08-03 Bijlage 2 - Definitieve Woonvisie Veendam

WONEN IN PARKSTAD VEENDAM Woonvisie gemeente Veendam 2023-2027 Juli 2023 01

►

COLOFON

Deze woonvisie is de uitwerking van de omgevingsvisie van de gemeente Veendam op het thema wonen en fungeert daarmee als een vrijwillig omgevingsprogramma Wonen onder de omgevingsvisie van de gemeente Veendam. Een vrijwillig programma wil zeggen dat dit type programma uit eigen initiatief en behoefte inzetbaar is: het opstellen ervan is vrijwillig, maar door het vast te stellen committeren we ons aan de uitvoering ervan (het is dus niet vrijblijvend). Als gemeente committeren we ons aan de uitvoering hiervan. Hiermee lopen we vooruit op het verplichte volkshuisvestingsprogramma dat gemeenten vanaf 2026 moeten opstellen. De woonvisie is opgesteld door Bureau RUIMTEVOLK, in opdracht van de gemeente Veendam. Het copyright van de beelden, kaarten en foto’s berust bij RUIMTEVOLK tenzij anders aangegeven. Het copyright van de foto op de titelpagina berust bij de gemeente Veendam. Hoewel aan de inhoud en samenstelling van dit rapport de grootst mogelijke zorg is besteed, is het mogelijk dat informatie onjuist of onvolledig is. RUIMTEVOLK aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de volledigheid en juistheid van de gegeven informatie. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Dit document is niet voor commercieel gebruik. Teksten, kaartmateriaal en afbeeldingen: Judith Hinfelaar Anna Herngreen

02

►

INHOUD

04 VOORWOORD 05

1. INLEIDING EEN NIEUWE WOONVISIE VOOR VEENDAM

12

2. ANALYSE WAAR STAAN WE EN WAT KOMT ER OP ONS AF?

20

3. AMBITIE, DOELEN & MAATREGELEN GOED WONEN IN DE GROENE PARKSTAD

40

4. UITVOERING

46

BIJLAGEN 1. WOONATLAS 2. AFWEGINGSKADER

03

►

VOORWOORD Met trots presenteer ik u de nieuwe woonvisie van de gemeente Veendam:

Met het opleveren van de woonvisie volgt nu onze volgende taak: gezamenlijk

wonen in de groene Parkstad. Samen met inwoners, politici, makelaars,

aan de slag gaan met de uitvoering van deze woonvisie. Hierbij zorgen we

verhuurders, zorgaanbieders, de woningcorporatie en andere partijen op de

voor veerkracht en maatwerk. Om goed in te kunnen spelen op ontwikkelingen

woningmarkt hebben we hard aan de woonvisie gewerkt. We hebben het gehad

monitoren we de gemaakte afspraken en sturen we tijdig bij.

over hun ideeën en ambities op het gebied van wonen in onze gemeente. De grote opkomst tijdens de georganiseerde bijeenkomsten en de hoeveelheid reacties op de digitale vragenlijsten gaven ons waardevolle input. We zijn trots

Namens het college van B&W zet ik mij in voor de woonkwaliteit van Veendam

op de betrokkenheid bij de totstandkoming van deze woonvisie. Het is iets wat

door de voortgang te bewaken, initiatieven te stimuleren en de uitvoering te

ons als Veendammers kenmerkt: we dragen allemaal ons steentje bij.

monitoren.

Onze woonvisie biedt houvast voor toekomstige ontwikkelingen en uitdagingen.

Henk Jan Schmaal

Er staat ons namelijk veel te gebeuren de komende jaren. Denk bijvoorbeeld aan de vergrijzing van de bevolking, de energietransitie en de groeiende vraag naar woonruimte. Daarbij spelen thema’s zoals betaalbaarheid en leefbaarheid

Wethouder financiën, ruimtelijke ontwikkeling, economische zaken, grondbedrijf, sport en recreatie, wonen

voor alle inwoners een belangrijke rol. De woonvisie gaat natuurlijk over de Veendamse woningvoorraad, maar heeft ook aandacht voor de woonomgeving en de kwaliteit van het wonen.

Met deze woonvisie schetsen we een toekomstbeeld voor het wonen in de gemeente Veendam. We streven ernaar dat iedereen die dat wil, fijn kan wonen in de groene Parkstad van het Noorden. De woonvisie beschrijft hoe wij als gemeente, in samenwerking met diverse partijen, ons inzetten voor deze ambitie.

04

►

INLEIDING INLEIDING

1. Een nieuwe woonvisie voor 1. Een nieuwe Veendam woonvisie voor Veendam 05

Ruimte, groen en alle voorzieningen die je nodig hebt in de buurt. Dat maakt wonen in de gemeente Veendam aantrekkelijk. Tegelijkertijd is er bij ons net als de rest van het land behoefte aan meer woningen, stijgen de woonlasten en groeit de zorgvraag. Vergrijzing, verduurzaming, werkgelegenheid en economische ontwikkelingen hebben invloed op het wonen in Veendam. Deze ontwikkelingen vragen om integraal, uitvoerbaar en gedragen woonbeleid. Dat beleid leggen we in deze woonvisie vast.

Leeswijzer In dit hoofdstuk leggen we uit waarom we deze nieuwe woonvisie hebben opgesteld (aanleiding) en hoe deze tot stand is gekomen. In hoofdstuk 2 brengen we de staat van het wonen in de gemeente Veendam in beeld. Op basis van deze analyse worden in dit hoofdstuk vijf uitdagingen geschetst voor het wonen in Veendam. In hoofdstuk 3 formuleren we met deze uitdagingen in het achterhoofd onze ambitie voor het wonen in Veendam: wat willen we bereiken en wat gaan we daarvoor doen? We zetten vijf doelen met bijbehorende maatregelen en instrumenten uiteen en geven aan welke accenten we in de verschillende gebieden leggen. In hoofdstuk 4 worden deze doelen vertaald naar een uitvoeringsprogramma dat

beschrijft hoe we onze ambities gaan bereiken, op basis van heldere afspraken over samenwerking, rollen en verantwoordelijkheden.

Een nieuwe woonvisie voor Veendam Waarom hebben we nieuw woonbeleid nodig? Onze gemeente is voor steeds meer mensen een aantrekkelijke plek om te wonen. Waar ons woonbeleid jarenlang vooral ging over het verstandig omgaan met bevolkingsdaling, groeit het aantal huishoudens de laatste vijf jaar en laat onderzoek zien dat die groei het komende decennium doorzet. Dit komt vooral doordat meer mensen van buiten Veendam de gemeente weten te vinden. Een belangrijke impuls voor de leefbaarheid, maar er liggen ook uitdagingen. Net als elders in het land stijgen de woningprijzen en komen starters steeds moeilijker aan een woning. De bestaande woningvoorraad veroudert. De sterke vergrijzing is daarbij een extra uitdaging. Ook de omgeving is in beweging. In Oost-Groningen wordt veel samengewerkt in bijvoorbeeld een regionale woonzorgvisie, het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan (RWLP), de Regio Deal OostGroningen en gezamenlijk woningmarktonderzoek. Daarnaast staan we voor de opgave ons te verhouden tot de Nationale Woon- en Bouwagenda, de Omgevingswet en de Provinciale Uitvoeringsagenda Wonen. Er staat de komende jaren dus veel te gebeuren. In de regio Oost-Groningen heeft Veendam zich aan de ambitie gecommitteerd om in 2035 in de top van de brede welvaartsmonitor te staan. Een mooie en brede ambitie die ook wat betekent voor het wonen.

M

et deze woonvisie sluiten we aan op de ambities voor wonen zoals die in het coalitieakkoord 2022-2026 ‘Met vertrouwen vooruit’ zijn geformuleerd: • •

•

• •

•

• • •

Het faciliteren van de huishoudensgroei met woningbouw; Actief beleid om jongeren en starters te behouden, onder andere door het wonen boven winkels en in aanloopstraten mogelijk te maken; Een breed en gemengd palet van woningen toevoegen, van vrije kavels tot sociale huurappartementen; Het faciliteren en stimuleren van nieuwe woningen voor alle doelgroepen; Intrekken van bouwvergunningen op plaatsen waar al langere tijd niet gebouwd wordt/is; Bij nieuwbouwprogramma’s rekening houden met de ruimtelijke kwaliteiten van onze gemeente; Functiewijziging mogelijk maken om monumentale panden te behouden; Afspraken met marktpartijen en verhuurders over het bouwprogramma; Afspraken met woningcorporaties voor voldoende woningen voor bijzondere doelgroepen en de verduurzaming van woningen.

Deze ambities en maatregelen zijn meegenomen in de uitwerking van de doelen en maatregelen in hoofdstuk 3 en 4.

06

In ons coalitieakkoord staat dan ook dat mensen uit Veendam én mensen die naar Veendam willen verhuizen voldoende en geschikte woonruimte in een passende woonomgeving moeten kunnen vinden.

het regionale woningmarktonderzoek (2022) en de gemeentelijke wijkprikker hebben inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties al veel input geleverd. Deze input hebben we in deze woonvisie verwerkt.

In 2022 hebben we de omgevingsvisie vastgesteld, waarin we hebben afgesproken onze inzet op wonen te concretiseren in een omgevingsprogramma. In de omgevingsvisie zijn op het thema wonen nu de ambities en plannen uit de woonvisie 2019-2023 opgenomen. Met de woonvisie 2023-2027 wordt dit onderdeel van de omgevingsvisie geactualiseerd. Deze woonvisie geldt daarom ook als omgevingsprogramma wonen onder de Omgevingswet.

Woonatlas We begonnen met het opstellen van de Woonatlas Veendam (bijlage 1). Hierin legden we een feitenbasis onder de woonvisie en onder de verschillende gesprekken met inwoners, woonen zorgpartners, het gemeentebestuur en in onze interne werk- en stuurgroep. Op basis van statistieken, onderzoeksuitkomsten en kaartbeelden brachten we in beeld wat op dit moment de staat van het wonen is in de gemeente Veendam en welke ontwikkelingen op ons af komen.

Met deze woonvisie leggen we woonbeleid vast dat gebaseerd is op een brede analyse en een interactief participatietraject. We leggen actief de verbinding met domeinoverstijgende opgaven zoals wonen & zorg en duurzaamheid. We sluiten aan op de eisen van de Omgevingswet en het coalitieakkoord. In deze woonvisie stellen we een uitvoeringsprogramma op voor vier jaar met een doorkijk naar tien jaar.

Totstandkoming woonvisie Werken aan wonen doen we samen. We hebben als gemeente de kennis en ervaring van de samenleving en van onze woonpartners hard nodig om tot gedragen keuzes te komen. In de totstandkoming van deze nieuwe woonvisie zijn zij op verschillende momenten betrokken. Daarbij begonnen we niet bij nul: in het kader van de in 2022 vastgestelde omgevingsvisie,

Woonavonden Centraal in het proces stonden twee Woonavonden. Op deze avonden gingen we het gesprek aan met de samenleving over (de toekomst van) het wonen in de gemeente Veendam. In de eerste Woonavond op 31 januari 2023 spraken inwoners en maatschappelijke organisaties met elkaar en de gemeente over de woonbehoeften en de knelpunten die daarbij spelen. In deelsessies gingen de aanwezigen dieper in op onderwerpen zoals woningen voor starters, woningen voor senioren, wonen en zorg en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Vooral het woningaanbod voor senioren was een populair onderwerp: veel ouderen willen graag verhuizen naar een andere woning (waardoor er ook een gezinswoning vrijkomt voor een jonger huishouden), maar het aanbod sluit vaak niet aan op hun wensen. Opvallend tijdens deze Woonavond was dat het gesprek niet alleen ging over woningen, maar juist

Impressie Woonavonden: in gesprek met de samenleving over opgaven en ambities.

07

ook over de omgeving waarin de woningen staan. Inwoners vroegen aandacht voor de kwaliteit van hun woonomgeving en voor voldoende voorzieningen, de uitstraling van de openbare ruimte en aspecten zoals veiligheid en overlast. In alle deelsessies riepen de inwoners de gemeente op te werken aan een levendig centrum. In de tweede Woonavond op 9 mei 2023 werd de concept woonvisie gepresenteerd en besproken. Per onderwerp werd het gesprek gevoerd over de ambities en de uitvoering. De deelnemers vroegen aandacht voor andere woonvormen zoals hofjes en tiny houses. Veel inwoners riepen de gemeente op om leegstaande panden en kavels te gebruiken voor woningbouw om zo niet alleen meer woningen toe te voegen, maar ook de leefbaarheid te vergroten. Bij nieuwbouw en transformatie mocht volgens inwoners ook wel wat meer aandacht besteed worden aan architectonische kwaliteit en vernieuwing. In het algemeen geldt dat deelnemers aangaven dat communicatie vanuit de gemeente, bijvoorbeeld als woningen verduurzaamd of nieuw gebouwd worden, beter kan. Samenwerking met inwoners en ondernemers bij het (gebiedsgericht) aanpakken van buurten en dorpen wordt gewaardeerd. Inwoners geven aan dat het belangrijk is dat de gemeente de regie neemt op de woningmarkt, als het gaat om betaalbaarheid van nieuwe woningen, de ruimtelijke kwaliteit en de doelgroepen.

De inbreng van de deelnemers in de Woonavonden is meegenomen in de opgaven, ambities en maatregelen in deze woonvisie.

Rondetafelgesprekken Als gemeente bouwen, verhuren, renoveren en verduurzamen we woningen niet zelf. We hebben onze woonpartners daar hard bij nodig. De huurders, verenigd in Commissie Huurzaken Veendam (CHV), en woningcorporatie Acantus, hebben via de jaarlijkse prestatieafspraken al een centrale rol in ons woonbeleid. Voor het opstellen van deze woonvisie betrokken we een bredere groep woonpartners. In drie rondetafelgesprekken spraken we met woningcorporaties, huurders, makelaars, beleggers, particuliere verhuurders en zorg- en welzijnspartijen. Deze partners kennen de Veendamse inwoners, woningen en woningmarkt als geen ander en zijn vanuit hun kennis en ervaring onmisbaar. In het eerste rondetafelgesprek op 24 januari 2023 richtten we ons op de opgaven en knelpunten die partijen signaleren. Onderwerpen zoals de verduurzaming van de koop- en huurvoorraad, kansen voor starters en de balans tussen de groeiende groep zorgbehoevenden en de kleiner wordende groep zorgmedewerkers kwamen aan bod. Alle partijen signaleerden een frictie tussen het huidige woningaanbod en de actuele en toekomstige woningbehoefte in Veendam. Zo concludeerden we dat er met het oog op de toekomst meer betaalbare woningen voor starters moeten zijn.

Ook werd aandacht gevraagd voor de woonlasten van inwoners: partijen komen steeds vaker inwoners tegen die moeite hebben om rond te komen vanwege de stijgende energiekosten. De urgentie om goed samen te werken als woonpartijen en het belang van informatievoorziening over verduurzaming werden van alle kanten benadrukt. Wat betreft de opgaven rondom wonen en zorg concludeerden deelnemers dat er niet alleen een Impressie rondetafelgesprekken: in gesprek met partners over uitdagingen, ambities en maatregelen

08

opgave ligt om geschikte woningen te realiseren, maar dat ook de woonomgeving voldoende aandacht moet krijgen. Ook werd al nagedacht over oplossingen, zoals het realiseren van gemengde woonmilieus voor jong en oud en het inzetten van wijkgerichte coaches als aanspreekpunt voor inwoners op het gebied van woonlasten. Tijdens het tweede rondetafelgesprek op 16 maart 2023 gingen deelnemers in gesprek over de doelen en ambities voor het wonen in Veendam. In vervolg op het eerste rondetafelgesprek spraken partijen verder over het thema wonen en zorg. De deelnemers benadrukten het belang van inzicht verkrijgen in de zorgvraag, zowel als het gaat om type woningen als om aantallen. Voor deze opgave spraken zij de ambitie uit om meer domeinoverstijgend samen te werken en af te stemmen. Ook werd tijdens de bijeenkomst ingegaan op de nieuwbouwopgave, betaalbaarheid en duurzame woningen en woonomgevingen. Een belangrijk doel dat iedereen onderstreept was het realiseren van voldoende kansen voor starters en senioren op de woningmarkt. Daarnaast bleek investeren in de kwaliteit van de leefomgeving een gedragen doel voor alle partijen. Dit met het oog op de aantrekkelijkheid van de woonomgeving, maar ook vanwege de noodzaak om veilige en gezonde woonmilieus te creëren.

In het derde en laatste rondetafegesprek op 18 april 2023 ging het gesprek over de uitvoering: hoe verhouden de ambities van de gemeente zich tot de dagelijkse praktijk van de markt? Wat is nodig om voldoende woningen te realiseren, hoe kunnen partijen samenwerken, wat verwachten we van elkaar? Partijen vroegen om flexibiliteit in de uitvoering van de woonvisie vanwege de hoge druk

op de woningmarkt en de elkaar snel opvolgende ontwikkelingen. Afgesproken is verder te gaan met een regelmatige woningbouwtafel en een woonzorgtafel. De inbreng van onze woonpartners is meegenomen in de opgaven, doelen en maatregelen zoals die in deze woonvisie staan. Discussie in de gemeenteraad Op 13 maart 2023 werd een informatieve sessie voor de gemeenteraad georganiseerd. Aan de hand van een presentatie van de woonatlas en de uitkomsten van de digitale vragenlijst gingen raadsleden in gesprek over de belangrijke opgaven en ambities voor de gemeente Veendam. Het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen - voor starters én senioren - en de verduurzaming van woningen werden naar voren gebracht als belangrijke thema’s voor de woonvisie. Net als de woonpartners en inwoners vroegen raadsleden aandacht voor de woonomgeving, waarbij het zowel om leefbaarheid als om de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving gaat. Er werd gepleit voor een woonvisie die duidelijk onderbouwde keuzes maakt, maar ook ruimte biedt voor maatwerk en initiatieven van inwoners. De input van de raadsleden is meegenomen bij het opstellen van de woonvisie.

over het wonen in de gemeente. Zij zijn benaderd via het Winkler Prins (voortgezet onderwijs) en het Noorderpoort college (mbo). Tussen 13 januari en 19 februari 2023 konden inwoners deze online vragenlijsten invullen. In de vragenlijst werden mensen gevraagd naar hun huidige woonsituatie, de kwaliteiten van de gemeente Veendam, verbeterpunten voor het wonen in Veendam, hun woonwensen voor de toekomst en de belangrijkste onderwerpen als het om wonen gaat. Dankzij de reacties op de vragenlijst hebben wij een uitgebreid inzicht in de kansen, uitdagingen en wensen over het wonen in onze gemeente verkregen. De uitkomsten vormen een belangrijke onderlegger voor de in deze woonvisie gemaakte keuzes. Op pagina’s 10 en 11 vindt u de samenvatting van de uitkomsten van de vragenlijsten in twee factsheets.

Online vragenlijsten Om een breder beeld te krijgen van de wensen in de samenleving hebben we ook online de hulp van inwoners ingeschakeld. Via een online vragenlijst werden inwoners uitgenodigd om hun ervaring met het wonen in Veendam en hun woonwensen met ons te delen. Met een verkorte versie van de online vragenlijst zijn ook Veendammer jongeren als specifieke doelgroep gevraagd naar hun mening

09

Geboortejaar respondenten

10

11

►

INLEIDING ANALYSE

1. Een nieuwe woonvisie voor 2. Waar staan Veendam we en wat komt er op ons af? 12

In dit hoofdstuk analyseren we de woonopgaven in onze gemeente. We gaan in op de leefomgeving, de inwoners en de woningen. We sluiten af met vijf uitdagingen waar wij in ons woonbeleid mee aan de slag moeten.

Veendam staat bekend als groene parkstad. In de gemeente is veel groen en water, zowel in het stedelijk gebied, de lintdorpen als in het buitengebied. De woningvoorraad van de gemeente is veelzijdig en uniek. Zo vindt men in de wijken Buitenwoel en Sorghvliet een ruim aanbod aan moderne woningen in een waterrijke omgeving en zijn er verspreid over de gemeente verscheidene gebouwen met prachtige jugendstilelementen te vinden. Ook is in de gemeente de typische naoorlogse bouwstijl te vinden in Noord en kent het centrum een levendig woonmilieu dankzij het wonen boven winkels.

Context: leefbaarheid De gemeente Veendam bevindt zich in het oosten van de provincie Groningen en grenst aan de zuidkant aan Drenthe. De steden Groningen en Assen zijn met de auto en het openbaar vervoer goed bereikbaar. Veendam heeft zelf voldoende voorzieningen en Winschoten, Hoogezand en Stadskanaal zijn dichtbij. In het centrum van Veendam zijn de meeste winkels en voorzieningen in de gemeente. Met voorzieningen zoals Theater vanBeresteyn, zwembad Tropiqua, onderwijsvoorzieningen Winkler Prins en Noorderpoort, de zorgvoorzieningen en de bedrijvigheid heeft Veendam een regionale functie. De recreatiemogelijkheden in het vele groen en water spelen daarin een belangrijke rol.

Het landschap en de ruimtelijke structuur van de gemeente Veendam onderscheiden zich door het veenkoloniale erfgoed. De geschiedenis van de Veenkoloniën is in het landschap goed terug te zien. Bebouwing is voornamelijk te vinden in lintdorpen en wijken langs (voormalige) waterwegen, zoals bijvoorbeeld Wildervank aan het Ooster- en Westerdiep en het van rijkswege beschermd dorpsgezicht Tusschendiepen. De veenkoloniale bebouwing langs deze wateren is van hoge historische waarde. Het buitengebied kenmerkt zich door het typerende veenkoloniale open landschap met rechte wegen en diepen. In de omgevingsvisie heeft de gemeente Veendam de ruimtelijke structuur en het cultuurhistorische veenkoloniale erfgoed en landschap aangemerkt als belangrijke waarde bij toekomstige ontwikkelingen.

Door het treinstation en de N33 is de gemeente goed verbonden met zowel Groningen als Drenthe. De wijken, lintdorpen en het buitengebied zijn onderling goed verbonden door een fijnmazig netwerk van fietspaden en autowegen. Door een wijd vertakt aanbod aan busverbindingen, is ook de (ov-)bereikbaarheid binnen de gemeente goed.

Als groene zoom langs de westkant van het woongebied vormt het recreatiegebied Borgerswold een natuurlijke overgang richting het buitengebied. Figuur 1: Voorzieningen gemeente Veendam

13

Context: landschap Veendam staat bekend als groene Parkstad. In de gemeente is veel groen en water, zowel in het stedelijk gebied als in de lintdorpen en het buitengebied. De woningvoorraad is veelzijdig. Zo bieden de wijken Buitenwoel en Sorghvliet een ruim aanbod aan moderne woningen in een waterrijke omgeving en zijn er verspreid over de gemeente mooie monumentale gebouwen te vinden. Ook is in de gemeente de typische naoorlogse bouwstijl te vinden in VeendamNoord en kent het centrum van Veendam een levendig woonmilieu dankzij het wonen boven winkels. De geschiedenis van de Veenkoloniën is in het landschap goed terug te zien. Bebouwing is voornamelijk te vinden in lintdorpen en wijken langs (voormalige) waterwegen, zoals bijvoorbeeld Wildervank aan het Ooster- en Westerdiep en het van rijkswege beschermd dorpsgezicht Oosterdiep. Ook is er het beschermd stadsgezicht Tusschendiep. Het buitengebied kenmerkt zich door het typerende veenkoloniale open landschap met rechte wegen en diepen. In de omgevingsvisie heeft de gemeente Veendam de ruimtelijke structuur en het cultuurhistorische veenkoloniale erfgoed en landschap aangemerkt als belangrijke waarde bij toekomstige ontwikkelingen. Als groene zoom langs de westkant van het woongebied vormt het recreatiegebied Borgerswold een natuurlijke overgang richting het buitengebied.

Figuur 2: Landschap gemeente Veendam

14

Bevolking In 2022 woonden er in totaal 27.466 inwoners en 12.732 huishoudens in onze gemeente. Het grootste deel (namelijk 36%) van de huishoudens bestaat uit eenpersoonshuishoudens, maar ook zijn er veel meerpersoonshuishoudens met en zonder (thuiswonende) kinderen. Ongeveer de helft van alle inwoners in de gemeente Veendam is ouder dan 45 jaar, en 24% is ouder dan 65 jaar. Dat is meer dan het landelijk gemiddelde van 20% (CBS 2022). Uit verschillende prognoses blijkt dat het aantal inwoners de komende jaren licht zal afnemen (Stec 2022). Tegelijkertijd neemt het aandeel inwoners van 65 jaar of ouder de komende jaren toe. In 2035 zullen inwoners van 65 jaar en ouder zo’n 29% van de totale bevolking in onze gemeente uitmaken (in 2022 was dit 20%) (CBS 2022). De groep oudere inwoners wordt groter, en daarnaast worden mensen gemiddeld steeds ouder (Stec 2022). Dit heet ook wel dubbele vergrijzing. Tegelijkertijd blijven senioren in heel het land steeds langer zelfstandig thuis wonen, ook wanneer zij minder goed ter been zijn. Hoewel het aantal inwoners naar verwachting de komende jaren licht afneemt, wordt voorspeld dat het aantal huishoudens zal toenemen tot 2035. Er wordt een huishoudensgroei van 524 tot 824 huishoudens voorspeld. Met andere woorden: er zijn straks minder inwoners, maar ze wonen vaker alleen of met zijn tweeën in een huis.

Deze verwachte groei van het aantal huishoudens wordt dan ook vooral verklaard door de forse toename van het aantal alleenstaanden en stellen bestaande uit personen van 65 jaar en ouder (Stec 2022). In heel

Nederland zal de komende jaren het aandeel ouderen stijgen. Naar verwachting is in 2035 in de gemeente Veendam zo’n 29% van de inwoners 65 jaar of ouder. Dit is een stijging van 5% ten opzichte van 2022 (CBS 2022).

Woningvoorraad In 2022 stonden er 12.956 woningen in de gemeente Veendam. Het grootste deel van de woningen, ongeveer driekwart van het totaal, staat in de kern Veendam. Bijna 80% van de woningen in de gemeente is een eengezinswoning. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen (65%). De overige woningen zijn huurwoningen, waarvan tweederde (24%) in bezit is van een woningcorporatie. Een relatief groot deel van de Veendamse woningvoorraad bestaat uit vrijstaande woningen (27% in 2020) (ABF 2021). In het woningmarktonderzoek uit 2022 wordt met het oog op de vergrijzing verwacht dat na 2031 de behoefte aan appartementen/nultredenwoningen toeneemt en de vraag naar grondgebonden woningen afneemt. Uit de gesprekken met de woonpartners en inwoners blijkt dat er kwalitatief diverse vraag is naar nultredenwoningen: van appartementen tot hofwoningen tot kleine grondgebonden woningen met een tuintje. In 2021 kostte een koopwoning in de gemeente Veendam gemiddeld €231.000. Dit bedrag ligt onder het landelijke (€387.000) en provinciale gemiddelde (€284.000) (CBS 2022). Ook binnen de corporatiesector heeft de gemeente Veendam een relatief betaalbare voorraad: in 2020 had meer dan 80% van de sociale huurvoorraad een huurprijs

tot aan de aftoppingsgrens (€619 per maand), landelijk was dit aandeel 64% (CBS/WSW 2021). Dit betekent niet automatisch dat de inwoners van onze gemeente de woonlasten goed kunnen dragen. Het gemiddeld inkomen ligt hier met €37.200 namelijk relatief laag (Sociaal Planbureau Groningen 2020). Het gemiddeld besteedbaar inkomen lag in 2018 op €37.200 per huishouden. Dit gemiddelde ligt onder het Nederlands gemiddelde (€42.700). Daarnaast is er relatief vaak sprake van energiearmoede en betaalrisico’s (TNO 2021 en CBS/WSW 2021). De woningen in de gemeente Veendam zijn in vergelijking met de rest van Nederland ouder. Ongeveer 80% van alle woningen is voor het jaar 1990 gebouwd (BAG 2022). Oudere woningen zijn over het algemeen minder energiezuinig. Het aandeel woningen met een energielabel van B of hoger is dan ook kleiner dan het landelijk en provinciaal gemiddelde. Ruim de helft van de woningen in de gemeente Veendam heeft in 2022 een geldig energielabel (54%), en dit percentage stijgt snel (klimaatmonitor 2021). Van deze woningen heeft 38% al energielabel B of hoger; dit percentage ligt onder het landelijk gemiddelde (46%) en het provinciaal gemiddelde (43%). Zowel Veendamse koop- als huurwoningen gebruiken in vergelijking met Nederland meer gas, deels in verband met de relatief grote en vaak vrijstaande woningen (CBS 2021).

In 2022 was zo’n 64% van de totale woningvoorraad (zowel koop- als huurwoningen) aan te duiden als ‘kwetsbaar’, landelijk bedroeg dit 37% van de voorraad (Stec 2022). Kwetsbaar betekent dat woningen niet toekomstbestendig zijn, bijvoorbeeld vanwege een lage bouwkundige kwaliteit.

15

Figuur 3: Eigendom en energielabel woningvoorraad gemeente Veendam

16

Vijf uitdagingen Op basis van de woonatlas, de online vragenlijsten, de rondetafelgesprekken en Woonavonden komen we tot vijf uitdagingen waar we de komende jaren mee aan de slag moeten en waar we met deze woonvisie een antwoord op willen bieden. Samenvatting vijf uitdagingen 1. WONINGEN VOOR SENIOREN • ontwikkeling: sterke vergrijzing bevolking en langer thuis wonen • groeiende behoefte aan levensloopbestendige en zorggeschikte woningen • vraag naar divers aanbod: nultredenwoningen, geclusterde woonvormen • belang leefomgeving: toegankelijkheid, nabijheid voorzieningen en dementievriendelijkheid 2. WONINGEN VOOR STARTERS • ontwikkeling: beschikbaarheid betaalbare woning voor starters neemt af • groeiende behoefte aan goedkope koop en goedkope en middeldure huur • belang kwaliteit woning en leefomgeving: duurzaamheid, betaalbaarheid, voorzieningenaanbod 3. WONINGEN VERDUURZAMEN • ontwikkeling: stijgende energielasten, kwetsbare woningen • groot deel huidige woningvoorraad (koop en huur) verouderd en daarmee hoog in energieverbruik • opgave in lijn met Klimaatakkoord: aardgasvrije bebouwde omgeving

•

stimuleren verduurzaming bij woningeigenaren en verhuurders

4. WONEN MET ZORG EN ONDERSTEUNING (INCL. AANDACHTSGROEPEN) • ontwikkeling: groei zorgbehoevende inwoners (vergrijzing en uitstroom richting begeleid wonen) en afname in zorgpersoneel • groeiende behoefte aan zorggeschikte woningen en woonmilieus • integratie van aandachtsgroepen: betaalbaarheid en evenwichtige verdeling over wijken en dorpen 5. LEEFOMGEVING EN LEEFBAARHEID • belang van aantrekkelijke woonomgeving: behouden en verbeteren van kwaliteiten van de woonomgeving, inzetten op versterken unieke veenkoloniale landschap • opgave om met woningbouw bij te dragen aan leefbaarheid, gezondheid, uitstraling woonomgeving en aan te sluiten op toekomstige behoeften aan de woonomgeving

1. Woningen voor senioren Zoals hiervoor geschetst vergrijst de bevolking van Veendam sterk en blijven ouderen steeds langer thuis wonen. De vraag naar geschikte woningen voor senioren groeit snel. Er moeten daarom voldoende levensloopbestendige woningen beschikbaar zijn in onze gemeente. Dit is een opgave binnen de bestaande voorraad (het aanpassen van de huidige woning) én binnen de nieuwbouw. Uit de gesprekken met de samenleving en professionals en uit de vragenlijsten blijkt dat inwoners een meer divers aanbod aan geschikte woningen voor senioren wensen. Er is behoefte aan

meer nultredenwoningen (ruime appartementen of grondgebonden woningen), maar inwoners zien ook mogelijkheden in geclusterde woonvormen zoals hofjeswoningen (collectieve woonvormen waarin mensen binnen- en/of buitenruimte met elkaar delen en/of (zorg)taken met elkaar delen). Zoals een inwoner tijdens de eerste Woonavond zei: “Niets is zo belangrijk voor gezond oud worden als menselijk contact. In een hofje kun je een beetje op elkaar letten.” Naast de opgave om voldoende levensloopbestendige woningen te creëren, is ook aandacht voor de toegankelijkheid en inrichting van de woonomgeving nodig. Hierbij gaat het bijvoorbeeld over de nabijheid van voorzieningen en de dementievriendelijkheid van de openbare ruimte. 2. Woningen voor starters Het woningmarktonderzoek (Stec 2022) laat zien dat starters in onze gemeente, net als elders in het land, steeds meer in de knel komen. Interessant is dat er de laatste jaren sprake is van een migratieoverschot van personen tussen de 25 en 45 jaar en dat er ook steeds meer mensen van onder de 25 naar de gemeente Veendam verhuizen (Stec 2022). Dit is een kans voor de gemeente, onder andere voor het draagvlak van onze voorzieningen. We zien dat starters en jongeren vooral behoefte hebben aan goedkope koopwoningen (tot €250.000) en goedkope en middeldure huur (tot €1.000 per maand) (Stec 2022).

In de gesprekken en de online vragenlijsten komt duidelijk naar voren dat jongeren en starters duurzaamheid van de woning erg belangrijk vinden. 64% van de respondenten uit de jongerenvragenlijst geeft aan in een energieneutrale woning te willen wonen. Daarnaast zijn voorzieningen, misschien nog wel meer dan voor andere soorten

17

huishoudens, cruciaal. Dan gaat het enerzijds om bereikbaarheid: voor hogescholen en universiteit moeten jongeren naar Groningen of Assen. Hoe beter de bereikbaarheid van die steden is, hoe aantrekkelijker het is om in Veendam te (blijven) wonen. Anderzijds gaat het om het voorzieningenaanbod in Veendam zelf. Vrijwel alle respondenten vinden het belangrijk dat het winkelaanbod en het aanbod aan horeca en activiteiten voor jongeren uitgebreid wordt. Voor het woonbeleid betekent dit dat we niet alleen moeten zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor starters en jongere huishoudens, maar dat we die ook in de nabijheid van ons voorzieningenhart realiseren en dat we integraal moeten nadenken over wonen en voorzieningen. Hierom wordt aansluiting gezocht tussen deze woonvisie en de centrumvisie die ook in 2023 wordt opgesteld. 3. Woningen verduurzamen Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is een urgente opgave. Het grootste deel (90-95%) van de benodigde toekomstige woningvoorraad staat er immers nu al. Een groot deel van deze woningen is verouderd, omdat er de afgelopen decennia weinig nieuwbouw is gerealiseerd in Veendam. Deze verouderde woningvoorraad gaat gepaard met een hoger energieverbruik en daarmee hoge energielasten voor onze inwoners (Warmtevisie Veendam 2022). In 2022 had 38% van de Veendamse woningvoorraad een energielabel B of beter.

Dit gedeelte is daarmee qua isolatie geschikt om van het aardgas af te gaan. Vanaf 2030 is de opgave om in de resterende woningvoorraad isolerende maatregelen te treffen en de woningen daadwerkelijk aardgasvrij te maken.

De verduurzamingsopgave in onze gemeente geldt voor koopwoningen en huurwoningen. Binnen de sociale huursector is de opgave om in samenwerking met de woningcorporaties hun woningvoorraad te verduurzamen en hiermee het energieverbruik van de woningen te verlagen. Omdat er in Veendam vooral veel particuliere koopwoningen zijn, zal de verduurzaming ook van individuele woningeigenaren moeten komen. 4. Wonen met zorg en ondersteuning (incl. aandachtsgroepen) In onze gemeente zullen de komende jaren steeds meer mensen met een zorgbehoefte wonen. In 2040 is 30% van onze bevolking 75+ en is het aantal mensen met dementie met 77% gegroeid ten opzichte van nu (Startnotitie regionale woonzorgvisie Oost-Groningen 2022). Ook groeit de behoefte aan zorg en ondersteuning binnen andere doelgroepen: zo neemt de uitstroom richting zelfstandige huisvesting vanuit beschermd wonen, maatschappelijke opvang of jeugdzorg in de toekomst verder toe. Terwijl de druk op de zorg groeit, zien we ook dat er in de toekomst minder (formele en informele) zorg geleverd kan worden: er is steeds minder zorgpersoneel om zorg te leveren, en ook het aantal mantelzorgers zal in de toekomst afnemen. Als gemeente hebben wij de taak om voldoende geschikte woningen en woonmilieus aan te bieden voor deze en andere doelgroepen.

Hierbij moeten we ons aansluiten bij het landelijk beleid rondom wonen en zorg (De programma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’ van de Nationale Woon- en Bouwagenda). Daarin gaat het naast zorgdoelgroepen ook om statushouders, woonwagenbewoners, studenten, arbeidsmigranten

en andere spoedzoekers. Statushouders hebben hierbinnen een andere status dan andere aandachtsgroepen, vanwege de wettelijke taak en realisatieverplichting die gemeenten hebben om deze groep te huisvesten. Het realiseren van geschikte woningen en woonmilieus vraagt aandacht voor de betaalbaarheid van de woningen en voor een evenwichtige verdeling van de zorgbehoevende doelgroepen binnen onze gemeente. Dit betekent dat we als gemeente keuzes moeten maken over de vorm en de locatie van woningen die wij deze aandachtsgroepen moeten aanbieden. Om de groeiende zorgvraag op te vangen moeten we daarnaast ook woningaanbod realiseren voor mensen die (professioneel, dan wel informeel/via mantelzorg) zorg en ondersteuning kunnen leveren. 5. Leefomgeving en leefbaarheid Over het algemeen zijn inwoners van de gemeente Veendam tevreden over hun woonomgeving. Uit de digitale enquêtes krijgt Veendam gemiddeld een 4 uit 5. Als we mensen vragen wat zij fijn vinden aan het wonen in Veendam, noemen ze met stip op 1 de natuur en het landschap. Het is in ons woonbeleid een uitdaging om betaalbaarheid te combineren met kwalitatief hoogwaardige woningen en woonmilieus. De nieuwbouwopgave vraagt om aandacht voor het inpassen van nieuwe woningbouw in het unieke veenkoloniale landschap van Veendam, zoals in de omgevingsvisie benoemd is (Omgevingsvisie Veendam 2022).

Respondenten vinden bovendien de sportvoorzieningen, hun sociale contacten, de winkels en het openbaar vervoer fijn aan het wonen in Veendam. Maar er zijn ook verbeterpunten: als we inwoners vragen wat verbeterd moet

18

worden aan het wonen in Veendam, antwoordt een meerderheid dat het winkelaanbod aangepakt moet worden. Jongeren uiten daarnaast de wens om meer activiteiten voor hun leeftijd in de buurt te hebben. In de online vragenlijst werd gezegd: “Wonen in Veendam is prachtig. Er mag alleen meer reuring komen.” In de centrumvisie (verwachte afronding in 2023) wordt aandacht aan deze onderwerpen besteed. Het is van belang dat we met woningbouwontwikkelingen bijdragen aan leefbaarheid en de draagkracht van voorzieningen, en dat deze ontwikkelingen tegelijkertijd passen bij de eisen die demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing aan de leefomgeving stellen.

19

►

INLEIDING AMBITIE, DOELEN EN MAATREGELEN

1. Een nieuwe woonvisie voor Veendam 3. Goed wonen in de groene Parkstad

20

Wonen in Veendam is wonen in het beste van twee werelden. Zoals een inwoner het in de online vragenlijst al zei: “Veendam is groot genoeg voor goede voorzieningen (onderwijs, theater, sport) en klein genoeg om veilig, rustig en comfortabel te wonen.” Levendig en rustig, stads en weids, ruim en sociaal. Deze dubbele kwaliteit is de kracht van het wonen in Veendam. In dit hoofdstuk schetsen we onze ambitie voor het wonen in Veendam voor de lange termijn. Dit werken we uit in vijf doelen. Per doel beschrijven we wat we willen bereiken (tien jaar) en welke maatregelen en instrumenten we daarvoor inzetten (vier jaar).

Onze ambitie: goed wonen in de groene Parkstad We willen dat iedereen die dat wil goed kan wonen in parkstad Veendam. Dat betekent allereerst dat er voldoende woningen zijn en dat ze passen bij de ruimtelijke kwaliteit van Veendam: in het centrum, de linten en het buitengebied. Het betekent dat woningen betaalbaar zijn en dat de energielasten goed te dragen zijn voor onze inwoners. Het betekent ook dat Veendammers wonen in een gezonde en prettige leefomgeving. Het betekent dat mensen die dat nodig hebben thuis zorg en

ondersteuning kunnen ontvangen. En het betekent dat er voor alle levensfasen en huishoudenstypen passende woningen en woonmilieus zijn, met voorzieningen binnen bereik. We verbeteren de woonkwaliteit van onze wijken (voor onze huidige inwoners) en hebben daarbovenop een extra ambitie als aantrekkelijke gemeente voor nieuwe inwoners uit een brede regio (van Groningen tot Zwolle).

DOEL A. Bouwen voor een veranderende woonbehoefte Net als in de rest van Nederland verandert de woonbehoefte. Zoals in hoofdstuk 2 geschetst zijn er steeds meer kleine huishoudens. De energielasten stijgen en een groeiende groep bewoners ontvangt thuis zorg. Ook werken mensen vaker thuis, zijn ze bereid verder van hun werk te wonen en kiezen mensen er vaker bewust voor om in een gezonde leefomgeving te wonen. Het is ons streven voldoende woningen te realiseren voor huishoudens van alle typen in alle levensfasen in Veendam. Dat betekent dat we de volgende doelen hebben: > Woningvoorraad vergroten en nieuwe huishoudens binden: minimaal 800 woningen toevoegen tot en met 2030 We willen voldoende woningen voor alle Veendammers realiseren. Daarnaast willen we nieuwe huishoudens binden aan onze gemeente: goed en gekwalificeerd personeel voor de bedrijven in Veendam en gezinnen en tweepersoonshuishoudens uit Groningen en andere steden/gebieden die op zoek zijn naar meer ruimte en woonkwaliteit. Om voldoende

woningen voor iedereen te realiseren en de groeiambities van Veendam te faciliteren, breiden we de woningvoorraad de komende tien jaar uit door middel van nieuwbouw en transformatie. Om de afspraken in de regionale Woondeal na te komen en snel voor verlichting te zorgen op de verhitte woningmarkt, zetten we in op versnelling. We hebben tot en met 2030 een woningbouwopgave van minimaal 800 woningen Dit aantal correspondeert met de verwachte huishoudensgroei tot 2040 volgens het regionale woningmarktonderzoek uit 2022 (Stec). We halen deze behoefte vanwege de huidige hoge druk op de markt naar voren naar 2030. Dit is nadrukkelijk een minimumopgave: we zien kansen om de woningvoorraad verder uit te breiden en voegen een extra ambitie aan de 800 woningen toe, zodra blijkt dat hier behoefte aan is en de markt dit aankan. We sorteren daarnaast alvast voor op de periode van 2030 tot 2040. Voor deze periode zetten we in op een extra groei van 400-600 woningen op een nog nader te bepalen grootschalige woningbouwlocatie (zoals afgesproken in de Woondeal Oost-Groningen). > Adaptief programmeren Woningzoekenden en hun behoeften kunnen door de tijd heen veranderen. Als gemeente spelen we hierop in door adaptief te programmeren. We weten dat we tot en met 2030 minimaal 800 woningen willen bouwen.

We monitoren voortdurend hoe de bevolking en de woonbehoeften zich ontwikkelen en passen onze woningbouwprogrammering daar elke twee jaar op aan. We sluiten aan op actuele woningmarkt- en woonbehoefteonderzoeken, als ook bij wat er leeft in de gemeente, de marktpartijen en trends en ontwikkelingen in de samenleving.

21

> Gemengd woningbouwprogramma: gebiedsgericht zorgen voor de juiste mix We streven als gemeente naar een goede mix in elke wijk en elk dorp: verschillende woningtypen, in verschillende prijscategorieën, voor verschillende doelgroepen. Uit het woningmarktonderzoek dat in 2022 is uitgevoerd blijkt dat er vooral behoefte is aan goedkopere koopwoningen (tot €250.000), sociale huur en middenhuur. Deze prijscategorieën krijgen daarom een belangrijke plek in ons woningbouwprogramma. > Innovatie in woningen en woonmilieus Nieuwe huishoudens zullen vooral naar de gemeente Veendam komen vanwege de unieke combinatie van landschap (groen en water) en leefbaarheid (voorzieningen, levendigheid). We zetten in op het ontwikkelen van woningen en woonmilieus die deze kwaliteiten reflecteren. Het veenkoloniale landschap en de bijbehorende stedenbouwkundige structuur vormen het startpunt voor het ontwikkelen van vernieuwende woonvormen en -milieus voor huishoudens uit een grote regio (Groningen-Assen-HoogeveenEmmen en pioniers uit Zwolle en de Randstad). Een gezonde leefomgeving, innovatie in architectuur en (circulaire) bouwtechnieken en kwaliteit staan centraal. > Bouwen voor doorstroming: divers en flexibel aanbod voor kleine huishoudens Zoals geschetst komen op dit moment vooral de starters en senioren in de knel op de woningmarkt.

We bouwen voor doorstroming om de wijken en dorpen gemengd te houden. Dat betekent dat we met nieuwbouw woningtypen toevoegen voor

kleine huishoudens. Zo scheppen we een aanbod dat aantrekkelijk is voor jonge alleenstaanden en stellen, en vooral voor senioren die bij verhuizing weer een gezinswoning vrijmaken voor een gezin dat wil doorstromen. We sturen op een divers aanbod aan seniorenwoningen dat aansluit bij de grote diversiteit van woonwensen onder ouderen: van appartementen in het centrum tot ruime gelijkvloerse woningen met een (kleine) tuin in de woonbuurten en lintdorpen. > Nieuwbouw spreiden over de gemeente en in concentratiegebieden Centrum en Buitenwoel Voor nieuwbouw en transformatie hanteren we de leidraad dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Zo kunnen we het toevoegen van woningen zoveel mogelijk gebruiken om onze wijken en buurten te versterken. Met deze woonvisie wordt ruimte geboden voor het toevoegen van woningen op basis van maatwerk in alle typen gebieden, dus ook de lintdorpen en het buitengebied. Daarbij is inpassing in de stedenbouwkundige structuur altijd een vereiste. We wijzen twee concentratiegebieden aan, waar grote hoeveelheden woningen gerealiseerd kunnen worden. We kijken daarvoor in eerste instantie naar het centrum (inbreiding) en een verdere uitbreiding van Buitenwoel. Voor de periode na 2030 gaan we onderzoeken waar nieuwe (grootschalige) uitbreidingsmogelijkheden liggen, zoals we in de Woondeal Oost-Groningen hebben afgesproken.

> Ruimte voor nieuwe woonvormen Het komt voor dat inwoners en andere initiatiefnemers bij de gemeente aankloppen met ideeën voor het ontwikkelen van nieuwe woningen en woonvormen. Als gemeente staan we hier,

binnen de kaders van ons ruimtelijk beleid en woonbeleid, positief tegenover. We willen dergelijke initiatieven faciliteren. Woonvormen waar jong en oud samenkomen worden gestimuleerd omdat ze bijdragen aan de ontmoeting en ook zorg voor elkaar, wat in onze vergrijzende gemeente van belang is. We willen woningbouwinitiatieven die in de samenleving ontstaan ondersteunen, zoals collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). We streven ernaar initiatiefnemers zo snel mogelijk duidelijkheid te verschaffen, ondersteuning te bieden en plannen, procedures en processen snel te doorlopen. > Transformatie van bedrijfsmatig vastgoed naar woningen In het centrum van Veendam staan veel winkelpanden leeg. We zien kansen om deze te transformeren naar woningen. Het gaat hier om om een ander, stedelijker, woonprogramma dan in de woonbuurten en de lintdorpen. In de centrumvisie wordt aangegeven in welke deelgebieden van het centrum ruimte is voor een woonprogramma en in welke deelgebieden vastgoed behouden moet worden voor andere functies. Ook maken we daarin afspraken over de functies van de plinten. Zo willen we plinten op door de centrumvisie aangewezen plekken in het centrum die nu geen woonfunctie hebben zoveel mogelijk behouden voor bedrijvigheid, waarbij we de verdiepingen daarboven kunnen gebruiken voor wonen.

Ook in andere delen van onze gemeente staat bedrijfsmatig vastgoed en bedrijfslocaties leeg, zowel in de woongebieden en lintdorpen als in het buitengebied (vrijstaande agrarische bebouwing). Op basis van maatwerk willen we hier ruimte

22

bieden voor transformatie naar woonruimte, waarbij we het open karakter van ons landschap en de lage gebruiksintensiteit van dit gebied willen beschermen. > Behoud stedenbouwkundige structuren en open karakter landschap Een van de uitdagingen voor ons buitengebied is het behoud van het open landschap. Er wordt steeds meer een beroep gedaan op het buitengebied voor natuurontwikkeling, bedrijvigheid, duurzame energie en ook voor woningbouw. Wij zien de openheid van het landschap als een belangrijke waarde van Veendam. Voor de periode na 2030 gaan we onderzoeken waar nieuwe uitbreidingsmogelijkheden liggen. Dit doen we vanuit het principe ‘water en bodem sturend’. Het veenkoloniale landschap is daarbij een uitgangspunt in het ontwerp. > Klimaatadaptieve woonomgeving Extreme weersomstandigheden komen door klimaatverandering steeds vaker voor. We willen de negatieve effecten van klimaatverandering zoals droogte, hittestress en wateroverlast voor onze inwoners en onze natuur zo veel mogelijk beperken. Hiervoor benutten en versterken we onze groene en blauwe kwaliteiten. Zowel in bestaande woongebieden als bij nieuwe woningontwikkelingen investeren we in het toevoegen van extra groen en het beperken van de verstening.

Zoals vastgelegd in onze omgevingsvisie maken we het toevoegen van voldoende groen vanzelfsprekend door een opgavespecifieke groennorm te hanteren voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hiermee maken we onze woonomgeving veerkrachtiger tegen bijvoorbeeld hevige regenval en extreme hitte, en dragen we tegelijkertijd bij aan de gezondheid van onze inwoners en biodiversiteit.

Maatregelen doel A

totale woningbouwprogrammering.

A1. Kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma Kwantitatief De huidige plancapaciteit bestaat uit plannen voor circa 950 woningen. We moeten er rekening mee houden dat sommige van deze woningbouwplannen uiteindelijk niet doorgaan. We gaan uit van een planuitval van ongeveer 30%. De gemeente draagt in overleg met de woningcorporaties in onze gemeente, waarvan Acantus de grootste is, en de marktpartijen daarom zorg voor een woningbouwprogramma/ plancapaciteit van minimaal 1.040 woningen tot en met 2030 (130% van de opgave). Het woningbouwprogramma wordt als volgt over de gebieden verdeeld (verdeling gebaseerd op het woningmarktonderzoek uit 2022).

Kwalitatief Voor de gemeente als geheel hanteren we voor nieuwe woningbouwplannen de volgende verdeling over prijssegmenten en woningtypen:

Tabel 1: Verdeling woningbouw over de gebieden

Daarbij hanteren we de volgende prijscategorieën, aansluitend op nationaal en provinciaal beleid: • Sociale huur: huur tot liberalisatiegrens • Middenhuur: liberalisatiegrens tot €1.000,per maand • Dure huur: meer dan €1.000,- per maand • Goedkope koop: tot €250.000,• Middeldure koop: €250.000,- tot €355.000,• Dure koop: boven €355.000,-

Gebied Veendam Centrum

Aantal toe te voegen woningen tot 2030 ± 300

Veendam Noord

± 50

Buitenwoel

± 300

Sorghvliet

± 50

Wildervank

± 100

Lintdorpen

Maatwerk

Buitengebied Totaal

Maatwerk Minimaal 800

In de regio Oost-Groningen wordt verkend of het noodzakelijk is om op regionale schaal afspraken te maken over flexibele of tijdelijke woningen. Deze afspraken zullen in 2023 afgerond worden. Deze flexwoningen zullen onderdeel zijn van de

De provincie Groningen laat in het kader van de regionale woondeals onderzoek doen naar de woonbehoefte. Dit wachten we als gemeente af. We gaan over de uitkomsten van het onderzoek in gesprek en passen bovenstaande verdeling mogelijk aan op basis van de uitkomsten van het onderzoek. We zien dat het op dit moment heel moeilijk is om betaalbare woningen te realiseren, zeker

23

op aantrekkelijke locaties zoals het centrum van Veendam. Als gemeente onderzoeken we de mogelijkheden om met grondprijzen, (Rijks) subsidieaanvragen en grondbeleid kansen te creëren om toch voldoende betaalbare woningen te realiseren. Het uitgangspunt is en blijft voor ons de balans/mix van prijscategorieën in een wijk of dorp. Als er in een wijk of dorp al veel goedkope woningen in de bestaande woningvoorraad zijn, kan in de nieuwbouw worden afgeweken van bovenstaande verdeling in prijssegmenten. Op het moment van opstellen van deze woonvisie zijn er veel harde woningbouwplannen voor appartementen in de gemeente Veendam. Hoewel die zeker in een behoefte voorzien van een bepaalde groep kleine huishoudens, vinden we het voor de toekomstbestendigheid van onze woningvoorraad niet wenselijk dat er te veel appartementen worden toegevoegd. Om een divers aanbod in de nieuwbouw te garanderen, streven we er daarom naar dat in nieuwe woningbouwplannen (plannen die op het moment van vaststellen van deze woonvisie nog geen harde status hebben) minimaal 60% van de toe te voegen woningen grondgebonden is. Voor de appartementen geldt daarnaast dat 90% een minimale oppervlakte moet hebben van 70 m2. In het centrum geldt dat voor minstens 80% van de te ontwikkelen appartementen.

Met deze ambitie sluiten we aan bij de woonbehoeften van onze inwoners en sturen we op een divers aanbod aan appartementen. Deze programmering geldt zoals gezegd voor de gemeente als geheel. We realiseren ons dat de

kwalitatieve woonbehoefte en de mogelijkheden in de verschillende gebieden van onze gemeente sterk verschillen. Zo zal de woonwens in Bareveld anders zijn dan die in Buitenwoel en ligt het in het centrum eerder voor de hand om appartementen toe te voegen dan in Ommelanderwijk. We werken het woningbouwprogramma de komende jaren gebiedsgericht uit met een specifieke mix per ontwikkelgebied. Voor het centrum doen we dat al in deze woonvisie (zie het eind van dit hoofdstuk). We actualiseren het woningbouwprogramma (op gemeente- en gebiedsniveau) elke twee jaar op basis van actuele woonbehoefteonderzoeken en marktontwikkelingen. Daarbij actualiseren we indien relevant ook de prijsgrenzen van de categorieën middeldure huur, goedkope koop, middeldure koop en dure koop. We relateren de nieuwbouwopgave ook aan de prijzen waarvoor bestaande bouw te koop staat. We zorgen ervoor dat het kwalitatieve woningbouwprogramma aansluit op het regionale prestatiekader dat na 2023 vernieuwd wordt. Bij de actualisatie betrekken de ook de inbreng van woonzorgtafels en de regionale woonzorgvisie (zie D2 en D7). A2. Afwegingskader woningbouw en transformatie Als er woningen worden toegevoegd moeten die bijdragen aan de ambities uit deze woonvisie.

Om nieuwbouw- en transformatieprojecten te toetsen aan onze ambities of richting mee te geven en procedures mogelijk te versnellen, hanteren we een afwegingskader (bijlage 2). Voor elke ambitie is een aantal criteria uitgewerkt.

Het afwegingskader in bijlage 2 is het instrument om in de omgevingskamer de vraag te beantwoorden of een woningbouwplan (van meer dan een woning) aansluit bij het woonbeleid. Gezien de kwalitatieve opgave in deze woonvisie gaan het fysieke en sociale domein intensief samenwerken bij deze beoordeling. Het afwegingskader werkt als toets, maar het is ook de bedoeling dat het als stimulans aan de voorkant werkt. De gemeente publiceert het afwegingskader en communiceert de inhoud en werkwijze naar initiatiefnemers en projectontwikkelaars, onder andere aan de omgevingstafel. Als het voor hen aan de voorkant duidelijk is aan welke eisen woningbouwontwikkelingen in Veendam moeten voldoen, kunnen ze hierop voorsorteren in planvorming. Daardoor hoeven plannen achteraf minder te worden bijgesteld en verlopen procedures sneller. Na afronding van de Woonvisie en de centrumvisie wordt het afwegingskader per zone binnen het centrum uitgewerkt: in deelgebieden wel/ geen appartementen, kwalitatieve criteria zoals vloeroppervlak en wel/niet wonen in de plint. A3. Eenduidige en snelle ondersteuning voor initiatiefnemers We ondersteunen inwoners die initiatief nemen om (collectieve) woonvormen te ontwikkelen. We bieden ruimte aan CPO-projecten. We zorgen voor één aanspreekpunt voor initiatiefnemers. We stroomlijnen processen, zodat initiatiefnemers snel verder kunnen. Met ons

24

woningbouwprogramma en het afwegingskader maken we aan de voorkant duidelijk wat we willen bereiken en waar onze prioriteit ligt. Zo is het voor initiatiefnemers aan de voorkant duidelijk aan welke eisen zij moeten voldoen en worden ze niet achteraf verrast met aanvullende eisen.

A6. Promotie wonen in Veendam Samen met onze woonpartners, ondernemers en stakeholders ontwikkelen we een campagne om het wonen in Veendam te promoten. We sluiten waar mogelijk aan bij lopende campagnes.

A4. Leegstaande boerderijen, boerenerven, bedrijfspanden en bedrijvenlocaties ombouwen tot woonruimte In het centrum worden bedrijfspanden in de daarvoor in de centrumvisie aangewezen deelgebieden getransformeerd naar woningen. We verruimen de mogelijkheden voor transformatie, waarbij we per geval beoordelen of het wenselijk en mogelijk is. Hierbij houden we ook rekening met de behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid en het behoud van beeldbepalende panden. A5. Intrekken niet gebruikte vergunningen Woningbouwplannen moeten aansluiten op de vraag. We willen voorkomen dat plannen die niet meer actueel zijn op onze lijst blijven staan. Initiatiefnemers krijgen in beginsel drie jaar na 1 januari van het aansluitende jaar nadat we als gemeente medewerking hebben verleend, de tijd om het plan te realiseren. We stellen jaarlijks, samen met initiatiefnemers, van alle plannen op onze lijst vast of realisatie op korte termijn (binnen drie jaar) te verwachten is. Als plannen in die periode niet gerealiseerd zijn gaan we het gesprek met de initiatiefnemer aan en wordt het voornemen tot intrekking van de vergunning bekendgemaakt. We informeren de ontwikkelende partij hier tijdig over.

25

DOEL B. Duurzaam en toekomstbestendig wonen Als stip op de horizon werken wij toe naar een aardgasvrije bebouwde omgeving in 2050 (Warmtevisie Veendam 2022). Dit is ook de ambitie uit het Klimaatakkoord. In 2030 willen we dat 20% van de woningvoorraad aardgasvrijgereed is. Voor ons als gemeente is het vooral belangrijk dat dit leidt tot lagere energielasten. We nemen een stimulerende en faciliterende rol binnen deze ambitie. We nemen regie, coördineren en monitoren de voortgang. We hebben de volgende doelen: > Gebiedsgerichte aanpak kwetsbare woningen Bepaalde delen van onze gemeente kennen een hoge concentratie kwetsbare woningen. Deze woningen zijn verouderd, slecht geïsoleerd en hebben een hoog energieverbruik. We kiezen voor een gebiedsgerichte aanpak voor het verbeteren van deze kwetsbare woningen. Hierbij sluiten we aan bij de gebiedsgerichte aanpak vanuit het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan (RWLP). Zoals in de Woondeal Oost-Groningen beschreven, zien wij als gemeente kansen in het verbeteren van de bestaande woningvoorraad via een pilotproject. Indien er vanuit het Rijk of de provincie middelen beschikbaar komen, willen we een pilot gericht op verduurzaming en renovatie van de particuliere voorraad opzetten. De verantwoordelijkheid van het verduurzamen van de particuliere voorraad ligt primair bij de eigenaren.

Als gemeente hebben wij een stimulerende, adviserende en ondersteunende rol om eigenaren te helpen hun woning toekomstbestendig te maken.

> Achter de voordeur komen In het toekomstbestendig maken van onze woningen willen we álle inwoners van Veendam betrekken. Om dit te bereiken zetten we in op het proactief informeren over en stimuleren van verduurzaming. Voor het verduurzamen van de particuliere woningen helpen we als gemeente onder andere met campagnes, de bespaarcoach en subsidies. Hiermee zetten we ons in voor het verlagen van de woonlasten. Met Acantus werken we samen om huurders te informeren over mogelijkheden om de energielasten te verlagen. We zorgen ervoor dat het scala aan bestaande instrumenten bij zoveel mogelijk inwoners bekend wordt en ook makkelijk gevonden kan worden. Hierbij hebben we aandacht voor inwoners die de weg naar de gemeente of woningcorporatie zelf moeilijker weten te vinden. > Duurzame nieuwbouw Nieuwbouwwoningen moeten toekomstbestendige woningen zijn. Dit betekent dat nieuwbouw in onze gemeente minimaal moet voldoen aan de wettelijke eisen zoals opgenomen in het Bouwbesluit. Deze eisen houden in dat nieuwbouw aardgasvrij en Bijna Energieneutraal (BENG) moet zijn. Als onderdeel van het afwegingskader moedigen we ontwikkelaars aan om zo veel mogelijk circulair te bouwen en klimaatadaptieve maatregelen in de woningen en woonomgeving toe te passen.

Maatregelen doel B B1. Bewustwordingscampagne bestaande instrumenten duurzaam gedrag Inwoners van onze gemeente kunnen op dit moment gebruik maken van onder andere de volgende instrumenten op het gebied van verduurzaming en energiebesparing. • Energiecoaching voor huurders Acantus • Jouwbespaarcoach.com voor particuliere woningeigenaren (Regio Deal Oost-Groningen - Gratis Energie Bespaar pakket - Bespaarcoaching - Quickscan verduurzaming - Gemeentelijke isolatiesubsidie energiearmoede - CV-dokter • Inzet kierteams sociale huurvoorraad en particuliere voorraad (Acantus en RWLP) • Landelijke subsidieregeling: ISDE subsidie • Advies via Energieloket • Subsidieregeling ‘verbetering en verduurzaming’ • Gebiedsgerichte aanpak subsidie Noordwest Veel van deze instrumenten worden nog niet door iedereen gevonden. Om inwoners te stimuleren hun woning te verduurzamen en energiebesparende maatregelen door te voeren zetten we in op het onder de aandacht brengen en slim bundelen van de beschikbare instrumenten. We blijven onze inwoners attenderen op de verschillende mogelijkheden en zorgen voor een toegankelijke en laagdrempelige informatievoorziening over de toepassing. We verkennen met Acantus en Commissie Huurzaken Veendam (CHV) welke rol de woningcorporatie en de huurders binnen deze publiekscampagne innemen. Gezamenlijk evalueren

26

we het effect van de huidige communicatie over de instrumenten en bepalen we op welke vlakken we met de publiekscampagne extra inzetten. B2. Gebiedsgericht werken aan verduurzaming bestaande woningvoorraad Samen met Acantus, deBasis Veendam, Commissie Huurzaken Veendam (CHV) én het RWLP (Regio Deal) werken we sinds 2019 in de wijk Noordwest integraal aan het verbeteren van de brede welvaart. In het koersdocument voor deze gebiedsgerichte aanpak is het verbeteren van de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de woningen als belangrijke ambitie opgenomen. Dit betreft zowel de woningen van Acantus als de woningen van particulieren. De komende periode blijven we gezamenlijk werken aan de acties uit het uitvoeringsprogramma Noordwest op z’n Best 20222030. De gebiedsgerichte aanpak van woningen en de woonomgeving zetten we graag voort elders in onze gemeente. Indien er middelen voor een nieuwe gebiedsgerichte aanpak beschikbaar komen, zien wij kansen voor renovatie en verduurzaming van nieuwe gebieden. Deze zijn nog nader te bepalen, maar we zien in ieder geval kansen in de kwetsbare (particuliere en sociale) woningvoorraad in Wildervank en de Havenbuurt, het Scheepskwartier en de Rivierenbuurt. Zoals opgenomen in de Warmtevisie starten we met verduurzaming via onze isolatieaanpak in Sorghvliet en Wildervank.