3.a Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan - rapportage

Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024 Gemeente Veenendaal Houten, 25 maart 2021

Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Project Betreft

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Beheerperiode 2021 - 2024

Van

ing. Henri van den Berg h.van.den.berg@bbn.nl 06 12 23 52 00

ir. Ivana Radaković i.radakovic@bbn.nl 06 53 31 28 18

Houten, 25 maart 2021

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding Doel integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Positionering vastgoedbeheerplan Leeswijzer

5 5 5 6

2.

Evaluatie voorgaande periode

7

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7.

Visie, kaders en uitgangspunten Visie Doelstellingen beheerperiode 2021-2024 Wettelijk kader Beleidskader Financieel kader Onderhoudskader Duurzaamheidskader

8 8 9 10 10 11 13 15

4. 4.1.

Vastgoedportefeuille Portefeuillemanagement

16 16

5. 5.1. 5.2. 5.3.

Duurzaam portefeuilleplan Aanleiding Aanpak Beheerperiode 2021-2024 Op weg naar 2050

18 18 19 20

6. 6.1.

Terugblik instandhouding 2017-2020 Groot onderhoud (MOP 2017-2020)

24 24

7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5.

Financiën Inleiding Meerjarenonderhoudsplan (groot onderhoud) Dotatie onderhoudsvoorziening 2021-2030 Functionele aanpassingen (vervangingsinvesteringen) Functionele aanpassingen (investeringen duurzaamheid)

25 25 25 26 26 27

8.

Risicoparagraaf

28

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 1 van 28

Bijlage 1 Objectenlijst vastgoedportefeuille Bijlage 2 Meerjarenonderhoudsplan kosten (groot onderhoud) Bijlage 3 Meerjareninvesteringen (vervanging) Bijlage 4 Meerjareninvesteringen (duurzaamheidsmaatregelen)

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 2 van 28

Samenvatting In het voorliggende integraal duurzaam vastgoedbeheerplan (hierna te noemen vastgoedbeheerplan) voor de gemeente Veenendaal wordt de beheerperiode 2021-2024 in een aantal onderwerpen conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gepresenteerd. In het vastgoedbeheerplan wordt onder andere aandacht geschonken aan de vastgoed- en duurzaamheidsvisie, instandhouding, functionele aanpassingen (vervanging en duurzaamheid) en financiën. De gemeentelijke visie op vastgoed is afkomstig uit de documenten: “Strategische kaders Dynamisch vastgoedmanagement en Accommodatiebeleid”. Deze kaders en uitgangspunten zijn als onderlegger gebruikt voor de komende beheerperiode. Het vastgoedbeheerplan geeft inzicht in de omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, de visie en kaderstelling, het benodigde onderhoud, de meerjareninvesteringen, duurzaamheid en de kosten die daarmee gepaard gaan. Het integraal duurzaam vastgoedbeheerplan is ter besluitvorming en verantwoording richting de Raad en biedt tevens een terugblik over de voorgaande beheerperiode. In de vorige beheerperiode is de focus vooral gelegd op instandhouding. Gezien de Omgevingsvisie en het interne programmaplan 'Energieneutraal Veenendaal' is er nu voor gekozen om het proces van verduurzaming te verweven met het herijken van de meerjarenonderhoudsplannen (MOP's).

Door het integreren van het MOP met verduurzamingsmaatregelen is er voor de komende beheerperiode een integraal duurzaam vastgoedbeheerplan opgesteld. Met het integraal duurzaam vastgoedbeheerplan zetten we een stap richting Europese en landelijke doelstellingen, waaronder het (Nederlands) Klimaatakkoord. Het klimaatakkoord is opgesteld met één centraal doel: CO2-(emissie)reductie. Voor Nederland betekent dit dat de CO2-uitstoot in 2030 met 49% is verminderd en in 2050 met 95%. Ook sluiten we met het integraal duurzaam vastgoedbeheerplan aan bij onze gemeentelijke doelstellingen en de reeds vastgestelde beleidsdocumenten, zoals het hierboven reeds genoemde programma Energieneutraal Veenendaal en de Omgevingsvisie Veenendaal 2030. Omdat we als gemeente veel vastgoed hebben, spelen we een belangrijke rol bij het bereiken van de landelijke en gemeentelijke doelstellingen. Bovendien vervullen we een voorbeeldrol en zorgen zo voor extra impact. De ambitie om onze eigen vastgoedportefeuille te verduurzamen, is daarvan een belangrijk onderdeel. Voor de beheerperiode 2021-2024 is gekozen voor een realistische en kostenefficiënte aanpak, waarmee we de eerste stappen zetten naar CO2-reductie en energieneutraliteit.

De komende 30 jaar is echter een uitgebreider plan nodig, niet alleen op gebied van energiebesparing en CO2-reductie, maar ook maatregelen op gebied van circulair bouwen en klimaatadaptatie. Het klimaatakkoord is in dit integraal duurzaam vastgoedbeheerplan vertaald naar de sectorale routekaart verduurzaming van de VNG. Dit is onze basis hoe wij de volgende stappen willen zetten naar 2050. Deze stappen zijn er op ingericht dat we steeds meer grip krijgen op de opgave en met monitoring inzicht krijgen in de voortgang van onze verduurzamingsopgave. De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit een gevarieerd areaal en omvat 51 objecten. Eind 2020 zijn de bestaande MOP’s herijkt op basis van een uniforme en onafhankelijk beoordelingsmethodiek (NEN 2767). Dit heeft geresulteerd tot kwalitatieve en integrale MOP’s in combinatie met de beoogde duurzaamheidsmaatregelen.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 3 van 28

Voor de komende 10 jaar zijn in het vastgoedbeheerplan de geactualiseerde MOP’s, functionele aanpassingen zijnde vervangingsinvesteringen en duurzaamheidsinvesteringen in beeld gebracht. We spreken van functionele aanpassingen als we maatregelen aan het gebouw treffen in het kader van functionaliteit, milieu, duurzaamheid en herhuisvesting. Deze investeringen leiden tot een significante kwaliteitsverbetering en/of levensduurverlenging en/of met de functionele aanpassing waarmee wordt voldaan aan wet- en regelgeving (bijvoorbeeld veiligheidsvoorschriften). In de onderstaande tabel een totaaloverzicht van de financiën weergegeven. 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Groot onderhoud

0,836

0,912

0,961

1,489

1,605

1,797

1,703

1,696

1,589

1,463

Vervangingsinvesteringen

2,250

0,250

0,125

0,490

0,443

0,253

0,563

0,091

0,546

0,589

Duurzaamheidsinvesteringen

2,688

0,165

0,172

0,593

0,178

0,566

1,823

0,111

0,925

1,134

Bedragen x miljoen euro.

Tabel 1 Totaal overzicht Financiën.

Doordat in dit vastgoedbeheerplan onderscheid is gemaakt in groot onderhoud en functionele aanpassingen (vervangingsinvesteringen) zijn de kosten van groot onderhoud lager dan in de vorige beheerperiode. De per jaar fluctuerende onderhoudskosten (groot onderhoud) worden bekostigd uit een daartoe – conform het BBV ingestelde – onderhoudsvoorziening, waarin jaarlijks met een gemiddeld bedrag over een periode van 10 jaar wordt gedoteerd. De onderhoudsvoorziening mag nooit een negatief saldo vertonen. De hiervoor benodigde dotatie wordt vastgesteld op basis van de actuele stand van de voorziening en de doorkijk van 10 jaar voor de kosten voor groot onderhoud. De jaarlijkse onttrekking is gebaseerd op de herijkte MOP’s. De bijbehorende jaarlijkse dotatie start in 2021 met € 1 5 ,-- en wordt vervolgens jaarlijks met 1,5% geïndexeerd. Uitgaande van de begrote dotaties en de geraamde onderhoudskosten voor de komende 10 jaar blijft het saldo van de onderhoudsvoorziening positief tot en met 2030 (zie onderstaande tabel). 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Stand per 1 jan.

3,033

3,247

3,401

3,522

3,131

2,640

1,975

1,420

0,890

0,483

Dotatie per jaar

1,050

1,066

1,082

1,098

1,114

1,131

1,148

1,165

1,183

1,201

Onttrekking

0,836

0,912

0,961

1,489

1,605

1,797

1,703

1,696

1,589

1,463

Tabel 2 Verloop onderhoudsvoorziening conform beleids- en onderhoudskader.

Bedragen x miljoen euro.

In het overzicht zien we dat de onderhoudskosten na de beheerperiode (2021-2024) blijven oplopen. Het is dan ook waarschijnlijk dat in de volgende beheerperiode de dotatie op basis van het 10-jarige gemiddeld zal stijgen. Ook de herijking van de MOP’s zal – evenals in de afgelopen jaren het geval is geweest – leiden tot bijstellingen. De dotatie is ten opzichte van het vorig vastgoedbeheerplan circa € 1 ,-- lager. Voorgesteld wordt om deze middelen in te zetten ter dekking van de jaarlijkse kapitaallasten van de vervangingsinvesteringen. Voor de jaarlijkse kapitaallasten van de duurzaamheidsinvesteringen zijn in Kadernota 2020 middelen beschikbaar gesteld.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 4 van 28

1.

Inleiding

1.1.

Doel integraal duurzaam vastgoedbeheerplan

Het integraal duurzaam vastgoedbeheerplan geeft inzicht in de omvang van de gemeentelijke vastgoedportefeuille, de visie en kaderstelling, het benodigde onderhoud, de meerjareninvesteringen, duurzaamheid en de kosten die daarmee gepaard gaan. Het integraal duurzaam vastgoedbeheerplan is ter besluitvorming en verantwoording richting de gemeenteraad en biedt ook een terugblik op de voorgaande beheerperiode. In de voorbereiding richting de aankomende beheerperiode 2021-2024 is een combinatie gelegd met de duurzaamheidsambities van de gemeente Veenendaal. Voor het gemeentelijk vastgoed zijn de Omgevingsvisie Veenendaal en het programma Energieneutraal Veenendaal de belangrijkste. Om het vastgoed nu en in de toekomst te verduurzamen is duurzaam beheer een belangrijk onderdeel van het integraal duurzaam vastgoedbeheerplan 2021-2024. Vanwege het samenvoegen van onderhoud en verduurzaming is er een nieuw vastgoedbeheerplan opgesteld: een integraal duurzaam vastgoedbeheerplan (hierna te noemen vastgoedbeheerplan). 1.2.

Positionering vastgoedbeheerplan

Het vastgoedbeheerplan is een van de drie beleidsdocumenten, waarmee de gemeente de voortgaande ontwikkeling van haar vastgoedmanagement nu en in de toekomst vorm geeft: 1 Strategische kaders Dynamisch vastgoedmanagement: visiedocument met kaders voor de komende jaren; 2 Accommodatiebeleid: strategisch/tactisch document over hoe we met ons vastgoed sturen op de doelen van de gemeente; 3 Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan: tactisch/operationeel document over hoe we ons vastgoed beheren en verduurzamen en welk onderhoudsbudget de komende vier jaren benodigd is conform BBV. Het tactisch/operationele vastgoedbeheerplan wordt uitgewerkt binnen de kaders en uitgangspunten van de Strategische kaders en het Accommodatiebeleid (vastgesteld door de gemeenteraad op 18 mei 2017). De Strategische kaders Dynamisch vastgoedmanagement en het Accommodatiebeleid beschrijven de wijze waarop de gemeente de rol als eigenaar van het vastgoed invult. Binnen deze kaders is het tactisch/operationele vastgoedbeheerplan uitgewerkt. De onderwerpen waarvan de bijstelling van de (strategische) kaders nu niet nodig is, zoals voor verkoop, verhuur en leegstand zijn niet opnieuw in dit vastgoedbeheerplan opgenomen. Tussentijds kunnen er actualisaties plaatsvinden om te zorgen dat veranderingen in de nu geformuleerde onderhoudsbehoefte, door snellere of langzamere achteruitgang, worden bijgesteld.

Ook bestaat de kans dat tijdens de komende 10 jaar wordt besloten om meer of minder objecten af te stoten, aan te kopen/verkopen, renoveren en/of sloop-nieuwbouw te plegen. Het wijzigen van de vastgoed- en onderhoudsstrategie heeft daarom direct gevolgen voor het beheer en onderhoud. Vastgoed is een continu proces met verschillende partijen en belangen. Dat maakt vastgoed dynamisch tijdens haar gehele exploitatieperiode.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 5 van 28

1.3.

Leeswijzer

Na de inleiding, waarin het vastgoedbeheerplan in samenhang wordt geplaatst met de Strategische kaders en het Accommodatiebeleid, wordt in hoofdstuk 2 op hoofdlijnen de voorgaande beheerperiode van 2017-2020 geëvalueerd. In hoofdstuk 3 wordt omschreven hoe we de gestelde kaders gestalte gaan geven. Daarbij komen de volgende onderwerpen aan de orde: • Visie; • Kaders (wettelijk, beleid, financieel, onderhoud en duurzaamheid); • Uitgangspunten. In hoofdstuk 4 en 5 worden de onderwerpen portefeuillemanagement en duurzaamheid uitgebreid toegelicht. In hoofdstuk 6 en 7 wordt met het geactualiseerde MOP vooruit gekeken naar de instandhouding voor de komende beheerperiode (2021-2024). Vanwege een integraal duurzaam vastgoedbeheerplan worden ook de meerjareninvesteringen (vervangingsinvesteringen en duurzaamheidsinvesteringen) in hoofdstuk 7 financieel toegelicht. De financiële paragrafen geven een beeld van de jaarlijkse uitgaven en de daarbij behorende dotaties, investeringen en lasten.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 6 van 28

2.

Evaluatie voorgaande periode

In de voorgaande beheerperiode zijn er ambitieuze doelstellingen geformuleerd en ook grotendeels behaald. Drie belangrijke pijlers waren het instandhouden van de vastgoedportefeuille, het actualiseren van de MOP’s en een eerste stap maken met het in beeld brengen van de duurzaamheidsopgave conform het Programma Energieneutraal Veenendaal. In Q1/Q2 2020 zijn door een extern adviesbureau de huidige MOP’s geactualiseerd. De objecten zijn afzonderlijk geïnspecteerd, waarin de bouwkundige en installatietechnische toestand opnieuw in beeld zijn gebracht. Op basis van het onderhoudsbeleid en de huidige onderhoudstoestand zijn de te verwachten onderhoudswerkzaamheden vertaald naar gedetailleerde MOP’s. Deze gedetailleerdheid geeft meer houvast en daarmee komt de gemeente technisch en financieel gezien nog beter in controle. In 2017 is het programma Energieneutraal Veenendaal vastgesteld, die in verschillende programmaperiodes wordt uitgevoerd. Op dit moment is de periode 2017-2021 van kracht, die zich met een aantal pijlers hoofdzakelijk focust op het grip krijgen op de opgave. Een van de pijlers is 'gemeente als voorbeeld', waarbij met name het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille een belangrijk doel is. Vanaf 2019 is er een structureel bedrag va € 250.000,-- per jaar beschikbaar gesteld voor de verduurzaming van de gemeentelijke gebouwen.

Zo is er de afgelopen jaren een deel van de verlichting ver-led en is er expertise ingehuurd op het gebied van verduurzamen. Hieronder een opsomming van de vooraf gestelde doelstellingen en het daarbij behorende resultaat. Doelstellingen 2017-2020 Nulmeting MOP’s

Omschrijving Nulmeting per object inclusief conditiemeting conform de NEN 2767.

Resultaat Per object is een gedetailleerd MOP opgesteld. Hiermee is meer inzicht in de te verwachten onderhoudstoestand en onderhoudskosten gerealiseerd.

Vastgoedbeheersysteem

Beheerpakket O-Prognose voor de MOP’s per object.

Goed functionerend beheerpakket OPrognose met daarin actuele MOP’s. In de toekomst wordt O-Prognose in samenhang met Axxerion gebruikt als vastgoedinformatiesysteem. Per object is een overzicht met duurzaamheidsmaatregelen opgesteld die inzicht geven in de wijze waarop een gebouw kan worden verduurzaamd.

Duurzaamheidsonderzoeken

Van 10 objecten zijn duurzaamheidsonderzoeken opgesteld (selectie op basis van levensduur gebouw, relatief hoog energieverbruik en technische verduurzamingspotentie). Onderhoudscontracten Voor een aantal grote objecten is bij een contractpartij een onderhoudscontract afgesloten. Het betreft hier een contract voor de E/W-installaties. Tabel 5 Overzicht doelstellingen in de beheerperiode 2017-2020.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

De verwachtingen van deze aanpak zijn niet geheel waargemaakt. Dit heeft geleid tot de beslissing om de onderhoudscontracten opnieuw aan te besteden.

Pagina 7 van 28

3.

Visie, kaders en uitgangspunten

3.1.

Visie

In het beleidsdocument Strategische kaders Dynamisch vastgoedmanagement is te concluderen dat de gemeente het belangrijk vindt om effectief en efficiënt om te gaan met haar vastgoedportefeuille. Vastgoed dient als middel om strategische en beleidsdoelstellingen nu en in de toekomst te kunnen realiseren. Dit betekent dat de gemeente financiële middelen beschikbaar stelt voor onderhoud en investeert in functionele aanpassingen en verbeteringen, bijvoorbeeld: • (Her)huisvesting • Kwaliteitsverbetering • Duurzaamheid Visie op vastgoedbeheer Vastgoedbeheer vindt plaats in de gebruiksfase van bestaande panden en is gericht op het behoud van kwaliteit, functie en financiële waarde (instandhouding), een effectieve en kostendekkende exploitatie (verhuur), een zo voordelig mogelijke tijdelijke exploitatie van af te stoten panden (leegstandsbeheer) en een zo gunstig mogelijke verkoop van panden die niet meer benodigd zijn (afstoten). Het Accommodatiebeleid beschrijft de wijze waarop wij als gemeente ons vastgoed inzetten en sturen op onze beleidsdoelstellingen en strategische doelen. Deze doelen vloeien voort uit ons beleid voor de eigen bedrijfsvoering, maatschappelijke ontwikkeling, onderwijs, gemeentelijke functies waarvoor wij zelf vastgoed exploiteren en ruimtelijke ontwikkelingen.

De uitwerking en de uitvoering van het Accommodatiebeleid vindt plaats binnen de Strategische kaders Dynamisch vastgoedmanagement. Het beheren en onderhouden van vastgoed is een cyclisch proces, terwijl (her)huisvesting, kwaliteitsverbetering en verduurzaming kan worden gezien als eenmalig investeren en afschrijven in vastgoed. Investeringen kunnen bijdragen aan een beter leef- en woonklimaat en duurzaamheidsmaatregelen dragen bij aan het reduceren van de CO2-uitstoot, beter binnenklimaat, aandacht voor klimaatadaptatie en het verlagen van de jaarlijkse energiekosten. De gemeente heeft voor het thema duurzaamheid een uitgebreide visie en aanpak opgesteld. De kaders en uitgangspunten zijn opgenomen in het Programmaplan Energieneutraal Veenendaal. In hoofdstuk 5 wordt inhoudelijker ingegaan op het thema duurzaamheid in relatie tot de visie, aanpak en resultaat. Het is de taak van de gemeente om een balans te vinden tussen het effectief beheren van vastgoed en op het juiste moment te investeren of desinvesteren. In de navolgende paragrafen wordt ingegaan op de doelstellingen en bijbehorende kaders. Op de volgende pagina is een afbeelding weergegeven van de betreffende documenten en verbanden die als leidraad dienen binnen dit integraal duurzaam vastgoedbeheerplan.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 8 van 28

Strategie- en Accommodatiebeleid & Programmaplan Energieneutraal Veenendaal

Kaders & uitgangspunten

Vastgoedbeheerplan 2021-2024

MOP 2021-2030

Jaarplan

Figuur 1 Relatie en verbanden vastgoedsturing.

3.2.

Doelstellingen beheerperiode 2021-2024

Voor het professioneel exploiteren van de vastgoedportefeuille zijn er vijf factoren van belang: • Visie • Vastgoed • Financiën • Beleid • Uitvoering In bijlage 1 zijn de betreffende 51 vastgoedobjecten in een overzicht weergegeven. Deze objecten maken onderdeel uit van de middelen die de gemeente tot haar beschikking heeft om beleidsdoelstellingen te realiseren. Hieronder volgt een aantal doelstellingen die de gemeente zich ten doel heeft gesteld voor de komende beheerperiode: • Het optimaliseren van het regisserend exploiteren van de vastgoedportefeuille; • Professionaliseren gebruik van vastgoedinformatiesystemen (O-Prognose en Axxerion); • Het verduurzamen van de vastgoedportefeuille. In de paragrafen 3.3 tot en met 3.7 worden de kaders zoals benoemd in figuur 1 toegelicht. Dit vormt de basis om te komen tot een gedegen vastgoedbeheerplan met bijbehorende kosten en het gewenste duurzame resultaat. De invulling van deze kaders is afkomstig uit de beleidsdocumenten Strategische kaders Dynamisch vastgoedmanagement en het Accommodatiebeleid.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 9 van 28

3.3.

Wettelijk kader

In de landelijke wetgeving zijn al diverse zaken vastgelegd die te maken hebben met het beheer van gebouwen. De belangrijkste zijn: • Woningwet: de woningwet stelt de eigenaar van ieder gebouw verplicht om dit te onderhouden en zodoende een bepaald minimaal kwaliteitsniveau te behouden. Naar verwachting vervalt de Woningwet per 1 januari 2022 en gaat deze wet onderdeel uitmaken van de Omgevingswet; • Bouwbesluit: dit stelt onder andere eisen op het gebied van veiligheid (noodverlichting, brandbestrijdingsmiddelen, keuringen installaties, vluchtwegen, brandveiligheid, et cetera); • Arbowet: de Arbowet geeft voorschriften die ervoor zorgen dat medewerkers in een gezonde en veilige omgeving kunnen werken. De voorschriften gaan onder andere over toegankelijkheid, legionella, binnenklimaat, calamiteitenplan en geluid; • Diverse andere wetten die betrekking hebben op gebouwen: zoals de Huurwet, de Erfgoedwet en de Wet Milieubeheer; • Voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het BBV; • Activiteitenbesluit Milieubeheer: verplicht ons om energiebesparende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder; • Energie: een kantoorfunctie dient vanaf 2023 minimaal energielabel C en vanaf 2030 minimaal energielabel A te hebben; • Klimaatakkoord: in 2030 is de CO2-uitstoot met 49% verminderd en in 2050 met 95%.

De gemeente dient uiteraard voor haar eigen gebouwen minimaal aan deze landelijk verplichte eisen te voldoen. 3.4.

Beleidskader

In de beleidsdocumenten 'Strategische kaders Dynamisch vastgoedmanagement' en 'Accommodatiebeleid' is omschreven hoe het beleid in relatie tot het vastgoed wordt vormgegeven. Deze kaders en uitgangspunten vormen de basis voor het inrichten van het vastgoedbeheerplan. Hieronder is een van de beleidsdoelstellingen uit bovengenoemde documenten geciteerd. “Het gemeentelijk vastgoed is voor Veenendaal een middel om beleidsdoelen en strategische doelen te realiseren. Vastgoed dat deze doelen niet (meer) dient, stoten we zo (goed) mogelijk af”. Op basis van de algemene doelstelling op vastgoed zijn dit de volgende uitgangspunten: • We exploiteren een zo klein mogelijk vastgoedbestand op een zo efficiënt en effectief mogelijke manier; • Het hoofddoel van de exploitatie is faciliteren en niet het genereren van maximale winst; • We formuleren accommodatiebeleid om vast te leggen hoe we functies faciliteren in de huisvesting; • We stoten vastgoed dat we niet meer nodig hebben af, zodra dit haalbaar is vanwege momentum, bestemming, markomstandigheden en ruimtelijke context; • Bij het verlopen van huurcontracten voor door ons aangehuurd vastgoed beoordelen we steeds of een gunstigere huisvesting in een bestaand eigen object haalbaar is;

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 10 van 28

• Vastgoed dat (nog) onverkoopbaar is, blijven we zo gunstig mogelijk beheren; als ook dat niet haalbaar is, gaan we over tot de uitwerking van een maatwerk aanpak. Om in de komende beheerperiode meer eenduidigheid te creëren zijn de 51 vastgoedobjecten gelabeld. Ieder object heeft een strategie-/ beleids-/ en onderhoudslabel gekregen. In bijlage 2 (kolom: strategie, beleid en onderhoudsniveaus) zijn onderstaande labels (tabel 6) gekoppeld aan een object. De labeling komt voort uit de strategische kaders welke in 2017 zijn vastgesteld. Een actualisatie naar aanleiding van het vastgoedbeheerplan heeft nog niet plaats kunnen vinden. In onderstaande tabel is een opsomming van de voorkomende labels en een korte toelichting opgenomen.

1

Optie 1 Strategie: desinvesteren Beleid: slopen < 3j, verkopen < 5j of leegstand

2

Onderhoudsniveau minimum (NEN 2767 conditie 4 tot 5) veilig, functioneel en wind- en waterdicht

3

Minimaal duurzaam niveau door No Regret maatregelen

4

Beheersen sterke veiligheids- en gezondheidsrisico's

Optie 2 Strategie: consolideren Beleid: doorexploiteren, versterken of renderen Onderhoudsniveau basis (NEN 2767 conditie 3) planmatige beheersing en (kosten) efficiënt (uitzondering gemeentehuis publieke ruimten) Gematigd duurzaam niveau met aandacht voor energie- & materialentransitie op basis van natuurlijke momenten Pro-actief beheersen matige veiligheids- en gezondheidsrisico's

Optie 3 Strategie: investeren Strategie: transformatie, renoveren, nieuwbouw of aankoop Onderhoudsniveau plus (NEN 2767 conditie 2) kwalitatief hoogwaardig en uitstraling Zeer duurzaam niveau inclusief circulair, CO2-neutraal, gezondheid en klimaatadaptatie Maximale veiligheid inclusief voorzieningen, sociale veiligheid en criminaliteit

Tabel 6 Overzicht opties gemeentelijke vastgoedstrategieën.

3.5.

Financieel kader

De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit diverse objecten met bijbehorende lasten. Om deze lasten van de gemeentelijke gebouwen te kunnen waarborgen is er in de voorgaande beheerperioden gebruik gemaakt van een MOP per object. Hiermee creëert de gemeente voor een langere periode grip en zicht op de vastgoedportefeuille en financiën. Bij het opstellen van dit vastgoedbeheerplan is gebleken dat onderhoud en functionele aanpassingen tot op dit moment nog onvoldoende worden gescheiden. In de komende beheerperiode (2021-2024 met een doorkijk naar 2030) willen we ons weer richten op het preventief onderhoud, langjarige onderhoud op basis van inspectierapporten/beoordelingen en aan de hand daarvan opgestelde onderhoudsplanningen. Daarnaast hebben we vastgesteld dat het nodig is om in een aantal gevallen functionele aanpassingen (meerjareninvesteringen) uit te voeren. Aanpassingen die door wet- en regelgeving, door maatschappelijke ontwikkelingen of door het bereiken van het einde van de productlevenscyclus, noodzakelijk zijn geworden.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 11 van 28

Onderhoud Als eigenaar van de gebouwen is de gemeente verantwoordelijk voor het technisch onderhoud van haar objecten. Onder onderhoud wordt verstaan: • Correctief onderhoud: oplossen van klachten en storingen, gericht op herstel van technische functie; • Preventief onderhoud: gericht op gecontracteerd jaarlijks onderhoud aan gebouwen, gebouw gebonden installaties en de vaste terreininrichting; • Meerjarenonderhoud: groot onderhoud, planmatige ingrepen, gericht op instandhouding; • Vervangingsinvesteringen: gericht op verlenging van levensduur en het structureel upgraden van kwaliteit en waarde. De kosten voor correctief en preventief onderhoud zijn buiten dit vastgoedbeheerplan gehouden, omdat deze kosten direct ten laste van de exploitatie komen. Het beheerplan beschrijft alleen het meerjarenonderhoud, vervangingsinvesteringen en investeringen in duurzaamheid. Onderhoudsvoorziening gemeentelijke gebouwen De lasten voor groot onderhoud zijn per object vertaald naar een financieel overzicht met daarin een variabel btw tarief, 1,5% indexering vanaf 2021 en inclusief 12,5% V.A.T. kosten (voorbereiding, administratie en toezicht). Lasten van groot onderhoud kunnen in het jaar van ontstaan ten laste van een vooraf gevormde voorziening worden gebracht (artikel 44 lid 1c BBV).

Een dergelijke voorziening wordt door de gemeenteraad gevormd, op grond van de financiële verordening artikel 212 Gemeentewet, om de lasten groot onderhoud over meerdere begrotingsjaren te egaliseren. De voorziening wordt, voorafgaand aan de onderhoudsactiviteiten, systematisch ten laste van de exploitatie gevoed met zodanige bedragen dat de voorziening over de gehele looptijd genomen voldoende is voor het bekostigen van de uitvoering van het groot onderhoud. Indien een voorziening is gevormd, moeten de onderhoudslasten direct ten laste van de voorziening worden gebracht. Deze lasten mogen niet via de exploitatie worden geboekt. Lasten van groot onderhoud kunnen alleen dan ten laste van een gevormde voorziening worden gebracht indien er een recent beheerplan van het kapitaalgoed aanwezig is. Onder recent wordt een beheerplan verstaan van maximaal vijf jaar oud ten opzichte van het verslagleggingsjaar. Functionele aanpassingen (meerjareninvesteringen) Wanneer een aanpassing leidt tot een significante kwaliteitsverbetering (object blijft niet in dezelfde staat), dan is er geen sprake van groot onderhoud maar van een investering (bijvoorbeeld een renovatie) die geactiveerd moet worden. We spreken van functionele aanpassingen als we maatregelen aan het gebouw treffen in het kader van functionaliteit, milieu, duurzaamheid en herhuisvesting.

Hetzij gedurende de exploitatieperiode, hetzij aan het einde van de exploitatieperiode. Ook het renoveren van een gebouw voor een nieuwe exploitatieperiode of het toevoegen van bijvoorbeeld een installatie voor warmte-koude opslag valt onder de definitie van functionele aanpassingen. Deze investeringen leiden tot een significante kwaliteitsverbetering en/of levensduurverlenging en/of met de functionele aanpassing wordt weer voldaan aan wet- en regelgeving (bijvoorbeeld veiligheidsvoorschriften).

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 12 van 28

3.6.

Onderhoudskader

Een belangrijk onderdeel van de rol van eigenaar is het plannen en organiseren van onderhoud aan de objecten. Onderhoud is van grote invloed op de levensduur, de kwaliteit en de waarde van een object. Vanaf 2016 hanteert de gemeente de genormeerde onderhoudsmethodiek NEN 2767, die een brede toepassing vindt binnen Nederlandse gemeenten en professionele vastgoedbeheerders. Dit geeft verbeteringen op het gebied van sturing, kostenefficiëntie, objectiviteit en automatisering. De NEN 2767 beschrijft een systeem om het gewenste onderhoudsniveau per gebouw (de conditie) vooraf te definiëren en de feitelijke prestaties van dat gebouw objectief te meten (conditiescore). De NEN 2767 hanteert voor de staat van onderhoud zes conditieniveaus, variërend van uitstekend (conditieniveau 1) tot technisch rijp voor de sloop (conditieniveau 6). Conditie 1 2 3

Omschrijving Uitstekende onderhoudstoestand - incidenteel geringe gebreken. Goede onderhoudstoestand - incidenteel beginnende veroudering. Redelijke onderhoudstoestand - plaatselijke zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar. 4 Matige onderhoudstoestand - functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar. 5 Slechte onderhoudstoestand - de veroudering is onomkeerbaar. 6 Zeer slechte onderhoudstoestand - technisch rijp voor de sloop. Tabel 7 Overzicht conditiescores conform NEN 2767.

Onderhoudsbeleid Het huidige onderhoudsbeleid is er primair op gericht om de gemeentelijke objecten langdurig technisch in stand te houden. Hierbij is het uitgangspunt dat functies en gebruik gelijk blijven. Al enige tijd wordt het gemeentelijk vastgoed in zijn algemeenheid onderhouden op een conditieniveau 3 (redelijk) conform de NEN 2767. Als uitzondering hierop zijn de publieke ruimten van het gemeentehuis. Deze ruimten worden onderhouden op conditieniveau 2 (goed). Objecten die tijdens de beheerperiode 2021-2024 onderhevig zijn aan verandering worden conform tabel 6 (optie 1 en 3) op pagina 11 onderhouden. Het MOP omvat werkzaamheden waarmee de oorspronkelijk beoogde kwaliteit en functionaliteit in stand wordt gehouden. Het jaar voorafgaand aan de in enig jaar geplande onderhoudswerkzaamheden worden de betreffende objecten geïnspecteerd. Daarnaast worden klachten en storingen geanalyseerd en ook met de gebruikers wordt de onderhoudssituatie besproken. Op basis van deze bevindingen worden de onderhoudsactiviteiten voor de volgende twee jaar geactualiseerd. Het streven is om maar een keer in de vijf à zes jaar groot onderhoud aan een object uit te voeren. Het groot onderhoud wordt projectmatig uitgevoerd via jaarlijkse projecten. De werkzaamheden worden gebundeld tot een of meerdere projecten en conform de Aanbestedingswet en intern beleid op de markt gezet.

Indien blijkt dat de kosten voor het onderhouden, ook op de langere termijn, hoog zijn en er daarnaast sprake is van een verminderde functionaliteit van het object vindt er een heroverweging plaats. In de heroverweging worden ook de kosten voor het energieneutraal maken meegenomen. Als uit de heroverweging blijkt dat de kosten voor instandhouding niet in verhouding staan met wat in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is wordt een (afzonderlijk) voorstel gedaan om het object te renoveren, geheel te vernieuwen, af te stoten, et cetera.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 13 van 28

Doorlegbepaling Stichting Sportservice Veenendaal en Theater Lampegiet In 2011 is besloten om het onderhoud aan de objecten van Stichting Sportservice Veenendaal (SSV) en Theater Lampegiet met een doorlegbepaling over te dragen aan de huurder. Deze doorlegbepaling is vastgelegd in een huurcontract. Het uitgangspunt is dat de onderhoudswerkzaamheden door de huurder worden voorbereid, uitgevoerd en opgeleverd, onder auspiciën van en voor rekening van de gemeente. De gemeente is opdrachtgever van de uitvoerende partijen. Eerst na goedkeuring van het geleverde werk door de gemeente, worden de betreffende facturen in behandeling genomen en ten laste gebracht van de onderhoudsvoorziening. Met SSV en Theater Lampegiet zijn specifieke afspraken gemaakt over het onderhoud van de gebouwen. De objecten voor sport en theater bevatten veel specialistische installaties, die om specialistische kennis vragen. En die kennis is idealiter geborgd bij de huurders, vanwege de nauwe verwevenheid met het uitvoeren van de betreffende functie. De toenemende complexiteit van techniek en (aanbesteding)regelgeving vragen van de gemeente en de genoemde partners om een verdere professionalisering. In de komende beheerperiode geven we hier samen invulling aan.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 14 van 28

3.7.

Duurzaamheidskader

Naast de wettelijke verplichtingen voor duurzaamheid/verduurzaming, besteedt de gemeente in haar organisatie hier veel zorg en aandacht aan. In 2016 is 'Programmaplan Energieneutraal Veenendaal' vastgesteld. Een van de pijlers binnen het programma is 'gemeente als voorbeeld', waarbij met name het energieneutraal maken van de gemeentelijke vastgoedportefeuille een belangrijk doel is. De ambitie om de vastgoedportefeuille te verduurzamen maakt hier in gewichtige mate onderdeel van uit. Om de objecten in de beleidsportefeuille van de gemeente aan deze ambitie te laten voldoen, zijn verregaande maatregelen noodzakelijk. Als gemeente realiseren we ons goed dat duurzaamheid – nu en in de toekomst – een van de belangrijkste en grootste uitdagingen wordt. Vragen en onzekerheden die de komende tijd op ons afkomen zijn bijvoorbeeld: • Welke maatregelen dragen het meeste bij aan wet -en regelgeving en onze ambitie? • In welke mate kunnen we onze vastgoedobjecten verduurzamen (technische mogelijkheden)? • Wat zijn de uiteindelijke investeringskosten en zijn deze rendabel? • Wat levert het ons op (energiebesparing, CO2-reductie, klimaatadaptatie, invulling voorbeeldfunctie)? Dit zijn een aantal van de belangrijkste vragen die spelen rondom het verduurzamen van (gemeentelijk) vastgoed.

De weg naar verduurzaming en energieneutraal is een grote opgave en om die reden is hieronder een tijdlijn uiteengezet met daarin een aantal stappen. 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

------------------

2050

Figuur 2 Tijdslijn thema: gemeentelijk vastgoed.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 15 van 28

4.

Vastgoedportefeuille

4.1.

Portefeuillemanagement

Op het moment van opstellen van dit vastgoedbeheerplan omvat de vastgoedportefeuille van de gemeente in totaal 51 objecten. De scholen maken sinds 1 januari 2015 geen deel meer uit van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Zij zijn overgedragen aan de betreffende schoolbesturen en die dragen zelf zorg voor het beheer en onderhoud van hun scholen. De gemeente is in samenwerking met de betreffende schoolbesturen wel deels verantwoordelijk voor het onderhoud van de eventueel aanwezige kinderopvang. In 2020 is in Veenendaal-West het eerste IKC (Integraal Kindcentrum) gebouwd. De verwachting is dat in de gemeente de komende 10 jaar nog drie IKC's (met kinderopvang) worden gerealiseerd. Om die reden zijn de (toekomstige) IKC's wel in dit vastgoedbeheerplan opgenomen, maar deze zijn nog geen onderdeel van de bovengenoemde 51 objecten. De onderstaande tabel geeft de vastgoedsamenstelling op dit moment weer. De portefeuille is daarbij te onderscheiden in deelportefeuilles en de daarbij behorende rol van de gemeente. In bijlage 1 is de gehele vastgoedportefeuille weergegeven.

Deelportefeuilles Beleidsportefeuille a Vastgoed voor eigen bedrijfsvoering b Vastgoed voor beleidsondersteunende functies c Vastgoed voor onderwijsfuncties d Vastgoed voor eigen exploitatie Strategische voorraad a Vastgoed van strategische voorraad b Vastgoed strategisch (vervangen) Verkoopportefeuille a Vastgoed af te stoten Overig vastgoed a Overig vastgoed

Vastgoedbeheer/vastgoedrol gemeente

Aantal

Eigenaar en gebruiker, deels commerciële verhuur. Faciliteren conform Accommodatiebeleid. Commerciële activiteit ten dienste van het onderwijs. Gemeentelijke exploitatie.

1 27

Tijdelijk beheer strategisch doel. Objecten op korte termijn vervangen door nieuwbouw.

4

b.

Vastgoed kinderopvang (IKC)

6

4

Verkoop of exploitatie ter voorbereiding op verkoop.

2

Overige bouwwerken en woningen. Totaal:

Beleidsportefeuille (toevoeging door nieuwbouw) a. Vastgoed voor bedrijfsvoering

3

Eigen gebruik. Commerciële activiteit ten dienste van het onderwijs.

Vastgoedportefeuille (vermindering door af te stoten) a. Vastgoed strategisch (vervangen) b. Vastgoed af te stoten Totaal portefeuille op termijn:

6 53

1 3 -4 -2 51

Tabel 8 Overzicht verschillende deelportefeuilles en rolverdeling.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 16 van 28

Van de 51 objecten zijn er 35 objecten waarbij in de beheerperiode 2021-2024 geen veranderingen qua gebruik en functie te verwachten zijn. De overige 16 objecten worden in de komende beheerperiode nieuw gebouwd, gesloopt, gerenoveerd et cetera. In willekeurige volgorde betreft het de navolgende objecten. Nr. 43 44 46 52 53 31 51 23 37 21 23 24 25 35 30 42

Object - naam Voedselbank Stichting24Aktief Theater Lampegiet IKC Dragonder Noord IKC Dragonder Zuid Brandweerkazerne - nieuwbouw IKC Het Franse Gat Gemeentewerf - nieuwbouw Peuterspeelzaal Haasje Wip Buitenopslagaccommodaties S.V. Unitas '48 Gemeentewerf Kantoor Gemeentewerf Loods 1 Gemeentewerf Loods 2 IVN De Groenhof Buurthuis Plein-Zuid CLV, De Mispel

Object - adres Gilbert van Schoonbekestraat 75 Gilbert van Schoonbekestraat 77 Kerkewijk 10 Dragonder Noord Dragonder Zuid Industrielaan 18 Karel Fabritiusstraat 3 Transformatorstraat 1/1A P.W.A. Park 317 Verlengde Sportlaan 3 Nijverheidslaan 2 Nijverheidslaan 2 Nijverheidslaan 2 Karel Fabritiusstraat 3 Dr. Colijnstraat 70 De Mispel 11

Beleid Heroverweging < 3jaar Heroverweging < 3jaar Heroverweging < 3jaar Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw < 3 jaar Nieuwbouw < 3 jaar Nieuwbouw < 3 jaar Renovatie < 3 jaar Sloop < 3 jaar Sloop < 3 jaar Sloop < 3 jaar Sloop < 3 jaar Sloop < 3 jaar Verkoop < 3 jaar Verkoop < 3 jaar

Tabel 9 Objecten onderhevig aan veranderingen.

Van de objecten die op basis van de gekozen strategie veranderen, zijn er drie waarvoor een heroverweging plaatsvindt. Het betreft de twee objecten aan de Gilbert van Schoonbekestraat, op genomen in de strategische voorraad. Hiervan loopt de huurperiode af en zal er een keuze moeten worden gemaakt hoe verder te gaan. De keuze heeft geen invloed op de kaders van het Accommodatiebeleid. De huisvesting van de Voedselbank zal blijvend gefaciliteerd worden. Het derde object waarvoor een heroverweging plaatsvindt, is het Theater Lampegiet. Het theater is een object dat dateert uit de jaren '80 en uit onderzoek blijkt dat de gemidde de derh udsk ste € 400.000,-per jaar bedragen. Dit betreft alleen de kosten voor groot onderhoud. In een aanvullend onderzoek, een quick scan duurzaamheid, zijn de mogelijkheden en onmogelijkheden omtrent verduurzaming onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat de verduurzamingsopgave voor het theater een investering van circa € 5,7 miljoen vergt waarbij met de meest optimale verduurzaming het object voor slechts maximaal 70% energieneutraal te maken is. Twee objecten worden verkocht, acht objecten worden vervangen door vijf nieuw te bouwen objecten en voor een object, Theater Lampegiet, moet een heroverweging plaatsvinden omdat de onderhoudskosten te hoog oplopen en de functionaliteit sterk is verminderd.

De conclusie van deze heroverweging is dat het verder in stand houden van het theater in de huidige vorm geen verantwoorde keuze is. In een afzonderlijk voorstel wordt aan de gemeenteraad voorgesteld de alternatieve ontwikkelingsmogelijkheden verder te onderzoeken. In de vastgoedportefeuille is het theater voorlopig geplaats in de categorie strategische voorraad met de daarbij behorende onderhoudsstrategie. Dat is het uitvoeren van het allernoodzakelijkste onderhoud om het gebruik mogelijk te maken en de veiligheid te waarborgen.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 17 van 28

5.

Duurzaam portefeuilleplan

5.1.

Aanleiding

In september 2013 is in Nederland het Energieakkoord gesloten. Het Energieakkoord bevat afspraken voor energiebesparing en het opwekken van duurzame energie. Bij de klimaatbijeenkomst in Parijs in 2015 zijn internationaal klimaatdoelstellingen afgesproken. Aansluitend op de afspraken tijdens de Klimaatbijeenkomst van Parijs en het Energieakkoord van 2013 is op initiatief van het kabinet een (Nederlands) Klimaatakkoord opgesteld. Het klimaatakkoord heeft een centraal doel: CO2-(emissie)reductie. Voor Nederland betekent dit dat de CO2-uitstoot in 2030 met 49% is verminderd en in 2050 met 95%. Dit akkoord is vertaald in de sectorale routekaart verduurzaming van de VNG, die voor ons als basis heeft gediend hoe wij de volgende stappen willen zetten naar CO2-reductie en energieneutraliteit in 2050. Duurzaamheidsambitie gemeente Veenendaal Onze duurzaamheidsambitie bestaat uit zowel Europese, landelijke als gemeentelijke doelstellingen en weten regelgeving. Gemeenten spelen een belangrijke rol bij het bereiken van de landelijke doelstellingen om CO2 te reduceren, omdat zij veel vastgoed bezitten. Bovendien vervullen gemeenten een voorbeeldrol en zorgen zo voor extra impact. De ambitie om de vastgoedportefeuille te verduurzamen, is daarvan een belangrijk onderdeel. We sluiten aan bij de reeds vastgestelde beleidsdocumenten, zoals het Programma Energieneutraal Veenendaal.

Het meest recent vastgestelde beleid is de Omgevingsvisie Veenendaal 2030. De Omgevingsvisie Veenendaal 2030 is het nieuwe, integrale strategische beleidsdocument voor de fysieke leefomgeving en brengt verschillende thema's omtrent duurzaamheid samen, waaronder: • Energietransitie: o Het opwekken van zonne-energie op daken en gevels van gebouwen en op onbenutte terreinen in het bebouwd gebied stimuleren. In 2030 is minimaal 50% van onze energie duurzaam opgewekt. In 2050 zijn we energieneutraal en zijn we in staat om samen met (regionale) partners vraag en aanbod in balans te houden; o Samenwerken met stakeholders in Regio Foodvalley aan een Regionale Energiestrategie (RES), om de mogelijkheden van het grootschalig opwekken van energie en de mate waarin we daarmee onze eigen ambitie om energieneutraal te worden in 2050 kunnen realiseren; • Circulaire economie: o Het stimuleren van gebruik van materialen uit duurzame winning.

Veenendaal is in 2030 een circulaire stad, in dat jaar verbruiken we 50% minder primaire grondstoffen in de bouw ten opzichte van 2016; • Klimaat adaptieve leefomgeving: o Bij ruimtelijke ingrepen (zoals bouwen), reconstructies van de openbare ruimte en renovatie van gebouwen is er ruimte voor maatregelen die bijdragen aan klimaatadaptatie (regenwateropvang en voorkomen van hittestress); o De gemeente geeft het goede voorbeeld bij het afkoppelen, vergroenen en ontstenen van haar vastgoed en in de openbare ruimte.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 18 van 28

5.2.

Aanpak Beheerperiode 2021-2024

Voor de (aankomende) beheerperiode 2021-2024 is gekozen voor een realistische en kostenefficiënte aanpak, waarmee de gemeente de eerste stappen zet naar CO2-reductie en energieneutraliteit. Het gaat hier om verduurzamingsmaatregelen die op een natuurlijk moment kunnen worden uitgevoerd (d.w.z. tegelijk uitgevoerd worden met onderhoudswerkzaamheden en/of vervangingswerkzaamheden) en waarvan de investering zich binnen de levensduur terugverdient. Deze verduurzamingsmaatregelen zijn bepaald op basis van een in 2018 uitgevoerd onderzoek naar 10 objecten die de meeste energie verbruiken. Gezamenlijk zijn deze 'grootverbruikers' voor 80% verantwoordelijk van het totale energieverbruik van onze portefeuille. Dit onderzoek heeft geleid naar een eerste verkenning van: • De benodigde investering: Er is een flinke investering noodzakelijk om deze 10 objecten te verduurzamen. Het onderzoek heeft ook aangetoond dat sommige objecten moeilijk energieneutraal kunnen worden; • Prioriteitenlijst: Vanwege de beperkte middelen moet de verduurzaming gefaseerd worden uitgevoerd en moet opgedane ervaring worden gebruikt om dit steeds beter te doen. Daarom is een prioritering in de objecten aangebracht.

In juni 2019 is de gemeenteraad geïnformeerd over het uitgevoerde onderzoek en de voorgestelde aanpak van de verduurzaming van de vastgoedportefeuille, inclusief de hierboven genoemde investeringen en prioriteringen. Aan de hand van de verduurzamingsmaatregelen uit de onderzoeken, zijn de verduurzamingsmaatregelen gecombineerd met de onderhoudswerkzaamheden en de (vervangings)investeringen. Door te verduurzamen op natuurlijke momenten, in lijn met het MOP, zijn de investeringen al gedeeltelijk financieel gedekt en wordt desinvestering of kapitaalvernietiging voorkomen. Het vervangen van de dakbedekking is bijvoorbeeld een kansrijk moment om extra dakisolatie aan te brengen en zonnepanelen te plaatsen. Het is belangrijk om in de aankomende beheerperiode 2021-2024 te monitoren welke effecten de verduurzamingsmaatregelen die we gaan uitvoeren met zich meebrengen. Vragen die belangrijk zijn om te beantwoorden zijn bijvoorbeeld: • Welke CO2-reductie is bereikt? • Wat is het daadwerkelijke energieverbruik en energiebesparing? • Beschikt het object nu over een beter label?

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 19 van 28

Prio. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Naam gebouw Gemeentehuis Theater De Lampegiet Zwembad De Vallei Sporthal West De Cultuurfabriek Rouwcentrum Sporthal De Vallei Brandweerkazerne Gymzaal Langelaar Gymzaal Larikslaan

Energielabel A D B D A B A D D C

Eigen kenmerk Maatschappelijk Cultuur Sport Sport Cultuur Overig Sport Maatschappelijk Sport Sport

Tabel 10 Prioritering objecten 'grootverbruikers'.

Uit de tabel hierboven komt naar voren dat het gemeentehuis het meest geschikt is om als eerste te verduurzamen. Het afgelopen jaar is daarom gewerkt aan een plan hiervoor, waarvoor een separaat raadsvoorstel aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. 5.3.

Op weg naar 2050

Met alleen verduurzamingsmaatregelen die op een natuurlijk moment uitgevoerd worden (aanpak beheerperiode 2021-2024), wordt onze beleidsportefeuille echter niet energieneutraal in 2050. Daar is de komende 30 jaar een uitgebreid plan voor nodig. Verduurzamen is dan ook een kwestie van een lange adem. En, vanwege de lange periode, het meest gebaat bij een cyclische benadering. Het gaat erom op logische momenten in de onderhoudscyclus te investeren in duurzaamheid. Door hetzelfde proces elke beheerperiode te doorlopen, verduurzamen we en reduceren we onze CO2 stap voor stap en ontstaat er telkens een mogelijkheid om bij te sturen. Naast energiebesparing en CO2-reductie, nemen we ook maatregelen op gebied van circulair bouwen en klimaatadaptatie op. De gemeentelijke routekaart van VNG is samen met de cyclische benadering vertaald naar een aantal stappen. Deze stappen zijn er op gericht dat we steeds meer grip krijgen op de opgave en met monitoring inzicht krijgen op de voortgang van de verduurzaming. Sommige stappen zijn in de afgelopen beheerperiode (deels) gezet.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 20 van 28

Portefeuilleanalyse op basis van kaders & uitgangspunten monitoring Energiebeheer en monitoring

stap 1: Beleidsportefeuille

Instandhoudingskosten per object in beeld

stap 3: Verwerken, Uitvoeren en Monitoren

Opnemen in beheerplan/ gewenste aanpak uitvoeren op basis van kaders & uitgangspunten

Duurzaamheidsmaatregelen en investeringen per object in beeld

Heroverwegen of kosten & investeringen wel reëel zijn tot het object

stap 2: Duurzaamheidsperspectief per object

Figuur 3 Stappenplan verduurzaming gemeentelijk vastgoed.

Stap 1: Vaststellen beleidsportefeuille Het opstellen van een duurzaam portefeuilleplan begint met het concretiseren van de doelen en ambities en het benoemen van de beleidsportefeuille: met welk vastgoed kunnen we in de toekomst onze strategische beleidsdoelstellingen het beste realiseren? De afgelopen beheerperiode is een aantal strategische beslissingen (aan de hand van de strategische kaders dynamisch vastgoedmanagement 2017) genomen voor een aantal objecten binnen de portefeuille, zoals de brandweerkazerne en de gemeentewerf (al toegelicht in paragraaf 4.1). Verder bevat de beleidsportefeuille een aantal objecten die op dit moment CO2-neutraal zijn (gebruik groene energie), maar nog niet energieneutraal. De tabel hieronder laat zien dat 24 objecten uit de beleidsportefeuille verduurzaamd moeten worden. Dit betekent dat we ongeveer een object per jaar verregaand moeten verduurzamen. Activiteit Objecten die verregaand verduurzaamd moeten worden Objecten die beperkt verduurzaamd moeten worden Objecten die al duurzaam zijn Objecten die niet verduurzaamd worden Objecten die opslag of parkeergarages zijn

Status Verkennend onderzoek uitgevoerd Nog geen onderzoek uitgevoerd Getoetst aan energieneutraal Nieuw te bouwen of nu al hoog duurzaamheidsniveau Strategische voorraad en verkopen CO2-neutraal, maar niet energieneutraal

Aantal 19 5 2 6 17 8

Tabel 11 Overzicht Perspectieven van de objecten.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 21 van 28

Alle objecten zijn op basis van het Strategisch dynamisch vastgoedbeleid ingedeeld in de verschillende portefeuilles, zie ook hoofdstuk 4: Vastgoedportefeuille. Een vergelijkbaar proces moet ook voorafgaande aan de beoordeling van het duurzaamheidsperspectief per object in elke aankomende beheerperiode worden doorlopen, waarbij we ons telkens de volgende vragen moeten stellen: • Dient het object een beleidsdoel en past dit bij de kerntaken van de gemeente? • Verwachten we dit object over 20 jaar nog te gebruiken? • Zijn we beleidsmatig tevreden over dit gebouw? • Bereiken we onze beleidsdoelen tegen acceptabele kosten? • Zijn de gebruikers tevreden over het gebouw? • Wat is de technische staat van het gebouw? • Voldoet het object aan het onderhoudsbeleid? • Wat is de resterende technische levensduur? • Wat is de duurzaamheidsprestatie? • Wat is de financiële prestatie van het gebouw? • Zijn er op de locatie bijzondere gebiedsontwikkelingen te verwachten? De antwoorden op deze vragen bepalen het vastgoedperspectief per object: gaan we door met het huidige gebruik en moeten we renoveren, slopen, nieuw bouwen of afstoten? Voor de af te stoten objecten is uiteraard geen verduurzamingsonderzoek of duurzaamheidsperspectief meer nodig.

Het resultaat is een overzicht van nieuwbouwprojecten die de komende 30 jaar op de agenda staan en projecten waar een gericht en uitgebreid duurzaamheidsperspectief voor moet worden uitgewerkt. Stap 2: Duurzaamheidsperspectief per object Om scherp te kunnen sturen op het duurzaamheidsperspectief moeten het te behalen concrete resultaat en de mogelijkheden per object worden onderzocht en in kaart gebracht. Bij deze stap maken we de energetische eigenschappen en de verduurzamingsmogelijkheden per object inzichtelijk. We baseren ons hierbij op de Trias Energetica. • Als eerste het beperken van energieverbruik door verspilling tegen te gaan, door bijvoorbeeld na-isolatie van de buitenschil (gevels, daken en vloeren) en inregelen van de installaties; • Vervolgens zoveel mogelijk gebruik maken van energie uit duurzame bronnen, zoals wind-, water-, en zonne-energie; bijvoorbeeld door installatie van een zonneboiler of zonnepanelen; • Pas wanneer de eerste twee stappen (technisch of financieel) niet haalbaar zijn, maken we gebruik van energie-compenserende maatregelen. Naast energiebesparing en CO2-reductie, zijn circulair bouwen en klimaatadaptatie belangrijk.

Het uitgangspunt is dat we ons tijdens elke verduurzamingsinvestering afvragen: • Wat doen we met de te slopen producten en materialen? Afhankelijk van de hoeveelheid en staat van deze producten en materialen, is de intentie er om een tweede leven te geven; • Daarnaast dagen we de aannemer tijdens de aanbestedingsprocedure uit om zijn visie op het hergebruik van materialen en producten te geven.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 22 van 28

Het inzichtelijk maken van wat per object mogelijk is, vereist technische en specifieke verduurzamingskennis. We moeten er in deze stap rekening mee houden dat we voldoende tijd en kennis over verduurzaming nodig hebben om de perspectieven en mogelijkheden per object in kaart te brengen. Deze kennis willen we in 2021 uitbreiden door gebruik te maken van de in de gemeentebegroting ter beschikking gestelde fte-ruimte specifiek voor de energietransitie. Stap 3: Verduurzamingsmaatregelen integraal verwerken en monitoren Nadat inzichtelijk is gemaakt wat per object mogelijk is, moet zorgvuldig worden afgewogen welke objecten als eerste worden aangepakt. De volgorde bepalen we door onder andere naar volgende aspecten te kijken: • Prioritering: We laten ons in de basis leiden door de reeds gemaakte prioritering van de 10 objecten. • Wijktransitie: De wijkgerichte aanpak is een belangrijk onderdeel om woningen en gebouwen in 2050 CO2-neutraal te maken (onderdeel van het Klimaatakkoord). Als gemeente maken we een planning en omschrijven we per wijk een plan hoe de woningen en gebouwen in die wijk van het aardgas af gaan. In het bepalen van de verduurzamingsmaatregelen is het belangrijk aan te sluiten op de planning van de wijkgerichte aanpak. • Natuurlijke technische momenten: De reserveringen in het MOP zo veel mogelijk combineren met de verduurzamingsinvesteringen.

Door te verduurzamen op natuurlijke momenten, zijn de investeringen al gedeeltelijk financieel gedekt; • Technische potentie en financiële afwegingen: Hieruit wordt duidelijk met welke objecten een snel en effectief resultaat kan worden behaald. Gekeken kan worden naar welke objecten zich technisch gezien beter lenen voor verduurzaming, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een dakoppervlak voor zonnepanelen of door de geschiktheid om na-isolatie toe te passen; • Clustering door specifieke eigenschappen: Objecten die qua omvang en bouwjaar vergelijkbaar zijn of op basis van type gebruiker c.q. functie kunnen gezamenlijk worden uitgevoerd. De verduurzamingsmaatregelen (energiebesparing, CO2-reductie, circulair bouwen en klimaatadaptatie) uit het uitvoeringsplan worden verwerkt in het integraal duurzaam vastgoedbeheerplan. Op deze manier hebben we per beheerperiode inzicht in welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en wat daarvan de investeringen zijn. We houden de bovenstaande aspecten bij de opstelling van het aankomende beheerplan aan, tenzij blijkt dat er per object onderhoudskosten oplopen of de functionaliteit van het object verminderd/niet voldoet. Vervolgens monitoren we de effecten van de verduurzamingsmaatregelen.

Dit doen we niet alleen om de voortgang richting energieneutraal 2050 te bewaken, maar ook om als gemeente transparant te zijn, draagvlak te creëren en een voorbeeld te zijn voor anderen en hen te laten profiteren van onze ervaringen.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 23 van 28

6.

Terugblik instandhouding 2017-2020

6.1.

Groot onderhoud (MOP 2017-2020)

In dit hoofdstuk blikken we terug naar de voorgaande beheerperiode 2017-2020. Reden hiervoor is om inzicht te krijgen in wat toen de begrote kosten waren en wat per jaar is gerealiseerd. In de onderstaande tabel zijn in de jaren 2017 tot en met 2020 de volgende onderhoudsuitgaven met betrekking tot groot onderhoud begroot c.q. gerealiseerd. Correctief en preventief onderhoud zijn in dit vastgoedbeheerplan/overzicht buiten beschouwing gehouden.

Jaar 2017 2018 2019 2020

Begroot in beheerplan 20172020 €13 1 9 €5 5 €1 1 1 3 €1 5

Totaal: €4.439.475 Tabel 12 MOP 2017 tot en met 2020.

€13 15 € 599 9 €11 55 € 99 119

Verwachte besteding restant kredieten € € € 31 € 717.734

€13 15 € 599 9 €1 3 5 € 1 1 53

€3.805.979

€1.035.804

€4.841.783

Jaarplan

Gerealiseerd

€13 1 9 €5 5 € 1 9 93 €1 1 5 €4.805.397

Totaal te realiseren

Toelichting: • De bedragen in de kolom 'Begroot in beheerplan 2017-2020' geven de begroting uit 2017 weer en de kolom 'Jaarplan' de bedragen van het uit te voeren groot onderhoud in het betreffende jaar. Het is een normaal gegeven dat deze bedragen per jaar flink verschillen. Om deze verschillen in de begroting te egaliseren, is een onderhoudsvoorziening ingesteld. Daarin wordt uit de jaarlijkse exploitatie een gelijkmatig bedrag gestort: de dotatie groot onderhoud. De fluctuerende kosten van het gerealiseerde onderhoud worden vervolgens per jaar uit deze onderhoudsvoorziening bekostigd; • De bedragen in de kolom 'Gerealiseerd' geven de kosten weer van het gerealiseerde groot onderhoud. In de kolom 'Verwachte besteding restant kredieten' wordt de verwachte besteding van de restantkredieten per 31-12-2020 weergegeven; • Na het oorspronkelijke begrotingsjaar ontstaan er verschillen met wat feitelijk in enig uitvoeringsjaar werd gerealiseerd - ook dat is een normaal gegeven. Begrotingen worden globaler naarmate de uitvoering verder in de tijd ligt. Bij de voorbereiding van een jaarschijf wordt van 'grof naar fijn' bepaald hoe het onderhoud optimaal kan worden uitgevoerd.

Dit kan resulteren in vervroegen, vertragen, toevoegen of weglaten van ingrepen; • Aan de totaalbedragen in de onderste rij zien we dat we over de jaren 2017 tot en met 2020 per saldo te maken hebben met een onderschrijding. Met name groot onderhoud van 2019 en 2020 voor het zwem ad (€ 1 5 ,--), theater (€ ,--) en gemeentehuis (€ 3 ,--) zijn nog niet afgerond of staan nog in de planning. In 2021 werken we aan een verdere optimalisatie van de projectbeheersing, waardoor de afwijkingen tussen begroot en gerealiseerd kleiner worden.

11640 – Vastgoedbeheerplan gemeente Veenendaal Integraal duurzaam vastgoedbeheerplan Beheerperiode 2021 - 2024

Pagina 24 van 28

7.

Financiën

7.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zijn voor de komende 10 jaar de begrote lasten voor groot onderhoud en functionele aanpassingen (vervanging en duurzaamheid) weergegeven en toegelicht. Deze bedragen zijn gebaseerd op de kaders, zoals benoemd in hoofdstuk 3. In de onderstaande tabel wordt daar een totaaloverzicht van gegeven. De verschillende onderdelen en de dotatie in de onderhoudsvoorziening worden in de paragrafen nader toegelicht. 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Groot onderhoud

0,836

0,912

0,961

1,489

1,605

1,797

1,703

1,696

1,589

1,463

Vervangingsinvesteringen

2,250

0,250

0,125

0,490

0,443

0,253

0,563

0,091

0,546

0,589

Duurzaamheidsinvesteringen

2,688

0,165

0,172

0,593

0,178

0,566

1,823

0,111

0,925

1,134

Tabel 12 Totaaloverzicht financiën.

7.2.

Bedragen x miljoen euro.