Zienswijzenbundel Wvg Deelgebied 6 Merwedekanaalzone (geredigeerd).pdf

3/9

LOYENS^LOEFF

op een gangbare wijze kan worden geëxploiteerd. Geen partij zal daar een ook maar enigszins marktconforme prijs voor willen betalen. Zittende huurders zouden bovendien kunnen worden geconfronteerd met een illegale situatie omdat zij plotseling niet meer kunnen voldoen aan de regels uit het bestemmingsplan. 1.6

Andersom geredeneerd betekent de splitsing van het Object dat Vermeer gedwongen zou worden om, bij een beoogde vervreemding, percelen aan de Gemeente aan te bieden die functioneel gezien primair voorzien in de parkeerplaatsen voor een kantoorgebouw dat niet onder het voorkeursrecht valt. De waarde van de parkeerplaatsen is niet een autonoom gegeven maar wordt voor een belangrijk deel bepaald door de functie die deze hebben ten behoeve van het kantoorgebouw. Indien de parkeerplaatsen worden ontkoppeld van het kantoorgebouw, is een reële, zuivere waardebepaling niet meer mogelijk.

1.7

Het door het Voornemen gecreëerde scenario waarin de parkeerplaatsen los van het grote kantoorgebouw dienen te worden vervreemd leidt aldus niet alleen tot een feitelijk onverkoopbaar kantoorgebouw, maar ook tot parkeervoorzieningen die grotendeels in het luchtledige terecht komen omdat hun functionele relatie met het kantoorgebouw wordt doorbroken. De marktwaarde van de parkeervoorzieningen wordt daarmee eveneens nadelig beïnvloed.

1.8

Vermeer is stellig van oordeel dat het Besluit niet conform het Voornemen bestendigd zou mogen worden door uw gemeenteraad. Wij verduidelijken dit hieronder.

2

STRIJD MET ALGEMENE BEGINSELEN VAN BEHOORLIJK BESTUUR

2.1

Een (voorlopig) voorkeursrecht leidt tot een wezenlijke beperking van de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar van gronden die worden aangewezen op grond van de Wvg, de eigenaar heeft het immers niet langer in zijn macht om een aangewezen perceel vrijelijk te vervreemden. Aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dient om deze reden serieus gewicht toe te komen in relatie tot de besluitvorming omtrent de vestiging van een voorkeursrecht.

2.2

Het Voornemen is, gezien de hierboven beschreven achtergrond en gevolgen, in verschillende opzichten voorbereid en genomen in strijd met de (in de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde) algemene beginselen van het behoorlijk bestuur. De vestiging van het voorkeursrecht kan in het bijzonder niet in overeenstemming worden geacht met het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel.

Onzorgvuldige voorbereiding Voornemen

2.3

Op grond van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis over de relevante feiten en af te wegen belangen te vergaren.

4/9

LOYENS/£ LOEFF

2.4

Als het College de betrokken feiten en belangen zorgvuldig in kaart had gebracht, dan had het kunnen en moeten onderkennen dat de begrenzing van het (voorlopig) voorkeursrecht tot ongewenste en (mogelijk) onbedoelde gevolgen leidt. Er is klaarblijkelijk niet voorzien dat de aanwijzing van een gedeelte van het Object tot een onaanvaardbare doorkruising van een functioneel en feitelijk samenhangend geheel van percelen leidt. Het College lijkt zich in deze zin niet (voldoende) bewust te zijn geweest van de situatie op het Object.

2.5

Naast de praktische en commerciële implicaties van de splitsing van het Object wijst Vermeer erop dat het College er als specifieke juridische factor volledig aan voorbij is gegaan dat er parkeernormen van toepassing zijn in het gebied. In artikel 8.5 van het vigerende bestemmingsplan ‘Merwedekanaalzone, deelgebied 6 Zeehavenkade e.o.’ is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van parkeren (gekoppeld aan de minimale autoparkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid), terwijl in artikel 8.4 van de planregels nota bene de beperking is opgenomen dat de aanwezige parkeervoorzieningen uitsluitend mogen worden gebruikt door binnen Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone gehuisveste functies en/of partijen. Het Voornemen werkt als het ware een toekomstige strijdigheid met het bestemmingsplan in de hand.

2.6

Het Voornemen is in strijd met artikel 3:2 Awb onvoldoende zorgvuldig voorbereid.

Onevenredige gevolgen 2.7

Op grond van artikel 3:4, tweede lid, Awb mogen de voor een belanghebbende nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.

2.8

De vestiging van het (voorlopig) voorkeursrecht op onder meer de Aangewezen Percelen is gerelateerd aan de beoogde toekomstige ontwikkeling van het gebied (deelgebied 6 in de Merwedekanaalzone) tot een gemengd woon-/werkgebied. Het College beoogt door middel van het voorkeursrecht grip te krijgen op een gedeelte van het deelgebied (i.e. de oostelijke helft van het gebied) om zo de herontwikkeling (op termijn) te kunnen bevorderen. Verkrijging van de Aangewezen Percelen is echter niet noodzakelijk om de herontwikkeling van deelgebied 6 naar een gemengde woon- en werklocatie te kunnen faciliteren. Het beoogde gemengde karakter laat immers ook ruimte voor werkfuncties en er is ook voorkeursrecht gevestigd op een heel aantal andere percelen binnen het deelgebied, die geschikt zouden kunnen zijn voor woningbouwontwikkeling. Het doel van een gemengd woon-/werkgebied kan derhalve ook worden bereikt zonder dat de Aangewezen Percelen daarbij worden betrokken.

2.9

Hiertegenover staat dat het Voornemen om diverse al genoemde redenen tot significante nadelige gevolgen voor Vermeer en de gebruikers van het Object zal leiden. Die nadelige gevolgen werken zowel door naar de Aangewezen Percelen als naar het niet-aangewezen gedeelte van het Object. De beoogde doelen die met het Voornemen worden nagestreefd

5/9

loyens/loeff

(waarvoor het besluit strikt genomen niet noodzakelijk is) staan niet in redelijke verhouding tot de nadelige gevolgen, waaronder met name de functionele onbruikbaarheid en financiële waardevermindering van zowel de Aangewezen Percelen als de nietaangewezen delen van het Object.

2.10

Het Voornemen getuigt aldus niet van een evenredige belangenafweging zal, indien uw gemeenteraad positief beslist op het Voornemen, strijd opleveren met artikel 3:4, tweede lid, Awb.

Ondeuqdelijke motivering

2.11

Tot slot dient een besluit op grond van artikel 3:46 Awb te berusten op een deugdelijke motivering. Voor zover het College bij de voorbereiding van het Voornemen al heeft nagedacht over de mogelijkheid dat het Voornemen leidt tot een splitsing van het Object met alle (praktische en financiële) gevolgen voor Vermeer van dien, dan komt dit ten onrechte niet terug in de motivering van het Voornemen. Het Voornemen is daarmee ondeugdelijk gemotiveerd.

3

AFRONDING

3.1

De conclusie is, kort samengevat, dat in het Voornemen ten onrechte volledig is voorbijgegaan aan de omstandigheid dat de percelen waaruit het Object bestaat een samenhangend geheel vormen dat door het Voornemen op onaanvaardbare wijze wordt doorkruist. De bestendiging van het Besluit conform het Voornemen leidt tot een splitsing in de beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van het Perceel en daarmee tot een onwerkbare situatie in het geval dat Vermeer het Object zou willen vervreemden.

3.2

De meest eenvoudige en overzichtelijke manier om aan de bezwaren en onevenredige nadelige gevolgen tegemoet te komen is door het Besluit niet te bestendigen. Op die manier wordt de splitsing van het Object ongedaan gemaakt en kan er door de eigenaar in functioneel verband over worden beschikt.

3.3

Indien uw gemeenteraad overweegt om het Besluit conform Voornemen te bestendigen, dan zullen de onevenredige gevolgen van de bestendiging in het definitieve aanwijzingsbesluit op een andere wijze moeten worden weggenomen. Daarbij zou in de eerste plaats kunnen worden gedacht aan de verzekering van het behoud van de functionele relatie tussen parkeerplaatsen en kantoorgebouw. Dat zou bijvoorbeeld kunnen via de vestiging van een zakelijk recht, kwalitatieve verplichting of (andere) contractuele verbintenis die onvoorwaardelijk zou moeten garanderen dat de parkeerplaatsen op korte en langere termijn beschikbaar blijven voor het grote kantoorgebouw op het nietaangewezen deel van het Object.

3.4

Hierbij past overigens wel de kanttekening dat het garanderen van de beschikbaarheid van de parkeervoorzieningen op gespannen voet zou staan met de mogelijke herontwikkeling

6/9

LOYENSz£lOEFF

van de Aangewezen Percelen ten behoeve van woningbouw. Het is de vraag of het voorkeursrecht op de Aangewezen Percelen dan nog wel het daarmee beoogde doel dient.

3.5

Een andere optie is dat de Gemeente zich er op voorhand aan committeert dat het bij aankoop van de Aangewezen Percelen ook het niet-Aangewezen deel van het Object van Vermeer zal kopen. Op grond van artikel 11 van de Wvg kan Vermeer eisen dat alle onroerende zaken die een samenhangend geheel vormen worden betrokken in de mogelijke vervreemding aan de Gemeente, ook als op een deel van die onroerende zaken geen (voorlopig) voorkeursrecht rust. Indien de Gemeente op dit moment al vastlegt dat het alle percelen die het Object vormen bij aanbieding door Vermeer (of een opvolgend eigenaar) als samenhangend geheel in de zin van artikel 11 Wvg zal beschouwen, geeft dat Vermeer de zekerheid dat zij het Object als geheel zal kunnen vervreemden tegen een marktconforme prijs.

3.6

Op een van de drie hiervoor genoemde wijzen (het niet bestendigen van de aanwijzing, juridische waarborg beschikbaarheid parkeerplaatsen en/of bevestiging dat de Gemeente bereid is het Object als samenhangend geheel te kopen) zou aan de onevenredige gevolgen van het Voornemen in de huidige vorm tegemoet kunnen worden gekomen. Bij gebreke daarvan zal een bestendiging van het Besluit getuigen van strijd met, in ieder geval, 3:4, tweede lid Awb.

4

CONCLUSIE

4.1

Gelet op de bovengenoemde gronden, verzoekt Vermeer uw gemeenteraad om het Besluit op basis van deze zienswijze niet conform het Voornemen te bestendigen althans op een van de hiervoor genoemde wijzen tegemoet te komen aan de bezwaren in de huidige vorm.

4.2

Vermeer is uiteraard graag bereid om met uw gemeenteraad in overleg te treden over de voorgestelde oplossingen.

Hoogachtend, Loyens & Loeff N.V.

7/9

LOYENS/£ LOEFF

Bijlage 1

8/9

Gemeente Utrecht

Voorstel aan het college van B&W

Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone Beleidsveld Portefeuillehouder Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum College Geheim

Grondzaken Linda Voortman Ontwikkelorganisatie Ruimte Mirte van der Vliet 10160232 21 juni 2022 Nee

Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het raadsvoorstel Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone vast te stellen; 2. Op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone voorlopig aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a) zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/ kaart A 40.153; b) en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c) met de aantekening dat deze percelen in de afgelopen 2 jaar niet bij een besluit tot (voorlopige) aanwijzing betrokken zijn geweest; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen.

3. De betrokken eigenaren en zakelijk gerechtigden niet in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan dit besluit zienswijzen naar voren te brengen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:11 sub a en sub c van de Awb, en dus artikel 4:8 van de Awb buiten toepassing te laten. 4. Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het collegebesluit tot voorlopige aanwijzing, en het raadsvoorstel tot aanwijzing, met bijbehorende bijlagen, voor een ieder ter inzage te leggen van 23 juni 2022 tot en met 3 augustus 2022, en de reactietermijn in afwijking van artikel 10.2 van de Utrechtse Participatie -en inspraakverordening niet te verlengen vanwege de zomervakantieperiode.

5. De raad met de bijgevoegde raadsbrief te informeren over de werking van de Wvg en te verzoeken om uiterlijk binnen 3 maanden na het collegebesluit in de raadsvergadering een besluit te nemen over het raadsvoorstel; 6. De Hoofdgebiedsecohoom Ruimte vanwege het spoedeisend karakter van dit dossier te mandateren tot het uitvoeren van eventueel kleine tekstuele aanpassingen naar aanleiding van de besluitvorming door het college;

X

J

7. Op de bijlage ‘Financiële haalbaarheid herontwikkeling Deelgebied 6 Merwedekanaalzone’ tijdelijke geheimhouding op te leggen op grond van artikel 55 lid 1, 86 lid 2 en 25 lid 2 van de Gemeentewet om de reden genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo tot het moment dat de nog te openen grondexploitatie voor Deelgebied 6 wordt afgesloten, of zoveel eerder als het college de raad (gedeeltelijk) in openbaarheid kan informeren.

Besluit:

2 1 JUNI 202?

I

2

LOYENS^LOEFF

Bijlage 2

9/9

I

Gemeente Utrecht

Voorstel aan de gemeenteraad

Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Geheim

Merwedekanaalzone Ontwikkelorganisatie Ruimte Mirte van der Vliet 10160232 volgt Nee

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1.

Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a. zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A 40.153; b. en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c. met de aantekening dat deze percelen zijn betrokken in het besluit tot voorlopige aanwijzing van het college van 21 juni 2022; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen.

2.

Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 te duiden dat het besluit op grond van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar.

3.

Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures.

4.

Een voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone van EUR 0,2 miljoen beschikbaar te stellen voor een Nota van Uitgangspunten, voorafgaand aan het opstellen van het omgevingsplan zoals door de raad gevraagd in amendemént 21/A128, en tot het moment van de te zijner tijd te openen grondexploitatie de Reserve Grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties', te bestemmen als achtervang voor dit krediet.

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

Intrapost BV

Frankenng betaald

S“"ÏS™^BOSCH NETHERLANDS

D-A-1

R Aangetekend L

”

Gemeente Utrecht raad Postbus 16200

3SMQXY8348395 3500CE UTREcHT Recommaride

NL

<N

3SMQXY8348395

g Csl

CL

ingekomen

1LC d.d.