Verantwoordingsverslag Herziening AB 1974 2026

De in de bestaande grondquotetabel CRE 2017 vastgelegde grondquotes worden door de gemeente hierbij gehanteerd. Op die manier handelt de gemeente zorgvuldig en neemt zij een duidelijk en voorspelbaar besluit. De gemeente bevordert hiermee tevens de rechtszekerheid van erfpachters. Daarnaast worden erfpachters uit het verleden en erfpachters in de toekomst zoveel mogelijk gelijk behandeld. Grondslag eenzijdige wijziging van de erfpachtvoorwaarden AB 1974 Op grond van artikel 7.2.1, eerste lid, AB 1974 kan de gemeenteraad bij besluit tot wijziging van de algemene bepalingen overgaan. Deze wijzigingen treden dan in werking op de dag waarop een nieuw 16 van 32

erfpachttijdvak aanvangt na voornoemd gemeenteraadsbesluit, mits de erfpachter tijdig in kennis is gesteld. 2.2. Vragen over de huidige afkoopregeling CRE 2017 of AV 1989 (waaronder het alsnog willen benutten van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode), buiten het kader van de herziening AB 1974 In deze hoofdcategorie zijn de volgende reactiecategorieën samengevat: -

Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden onder het huidige erfpachttijdvak; Opmerking alsnog gebruik te willen maken van het aanbod uit 2018; Vraag over afkoopregeling CRE 2017 of AV 1989 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom.

In totaal hebben negen erfpachters vragen gesteld over de huidige afkoopregeling CRE 2017 of de AV 1989. Drie van de negen erfpachters hebben aangegeven gebruik te willen maken van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode (in 2018). Eén erfpachter heeft als reden daarvoor aangegeven dat hij de brieven met het aanbod in 2018 niet heeft ontvangen omdat hij pas in april 2018 het erfpachtrecht had verkregen. Achteraf ontdekte hij dat het aanbod zeer aantrekkelijk was. Hij gaf aan dat hij er gebruik van zou hebben gemaakt als hij hiervan op de hoogte was geweest en vroeg of hij dit alsnog met terugwerkende kracht kan doen. Een andere erfpachter heeft als reden aangevoerd dat hij in het verleden tot tweemaal toe niet over informatie over de toekomstige ontwikkeling en de stijging van zijn erfpachtcanon beschikte, waardoor hij het afkopen van de canon destijds niet in de aankoopprijs van zijn woning heeft meegewogen en ook niet op het eerste aanbod tot afkoop van de canon onder de CRE 2017 is ingegaan. Erfpachter heeft gevraagd waarom er geen mogelijkheid bestaat om op die keuzes terug te komen. Eén erfpachter heeft aangegeven graag als spijtoptant gebruik te willen maken van het CRE 2017 aanbod uit de introductieperiode 2018. Een ander erfpachtadres heeft verzocht om een normale en betaalbare canon, dan wel een betaalbare inkeerregeling voor de CRE 2017.

CRE 2017 valt buiten het kader van de herzieningsprocedure AB 1974 De vragen en reacties die gaan over de huidige afkoopregeling (CRE 2017) vallen buiten het kader van de herziening van de AB 1974. Daarom zijn ze niet meegenomen bij de totstandkoming van het conceptvoorstel. De gemeente merkt daarbij wel op dat het met de invoering van de CRE 2017 een redelijke en billijke conversieregeling heeft. Erfpachters met de bestemming wonen, die de woning zelf bewonen, kunnen tot het einde van het erfpachttijdvak nog steeds gebruikmaken van deze regeling. Op 17 juli 2025 heeft de gemeenteraad motie M461 Bevries de conversieregeling (III) (gemeenteraad Utrecht, 17 juli 2025) aangenomen. In lijn met deze motie blijft de conversieregeling ongewijzigd. Daarbij geldt als maximum de conversiewaarde per 17 juli 2025, jaarlijks vermeerderd met vijf procent, totdat de Herziene AB 1974 definitief is vastgesteld en in werking treedt. Geen spijtoptantenregeling/inkeerregeling voor het CRE 2017 aanbod uit 2018 vanwege het gelijkheidsbeginsel Bij de invoering van de CRE 2017 gold tijdelijk een extra voordelige regeling. Deze introductieperiode was erop gericht om zoveel mogelijk erfpachters ertoe te bewegen om van die regeling gebruik te maken.

De gemeente benadrukt dat de afkoopsommen uit de introductieperiode een extra voordelige regeling waren, waarvan erfpachters vrijwillig tot een bepaalde datum gebruik konden maken. Sommige erfpachters maakten gebruik van het aanbod, anderen niet. Na afloop van de introductieperiode konden erfpachters nog steeds een verzoek tot conversie indienen, maar dan onder de normale voorwaarden van de CRE 2017. Daarbij moest de volledige afkoopsom worden betaald. Erfpachters die dit hebben gedaan, dienen volgens het gelijkheidsbeginsel gelijk te worden behandeld met alle andere erfpachters onder de AB 1974. Daarom komt er geen aparte spijtoptanten- of inkeerregeling voor erfpachters die in 2018 geen gebruik hebben gemaakt van de introductieregeling.

17 van 32

3 Verantwoording reacties belangenbehartigers In dit hoofdstuk zal de gemeente een inhoudelijke toelichting geven op de reacties die zij heeft ontvangen per belangenbehartiger. Deze belangenbehartigers zijn: 1. 2. 3. 4.

Stichting Erfpachters Belang Utrecht (hierna: SEBU) Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) Rabobank Vereniging van Notarissen te Utrecht & het Ringbestuur Midden-Nederland (hierna: Notarissen) het Ringbestuur Midden-Nederland (hierna: Notarissen) 5. Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) 6. Nationale Hypotheekgarantie (hierna: NHG)

3.1

Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU)

De gemeente heeft naast de verschillende gesprekken die zij in persoon heeft gevoerd met SEBU, bij brief van 5 december 2024, met 4 bijlagen, de schriftelijke reactie van SEBU ontvangen met betrekking tot het conceptvoorstel voor de Herziene AB 1974 en de canonvaststelling bij het einde tijdvak, inclusief alternatieve voorstellen. De gemeente heeft uit deze brief en bijlagen de onderstaande punten afgeleid. Na elk punt is de reactie van de gemeente daarop cursief weergegeven. Waar punten van SEBU een herhaling zijn van de punten in de afgedane rechtszaak, bevat de reactie van de gemeente ook het oordeel van de rechter over dat punt (met de uitspraak van de Hoge Raad van 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1912, is de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4515, definitief). 1. Volgens SEBU betalen erfpachters onder AB 1974 en AB 1983 meermaals voor dezelfde grond. De gemeente kan na 50 jaar ook besluiten dat de erfpacht stopt. Erfpachters betalen voor het gebruik van de grond van de gemeente. Zij hebben de grond niet gekocht. Als vergoeding voor het gebruik van de gemeentegrond wordt canon betaald. Gebruik van de grond is namelijk niet gratis. In dat opzicht kan een vergelijking met huur worden gemaakt. Ook het gerechtshof heeft hier in het arrest aandacht aan besteed.

Het gerechtshof heeft in het arrest benadrukt dat erfpachters betalen en betaald hebben voor het gebruik van de grond en niet voor de koop van die grond (r.o. 3.44). Als gevolg van betaling van de canon zal per saldo een veelvoud worden betaald van de werkelijke waarde die de gronden op het moment van uitgifte in erfpacht hadden. Dat is inherent aan het gebruik van de gronden in erfpacht, aldus het gerechtshof (r.o. 3.25). De gemeente gaat ervan uit dat SEBU met ‘de erfpacht stopt’ erop doelt dat de betalingsverplichting voor het gebruik van de grond (de canon) stopt. De betalingsverplichting voor het gebruik van de gemeentegrond kan worden beëindigd zoals hierna in de reactie bij punt 2 is aangegeven, het converteren naar de AV 1989 en het afkopen van de betalingsverplichting. De suggestie van SEBU om te besluiten dat de verplichting tot het betalen van canon voor het gebruik van de gemeentegrond na 50 jaar stopt, wordt niet gevolgd. 2. Volgens SEBU is sprake van ongelijkheid tussen de groep erfpachters met erfpacht onder AB 1974/ AB 1983 en de groep erfpachters die vallen onder het beleid na 1989. Volgens SEBU moet deze ongelijkheid worden opgeheven dan wel worden verminderd. SEBU vraagt de gemeente om een oplossing die daarin voorziet. SEBU doet hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel.

De erfpachtrechten van de verschillende groepen erfpachters zijn onder verschillende voorwaarden (AB 1974, AB 1983 of AV 1989) in andere perioden verkregen. De AB 1974/ AB 1983 zijn gebaseerd op een ander beleid, dan het beleid waarop 18 van 32

de erfpachtrechten met AV 1989 zijn gebaseerd. Daarmee is geen sprake van gelijke gevallen, die vervolgens gelijk moeten worden behandeld. Dat heeft het gerechtshof ook bevestigd (r.o. 3.41). Daarnaast staat het de gemeente vrij om op basis van nieuw beleid nieuwe erfpachtvoorwaarden vast te stellen en deze toe te passen bij de uitgifte van nieuwe gronden. De gemeente is daarbij niet verplicht om deze nieuwe erfpachtvoorwaarden ook van toepassing te verklaren op gronden die al eerder zijn uitgegeven. Ook dit is door het gerechtshof bevestigd (r.o. 3.41). De gemeente heeft erfpachters in het verleden meerdere mogelijkheden geboden om te converteren naar de AV 1989. Op die manier wordt tegemoetgekomen aan de wensen van de erfpachters om onder het beleid AV 1989 te komen te vallen. Daartoe zijn in 1989, 1998, 2003 en 2017 regelingen opgesteld op basis waarvan erfpachter konden/kunnen converteren naar de AV 1989. Kortom: de gemeente heeft erfpachters meermaals de kans geboden om hun erfpachtrecht om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtrecht (AV 1989) en de canon voor altijd (eeuwigdurend) af te kopen.

Daarbij merkt de gemeente op dat het gerechtshof in dit kader heeft bevestigd dat het de gemeente vrijstaat om al dan niet aan de erfpachters met een erfpachtrecht onder de AB 1974 en AB 1983 een aanbod tot conversie te doen en de voorwaarden waaronder zij dat aanbod doet te bepalen (r.o. 3.43). Het is vervolgens aan de erfpachter zelf om wel of niet gebruik te maken van een dergelijk aanbod. Een logisch gevolg hiervan is dat er binnen de gemeente verschillende groepen van erfpachters zijn met erfpachtrechten waarop verschillende erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Eeuwigdurende afkoop van de canon is tot de einddatum van het eerste tijdvak ook nog steeds mogelijk via de Conversieregeling erfpacht 2017 (voor erfpachters van erfpachtrechten die in aanmerking komen voor deze regeling). Om meer duidelijkheid te scheppen voor de erfpachters en de stijging van de conversiewaarde te maximeren is besloten om per 17 juli 2025 (laatste raadsvergadering voor het zomerreces) de conversiewaarde te bevriezen, waarbij de conversiewaarde is gebaseerd op de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023. De conversiewaarde zal vervolgens maximaal vijf procent per jaar kunnen stijgen. Op die manier kunnen erfpachters nu en in de toekomst eenvoudig uitrekenen wat de afkoopsom zal zijn.

De conversiewaarde wordt bevroren totdat de regeling tot herziening van de AB 1974 door de gemeenteraad is vastgesteld dan wel is goedgekeurd en in werking treedt. Daarnaast hebben erfpachters die niet in aanmerking komen voor de CRE 2017 de mogelijkheid een verzoek te doen tot conversie op basis van de beleidsnotitie uit 1998. De Herziene AB 1974 voorzien ook, voor de periode na het einde van het tijdvak, in de mogelijkheid om de canon voor altijd af te kopen door betaling van een eenmalige afkoopsom. Op die manier is aansluiting gezocht bij de AV 1989. Erfpachters kunnen hun canonverplichting ook voor altijd afkopen en hun erfpachtrecht converteren naar de AV 1989 (of meer recente voorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht). Door een generieke methode op te nemen in de Herziene AB 1974 worden alle erfpachters de gelegenheid geboden de canon af te kopen en is er vanaf het moment van canonherziening einde erfpachttijdvak duidelijkheid over de afkoopsom. Tot slot benadrukt de gemeente dat Pels Rijcken in de notitie van 20 juni 2024 (antwoord op vraag 8) heeft geoordeeld dat zij geen reden zien om aan te nemen dat de voorgestelde nieuwe afkoopregeling met betrekking tot de functie wonen in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuurd en/of redelijkheid en billijkheid. 3.

Volgens SEBU is het in principe redelijk als erfpachters op gelijke wijze worden behandeld als erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben verkregen. Dat zou volgens SEBU meebrengen dat als grondslag voor de canonherziening de waarde van de betreffende erfpachtzaak in 1989 wordt gekozen en deze waarde slechts wordt geïndexeerd.

19 van 32

Het gaat om ongelijke gevallen, die niet gelijk hoeven te worden behandeld. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 2 gereageerd op het standpunt van SEBU dat sprake is van ongelijke behandeling. Die reactie bevat ook het oordeel van het hof over dat standpunt. Op dit punt wordt dan ook naar die reactie verwezen. De suggestie van SEBU om de grondwaarde uit 1989 te hanteren en deze te indexeren, volgt de gemeente niet op. De grondwaarde van de gemeentegrond volgt de marktontwikkeling bij de erfpachtrechten onder de AB 1974 of de AB 1983 (waarbij de waardestijging de gemeenschap toekomt). Dit is inherent aan erfpacht die niet eeuwigdurend is afgekocht. Niet valt in te zien waarom de gemeente conform de suggestie van SEBU af zou moeten zien van die waardestijging van de gemeentegrond vanaf 1989 en die waardestijging van de gemeentegrond in plaats van aan de gemeenschap aan de betreffende erfpachter toe zou moeten komen. Omgekeerd ligt het ook niet voor de hand dat een erfpachter die bijvoorbeeld zijn/haar erfpachtrecht verkoopt dat doet tegen de waarde uit 1989. Om de erfpachtvoorwaarden meer voorspelbaar voor de erfpachter te maken, is er gekozen voor een systeem waarbij bij het einde van het eerste tijdvak een maximale fictieve geïndexeerde WOZ-waarde geldt.

Zo weten erfpachters vooraf wat de maximale grondslag zal zijn voor de grondwaardeberekening bij het einde van het eerste tijdvak van 50 jaar. 4. Volgens SEBU is het conceptvoorstel in zijn uitwerking zowel qua canon als qua afkoopsom onacceptabel en dramatisch hoog. SEBU meent dat de gemeente een voorstel hanteert alsof deze erfpachters voor de eerste keer erfpachtvoorwaarden krijgen. Voor hun woningen is echter al een keer de grondwaarde betaald. Indien de gemeente de grond had verkocht of in eeuwigdurende erfpacht had uitgegeven, had de gemeente over de aldus verkregen bedragen nimmer een rendement kunnen verkrijgen dat ook maar in de buurt komt van de canon die zij inmiddels feitelijk van de erfpachters heeft verkregen. De opbrengst van erfpacht onder AB 1974 en AB 1983 is daarmee, zelfs zonder verhoging van de canon, exceptioneel hoog. Indien de gemeente ten tijde van uitgifte de grond niet in voortdurende erfpacht zou hebben uitgegeven, maar zou hebben verkocht of in eeuwigdurend erfpacht zou hebben uitgegeven, dan hadden de erfpachters slechts de financieringslasten daarvan gedragen. Zij zouden de rente over de lening voor de aankoop of afkoop hebben moeten betalen. De rentelast bij een hypotheek zou dus sterk zijn afgenomen, terwijl de canonlast als gevolg van het voortdurende erfpachtrecht slechts is toegenomen.

De erfpachters zijn dus ten opzichte van andere vergelijkbare gebruikssituaties van de grond zeer zwaar belast en de gemeente heeft de afgelopen decennia een zeer hoge opbrengst op haar grond gegenereerd. Daar wordt geen rekening mee gehouden in het herzieningsvoorstel. De voorgestelde herziening doorstaat de toets aan de wensen van de erfpachters niet. SEBU maakt allereerst de vergelijking met eeuwigdurende erfpacht en koop van de grond. Het conceptvoorstel is volgens SEBU in zijn uitwerking zowel qua canon als qua afkoopsom onacceptabel vergeleken met verkoop van grond of eeuwigdurende erfpacht dan wel omdat de historische grondwaarde al een keer is betaald. De reactie daarop is terug te lezen onder de vraag 1 (onderscheid erfpacht en koop) en vraag 2 (gelijkheidsbeginsel). Een vergelijking met koop van gemeentegrond of een vergelijking met eeuwigdurende erfpacht onder de AV 1989 geeft in allebei de gevallen een vertekend beeld. De erfpacht en canon moeten daarnaast niet worden verward met een hypothecaire geldlening en de daaraan verbonden rente en aflossingsverplichtingen. Daarnaast stelt SEBU zich op het standpunt dat het voorstel de toets aan de wensen van de erfpachters niet doorstaat. Zie voor de beantwoording van deze vraag, de reactie op vraag 6. 5.

Volgens SEBU dienen de erfpachters met erfpacht onder AB 1974 en AB 1983 gezien de historie op een betaalbare en redelijke wijze definitief van de erfpachtbetalingen af te kunnen komen. SEBU vindt het Conversiebeleid 2017 een onvoorspelbare, te dure en steeds stijgende 20 van 32

conversieregeling en de daaruit voortvloeiende aanbiedingen op zichzelf onredelijk. De conversie wordt per jaar steeds duurder en loopt ver uit boven reguliere inflatiepercentages. Erfpachters betaalden met een afkoopsom op basis van de actuele grondwaarde altijd ruim meer dan de initiële grondwaarde bij uitgifte en dat brengt niet de door SEBU gewenste gelijkheid. De gemeente heeft met de CRE 2017 een redelijke en billijke regeling opgesteld, die bij de invoering begon met een tijdelijke voordelige introductieperiode. Bij het vaststellen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de meest actuele, onherroepelijke WOZwaarde. Met behulp van de geactualiseerde grondquotetabel wordt vervolgens de grondwaarde bepaald. Deze methode wordt consistent toegepast en heeft als voordeel dat de WOZ-waarde voor woningen in principe altijd beschikbaar is, waardoor voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’ geen afzonderlijke taxatie nodig is. De grondquotetabel CRE 2017 is daarnaast een tabel die al jaren door de gemeente wordt gehanteerd, ook onder de conversieregeling van 2003. Door deze bekende systematiek te blijven toepassen, handelt de gemeente consistent en weten erfpachters waar zij aan toe zijn. Zij konden en kunnen nog steeds overstappen op eeuwigdurende erfpacht, waarbij de betalingsverplichting kan worden afgekocht.

Ook het gerechtshof heeft zich uitgelaten over de Conversieregeling 2017 en geoordeeld dat “de in de aanbiedingen genoemde bedragen zijn gebaseerd op de WOZ-waarde van de grond en daarmee niet onredelijk” is (r.o. 3.50). Het gerechtshof bevestigt vervolgens (eveneens in r.o. 3.50) dat de gemeente in beginsel vrij is om deze aanbiedingen te doen en de voorwaarden daarbij te bepalen. Bij het vaststellen van die regelingen moet de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Het enkele feit dat de gemeente van de erfpachters afkoopsommen heeft bedongen die meebrachten dat de erfpachters een veelvoud van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte van de rechten van erfpacht moesten betalen, maakt niet dat de gemeente daardoor in strijd handelde met deze beginselen. De erfpachters betaalden immers in het verleden slechts voor het gebruik van de grond en niet een (verkapte) koopsom voor deze grond. De in de aanbiedingen genoemde bedragen zijn gebaseerd op de WOZ-waarde van de grond en daarmee niet onredelijk. De vergelijking van de actuele grondwaarde van de gemeentegrond met de grondwaarde bij uitgifte in erfpacht geeft een vertekend beeld. Zie ook de reactie op vraag 1. Om meer duidelijkheid en voorspelbaarheid te bieden aan erfpachters heeft de gemeenteraad op 17 juli 2025 motie M461 “Bevries de conversieregeling (III)” aangenomen.

In deze motie is bepaald dat de conversiewaarde binnen de CRE 2017 per die datum wordt bevroren. Als maximum geldt de conversiewaarde per 17 juli 2025, jaarlijks vermeerderd met vijf procent, totdat de herziene Algemene Bepalingen 1974 definitief door de gemeenteraad is vastgesteld en in werking is getreden. Met deze maatregel kunnen erfpachters op eenvoudige wijze berekenen wat de maximale conversiewaarde in de toekomst zal zijn. De bevriezing blijft daarmee van kracht totdat de Herziene AB 1974 formeel is vastgesteld en in werking is getreden. 6. Volgens SEBU heeft de gemeente niet getoetst of het conceptvoorstel aan de wensen en opmerkingen van erfpachters tegemoetkomt. De gemeente heeft bij de totstandkoming van het conceptvoorstel de belangen en reacties van erfpachters en belangenbehartigers zorgvuldig meegewogen. Er zijn inmiddels drie formele inspraakrondes gehouden. Erfpachters konden daarbij op verschillende manieren in contact komen met de gemeente, onder meer via wijkspreekuren, telefonische spreekuren, informatiebijeenkomsten en per e-mail. Belangenbehartigers hadden daarnaast de mogelijkheid om schriftelijk te reageren en desgewenst een persoonlijk gesprek aan te vragen. Van de binnengekomen reacties in de laatste ronde is een reactieverslag gemaakt. Dit verantwoordingsverslag bevat de inhoudelijke reactie van de gemeente daarop. 21 van 32

Hierin is toegelicht op welke punten het conceptvoorstel al aansloot bij de en in welke gevallen de reacties aanleiding hebben gegeven om het conceptvoorstel aan te passen. Zoals uit dit verslag blijkt, zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd, om zo tegemoet te komen aan de wensen van de erfpachters. De gemeente is zich ervan bewust dat het blijven betalen van canon voor het gebruik van de gemeentegrond, hoe redelijk deze canon ook is vastgesteld, afwijkt van de wens van SEBU om de verplichting tot het betalen van canon te beëindigen. 7. Zorg wat de gewijzigde voorwaarden concreet voor de erfpachter betekenen en wens om voorspelbaarheid. Volgens SEBU geeft het conceptvoorstel volstrekt geen voorspelbaarheid want pas aan het einde van het tijdvak wordt duidelijk wat de financiële situatie daadwerkelijk wordt. De mate van financiële voorspelbaarheid van de toekomstige lastenontwikkelingen voor de erfpachters en daarmee het bieden van meer (rechts)zekerheid voor de erfpachters is een belangrijke afweging geweest bij het opstellen van het conceptvoorstel. De gemeente meent dat ze met het conceptvoorstel voldoende tegemoetkomt aan deze wens. Om meer voorspelbaarheid en duidelijkheid te creëren is besloten om niet meer uit te gaan van tijdvakken van vijftig jaar met elke tien jaar een herziening van de canon, maar om uit te gaan van een eeuwigdurende erfpacht.

Aan het eind van het erfpachttijdvak wordt de canon voor de laatste keer herzien en enkel nog jaarlijks geïndexeerd met 2% (ter correctie van inflatie). De erfpachtvoorwaarden kunnen bovendien ook niet meer eenzijdig door de gemeente worden gewijzigd. Dit betekent dat de canon zich voortaan geleidelijk en voorspelbaar ontwikkelt, en niet meer sprongsgewijs zoals bij de tienjaarlijkse herziening. De canon wordt verder alleen nog herzien bij een wijziging van gebruik, van de opstallen of bij een splitsing van het erfpachtrecht (artikel 2.3 van het conceptvoorstel). Volgens Pels Rijcken heeft de gemeente uitgebreid toegelicht hoe de canon na herziening wordt berekend en heeft de gemeente op heldere wijze inzichtelijk gemaakt op welke grondslag en aan de hand van welke parameters de canon wordt vastgesteld. Doordat de canon alleen nog jaarlijks kan worden geïndexeerd, komt dit de voorspelbaarheid en financiële zekerheid van de erfpachter ten goede (zie Notitie Pels Rijcken d.d. 20 juni 2024, antwoord op vraag 2.a en 2.b). Daarnaast is in afwijking van het eerdere conceptvoorstel besloten gebruik te maken van een fictieve geïndexeerde WOZ-waarde om meer voorspelbaarheid te bieden. Deze fictieve waarde wordt berekend op basis van de WOZ-waardepeildatum van 2024, jaarlijks geïndexeerd met 3% (2% inflatie plus 1% opslag).

Zo kan nu al een maximale toekomstige grondwaarde worden berekend. Deze keuze is in lijn met motie M460 “Voorspelbare erfpachtvoorwaarden” die de gemeenteraad op 17 juli 2025 heeft aangenomen. Om erfpachters nog meer inzicht te geven, zal de gemeente een duidelijke toelichting opstellen waarin wordt uitgelegd hoe de canonberekening werkt, hoe de grondquote wordt bepaald, welke uitgangspunten gelden voor het canonpercentage en hoe de jaarlijkse indexering wordt toegepast. Dit sluit aan bij motie M456 “Maak erfpachtberekening transparant”, die de gemeenteraad heeft aangenomen. Ter ondersteuning worden op de gemeentelijke website rekenvoorbeelden geplaatst, zodat erfpachters zelf kunnen nagaan hoe de berekening in hun situatie kan uitwerken. 8. Zorg over de betaalbaarheid. Enkele erfpachters hebben nadrukkelijk hun zorgen geuit over hun individuele financiële omstandigheden, waardoor zij mogelijk niet aan hun betalingsverplichting kunnen voldoen in de toekomst. e gemeente heeft een beleidsregel voor (gedeeltelijke) kwijtschelding van de canonverhoging vastgesteld voor erfpachters die bij het einde van het erfpachttijdvak in financiële problemen komen of dreigen te komen. Voor de volledige toelichting wordt verwezen naar paragraaf 2.1.a.

22 van 32

9. Wens dat de herziene voorwaarden redelijk en billijk zijn en op een zorgvuldige manier tot stand zijn gekomen. En in het verlengde daarvan de wens om een betrouwbare overheid. Het conceptvoorstel is tot stand gekomen met inachtneming van de geldende juridische kaders en op basis van objectieve (markt)gegevens. De financiële uitgangspunten en gehanteerde percentages zijn hierop afgestemd. Erfpachters en belangenbehartigers hebben gedurende het traject meerdere malen de gelegenheid gehad om hun wensen kenbaar te maken en op het conceptvoorstel te reageren. Deze reacties zijn betrokken bij de verdere uitwerking van het conceptvoorstel en bij de afweging van de betrokken belangen. Op basis hiervan voorziet het conceptvoorstel in een canon die is gebaseerd op de vastgestelde uitgangspunten en berekeningsmethodiek. Bij de herziening van de algemene bepalingen heeft de gemeente zich laten adviseren door diverse deskundigen. Colliers is van mening dat zowel de wijze waarop de canon wordt vastgesteld als de variabelen die hierbij worden gebruikt (basisgrondslag/rentepercentage, inflatiecorrectie en opslag voor kosten en risico) redelijk zijn. De financiële uitgangspunten van de herziene algemene bepalingen zijn volgens Colliers redelijk.

Pels Rijcken is van mening dat de gemeente voldoende gemotiveerd en inzichtelijk heeft gemaakt hoe de canon na herziening tegen het einde van het tijdvak wordt vastgesteld (antwoord op vraag 1.a). De gemeente heeft volgens Pels Rijcken uitgebreid toegelicht hoe de canon na herziening wordt berekend en heeft op heldere wijze inzichtelijk gemaakt op welke grondslag en aan de hand van welke parameters de canon wordt vastgesteld. De gemeente heeft het conceptvoorstel zorgvuldig opgesteld met inachtneming van onder andere de toepasselijke wettelijke bepalingen, de eisen van redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarbij heeft de gemeente ook rekening gehouden met onder andere de Ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen van april 2024, het consumentenrecht (oneerlijke en/of onredelijk bezwarende bedingen) en de toepasselijke jurisprudentie. Een betrouwbare overheid gaat echter verder dan zorgvuldige regels alleen. De gemeente hecht aan integriteit en betrouwbaarheid in haar handelen. Dit betekent dat de gemeente afspraken en beloftes nakomt en, wanneer dit een keer niet lukt, daarover open communiceert. De gemeente is integer en eerlijk, kan verantwoording afleggen over beleid en keuzes, en neemt verantwoordelijkheid voor fouten zonder deze te verdoezelen.

De gemeente zegt wat zij doet en doet wat zij zegt. Vertrouwelijke informatie wordt altijd met zorg en respect behandeld. De gemeente houdt zich aan voorschriften, regels en procedures en werkt consequent volgens deze kaders. Daarnaast is de gemeente open, transparant en toegankelijk: inwoners kunnen de gemeente goed bereiken en krijgen tijdig en duidelijk antwoord op hun vragen. Informatie wordt volledig verstrekt en niet achtergehouden, zodat erfpachters weten waar zij aan toe zijn. 10. Wens om de voorwaarden meer aan te laten sluiten bij de AV 1989. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 2 de mogelijkheid vermeld om het erfpachtrecht te converteren naar de AV 1989 en daarbij de canon voor altijd af te kopen. Op dit punt wordt dan ook naar die reactie verwezen. 11. Wens om de erfpacht af te kunnen kopen en alsnog gebruik te kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017. Eeuwigdurende afkoop van de canon is tot de einddatum van het eerste tijdvak nog steeds mogelijk via de Conversieregeling Erfpacht 2017 (voor erfpachters met erfpachtrechten die in aanmerking komen voor deze regeling). Naast dat de canon in één keer afgekocht kan worden, is het bij deze regeling ook mogelijk om de grondwaarde op dat moment ‘vast te klikken’ en daarbij een jaarlijkse canon te betalen.

Op die manier blijft de afkoopsom in de toekomst gelijk en ook de jaarlijkse canon verandert niet meer.

23 van 32

Conform motie M461 ‘Bevries de conversieregeling! (III)’ (gemeenteraad Utrecht, 17 juli 2025) is de WOZ-waarde voor de Conversieregeling Erfpacht 2017 bevroren op de peildatum 17 juli 2025. Deze waarde wordt vanaf dat moment jaarlijks geïndexeerd met 5%. 12. De gemeente heeft geen toets uitgevoerd aan de in de Handreiking erfpacht opgenomen KNVBcriteria. In april 2024 is de Ministeriële handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen verschenen. Deze handreiking is bedoeld als hulpmiddel voor gemeenten die nieuwe erfpachtvoorwaarden opstellen of invoeren, maar zij zijn niet verplicht de handreiking te volgen. Bij het opstellen van de Herziene AB 1974 heeft de gemeente wél rekening gehouden met de suggesties en bouwstenen uit de handreiking, waaronder de KNVB-criteria (kostenefficiënt, nuttig, veilig en begrijpelijk). De Herziene AB 1974 sluiten grotendeels aan bij de handreiking. Op enkele onderdelen zijn de aanbevelingen niet één-op-één overgenomen of is voor een alternatief gekozen, waarbij de achterliggende gedachte zoveel mogelijk is gerespecteerd. Een nadere toelichting hierop is opgenomen in de juridische toelichting, die als bijlage bij dit verantwoordingsverslag wordt gevoegd.

De gemeente heeft bij de totstandkoming van het conceptvoorstel de belangen van erfpachters en de in de Ministeriële handreiking opgenomen overwegingen zorgvuldig meegewogen. De KNVB-criteria zijn ontwikkeld voor financiële producten onder de Wet financieel toezicht en zijn daarom niet rechtstreeks van toepassing op erfpacht. De handreiking suggereert echter dat gemeenten daarbij wél aansluiting kunnen zoeken. De gemeente heeft dit uitgangspunt bij het opstellen van de Herziene AB 1974 zoveel mogelijk gevolgd om de rechtszekerheid voor erfpachters te waarborgen. Om de rechtszekerheid van de erfpachter in de algemene erfpachtbepalingen te waarborgen, kan gebruik gemaakt worden van de KNVB-criteria (kostenefficiënt, nuttig, veilig en begrijpelijk). Onderstaand een overzicht van de begrippen, toelichting vanuit de Ministeriële handreiking en hoe de gemeente dit heeft geborgd. -

Kostenefficiënt: de prijs die de erfpachter voor het erfpachtrecht betaalt, staat op het moment van uitgifte in verhouding tot de waarde van het erfpachtrecht bij uitgifte van het erfpachtrecht en is, tenzij anders overeen gekomen, gelijk aan de grondwaarde. De erfpachter koopt immers een beperkt recht. Bij de Herziene AB 1974 is geen sprake van een nieuwe uitgifte. Er is sprake van bestaande erfpacht met een periodieke canon. De oorspronkelijke canon is gebaseerd op de grondwaarde op het moment van uitgifte. De canon na herziening is, conform de AB 1974, gebaseerd op de actuele grondwaarde. Voor de berekeningsmethodiek van de grondwaarde en de canon wordt verwezen naar ‘Herziening Einde Erfpachttijdvak – financiële toelichting’ d.d. 1 mei 2026. 

Nuttig: het erfpachtrecht geeft op evenwichtige wijze invulling aan de behoeften van de gemeente en de erfpachter. De algemene bepalingen sluiten aan op het doel dat de gemeente nastreeft met erfpacht en het gebruiksrecht van de erfpachter. Met erfpacht als uitgiftevorm houdt de gemeente meer grip op (toekomstige) gebiedsontwikkelingen, geldt één lijn in het uitgiftebeleid en komt de waardestijging die voortvloeit uit gewijzigd gebruik aan de gemeente toe.1 De erfpachter van een woning heeft behoefte aan zekerheid en voorspelbaarheid. Daarin wordt voorzien doordat sprake is van eeuwigdurende erfpacht, de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid van de gemeente vervalt en de canon zich in de toekomst in een vaste lijn ontwikkelt. Daarnaast krijgen erfpachters de mogelijkheid de canon op elk gewenst moment eeuwigdurend af te kopen.



Veilig: het erfpachtrecht is veilig als de gemiddelde erfpachter begrijpt wat de (financiële) consequenties zijn die het erfpachtrecht heeft en de uitkomsten daarvan evenwichtig en redelijk zijn voor de erfpachter. In de Herziene AB 1974 is ervoor gekozen bij het einde van het lopende erfpachttijdvak nog één

1 Beleidsnota Grondbeleid 2024, pagina 11 en 19.

24 van 32

keer de grondwaarde en canon opnieuw vast te stellen. Daarna worden de grondwaarde en de canon niet meer herzien, tenzij de erfpacht wijzigt. De canon wordt wel jaarlijks geïndexeerd. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een vaste indexering per jaar dat gelijk is aan het historisch gemiddelde inflatiepercentage in Nederland. Hierdoor kan de erfpachter vooraf nauwkeurig berekenen hoe de canon zich in de toekomst zal ontwikkelen. 

Begrijpelijk: zie begrip Transparantie Alle door de gemeente vastgestelde algemene erfpachtbepalingen zijn online en openbaar raadpleegbaar. De gemeente zal ervoor zorgen dat alle sets van algemene bepalingen in de gemeente worden gepubliceerd op de website van de gemeente. De algemene erfpachtbepalingen zijn voor de erfpachter leesbaar en begrijpelijk. De oorspronkelijke erfpachtvoorwaarden zijn opgesteld in 1974. De Herziene AB 1974 zijn geen volledig nieuwe set van algemene bepalingen. De gemeente heeft er bewust voor gekozen zo min mogelijk aan te passen ten opzichte van de oorspronkelijke erfpachtvoorwaarden en de voorwaarden dus niet volledig te herschrijven. Wel is de tekst op onderdelen in eenvoudigere bewoordingen weergegeven. Daarnaast wordt een toelichting opgesteld in begrijpelijke taal waarin de belangrijkste verplichtingen van de erfpachter worden samengevat. Het erfpachtrecht moet duidelijk aan de erfpachter worden uitgelegd, onder andere door de gemeente en ketenpartners. De Herziene AB 1974 worden niet van toepassing op nieuwe erfpachtrechten. Het gaat derhalve om bestaande erfpachtrechten die worden gewijzigd. Bij de herziening van de AB 1974 heeft een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden. Erfpachters hebben gedurende dat gehele traject informatie ontvangen en vragen kunnen stellen.

Na vaststelling van de Herziene AB 1974 (2026) zullen de erfpachters duidelijk worden geïnformeerd over wat er met de Herziene AB 1974 (2026) verandert en hoe dat proces in zijn werk gaat. Daarbij wordt ook het notariaat betrokken. Voor erfpachters zijn informatiebijeenkomsten en spreekuren georganiseerd. Daarnaast kunnen erfpachters hun vragen telefonisch of per e-mail stellen.

13. Volgens SEBU heeft de gemeente geen toets uitgevoerd naar mogelijk hardvochtige effecten van het conceptvoorstel. SEBU meent dat er sprake is van een hardvochtige uitwerking van het conceptvoorstel te wijten aan de combinatie van een steeds duurder wordende conversieregeling waardoor mensen niet uit voortdurende erfpacht kunnen stappen, de onvoorziene omstandigheid van buiten proportioneel gestegen huizenprijzen, elementen van het conceptvoorstel die uitgaan van die gestegen prijzen en geen substantiële verzachting daarop toepassen en het niet rekening houden met de situatie dat het een restgroep erfpachters betreft met verouderde contracten. SEBU wijst daarbij op de motie Omtzigt c.s. (Kamerstuk 35510, nr. 13, in deze motie wordt de regering verzocht een onderzoek uit te voeren met behulp van een externe partij, met als doel een doorlichting van wetten en regelingen waar hetzij de wet, hetzij de uitvoering van de wet door de overheid hardvochtige effecten heeft op groepen burgers. In deze motie wordt de regering ook verzocht deze externe partij in ieder geval te laten kijken naar de Participatiewet, het pgb en de wetten die door het UWV worden uitgevoerd). Dit begrip is ontstaan naar aanleiding van de toeslagenaffaire. Het onderzoek dat destijds gedaan is, is gericht op de hardvochtige effecten op burgers binnen het socialezekerheidsstelsel.

Dit onderzoek is specifiek gericht op de (uitvoering van) de wet- en regelgeving en beleid binnen de Participatiewet, Banenafspraak, en UWV-wetten (te weten de WW, Ziektewet, WIA, WAO, Wajong, WAZO, ZEZ, Toeslagenwet en IOW) en daarnaast op de uitbetaling van het persoonsgebonden budget door de SVB en daarmee onvergelijkbaar met erfpacht. Het onderzoek geeft vervolgens oplossingsrichtingen, stelt géén harde vereisten en heeft geen juridisch dwingende kracht. De gemeente heeft de achterliggende strekking van de oplossingsrichtingen van het onderzoek zo veel mogelijk in acht genomen. De gemeente heeft bij de totstandkoming van het conceptvoorstel de belangen van erfpachters en de reacties van erfpachters en belangenbehartigers zorgvuldig meegewogen. De gemeente meent dat het conceptvoorstel resulteert in een redelijke en billijke canon en verwijst hierbij ook naar de reactie op punt 9. Voor de mogelijkheid om af te wijken van de betalingsverplichting als de individuele omstandigheden van een erfpachter daartoe aanleiding geven verwijst de gemeente naar de reactie op punt 8. 25 van 32

14. SEBU vraagt om een betaalbare en redelijke regeling (in het licht van het gemeentelijk beleid vanaf 1989), waarbij er rekening mee wordt gehouden dat het om een kleine groep erfpachters gaat die gevangen zit in een regeling die al ver over de houdbaarheidsdatum is en disproportionaliteit en ongelijkheid met zich meebrengt ten opzichte van alle andere huiseigenaren in de gemeente Utrecht. De erfpachters willen dat er een einde komt aan deze Kafkaiaanse situatie. Ook deze kleine groep erfpachters heeft recht op wonen en om niet te worden behandeld als een verdienmodel. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 2 gereageerd op het standpunt van SEBU dat sprake is van ongelijke behandeling. De gemeente stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van gelijke gevallen die gelijk moeten worden behandeld. Die reactie bevat ook het oordeel van het hof over dat standpunt. Op dit punt wordt dan ook naar die reactie verwezen. De gemeente meent een redelijk en billijk voorstel te hebben gedaan. De financiële uitgangspunten en percentages zijn gebaseerd op objectieve (markt)gegevens. De gemeente heeft bij de totstandkoming van het conceptvoorstel de belangen van erfpachters en de reacties van erfpachters en belangenbehartigers zorgvuldig meegewogen. De gemeente meent dat het conceptvoorstel resulteert in een redelijke en billijke canon.

Colliers is van mening dat zowel de wijze waarop de canon wordt vastgesteld als de variabelen die hierbij worden gebruikt (basisgrondslag/rentepercentage, inflatiecorrectie en opslag voor kosten en risico) redelijk zijn. Pels Rijcken is van mening dat de gemeente voldoende gemotiveerd en inzichtelijk heeft gemaakt hoe de canon na herziening tegen het einde van het tijdvak wordt vastgesteld. De gemeente heeft volgens Pels Rijcken uitgebreid toegelicht hoe de canon na herziening wordt berekend en heeft op heldere wijze inzichtelijk gemaakt op welke grondslag en aan de hand van welke parameters de canon wordt vastgesteld. De gemeente is zich ervan bewust dat het blijven betalen van canon voor het gebruik van de gemeentegrond, hoe redelijk deze canon ook is vastgesteld, afwijkt van de wens van SEBU om de verplichting tot het betalen van canon te beëindigen. 15. SEBU meent dat een WOZ-waarde op zich kan dienen als basis voor de bepaling van de grondwaarde van woningen. Om de hoge stijging van de huizenprijzen de afgelopen jaren niet allesbepalend te laten zijn, kan een andere grondslag worden genomen dan wel kunnen de andere elementen worden aangepast. SEBU heeft in haar reacties alternatieven beschreven waarin onder meer wordt uitgegaan van de grondwaarde of WOZ-waarde uit 2017/2018.

Deze voorstellen bieden een denkrichting voor een andere berekeningswijze, maar bevatten geen volledig uitgewerkt rekenkundig alternatief. De gemeente begrijpt de achterliggende zorgen over de betaalbaarheid, maar acht de huidige methode, gebaseerd op de meest actuele en onherroepelijke WOZ-waarde, gemaximeerd door de fictieve geïndexeerde WOZ-waarde en voorzien van een grondquote, zorgvuldig, transparant en juridisch houdbaar. Afwijken van deze systematiek, bijvoorbeeld door historische WOZ- of grondwaarden uit eerdere jaren te hanteren, zou leiden tot ongelijke behandeling van erfpachters die in eerdere jaren hebben geconverteerd of afgekocht. De gemeente acht dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Daarnaast is de gemeente van oordeel dat met de voorgestelde herziening van de Algemene Bepalingen 1974 reeds een goed en evenwichtig voorstel voorligt dat zorgt voor duidelijkheid en voorspelbaarheid voor alle erfpachters. 16. Volgens SEBU past de gemeente de grondquote uit 2017 aan. De gemeente houdt met het conceptvoorstel vast aan de bestaande grondquotes. De grondquote wordt bepaald met behulp van de bestaande en bekende grondquotetabel CRE 2017. De daarin opgenomen grondquotes zijn niet gewijzigd. Zoals artikel 2.3.1 a van deze conversieregeling bepaalt, worden de in die grondquotetabel genoemde WOZ-waarden jaarlijks geïndexeerd.

Van een aanpassing van de grondquotes is geen sprake. Colliers heeft bovendien geoordeeld dat de 26 van 32

grondquotes uit de Grondquotetabel CRE 2017, op basis van het beschikbare vergelijkingsmateriaal, redelijk en marktconform zijn. Overwogen is om op basis van ingewonnen adviezen over grondquotes voor woningen de grondquotetabel CRE 2017 niet alleen jaarlijks te actualiseren (WOZ-waarden actualiseren met de prijzenindex bestaande koopwoningen in de Gemeente Utrecht, zoals nu al gebruikelijk) maar de in de grondquotetabel vastgelegde grondquotes ook (deels) te wijzigen. Door een dergelijke wijziging zouden de grondquotes voor specifieke woningen worden verhoogd, waarmee zou worden afgeweken van de bestendige gedragslijn die de gemeente met betrekking tot de grondquotes bij de Conversieregeling 2003 en Conversieregeling Erfpacht 2017 heeft aangehouden. Er is gekozen om dit niet te doen. Door vast te houden aan de bestaande grondquotes handelt de gemeente zorgvuldig, neemt zij een voorspelbaar besluit en bevordert zij de rechtszekerheid van erfpachters, die zo in verleden en toekomst zoveel mogelijk gelijk worden behandeld. 17. SEBU acht de 10% depreciatie te laag. SEBU stelt dat Pels Rijcken in het advies aan de gemeente aangeeft dat een depreciatie afhankelijk van de situatie tussen de 25-45% ligt. Volgens SEBU is de depreciatie dan in ieder geval tenminste 25%. Daarnaast stelt SEBU dat een vermindering van 10% van de afkoopsom de stijging van de afgelopen jaren niet goed maakt.

De gemeente is van oordeel dat er geen verplichting bestaat tot toepassing van depreciatie. Dat is ook bevestigd door het gerechtshof (r.o. 3.25), dat oordeelde dat depreciatie op zichzelf geen vereist is voor een redelijke, periodieke canon. Van belang is dat een redelijke, marktconforme canon wordt vastgesteld. Dat kan op verschillende manieren. De extern geraadpleegde deskundigen verschillen van mening over de vraag of de gemeente zou moeten depreciëren. Vanuit diverse erfpachters en belangenbehartigers zijn bezwaren geuit tegen het ontbreken van depreciatie in de in december 2023 vrijgegeven financiële uitgangspunten. Na zorgvuldige afweging wordt nu voorgesteld om bij de berekening van de canon na herziening bij het einde van het tijdvak, uit coulance, wel een depreciatie toe te passen op de grondwaarde. Omdat in het conceptvoorstel voor de Herziene AB 1974 sprake is van eeuwigdurende erfpacht met relatief weinig beperkende bepalingen is daarbij voor de canonherziening einde erfpachttijdvak gekozen voor een depreciatie van 10%. Dit percentage sluit aan bij extern ingewonnen adviezen. Anders dan SEBU stelt, bepaalt het advies van Pels Rijcken (pagina 17 onder 31): “Een vastgoeddeskundige kan het beste vaststellen of en zo ja wat het depreciatie percentage zou moeten zijn in dit geval.

Ondanks dat wel sprake is van gebondenheid tussen de gemeente en de erfpachter kan ik mij wel voorstellen dat een relatief laag percentage op zijn plaats is. Er zal straks immers sprake zijn van eeuwigdurende erfpacht met mogelijk relatief weinig beperkende bepalingen in de erfpachtvoorwaarden.”. Het rapport van Colliers (pagina 11 en 12) bepaalt dat 10% een redelijk depreciatiepercentage is. Depreciatie ziet overigens niet op het door SEBU genoemde “goedmaken” van eerdere stijgingen. Door depreciatie van de grondwaarde bij de berekening van de canon aan het einde van het tijdvak, zal de canon na herziening minder hard stijgen ten opzichte van de bestaande canon. De gemeente hoopt hiermee het draagvlak voor het conceptvoorstel te vergroten en meent dat dit tevens bijdraagt aan de redelijkheid en billijkheid van de herziene voorwaarden en de juridische houdbaarheid daarvan. Voor zover depreciatie bij erfpachtrechten met een andere bestemming dan ‘wonen’ leidt tot een grondwaarde die lager is dan de door de gemeente gehanteerde (generieke) minimale grondwaarde, zal bij de canonherziening worden uitgegaan van de minimale grondwaarde. Op die minimale grondwaarde wordt geen depreciatie toegepast.

27 van 32

18. SEBU vraagt zich af hoe de gemeente tot het Bank Nederlandse Gemeenten (BNG Bank) percentage komt. De grond is immers al lang geleden uitgegeven en de initiële grondwaarde is al door de betaling van canon of door 50-jarige afkoop in de gemeentekas gevloeid. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 1 en punt 4 gereageerd op het standpunt van SEBU dat de initiële grondwaarde al is betaald. Op dit punt wordt daarom naar die reactie verwezen. De gemeente hanteert als basisgrondslag voor het canonpercentage een langjarige rente die representatief is voor gemeentelijke financiering, zoals gepubliceerd door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Bij het bepalen van de canon aan het einde van het eerste tijdvak zal de gemeente uitgaan van het gemiddelde rentepercentage van de 25 jaar (100 kwartalen) voorafgaand aan de schriftelijke aankondiging van de canon na herziening aan de erfpachter in plaats van het actuele rentepercentage. Op die manier wordt voorkomen dat er tijdelijke ‘uitschieters’ (zowel naar boven als naar beneden) in het canonpercentage kunnen ontstaan. Door gebruik te maken van het gemiddelde rentepercentage over een langjarige periode zal het canonpercentage gedurende een langere periode relatief minder schommelingen kennen dan bij gebruikmaking van een actueel rentepercentage.

Dit biedt de erfpachter op voorhand meer duidelijkheid en meer voorspelbaarheid over de hoogte van het canonpercentage en maakt het minder bepalend op welke datum het betreffende tijdvak afloopt. Hiermee kan voor zowel de gemeente als de erfpachter een redelijk en billijk canonpercentage worden vastgesteld. Vanwege het gebruik van het langjarige gemiddelde rentepercentage is een aanvullende begrenzing in de vorm van een minimaal en een maximaal canonpercentage ten behoeve van het vaststellen van een redelijk en billijk canonpercentage onnodig. Het rapport van Colliers stelt dat deze basisgrondslag redelijk is. Het advies van Pels Rijcken bevestigt: “Het is gebruikelijk om als basisgrondslag een rentepercentage te hanteren voor langlopende leningen (vgl. ECLI:NL:RBDHA:2019:9765 en ECLI:NL:GHAMS:2020:1427). Dit percentage fluctueert minder hetgeen de voorspelbaarheid en zekerheid ten goede komt. Deze zekerheid is in het belang van de erfpachters en de financierbaarheid van het erfpachtrecht. De door de gemeente gehanteerde basisgrondslag voldoet aan deze voorwaarden.” 19. SEBU meent wat betreft de 1,1% opslag voor kosten en risico het volgende. Het risicodeel in de rente is gebaseerd op het verhaalsrisico van het geleende bedrag en/of de rente.

Bij erfpacht blijft de grond en dus ook de grondwaarde eigendom van de gemeente, zodat er geen verhaalsrisico bestaat voor de grondwaarde. Voor een risico-opslag is dus geen reden. Daarnaast kan de canon, indien deze niet wordt voldaan, middels artikel 5:87 lid 2 BW worden verhaald op de waarde van de gehele zaak. De gemeente heeft middels dit artikel aldus de sterkst mogelijke verhaalspositie. Zij heeft niet slechts verhaal op de door haar uitgegeven grond, maar evengoed op de door de erfpachter bekostigde (en aan hem in economisch eigendom toebehorende) opstal. Voor wat betreft het kostendeel kan dat op een redelijk, met de werkelijke kosten overeenstemmend bedrag worden gesteld. Dat is bij voorkeur een vast bedrag, los van de canon. Dat betekent dat het geen onderdeel uitmaakt van het canonpercentage. Het kostendeel zal immers voor een erfpachtrecht met een hoge canon niet hoger zijn dan voor een erfpachtrecht met een lage canon. In beide gevallen dient de canon te worden geïnd en administratief bijgehouden. De daarvoor benodigde handelingen zijn niet afhankelijk van de hoogte van de canon. SEBU stelt dat de gemeente de opslag van 1,1% onvoldoende heeft onderbouwd. Hoewel er dus geen enkele feitelijke onderbouwing is voor deze opslag, maakt deze wel 43% uit van het canonpercentage. De gemeente begrijpt de redenering van SEBU, maar ziet het anders.

Bij het vaststellen van het canonpercentage is het gebruikelijk om een opslag voor kosten en risico’s te hanteren, bijvoorbeeld voor het beheer van erfpachtcontracten, gerechtelijke kosten en debiteurenrisico. Deze opslag maakt onderdeel uit van het canonpercentage na herziening. De gemeente heeft gekozen voor een vast opslagpercentage van 1,1%, dat aansluit bij de gemiddelde percentages die andere gemeenten hanteren. Zie ook paragraaf 2.8 ‘Uitvoeringsverplichtingen gemeente’ van de Ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen van april 2024, waarin de gemeentelijke taken en bijbehorende kosten worden toegelicht. Daarbij dienen tevens de kosten van juridische procedures te worden betrokken. 28 van 32

De opslag van 1,1% is beoordeeld door zowel Colliers Valuations B.V. als Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Colliers concludeerde dat dit percentage redelijk is. Pels Rijcken wees erop dat uit rechtspraak volgt dat hogere percentages (1,35% en 1,5%) de toets der kritiek kunnen doorstaan, en verwacht daarom dat ook 1,1% juridisch stand zal houden. De gemeente kiest daarmee bewust voor een lager percentage dan in de rechtspraak is geaccepteerd. Daarnaast blijkt uit onderzoeken in opdracht van de Gemeente Amsterdam dat een opslagpercentage tussen de 1% en 2% goed te verdedigen is. De Grondwaardecommissie heeft daarbij geoordeeld: “In de huidige marktcondities lijkt, lettend op het rendement op huurwoningen en het door banken gehanteerde tarief op hypothecaire leningen, 2%-punt realistisch, maar in betere tijden lijkt een lagere opslag goed te verdedigen.” Het door de gemeente gehanteerde percentage van 1,1% ligt dus ruim onder dit niveau. Tot slot is gekozen voor een vast opslagpercentage in plaats van een vast bedrag, omdat dit naar het oordeel van de gemeente de meest evenredige en billijke methode is. Met het gekozen vaste opslagpercentage van 1,1% acht de gemeente een evenwichtige, juridisch houdbare en uitvoerbare regeling gerealiseerd. 20. Wat betreft de jaarlijkse inflatieaanpassing van 2% meent SEBU het volgende.

Er is geen mogelijkheid van verlaging als de situatie daarom vraagt, zoals een recessie. Het maakt de canon en de afkoopsom steeds onbetaalbaarder. Dit doet geen recht aan de situatie dat het gaat om een herziening na 50 jaar en niet om een initiële uitgifte. Bij initiële uitgifte wordt eenmalig de grondwaarde bepaald en verandert daarna niet meer. Bij voortdurende erfpacht wordt na 50 jaar de grondwaarde nogmaals bepaald door de gemeente en daarmee nogmaals betaald door de erfpachter. Het is een onevenredig groot nadeel dat deze restgroep treft. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 1 en punt 4 gereageerd op het standpunt van SEBU dat de initiële grondwaarde al is betaald. Op dit punt wordt daarom naar die reacties verwezen. In het conceptvoorstel wordt de canon niet langer periodiek herzien. Alleen bij wijziging van het gebruik, aanpassing van de opstallen en/of splitsing van het erfpachtrecht vindt een herziening plaats. De canon wordt wel jaarlijks aangepast aan de inflatie (oftewel jaarlijks geïndexeerd) met een vast percentage van 2%, overeenkomstig het historisch gemiddelde inflatiepercentage in Nederland en de lange termijn doelstelling van de Europese Centrale Bank.

Dit betekent feitelijk dat als de grondwaarde met meer dan 2% stijgt, de canon slechts met 2% wordt aangepast, en omgekeerd, dat de canon ook bij een daling van de grondwaarde met 2% blijft stijgen. Deze systematiek biedt erfpachters een transparante en voorspelbare canonverplichting, ook op de lange termijn. Voor erfpachters is in het conceptvoorstel een nieuwe afkoopregeling met voorwaarden voor conversie opgenomen. Volgens deze regeling is de afkoopsom bij conversie gelijk aan de grondwaarde die is vastgesteld bij de canonherziening aan het einde van het tijdvak. Vanaf die datum wordt de afkoopsom jaarlijks geïndexeerd met 2%, tot de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt getekend. De afkoopsom wordt vermeerderd met een eventuele (geïndexeerde) economische meerwaarde bij wijziging van gebruik, wijziging van de opstallen en/of splitsing van het erfpachtrecht. Ook deze systematiek zorgt voor een transparante en voorspelbare afkoopsom op de lange termijn. Daarnaast is de berekening van de grondwaarde bij het einde van het eerste erfpachttijdvak gemaximeerd door de fictieve geïndexeerde WOZ-waarde.

29 van 32

21. SEBU vraagt de gemeente om een oplossing die erin voorziet dat huizen van erfpachters verkoopbaar zijn tegen prijzen die niet gecorrigeerd worden voor de afkoopsommen van de erfpacht. De markt bepaalt de prijs van een woning. Het ligt daarbij in de lijn der verwachting dat er bij vergelijkbare woningen op erfpachtgrond in een transparante markt prijsverschillen zullen ontstaan tussen woningen met en zonder eeuwigdurend afgekochte canon. Voor een woning op erfpachtgrond zonder eeuwigdurend afgekochte canon bestaat immers nog de verplichting tot betaling van canon aan de gemeente voor het gebruik van gemeentegrond. 22. SEBU stelt alternatieve voorstellen voor op basis van het door SEBU gehanteerde uitgangspunt: “In principe is het redelijk als de erfpachters op gelijke wijze behandeld worden als de erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben gekregen. Dat zou meebrengen dat als grondslag voor de canonherziening de waarde van de betreffende erfpachtzaak in 1989 wordt gekozen en dat deze waarde slechts wordt geïndexeerd.”. SEBU geeft daarbij aan: “SEBU accepteert echter dat een marktconforme meerwaarde van de grond moet worden betaald. Daarbij zou de huidige of dan (aan het einde van het erfpachttijdvak) marktconforme grondwaarde in principe verrekend moeten worden met de waarde van wat al door de erfpachters is betaald.

Zo ontvangt de gemeente daadwerkelijk een vergoeding voor de meerwaarde opgebouwd tussen initiële uitgifte en afkoop.” en “Het gaat er uiteindelijk om dat een evenwicht gevonden moet worden tussen wat de gemeente als rendement wil halen en wat voor de erfpachters redelijke en betaalbare bedragen zijn. Het gaat om ongelijke gevallen en die hoeven dus ook niet gelijk te worden behandeld. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 2 gereageerd op het standpunt van SEBU dat sprake is van ongelijke behandeling. Die reactie bevat ook het oordeel van het hof over dat standpunt. Op dit punt wordt daarom naar die reactie verwezen. Het gaat om gemeentegrond. De grondwaarde van de gemeentegrond volgt de marktontwikkeling bij de erfpachtrechten onder de AB 1974 of de AB 1983 (waarbij de waardestijging ten goede komt aan de gemeenschap). Dit is inherent aan niet eeuwigdurend afgekochte erfpacht. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 3 gereageerd op de suggestie van SEBU om als werkelijke grondwaarde aan het einde van het erfpachttijdvak te kiezen voor de waarde van de betreffende gemeentegrond in 1989. Op dit punt wordt verwezen naar die reactie. Het gaat erom dat erfpachters betalen voor het gebruik van de grond van de gemeente. De canon is een vergoeding voor het gebruik van de gemeentegrond.

De gemeente meent dat het conceptvoorstel resulteert in een redelijke en billijke canon. De gemeente verwijst hierbij naar haar reactie op punt 1 en punt 14. 23. SEBU vraagt de gemeente om te kijken naar een inkeerregeling waarbij afkoopsom en canon vast staan en onveranderlijk zijn, en die ingaat aan het einde van het erfpachttijdvak, zowel voor de erfpachtrechten onder de AB 1974 als onder de AB 1983, met als uitgangspunt het jaar 2017. SEBU licht dit als volgt toe: “2017 was het kanteljaar, waarbij een conversieregeling werd geïntroduceerd die uitgaat van de jaarlijkse WOZ-waarde. Hierdoor konden mensen die toen al niet konden vastklikken of afkopen in de latere jaren al helemaal niet meer afkopen. 2017 is ook het jaar waarin de prijsstijgingen van de huizen al was begonnen maar daarna steil omhoogliep. Met 2017 als uitgangspunt krijgt de gemeente een deel van de prijsstijgingen, maar kan de steile curve voor de erfpachters worden verzacht. De waarden van 2017 zijn voor iedereen bekend en staan vast. Dat geeft zekerheid voor zowel erfpachters als de gemeente”. Het alternatieve voorstel van SEBU komt er in de kern op neer dat de afkoopsom en de canon vast worden bepaald op basis van de WOZ-waarde 2017, zonder verdere waardeverandering in latere jaren. Daarmee stelt SEBU voor om voorbij te gaan aan de waardeontwikkeling van de gemeentegrond na 2017.

30 van 32

De gemeente begrijpt de wens om tot meer voorspelbaarheid en betaalbaarheid te komen, maar ziet geen aanleiding om van deze systematiek af te wijken. De grond onder erfpacht blijft gemeentelijk eigendom; de waardestijging daarvan behoort toe aan de gemeenschap. Het ligt daarom niet in de rede dat de gemeente afstand doet van deze waardestijging door vast te houden aan historische waarden uit 2017. Dat is inherent aan het karakter van niet-eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Bovendien biedt de bestaande Conversieregeling Erfpacht 2017 reeds de mogelijkheid om een erfpachtrecht te converteren naar eeuwigdurend erfpacht op basis van de Algemene Voorwaarden 1989. Afwijken van deze bestaande regeling zou niet alleen beleidsmatig onwenselijk zijn, maar ook juridische risico’s opleveren, met name ten aanzien van erfpachters die reeds onder de huidige conversieregeling hebben geconverteerd of afgekocht. Om die redenen wordt het alternatieve voorstel van SEBU niet gevolgd. 24. De brief van SEBU aan het college B&W van 28 december 2023 is en de brief van SEBU aan het college B&W van 15 augustus 2024 zijn bijlagen bij de brief van SEBU van 5 december 2024. De gemeente verwijst voor haar reactie op deze bijgevoegde brieven ook naar hetgeen zij daarover heeft vermeld onder hoofdstuk 3.1 van het vorige verantwoordingsverslag.

3.2

Vereniging Eigen Huis (VEH)

De Vereniging Eigen Huis heeft in haar reactie aan de gemeente (per e-mail d.d. 26 november 2024) meegedeeld dat zij op dit moment geen inhoudelijke opmerkingen heeft met betrekking tot het gewijzigde voorstel. VEH heeft gezegd dat zij het graag aan de inhoudelijke specialisten op het gebied van erfpachtvoorwaarden en lokale belangenbehartigers zoals de SEBU overlaten, zo ook voor wat betreft de juiste vaststelling van factoren als grondwaarde en depreciatiefactoren e.d., VEH heeft tot slot gezegd graag op de hoogte te willen worden gehouden van de verdere ontwikkelingen.

3.3

Rabobank

De gemeente heeft naar aanleiding van het conceptvoorstel een reactie van de Rabobank ontvangen per e-mail d.d. 19 november 2024. In deze reactie geeft de Rabobank aan het gewijzigde conceptvoorstel te hebben beoordeeld en concludeert zij dat erfpacht onder de voorwaarden zoals opgenomen in het conceptvoorstel financierbaar zal zijn bij de Rabobank. De Rabobank merkt daarbij op dat zij nog een beslissing moet nemen over de vraag of bij wijziging van de erfpachtvoorwaarden een nieuwe hypotheekakte vereist zal zijn. Dit kan volgens de Rabobank pas worden beoordeeld zodra de voorwaarden definitief zijn vastgesteld. Verder geeft de Rabobank aan dat wanneer een klant met een erfpachtrecht overstapt naar de AV 1989 en daarbij een extra hypothecaire lening nodig heeft voor de afkoopsom, in dat geval wel een nieuwe hypotheekakte wordt verlangd. Als er geen nieuwe lening nodig is, bijvoorbeeld wanneer de afkoop uit eigen middelen wordt voldaan, zal de Rabobank afzonderlijk beoordelen of een nieuwe hypotheekakte noodzakelijk is. Voor deze beoordeling geeft de Rabobank aan de volledige en definitieve teksten nodig te hebben van de erfpachtvoorwaarden AB 1974, AB 1983, AV 1989, de Conversieregeling en de Herziene AB 1974 (2026).