07-08-02 Woondeal regio OostGroningen

REGIONALE WOONDEAL 2022-2030 REGIO OOST-GRONINGEN

Regionale woondeal 2022-2030 regio Oost-Groningen

Partijen Provincie:

Groningen

Gemeenten: Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam en Westerwolde Rijk:

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

Inhoud 1. Regionale context . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 De ambitie: mooi wonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 De huidige woningmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Versterkingsopgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. Woningbouwopgave: van nationale, via provinciale, naar lokale ­opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3. Sleutelprojecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 4. Kritische succesfactoren en ondersteuning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10 5. Herstructurering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 6. Plancapaciteit en tijdige vergunningverlening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 7. Betaalbaarheid en balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 8. Te maken aanvullende afspraken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 9. Samenwerking en sturing: governance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 A. Monitoring en intensivering overleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 B. Belemmeringen oplossen en besluiten nemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Ondertekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente in de regio Oost-Groningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Bijlage 3: Sleutelprojecten en kritische succesfactoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Bijlage 4: steunverklaring corporaties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

4

De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in deze regionale woondeal via regionale versnellingstafels. Ook met de corporaties loopt al enkele maanden een goede samenwerking, waarbij we elkaar ondersteunen op het gebied van informatie-uitwisseling. Vanuit deze samenwerking hebben de corporaties bij monde van de G13 (samenwerkingsverband van de 13 Groninger corporaties) op 6 februari 2023 een steunbetuiging voor de ‘regionale woondeals’ afgegeven (zie bijlage 4). Binnen de provincie Groningen zijn we al langere tijd in gesprek met (vertegenwoordigers van) marktpartijen. Bij het maken van de provinciale afspraken, maar ook bij de verdere uitwerking van de regionale woondeals blijven we in contact met de marktpartijen, via regionale versnellingstafels, en kijken we naar hoe we verdere samenwerking vorm kunnen geven.

5

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

1.

Regionale context

Oost-Groningen is prachtig en divers. De veenkoloniën in het westen, de bosrijke zandgronden in het zuidoosten en de weidsheid van de graanrepubliek in het noorden. Unieke en robuuste landschappen met een diversiteit aan dorpen, gehuchten en kleine steden. De inwoners wonen er vaak al generaties lang. Zij voelen zich sterk met ‘hun grond’ verbonden en zijn loyaal aan hun gemeenschap. Daarbij zijn Oost-­ Groningers erg zelfstandig, actief en betrokken bij alles wat er in hun streek gebeurt.

De ambitie: mooi wonen In de regionale agenda Oost-Groningen (oktober 2021) wordt duidelijk benoemd wat de ambities zijn m.b.t. wonen in de regio: in 2035 heeft Oost-Groningen een kwalitatieve, betaalbare en toekomstbestendige woningvoorraad die is afgestemd op de veranderende bevolkingssamenstelling. We zorgen voor een aantrekkelijke en duurzame leefomgeving en aantrekkelijke stads- en dorpscentra. Ieder die in Oost-Groningen wil (blijven) wonen, vindt een passende en betaalbare woning in een plezierige leefomgeving. Het voorzieningenniveau voldoet aan de behoefte van de inwoners en bezoekers, waarbij er verschil mag zijn tussen de diverse kernen, dorpen en kleine steden. Het gevarieerde landschap is een belangrijke drager van de woonomgeving en versterkt het woongenot. De volkshuisvestelijke opgave in Oost-Groningen is naast een kwantitatieve opgave vooral kwalitatief van aard. De bevolkingssamenstelling verandert en woonwensen veranderen. De huidige woningvoorraad is daar nog niet goed op voorbereid. In het regionaal ambitiekader (2022-2025) is afgesproken dat de kwaliteit en de diversiteit van het aanbod omhoog moeten. Doelen zijn: ● verbetering (verduurzaming en variatie) en vergroting van het woningaanbod voor opvang van vraag uit

de regio en verlichting van de druk op de stad

● duurzaam winkelbestand, herbestemming van retail naar wonen ● een sterk voorzieningenniveau ● een hogere waardering van inwoners voor hun woon- en leefomgeving

De huidige woningmarkt Oost-Groningen kent een relatief betaalbare woningvoorraad. Zo is het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan € 170.000 (43%) meer dan vier keer zo hoog als landelijk (10%). Slechts 12% van de koopwoningen had begin 2020 een WOZ-waarde hoger dan € 300.000. Landelijk gezien is dit 44%. In de huursector zien we relatief veel woningen met een lage huurprijs. Met name het aandeel huurwoningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens is hoog (57%). Over de hele linie ligt er een grote verduurzamingsopgave. Met de stijgende energieprijzen verdient deze transformatieopgave grote aandacht. In de regio Oost-Groningen heeft ongeveer 47% van de huizen een energielabel D of lager. Het aandeel woningen met energielabel G ligt op 21% (Stec, woningmarktonderzoek Oost-Groningen, maart 2022). Landelijk lag het percentage energielabel G-woningen per 1 januari 2020 op 4,1%, label D of lager lag op 32,6%. Dit versterkt het gegeven dat de woonquote, het deel van het inkomen dat inwoners aan hun woning en vaste lasten kwijt zijn, op dit moment in Oost-Groningen de hoogste van Nederland is.

Versterkingsopgave Als gevolg van gaswinning uit het Groningenveld zijn er woningen en andere gebouwen die niet voldoen aan de veiligheidsnorm zoals is vastgesteld in de Mijnbouwwet. Deze woningen zijn opgenomen in de versterkingsopgave van de NCG. De voortgang van de versterkingsopgave heeft grote invloed op de nieuwbouwopgave in delen van de provincie Groningen. De versterkingsopgave komt boven op de reguliere uitbereidingsopgave. Als gevolg van gaswinning uit het Groningenveld zijn er woningen en andere gebouwen die niet voldoen aan de veiligheidsnorm zoals vastgesteld in de Mijnbouwwet. De daadwerkelijke versterkingsmaatregelen in het werkgebied van Oost-Groningen zijn beperkt. Alleen Gemeente Oldambt valt deels binnen het effectgebied met aardbevingen t.g.v. aardgaswinning.

6

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

Het bovengenoemde is een lopend proces, het exacte aantal te versterken woningen en het aantal nieuwbouw-sloop woningen is op dit moment nog niet te noemen. Ondanks dat het daadwerkelijke versterkingsopgave in Oost-Groningen beperkt is heeft het wel indirecte effecten. In de provincie worden veel woningen vervangen door nieuwbouw of bestaande woningen versterkt. Hiervoor zijn veel (tijdelijke) wisselwoningen nodig op tijdelijke locaties. Dat vraagt extra van de toch al beperkte beschikbare bouwcapaciteit. Het levert bovendien een bovenmatige druk op de ambtelijke capaciteit.

2. Woningbouwopgave: van nationale, via provinciale, naar lokale ­opgave 2.1

We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen. Met het programma Woningbouw zet de minister voor VRO nationaal in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste tweederde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk maken we afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen.

2.2

Op 13 oktober 2022 zijn met het Rijk afspraken gemaakt over het Groningse aandeel in de natio­nale opgaven, met het provinciaal bod van 5 oktober 2022 als basis. Deze afspraken zijn op 13 oktober 2022 ondertekend. In onze provincie gaat het daarbij om de realisatie van in totaal (na een kleine correctie) 28.379 woningen in de periode tot en met 2030. Van deze woningen is provinciebreed minimaal 68% betaalbaar en betreft minimaal 42% socia­le huurwoningen. De cijfers voor de provincie Groningen als geheel zijn te vinden in bijlage 1. De aantallen zijn een momentopname en zullen als dat inhoudelijk nodig is op basis van actuele cijfers en nieuwe inzichten herijkt worden.

2.3

In deze regionale woondeal worden de provinciale afspraken tussen Rijk en provincie doorvertaald naar de gemeentelijke opgave. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in de regio Oost-Groningen om de realisatie van in totaal 3.846 woningen in de periode tot en met 2030. Hiervan is minimaal 66% betaalbaar en betreft minimaal 30% sociale huurwoningen. In bijlage 2 zijn uitsplitsingen per jaar en per gemeente te vinden.

TABEL 1: REGIONALE AANDEEL VAN OOST-GRONINGEN IN DE PROVINCIALE WONINGBOUWOPGAVE BETAALBAARHEID BRUTO NIEUWBOUWAMBITIE

SLOOP

NETTO UIT­ BREIDING

NETTO PLAN­ CAPACITEIT

HARDE PLAN­ CAPACITEIT

GOEDKOPE HUUR

MIDDENHUUR

GOEDKOPE KOOP

WONINGEN DOOR ­C ORPORATIES

Oldambt

1.682

224

1.458

1.446

538

374

52

75

304

Pekela

329

77

252

150

121

171

0

39

154

Stadskanaal

433

136

297

807

390

162

69

364

162

Veendam

739

64

675

937

305

218

265

315

223

Westerwolde

663

222

441

370

172

248

20

162

248

3.846

723

3.123

3.710

1.526

1.173

406

955

1.091

Totaal

2.4

Met deze woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld, met als doel het versnellen van de woningbouw in de regio. Hiertoe leggen het Rijk, de provincie en de regio (gemeenten) hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij de in deze woondeal opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven. De woondeal is het startpunt van een langjarig (in ieder geval tot en met 2030) partnerschap tussen gemeenten, provincie en Rijk, in nauwe samenwerking met corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partners. Partijen richten een regionale versnellingstafel in waaraan afspraken gemaakt kunnen worden om specifieke 7

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen. Naast de provincie, de gemeente(n) en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en corporaties, en afhankelijk van het vraagstuk waterschappen, kennisinstellingen en bewonersorganisaties aan. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s. 2.5

De langere horizon van deze afspraken (tot en met 2030) vereist aanpassingsvermogen en realisme als de omstandigheden wijzigen. Woningbouw kan complex zijn, lang duren en kost geld. Daarnaast is het een uitdaging voor de overheid en de bouwsector om aan de benodigde mensen te komen voor de uitvoering van de gemaakte plannen. We willen er samen dan ook alles aan doen om de opgave te realiseren. We (de ondertekenende partijen) bespreken frequent de voortgang van de realisatie en ondernemen in een vroegtijdig stadium actie als de voortgang daarvoor aanleiding geeft.

3.

Sleutelprojecten

3.1 Sleutelprojecten zijn projecten die voor de regio noodzakelijk zijn om de afgesproken woningbouwaantallen te behalen. In elk geval zijn grootschalige NOVEX-projecten en/of projecten waarmee Rijks-/-provinciale middelen zijn gemoeid hierin opgenomen. Ook zijn projecten waarvoor een extra bijdrage of ondersteuning noodzakelijk is om deze in de komende jaren gerealiseerd te krijgen als sleutelproject benoemd. In de regio Oost-Groningen zijn drie thematische projecten en twee bouwlocaties aangewezen als sleutelprojecten die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale opgave. De lijst is niet op volgorde van prioriteit opgesteld en is niet uitputtend, bij herijkingsmomenten kunnen nieuwe plannen worden opgevoerd. In tabel 2 volgt een kort overzicht van sleutelprojecten en bijlage 3 worden de sleutelprojecten verder beschreven TABEL 2 SLEUTELPROJECTEN NAAM PROJECT

GEMEENTE

AANTAL WONINGEN

START BOUW

Projecten/ herontwikkeling op wijk- en dorpsniveau *** 1. Scheemda 2. Centrumontwikkeling 3. Europalaan eo

Regiobreed

1.600

Gehele periode

Oldambt Stadskanaal Stadskanaal

125 230 110

2023

4. Parkwijk 5. Buitenwoeltracé 6. Locatie A 7. Grootschalige uitbr.

Stadskanaal Veendam Veendam Veendam

100 350 123 400-600

NAAM PROJECT

GEMEENTE

AANTAL WONINGEN

START BOUW

Projecten/ herontwikkeling op kleine-/ middelgrote buurt en s ­ traatniveau ***

Regiobreed

400

1. Maarsveld

Stadskanaal

70

2. Musselkanaal

Stadskanaal

75

3. Uitbreidingslocaties

Stadskanaal

60

4. Kleinschalige woningbouwprojecten

Westerwolde

120

5. Groterschalige woningbouwprojecten

Westerwolde

290

6. Wedderweg/Britanniawijk

Pekela

204

7. Heeresmeer

Pekela

NAAM PROJECT

GEMEENTE

Basis- en centrumdorpen *** Langestraat Noord/St. Lucaslocatie ** Poort van Winschoten/Centrum-Zuid/ Winschoten Waterkwartier **

Regiobreed Oldambt Oldambt

2026 2025 2030 Gehele periode

306 AANTAL WONINGEN

START BOUW

Ca. 300 271 124

Gehele periode

De in deze lijst opgenomen sleutelprojecten representeren 83 procent van de woningbouwopgave in Oost-Groningen * grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties ** grote locaties die een financiële bijdrage hebben ontvangen van Rijk en/of provincie *** regionaal significante locaties. (In het geval van oost Groningen bestaat deze categorie uit grote, middelgrote en kleine projecten, zoals specifiek aangeduid in de bijlagen per gemeente) 8

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

De sleutellocaties (en mogelijk meer locaties) worden hieronder ook op kaart opgenomen.

Kaart 1 - Sleutellocaties in de regio Oost-Groningen

9

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

3.2

Voor het realiseren van bovenstaande sleutelprojecten is het van belang dat er aandacht wordt besteed aan het wegnemen van knelpunten om te kunnen voldoen aan de kritische succesfactoren. Deze zijn in het volgende hoofdstuk en in bijlage 3 verder uitgewerkt. We blijven via regionaal, provinciaal en nationaal overleg met elkaar het gesprek voeren om gesignaleerde kritische succesfactoren die aan de basis staan van de woningbouwopgave aan te pakken.

4.

Kritische succesfactoren en ondersteuning

4.1

Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van direct en indirect betrokken partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente en de beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen, bouwpersoneel en energie-infrastructuur. Kritische succesfactoren zijn factoren die een negatieve invloed hebben op realisatie van de woningbouw, dit kan zowel op landelijke schaal als regio-specifiek zijn. Kritische succesfactoren dienen aangepakt te worden om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Dit is voor Rijk, provincies en gemeenten een gezamenlijke opgave. Voor een aantal van de kritische succesfactoren is al een governance structuur ingericht en wordt naar besluitvorming toegewerkt. Daarbij zal worden aangesloten.

4.2

In tabel 3 wordt per sleutelproject aangegeven op welke wijze kritische succesfactoren een rol spelen in de regionale woningbouwopgave. In bijlage 3 worden de specifieke succesfactoren in meer detail uitgewerkt en toegelicht.

4.3

Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in regionale overleggen, om de voortgang te monitoren en nieuwe ontwikkelingen tijdig te signaleren.

4.4

Kritische succesfactoren In dit hoofdstuk worden de kritische succesfactoren benoemd die in deze regio van groot belang zijn.

4.4.1 Onrendabele top Bij gebiedsontwikkeling voor woningbouw in de provincie Groningen is net als elders in Nederland in veel gevallen sprake van zowel een publieke als private onrendabele top (PORT). De provincie heeft een eerste analyse uitgevoerd welke laat zien dat deze fors hoger uitkomt dan de landelijke benchmark (Rebel). Verklarende factoren zijn een veel lager opbrengend vermogen per woning, een veel lagere netto dan bruto woningbouwproductie, en een veel lagere plandichtheid. Deze kenmerken zorgen er ook voor dat het lastiger is de onrendabele toppen op te lossen: met een lagere netto productie en een lage plandichtheid is er minder ruimte en mogelijkheid de verdienpotentie te verhogen of de investeringen omlaag te brengen. Binnen de bestaande regelingen komen de kleinere projecten vaak niet in aanmerking voor een rijksbijdrage. Partijen verwachten dat deze onrendabele top de komende tijd verder toeneemt: sinds de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne zijn de bouwkosten flink gestegen en ontstaat er een steeds groter wordend tekort aan personeel. Het wordt duurder om woningen te bouwen terwijl de betaalbaarheid afneemt door hogere rentelasten. Voor marktpartijen nemen hiermee de financiële risico’s rondom nieuwbouw toe. Gemeenten in onze provincie ontvangen steeds vaker signalen dat bouwprojecten worden uitgesteld.

Ontwikkelaars wijken uit naar regio’s waar de financiële risico’s minder groot zijn. Kleine (particuliere) investeerders stellen hun plannen uit. Dit is een zeer ongewenste ontwikkeling, omdat de vernieuwing in grote delen van de provincie al te lang is achtergebleven.1) Vanwege de achterblijvende vernieuwing is een relatief groot deel van de woningvoorraad in de provincie Groningen verouderd en is het aandeel woningen met lage energie labels onevenredig groot. De hoge (P)ORT is een groot risico voor het realiseren van de noodzakelijke vernieuwing en de nieuwbouwopgave. Ook voor corporaties in de regio is er sprake van een onrendabele top. Vanwege het wegvallen van de verhuurderheffing is extra investeringsruimte ontstaan, maar vanwege de hiervoor beschreven marktontwikkelingen is een groot deel van deze ruimte tenietgedaan. Ook mogen corporaties geen huurverhoging doorvoeren voor energiebesparende maatregelen, waardoor er nog minder financiële speelruimte voor corporaties overblijft. Partijen onderkennen dat veel projecten te maken hebben met een publiek onrendabele top. De forse investeringen die nodig zijn voor woningbouw kunnen de gemeenten niet altijd zelf opbrengen of verhalen op de ontwikkelaar. De provincie wil de onrendabele top verder onderzoeken en specificeren per regio en per gemeente. De resultaten worden aan de woondealtafel besproken.

Partijen gaan met elkaar in gesprek over het wegnemen van de onrendabele top en hoe de verschillende 10

1) Omgevingsagenda en WETLANO-rapport, KAW, 2021.

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

instrumenten, zoals bijvoorbeeld de woningbouwimpuls, hieraan kunnen bijdragen. Voor de regio is het belangrijk dat de WBI procedures zo eenvoudig en efficiënt mogelijk zijn. Het rijk betrekt de provincie en regio bij de (door)ontwikkeling van de Woningbouwimpuls en mogelijke aanpassingen. Zo blijven we in gesprek over de werkwijze van de WBI en mogelijke verbeteringen ten aanzien van de effectiviteit en doelmatigheid van het instrument in zowel de aanvraag-, beoordeling- als beheerfase 4.4.2 Herstructurering, bestaande woningvoorraad en woningtransitiefonds Nieuwbouw in Oost-Groningen gaat bijna altijd gepaard met herstructurering, zoals ook in hoofdstuk 5 verder wordt uitgewerkt. Dit is een factor die woningbouw in de regio extra complex maakt. Op dit moment zien we in de regio de behoefte aan extra woningen toenemen. In Oost-Groningen leven relatief veel mensen met een lager inkomen in grotere woningen met lage energielabels en achterstallig onderhoud. Deze opgave neemt nog verder toe door de toenemende kosten in levensonderhoud. Daarnaast stijgt door demografische ontwikkelingen de vraag naar andere woonvormen. Hier gaan we in hoofdstuk 5 nader op in. Voor de vernieuwing van de woningvoorraad is het van groot belang dat de productie van woningbouw op peil komt en blijft.

Partijen verwachten dat extra investeringen in de herstructureringsopgave noodzakelijk zijn.2) De regio stelt voor om het woningtransitiefonds hier als instrument voor te gebruiken en de partijen gaan hierover met elkaar in gesprek. Vanuit het Rijk is het Volkshuisvestingsfonds beschikbaar voor de herstructureringsopgave. 4.4.3 Openbare ruimte en infrastructuur Naast herstructurering is ook de publieke ruimte en mobiliteit een aandachtspunt bij de kosten die gepaard gaan met nieuwbouw in Oost-Groningen. Herstructurering zorgt er niet alleen voor dat woningen aangepast moeten worden, ook investeringen in de publieke ruimte en bereikbaarheid zijn van cruciaal belang om steden, buurten en dorpen leefbaar te houden. De woningbouwopgave zoals vermeld in deze woondeal vraagt om het in stand houden of versterken van de leefbaarheid en het vestigingsklimaat. Hiervoor vraagt de regio met name aandacht voor bereikbaarheid doormiddel van het in stand en verbeteren van bestaande infrastructuur en OV-verbindingen. De regio ziet de mogelijkheid om op de langere termijn (na 2030) in een groter aandeel van de woningbouwopgave van Nederland (dan in deze woondeal opgenomen) te voorzien wanneer er wordt geïnvesteerd in de bereikbaarheid van de provincie Groningen met het Deltaplan, waarvan voor Oost-Groningen met name de Nedersaksenlijn van belang is.

De Nedersaksenlijn, een spoorlijn tussen Groningen, Hoogezand, Veendam, Stadskanaal, Emmen en Enschede zou een groot deel van deze grensregio per openbaar vervoer kunnen ontsluiten. Dit is van groot belang voor het stimuleren van duurzame mobiliteit en zou het woon- en werkklimaat in de regio aanzienlijk verbeteren. Ook de Wunderline, een verbeterde treinverbinding tussen de gemeente Groningen, het bestaande spoor in Oost-Groningen en met het treinnetwerk in Duitsland, schept kansen voor Oost-Groningen. De regio vraagt via o.a. het MIRT-traject aandacht van het Rijk voor het in stand houden en verbeteren van bestaande infrastructuren en voor het deltaplan Noord-Nederland waarvan de Nedersaksenlijn, de Wunderline en Lelylijn deel uitmaken. 4.4.4 Ambtelijke capaciteit Door alle partijen en in alle onderzoeken wordt herkend dat de beschikbare personele capaciteit een belangrijke reden voor vertraging is in de woningbouwproductie. Het gaat daarbij niet alleen om een kwantitatief probleem (aantal mensen), maar ook om gebrek aan specifieke vakkennis. Dit speelt zowel binnen ambtelijke organisaties als in de bouwsector. Zeker de kleinere gemeenten zijn uit noodzaak meer gericht op inzet van generalisten in plaats van vakexperts.

In de bouwsector vraagt de versterkingsopgave veel van de beschikbare capaciteit binnen de provincie, waardoor er minder capaciteit beschikbaar is voor de bredere woningbouwopgave. 4.4.5 Particulier eigendom/ grondposities In Oost-Groningen is het grondbezit van gemeenten relatief beperkt. Daarnaast is een deel van de bouwrijpe grond in handen van particuliere eigenaren. Deze eigenaren kunnen de financiële risico’s die gepaard gaan met ontwikkeling van deze grond vaak niet dragen, waardoor bouwontwikkeling wordt uitgesteld of helemaal niet van de grond komt. Gemeenten in Oost-Groningen hebben veelal niet voldoende financiële slagkracht om een actief grondbeleid te voeren. Daarnaast ontbreekt soms adequate ondersteuning om tot gebiedsontwikkeling binnen een gemeente te komen. Gemeenten hebben met het huidige instrumentarium diverse mogelijkheden om te sturen op grond en streven ernaar dit instrumentarium optimaal in te zetten. In het voorjaar 2022 is de handrei2) Omgevingsagenda en WETLANO rapport, KAW, 2021.

11

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

king “Vertraging voorkomen met grondbeleid” uitgekomen. Deze handreiking geeft een overzicht van praktische instrumenten die gemeenten kunnen inzetten om vertraging na vaststellen van het bestemmingsplan te voorkomen. Gemeenten passen deze handreiking voortvarend toe. Provincie, regio en Rijk ondersteunen gemeenten bij het inzetten van het instrumentarium, bijvoorbeeld door het organiseren van kennis- of inspiratiebijeenkomsten, het ontwikkelen van een instrumentenkoffer of inzet van het expertteam woningbouw. 4.5

Generieke ondersteuning De ondersteuning die vanuit het Rijk en provincie op dit moment voor de regio Oost-Groningen beschikbaar is bestaat uit: ● Het Rijk ondersteunt in het opstellen en uitvoeren van de regionale woondeal middels procesgeld.

Dit geld kan onder meer gebruikt worden voor de inhuur van capaciteit om gemeenten en provincies te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van de woondeal. Dit procesgeld wordt uitgekeerd via de provincies. De provincie is verantwoordelijk voor de verdeling van dit geld over de verschillende woondealregio’s.

● Vanuit de ontwikkelingen die spelen in de woningmarkt heeft de provincie met input van woning-

marktexperts, gemeenten, ontwikkelaars en woningbouwcorporaties begin 2022 de provinciale uitvoeringsagenda wonen vastgesteld. In deze agenda zijn 18 actielijnen opgenomen. Deze dragen bij aan het aanpakken van succesfactoren die de realisatie van de woningbouwopgave beïnvloeden.

● In de provincie Groningen is een woningtransitiefonds en rotte kiezen aanpak gelanceerd om de

kwaliteit van de particuliere woningvoorraad te verbeteren door middel van het opknappen van de bestaande voorraad en de onttrekking van kwetsbaar bezit binnen de bestaande voorraad. Deze regeling is opengesteld tot en met 2023. Hiervoor is in totaal een budget van twee miljoen euro beschikbaar gesteld.

● In samenwerking met de gemeenten stelt de provincie een flexpoolregeling op, waaruit gemeenten

en waterschappen een aanvraag kunnen doen om de voorfase van de woningbouw te versnellen. De middelen komen deels van het Rijk (SPUK) en deels van de provincie. Het totale bedrag hiervoor wordt in februari 2023 bekend.

● Het Expertteam Woningbouw van RVO heeft een loketfunctie waar gemeenten, provincies en

woningcorporaties terecht kunnen met vragen over ondersteuning. Dit Expertteam beschikt over experts die medeoverheden en woningcorporaties kunnen bijstaan met onafhankelijk advies en praktische ondersteuning. Deze expert kunnen in een periode van 6 tot maximaal 12 maanden meerdere malen kortstondig worden ingezet om een concreet woningbouwproject te versnellen.

TABEL 3: SLEUTELPROJECTEN EN KRITISCHE SUCCESFACTOREN

Regiobreed

Ca. 1600

2023

√

√

√

√

2. Projecten/ herontwikkeling op kleine-/ middelgrote buurt en straatniveau

Regiobreed

Ca. 400

2023

√

√

√

√

3. Basis- en centrumdorpen

Regiobreed

Ca. 300

2023

√

√

√

4. MIRT-Infra locaties

12

Langestraat Noord/ St. Lucaslocatie

Oldambt

271

√

√

√

Poort van Winschoten/ Centrum-Zuid/ Winscho­ten Waterkwartier

Oldambt

124

√

√

√

√

MILIEU-ZONERING

(PLAN)CAPACITEIT EN KENNIS

1. Projecten/ herontwikkeling op wijken dorpsniveau

AANDEEL ­S OCIALE HUUR/ ­P ROGRAMMERING

START BOUW

NAAM PROJECT

GRONDPOSITIES/ PARTICULIER EIGENDOM

AANTAL WONINGEN

CATEGORIE

STIKSTOFRUIMTE

GEMEENTE

ONRENDABELE TOP

KRITISCHE SUCCESFACTOREN BEREIKBAARHEID/ INFRA

PROJECTKENMERKEN

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

5.

Herstructurering

5.1

In het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid is aangekondigd dat er naast afspraken over woningbouw, ook afspraken over herstructurering worden gemaakt. Het betreft zeer slecht onderhouden woningen in een onaantrekkelijke woonomgeving waardoor de leefbaarheid onder druk staat. Deze woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte. In deze herstructureringsopgave onderscheiden we drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie3).

5.2

Het regionale aandeel van deze opgave, gebaseerd op een eerdere aanvraag voor het Volkshuisvestingsfonds (2022), betreft minimaal 920 te herstructureren woningen tot 2030.

5.3

De partijen in de woondeal spannen zich in om deze opgave beter in beeld te brengen, en minimaal eens per jaar te bespreken aan de Woondealtafel.

5.4

De partijen in de woondeal spannen zich in om deze opgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijke gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds.  In Oost-Groningen is deze opgave extra urgent. De regio Oost-Groningen is bij de openstelling van de regeling dan ook aangemerkt als prioritair gebied. Een eerdere aanvraag uit Oost-Groningen werd niet gehonoreerd. Dit verandert de opgave die in de Oost-Groningse voorraad niet. De afgelopen decennia is er te weinig gebouwd, vervang­en en noodzakelijk onderhoud aan woningen geweest. Noodzakelijkerwijs is de herstructurering van de bestaande woningvoorraad daarom een belangrijk thema in Oost-Groningen. Nieuwbouw in Oost-Groningen gaat dan ook bijna altijd gepaard met herstructurering. Veel verstedelijkte gebieden in de regio zetten zich in voor verdichting, terwijl in de steden en dorpen met regelmaat wordt gezocht naar een nieuwe balans in ruimtelijke vraagstukken en een kwalitatief goede woningvoorraad. In de regio Oost-Groningen kan daarom ook voor verdunning gekozen worden. Het toevoegen van kwaliteit aan de bestaande woningvoorraad staat altijd voorop, binnen alle betaalbaarheidscategorieën. Dit maakt de woningbouwopgave in Oost-Groningen complex.

Nieuwbouw in Oost-Groningen richt zich dan ook op het creëren van een balans in de woningvoorraad, die aansluit bij de huidige en toekomstige woonvraag. Hiervoor is het noodzakelijk een deel van de kwetsbare voorraad aan de woningmarkt te onttrekken en te laten vervangen, naast het creëren van een netto toevoeging aan de woningvoorraad om het woningtekort te bestrijden. Het Volkshuisvestingsfonds kan een belangrijke financiële bijdrage leveren om deze herstructureringsopgave binnen de Oost-Groningse particuliere woningvoorraad te realiseren.

HERSTRUCTURERINGSOPGAVE

NATUUR

ANDERE KNELPUNTEN

6.

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

√

Plancapaciteit en tijdige vergunningverlening De colleges van B&W zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. De afgelopen jaren is vanwege de demografische ontwikkelingen in Oost-Groningen veelal ingezet op het terugbrengen van de plancapaciteit. Inmiddels zijn de gemeenten in de regio Oost-Groningen weer hard aan de slag met het ophogen van de plancapaciteit en spannen zich in om ‘zachte’ woningbouwplannen om te zetten in ‘harde’ plancapaciteit.

3) Definities: Vervangende nieuwbouw: het uit de voorraad halen van incourante woningen en vervangen door toekomstbestendige nieuwe woningen in hetzelfde plangebied. Grootschalige renovatie: het verbeteren van de woonkwaliteit van het gebouw door het toekomstbestendig maken van bestaande particuliere woningvoorraad. Het gaat uitdrukkelijk om ingrijpende fysieke ingrepen die doeltreffend de courantheid van de woning verbeteren. Denk aan: het splitsen, samenvoegen, optoppen of uitbouwen van woningen, aanpakken gespikkeld bezit en/of achterstallig onderhoud. Verduurzaming van de woning kan hier deel van uitmaken, maar slechts als nevendoel. Sloop: betreft sloop zonder nieuwbouw, om de woningvoorraad te verkleinen. Doel hier is om te komen tot betere marktspanning en voorkomen van leegstand. Hiervan is in principe zelden sprake, maar kan aan de orde zijn in regio’s waar bevolkingskrimp plaatsvindt.

13

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

7.

Betaalbaarheid en balans

7.1

Er is grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die behoefte streven we er gezamenlijk naar dat tenminste tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar is: op ­landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen: ● sociale huurwoningen: alle woningen met een maximale huurprijs tot de liberalisatiegrens (Peil­

datum 2022: 763,47).

● middenhuur: woningen vanaf de sociale huurgrens tot maximaal € 1.000 per maand ● betaalbare koopwoningen, met een prijs onder de € 355.000

De regio zet zich tot en met 2030 in voor de realisatie van in totaal 2534 woningen in het betaalbare segment. Hiervan wordt 67% van de woningbouwopgave in regio Oost-Groningen gerealiseerd in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). 7.2

Het streven naar 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad, zowel in regionaal verband als per gemeente, is opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. De minister voor VRO zal in de in voorbereiding zijnde wet ‘Versterking regie volkshuisvesting’ zorgen voor versterking van het instrumentarium dat hiervoor nodig is voor Rijk, provincies en gemeenten. De provincie Groningen gaat onderzoek doen naar de huidige woningbehoefte in de regio, zodat we kunnen zien of dit aandeel van 30% passend is in onze provincie.4) De colleges van B&W spannen zich in voor het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen gemeenten. De colleges van B&W doen dit onder meer door zich in te zetten voor voldoende plancapaciteit voor de bouw van sociale huurwoningen.

7.3

In het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad. Dit betekent dat de gemeenten met minder sociale huur in de bestaande woningvoorraad dan lokaal nodig blijkt te zijn, zich inspannen bij te dragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad. De gemeenten in Oost-Groningen zijn in samenwerking met de overige Groninger gemeenten vertegenwoordigd in VGG-verband (Vereniging Groninger Gemeenten) één van de deelnemers in een koploper traject om vorm en inhoud te geven aan het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ en het realiseren van een, regionaal afgestemde woonzorgvisie op gemeentelijk niveau.

7.4

Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘Betaalbaar wonen’ is daarom opgenomen dat 40% van de nieuwbouw plaats dient te vinden binnen deze segmenten. De regio zet zich in voor de realisatie van 406 middenhuurwoningen en 955 betaalbare koopwoningen. Dit is 35% van de totale opgave in de regio.

7.5

In de Nationale Prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. De corporaties in de regio zetten zich in voor de realisatie van 1.093 corporatiewoningen in regio Oost-Groningen. Hiervan zijn in lijn met de nationale prestatieafspraken 1.093 woningen sociale huur en 0 woningen middenhuur. Deze getallen zijn conform de lokale prestatieafspraken die corporaties met gemeenten gemaakt hebben. (In de praktijk worden er in Oost-Groningen wel midden­huurwoningen bijgebouwd).

7.6

Gemeenten spannen zich in, in lijn met de Nationale Prestatieafspraken, voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huurwoningen daadwerkelijk te realiseren.

4) ) Zie hiervoor ook het hoofdstuk ‘te maken aanvullende afspraken’

14

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

8.

Te maken aanvullende afspraken

8.1

De minister voor VRO heeft de wens om met partijen aanvullend afspraken te maken over flexwoningen en transformatiewoningen, over bouwen voor aandachtsgroepen (waaronder ouderen), toekomstbestendige bouw, ruimtelijke ordeningsaspecten, de herstructureringsopgave, het aantal verpleegzorgplekken, studentenhuisvesting, vakantieparken en de doorvertaling van de woonzorgvisies. Partijen spannen zich in voor 1 juli 2023 wat betreft woonzorgplekken en voor december 2023 voor de overige thema’s afspraken te maken. Een eerste landelijke analyse door het Rijk laat zien dat er voor Oost-GroningenOost-Groningen tot en met 2030, 270 verpleeghuisplekken, 600 geclusterde woningen en 1.500 nultredenwoningen als onderdeel van de totale nieuwbouwopgave in Oost-GroningenOost-Groningen benodigd zijn. De regio spant zich in om de regionale doorvertaling van opgave zorgwoningen voor 1 juli 2023 gereed te hebben op gemeenteniveau, die een uitbreiding vormen van deze regionale woondeal

8.2

Elke gemeente spant zich in een eerlijk aandeel van de woningbouwopgave in de regio te realiseren. Gemeenten onderschrijven de ambitie om voldoende betaalbare woningen (tweederde betaalbaar) te realiseren en spannen zich, indien van toepassing, in hierop de programmering aan te passen. Uiterlijk begin vierde kwartaal 2023 is het streven naar tweederde betaalbaarheid in de nieuwbouw per gemeente geconcretiseerd. De betaalbaarheidsgrens die landelijk wordt gehanteerd is niet passend voor onze regio. Om te kijken of de huidige verdeling betaalbare huur- en koopwoningen passend zijn bij de behoeften binnen de provincie en de regio Oost-Groningen, wil de provincie samen met de ­Groninger gemeenten de vraag naar betaalbare woningen in kaart brengen. Tekenend voor O ­ ost-Groningen is bijvoorbeeld dat mensen die in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoningen, door de relatief bescheiden woningwaarden in het verleden, een koopwoning hebben. Recentelijk is in Oost-Groningen een woningmarktonderzoek uitgevoerd waarin de behoefte naar sociale huur onderzocht is. De provincie en gemeenten willen op dit onderzoek op voortborduren. De uitkomsten van dit onderzoek worden bij een herijkingsmoment van de regionale woondeal meegenomen. Op deze manier brengen partijen beter de woningbehoefte in kaart en bieden we ruimte voor regionaal maatwerk in de woningbouwprogrammering.

8.3

In lijn met het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ stellen alle gemeenten in 2023 lokaal een regionaal afgestemde integrale woonzorgvisie op. Hierin wordt aandacht besteed aan zowel de woon-, zorg-, als ondersteuningsbehoefte van aandachtsgroepen. Op regionaal niveau vindt hierover afstemming plaats, waarbij de provincie een coördinerende rol vervult in het afstemmingsproces. Na het opstellen van de woonzorgvisies vinden bij de eerstvolgende herijking van de regionale woondeal (zie paragraaf 9.6) aanpassingen plaats naar aanleiding van deze woonzorgvisies.

8.4

In de regio Oost-Groningen wordt verkend of het noodzakelijk is om op regionale schaal afspraken te maken over flexibele of tijdelijke woningen. Hetzelfde geldt voor inzet op innovatie, standaardisatie en industrialisatie om de bouwproductie te versnellen. Een voorbeeld hiervan is het innovatief en project overstijgend inkopen van woningen via bouwstromen. Een eerste landelijke analyse door het Rijk, laat zien dat er voor de provincie Groningen tot en met 2030 1.711 flexwoningen, als onderdeel van de totale nieuwbouwopgave, benodigd zijn. Tussen Rijk, gemeente en provincie worden in 2023 afspraken gemaakt over de te realiseren flexwoningen.

8.5

Provincie Groningen zet zich in voor de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen. De gemeenten in Oost-Groningen schatten in dat dit beperkt van toepassing is, maar onderzoeken in hoeverre dit verder binnen de gemeente een toevoeging kan zijn. Tussen Rijk, gemeenten en provincie worden in 2023 afspraken gemaakt over de nodige transformatie in de regio.

8.6

Ondertekenende partijen van deze woondeal spannen zich in om het water- en bodemsysteem medebepalend te laten zijn bij gebiedsontwikkeling en locatiekeuzes. Hiertoe worden waterschappen vroegtijdig in het planvormingsproces betrokken. Het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat werkt verdere richtinggevende uitspraken en randvoorwaarden uit in het programma ‘Water en bodem sturend’.

8.7

Het realiseren van de in deze woondeal opgenomen woningen moet samengaan met andere grote ruimtelijke opgaven op het vlak van onder meer klimaat, landbouw, natuur en energie. Recent heeft de rijksoverheid aan de provincies gevraagd om de ‘ruimtelijke puzzel’ van de rijksopgaven en decentrale opgaven te leggen. Woningbouw is een onderdeel van die ruimtelijke puzzel. In de zomer van 2023 dient de provincie hiervoor plannen in bij het Rijk, met oog voor de samenhang van alle ruimtelijke opgaven. Bij het bepalen van nieuwe locaties voor woningbouw gaat dit ruimtelijke aspect een grotere rol spelen in de afwegingen van provincie en gemeenten.

15

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

8.8

In Nederland bevinden zich bijna 4000 vakantieparken, met een grote variëteit, zoals campings, stacaravanparken en bungalowparken. Een groot aantal van deze parken vervult een belangrijke recreatieve en economische rol in onze gemeenten. Voor een deel van deze parken geldt landelijk gezien echter dat zij deze rol minder of niet meer kunnen vervullen. In die gevallen kan er gedacht worden aan een nieuw toekomstscenario voor het park. Wat deze scenario’s zijn is afhankelijk van veel factoren, zoals ruimtelijke ordening, veiligheid en lokale economie. Op dit moment zien wij geen mogelijkheden om vakantieparken om te zetten naar een andere bestemming en willen we juist de vakantieparken die we hebben binnen de provincie behouden voor recreatie. Deze lijn is ook opgenomen in onze provinciale verordening. De provincie en de regio brengen in 2023 in kaart hoeveel parken er zijn en hoeveel parken daarvan niet vitaal zijn. Op deze wijze kan gewerkt worden aan een vervolgaanpak voor de niet-vitale parken, waar transformatie naar Wonen onderdeel van kan zijn.

8.9

De partijen onderkennen het belang van kwaliteitsdimensies bij de woningbouwopgave. Het gaat dan o.a. om biobased-,  circulair-, klimaatadaptief- en natuurinclusief bouwen. Deze kwaliteits­ dimensies dienen mede voor het leveren van een bijdrage aan klimaatadaptatie en -mitigatie, maar ook aan leefbaarheid, gezondheid en regionale identiteit. Voor deze dimensies gelden nu al diverse kaders van Rijk, provincie en gemeenten. De verwachting is dat regelgeving over deze dimensies verder zal worden aangescherpt (zie o.a. De Kamerbrief van de minister van VRO d.d. 23 december 2023 met de Beleidsagenda normeren en stimuleren circulair bouwen). De partijen zullen de aangescherpte normen en kaders over de kwaliteitsdimensies als “Het Nieuwe Normaal” gaan hanteren. De partijen spreken af deze kwaliteitsdimensies verder uit te werken en te concretiseren in planvorming voor woonlocaties, inrichting van gebieden en voor uitvraag in de markt. De partijen spreken ook af hun instrumenten (kennisdeling, coördinatie, kaders, regelgeving, programma’s en fondsen) optimaal in te zetten om de kwalitatieve dimensies van bouwen en wonen zo breed mogelijk toe te kunnen passen.

9.

Samenwerking en sturing: governance

9.1

Een intensievere samenwerking, actieve sturing en monitoring van de uitvoering is noodzakelijk voor de realisatie van de voorliggende bestuurlijke afspraken. De colleges van B&W, het college van GS en de minister voor VRO maken daarom – naast afspraken over de woningbouwopgave – ook afspraken over gezamenlijk overleg en over het gezamenlijk volgen van de voortgang via monitoring en rapportage. Ook maken we afspraken over hoe we belemmeringen oplossen en besluiten nemen als de voortgang stokt.

9.2

Eén overheid: gemeenten, provincies, waterschappen en Rijk zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de opgave. Alle overheids­ lagen dragen bij aan de woningbouwopgave vanuit hun specifieke rol in aansluiting op het huis van ­Thorbecke, en wet- en regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet Ruimtelijke Ordening en de Omgevingswet. In aansluiting daarop herbevestigen we het volgende: ● De Colleges van B&W zijn als eerste bestuursorgaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke

leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de gemeenten zich in voor voldoende bouwlocaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de woningbouwafspraken uit de regionale woondeals. Met inzet van de wettelijke instrumenten zorgen gemeenten voor de benodigde (harde) plancapaciteit in de verschillende prijssegmenten (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor verlening van omgevingsvergunningen.

● Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In

het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen, om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt onder meer het uitgangspunt van ‘Water en bodem sturend’. De uitwerking daarvan vindt plaats in het programma Water en bodem sturend.

16

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

● De Provinciale Omgevingsvisie, omgevingsverordening en programma vormen het bovenliggende

beleidskader en bevatten de regels en voorwaarden voor de regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma’s. Vanuit deze wettelijke bevoegdheid is het College van Gedeputeerde Staten van de provincie verantwoordelijk voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering. Doel is het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad, met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad op provinciaal niveau, regionaal niveau en lokaal niveau. Provincies bevorderen door actieve sturing een evenwichtige verdeling tussen en in de woondealregio’s. Eventueel extra noodzakelijk juridisch instrumentarium zal onderdeel uitmaken van de Wet regie volkshuisvesting.

● De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor de realisatie

van de nationale opgave en stelselverantwoordelijk voor de versterking van het wettelijk instrumentarium voor de medeoverheden om de woningbouwopgave te realiseren en voor ondersteuning van de uitvoering via inzet van (financiële) middelen. De minister stuurt actief op de realisatie van de nationale opgave door intensief en periodiek overleg met medeoverheden en monitoring van de woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de opgaven die samenhangen met de woningbouw met de medeoverheden en andere departementen. Zo nodig hakt de minister voor VRO samen met collega-bewindspersonen knopen door.

9.3

De colleges van B&W, het college van GS en de minister voor VRO werken samen vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid en zetten gezamenlijk en gecoördineerd hun instrumenten en middelen in om de overeengekomen opgave te realiseren.

A. Monitoring en intensivering overleg 9.4

De voortgang ten aanzien van woondeal wordt gemonitord met de interbestuurlijke landelijke monitor voortgang woningbouw. Daarover is bestuurlijk afgesproken dat het doel van de monitor is enerzijds het voorzien van de (semi)overheden in informatie over plancapaciteit (woningbouwplannen), de voortgang van de woningbouw en opgeleverde (gerealiseerde) woningen. Anderzijds draagt de monitor bij aan inzicht in eventuele knelpunten en in informatie in verband met voor de woningbouw noodzakelijke opgaven teneinde deze te kunnen oplossen. Voor de monitoring is het relevant dat er overeenstemming is over de te gebruiken definities en dat (eenduidige en betrouwbare) data beschikbaar zijn voor relevante indicatoren (onder andere gerealiseerde sociale woningen). Het Ministerie van BZK zet zich hiervoor in, in afstemming met provincies en gemeenten.

9.5

De gemeenten en de provincie spreken af tweemaal per jaar gezamenlijk de woningbouw­productie te monitoren aan de woondealtafel. Volgens de landelijke harmonisatieafspraken tussen IPO, VNG en BZK. De provincie faciliteert en bekostigt het monitoringssysteem. De gemeenten zetten hun data in het monitoringsysteem. De gemeente blijft bronhouder en eigenaar van de data. Daarnaast ontwikkelt het Rijk in samenwerking met IPO en VNG een landelijke monitor/dashboard. Hieraan kunnen de provinciale monitoringssystemen gekoppeld worden, zodat er een landelijk beeld kan ontstaan. Het Field Lab Wonen binnen de IDA kan hiervoor als experimentele setting dienen.

9.6

Om gezamenlijk zicht te houden op de voortgang van de uitvoering van deze bestuurlijke afspraken vindt er regulier overleg plaats tussen vertegenwoordigers van gemeenten, van de woonregio en van de provincie.

9.7

Als dat inhoudelijk nodig is, worden deze afspraken jaarlijks herijkt. Daarbij wordt de nieuwste prognose van de woningbouwbehoefte tot en met 2030 betrokken. Deze wordt eveneens jaarlijks bijgewerkt door de provincie. De richtinggevende doelstelling voor de woningbouwproductie per jaar tot en met 2030 wordt bijgewerkt op basis van deze prognose, de gerealiseerde bouwproductie en ontwikkeling van de woningvoorraad. In 2023 wordt de herijking gepland na het beschikbaar komen van de volgende prognose van de woningbouwbehoefte en het provinciaal ruimtelijk arrangement, waarbij in de herijking ook randvoorwaarden zoals water en bodem, stikstof en geluid aan bod kunnen komen.

17

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

B. Belemmeringen oplossen en besluiten nemen

18

9.8

Doel is door monitoring en intensief en kort-cyclisch ambtelijk en bestuurlijk overleg goed zicht te krijgen en te houden op de uitvoering. Hierdoor signaleren we vroegtijdig wanneer de voortgang van de woningbouw en de uitvoering van de bestuurlijke afspraken stokt. Wanneer (gezamenlijk) wordt geconstateerd dat de voortgang stokt, stellen we gezamenlijk vast wat de achterliggende oorzaken daarvan zijn (fact finding). Op basis daarvan worden de benodigde en gewenste acties in gang gezet. Hierbij kan ondersteuning worden ingeschakeld van de landelijke versnellingstafel, verstedelijkingstafel, tafels van andere ministeries of via onder andere de taskforce nieuwbouw woningcorporaties of expertteams. Uitgangspunt is: ‘los het op, of schaal het op’. Hierbij kunnen bestuurlijke of in het uiterste geval juridische interventies nodig zijn. Bestuurlijk overleg blijft het uitgangspunt. Juridische interventie vindt plaats door de naastgelegen overheid in aansluiting bij het huis van Thorbecke.

9.9

Via de woondeals kunnen alle partijen die in de keten zijn betrokken bij de woningbouw – zoals marktpartijen, corporaties, zorgkantoren – hun knelpunten agenderen. Dit kan ook via andere tafels zoals de taskforce nieuwbouw woningcorporaties en de landelijke versnellingstafel.

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

Ondertekening Ondertekend te Groningen op 15 februari 2023. De provincie Groningen, rechtsgeldig vertegenwoordigd door Tjeerd van Dekken, gedeputeerde wonen, handelend ter uitvoering van een besluit van het college van Gedeputeerde Staten d.d. 14 februari 2023,

Namens het college van burgemeester en Wethouders van Stadskanaal, Wethouder Egbert Hofstra,

_________________________________________________________

_________________________________________________________

De minister voor Volkshuivesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge,

Namens het college van burgemeester en Wethouders van Veendam, Wethouder Henk Jan Smaal,

_________________________________________________________

_________________________________________________________

Namens het college van burgemeester en Wethouders van Oldambt, Wethouder Gert Engelkens,

Namens het college van burgemeester en Wethouders van Westerwolde, Wethouder Harm-Jan Kuper,

_________________________________________________________

_________________________________________________________

Namens het college van burgemeester en Wethouders van Pekela, Wethouder Ellen van Klaveren,

_________________________________________________________ 19

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave De woningbouwopgave 2022 zoals vastgesteld in de ‘Provinciale woningbouwafspraken 2022-2030 provincie Groningen’ op 13 oktober 2022. Het gaat in totaal om 28.359 huizen, waarvan minimaal 68% betaalbaar en inclusief minimaal 42% sociale huurwoningen. PROVINCIE GRONINGEN - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES

VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW

WONINGEN DOOR ­C ORPORATIES SOCIALE HUUR

WONINGEN DOOR ­C ORPORATIES MIDDEN HUUR

834 1.761 1.762 1.675 1.653 1.628 1.281 1.303 1.282 13.176

KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)

81% 46% 32% 26% 17% 18% 20% 24% 24% 35%

VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW

141% 2.685 267% 2.829 229% 1.695 200% 1.188 163% 618 112% 446 72% 318 52% 274 66% 260 148% 10.313

HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND

3.303 6.217 5.316 4.643 3.710 2.498 1.614 1.152 1.103 29.555

CORPORATIES (BRUTO)

VERHOUDING SOCIALE HUUR EN BRUTO ­N IEUWBOUW

2.350 2.325 2.325 2.325 2.275 2.235 2.235 2.235 1.659 19.964

SOCIALE ­H UURWONINGEN

BESCHIKBARE PLANCAPACITEIT

977 1.281 1.429 1.179 839 736 789 837 477 8.545

VERHOUDING MET ­P LANCAPACITEIT

NETTO UITBREIDING

3.327 3.606 3.754 3.504 3.114 2.971 3.024 3.072 2.136 28.509

HARDE PLANCAPACITEIT

RAMING SLOOP

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Totaal

VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING

BRUTO NIEUWBOUWAMBITIE

BETAALBAARHEID (BRUTO)

JAARTAL

AMBITIE EN PLANCAPACITEIT

25% 49% 47% 48% 53% 55% 42% 42% 60% 46%

97 914 502 274 288 355 71 71 69 2.641

3% 25% 13% 8% 9% 12% 2% 2% 3% 9%

401 641 937 837 465 328 400 386 361 4.756

12% 18% 25% 24% 15% 11% 13% 13% 17% 17%

803 1.730 1.780 1.661 1.648 1.624 1.277 1.299 1.278 13.101

0 157 157 157 157 157 160 160 160 1.265

Het college van GS heeft in haar bod aan de minister van 5 oktober 2022 aangegeven dat het voor realisatie van de opgave nodig is dat het Rijk tegemoet komt aan de volgende randvoorwaarden: ● Bij de aantallen woningbouw uit dit bod horen vanzelfsprekend ook investeringen in de weg- en ver-

voersinfrastructuur. Bereikbaarheid en ontsluiting zijn immers bepalend voor kwaliteit en aantrekkelijkheid van woonlocaties. Daarmee zijn deze investeringen een harde randvoorwaarde om de plannen waar te kunnen maken. Daarom is nodig dat Groningen een fair share krijgt van de hiervoor beschikbare Rijksmiddelen.

● Fair share betekent eerlijke voorwaarden in de woon- en infrastructuurregelingen (zoals de Woningbouw­

impuls, het Volkshuisvestingsfonds, Flexpoolregelingen, Specifieke uitkering woondeals, de versnellingsafspraken infrastructuur). Iedere regio levert een gelijkwaardige bijdrage aan de woonopgave, hier horen vervolgens ook regelingen bij die door elke provincie en gemeente te benutten zijn.

● Naast het op korte termijn toevoegen van woningen (waardoor de woonvraag bediend wordt en hierdoor

ook de huidige woningvoorraad wordt verbeterd) is er een directe link met het herstructureren en transformeren van de woningvoorraad op de langere termijn. Vanwege de verwachte afnemende woonvraag in het Ommeland op de lange termijn en de benodigde wijkvernieuwing in de stad Groningen is een substantiële bijdrage van partijen (waaronder het Rijk) in een Transitiefonds nodig. Hierdoor kan op termijn oude/niet passende voorraad uit de markt genomen worden. Wederkerige afspraken hierover willen we opnemen in de regionale woondeals.

● Het Rijk zorgt dat achterstand in het afhandelen van procedures bij de Raad van State wordt opgelost

zodat grote nieuwbouwplannen, zoals project Suikerzijde in de gemeente Groningen, doorgang kunnen vinden.

● Borging van de ambtelijke capaciteit bij de regionale, provinciale en gemeentelijke organisaties voor de

realisatie van deze woonplannen, zoals menskracht, expertise en organisatie.

● Voldoende, betaalbare en tijdig beschikbare locaties zijn van doorslaggevend belang voor het daadwer-

kelijk realiseren van de woningbouwopgave. Gemeenten moeten in staat gesteld worden voldoende en betaalbare locaties beschikbaar te stellen.

20

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

● Door de stapeling van de opgaven kennen woonplannen (incl. benodigde infrastructuur, klimaatbesten-

digheid, etc.) in veel van onze regio’s een, naar verhouding grotere, onrendabele top. De stijgende bouwkosten vergroten dit. Een bijdrage vanuit het Rijk is nodig om de woonplannen toch te kunnen realiseren volgens de condities (gecontroleerde sociale huur, aandachtsgroepen etc.) van het Rijk.

● Op landelijk niveau zijn met corporaties afspraken gemaakt over hun bijdrage in de woningvoorraad ter

compensatie voor het wegvallen van de verhuurderheffing. Ten aanzien van de nieuwbouw van sociale huurwoningen is er een grotere opgave in hun eigen ambities en in dit bod opgenomen ten opzichte van wat landelijk is doorgerekend. Naast deze nieuwbouw moeten corporaties ruimte blijven houden voor de nodige investeringen in de totale sociale woningvoorraad.

Daarbij is afgesproken dat de minister voor VRO de opgaven coördineert die samenhangen met woningbouw en zich maximaal inzet voor tegemoetkoming aan de randvoorwaarden.

21

R EG I O N A L E WO O N D E A L 2 0 2 2 - 2 0 3 0 • R EG I O O O S T- G R O N I N G E N

Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente in de regio Oost-Groningen GEMEENTE OLDAMBT - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES HARDE PLANCAPACITEIT

VERHOUDING MET ­P LANCAPACITEIT

SOCIALE ­H UURWONINGEN

VERHOUDING ­S OCIALE HUUR EN BRUTO ­N IEUWBOUW

HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND

VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW

KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)