Verantwoordingsverslag Herziening AB 1974 2026

Gemeente Utrecht Verantwoordingsverslag Inhoudelijke reactie op de ontvangen reacties van erfpachters en belangenbehartigers ten aanzien van het conceptvoorstel voor herziening van de AB 1974 en de canonvaststelling aan het einde van het erfpachttijdvak (derde reactieperiode).

Datum Status Kenmerk

1 mei 2026 Definitief 34130471

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ........................................................................................................................................2 1

Inleiding ............................................................................................................................................3

2

Verantwoording reacties erfpachters................................................................................................5 2.1.a. Inhoudelijke reacties op de parameters .................................................................................5 2.1.b. Reacties op de uitkomsten (o.a. betaalbaarheid) ...................................................................8 2.1.c. Reacties op het principe (o.a. er is al een keer grondwaarde betaald) ................................11 2.1.d. Reacties over het proces/de informatievoorzieningen .........................................................14 2.1.e. Verhelderende vraag over het conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie ..................15

3

Verantwoording reacties belangenbehartigers ...............................................................................18 3.1

Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) ......................................................................18

3.2

Vereniging Eigen Huis (VEH) ...............................................................................................31

3.3

Rabobank .............................................................................................................................31

3.4

Notarissen ............................................................................................................................32

3.5 De Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en taxateurs in onroerende goederen (NVM) .........................................................................................................32 3.6

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ..................................................................................32

2 van 32

1 Inleiding Evenals in eerdere reactieperioden doet de gemeente in deze derde reactieperiode verslag van de ontvangen reacties van erfpachters en belangenbehartigers op de voorgenomen herziening van de Algemene Bepalingen erfpacht 1974 (AB 1974) en de financiële uitgangspunten voor de canonherziening aan het einde van het eerste tijdvak van vijftig jaar. Dit verantwoordingsverslag ziet op de reacties die zijn ontvangen in de periode van 24 oktober 2024 tot en met 6 december 2024, naar aanleiding van het door het college op 22 oktober 2024 voor inspraak vrijgegeven concept van de Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024). Enkele reacties die kort na afloop van deze reactieperiode zijn ontvangen, zijn uit oogpunt van transparantie eveneens in het reactie- en verantwoordingsverslag meegenomen. Daarnaast heeft de gemeente op 9 februari 2025 twee aanvullende reacties ontvangen van één erfpachtadres. Deze reacties komen inhoudelijk overeen met reacties die binnen de reactieperiode zijn ingediend en zijn daarom ook in dit verantwoordingsverslag inhoudelijk meegenomen. Dit verantwoordingsverslag bevat de inhoudelijke reactie van de gemeente op de in het reactieverslag opgenomen reacties van erfpachters en belangenbehartigers.

Waar het reactieverslag een analytisch overzicht en samenvatting geeft van de ontvangen reacties, wordt in dit document toegelicht in hoeverre het conceptvoorstel (Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024)) al aansloot bij deze reacties en of, en zo ja op welke onderdelen, deze aanleiding zijn geweest om het conceptvoorstel aan te passen. Het reactieverslag en dit verantwoordingsverslag zijn daarom onlosmakelijk verbonden aan elkaar. Voor de leesbaarheid worden de reacties in dit verantwoordingsverslag per reactiecategorie op hoofdlijnen samengevat. Beoogd is de strekking van de reacties weer te geven; de samenvatting is daarom niet uitputtend. De gehanteerde reactiecategorieën sluiten aan bij de hoofdcategorieën die ook in het reactieverslag zijn gebruikt, te weten: 1. Reacties op de gepubliceerde uitgangspunten of het proces: a. Inhoudelijke reacties op parameters b. Reacties op de uitkomsten (o.a. betaalbaarheid) c. Reacties op het principe (o.a. er is al een keer grondwaarde betaald) d. Reacties over het proces/informatievoorzieningen 2. Verhelderende vraag over het conceptvoorstel (Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024)) 3.

Reacties met vragen over de huidige afkoopregeling (buiten het kader van de herziening AB 1974) In hoofdstuk 2 van dit verantwoordingsverslag wordt per reactiecategorie ingegaan op de reacties die de gemeente van erfpachters heeft ontvangen. De gemeente zal daarbij toelichten op welke punten het conceptvoorstel al overeenstemde met de reacties en of deze reacties aanleiding zijn geweest om het conceptvoorstel aan te passen, en zo ja op welke onderdelen. In de volgende tabel is uiteengezet welke reactiecategorieën zijn samengebracht in welke hoofdcategorie. Waar in dit verantwoordingsverslag wordt gesproken over het conceptvoorstel, wordt daarmee bedoeld: het concept Herziene AB 1974 (2024), zijnde de Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024), zoals deze door het college op 22 oktober 2024 voor inspraak zijn vrijgegeven. Na vaststelling worden deze algemene bepalingen aangeduid als: Algemene Bepalingen erfpacht 1974, herziene versie (2026) (hierna: Herziene AB 1974 (2026)). AB 1983 wordt in dit verantwoordingsverslag alleen genoemd als dit nodig is om op een ontvangen reactie in te gaan; dit verslag bevat geen besluit of voorstel over AB 1983.

3 van 32

HOOFDCATEGORIEËN

REACTIECATEGORIEËN

1a. Inhoudelijke reacties op de parameters

-

1b. Reacties op de uitkomsten

-

1c. Reacties op het principe

-

Opmerking het niet eens zijn met het conceptvoorstel Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen Inhoudelijke (financiële) reactie op het conceptvoorstel Zorg over de betaalbaarheid De wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel voor mij betekent De wens voor meer voorspelbaarheid De wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel De wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989 De opmerking dat de gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen De opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en/of te vinden dat er genoeg betaald is voor de grond

1d. Reacties over het proces/de informatievoorziening

-

De opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente en/of geen vertrouwen in de gemeente te hebben

1e. Verhelderende vraag over het conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie

-

Verhelderende vraag over het conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie

2. Reacties met vragen over de huidige afkoopregeling (buiten het kader van de herziening van de AB 1974)

-

Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden (onder het huidige erfpachttijdvak) Opmerking alsnog gebruik te willen maken van het aanbod uit 2018 Vraag over de afkoopregeling CRE 2017 of AV 1989 en/of verzoek voor een indicatie afkoopsom

-

Tijdens de reactieperiode zijn ook reacties ontvangen van belangenbehartigers. In hoofdstuk 3 wordt toegelicht in hoeverre het conceptvoorstel reeds aansloot bij deze reacties en of deze aanleiding zijn geweest om de beoogde herziening van de AB 1974 en/of de uitgangspunten voor de canonherziening aan te passen. Gelet op het detailniveau van de reacties van belangenbehartigers is daarbij afgezien van de indeling in reactiecategorieën.

4 van 32

2 Verantwoording reacties erfpachters 2.1.a. Inhoudelijke reacties op de parameters In deze hoofdcategorie zijn de volgende reactiecategorieën samengebracht: -

Opmerking het niet eens te zijn met het conceptvoorstel; Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen; Inhoudelijke (financiële) reactie op het conceptvoorstel.

De gemeente heeft van vijf erfpachters reacties ontvangen die vallen binnen deze hoofdcategorie “inhoudelijke reacties op de parameters”. Twee erfpachters hebben vermeld dat zij het niet eens zijn met het concept Herziene AB 1974 (2024). Eén erfpachter (AB 1974, periodieke canon) heeft daarbij specifiek toegelicht dat hij betwijfelt of het concept Herziene AB 1974 (2024) wel beter is dan de Conversieregeling erfpacht 2017 (hierna: “CRE 2017”). Volgens deze erfpachter kan er als gevolg van de jaarlijkse indexatie van de canon zoals opgenomen in het concept Herziene AB 1974 (2024), niet worden gesproken van een eeuwigdurend vast jaarlijks canonbedrag. Erfpachter meent dat hij daardoor op de langere termijn (30 jaar en langer) veel meer betaalt voor zijn erfpacht dan onder de CRE 2017. De andere erfpachter heeft vermeld dat het concept Herziene AB 1974 (2024), ertoe leidt dat hij en andere bewoners in zijn buurt worden opgezadeld met exorbitante hoge lasten. Drie erfpachters hebben gezegd dat zij het niet eens zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te berekenen. Deze erfpachters hebben met name hun bezwaar geuit tegen het financiële uitgangspunt dat de WOZ-waarde wordt gehanteerd bij de bepaling van de actuele grondwaarde in verband met de canonherziening einde erfpachttijdvak (bij erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’).

Eén erfpachter heeft voor haar motivering verwezen naar de reactie die de SEBU daaromtrent heeft ingediend naar aanleiding van het conceptvoorstel. De gemeente verwijst voor haar verantwoording op de reactie van de SEBU naar paragraaf 3.1 van dit verantwoordingsverslag. Volgens een andere erfpachter zou de WOZ-waarde beschikking van zijn woning veel te hoog zijn vastgesteld. Een andere erfpachter heeft aangegeven dat het hanteren van zijn huidige WOZ-waarde volgens zijn berekeningen, zal leiden tot een canonstijging van 67%, wat niet in verhouding staat tot de huidige methode en waarmee hij bij de aankoop van zijn woning geen rekening heeft kunnen houden. Deze erfpachter is ook van mening dat de WOZ-waarde en de grondquotetabel geen betrouwbare en/of eerlijke bronnen zijn om de erfpachtcanon te bepalen. Zeker niet omdat de canon ook jaarlijks wordt geïndexeerd met 2%. Deze erfpachter vindt een waardebepaling op basis van het aantal vierkante meters grond eerlijker en eenvoudig. Eén erfpachter heeft gesteld dat de gemeente geheel voorbijgaat aan de gevolgen van de door niemand verwachte enorme stijging van de grond- en huizenprijzen. Volgens erfpachter leidt het toepassen van de WOZ-waarde en de grondquote tot een onacceptabele en onbetaalbare stijging van zijn woonlasten.

Twee erfpachters hebben hun zorg en/of bezwaar geuit tegen het kiezen van een depreciatie boven een ingroeiregeling of het ontbreken van een ingroeiregeling. Eén van die erfpachters heeft daarbij toegelicht dat zij door het ontbreken van een ingroeiregeling minder tijd heeft om een alternatieve woning te vinden in de huidige zwaar overspannen woningmarkt. Zij is daarnaast van mening dat erfpachters met een klein inkomen disproportioneel worden benadeeld door het ontbreken van een ingroeiregeling. De canon die tegen het einde van het erfpachttijdvak wordt bepaald onder het concept Herziene AB 1974 (2024) vs. de canon die wordt bepaald onder de CRE 2017 Evenals onder de CRE 2017 wordt het erfpachtrecht onder het concept Herziene AB 1974 (2024), eeuwigdurend (in plaats van voortdurend met tijdvakken van vijftig jaar). De gemeente benadrukt echter dat de berekeningsmethode ter vaststelling van de canon (voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’) onder de CRE 2017 verschilt van de berekeningsmethode die onder het concept Herziene AB 1974 (2024) wordt gehanteerd ter bepaling van de canon tegen het einde van het erfpachttijdvak. 5 van 32

Zo wordt onder de CRE 2017 de jaarlijkse canon van een erfpachtrecht (voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’ en waarbij erfpachter de woning zelf bewoont) vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde, een grondquote en een vast canonpercentage van 5%. Onder het concept Herziene AB 1974 (2024) wordt echter een ander canonpercentage gehanteerd. Dat canonpercentage wordt namelijk opgebouwd uit: -

een basisgrondslag: het gemiddelde BNG-rentepercentage over de afgelopen 25 jaar; een inflatiecorrectie van 2%; een opslag voor kosten en risico van 1,1%.

Het concept Herziene AB 1974 (2024) gaat uit van een canonpercentage dat is gebaseerd op het gemiddelde over de periode van 25 jaar voorafgaand aan de canonpeildatum van de langjarige rente die representatief is voor gemeentelijke financiering, zoals gepubliceerd door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), verminderd met een vaste inflatiecorrectie van 2% en vermeerderd met een vaste opslag voor kosten en risico van 1,1%. Het jaarlijkse canonbedrag wordt berekend op basis van de WOZ-waarde, een grondquote en het canonpercentage. Dat canonbedrag wordt vervolgens elk jaar gecorrigeerd voor inflatie met een vast percentage van 2%. Bij het berekenen van de grondwaarde aan het einde van het eerste erfpachttijdvak van 50 jaar wordt voor meer duidelijkheid en voorspelbaarheid gezorgd door uit te gaan van een maximale fictieve grondwaarde. Om te komen tot de maximale fictieve grondwaarde wordt de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2024 ieder jaar geïndexeerd met 3% tot het einde van het eerste tijdvak van 50 jaar. Is de actuele grondwaarde (geïndexeerde meest actuele onherroepelijke WOZ-waarde) aan het einde van het tijdvak lager, dan geldt die lagere waarde. Deze lagere waarde wordt gebruikt om de canon vast te stellen.

De gemeente is verder van oordeel dat de canon na herziening aan het einde van het erfpachttijdvak onder het concept Herziene AB 1974 (2024) wel een eeuwigdurend karakter heeft. Onder het concept Herziene AB 1974 (2024) wordt deze canon immers niet meer herzien (behalve in geval van een economische meerwaarde door een wijziging en/of splitsing van het erfpachtrecht). De canon wordt alleen nog jaarlijks gecorrigeerd in verband met de inflatie. Deze inflatiecorrectie zat initieel verdisconteerd in het rentepercentage-component. Zoals uit de financiële uitgangspunten naar voren komt, wordt om die reden een aftrek van 2% toegepast bij de vaststelling van het canonpercentage. De gemeente heeft ervoor gekozen om het jaarlijkse canonbedrag vervolgens te corrigeren voor inflatie met 2% per jaar omdat deze systematiek leidt tot een initieel lagere periodieke canon aan het einde van het erfpachttijdvak.

Vaststelling van de grondwaarde (voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’) op basis van de WOZ-waarde en een grondquote bij de canonherziening einde erfpachttijdvak onder het concept Herziene AB 1974 (2024) In het concept Herziene AB 1974 (2024) wordt voor de vaststelling van de grondwaarde in verband met de canonherziening tegen het einde van het tijdvak (voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’), gebruik gemaakt van de (geïndexeerde) meest actuele onherroepelijke WOZ-waarde. Colliers heeft in zijn rapport aangegeven dat het vaststellen van de grondwaarde van woningen door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een grondquote een gangbare methode is. De WOZwaarde is de optelsom van de waarde van de woning en van de grond. Om de grondwaarde van de WOZ-waarde af te leiden wordt een grondquote gebruikt. De grondquote is het percentage van de WOZ-waarde dat alleen de waarde van de grond vertegenwoordigt. Met behulp van de grondquotetabel CRE 2017 (waarin de WOZ-waarden jaarlijks worden geactualiseerd) wordt uiteindelijk de grondwaarde bepaald. Deze grondwaarde wordt vervolgens op basis van de prijzenindex bestaande koopwoningen gemeente Utrecht nog geïndexeerd vanaf de peildatum van de WOZ-waarde tot de laatste dag van het kwartaal voorafgaande aan de datum waarop de kennisgeving van de canon na herziening aan de erfpachter wordt verzonden.

De geïndexeerde grondwaarde wordt vervolgens met 10% depreciatie verminderd. De gemeente heeft met betrekking tot deze berekeningsmethode ervoor gekozen om aan te sluiten bij de systematiek van de Conversieregeling erfpacht 2003 (“CRE 2003”) en CRE 2017. De grondquotetabel CRE 2017 is immers een al jaren door 6 van 32

de gemeente gehanteerde tabel. Ook bij de conversieregeling 2003 werd deze al gebruikt. Door deze - voor erfpachters - bekende tabel nu ook te gebruiken bij de canonherziening einde erfpachttijdvak volgt de gemeente een consistente lijn en weten erfpachters waar zij aan toe zijn. Daarnaast is de WOZ-waarde van woningen in principe altijd beschikbaar en eenvoudig te verkrijgen, waardoor er voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’ geen taxatieprocedure hoeft te worden uitgevoerd. Bovendien heeft er op grond van het bestuursrecht een met waarborgen omklede rechtsgang opengestaan tegen de vaststelling van de WOZ-beschikking. Daarnaast kunnen erfpachters tegen de vaststelling van de grondwaarde tegen het einde van het erfpachttijdvak, eveneens protest aantekenen. In dat geval kan de erfpachter de grondwaarde laten vaststellen door onafhankelijke deskundigen, maar het staat de erfpachter ook vrij om daarover een rechtsprocedure te starten. Wel depreciatie, geen ingroeiregeling Naar aanleiding van de reacties die de gemeente heeft ontvangen in deze derde reactieperiode heeft zij na zorgvuldige afweging van alle reacties besloten om de depreciatie in het conceptvoorstel te handhaven. In principe meent de gemeente dat zij niet verplicht is om depreciatie toe te passen. Echter.

Op grond van adviezen van externe deskundigen, en omdat er vanuit diverse erfpachters en belangenbehartigers bezwaren zijn geuit tegen het ontbreken van depreciatie in de in december 2023 vrijgegeven financiële uitgangspunten, heeft de gemeente besloten om uit coulance wel een depreciatie toe te passen op de grondwaarde die wordt vastgesteld bij het einde van het erfpachttijdvak. Omdat onder het concept Herziene AB 1974 (2024) na het eerste erfpachttijdvak sprake zal zijn van een eeuwigdurende erfpacht met relatief weinig beperkende bepalingen, is daarbij voor de canonherziening einde erfpachttijdvak gekozen voor een depreciatie van 10%. Dit percentage sluit aan bij extern ingewonnen adviezen van Colliers en Pels Rijcken. De gemeente meent dat er met een depreciatie op de grondwaarde, een plotselinge hoge stijging in de erfpachtcanon kan worden voorkomen. Dit draagt bij aan de redelijkheid en billijkheid van het concept Herziene AB 1974 (2024) en aan de financiële stabiliteit van erfpachters op lange termijn. Daarnaast is de gemeente nog steeds van oordeel dat door toepassing van depreciatie een structurele matiging van de canonstijging kan worden bereikt. Dit in tegenstelling tot een ingroeiregeling.

Een ingroeiregeling betekent immers slechts een tijdelijke korting (in de eerste jaren) op de canon na herziening, en kan daardoor op de lange termijn leiden tot onvoorspelbare hogere canonbedragen voor de erfpachter. Kwijtscheldingsregeling Binnen de gemeente zijn verschillende regelingen en voorzieningen beschikbaar voor inwoners met betalingsproblemen. Voor erfpachters die door de canonverhoging aan het einde van het erfpachttijdvak in financiële problemen komen of dreigen te komen, is daarnaast een beleidsregel voor (gedeeltelijke) kwijtschelding vastgesteld. Deze regeling is bedoeld voor erfpachters die onvoldoende draagkracht hebben om de lasten van het erfpachtrecht te voldoen. Met motie M455 “Voorkom financiële problemen erfpachtcanon” (gemeenteraad Utrecht, 17 juli 2025) heeft de gemeenteraad het college verzocht maatregelen te treffen die voorkomen dat erfpachters door een hogere canon in financiële problemen komen. Hieraan is invulling gegeven met de beleidsregel voor (gedeeltelijke) kwijtschelding, die ondersteuning biedt aan erfpachters die door de canon na herziening in financiële problemen komen of dreigen te komen. De regeling is erop gericht tijdig in te grijpen en te voorkomen dat erfpachters in ernstige betalingsproblemen raken.

Daarnaast heeft de gemeenteraad met motie M454 “Maatwerk door kwijtschelding in specifieke gevallen” (gemeenteraad Utrecht, 17 juli 2025) gevraagd om binnen deze regeling ruimte te maken voor maatwerk in bijzondere situaties. De motie vraagt om een mogelijkheid voor kwijtschelding of financiële hulp voor erfpachters die door de canon na herziening in financiële problemen komen en aan vastgestelde voorwaarden voldoen. De gemeente beoordeelt daarbij eerst het inkomen en het vermogen van de erfpachter. Erfpachters die aan deze voorwaarden voldoen, kunnen in aanmerking komen voor (gedeeltelijke) kwijtschelding. Alleen als toepassing van deze voorwaarden in een individueel geval tot een onredelijke uitkomst leidt, kan de gemeente van de regels afwijken. Dat gebeurt via de hardheidsclausule.

7 van 32

Met deze regeling voert de gemeente moties M454 en M455 uit. Zo wordt ondersteuning geboden aan erfpachters die in financiële problemen dreigen te komen, terwijl tegelijkertijd wordt geborgd dat kwijtschelding geen algemeen recht is en maatwerk is voorbehouden aan bijzondere situaties.

2.1.b. Reacties op de uitkomsten (o.a. betaalbaarheid) De gemeente heeft onder deze hoofdcategorie de volgende reactiecategorieën geplaatst: -

Zorg over de betaalbaarheid; Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit financieel betekent; Wens voor meer voorspelbaarheid; Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel.

Zoals in het reactieverslag naar voren is gekomen zijn er zestien erfpachters geweest die hun zorg hebben geuit over de betaalbaarheid van de canon na herziening tegen het einde van het erfpachttijdvak. Er zijn in die reacties verschillende redenen genoemd waarom erfpachters zich zorgen maken over de betaalbaarheid en waarom de betaalbaarheid voor hen mogelijk een probleem wordt. Eén erfpachter heeft toegelicht dat de aankoopprijs ten tijde van de aankoop al hoog was in verhouding tot zijn financiële situatie. Vanwege persoonlijke omstandigheden in het verleden heeft hij financiële zorgen gekend. Deze erfpachter heeft daarnaast vermeld dat hij een aflossingsvrije hypotheek heeft op zijn woning en dat hij een opbouw heeft gerealiseerd op de tweede verdieping van zijn woning en een deel van de woning verhuurt. De financiële middelen om de canon af te kopen zegt erfpachter nooit te hebben gehad. Erfpachter heeft verder aangegeven dat hij vanwege zijn leeftijd en de restschuld op zijn huidige hypotheek, niet in aanmerking komt voor een nieuwe of aanvullende lening bij de bank. Eén erfpachter heeft zijn zorgen over de betaalbaarheid van de canon in meerdere reacties aan de gemeente geuit. Volgens hem zou hij op basis van (door hem zelfgemaakte) berekeningen van de canon na herziening, niet zonder enige financiële ondersteuning in zijn woning kunnen blijven wonen.

De canon na herziening die erfpachter zelf heeft berekend op basis van het concept Herziene AB 1974 (2024), zou nog hoger uitvallen dan de canon onder de CRE 2017. De canon op basis van de CRE 2017 is volgens erfpachter al onbetaalbaar voor hem. Eén erfpachter heeft in zijn reactie toegelicht dat een stijging van zijn canon van 12 euro per jaar naar een canon van 3.000 euro per jaar, voor hem onbetaalbaar wordt vanwege een beperkt inkomen. Eén erfpachter heeft meegegeven dat hij door persoonlijke en financiële omstandigheden in het verleden nooit heeft kunnen afkopen en dat hij is geschrokken van de afkoopsom die in de afgelopen jaren enorm is gestegen. Vanwege zijn hoge leeftijd vreest hij dat de canon na herziening voor hem onbetaalbaar wordt en dat hij in een persoonlijk faillissement raakt en gedwongen zal worden om zijn woning te verkopen. Eén erfpachter heeft in zijn reactie gezegd dat hij ervoor vreest dat hij in de nabije toekomst maandelijks duizenden euro’s of een eenmalig bedrag van tienduizenden euro’s aan canon zal moeten betalen. Erfpachter zou als pensioengerechtigde niet beschikken over dat soort bedragen. Hij is bang dat hij daardoor zijn woning moet verkopen.

Eén erfpachter heeft tijdens een van de wijkspreekuren van de gemeente, aangegeven dat hij als alleenstaande ouder een aflossingsvrije hypotheek heeft, en momenteel ongeveer 11 euro per jaar betaalt voor zijn erfpacht en dat hij zich zorgen maakt over de betaalbaarheid van de canon na het einde van het erfpachttijdvak. Eén erfpachter heeft vermeld dat zij sinds het overlijden van haar echtgenoot in 2007, een klein pensioen heeft en daardoor problemen heeft gehad met het betalen van haar canon. Door een betalingsregeling met de debiteurenafdeling van de gemeente, kon zij de canon blijven betalen. Een andere erfpachter heeft meegedeeld dat zij in 2018 al geen financiering kon krijgen voor de afkoopsom uit de introductieperiode van de CRE 2017. Voor een financiering van de afkoopsom in 2023, kon zij eveneens geen financiering krijgen bij haar bank. Zij heeft op basis van zelfgemaakte berekeningen (waarbij erfpachter gelet op de WOZ-waarde ontwikkeling van de afgelopen jaren, een aanname doet dat de WOZ-waarde per jaar met 10% zal blijven stijgen tot het einde van het 8 van 32

erfpachttijdvak) gesteld dat haar afkoopsom vanaf eind 2025 tot juli 2027 (einde van haar tijdvak) weer met ruim EUR 114.000 zal stijgen. Erfpachter maakt zich daarom zorgen over de betaalbaarheid van de canon. Zij heeft de gemeente verzocht om de regeling aan te passen tot normale en betaalbare bedragen omdat zij graag in haar huis en woonomgeving wil blijven wonen en dat haar woning verkoopbaar blijft tegen een bedrag dat niet te ver afligt van woningen zonder erfpacht en niet elk jaar daalt. Eén erfpachter heeft gezegd dat hij een stijging van zijn canon van 67% verwacht. Erfpachter heeft dit toegelicht met zelfgemaakte berekeningen waarbij hij zijn huidige WOZ-waarde en de financiële uitgangspunten uit het conceptvoorstel heeft toegepast. Deze erfpachter vindt dat deze stijging niet in verhouding staat tot de huidige rekenmethode. Hij zegt geen rekening met deze canonstijging te hebben gehouden bij de aankoop van zijn woning. Uit het reactieverslag is verder gebleken dat vier erfpachters de behoefte hebben aan meer financiële voorspelbaarheid en dat één erfpachter de wens heeft geuit voor meer financiële zekerheid. Deze erfpachters wilden daarom weten wat de herziening concreet financieel voor hen zal betekenen. Drie erfpachters hebben de wens geuit voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel.

Eén erfpachter heeft daarbij specifiek gevraagd op welke manier de gemeente ervoor zorgt dat haar canon na het erfpachttijdvak, redelijk en billijk is. Evenals in de vorige reactieperiode werd de behoefte aan meer financiële zekerheid vaak geuit in combinatie met de wens om meer voorspelbaarheid en de wens voor een voorstel dat redelijk, billijk en zorgvuldig is. Eén erfpachter heeft daarbij specifiek verwezen naar de reacties die SEBU heeft ingediend bij de gemeente, het betreft dezelfde erfpachter wiens reactie ook in paragraaf 2.1.a. van dit verantwoordingsverslag (de reactiecategorie “inhoudelijk reactie op de parameters”) is opgenomen. Zoals al opgemerkt verwijst de gemeente voor haar verantwoording daarop naar paragraaf 3.1 van dit verantwoordingsverslag. Eén erfpachter heeft de gemeente verzocht om per erfpachter een financiële maatwerkoplossing te bieden. Betaalbaarheid De gemeente meent ook in deze reactieperiode dat het conceptvoorstel resulteert in een redelijke canon, waarbij de belangen van erfpachters zorgvuldig zijn meegenomen en afgewogen. De gemeente is zich er echter van bewust dat voor sommige erfpachters sprake kan zijn van een aanzienlijke canonstijging aan het einde van het huidige erfpachttijdvak.

Vanwege de begrenzingen die in de huidige AB 1974 gelden voor de tienjaarlijkse herzieningen van de canon, zijn de canonverhogingen in het huidige erfpachttijdvak relatief beperkt gebleven. Bij de canonherziening aan het einde van het erfpachttijdvak gelden deze begrenzingen echter niet meer, waardoor het verschil tussen de huidige canon en de vast te stellen canon bij het einde van het erfpachttijdvak in sommige gevallen fors kan zijn, met name voor erfpachters die voor vijftig jaar hebben afgekocht. Bij het vaststellen van de huidige AB 1974 is destijds bewust gekozen om deze stijging tegen het einde van het erfpachttijdvak niet te begrenzen. De canonstijgingen kunnen daarom niet als onverwacht worden beschouwd. Voor een deel van de erfpachters zal de canonstijging bovendien in lijn liggen met de stijging bij de tienjaarlijkse herziening van de canon die in het verleden voor hen heeft plaatsgevonden. De gemeente meent daarom dat de canonstijging voor het overgrote deel van de erfpachters niet zodanig hoog is. Sommige erfpachters hebben op basis van eigen berekeningen een voorspelling gemaakt van de canon na herziening. Zij gaan daarbij uit van een veronderstelde, lineaire stijging van de WOZ-waarde en concluderen dat hun canon fors omhooggaat.

De gemeente benadrukt echter dat het einde van het erfpachttijdvak van de erfpachtrechten waarop de AB 1974 van toepassing is nog niet in zicht is. Daardoor is het nu onmogelijk om te voorspellen wat de grondwaarde tegen die tijd zal zijn en hoeveel de canon daadwerkelijk zal bedragen.

9 van 32

Om erfpachters meer duidelijkheid en voorspelbaarheid te bieden, is conform motie M460 “Voorspelbare erfpachtvoorwaarden” (gemeenteraad Utrecht, 17 juli 2025) gekozen voor een maximale fictieve grondwaarde. Deze wordt gebaseerd op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2024, jaarlijks geïndexeerd met 3%. Is de actuele WOZ-grondwaarde bij afloop van het tijdvak lager, dan geldt die lagere grondwaarde voor de canonberekening. Daarnaast stelt de gemeente voor om bij de canonherziening een depreciatie van 10% toe te passen. Daarmee wordt voorkomen dat de canonstijging voor erfpachters onevenredig hoog uitvalt. Volgens de gemeente blijft de canon na herziening hierdoor structureel lager dan bij toepassing van een ingroeiregeling en stijgt deze minder scherp ten opzichte van de bestaande canon. De gemeente onderkent echter dat een hogere canon in individuele gevallen tot financiële druk kan leiden. Om te voorkomen dat erfpachters hierdoor in de knel komen, heeft de gemeenteraad motie M455 – “Voorkom financiële problemen erfpachtcanon” aangenomen. Op basis daarvan is de kwijtscheldingsregeling opgesteld, die ondersteuning biedt aan erfpachters die door een hogere canon in betalingsproblemen dreigen te raken.

Daarnaast heeft de gemeenteraad met motie M454 “Maatwerk door kwijtschelding in specifieke gevallen” (gemeenteraad Utrecht, 17 juli 2025) verzocht om binnen deze regeling ruimte te maken voor maatwerk in bijzondere situaties. De regeling bevat daarom een hardheidsclausule, waarmee de gemeente kan afwijken van het standaardbeleid als toepassing van de regels tot onredelijke gevolgen zou leiden. Zo is er niet alleen aandacht voor voorspelbaarheid en redelijkheid van de canon (motie M460), maar ook voor betaalbaarheid en de menselijke maat bij de uitvoering van het erfpachtbeleid. Kwijtscheldingsregeling De gemeente heeft een kwijtscheldingsregeling ingesteld voor erfpachters die door de canonverhoging bij het einde van het erfpachttijdvak in financiële problemen komen of dreigen te komen. Voor de volledige toelichting wordt verwezen naar paragraaf 2.1.a. Financiële zekerheid en voorspelbaarheid Met de beoogde herziening van de AB 1974 wordt beoogd erfpachters meer financiële zekerheid en voorspelbaarheid te bieden. In het conceptvoorstel wordt het voortdurende erfpachtrecht omgezet in eeuwigdurende erfpacht. Daarmee vervallen de tijdvakken van vijftig jaar en de tienjaarlijkse momenten van canonherziening die in de huidige AB 1974 zijn opgenomen. De canon wordt aan het einde van het huidige erfpachttijdvak voor de laatste keer herzien.

Na deze herziening vindt onder de Herziene AB 1974 (2026) geen verdere herziening van de canon meer plaats, behoudens in gevallen waarin sprake is van economische meerwaarde door een wijziging of splitsing van het erfpachtrecht. De canon wordt vervolgens uitsluitend jaarlijks geïndexeerd met een vast percentage van 2% ter correctie voor inflatie. Omdat er onder het conceptvoorstel geen canonherzieningen meer zullen plaatsvinden (behalve in het geval van een wijziging en/of splitsing van het erfpachtrecht), maar alleen wordt uitgegaan van een jaarlijkse correctie van de canon vanwege de inflatie met een vast percentage van 2%, is de canonontwikkeling geheel transparant en voorspelbaar en heeft de erfpachter duidelijkheid over de toekomstige financiële lastenontwikkeling. Onder het conceptvoorstel is de gemeente bovendien niet meer bevoegd om de erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen. De erfpachtvoorwaarden zullen dus niet meer veranderen, hetgeen de voorspelbaarheid en zekerheid van de erfpachtvoorwaarden ten goede komt. Gedurende het eerste erfpachttijdvak van een erfpachtrecht onder de AB 1974 is de huidige afkoopregeling (CRE 2017) nog van kracht. In het conceptvoorstel is de mogelijkheid opgenomen om ook na het einde van het eerste tijdvak over te stappen naar een eeuwigdurende erfpacht.

10 van 32

Redelijk, billijk en zorgvuldig conceptvoorstel Het conceptvoorstel is opgesteld met inachtneming van de toepasselijke wettelijke bepalingen, de eisen van redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarbij is onder meer rekening gehouden met de Ministeriële handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen van april 2024, de inhoud van de bancaire richtlijnen, het consumentenrecht inzake oneerlijke en/of onredelijk bezwarende bedingen en relevante jurisprudentie. Omdat bancaire richtlijnen niet rechtstreeks van toepassing zijn op gemeentelijke erfpacht, zijn deze niet op alle onderdelen gevolgd. Bij de totstandkoming van het concept Herziene AB 1974 (2024) zijn de belangen van erfpachters betrokken en afgewogen. Voorafgaand aan de openbare consultatie is het conceptvoorstel getoetst door diverse externe adviseurs. In het verdere herzieningsproces hebben erfpachters en belangenbehartigers meerdere malen de gelegenheid gekregen om hun wensen en zienswijzen kenbaar te maken en te reageren op de voorgestelde financiële uitgangspunten. Tijdens de eerste en tweede reactieperiode zijn inhoudelijke reacties ingediend op het conceptvoorstel. Deze reacties zijn beoordeeld en waar relevant betrokken bij aanpassingen van het conceptvoorstel.

Ook tijdens de derde reactieperiode hebben erfpachters en belangenbehartigers kunnen reageren op het concept Herziene AB 1974 (2024). Alle ontvangen reacties uit de verschillende reactieperioden worden samen met het conceptvoorstel voorgelegd aan het college en de gemeenteraad, zodat deze kunnen worden betrokken bij de verdere besluitvorming over de herziening van de AB 1974. Met deze werkwijze is invulling gegeven aan een transparant en zorgvuldig besluitvormingsproces, waarin participatie, belangenafweging en bestuurlijke zorgvuldigheid centraal staan. Redelijke en billijke canon Het concept Herziene AB 1974 (2024) bevat financiële uitgangspunten die zijn gericht op het vaststellen van een canon die aansluit bij de geldende juridische kaders en marktontwikkelingen. Onder de huidige AB 1974 geldt bij een canonherziening aan het einde van het erfpachttijdvak, anders dan bij de tienjaarlijkse herziening tijdens het tijdvak, geen maximum voor de stijging van de canon en is het minimale canonpercentage van 5% niet van toepassing. Deze systematiek is bij de totstandkoming van de AB 1974 bewust gekozen. Bij de herziening aan het einde van het erfpachttijdvak worden voor alle erfpachters de op dat moment geldende financiële uitgangspunten toegepast. Daarbij blijft de gemeente gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen van redelijkheid en billijkheid.

De rechtsnormen brengen onder meer mee dat de vaststelling van de canon deugdelijk moet worden gemotiveerd en duidelijk moet maken hoe deze is berekend, inclusief welke variabelen zoals het canonpercentage en de grondwaarde daaraan ten grondslag liggen. De financiële uitgangspunten voor de canonherziening aan het einde van het erfpachttijdvak zijn uitgewerkt en onderbouwd in het conceptvoorstel. Deze uitgangspunten zijn ter beoordeling voorgelegd aan externe deskundigen. Colliers heeft geconcludeerd dat zowel de gehanteerde methodiek voor de vaststelling van de canon als de gebruikte variabelen als redelijk kunnen worden aangemerkt. Pels Rijcken heeft in zijn advies vastgesteld dat de grondslag en parameters voor de canonherziening voldoende zijn gemotiveerd en inzichtelijk zijn gemaakt.

2.1.c. Reacties op het principe (o.a. er is al een keer grondwaarde betaald) Onder deze hoofdcategorie heeft de gemeente de volgende reactiecategorieën samengevat: -

Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989; Opmerking dat de gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen; Opmerking dat de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en/of te vinden dat er genoeg is betaald voor de grond.

Evenals in de vorige reactieperiode, is in deze reactieperiode de wens geuit om - zonder afkoop dezelfde voorwaarden te krijgen als de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) of hetzelfde behandeld te willen worden als erfpachters onder de AV 1989. In deze reactieperiode gaat het echter om één erfpachter die deze reactie heeft gegeven. De ontwikkelaar die de woning van de desbetreffende erfpachter bouwde, koos 11 van 32

destijds voor de toepassing van de AB 1983. Deze erfpachter heeft ervoor gekozen om zijn erfpachtcanon af te kopen voor 50 jaar. Andere bewoners in dezelfde straat/buurt (de zgn. “vlek 26/29”) hebben daarentegen ten tijde van de aankoop van hun nieuwe woning, een eeuwigdurend erfpachtrecht gekregen omdat de ontwikkelaar van die woningen voor de AV 1989 had gekozen. Uit de ontvangen reacties is voorts gebleken dat er drie erfpachters van oordeel zijn dat de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk zijn en dat zij al de volledige grondprijs hebben betaald voor hun erfpachtgrond. Eén erfpachter heeft daarbij aangevoerd dat het niet eerlijk is dat zijn buren (die AV 1989 hebben) door een eenmalige betaling van de volledige grondwaarde hun erfpachtrecht in één keer en eeuwigdurend konden afkopen. Volgens deze erfpachter dreigt het conceptvoorstel het gevolg te hebben dat hij en andere buurtbewoners (in de zgn. “vlek 26/29”) worden opgezadeld met exorbitante hoge lasten terwijl zij bij de eerste uitgifte van hun erfpachtrecht net als de AV 1989 erfpachters, ook de grondwaarde volledig hebben betaald. Deze erfpachter heeft het voorstel gedaan dat de gemeente de erfpachtrechten in de vlek 26/29 waarop de AB 1983 van toepassing zijn, “herstelt” door middel van het van toepassing verklaren van de AV 1989 op deze erfpachtrechten conform het Raadsbesluit d.d. 22 juni 1989.

Daarnaast heeft deze erfpachter als maatregel voorgesteld om voor erfpachters met de AB 1983 een andere benadering te zoeken omdat er wezenlijke verschillen zijn tussen de AB 1983 en AB 1974. Volgens deze erfpachter zijn de verschillen met AB 1974 dat erfpachters met AB 1983 de grondprijs hebben betaald, dat erfpachters met AB 1983 bewust ervoor hebben gekozen om geen canon te betalen maar om de grondprijs volledig te betalen en dat de AB 1983 in financieel opzicht niet afwijkt van de AV 1989 omdat in beide gevallen de volledige grondprijs is betaald bij de initiële uitgifte. Vier erfpachters hebben in hun reactie vermeld dat de gemeente een verplichting heeft om haar erfpachters te beschermen bij de herziening van de AB 1974. Volgens twee van deze erfpachters dient de gemeente zorg te dragen voor de bestaanszekerheid en de bescherming van haar burgers. Eén erfpachter meent dat deze zorgplicht te meer geldt in een tijd waarin de betaalbaarheid van wonen al onder druk staat. Een andere erfpachter heeft gezegd dat het hem nooit duidelijk is geweest dat het bij erfpacht om dergelijke bedragen gaat die jaarlijks exponentieel stijgen en dat hij daar enorm van is geschrokken. Eén erfpachter heeft aangevoerd dat de gemeente hem nooit op het gevaar van de enorme stijging van de afkoopsom heeft gewezen.

Deze erfpachter heeft vermeld dat hij inmiddels een AOW-uitkering heeft en dat hij de sterk gestegen/ stijgende afkoopsom daarmee niet kan betalen. Erfpachter vreest dat hij daardoor in een faillissement terecht zal komen en zijn huis gedwongen moet verkopen. Erfpachter vindt dat gemeente hem daarin dient te beschermen. Een andere erfpachter heeft gezegd dat hij ervan uit is gegaan dat de gemeente een betrouwbaar, ethisch en menselijk beleid zou voeren. De toegepaste berekeningsmethode en canonverhogingen vindt erfpachter niet passen bij een gemeente die er voor de burgers zou moeten zijn, vooral in een tijd waarin de betaalbaarheid van wonen al onder druk staat. Eén erfpachter heeft verder vermeld dat de gemeente erfpacht zou moeten afschaffen. Volgens hem is erfpacht namelijk al lang niet meer nodig als gemeentelijk machtsinstrument omdat de omgevingswet voldoende middelen biedt aan de gemeente om waar nodig, invloed uit te oefenen. De wens om zonder afkoop dezelfde voorwaarden te krijgen als erfpachters onder AV 1989 zodat de ongelijke en oneerlijke behandeling van erfpachters onder AB 1974/AB 1983 in de “vlek 26/29” wordt opgeheven. De gemeente benadrukt dat bij invoering van de AV 1989 aan alle erfpachters de mogelijkheid is geboden om te converteren naar de AV 1989. Ook aan ontwikkelaars is die mogelijkheid geboden.

Er zijn ontwikkelaars die van dat aanbod gebruik hebben gemaakt en ontwikkelaars die daarvan af hebben gezien. Aangezien het reeds gesloten overeenkomsten betrof en in sommige gevallen zelfs al gevestigde erfpachtrechten, was de keuze om al dan niet te converteren naar de AV 1989 aan de ontwikkelaars. De gemeente kon de ontwikkelaars daartoe niet verplichten. De gemeente benadrukt dat erfpachters in het verleden de mogelijkheid hebben gehad om in een vergelijkbare positie te komen als erfpachters met een erfpachtrecht onder de AV 1989. Daartoe zijn in 1989, 1998, 2003 en 2017 regelingen opgesteld op basis waarvan erfpachters hun erfpachtrecht konden converteren naar de AV 1989. Ook de desbetreffende erfpachter met AB 1983 in de “vlek 26/29”, kon gebruikmaken van de conversieregelingen. De gemeente kon erfpachters daartoe niet verplichten, het was voor erfpachters dan ook een vrijwillige keuze. De gemeente was en is bovendien niet verplicht om de erfpachters met AB 1983 financieel in dezelfde positie te brengen als de erfpachters met AV 1989, 12 van 32

omdat deze erfpachters niet gelijk zijn aan elkaar en daardoor niet gelijk hoeven te worden behandeld. Dit is bevestigd in het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aangaande de procedure tussen de gemeente Utrecht en SEBU d.d. 30 mei 2023 (ECLI:GHARL:2023:4515), dit arrest is door de Hoge Raad (bij arrest van 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1912) in stand is gelaten. De mogelijkheid om het erfpachtrecht te converteren naar AV 1989 en daarbij de canon voor altijd af te kopen staat overigens nog steeds open voor erfpachtrechten waarbij het erfpachttijdvak nog niet is geëindigd. Het concept Herziene AB 1974 (2024) voorziet ook voor de periode na het einde van het erfpachttijdvak in de mogelijkheid om de canon voor altijd af te kopen door betaling van een eenmalige afkoopsom. Reacties over onredelijkheid erfpachtvoorwaarden en het argument “de grondwaarde is al betaald” De gemeente wijst erop dat uit de erfpachtvoorwaarden zowel rechten als verplichtingen voortvloeien voor de gemeente én voor de erfpachter. De erfpachtcanon is de vergoeding die de erfpachter betaalt voor het gebruik van grond die eigendom is van de gemeente. Erfpacht en canon moeten daarom niet worden verward met een hypothecaire lening, waarbij rente en aflossing leiden tot eigendom van de grond.

Het afkopen van de canon is dus niet te beschouwen als een financieringsconstructie zoals koop op afbetaling. De betalingsverplichting voor het gebruik van de erfpachtgrond kan overigens worden beëindigd door de erfpachtvoorwaarden te converteren naar de AV 1989 en daarbij de canon eeuwigdurend af te kopen. Voor erfpachters bij wie het erfpachttijdvak nog niet is geëindigd, staat deze mogelijkheid nog open. Zij kunnen gebruikmaken van de Conversieregeling erfpacht 2017 (CRE 2017). Voor de periode ná het einde van het erfpachttijdvak is in het conceptvoorstel voor erfpachters met AB 1974 ook de mogelijkheid opgenomen om hun canon eeuwigdurend af te kopen door middel van betaling van een eenmalige afkoopsom. Gemeentelijke zorgplicht bestaanszekerheid erfpachter en gemeentelijke bescherming van erfpachters. De gemeente meent dat het conceptvoorstel voor de Herziene AB 1974 resulteert in een redelijke canon en dat bij de totstandkoming van het conceptvoorstel de belangen van de erfpachters zorgvuldig zijn meegewogen en afgewogen. Vooruitlopend op het huidige voorstel voor de Herziene AB 1974 hebben erfpachters en belangenbehartigers meermaals de mogelijkheid gekregen om hun wensen kenbaar te maken en op de beoogde financiële uitgangspunten te reageren. Ook op het huidige voorstel voor de Herziene AB 1974 hebben erfpachters kunnen reageren.

Het huidige voorstel wordt bovendien, samen met alle ingediende reacties van erfpachters en belangenbehartigers, voorgelegd aan de gemeenteraad zodat ook de gemeenteraad daarop kan reageren. Alle reacties op het huidige voorstel, afkomstig van erfpachters, belangenbehartigers en de gemeenteraad, worden betrokken bij de verdere besluitvorming. Waar daartoe aanleiding bestaat, worden deze reacties verwerkt in het conceptvoorstel. Op deze wijze is het besluitvormingsproces rondom de herziening van de AB 1974 zorgvuldig en transparant ingericht. Daarbij is ruimte geboden voor inspraak, belangenafweging en democratische besluitvorming, met inachtneming van de zorgvuldigheid die de gemeente jegens erfpachters in acht moet nemen. De gemeente begrijpt dat er echter sprake kan zijn van specifieke persoonlijke en/of financiële omstandigheden waardoor een erfpachter ten gevolge van de canonherziening tegen het einde van het erfpachttijdvak, te maken kan krijgen met een zodanige verhoging van zijn woonlasten waardoor hij niet meer of niet volledig aan zijn canonbetalingsverplichting kan voldoen. De gemeente heeft met het oog op deze groep erfpachters, een kwijtscheldingsregeling (zie paragraaf 2.1.a.) opgesteld. De reactie dat erfpacht door de gemeente moet worden afgeschaft Erfpacht wordt niet afgeschaft.

In de Beleidsnota Grondbeleid Utrecht 2024 is vastgelegd dat erfpacht opnieuw de algemene uitgiftevorm is voor toekomstige gronduitgiften. Daarmee houdt de gemeente grip op toekomstige gebiedsontwikkelingen en wordt één lijn gevolgd in het uitgiftebeleid. In dezelfde beleidsnota is ook bepaald dat de regeling vervalt waarmee eeuwigdurend afgekochte erfpacht kan worden omgezet naar volledig eigendom. Het afschaffen van bestaande erfpachtrechten past niet binnen dit beleid en wordt daarom niet uitgevoerd.

13 van 32

2.1.d. Reacties over het proces/de informatievoorzieningen Onder deze hoofdcategorie is de reactiecategorie opgenomen: “opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente en/of geen vertrouwen in de gemeente te hebben”. Vier erfpachters hebben in hun reacties aangegeven dat zij zich niet gehoord voelen door de gemeente en/of dat zij geen vertrouwen meer hebben in de gemeente. Eén erfpachter heeft daarbij vermeld dat hij door de beoogde herziening een zeer onzekere toekomst tegemoet gaat en geen vertrouwen heeft in een goede betaalbare afloop. Deze erfpachter heeft in een nadere reactie vermeld dat hij het gesprek tijdens een van de wijkspreekuren zinloos vond omdat er geen concreet antwoord kwam op de vraag wat zijn canon na herziening wordt. Een andere erfpachter stelde dat de situatie zeer schrijnend, oneerlijk, hardvochtig en onbegrijpelijk is. Zij geeft aan dat de gemeente geen idee heeft wat dit met haar en andere mensen doet. De voorwaarden AB 1974 zijn volgens erfpachter niet te snappen, ook niet voor haar als jurist. In twee reacties van erfpachters is vermeld dat zij nooit hebben kunnen bevroeden dat de afkoopsom en canon tot zulke hoogten konden stijgen en dat deze ook nog elk jaar opgehoogd kunnen worden tot in de eeuwigheid.

Deze erfpachters hebben aangegeven dat zij er altijd vertrouwen in hadden dat dat wel goed zou komen omdat zij een erfpachtrecht hebben bij de gemeente, en niet bij een particulier. Naar de mening van een erfpachter blijkt de gemeente niet de betrouwbare bloot-eigenaar te zijn die hij had mogen verwachten van een zorgvuldig bestuur. Eén erfpachter heeft in zijn reactie aangegeven dat hij zou hebben vernomen dat de gemeente op een gevoelloze en respectloze manier heeft gereageerd op alle zorgen die hij en andere erfpachters hebben geuit over de betaalbaarheid van de canon. Volgens deze erfpachter zou het wantrouwen die deze erfpachters hebben in de gemeente, door de gemeente kunnen worden hersteld door de verschillende soorten erfpachtvoorwaarden die van toepassing zijn in zijn buurt, gelijk te trekken. Deze erfpachter (met AB 1983) heeft gevraagd om dezelfde voorwaarden als de erfpachters met AV 1989. Eén erfpachter heeft in zijn reactie gezegd het gevoel te hebben dat hij door de gemeente wordt "afgestraft" met de huidige hoge afkoopsommen, omdat hij in het verleden niet in staat is geweest om af te kopen en ervoor heeft gekozen om zijn huidige (lagere) erfpachtcanon te blijven betalen tot het einde van zijn erfpachttijdvak (april 2027). Deze erfpachter heeft daarnaast gevraagd naar het proces van de definitieve vaststelling door het college en de gemeenteraad.

Erfpachter vroeg zich in dat kader onder meer af op welke datum het conceptvoorstel aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd en of het mogelijk is dat hij de vergadering van de gemeenteraad kan bijwonen. Berekening canonherziening einde tijdvak: onzekerheid over WOZ- en grondwaarde Op basis van het huidige conceptvoorstel wordt de grondwaarde voor erfpachtrechten met de bestemming wonen aan het einde van het erfpachttijdvak vastgesteld op de meest recente onherroepelijke en geïndexeerde WOZ-waarde met de daarbij behorende grondquote. Over deze grondwaarde wordt vervolgens een depreciatie van 10% toegepast. De canon wordt daarna bepaald op basis van deze gedeprecieerde grondwaarde en het canonpercentage. Veel canonherzieningen vinden pas in de toekomst plaats en worden berekend op basis van toekomstige WOZ-waarden of taxaties. Deze waarden kunnen fluctueren en zijn vooraf niet te voorspellen. Ook is nog niet exact bekend welke basis zal gelden voor het canonpercentage. Dit percentage wordt afgeleid van het gemiddelde van de door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) gepubliceerde langjarige rente. Omdat dit gemiddelde wordt bepaald over een periode van 25 jaar voorafgaand aan de canonpeildatum, kan de gemeente op dit moment nog niet exact berekenen hoe hoog de canon na herziening aan het einde van het erfpachttijdvak zal zijn.

Om erfpachters toch meer inzicht en voorspelbaarheid te bieden, heeft de gemeente een aantal rekenvoorbeelden opgenomen in haar erfpachtersbrief van 22 oktober 2024. Om de voorspelbaarheid van de erfpachtcanon te verbeteren heeft de gemeenteraad motie M460 “Voorspelbare erfpachtvoorwaarden” (gemeenteraad Utrecht, 17 juli 2025) aangenomen. In deze motie is gekozen voor een maximale fictieve grondwaarde, waarmee de voorspelbaarheid van de erfpachtcanon wordt vergroot. Zie voor een uitgebreidere toelichting paragraaf 2.1.b. Schrijnende en hardvochtige situatie en het wantrouwen van erfpachters in de gemeente Met betrekking tot de reactie van een erfpachter dat sprake is van een hardvochtige situatie, verwijst 14 van 32

de gemeente naar haar toelichting hierover in paragraaf 3.1, sub 13 van dit verantwoordingsverslag. Ten aanzien van het wantrouwen dat enkele erfpachters in hun reacties hebben uitgesproken, merkt de gemeente op dat zij dit zeer betreurt. De gemeente blijft erfpachters, belangenorganisaties en deskundigen betrekken bij het traject rond de beoogde herziening van de AB 1974, en zal gemaakte keuzes blijven toelichten in de hoop dat hiermee het wantrouwen kan worden weggenomen. De gemeente blijft ook openstaan voor persoonlijke gesprekken met erfpachters. Naar aanleiding van reacties waarin wantrouwen tot uiting kwam, zijn verschillende persoonlijke gesprekken gevoerd met de betrokken erfpachters. Tijdens deze gesprekken zijn vragen over het conceptvoorstel en de procedure rond de herziening van de AB 1974 toegelicht. Daarnaast heeft de gemeente kennisgenomen van de persoonlijke en financiële situatie van de betreffende erfpachters.

Participatie/communicatie en het vervolgproces ter vaststelling van de beoogde herziening AB 1974 De gemeente heeft in de vorige twee reactieperioden alle erfpachters en belangenbehartigers in de gelegenheid gesteld om zowel schriftelijk als mondeling (bijvoorbeeld tijdens een rondetafelgesprek, een van de informatieavonden en/of wijkspreekuren) hun mening en reactie te geven ten aanzien van de AB 1974, in verband met de aanstaande herziening van deze algemene bepalingen. De reacties die de gemeente daarbij heeft opgehaald (waarbij de zorg over de betaalbaarheid en de wens om voorspelbaarheid als belangrijke punten naar voren zijn gekomen) heeft zij bij het opstellen van het conceptvoorstel voor de financiële uitgangspunten, meegewogen. De financiële uitgangspunten zijn ook getoetst en redelijk bevonden door externe deskundigen. Ook in de derde reactieperiode heeft de gemeente erfpachters en belangenbehartigers zoveel mogelijk betrokken. Na de brief van 22 oktober 2024, waarin erfpachters zijn geïnformeerd over het aangepaste conceptvoorstel, zijn in november verschillende inloopavonden, wijk- en telefonische spreekuren georganiseerd. Erfpachters hebben daarnaast ook de gelegenheid gekregen om hun vragen en/of opmerkingen per e-mail te stellen/geven aan de gemeente.

Tijdens voorgenoemde wijkspreekuren/inloopavonden/telefonische spreekuren hebben erfpachters in een persoonlijk gesprek, een uur de gelegenheid gehad om verduidelijking te krijgen op het conceptvoorstel en de huidige erfpachtvoorwaarden. Ook konden erfpachters (met een erfpachtrecht met de bestemming ‘wonen’ en de woning zelf bewonen) op verzoek een indicatie afkoopsom onder de CRE 2017 krijgen. Met erfpachters die na afloop van de inloopavond of wijkspreekuur behoefte hadden aan een nader gesprek, zijn er ook vervolggesprekken geweest op het stadskantoor. De gemeente is voornemens om bij de Herziene AB 1974 een leeswijzer en een toelichting per artikel op taalniveau B1 toe te voegen. Hiermee wil de gemeente de bepalingen leesbaarder en beter toegankelijk maken voor erfpachters. Dit sluit aan bij het advies van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties in de handreiking “Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen”. Vervolgproces vanaf het conceptvoorstel tot aan de definitieve vaststelling door het college en de gemeenteraad De gemeente heeft ook in deze derde reactieperiode alle reacties van erfpachters zorgvuldig meegenomen bij het opstellen van de Herziene AB 1974 (2026). In dit verslag staat beschreven hoe met deze reacties is omgegaan.

Alle ontvangen reacties, vragen en zorgen worden gedeeld met het college van burgemeester en wethouders en met de gemeenteraad. Ook de door de gemeenteraad aangenomen moties worden daarbij betrokken. Op deze manier kunnen zowel het college als de gemeenteraad een weloverwogen besluit nemen over de Herziene AB 1974 en de financiële uitgangspunten voor de canonherziening. De gemeenteraad krijgt daarbij de gelegenheid om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Vervolgens neemt het college een besluit over de vaststelling van de Herziene AB 1974 (2026). Daarna worden de herziene voorwaarden ter verdere besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

2.1.e. Verhelderende vraag over het conceptvoorstel of persoonlijke basisinformatie Zes erfpachters hebben verhelderende vragen gesteld over het conceptvoorstel. In dit verantwoordingsverslag zal geen inhoudelijke reactie worden gegeven op vragen die specifiek persoonlijk verbonden zijn aan het erfpachtrecht van de desbetreffende erfpachter. Deze vragen zijn reeds per e-mail aan de desbetreffende erfpachter beantwoord. In dit verantwoordingsverslag zal 15 van 32

enkel een verantwoording worden gegeven op de vragen over het conceptvoorstel die algemeen van aard zijn. Zo heeft één erfpachter gevraagd of het jaarlijkse rentepercentage van de jaarlijks te betalen erfpachtcanon van 2,55% (zoals vermeld in de brief van de gemeente d.d. 22 oktober 2024) een structureel en vast rentepercentage is. Een andere erfpachter heeft tijdens een wijkspreekuur gevraagd wat afkopen van de canon kost en in dat verband, hoe de WOZ-waarde wordt bepaald en door wie. Daarnaast heeft deze erfpachter gevraagd wat de geïndexeerde grondquote is en hoe deze tot stand komt. Eén erfpachter heeft gevraagd naar de grondslag op basis waarvan de gemeente de erfpachtvoorwaarden eenzijdig kan wijzigen. Conceptvoorstel canonherziening aan het einde van het erfpachttijdvak AB 1974: het canonpercentage. Het canonpercentage is opgebouwd uit een basisgrondslag, een inflatiecorrectie en een opslag voor kosten en risico. Als basisgrondslag voor het canonpercentage hanteert de gemeente een langjarige rente die representatief is voor gemeentelijke financiering, zoals gepubliceerd door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Om grote schommelingen te voorkomen wordt niet uitgegaan van de actuele rente, maar van het gemiddelde rentepercentage over de 25 jaar (100 kwartalen) voorafgaand aan de schriftelijke aankondiging van de canon na herziening aan de erfpachter.

De inflatiecorrectie is vastgesteld op 2%. Dit sluit aan bij zowel de gemiddelde inflatie van de afgelopen 25 jaar als de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank. Omdat in de basisgrondslag al rekening wordt gehouden met inflatie, kan de basisgrondslag na toepassing van de inflatiecorrectie nooit lager worden dan nul. Daarnaast geldt een vaste opslag voor kosten en risico van 1,1%. Dit percentage moet altijd worden betaald, ook wanneer de basisgrondslag na correctie nul bedraagt. Het canonpercentage is daarmee altijd minimaal gelijk aan deze opslag. In de praktijk kan het canonpercentage per erfpachtrecht verschillen. Dit komt doordat de einddatum van een erfpachttijdvak per erfpachtrecht verschilt en de gemeente telkens het gemiddelde rentepercentage berekent over de 25 jaar voorafgaand aan de aankondiging van de canon na herziening. Canonherziening aan het einde van het erfpachttijdvak: Bepaling van de grondwaarde op basis van de WOZ-waarde en grondquote onder het conceptvoorstel Net als bij de CRE 2003 en CRE 2017 wordt de grondwaarde tegen het einde van het erfpachttijdvak vastgesteld op basis van de meest actuele onherroepelijke WOZ-waarde en een grondquote. Onder het conceptvoorstel wordt echter ook nog een depreciatie van 10% toegepast op deze grondwaarde.

De Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) regelt hoe de waarden van alle woningen en andere objecten moeten worden bepaald. Voor het taxeren van de WOZ-waarde vergelijkt de gemeente woningen met andere, recent verkochte woningen. Dit noemen we een systematische vergelijking met woningen waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. Om te zorgen dat alle woningen correct worden getaxeerd, geldt er een aantal kwaliteitseisen. De Waarderingskamer houdt toezicht op de taxaties van gemeenten om te zorgen dat alle gemeenten deze eisen nakomen. De WOZ-waarde is de optelsom van de waarde van de woning en van de grond. Om de grondwaarde van de WOZ-waarde af te leiden wordt een grondquote gebruikt. De grondquote is het percentage van de WOZ-waarde dat alleen de waarde van de grond vertegenwoordigt. Met behulp van de bestaande en bekende grondquotetabel CRE 2017 (de in die grondquotetabel vermelde WOZ-waarden worden jaarlijks geactualiseerd) wordt uit die WOZ-waarde een grondwaarde afgeleid. Deze grondwaarde wordt vervolgens op basis van de prijzenindex bestaande koopwoningen Gemeente Utrecht nog geïndexeerd vanaf de peildatum van de WOZ-waarde tot de laatste dag van het kwartaal voorafgaand aan de datum waarop de kennisgeving van de de canon na herziening aan de erfpachter wordt verzonden.