07-08-02 Woondeal regio OostGroningen
Tekst van het document
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
WONINGEN DOOR C ORPORATIES S OCIALE HUUR
WONINGEN DOOR C ORPORATIES M IDDEN HUUR
0 28 28 28 28 28 28 28 28 224
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
RAMING SLOOP
162 190 190 190 190 190 190 190 190 1.682
CORPORATIES (BRUTO)
BESCHIKBARE P LANCAPACITEIT
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal
BETAALBAARHEID (BRUTO)
NETTO UITBREIDING
JAARTAL
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
162 162 162 162 162 162 162 162 162 1.458
165 166 241 407 236 70 94 82 45 1506
102% 102% 149% 251% 146% 43% 58% 51% 28% 103%
155 138 153 33 30 0 24 0 5 538
94% 83% 63% 8% 13% 0% 26% 0% 11% 36%
8 46 46 46 46 46 46 46 46 372
5% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 24% 22%
0 21 14 13 0 0 0 4 0 52
0% 11% 7% 7% 0% 0% 0% 2% 0% 3%
1 3 40 12 15 0 0 4 0 75
1% 2% 21% 6% 8% 0% 0% 2% 0% 4%
0 38 38 38 38 38 38 38 38 304
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GEMEENTE PEKELA - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES
22
SOCIALE H UURWONINGEN
VERHOUDING S OCIALE HUUR EN BRUTO N IEUWBOUW
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
WONINGEN DOOR C ORPORATIES S OCIALE HUUR
5 126 42 4 1 0 1 1 0 180
18% 450% 150% 14% 4% 0% 4% 4% 0% 71%
4 91 26 0 0 0 0 0 0 121
80% 72% 62% 0% 0% % 0% 0% % 67%
0 38 19 19 19 19 19 19 19 173
0% 102% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 51% 53%
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
1 13 20 2 1 0 1 1 0 39
4% 35% 53% 5% 3% 0% 3% 3% 0% 12%
0 19 19 19 19 19 19 19 19 154
WONINGEN DOOR C ORPORATIES M IDDEN HUUR
VERHOUDING MET P LANCAPACITEIT
28 28 28 28 28 28 28 28 28 252
HARDE PLANCAPACITEIT
NETTO UITBREIDING
RAMING SLOOP
0 10 10 10 10 10 10 10 10 77
CORPORATIES (BRUTO)
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
28 38 38 38 38 38 38 38 38 329
BETAALBAARHEID (BRUTO)
BESCHIKBARE P LANCAPACITEIT
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
JAARTAL
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GEMEENTE STADSKANAAL - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES HARDE PLANCAPACITEIT
VERHOUDING MET P LANCAPACITEIT
SOCIALE H UURWONINGEN
VERHOUDING S OCIALE HUUR EN BRUTO N IEUWBOUW
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
WONINGEN DOOR C ORPORATIES S OCIALE HUUR
WONINGEN DOOR C ORPORATIES M IDDEN HUUR
33 33 33 33 33 33 33 33 33 297
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
0 0 0 136 0 0 0 0 0 136
CORPORATIES (BRUTO)
BESCHIKBARE P LANCAPACITEIT
NETTO UITBREIDING
33 33 33 169 33 33 33 33 33 433
BETAALBAARHEID (BRUTO)
RAMING SLOOP
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
JAARTAL
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
38 151 279 142 142 37 81 37 37 943
115% 458% 845% 430% 430% 112% 245% 112% 112% 318%
38 46 179 8 75 0 44 0 0 390
100% 30% 64% 6% 53% 0% 54% 0% 0% 41%
0 33 104 0 5 5 5 5 5 162
0% 100% 315% 0% 15% 15% 15% 15% 15% 37%
0 20 18 31 0 0 0 0 0 69
0% 61% 55% 18% 0% 0% 0% 0% 0% 16%
3 87 145 68 17 2 38 2 2 364
9% 264% 439% 40% 52% 6% 115% 6% 6% 84%
0 33 104 0 5 5 5 5 5 162
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GEMEENTE VEENDAM - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES
HARDE PLANCAPACITEIT
VERHOUDING MET P LANCAPACITEIT
SOCIALE H UURWONINGEN
VERHOUDING S OCIALE HUUR EN BRUTO N IEUWBOUW
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
WONINGEN DOOR C ORPORATIES S OCIALE HUUR
75 75 75 75 75 75 75 75 75 675
78 219 261 225 172 20 2 24 0 1001
104% 292% 348% 300% 229% 27% 3% 32% 0% 148%
78 116 43 44 0 0 0 24 0 305
100% 53% 16% 20% 0% 0% 0% 100% % 30%
0 86 33 52 25 0 0 22 0 218
0% 104% 40% 63% 30% 0% 0% 27% 0% 29%
6 101 82 20 56 0 0 0 0 265
8% 122% 99% 24% 67% 0% 0% 0% 0% 36%
57 18 64 110 46 20 0 0 0 315
76% 22% 77% 133% 55% 24% 0% 0% 0% 43%
0 78 57 42 24 0 0 22 0 223
0 8 8 8 8 8 8 8 8 64
WONINGEN DOOR C ORPORATIES M IDDEN HUUR
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
RAMING SLOOP
CORPORATIES (BRUTO)
BESCHIKBARE P LANCAPACITEIT
75 83 83 83 83 83 83 83 83 739
BETAALBAARHEID (BRUTO)
NETTO UITBREIDING
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
JAARTAL
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GEMEENTE WESTERWOLDE - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES
VERHOUDING MET P LANCAPACITEIT
SOCIALE H UURWONINGEN
VERHOUDING S OCIALE HUUR EN BRUTO N IEUWBOUW
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
WONINGEN DOOR C ORPORATIES S OCIALE HUUR
15 134 136 101 85 27 3 3 7 511
31% 273% 278% 206% 173% 55% 6% 6% 14% 116%
15 47 28 15 27 27 3 3 7 172
100% 35% 21% 15% 32% 100% 100% 100% 100% 34%
0 31 31 31 31 31 31 31 31 248
0% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% 37%
0 20 0 0 0 0 0 0 0 20
0% 26% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 3%
6 45 46 38 24 0 0 0 3 162
12% 59% 60% 50% 31% 0% 0% 0% 4% 24%
0 31 31 31 31 31 31 31 31 248
WONINGEN DOOR C ORPORATIES M IDDEN HUUR
HARDE PLANCAPACITEIT
49 49 49 49 49 49 49 49 49 441
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
0 28 28 28 28 28 28 28 28 222
CORPORATIES (BRUTO)
BESCHIKBARE P LANCAPACITEIT
NETTO UITBREIDING
49 77 77 77 77 77 77 77 77 663
BETAALBAARHEID (BRUTO)
RAMING SLOOP
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
JAARTAL
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
Bijlage 3: Sleutelprojecten en kritische succesfactoren In deze bijlage worden de kritische succesfactoren van de regio Oost-Groningen verder uitgewerkt. Deze uitwerking is door gemeenten opgesteld ter agendering binnen de woondeal. Bij het agenderen houden de partijen rekening met bestaand beleid en bestaande governancestructuren. Hierbij zal worden aangesloten.
1. Gemeente Oldambt
1. MIRT-Infra locaties
2. Scheemda
Langestraat Noord/St. Lucaslocatie
Oldambt
271
Poort van Winschoten/ Centrum-Zuid Winschoten Waterkwartier
Oldambt
124
Oldambt
125
Scheemda
3. Bestaande woning voorraad
Bestaande voorraad
Oldambt
4. Basis- en centrumdorpen
Basisdorpen (verdichting)
Oldambt
235
√
√
√
√
2023
√
√
√
√
2023
√
√
2023
√
√
√ √
√
Kritische Succesfactoren: Algemeen: Om de woningbouwopgave te kunnen realiseren is het beschikken over voldoende kennis en capaciteit een eerste vereiste. Met de huidige formatie is de ambitie voor de komende jaren onuitvoerbaar. Om de plannen de komende jaren uit te kunnen voeren is het een vereiste om te beschikken over voldoende capaciteit. Het gaat hierbij om planvoorbereiders, ontwerpers, projectleiders, beleidsmedewerkers (wonen, vastgoed), vergunningverleners, toezichthouders, handhavers, medewerkers beheer & realisatie (infra). 1. Langestraat Noord/ St. Lucaslocatie: Voor dit project hebben de ministeries van EZK en BZK een bijdrage beschikbaar gesteld. De plannen omvatten de sloop van het voormalig St. Lucasziekenhuis, een aanpassing van de D.U. Stikkerlaan, het voorsorteren op de ambitie om water terug te brengen in de binnenstad en investeringen in de benodigde (gebouwde) parkeervoorzieningen. Voor de Langestraat-Noord is de inzet het verkleinen van winkelvloeroppervlak en hier ruimte te bieden aan transformatie naar woningen. 2. Poort van Winschoten/Centrum Zuid/Waterkwartier: Het project ‘Poort van Winschoten’ omvat de bouw van een nieuw gemeentehuis op het terrein naast het huidige gemeentehuis.
Het huidige gemeentehuis zal – met uitzondering van het karakteristieke gedeelte aan de Langestraat – worden gesloopt en ruimte bieden voor nieuwbouw van woningen (grondgebonden en gestapeld). Voor de realisering is aanpassing van de infrastructuur noodzakelijk evenals aanleg van benodigde parkeerplaatsen. Daarnaast wordt ingezet op stimulering van fietsgebruik, deelmobiliteit en het gebruik van het OV. In aansluiting op de fietsverbinding Blauwestad-Stadspark-Binnenstad is een verbetering van de fietsroute naar het spoor- en busstation noodzakelijk. In het stationsgebied zal worden geïn-
24
VERSTERKINGSOPGAVE
√
MILIEU-ZONERING
√
AANDEEL SOCIALE HUUR/ PROGRAMMERING
√
START BOUW
GRONDPOSITIES/ PARTICULIER EIGENDOM
AANTAL WONINGEN
STIKSTOFRUIMTE
GEMEENTE
(PLAN)CAPACITEIT EN KENNIS
NAAM PROJECT
ONRENDABELE TOP
KRITISCHE SUCCESFACTOREN BEREIKBAARHEID/ INFRA
PROJECTKENMERKEN
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
vesteerd in een mobiliteitshub (dit sluit aan op Wunderline: de snelle spoorverbinding tussen Groningen, Winschoten en Bremen).
Naast Winschoten is in Scheemda de grootste vraag naar nieuwe woningen. Voor het realiseren van nieuwbouw in Scheemda is de beschikbaarheid van bouwlocaties een vereiste. De gemeente Oldambt zet in op herstructurering van bestaande (sport)locaties naar woningbouwlocaties. Het betreft een sporthal-locatie, tennisbanen en ijsbaan. Met de opbrengst van de grondverkoop kan gedeeltelijk de verplaatsing van de sportaccommodaties worden gefinancierd. Oldambt zet hierbij in op een gezamenlijk onderkomen in de vorm van een omnisportlocatie.
ANDERE KNELPUNTEN
NATUUR
3. Scheemda
4. Bestaande Voorraad De grootste opgave ligt in de herstructurering van de bestaande voorraad. Oldambt heeft de grootste voorraad woningen (circa 9.720 (51%)) die als ‘kwetsbaar’ kan worden gedefinieerd (Woningmarktonderzoek Oost-Groningen, Stec groep 2022). Deze kwetsbare voorraad bevindt zich met name in de stedelijke kern (Winschoten) en in de kleine- en woonkernen (basisdorpen/woondorpen). Hierbij gaat het om de goedkope(re) koop en kwetsbaar corporatiebezit.
√ √
5. Basisdorpen Dit project voorziet in de nieuwbouw in de diverse (8) basisdorpen van Oldambt. Daarbij ligt het accent op het structuurversterkend bouwen in de centrumgebieden (vnl. het opvullen van lege plekken, in het bestaande bebouwingslint, i.c.m. sloop/nieuwbouw). Hiervoor is aanpassing van de infrastructuur noodzakelijk. Tevens geldt voor ‘binnenstedelijk bouwen’ dat nadrukkelijk rekening moet worden gehouden met de bestaande bebouwing.
√ √ √
2. Gemeente Pekela
1. Wedderweg en Brittaniawijk
Pekela
2. Locatie bij Heeresmeer
Pekela
√
√
ANDERE KNELPUNTEN
√
NATUUR
√
VERSTERKINGS OPGAVE
√
MILIEU-ZONERING
√
AANDEEL SOCIALE HUUR/ PROGRAMMERING
√
GRONDPOSITIES/ PARTICULIER EIGENDOM
START BOUW
STIKSTOFRUIMTE
AANTAL WONINGEN
(PLAN)CAPACITEIT EN KENNIS
GEMEENTE
ONRENDABELE TOP
NAAM PROJECT
KRITISCHE SUCCESFACTOREN BEREIKBAARHEID/ INFRA
PROJECTKENMERKEN
√ √
√
Kritische succesfactoren 1. Wedderweg en Brittaniawijk - Mogelijk aankoop van gronden tussen Wedderweg en Brittaniawijk (in eigendom van meerdere eigenaren) - Om te dichtheid te verminderen en wijken in de kernen te vergroenen kunnen we de woningcorporaties faciliteren om te bouwen op deze locatie. 2. Locatie bij Heeresmeer - Eventueel aankoop van gronden bij het Heeresmeer (2 eigenaren) - Uitbreidingsmogelijkheden voor de woningcorporatie - Hoge kosten infra, ca. 7,5 miljoen
25
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
3. Gemeente Stadskanaal AANDEEL SOCIALE HUUR/ PROGRAMMERING
230
√
√
√
√
2. Europalaan e.o.
Stadskanaal
110
√
√
√
√
3. Parkwijk
Stadskanaal
100
√
√
√
√
4. Maarsveld
Stadskanaal
70
√
√
√
√
5. Musselkanaal
Stadskanaal
75
√
√
√
√
6. De Woondorpen
Stadskanaal
40
√
√
√
√
7. Uitbreidingslocaties
Stadskanaal
60
√
√
√
√
AANTAL WONINGEN
START BOUW
KRITISCHE SUCCESFACTOREN Algemeen Hoge planvoorbereidingskosten Doordat onze projecten voornamelijk uit meerdere kleine projecten bestaan en het inbreidingslocaties betreft vergt de planvoorbereiding meer tijd en is deze complexer van aard. Meer overleg met omwonden, meer milieutechnisch onderzoek etc. Er moeten b.v. meerdere stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen gemaakt worden. Daarnaast vraagt de planuitwerking meer tijd omdat er ook rekening gehouden moet worden met al bestaande situaties, rechten en b.v. infra in de ondergrond. Verdund terugbouwen Op veel inbreidingslocaties is sprake van verdund terugbouwen. De woningbouwopgave, de vergrijzing maar ook het overschot aan goedkope sociale huur en koop hoek en rijwoningen maken dat er niet alleen sprake is van sloop nieuwbouw maar ook vaak sprake is van verdund terugbouwen. Het landschappelijke karakter van de regio maakt dat forse hoogbouw niet passend en gewenst is. Verdund terugbouwen maakt dat er te weinig mogelijkheid is om de sloopkosten terug te verdienen met nieuwbouw. Daarnaast boek je nog een enorme waarde af. Een sloop nieuwbouwproject is daarmee onrendabel. Hogere binnenplanse en bovenplanse kosten Doordat bovengenoemde projecten nagenoeg allemaal uit inbreidingsprojecten bestaan ligt de investering in de openbare ruimte (ontsluiting, infra, riool) hoger dan bij uitbreidingsgebieden.
Vaak ligt er al e.e.a. wat moet worden opgewaardeerd, omgelegd of gesaneerd. Dit leidt tot extra kosten. Daarnaast komen we in de uitvoering vaak onverwachtse zaken tegen of moet er naar creatieve oplossingen gezocht worden om bijvoorbeeld nog wel het noodzakelijk onderhoud in de toekomst uit te kunnen voeren.
26
MILIEU-ZONERING
GRONDPOSITIES/ PARTICULIER EIGENDOM
Stadskanaal
GEMEENTE
STIKSTOFRUIMTE
1. Centrum e.o
NAAM PROJECT
(PLAN)CAPACITEIT EN KENNIS
ONRENDABELE TOP
KRITISCHE SUCCESFACTOREN BEREIKBAARHEID/ INFRA
PROJECTKENMERKEN
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
ANDERE KNELPUNTEN
NATUUR
VERSTERKINGSOPGAVE
Lagere woningwaarden irt de bouwkosten
√ √
De opbrengsten uit verkoop liggen in de regio Oost-Groningen lager dan in de rest van Nederland. De bouwkosten zijn hier bovendien ook enorm gestegen. De gestegen bouwkosten, de lage inkomens in de regio en de lagere woning waardes maakt dat er sprake is van een (grotere) onrendabele top op projecten/ woningen. Grote voorraad sociale koopwoningen Het Rijk hanteert in haar ABF-uitvraag een grens van €400.000 voor goedkope koopwoningen. In de regio Oost-Groningen wordt dit al gezien als een relatief dure koopwoning. Er is veel overlap in inkomens tussen de sociale doelgroep en de doelgroep in de goedkope koopwoningen (tot ongeveer €250.000). Gelet op de grote omvang van oude, goedkope en niet duurzame woningvoorraad in de regio en de lage inkomens stapelen problemen zich in deze segmenten op. Er zijn niet voldoende middelen voor verduurzaming dan wel onderhoud van woningen. Lagere verhuuropbrengsten t.o.v. maximale woningwaardering Door het passend toewijzen en per 1 januari de nieuwe wet op de verhuur moeten corporaties de huurwaarde van de woning aanpassen op het inkomen van de huurders. Nieuwbouw komt vaak terecht in de duurdere huurklasse en is daarmee in principe niet bereikbaar voor lage inkomensgroepen. De regio Oost-Groningen heeft veel huishoudens met een laag inkomen welke eigenlijk in een goedkope sociale huurwoningen terecht moeten komen.
Deze goedkope sociale huurwoningen hebben niet de gewenste kwaliteit en zijn in het kader van de verduurzaming een product dat of vernieuwd of uit de markt genomen moet worden en vervangen door (duurdere) nieuwbouw. Waar het gaat om woonlasten is het momenteel de vraag of een duurdere maar nieuwe sociale huurwoning in woonlasten ook echt duurder is dan een goedkope sociale huurwoning met hoge energielasten. Eigendomsposities De eigendomsposities zijn bij verschillende partijen belegd. Voor sommige projecten geldt dat de gemeente of woningcorporatie grondeigenaar en ook uitvoerder is en zijn er op dat vlak geen belemmeringen voor de uitvoering. Echter er zijn ook voldoende locaties waar sprake is van gedeeld eigendom of eigendom bij projectontwikkelaars. Daar waar de markt gunstig is worden projecten ontwikkeld, echter met de gestegen bouwkosten i.r.t. de lagere opbrengsten t.o.v. de rest van Nederland en de hogere hypotheekrentes komen deze projecten onder druk te staan.
27
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
4. Gemeente Veendam (PLAN)CAPACITEIT EN KENNIS
350
2026
√
√
√
√
√
2. Locatie A
Veendam
123
2025
√
√
√
√
√
3. Grootschalige uitbreiding woningbouw 4. Verduurzaming particulier bezit
Veendam
400-600
2030
√
√
√
Woonprojecten in noord/west en centrum van Veendam en het verbeteren van de verkeerssituatie.
Veendam
MILIEU-ZONERING
BOUW
Veendam
1. Buitenwoeltracé
GRONDPOSITIES/ PARTICULIER EIGENDOM
START
WONINGEN
NAAM PROJECT
STIKSTOFRUIMTE
AANTAL GEMEENTE
ONRENDABELE TOP
AANDEEL SOCIALE HUUR/ PROGRAMMERING
KRITISCHE SUCCESFACTOREN BEREIKBAARHEID/ INFRA
PROJECTKENMERKEN
√
KRITISCHE SUCCESFACTOREN 1. Buitenwoeltracé Huidige infrastructuur noordwestelijk deel Veendam is niet goed uitgerust: ● Slechte bereikbaarheid van de wijken Buitenwoel en centrum ● Stagnerende verkeersafwikkeling ● Verkeersonveiligheid
Veendam wil inzetten op de afgesproken woningaantallen t/m 2030. De huidige wegenstructuur aan de westkant van Veendam kent in de huidige situatie al een slechte bereikbaarheid, stagnerende verkeersafwikkeling van en naar het regionale (N33) en landelijke (A7) wegennet en een verslechterende verkeersveiligheid. Veel (woon)straten in het betreffende gebied worden nu, bij gebrek aan een adequate verkeersafwikkeling gebruikt als aan- en afvoerweg van en naar het regionale en landelijke wegennet, maar zijn daartoe niet toegerust en ingericht. Overbelasting en overlast voor bewoners zijn het gevolg. Wanneer er meer woningbouwprojecten worden gerealiseerd en de daarmee gepaard gaande toename van het aantal huishoudens, komt er nog meer druk op deze (woon)straten. Die zijn hier niet op berekend. Daarnaast is het in de huidige verkeerssituatie niet mogelijk om openbaar (bus)vervoer voor de nieuwbouwwijken in dit noordwestelijk deel van Veendam te realiseren. Door een goede wegenstructuur aan te leggen, wordt de bereikbaarheid verbeterd en kan het verkeer beter en veiliger doorgang vinden. Ook kunnen met realisatie van dit Buitenwoeltracé de nieuwbouwwijken in dit deel van de gemeente ontsloten worden voor het openbare (bus)vervoer. Voor de realisatie van het Buitenwoeltracé is de financiële armslag van de gemeente beperkt.
Financiële ondersteuning vanuit het Rijk is hierbij noodzakelijk. Als die rijksbijdrage beschikbaar is kan de komende 3 jaar ingestoken worden op de verdere planvoorbereiding, de aankoop van de benodigde gronden en het bestek- en aanbesteding gereed maken. Daarnaast neemt de gemeente ook een deel van de kosten voor haar rekening (intentioneel de cofinanciering te dekken uit lopende en toekomstige fysieke gemeentelijke projecten).
28
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
2. Locatie A
ANDERE KNELPUNTEN
NATUUR
VERSTERKINGSOPGAVE
Een grote ontwikkellocatie is het centrumgebied.
√
Het project kent een aantal speerpunten: ● Sloop en herontwikkeling locatie en sanering. Het gebied wordt heringericht met divers wonen. ● Het openbaar gebied wordt vergroend. De groenstructuur wordt verbreed. ● Een bestaand en verouderd pand wordt gesloopt en de locatie wordt herontwikkeld voor een nieuwe
functie welke omringt wordt met divers woon- en winkelaanbod.
● Een rotte kies wordt opgeruimd; dit pand doet afbreuk aan het gebied door de slechte staat. ● De verkeersveiligheid wordt verbeterd. ● Het parkeren wordt uitgebreid en vergroend.
√
Knelpunten sleutelproject ● Sloopkosten gebouw; het gebouw valt na uithuizing terug aan de gemeente. De sloopkosten zijn dusda-
nig hoog dat het project een onrendabele top overhoudt. Dit is een belemmering voor de realisatie van de woningen.
√
● Een aantal panden is in eigendom van derden. Deze dienen ingebracht c.q. uitgekocht te worden. De
gemeente heeft hier geen financiële middelen voor.
● De inrichting van het openbaar gebied en een kwaliteitsimpuls daarvan kost veel geld. Eventuele midde-
len hiervoor dienen te komen uit de verkoop van gronden voor woningen. Door de hoge voorinvestering voor de sloop van de blijft er geen geld over voor de openbare ruimte.
3. Grootschalige uitbreiding woningbouw De vraag naar woningen in Veendam neemt toe. Om de groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen is het belangrijk dat geïnvesteerd wordt in een toekomstbestendige woningvoorraad. Om ook over een aantal jaren verder te kunnen uitbreiden dient er op korte termijn gestart te worden met locatieonderzoek naar de nieuwe uitleglocatie voor Veendam. Het project kent een aantal speerpunten: Aankoop gronden voor toekomstige grootschalige uitbreidingslocatie. Knelpunten sleutelproject ● Verkrijging van gronden; aankoop gronden van derden ● Financiële middelen voor de aankoop van gronden ● Inhuur adviseurs voor locatieonderzoek
4. Verduurzaming particulier bezit In de gemeente is veel goedkoop particulier bezit in eigendom van lagere inkomensgroepen. Verduur zaming/renovatie van het woningbezit blijft bij deze inkomensgroep achter/achterwege. Terwijl juist hier vaak sprake is van energiearmoede. Omdat deze groep relatief meer voorkomt in Veendam (en overig Oost-Groningen) in vergelijking met landelijk willen we hier extra aandacht voor vragen. Ook komen hier relatief veel slechte energielabels voor en behoort de energiearmoede tot de hoogste in het land. Mogelijk is er een pilotproject op te zetten om te kijken wat we voor deze groep kunnen betekenen. Zodat de resultaten van deze pilot ook overgenomen kunnen worden door de regio en omliggende regio’s in Groningen waar het probleem ook aanwezig is. Financiën nodig voor: ● Opzetten pilot voor komende 3 jaar ● Start transitie/verduurzamingsfonds
29
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
5. Gemeente Westerwolde
Westerwolde
120
√
Westerwolde
20
√
2. Groterschalige woningbouwprojecten
Westerwolde
√
De munt
Westerwolde
20
√
Van Lente
Westerwolde
18
√
COA locatie
Westerwolde
15
√
Haven
Westerwolde
30
Boerenhof
Westerwolde
24
Pluslocatie
Westerwolde
20
HerstructureringZuidkant
Westerwolde
50
Diverse herontwikkelings locaties GGA Vlagtwedde
Westerwolde
30
Slapende capaciteit Sociale woningbouw
Westerwolde
60
Plan Boermarke fase 2
Westerwolde
23
3. Actief grondbeleid
√ 2023
√ √
2023
Westerwolde Boomgaard
4. Sloop- en transitiefonds
Westerwolde
√
23
√
√
√
√
√
√
√
√
Westerwolde
Kritische succesfactoren 1. Kleinschalige woningbouwprojecten De Kritische succesfactoren: ● Plankosten initiatiefnemers ● Capaciteit /projectleiding op uitgave van voor wonen bestemde kavels
Westerwolde biedt ruimte aan woningbouwinitiatieven die een toevoeging vormen aan de bestaande voorraad. Onze strategie daartoe betreft vooral structuurversterkende inbreiding in grotere kernen en structuurversterkende ‘acupunctuur’ in kleinere kernen. Uit de harde en zachte plancapaciteit in particulier bezit blijkt dat de realisatie van de woningbouwopgave in Westerwolde in grote mate afhankelijk is van kleinschalige initiatieven (1 of 2 woningen). Plankosten en bouwkosten zijn voor deze particuliere initiatiefnemers een grote drempel. Het Rijk kan een drempel wegnemen met een tegemoetkoming aan plankosten. Daarmee versnelt in Westerwolde de kleinschalige woningbouwproductie. Daarnaast kan Westerwolde de woningbouwproductie versnellen met de uitgifte van circa 20 kleine, reeds voor wonen bestemde kavels en het bestemmen van voor wonen geschikte locaties. Daar is extra ambtelijke capaciteit (menskracht, expertise en organisatie) voor nodig, vooral in de vorm van projectleiderschap. Daarvoor blijven Flexpoolmiddelen van belang
30
MILIEU-ZONERING
1. Kleinschalige woningbouwprojecten
AANDEEL SOCIALE HUUR/ PROGRAMMERING
AANTAL WONINGEN
GRONDPOSITIES/ PARTICULIER EIGENDOM
GEMEENTE
STIKSTOFRUIMTE
(PLAN)CAPACITEIT EN KENNIS
NAAM PROJECT
Uitgifte losse kavels
START BOUW
ONRENDABELE TOP
KRITISCHE SUCCESFACTOREN BEREIKBAARHEID/ INFRA
PROJECTKENMERKEN
ANDERE KNELPUNTEN
NATUUR
VERSTERKINGSOPGAVE
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
√
De kleinschalige woningbouwprojecten tellen momenteel mee voor 120 woningen in de tabel bij het definitieve bod (uitgebracht zomer 2022). Wij onderstrepen dat de onzekerheidsmarge bij deze plannen wel aanzienlijk hoger dan bij de hieronder benoemde ‘groterschalige woningbouwprojecten’ waarbij veelal professionelere partijen betrokken zijn. 2. Groterschalige woningbouwprojecten De Kritische succesfactoren: ● Onrendabele top initiatiefnemers ● Plankosten initiatiefnemers ● Capaciteit en kennis gemeente ● Gemeente niet voldoende toegerust voor herstructurering
√ √ √ √ √ √
√ √
√ √
Westerwolde biedt ruimte aan groterschalige woningbouwprojecten, bij voorkeur door structuurversterkende inbreiding. Deze woningbouwprojecten worden ontwikkeld op gronden in bezit van initiatiefnemers. Deze woningbouwprojecten bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling. Het gaat momenteel vooral om projecten waarover met de gemeente wordt overlegd in de initiatieffase. De rode draad in projecten De munt, Van Lente, COA-locatie en Haven is de discussie tussen initiatiefnemer en gemeente over kwantiteit en kwaliteit. De discussie tussen initiatiefnemer en gemeente leidt tot vertraging of het pauzeren van verdere planvorming. Het komt ook voor dat plankosten de initiatiefnemer weerhouden de volgend stap te maken na de initiatieffase. Tot slot maken actuele bouwkostenstijgingen initiatiefnemers daarin ook terughoudend. Daarnaast zouden inwoners/vrijwilligers gebaat zijn bij een ondersteuning aan hun capaciteit en kennis. Bij de gemeente ontbreekt het aan capaciteit en kennis om bepaalde projecten te laten realiseren. Daarnaast verwacht de gemeente een onrendabele top op de uitgifte van bouwrijpe grond. De woonkern Vlagtwedde telt diverse betrekkelijk kleine herontwikkelingslocaties. Knelpunten zijn bereikbaarheid van openbaar vervoer en parkeerruimte en opnieuw de onrendabele top voor initiatiefnemer.
Westerwolde biedt ruimte aan groterschalige woningbouwprojecten, ook bij wijze van uitbreiding waar dit wenselijk is binnen het stedelijk gebied. Het sleutelproject Boermarke 2, volgt, anders dan gewoonlijk in Westerwolde, een actiever grondbeleid. Het gaat om grond in eigendom van de gemeente waarop woningbouw zou worden gerealiseerd door de uitgifte van bouwrijpe grond. Er bestaat een reële kans dat hierbij sprake zal zijn van een onrendabele top. Daarnaast ervaart de gemeente een gebrek aan expertise en capaciteit. Dit heeft vertraging tot gevolg gehad. Voor dit en toekomstige, vergelijkbare woningbouw projecten is extra ambtelijke capaciteit nodig (menskracht, expertise en organisatie), vooral in de vorm van projectleiderschap. Daarvoor blijven Flexpoolmiddelen van belang. Daarnaast blijkt bij dit project (en mogelijk voor onze hele regio) dat de marktwaarde van woningen uiteindelijk in scheve verhouding staat tot de ontwikkelkosten. Dit maakt woningbouw tot een commerciële propositie die weinig interessant is. Het Rijk kan hierin iets betekenen met een woningbouwfonds. Het reeds in het leven geroepen Volkshuisvestingsfonds biedt geen uitkomst, omdat gemeenten en regio’s met geld uit dit fonds uitsluitend kunnen investeren in leefbaarheid en verduurzaming van de woningvoorraad in de meest kwetsbare gebieden. 3.
Actief grondbeleid De kritische succesfactoren ● Het ontbreekt aan grondposities ● Financiële mogelijkheden tot ‘voorinvesteringen’ zijn beperkt ● Ambtelijke organisatie is niet voldoende toegerust voor actief/faciliterend grondbeleid
Westerwolde beraadt zich momenteel op het woningbouwprogramma, ook vanuit de vraag of de genoemde klein- en groterschalige woningbouwprojecten redelijkerwijs in de benodigde woningbouwproductie zullen resulteren. Westerwolde kan overwegen de woningbouwproductie te versnellen met een actief/faciliterend grondbeleid. Daarmee kan Westerwolde meer invloed uitoefenen op de programmering en fasering van woningbouwproductie. Het ontbreekt Westerwolde echter aan grondposities/gronden bestemd of geschikt voor wonen, waar vooral groterschalige woningbouwprojecten op hun plaats zijn. Het eigen grondbezit bestaat vooral uit locaties waarop het gemeentelijk vastgoed staat. Nadat het in voorbereiding zijnde Strategisch Vastgoed Plan is aangenomen, kan de gemeenteraad besluiten die gronden die kansrijk zijn voor woningbouw tot wonen te bestemmen en als bouwgrond uit te geven. Ook beschikt Westerwolde over
31
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
enkele andere gronden die kansrijk zijn voor woningbouw, en die na eveneens na een raadsbesluit kunnen worden herbestemd en uitgegeven. Tot slot kan een actief/faciliterend grondbeleid gaan om de grond productierol: grondaankopen, grondontwikkeling c.q. bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte. De financiële mogelijkheden om ‘voorinvesteringen’ in gebiedsontwikkeling te kunnen dragen, zijn echter beperkt. Ook is de ambtelijke organisatie niet voldoende toegerust voor een actief/faciliterend grondbeleid: capaciteit, parate kennis en slagkracht om het grondinstrumentarium en andere instrumenten goed in te zetten. 4. Sloop- en transitiefonds De Kritische succesfactoren: • Dekking lokale en regionale deel van benodigde financiering vanuit het sloop- en transitiefonds Onderdeel van de Woonvisie Westerwolde 2019-2024 is de strategie van ‘dynamisch voorraadbeheer’: een strategische combinatie van nieuwe bouwmogelijkheden, bestaande kansrijke plannen en sloop. Wij moeten nu (versneld) meer bijbouwen zodat ook later sloop van incourante woningen mogelijk is. Naar verwachting moeten op termijn 400 incourante woningen (vooral particulier eigendom) worden gesloopt. Deze 400 woningen zijn incourant omdat zij niet aansluiten bij de huidige, noch bij de toekomstige vraag. De onderliggende kwantitatieve vraag blijft echter bestaan.
Van belang is dat we de woningvoorraad op peil houden en ongewenste neveneffecten op de leefbaarheid en economische vitaliteit voorkomen. Vanuit het sloop- en transitiefonds is dekking nodig van het lokale en regionale deel van benodigde financiering. De strategie om nu te bouwen en op termijn pas te slopen, indien dat op dat moment ook nodig blijkt te zijn, maakt de sloopopgave ook meer financieel haalbaar. Door nu woningen toe te voegen ontstaat er ook werkelijk ruimte voor waardedaling in de echt kwetsbare delen van de bestaande voorraad waardoor de geschatte sloopopgave op termijn, en bij daadwerkelijke leegstandseffecten, pas ook echt praktisch en financieel haalbaar wordt. Er moet voor worden gewaakt dat er gaten in de woonplaatsen ontstaan. Er moet dus ook worden nagedacht over de nieuwe invulling van de slooplocatie.
32
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
Bijlage 4: steunverklaring corporaties Provincie Groningen, gedeputeerde Staten T.a.v. de heer T. van Dekken Postbus 61 0 9700 AP Groningen E-mail: t.van.dekken@provinciegroningen.nl
Datum: 6 februari 2023 Betreft: Steunbetuiging regionale woondeals
Geachte heer Van Dekken Sinds medio 2022 zijn wij als samenwerkende woningcorporaties in provincie Groningen (Gl 3) met u in gesprek over de volkshuisvestelijke opgave in de provincie Groningen. Op basis van een optelling van onze individuele prestatieafspraken per gemeente hebben wij bijgedragen aan definitieve woondeals van de regio’s Oost-Groningen, Eemsdelta en RGA, welke op 15 februari ondertekend zullen worden door de het Rijk Provincie en gemeenten. Met deze brief bevestigen wij u de steun van de twaalf in de provincie Groningen actieve woningcorporaties voor de voorliggende Regionale Woondeals (95%-versies), ontvangen op 2 en 3 februari 2023. In onze brieven van 23 september en 15 november 2022 jl. met respectievelijk de onderwerpen: Biedingen Groninger Woningcorporaties en Steunbetuiging regionale woondeals hebben wij u onder meer toegelicht waarom wij de Regionale Woondeals wel ondersteunen, maar niet medeondertekenen. Belangrijkste reden voor ons om te kiezen voor een steunbetuiging is de toch nog onduidelijke verhouding tussen het wettelijke gereguleerde systeem van lokale prestatieafspraken tussen corporatie, gemeenten en huurdersorganisaties enerzijds en de Regionale Woondeals anderzijds. Een tweede reden is dat huurdersorganisaties voor ons een belangrijke partij zijn bij het bepalen van onze volkshuisvestelijke opgave en zij geen partij zijn bij de woondeals.
Totdat er een wettelijk kader voor de Regionale Woondeals ligt, is de Woningwet voor ons leidend. Wij zien de Regionale Woondeal vooral als een middel voor provincie, gemeenten en het Rijk om hun wederkerige afspraken vast te leggen.
Onze steun en benodigde randvoorwaarden We herkennen dat de Regionale Woondeals zijn opgebouwd uit de eerder gemaakte prestatieafspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. Daar waar wij afwijkingen constateren, herkennen we de richting, en vertrouwen wij erop dat de relatief kleine verschillen worden opgepakt door andere partijen dan de woningcorporaties. De Regionale Woondeals bieden een goede kans om te werken aan gezamenlijke randvoorwaarden om deze succesvol uit te voeren en onze gezamenlijke opgave te realiseren. We hechten eraan te benadrukken dat de realisatie van de opgave complex is. Wij vertrouwen erop dat de minister voor VRO, de provincie en de gemeenten inzet leveren in de realisatie, waarbij wij, zoals in onze eerdere brieven ook benoemd, specifiek aandacht vragen voor onderstaande randvoorwaarden: ● Het tijdig beschikbaar stellen van voldoende locaties voor sociale huur en flexwoningen; ● Duidelijkheid aan de voorkant bij locatie- en gebiedsontwikkeling; ● Het vereenvoudigen en voorkomen van belemmeringen van vergunningsprocedures; ● De beleidsstapeling in relatie tot versnelling van de bouwopgave in algemene zin; ● Specifieke onderwerpen als precario en parkeernormen op eigen terrein, waarbij de afschaffing bij nieuw-
bouw- en verduurzamingsprojecten de versnelling helpt;
● Het verduurzamen van (bijna) erfgoed;
33
R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N
● De inbedding van de voorzieningenwijzer binnen het armoedebeleid; ● De regierol van de gemeente op wonen voor kwetsbare doelgroepen in brede zin, goede begeleiding bij
zelfstandig wonen, maar ook de relatie naar armoedebeleid;
● De regierol van de gemeente bij het begeleiden van statushouders, vluchtelingen en de uitstroom van
BW/MO;
● De mogelijkheden om gezamenlijk voorlichting te geven over schimmelproblematiek, ter voorkoming van
gezondheidsproblemen.
Bovenstaande punten zijn wat ons betreft niet uitputtend. Uitgangspunt voor ons als gezamenlijke woningcorporaties is de wederkerigheid in de gezamenlijke afspraken. Door voorkomende vraagstukken integraal en samen op te pakken, zonder ons doel uit het oog te verliezen, zijn wij ervan overtuigd dat we meer gaan bereiken.
Vervolg Wii zijn blij dat de volkshuisvesting met deze woondeals een prominente plek heeft gekregen op ieders agenda. We zijn ook blij dat we goed zijn betrokken door de provincie en vertrouwen op de totstandkoming van een passende overlegstructuur. De corporaties zullen zich blijvend inzetten voor een goede, integrale samenwerking tussen partijen en samen met u werken aan het realiseren van de grote opgave die voor ons ligt. Met vriendelijke groet, Namens de Groninger Woningcorporaties Gl 3: Acantus, Patrimonium, De Huismeesters, Lefier, Nijestee, Goud Wonen, Wold & Waard, Woonborg, Marenland, Groninger Huis, Wierden en Borgen, Woonzorg Nederland
Esther Borstlap Voorzitter G13
34