Vaststellingsrapport wijziging Chw BP Kanaleneiland, Transwijk inc. H5
Tekst van het document
meegenomen en opgelost in het plan, de relatie met en de inpassing in de
omgeving en hoe wordt omgegaan met duurzaamheid in het plan. Het bij de zienswijzen ingediende concept plan voldoet niet aan deze criteria. De gemeente Utrecht is voor de omgeving van deze zogenaamde
‘pomplocatie’ aan de Croeselaan 122 bezig met het onderzoeken van de
47/55
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
impact en mogelijke samenhang tussen enkele diverse lopende en nieuwe
ontwikkelingen en ambities voor dit gebied. Daarbij kan worden gedacht aan
de mogelijke realisatie van een fietstunnel, de realisatie van het Ringpark, de
ontwikkeling van het gebied rondom de Veilinghaven, de herontwikkeling van de locatie Veilingstraat 10 en de wens om meer groen te realiseren in dit
stedelijke gebied. In dit licht bezien is de voorgestelde beleidsarme omzetting van bestaande planologische rechten ook een verstandige keuze. Er is nog
niet definitief bekend welke mogelijke ontwikkelingen in dit gebied wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar zijn.
Een nieuwe ontwikkeling op het perceel Croeselaan 122
De gemeente Utrecht en de eigenaar/ ontwikkelaar van de Croeselaan 122 en
van de Kruisvaartkade zijn al in overleg getreden over de verdere ontwikkeling van dit gebied. Gezamenlijk wordt onderzocht wat voor (her-)ontwikkeling op de betreffende locatie wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar is.
De stand van zaken van het aangeleverde schetsplan voor de locatie
Croeselaan 122 is echter nu nog niet concreet genoeg om mee te nemen bij de vaststelling van het bestemmingsplan zoals eerder is gemotiveerd. Een inhoudelijke gemeentelijke beoordeling van een dergelijk schetsplan zal plaatsvinden op een later moment.
Onderdeel horecabestemming op deze locatie
Horeca op de locatie Croeselaan 122 is een wenselijke ontwikkeling volgens
de gemeente. De huidige vestiging heeft een tijdelijke vergunning. Recent is een nieuwe tijdelijke vergunning voor 5 jaar verleend voor restaurant De
Pomp met een toevoeging van maatschappelijke buurtfuncties. Vooruitlopend op een mogelijk toekomstige grotere herontwikkeling van het perceel en de omgeving, ziet de gemeente aanleiding om de horecafunctie inclusief de
verleende maatschappelijke buurtfuncties op te nemen in het vast te stellen bestemmingsplan. De gemeente, eigenaar en exploitant zijn in overleg over
48
Datum Rapport
23 september 2024 Vaststellingsrapport
een definitieve invulling van deze locatie met onder andere horeca. Indiener geeft niet aan tegen een horecafunctie op deze locatie te zijn.
Indiener geeft aan dat er een onjuiste of onduidelijke regeling is opgenomen voor de horecabestemming voor de locatie Croeselaan 122. Er is inderdaad een onvolkomenheid geslopen in dit plan, waardoor er geen juiste
horecacategorie op opgenomen op de verbeelding en in de regels voor deze locatie.
Op de verbeelding is in het ontwerp aangegeven een enkelbestemming
Horeca. Ter plaatse van de locatie van ‘De Pomp’ is een functieaanduiding opgenomen ‘specifieke vorm van horeca – categorie d’.
Bij de vaststelling van dit plan wordt dit aangepast en wordt het volgende gedaan.
De functieaanduiding op de verbeelding wordt gewijzigd naar ‘specifieke vorm van horeca – categorie D1’.
Artikel 7 van de regels wordt naar aanleiding van deze wijziging ook
aangepast, zodat middelzware horeca op deze locatie mogelijk wordt
gemaakt. Categorie D1 is middelzware horeca en dat is passend op deze locatie.
Het bestaande artikel 7.2 Activiteiten die bij de functie passen onder b wordt vervangen door: 2.
op een locatie met de aanduiding 'horeca in de categorie D1' zijn maatschappelijke buurtfuncties en een horecavestiging
49/55
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
toegestaan in de categorie D1 van de Lijst van horecaactiviteiten; Het bestaande artikel 7.3 Activiteiten die niet mogen wordt verwijderd en vervangen door het onderstaande: 7.3 Activiteiten die niet mogen Met uitzondering van activiteiten die op grond van lid 7.2 zijn toegestaan zijn de volgende activiteiten in ieder geval verboden: 1.
horeca-activiteiten die niet op grond van lid 7.1 en 7.2 zijn toegestaan;
2.
het bedrijfsmatig verstekken van logies;
3.
het verstrekken van middelen die onder de Opiumwet vallen.
Da Costakade 45 Indiener geeft aan dat er voor deze locatie bouwmogelijkheden van toepassing zijn op basis van algemene regels die zijn opgenomen in het plan waarvan indiener van mening is dat de voorwaarden niet voldoende concreet zijn om mogelijke aantasting van het woon- en leefklimaat voor de bebouwing op de Kruisvaartkade te voorkomen. Voor de genoemde locatie (Da Costakade 45) is een kantoorfunctie opgenomen in het bestemmingsplan. Ook zijn de regels in diverse algemene
50
Datum Rapport
23 september 2024 Vaststellingsrapport
artikelen in de regels van dit plan van toepassing. Deze algemene regels komen voort uit de uniformering van de regels bij bestemmingsplannen ter voorbereiding op de Omgevingswet. Hierin zijn, onder voorwaarden, beperkte bouwmogelijkheden opgenomen. Dit is gebruikelijk bij dergelijke functies en algemene regels. Aan de bouwmogelijkheden zijn ook voorwaarden verbonden. Wij zijn van mening dat de in deze regels genoemde waarborgen (voorwaarden) wel voldoende concreet zijn en daarmee voldoende waarborg bieden voor het voorkomen van het aantasten van het woon- en leefklimaat voor de Kruisvaartkade. Indiener geeft aan dat er een onduidelijke verwijzing in het plan is opgenomen in artikel 31.4 onder 2. Dat klopt en deze verwijzing wordt verduidelijkt. Door een hernummering van de artikelen, betreft dit bij de vaststelling artikel 26. In artikel 26.4 (nieuwe nummering) wordt het onderstaande verwijderd ‘Voor zover de vergunning niet op grond van de regel onder 3 geweigerd
moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen alleen:’ En vervangen door ‘Voor zover de vergunning niet op grond van de regel in lid 26.1 geweigerd
moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen alleen:’ Conclusie
51/55
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen, zowel de regels als de verbeelding, zodat de bestaande (tijdelijk vergunde)
horecavestiging met een maatschappelijke buurtfunctie op het perceel
Croeselaan 122 past binnen de regels van dit bestemmingsplan. De bestaande bebouwing op dit perceel wordt binnen het bouwvlak opgenomen op de
verbeelding. Ook wordt de juiste maximale horecacategorie op de verbeelding opgenomen door het aanpassen van de aanduiding.
Ook wordt in het artikel over Bouwen met vergunning (artikel 31 in het ontwerp bestemmingsplan en artikel 26 in het vast te stellen bestemmingsplan) een onduidelijke verwijzing aangepast.
Indiener 7 – Royal Delft Vastgoed Nr.
Punt
7
1
Inhoud
Beoordeling
Indiener is eigenaar van het perceel en pand aan de Europalaan 93 in
De zienswijze van deze indiener is buiten de termijn ontvangen, maar wordt
(blijven) verhuren als kantoor.
inhoudelijk beoordeeld.
Utrecht. Indiener heeft dit pand in 2018 aangekocht met als doel het te Ondanks het feit dat het pand al zeer geruime tijd als kantoor wordt gebruikt en dit ook planologisch mogelijk is, heeft indiener
geconstateerd dat het pand in het ontwerpbestemmingsplan de
bestemming ‘Maatschappelijk’ heeft. Daarom is het niet toegestaan om het pand te gebruiken als kantoor. Indiener verzet zich tegen het opnemen van de bestemming ‘Maatschappelijk’.
Indiener verzoekt de gemeente om het pand/perceel de bestemming
‘Kantoor’ - alsmede ruime bebouwingsmogelijkheden - toe te kennen.
wel meegenomen bij de vaststelling van het bestemmingsplan en daarom ook Indiener geeft aan dat het perceel/ pand aan de Europalaan 93 al meerdere jaren met vergunning in gebruik is als kantoor. Indiener heeft ook diverse stukken bij de zienswijze gevoegd. Deze stukken tonen aan dat dit pand legaal in gebruik is als kantoor.
In het ontwerpbestemmingsplan Kanaleneiland – Transwijk is een
maatschappelijke bestemming opgenomen voor dit perceel. Daarnaast is er voor deze locatie een aanduiding van toepassing voor het toestaan van bedrijven op deze locatie. Dit is overgenomen uit de nu nog
geldende beheersverordening. Nu ook blijkt dat er vergunningen zijn verleend voor een gebruik van dit pand als kantoor, wordt ook het gebruik van dit perceel als kantoor verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan.
52
Datum Rapport
23 september 2024 Vaststellingsrapport
Indiener verzoekt ook om ruime bouwmogelijkheden voor dit perceel op te
nemen. De bestaande bebouwingsmogelijkheden zoals die zijn opgenomen in de beheersverordening zijn overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.
Dit bestemmingsplan is een beleidsarme omzetting van de regels die gelden op basis van de nu geldende beheersverordening. Dat wil zeggen dat we, naast uniformiteit in de regels, zo min mogelijk aanpassingen willen
doorvoeren in de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Mede gelet op het voorgaande is het gemeentebestuur van mening dat de opgenomen bebouwingsmogelijkheden voor dit perceel ruim genoeg zijn. Conclusie
De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.
Aan de locatie Europalaan 93 wordt op de verbeelding een functieaanduiding toegevoegd (specifieke vorm van maatschappelijk - 3) waardoor ook kantoor toegestaan wordt op deze locatie.
53/55
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
54
Datum Rapport
23 september 2024 Vaststellingsrapport
5. Wijziging bestemmingsplan op grond van artikel 6:19 Awb 5.1 Algemeen Bij het omzetten van de Beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk naar het vastgestelde bestemmingsplan is voor de locatie Nieuw - Amsterdamlaan 11 tot en met 27 en Europalaan 95 tot en met 95C per abuis niet de juiste functie opgenomen. Op deze locatie zijn detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen gevestigd, maar bij de omzetting is de activiteit detailhandel in volumineuze goederen uitgesloten en is reguliere detailhandel toegestaan. Daarnaast is de specifieke vorm van bedrijf - bedrijf categorie 1 tot en met categorie 3.1 niet op de verbeelding beland. In de regels, de verbeelding en de toelichting van het bestemmingsplan is deze omissie hersteld. De functie Detailhandel is op deze percelen gewijzigd naar de functie ‘Bedrijf categorie 1 tot en met 3.1’ met daarbij de functieaanduiding “detailhandel volumineus”. 5.2 Ambtshalve wijzigingen vastgesteld bestemmingsplan 5.2.1 Wijzigingen in functieregels In hoofdstuk 2 van de bestemmingsplanregels zijn de functies opgenomen, zoals deze in het plangebied moeten gelden. Ten opzichte van het vastgestelde bestemmingsplan in maart 2024 is de volgende wijziging doorgevoerd. Artikel 4 lid 4.2 ‘Activiteiten die bij de functie passen’ wordt aangevuld.
Aan de lijst met activiteiten die bij het doel van de functie ‘Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 3.1 zijn toegestaan is toegevoegd: “6. Op de locatie met de aanduiding ‘detailhandel volumineus’ is ook detailhandel in volumineuze goederen toegestaan.” 5.2.2 Wijzigingen in de verbeelding Op de locatie Nieuw - Amsterdamlaan 11 tot en met 27 en Europalaan 95 tot en met 95C is de verbeelding aangepast. De functie ‘Detailhandel’ is gewijzigd naar de functie ‘Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 3.1’ met een functieaanduiding ‘detailhandel volumineus’. 5.2.3 Wijzigingen in de toelichting In artikel 2.2.2 De functies (bestemmingen) (artikel 3 tot en met 20) is aan de toelichting van artikel 4 Bedrijf – Bedrijf tot en met categorie 3.1 toegevoegd: “Op de adressen Nieuw - Amsterdamlaan 11 tot en met 27 en Europalaan 95 tot en met 95C is via de aanduiding op de verbeelding 'detailhandel volumineus' ook detailhandel in volumineuze goederen toegestaan. Dat is in lijn met het detailhandelsbeleid en met de feitelijke legale situatie.”
55/55