Vaststellingsrapport TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan

19

de toename in verkeer buiten beschouwing zijn gelaten, temeer nu de plannen voor het Matserterrein en Ondaatje in functioneel en ruimtelijk opzicht volledig met elkaar zijn geïntegreerd.

Reactie:

In het akoestisch onderzoek (Bijlage 5 bij de motivering) is rekening gehouden met zowel de bestaande woningen in de omgeving van het plangebied als ook de te bouwen woningen van Ondaatje. Er heeft geen beoordeling van Ondaatje plaatsgevonden in dit onderzoek omdat de woningen van Ondaatje geen deel uitmaken van het Plan. De beoordeling van het onderdeel geluid is voor Ondaatje onderzocht en afgewogen bij de eerdere vaststelling van het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier1’. De woningen van Ondaatje zijn wel opgenomen in het verkeerskundig model op basis waarvan de toekomstige geluidbelasting voor de woningen op het Matserterrein is berekend. In de motivering is in paragraaf 5.4 ‘Geluidhinder’ een samenvatting gegeven van dit rapport. In het kader van deze zienswijze, merken we aanvullend nog op dat het Plan voor de woningen in Ondaatje een positief effect heeft voor wat betreft de geluidsbelasting vanwege het spoor omdat de hoge bebouwing zorgt voor extra afscherming van het spoorweglawaai. Verder geldt dat in het huidige ontwerp is voorzien in een inrit die tussen het laagbouwblok en de woontoren is gelegen. Voor de in-/uitrit van de parkeergarage zal moeten worden voldaan aan de grenswaarden op de gevels van de meest nabijgelegen (nieuwe) woningen. Dit zijn niet de woningen van Ondaatje maar de woningen van de woontoren en van het nieuwe woongebouw op het Matserterrein.

Dit aspect zal bij de uitwerking van het ontwerp worden meegenomen. Uit het akoestisch onderzoek volgt tot slot dat het totale effect van het Plan op de omgeving minder dan 1.5 dB is, waardoor gesproken kan worden van een aanvaardbare situatie (onder de drempelwaarde Bkl). Dit gecombineerd met het feit dat het geluid na planvorming op de woningen aan de Asselijnstraat rond de standaardwaarde ligt, maakt dat gesproken kan worden van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Op de woningen langs de Croeselaan (woningen van Ondaatje) is het effect minder dan langs de Asselijnstraat en is dus ook aanvaardbaar. Gelet op voorgaande is in het akoestisch onderzoek voldoende rekening gehouden met de invloed van het Plan op de woningen van Ondaatje.

Onderdeel 9.2 Loggia's Samenvatting van de zienswijze Indieners stellen dat in het akoestisch rapport van Deerns is vastgesteld dat een aantal woningen uitsluitend kan voldoen aan de geluidsnormen als deze bijvoorbeeld worden voorzien van een geluidsluwe gevel, onder meer door middel van een loggia. Dit heeft ook grote gevolgen voor de uiteindelijke uitvoering van Ondaatje, aangezien deze woningen zijn gesitueerd aan dezelfde zijde als de woningen in het voorliggende plan die in dit onderzoek worden bedoeld (Jan van Foreeststraat).

Reactie Indiener geeft hiermee een onjuiste interpretatie van het rapport. In paragraaf 5.5 van het akoestisch rapport staat namelijk dat alle woningen in het plan een geluidsluwe gevel moeten hebben en dat deze geluidsluwe gevel voor een aantal éénzijdig georiënteerde woningen betekent dat hier voorzieningen voor nodig zijn in de vorm van een deels afsluitbare loggia. Voorts blijkt uit paragraaf 5.2 en 5.5 van het akoestische rapport dat hiermee wordt gedoeld op de woningen in de woontoren aan de spoorzijde, waarvan in paragraaf 5.2 op basis van de

20

rekenresultaten (zie figuur 5-1 in het rapport) voor de geluidbelasting door het railverkeer wordt geconstateerd dat deze woningen in de toren op de zuidwestgevel voldoen aan de standaardwaarde, maar niet op de gehele noordwest gevel. Dit betekent dat wanneer er bij de indeling van deze woningen voor sommige woningen geen geluidluwe gevel kan worden gecreëerd, een geluid afschermende voorziening moeten worden gerealiseerd. Dit geluidsaspect heeft geen gevolgen voor de woningen van Ondaatje, waar de geluidbelasting door het railverkeer veel lager is en ook de situering van de woningen anders is. Voor Ondaatje zijn in het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’, onder andere via het hogere waarde besluit, geluidsluwe gevels ook als voorwaarde gesteld bij de realisatie van de woningen. Het maatgevende geluid is daarbij afkomstig van de Croeselaan. Onderdeel 9.3 Volwaardige buitenruimte en gelijkwaardigheid woning. Samenvatting van de zienswijze Indieners stellen dat het realiseren van een loggia impliceert dat geen sprake meer kan zijn van een volwaardige buitenruimte en dat dit gevolgen heeft voor het woon- en leefklimaat van de woningen in Ondaatje en er daarmee geen sprake meer is van gelijkwaardigheid van de nieuwe woning in Ondaatje ten opzichte van de oude woning van indiener.

Reactie Zoals hierboven aangegeven maakt Ondaatje geen deel uit van het Plan. De voorwaarden die vanwege geluid gesteld worden aan de realisatie van Ondaatje zijn geregeld in het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’. Het Plan (Matserterrein) heeft op die voorwaarden geen effect en dus ook niet op de beoordeling of er sprake is van een gelijkwaardige woning. Overigens is in het akoestisch rapport en in paragraaf 5.4 van de motivering van het Plan een globale uitwerking opgenomen voor de manier waarop een geluidluwe zijde kan worden gerealiseerd die ook voldoet aan de wettelijke eisen voor een buitenruimte bij een woning op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Zo kan voor de woningen in de woontoren waar dit voor nodig is, de loggia uitgevoerd worden met geveldelen die de loggia deels afsluiten en kunnen de plafonds voorzien worden van akoestisch absorberend materiaal. Onderdeel 9.4 Onderzoek naar impact op Ondaatje Samenvatting van de zienswijze Indieners vinden dat de impact van de integratie van de beoogde ontwikkeling op het Matserterrein en Ondaatje onvoldoende is onderzocht en onderbouwd. Beide projecten beïnvloeden elkaar wederzijds, hetgeen meebrengt dat de cumulatieve gevolgen hadden moeten worden beoordeeld. Door de verkeers- en geluidsgevolgen bij Ondaatje niet mee te rekenen, is volgens indieners sprake van een onvolledige en onzorgvuldige motivering.

Reactie Het klopt inderdaad dat beide projecten invloed hebben op elkaar. Om die reden is destijds voor beide ontwikkelingen ook bewust een gezamenlijk SPvE opgesteld. Zoals aangegeven in de reacties op voorgaande punten geldt voor wat betreft het aspect geluid dat de effecten van de ontwikkeling van

21

het Matserterrein op Ondaatje voldoende zijn onderzocht en meegewogen in de motivering van het Plan. Onderdeel 10. Verkeer – en parkeervoorzieningen Onderdeel 10.1 t/m 10.3 Onvolledige informatie over gebruikte gegevens verkeersmodel Samenvatting van de zienswijzen Indieners constateren dat in de directe nabijheid van het plangebied in de komende jaren meerdere grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen worden gerealiseerd en dat dit negatieve gevolgen heeft voor het woon- en leefklimaat. Indiener geeft aan dat uit de onderbouwing niet blijkt of en op welke wijze bijvoorbeeld de toekomstige verkeersstromen van en naar de nieuwbouw aan de Kruisvaartkade zijn meegenomen in het verkeersmodel. Deze verkeersstromen zijn van belang, daar deze via de Jan van Foreeststraat lopen. Indieners geven aan dat op basis van de parkeer- en verkeerskundige onderbouwing niet te verifiëren is welke concrete ruimtelijke en infrastructurele projecten als uitgangspunt zijn genomen en welke verkeersgegevens daaraan ten grondslag liggen. Hierdoor is de gehanteerde verkeerskundige onderbouwing onvoldoende gemotiveerd.

Reactie: In het verkeersmodel is de ontwikkeling aan de Kruisvaartkade is meegenomen, net als bijvoorbeeld de ontwikkeling van het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’ waar Ondaatje deel van uitmaakt. In de tekst van het parkeer- en verkeerskundig rapport van Goudappel van 2 oktober 2025 (opgenomen in bijlage 2 bij de motivering) is dit inderdaad niet specifiek aangegeven, maar dit kan afgeleid worden uit de passage uit dit rapport die indieners in hun zienswijze aanhalen: “In voorliggende rapportage is gebruik gemaakt van het (standaard)prognosejaar 2035 uit het verkeersmodel. Hierin zijn alle ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructurele ontwikkelingen meegenomen die opgegeven zijn door de gemeente.” Een grote ontwikkeling als de Kruisvaartkade behoort in ieder geval tot de ontwikkelingen die hier bedoeld zijn en is ook meegenomen in het betreffende model. In paragraaf 5.1 van het rapport staat in de eerste alinea dat de verdeling van het te genereren verkeer over de omliggende wegen is uitgevoerd op basis van het ‘Verkeersmodel Regio Utrecht – VRU3.5’. De uitgangspunten van het verkeersmodel VRU3.5 zijn niet opgenomen in de motivering. Deze zijn te vinden op de gemeentelijke website via de link Raadsbrief Vaststelling geactualiseerd verkeersmodel VRU 3.5 Utrecht - iBabs Publieksportaal.

Onderdeel 10.4 en 10.5: Onvoldoende motivering overschrijding maximale cyclustijd. Samenvatting van de zienswijzen Indieners geven aan dat in de plantoelichting onvoldoende gemotiveerd wordt waarom het acceptabel is dat het algemene verkeerskundige uitgangspunt dat de cyclustijd maximaal 120 seconden mag bedragen, overschreden wordt bij het kruispunt Croeselaan - van Zijstweg. Indieners vinden de enkele verwijzing naar de ligging in de A-zone en het Mobiliteitsplan 2040 (in zienswijze wordt 2024 genoemd) geen toereikende motivering hiervoor.

Reactie: Voor een met verkeerslichten geregeld kruispunt is de kwaliteit van verkeersafwikkeling uitgedrukt in cyclustijden. De cyclustijd is de tijd waarbinnen alle richtingen ten minste één keer groen moeten

22

krijgen. In Nederland geldt als algemeen uitgangspunt voor verkeerslichten dat de cyclustijd maximaal 120 seconden bedraagt. In het parkeer- en verkeerskundig rapport (zie bijlage 2 bij de motivering van het Plan) staat dat tijdens de ochtendspits de grenswaarde voor cyclustijden overschreden wordt op de kruising Van Zijstweg–Croeselaan, maar dat het hier gaat om een minimale overschrijding. Op het Plan is het gemeentelijke Mobiliteitsplan 2040 van toepassing. Zie hiervoor paragraaf 2.3.2.3.8 van de motivering. Hierin staat dat de gemeente Utrecht in een zogeheten A-zone langere reistijden voor autoverkeer accepteert, vooral in de spits. In een A-zone is de verkeersruimte schaars en is de verblijfskwaliteit van het grootste belang. Voetgangers, fietsers en openbaar vervoer hebben prioriteit. In zone A rijdt alleen autoverkeer en logistiek verkeer met een eindbestemming in deze zone. De auto is in een verblijfsgebied te gast en het belang van een goede doorstroming van de auto staat hier dan ook niet voorop. Het plangebied van dit Plan ligt in een A-zone. Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de eis van een vrije doorstroming voor de auto voor dit (nieuwe) deel van het centrum niet van toepassing en daarom kan een matige doorstroming voor de auto (tijdens de spits) voor dit kruispunt toch als voldoende worden beoordeeld en is er sprake van voldoende bereikbaarheid.

Een matige doorstroming betekent concreet dat een keer extra wachten bij verkeerslichten is toegestaan. Overigens vermeldt het parkeer-en verkeerskundig rapport ook dat de overschrijding van de maximale cyclustijd van 120 seconden ook al aanwezig is in het prognosejaar als de ontwikkeling van het Matserterrein niet wordt gerealiseerd. Daarmee is de overschrijding dus niet toe te schrijven aan het Plan. Onderdeel 10.6: Zorgen over stijgende parkeerdruk. Samenvatting van de zienswijzen Indieners uiten ook zorgen over de stijgende parkeerdruk. De parkeercapaciteit op het Matserterrein blijft immers gelijk, terwijl er wel sprake is van een vergroting van de kantoren, de voorzieningen en het aantal woningen.

Reactie: Voor de ontwikkeling worden volgens het door de gemeenteraad vastgestelde parkeerbeleid voldoende parkeerplaatsen aangelegd voor de bewoners en personeel van bedrijven en bezoekers. Uit de berekening van de parkeerbehoefte zoals deze is opgenomen in de ‘Parkeer- en verkeerkundige onderbouwing’ van oktober 2025 (bijlage 2 bij de motivering van het Plan) blijkt dat er voor het voorziene programma 309 parkeerplaatsen nodig zijn op het maatgevende moment (werkdag middag). Bewoners en personeel van de nieuwe woningen en kantoren krijgen geen parkeervergunning voor op straat. De parkeergarage biedt in de nieuwe situatie 317 parkeerplaatsen. Daarmee is er sprake van een parkeeroverschot van 8 parkeerplaatsen. Hierbij is rekening gehouden met dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Bovendien kunnen bezoekers van de kantoren, de plintfuncties en de woningen tegen de geldende parkeertarieven ook terecht in de openbare garages in de nabije omgeving, zoals de parkeergarage Croeselaan. Dat kan alleen als er capaciteit is. De gemeente stuurt daarop door bewegwijzering en met het dynamisch parkeerverwijssysteem ‘PRIS’. Naar aanleiding van deze zienswijze wordt de motivering in paragraaf 4.2.2 (Parkeren) onder het kopje 'parkeereis Matserterrein’ iets uitgebreid en verduidelijkt. Zie hiervoor wijziging XX

23

Onderdeel 10.7: Impact extra verkeersbewegingen op het woon- en leefklimaat Samenvatting van de zienswijze Volgens indieners zorgt het Plan voor veel extra verkeersbewegingen in de omgeving van het plangebied. Dat heeft negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat van indieners.

Reactie Voor deze ontwikkeling worden geen extra parkeerplaatsen aangelegd omdat het huidige aantal parkeerplaatsen voldoende is om op basis van het gemeentelijk beleid te voorzien in de parkeerbehoefte. Daarbij wordt wel uitgegaan van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. Het Plan zorgt daarmee slechts voor een lichte toename van het aantal verkeersbewegingen. Door indieners is niet nader geconcretiseerd welke negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat door indieners worden verwacht. Uit de motivering van het Plan volgt immers dat de omliggende kruispunten voldoende capaciteit hebben om het toekomstige verkeersaanbod goed af te wikkelen. Daarnaast hebben de extra verkeersbewegingen geen negatief effect op de luchtkwaliteit (zie paragraaf 5.9 van de motivering van het Plan) of op de geluidsituatie ter plaatse van de omliggende woningen (zie ook onze reactie op onderdeel 9.1 van de zienswijze). Indieners kunnen dan ook niet worden gevolgd in hun stelling dat de extra verkeersbewegingen negatieve gevolgen hebben voor hun woonen leefklimaat. Onderdeel 11. Groen Samenvatting van de zienswijze

Indieners geven aan dat het plan geen concrete of toetsbare eisen stelt aan de hoeveelheid groen en

bomen in het plangebied en in het bijzonder niet voor de binnentuin. Hierdoor is niet gewaarborgd dat

bij de uitvoering van het plan daadwerkelijk voldoende groen wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Dit klemt temeer nu de binnentuin dienstdoet als een essentieel verblijfsgebied voor toekomstige bewoners.

Reactie: Er is inderdaad geen specifieke verplichting tot het aanleggen van groen of het planten van bomen in de regels van dit Plan opgenomen. Wel is in de anterieure overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente vastgelegd dat het definitief ontwerp voor het bouwplan en het inrichtingsplan voor de buitenruimte ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeente. De gemeente toetst het bouwplan en inrichtingsplan aan de eisen uit het SPvE en het SP. Deze goedkeuring is een randvoorwaarde voor het kunnen indienen van de vergunning. In het SPvE en SP zijn onder andere onderstaande eisen/uitgangspunten opgenomen: • Het uitgangspunt voor de buitenruimte is ‘groen, tenzij’. Voor dit Plan wordt 40% groen gerealiseerd. Het plan voldoet aan de minimale eis van 75 m2 openbaar groen per huishouden in de stad. Dit betekent 34 m2 op buurt niveau en 17 m2 binnen het project. Zie ook paragraaf 4.2.3 van de motivering van het Plan.

• •

Specifiek voor de binnentuin bepaalt het SP (pagina 59) dat slechts 40% van de tuin verhard mag zijn en de resterende ruimte gevuld moet worden met gelaagde, weelderige beplanting. In het plangebied wordt natuur inclusief gebouwd en het plangebied wordt ingericht op basis van de voorschriften uit de BREEAM-rapportage (bijlage 8) en er wordt een ecologisch beheerplan opgesteld. Dit borgt de biodiversiteit van het gebied op de lange termijn. In de toekomstige situatie zijn onder andere maatregelen opgenomen die bijdragen aan een vergroting van de geschikte habitat voor huismus in de omgeving van bestaande nestplaatsen. In het Voorlopig Ontwerp is minimaal 200 m² mussenhabitat gepland, bestaande uit 25% dichte struikenbeplanting en 65% kruidenrijke vegetatie. Zie verder ook paragraaf 5.11 van de motivering van het Plan.

24

•

•

•

• •

In de planregels is als voorwaardelijke verplichting opgenomen dat middels een mitigatieplan geborgd wordt dat voldoende foerageergebied voor de huismus in het plangebied of in de directe omgeving van het plangebied aanwezig is. In het plangebied zullen minimaal 45 bomen worden geplant, langs de randen in de volle grond en in de binnentuin en langs de promenade in bakken en plantvakken. Dat is een verdrievoudiging van het huidige aantal van 15 bomen. Regels voor het kappen en compenseren van bomen zijn ook opgenomen in het omgevingsplan in artikel 8.1 en verder en in de Beleidsregel Herplant naar waarde gemeente Utrecht met extra voorwaarden voor te herplanten soorten. In paragraaf 5.12 van de motivering van het Plan is uitgebreid ingegaan op het bomenplan voor het plangebied en is in de kadertekst de regelgeving opgenomen voor het kappen en herplanten van bomen. Voor deze ontwikkeling geldt de verplichting tot voldoende waterberging omschreven op grond van de Visie Klimaatadaptatie en de Visie Water en Riolering Utrecht. Vanwege het feit dat vrijwel het gehele terrein nu verhard/bebouwd is, kan alleen aan deze eis worden voldaan middels een forse vergroening. Zie ook paragraaf 5.13 van de motivering van dit Plan. Vergroening is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan een goed windklimaat. Dit is uitgebreid toegelicht in paragraaf 5.16 van de motivering van het Plan.

Voor de binnentuin is een functie Tuin opgenomen in de regels en op de verbeelding van het Plan. Hier is een groene inrichting voorzien en in de regels mogelijk gemaakt. Er is geen bouwvlak opgenomen en alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde mogen worden gebouwd. De mate waarin bebouwing kan worden gerealiseerd is dan ook beperkt.

In aanvulling op bovenstaande is het wel goed om met name voor de instandhouding van voldoende groen en beplanting in de tuin de gebruiksregels van de functie Tuin hierop aan te passen. Hiertoe wordt in artikel 4.7 en in artikel 8.9 een voorwaardelijke verplichting toegevoegd waarmee de eis uit het Stedenbouwkundig Plan geborgd wordt dat de verharding van de tuin maximaal 40% van het oppervlak van de tuin mag zijn en dat minimaal 60% van de tuin bestaat uit groen met gevarieerde beplanting. Zie hiervoor de wijziging zoals opgenomen onder 3.1.2.2 in hoofdstuk 3 van dit vaststellingsrapport. Onderdeel 12. Gelijkwaardigheid Samenvatting van de zienswijze

Indieners geven aan dat de planologische keuzes in het TAM-omgevingsplan Matserterrein op

meerdere wezenlijke aspecten afbreuk doen aan de gelijkwaardigheid van de te realiseren woning in Ondaatje ten opzichte van de huidige woning aan de Croeselaan. Indieners vinden dat het plan in

algemeen opzicht leidt tot een grotere belasting qua woon- en leefklimaat door hoogbouw op zeer korte afstand van hun woning en het verlies aan privacy wat daarmee gemoeid is, intensieve

publieksgerichte functies, waaronder horeca en verblijf in de avond en nacht en een aanzienlijke

toename van verkeers- en parkeerstromen (waaronder bevoorrading). Bovendien is in de toekomstige parkeergarage ook geen sprake van parkeergelegenheid voor de bewoners van Ondaatje die recht hebben op een gelijkwaardige woning. Naar het oordeel van indieners is daarmee onvoldoende

rekening gehouden met het uitgangspunt van gelijkwaardigheid zoals vastgelegd in het Sociaal Afsprakenkader Beurskwartier.

Reactie

In het ‘Sociaal Afspraken Kader’ (SAK) zijn afspraken opgenomen over de gelijkwaardigheid van de nieuwe woning in Ondaatje, vergeleken met de oude woning aan de Croeselaan. Daarbij willen wij vooropstellen dat deze gelijkwaardigheid ziet op de woning zelf, maar niet op de bredere omgeving van deze woning en de activiteiten die het Plan daar mogelijk maakt. Dit blijkt ook uit het SAK en uit de gesprekken die zijn gevoerd tussen indieners en de gemeente om duidelijk te krijgen wat voor

25

indieners belangrijk is om te kunnen spreken van een gelijkwaardige woning. Voor zover indiener aanvoert dat deze bredere omgeving wel een rol zou moeten spelen in het bepalen van de gelijkwaardigheid is ons antwoord hierop dat het Plan is opgesteld conform de uitgangspunten die zijn vastgelegd in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het Matserterrein en Ondaatje (SPvE) gezamenlijk. Daarin is uitvoerig aandacht besteed aan de afstemming van de diverse te realiseren functies in het Plan met de woonfunctie van Ondaatje, zodat een gezonde ontwikkeling van de plandelen Matserterrein en wooncomplex Ondaatje mogelijk wordt gemaakt. De functies en activiteiten die in het Plan zijn opgenomen, worden in dit SPvE uitdrukkelijk benoemd, inclusief locatie en metrages en het karakter van de deelgebieden. Op het moment van aanbieding van een woning in Ondaatje aan indiener, was indiener op de hoogte van het beoogde programma en de globale verdeling hiervan over het plangebied. Zoals eerder benoemd, zijn de uitgangspunten uit het SPvE juridischplanologisch vertaald in dit Plan. Voorts verwijzen wij ook naar de beantwoording van de verschillende onderdelen van de zienswijze van indiener, waarin duidelijk is aangegeven dat de effecten van het Plan op de woningen van Ondaatje voldoen aan wet- en regelgeving en beleidsuitgangspunten.

Voor wat betreft het onderdeel parkeren is in het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’ opgenomen dat de huidige bewoners van de Croeselaan, die de beschikking hebben over een parkeervergunning, hun rechten op deze vergunning houden bij verhuizing naar Ondaatje en kunnen blijven parkeren in het huidige vergunningengebied. Aangezien de huidige bewoners van de Croeselaan nu ook niet beschikken over een parkeerplaats op het Matserterrein of in een parkeergarage, zal een dergelijke parkeerplaats geen rol kunnen spelen in de vraag of er sprake is van gelijkwaardigheid van de nieuwe woning. Nieuwe bewoners van Ondaatje krijgen geen parkeervergunning. Ze gaan parkeren op afstand of doen mee aan deelmobiliteit van Beurskwartier. Conclusie beantwoording zienswijze 1 Mede naar aanleiding van deze zienswijze (deels ook ambtshalve) wordt in de regels het maximum aantal vierkante meters voor kantoorruimten, horeca en voor sport onder de functies 'Dienstverlening’ en ‘Kantoor’ opgenomen, dan wel duidelijker gekoppeld aan de activiteiten waar dit maximum voor geldt. De regel voor de toegestane activiteiten in de functie Tuin wordt anders geformuleerd zodat ongewenste activiteiten, zoals evenementen, niet zijn toegestaan. Ook wordt aan dit artikel een regel toegevoegd om de realisatie en instandhouding van een groene binnentuin conform de eisen uit het Stedenbouwkundig Plan te borgen.

Ten slotte wordt de zogenaamde ladderonderbouwing in paragraaf 2.1.3 van de motivering beter gestructureerd, aangevuld met een vergelijking van de Plansituatie met het huidige planologische regime en aangevuld op de onderbouwing voor de kantoorbehoefte. Hiertoe is ook de Vastgoed Monitor gemeente Utrecht 2025 toegevoegd als bijlage 1 bij de motivering. In paragraaf 3.2 van dit vaststellingsrapport zijn de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen beschreven.

26

Zienswijze 2

Indieners wonen aan de Asselijnstraat en hebben met name bezwaren en aandachtspunten met

betrekking tot de gevolgen van het Plan voor de leefbaarheid en het woonklimaat in de buurt, in het bijzonder aan de Asselijnstraat.

Onderdeel 1 Schaduwwerking en zonlicht Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat het Plan hoge bebouwing mogelijk maakt met een woontoren van 50 meter dicht bij hun woningen aan de Asselijnstraat en een kantoor van 80 meter en dat de kans groot is dat er hierdoor meer schaduw zal vallen op omliggende percelen, waardoor bewoners minder zonlicht in hun woningen zullen ervaren. Indieners geven aan dat in het Plan staat dat het bouwplan geen invloed zal hebben op de bezonning van woningen aan de Asselijnstraat, omdat het project ten noorden daarvan ligt en men zich baseert op de TNO-norm voor woningen. Indieners vragen of er een aanvullend onafhankelijk onderzoek kan worden verricht naar de daadwerkelijke bezonnings- en schaduweffecten op hun woningen.

Reactie Op verzoek van indieners is de bezonning van de woningen op hun woningen aan de Asselijnstraat aanvullend beoordeeld voor verschillende data in het jaar, te weten 21 februari, 21 maart, 21 juni, 23 september en 21 december. Deze beoordeling is opgenomen in paragraaf 4.1 van het aangepaste rapport bezonningsstudie van 3 februari 2026. Dit rapport is toegevoegd aan de bijlagen bij de motivering van het Plan. In paragraaf 4.7 van de motivering is aangegeven dat het bezonningsonderzoek de zogenaamde lichte TNO-norm hanteert om te beoordelen of er sprake is van een acceptabele bezonning. Deze norm houdt in dat dat een woning ten minste 2 uur per dag directe bezonning krijgt in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Uit deze aanvullende beoordeling blijkt dat in het voorjaar en najaar de bezonning van de woningen in de situatie met de nieuwe bebouwing beperkt wordt door de nieuwbouw. In deze periodes is door de oriëntatie van de gevel alleen in de namiddag zon op de voorgevel aanwezig. De bezonning in deze periode wordt voor de begane grond en eerste verdieping beperkt door het lage woningblok in het nieuwbouwplan. Doordat de achtergevel (zuid-zuid-oost gelegen) wel voldoende zonlicht ontvangt, wordt er in de situatie met de nieuwe bebouwing aan de ‘lichte TNO-norm' voldaan. In de zomer en winter heeft het nieuwbouwplan geen effect op de bezonning van de woningen.

Hieronder is de conclusie uitgesplitst per beoordelingsdatum: •

Op 21 februari krijgen de voorgevels van de woningen aan de Asselijnstraat 27 en 29, zowel in de huidige situatie als in de situatie met de nieuwe bebouwing uit het Plan, maximaal 1 uur zonlicht. De nieuwe bebouwing heeft daarop dus geen invloed. De achterzijde krijgt meer dan 3 uur direct zonlicht en voldoet aan de ‘lichte TNO-norm’.

•

Op 21 maart geeft de nieuwbouw, vergeleken met de huidige situatie, wel schaduw op de voorgevels van de Asselijnstraat 27 en 29 op begane grondniveau en beperkt daarmee het directe zonlicht op de begane grond tot maximaal 2 uur. Volgens de figuren 9, 10 en 11 in bijlage 2 van het rapport ontvangt de achterzijde van de woningen meer dan 3 uur direct zonlicht. Er wordt voldaan aan de ‘lichte TNO-norm’. 27

•

Op 21 juni blijkt dat het nieuwbouwplan geen effect heeft op de bezonning van de woningen op de Asselijnstraat 27 en 29. Met en zonder het nieuwbouwplan ontvangen de woningen meer dan 2 uur direct zonlicht.

•

Op 23 september geeft het nieuwbouwplan wel schaduw op de voorgevels van de woningen op de Asselijnstraat 27 en 29 op begane grond en eerste verdiepingsniveau en beperkt daarmee het directe zonlicht op deze niveaus tot maximaal 2 uur. Volgens de figuren 13, 14 en 15 in bijlage 2 van het rapport ontvangt de achterzijde van de woningen wel meer dan 3 uur direct zonlicht. Er wordt ook hier voldaan aan de ‘lichte TNO-norm’.

•

Op 21 december blijkt dat de woningen op de Asselijnstraat 27 en 29 zowel in de huidige situatie als in de situatie met de nieuwe bebouwing uit het Plan, helemaal geen direct zonlicht ontvangen. Dit heeft te maken met de zonnebaan op deze dag. Het nieuwbouwplan heeft hier geen invloed op.

Aanpassing motivering op basis van aanvullend onderzoek Nu blijkt dat er met de nieuwe bebouwing aan de lichte TNO-norm wordt voldaan, maar dat er in het voorjaar en najaar wel meer schaduw op de voorgevels van de woningen van de Asselijnstraat 27 en 29 valt en het aantal uren direct zonlicht hierdoor vermindert, wordt de tekst over bezonning in paragraaf 5.16 ‘Kwaliteit van de Leefomgeving’ onder het kopje ‘plangebied’ hierop aangepast. Zie hiervoor hoofdstuk 3, wijziging 3.1.5 van dit vaststellingsrapport. Onderdeel 2 Privacy verlies Samenvatting zienswijze

Indieners geven aan dat de komst van een hoog appartementencomplex van 50 meter en de

kantoorgebouwen van 60 en 80 meter hoog zullen leiden tot minder privacy voor omwonenden, doordat er vanuit het gebouw direct zicht is op de bestaande woningen. Daarbij speelt volgens indieners ook een rol dat de afstand van de woningen op de Asselijnstraat tot waar de nieuwe woningen worden gebouwd (schatting volgens indieners van 20-25 meter) niet aanzienlijk is.

Indieners geven aan dat uit jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2024:1381) blijkt dat een afstand van 31 meter tussen bestaande woningen en een 19 meter hoog nieuw gebouw, mede gezien de stedelijke context, niet leidde tot een onaanvaardbaar verlies aan privacy.

In vergelijking hiermee (a contrario) vinden indieners dat er in de toekomstige situatie na realisatie van het Plan in hun geval wél sprake is van privacy vermindering omdat de afstand van hun huizen tot de nieuw te bouwen woontoren op het Matserterrein kleiner is dan in de aangehaalde uitspraak en de

massa en hoogte van de woontoren groter is dan de nieuwbouw in de uitspraak, namelijk 50 meter in plaats van 19 meter.

Hierdoor is volgens indieners het risico op ernstige inbreuk op hun privacy veel groter dan in de

genoemde uitspraak. Indieners vinden dit onaanvaardbaar en verzoeken de gemeente het plan hierop aan te passen of aanvullende mitigerende maatregelen te nemen. Indieners willen graag aanvullende

waarborgen of aanpassing van de situering en hoogte van de bouwblokken, zodat inkijk wordt beperkt

en vragen of het mogelijk is om de afstand tussen de bestaande woningen en nieuwbouw te vergroten.

Reactie Wij begrijpen de zorgen van indieners over hun privacy en wooncomfort. De komst van nieuwe, hogere gebouwen in de directe omgeving kan invloed hebben op hoe mensen hun woonomgeving ervaren. Bij de voorbereiding van dit plan heeft de gemeente deze zorgen dan ook nadrukkelijk meegewogen. Het Matserterrein ligt in een stedelijke omgeving waar al sprake is van verschillende bouwhoogtes en

28

functies. In het huidige bestemmingsplan is al toegestaan dat het terrein volledig wordt bebouwd, met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Dat betekent dat de afstand tussen nieuwe bebouwing en de bestaande woningen aan de Asselijnstraat planologisch al vastligt. Met het nieuwe plan verandert vooral de hoogte en het gebruik van de bebouwing, niet de ligging van de bouwvlakken ten opzichte van de bestaande woningen. Bij het bepalen van de nieuwe bouwhoogtes heeft de gemeente gezocht naar een zorgvuldige balans tussen verschillende belangen. Enerzijds is er een grote behoefte aan woningen, met name aan betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. In paragraaf 2.1.3 (Ladderonderbouwing) en paragraaf 2.3.2.3.1 (woonbeleid) is de behoefte aan woningen in het algemeen, aan betaalbare woningen in het bijzonder en aan woningen in dit gebied onderbouwd. De woontoren op het Matserterrein levert hier een belangrijke bijdrage aan. Anderzijds is gekeken naar de gevolgen voor de directe omgeving, waaronder privacy, uitzicht en leefkwaliteit van omwonenden. De gekozen stedenbouwkundige opzet is gebaseerd op het eerder vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen.

Daarbij is bewust gewerkt met een geleidelijke overgang van bouwhoogtes: • lage bebouwing richting de bestaande woonwijk Dichterswijk, • Middelhoge bebouwing richting het Kruisvaartkwartier, • hogere accenten richting het Stationsgebied en het spoor, waar al meer hoogbouw aanwezig is. De woontoren vormt daarbij een schakel tussen deze verschillende gebieden en is bewust gepositioneerd op een hoeklocatie en niet in het midden tegenover de woonstraat. De afstand tussen de gevels van de woningen aan de Asselijnstraat en het bouwvlak van de woontoren bedraagt ongeveer 26 meter. In een stedelijke omgeving acht de gemeente deze afstand voldoende om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te behouden, ook in combinatie met de beoogde bouwhoogte. Bij deze afweging sluit de gemeente aan bij wat in vergelijkbare situaties in de rechtspraak als aanvaardbaar wordt beschouwd. Daaruit volgt dat in een stedelijke omgeving niet ieder verlies aan privacy of uitzicht kan worden voorkomen en dat een zekere mate van verandering daarvan hoort bij stedelijke ontwikkeling. Van belang is dat de gemeente inzichtelijk maakt waarom die gevolgen, gelet op de omstandigheden, acceptabel zijn. Met de gekozen afstand, situering, bouwhoogte en stedenbouwkundige inpassing is de gemeente van oordeel dat hiervan sprake is.

Er zijn bij de consultatie van het SPvE diverse reacties gegeven over de hoogte van de bebouwing in het Plan, die in de reactienota uitgebreid zijn beantwoord. De reacties hebben de gemeenteraad geen aanleiding gegeven om het SPvE aan te passen. Daarnaast speelt het aanwezige en geplande groen een belangrijke rol. Tussen de Asselijnstraat en de Jan van Foreeststraat ligt een groenstrook met bestaande bomen. Deze blijven behouden en bieden een natuurlijke afscherming. Bij de herinrichting van de Jan van Foreeststraat wordt bovendien gekeken naar mogelijkheden om het groen verder te versterken, wat kan bijdragen aan het beperken van inkijk. Alles afwegend is de gemeente van oordeel dat het Plan voorziet in een maatschappelijk belangrijke woningbouwontwikkeling, waarbij de mogelijke vermindering van privacy als gevolg van de realisatie en het gebruik van de woontoren aanvaardbaar is in een hoog verstedelijkte omgeving, zoals het stationsgebied en niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van indieners. Deze afweging past zowel binnen het gemeentelijk beleid als binnen de lijn die in vergelijkbare gevallen in de rechtspraak wordt gevolgd. Om die reden ziet de gemeente geen aanleiding om het plan aan te passen. Onderdeel 3: Abrupt verschil in hoogte is in strijd met stedenbouwkundige uitgangspunten. Samenvatting van de zienswijze

29

Indieners geven aan dat de maximale bouwhoogte van de woontoren in het plan een fors

hoogteverschil geeft tussen de nieuwbouw (gebouw FH) en de bestaande jaren-30-woningen van

indieners aan de overzijde van de straat en dat dit niet kan worden gekenmerkt als een geleidelijke

harmonieuze overgang zoals die in het stedenbouwkundig plan wordt aangemerkt. Volgens indieners betreft het een abrupte en disproportionele sprong in schaal en massa, die strijdig is met de ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten voor een samenhangend straatbeeld.

Reactie:

Voor wat betreft het hoogteverschil van de nieuwbouw met de woningen van indieners, willen wij aangeven dat de maximale bouwhoogtes voor de nieuwbouw al eerder zijn vastgelegd door de gemeenteraad in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje (dd. 26 september 2024). Er zijn bij de consultatie van het SPvE zijn diverse reacties gegeven over de hoogte van de bebouwing in het Plan, die in de reactienota uitgebreid zijn beantwoord. De reacties hebben de gemeenteraad geen aanleiding gegeven om het SPvE hierop aan te passen. Deze stedenbouwkundige opzet met de diverse bouwhoogtes is uitgewerkt in het Plan. Bij deze opzet van de nieuwbouw volumes is uitgebreid gekeken naar een goede balans tussen laag, midden en hoogbouw om een goede overgang te maken tussen het zakelijk vastgoed van de Rabobank, de woonwijk Dichterswijk en het vastgoed langs het spoor. Ook het bestemmingsplan voor de Kruisvaartkade is hierin meegenomen, waarin tegenover de Dichterswijk op de hoek met de Jan van Foreeststraat een hoogteaccent wordt aangebracht, dat een verloop heeft richting het spoor. De laagbouw van het Plan sluit aan op de laagbouw van de Dichterswijk, de middenbouw sluit aan op de ontwikkelingen in het Kruisvaartkwartier en de hoogbouw sluit aan op het Stationsgebied. Gebouw FH is hierin een schakel, een hoogteaccent alleen op de hoek aan de zijde van het spoor.

Deze plek vormt een scharnierpunt tussen Dichterswijk, Kruisvaartkwartier en Stationsgebied, waarbij ook langs het spoor meer hoogbouw is voorzien. In het Plan bestaat het merendeel van de Jan van Foreeststraat verder uit laagbouw. De bouwvolumes zijn ook positief beoordeeld op aspecten als bezonning, schaal en massa door de commissie Omgevingskwaliteit. Deze commissie bestaat uit externe adviseurs van de gemeente op het gebied van stedenbouw, architectuur, landschap en duurzaamheid. Op basis van bovenstaande argumenten concluderen wij dat de hoogtes in het SPvE, SP en TAMOmgevingsplan zorgvuldig zijn afgestemd op de bestaande en nieuwe bouwvolumes in de omgeving. Onderdeel 4: Toename verkeersoverlast. Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan graag een toezegging te ontvangen dat extra parkeerdruk niet ten laste komt van bewoners Dichterswijk en dat daar al een wachtlijst is voor parkeervergunningen.

Reactie: Voor de ontwikkeling worden volgens het door de gemeenteraad vastgestelde parkeerbeleid voldoende parkeerplaatsen aangelegd in de parkeergarage voor de bewoners en werknemers. Bewoners en werknemers van de nieuwe woningen en kantoren krijgen geen parkeervergunning voor parkeren op straat. Alleen de bewoners van de Croeselaan die naar Ondaatje verhuizen en al een parkeervergunning hadden, behouden deze vergunning voor het parkeerrayon. De nieuwe ontwikkeling

30

leidt op grond hiervan dan ook niet tot een toename van de parkeerdruk op straat of tot toename van de wachtlijst. Onderdeel 5 Geluidsoverlast/verkeersveiligheid en luchtkwaliteit: Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat de ingang voor zowel parkeren, expeditie, woningen en medewerkers van de Rabobank is gepland tussen toren FH en bouwblok FL, tegenover de woningen van indieners. Dit zal volgens hen leiden tot een disproportionele toename van geluidsoverlast, verminderde verkeersveiligheid en een hogere parkeerdrukte. Indieners citeren uit het Stedenbouwkundig plan: “uit onderzoek blijkt dat de standaardwaarden voor zowel rail- als wegverkeer ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen aan de Jan van Foreeststraat worden overschreden”. Indieners verzoeken het plan zodanig aan te passen dat geluidsoverlast, verkeersveiligheid en toepasselijke luchtkwaliteitsnormen gewaarborgd worden voor hun huizen.

Reactie: Voor de nieuwe ontwikkeling op het Matserterrein is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het geluid ten gevolge van weg- en railverkeer. Dit onderzoek is als bijlage 5 opgenomen bij de motivering van het Plan. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting door het geluid van het wegverkeer op de nieuwe woningen maximaal 55 dB bedraagt (dit is voornamelijk direct langs de Jan van Foreeststraat). Dit is inderdaad een overschrijding van de standaardwaarde voor wegverkeersgeluid voor gemeentewegen (53 dB) maar deze geluidbelasting blijft ruim onder de Utrechtse grenswaarde van 68 dB en ook onder de landelijke grenswaarde van 70 dB. Het geluid door de verkeersaantrekkende werking op de omgeving, waaronder de bestaande woningen aan de Asselijnstraat, is ook onderzocht. Daarbij is de geluidbelasting berekend voor zowel de situatie met autonome groei (referentiesituatie) als de toekomstige situatie. Uit deze berekeningen blijkt dat de maximale toename van de geluidsbelasting in de nieuwe situatie ter plaatse van de bestaande woningen aan de Asselijnstraat maximaal 1,1 dB bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de toegestane maximale toename van 1,5 dB op grond van artikel 5.78af van het Besluit kwaliteit leefomgeving en is verder onderzoek niet noodzakelijk. De toename is dusdanig dat deze aanvaardbaar is. Voor de woningen van indieners is de situatie zelfs iets beter.

Bij de waarneempunten die voor hun woningen representatief zijn (43823, 38357 en 36296) wordt in 2035 in de nieuwe situatie de standaardwaarde van 53 dB namelijk niet overschreden. Voor de in-/uitrit van de parkeergarage moet worden voldaan aan de grenswaarden op de gevels van de meest nabijgelegen woningen. Dat zijn de nieuwbouwwoningen in de woontoren en in het lage woongebouw van het Plan. Dit aspect zal bij de uitwerking van het ontwerp worden meegenomen. In het huidige ontwerp is voorzien in een inrit die tussen het laagbouwblok en de woontoren gelegen is, hierdoor liggen er geen woningen direct boven de inrit. Daarnaast is de toegangscontrole dieper in de garage gelegen waardoor auto’s eerst inrijden en niet onder de woningen stationair hoeven te draaien. Voor vrachtverkeer geldt dat inpandig wordt geladen/gelost. De parkeergarage biedt volgens de ‘Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht’ voldoende parkeerplaatsen voor de toekomstige bewoners en werknemers van het Matserterrein. 31

Er worden voor bewoners en werknemers geen parkeervergunningen in het rayon uitgegeven. Bezoekers die met de auto komen kunnen op openbare (garage)parkeerplaatsen parkeren. Zoals in het omgevingsplan is opgenomen wordt de Jan van Foreeststraat heringericht als een woonstraat. Uitgangspunt voor het ontwerp zijn de landelijke ontwerprichtlijnen, zodat verkeersveiligheid gewaarborgd is. Het effect van de nieuwe ontwikkeling op de luchtkwaliteit is toegelicht in paragraaf 5.9 van de motivering van dit Plan. Voor de berekening van dit effect is relevant of een project in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, met name door toename van stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 microgram/m3. Deze grenswaarde volgt uit artikel 5.53 van het Bkl. Het effect op de luchtkwaliteit van de ontwikkeling is berekend op basis van de gegevens over de verkeersaantrekkende werking uit het verkeersonderzoek van Goudappel 'Matserterrein Utrecht – Parkeer- en verkeerkundige onderbouwing', dat is opgenomen in bijlage 2 van de motivering. Op basis van de maximale verkeersgeneratie per werkdagetmaal van 1.547 motorvoertuigen is met de NIBM-tool een worst-case berekening gedaan op basis van de werkdaggemiddelde verkeersgeneratie voor 2025.

Onderstaande figuur geeft een overzicht van de berekening. Op basis van de maximale verkeersgeneratie per werkdagetmaal van 1.547 motorvoertuigen is met de NIBM-tool een worst-case berekening gedaan op basis van de werkdaggemiddelde verkeersgeneratie voor 2025. Onderstaande figuur geeft een overzicht van de berekening. Op basis van de maximale verkeersgeneratie per werkdagetmaal van 1.547 motorvoertuigen is met de NIBM-tool een worst-case berekening gedaan op basis van de werkdaggemiddelde verkeersgeneratie voor 2025. Onderstaande figuur geeft een overzicht van de berekening. Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit, GCN2024

De berekende bijdrage aan de luchtkwaliteit is lager dan 1,2 µg/m3. Hiermee staat vast dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

32

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is naast bovenstaande berekening ook gekeken naar de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in het plangebied. Op basis van de data uit het landelijke model hiervoor blijkt dat zowel in de huidige als in de toekomstige situatie (2030) wordt voldaan aan de (dan) geldende grenswaarden. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat met de geplande ontwikkeling sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat voor het aspect luchtkwaliteit. Onderdeel 6. Groenvoorzieningen en privacy waarborgen Indieners vragen aandacht voor de vergroening van de Asselijnstraat, zodat de privacy van de bewoners beter wordt gewaarborgd. Zij willen graag een bevestiging dat er extra groenvoorzieningen worden aangelegd op de Asselijnstraat, bijvoorbeeld in de vorm van bomen of hagen.

Reactie: De Jan van Foreeststraat wordt - net als de Asselijnstraat - een woonstraat. De afstand tussen de bestaande woningen en de nieuw te bouwen woningen is voldoende voor een woonomgeving. De woonomgeving verandert als gevolg van verdichting, maar dit leidt niet tot een zodanige inbreuk op de privacy dat maatregelen nodig zijn. Wel zal de Jan van Foreeststraat een andere inrichting moeten krijgen om te kunnen functioneren als woonstraat. Het straatprofiel wordt aangepast en het fietspad wordt vervangen door een stoep. Daar gaat de gemeente samen met de initiatiefnemer nog een plan voor maken, waarin we zeker ook extra groenvoorzieningen kunnen inpassen. De gemeente zal de indieners van de zienswijzen samen met nog een aantal omwonenden uitnodigen voor deelname aan een klankbordgroep, om mee te denken over en reactie te geven op de plannen voor de herinrichting van de straat. Onderdeel 7 Nulmeting en monitoring Samenvatting van de zienswijze Indieners verzoeken om vóór de start van de bouwwerkzaamheden (en het slopen van een of meerdere gebouwen) een bouwkundige nulmeting uit te voeren aan de omliggende gebouwen (Asselijnstraat), met name vanwege de risico’s op schade door o.a. het heien. Zij ontvangen graag duidelijkheid over wie deze nulmeting regelt en bekostigt, en of omwonenden inzage krijgen in het rapport.

Indieners verzoeken ook om passende maatregelen te nemen tijdens de werkzaamheden van het bouwen en het slopen van de gebouwen en willen graag weten hoe rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld geluidsoverlast, stof, bouwverkeer en trillingen.

Reactie: De verzoeken om een bouwkundige nulmeting en het nemen van passende maatregelen tijdens het slopen en bouwen zijn onderwerpen die worden geregeld in (of vlak voor) de uitvoeringsfase van het project en zijn geen onderdelen die in de wijziging omgevingsplan moeten worden opgenomen. Over het algemeen wordt een bouwkundige nulmeting uitgevoerd door de aannemer en worden de kosten daarvan betaald door de initiatiefnemer (voor dit plan de Rabobank). Wanneer indieners een nulmeting wensen, dan moeten zij zich wel zelf hiervoor melden bij de aannemer. De nulmeting wordt dus niet automatisch uitgevoerd. Voor meer informatie kunt u bijvoorbeeld ook terecht op de website van Vereniging Eigen Huis. Voordat de bouw- en sloopwerkzaamheden kunnen starten wordt een zogenaamd BLVC-plan (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatieplan) opgesteld, waarin onder andere 33

maatregelen zijn opgenomen om overlast door geluid, trillingen, stof en bouwverkeer zoveel mogelijk te beperken en de veiligheid te garanderen. Bij kritische werkzaamheden zoals het heien van funderingspalen vereist de gemeente sowieso trilling metingen en bij overschrijding van bepaalde waarden worden werkzaamheden stil gelegd. Onderdeel 8 Recht op nadeelcompensatie Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat wanneer als gevolg van de herontwikkeling van het Matserterrein sprake zal zijn van een aantoonbare waardevermindering van hun woningen en/of een vermindering van hun woongenot, zij als VVE of als iedere appartementseigenaar afzonderlijk, gebruik willen maken van het recht op nadeelcompensatie (planschade). Indiener verzoekt de gemeente (dan wel de Rabobank) om een transparante, laagdrempelige en toegankelijke procedure voor de afhandeling van eventuele schadeclaims, conform de geldende wet- en regelgeving. Ook verzoeken indieners de gemeente om iedere appartementseigenaar afzonderlijk hierover actief te informeren, zodat zij tijdig en adequaat een eventueel verzoek tot nadeelcompensatie kunnen indienen.

Reactie: Voor informatie over de regeling voor nadeelcompensatie verwijzen wij indieners naar de Verordening nadeelcompensatie gemeente Utrecht | Lokale wet- en regelgeving en de bijbehorende toelichting. Het indienen van een verzoek tot nadeelcompensatie is mogelijk via de website van de gemeente Utrecht: Nadeelcompensatie aanvragen | Gemeente Utrecht. Een aanvraag om vergoeding van schade kan worden ingediend nadat de omgevingsvergunning is verleend. Verder is hiervoor relevant dat in de motivering van het omgevingsplan een nadeelcompensatierisicoanalyse is opgenomen in bijlage 22. Deze analyse is gemaakt om met toepassing van artikel 15.1 Omgevingswet, de vergoeding in te schatten, die mogelijk ontstaat als gevolg van de herontwikkeling van het Matserterrein te Utrecht. De nadeelcompensatierisicoanalyse is uitgevoerd door een vergelijking te maken tussen de bestaande feitelijke situatie en de toekomstige invulling van het plangebied. Alleen die schade die het normaal maatschappelijk risico overstijgt komt voor vergoeding in aanmerking. Het normaal maatschappelijk risico is op grond van artikel 15.7, eerste lid van de Omgevingswet bepaald op 4% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.

De beoordeling van de schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak wordt verricht aan de hand van een vergelijking van de waarde van die onroerende zaak onmiddellijk voor en na de schadeoorzaak. Onderdeel 9 Verzoek om informeren over voortgang Samenvatting zienswijze Indieners verzoeken de gemeente om alle leden van hun VVE te informeren over de voortgang van het project.

Reactie: de gemeente informeert de omgeving en belanghebbenden regelmatig over het planproces met wijkberichten en met informatie op de gemeentelijke website. In het bij punt 7 genoemde BLVCplan is ook aangegeven hoe de informatie en communicatie geregeld moet worden. De initiatiefnemer (of aannemer) zal zorgdragen voor informatie en communicatie naar de directe omgeving over de

34

uitvoering. Daarvoor zal de initiatiefnemer ook een hulpmiddel zoals de Bouwapp inzetten, waarbij ook een contactadres wordt vermeld. Conclusie beantwoording zienswijze 2 Op grond van deze zienswijze is een aanvullend onderzoek naar bezonning van de woningen van indieners uitgevoerd en opgenomen in de geactualiseerde bezonningsstudie van 3 februari 2026 die als bijlage 21 aan de motivering is toegevoegd. De uitkomsten van dit onderzoek zijn verwerkt in de tekst van de motivering in paragraaf 5.16 Kwaliteit van de leefomgeving onder het kopje 'plangebied’, onderdeel 'bezonning’. Conclusie De gemeente neemt kennis van zienswijze 2.

35

3 Wijzigingen in het ontwerp 3.1 Wijzigingen door zienswijzen 3.1.1

Aanpassing van artikel 2.2 en artikel 4.2 en juridische plantoelichting op artikel 2.2 en 4.2

Deze wijzigingen gaan over de functies Dienstverlening en kantoor. 3.1.1.1

Toelichting wijziging

Naar aanleiding van zienswijze 1 onder punt 2.1, 2.2 en 2.3 en ambtshalve worden artikel 2.2 en 4.2 aangepast op de volgende punten: 

Onder de Kantoorfunctie is een maximum van 49.700 m2 voor kantoorruimte opgenomen. Dit maximum van 49.700 m2 is gebruikt als basis voor de diverse onderzoeken, maar was nog niet gespecificeerd in de regels.



De horeca die in artikel 4.2 onder 6c op de locaties met functieaanduiding 'gemengd’ mogelijk wordt gemaakt is ook gekoppeld aan het maximum van 785m2 voor zelfstandige horeca.



In artikel 4.2 wordt, naast een minimum, ook een maximum van 500 m2 voor sportvoorzieningen opgenomen.

3.1.1.2 -

Wijziging In artikel 2.2 sub 4 wordt de onderstreepte tekst ingevoegd:

‘Voor de horeca zoals bedoeld in sub 3 van dit artikel en zoals bedoeld in artikel 4.2 sub 6c en sub 12 geldt dat het totale oppervlak van deze zelfstandige horeca gezamenlijk, uitgezonderd horecaterrassen, maximaal 785 m2 bvo mag zijn;’ -

Artikel 4.1 (Kantoor-doel van de functie) en 4.2 (Kantoor-activiteiten die bij de functie horen) worden als volgt gewijzigd:

‘4.1 Doel van de functie Locaties met de functie Kantoor zijn bedoeld voor maximaal 55.000 m2 kantoorprogramma Kantoren. 4.2 Activiteiten die bij de functie passen 1. Uitsluitend de volgende activiteiten passen bij het doel van de functie: Het gebruik voor bureaugebonden werkzaamheden, zakelijke dienstverlening, vergaderen, ontmoeten en ontvangen van werkrelaties en voor daaraan ondersteunende activiteiten, zoals het gebruiken van ruimtes voor presentaties, trainingen, zakelijke bijeenkomsten, opslag en servers, tot een maximum van 49.700 m2 bvo. 2. Ter hoogte van de functieaanduiding 'sport' is het gebruik voor een binnensportvoorziening toegestaan op de begane grond en eerste verdieping met een maximum van 500 m2 en is in afwijking van de regel onder 1, het daar bedoelde gebruik als kantoor alleen toegestaan als ter hoogte van deze aanduiding minimaal 400 m2 beschikbaar blijft voor een sportvoorziening, waarvan minimaal 50 m2 op de begane grond voor een entree van de sportvoorziening; (...)

36

6. Uitsluitend op de locaties met de functieaanduiding 'gemengd' is het gebruik van ruimten in de plint voor de volgende activiteiten toegestaan: a. binnensport, waarbij een gezamenlijk maximum geldt van 500 m2 bvo voor de sportvoorziening(en) zoals bedoeld in deze regel en de sportvoorziening zoals bedoeld onder sub 2; b. detailhandel, met een maximum van 3 units van elk maximaal 100 m2; c. horeca in de categorieën d2, d3 en c, zoals opgenomen in de Lijst van horeca-activiteiten; d. dienstverlening; e. atelier. (...) 14. Voor de horeca zoals bedoeld in sub 6c en sub 12 van dit artikel en zoals bedoeld in artikel 2.2 sub 3, geldt dat het totale oppervlak van deze zelfstandige horeca gezamenlijk, uitgezonderd horecaterrassen, maximaal 785 m2 bvo mag zijn; ‘ -

De tekst van de juridische plantoelichting op artikel 2 ‘Dienstverlening’ in paragraaf 7.3 wordt als volgt integraal gewijzigd:

‘Op deze locatie is een bankfiliaal beoogd met als hoofdfunctie dienstverlening. Onder sub 2 wordt voor deze dienstverlening in het bankfiliaal en voor de dienstverlening onder de functie Kantoor gezamenlijk een maximum gesteld van 900 m2. In dit bankfiliaal zijn ook kantoorwerkzaamheden en horeca in de categorie d1, d2 en d3 mogelijk. Deze activiteiten zijn met een functieaanduiding mogelijk gemaakt. Voor de horeca in het bankfiliaal en de horeca onder de kantoorfunctie gezamenlijk geldt op grond van sub 4 een maximum van 785 m2 bvo. Aansluitend aan de horeca onder de functie dienstverlening, kan in de naastliggende functie Verkeer en Verblijfsgebied met een omgevingsvergunning een terras gerealiseerd worden, als voldaan wordt aan de regels die hiervoor zijn opgenomen in de artikelen 7.4 en 7.5.’ -

Aan de tekst van de juridische plantoelichting op artikel 4.2 ‘Kantoor’ in paragraaf 7.3 van de motivering wordt de volgende alinea toegevoegd onder artikel 4.2:

‘Artikel 4.2 Activiteiten die bij de functie passen In artikel 4.2 zijn de activiteiten opgenomen die passen in het Kantoorprogramma van de functie 'Kantoor'. Daarvoor is per activiteit een maximum oppervlakte opgenomen. Zo is het gebruik als kantoorruimten in sub 1 gemaximeerd op 49.700 m2 bvo. Voor horeca geldt een maximum van 785 m2 bvo voor alle zelfstandige horeca die in de functie dienstverlening en in de functie Kantoor onder diverse functieaanduidingen gezamenlijk mag worden gerealiseerd. Ook voor de activiteit dienstverlening is een gezamenlijk maximum opgenomen van 900 m2 bvo. In sub 11 is een maximum opgenomen voor de activiteit 'cultuur en ontspanning' van 2.300 m2 bvo. Hieronder is per activiteit nog een verdere toelichting opgenomen.’

37

3.1.2 3.1.2.1 -

Wijziging artikel 6.2 (Functie Tuin – activiteiten die bij de functie horen) Toelichting van de wijziging

De formulering van artikel 6.2 onder de functie Tuin is niet volgens onze standaardformulering opgenomen en sluit evenementen nu niet uit. Door de formulering van artikel 6.2 op onderstaande manier aan te passen zorgen we er in combinatie met artikel 6.1 van het omgevingsplan gemeente Utrecht voor dat evenementen niet meer automatisch zijn toegestaan. Artikel 6.1 van het omgevingsplan regelt namelijk dat activiteiten die niet passen bij het doel van een functie die aan een locatie is toegewezen en waarvoor geen vergunning is verleend, verboden zijn.

-

Daarnaast blijkt in de uitwerking naar het definitief ontwerp dat de realisatie van warmte- en koelsystemen in de tuin niet meer nodig is. Wel wordt er een aantal luchtroosters geplaatst in de tuin. Artikel 6.2 is hierop aangepast.

-

3.1.2.2 -

De juridische plantoelichting bij artikel 6.2 wordt aangepast op deze wijzigingen.

Wijziging Artikel 6.2 en juridische plantoelichting op artikel 6.2 Artikel 6. 2 wordt als volgt gewijzigd:

‘6.2 Activiteiten die bij de functie passen Uitsluitend de volgende activiteiten Activiteiten die passen bij het doel van de functie: zijn toegestaan, zoals 1. het aanleggen, gebruiken en in stand houden van bijbehorende voorzieningen, zoals a. waterberging en groen b. voetpaden en trappen c. kunstobjecten d. ontmoetingsplaatsen al dan niet met zitbanken of speeltoestellen e. nutsvoorzieningen en warmte- en koelsystemen, zoals bijvoorbeeld voorzieningen voor warmtekoudeopslag en opstelruimtes voor energievoorziening. f. Luchtroosters 2. Uitsluitend op de locatie met de aanduiding 'Parkeergarage' is het gebruik van een parkeergarage, logistieke ruimtes en opslag- en expeditieruimtes voor de kantoorfunctie toegestaan in de eerste en tweede bouwlaag. 3. Uitsluitend op de locatie met de functie aanduiding 'fietsenstalling' is onder het verhoogde maaiveld ook het gebruik van een fietsenstalling voor bewoners van het naastgelegen woongebouw toegestaan.’ -

In de juridische plantoelichting op artikel 6 in paragraaf 7.3 van de motivering wordt de volgende tekst toegevoegd:

‘In artikel 6.2 is het toegestane gebruik geregeld. Door de formulering van dit artikel, in combinatie met artikel 6.1 van het omgevingsplan, zijn alleen de activiteiten toegestaan die in dit artikel genoemd zijn. Dat betekent bijvoorbeeld dat het niet is toegestaan om evenementen te organiseren in de binnentuin.

38

3.1.3 3.1.3.1

Wijziging artikel 4 (Functie Kantoor) en artikel 8 (Functie Wonen) Toelichting wijziging

Aan artikel 4 en artikel 8 wordt een voorwaardelijke verplichting toegevoegd waarin de ingebruikname van de kantoren en woningen wordt gekoppeld aan de verplichting om een groene binnentuin te realiseren en in stand te houden met maximaal 40% verharding. Aan deze verplichting moet in ieder geval voldaan zijn binnen 2 jaar na realisatie van het laatste gebouw. Dat geeft voldoende tijd om een groene inrichting te realiseren (moet ook groeien).

3.1.3.2

Wijziging artikel 4 (Functie Kantoor) en artikel 8 (Functie Wonen)

- Aan artikel 4 wordt een nieuw lid 4.7 toegevoegd, dat als volgt komt te luiden:

‘4.7 Voorwaardelijke verplichting gebruik kantoor Het gebruik van de bebouwing voor de kantoorfunctie, zoals bedoeld in dit artikel is alleen toegestaan als de gronden binnen de functie 'Tuin' binnen twee jaar na oplevering van het laatste gebouw in het plangebied, voldoen en blijven voldoen aan de volgende voorwaarden: a. maximaal 40% van de gronden binnen de functie 'Tuin' mag verhard zijn, en b. minimaal 60% van de gronden binnen de functie 'Tuin' bestaat uit groen met gevarieerde beplanting.’ - Aan artikel 8 wordt een nieuw lid 8.9 toegevoegd, dat als volgt komt te luiden:

‘8.9 Voorwaardelijke verplichting gebruik woningen Het gebruik van de woningen zoals bedoeld in dit artikel is alleen toegestaan als de gronden binnen de functie 'Tuin' binnen twee jaar na oplevering van het laatste gebouw in het plangebied, voldoen en blijven voldoen aan de volgende voorwaarden: a. maximaal 40% van de gronden binnen de functie 'Tuin' mag verhard zijn, en b. minimaal 60% van de gronden binnen de functie 'Tuin' bestaat uit groen met gevarieerde beplanting.’ -

Aan de artikelsgewijze toelichting op artikel 4 wordt onderaan de volgende tekst toegevoegd:

‘Artikel 4.7 Voorwaardelijke verplichting gebruik Kantoor In dit lid is een voorwaardelijke verplichting toegevoegd waarin de ingebruikname van de kantoren wordt gekoppeld aan de verplichting om een groene binnentuin te realiseren en in stand te houden met minimaal 60% groen en beplanting en met maximaal 40% verharding. Aan deze verplichting moet in ieder geval voldaan zijn binnen 2 jaar na realisatie van het laatste gebouw. Dat geeft voldoende tijd om een groene inrichting te realiseren (moet ook groeien). ‘ -