08-02-01 ontwerpwijzigingsplan Van Beresteijnstraat 12-20
Tekst van het document
gemeente Veendam
Aan de raad van de gemeente Veendam
Uw kenmerk:
Postbus 20004
Zaaknummer:
9640 PA Veendam
Behandeld door:
180584 Paul Keemink
E-mail adres:
info(5)veendam.nl
Tel. Nummer:
0598-652222
Datum:
20 juli 2021
Bijlagen:
div.
Verzenddatum:
0 SEP 2021
Betreft; ontwerpwijzigingsplan Van Beresteijnstraat 12-20 Geachte leden van de raad, Graag informeren wij u over het volgende. Initiatief Door Woellust III Vastgoed B.V. is een plan ingediend voor het transformeren van het (leegstaande) kantoorgebouw Van Beresteijnstraat 12-20 naar maximaal 20 appartementen. Het voornemen is om het pand van nieuwe gevels te voorzien en om met een extra bouwlaag voldoend lichtinval te creëren voorde woningen. Impressies van het woongebouw na verbouwing zijn bijgevoegd. Procedure Wij hebben besloten in principe medewerking aan dit plan te verlenen. Daarvoor kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid die u ons in het bestemmingsplan 'Veendam Centrum' heeft gegeven. Voor initiatiefnemer is bijgevoegd ontwerpwijzigingsplan opgesteld dat per 14 september a.s. door ons in procedure zal worden gebracht. Eventuele zienswijzen op dit ontwerp zullen wij te zijner tijd betrekken bij onze beslissing om het wijzigingsplan al dan niet vast te stellen. Wij hebben tevens besloten om op de aanvraag omgevingsvergunning de coördinatieregeling toe te passen, zodat wij tegelijk over die aanvraag en het vaststellen van het wijzigingsplan kunnen beslissen. Ook over onze besluiten zullen wij u berichten. Graag vertrouwen wij erop u voor nu voldoende te hebben geïnformeerd.
Bijlagen: • ontwerpwijzigingsplan, bestaande uit verbeelding, regels en toelichting • huidig aanzicht en impressies van het bouwplan Gemeente Veendam Postbus 20004,9640 PA Veendam telefoon 0598 652222 e-mail info@veendam.nl pag. 1 van 1 Raadhuisplein 5, 9641AW Veendam fax 0598 652250 website www.veendam.nl bank nr. NL64BNGH0285008676
Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS Artikel 3 Woongebied Artikel 4 Waarde - Archeologie 2
2 2 5 6 6 10
HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Artikel 6 Algemene gebruiksregels Artikel 7 Algemene aanduidingsregels Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
12 12 13 14 15
HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS Artikel 9 Overgangsrecht Artikel 10 Slotregel
16 16 17
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 2 van 17 September 2021 Versie 01
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: a. het plan: het wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12-20 met identificatienummer NL.IMR0.0047.04WPBeresteijn12-0301 van de gemeente Veendam; b. bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en daarbij behorende bijlagen; c. aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; d. aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; e. aan huis verbonden bedrijf: het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate behouden blijft. Onder aan huis verbonden bedrijven worden tevens kapsalons en schoonheidssalons begrepen; f. aan huis verbonden beroep: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend; g.
bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; h. bebouwingspercentage: een in het plan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; i. bestaand: het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning; onder bestaand wordt niet begrepen gebruik of bebouwing welke in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan of andere planologische toestemming, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of een andere planologische toestemming;
NL.IIVIR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 3 van 17 September 2021 Versie 01
j. bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; k. bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; L. bijbouvwolume: een gebouw of onderdeel van een gebouw dat in bouwkundig en/of visueel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdbouwvolume;
m. bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; n. bouwgrens: de grens van een bouwvlak; o. bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; p. bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel; q. bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; r. bouwwerk: elke bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden; s. detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; t. gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; u. hoofdbouwvolume: een gebouw of onderdeel van een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwvolume valt aan te merken; v. overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven;
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 4 van 17 September 2021 Versie 01
w. peil: voor een bouwwerk, waarvan de hoofdingang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst; de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens is begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; X.
y. woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
NL.IMR0.0047.04WPBeresteiJnl2-0301 Regels
Gemeente Veendam
Blad 5 van 17
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
September 2021 Versie 01
Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; b. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; c. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; d. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; e. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; f. de afstand tot de (zijdelingse) grens van een bouwperceel: de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) grens van een bouwperceel.
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de plaatsing en de oppervlaktebepaling van gebouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, rookkanalen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,7 m bedraagt.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
<
ruimtelijke ordenino S bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 6 van 17 September 2021 Versie 01
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Woongebied 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, met dien verstande dat het aantal woningen niet meer bedraagt dan het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal woningen; b. aan huis verbonden beroepen tot 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijbouwvolume en met een maximum van 45 m^; c. verkeer en verblijf; d. openbare nutsvoorzieningen; e. groenvoorzieningen; 3.2 Bouwregeis a. Voor het bouwen van hoofdbouwvolume ten behoeve van wonen, gelden de volgende regels: 1. het hoofdbouwvolume dient binnen het aangegeven bouwvlak te worden gebouwd; 2. het aantal woningen bedraagt maximaal het op de verbeelding aangegeven aantal 'maximum aantal wooneenheden’; 3. de bouwhoogte bedraagt niet meer dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte’ aangegeven bouwhoogte, dan wel niet meer dan de bouwhoogte van het bestaande hoofdbouwvolume indien deze meer bedraagt; 4. de dakhelling bedraagt niet minder dan 30°, dan wel de bestaande dakhelling indien deze minder bedraagt; b. Voor het bouwen van een bijbouwvolume en overkappingen ten behoeve van wonen, gelden de volgende regels: 1. er dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd; 2.
er dient 3 m achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdbouwvolume te worden gebouwd, dan wel niet minder dan de afstand van het bestaande bijbouwvolume tot (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdbouwvolume indien deze minder bedraagt; 3. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 3 m en 6 m; 4. de gezamenlijke oppervlakte bedraagt niet meer dan 50 m^*; 5. van een bouwperceel mag niet meer dan 50% worden bebouwd, dan wel niet meer dan het bestaande percentage indien dat meer is; c. Voor het bouwen voor de overige doeleinden geldt dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan. d. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat: 1. de bouwhoogte op tuinen en erven niet meer bedraagt dan 5 m; 2. ten aanzien van het bouwen van overkappingen ten behoeve van wonen het bepaalde onder b van toepassing is.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
ruimtelijke ordening & bouw
IC RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wljzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 7 van 17 September 2021 Versie 01
3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van: de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; het bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; nadere eisen stellen aan; a. de plaats van gebouwen in die zin dat het hoofdbouwvolume in de naar de weg gekeerde bouwgrens moeten worden gebouwd; b. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden, indien deze meer dan 2,5 m bedraagt; c. de plaats van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsdoeleinden; d. de plaats van bouwwerken. 3.4 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; de verkeersveiligheid de parkeersituatie; de milieusituatie; bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. lid 3.2, sub a onder?: voor een geringere dakhelling en/of een platte afdekking of een andere afwijkende dakvorm; b. lid 3, sub b onder 1 en 2; voor de bouw van erkers en toegangsportalen voor de naar de weg gekeerde gevel tot een diepte van 1,5 m gemeten vanuit de voorgevel en voor maximaal 75% van de lengte van de gevel, waarbij de bouwhoogte maximaal 0,25 m meer mag bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping tot een maximum van 4 m; c.
lid 3.2, sub b, onder 2: tot een afstand van 1 m achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerd gevel van het hoofdbouwvolume; d. lid 3.2, sub b onder 4: tot een vergroting van de oppervlakte met maximaal 30 m^; indien op het perceel niet vergunningsvrij mag worden gebouwd, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke ruimtelijke waarden van het perceel, de bebouwing en/of het beschermd stadsgezicht, of; indien er sprake is van een in het ontwerp geïntegreerde overkapping, of; indien het bouwperceel groter is dan 1.000 m^;
NL.IMR0.0047.04WPBeresteiinl2-0301 Regels
ruimtelijk* ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 8 van 17 September 2021 Versie 01
3.5 Specifieke gebruiksregeis Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt begrepen het gebruik dat afwijkt van de bestemmingsomschrijving, waaronder in elk geval wordt begrepen: a. kamerverhuur, met uitzondering van bestaande kamerverhuur; b. het gebruiken van een vrijstaand bijbouwvolume ten behoeve van bewoning. Aan huis verbonden beroep Ten aanzien van het gebruik voor een aan huis verbonden beroep geldt dat de uitoefening hiervan uitsluitend toelaatbaar is voor zover de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Dit betekent dat: a. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven, met dien verstande dat een aan huis verbonden beroep niet in een vrijstaand bijbouwvolume mag worden uitgeoefend; b. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep uitsluitend inpandig mogen worden verricht; c. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijbouwvolume mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep met een maximum van 45 m^; d. degene die het aan huis verbonden beroep uitoefent ook bewoner van de woning dient te zijn. Het gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren, dan wel mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omringende woonomgeving. Dit betekent dat: a.
de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving; b. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden beroep, geen detailhandel mag plaatsvinden; c. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein; d. reclame-uitingen niet zijn toegestaan, met uitzondering van de op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening vergunningsvrije vormen.
NL.lMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
fuimlellike ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 9 van 17 September 2021 Versie 01
3.6 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; de verkeersveiligheid de parkeersituatie; de milieusituatie; bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het plan: a. voor de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf, mits de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Dit betekent dat: 1. de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair moet blijven en maximaal 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijbouwvolume mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met een maximum van 45 m^; 2. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf uitsluitend inpandig mogen worden verricht; 3. degene die het aan huis verbonden bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning dient te zijn; 4. de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, omvang en intensiteit verenigbaar moet zijn met het karakter van de omringende woonomgeving; 5. bedrijven die omgevingsvergunningplichtig zijn op grond van artikel 2.1, lid e Wabo niet zijn toegestaan; 6. bedrijfsactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toegestaan indien deze voorkomen in het als bijlage opgenomen ‘Overzicht toegestane bedrijven aan huis’, of daarmee zijn gelijk te stellen; 7.
behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden bedrijf, geen detailhandel mag plaatsvinden; 8. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein; 9. reclame-uitingen niet zijn toegestaan, met uitzondering van de op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening vergunningsvrije vormen.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 10 van 17 September 2021 Versie 01
Artikel 4 Waarde - Archeologie 2 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden. 4.2 Bouwregels Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,4 m onder maaiveld wordt geroerd, met uitzondering van: a. bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte met niet meer dan 100 m^ wordt uitgebreid; b. bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 100 m^ ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemmingen, 4.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2, mits: a. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of; b. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad, of; c. één of meer van de volgende voorwaarden in acht wordt of worden genomen: 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of; 2. een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen, of; 3.
een verplichting de bouw van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. Indien burgemeester en wethouders voornemens zijn om aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
ruimtelijke ordening S bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 11 van 17 September 2021 Versie 01
4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: het ontgronden, afgraven, egaliseren van gronden over een oppervlakte groter dan 100 het mengen , diepploegen, ontginnen van gronden over een oppervlakte groter dan 100 m^ en dieper dan 0,4 m; het graven of dempen van watergangen; het graven van sleuven breder dan 0,5 m en dieper dan 1 m ten behoeve van het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatieleidingen, drainage en funderingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; het permanent verlagen van het waterpeil. b. Een vergunning als bedoeld onder a wordt slechts verleend indien: 1. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, of; 2. op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad, of; 3.
één of meer van de volgende voorwaarden in acht wordt of worden genomen: een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of; een verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek door middel van opgravingen, of; een verplichting de bouw van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. Indien burgemeester en wethouders voornemens zijn om aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden wordt een archeologisch deskundige om advies gevraagd. c. Het verbod als bedoeld onder a is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die: reeds in uitvoering zijn ten tijde van het van kracht worden van het plan; het normale onderhoud betreffen; mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning. 4.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen door: a. de bestemming Waarde - Archeologie 2 te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde instantie is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; b.
aan gronden alsnog de bestemming Waarde - Archeologie 2 toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze bestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteiinl2-0301 Regels
ruimtelijkd ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 12 van 17 September 2021 Versie 01
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
ruimtelijke ordening & bouw
E RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 13 van 17 September 2021 Versie 01
Artikel 6 Algemene gebruiksregels Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
ruimUlijkft ordening & bouw
iC RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 14 van 17 September 2021 Versie 01
Artikel 7 Algemene aanduidingsregels 7.1 ‘geluidzone - industrie’ In afwijking van het bepaalde in de overige bestemmingsregels mogen ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' geen geluidsgevoelige objecten worden opgericht waarvoor geen hogere waarde als bedoeld in artikel 45 van de Wet geluidhinder is vastgesteld.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
ruimtelijke ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam WIjzIgingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - ZO
Blad 15 van 17 September 2021 Versie 01
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels 8.1 Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van: a. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; b. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits; de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m^ bedraagt; c. het bepaalde in het plan voor het bouwen van antennes, waarvan de bouwhoogte ten hoogste 25 m mag bedragen, met dien verstande dat: de noodzaak voor plaatsing van de antenne is aangetoond waarbij het gedeelde gebruik van masten moet zijn overwogen; bebouwingsbeeld van de omgeving niet wordt verstoord; de antenne in de onmiddellijke nabijheid van hoge gebouwen en/of bouwwerken of langs grote infrastructurele lijnen (zoals hoogspanningsleidingen en (spoor)wegen) wordt geplaatst. 8.2 De onder 8.1 bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van: de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken; de verkeersveiligheid; het bebouwingsbeeld.
NLIMR0.0047.04WPBeresteiinl2-0301 Regels
ruimtelijke ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 16 van 17 September 2021 Versie 01
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9 Overgangsrecht A. Overgangsrecht bouwwerken 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. B. Overgangsrecht gebruik 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
ruimteliik« ordening & bouw
RooBeekAdvies
Blad 17 van 17
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
Artikel 10 Slotregel Deze regels worden aangehaald als; 'Regels van het wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20’.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Regels
<
ruimlelijkd ordening & bouw
RooBeekAdvies
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12-20
Ontwerp
Opdrachtgever: Rapportnummer: Datum vrijgave: Opsteller: Goedkeuring:
I IRB 30.207 [September 2021 [Dhr. M. Beek 1 Dhr. H. de Roo
Ijjjjr
ruimtelijke ordening & bouw
RooBeBkAdvies
Blad 2 van 39
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
Inhoudsopgave 1 1 HOOFDSTUK 1 INLEIDEND HOOFDSTUK 1.1 Inleiding 1.2 Aanleiding 1.3 Planologisch kader 1.4 Doel 1.5 Verantwoording 1.6 Leeswijzer
4 4 4 6 7 7 7
2 HISTORIE EN LIGGING VAN HET PLANGEBIED 2.1 Het plangebied
8 8
2.1.1 Planbeschrijving
10
3 HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid
13 13
3.1.1 Ruimtelijk - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
13
3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking
13
3.2 Provinciaal beleid
14
3.2.1 Omgevingsvisie provincie Groningen (versie februari 2021)
14
3.2.2 Provinciale Omgevingsverordening (POV)
15
3.3 Gemeentelijk beleid
16
3.3.1 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan Veendam Centrum 3.3.2 Woonvisie
16
3.3.3 Programmabegroting 2021
18
4 HOOFDSTUK 4 OMGEVINGSFACTOREN 4.1 Archeologie 4.2 Bodem 4.3 Ecologie
20 20 20 21
4.3.1 Gebiedsbescherming
21
4.3.2 Soortenbescherming
23
4.3.3 Stikstofdepositie
23
4.4 Fysieke veiligheid 4.5 Geluid 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Milieuhinder 4.8 Watertoets 4.9 M.e.r-beoordeling 5
16
24 28 28 29 30 31
HOOFDSTUK 5 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID
32
6 HOOFDSTUK 6 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 6.1 Vooroverleg
33 33
6.1.1 Provincie Groningen
33
6.1.2 Veiligheidsregio Groningen
33
6.2 Omgevingsparticipatie 6.3 Ontwerp wijzigingsplan
35 35
7 HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE TOELICHTING 7.1 Algemeen 7.2 Toelichting op de Verbeelding 7.3 Toelichting op de planregels
36 36 36 36
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
ruimtelijke ordening & bouw
IL RooBeekAdvies
Gemeente Veendam
Blad 3 van 39
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
September 2021 Versie 01
«, -Jy''' : * -.i' s:;’-:!- ■ ' {«0*00!' (
■jr
' lif;.".
■■ ,
^ • .A
■
"‘t.
,i'. '
■:
‘
• vt,
■„ A;-^
‘
'
J ^, C' ■ .
j»
fv:, ■ .
rf:
^
ï y '--
-j
A
’•
‘iy
'V?
5
^ ^
1C:-.. '/' ■ T !;??.: '1'' ^
I
■■' sjo.;'.-
/;r: A:-• b-"' r-■
, ■'
■^‘ry’-r'r-.yr ■; .Aj: ■ ; ■ ■ '■■ ■' ■ ;C i:--.' ..r'
''C'V
f ï. O'Ms.-; /--«a :£,> ..K:„
■•it.■
^
■■■■ :
• a,; "y " . 'i. 'r
p- b;. .
’v''■
'i;.T: ■
0 : : :* S r- ' '•
"s;:; :-i y
'■! f': ’■-'-'.i - 'v- ^ a-'b ■-■■ .; ,>.(! v.'. ;;'-;, B;
; ^
aa;-■ '
-t yy'
' li"- .av.j,;
■
p-lAi..; ■
Pr■
T; ■
,'^ai.p-'b'-'
iB u r ■
.
b,
■’
''■)
BiisPj.'H.;
''.' v..'c; ■
. -■■
'b
A, 1-■ if?«
■
'p
a 'V;;"
-'f • .ïv'‘ '
' ■ ■'■■
'’r:'/'
'.-b”,'lp
s':-■ j r- '■■!■■ '-y-
a a;..
''<1 p aiaS
..yu 'yy.
iO-Tib ■ . Pb.-i’/Cf ;
p
- , -■ ■r.vii'PAtP'' .. :■■■■: -o
,
-i ‘p-'.i:' PL.-'. rï o Jas i
BG
'npbr b , V BI
- C, '
''in/.-;..;;-;'-
pp-tA-.
;B=. ."i'PirGbi; c
cP y my'-'Z;;'!.'y;S^‘
• :• ■
■
.,^,1! p'■■': /-jiff ;''a3 “
v f'f''-'?--i
. .. r-'-b .".p .v -pjav•;. ;/ ---r. ■ i,-;.-, ■' in .1'. P' ,-p ' pa- '.B V
NUMR0.0047.04WPBeresteiinl2-0301 Toelichting
ruimteiiike ordening & bouw
f RooBeekAdvies
Blad 4 van 39
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
1
Hoofdstuk 1 Inleidend hoofdstuk
1.1
Inleiding Voorliggend wijzigingsplan is bedoeld om het juridisch kader te bieden voor het kunnen uitvoeren van een ruimtelijk initiatief. Tevens biedt voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing waarom het gewenste ruimtelijk initiatief inpasbaar is op het door initiatiefnemer gewenste project. Het project voorziet in een functiewijziging van een bestaand leegstaand kantoorgebouw naar een woongebouw. Het plangebied bevindt zich op het perceel Van Beresteijnstraat 12-20 te Veendam. De bestemming wordt daarbij gewijzigd van een bestemming 'Gemengd - T naar een bestemming Woongebied. In het bestaande pand zullen vervolgens 20 huurappartementen worden gerealiseerd. Op deze wijze wordt langdurige leegstand en verpaupering voorkomen.
1.2
Aanleiding Het pand aan de Van Beresteijnstraat 12 - 20 te Veendam staat al geruime tijd leeg. Het was voorheen in gebruik als kantoorverzamelgebouw. Het pand ligt aan een straat met veel allure. In het verleden zijn vaker initiatieven geweest om het pand te gaan herbestemmen. Die plannen waren er vooral op gebaseerd om zo veel mogelijk appartementen te realiseren in het gebouw. De huidige initiatiefnemers hebben hier een andere kijk op. Het plan voorziet nu in het realiseren van 20 levensloopbestendige appartementen van circa 100 m^. De appartementen krijgen 2 slaapkamers en gaan in de vrije verhuur, voor de doelgroep ‘vitale jongere ouderen (50/50+)’. Het plan is beoordeeld door de gemeente Veendam in de Omgevingskamer. De Omgevingskamer heeft het college geadviseerd om in principe medewerking te verlenen voor het toevoegen van maximaal 20 appartementen op het perceel Van Beresteijnstraat 12 - 20 te Veendam. De voorgestelde plannen passen niet binnen het huidige bestemmingsplan (zie daartoe ook paragraaf 1.3). Om de plannen mogelijk te maken wordt een nieuw planologisch kader gecreëerd met toepassing van voorliggend wijzigingsplan. Op onderliggende luchtfoto is het plangebied bij benadering weergegeven binnen het oranje kader.
Fig. 1.1: Weergave van de ligging van het perceel met bebouwing Van Beresteijnstraat 12-20 te Veendam.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
<
rulmt«MJke ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 5 van 39 September 2021 Versie 01
Fig. 1.2: Weergave van het bestaande gebouw
Vanuit de gemeente zijn bij de beoordeling van het verzoek de volgende aspecten meegegeven voor medewerking: Het initiatief past bij de kwalitatieve woningbehoefte uit de indicatieve PMCbenadering van het Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen; Uit het woningmarktonderzoek blijkt enige behoefte in gemeente Veendam aan middeldure en dure huur- en koopappartementen; Gezien de doelgroep is een levensloopbestendige bouwprogramma van de woningen (o.a. drempelloos,brede deuropeningen, etc.) en een goede toegankelijkheid van het gebouw aan de orde. Verzocht wordt om bij de verdere uitwerking van dit plan hier invulling aan te geven. Verder is verduurzaming een aandachtspunt; Het betreft een belangrijke plek in het centrum van Veendam, nabij het cultuurhistorische centrum. Omzetten naar ‘wonen’ vraagt om een daarbij passende gevelarchitectuur; Als er ook woningen worden gerealiseerd op het maaiveld dient er rekening te worden gehouden met een goede overgang naar de openbare ruimte; Wel dient er nog extra aandacht te worden besteed aan de achterzijde van het pand. Wat voor woonkwaliteit wordt daar geleverd kijkend op het parkeerdek van het ABC complex; Tevens dient er nagedacht te worden over een piek voor de noodzakelijke bergingen; Parkeren dient zoveel mogelijk plaats te vinden op eigen terrein. De gemeente Veendam gebruikt als richtlijn Crow brochure 381. i.
Voor “huurappartement - duur” geldt een minimum van 1,0 en een maximum van 1,8 parkeerplaats per appartement. Gemiddeld dus 1,4 parkeerplaats per appartement. Dit komt neer op 28 parkeerplaatsen.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
ruimtelijke ordening S bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 6 van 39 September 2021 Versie 01
ii. appartement - midden/goedkoop” geldt een minimum van 0,7 en een maximum van 1,5 parkeerplaats per appartement. Gemiddeld dus 1,1 parkeerplaats per appartement wat neerkomt op 23 parkeerplaatsen. Vanwege de specifieke locatie dient er minimaal 1 parkeerplaats per appartement op eigen terrein te worden gerealiseerd. Planologisch kader Het perceel is opgenomen in het geldende bestemmingsplan ‘Veendam Centrum’. De gronden hebben een enkelbestemming 'Gemengd-1', meteen bouwaanduiding ‘bouwvlak’ en ‘maatvoeringaanduiding voor een maximale bouwhoogte van 15 meter’. De gronden hebben verder deels een dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 2’. Op het perceel ligt verder nog een gebiedsaanduiding ‘geluidzone - industrie’ en ‘horeca van categorie 1’.
Fig. 1.3: Een uitsnede van het bestemmingsplan met in helzwarte kader het plangebied.
De voor ‘Gemengd -1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: • wonen, met dien verstande dat: o met uitzondering van bestaand wonen op de begane grond wonen uitsluitend op de eerste verdieping en de verdiepingen daarboven is toegestaan; o het aantal (dienst)woningen per bouwperceel en op de eerste verdieping en de verdiepingen daarboven niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal, dan wel niet meer dan het ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ aangeduide aantal; • kantoren; • dienstverlenend bedrijf; • maatschappelijke voorzieningen; • bedrijven behorende tot categorie 1 van de in de bijlagen opgenomen Staat van bedrijven, alsmede bestaande bedrijven; • horeca, met dien verstande dat: (...) • verkeer en verblijf; • openbare nutsvoorzieningen;
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
Blad 7 van 39
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
• groenvoorzieningen en water; • evenementen. Volgens de bestemmingsomschrijving zijn slechts bestaande woningen toegestaan. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan werd het pand als kantoorgebouw gebruikt en waren er geen bestaande woningen aanwezig. De voorgenomen functiewijziging en toevoegen van 20 woningen is in strijd met artikel 6.1 onder a. van het bestemmingsplan. Voor het plan dient dan ook een planologische procedure te worden gevolgd. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid in artikel 26.1 onder c. opgenomen. Hiermee kunnen burgemeester en wethouders het plan, mits dit niet leidt tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, onder voorwaarden, wijzigen ten behoeve van de herinrichting en de verbetering van de woningkwaliteit. Hiervan wordt gebruik gemaakt. Paragraaf 3.3.1. gaat hier nader op in en worden de voon/vaarden van de wijziging nader uitgewerkt en gemotiveerd. Doel In dit wijzigingsplan wordt ingegaan op de (ruimtelijke) gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling van het betreffende gebied. Ook wordt een beschrijving gegeven van het relevante ruimtelijk beleid. De wijziging van de bestemming dient niet in strijd te zijn met een goede ruimtelijke ordening. Verantwoording Bij het opstellen van voorliggend wijzigingsplan is gebruik gemaakt van diverse (beleids)documenten en websites.
Sommige (beleidsjdocumenten en beeldbeschrijvende documenten zijn in voorkomende gevallen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. Daar waar bronnen zijn gebruikt is dat in de tekst weergegeven. Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een weergave gegeven van de historie en ligging van het plangebied. In hoofdstuk 3 komen de verschillende relevante beleidsstukken voorbij die van toepassing zijn op het plan en uitgewerkt van provinciaal niveau tot gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 geeft de invloed weer van het plan tot de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 staat de economische uitvoerbaarheid centraal. Hoofdstuk 6 doet verslag van de inspraak- en overlegreacties, waarna hoofdstuk 7 ingaat op de juridische vertaling van het plan en vervolgens volgen nog de regels en de verbeelding.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
<
ruimielijkd ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 8 van 39 September 2021 Versie 01
2
Historie en ligging van het plangebied
2.1
Het plangebied Het perceel ligt nabij het centrum van Veendam. Hieronder een weergave van de ligging van het plangebied vanuit een hoger gebiedsperspectief.
Fig. 2.1: Het plangebied gezien vanuit een hoger perspectief
Veendam Veendam is gelegen in de provincie Groningen, gelegen aan rijksweg N33, de weg van de Eemshaven naar Assen. Veendam wordt ook wel Parkstad genoemd en is tegenwoordig de op twee na grootste plaats van de provincie Groningen. In 2020 telde de plaats Veendam inclusief buitengebied 21.545 inwoners In de 19e eeuw ontwikkelde Veendam zich tot het centrum van de Groninger Veenkoloniën. De plaats is ontstaan vanaf 1655 als veenkolonie. De voor deze streken zo karakteristieke lintbebouwing heeft in Veendam een aangepaste vorm. In het centrum van de plaats vormden de beide diepen, het Oosteren het Westerdiep.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
ruimtelijkd ordening & bouw
RooBeekAdvies
Blad 9 van 39
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat
12 - 20
September 2021 Versie 01
Het pand en perceel is gelegen aan de Van Beresteijnstraat en in het centrumgebied van Veendam. Rondom het pand is een hoog voorzieningenniveau qua winkels, parkeren en het pand ligt aan een straat met veel allure.
Fig. 2.2: Een weergave van het centrumgebied met de ligging van het plangebied.
Fig. 2.2: Een straatimpressie met rechts het leegstaande pand
De Van Beresteijnstraat alhier vormt de grens tussen het centrum van Veendam en het aanliggende woongebied ten noorden van deze straat. De entree naar het centrum ligt letterlijk om de hoek in de vorm van de Veenlustpassage. Aan de noordzijde van de straat bevinden zich veelal woonfuncties. De zuidzijde is veel meer gefragmenteerd bebouwd tussen Oosterdiep en Museumplein en bevat zowel woon- als kantoorfuncties. Het oostelijk naastgelegen pand betreft een portiekflat met alleen op de hoek, aan het Oosterdiep een makelaar op maaiveld. Ten westen van het pand bevindt zich een
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
ruimtelijke ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam
Blad 10 van 39
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
September 2021 Versie 01
appartementencomplex uit de jaren 1990 met wederom op maaiveld een makelaarskantoor. De invulling van het onderhavige pand met een woonfunctie verdraagt zich goed in deze ruimtelijke context. Bovendien levert het een kwalitatieve en duurzame invulling van anders moeizaam te vullen kantoorruimte. Er bestaat in Veendam weinig behoefte aan dergelijk grote objecten in de kantorenmarkt, waarmee langdurige leegstand een reëel risico is met het gevaar van verpaupering daarbij. 2.1.1
Planbeschrijving Het pand staat al geruime tijd leeg en is vooral in gebruik geweest als kantoorverzamelgebouw. Het plan van de initiatiefnemers voorziet in het realiseren van 20 levensloopbestendige appartementen van circa 100 m^. De appartementen krijgen 2 slaapkamers en gaan in de vrije verhuur, voor de vitale “jongere” ouderen (50/50+). Gezien de huidige staat van het pand en het duurzaamheidslabel G is het de bedoeling om de bovenste laag, en mogelijk, ook de gevels volledig te vervangen en in lijn te brengen met de huidige normen op het gebied van duurzaamheid. Voor maximale woonkwaliteit en om aan te sluiten bij de hedendaagse woonbeleving van de consument wordt de bestaande bovenste laag deels vervangen door een nieuwe opbouw. Vanwege de constructie is gekozen voor een rechte dakrand met terug liggende gevels waarmee deze appartementen een aanzienlijk dakterras krijgen. Zie voor een impressie, figuur 2.4. Verder wordt de bestaande lichtkoepel uitgebreid met een opbouw over alle appartementen waardoor intern ruimte ontstaat om een entresol (tussenvloer) toe te voegen die de mogelijkheid biedt tot een extra verblijfsruimte in elk appartement op deze bovenste laag. Door de toepassing van de opbouw zal de bouwhoogte op dat deel maximaal 18 meter bedragen. Zie figuur 2.5. Er worden 20 parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein.
Dat betekent dat elk appartement 1 parkeerplaats tot beschikking heeft. Bij de grondgebonden woningen wordt er rekening gehouden met een goede overgang naar de openbare ruimte. Voor de overgang naar de openbare ruimte is circa 3 meter voor het pand beschikbaar. Zie figuur 2.5. Hierna volgen nog, zoals genoemd, enkele impressies van het gewenste bouwplan.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
rulmteliik* ordening & bouw
E RooBeekAdvies
Blad 11 van 39
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
Fig. 2.4: Een impressie van het pian en de nieuwe uitstraiing van het pand.
• «iiDiingMMluit
Fig. 2.5: Een weergave van de gewijzigde voorgevel
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
<
ruimtelijke ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam
Blad 12 van 39
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
September 2021 Versie 01
Fig. 2.6: Een weergave van de gewijzigde zijgevei.
Hierna volgt nog een weergave van de dwarsdoorsnede van het gebouw.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
<
ruimteliikd ordening & bouw
RooBeekAdvies
Blad 13 van 39
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
Hoofdstuk 3 Beleidskader Binnen het ruimtelijk werkveld is door de verschillende overheidslagen veel beleid opgesteld. Middels dit beleid is getracht richting te geven aan de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Getoetst wordt of het plan past binnen het vigerende planologisch kader en binnen het ruimtelijk beleid van de verschillende overheidslagen. In dit hoofdstuk staat een overzicht van het van toepassing zijnde beleid in relatie tot de gewenste ontwikkelingen van de initiatiefnemer. Rijksbeleid Ruimtelijk- Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en 13 maart 2012 vastgesteld. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). t
Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor het plangebied zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang waarmee rekening gehouden dient te worden zodat het ruimtelijk Rijksbeleid als zodanig niet van invloed is op voorliggend ruimtelijk plan. Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd (nationaal belang 13). De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. De Minister van Infrastructuur en Milieu heeft een handreiking beschikbaar gesteld als hulpmiddel bij de toepassing van de ladder. In het gewijzigde Bro, van kracht sinds 1 juli 2017, is artikel 3.1.6, lid 2 gewijzigd in: “De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling
mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied".
De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
mp
ruimtelijke ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 14 van 39 September 2021 Versie 01
De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Voorliggend project voorziet in de transformatie van een bestaand leegstaand pand waarbij 20 nieuwe woningen aan de bestaande woningvoorraad in Veendam worden toegevoegd. Geen stedeliike ontwikkeling In onderhavig project is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling vindt namelijk plaats op een perceel waar in de huidige situatie een (leegstaand) gebouw staat. De voorgenomen herontwikkeling leidt niet tot nieuw ruimtebeslag. Er is sprake van een juridisch-planologisch herbestemming van een leegstaand gebouw naar een woongebouw zonder toename van bebouwd oppervlakte. Jurisprudentie laat als algemene lijn zien, dat bij herbestemming c.q. functiewijziging van bestaande gebouwen “geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij functiewijziging sec”, zonder toename van bebouwd oppervlakte. Daarvan is hier sprake. Er is geen sprake is van een ladderplichtige activiteit. In het kader van goede ruimtelijke ordening is getoetst aan de ‘behoefte’-vraag. In de volgende paragrafen wordt gemotiveerd dat het plan aan Provinciale en gemeentelijke beleidsuitgangspunten voldoet. Het project draagt bij aan een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Veendam. 3.2
Provinciaal beleid
3.2.1
Omgevingsvisie provincie Groningen (versie februari 2021) De Omgevingsvisie provincie Groningen 2016-2020 (vastgesteld op 1 juni 2016) vormt de basis voor de meeste plannen die de provincie Groningen de komende jaren wil maken. Hierin staat het provinciale omgevingsbeleid rondom milieu, verkeer en vervoer, water en ruimtelijke ordening. Er zijn zes grote opgaven waar de provincie de komende jaren in het bijzonder aan gaat werken, dat zijn de thema's : Leefbaarheid, Circulaire Economie, Gaswinning, Waddengebied, Energietransitie en Erfgoed en als laatste ruimtelijke kwaliteit en landschep. Voorliggend project gaat over wonen. Over wonen staat het volgende venwoord in de omgevingsvisie. Woningvoorraad De kwaliteit van het wonen levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de provincie. Een hoge woonkwaliteit kan worden bereikt door het woningaanbod optimaal te laten aansluiten bij de wens van de inwoners; ook als het gaat om het soort kern waar men wil wonen: van een kleine kern tot een grote stad. Het is mogelijk om kleine kernen kleinschalig uit te breiden. Hiervoor worden primair de inbreidingsmogelijkheden benut. Door iedereen de mogelijkheid te bieden om daar te blijven ofte komen wonen, wordt ook in de kleinere kernen een bijdrage geleverd aan het behoud van de sociale verbanden.
Buiten de stad Groningen staat het beleid op het gebied van wonen primair in het teken van de vernieuwing van de bestaande woningvoorraad. De provincie wil samen met de
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
Blad 15 van 39
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
gemeenten komen tot op de reële woningbehoefte afgestemde plannen voor nieuwbouw en sloop. Zo kan worden voorkomen dat er teveel nieuwbouwplannen ontwikkeld worden of dat er in bepaalde deelsegmenten (bijvoorbeeld ouderenhuisvesting) een tekort, dan wel leegstand ontstaat. De provincie wil dat gemeenten daarvoor in regionaal verband samen een visie opstellen over de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de betrokken gemeenten. Gemeentelijke bestemmingsplannen moeten met de visie in overeenstemming zijn. Die visie maakt bij voorkeur deel uit van een regionale integrale visie over wonen, bedrijventerreinen en detailhandel, maar de gemeenten kunnen ervoor kiezen om in regionaal verband een separate woonvisie of woon-en leefbaarheidsplan op te stellen. De provincie ziet hierbij voor haarzelf een rol weggelegd als facilitator van de totstandkoming van de visie en stelt daartoe eens in de twee jaar - of vaker indien daar aanleiding voor is - demografische gegevens en prognoses ter beschikking. Als de totstandkoming van de regionale visievorming stagneert, dan is zij bereid om op verzoek van één of meer gemeenten regels over de ‘nieuwbouwruimte’ vast te stellen. 3.2.2
Provinciale Omgevingsverordening (POV) Tegelijkertijd met de Omgevingsvisie heeft de provincie Groningen de Provinciale Omgevingsverordening vastgesteld. In deze verordening zijn regels vastgelegd om het beleid van de provincie te waarborgen. Voor dit bestemmingsplan is de geconsolideerde versie van februari 2021 toegepast. Over woningbouw is daarin het volgende verwoord in artikel 2.15.1 Onderstaand een weergave daarvan. Artikel 2.15.1 Woningbouw 1. Onverminderd artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen voorzien in de bouw van nieuwe woningen, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie die rekening houdt met regionale woningbehoefteprognoses die de provincie elke twee jaar uitbrengt, of met nadereregels als bedoeld in het tweede lid. 2. Wanneer niet binnen twee jaar na de inwerkingtreding van deze verordening een regionale woonvisie is vastgesteld, kunnen Gedeputeerde Staten op verzoek van de betrokken gemeenten nadere regels over de nieuwbouwruimte vaststellen. 3. In afwijking van het eerste lid kan een bestemmingsplan - onverminderd artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening - voorzien in de bouw van nieuwe woningen, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal in overeenstemming zijn met; a.
een woonvisie of een woon- en leefbaarheidsplan waarover ten tijde van de inwerkingtreding van deze verordening overeenstemming bestaat met de gemeenten in het regionaal samenwerkingsverband waar de betreffende gemeente deel van uitmaakt, of bij het ontbreken vaneen dergelijk samenwerkingsverband, met de Groninger buurgemeenten van de betreffendegemeente, of; b. de in het kader van de Regio Groningen-Assen tot stand gekomen regionale planningslijsten voor woningbouw. Het initiatief past bij de kwalitatieve woningbehoefte uit de indicatieve PMC-benadering van het Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteiJnl2-0301 Toelichting
■r
ruimtelijke ordening & bouw
iC RooBeekAdvies
Gemeente Veendam
Blad 16 van 39
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
September 2021 Versie 01
Gemeentelijk beleid Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan Veendam Centrum In het geldend bestemmingsplan is in artikel 26.1 onder c. een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Burgemeester en Wethouders kunnen het plan, mits dit niet leidt tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, wijzigen ten behoeve van de herinrichting en de verbetering van de woningkwaliteit, mits: ■ van het hoofdbouwvolume het aantal bouwlagen met niet meer dan één toeneemt; ■ het bebouwde oppervlak per door wegen omsloten gebied met niet meer dan 10% toeneemt; ■ van de ontsluiting voor motorvoertuigen de begrenzing van de rijbaan, behoudens bij aansluiting op andere wegen, met niet meer dan 2 m wordt verlegd ■ de herstructurering past binnen het provinciaal en gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid; ■ deze wijziging niet kan worden toegepast op ter plaatse van de bestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht Oosterdiep of Waarde - Beschermd stadsgezicht Tusschendiepen. Aan de genoemde voonwaarden wordt voldaan. Er komt een extra bouwlaag, deze wordt voorzien van een lichtkoepel. Het bebouwde oppervlakte (I x b) neemt niet toe. De ontsluiting wordt niet verlegd. Verder past het verzoek binnen het gemeentelijk woonbeleid en is er geen sprake van de ligging in één van de genoemde beschermde gebieden.
Er wordt voldaan aan de uitgangspunten van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 26.1 onder c. van het geldend bestemmingsplan. Woonvisie Woonbeleid Het pand leent zich goed voor wonen. Het initiatief past goed in de woonvisie (qua indicatieve PMC-strategie, levensloopbestendig bouwprogramma) en in het bestemmingsplan is de mogelijkheid om middels een afwijkingsmogelijkheid woningen toe te voegen. Daarbij mogen niet meer dan 96 woningen in het totale bestemmingsplangebied worden gerealiseerd. Bij medewerking wordt dit aantal niet overschreden. Onderstaand volgen enkele passages uit de woonvisie die het plan beleidsmatig gezien ondersteunen.
NL.llVIR0.0047.04WPBeresteiinl2-0301 Toelichting
rulmtehjkd ordening & bouw
iC RooBeekAdvies
Blad 17 van 39
Gemeente Veendam
September 2021
Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Versie 01
Woonvisie
«êfcn SM SS" fcsliylt •ns'M In de measHM. ta tanpstna ssn M 'tPsgw laa m tntmrnm ian««g«a>ihiinM m tm aw «wnaTt fituur2.l:lndlcoaefPMC-coiaeHS$fétlllktKÊmiH¥el9eiiiltmfOott-Gmm9eit M s»*»i>»«v*a ó» «eorntd, de «MM dw
Êmf.tj/hoeAb^HegioooelPmtoUdioatrliW^Oett'CnMitgut. deambtri<U7
Ve«ndam<entrum In het Rcgtona»! Prcstatlekader RWLP Oost-Gronii^en «WORM veendam ats stedet^ kern aanfeduid met o.a. een hooc vooreieningeRnivcau en een reftonaie venorglng^unctle. M maakt het centrum bij utmek letchikt voer het realiseren ven levenstoopteschHrtt woninten. met name M de vorm van appartementen, zowel in huur als in koop. Daar letten wi) dan ook op in.
Woonvisie (2) • Centrum bij uitstek geschikt voor levensioopgeschikte woningen, met name in de vorm van appartementen zowel in huur als koop • PMC oordeel voor middeldure koop en huur sector in stedelijke kern is positief COHPiHIN —
• Tegengaan van verkrotting / transformatie van bestaande (winkel)panden in het centrum • Vernieuwen en investeren in de woonvoorraad • Sterke energetische verbetering woonvoorraad
-> deze transformatie past perfect bij de huidige woonvisie!!
Ook vanuit de Omgevingskamer zijn argumenten aangegeven waarom het plan als passend en wenselijk is geacht, deze zijn: ■ Het initiatief past bij de kwalitatieve woningbehoefte uit de indicatieve PMCbenadering van het Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen ■ Uit het woningmarktonderzoek blijkt enige behoefte in gemeente Veendam aan middeldure en dure huur- en koopappartementen. ■ Gezien de doelgroep is een levensloopbestendige bouwprogramma van de woningen (o.a. drempelloos,brede deuropeningen, etc.) en een goede toegankelijkheid van het gebouw aan de orde. Verzocht wordt om bij de verdere uitwerking van dit plan hier invulling aan te geven. Verder is verduurzaming een aandachtspunt. ■ Het betreft een belangrijke plek in het centrum van Veendam, nabij het cultuurhistorische centrum. Omzetten naar ‘wonen’ vraagt om een daarbij passende gevelarchitectuur.
NL.IMR0.0047.04WPBeresteijnl2-0301 Toelichting
rulmletijke ordening & bouw
RooBeekAdvies
Gemeente Veendam Wijzigingsplan Veendam, Van Beresteijnstraat 12 - 20
Blad 18 van 39 September 2021 Versie 01
Verruimde woningbouwmogelijkheden als gevolg van prognose
In het regionaal prestatiekader is onder andere afgesproken dat de Oost Groninger gemeenten hun woningmarktbeleid vormgeven met de regionale bevolkingsprognoses als basis. Het opstellen van deze prognoses (elke 4 jaar) is daarnaast een verplichting die is opgenomen in de Provinciale Omgevingsverordening. Voor het bepalen van de ‘eigen woningbehoefte’ voor de gemeente Veendam gaan we uit van de meest recente regionale prognose uit 2020. In de gemeentelijke Woonvisie 2019-2023 is nog uitgegaan van de regionale prognose uit 2016. In de meest recente prognose uit 2020 is de verwachte huishoudensontwikkeling in diverse scenario’s doorgerekend. Om rekening te houden met alle onzekerheden die zich binnen deze bandbreedte van verschillende scenario’s voordoen gaan we uit van het midden (trend)scenario. In dit scenario groeit het aantal huishoudens in de gemeente Veendam tot 2030 met +640 huishoudens. De verschuivingen in de prognoses worden veroorzaakt door veel positievere binnenlandse en buitenlandse migratie. Om voldoende ruimte te bieden aan de vernieuwingsopgave en rekening te houden met planuitval, accepteren we hier bovenop een overcapaciteit 20%. Hiermee komt de totale ‘eigen woningbehoefte’ tot 2030 uit op +770 woningen. 3.3.3
Programmabegroting 2021 In de genoemde programmabegroting 2021 staat onder ‘Programma 2.5 Bruisend centrum en levendige woonwijken’ het volgende genoemd dat een relatie heeft met voorliggend bestemmingsplan. Het deelprogramma 2.5. betreft de advisering en ontwikkeling op het gebied van de ruimtelijke ordening en volkshuisvesting binnen de gemeente. Het betreft advisering over rijksplannen, provinciale plannen en nota’s op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting en in het bijzonder het vertalen van deze veelal strategische visies naar gemeentelijk niveau. Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Woonwijken Het beleid gaat uit van geschikte en passende woonruimte voor iedereen, aansluitend bij de eigen behoefte en op vraag. Dit kan worden bereikt door regie te voeren over de realisatie van nieuwbouw met als motto de juiste woning op de juiste plek. Dit kan door middel van: • Uitvoeren actiepunten woonvisie (2020), met nadruk op vernieuwing en investering in bestaande woningvoorraad. En op stimulering marktgestuurde nieuwbouw door woningcorporaties en ontwikkelaars met aandacht voor doelgroepen. Het inspelen op vergrijzing en ambulantisering, inzetten op leefbare wijken en ’up to date' houden van woningmarktprognoses door monitoring en evaluatie. • Uitvoering prestatieafspraken met woningcorporaties.