Woningmarktonderzoek Rijnenburg

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

48

Belangrijkste conclusies voor Rijnenburg Op basis van de SWOT analyse trekken we de volgende conclusies voor Rijnenburg: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

Het belang en de zwaarte van individuele sterkten en zwakten laat zich niet één op één afwegen. Het feit dat er naar de toekomst toe langjarig een grote markt voor Rijnenburg gaat zijn en dat Rijnenburg vanwege de centrale ligging in Nederland altijd aantrekkelijk is, maakt de zwakkere kenmerken als de afstand tot het centrum of het feit dat het een onbewezen locatie is minder zwaarwegend. Als we inzoomen op de kansen en de bedreigingen, signaleren we dat de Rijnenburg een buitengewoon kansrijke locatie is waarin belangrijke woonopgaven in Utrecht gerealiseerd kunnen worden conform de wensen en eisen zoals deze in het programmatisch vertrekpunt en het coaliteakkoord zijn vastgelegd, aansluitend op de woningbehoefte. Ontwerptechnisch kent Rijnenburg belangrijke uitdagingen die maken dat de ontwikkellocatie niet zonder meer geslaagd hoeft te zijn. Het concept voor Rijnenburg is nog niet vaak vertoond, en het risico op een eenzijdige wijk kan op de loer liggen als de uitvoering van de plannen niet conform het hoge ambitieniveau gaan zijn. De geschetste bedreigingen zijn reëel en zwaarwegend en vergen een uitermate zorgvuldig ontwerp-, ontwikkel- en realisatieproces. We kunnen dit niet genoeg benadrukken. De sleutel in het toekomstig succes van Rijnenburg is het feit dat Rijnenburg een Utrechtse locatie is.

Het is dan ook belangrijk om in de ‘branding’ volop in te zetten op het merk en de aantrekkingskracht van de stad Utrecht. Dit gaat verder dan branding alleen: Rijnenburg dient in alles een volwaardig onderdeel van de stad Utrecht te zijn. Belangrijk hiervoor zijn de uitwerking van de 10-minuten stad en dat Rijnenburg goed ontsloten moet zijn met de binnenstad van Utrecht. Daarnaast is ook de aansluiting op de omliggende buurgemeenten en aangrenzende netwerken en gebieden van belang. De keuze voor het HOV is bepalend voor de potentie van het wonen, werken en verblijven. We benadrukken dat het belangrijk is dat de keuzes rondom de manier waarop het HOV vormgegeven wordt daarom niet te lang uitgesteld kan worden, omdat het directe invloed heeft op de aantrekkelijkheid en het laadvermogen van Rijnenburg. Daarnaast is het ook belangrijk dat de HOV-aansluiting bij de start van de realisatie van het programma van Rijnenburg op orde is, dan wel dat er klip en klaar uitzicht is op het moment waarop het HOV zal functioneren. Het innovatief mixen van wonen en werken (gebiedsgericht en in sandwichgebouwen) in de juiste balans en in typologisch slim ontworpen bouwblokken en zones gaat een belangrijke asset vormen van Rijnenburg. Het is daarbij belangrijk de menselijke maat en schaal in gebouwen en openbare ruimte te hanteren zodat er een leefbaar en sfeervol Rijnenburg ontstaat.

De kwaliteit van de openbare ruimte en gebouwen moet onder alle omstandigheden goed en hoog zijn, in alle fasen. Voorzieningen vormen over de hele linie een belangrijke smaakmaker van Rijnenburg. Dit is tweeledig: zowel in de uitwerking van de tienminutenstad als in combinatie met de ligging in een groen-blauw landschapspark als onderscheidende karaktereigenschappen. Tot slot is het belangrijk is dat Rijnenburg voor iedereen is: voor het groeiende aantal kleine huishoudens én voor gezinnen. Dit vergt een differentiatie van woonvormen en gebieden en maakt het ook belangrijk om rekening te houden met de situatie dat woonwensen in de toekomst ook veranderlijk kunnen zijn. Het is dan ook belangrijk om flexibiliteit te behouden en schuifruimte te creëren om toekomstige opgaven een plek te geven en Rijnenburg meer adaptief te laten groeien.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

49

7. Randvoorwaarden Dit hoofdstuk In dit hoofdstuk benoemen we voortvloeiend uit de vorige stappen enkele belangrijke randvoorwaarden. Deze elementen overlappen met de gouden regels, maar we willen deze rondvoorwaarden voor de realisatie van Rijnenburg extra benadrukken.

Werk vanuit verschillende scenario’s maar zorg voor balans en robuuste mix Het is te overwegen om in de eerste fase in te zetten op een licht hoger aandeel betaalbare woningen. Dit zonder dat alleen op deze segmenten ingezet wordt om zo de balans met de rest van het programma te waarborgen. Het zou negatieve consequenties voor het imago van Rijnenburg met zich meebrengen als de focus te veel op het betaalbare (en sociale) segment zou liggen. Een voordeel van een kickstart in het betaalbare segment (tot €405.000, prijspeil 2025) is dat u meer massa maakt en iets sterker direct in kunt spelen op de urgente woonbehoefte voor huishoudens met een inkomen tot circa twee keer modaal. Dit heeft als consequentie dat in de eerste fase het ontwikkeltempo op korte termijn hoog is, bijvoorbeeld gekoppeld aan de ontwikkeling van het Hart van Rijnenburg, gekoppeld aan het HOV-knooppunt. Deze focus maakt het mogelijk om doorstroming in de woningmarkt te genereren. Om vervolgens te voorkomen dat het huidige marktsentiment te hard drukt op de toekomst van Rijnenburg, is het van belang om in de latere fases de koers naar het algehele beoogde programma terug te brengen. Daarom adviseren wij om in de latere fase in te zetten op een programma met een (iets) lager aandeel sociale/betaalbare woningen en een grotere mix van andere segmenten zodat er een robuuste mix kan ontstaan.

Dit kost tijd, maar is noodzakelijk om Rijnenburg volwassen te laten worden, Rijnenburg moet tijd hebben om te groeien en te rijpen De ontwikkeling van Rijnenburg zal vele jaren in beslag nemen. Rijnenburg zal vanaf het begin nog niet het Rijnenburg zijn van de toekomst. Door een adaptieve groei moet het stadsdeel volwassen worden. Rijnenburg zal daardoor dan ook niet vanaf het begin van de ontwikkeling in dezelfde mate aantrekkelijk zijn voor alle doelgroepen die later in het stadsdeel zullen wonen. In grotere gebiedsontwikkelingen zien we dat er vaak meer jongere huishoudens komen wonen. Als een wijk zich heeft ontwikkeld en voorzieningen zijn gerealiseerd, wordt de wijk aantrekkelijker voor bijvoorbeeld oudere huishoudens. Naarmate de tijd verstrijkt worden de pioniers van Rijnenburg ouder en zullen zij mogelijk doorstromen binnen het stadsdeel. Het werken in deelgebieden en met verschillende gebiedsprofielen, waarbij in sommige deelgebieden zoals het Hart van Rijnenburg massa wordt gemaakt en in andere deelgebieden juist herkenbaarheid en een kleinschalige identiteit wordt gecreëerd, biedt kansen om de hierboven beschreven groei in de ontwikkelfase van Rijnenburg te begeleiden.

Op deze wijze kan dan ook worden ingespeeld op de urgente behoefte, zonder de toekomstbestendigheid van Rijnenburg uit het oog te verliezen en kan de focus in verschillende ontwikkelfases (of deelgebieden) in het programma dus telkens anders zijn. We adviseren om binnen de deelgebieden de in het zicht liggende randen en locaties te gebruiken als plek voor identiteitsmakers. Zet op deze plekken in op bijzondere architectuur of

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

50

bijzondere woongebouwen. Identiteitsmakers moeten al vanaf de eerste fase aanwezig zijn. Zij vormen het vliegwiel voor de verdere ontwikkeling. Mogelijke ontwikkeling Rijnenburg in meerdere fasen De ontwikkeling van Rijnenburg kan grofweg in drie fasen worden ingedeeld (korte termijn middellange termijn, lange termijn), waarvan over elke fase een indicatieve verdeling kan worden gegeven. In tabel 12 is dit indicatief uitgewerkt. De eerste fase trekt naar verwachting voornamelijk jongere huishoudens (instromers/starters en doorstarters op de woningmarkt). In de latere fasen, wanneer Rijnenburg ‘volwassen’ wordt, zal zoals eerder is aangegeven het wonen in Rijnenburg ook voor de meer gevestigde huishoudens (doorstromers) aantrekkelijk worden. In deze fase wordt ingezet op het creëren van een (wat) grotere mix van andere segmenten.

Tabel 12: indicatief programma wonen in verschillende ontwikkelfasen Rijnenburg Ontwikkelfase 1

Ontwikkelfase 2

Ontwikkelfase 3

(korte termijn)

(korte tot middellange termijn)

(lange termijn)

Doel ontwikkelfase wonen

Inspelen op betaalbare behoefte en massa maken (in balans met andere segmenten)

Programma verbreden en diversifiëren

Meer differentiatie en aantrekken van andere doelgroepen

Prioriteer in deze fase deelgebied(en)

• Hart van Rijnenburg

• Hart van Rijnenburg

• Hart van Rijnenburg

• Woon-werkzones

• Woon-werkzones

• Nedereindse plas

• Historisch lint

Onderwerp

• Landschappelijke rand • Nedereindse plas

Woonproducten

• Betaalbare (starters) appartementen en compacte studio’s • Studentenhuisvesting • Hybride woningen voor gezinnen

Primaire doelgroepen

• Jongeren en studenten • starters op de woningmarkt

• Mix van compacte/ betaalbare en ruimere appartementen + hybride woonvormen • Grondgebonden woningen

• Ruimere en bijzondere (koop) appartementen + hybride woonvormen • Wonen met zorg • Grondgebonden woningen

• Alleenstaanden, stellen, gezinnen.

• Stellen, gezinnen en senioren,

• Mix van starters en doorstromers

• Doorstromers in de woningmarkt

Bron: Stec Groep (2024)

De bovenstaande uitwerking veronderstelt dat de HOV-verbinding beschikbaar is, of dat er uitzicht is op wanneer de HOV-verbinding er is. Wanneer de verbinding er niet is en het uitzicht daarop te lang op zich laat wachten, kunnen intensieve plangebieden zoals het Hart van Rijnenburg niet gerealiseerd worden en ligt het voor de hand te starten met kleinschalige gebieden zoals de linten. We raden dit echter niet aan. Het sterk stedelijk gemengd woon- en werkmilieu moet écht onderscheidend zijn Om Rijnenburg écht onderscheidend te laten zijn, moet het programma écht onderscheidend zijn. Het gaat om het creëren van een hoogstedelijk gemengd milieu waarin wonen, werken en

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

51

voorzieningen samenkomen. In de startfase van het programma is het daarnaast belangrijk dat er binders zijn (bijvoorbeeld een beeldbepalende en identiteit gevende functie) die wat van de startfase gaan maken. In Rijnenburg moet voldoende ruimte gereserveerd zijn om de verschillende functies in samenhang een plek te geven. Om de mix van huishoudens, passend bij de Utrechtse opbouw te versterken, moet op niveau van Rijnenburg als geheel worden ingezet op een mix van goedkope, betaalbare en dure woningen in lijn met het WBO. Wij verwachten daarnaast dat een complementair woonprogramma op de langere termijn ten goede komt aan de leefbaarheid, diversiteit en doorstroming in de woningmarkt. Op (deel-)gebiedsniveau goed borgen dat er ook gewerkt kan worden Om een echt gemengd gebied te realiseren, zal er op het niveau van verschillende deelgebieden moeten worden gekeken naar de mate waarin een mix van functies mogelijk is en op welke manier deze mix (op gebouw of op straatniveau) tot stand kan komen. De toevoeging van deze functies zal pas interessant worden als een groot deel van de woningen is gerealiseerd. Om flexibel te blijven en de mogelijkheid open te houden veel verschillende functies op een later moment toe te kunnen voegen, adviseren wij om hier specifiek delen van deelgebieden voor te reserveren en deze niet toe te wijzen aan het wonen.

We signaleren het risico dat onder invloed van de druk op de woningmarkt het tempo van de woningbouwontwikkeling hoger zal zijn dan het tempo van de ontwikkeling van gemengde werkmilieus in Rijnenburg. Het is daarom belangrijk hier in de fasering en uitgifte rekening mee te houden. Dit kunt u doen door op (deel)gebiedsniveau een balans van werken en wonen te behouden. Op blokniveau moeten wel 100% wooncomplexen kunnen komen. Zo creëert u flexibiliteit én snelheid. In bijlage E wordt een verdieping gegeven op het komen tot een mix van functies. HOV maar ook alternatieve mobiliteitsoplossingen moeten vanaf de eerste fase een plek hebben De toekomstige bewoners van Rijnenburg zullen zich zowel in de stad als naar buiten de stad willen verplaatsen. In een stedelijke ontwikkeling met een hoge dichtheid en grote aantallen wonen is de druk op de openbare ruimte groot. Traditionele verkeersoplossingen (parkeren voor de deur) maken hierdoor steeds meer plaats voor integrale mobiliteitsoplossingen, zoals deelmobiliteit en parkeerhubs. Hierdoor kunnen autoluwe woonstraten ontstaan die bijdragen aan de beleving van het gebied en is er meer ruimte voor lopen, fietsen en ontspanning. Dit hangt samen met het hanteren van een lage parkeernorm voor de woningen. Voorwaarde om een lage parkeernorm te kunnen doorvoeren is dat er voldoende alternatieven beschikbaar zijn.

Bovenstaande sluit goed aan op de kenmerken van de stedelijke doelgroepen die kansrijk zijn voor Rijnenburg. Het zijn doelgroepen die minder auto georiënteerd zijn en vaker dan andere doelgroepen gebruik maken van de fiets of het openbaar vervoer. De stedelijke doelgroepen laten echter onderling ook verschillen zien. Zo zijn jongeren vaker geneigd om van een (gedeeld) alternatief gebruik te maken. Ook ouderen maken in toenemende mate gebruik van deelmobiliteit. Gezinnen hechten daarentegen juist meer waarde aan het gebruik van bijvoorbeeld een eigen auto. Voor alle doelgroepen geldt echter dat het alternatief vanaf begin af aan beschikbaar moet zijn om het tot een succes te maken. Blijvende aandacht voor hoogwaardige kwaliteit openbare ruimte noodzakelijk Om van de grootschalige ontwikkeling een onderscheidende wijk te maken die niet alleen bij start aantrekkelijk is, maar ook na dertig, vijftig of honderd jaar nog ‘werkt’, moet er ook voldoende aandacht (en geld) zijn voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit is nodig om het gebied aantrekkelijk te maken voor wonen en werken, nu en in de toekomst. Belangrijk is niet alleen de inrichting, maar ook de instandhouding van dit hoogwaardige niveau. Wanneer er onvoldoende aandacht is voor onderhoud, zal de openbare ruimte op den duur zijn meerwaarde verliezen en zo afbreuk doen aan het onderscheidende karakter.

Er is sprake van een spanningsveld tussen hoogwaardige kwaliteit en het programma voor Rijnenburg.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

52

8. Gouden regels voor Rijnenburg Dit hoofdstuk Op basis van de bouwstenen concluderen we wat er écht belangrijk is voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Dat vatten we samen tot de ‘gouden regels’ voor Rijnenburg. Met deze ‘gouden regels’ beantwoorden we de hoofdvraag: aan welke voorwaarden moet Rijnenburg voldoen, wil

het in de periode 2035-2050 en verder voor zo veel mogelijk toekomstige bewoners een aantrekkelijke stadswijk zijn om te gaan wonen? We werken de volgende tien ‘gouden regels’ in dit hoofdstuk compact uit. 1. Rijnenburg als ‘Utregs stadsdeel’ 2. Woonprogramma Rijnenburg als afspiegeling van Utrechtse behoefte, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteiten en begrenzingen 3. Een volwaardig stadsdeel vraagt om een grote(-re) mix van functies en hoogwaardig ov 4. Maat en schaal Rijnenburg dwingt tot creëren van verschillende buurten en woonmilieus 5. Wonen en werken in een gebied met een menselijke maat en schaal 6. Rijnenburg is er ook voor gezinnen, in alle deelgebieden 7. Bouw aan de sociale cohesie, niet enkel aan woningen 8. Hoe groter de druk op de omgeving, hoe hoogwaardiger de inrichting van de openbare ruimte moet zijn 9. Benut unieke identiteit van stadsdeel in het landschap, tot aan de voordeur 10. Flexibiliteit koppelen aan het ruimtelijk raamwerk

8.1 Rijnenburg als ‘Utregs stadsdeel’ Rijnenburg moet een écht Utrechts stadsdeel worden In Rijnenburg moeten alle kwaliteiten van de stad landen om het écht Utrechts te maken. Zoveel mogeijk van alle Utrechtse kwaliteiten moeten tot in de haarvaten van Rijnenburg uitgewerkt zijn om Rijnenburg een écht onderdeel van Utrecht te laten zijn. Er moet op zijn minst voor gezorgd worden dat het gevoel van ‘alles dichtbij’ ook echt tot uiting komt. Dit sluit aan bij het uitgangspunt: Rijnenburg tienminutenstad. Belangrijk zijn daarom snelle verbindingen naar het centrum van ons ‘stadsie’. Met de fiets moet je binnen twintig à vijfentwintig minuten onder aan de Domtoren kunnen staan. Een goede koppeling met Utrecht Centraal, als belangrijkste treinstation van het land, is essentieel om aantrekkelijk te zijn voor huishoudens die in Utrecht wonen en daarbuiten werken. Het totale woonprogramma van Rijnenburg moet recht doen aan de Utrechtse mix: jong en oud, gezinnen, lage en hoge inkomens en mogelijk ook een plek bieden aan studenten. De omvang van Rijnenburg vraagt om hier op gebiedsniveau uitwerking aan te geven. Het biedt in het aantrekkelijke groen-blauwe landschap en de relatieve nabijheid van het centrum mogelijkheden om in verschillende deelgebieden meer aandacht en ruimte te bieden voor deze Utrechtse mix.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

53

Kenmerkend voor Rijnenburg zal de sterke menging van wonen en werken op een hoogstedelijke manier met een goede balans tussen bebouwing, openbare ruimte en landschap zijn, met een optimale aansluiting op de stad. Daarmee zal het anders zijn dan Nieuwegein, IJsselstein of – in mindere mate - ook Houten die op bijna dezelfde geografische afstand van Utrecht liggen. Hiermee zal de ontwikkeling van Rijnenburg als Utrechtse locatie, met een daarbij passende menging van wonen en werken en uitstekende HOV met het centrum van Utrecht, ook minstens zo goed bereikbaar moeten zijn als andere projecten zoals de Galecopperzoom en Westraven. De branding van Rijnenburg speelt hier een belangrijke rol in, net als de psychologie van ‘in de stad Utrecht wonen’. Daarnaast zal Rijnenburg ook een verblijfs- en bestemmingswaarde op zichzelf moeten gaan krijgen.

Kwaliteiten van de stad Utrecht Utrecht, de vierde stad van Nederland, combineert gemoedelijkheid met kleinschaligheid. Het is een toegankelijke en geliefde stad, vaak gezien als het grootste dorp van Nederland. Mede vanwege het studentenleven bruist de stad. Alles ligt relatief dichtbij en de stad voelt menselijk aan. Daarnaast is Utrecht goed bereikbaar vanuit alle hoeken van het land. Culturele voorstellingen in onder andere Tivoli Vredenburg en het grootste overdekte winkelcentrum van Nederland zorgen ervoor dat het centrum van de stad overdag, maar ook in de avonden leeft. Buiten het centrum kan men er aantrekkelijke woonbuurten vinden. De stad wordt omgeven door groengebieden die de stad inprikken. Dit wordt nog versterkt door de ligging aan de voet van de Utrechtse Heuvelrug, het rivierenlandschap van de Kromme Rijn en Vecht, Het groene Hart en de nabijheid van landerijen zoals Haarzuilens en Amelisweerd is een grote diversiteit aan natuur en landschap. Dit is ook vanuit het centrum van de stad altijd dichtbij. Door de ontwikkeling van Rijnenburg raakt de stad Utrecht ook verbonden met de Hollandse IJsselstreek. Rijnenburg en het gebied Hollandse IJssel zijn voor Utrecht deels ook nog onbekend gebied.

Dit kan een van de nieuwe uitloopgebieden van de stad worden en dat maakt de stad nog aantrekkelijker om te wonen voor mensen die buiten Utrecht werken, bijvoorbeeld in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam of Den Bosch. Dit draagt bij aan een diverse mix van inwoners: jong en oud, studenten en gezinnen, lage en hoge inkomens.

8.2 Woonprogramma Rijnenburg als afspiegeling van Utrechtse behoefte, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteiten en begrenzingen Een ruimtelijk passend woonprogramma voor Rijnenburg met circa 22.000 tot 25.000 woningen Om Rijnenburg zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de stad Utrecht, moet Rijnenburg een afspiegeling zijn van de stad. Op basis van de bouwstenen (hoofdstuk 2) en het ontwerpend onderzoek (hoofdstuk 3) brachten we het laadvermogen van Rijnenburg en de verschillende deelgebieden daarbinnen in beeld. Op basis van de verschillende dichtheden in de verschillende deelgebieden is de inschatting dat er tussen de 21.000 en 24.000 woningen kunnen komen gerechtvaardigd. In het ontwerpend onderzoek kwamen we op een aantal van circa 23.900 woningen, gegeven de uitgangspunten in het programmatisch vertrekpunt. Daarbij is gerekend met een relatief hoge woningdichtheid in het deelgebied Nedereindse plas. Door beide analyses te confronteren ontstaat er een programma voor Rijnenburg dat enerzijds een afspiegeling kan zijn van de Utrechtse behoefte en anderzijds rekening houdt met de ruimtelijke kwaliteiten en begrenzingen van de verschillende deelgebieden. We raden aan het programma uit de ruimtelijke verkenning als indicatieve leidraad voor Rijnenburg te hanteren. De

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

54

dichtheden zoals die in de ruimtelijke verkenning naar voren kwamen, zoeken de balans tussen een streven naar het maximale laadvermogen van deelgebieden en de mogelijkheden om een gedifferentieerd woongebied te maken. We vinden het hierin belangrijk de menselijke schaal en maat in beeld te houden en zoveel mogelijk aan te sluiten bij passende dichtheden in lijn met de woningbehoefte van de verschillende doelgroepen. De (inter)nationale referenties vormden een check op de beleving van deelgebieden. Uitdaging: goede balans vinden om gewenst programma te realiseren zonder al te veel compromissen te sluiten op de kwaliteit van Rijnenburg Het geschetste woningbouwprogramma sluit goed aan bij de woningbehoefte en bij de randvoorwaarden zoals die naar voren komen uit het Coalitieakkoord en het programmatisch vertrekpunt. Daar staat tegenover dat we ook risico’s realiseren die met dit programma samenhangen. Het is immers belangrijk om voldoende middelen te hebben om de kwalitatieve ambities zoals die in het programmatisch vertrekpunt naar voren komen te kunnen realiseren, zie ook de SWOT (hoofdstuk 5) en de gouden regels die in dit hoofdstuk volgen.

Keuzes in programma Rijnenburg beïnvloeden stad als geheel Keuzes in de programmering van Rijnenburg hebben niet alleen effect op Rijnenburg zelf, maar beïnvloeden ook de programmering en de mate van stedelijkheid in andere gebieden in Utrecht. De keuze voor een lager of hoger aandeel sociale of betaalbare woningen in Rijnenburg heeft bijvoorbeeld direct effect op andere plekken in de stad. De behoefte zal dan immers op andere ontwikkellocaties in Utrecht moeten landen. Naast de woonproducten en segmenten is ook de spreiding van huishoudenstypen van belang. Belangrijk is om daarom oog te houden voor het evenwicht en de spreiding over de hele stad, zowel in producten als in doelgroepen/huishoudens.

8.3 Een volwaardig stadsdeel vraagt om een grote(-re) mix van functies en hoogwaardig ov Hoewel we in dit onderzoek enkel het woonprogramma hebben onderzocht, kan er niet aan het aanvullende programma voorbij worden gegaan. Een belangrijk aspect is dat al het benodigde programma (wonen,werken, voorziengen) binnen Rijnenburg wordt geïntegreerd zonder het naar locaties buiten Rijnenburg te verplaatsen. We benadrukken het belang van een goede mix waarbij pendel naar werk en/of voorzieningen buiten Rijnenburg zelf zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Dit is geheel in de geest van de tienminutenstad en kent belangrijke voordelen in termen van het minimaliseren van pendelbewegingen, maar ook omdat werk in de nabijheid van waar je woont voor veel doelgroepen (woonachtig in Rijnenburg) een belangrijke randvoorwaarde is om aan werk te komen en dit te behouden. Vanuit het oogpunt van een robuust en toekomstbestendig stadsdeel creëren van een volwaardige mix van wonen en werken voor het stadsdeel Rijnenburg dan ook een ‘must’. In bijlage E wordt een verdieping gegeven op wat de grote mix van functies voor Rijnenburg kan betekenen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

55

8.4 Maat en schaal Rijnenburg dwingt tot creëren van verschillende buurten en woonmilieus Deelgebieden hebben eigen identiteit en trekken daarmee diverse doelgroepen Rijnenburg moet een diverse doelgroep verleiden. Belangrijk is daarbij het creëren van verschillende buurten en woonmilieus die onderling verschillen in stijl, maat en schaal. Hierdoor ontstaan verschillende buurten die door de verschillende sferen net een andere doelgroep aantrekken. Het programma biedt ruimte voor de volle breedte van doelgroepen, zowel aan jongeren (studenten) en starters op de woningmarkt als stedelijke gezinnen en ouderen. Afhankelijk van deelgebied en sfeer ligt het accent bijvoorbeeld meer op jongere huishoudens of op oudere huishoudens. Door te werken met verschillende gebiedsprofielen kan houvast worden geboden bij de ruimtelijke en programmatische invulling van Rijnenburg. De deelgebieden hebben idealiter verschillende karakteristieken (en daarmee ook een verschillend programma en verschijningsvorm/mengvorm). In de deelgebieden van Rijnenburg komen verschillende functies samen in wisselende verhoudingen. Hoe precies is nu nog niet definitief vast te stellen, zeker ook omdat de totale ontwikkeling van Rijnenburg een lange doorlooptijd heeft 11.

8.5 Wonen en werken in een gebied met een menselijke maat en schaal Gemiddelde gebouwhoogte van zes of zeven lagen Rijnenburg moet in de komende jaren ontwikkeld worden tot een levendig stadsdeel met verschillende deelgebieden, elk met hun eigen beleving. Het Hart van Rijnenburg is zeer levendig en druk en de historische linten hebben een meer dorpse beleving. Belangrijk voor de ontwikkeling van Rijnenburg als geheel is het creëren van buurten met een menselijke maat en schaal, in lijn met de Stedenbouwvisie 2040 van gemeente Utrecht. Een menselijke maat betekent dat bewoners of bezoekers zich niet overweldigd voelen door de omgeving, ook wel dat bewoners zich geborgen voelen. Bij de uitwerking van de menselijke maat in de stedenbouwkundige opzet moet er oog zijn voor detail en de beleving van de stedelingen op ooghoogte. Zo geven compacte straten en pleinen een gevoel van geborgenheid. Het zorgt ervoor dat plekken als prettig worden ervaren, dat mensen er blijven ‘hangen’, waardoor de kans op niet-voorziene ontmoetingen toeneemt. In de referentiestudie zien we dat een compacte stedelijke menselijke maat vaak wordt uitgevoerd door gebouwen in basis zes- of zevenlaags te maken. Dit is een hoogte waarbij je nog contact hebt tussen de woning en de straat. Bij bouwlagen daarboven ben je niet meer georiënteerd op de straat maar op het uitzicht en de verdere omgeving.

Met een gemiddelde bouwhoogte van zes of zeven lagen kunnen gevarieerde bouwblokken gerealiseerd worden. Goede voorbeelden van straten met gemiddeld zes tot zeven bouwlagen zijn het project Zijdebalen in Utrecht en de Overhoeks in Amsterdam Noord. Wereldwijd hebben steden met een aangename maat en schaal vaker een dergelijke hoogte. Dat wil niet zeggen dat er niet ook grotere hoogtes toegevoegd kunnen worden, bijvoorbeeld in de vorm van torens of accenten. Ook dan blijft de relatie tussen bouwhoogten, maatvoering en openbare ruimte in balans.

11

Het voorliggende onderzoek is geen stedenbouwkundige verkenning, maar biedt op grond van het WBO en de ruimtelijke verkenning eerste denkrichtingen om een scherper gevoel te krijgen bij de manier waarop het stadsdeel Rijnenburg vormgegeven kan worden. Het is geen stedenbouwkundige studie, maar geeft wel overwegingen mee voor een toekomstige stedenbouwkundige verkenning.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

56

Figuur 8: Impressie gebouwhoogte zes tot zeven bouwlagen

Bron: funda.nl, bewerking Stec Groep (2024). Links: Korenschoofstraat Utrecht (project Zijdebalen), rechts Ceramiquelaan Amsterdam

Hoogte- en laagteaccenten zijn mogelijk, hoogbouw is op beperkte schaal voorstelbaar, bijvoorbeeld rondom HOV-haltes De geadviseerde bouwhoogte van zes tot zeven lagen is nadrukkelijk een gemiddelde, waarbij zowel lagere als hogere bebouwing mogelijk moet zijn. Hogere bouwhoogten zijn denkbaar nabij ov-haltes en lagere dichtheden aan de randen of op plekken met lage ov-bereikbaarheid. Hoogteaccenten worden geclusterd om herkenbare plekken in de skyline te worden en vormen zo oriëntatiepunten binnen en buiten Rijnenburg. Solitaire hoogbouw wordt voorkomen, deze leveren namelijk door vooral wind te veel beperkingen. Hoogbouw wordt ruimtelijk op een manier ingepast dat er tegemoet wordt gekomen aan de menselijke maat en schaal. De hogere delen van de gebouwen liggen meer naar achteren dan de lagere delen, waardoor de hoge gebouwen minder dominant zijn op straatniveau en er minder windhinder ontstaat. Ook zaken als de situering van de balkons, de beëindiging van de hoogbouw en de materialisering zijn van belang. Wie een menselijke stad wil ontwikkelen, moet oog hebben voor detail en de beleving van de stedelingen.

Naast de bouwhoogte zijn er ook andere ruimtelijke aspecten die bijdragen aan de menselijke maat en schaal Denk daarbij aan het maken van gebouwen die niet te grootschalig zijn zodat er een community kan ontstaan, ook gezien de verwachting dat het aantal eenpersoonshuishoudens (van alle leeftijden) fors zal zijn. Bouwen voor gemeenschapsvorming is dan ook essentieel voor een aantrekkelijk en robuust Rijnenburg. Belangrijk is te zorgen voor ontmoeting binnen gebouwen van een beperkte groep bewoners, in de fietsenstalling, bij de entree, bij gemeenschappelijke voorzieningen zoals een daktuin, werkplekken en sportvoorzieningen. Doordat de woningen kleiner worden, zijn deze gemeenschappelijke ruimtes extra belangrijk voor het stimuleren van de ontmoeting en om de kleinere woning in ruimte te compenseren. Het maken van herkenbare gebouwen draagt ook bij aan een prettig stadsontwerp. Denk aan je eigen woning kunnen aanwijzen vanaf de straat. Verschil in kleur, materiaal, ritme en plastiek zijn elementen die zorgen voor een gevarieerd gevelbeeld. Belangrijk is ook de invulling en het ontwerp van de plint. Een actieve plint draagt bij aan de sociale cohesie. Er kan in de plint ruimte zijn voor commerciële ruimten en voor voorzieningen die bijdragen aan het ontmoeten, of er kan gekozen worden voor wonen in de plint.

Functies die zorgen voor interactie tussen binnen en buiten zijn ook belangrijk. Door veel entrees in de plint te maken, is er meer zicht op straat en ontstaat er levendigheid. Dit draagt weer bij aan het gevoel van veiligheid. Een zorgvuldig ontworpen overgang tussen plint en straat zorgt daarbij voor sfeer en schaal, denk aan een

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

57

Delftse stoep, een strook van circa anderhalve meter langs het pand met plek voor een bankje, plantenpotten en klimplanten. Op ooghoogte kan groen aangeplant worden om gebouwen aan de straat te hechten. Daarnaast vraagt de plint meer aandacht voor architectonische kwaliteit op ooghoogte. Denk aan gevels met plastiek (dus niet te vlak) en een hoge mate van details.

8.6 Rijnenburg is er ook voor gezinnen, in alle deelgebieden Gezinnen dragen bij aan het ontstaan van de gemeenschap Rijnenburg En belangrijke doelgroep voor Rijnenburg vormen de gezinnen. Gezinnen dragen voor een groot deel bij aan het creëren van een gemeenschap en de sociale cohesie. Zo ontmoeten ouders elkaar bij de opvang of op het schoolplein, waardoor er een zekere mate van gemeenschapszin ontstaat. Het is daarom voor de gemeenschapsvorming binnen Rijnenburg essentieel om hen een plek te geven. Grotere delen van Rijnenburg zullen gebouwd worden in een gestapeld stedelijk programma. Vooral in hoge dichtheden zal ontmoeten ook in het gebouw plaatsvinden. Het ontwerp van gebouwen kan ondersteunen hierin. Ook moeten deze gebieden ruimte bieden aan gezinnen die graag in een stedelijke setting willen wonen. Het vraagt extra aandacht om gezinnen in de gebieden met de hoogste dichtheden te krijgen, maar deze investering draagt bij aan het maken van een inclusieve buurt en meer levendigheid op straat. Hybride woonvormen bieden gezinnen een aantrekkelijk alternatief in stedelijke setting Het inzetten op hybride woonvormen in het programma vergroot de aantrekkelijkheid en verbetert de concurrentiepositie van Rijnenburg. De praktijkvoorbeelden (figuur 9) laten gebouwde voorbeelden zien.

Te denken valt aan plintwoningen (maisonnettes) met een eigen voordeur aan de straat, een opgetild binnenhof of gezinsappartementen met voldoende buitenruimte. Dit zal niet alle gezinnen aantrekken. Het gaat vooral om gezinnen die kiezen voor een goede ‘value for money’. Deze gezinnen zijn bereid concessies te doen om in te stad te wonen en daardoor compacter te wonen zonder grote tuin. Een Utrechts voorbeeld is het defensieterrein, met twee lagen eengezinswoningen en daarboven een gestapeld programma. Belangrijk voor deze gezinnen is dat de openbare ruimte veilig is ingericht en dat er voor de kinderen voldoende nabije (speel)voorzieningen zijn binnen hun actieradius, denk aan formele (toestellen) en informele (grasvelden, bosjes, heuvels) speelvoorzieningen. Autoluwe buurten bieden goede kansen voor een kindvriendelijke openbare ruimte. Naarmate kinderen ouder worden, neemt ook hun actieradius toe. Zie ook onderstaande figuur 10. Naast hybride woonvormen zijn ook de meer traditionele gezinswoningen denkbaar in Rijnenburg. Deze sluiten aan op de behoefte en zijn wezenlijk voor de uitstraling en de aantrekkelijkheid van Rijnenburg voor gezinnen. Het gaat dan vaker om de gezinnen met hogere inkomens die door de grotere bestedingsruimte meer te kiezen hebben.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

58

Figuur 9: praktijkvoorbeelden stedelijk wonen voor gezinnen (hybride wonen)

Bron: De Nieuwe Defensie Utrecht, ANA architecten

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

59

Figuur 10: Actieradius van kinderen

Bron: Het gezin in de stad, Heren 5 architecten

8.7 Bouw aan de sociale cohesie, niet enkel aan woningen Ontmoeten centraal stellen in gebouwde en ongebouwde omgeving en organiseren Het toenemend aantal kleinere woningen en eenpersoonshuishoudens vraagt om meer aandacht voor sociale cohesie bij het ontwerp van de stad, zoals ook al in de SWOT en in het WBO naar voren kwam. Met Rijnenburg ligt er een kans om daarin een voorbeeldfunctie te nemen. Op gebouw- en gebiedsniveau is aandacht nodig voor het stimuleren van de ontmoeting en het tegengaan van sociaal isolement. Denk aan meerdere gemeenschappelijke ruimtes in appartementencomplexen voor jongeren en ouderen. Er zijn mooie voorbeelden gebouwd die kunnen inspireren. Complexen waar er gezamenlijke tuinen zijn, grote keukens, logeerkamers, sportruimtes, werkplekken, deelmobiliteit en meer. En het gaat dan niet alleen om het fysiek aanleggen van deze plekken, maar ook om de organisatie: het zorgen voor een programmering en het stimuleren van het gebruik. Het organiseren van activiteiten, het hele jaar door, zodat bewoners elkaar kunnen ontmoeten en eenzaamheid voorkomen wordt. Wooncoorporaties en woongemeenschappen zijn daarbij voor Rijnenburg een mogelijke kans om op complexniveau de sociale cohesie te bevorderen.

Een divers en inclusief Rijnenburg door mix van huishoudens Een te eenzijdige focus op huishoudenstypen en woonproducten kan afbreuk doen aan het toekomstige Rijnenburg, zie ook de lessen uit de vergelijking met de groeikernen (paragraaf 3.4). Rijnenburg moet daarom voor ieder huishoudenstype een plek bieden. De mix van huishoudens past bij de identiteit van de stad Utrecht. Door in te zetten op een evenwichtige spreiding van het programma (sociaal/betaalbaar/vrije sector) is het mogelijk om te sturen op de samenstelling en spreiding van de toekomstige bewoners van Rijnenburg op gebieds- en buurtniveau in lijn met de Whize-doelgroepen. Een goede mix vraagt echter ook om zorgvuldige uitwerking op blok- en gebouwniveau. Daarbij laten niet alle doelgroepen zich als vanzelf even goed mengen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

60

8.8 Hoe groter de druk op de omgeving, hoe hoogwaardiger de inrichting van de openbare ruimte moet zijn In gebieden waar hoge stedelijke dichtheden worden gerealiseerd is de druk op het openbaar gebied groot. Doordat huishoudens vaker alleenstaanden zijn en betaalbaarheid onder druk staat worden woningen kleiner. Meer mensen zullen hierdoor meer gebruik gaan maken van de openbare gebieden, waardoor deze intensiever benut zullen worden. Het openbaar gebied draagt bij aan ontmoetingen, de ontspanning (bijvoorbeeld in een stadspark), sportgelegenheden en meer. Het openbaar gebied vormt ook wel het verlengstuk van de woning. De functies die de buitenruimtes moeten hebben zijn meervoudig, dit brengt meer beheer en onderhoudskosten met zich mee.

Figuur 11: Verbeelding inrichting intensief gebruikte openbare ruimte

Bron: Aan het IJ, bureau Sant en Co.

8.9 Benut unieke identiteit van stadsdeel in het landschap tot aan de voordeur Om Rijnenburg heen is een gevarieerd landschap: een recreatief landschap, agrarisch landschap, polderlandschap en rivierenlandschap. De identiteiten van de landschappen kunnen binnen Rijnenburg een uniek karakter geven aan wijken en de buurten tot aan de voordeur aan toe, aansluitend op de programmatische verkenning. Er kan worden gedacht aan het naar binnen halen van de landschappelijke structuur door middel van boomrijen, ruimte voor boomgaarden en schapen in een wei, maar ook manier waarop het stroomrugpark door het stadsdeel loopt en de manier waarop ook cultuurhistorische en archeologische elementen in Rijnenburg zichtbaar worden gemaakt. Dit zit onder meer in het zichtbaar maken van archeologische schatten uit het Romeinse Rijk, het laten zien van landschapselementen zoals de verschillen in reliëf, cultuurhistorie zoals eendenkooien, knotwilgen natuurlijk de historische linten en de verkavelingsstructuur. In de hoge dichtheden is er meer een stedelijk landschap gewenst waar de groenstructuur invulling kan bieden voor stedelijke behoeftes, zoals bijvoorbeeld een hardlooproute of ligweides. Het is wenselijk het grote stedelijk groen als natuurgebieden en voorzieningen zoals sportvelden binnen tien minuten te bereiken. Zoals eerder gezegd kan het

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

61

noordelijke deel van Rijnenburg grote groene stedelijke/recreatieve functies vervullen, mits er vanuit de diverse deelgebieden aansluitende routes zijn om het gebied goed te bereiken.

Figuur 12: Het huidige landschappelijke karakter van Rijnenburg en Reijerscop

Bron: Programmatisch vertrekpunt Rijnenburg en Reijerscop (Gemeente Utrecht, 2024)

8.10

Flexibiliteit koppelen aan het ruimtelijk raamwerk

Borg flexibiliteit en adaptiviteit in alle fasen en deelgebieden Gezien de omvang van de gebiedsontwikkeling, adviseren wij u te werken met verschillende deelgebieden en diverse scenario’s binnen de verschillende gebieden van Rijnenburg. Het ruimtelijk raamwerk (water, landschap, archeologie, mobiliteit) vormt hierbij een belangrijke verbinder, drager en borger. Zo blijft het proces rondom de ontwikkeling flexibel. De ontwikkeling van Rijnenburg zal jaren in beslag nemen. Dit maakt het gevoelig voor veranderende marktomstandigheden en onzekerheden die vooraf niet bekend zullen zijn. Daarom is een adaptieve strategie en een overkoepelend ruimtelijk raamwerk voor het gebied als geheel van groot belang. Dit geeft helderheid in de richting van de ontwikkeling en stelt kaders. Door niet alle ontwikkelingen volledig van begin tot eind vast te leggen, blijft er ruimte om plannen aan te passen. Wij adviseren hierbij (deel)gebieden op te knippen in verschillende deelontwikkelingen, zodat ontwikkelingen niet te veel van elkaar afhankelijk zijn. Op deze wijze ontstaat speelruimte binnen de planontwikkeling. Daarnaast is flexibiliteit belangrijk om van de enorme opgave een succes te kunnen maken. Door flexibiliteit in te bouwen en soms dus ook openbare ruimte vrij te houden kan bijsturing plaatsvinden waar dat nodig is met ruimtegebruik dat we nu nog niet weten.

Concreet raden we aan om de ontwikkelvelden in Rijnenburg klein te houden, zodat per vlek de juiste mix gerealiseerd kan worden passend bij de behoefte, de beoogde ambitie en bij wat er op dat moment markttechnisch mogelijk is. Kleine ontwikkelvelden bieden meer flexibiliteit voor het totale gebied.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

62

Bijlage A: Belangrijke ontwikkellocaties in Utrecht en de regio in beeld Deze bijlage In deze bijlage staan belangrijke actuele en toekomstige ontwikkellocaties in Utrecht en de regio weer gegeven. Telkens geven we – voor zover bekend – het aantal woningen, de segmentatie en een verwijzing naar een website weer. Dit geeft een indruk van de nieuwbouw die in de pijplijn zit in Utrecht en de regio en de segmentatie in prijssegmenten. We signaleren dat het aandeel huur van 30% vaak geborgd is in de plannen en dat het aandeel woningen in het betaalbare segment nog afwijkt van de afspraken zoals deze in de Woondeal zijn gemaakt en die in de Wvrv zijn opgenomen. Ook valt op dat van een flink aantal plannen buiten Utrecht de segmentatie in woningtypen nog onbekend is.

Nr.

Project

Aantal woningen

Woningtypen 12

Opmerkingen

1

De Nieuwe Defensie

950

Huur:

https://www.nieuwbouwdenieuwedefensie.nl/

100 midden segment tot € 1.000 per maand 220 sociaal segment Koop: 150 tot NHG grens 480 vrije sector 2

Groot Merwede (Galecopperzoom en Westraven)

13.360

30% sociaal segment 25% midden segment en betaalbare koop 45% vrije sectorhuur en -koop

12

https://www.utrecht.nl/wonen-enleven/bouwprojecten-en-stedelijkeontwikkeling/bouwprojecten/merwedeka naalzone/projecten-in-demerwedekanaalzone/merwede

Huur top = > 1.465, huur hoog = 1.123 – 1.465, huur midden = 879 – 1.123, huur sociaal = < 879, Koop top = > 595.000, koop hoog = 390.000 – 595.000, koop midden = 224.000 – 390.000.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

63

3

Cartesiusdriehoek

4.843

25% sociaal segment

https://www.cartesius-utrecht.nl/

4

Merwedekanaalzone

6.000

30% sociale huur

https://merwede.nl

25% middenhuur en betaalbare koop 45% koop- en huur vrije sector 5

Wisselspoor

1.050

30% sociale huur 15% middeldure koop

https://www.utrecht.nl/wonen-enleven/bouwprojecten-en-stedelijkeontwikkeling/bouwprojecten/wisselspoornieuwbouw-deelgebied-2-tot-en-met-4

6

Spoorzone Bilhoven

500 – 1.000

Onbekend*

https://www.debilt.nl/wonen-enbouwen/projecten/centrumplan/spoorzon e-bilthoven

7

Snellerpoort Woerden

800

Onbekend*

https://snellerpoort.nl/

8

Stationsgebied Zeist/Driebergen

1.500 – 2.500

Onbekend*

https://www.zeist.nl/projecten/projecteno verzicht/stationsgebied-drieber gen-zeist

1.000 1.500

Onbekend*

https://www.svp-svp.nl/projecten/nieuwestationsbuurt-bunnik

- geen afbeelding 9

Stationsomgeving Bunnik

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

64

10

Centrum, Molenzoom, Koppeling in Houten

1.400

Onbekend*

https://houtenpraatmee.nl/nlNL/projects/de-koppeling/2

- geen afbeelding 11

Nieuwegein Rijnhuizen

1.400

https://www.woneninri jnhuizen.nl/nieuwbou w/

https://www.woneninrijnhuizen.nl/

12

Rijnsweerd

2.500 – 3.500

Onbekend*

https://www.nieuwbouw-inutrecht.nl/project/10742/rijnsweerd/

13

Leidsche Rijn Centrum

4.035

Onbekend*

https://www.utrecht.nl/wonen-enleven/bouwprojecten-en-stedelijkeontwikkeling/bouwprojecten/projecten-inleidsche-rijn/buurten-in-leidscherijn/leidsche-rijn-centrum

14

Groenewoud

1.500

50% sociaal- en middenhuursegment

https://www.utrecht.nl/wonen-enleven/bouwprojecten-en-stedelijkeontwikkeling/bouwprojecten/projecten-inleidsche-rijn/buurten-in-leidscherijn/groenewoud

50% vrije sectorhuur en -koop 15

16

Jaarbeurs

Kromme IJssel Park

Minstens 2.500

35% sociale huur

1.500 – 2.500

Onbekend*

25% betaalbare koop en huur

https://www.utrecht.nl/wonen-enleven/bouwprojecten-en-stedelijkeontwikkeling/bouwprojecten/beurskwarti er-bouw-stadswijk

https://www.nieuwbouwijsselstein.nl/project/15581/kromme-ijsselpark/

Bron: Woondeal Utrecht 2022-2030, bewerking Stec Groep, 2024. *Het programma is nog onbekend, maar we gaan ervan uit dat de verdeling in het programma gemaakt wordt op basis van de regels van het Rijksbeleid: 2/3 betaalbaar.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

65

Bijlage B: Bijlagen bouwstenen B1: Trends, ontwikkelingen en transities die het wonen in 2050 beïnvloeden Deze bijlage In deze bijlage staat de longlist van trends en ontwikkelingen die relevant zijn voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Na de samenvattende tabel zoals die hieronder staat lichten we de trends en ontwikkelingen telkens kernachtig toe. In de kolommen woning, woonomgeving, mobiliteit en randvoorwaarden staat telkens weergegeven of en hoe sterk de betreffende trend ingrijpt op bijvoorbeeld de woning of de woonomgeving. Hoe donkerder de kleur groen, hoe sterker de invloed is.

Tabel 13: Overzicht longlist van trends en ontwikkelingen die relevant zijn voor de ontwikkeling van Rijnenburg vanaf 2025-2050 en verder Woning

1

Demografie: het blijft aanhoudend druk

2

Demografie: vergrijzing is een zekerheid, óók voor de lange termijn

3

Demografie: aanhoudende groei kleine huishoudens

4

Compromissen in woninggrootte ten faveure van ligging

5

Belang van flexibele huisvesting en veranderingen in samenlevingsvormen: jonge professionals, ouderen, co-living

6

Extramuralisering noopt tot positieve gezondheidszorg, met het accent op welzijn en aandacht voor geclusterde woonvormen

7

Gebruik deelvoorzieningen

8

Groeiende aandacht voor duurzaamheid: vanuit milieubewustzijn, kosten, gezondheid en welzijn

9

Toenemend belang van klimaatadaptatie op het wonen (watermanagement,

Woonomgeving

Mobiliteit

Randvoorwaarden

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

66

overstromingsrisico’s, hittegolven, verminderen uitstoot, etc.) 10

Groeiende aantrekkelijkheid van gemengde gebieden, naar een 10minutenstad

11

Waardering van autogebruik (waarde, parkeren, ontwikkelrichting, geïntegreerde mobiliteitsoplossingen, transformatiepotentieel)

12

OV-gebruik

13

Verzuiling 2.0/verbubbeling van de samenleving

14

Groeiende complexiteit van gebiedsontwikkeling. Netcongestie, water en bodem leidend, stikstofrisico’s, gemengde woonwerkgebieden, sociale inclusiviteit

1. Demografie: het blijft aanhoudend druk

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

De Demografische druk in Nederland neemt op de lange termijn nog stevig toe. Volgens de meest recente ABF-Primos prognose groeit het aantal inwoners in Nederland met bijna twee miljoen tot 2050. Het aantal huishoudens groeit procentueel gezien nog sneller met ruim +1.230.000 huishoudens tot 2050.

Rijnenburg heeft gedurende haar hele ontwikkeltermijn te maken met een hoge marktdruk. Het afzettempo kan dan ook flink zijn, en er zijn geen zorgen of er marktruimte is voor Rijnenburg. In de concurrentie met andere gebieden in Utrecht en de grotere regio is het belangrijk telkens divers te bouwen en te voorkomen dat er te veel identieke woonmilieus tegelijk op de markt komen. We zien vooral aandachtspunten ten aanzien van de afstemming met Nieuwegein (Galecopperzoom), en ventielsteden verderop. Verwacht mag worden dat de ontwikkeling van Rijnenburg in beginsel als aantrekkelijker ervaren zal worden. We constateren een zeer goed perspectief voor Rijnenburg; weinig grote ontwikkellocaties zijn zo gunstig gelegen, onder marktomstandigheden met een aanhoudende marktdruk.

Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

67

2. Demografie: vergrijzing is een zekerheid, ook voor de lange termijn

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Onderliggend gebeurt er demografisch gezien veel. Het overgrote deel van de huishoudensgroei is afkomstig vanuit de 75plusdoelgroep. Deze groep huishoudens zal tot 2050 naar verwachting met circa 1,3 miljoen huishoudens. Voor jongere doelgroepen is de ontwikkeling een stuk minder goed te voorspellen en mede afhankelijk van (arbeids)migratiestromen. Regionaal verschilt het beeld in Nederland.

Een flink deel van de onderliggende demografische ontwikkeling is voor de middellange termijn met zekerheid te voorspellen: vergrijzing. De babyboomgeneratie vergrijst in een rap tempo. De vergrijzing komt dus voor het overgrote deel vanuit huishoudens die nu al in Nederland wonen en de komende jaren een aantal tredes ‘doorschuiven’ op de bevolkingspiramide. Levensloopbestendigheid en de mogelijkheid voor zorg, maar vooral voor ontmoeten en lekker leven zijn voor deze grote en groeiende doelgroep het devies.

Utrecht is relatief jong. Op de zeer lange termijn neemt de impact van de vergrijzing mogelijk relatief af (afhankelijk van de leeftijd van migratie-instroom de komende jaren, op dit moment overwegend 25-35 jarigen, dan ligt een nieuwe vergrijzingsgolf weer op de loer). Dat wil echter niet zeggen dat we dan demografisch belanden in een situatie met meer gezinnen, zoals ‘vroeger’.

75-plussers vormen de eerste 25 jaar de dominante groep huishoudens in de stad. De Need to Have’s en Nice to Have’s van ouderen zijn anders dan van jongeren. Denk aan: belangrijk om in de nabijheid veel ontmoetingsmogelijkheden te hebben, voorzieningen in de buurt, goede bereikbaarheid en veiligheid en prettig wonen staan centraal. De doelgroep is dit al te locatiegevoelig. Tegelijkertijd is een aangenaam leef en woonomgeving essentieel. Dat zegt iets over de uitstraling van gebouwen en gebieden, de korrelgrootte (in je eigen buurtje wonen) en net iets minder locatiegevoelig.

Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg

3. Demografie: aanhoudende groei kleine huishoudens

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

CBS verwacht dat er aanhoudend een ontwikkeling is van meer kleine huishoudens. Kleiner dan nu gemiddeld. Bijvoorbeeld een gemiddelde huishoudensgrootte van 1,3 persoon lijkt anno 2024 valide. De huishoudensgroei in Gemeente Utrecht en de grotere regio behoort aanhoudend tot de grootste verwachte groei van het land. Alleen al tot 2050, gaat om een uitbreiding van 15% meer huishoudens tot circa 260.000 huishoudens in Utrecht.

Ook verder weg kijkend is het essentieel rekening te houden met substantiële aandelen kleine huishoudens: het betekent dat de woonomgeving en de nabijheid van voorzieningen heel belangrijk wordt. Daarmee is het concept van de 10 minuten stad met aandelen betaalbare woningen zoals in het gemeentelijk beleid is opgenomen cruciaal om te borgen dat Rijnenburg een echt Utrechtse nieuwe stadswijk wordt.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

68

De consequenties van aanhoudend meer kleine huishoudens is zwaarwegend: betaalbaarheid wordt een groter thema, maar ook waar en hoe wil ik wonen?

Daarom is deze ontwikkeling van groot strategisch belang.

Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 4. Compromissen in woninggrootte ten faveure van ligging

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Deze ontwikkeling is een trendbreuk met de naoorlogse trend waarin circa vijftig-zestig jaar lang telkens steeds groter gebouwd werd. Mede door demografische ontwikkelingen (groeiend aandeel een persoonshuishoudens) en veranderingen in leefstijlkeuzes (stedelijk leven, de stad als huiskamer) is deze trend doorbroken.

Deze verschuivingen benadrukken het belang van het ontwerpen van woningen en woonomgevingen die flexibel zijn en kunnen meebewegen met de veranderende behoeften en voorkeuren van bewoners, en uitdrukkelijk rekening levendige en inclusieve gemeenschappen te maken waar mensen zich thuis voelen en verbonden zijn met hun omgeving. Met een kleiner eigen woonoppervlak neemt het belang en het gebruik van de ruimte in de direct omgeving van de woning toe. Het kan daarbij gaan om deelvoorzieningen in een complex maar ook voorzieningen in de directe omgeving van het complex.

Er is een verschuiving zichtbaar van ‘groot wonen’ naar ‘kleiner wonen met de stad als huiskamer’, waarbij de nadruk ligt op de kwaliteit van de leefomgeving en ontmoetingsmogelijkheden. Hiervoor zijn er twee hoofdoorzaken. Ten eerste staat de betaalbaarheid van (nieuwbouw)woningen sterk onder druk waardoor o.a. kleiner wordt gebouwd. Ten tweede speelt de omvang van de woning een steeds minder grote rol in de afwegingen die steeds meer huishoudens in hoe ze willen wonen. De dalende omvang van huishoudens speelt een leidende rol in wat je belangrijk vindt.

Deze trend kent een vrij grote zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 5. Belang van flexibele huisvesting en veranderingen in samenlevingsvormen: jonge professionals, ouderen, co-living

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

De woningmarkt in Nederland wordt steeds flexibeler. Jonge mensen, vooral hoogopgeleide, hechten meer waarde aan beleving (of gebruik) dan aan bezit. Ook de woonlasten groeien de laatste jaren door waardoor keuzes worden heroverwogen. Zij

De standaard woning bestaat niet meer. Door generationele verschillen, groeiende flexibiliteit in woningbehoefte en grote verscheidenheid in woonvormen is geen ontwikkeling hetzelfde. Betaalbare gedeelde

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

69

vragen zich daardoor steeds meer af wat ze perse nodig hebben en wat niet (keuze tussen ‘need’ en ‘nice’ to have wordt scherper). Deze doelgroep is door hun focus op beleving meer naar buiten georiënteerd. De woonomgeving wordt daardoor een verlengstuk van de woning. De nadruk verschuift daardoor van de woning naar de locatie. Eigendom is ondergeschikt aan gebruik. Huishoudens zijn bereid – mede als gevolg van schaarste - meer te delen. Het kan om de woning zelf gaan (friends-concepten), maar ook om voorzieningen zoals een wasruimte of dakterras, mits het delen betrekking heeft op een overzichtelijk aantal mensen, die eigenaarschap voelen. Daarnaast speelt door individualisering van de samenleving de problematiek van eenzaamheid (onder een aanzienlijk deel van de eenpersoonshuishoudens. Co-living spaces en woongebouwen gefocust op communitybuilding kunnen deze problemen verminderen.

voorzieningen, passend bij de doelgroep worden belangrijker. De groeiende diversiteit aan woonvormen en huisvestingswensen vereist een meer flexibele en inclusieve benadering van gebiedsontwikkeling, waarbij de buitenruimte als verlengstuk van de woning geldt. Communityvorming wordt belangrijker. Een gemeenschappelijke ruimte aanbieden is niet genoeg. Het gaat erom een inclusieve wijk en stad te maken, uitgaande van de principes van een 10 minuten stad, met op gebouw en gebiedsniveau ook voorzieningen en ontmoetingsmogelijkheden. Dit vergt in het programma van Rijnenburg dat er rekening gehouden wordt met een wat groter programma aan voorzieningen en nietwoonruimtes.

Deze trend kent een vrij grote mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 6. Extramuralisering noopt tot positieve gezondheidszorg, met het accent op welzijn

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Het rijksbeleid is gericht op ‘langer zelfstandig thuis’ worden steeds meer mensen oud in een zelfstandige woning. Hierdoor ontstaat een grotere vraag naar levensloopbestendige woningen in de nabijheid van voorzieningen, ondersteuning, mantelzorg en soms ook dagbesteding.

Het welzijn van mensen in Nederland gaat verder dan een passende woning en een geschikt zorgaanbod. Het gaat om leven in een fijne buurt, je thuis voelen, veilig zijn, ontmoeten een toegankelijke openbare ruimte en de mogelijkheid tot het kunnen uiten van creativiteit. De samenleving is in een rap tempo aan het individualiseren, waardoor o.a. eenzaamheid onder alle doelgroepen toeneemt.

Zonder grote (politieke) interrupties zal een zeer groot deel van de groeiende zorgvraag in de reguliere woningvoorraad opgevangen moeten worden.

Een goede sociale basis extra belangrijk. Dit betekent: een breed en laagdrempelig aanbod van activiteiten en ondersteuning. Een sterke sociale basis stimuleert ontmoeting, helpt eenzaamheid te voorkomen, bevordert zelfred­zaamheid en zorgt ervoor dat problemen zoveel mogelijk voorkomen en/of eerder gesignaleerd worden zodat inwoners niet in zware (zorg)trajecten terecht komen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

70

Deze trend is relatief onzeker en kent een gemiddelde impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 7. Gebruik deelvoorzieningen

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Hoe hoger de woningdichtheid hoe meer (deel)voorzieningen mogelijk / wenselijk zijn. In geval van kleinere woningen vormen (deel)voorzieningen het verlengstuk van de woonkamer. Voorzieningen in het gebouw en voorzieningen in de gebouwomgeving zijn hierbij deels uitwisselbaar.

Hoewel deelvoorzieningen meer en meer gebruikt worden, is de trend sinds Covid-19 wat meer onzeker van aard geworden, en kristalliseert het gebruik van deelvoorzieningen ook wat meer uit. Ook over welke voorzieningen in de persoonlijke levenssfeer liever privé zijn, terwijl voorzieningen die iets verder van je af staan prima te delen zijn. Uiteraard zien we per voorziening verschillen in gebruik wanneer we naar verschillende doelgroepen kijken. We zien het gebruik van deelvoorzieningen voornamelijk als nichemarkt, door starters op de woningmarkt en/of voor hen waarvoor betaalbaarheid prioriteit nummer één is. We verwachten niet dat deelvoorzieningen in alle segmenten aftrek gaan vinden in de toekomst. Kern is wat ons betreft ruimtes die of heel praktisch zijn en weinig gebruikt worden (logeerkamer), en ruimtes die bijdragen aan ontmoeting en gemeenschapsontwikkeling.

Dit is een trend die al enkele jaren gaande is. Ook in de komende jaren is voortzetting van deze trend waarschijnlijk en zal het een grote impact kunnen hebben op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg. 8. Groeiende aandacht voor duurzaamheid: vanuit milieubewustzijn, kosten, gezondheid en welzijn

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Nederlandse huishoudens worden zich steeds meer bewust van de impact van hun levensstijl op het milieu én hun portemonnee. Energiezuinige huizen, gebouwd met duurzame materialen en voorzien van groene technologieën en materialen zoals houtbouw, regenwateropvangsystemen, efficiënte isolatie, zonnepanelen, et cetera worden aantrekkelijker. Dit komt vanuit milieubewustzijn en kostenoverwegingen. Dit is op middellange en lange termijn een trend,

Duurzaamheid, gezondheid en welzijn komen hoger en hoger op de agenda. Circulariteit en klimaatbestendigheid staan voor nu nog relatief in de kinderschoenen. Het zal de komende jaren echter een steeds grotere rol gaan spelen in gebouw- en gebiedsontwikkelingen. Zeer duurzame woningbouw betekent initieel een hogere investering. Tegelijkertijd profiteren de stad en de huishoudens hiervan op de lange termijn. Vanuit maatschappelijke

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

71

en van overheidswege een transitie die steeds belangrijker wordt.

kosten baten is investeren in duurzaamheid dan ook zeer waardevol.

De nu op de woningmarkt startende generatie heeft duurzaamheid hoger op de agenda staan dan eerdere generaties. Ook de kostenoverwegingen blijven altijd een rol spelen bij woningkeuze. Naar verwachting zal deze trend zich op de lange termijn voortzetten. Deze trend kent een hoge mate van zekerheid en heeft een grote impact op de gebiedsontwikkeling van Rijnenburg 9. Toenemend belang van klimaatadaptatie op het wonen (watermanagement, overstromingsrisico’s, hittegolven, verminderen uitstoot, etc.

Reikwijdte van de ontwikkeling

Wat betekent dit voor Rijnenburg?

Er moeten landelijk fors veel woningen worden toegevoegd: op lange termijn gaat het om miljoenen woningen. Daarnaast worden ook diverse nieuwe werklocaties ontwikkeld, vragen natuur, energietransitie om ruimte. We realiseren ons steeds meer dat grote delen van Nederland kwetsbaar zijn met een risico op overstromingen, wateroverlast, beperkingen in de drinkwatervoorziening en/ of bodemdaling. Naast de geboden en in ontwikkeling zijnde bescherming door waterkeringen (en bijbehorende reserveringszones), oppervlaktewater en gemalen is het de komende jaren van belang om bij de ruimtelijke inrichting rekening te houden met deze kwetsbaarheden. Dit speelt op dit moment sterker in de Zuidvleugel van de Randstad, dan in de Noordvleugel, maar we signaleren dat alle scenario’s van de afgelopen jaren in rap tempo door de tijd zijn in gehaald, de actualiteit laat zien dat deze thema’s worden onderschat en urgentie vragen.