Woningmarktonderzoek Rijnenburg

De vraag naar stedelijk wonen neemt toe, circa 80% van de uitbreidingsbehoefte in Utrecht is afkomstig van stedelijke doelgroepen Het stedelijk wonen manifesteert zich in grotere dichtheden, een grotere mix van functies en een groot aandeel gestapelde woningen. In Utrecht is circa 80% van de uitbreidingsbehoefte tot 2050 afkomstig van stedelijke doelgroepen (Primos 2024, zie paragraaf 2.5). Dit zijn zowel jonge als oudere huishoudens en gezinnen. Hoewel het overgrote deel van de woningbehoefte tot 2050 uitgaat naar een appartement, is er ook behoefte voor stedelijke gezinswoningen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

24

Aantrekkelijk stedelijk wonen voor gezinnen is naar de toekomst toe een steeds belangrijker wordende ontwerpopgave Gezinnen blijven in absolute aantallen een van de grotere huishoudensgroepen in Utrecht; het gaat om circa 25% van alle huishoudensgroepen naar de toekomst toe. Het binden van deze gezinnen aan een stedelijk woonmilieu is een belangrijke ontwerpopgave, met financiële opgaven om voor deze doelgroepen passende woningen te maken. De uitdaging zit vooral in de mate waarin de wens voor een grondgebonden gezinswoning gevat kan worden in een gestapeld woonproduct. De hybride woning maakt aantrekkelijk stedelijk wonen voor gezinnen mogelijk Dit zijn woningen die inspelen op de primaire woonwensen van deze Utrechtse gezinnen, maar zich bevinden in een gestapeld gebouw. Belangrijk zijn dan een goede en kindvriendelijke buitenruimte en voldoende (speel-) ruimte in de woning en het gebouwcomplex. In bijlage B6 verdiepen geven we een verdieping op toekomstige woonwensen en gedragingen en de ‘hybride’ woonvorm.

Belangrijkste conclusies op basis van de bouwstenen voor Rijnenburg • •

•

•

•

•

Het aantal huishoudens in de regio Utrecht groeit stevig. In gemeente Utrecht komen er tot 2050 naar verwachting bijna 50.000 huishoudens bij. Daarbij is in 2050 circa 50 tot 55% van de huishoudens in Utrecht alleenstaand. Dit heeft consequenties voor de woningaantallen, de woonvorm en naar verwachting ook voor de gemiddelde omvang van woningen, maar ook voor de wensen en eisen die huishoudens aan hun woning stellen: prijs, ligging, voorzieningen en aandacht voor ontmoeten. Dit heeft consequenties voor de woningen die in Utrecht toegevoegd moeten worden; ook in Rijnenburg. We zien in Utrecht een sterke behoefte aan appartementen, gezien woonwensen en verhuisgedrag (78%). Dit is een hoger aandeel dan de primaire woonvoorkeuren van huishoudens in Utrecht. Het is het compromis dat Utrechtse huishoudens relatief vaak sluiten (in plaats van verhuizen naar een plek waar een grondgebonden woning betaalbaar is voor hen). We signaleren op basis van de analyse stadsbreed een grotere nadruk op betaalbare segmenten (74%), samenhangend met huishoudensomvang. Dit is in lijn met het Coalitieakkoord van gemeente Utrecht. Circa 80% van de behoefte tussen 2035 en 2050 is afkomstig van stedelijke doelgroepen met een stedelijke woonvoorkeur en voorkeuren voor voorzieningen en diensten die aanwezig zijn in een stad.

Dit is dan ook een zeer belangrijk aandachtspunt voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Vanuit stedelijke gezinnen is er een sterke behoefte voor stedelijke gezinswoningen. Het is vanuit de toekomstige woningbehoefte belangrijk om in Rijnenburg ruimte te bieden aan stedelijke gezinnen. Dit heeft consequenties voor de ontwerpopgave van Rijnenburg.

De analyses raken sterk aan de zes belangrijkste trends voor Rijnenburg en vormen vanuit het woningbehoefte onderzoek belangrijke input voor de ruimtelijke verkenning die we in de volgende paragraaf samenvatten. Zie ook paragraaf 2.1. Het gaat daarbij verder dan alleen de woningen in Rijnenburg. Ook de woonomgeving, voorzieningen, werken en de openbare ruimte vormen belangrijke ankers om van Rijnenburg een robuust en toekomstbestendig stadsdeel te maken, passend bij de woningbehoefte van de stad Utrecht.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

25

3. Ontwerpend onderzoek Dit hoofdstuk Om meer grip te krijgen op de woonbehoeftes van de toekomstige bewoners van Rijnenburg en de woonmilieus, deden we een ruimtelijke verkenning in de vorm van ontwerpend onderzoek. We voerden een ruimtelijke analyse uit om meer inzicht te krijgen in het ruimtebeslag van het te ontwikkelen gebied en de gebiedskenmerken. Daarnaast deden we een ruimtelijke verkenning waarbij we een aantal ruimtelijke knoppen vastzetten en inzicht kregen in de ruimtelijke consequenties en het effect hiervan op de woonmilieus. De verkenning biedt algemene inzichten in de ontwikkeling van Rijnenburg, en specifiek inzicht in de knoppen waaraan gedraaid kan worden in deze ontwikkeling. De uitgangspunten voor het ontwerpend onderzoek stammen uit het programmatisch vertrekpunt Rijnenburg zoals dat door de gemeente is vastgesteld.

Polder Rijnenburg is 1.228 hectare, waarvan conform Programmatisch vertrekpunt Rijnenburg circa 356 hectare bruto te ontwikkelen is Rijnenburg inclusief Reijerscop is een enorm groot gebied van 1.228 hectare waarvan maar een deel ontwikkelbaar is, gezien de uitgangspunten uit het programmatisch vertrekpunt. Het betreft circa 29% van het oppervlak, ofwel circa 356 hectare. Zo bestaat een flink deel van Rijnenburg en Reijerscop uit een groen-blauw raamwerk. Met inachtneming van het bodem-watersysteem is er in het programmatisch vertrekpunt Rijnenburg voor gekozen de hoger gelegen gebieden van de polder Rijnenburg te bebouwen, en het noordelijk lager gelegen deel onbebouwd te laten. Voor dit deel van Rijnenburg is gekozen om een landschapspark in te richten, waarmee het alsnog deel zal uitmaken van het nieuwe stadsdeel. Daarnaast is het niet mogelijk te bouwen bovenop de gasleidingen die door het gebied heengaan. In het noordelijk deel van Rijnenburg is ruimte voor groenstructuren en parken, waterberging, energieopwekking, recreatie, voorzieningen, lokale voedselproductie en sport en spel. We zien het dan ook als een kans om de delen waar geen woningbouw plaatsvindt te combineren met recreatief en agrarisch gebruik. Zie figuur 4.

In totaal gaan we er op basis van de uitgangspunten van uit dat circa 356 hectare bruto van de polder Rijnenburg te benutten is voor de bouw van woningen (en ander vastgoed). Indien dit wordt vergeleken met een aantal andere steden en nieuwe ontwikkelingen aansluitend op grote steden, wordt de grote schaal van Rijnenburg inzichtelijk (figuur 5). Interessante vergelijkingen zijn de binnenstad van Delft, Nieuw Rivium in Capelle aan den IJssel (als Rotterdamse uitbreidingslocatie) en IJburg in Amsterdam. De grootte van Rijnenburg heeft twee belangrijke consequenties. In de eerste plaats maakt dit dat het creëren van gevarieerde woonmilieus en buurten essentieel is om een brede doelgroep aan te trekken. In de tweede plaats is het belangrijk de schaal en maat van het stadsdeel naar een menselijke maat te vertalen door het maken van verschillende buurten waarin gemeenschappen kunnen ontstaan.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

26

Figuur 4: Ontwikkelbaar gebied van Rijnenburg

Bron: KAS architectuur & stedenbouw (2024)

Rijnenburg een stadsdeel verweven met het landschap op de overgang naar landelijk gebied Een belangrijke onderscheidende kwaliteit van Rijnenburg – zeker in vergelijking met andere stadsdelen in Utrecht – is dat Rijnenburg aan twee zijden omringd wordt door een variatie aan landschappelijk en recreatief groen. Rijnenburg ligt op de overgang naar het landelijk gebied. Je bent als toekomstig bewoner zo in de natuur. Rijnenburg ligt dichtbij de Hollandse IJssel als landschappelijk recreatief gebied. Ook worden delen van het ontwikkelgebied ingericht als een groen-blauw landschapspark met een grote diversiteit aan functies. Daarnaast zien we recreatieve mogelijkheden voor het beoogde Stroomrugpark door het stadsdeel heen en aantrekkelijke (fiets)verbindingen door het groen naar de landschappelijke randen en de stedelijke groenstructuur van Nieuwegein, IJsselstein, De Meern en Leidsche Rijn. Hierdoor gaat de beleving van het stadsdeel onderscheidend zijn van Utrecht. Rijnenburg krijgt een eigen karakter dat letterlijk ingebed is in de landschappelijke context waarbinnen het ligt.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

27

Figuur 5: Schaalvergelijking om grip te krijgen op de grootte van het gebied 5

Bron: KAS architectuur & stedenbouw (2024)

Gebiedskenmerken en woningbehoefte zijn bepalend voor opbouw van stadsdeel Rijnenburg Een stadsdeel van deze schaal is te groot om één identiteit te hebben en als één buurt ervaren te worden. We raden aan om Rijnenburg daarom op te bouwen uit meerdere buurten met een eigen karakter en woonmilieu. De overkoepelende identiteit van Rijnenburg is de landschapsstad. Binnen de buurten kan dat op verschillende wijzen worden uitgewerkt. Op buurtniveau ontstaat een maat en schaal waarin sociale binding en betrokkenheid van de bewoners kan ontstaan, aansluitend op de toekomstige doelgroepen waarvoor er binnen Utrecht de komende tientallen jaren een uitbreidingsbehoefte bestaat. Zo ontstaan binnen de overkoepelende identiteit van Rijnenburg (waarbinnen de verweving van stad en landschap centraal staat) gebieden met wijken en buurtjes met elk een eigen karakter.

5 Op de foto staat het hele plangebied Rijnenburg en Rijerskop (1228 ha), inclusief het te ontwikkelen groen-blauwe raamwerk

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

28

Om het karakter van de buurten vorm te geven, vinden we het belangrijk om te kijken naar de gebiedskenmerken die al aanwezig zijn door het ruimtelijk raamwerk van bodem, landschap en historie, aangevuld met kenmerken die nieuw worden toegevoegd, zoals een HOV-landschap en de andere toekomstige verkeersroutes door Rijnenburg. Deze gebiedskenmerken zorgen óók voor diversiteit en identiteit. Op basis van de uitgangspunten zoals deze zijn vastgesteld in het programmatisch vertrekpunt Rijnenburg destilleerden we enkele belangrijke ruimtelijke gebiedskenmerken. Deze komen naar voren in de indicatieve visualisatie van figuur 6.

Figuur 6: Gebiedskenmerken vormen een basis om verschillende buurten te creëren (dit figuur is een uitwerking van één van de mogelijkheden, meerdere ontwerpen zijn mogelijk)

Bron: KAS architectuur & stedenbouw (2024)

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

29

Rijnenburg opgebouwd rondom vijf buurten met divers en onderscheidend karakter De kenmerken van de gebieden geven een buurt identiteit en herkenning. We bouwden Rijnenburg in het ontwerpend onderzoek op uit circa vijf buurten met een divers karakter en onderscheidende gebiedskenmerken. Per buurt geven we een globale beschrijving van hoe het er mogelijk uit kan komen te zien, vanuit de meegegeven kaders in het programmatisch vertrekpunt. Deze globale beschrijving staat in figuur 7. 1.

Het hart van Rijnenburg is gelegen tussen de Nedereindseweg en het noordelijk landschapspark. Deze buurt leent zich het meest logisch voor de positionering van een HOVlijn met meerdere haltes, zowel vanwege de draagkracht van de ondergrond als de ligging binnen het ontwikkelgebied van Rijnenburg als geheel. Het is daarmee ook een gebied waar hogere dichtheden mogelijk zijn. Het gebied heeft een breedte van zevenhonderd meter. Dit resulteert in acceptabele loop- en fietsafstanden naar een HOV-halte 6, wat bijdraagt aan de bereikbaarheid van deze zone. Het samenvoegen van HOV met woonmilieus in hogere dichtheden zorgt ervoor dat meer mensen HOV in de nabijheid hebben en het ov-gebruik gestimuleerd wordt. Daarvoor is het belangrijk dat het HOV comfortabel is en een hoge frequentie met korte reistijd heeft naar in ieder geval Utrecht Centraal Station. We zien het Hart van Rijnenburg als een stedelijk gebied met een hoog voorzieningsniveau. We stellen voor het accent te leggen op fietsers, voetgangers en HOV, waardoor een hoogwaardige openbare ruimte met stedelijk groen gemaakt kan worden. In het Hart zal wat ons betreft een gestapeld woonprogramma worden gerealiseerd. Als referentie voor het Hart kan gedacht worden aan Aspern Seestadt in Wenen.

2.

Woon-werkzones zorgen voor voldoende plek voor werken in het gebied. Er zijn goede kansen om op goed bereikbare plekken met HOV woon-werkgebieden te creëren. Deze zijn onderscheidend van karakter en liggen op de plekken waar HOV en naar ons inzicht autobereikbaarheid elkaar kruisen; langs de oost- en westflank van het hart van Rijnenburg. Wel moet nader onderzocht worden hoe deze woon-werk gebieden gecreëerd kunnen worden passend bij de autoluwe opzet en het bredere mobiliteitsconcept van Rijnenburg. De woon-werkzones zijn elk stedelijke gebieden met een mix van wonen en een brede mix van werken, in de lijn van de analyse zoals deze in het programmatisch vertrekpunt is meegegeven (zie ook bijlage E voor een verdieping op de woonwerkanalyse van Sweco en onze aanvulling daarop). Het gebied is optimaal te bereiken voor alle vervoersmiddelen en is goed verbonden met het omliggende landschap. Voornamelijk zal hier een gestapeld woonprogramma worden toegepast. Als referentie voor de menging van het wonen en het werken in dit deelgebied valt te denken aan Strijp-S in Eindhoven.

3.

Het historische lint is de plek met bestaande lage dichtheden en het meest centraal gelegen in het te ontwikkelen gebied. Het huidige landelijke karakter is hier heel sterk te beleven. Denk

De acceptabele loopafstand die mensen willen afleggen is voor een bushalte circa 350 meter, voor een metro/tram maximaal 700 meter. Brom: CROW (2004) 6

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

30

aan lage dichtheden, kleine schaal, weilandjes, veel afwisseling, verspringende rooilijnen en behoud van monumenten en kenmerkende bebouwing liggen hier wat ons betreft voor de hand. Het lint zelf leent zich niet voor een gebied ontsluitende functie voor autoverkeer en zal daarom vooral dienen als fietsroute en voor bestemmingsverkeer. We vinden het belangrijk om het lint zorgvuldig in te passen. Dit kan door hier met lagere dichtheden op aan te sluiten, maar ook door wat afstand te behouden van hogere dichtheden en massa’s. Het is daarnaast het gebied dat de grootste afstand heeft tot de omringende ontsluitingsstructuur, waardoor minder verkeersintensiteiten gewenst zijn. In het historische lint wordt de structuur behouden en aangevuld met lage bebouwing. Het buitengebied, de lintstructuur met bomenlaan en slotenstructuur worden zoveel mogelijk intact gehouden. Gewenst is om een ruime en landschappelijke opzet met groen te plaatsen. Als referentie voor het gebied valt te denken aan Groenedijk in Utrecht (foto hiernaast). 4.

De Zuidelijke rand is het gebied dat het verst van (de hoofdverbindingen van) het HOV af ligt en waarbij de autobereikbaarheid ook lastig te bewerkstelligen is. Ook ligt deze zone langs de zuidrand van de Hollandse IJssel. Ook ligt dit gebied het dichtst bij IJsselstein, waar al voorzieningen zijn. Mogelijk vraagt dit gebied om het doortrekken van OV (naar IJsselstein), met een vorm van OV. De Zuidrand is een gebied met een grotere nadruk op laagbouw. Door het gebied ruimer op te zetten en optimaal te benutten, kunnen de landschappelijke structuren naar binnen worden gehaald. Hier kan worden gewoond in het groen met goede verbindingen naar het nabije ‘park Hollandsche IJssel’. Als referentie voor het gebied waarin natuur en landschappelijke structuren de identiteit van het (woon-)gebied versterken valt te denken aan Bosrijk in Eindhoven (foto hiernaast).

5.

De Nedereindse plas is door groen en water een karakteristieke plek die in een toekomstige situatie een goede basis kan vormen voor een eigen karakteristieke groene en recreatieve woonbuurt. De Nedereindse plas is een gebied dat gekenmerkt wordt door de plas. Het is een groen gebied met een stedelijk karakter. Het heeft een meer open opzet om ruimte te bieden aan het groen. Accent wordt gelegd op de fietsers, voetgangers en HOV, waardoor een hoogwaardige openbare ruimte gemaakt kan worden. Als referentie voor het gebied valt te denken aan Haveneiland in Amsterdam (foto hiernaast).

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

31

Figuur 7: Deelgebieden binnen Rijnenburg

Bron: KAS architectuur & stedenbouw (2024)

Rondom HOV-haltes zijn hoogste dichtheden te realiseren Hoewel de exacte route en de positie van haltes nog niet gedefinieerd is, toont het onderzoek dat de HOV-haltes de plekken zijn waar verdichting en een stedelijk woonmilieu het beste kan plaatsvinden. Op deze locaties is de tienminutenstad en de nabijheid van het centrum van Utrecht en Centraal Station Utrecht het meest optimaal. Dit zijn de plekken waar inwoners zeer beperkt gebruik maken van de auto en het gebruik van het HOV in de grootste aantallen benut wordt. Op plekken waar de halte van het HOV verder ligt dan circa zevenhonderd meter kunnen alleen lagere dichtheden gerealiseerd worden, met woonmilieus die ontspannen zijn en die toch een goede toegang hebben tot de voorzieningen binnen de zevenhonderd meter radius. Op deze manier is Rijnenburg nagenoeg in zijn geheel een tienminutenstad.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

32

3.1 Op basis van ruimtelijk verkenning, uitgangspunten en bouwstenen zijn 21.000 tot 24.000 woningen in Rijnenburg mogelijk Woningdichtheden en typologieën in verschillende deelgebieden Rijnenburg Op basis van de ruimtelijke en onderscheidende gebiedskenmerken werkten we per deelgebied uit hoeveel woningen er per hectare en in totaliteit in ieder deelgebied ontwikkeld kunnen worden, passend bij de ruimtelijke uitgangspunten uit het programmatisch vertrekpunt, de bouwstenen hiervoor en de doelstelling om tussen 22.000 tot 25.000 toe te voegen in Rijnenburg. We benadrukken dat ook andere ruimtelijke uitwerkingen naar deelgebied mogelijk zijn. De weergave past echter bij de gestelde uitgangspunten. Daarnaast kunnen ook binnen een deelgebied meerdere buurten met elk een eigen identiteit gecreëerd worden.

Tabel 4: Indicatief woonprogramma Rijnenburg, conform ruimtelijke verkenning Deelgebieden

Dichtheid Aantal woningen per deelgebied in woning/ha

Woonmilieu

Hart van Rijnenburg

150 wo/ha

16.205

stedelijk

Woon-werkzones

50 wo/ha

2.125

stedelijk

Historisch lint

15 wo/ha

905

laag en dorps

Zuidelijke rand

25 wo/ha

1.070

laag en groen

Nedereindse plas

60 wo/ha

3.600

groen met stedelijk karakter

Totaal

23.905

Bron: Stec Groep & KAS (2024). Kolommen 3 t/m 6 afgerond op vijftallen

Knoppen om aan te draaien om de woonmilieus en dichtheden nader te definiëren Om tot een kwalitatieve spreiding van woonmilieus en dichtheden te komen, zijn er diverse knoppen waaraan gedraaid kan worden. Hierbij is van belang wat een aannemelijke dichtheid per deelgebied kan zijn. Figuur 7 toont een proefopzet van hoe de verschillende deelgebieden/buurten in Rijnenburg kunnen worden ingedeeld. Het maken van diverse plekken met een hogere dichtheid biedt kansen om het streven van 25.000 woningen te ‘behalen’. Voor Rijnenburg als geheel, inclusief het gebied rondom de Nedereindse Plas, is onderzocht hoeveel woningen er gerealiseerd kunnen worden bij een lagere of een hogere dichtheid. • In geval van een lagere dichtheid worden er circa 21.000 woningen gerealiseerd. • In geval van een hogere dichtheid worden er circa 24.000 woningen gerealiseerd. Daarbij zet het scenario hogere dichtheid in op een verdichting rondom de Nedereindse plas. In het scenario lagere dichtheid heeft dit gebied dezelfde dichtheid als de Zuidelijke rand. Het scenario waarin een hogere dichtheid wordt gehanteerd vormt het uitgangspunt voor de verdere verkenning. De dichtheid is een knop om aan te draaien om diverse woonmilieus te creëren en om invloed te hebben op het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. In de ontwerpverkenningen zijn, naast de dichtheid, de volgende knoppen naar voren gekomen: •

De route van het HOV, de hoeveelheid haltes en de positie van haltes. Dit is de knop met het grootste effect op de dichtheden. Doortrekken van het ov door de Zuidelijke rand naar

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

33

•

• •

IJsselstein is ook een mogelijkheid om de dichtheid in dit gebied te verhogen, maar we dienen hierbij wel te waken het onderscheidend vermogen in de deelgebieden niet te veel onder druk te zetten. Hier ontstaat immers echt een onderscheidend milieu: laag en groen. De grootte van het deelgebied, hoofdzakelijk bepaald door de positie van de HOV-halte. Relevant is het aantal haltes en de frequentie van het openbaar vervoer, in relatie tot hoe lang mensen bereid zijn te lopen of fietsen om aan te takken op een bepaalde halte. De mate waarin het woonmilieu gecombineerd wordt met werkfuncties. De gebiedskenmerken. Deze zijn deels bepaald door wat er al is, maar kunnen nog veranderen door aanvullingen en veranderingen. Verandering aan het groene raamwerk draagt bijvoorbeeld bij aan wat voor milieus er gemaakt kunnen worden.

In dit onderzoek wordt geen antwoord gegeven op de vraag hoe Rijnenburg eruit moet komen te zien, maar hoe gebiedskenmerken en de knoppen ingezet kunnen worden om verschillende soorten woonmilieus en buurten te creëren. In dit onderzoek zijn een aantal knoppen vastgezet om inzicht te krijgen in de dichtheden die dit per deelgebied oplevert, welk type woonmilieu dat oplevert en welke inzichten dat oplevert. Deze hebben we naar de ‘gouden regels’ vertaald.

3.2 Ruimtelijk verkenning: circa 70% appartementen Ruimtelijke mogelijkheden en dichtheden resulteren in programma met 70% appartementen Op basis van de woningdichtheid, het beoogde woonmilieu pelden we af hoeveel woningen er van ieder type (appartement, hybride, grondgebonden) gerealiseerd kunnen worden. Dit staat in de tabellen hieronder. Een indicatief woonprogramma voor Rijnenburg, dat aansluit op de ruimtelijke kwaliteiten en begrenzingen, geeft een programma dat voor circa twee derde (70%) kan bestaan uit appartementen.

Tabel 5: Deelgebieden Rijnenburg in dichtheden(wo/ha), woningaantallen, typologie en woonmilieu (incl. hogere dichtheid aan de Nedereindse plas) Deelgebieden

Dicht -heid

Aantal woningen

Aandeel in programma deelgebied App.

Hybride

Woonmilieu

Grondgebonden

Hart van Rijnenburg

150 wo/ha

16.205

85%

15%

0%

stedelijk

Woon-werk zones

50 wo/ha

2.125

90%

10%

0%

stedelijk

Historisch lint

15 wo/ha

905

10%

0%

90%

laag en dorps

Zuidelijke rand

25 wo/ha

1.070

15%

5%

80%

laag en groen

Nedereindse plas

60 wo/ha

3.600

25%

25%

50%

groen met stedelijk karakter

23.905

70%

15%

15%

Totaal

Bron: Stec Groep & KAS (2024), *Kolom 3 afgerond op vijftallen

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

34

We verwachten dat circa 50% van grondgebonden behoefte als hybride woning gerealiseerd kan en moet worden Circa 30% van het programma (7.070 woningen) kan ingevuld worden met grondgebonden woningen en hybride woningen. Daarmee kan Rijnenburg inspelen op de woonwensen en eisen van de gezinnen. De hybride woningen spelen wel een belangrijke rol om deze doelgroepen te faciliteren. Hybride woningen houden het midden tussen een appartement en een grondgebonden woning waarmee ingespeeld kan worden op stedelijk wonen voor gezinnen, zie ook hoofdstuk 2. Op basis van het verschil tussen woonvoorkeur en verhuisgedrag van huishoudens in Utrecht is de verwachting dat circa 50% van deze 7.070 woningen als een grondgebonden woning en 50% als een hybride woonvormen gerealiseerd moet worden. Dit om de gewenste stedelijkheid te creëren en aantrekkelijke en betaalbare woningen voor onder andere gezinnen in een stedelijk woonmilieu te kunnen realiseren. Lagere dichtheden vooral aantrekkelijk voor suburbaan georiënteerde huishoudens Een deel van Rijnenburg kent een lagere gemiddelde woningdichtheid. Het gaat om het Historische lint en de Zuidelijke rand waar de gemiddelde woningdichtheden respectievelijk 15 en 25 woningen per hectare zijn. In deze gebieden ligt de nadruk meer op reguliere grondgebonden woningen, vaker in het koopsegment.

In bijlage C wordt een verdieping gegeven op de ruimtelijke verkenning per deelgebied. Daarin komen de kenmerken, het indicatief programma, woondproducten en de bediende doelgroepen per deelgebied aan bod.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

35

4. Confrontatie bouwstenen en ruimtelijke verkenning We combineren in dit hoofdstuk de bouwstenen (hoofdstuk 2) en de gebiedskenmerken, ruimtelijke mogelijkheden en dichtheden uit de ruimtelijke verkenning (hoofdstuk 3). Dit om te komen tot een indicatief woonprogramma voor Rijnenburg gekoppeld aan deelgebieden en doelgroepen.

Uitgangspunt voor de confrontatie is dat er uit de ruimtelijke verkenning blijkt dat er circa 23.900 woningen in Rijnenburg mogelijk zijn. Dit resulteert in een gemiddelde woningdichtheid van circa zeventig woningen per hectare.

4.1 Indicatief woonprogramma dat inspeelt op behoefte heeft 72% betaalbare woningen Een indicatief woonprogramma voor Rijnenburg, dat aansluit bij de woonwensen en het verhuisgedrag van de huishoudens in Utrecht bestaat uit een programma van 72% betaalbare woningen. Een woning in het betaalbare segment betreft een woning in de sociale huur, middenhuur of koopwoningen in het segment tot €390.000 (prijspeil 2024). Deze betaalbare woningen zijn financieel passend voor huishoudens met een inkomen tot circa twee keer modaal Daarnaast is op basis van het onderzoek circa 34% van de woningen binnen het indicatieve programma een woning in de sociale huur. Op niveau van stadsdeel Rijnenburg is het aandeel betaalbaar in de woningbehoefte hoger dan op grond van de wettelijke kaders Beide percentages (betaalbaar 72%, waarvan sociale huur 34% op het niveau van Rijnenburg) liggen hoger dan de landelijke vereiste dat twee derde van alle nieuwbouw in het betaalbare segment en 30% in de sociale wordt gerealiseerd. Kijkend naar de woningbehoefte, dan gaat het voornamelijk om betaalbare appartementen waarmee ingespeeld kan worden op het grote aantal alleenstaande huishoudens (circa 50% van de vraag). Ook de hybride woningen landen relatief vaak in het betaalbare segment.

Naast het vooral gestapelde programma is het denkbaar om op enkele plekken in Rijnenburg meer traditionele gezinswoningen te ontwikkelen. Dit sluit aan op de behoefte en is van wezenlijk belang voor de uitstraling en de aantrekkelijkheid van Rijnenburg voor gezinnen. De meer traditionele grondgebonden woningen zullen naar verwachting voornamelijk landen in de vrije sector en daarmee vooral aantrekkelijk zijn voor stellen en gezinnen met een hoger inkomen. De deelgebieden Hart van Rijnenburg en de woon-werkzones voorzien hierdoor naar verwachting in relatief hogere percentages betaalbaar en sociaal dan de andere gebieden in Rijnenburg. De gebieden met een minder hoge woningdichtheid en grotere focus op grondgebonden woningen hebben juist een hoger aandeel vrijesectorwoningen. Belangrijk is om op stadsdeelniveau oog te

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

36

houden voor het vereiste percentage betaalbaarheid, waarbij op niveau van de deelgebieden gedifferentieerd kan worden. Dit betekent dat woningen voor gezinnen in het Hart van Rijnenburg overwegend een hybride karakter zullen hebben.

Tabel 6: Indicatief aantal woningen naar segmenten en deelgebieden inspelend op brede behoefte Deelgebieden

Aantal woningen

Aandeel in programma deelgebied Grondgebonden

Hybride

So-

Overig

Vrije

So-

Overig

Vrije

ciaal

betaal-

sec-tor

ciaal

betaal-

baar*

(koop

baar*

Appartementen Overig

Vrije

sector

betaal-

sec-tor

(koop

baar*

(koop

Sociaal

&

&

&

huur)

huur)

huur)

Hart van Rijnenburg

16.205

-

-

-

470

960

1.000

5.610

5.125

3.035

Woon-werk zones

2.125

-

-

-

40

85

90

780

710

420

Historisch lint

905

160

320

335

-

-

-

35

35

20

Zuidelijke rand

1.070

165

340

350

10

20

25

65

60

35

Nedereindse plas

3.600

350

710

740

175

355

370

365

335

200

Totaal Rijnenburg

23.905

675

1.370

1.425

695

1.420

1.485

6.855

6.265

3.710

3%

6%

6%

3%

6%

6%

29%

26%

16%

Aandeel totaal

Bron: Stec Groep & KAS (2024). Getallen afgerond op 5-tallen, percentages op gehele procenten. *overige betaalbaar = middensegment exclusief sociaal

4.2 Indicatief programma Rijnenburg kan diverse stedelijke doelgroep bedienen Indicatief programma Rijnenburg richt zich voornamelijk op stedelijk georiënteerde doelgroepen Ruim tweederde van het programma voor Rijnenburg kan ontwikkeld worden in een dichtheid van gemiddeld 150 woningen per hectare. Nog eens 24% betreft een gemiddelde dichtheid van zo’n 50 tot 60 woningen per hectare. Daarmee landt circa 92% van het indicatieve programma voor Rijnenburg in een (zeer) stedelijk woonmilieu. Deze deelgebieden trekken vanwege de hoge dichtheden in combinatie met de nadruk op appartementen hoofdzakelijk doelgroepen die stedelijk georiënteerd zijn. Dit sluit aan op de vraag van stedelijke huishoudens die circa 80% van de totale woningbehoefte in Utrecht bepalen. In gebieden met de hoogste dichtheden (waaronder Hart van Rijnenburg) zullen naast appartementen vooral hybride woningen gerealiseerd kunnen worden. In onderstaande tabel weergeven we per deelgebied de Whize doelgroepen die primair worden bediend op basis van het indicatieve programma.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

37

In bijlage F wordt een toelichting gegeven op de Whize segmenten, inclusief een korte beschrijving van het profiel.

Tabel 7: Primaire doelgroepen voor het wonen per deelgebied in Rijnenburg Deelgebied

Woonmilieu

Programma meest geschikt voor

Top Whize doelgroepen 7

Hart van Rijnenburg

stedelijk

• Alleenstaanden en stellen, jong en oud

1.

Dromen en Rondkomen

2.

Jong en Hoopvol

• Stedelijk georienteerde gezinnen

3.

Volks en Uitgesproken

• Lage en middeninkomens

4.

Stedelijke dynamiek

• Sociale doelgroep

5.

Gezellige emptynestes

• Jonge en middelbare alleenstaanden en stellen

1.

Jong en Hoopvol

2.

Volks en Uitgesproken

• Lage en middeninkomens

3.

Bescheiden Ouderen

• Sociale doelgroep

4.

Stedelijke dynamiek

• Koopstarters

5.

Gewoon gemiddeld

• Stellen van middelbare leeftijd

1.

Plannen en Rennen

• Gezinnen

2.

Zorgeloos en actief

• Ouderen

3.

Luxe leven

• Stellen van middelbare leeftijd

1.

Plannen en Rennen

• Gezinnen

2.

Zorgeloos en actief

• Ouderen

3.

Luxe leven

• Stedelijk georienteerde stellen en gezinnen

1.

Gewoon Gemiddeld

2.

Gezellige emptynestes

• Midden en hoge inkomens

3.

Plannen en Rennen

• Koopstarters

4.

Zorgeloos en actief

• Doorstromende huishoudens

5.

Luxe leven

• Koopstarters • Potententiele doelgroep: studenten Woon-werk zones

stedelijk

• Potententiele doelgroep: studenten Historisch lint

laagbouw en dorps

• Midden en hoge inkomens Zuidelijke rand

laag en groen

• Midden en hoge inkomens Nedereindse plas

groen met stedelijk karakter

• Ouderen Bron: Stec Groep en KAS (2024). De Whize segmentatie is op basis van socio-demografie, levensstijl, cultuur en (koop)gedrag

In bijlage C wordt een verdieping gegeven op de ruimtelijke verkenning per deelgebied. Daarin komen de kenmerken, het indicatief programma, woonproducten en de bediende doelgroepen per deelgebied aan bod.

7

We noemen in deze tabel de belangrijkste doelgroepen. Per deelgebied komen vrijwel alle doelgroepen voor. In de bijlage is een toelichting op de doelgroepen opgenomen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

38

5. Lessen uit de vergelijking Dit hoofdstuk Op basis van (inter-)nationale voorbeelden verkennen we in dit hoofdstuk welke lessen er getrokken kunnen worden voor de ontwikkeling van Rijnenburg.

Hoge dichtheden vragen om andere ontwerpprincipes Gebiedsontwikkelingen met hoge dichtheden vragen om passende hierop aansluitende ontwerpprincipes, gebouwen en verschijningsvormen en een hierop aansluitende inrichting van de openbare ruimte, zeker in vergelijking met bijvoorbeeld de Vinexwijken die in de afgelopen jaren zijn gerealiseerd en een substantieel lagere dichtheid kennen. Dichtheid van Rijnenburg vergeleken met (inter)nationale voorbeelden In omvang is het beoogde woonprogramma voor Rijenburg niet uniek. Wat de ontwikkeling van Rijnenburg in de Nederlandse context wel relatief uniek maakt, is de beoogde dichtheid in combinatie met de perifere ligging aan de rand van de stad Utrecht. We trekken daarom ook een vergelijking: met welke (inter)nationale voorbeelden kan de beoogde woningdichtheid van Rijnenburg zich vergelijken? In totaal verwachten we, zoals eerder is aangegeven, dat er circa 356 hectare van de polder Rijnenburg benut kan worden voor de woningbouw. Uitgaande van een programma van circa 23.900 woningen, geeft dit een gemiddelde woningdichtheid van circa zeventig woningen per hectare. Daarmee is de woningdichtheid vergelijkbaar met Strijp-S in Eindhoven en grote delen van Aspern Seestadt in Wenen, zie tabellen 8 en 9. Het gaat nadrukkelijk om een gemiddelde woningdichtheid.

Dit kan afhankelijk van het deelgebied of de kavel en de verschillen in woninggrootte verschillen. Daarnaast houdt woningdichtheid geen rekening met andere functies, zoals de ruimtevraag van dagelijkse voorzieningen, gebouwgebonden voorzieningen en werkgelegenheid die ook een plek moeten krijgen in Rijnenburg. Wel betreft Rijnenburg in absolute aantallen een fors grotere ontwikkellocatie dan de genoemde voorbeelden en zijn de voorbeelden ook onderling verschillend in omvang. Aandachtspunt hierbij is voorts dat de gebieden deels centrumvoorzieningen in zich herbergen, en dat de gebieden deels leunen op centrumgebieden buiten de benoemde voorbeelden. Desondanks kunnen deze locaties dienen als voorbeelden van hoogstedelijke gebiedsontwikkelingen die als inspiratie voor (deelgebieden in) Rijnenburg kunnen gelden. In bijlage D zijn de nationale en internationale voorbeelden verder uitgewerkt. Deze bijlage geeft een verdieping en achtergrondinformatie over de verschillende voorbeelden en vergelijkbaarheid met Rijnenburg.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

39

Tabel 8: Nationale voorbeelden en dichtheden Ontwikkeling

Merwede, Utrecht

Strijp-S,* Eindhoven

GWL-terrein, Amsterdam

Haveneiland noordoost,

centraalstedelijk centraalstedelijk centraalstedelijk Amsterdam gelegen gelegen gelegen perifeer-randstedelijk gelegen

Aantal woningen

6.000

2.200

600

2.320

Plangebied

24,5 ha

30 ha

7 ha

34 ha

Gemiddelde woningdichtheid

245 wo/ha

75 wo/ha

91 wo/ha

67 wo/ha

Bron: Citymaker Common Affair (2024), Gemeente Utrecht (2024), diverse projectwebsites, bewerking Stec Groep en KAS (2024) *Naast het aandeel woningen zit er ook veel werkgelegenheid in het gebied.

Tabel 9: Internationale voorbeelden en dichtheden Ontwikkeling

Aspern Seestadt, Wenen

perifeer-randstedelijk gelegen

Freiham, München

perifeer-randstedelijk gelegen

Clichy – Batignolles, Parijs*

Chapelle international, Parijs

Centraalstedelijk gelegen

Centraalstedelijk gelegen

Aantal woningen

11.500

6.200

3.400

1.000

Plangebied

240 ha

55 ha

54 ha

7 ha

Gemiddelde woningdichtheid in woningen per ha 8

48 wo/ha

113 wo/ha 9

63 wo/ha

143 wo/ha

Bron: Vereniging Delta metropool (2020), diverse projectwebsites, bewerking Stec Groep en KAS (2024) *Naast het aandeel woningen zit er ook veel werkgelegenheid in het gebied.

8

Woningen per hectare geven een indruk van de aard en dichtheid van het gebied. Het is één maat. Andere mogelijkheden zijn de MXI (mixed use index, het woonoppervlak in relatie tot het totale bebouwde oppervlak) en FSI (Floor Space Index, het grondoppervlak op maaiveld in relatie tot totale bebouwde oppervlak) zijn ook bepalend voor het karakter. Van de verschillende locaties zijn niet alle meeteenheden beschikbaar. 9 Fase 1 van Freiham is inmiddels gerealiseerd en heeft een gemiddelde dichtheid van circa 112 wo/ha, dit betreft het centrumgbied van Freiham

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

40

Lessen voor Rijnenburg uit de vergelijking 1.

2.

3. 4.

5.

Freiham en Aspern Seestadt zijn interessant in de vergelijking vanwege de mix in het programma, de ligging ten opzichte van het centrum en de autoluwe opzet en dichtheden. We signaleren dat er in de Nederlandse context uit de afgelopen decennia slechts beperkt vergelijkingslocaties beschikbaar zijn die de ligging en de ambitie van hoogstedelijkheid met een sterke menging combineren. De uitgangspositie van Rijnenburg is substantieel anders dan die van de Vinexlocaties sinds de jaren negentig, waar overwegend gebouwd werd voor gezinnen en het accent vooral op wonen en ondersteunende voorzieningen lag. De voorbeelden van Freiham en Aspern Seestadt zijn in die zin zeer inspirerend wat betreft programmering, ligging en dichtheden. Clichy-Batignolles is hoogstedelijker en kent meer hoogbouw. Het heeft ook een sterke stedelijke uitstraling met meer iconische gebouwen en een zeer hoge ruimtelijke kwaliteit. De locaties die zijn meegenomen in de vergelijkende studie laten zien dat grote gebieden met een rand-stedelijke ligging en omvangrijke woningaantallen een HOV (metro) als belangrijke voorwaarde hebben. In de Internationale voorbeelden wordt de ov-ontsluiting in beginfase/start van de ontwikkeling gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld in Aspern Seestadt, waar net als in Rijnenburg een sterk accent ligt op betaalbare woningbouw.

We zien dit als een belangrijke randvoorwaarde voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Daardoor is de tienminutenstad makkelijker te realiseren en te ontsluiten en kan gelijk ingezet worden op een beperkte bijpassende parkeervoorziening. Dichtheid is een belangrijke maat maar niet allesbepalend: menselijke maat en schaal kunnen op verschillende manieren worden bereikt. Een hoge dichtheid is ook met een relatief beperkte hoogte te realiseren.

De levenscyclus van de groeikernen van de jaren ’70 en ’80 De hedendaagse voorbeelden geven mooie aanknopingspunten voor Rijnenburg. Wanneer we verder terugkijken naar het verleden (voor de Vinexlocaties) zijn er ook interessante ervaringen uit Nederland met de ontwikkeling van de groeikernen uit de jaren ’70 en ’80. In de jaren '70 werden in Nederland meer dan tien 'New Towns' ontwikkeld om te voldoen aan de behoefte om suburbaan te wonen en om de woningvraag buiten de grote steden op te vangen. Dit resulteerde in een snelle groei van plaatsen zoals Nieuwegein en Zoetermeer. De woningbouw in deze plaatsen heeft mede geleid tot betaalbare en grote woningen in buurten en wijken die toen functioneel en geliefd waren. Er is vooral gebouwd voor gezinnen, wat heeft geleid tot rijtjeshuizen met tuinen. De woningen waren relatief ruim en naar de wens van de doelgroepen. Veel inwoners van steden trokken hierdoor naar de groeikernen aan de rand van de stad. Met name jonge (aanstaande)gezinnen uit de middenklasse verlieten de stad voor een huis met een tuin en voorzieningen voor hun kinderen. Met name op het vlak van het bieden van een mix tussen wonen, werken en voorzieningen en de gerichtheid op een dwarsdoorsnede van een stedelijke bevolking zijn er belangrijke lessen voor Rijnenburg te trekken.

De groeikernen die ontstonden zijn snel en vaak ook sober gebouwd met weinig variatie in woningtypes en woonmilieus. Ook bleken de groeikernen door hun stedenbouwkundige structuur en materiaalgebruik slecht aanpasbaar voor veranderende woonwensen en -eisen en veranderende huishoudenssamenstellingen. In vergelijking met organisch gegroeide steden en dorpen bleken de groeikernen minder goed bestand tegen sociale, economische en culturele veranderingen. De stedenbouwkundige en architectonische flexibiliteit was beperkt en onvoldoende aangepast aan diverse maatschappelijke ontwikkelingen, zoals toenemende individualisering, grotere diversiteit van bewonersgroepen, vergrijzing en toenemend autobezit. De groeikernen scoren daardoor in de huidige tijd slechter op

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

41

woonaantrekkelijkheid dan andere steden en dorpen. Zo worden de gebouwde omgeving, de ervaren rust, ruimte en overlast minder aantrekkelijk gevonden. Ook ontbreken er voorzieningen en is de sociale samenstelling gemiddeld eenzijdig en kwetsbaar in vergelijking met omliggende steden. Een groot deel van de woningen, voornamelijk uit de jaren '80, is van lage kwaliteit. In de tussenliggende periode is er in een lager tempo nog bijgebouwd. Dit heeft in beperkte mate geleid tot een diversificatie van het aanbod. Hierdoor trekken doorstromende huishoudens met hoge inkomens weg uit de groeikernen en worden huishoudens met een lager inkomen juist uit de stad gedwongen richting de groeikernen. Deze kenmerken laten zich vertalen in een negatiever imago en achterblijvende vastgoedwaarden. De relatief lage grond- en vastgoedopbrengsten in de groeikernen leiden tot nieuwbouwontwikkelingen van lagere kwaliteit dan die in andere steden en regio's. De lage transactieprijzen bemoeilijken zo ook in de huidige tijd kwaliteitsverbeteringen. Deze lagere kwaliteit komt in die zin ook nu nog tot uiting in een eenzijdige sociaaleconomische samenstelling, monotone vormgeving, een gebrek aan voorzieningen en sobere architectuur en openbare ruimte.

Lessen voor Rijnenburg uit de vergelijking Uit de geschetste ontwikkeling van de groeikernen kunnen verschillende lessen getrokken worden voor Rijnenburg. Zo moet er om de groeikernproblematiek te voorkomen oog zijn voor zowel de ontwikkeling als de instandhouding op langere termijn. Daarbij zijn de volgende elementen belangrijk: 1. Betaalbaarheid heeft de grootste prioriteit. 2. Het is essentieel woningen te realiseren die aansluiten bij de behoeften, wensen en het verhuisgedrag van woonconsumenten. 3. De differentiatie en afwisseling in woningtypen, doelgroepen en woonmilieus. 4. Mogelijkheid om wooncarrière te maken voor starter, gezin en oudere, ongeacht het inkomen. 5. Hoge kwaliteit van zowel het vastgoed als de openbare ruimte en deze in stand kunnen houden. 6. Flexibiliteit inbouwen om in te kunnen spelen op sociale, economische en culturele veranderingen. 7. Borgen dat er een goede mix is tussen wonen, werken en voorzieningen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

42

6. Interdisciplinaire SWOT Dit hoofdstuk In onderstaande tabel zijn de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor de ontwikkeling van Rijnenburg uitgewerkt. Daarna lichten we deze verder toe. De interdisciplinaire SWOT is het resultaat van de analyses en verkenningen uit voorgaande hoofdstukken. Als basis voor de informatie over Rijnenburg is het programmatisch vertrekpunt gebruikt. De wijze waarop we de deze informatie duiden is op basis van inschattingen, ervaring en analyse van Stec Groep en KAS.

Sterkte-zwakte analyse Rijnenburg Een sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundige benadering die de sterktes en zwaktes intern en de kansen en bedreigingen van de omgeving duidt als basis voor een strategie om het profiel van Rijnenburg te bepalen. Deze benadering kan ook in ruimtelijke contexten worden gebruikt, om zo te komen tot een integraal beeld van kansen en bedreigingen te komen voor een (te ontwikkelen) gebied.

Tabel 10: SWOT-analyse Rijnenburg SWOT Sterk

1 Sterke woningvraag, zowel nu als in komende jaren, afkomstig vanuit brede doelgroep alleenstaanden, stellen en gezinnen, jong en oud. 2 De ligging binnen gemeente Utrecht zorgt voor grotere trekkracht en potentie dan concurrerende woongebieden rondom Utrecht die geen deel van gemeente Utrecht uitmaken. 3 Centrale ligging in het midden van het land en de noordvleugel van de Randstad (economisch de meest krachtige regio!). De autobereikbaarheid door de ligging aan de A2/A12 is zeer sterk, echter is de capaciteit van op- en afritten beperkt. 4 Landschappelijke omgeving als onderdeel van de ontwikkellocatie Rijnenburg. De ontwikkellocatie maakt deel uit van een groen-blauwe landschapszone, met cultuurhistorie en archeologische vindplaatsen die identiteit geven.

Zwak

5 Afstand: de afstand tot Utrecht is groot en fysieke barrières vragen om het realiseren van goede verbindingen met de bestaande stad. 6 Onbewezen stadsdeel: de polder Rijnenburg is nog geen bewezen woonwerkgebied. 7 Ligging aan de zuidwestkant vergt extra aandacht om Rijnenburg echt Utrechts te maken, onderscheidend van Nieuwegein, Houten en IJsselstein en complementair aan de beoogde gebiedsontwikkelingen in Groot Merwede.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

43

8 Geluid snelwegen: de ligging aan de A2/A12 maakt ook dat er geluidsoverlast kan zijn, als dit niet goed wordt ingepast. Ook ten aanzien van de aanwezig windturbines moet rekening gehouden worden met eventuele (geluids-)overlast. Kans

9 Groene ligging: in het landschap en de nabijheid van groen en recreatie die aantrekkelijk vormgegeven kan worden. 10 Onderscheidend karakter en eigen identiteit gebaseerd op gebiedskenmerken: mogelijk ten opzichte van andere bestaande en nieuwbouwlocaties. Het duurzame karakter van Rijnenburg kan daarin een aantrekkelijke asset zijn (energieneutraal, zelfvoorzienend, houtbouw, healthy urban living). 11 Gemengd stedelijk programma: in het programma van Rijnenburg zit een menging die aantrekkelijk is en aansluit op de behoefte aan gemengde stedelijke gebieden (steeds aantrekkelijker). 12 Grootschaligheid van het project: biedt kans om binnen Rijnenburg verschillende buurten en woonmilieus te ontwikkelen aansluitend op de tienminutenstad. 13 Pionieren: het beoogde gemengd stedelijk programma is op de schaal van Rijnenburg nog niet eerder in Nederland gerealiseerd in dit locatietype. Als het concept van Rijnenburg echt nieuw gaat zijn, dan moet het wel helemaal goed zijn.

Bedreiging

14 Benodigde HOV komt er niet of komt te laat tot stand: het onvoldoende kunnen realiseren van aansluiting op bestaand Utrecht is een bedreiging voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Daarbij spelen de kwaliteit en de vorm van het HOV een belangrijke rol. De volgende vraag moet ook gesteld worden: sluit het mobiliteitsconcept aan op de doelgroep? 15 Concurrentie: projecten binnen en buiten Utrecht, waaronder Groot Merwede (Westraven en Gallecopperzoom), bedienen ook een deel van de woningvraag. Het concept van Rijnenburg is nog niet bewezen in vergelijking met de andere ontwikkellocaties. 16 Gestapeld en betaalbaar: groot aandeel gestapelde en betaalbare woningen in beoogd programma sluiten aan bij de woningbehoefte, maar brengen het risico van een eenzijdige wijk met zich mee. Dit is ook een temporaal risico; als woonwensen en -behoeften veranderen, hoe houden we het programma flexibel? 17 Mengen van wonen en werken moet flink zijn: een echt Utrechts en volwaardig stadsdeel vraagt om een grote(-re) mix van functies. 18 Benodigde kwaliteit komt er niet. Borgen kwaliteit is randvoorwaardelijk: de ruimtelijke kwaliteit van Rijnenburg moet écht heel hoog en onderscheidend zijn, zowel in begin als in latere fasen. Dit kan op gespannen voet staan met de markttechnische woningbehoefte en de uitgangspunten uit het Coalitieakkoord waarin betaalbaar wonen een belangrijke waarde is.

Stec Groep & KAS (2024)

Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen die elkaar sterk beïnvloeden of onderling samenhang vertonen In tabel 11 is aangegeven welke van de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen elkaar sterk beïnvloeden of onderling samenhang vertonen. Daarna volgt een toelichting.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

44

Tabel 11: Elementen in de SWOT die elkaar beïnvloeden

Sterkte

Kans

X

12. Grootschaligheid

X

X

15. Concurrentie

X

16. Gestapeld en betaalbaar

X

17. Mengen wonen/werken X

X

X

X

X

X

13. Pionieren 14. Aansluiting HOV Utrecht

Bedreiging

X

8. Geluid A2/A12

X

7. Ligging Zuidwest

X X

11. Gemengd stedelijk programma

18. Kwaliteit komt er niet

6. Onbewezen

10. Onderscheidend/identiteit

5. Afstand

X

4. Landschap omg

3. Centrale ligging

2. Ligt in Utrecht

1. Sterke vraag

9. Groene ligging

Zwakte

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

Stec Groep & KAS (2024)

6.1 Sterkte en kans Er is een grote vraag naar woningen in de stad Utrecht. De ligging in het midden van het land is sterk en heeft een aantrekkend effect. Rijnenburg is een nieuw Utrechts stadsdeel als onderdeel van het landschap. Het ‘merk’ van de stad Utrecht is sterk en zorgt naar verwachting dat de vraagdruk groot blijft. Het groen-blauwe landschap dat deel uit maakt van Rijnenburg is daarbij ook een van de kernwaardes van het ‘merk’ Utrecht: stad nabij groen. Rijnenburg biedt de kans een deel van deze woningvraag op te vangen. De grootschaligheid van Rijnenburg maakt daarbij dat er binnen het gebied in grote mate gedifferentieerd kan worden. Het beoogde gemengd stedelijk programma is op de schaal en maat van Rijnenburg nog niet eerder in Nederland gerealiseerd. Rijnenburg valt daarbij op qua dichtheid, de mix met werkgelegenheid en alle aspecten van de tienminutenstad die naar voren zullen komen. Het is een kans om (zeker in de eerste fase) pioniers te trekken die vanwege alle unieke kenmerken kiezen voor Rijnenburg. Niet alle huishoudenstypen kwalificeren als pioniers. Het gaat vooral om de jongere huishoudens die door beperkte mogelijkheden sneller kiezen voor een woning in de eerste fasen van Rijnenburg. Binnen de Whize leefstijl gaat het vooral om ‘Jong en Hoopvol’ en ‘Stedelijke Dynamiek’. Deze huishoudens zijn in Utrecht sterker vertegenwoordigd dan in de U10.

Dit aspect vraagt nadrukkelijk om het innovatief mixen van wonen en werken in typologisch slim ontworpen bouwblokken en zones. Mogelijk licht hier een kans voor de toepassing van industriele bouw. Wanneer het in Rijnenburg lukt echt vernieuwend en onderscheidend te zijn en een nieuw stadsdeel te vormen dat past binnen de uitgangspunten van het programmatisch

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

45

vertrekpunt, dan zal een grote groep woningzoekenden zich in Rijnenburg, als deel van de stad Utrecht, willen vestigen. De volgende punten vragen daarom om aandacht: • Vol inzetten op het merk en de aantrekkingskracht van de stad Utrecht en de U10, en in brede zin de ligging in Midden-Nederland. • Borgen dat het programma voor Rijnenburg een onderdeel van de stad Utrecht wordt, ook gericht op jongeren. • Het innovatief mixen van wonen en werken in typologisch slim ontworpen bouwblokken en zones.

6.2 Kans en zwakte Vanuit de stad Utrecht zijn andere delen van het land snel te bereiken en is er volop werkgelegenheid te vinden op relatief korte reisafstand. De snelle verbinding van Rijnenburg met de stad en het centraal station en daarmee de rest van het land vormt een belangrijke overweging om te wonen in Rijnenburg. Dit raakt direct aan het onderscheidende karakter van Rijnenburg binnen de metropoolregio en de complementaire woongebieden in Groot Merwede, en hangt sterk samen met de HOV-keuze. Een hoogwaardige snelle verbinding met Utrecht is essentieel om het gebied te positioneren als onderdeel van Utrecht. Daarmee kan Rijnenburg zich op een complementaire manier ook onderscheiden van Nieuwegein of IJsselstein. Een suboptimale keuze voor een HOV-ontsluiting kan afbreuk doen aan de vraag naar het wonen, werken en verblijven in het toekomstige Rijnenburg en in de metropoolregio als geheel. Het beoogde gemengde stedelijk woonmilieu in een blauw-groene landschapszone vormt een kans om onderscheidend te zijn binnen Utrecht en daarbuiten. De groene ligging is een kans om doelgroepen aan te trekken die centraal en stedelijk willen wonen, nabij het groen. Om die stedelijk georiënteerde doelgroep aan te trekken, moet de verbinding met Utrecht goed zijn, anders bestaat het risico dat Rijnenburg eerder als groene New Town gezien zal worden dan écht onderdeel van Utrecht.

Een aandachtspunt voor het programma van Rijnenburg is dat de beoogde mix tussen wonen en werken en het beoogde gemengd stedelijk programma zoals dat in het programmatisch vertrekpunt naar voren komt uitgebreid dient te worden. Dit om te voorkomen dat de pendel in Rijnenburg te groot wordt. Een echt en volwaardig Utrechts stadsdeel vraagt om een nog wat grotere mix van functies. De schaal van Rijnenburg maakt dat ook mogelijk. Een hoger aandeel werkfuncties in de beoogde diversiteit versterkt daarbij het onderscheidende karakter. Dit is ook nodig om van het beoogde stedelijk programma een succes te maken. Voorkomen moet worden dat Rijnenburg het volgende suburbaan gelegen stadsdeel zal worden, waar andere functies slechts beperkt plek vinden. Rijnenburg moet bovendien andere woonmilieus toevoegen dan (meer suburbaan gelegen) woongebieden in de nabijheid (zoals uitbreidingswijken van Nieuwegein en Houten en Leidsche Rijn in Utrecht). De nieuwe ontwikkellocaties Westraven en Galecopperzoom kunnen op termijn ‘stepping stones’ richting Rijnenburg worden. Deze ontwikkellocaties zullen na Rijnenburg worden geraliseerd. In het verlengde daarvan is het belangrijk dat ook in deze uitbreidingswijken gewerkt wordt aan een grotere mix tussen wonen en werken. Een goede uitwerking van de tienminutenstad is daarom essentieel voor Rijnenburg 10.

Er moet overdag en in de avond wat te doen zijn voor alle bewoners van Rijnenburg. Dat zorgt voor een onderscheidend stedelijk karakter.

10

Het vormt wellicht ook een belangrijk aandachtspunt voor de stadsvernieuwing in het centrum en de uitbreidingswijken van Houten, Nieuwegein en IJsselstein als onderdeel van de grotere Metropoolregio, maar dat is geen onderdeel van de voorliggende verkenning.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

46

De volgende punten vragen daarom om aandacht: • De keuze voor het HOV is bepalend voor de potentie van het wonen, werken en verblijven. • Uitwerking van de tienminutenstad in combinatie met een nieuw stadsdeel als onderdeel van het landschap als onderscheidende karaktereigenschappen.

6.3 Zwakte en bedreiging De afstand van Rijnenburg tot de bestaande stad en het realiseren van de aansluiting met Utrecht vormt een van de belangrijkste uitdagingen. Dit is mede gedreven door de fysieke barrière, zoals de snelwegen aan de noord- en oostzijde van Rijnenburg en het moeten oversteken van het Amsterdam-Rijnkanaal. Hoe sterker de verbinding van Rijnenburg met de stad, hoe aantrekkelijker Rijnenburg zal zijn voor woningzoekenden in de regio Utrecht. Die relatie en verbinding met Utrecht moet vanaf de start duidelijk aanwezig zijn om te overtuigen dat Rijnenburg een volwaardig onderdeel van Utrecht is en niet een satellietstad. Ook vanuit het oogpunt van (het voorkomen van een hoog aandeel) autobezit is dit belangrijk. Als dit niet gerealiseerd kan worden, zal Rijnenburg voor een veel kleinere groep een interessante woonlocatie zijn. Het wonen in Rijnenburg moet voelen als ‘ik woon in Utrecht’. In de omliggende gemeenten worden diverse woningbouwplannen rondom stationslocaties ontwikkeld, waaronder in Driebergen-Zeist en Bilthoven. Zie ook bijlage B. Hoewel deze plannen geen onderdeel zijn van Utrecht, hebben deze locaties wel voordelen ten aanzien van de bereikbaarheid per ov. Mogelijk verliest Rijnenburg van deze locaties als Rijnenburg niet duidelijk een onderdeel is van de stad Utrecht.

Hoewel in de positionering van verschillende locatie in de U10 ook woningaanbod en prijssegmentatie een rol speelt, verwachten we dat het imago dat gepaard gaat met wonen in de stad Utrecht wezenlijk gaat zijn voor Rijnenburg. Een stedelijk gemengd woonmilieu op deze schaal is in Nederland nog niet eerder gerealiseerd. Het zal zich nog moeten bewijzen als prettig en leefbaar woonmilieu. Daarbij is een menselijke maat en schaal, passend bij het karakter van de stad Utrecht, een belangrijke uitdaging voor het stedenbouwkundige ontwerp. Dat houdt in: niet te hoog en te dicht, maar een gemoedelijke gezellige dichtheid, zowel van gebouwen als van de openbare ruimte. Slaagt Rijnenburg er niet in om de kenmerkende Utrechtse sfeer (de perfecte mix van stad, groen, cultuur en ontmoeten, zie ook profiel van Utrecht in hoofdstuk 1) neer te zetten, dan zal de afstand tot de stad Utrecht gevoelsmatig groter worden. Wanneer ook de menselijke maat niet gehaald kan worden, zal de leefbaarheid van Rijnenburg onder druk komen te staan. Het grote aandeel gestapelde en betaalbare woningen in het programma vraagt veel van de verdere mix in het gebied. Wanneer woningen compacter zijn, vormen gebouwde voorzieningen (inclusief gebouw gebonden voorzieningen) en de openbare ruimte in toenemende mate een verlengstuk van de woning. Dit vergroot het gebruik en daarmee ook de druk op de openbare ruimte.

De inrichting hiervan moet tegen deze druk bestand zijn. Daarnaast neemt het belang van de kwaliteit toe. De ruimtelijke kwaliteit van Rijnenburg moet zowel in beginsel als op termijn écht blijvend hoog zijn om dat te kunnen doen en zich te onderscheiden van concurrerende locaties binnen de stad, maar ook daarbuiten. Vooral bij de start moet blijken wat voor een bijzonder en aantrekkelijk gebied Rijnenburg zal worden. Lukt het daarbij niet om in de eerste fase van de ontwikkeling de juiste toon te zetten, dan kan dit afbreuk doen aan de toekomstverwachtingen voor Rijnenburg en om uiteindelijk de diverse doelgroepen aan te trekken in de vervolgfases. In Rijnenburg moet een Utrechtse gemeenschap kunnen ontstaan waarin een mix van huishoudens zijn plek kan vinden: jong tot oud, student tot gezin. Het grote aandeel gestapelde woningen kan afbreuk doen aan de initiële aantrekkelijkheid van Rijnenburg voor gezinnen. De

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

47

bedreiging hier is dat gezinnen niet naar Rijnenburg trekken en daardoor een beperkte sociale diversiteit ontstaat. Het is hierdoor extra belangrijk om binnen de stedelijke opzet voldoende ruimte te maken voor gezinnen en kinderen, waarbij de vernieuwende stedelijke woonvorm zo goed mogelijk moet aansluiten op de wensen van gezinnen.

De volgende punten vragen daarom om aandacht: • Rijnenburg in alles een volwaardig onderdeel van de stad Utrecht maken. • Menselijke maat en schaal in gebouwen en openbare ruimte: een leefbaar en sfeervol Rijnenburg. • De kwaliteit van de openbare ruimte en gebouwen moet onder alle omstandigheden goed zijn, in alle fasen. • Gemeenschap Rijnenburg: voor iedereen, ook voor gezinnen.

6.4 Bedreiging en sterkte Zonder goede aansluiting op de bestaande stad blijft de potentie van het ‘merk’ Utrecht onbenut en de mogelijke mix in Rijnenburg beperkt. Zie hoofdstuk 1 voor een toelichting op het ‘merk’ Utrecht. Dit verslechtert de aantrekkingskracht en daarmee de concurrentiepositie van Rijnenburg. Het zal afbreuk doen aan de vraag naar het wonen in Rijnenburg ten faveure van andere woningbouwlocaties in en rondom de stad Utrecht. Ook het werken en verblijven in het toekomstige Rijnenburg worden beïnvloed door de mate van aansluiting op de bestaande stad. Voorzieningen in Rijnenburg hebben hoofdzakelijk een wijkgebonden karakter. Het gaat om dagelijkse voorzieningen zoals de supermarkt, huisarts, scholen en maatschappelijke voorziengen. Er landen (mogelijk) geen voorzieningen in Rijnenburg die de gehele stad bedienen. Dit beperkt het aantal bezoekers vanuit de rest van de stad naar Rijnenburg. Dit alles vraagt om een zo groot mogelijke mix en de overweging om voorzieningen van elders te verplaatsen naar Rijnenburg om de tienminutenstad mogelijk te maken en het gewenste stedelijke milieu te kunnen realiseren. Voor sommige voorzieningen in Rijnenburg kan vanwege de nabijheid ook aansluiting worden gevonden bij IJsselstein en Nieuwegein. Onzeker is wat dit doet voor de ‘Utrechtse’ beleving van Rijnenburg.

De kwalitatieve mix van typologieën en segmenten moet zo groot mogelijk zijn. Dit draagt bij aan de mix van doelgroepen en leefstijlen en daarmee aan de sociale cohesie. Ook het borgen van de ruimtelijke kwaliteit in Rijnenburg, zowel in eerste jaren als in latere fasen, moet voorop staan. Om robuust te zijn voor de toekomst moet Rijnenburg adaptief zijn, zowel in de ruimtelijke opzet als in het programma. Dit vraagt in alle delen en fasen van Rijnenburg om flexibiliteit en schuifruimte. Daarmee houdt Rijnenburg ruimte voor oplossingen voor toekomstige vraagstukken. Daarmee kan eenzelfde problematiek als in de new towns uit de jaren ‘70 en ‘80 beter voorkomen worden. De volgende punten vragen daarom om aandacht: • Een volwaardig stadsdeel vraagt om een grote-(re) mix van functies en kwalitatieve differentiatie van woningen, daarbij lerend van de eenzijdige sociale samenstelling en vormgeving van de groeikernen. • Flexibiliteit behouden in de uitwerking van verschillende fasen van Rijnenburg en schuifruimte creëren om toekomstige opgaven een plek te geven en Rijnenburg meer organisch te laten groeien.