om ruimte vrij te maken voor mo-
kels en nog eens 20 leegstaande panden. Dit blijft dus een
genniveau, op peil te houden.
dernisering binnen de gewenste structuur.
belangrijk actiepunt, zowel om schaarse ruimte vrij te spelen
a
voor o.a. woningbouw als om de druk op de vitale centra
Winkelinvulling Veenendaal-Centrum prioriteit
Nieuwe stukken stad: Het Ambacht
hoog te houden. Om de transformatie in aanloopgebieden
De positie van een middelgroot centrum zoals dat van
De bevolkingsgroei is niet gelijk verdeeld over Veenen
kracht bij te zetten is het bieden van ander (vastgoed)per-
Veenendaal blijft in het winkelspeelveld kwetsbaar, zowel
daal. Circa 2.000 van de 6.000 woningen worden ontwik-
spectief nodig, zoals woningen. Een gebiedsgerichte trans-
vanuit de consument als vanuit het winkelbedrijf gezien.
keld in Het Ambacht. Dat is interessant aangezien het
formatieaanpak is naar verwachting doelmatig, zie paragraaf
Veenendaal-Centrum maakt als breder centrum een
gebied tussen het centrum (grootste boodschappenaan-
4.2.
a
b
c
DTNP (2025) DPO Veenendaal, zie bijlage.
DTNP (2025) DPO Veenendaal, zie bijlage.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
DTNP (2025) DPO Veenendaal, zie bijlage.
21 van 44
Bevolkingsgroei niet gelijk aan meer winkels Dat bevolkingsgroei niet gelijk hoeft te staan aan een
DPO: Marktruimte dagelijkse sector
groter winkelaanbod wordt duidelijk door te kijken naar de
De berekening gaat uit van een bandbreedte van het inwonertal van tussen de 77.500 en maximaal 83.000 inwoners
afgelopen jaren in Veenendaal. In het DPO-onderzoek
en van een beperkte groei van het aandeel online bestedingen.
wordt naar de toekomst gekeken. De snelheid van de be-
•
komst is het overaanbod tussen de -2.300 en -600 m² wvo (maximale inwonergroei).
volkingsgroei, de verdere groei van het online koopkanaal en het behouden van de regiofunctie blijken daarbij de be-
Dagelijkse sector: functioneert nu ondergemiddeld (-14%) ofwel een overaanbod van 3.900 m² wvo. In de toe-
•
Supermarktsector (onderdeel van dagelijks): functioneert nu ondergemiddeld (-5%) ofwel een overaanbod van
palende factoren. Vooral de dagelijkse sector profiteert
900 m² wvo. In de toekomst ontstaat een marktruimte van tussen de 200 en 1.500 m² wvo (max. inwoners). Dat
van de lokale bevolkingsgroei; deze sector staat in
de hele dagelijkse sector slechter functioneert dan de supermarktsector is te verklaren doordat het overig-dage-
Veenendaal en landelijk onder druk. In de niet-dagelijkse
lijkse winkelaanbod (drogisten, verszaken, etc.) in Veenendaal erg ruim is; veel meters in relatie tot omzet.
sector zijn de externe factoren (online en regio-bezoek) veel belangrijker en de impact op een middelgrote stad
DPO: Marktruimte niet-dagelijkse sector (indicatief)
onzeker.
De berekening gaat uit van een bandbreedte van het inwonertal van tussen de 77.500 en maximaal 83.000 inwoners, van een beperkte groei van het aandeel online bestedingen en van de ambitie de regiofunctie grotendeels te behou-
Aanbodontwikkeling Veenendaal in m² wvo tot nu toe
den. •
Recreatief: functioneert nu iets bovengemiddeld (+3%) ofwel een indicatieve marktruimte van 1.300 m² wvo. In de toekomst is er ofwel overaanbod van 400 m² ofwel 1.100 m² marktruimte. De situatie verslechtert dus waarschijnlijk iets.
•
Doelgericht: functioneert nu bovengemiddeld (+6%) ofwel een indicatieve marktruimte 4.700 m² wvo. In de toekomst neemt dit af naar 2.700 m² wvo of het neemt toe tot 5.700 m² marktruimte.
Let wel, niet-dagelijkse berekeningen hebben een sterk indicatief karakter (geen harde werkelijkheid). Zie bijvoorbeeld het feit dat in de huidige situatie het aanbod in de niet-dagelijkse sectoren in Veenendaal afneemt terwijl er een bovengemiddeld functioneren wordt berekend. Wel laten de sommen zien dat het beeld naar alle waarschijnlijkheid niet verder verslechtert bij een grote bevolkingsgroei, mits de regiofunctie grotendeels behouden blijft (circa de helft van de bestedingen in de huidige situatie). Voor meer toelichting zie de bijlage.
22 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Actualisatie detailhandelsstructuur
3.1 Stad maken: ambities voor 2026-2030 Veenendaal wordt steeds stedelijker. De gemeente zal haar schaarse ruimte steeds slimmer moeten gebruiken. Ook blijft de winkelsector uitdagend, ondanks de flinke bevolkingsgroei. Het blijven inzetten op een actief concentratiebeleid voor detailhandel is dan ook logisch. Consistent beleid voeren biedt daarnaast investeringszekerheid. In deze actualisatie ligt de focus op bijsturen en kansen verzilveren voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
meer fietsen en lopen te waarborgen. Dat vraagt om een goede spreiding van buurtcentra zodat deze voor iedereen binnen 5 minuten fietsen te bereiken zijn.
72% doet boodschappen in een winkelgebied omdat het dicht bij huis is. Daarbij is bereikbaarheid per fiets (32%) en te voet (26%) een belangrijke reden om voor een winkel gebied te kiezen. - Inwonerspanel, 2025. Bovenstaande ambities voor het detailhandelsbeleid be-
Ambities detailhandelsbeleid
tekenen dat keuzes in de structuur moeten zorgen voor
1.
Diversiteit voorzieningen: de gemeente wil haar in-
een balans tussen concentratie (in het hoofdcentrum) en
woners een zo breed mogelijk palet aan fysieke win-
spreiding (in de buurtcentra). In het vorige beleid zijn die
kelfuncties bieden. De toekomstige aanwezigheid
keuzes gemaakt. De hoofdambities en uitgangspunten
van een divers aanbod is niet vanzelfsprekend. Deze
zijn niet heel anders dan die in 2021. Een drastisch andere
ambitie vraagt om een hoge mate van concentratie
koers over waar winkelontwikkelingen mogelijk worden
van winkels. Het hoofdcentrum is voor deze ambitie
gemaakt is dan ook niet logisch. Ook is het voor onderne-
veruit het belangrijkste winkelgebied en ook de
mers en eigenaren belangrijk dat de overheid een consi-
woonwinkelclusters vervullen daarin een rol.
stente en duidelijke koers voert. Dit creëert investerings-
Nabijheid tot dagelijkse benodigdheden: de ge-
perspectief en vertrouwen. Zo draagt de gemeente
meente biedt haar inwoners graag toegang tot de
samen met lokale sector bij aan vitale centra waar onder-
primaire benodigdheden in de eigen woonomgeving,
nemers een goede boterham kunnen verdienen en durven
mede om bij te dragen aan ontmoetingsplekken in
te investeren in de toekomst.
2.
de wijken en om een gezond mobiliteitsbeeld met 24 van 44
Een uitgebreid winkelvoorzieningenniveau bieden.
Boodschappenaanbod in de nabijheid van de woonomgeving
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Regionale winkelstad blijven
gezet. In de komende periode moet de gemeente naar
Een belangrijk vertrekpunt voor het beleid uit 2021 is de
een Omgevingsplan toewerken. Dit vraagt om keuzes in
hoofdambitie om een regionale winkelstad te blijven.
de sturingsmiddelen onder de omgevingswet en
Dat vraagt om een grote mate van concentratie van
keuzes over wat de gemeente met elk gebied wil
winkels in het hoofdcentrum. Ook voor de komende pe-
(Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties).
riode ligt daar de prioriteit.
Voor bepaalde (voormalige) winkelgebieden vraagt dat om gebiedsvisies of andere ruimtelijke perspectieven,
Voor 2/3 van de respondenten is de binnenstad de
zodat duidelijk is wat er in het omgevingsplan over dat
belangrijkste recreatieve kooplocatie.
gebied moet komen te staan. Dit beleid biedt de aanzet
Het aanwezige aanbod is hierbij een be-
én de benodigde context daarvoor.
Veenendaal ontwikkelt zich van dorp met stadse trekjes naar een stad met dorpse gemoedelijkheid. De combinatie van stedelijke voorzieningen en een dorpse identiteit, waar men elkaar nog groet, maakt Veenendaal aantrekkelijk om te leven.
langrijke bezoekreden. Circa 22% koopt dit aanbod grotendeels online. - Inwonerspanel, 2025.
Bezoekers en winkels bundelen Ook in de komende periode helpt het saneren van winkelruimte buiten de gewenste structuur om winkels en bezoekersstromen te bundelen, de druk op het vullen van panden in het centrum hoog te houden en zo de gezamenlijke aantrekkingskracht te vergroten (synergie door clustering).
Toewerken naar het omgevingsplan In haar concentratiebeleid heeft Veenendaal zowel planologische sturingsmiddelen (bijv. voorzienbaarheid) én stimuleringsmiddelen (bijv. transformatiecoach) in-
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
25 van 44
3.2 Actualisatie gewenste detailhandelsstructuur Actualisatie detailhandelsstructuur gemeente Veenendaal
De detailhandelsstructuur uit 2021 kan in grote lijnen worden gehandhaafd. Wel wordt er een locatie toegevoegd. Ook worden de opgaven buiten de structuur een concreter onderdeel van het beleid. De gewenste detailhandelsstructuur bestaat uit: •
Centrum: het complete stadscentrum;
•
Ellekoot, Bruïneplein, Buurtstede, Ronde Erf en Petenbos: wijkgerichte boodschappencentra;
•
Woonboulevard Groeneveldselaan en Grote Beer: branchezuivere woonwinkelclusters;
•
Het Ambacht: voorzieningen voor nieuwe buurt.
Concentratiebeleid 2.0: perspectief buiten de structuur Het concentratiebeleid werkt. Ook de komende periode acht de gemeente toename van detailhandel buiten genoemde centra ongewenst en kiest zij ervoor daar actief meters te verminderen middels haar planologische regime (zie 4.2). a Wanneer de winkelfunctie verdwijnt komt een gebied in transitie, wat rommelig kan zijn. De planologische instrumenten zijn niet altijd afdoende om dan de juiste kwaliteitsslag los te krijgen. Voor de Nieuweweg, Prins Bernhardlaan en Zandstraat wil de gemeente daarom werken aan een nieuw perspectief met minder winkelmeters. Ook de vitaliteit van de Patrimoniumlaan als leef- en voorzieningenstraat vraagt om aandacht. a
Zie separate bijlage ‘afbakening winkelgebieden’.
26 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Aandacht voor perspectief transformatiegebieden
Een van de vragen is dan of een straat helemaal woon-
De kennis is er; de gemeente is immers op veel plekken
Uit de analyse, bovenstaande ambities en gesprekken
straat moet worden of dat er wel zorg- of werkfuncties
al jaren in gesprek met lokale betrokkenen over de wen-
met ondernemersvertegenwoordigingen blijkt een ur-
(aan huis) passen? Maar het perspectief gaat over
selijkheid en haalbaarheid van ontwikkelingen. Met de
gentie om te blijven inzetten op het concentratiebeleid.
meer dan de invulling van de (huidige commerciële)
actualisatie van de omgevingsvisie zijn er ook handvat-
ruimte op de begane grond. Bij verdichting zijn ook par-
ten over de gewenste ontwikkelingen in de omgeving.
Bij de uitvoering van dit beleid wordt door de gemeente
keeroplossingen, bouwhoogte, welstand, klimaatadap-
Door het perspectief komt er weer grip op deze stukken
voor de Patrimoniumlaan en aanloopstraten doorge-
tatie en de inpassing in de omgeving relevant. Zo kan er
stad en kunnen deze straatdelen goed meegenomen
pakt met een gebiedsperspectief. Zo ontstaat naast
gedacht worden aan de ontsluiting van achtergebieden
worden in het omgevingsplan. Samen met de plano-
een duidelijk plaatje op structuurniveau (dit beleid) ook
voor bewonersparkeren of aan de verbinding van groen-
logische middelen doet de gemeente er zo alles aan
op korte termijn een duidelijk plaatje van de kaders en
structuren tegen hitte en wateroverlast. Het moet
om de gewenste stedelijke (detailhandels)structuur te
mogelijkheden in deze transitiegebieden, waarbij de
kortom een plan zijn voor meer dan alleen de transfor-
bevorderen én legt het kansen bloot om de beoogde
toekomst van de Patrimoniumlaan qua voorzieningen-
matie van winkelvastgoed, dat boven een pandje-voor-
woningbouwdoelen te behalen.
profiel anders kan zijn dan bijvoorbeeld de Zandstraat.
pandje-aanpak uitstijgt (zie ook paragraaf 4.2).
27 van 44
3.3 Het complete stadscentrum De verbreding van het aanbod met andere publieksgerichte functies en de verbetering van de buitenruimten heeft de attractiviteit en de toekomstbestendigheid van het centrum vergroot. Het centrum blijft zo aantrekkelijk voor zowel de lokale als de regionale bezoeker. Die verschillende groepen vragen dus ook om een balans tussen de randvoorwaarden voor boodschappen doen, winkelen, verblijven en andere doelgerichte bezoeken. Deze ambitie vraagt om voortzetten aanpak. Prioriteit bij het complete stadscentrum In de detailhandelsstructuur ligt veruit de grootste prioriteit bij het centrum. In het Actieplan Vitale Binnenstad 2025-2026 staan concrete ambities zoals een toename van bezoekers en een afname van leegstand. De ambitie om de regionale aantrekkingskracht te behouden dan wel te versterken vraagt om voldoende massa aan recreatief winkelaanbod (o.a. mode). Voor die impuls-afhankelijke branches en populaire ketens zijn passantenaantallen in de straat erg belangrijk. Een compact winkelhart en daarmee een bundeling van passanten blijft onverminderd van belang. Het huidige hoofdwinkelcircuit blijft komende jaren uitgangspunt. Aan functieverbreding met andersoortige publieksfuncties tussendoor, maar zeker aan de randen wordt meegedacht, zoals bijvoorbeeld een maatschappelijke functie in de Scheepjeshof. 28 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
We willen een compacte binnenstad met een aantrekkelijke mix van winkels, horeca, cultuur, wonen, werken, ontspanning en diensten. Zo wordt de binnenstad het hart van Veenendaal, waar mensen samenkomen, ideeën uitwisselen en een gedeelde identiteit opbouwen. Een aantrekkelijke plek om te zijn en waar het prettig is om elkaar te ontmoeten. -Actieplan Vitale Binnenstad 2025-2026
Het aantal bezoekers stijgt met 2 procent per jaar, het leegstandspercentage daalt naar 12 procent. De werkgelegenheid stijgt met 2 procent per jaar, het aandeel niet-winkels neemt toe tot 28 procent en 15 nieuwe ondernemers zijn gestart. De algemene waardering blijft op pijl en de waardering op sfeer en beleving stijgt met 0,5 procent 2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente -Actieplan Veenendaal Vitale Binnenstad CONCEPT -2025-2026 28 oktober 2025
29 van 44
Frequente benodigdheden Balans tussen doelgericht en recreatief bezoek Voor de winkelstructuur is de dubbelfunctie van Veenen daal-Centrum als lokaal én regionaal winkelgebied relevant.
Dé plek voor alle benodigdheden
Veenendaal-Centrum heeft door haar sterke aanbod aan winkels met frequente benodigdheden en haar centrale ligging in de stad een constante stroom aan lokale bezoekers gedurende de week. Die stabiele basis aan bezoekers maakt Veenendaal-Centrum als middelgroot centrum relatief weerbaar. Impulsafhankelijke winkels zoals modewinkels kunnen namelijk van die stroom bezoekers profiteren. Dat betekent dat de overige boodschappenstructuur in Veenendaal ondersteunend moet blijven aan de stadsverzorgende boodschappenfunctie van Veenendaal-Centrum.
Niet-alledaagse aankopen
Ontmoeten en ontspannen
Dé sociale ontmoetingsplek
Winkelhart van de regio
Relevant is dat de doelgerichte, frequente centrumbe-
de regionale bezoeker aantrekkelijk. Groen krijgt daarin
zoeker andere eisen stelt dan de recreatieve mooi-
de komende jaren extra aandacht (Lampegietersplein,
weer-bezoeker. Dat geldt bijvoorbeeld voor bezoekge-
Markt). Activiteiten en events vergroten de beleving.
mak en loopafstanden. Het blijven zorgen voor de juiste balans tussen de verschillende functies die Veenen
De gemeente heeft een traject opgestart waarbij bestaan-
daal-Centrum heeft voor lokale inwoners én voor regio-
de en startende ondernemers begeleid worden. Op deze
bezoekers is essentieel om de kritieke massa van
wijze wordt gewerkt aan de attractiviteit en het winkelves-
winkelaanbod te kunnen behouden.
tigingsklimaat van het stadscentrum en aan het stimuleren van innovatief ondernemerschap. Dit moet ook de
Samen investeren in de toekomst
leegstand verminderen. Ondernemers krijgen hulp van
Met de voltooiing van het centrumplan Brouwerspoort
een matchmaker en begeleidingstrajecten om goed te
is een belangrijke stap gezet naar een compacte en
starten in de binnenstad van Veenendaal.
Brouwerspoort in ontwikkeling (inmiddels opgeleverd)
overzichtelijke routing in het centrum. De renovatie van Corridor is hiervoor de volgende stap. Met de transfor-
De gemeente en partners uit de stad investeren dus flink.
matie van de Tuinstraat en de nieuwbouw van het thea-
Samen geven ze de komende twee jaar invulling aan het
ter zet de gemeente verder in op de verbreding van het
Actieplan Vitale Binnenstad. De binnenstad is echter
profiel van de binnenstad. Ook wonen neemt hierbij een
nooit af en een vervolg op het Actieplan is essentieel voor
steeds grotere rol in. Op hoofdlijnen blijft Veenendaal
de stad. Een compleet stadshart is van collectief belang,
inzetten op de optimale randvoorwaarden voor winkels
maar ontstaat niet vanzelf.
in het hoofdcircuit en het verbreden van het centrum-
“Het is een genot om door Brouwerspoort te lopen.”
programma in aangrenzend gebied. Zo wordt aan een verdere afname van de leegstand gewerkt. Ook de verbreding van het aanbod met andere publieksgerichte
“Meer lokale ondernemers of pop-upconcepten in de binnenstad zou leuk zijn.”
functies en de verbetering van de buitenruimten heeft de attractiviteit en de toekomstbestendigheid vergroot.
Gebied Brouwerspoort met veel verschillende functies
Die inzet op verblijfskwaliteit is zowel voor de lokale als
- Inwonerspanel, 2025.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
31 van 44
3.4 De boodschappenstructuur De verdeling van inwoners over de stad verandert. Toch klopt de gewenste structuur van boodschappenlocaties, met één aanvulling, ook in de toekomst nog. In de boodschappencentra staat bezoekgemak centraal en is de sociale ontmoetingsfunctie belangrijk.
Op de tweede plaats is het de ambitie om alle inwoners van Veenendaal binnen 5 minuten fietsafstand van een fysieke boodschappenlocatie te voorzien. Daarvoor zijn de vijf buurtcentra en Het Ambacht relevant. Solitaire supermarkten, zoals Jumbo Prins WillemAlexanderpark, Hoogvliet J.P.C. Leinweberstraat en
Marktruimte en stand van de sector: voorzichtig!
Birlik Zuiderkruis, maken geen deel uit van die essenti-
De supermarktsector staat landelijk flink onder druk. In
ële structuur. Uitbreiding van deze supermarkten is niet
Veenendaal ontstaat door bevolkingsgroei beperkte
toegestaan. Hetzelfde geldt voor het vestigen van
ruimte. Het overig-dagelijkse winkelaanbod (verszaken,
nieuwe solitaire supermarkten.
drogisten, etc.) in Veenendaal is al ruim. De bevolkingsgroei is nodig om het bestaande aanbod te kunnen
Boodschappencentra Ellekoot, Bruïneplein,
dragen. Het is dus nu van belang om voorzichtig te zijn
Buurtstede, Ronde Erf en Petenbos: wijkgericht aanbod
met de balans van het aanbod, zodat locaties ook in de
Dit zijn volwaardige boodschappencentra met aanbod
toekomst hun rol kunnen blijven vervullen
gericht op de direct omliggende wijk. Wijkbewoners
De Ellekoot in 2019...
kunnen hier gemakkelijk komen met zowel de fiets en
Centrum op 1, spreiding op 2
als het nodig is de auto. In elk buurtcentrum is mini-
Als vertrekpunt van het denken over de boodschappen-
maal één supermarkt aanwezig en is ruimte voor
structuur staat Veenendaal-Centrum, de grootste en
enkele andere winkelsfuncties. Hoe kleiner de omlig-
meest centraalgelegen boodschappenlocatie, met stip
gende wijk (inwoners) hoe minder divers het winkelaan-
op 1. Het centrum verzorgt immers de hele stad én fre-
bod kan zijn. De aanwezigheid van meerdere verszaken
quent bezoek draagt bij aan het overige, diverse voor-
en een drogist is niet overal vanzelfsprekend. Gelukkig
zieningenaanbod in het centrum.
is het diverse aanbod in Veenendaal-Centrum nooit ver weg. ...versus huidige situatie in 2025; een stuk groener!
32 van 44
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
De supermarkten zijn in de buurtcentra de essentiële
Uitbreiding vooral relevant in Veenendaal-zuid
voorzieningen. Om ervoor te zorgen dat mensen deels
Bij de uitbreiding van supermarkten heeft vooral
te voet of te fiets de boodschappen zullen doen is het
Veenendaal-zuid de aandacht. Hier is nu sprake van
belangrijk dat de supermarkten in de buurtcentra sterk
een enigszins beperkt aanbod (o.a. kleinere super-
genoeg zijn om niet overgeslagen te worden, maar ook
markten) én speelt de ontwikkeling van Het Ambacht. a
weer niet zo sterk dat ze een bovenwijkse aantrekkings-
De fysieke mogelijkheden voor enige uitbreiding op
kracht krijgen. Ook moeten supermarkten voldoende
Petenbos en Bruïneplein kunnen ruimtelijk worden ver-
aantrekkingskracht hebben om als publiekstrekker te
kend. Daarnaast is op Het Ambacht beleidsmatig de
functioneren voor de andere voorzieningen in het buurt-
weg vrijgemaakt voor een mandjeswinkel (zie pagina
centrum. Omvang is daarbij belangrijk.
32). Een reguliere wijksupermarkt (1.000 m² wvo of groter) op Het Ambacht past niet bij de ambities voor
Supermarkten gevestigd in de buurtcentra kunnen
de winkelstructuur van de stad én niet bij de filosofie
daarom beperkt vernieuwen en uitbreiden. De omvang
van deze nieuwe buurt.
Veenendaal-zuid aandachtsgebied voor supermarktuitbreiding
van het verzorgingsgebied doet er daarbij toe; een kleinere wijk heeft een kleinere supermarkt.
Ontmoetingsplekken: openbare ruimte en programma
•
Bij uitbreiding binnen de structuur wordt een maxi-
Buurtcentra zijn naast een boodschappenlocatie ook
mum omvang van 1.500 m² winkelvloeroppervlak
belangrijke ontmoetingsplekken en het hart van de
gehanteerd. Dit maximum geeft voldoende ruimte
wijk. In de directe nabijheid van het centrum zijn ook
voor innovatie en maatwerk, maar voorkomt een
andere maatschappelijke, wijkgerichte functies welkom
ongewenste bovenwijkse functie en daarmee de
om die rol te versterken. Bezoekgemak is een basis-
aantasting
in
voorwaarde voor deze gebieden, maar een prettige
buurt centra.
verblijfskwaliteit (groen, pleintje, zitjes, buitenactivitei-
Natuurlijk moet de inpassing van een eventuele
ten) levert ook een bijdrage aan de vitaliteit en relevan-
uitbreiding ook ruimtelijk worden beoordeeld.
tie als lokaalverzorgende plek. De vergroening in De
van
het
Veenendaal-Centrum
voorzieningenniveau en
andere
Ellekoot is hier een goed voorbeeld van. a
Zie ook Ginder (2022), Advies Voorzieningen Het Ambacht.
2567.0125 Actualisatie detailhandelsbeleid gemeente Veenendaal CONCEPT - 28 oktober 2025
Buurtcentra belangrijke ontmoetingsplekken: hart van de wijk
33 van 44
Ondersteunende voorzieningen in Het Ambacht
andere tijd in de supermarktsector; Jumbo City bestond bij-
In het ontwikkelkader uit 2024 worden voor Het
voorbeeld nog als concept. Supermarkten van zo’n kleine
Ambacht meerdere voorzieningen mogelijk gemaakt,
omvang in stedelijk gebied bestaan nog wel (‘gemaksbuurt-
om zo een levendige centrale as te realiseren. Het pro-
super’ van 250 à 500 m² wvo), maar hebben alleen be-
gramma staat hier 1.800 m² aan dagelijkse winkels toe,
staansrecht onder zeer specifieke omstandigheden:
verdeeld over 10 units en waarvan één mandjeswinkel/
•
een compacte en geïsoleerd gelegen woonomgeving
buurtsuper van maximaal 400 m². In het ontwikkelkader
(zonder andere supermarkt nabij) vanaf pakweg 2.500
Ambacht dan wordt in geen geval de mogelijkheid gebo-
staat dat de buurtsupermarkt, naarmate de wijk groeit,
inwoners, waar inwoners zich weinig met de auto voort-
den voor een supermarkt van 1.000 m² wvo of groter. Dit
op basis van een evaluatie na een aantal jaar, eventueel
bewegen;
zou immers onlogisch zijn gezien de mobiliteitsfilosofie
een erg centrale locatie in dat verzorgingsgebied, waar
van het gebied (zo min mogelijk autobezoek van buiten)
actualisatie van het detailhandelsbeleid gaat uit van de
inwoners dagelijks op georiënteerd zijn en die het liefst
en zou de positie van andere centra ondermijnen.
volgende aandachtspunten voor de ontwikkeling van
ook aanvullende traffic ziet (bijvoorbeeld bij ov-station,
een ondersteunend voorzieningenhart:
kantoren, hogeschool, andere publieke functies). Dit
Units voor overig-dagelijkse winkels
type supermarkt draait namelijk niet enkel op verkoop
Verszaken of drogisten hebben weinig perspectief
De relatie tot de omgeving
van wc-papier of pakken rijst, maar ook nadrukkelijk op
zonder een naastgelegen reguliere supermarkt. Voor
Het Ambacht ligt dicht op Petenbos, Bruïneplein en
ready-made
deze branches is er op gemeenteniveau geen markt-
Veenendaal-Centrum. Deze centra hebben een belangrij-
smoothies, warme broodjes, etc.).
kan groeien naar maximaal 800 m² wvo. Voorliggende
•
en
verse
producten
(maaltijdsalade,
kere rol in de spreiding van boodschappenlocaties dan
ruimte en wel een ruim aanbod in Veenendaal-Centrum en op Bruïneplein. Het uiteindelijke aantal winkelunits
Het Ambacht (5 minuten fietsafstand). Het Ambacht is
De ruimtelijke opzet van Het Ambacht biedt dus aan
op Het Ambacht blijft idealiter beperkt. Petenbos heeft
ondersteunend aan de hoofdboodschappenstructuur.