Zienswijzenbundel Wvg Deelgebied 6 Merwedekanaalzone (geredigeerd).pdf
Tekst van het document
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Zienswijzenbundel Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Deelgebied 6 Merwedekanaalzone
16 augustus 2022
Inhoud Zienswijzenbundel 1. 2. 3.
4.
Utrecht Eendrachtlaan 80 Project B.V. Zeehaen Beheer B.V WNP Holding B.V. Dutch Property Company Vermeer 1 B.V.
2
Straatman Koster advocaten
Postbus 717, 3000 AS Rotterdam Bezoekadres: Millenniumtoren 24', Weena 690, Rotterdam
AANTEKENEN Gemeenteraad van de gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE UTRECHT
ZIENSWIJZE Rotterdam, 19 juli 2022 Onze ref.: 01-1234 Uw ref.: Betreft: Zienswijze Wvg Merwedekanaalzone, Deelgebied 6
Geachte raadsleden, Cliënte, Zeehaen Beheer B.V., gevestigd te Utrecht, heeft kennis genomen van het besluit van het college van Burgemeester en Wethouders (B&W') d.d. 21 juni 2022 tot vestiging van een voorlopig voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: `Wvg') op haar gronden kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummer 771 en het voornemen van de gemeenteraad om dit voorlopige voorkeursrecht te bestendigen. Kopieën van de bekendmaking van dit besluit en van het raadsvoorstel zijn aangehecht (BIJLAGE 1). Cliënte kan zich niet met dit besluit verenigen, reden waarom zij daartegen een bezwaarschrift heeft ingediend bij B&W. Zij kan zich evenmin vinden in het raadsvoorstel aan B&W / voornemen van de raad om het voorlopige voorkeursrecht te bestendigen, reden waarom zij daaromtrent deze zienswijze indient. Ter onderbouwing van deze zienswijze wordt hierna eerst ingegaan op de achtergrond van het bedrijf van cliënte, vervolgens op de gevolgen van het voorkeursrecht en daarna de gronden van de zienswijze. Familiebedrijf Zeehaen Beheer B.V. is de vastgoed-tak van het bedrijf Gepu, dé zelfstandige horecagroothandel in de regio Utrecht. Meer informatie over Gepu is te vinden op: www. qepu.nl Het bedrijf is circa 50 jaar aanwezig in deelgebied 6, eerst aan de Zeehaenkade en sinds 1985 aan de Vliegend Hertlaan.
Cliënte is het langst in deelgebied 6 gevestigde bedrijf. Gedurende deze periode is het gebied rondom deze locaties flink veranderd, onder meer door transformatie van de Vliegend Hertlaan 1 van kantoor naar woningen en meest recent de
Straatman Koster Advocaten is de handelsnaam van Straatman Koster Advocaten B.V., statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24389790). Straatman Koster Advocaten is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De algemene voorwaarden van Straatman Koster Advocaten, waarin een beperking van de aansprakelijkheid is bedongen, zijn op alle opdrachten van toepassing. De algemene voorwaarden worden op verzoek toegezonden en zijn eveneens te vinden op vAvw.straatmankoster.nl. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechtbank te Rotterdam.
Straatman Koster advocaten
ontwikkeling van de Concorde aan de Eendrachtlaan 10. Telkens heeft cliënte welwillend meegewerkt aan deze ontwikkelingen en eisen/wensen vanuit de gemeente. Hierbij is in goede harmonie en met af en toe met wat schuurwerk met de gemeente samengewerkt, ten gunste van woningbouw en ten nadele van haar bedrijfs-/milieuomgeving. Zij wijst onder meer ook op het recente dezoneren van de milieuruimte in het nieuwe bestemmingsplan ten gunste van de komst van woningbouw aan de Vliegend Hertlaan. Transformatie naar woningbouw Vanwege de 'oprukkende' woningbouw voert cliënte sinds 2015 gesprekken met diverse projectleiders binnen de gemeente over de mogelijkheden op de locatie aan de Vliegend Hertlaan. Hiervan zijn gespreksverslagen gemaakt. De gesprekken met de gemeente gingen over de toekomst van de bedrijfsvoering van huurder Gepu (de groothandel) en over mogelijke transformatie van de locatie naar woningbouw. Voor cliënte waren dit belangrijke gesprekken om zo voorwaarden te scheppen om onder andere investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Meerdere malen hebben cliënte en gemeente gesproken over de wens om een woningbouwontwikkeling te realiseren. Vanaf 2017 heeft cliënte hierin verder geïnvesteerd door adviseurs in te schakelen om de regie over de toekomst van de locatie te behouden.
Er is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om het eigen bedrijf te kunnen voortzetten met daarbij tevens de door de gemeente gewenste woningbouw. Dit heeft geleid tot de opdracht om voor de locatie een woningbouwbelegger te vinden en deze te contracteren. Dit is inmiddels succesvol geweest zoals cliënte in verschillende periodieke overleggen met de gemeente heeft besproken. In april 2021 is de overeenkomst met een woningbouwbelegger getekend, welke overeenkomst is gericht op verkoop en transformatie van de locatie voor woningbouw. Een dergelijke verkooptransactie biedt cliënte de financiële middelen om voor huurder Gepu een andere locatie met uitbreidingsmogelijkheden te kunnen verwerven. De locatie aan de Vliegend Hertlaan kan vervolgens worden ontwikkeld naar woningbouw. Mede als uitvloeisel van deze overeenkomst is vanaf 2021 verder overleg gevoerd met de gemeente om te komen tot concrete planontwikkeling. De gemeente heeft inmiddels verkeersonderzoek laten uitvoeren waarmee voorlopig is geconcludeerd dat woningbouw in Merwedekanaalzone (geheel) deelgebied 6 mogelijk zou moeten zijn en op basis waarvan een stedenbouwkundig ontwerp zou kunnen worden gemaakt. De gemeente heeft bovendien een beoogd planproces gepresenteerd op basis waarvan de transformatie naar wonen in Merwedekanaalzone deelgebied 6 zou kunnen worden vorm gegeven.
Daarbij heeft de gemeente duidelijk gemaakt dat zij zich wil focussen op de kanaalzijde van deelgebied 6, mede omdat hier twee ontwikkelingen (de locatie van cliënte en die van haar directe buren) het meest 2/4
Straatman Koster advocaten
concreet zijn. Met andere woorden: de transformatie naar wonen loopt en cliënte is (samen met haar buren) voortrekker van deelgebied 6. Gevolgen Wvg Het gevestigde voorkeursrecht torpedeert deze ontwikkeling. De locatie kan immers niet meer aan de belegger worden verkocht, althans, cliënte kan aan de woningbouwbelegger niet langer zekerheid bieden dat de eigendom van de locatie kan worden overgedragen nu daarvoor de gemeentelijke instemming nodig is. Zolang er geen zekerheid bestaat dat deze instemming kan worden verkregen, komt de transformatie stil te liggen. Het is immers niet verantwoord om (fors) te investeren in planontwikkeling zolang het risico bestaat dat de locatie toch niet door de belegger kan worden verkregen. Daarnaast betekent het risico van het mogelijk toch niet kunnen overdragen van de locatie aan een derde, dat de toekomstplannen van huurder Gepu worden gedwarsboomd. Immers, voor huurder Gepu is er nu geen zekerheid meer. Met de gecontracteerde belegger wist zij wanneer de locatie zou worden overgedragen en kon ze plannen voor de lange termijn maken. Die zekerheid is nu helemaal weg. Weliswaar kan cliënte de locatie aan de gemeente te koop aanbieden, maar zowel het moment van overdracht als de prijs zijn lange tijd onduidelijk.
Deze lange periode van onzekerheid maken het onmogelijk voor zowel cliënte als haar huurder Gepu om investeringsbeslissingen te nemen. Met als logisch gevolg dat er het plan voor woningbouwontwikkeling in de ijskast kan en dat er wordt teruggevallen op de huidige bedrijfsbestemming. Er zal opnieuw bedrijfsmatig worden geïnvesteerd om voor een langer periode op deze locatie te blijven. Met andere woorden: de inzet van de Wvg heeft juist een averechts effect: de woningbouw wordt eerder uitgesteld en mogelijk zelfs afgesteld nu de bestaande (woningbouw)plannen van cliënte daardoor juist belemmerd worden. Niet doelmatig Cliënte meent dan ook dat het voorkeursrecht het beoogde doel mist en daarmee in strijd is met het doelmatigheidsbeginsel. De inzet van dit instrument leidt er immers eerder toe dat het beoogde doel — woningbouw — niet of pas op een later moment wordt bereikt dan op korte termijn. Een averechts effect dus. Evenredigheidsbeginsel Daarnaast is de inzet van de Wvg niet nodig om het beoogde doel — meer regie op het gebied — te bereiken. Met het gemeentelijke instrumentarium op grond van de Wro (voorbereidingsbesluit, bestemmingsplan / omgevingsplan) en haar civielrechtelijke positie als erf-verpachter kan de gemeente immers maximaal sturend optreden voor wat betreft de bouw3/4
Straatman Koster advocaten
en gebruiksmogelijkheden van de locatie. De inzet van de Wvg is dan ook niet nodig en daarmee in strijd met het evenredigheidsbeginsel. Daarbij komt dat cliënte van de gemeente heeft vernomen dat de inzet van de Wvg met name was bedoeld voor andere locaties, namelijk de gronden van Terberg Leasing, Stern en Propertize, dit omdat deze grondeigenaren nog geen enkele plannen hebben om te verhuizen laat staan te herontwikkelen. Wat hiervan ook zij, dit is geen reden om ook de locatie van cliënte te belasten met een voorkeursrecht. Cliënte is immers wel al lange tijd bezig met deze transformatie, heeft daarin geïnvesteerd en wil graag daarmee verder zonder door het voorkeursrecht te worden belemmerd. Vertrouwens-/zorgvuldigheidsbeginsel Verder maakt cliënte bezwaar tegen het feit dat zij jarenlang in overleg en samenwerking met de gemeente investeert in de transformatie, daarvoor de nodige kosten maakt, dit alles met instemming van en in afstemming met de gemeente en dat de gemeente nu — bij wijze van spreken achter haar rug om — de locatie belast met een voorkeursrecht. Dit komt als een donderslag bij heldere hemel; de gemeente toont zich hiermee geen betrouwbare partner. Conclusie Gelet op het voorgaande meent cliënte dan ook dat vestiging van het voorlopige voorkeursrecht en de bestendiging daarvan door de gemeenteraad in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Zij verzoekt u dan ook om het voorkeursrecht van haar locatie in te trekken, althans, niet te bestendigen door middel van het beoogde raadsbesluit. Met vriendelijke groet, Straatman Koster Advocaten
4/4
Straatman Koster advocaten
BIJLAGE 1
Gemeente Utrecht
GEMEENTEBLAD
2 22juni 2022
Officiële uitgave van de gemeente Utrecht
Bekendmaking collegebesluit en raadsvoorstel Wet voorkeursrecht gemeenten Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone te Utrecht
Burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht maken op grond van artikel 7 eerste lid van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) bekend dat zij op 21 juni 2022 op grond van het bepaalde in artikel 6 Wvg besloten hebben gronden voorlopig aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, en de raad voor te stellen deze aanwijzing te bestendigen. Ligging en toegedachte bestemming Deze aanwijzing heeft betrekking op enkele gronden in "Deelgebied 6" van de Merwedekanaalzone te Utrecht. Het precieze gebied waar de aanwijzing betrekking op heeft, wordt begrensd door de Vliegend Herdaan, Zeehaenkade, Eendrachtlaan en de Winthontlaan. De bij de aanwijzing betrokken percelen zullen in de toekomst getransformeerd worden naar Wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Het besluit heeft een geldingsduur van maximaal 3 maanden, waarbinnen een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing van de gronden nodig is om de aanwijzing te laten voortduren. Een aanwijzing door de raad heeft een geldingsduur van 3 jaar. Binnen deze 3 jaar dient de raad een structuurvisie (omgevingsvisie) of een bestemmingsplan (omgevingsplan) voor deze locatie vast te stellen.
Gevolgen De vestiging van het voorkeursrecht houdt in dat eigenaren en/of beperkt gerechtigden van de aangewezen percelen of perceelsgedeelten, wanneer zij die wensen te verkopen respectievelijk erop gevestigde beperkte rechten wensen te vervreemden, deze eerst aan de gemeente Utrecht moeten aanbieden. De eigenaren en de rechthebbenden op beperkte rechten ontvangen hierover één dezer dagen afzonderlijk bij aangetekend schrijven bericht over de inhoud van het besluit en de gevolgen daarvan. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening van het besluit, of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot bestendiging van het voorkeursrecht in werking treedt. Inwerkingtreding Het besluit van burgemeester en wethouders treedt in werking één dag na publicatie in het Gemeenteblad, te weten op 23 juni 2022. Te rinzagel eqging Het besluit van het college d.d. 21 juni 2022 ligt samen met bijbehorende bijlagen, bevattende de kadastrale kaart en een lijst met daarop de aangewezen gronden, de namen van de eigenaren c.q. rechthebbenden alsmede overige relevante gegevens met ingang van 23 juni 2022 en het raadsvoorstel voor een ieder kosteloos ter inzage bij het Stadskantoor van Utrecht gevestigd aan het Stadsplateau 1 te Utrecht (openingstijden: maandag tot en met woensdag en vrijdag van 8.30 tot 17.00 uur, op donderdag van 8.30 tot 20.00 uur).
Zienswijzen Binnen 3 maanden dient de gemeenteraad van Utrecht over de aanwijzing van de gronden te beslissen. In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de gemeenteraad te nemen besluit tot aanwijzing van de gronden, kunnen belanghebbenden op grond van de Algemene wet bestuursrecht hun zienswijze naar voren brengen. Zij worden daarbij in de gelegenheid gesteld om gedurende een termijn van zes weken, ingaande de dag na publicatie in het Gemeenteblad (ofwel ingaande op 23 juni 2022 tot en met 3 augustus 2022) hun zienswijze over het raadsvoorstel naar voren te brengen. Schriftelijke zienswijzen kunnen worden gericht aan de Raad van de gemeente Utrecht, Postbus 16200, 3500 CE Utrecht. Indien belanghebbenden hun zienswijze mondeling kenbaar wensen te maken, kunnen zij hiervoor contact opnemen met de griffie. Bezwaar en beroep Tegen het besluit van ons college kunnen belanghebbenden ingevolge de Algemene wet bestuursrecht gedurende een termijn van zes weken na dagtekening van deze publicatie een bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders van Utrecht, per adres: Ontwikkelorganisatie Ruimte, afdeling Juridische Zaken, Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht.. Op grond van artikel 6 lid 3 Wvg zal een tegen het collegebesluit ingediend bezwaarschrift worden behandeld als ware het een bezwaar tegen het nog te nemen raadsbesluit.
1
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Gemeente Utrecht In het ondertekende bezwaarschrift moet worden opgenomen: de naam en het adres van de belanghebbende, de datum, een omschrijving van het voorstel waartegen het bezwaar is gericht en de gronden van het bezwaar (motivering). Het indienen van een bezwaarschrift schort de werking van het besluit niet op. Indien een bezwaarschrift is ingediend kunt u de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist. Het adres is: Rechtbank Utrecht, Afdeling Bestuursrecht (Postbus 16005 3500 DA Utrecht). De voorzieningenrechter zal de verzoeker alleen ontvankelijk verklaren, indien daarbij een spoedeisend belang kan worden aangetoond. Voor het in behandeling nemen van het verzoek worden griffierechten geheven. Indien belanghebbenden bezwaar hebben gemaakt tegen het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht als bedoeld in artikel 6 Wvg, hoeven zij niet opnieuw een bezwaarschrift in te dienen tegen het besluit van de raad. Het bezwaar tegen het besluit van burgemeester en wethouders wordt thans, op grond van artikel 6, lid 3 van de Wvg, geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit.
Bijlagen 1. Kadastrale tekening (Zie losse bijlage) 2. Lijst van aangewezen percelen Lijst van aangewezen percelen of perceelsgedeelten gelegen in de kadastrale Gemeente Utrecht waarop conform artikel 6 van de Wvg, de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Deze lijst behoort bij het besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht d.d. 21 juni 2022 tot aanwijzing van de percelen of perceelsgedeelten gelegen in de gebiedsontwikkeling Deelgebied 6 Merwedekanaalzone als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. De aangewezen percelen of perceelsgedeelten zijn eveneens aangegeven op de bij het besluit behorende tekening/kaart van aangewezen percelen of perceelsgedeelten, De gegevens zoals die in de lijst zijn opgenomen zijn ontleend aan de Dienst voor het kadaster en de openbare registers d.d. 2 juni 2022.
2
Kades- Sec- Num- Groot- Groot- Plaatsetrale tie mer te per- te per- lijk begeceel ceel kend meente betrokken in besluit Wvg
Huidige bestemming conform ruimtelijke plannen.nl
Toegedachte bestemming
Recht
Eigenaren Adres Post- Plaats en beperkt conform code zakelijk ge- Kamer rechtigden van Koophandel
1
Utrecht R
771
7.000
7.000
Vliegend Herdaan 4A
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
Volgens uit- Vliegend 3526 Utrecht treksel ka- Herdaan TK daster: Ge- 8 pu Exploitatie Maatschappij B.V.. Deze B.V. is niet bekend bij KVK. Volgens de info kvk is de B.V. reeds overgegaan in: Zeehaen Beheer B.V.
2
Utrecht R
1247 2.424
2.424
Eendrachtlaan 82
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Utrecht Arkerdom Eendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
3861 Nijkerk PS (Gld)
3
Utrecht R
1248 3.508
3.508
Eendrachtlaan 82
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Utrecht Arkerdom Eendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
3861 Nijkerk PS (Gld)
4
Utrecht R
1249 1.548
1.548
Eendrachtlaan 82
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Utrecht Arkerdom Eendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
3861 Nijkerk PS (Gld)
5
Utrecht R
664
618
Eendrachtlaan 80
Bedrijventerrein
Wonen met Erfde daarbij pacht
618
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Utrecht Eendracht-
Arkerpoort 2
3861 Nijkerk PS (Gld)
Gemeente Utrecht behorende voorzieningen
laan 80 Project B.V.
6
Utrecht R
666
1.297
1.297
Zeehaen- Bedrijvenkade 62 - terrein 70
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
Utrecht ArkerEendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
7
Utrecht FI
1104
1.781
1.781
Eendrachtlaan 98
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
WNP Holding B.V.
8
Utrecht R
748
13
13
Eendrachtlaan 278
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Stedin Net- Blaak 8 dom beheer B.V.
9
Utrecht Ft
749
7.727
7.727
Eendrachtlaan 100
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
10
Utrecht R
667
750
750
Zeehaen- Bedrijvenkade 60 terrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
11
Utrecht R
669
5.290
5.290
Eendrachtlaan 280
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Terberg Bu- Een3526 Utrecht dom siness Lea- dracht- LB se Group laan 280 B.V.
12
Utrecht R
670
6.950
6.950
Zeehaen- Bedrijvenkade 50 terrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Terberg Bu- Een3526 Utrecht dom siness Lea- dracht- LB se Group laan 280 B.V.
13
Utrecht R
736
520
520
Eendrachtlaan
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
Terberg Bu- Een3526 Utrecht siness Lea- dracht- LB se Group laan 280 B.V.
14
Utrecht R
769
8.323
8.323
Eendrachtlaan 300
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht; en ondererfpacht
WPC REIT Ster 18 B.V.; en SternFacilitair SLB B.V.
15
Utrecht R
770
7.570
7.570
Zeehaen- Bedrijvenkade 30 - terrein 32
Wonen met de daarbij behorende VOO rzieningen
Eigen- Rembrandt Maliedom Reel Estate baan 8 B.V.
16
Utrecht R
486
1.845
1.845
Winthont- Kantoor laan
Wonen met Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 de daarbij dom perty Com- bergweg CM behorende pany Ver238 voorzieninmeer 1 B.V. gen
Amsterdam
17
Utrecht R
815
12.620 12.620 Winthont- Kantoor; laan 171 en Verkeer Verblijfsgebied
Wonen met Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 de daarbij dom perty Com- bergweg CM behorende pany Ver238 voorzieninmeer 1 B.V. gen
Amsterdam
18
Utrecht R
817
45
45
Zeehaen-Kantoor; kade en Verkeer Verblijfsgebied
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 dom perty Com- bergweg CM pany Ver238 meer 1 B.V.
Amsterdam
19
Utrecht Ft
818
1.440
1.440
Winthont-Kantoor; laan 171 en Verkeer Verblijfsgebied
Wonen met Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 de daarbij dom perty Com- bergweg CM behorende pany Ver238 voorzieninmeer 1 B.V. gen
Amsterdam
3861 Nijkerk PS (Gld)
Zandpas 3631 Nieu19 NK wersluis
3011 TA
Rotterdam
URBI Investement 2 sub a B.V.
Keien1101 bergweg EX 25
Amsterdam
Bouw- en Exploitatiemaatschappij Bem B.V.
Jan Pie- 2595 Den tersz. WP Haag Coenstraat 7
Strawinskylaan 741; en Pieter Braaijweg 6
1077 XX; en 1114 AJ
Amsterdam; en AmsterdamDuivendrecht
3581 Utrecht CM
Aldus besloten door burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht in haar vergadering van 21 juni 2022 met kenmerk 10160232
3
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Gemeente Utrecht Utrecht, 22 juni 2022 Burgemeester en wethouders van Utrecht.
4
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Gemeente Utrecht
Voorstel aan de gemeenteraad
Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Geheim
Grondzaken Ontwikkelorganisatie Ruimte Mirte van der Vliet 10160232 volgt Nee
Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a. zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A 40.153; b. en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c. met de aantekening dat deze percelen zijn betrokken in het besluit tot voorlopige aanwijzing van het college van 21 juni 2022; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen. 2. Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 te duiden dat het besluit op grond van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar. 3. Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures. 4.
Een voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone van EUR 0,2 miljoen beschikbaar te stellen voor een Nota van Uitgangspunten, voorafgaand aan het opstellen van het omgevingsplan zoals door de raad gevraagd in amendement 21/A128, en tot het moment van de te zijner tijd te openen grondexploitatie de Reserve Grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties', te bestemmen als achtervang voor dit krediet. Burgemeester en wethouders van Utrecht,
de secretaris,
de burgemeester,
Geheimhouding Het college heeft op de bijlage Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone' tijdelijke geheimhouding opgelegd op grond van artikel 55 lid 1, artikel 86 lid 2 en artikel 25 lid 2 Gemeentewet om redenen genoemd in 5.1 lid 2 sub b van de Woo tot de grondexploitatie voor Deelgebied 6 wordt afgesloten, of zoveel eerder als het college de raad (gedeeltelijk) in openbaarheid kan informeren. De raad wordt separaat gevraagd deze geheimhouding op grond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet in de eerstvolgende raadvergadering te bekrachtigen. De gemeente moet in onderhandeling kunnen treden met andere partijen om nadere (uitvoerings- en grond)overeenkonnsten te sluiten ten behoeve van de ontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone. De gemeente heeft er financieel belang bij en kan bij onderhandelingen benadeeld worden als onderhandelaars van marktpartijen beschikken over deze geheime bedrijfsinformatie. Deze informatie over het businessconcept en gemeentelijke financiële kaders kunnen marktpartijen gebruiken bij onderhandelingen, het opstellen van offertes, prijsbepaling en het uitwerken van plannen en strategieën.
2
Samenvatting Door middel van het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) verschaft de gemeente zich voorrang bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen. De onderhavige gronden worden voorzien ten behoeve van de ontwikkeling van (de oostkant van) Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone. Ten behoeve van het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied, voorafgaand aan het opstellen van een omgevingsplan, wordt een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van EUR 0,2 miljoen.
Context Aanleiding Deelgebied 6 is het gebied van de Beneluxlaan tot de A12 en van de Zeehaenkade tot aan Europalaan-Zuid. De meest voorkomende bestemmingen in dit gebied zijn momenteel kantoren en bedrijvigheid. In juli 2021 is het consoliderende bestemmingsplan 'Merwedekanaalzone Deelgebied 6, Zeehaenkade e.o.' vastgesteld. Dit bestemmingsplan richt zich, vooruitlopend op de transformatie van dit deel van de Merwedekanaalzone conform de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone (deel 2), voornamelijk op het beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. De gemeenteraad heeft op 7 oktober 2021 de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en bijbehorende MER vastgesteld in de gemeenteraad. De Omgevingsvisie schetst kaders voor de transformatie van de gehele Merwedekanaalzone naar een gemengde stadswijk met ruimte voor wonen, werken en verblijven/recreëren, waar Deelgebied 6 deel van uitmaakt. Om een actievere regierol te kunnen innemen bij de herontwikkeling van Deelgebied 6 is het voorstel om een voorkeursrecht zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te vestigen in de oostkant van het gebied door over te gaan tot een aanwijzing van de percelen zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende perceellijst, waardoor de gemeente het recht van eerste koop krijgt.
Uitgebreidere toelichting op (de timing van) het vestigen van het voorkeursrecht is te vinden in de geheime notitie 'Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone'. Het voorkeursrecht zorgt ervoor dat eigenaren van de percelen waar een Wvg op is gevestigd bij verkoop van hun perceel deze eerst bij aangetekende brief aan de gemeente Utrecht moeten aanbieden. Het vestigen van een voorkeursrecht creëert de mogelijkheid de percelen aan te kopen. Het voorkeursrecht wordt gevestigd op de oostelijk gelegen kavels (het gebied tussen de Eendrachtlaan, Vliegend Hertlaan, Winthontlaan en het Merwedekanaal) omdat hier de grootste transformatiekansen zijn. In dit deel bevindt zich bedrijvigheid waar transformatie naar een overwegend woonprogramma maximaal bijdraagt aan de ambities van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone. Op de overige kavels in Deelgebied 6 is recent herontwikkeld (de noord- en zuidkop van het gebied) of is er sprake van goed verhuurd en in gebruik genomen kantoorprogramma, waarvan het minder aannemelijk en zinvol is het te transformeren naar ander programma. Juridische context De percelen waar de Wvg op gevestigd wordt, hebben thans de bestemmingen "Bedrijventerrein", "Kantoor" en "Verkeer — Verblijfgebied".
De gemeenteraad is bevoegd om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing worden verklaard. Het college moet daarvoor de percelen eerst voorlopig hebben aangewezen. Dat heeft het college gedaan op 21 juni 2022. Met het besluit van de raad vervalt de voorlopige aanwijzing, zodra het raadsbesluit rechtskracht heeft. Daarnaast moet er moet worden voldaan aan de volgende twee criteria: 1. aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of gegeven en; 2. het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming. Ad 1. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor gronden die in de nabije toekomst een andere bestemming krijgen dan de agrarische bestemming. De Omgevingsvisie Merwedekanaalzone voorziet
3
in de functies wonen, detailhandel, parkeren, bedrijven, maatschappelijke doeleinden en verkeers- en verblijfsdoeleinden. Deze functies worden als niet-agrarisch beschouwd. Ad 2. Huidig gebruik en toekomstige bestemming Binnen het systeem van de Wvg komen alleen gronden in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. In de toekomstige bestemming zal de bestemming woondoeleinden worden opgenomen conform de al vastgestelde omgevingsvisie. De Omgevingsvisie Merwedekanaalzone voorziet in de functies wonen, detailhandel, parkeren, bedrijven, maatschappelijke doeleinden en verkeers- en verblijfsdoeleinden. Deze functies worden als niet-agrarisch beschouwd. Uit de parlementaire behandeling van de Wvg blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden uitgelegd dat deze alleen kan worden toegepast wanneer de nieuwe bestemming op wezenlijk andere gebruiksvormen ziet. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook bevestigd in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (zie onder meer AbRyS 18 december 2013, 201300165/1/A3).
Er wordt dus voldaan aan beide criteria (geen agrarische bestemming en het gebruik wijkt af van de toegedachte bestemming), waardoor de gemeente de percelen kan aanwijzen. Het raadsbesluit moet ter inzage worden gelegd en die terinzagelegging moet worden gepubliceerd om het besluit in werking te doen treden. Het besluit zal worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. De dag na de dagtekening van het Gemeenteblad waarin de terinzagelegging wordt bekend gemaakt, treedt het besluit in werking en heeft het rechtsgevolg. Vervolgens worden de eigenaren en de ingeschreven beperkt gerechtigden persoonlijk op de hoogte gebracht van het besluit middels een aangetekend schrijven. Deze kennisgeving dient een zakelijke beschrijving te bevatten van de betekenis van de aanwijzing. Verwezen wordt naar de bijgevoegde kennisgeving die eigenaren/rechthebbenden van de aan te wijzen gronden zullen ontvangen. Ook moet een registratie plaatsvinden in het Wkpb-register (Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen). Toelichting besluitvormingsprocedure Eerst wijst het college op grond van artikel 6 Wvg percelen voorlopig aan als percelen waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt.
In artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan inspraak (of: om eigenaren te horen conform artikel 4:8 Awb) indien de vereiste spoed en/of dat het met de aanwijzing doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. Het besluit van het college geldt gedurende 3 maanden. Wil de gemeente het voorkeursrecht behouden, dan zal de gemeenteraad binnen deze 3 maanden de gronden opnieuw moeten aanwijzen (bestendigen). Daarna vervalt het van rechtswege. Een dergelijke aanwijzing door de raad gebeurt op basis van artikel 5 Wvg. De eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden worden in de gelegenheid gesteld gedurende een periode van 6 weken na het collegebesluit hun zienswijzen kenbaar te maken. Indien er zienswijzen worden ingediend, zal een reactienota via het college aan de raad worden voorgelegd. Ook kunnen belanghebbenden binnen 6 weken bezwaar aantekenen tegen de besluiten van college en raad. Het besluit van het college op basis van artikel 6 Wvg heeft ingevolge artikel 6 lid 1 Wvg een geldingsduur van 3 maanden. Na deze 3 maanden vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Om het voorkeursrecht te behouden moet de gemeenteraad binnen deze termijn besluiten het voorkeursrecht van toepassing te verklaren op grond van artikel 5 Wvg.
Zodra de gemeenteraad hiertoe heeft besloten geldt het voorkeursrecht voor de duur van 3 jaar. Wordt binnen deze 3 jaar een omgevingsplan (met een afwijkende bestemming) vastgesteld, dan geldt het voorkeursrecht gedurende 10 jaar na inwerkingtreding van dat omgevingsplan. Wvg onder de Omgevingswet Nadat de gemeenteraad heeft besloten tot bestendiging zal — naar verwachting — binnen een periode 4
van 3 jaar de Omgevingswet in werking treden. Het oude recht (de Wvg) blijft dan van toepassing totdat het raadsbesluit tot bestendiging onherroepelijk is. Onherroepelijk betekent dat geen bezwaar en beroep meer mogelijk is en de rechter een uitspraak heeft gedaan en geen hoger beroep meer mogelijk is. Als de Omgevingswet in werking is getreden (verwachting is op 1 januari 2023) dan is er sprake van een gelijkstelling van lopende voorkeursrechten op basis van de Wvg met de voorkeursrechten uit de Omgevingswet. Inhoudelijk en qua tijdsperiode zijn die gelijk aan elkaar. Beoogd effect Met het aanwijzen van de percelen waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt, beoogt de gemeente een eerste recht van koop te verkrijgen in Deelgebied 6 en zo meer regie te kunnen voeren op de transformatie van Deelgebied 6. Met het voorbereidingskrediet kan de planontwikkeling worden gestart in de vorm van het opstellen van een nota van uitgangspunten. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening - 7 oktober 2021 vaststelling Omgevingsvisie en MER Merwedekanaalzone Deel 2; - 15 juli 2021 vaststelling conserverend Bestemmingsplan Merwedekanaalzone Deelgebied 6, Zeehaenkade e.o.
Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico's Beslispunt 1
Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a. zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A 40.153; b. en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c. met de aantekening dat deze percelen zijn betrokken in het besluit tot voorlopige aanwijzing van het college van 21 juni 2022; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen.
Argumenten 1.1
Door het vestigen van het voorkeursrecht, kan de gemeente een betere positie krijgen in het gebied als een eigenaar over gaat tot verkoop Het inzetten van het instrument Wvg leidt ertoe dat de eigenaar, als hij wil verkopen, eerst aan de gemeente moet aanbieden. De gemeente kan dan overgaan tot het aankopen van de grond en wordt daarmee één van de eigenaren in het gebied. De positie van de gemeente in de transformatie wordt dan sterker en de gemeente kan meer regie voeren. De gemeente krijgt met vestiging van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van Deelgebied 6, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. De Wvg bevat een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Als niet binnen drie jaar een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het 5
voorkeursrecht van rechtswege. De periode waarin voor de eigenaren enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor begrensd. Kanttekeningen/ Risico's 1.1
Het toepassen van het voorkeursrecht geeft geen garantie dat de gemeente positie verkrijgt in Deelgebied 6 Grondeigenaren worden niet verplicht hun gronden te verkopen. Alleen als zij willen verkopen, moeten zij de gronden eerst aan de gemeente aanbieden. Grondeigenaren kunnen er voor kiezen zelf hun gronden te ontwikkelen. De vestiging van een Wvg-recht geeft dus geen zekerheid tot verwerving en realisatie. Indien nodig kan te zijner tijd altijd nog onteigening worden overwogen, als een partij niet zelf kan of wil ontwikkelen.
1.2
Het besluit tot voorlopige aanwijzing is geen garantie dat de gemeente het recht van eerste aankoop houdt Voor belanghebbenden bestaat de mogelijkheid om bezwaar en beroep (inclusief voorlopige voorziening) in te stellen tegen het besluit. Daarnaast is het mogelijk dat de raad de voorlopige aanwijzing niet bestendigt.
1.3
Aankopen door de gemeente kunnen worden gedaan, mits passend binnen de kaders van de anticiperende verwervingen. Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun perceel willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Dit kan betekenen dat de gemeente tot aankoop van deze gronden (en alle opstallen die daarop aanwezig zijn) overgaat. Doordat er sprake is van een vastgestelde Omgevingsvisie wordt een aankoop gedaan binnen de kaders van de 'Anticiperende aankopen'. Wanneer een besluit tot aankoop voorligt, zal de dekking conform de kaders verantwoord worden.
Beslispunt 2
Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 te duiden dat het besluit op grond van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar.
Beslispunt 3
Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaaren beroepsprocedures.
Argumenten 3.1
Tegen het raadsbesluit kan bezwaar en beroep worden ingesteld. Indien de raad besluit tot machtiging van het college dan kan het college namens de raad optreden in procedures.
Beslispunt 4
Een voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone van EUR 0,2 miljoen beschikbaar te stellen voor een Nota van Uitgangspunten, voorafgaand aan het opstellen van het omgevingsplan zoals door de raad gevraagd in amendement 21/A128, en tot het moment van de te zijner tijd te openen grondexploitatie de Reserve Grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties', te bestemmen als achtervang voor dit krediet.
6
Argumenten 4.1
Met het vestigen van de Wvg geeft de gemeente het signaal af de regie te willen voeren over transformatie van Deelgebied 6. Dit betekent dat de gemeente regie zal moeten en willen voeren over het planproces. De eerste stap in het planproces is het opstellen van een nota van uitgangspunten (NvU) voor Deelgebied 6, vast te stellen door de raad conform amendement 21/A128. Met het amendement behorende bij het besluit over de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone (deel 2) heeft de raad besloten dat ruim voor de ter inzagelegging van een bestemmingsplan (straks omgevingsplan) waarmee 'nader te onderzoeken woningen' worden toegevoegd (dat is het geval in Deelgebied 6) een NvU voor het betreffende bestemmingsplan voorgelegd moet worden aan de raad. De NvU is een eerste stap in proces om te komen tot een omgevingsplan. De kosten voor het opstellen van de NvU zijn geraamd op € 200.000,-. De dekking hiervoor is een te zijner tijd te openen grondexploitatie. Tot dat moment wordt voorgesteld om de reserve grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties' als achtervang te bestemmen voor dit krediet. Naast inhoudelijke uitgangspunten, wordt in de NvU ook een voorstel gedaan voor het vervolg van het planproces en de financiële consequenties.
Financiën Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun perceel willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Verkoop geschiedt altijd op basis van een marktconforme prijs. Op basis van de kaders en ambities uit de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en referenties is een haalbaarheidsberekening uitgevoerd. Uit die berekening volgt een indicatie van de haalbaarheid. Dit wordt toegelicht in de geheime financiële notitie bij dit voorstel. Doordat er sprake is van een vastgestelde Omgevingsvisie wordt een aankoop gedaan binnen de kaders van de 'Anticiperende aankopen' en is het college bevoegd de aankopen te doen. Financiële uitvoerbaarheid omgevingsplan In de Nota van Uitgangspunten (NvU) die vastgesteld moet worden door de raad ruim voordat het omgevingsplan wordt opgesteld (conform amendement 21/A128 behorende bij het raadsbesluit over de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone — deel 2), wordt in een aantal scenario's uiteengezet op welke verschillende manieren herontwikkeling van Deelgebied 6 financiële uitvoerbaarheid is. Als er zicht is op financiële uitvoerbaarheid, kan het besluit genomen worden door de raad dat gewerkt kan gaan worden aan een omgevingsplan. Bij de vaststelling van een omgevingsplan moet de financiële uitvoerbaarheid van het omgevingsplan namelijk aangetoond worden.
De financiële uitvoerbaarheid heeft onder andere betrekking op de dekking van bovenwijkse voorzieningen. Hiervoor zal bij de herontwikkeling maximaal worden ingezet op kostenverhaal bij zelfrealisatoren en binnen de financiële mogelijkheden van de in eigendom verkregen percelen. In de geheime notitie 'Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone' is een eerste analyse opgenomen van de financiële uitvoerbaarheid. Plankosten na vestiging Wvq De eerste stap in het planproces na vaststelling van de Wvg is het opstellen van een NvU voor Deelgebied 6. Dit brengt kosten met zich mee. Deze zijn geraamd op € 200.000,-. We stellen aan de raad voor om hier een voorbereidingskrediet voor te openen. De dekking hiervoor is een te zijner tijd te openen grondexploitatie. Tot dat moment stellen we de raad voor de reserve grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties' als achtervang te bestemming voor dit krediet. Kenmerk van de investeringsruimte grondexploitatie is dat de middelen ingezet kunnen worden voor alle gebiedsontwikkelingen. Het is niet mogelijk om het budget vooraf zonder raadsbesluit te oormerken. De raad besluit bij de besluitvorming over de NvU over het al dan niet nemen van een volgende stap in het planproces, en de daarmee gemoeide kosten. Die kosten worden in de NvU inzichtelijk gemaakt. 7
Vervolg Inschrijving voorkeursrecht De inschrijving van het voorkeursrecht is geregeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Uit die wet, in samenhang gelezen met (de bijlage bij) het Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken, volgt dat zowel de aanwijzing van gronden door de gemeenteraad, als de voorlopige aanwijzing van gronden door het college, binnen vier dagen na de dag van bekendmaking van het besluit, ter inschrijving moeten worden aangeboden bij het Kadaster. In de Regeling kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken zijn nadere regels gegeven over de wijze van aanlevering. Voorgesteld wordt het college op te dragen voor dit proces zorg te dragen. Zienswijzen op vestiging Wvg Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld om gedurende een periode van 6 weken zienswijzen in te dienen met betrekking tot de vestiging van de Wvg op de betreffende percelen in Deelgebied 6 Menntedekanaalzone. De zienswijzenperiode valt deels in de zomervakantie: 2,5 weken vallen ervoor, 3,5 weken vallen in de zomervakantie. We betrachten mede hierom extra zorgvuldigheid richting de belanghebbenden met betrekking tot de bekendmaking van het besluit en inspraak. De eigenaren van de percelen waar een voorlopige Wvg op is gevestigd ontvangen zo snel mogelijk na het collegebesluit een aangetekende brief.
En er wordt zoveel als mogelijk persoonlijk contact opgenomen met de in het gebied bekende eigenaren. Indien de gemeente zienswijzen ontvangt, zal het college met een reactie komen die de raad vlak na het zomerreces ontvangt. De raad kan de zienswijzen en reactie betrekken in de besluitvorming over de Wvg. Nota van uitgangspunten De eerste stap in het planproces is het opstellen van een nota van uitgangspunten die aan de raad wordt voorgelegd ter besluitvorming. Dit conform amendementen 21/A128 behorende bij het raadsbesluit over de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone — Deel 2. De verwachting is dat de nota van uitgangspunten in het eerste kwartaal van 2023 aan de raad kan worden voorgelegd. Dat is ook het moment dat de raad besluit over het nemen van de volgende stap in het planvormingsproces richting het opstellen van het omgevingsplan. Om het voorkeursrecht te behouden, dient een omgevingsplan binnen drie jaar na vestiging van het voorkeursrecht te zijn vastgesteld door de raad.
Participatie Het voorstel aan de raad is voorbereid met een zienswijzeprocedure. De rechthebbenden zijn voor een periode van 6 weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen tegen het voorgenomen besluit van de gemeenteraad. Eventuele zienswijzen en reactie daarop worden aan de raad gestuurd ten behoeve van besluitvorming. Tegens het besluit van het college alsmede het toekomstige mogelijk besluit van de gemeenteraad staat bezwaar open. Rechthebbenden kunnen binnen een periode van 6 weken, ingaande op 23 juni 2022 bezwaar indienen tegen het besluit van het college. Indien en voor zover de gemeenteraad een opvolgend besluit neemt dan behoeft een rechthebbende niet nogmaals bezwaar in te dienen omdat een bezwaar tegen het besluit van het college mede wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad.
Communicatie Publicatie van het raadsbesluit in het gemeenteblad geschiedt digitaal. De rechthebbenden in het gebied zullen per aangetekende brief worden geïnformeerd over de aanwijzing. Het besluit zal, tezamen met de percelenlijst met kenmerk 10160232 en bijbehorende tekening A40.153 ter inzage worden gelegd.
Bijlagen Bijlagen besluitvorming - Kadastrale tekening A40.153 - Percelenlijst met kenmerk 10160232
8
Bijlagen informatief - GEHEIM - Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone - Brief eigenaren met bijlage - Raadsbrief Toelichting raadsvoorstel Wvg deelgebied 6 Merwedekanaalzone en uitnodiging technische sessie
9
— ingekcmeii ILC d.d.
AANTEKENEN Gemeenteraad van de gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE UTRECHT
I] 1 AUG 2022
ZIENSWIJZE
Utrecht
28 juli 2022
Uw ref.: Betreft:
10160232 Zienswijze WVG Merwedekanaalzone, Deelgebied 6
Geachte raadsleden
WNP Holding B.V. gevestigd te Nieuwersluis, heeft kennis genomen van het besluit van het college van Burgemeester en Wethouders (‘B&W’) d.d. 21 juni 2022 tot vestiging van een voorlopig voorkeursrecht op haar gronden kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummer 1104 en het voornemen van de gemeenteraad om dit voorlopige voorkeursrecht te
bestendigen. Wij kunnen ons niet met dit besluit verenigen, reden waarom wij daartegen een bezwaarschrift hebben ingediend bij B&W. Wij kunnen ons evenmin vinden in het voornemen van de raad om het voorlopige voorkeursrecht te bestendigen, reden waarom wij daaromtrent deze zienswijze indienen. Ter onderbouwing van deze zienswijze wordt hierna eerst ingegaan
op de achtergrond van ons bedrijf, vervolgens op de gevolgen van het voorkeursrecht en daarna de gronden van de zienswijze.
Familiebedrijf WNP
Holding
B.V.
kent dezelfde eigenaren
als
het
bedrijf Gepu,
dé zelfstandige
horecagroothandel in de regio Utrecht. Meer informatie over Gepu is te vinden op:
www.qepu.nl.
Het bedrijf is circa 50 jaar aanwezig in deelgebied 6, eerst aan de Zeehaenkade en sinds 1985 aan de Vliegend Hertlaan. Ons bedrijf is het langst in deelgebied 6 gevestigde bedrijf. Gedurende deze periode is het gebied rondom deze locaties flink veranderd, onder meer door
transformatie van de Vliegend Hertlaan 1 van kantoor naar woningen en meest recent de ontwikkeling van de Concorde aan de Eendrachtlaan 10. Telkens hebben wij welwillend meegewerkt aan deze ontwikkelingen en eisen/wensen vanuit de gemeente. Hierbij is in goede
«
harmonie en met af en toe met wat schuurwerk met de gemeente samengewerkt, ten gunste
van woningbouw en ten nadele van haar bedrijfs-Zmilieuomgeving. Zij wijst onder meer ook op het recente dezoneren van de milieuruimte in het nieuwe bestemmingsplan ten gunste van de
komst van woningbouw aan de Vliegend Hertlaan.
Transformatie naar woningbouw Vanwege de ‘oprukkende’ woningbouw voeren wij sinds 2015 gesprekken met diverse
projectleiders binnen de gemeente over de mogelijkheden op de locatie aan de Vliegend Hertlaan. Hiervan zijn gespreksverslagen gemaakt. Ook de locatie aan de Eendrachtslaan 98 maakte deel uit van deze gesprekken.
In afwachting van de ontwikkeling van de Vliegend Hertlaan en de aan ons grenzende percelen in eigendom van onder andere Utrecht Eendrachtlaan 80 Project B.V. (en namens hen handelend Borghese) en in afwachting van nadere verkeersonderzoeken van de gemeente Utrecht voor Merwedekanaalzone deelgebied 6, zijn wij nog niet tot een verkoopstrategie van
de locatie gekomen.
De gemeente heeft inmiddels verkeersonderzoek laten uitvoeren waarmee voorlopig is geconcludeerd dat woningbouw in Merwedekanaalzone (geheel) deelgebied 6 mogelijk zou moeten zijn en op basis waarvan een stedenbouwkundig ontwerp zou kunnen worden gemaakt. De gemeente heeft bovendien een beoogd planproces gepresenteerd op basis
waarvan de transformatie naar wonen in Merwedekanaalzone deelgebied 6 zou kunnen
worden vorm gegeven. Daarbij heeft de gemeente duidelijk gemaakt dat zij zich wil focussen op de kanaalzijde van deelgebied 6, mede omdat hier twee ontwikkelingen (de locatie van Zeehaen Beheer B.V. en die van haar directe buren) het meest concreet zijn. Het ligt in de lijn van verwachting dat onze locatie aan de Eendrachtslaan 98 in deze ontwikkelingen mee gaat.
Met andere woorden: de transformatie naar wonen loopt en zijn wij (samen met haar buren) voortrekker van deelgebied 6.
Gevolgen WVG Het gevestigde voorkeursrecht torpedeert deze ontwikkeling. De locatie kan immers niet meer
aan een belegger of ontwikkelaar worden verkocht, althans, wij kunnen hen niet langer zekerheid bieden dat de eigendom van de locatie kan worden overgedragen nu daarvoor de gemeentelijke instemming nodig is. Zolang er geen zekerheid bestaat dat deze instemming kan worden verkregen, komt de transformatie stil te liggen. Het is immers niet verantwoord om
(fors) te investeren in planontwikkeling zolang het risico bestaat dat de locatie toch niet door een belegger of ontwikkelaar kan worden overgedragen. Zeehaen Beheer B.V. heeft mede
namens Gepu kenbaar gemaakt dat het risico van het mogelijk niet kunnen overdragen van
de locatie aan een derde, dat de toekomstplannen van Gepu worden gedwarsboomd omdat 2/4
er geen zekerheid kan worden gegeven over de overdacht van de locatie aan de Vliegend
Hertlaan aan een door Zeehaen Beheer B.V. gecontracteerde belegger.
Immers, voor huurder Gepu is er nu geen zekerheid meer. Met de gecontracteerde belegger wist zij wanneer de locatie zou worden overgedragen en kon ze plannen voor de lange termijn maken. Die zekerheid is nu helemaal weg. Weliswaar kunnen wij de locatie aan de gemeente te koop aanbieden, maar zowel het moment van overdracht als de prijs zijn lange tijd
onduidelijk. Deze lange periode van onzekerheid maken het onmogelijk voor ons om investeringsbeslissingen te nemen. Met als logisch gevolg dat er het plan voor woningbouwontwikkeling in de ijskast kan en dat er wordt teruggevallen op de huidige
bedrijfsbestemming. Er zal opnieuw bedrijfsmatig worden geïnvesteerd om voor een langer periode op deze locatie te blijven. Hiermee wordt ook de mogelijke ontwikkeling van
Eendrachtslaan 98 in de koelkast gezet. Met andere woorden: de inzet van de WVG heeft juist een averechts effect: de woningbouw
wordt
eerder
uitgesteld
en
mogelijk
zelfs
afgesteld
nu
de
bestaande
(woningbouw)plannendaardoor juist belemmerd worden.
Niet doelmatig Wij menen dan ook dat het voorkeursrecht het beoogde doel mist en daarmee in strijd is met het doelmatigheidsbeginsel. De inzet van dit instrument leidt er immers eerder toe dat het beoogde doel - woningbouw - niet of pas op een later moment wordt bereikt dan op korte termijn. Een averechts effect dus.
Evenredigheidsbeginsel Daarnaast is de inzet van de WVG niet nodig om het beoogde doel - meer regie op het gebied
- te bereiken. Met het gemeentelijke instrumentarium op grond van de Wro (voorbereidingsbesluit, bestemmingsplan / omgevingsplan) en haar civielrechtelijke positie als erf-verpachter kan de gemeente immers maximaal sturend optreden voor wat betreft de bouw en gebruiksmogelijkheden van de locatie. De inzet van de WVG is dan ook niet nodig en daarmee in strijd met het evenredigheidsbeginsel.
Daarbij komt dat wij van de gemeente hebben vernomen dat de inzet van de Wvg met name
was bedoeld voor andere locaties, namelijk de gronden van Terberg Leasing, Stern en Propertize, dit omdat deze grondeigenaren nog geen enkele plannen hebben om te verhuizen laat staan te herontwikkelen. Wat hiervan ook zij, dit is geen reden om ook de locatie van ons
te belasten met een voorkeursrecht. Wij willen wel door met deze transformatie, hebben daarin geïnvesteerd en willen graag daarmee verder zonder door het voorkeursrecht te worden
belemmerd. 3/4
Vertrouwens-Zzorgvuldigheidsbeginsel Verder maken wij bezwaar tegen het feit dat wij jarenlang in overleg en samenwerking met de gemeente investeert in de transformatie, daarvoor de nodige kosten maakt, dit alles met instemming van en in afstemming met de gemeente en dat de gemeente nu - bij wijze van spreken achter haar rug om - de locatie belast met een voorkeursrecht. Dit komt als een
donderslag bij heldere hemel; de gemeente toont zich hiermee geen betrouwbare partner.
Conclusie Gelet op het voorgaande menen wij dan ook dat vestiging van het voorlopige voorkeursrecht en de bestendiging daarvan door de gemeenteraad in strijd is met de beginselen van behoorlijk
bestuur. Zij verzoekt u dan ook om het voorkeursrecht van haar locatie in te trekken, althans, niet te bestendigen door middel van het beoogde raadsbesluit. Met vriendelijke groet,
4/4
o
CVv c^eie <ML ^o\
BRIEF NL R AANGETEKENDE NL Frankering betaald €9 05 167368
40 gr.
D
PostNL 29-07-2022 13:21
NL
< ö’ <£! (T>
S'
O O £ ° S. □ O Ooo £ 5 oï
3500CE 16200
3SRPKS904995129
c n zr
oc-.
o
C U < C2 c- vJr
i ni 3
IQ 1 O O rjrt> “5
-5 E F
c
loyens/loeff
POSTADRES
Postbus 71170
1008 BD AMSTERDAM KANTOORADRES
1LC d.d. Aantekenen
Parnassusweg 300
1081 LC AMSTERDAM
TELEFOON
+31 20 578 58 41
FAX
+31 20 578 58 58
E- /1AIL
0 2 AUG 2022 Raad van de gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht
INTERNET
loyensloeff.com
! I
VAN REFERENTIE
GK/BD - 70147226
Datum
1 augustus 2022
UW REFERENTIE
10160232
BETREFT
Zienswijze met betrekking tot voornemen bestendiging voorlopig
aanwijzingsbesluit Wet voorkeursrecht gemeenten
Geachte leden van de gemeenteraad
Namens cliënte Dutch Property Company Vermeer 1 B.V., kantoorhoudende te (1101 CM) aan de Herikerbergweg 238 te Amsterdam en geregistreerd in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 34268047 (Vermeer), berichten wij u graag als volgt. Bij besluit van 21 juni 2022 (met kenmerk 10160232) heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (het College) een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op percelen in deelgebied 6 in de Merwedekanaalzone (het Besluit). Een kopie van het Besluit is aan deze zienswijze gehecht als Bijlage 1
Het College heeft een voorstel gedaan tot bestendiging van het Besluit door uw gemeenteraad (het Voornemen). Het Voornemen is aan deze zienswijze gehecht als Bijlage 2. Het Voornemen ligt met ingang van 23 juni 2022 gedurende zes weken ter inzage. Binnen deze periode hebben belanghebbenden de gelegenheid een zienswijze in te dienen. Vermeer kan zich niet met het Voornemen verenigen en dient hierbij - tijdig - een zienswijze in. De aanleiding en de gronden van de zienswijze zijn hieronder uiteengezet. Voor de volledigheid merkt Vermeer op dat zij op 28 juli 2022 tijdig een bezwaarschrift heeft ingediend tegen het Besluit.
1
CONTEXT EN AANLEIDING ZIENSWIJZE
1.1
Vermeer is eigenaar van de percelen met opstallen, kadastraal bekend gemeente Utrecht, Sectie R, nummers 486, 814, 815, 817, 818 en 819, waarop zich een groot kantoorgebouw, een kleiner kantoorgebouw en parkeer- en groenvoorzieningen bevinden (het Object). Het Object is weliswaar verdeeld over verschillende kadastrale percelen maar functioneert van
Loyens & Loeft N V. is gevestigd te Rotterdam en staat ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel onder nr. 24370566. Uitsluitend Loyens & Loeft N V. geldt als opdrachtnemer. Op haar dienstverlening zijn haar Algemene Voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid en een aanwijzing van de bevoegde rechter is opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden zijn te raadplegen via www.loyensloeff.nl. Deze voorwaarden zijn ook gedeponeerd bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nr. 24370566. AMSTERDAM NEW YORK
BRUSSEL PARIJS
• ROTTERDAM
HONG KONG
LONDEN
SINGAPORE
LUXEMBURG TOKIO
ZÜRICH
1/9
LOYENS
LOEFF
oudsher als een integrale kantoorlocatie. De percelen vormen zowel naar eigendom (i e., één eigenaar), inrichting als functioneel een samenhangend geheel. Zo ‘bedienen’ de groenvoorzieningen de gebruikers van zowel het grote als het kleinere kantoorgebouw en biedt de aanwezigheid van beide kantoorgebouwen flexibiliteit aan de huurders die soms met wisselende ruimtebehoefte te maken hebben. Het Object is op de afbeelding hieronder aangeduid door middel van de rode omlijning.
1.2
De belangrijkste functionele relatie tussen de verschillende kadastrale percelen waaruit het Object bestaat, wordt gevormd door de parkeersituatie. De gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen aan de oostzijde van het Object voorzien in de parkeerbehoefte van zowel het grote als het kleinere kantoorgebouw. De beschikbaarheid van deze parkeervoorzieningen is zowel in praktisch (de gebruikers van de kantoorgebouwen moeten kunnen parkeren), commercieel (de waarde van de kantoorgebouwen is significant lager zonder bijbehorende parkeerplaatsen) als juridisch opzicht (zonder parkeerplaatsen kan niet worden voldaan aan de parkeernormen die op grond van het bestemmingsplan van toepassing zijn) essentieel voor het gebruik van de kantoorgebouwen. Zonder de parkeerplaatsen zijn de kantoorgebouwen simpelweg niet langer exploitabel.
1.3
Het fundamentele bezwaar van Vermeer tegen het Voornemen is dat de samenhang tussen de verschillende kadastrale percelen die samen het Object vormen wordt genegeerd door slechts een deel van het Object aan te wijzen op grond van de Wet voorkeursrecht
2/9
LOYENS^LOEFF
gemeenten (de Wvg). Het Besluit heeft betrekking op ongeveer de helft van het Object, te weten de percelen met opstallen kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummers 486, 815, 817 en 818 (de Aangewezen Percelen). Op de Aangewezen Percelen bevinden zich enkel het kleine kantoorgebouw en de parkeervoorzieningen (weergegeven in geel op onderstaande verbeelding), terwijl het grote kantoorgebouw zich bevindt op het nietaangewezen deel van het Object (weergeven in roze op onderstaande verbeelding).
1.4
In het Voornemen is door het College geen rekenschap gegeven van de potentiële gevolgen die de nu gerealiseerde splitsing van het Object kan hebben voor Vermeer (en overigens ook de huurders/gebruikers van het Object). Het Voornemen is in dit opzicht ondoordacht, onzorgvuldig en onevenredig. De splitsing leidt ertoe dat Vermeer geconfronteerd wordt met een scenario waarin zij, indien zij het Object zou willen vervreemden, gedwongen wordt het Object gesplitst te verkopen omdat zij als gevolg van het voorkeursrecht niet vrijelijk kan beschikken over het perceel waarop de parkeervoorzieningen zich bevinden ten gevolge waarvan zij het grote kantoorgebouw zonder parkeerplaatsen zou moeten aanbieden.
1.5
Een dergelijk scenario zou desastreus zijn voor Vermeer; de waarde van het kantoorgebouw wordt in belangrijke mate bepaald door de verhuurbaarheid ervan en een kantoorgebouw zonder parkeervoorzieningen is voor een huurder niet interessant. Een kantoorgebouw zonder parkeergelegenheid is daarmee bijkans ‘waardeloos’ omdat het niet