Vaststellingsrapport TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

Vaststelling TAMomgevingsplan Matserterrein Croeselaan

Vaststellingsrapport Versie: maart 2026

1

1

SAMENVATTING..................................................................................................................................3 1.1 1.2 1.3

INHOUD VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT ..........................................................................................3 KORTE SCHETS VAN DE ZIENSWIJZEN...................................................................................................3 BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN............................................................................................................3

2

BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ..................................................................................................5

3

WIJZIGINGEN IN HET ONTWERP ........................................................................................................36 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8 3.3.9 3.3.10 3.3.11 3.3.12 3.3.13 3.3.14 3.3.15 3.3.16 3.3.17

4

WIJZIGINGEN DOOR ZIENSWIJZEN ....................................................................................................36 Aanpassing van artikel 2.2 en artikel 4.2 .............................................................................36 Wijziging artikel 6.2 (Functie Tuin – activiteiten die bij de functie horen) ...........................38 Wijziging paragraaf 1.1 van de motivering..........................................................................40 Wijziging paragraaf 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking .......................................40 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN ............................................................................................................51 Wijziging begrippen .............................................................................................................51 Wijziging verbeelding en artikel 2.2 en artikel 4.2 ...............................................................52 Wijziging artikelen 4.3 en 7.3 (overbouwingen in de functie Kantoor en Verkeerverblijfsgebied) .....................................................................................................................53 Wijziging artikel 6.4 (Functie Tuin-regels voor het bouwen) ................................................54 Wijziging artikel 7.1 Functie Verkeer- Verblijfsgebied

.........................................................55 Wijziging artikel 7.5 Beoordelingsregels voor een horecaterras op een openbare plaats ...56 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN VAN DE MOTIVERING ................................................................................56 Wijziging van hoofdstuk 1 Inleiding .....................................................................................56 Wijziging van paragraaf 2.1.1 Rijksbeleid Nationale omgevingsvisie ..................................58 Wijziging van paragraaf 2.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving.............................................59 Wijziging paragraaf 2.3.2.3.2 Werken .................................................................................59 Wijziging paragraaf 2.3.2.6 Energie ....................................................................................60 Wijziging paragraaf 2.3.2.3.10 Bodem, ondergrond en water ............................................62 Wijziging paragraaf 2.3.2.3.11 Sport, recreatie en toerisme ...............................................65 Wijziging paragraaf 5.3 (Bedrijven en milieuzonering) ........................................................68 Wijziging paragraaf 5.4 (Geluidhinder)................................................................................68 Wijziging paragraaf 5.8 (Ontplofbare oorlogsresten)

..........................................................69 Wijziging paragraaf 5.11 Natuurbescherming .....................................................................71 Wijziging paragraaf 5.12 (Bomen) .......................................................................................74 Wijziging paragraaf 5.14 (Archeologie) ...............................................................................75 Wijziging paragraaf 5.16 'Kwaliteit van de leefomgeving’ ..................................................75 Wijziging paragraaf 5.20 (Energie) ......................................................................................80 Wijziging juridische plantoelichting op artikel 1.4 (begrippen) sub c (begrip ‘omgevingsplan’) .............................................................................................................................................82 Wijziging juridische plantoelichting op artikel 7 Verkeer- Verblijfsgebied ...........................82

TOELICHTING ....................................................................................................................................84 4.3 4.4

WIJZE VAN BEOORDELING VAN ZIENSWIJZEN ......................................................................................85 PRIVACY .....................................................................................................................................85

2

1 Samenvatting 1.1 Inhoud van het vaststellingsrapport In het vaststellingsrapport staan: 1.

samenvattingen van de zienswijzen en de reactie van de gemeente op de zienswijzen en

2.

de wijzigingen die de gemeente in het ontwerp aanbrengt.

In hoofdstuk 4 is algemene informatie over zienswijzen en over de procedure opgenomen.

1.2 Korte schets van de zienswijzen Termijn voor het indienen van zienswijzen De ontwerp wijziging heeft van vrijdag 5 december 2025 tot en met donderdag 15 januari 2026 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. Hoeveel zienswijzen zijn er ingediend? Er zijn 2 zienswijzen tijdig ingediend. Korte inhoud van de zienswijzen De eerste zienswijze gaat met name over het effect van de beoogde functies, activiteiten en bouwhoogtes van het plan op de kwaliteit van de leefomgeving voor de nieuwe bewoners van de woningen in Ondaatje. Het Plan staat volgens indieners op korte afstand van de te realiseren woningen van Ondaatje veel drukke activiteiten toe, die overlast geven en verminderd woongenot voor de toekomstige bewoners van Ondaatje. Met name vanwege een toename van verkeersbewegingen langs de woningen en geluidsoverlast van de activiteiten zelf, zoals horeca en het gebruik van het auditorium. Indieners vinden ook dat de behoefte aan het extra programma dat het TAM-omgevingsplan toestaat, onvoldoende onderbouwd is in de motivering en vragen daarnaast om een betere borging van groen in de binnentuin. Volgens de tweede zienswijze leidt de woontoren met een maximale bouwhoogte van 50 meter tot verminderde bezonning en privacy voor de woningen aan de Asselijnstraat.

Daarnaast heeft de toename aan verkeer volgens indieners een negatieve invloed op het woon- en leefklimaat in de Asselijnstraat qua geluid, luchtkwaliteit en verkeersveiligheid. De bewoners vragen om betrokken te worden bij verdere concretisering en uitvoering van het plan en om goede en tijdige informatie over o.a. het indienen van een verzoek om nadeelcompensatie.

1.3 Belangrijkste wijzigingen

De belangrijkste wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen zijn: -

De ladderonderbouwing in paragraaf 2.1.3 van de motivering is verbeterd en de Vastgoedmonitor Utrecht 2025 is toegevoegd aan de bijlagen bij de motivering. 3

-

In artikel 4.2 van het Plan onder de functie Kantoor is een nadere specificatie van het maximale aantal m2 per activiteit onder de functie Kantoor opgenomen.

-

De aanhef van artikel 6.2 (activiteiten bij functie Tuin) is gewijzigd, zodat de functie geen andere activiteiten zoals evenementen toestaat. Ook is aan dit artikel een regel toegevoegd om de eis uit het stedenbouwkundig plan voor de realisatie en instandhouding van een groene binnentuin in het Plan te borgen.

-

Er is een aanvullend bezonningsonderzoek uitgevoerd naar de bezonning van de woningen van indieners en toegevoegd als bijlage bij de motivering. De conclusie over bezonning voor de onderzochte woningen aan de Asselijnstraat is aangepast in paragraaf 5.17 van de motivering.

De belangrijkste ambtshalve wijzigingen zijn: -

De definitie van de doelgroep voor sociale huurwoning, middenhuurwoning en betaalbare nieuwbouw koopwoning is aangepast om beter aan te sluiten bij de regelgeving van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de huisvestingsverordening gemeente Utrecht.

-

In artikel 4.2 onder de functie Kantoor is ook de activiteit 'dienstverlening’ mogelijk gemaakt

en dit is gewijzigd op de verbeelding. De frontoffice van het beoogde bankfiliaal loopt op basis van het definitief ontwerp namelijk deels door in het kantoorgebouw. -

De bouwregels voor bouwwerken, geen gebouw zijnde in artikel 6.4 (functie Tuin) en 7.3

(Verkeer Verblijfsgebied) zijn aangescherpt, omdat deze te veel ruimte boden om bouwwerken van 3 meter hoog te bouwen. Dit is nu beperkt tot alleen kunstobjecten en (afsluitbare) hekwerken. -

Aan de bijlagen bij de motivering zijn de volgende onderzoeken toegevoegd: - Vastgoedmonitor Utrecht 2025

- Rapportage BO, BDO en IVO Archeologie oktober 2025

- Natuurtoets Matserterrein 17 december 2025 met aanvullende resultaten voor o.a. vleermuizen.

- Extra onderzoek windhinder van 12 februari 2026

- Extra bezonningsstudie, opgenomen in rapport van 3 februari 2026 -

De paragrafen 5.11 (Natuurbescherming op onderdeel huismus en vleermuizen), 5.12 (bomen), 5.14 (archeologie) en 5.16 (onderdeel windhinder en bezonning) van de motivering zijn

aangepast om de resultaten van aanvullende onderzoeken te verwerken en bijvoorbeeld

vanwege de nieuwe ‘bommenkaart’, waardoor geen aanvullend onderzoek meer nodig was naar ontploffingsgevaar/verdacht gebied. -

Voorts is een aantal vastgestelde beleidsnota's en beleidsregels verwerkt in diverse onderdelen van de motivering, zoals de ‘Beleidsnota Werklocaties 2035’, ‘Beleidsnota Ondergrond 20252035', ‘Beleidsnota Sport en Bewegen 2025 – 2032’, ‘Beleidsnota Warmte 2025-2035' en de nieuwe beleidsregel voor hotels en geactualiseerde beleidsregels voor tijdelijk verblijf.

-

De motivering is op een aantal onderdelen aangevuld en verbeterd, bijvoorbeeld in de tekst van paragraaf 2.1 en 2.2 over het toepasselijke Rijksbeleid en Provinciaal beleid voor het plangebied, in diverse paragrafen van hoofdstuk 5 vanwege verwerking van nieuwe onderzoeksresultaten en in hoofdstuk 7.3 in de juridische plantoelichting bij de gewijzigde artikelen.

4

2

Beoordeling van de zienswijzen

Zienswijze 1 De zienswijze is ingediend door twee bewoners van een huis aan de Croeselaan dat gesloopt gaat worden ter uitvoering van het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’. De indieners willen verhuizen naar een nieuw te bouwen woning in het wooncomplex Ondaatje dat direct naast het plangebied van het ‘TAM-omgevingsplan Matserterrein, Croeselaan’ (hierna te noemen: het Plan) ligt. Beide projecten (Ondaatje en Matserterrein) zijn stedenbouwkundig op elkaar afgestemd in een gezamenlijk Stedenbouwkundig Programma van Eisen, dat de gemeenteraad op 26 september 2024 heeft vastgesteld. Indieners vinden dat het Plan zorgt voor een enorm druk gebied met een hoge dichtheid van kantoorruimte, woningen en allerlei voorzieningen. Indieners vinden dat het Plan hierdoor voor hen als toekomstige bewoners van Ondaatje, negatieve gevolgen heeft en dat er hierdoor geen sprake meer kan zijn van een gelijkwaardige woning ten opzichte van de huidige woning. Indieners zijn van oordeel dat in het plan onvoldoende rekening is gehouden met hun belangen en hun woongenot. De zienswijze is opgebouwd uit een divers aantal onderdelen, te weten onderdeel 1 t/m 12. Deze indeling wordt hieronder in de beantwoording ook aangehouden. Onderdeel 1

In dit gedeelte van de zienswijze wordt de achtergrond van de zienswijze geschetst. Dit onderdeel bevat geen concrete zienswijze, die van een beantwoording kan dan wel moet worden voorzien. Onderdeel 2.1 Programma en beschikbaarheid woningen Samenvatting van de zienswijze Indieners geven in het begin van de zienswijze de omvang van het plangebied en de nieuwe ontwikkeling weer en geven een opsomming van de verschillende activiteiten die mogelijk gemaakt worden met het Plan. Daarbij geven indieners onder andere ook aan dat er ‘veel horeca en zelfstandige en onzelfstandige terrassen (ook in de avond)’ mogelijk gemaakt worden, voorzieningen voor gezondheid en welzijn en dat er in het plangebied ‘60 woningen in Ondaatje’ gerealiseerd worden. Ook geven indieners aan dat in Ondaatje zelf ook al circa 350 m² aan nachtelijke horeca inclusief terras mogelijk wordt gemaakt. Ten slotte geven indieners aan dat uit het Plan niet blijkt of de 150 woningen ten goede komen van de woningmarkt of gereserveerd zijn voor medewerkers van de Rabobank.

Reactie De opsomming die indieners geven van de activiteiten die door het Plan mogelijk gemaakt worden in het plangebied is grotendeels correct, met de volgende correcties en opmerkingen: 

In de planregels is opgenomen dat in het plangebied zelfstandige horeca kan worden toegevoegd tot een gezamenlijk maximum van 785 m2. Deze vierkante meters kunnen verdeeld worden over een beperkt aantal plaatsen: er is horeca toegestaan op de locaties en voor de categorieën die op de verbeelding en in de regels van het Plan zijn toegestaan. Binnen de functie Dienstverlening kan daghoreca of een restaurant worden gevestigd en binnen de

5

functie Kantoor kan op de locaties met de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van horecahoreca tot en met d1’, ‘specifieke vorm van horeca-horeca d1’ en ‘gemengd’ daghoreca of een restaurant worden gevestigd en alleen zoals in de planregels is aangegeven (plint of eerste verdieping). Het is niet zo dat deze activiteiten overal en in het gehele gebouw zijn toegestaan en nachthoreca (zoals feestcafés, discotheken, bars en cafés) is dan ook niet toegestaan. 

Wij hebben naar aanleiding van deze zienswijze het maximum van 785 m2 in artikel 2.4 en artikel 4.13 duidelijker gekoppeld aan de horeca die in de functieaanduiding gemengd mogelijk is gemaakt. Zie hiervoor hoofdstuk 3 wijziging nr. 3.1.1.2 van dit vaststellingsrapport.



Horecaterrassen zijn alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘terras’ op de verbeelding, grenzend aan twee zelfstandige horecalocaties, op de promenade en bij het bankfiliaal aan de kant van de Croeselaan en uitsluitend wanneer voldaan wordt aan de vergunningvereisten op grond van artikel 7.5.



Het gebouw Ondaatje is planologisch mogelijk gemaakt met de vaststelling van het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’ en valt niet in het plangebied van het ''TAM-omgevingsplan Matserterrein-Croeselaan', maar ligt er wel direct naast. De onderlinge afstemming van het programma voor Ondaatje en voor het Matserterrein heeft bij de vaststelling van het SPVE op 26 september 2024 plaatsgevonden. Daarbij heeft de gemeenteraad het programma dat mogelijk wordt gemaakt met dit Plan bepaald met inachtneming van de reactienota over de zienswijzen die hierop zijn ingebracht. Om te zorgen voor een levendige plint voor het woongebouw van Ondaatje is in het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’ inderdaad 350 m2 bestemd voor een centrumfunctie, met onder andere de mogelijkheid om horeca te realiseren. Een restaurant of café is daar toegestaan met een terras, maar geen discotheek (geen horeca A).



Het TAM-omgevingsplan Matserterrein maakt geen voorzieningen voor gezondheid en welzijn mogelijk in de plintfuncties. Dit was ten onrechte wel in paragraaf 1.1 van de motivering opgenomen en deze tekst zal bij de vaststelling van dit plan worden geschrapt. Zie hiervoor ook de wijziging 3.1.3.1 in hoofdstuk 3 van dit vaststellingsrapport.



De 150 woningen in het plangebied komen ten goede aan de woningmarkt en zijn/worden niet gereserveerd voor medewerkers van de Rabobank. In de planregels zijn dergelijke voorwaarden ook niet opgenomen.

Onderdeel 2.2 Programma in relatie tot Stedenbouwkundig Plan Samenvatting van de zienswijze

Indiener geeft aan niet te begrijpen dat in het Stedenbouwkundig Plan Rabobank Matserterrein een

ambitie is opgenomen om een programma voor werken van circa 71.000 m2 te realiseren met 10.000 m2 bvo voor plintfuncties, terwijl in het Plan maximaal 55.000 m2 aan kantoor inclusief plintfuncties mogelijk wordt gemaakt.

Reactie: Ten eerste vormt het Stedenbouwkundig Plan (vastgesteld door College B&W op 15 april 2025) een kaderstelling voor de wijziging van het Omgevingsplan voor het plangebied Matserterrein. Er wordt in dat document ook gesproken over ambities. Deze ambities worden in de praktijk van dit soort complexe, gevarieerde plannen nooit exact gerealiseerd. Naarmate de uitwerking van het plan

6

concreter wordt, kan op basis van nieuwe (onderzoeks)informatie het plan steeds worden bijgesteld. Daarbij is wel van belang dat het Plan nagenoeg binnen die vastgestelde kaders blijft en niet bijvoorbeeld een groter programma mogelijk maakt, dan is opgenomen in het Stedenbouwkundig Plan. Dit Plan blijft binnen die kaders. In de tekst en in de bijbehorende tabel op pagina 17 van het Stedenbouwkundig Plan staat dat in dit programma van 71.000 m2 bvo ook 15.000 m2 bvo voor de woningen is opgenomen. De 55.000 m2 bvo in het omgevingsplan ziet alleen op de kantoorfunctie, inclusief de plintfuncties en het auditorium en dus zonder de woningen. Binnen deze 55.000 m2 is 49.700 m2 aan kantoorruimten toegestaan en de rest is bedoeld voor de overige activiteiten die op grond van artikel 4.2 zijn toegestaan onder de kantoorfunctie. Deze verdeling is ook als uitgangspunt meegenomen in de onderzoeken die deel uitmaken van de motivering van het Plan, maar was niet één-op-één overgenomen in de regels van het Plan. Inmiddels is dit aangepast en is in artikel 4.2 opgenomen dat onder de functie Kantoor maximaal 49.700 m2 aan kantoorruimten is toegestaan, maximaal 500 m2 aan een binnensportvoorziening en maximaal 900 m2 aan dienstverlening. De detailhandels- en horecavestigingen en de cultuur- en ontspanningsactiviteiten (waaronder het auditorium) waren al begrensd in de regels van het Plan.

Zie hiervoor de wijziging 3.1.1.2 in hoofdstuk 3 van dit vaststellingsrapport. De 10.000 m2 aan plintfuncties in het Stedenbouwkundig Plan waren ook bedoeld voor het bankfiliaal op de kop van het nieuwe gebouw Zilver aan de Croeselaan en het nieuwe auditorium. Dit gaf aan de initiatiefnemer voldoende ruimte om een levendig programma aan de Promenade te programmeren. In het Plan wordt inderdaad minder dan 10.000 m2 aan plintfuncties mogelijk gemaakt. Onderdeel 2.3 Sportprogramma Samenvatting van de zienswijze

Indiener geeft aan dat ook een groot oppervlak bestemd is voor sportvoorzieningen en dat dit een

intensivering op het woon- en leefklimaat met zich meebrengt. Zeker als deze sportvoorziening ruim (bijv. 24/7) toegankelijk is voor het publiek.

Reactie: Het realiseren van een sportvoorziening is in dit project als randvoorwaarde opgenomen in de regels, omdat in dit specifieke gebied en omliggende wijken (denk aan Beurskwartier, Merwedekanaalzone) veel woningen toegevoegd worden en behoefte aan sportvoorzieningen in deze gebieden groeit. Bovendien zijn er in dit gebied weinig tot geen gemeentelijke sportvoorzieningen in de buurt waar mensen bij een sportvereniging terecht kunnen. Betaalbare ruimtes voor sportaanbieders (ook commerciële) zijn daarom in dit plangebied zeer gewenst. Om die reden is in artikel 4.2 een minimum opgenomen van 400 m2 voor een sportvoorziening bij de functieaanduiding ‘Sport’ onder de functie Kantoor. Daarnaast is het mogelijk onder de functieaanduidingen 'gemengd’ ook een sportvoorziening te realiseren. Op grond van het programma dat in de onderzoeken is meegenomen kan echter tot een maximum van 500 m2 aan sport gerealiseerd worden in het plangebied. Zoals al is aangegeven in onze reactie op het vorige onderdeel, hebben wij dit maximum in artikel 4.2 toegevoegd. Zie hiervoor de wijziging 3.1.1.2 in hoofdstuk 3 van dit vaststellingsrapport. Zoals te zien is op de verbeelding is de sportvoorziening onder de functieaanduiding 'sport’ gepland aan de spoorzijde van het Matserterrein in de plint van de kantoortoren.

Bezoekers van deze sportvoorziening zullen via de Asselijnstraat te voet of met de fiets langs de Kruisvaartkade hiernaartoe gaan. De toekomstige bewoners van Ondaatje zullen hier geen hinder van ondervinden. Ook niet in de situatie dat deze binnensportvoorziening 24 uur per dag open zou zijn. Dit geldt ook voor eventuele kleine sportvoorzieningen in de ‘gemengde plintfuncties’ die aan dezelfde

7

zijde of aan de promenade gerealiseerd kunnen worden. Voor eventuele sportactiviteiten in de (semiopenbare) buitenruimte in de functie verkeer en verblijf zijn verder geen regels opgenomen in het omgevingsplan. Hiervoor gelden de regels uit de Algemene Plaatselijke Verordening Utrecht.

Onderdeel 2.4 Grote verscheidenheid aan functies, ook in de avonduren, is onverenigbaar met de woonfunctie

Samenvatting van de zienswijze

Indiener concludeert dat de enorme verscheidenheid aan functies die dit Plan mogelijk maakt, ook in de avonduren, ervoor zorgt dat de planlocatie in de toekomst een zeer druk gebied wordt met veel

verkeer en verblijf van personen. Ook in de avonduren. Indiener meent dat dit onverenigbaar is met de direct naastgelegen woonfuncties in Ondaatje.

Reactie: Dit plan voldoet aan de uitgangspunten die zijn vastgelegd in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het Matserterrein en Ondaatje (SPvE) dat op 26 september 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. Daarin is uitvoerig aandacht besteed aan de afstemming van de diverse te realiseren functies in het Plan met de woonfunctie van Ondaatje, zodat een gezonde ontwikkeling van de plandelen Matserterrein en wooncomplex Ondaatje mogelijk wordt gemaakt. De reacties die zijn ingediend op het SPvE hebben op dit onderwerp niet geleid tot een aanpassing van het SPvE. De functies en activiteiten die in het Plan zijn opgenomen, worden in dit SPvE uitdrukkelijk benoemd, inclusief metrages. Ook wordt daarin duidelijk aangegeven welke delen van het plan als rustiger bestemd worden, zoals de binnentuin en de daaraan grenzende woningen en in welke delen bewust meer reuring wordt gecreëerd en levendigheid juist gewenst is. Op het moment van aanbieding van een woning in Ondaatje aan indiener, was indiener op de hoogte van het beoogde programma en de globale verdeling hiervan over het plangebied.

In de regels en motivering van het Plan is dit programma en de verdeling hiervan over het plangebied verder uitgewerkt en ook onderbouwd op diverse aspecten met de benodigde onderzoeken, zodat de functies, activiteiten en bebouwing en de verdeling daarvan over het plangebied inderdaad voldoen aan de criteria voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De drukkere plekken met horeca en andere plintfuncties zijn met name gesitueerd rondom de aan te leggen promenade en bij het pleintje dat ontstaat aan de Croeselaan ter hoogte van het bankfiliaal. Op deze plekken wordt bewust gestuurd op levendigheid en diversiteit van plinten met – ook in de toekomst – geschikte functies voor de stad, zoals een mix van wonen, werken, detailhandel, ateliers, bedrijfskantines, horeca. Over dit pleintje wordt bijvoorbeeld opgemerkt: “...dat dit een levendig, prettig stadsplein wordt. Een bijzondere plek om te verblijven, afgeschermd door bebouwing. Wandelaars, mensen uit de buurt, bezoekers en personeel van de Rabobank kunnen elkaar hier ontmoeten. Ter hoogte van het Dichtersplein is in de bestaande rooilijn van het Rabobankgebouw minimaal één grote publieksfunctie mogelijk als horeca met terras.

Een mogelijk terras wordt meegenomen in het stedenbouwkundig ontwerp en is gericht op optimaal gebruik.” Overigens is de aanwezigheid van geluid producerende functies en activiteiten in de omgeving van woningen inherent aan het wonen in een hoog stedelijke omgeving, waar het stationsgebied en de Croeselaan toe behoren.

8

Onderdeel 3. Ladder voor duurzame verstedelijking is onvoldoende voorbereid en onzorgvuldig gemotiveerd. Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling op grond van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet worden toegepast. Volgens indieners staat vast dat het plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 5.129g Bkl, nu het voorziet in de toevoeging van maximaal 55.000 m2 bvo kantoorruimte, een auditorium, diverse plintfuncties en maximaal 150 woningen. Daarmee is de Laddertoets onverkort van toepassing. Indiener concludeert dat het omgevingsplan op dit punt onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en ontoereikend is gemotiveerd (artikelen 3:2 en 3:46 Awb). Er is volgens indieners volstaan met een algemene toelichting van de behoefte aan de beoogde functies, terwijl het gebruikelijk is om bij dit soort grootschalige binnenstedelijke ontwikkelingen een op zichzelf staande laddertoets als bijlage bij het plan te voegen. Indiener mist een onderbouwing van de conclusies in de laddertoets met beleidsdocumenten en onderzoeken. Hierdoor is voor indieners niet verifieerbaar of daadwerkelijk sprake is van een actuele en reële behoefte aan deze specifieke ontwikkeling. In het bijzonder bestrijdt indiener de gestelde behoefte aan kantoorruimte.

De toelichting verwijst hoofdzakelijk naar algemene trends (groei van kantoor gebonden werkgelegenheid, aantrekkingskracht van Utrecht, lage leegstandscijfers), maar laat na om deze nader te onderbouwen. Indiener geeft ook aan dat daarbij van belang is om in de documenten die ten grondslag liggen aan het plan al wordt voorgesorteerd op toekomstige transformatie van kantoorruimte naar woningen.

Reactie Omvang stedelijke ontwikkeling Het Plan voorziet inderdaad in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zoals aangegeven in de beantwoording van onderdeel 2.2 van de zienswijze, waren de uitgangspunten voor het programma in de onderzoeken, niet één-op-één overgenomen in de regels van het Plan. Inmiddels is dit aangepast en is aanvullend opgenomen dat maximaal 49.700 m2 aan kantoorruimten is toegestaan, maximaal 500 m2 aan een binnensportvoorziening en maximaal 900 m2 aan dienstverlening. De detailhandelsen horecavestigingen en de cultuur- en ontspanningsactiviteiten (waaronder het auditorium) waren al begrensd in de regels van het Plan. In het Plan was al geconstateerd dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor getoetst dient te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De vorm waarin de laddertoets moet worden opgenomen in een wijziging omgevingsplan is niet vast voorgeschreven. Dit kan inderdaad als een op zichzelf staande laddertoets in een bijlage bij de motivering, maar kan ook in een aparte paragraaf in de motivering zelf worden opgenomen, zoals bij dit Plan is gedaan. Naar aanleiding van de zienswijze op dit punt, hebben wij wel de tekst van de opbouw van de ladder aangevuld en verduidelijkt, zodat de stappen van de ladder duidelijker herkenbaar zijn en per functie zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte zijn beschreven.

Zie hiervoor ook hoofdstuk 3 wijziging 3.1.4.2 van dit vaststellingsrapport en paragraaf 2.1.3 van de motivering van het plan. Voor wat betreft de door indiener bestreden behoefte aan kantoorruimte geldt het volgende. Het Plan maakt in totaal 49.700 m2 bvo aan kantoorruimte mogelijk op het Matserterrein. In de praktijk wordt in 9

totaal netto 34.094 m2 nieuw kantoorprogramma toegevoegd. De planologische toevoeging van het aantal vierkante meters kantoorfunctie is echter veel kleiner omdat het huidige bestemmingsplan voor het hele plangebied al kantoren toestaat. Op basis van de toegestane bouwhoogtes zou hiermee in theorie ongeveer 46.000 m2 kantoor kunnen worden gerealiseerd. Dat betekent dat de planologische toevoeging van kantoorruimte slechts 3.700 m2 bvo kantoor bedraagt. Kwantitatieve onderbouwing Mede naar aanleiding van de zienswijze, is voor een nadere onderbouwing van de behoefte aan deze kantoorruimte de ‘Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2025’ toegevoegd als bijlage 1 bij de motivering en is de tekst voor de onderbouwing van de kantoorbehoefte hierop aangepast. Uit deze vastgoedmonitor blijkt dat het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt (leegstand 3,8% in de gehele gemeente; in Stationsgebied en Centrum rond de 2%) al jaren te krap is voor een gezonde markt en om te voorzien in de behoefte van alle soorten werkgevers. In tegenstelling tot onze buurgemeenten en veel andere plekken in het land, zien we dat er in Utrecht op de kantorenmarkt structureel meer vraag is dan aanbod. Voor het topsegment is vooral op de centrumlocaties Stationsgebied (rondom Utrecht Centraal) en Leidsche Rijn Centrum, nauwelijks beschikbaarheid.

De kantoorruimte in het Stationsgebied is schaars en behoort tot de meest gewilde en stabiele kantorenlocaties van Nederland. De overige functies en activiteiten die in het plangebied worden toegestaan met dit Plan, zijn in de ladderonderbouwing zowel kwantitatief als kwalitatief voldoende onderbouwd met verwijzingen naar beleidsnota’s en bijvoorbeeld de woonmonitor. Tot slot geldt dat indiener stelt dat het van belang is om in de documenten die ten grondslag liggen aan het plan, al voor te sorteren op toekomstige transformatie van kantoorruimte naar woningen. Voor een aantal onderzoeken dat ten grondslag ligt aan het Plan is dit inderdaad gebeurd. Echter, is in de regeling van het Plan deze transformatie niet mogelijk gemaakt. Wanneer een dergelijke transformatie in de toekomst wenselijk is, zal hiervoor een aparte planologische procedure moeten worden doorlopen. Op grond van onderdeel 3 van de zienswijze en ook ambtshalve is zijn de volgende wijzigingen aangebracht: - De vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2025 van Cushman en Wakefield is toegevoegd aan de onderzoeken in de bijlage bij de motivering. - De tekst van de ladderonderbouwing is aangevuld en beter gestructureerd. Zie hiervoor de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijze in hoofdstuk 3 wijziging 3.1.4.2 van dit vaststellingsrapport. Onderdeel 4.

Integratie Ondaatje en Matserterrein en aantasting privacy bewoners Ondaatje Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat er in eerdere stadia van de planvorming voor Ondaatje van werd uitgegaan dat er geen fysieke koppeling zou bestaan tussen het Matserterrein en Ondaatje. Volgens indieners wijkt het voorliggende Plan hiervan af, omdat dit Plan beide percelen op verregaande wijze met elkaar integreert. Met name bij de binnentuin is deze integratie sterk merkbaar. Het wooncomplex Ondaatje verliest daarmee volgens indieners ieder besloten karakter en wordt feitelijk onderdeel van een (semi-) openbaar gebied, met volop loopbewegingen en verblijf van derden. Dit leidt tot aantasting van de privacy van de nieuwe bewoners en daarmee tot een onaanvaardbare verslechtering van het woon- en leefklimaat. Volgens indiener is het Plan op dit punt in strijd met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

10

Reactie Het uitgangspunt zoals vastgelegd in het SPvE voor het Matserterrein en Ondaatje is een samenhangende, aaneengesloten ontwikkeling, waarbij Ondaatje onderdeel uitmaakt van het architectonische ensemble en waarbij de tuinen van de woningen van Ondaatje op een verhoogd maaiveld verbonden zijn met de semiopenbare binnentuin. Hiervoor verwijzen wij ook naar de Stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart op pagina 27 van het SPvE. Hier zijn ook de wandelroutes aangeduid, die op de verbeelding die hoort bij het Plan nader zijn uitgewerkt. Zoals eerder in deze vaststellingsnota is vermeld, vormt het Plan een juridisch-planologische vertaling van de kaders en uitgangspunten uit het SPvE. De privétuinen van de woningen van Ondaatje worden, anders dan indieners stellen, geen onderdeel van het semiopenbare gebied, maar worden voorzien van een (groene) omheining. Hiervoor zijn eisen opgenomen in het SPvE en het SP, waaraan het inrichtingsplan voor het semiopenbaar gebied wordt getoetst. De precieze vormgeving van de omheining wordt nog verder uitgewerkt.

Aangezien er in de regels van het Plan voor deze omheining geen specifieke bouwhoogte is opgenomen, geldt op grond van de regels voor vergunningvrij bouwen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) een maximale bouwhoogte van 1 meter aan de voorzijde van de woning en 2 meter aan de zij-of achterkant van de woning, mits gebouwd achter de voorgevelrooilijn. Onderdeel 5 Toegang binnentuin Onderdeel 5.1 t/m 5.2 Bouwenvelop Ondaatje in relatie tot de functie ‘Tuin’ in het ‘TAMomgevingsplan Matserterrein, Croeselaan’ Samenvatting van de zienswijze Indieners constateren dat aan de oostzijde van het op te richten ‘Ondaatje’ in het voorliggende TAMomgevingsplan een strook is gesitueerd met de functie ‘Tuin’. Deze ‘Tuin’-strook zal in de praktijk dienstdoen als toegang tot de achterliggende binnentuin. Indieners verbazen zich hierover omdat in de Bouwenvelop van Ondaatje staat dat de toekomstige bebouwing van het Matserterrein in bouwkundig opzicht aan zal sluiten op de bebouwing van Ondaatje. Indieners geven aan dat uit de plantoelichting en de regels van het Plan blijkt dat de binnentuin in grote mate een hoge publieksaantrekkende werking zal hebben, met name ook in de avond. Indieners menen dat dit niet passend is.

Indieners geven aan dat deze publieksaantrekkende werking blijkt uit het feit dat in de plantoelichting expliciet gesproken wordt over de doorwaadbaarheid van de planlocatie, over de binnentuin als onderdeel van een wandelroute, over het publieke karakter van trappen en toegangen, over de specifieke aanduiding ‘verblijfsgebied’ van de trap aan de noordzijde (naast het hoge deel van Ondaatje) en uit het feit dat de planregels een aanzienlijke hoeveelheid publieksgerichte functies mogelijk maken zoals horeca met terras en het auditorium en dat de planregels in de binnentuin expliciet ontmoetingsplaatsen toestaan. Indieners achten het daarom niet aannemelijk dat deze route in de praktijk op structurele basis zal worden afgesloten.

Reactie De toegangen tot de binnentuin zijn indicatief aangegeven op de randvoorwaardenkaart op pagina 27

11

van het SPvE en voor het plangebied van het Matserterrein nader uitgewerkt op de plattegrond op pagina 21 van het SP. De randvoorwaardenkaart en de plattegrond zijn ook voorgelegd aan de bewoners van Ondaatje, voorafgaand aan de vaststelling van het SPvE respectievelijk het SP. Dit is gebeurd tijdens diverse informatiebijeenkomsten en voor de vaststelling van het SPvE ook in een schriftelijke ronde. Indieners waren toen de enige toekomstige bewoners van Ondaatje die hun zorgen hebben geuit over de toegangen en het gebruik van de binnentuin. In de reactienota bij de vaststelling van het SPvE is uitgebreid ingegaan op deze zorgen. Er zijn geen reacties ingediend die hebben geleid tot aanpassing van het SPvE op het punt van de toegangen en het gebruik van de binnentuin. In de motivering en op de verbeelding van het Plan zijn de locaties voor de entrees uit het SPvE en SP overgenomen. De reden dat ervoor gekozen is om de bebouwing niet meer te laten aansluiten ter hoogte van de geplande toegang is dat met een semiopenbare toegang aan de oostzijde en westzijde een logischer route gemaakt kan worden en het ingewikkelder is om een semiopenbare toegang in/door een privaat gebouw te realiseren. Overigens worden de hekken voorzien van een schemerschakelaar, zodat ze in de nacht dicht zijn. Onderdeel 5.3 t/m 5.4 Structurele verkeers- c.q.

loopstromen direct langs de woning, toegang tot de binnentuin en overlast Samenvatting zienswijze Indieners constateren dat de gekozen planologische inrichting in het TAM-omgevingsplan leidt tot structurele verkeers- c.q. loopstromen direct langs de woningen van Ondaatje. De aan de oostzijde gesitueerde strook met de functie ‘Tuin’ fungeert volgens indieners als toegang en ontsluitingsroute naar de achterliggende binnentuin. De toegang is bovendien erg breed, ca. 6 meter. Dit leidt volgens indieners tot intensief gebruik op zeer korte afstand van de woning van indieners. De trap die bij de entree mogelijk wordt gemaakt verhoogt de overlast volgens indieners nog verder doordat gebruikers hierdoor nog dichter langs de woningen van Ondaatje lopen dan bij een reguliere ontsluitingsroute op maaiveldniveau. Vanwege de situering direct aan de straat vrezen indieners bovendien dat deze trap erg aantrekkelijk is als zit- en hangplek, ook in de avond- en nachturen, met alle overlast van dien.

Reactie

Het ontwerp van een brede trap geeft meer zicht vanaf straatniveau, waardoor het minder aantrekkelijk is om te ‘hangen’. Met het toevoegen van de semiopenbare route bieden we voetgangers inderdaad bewust meer mogelijkheden om door het gebied te lopen richting de promenade of richting de kruisvaartkade. Dit wordt bedoeld met de 'doorwaadbaarheid’ van het gebied. Het is niet waarschijnlijk dat de route door de binnentuin grote loopstromen zal geven van doorgaand verkeer richting de publieke functies bij de Promenade of station, omdat men bij deze route een trap op en een trap af moet. Dat is voor doorgaand verkeer minder interessant. Daar komt bij dat de semiopenbare binnentuin is gelegen op verhoogd maaiveld en met name overdag gebruikt zal worden door bewoners, kantoorpersoneel en bezoekers. Ook is een route met trappen voor doorgaand verkeer minder interessant. Bezoekers van de horeca op de kop van gebouw Zilver en van het auditorium zullen in de avond grotendeels gewoon langs de Croeselaan aankomen of vertrekken, lopend of met hun fiets, die ze kunnen stallen in de openbare stalling onder het nieuwe gebouw Zilver. Of ze vertrekken richting het station via de promenade. Voorts wil de Rabobank ook dat de tuin met het oog op sociale veiligheid en overlast ‘s avonds en ‘s nachts afgesloten wordt.

In artikel 6.3 van het Plan is hiervoor geregeld dat er te openen hekwerken van maximaal 3 meter hoog geplaatst kunnen worden bij de entrees.

12

Aan de zijde van de Croeselaan verandert er door de toegevoegde route niets, hier blijft sprake van één route over het trottoir van de Croeselaan. Onderdeel 5.5 Klankkasteffect Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat in samenhang met de hoge en gesloten omliggende bebouwing, van bijvoorbeeld het ‘hoge’ Ondaatje en het nieuwe Rabobankcomplex een reëel risico bestaat op een klankkasteffect, waarbij geluid van passerende en verblijvende personen tussen de gevels wordt weerkaatst en versterkt. Dit effect is in het TAM-omgevingsplan onvoldoende onderkend en niet beoordeeld.

Reactie:

De geplande bebouwing zal qua hoogtes en positionering geen klankkasteffect hebben voor het geluid in de binnentuin. Een klankkasteffect treedt met name op bij gesloten, harde, regelmatig gevormde ruimten met beperkte openingen. Er is aan de zijde van de Jan van Foreeststraat voornamelijk een lager woongebouw gepland met een hoogte van 16 meter en het deel van Ondaatje dat aan de binnentuin grenst heeft een hoogte van 15 meter. Bovendien is de bebouwing niet geheel gesloten, maar zijn er openingen in de bebouwing voor de entrees naar de tuin en garage, waardoor er geen sprake is van een gesloten hof dat akoestisch als klankkast kan functioneren. Er is dan ook geen aanleiding om dit in het Plan nader te beschouwen. In de motivering van dit Plan is de vraag of het stemgeluid dat geproduceerd zal worden in deze binnentuin voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, inderdaad niet beoordeeld. De Omgevingswet stelt geen eisen aan het geluidniveau van onversterkt stemgeluid (niet gemengd met muziekgeluid), maar wel dient naast de regels die in het Plan verdere zijn opgenomen, de aanvaardbaarheid beoordeeld te worden in het kader van evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Voor deze aanvaardbaarheid zijn in artikel 22.63 van het omgevingsplan waarden opgenomen met het oog op het voorkomen of het beperken van geluidhinder door een activiteit op een geluidgevoelig gebouw. Daarbij is aangegeven dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en het maximaal geluidniveau als gevolg van activiteiten niet hoger is dan de onderstaande waarden:

Langtijdgemiddelde

07.00 – 19.00 uur

19.00 – 23.00 uur

23.00 – 07.00 uur

50 dB(A)

45 dB(A)

40 dB (A)

70 dB(A)

65 (dB(A)

60 d(B)A

beoordelingsniveau LAr,LT als gevolg van activiteiten Maximaal geluidniveau LAmax als gevolg van activiteiten

In aanvulling hierop is voor wat betreft stemgeluid in de gemeentelijke ‘Beleidsnota Geluid en trillingen’ (zie hiervoor paragraaf 2.3.2.3.9 ‘Gezond stedelijk leven’ van de motivering van dit Plan) die op deze ontwikkeling van toepassing is, aangegeven dat bij de bepaling welk niveau acceptabel is, gekeken kan worden naar het binnenniveau in de woningen. Als grenswaarde voor het binnenniveau is 13

35 dB(A) gebruikelijk. De basisgeluidisolatie volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bedraagt 20 dB. Daaruit volgt dat een geluidbelasting van 55 dB(A) aan stemgeluid nog goed te motiveren is en een richtwaarde kan zijn voor rustige woonwijken. Op grond van het beoogde gebruik, inclusief de entree met wandelroute door de tuin, verwachten wij dat het gebruik van de binnentuin kan voldoen aan het criterium ‘rustige woonwijk’. Het gebruik van deze binnentuin is -anders dan indieners veronderstellen- immers qua loopstromen en verblijf niet vergelijkbaar met de promenade. Ook baseren wij deze verwachting op de onderbouwing voor de inpassing van het terras aan de westzijde van Zilver, op 40 meter afstand van Ondaatje. Zie hiervoor paragraaf 5.4 van de motivering van het Plan. Hierin staat dat uit het akoestisch onderzoek (bijlage 5 bij de motivering) blijkt dat aan de grenswaarden kan worden voldaan wanneer maximaal 158 personen gelijktijdig praten met normale stem of 50 personen met luide stem. Als het wenselijk is in de avondperiode gebruik te maken van de terrassen geldt een grenswaarde die 5 dB strenger is. Op grond van deze beoordeling en het feit dat in de binnentuin geen terras komt maar een veel rustiger gebruik wordt beoogd, zal het gebruik van de semiopenbare binnentuin aan de richtwaarde voldoen.

Onderdeel 5.6 Borging afsluitbaarheid toegangsroute Samenvatting van de zienswijze Indiener geeft aan dat de afsluitbaarheid van deze toegangsroute in de avond- en nachturen planologisch niet geborgd is in de regels van het Plan. Vanwege de horecavoorzieningen, het auditorium en andere nevenvoorzieningen in het Rabobankcomplex verwachten indieners dat deze route juist in de avonduren veel gebruikt wordt en in de praktijk niet op structurele basis zal worden afgesloten.

Reactie

Reactie: de afsluiting van de route door de binnentuin is inderdaad niet planologisch geborgd, omdat deze route door de binnentuin weliswaar semiopenbaar toegankelijk is, maar op grond ligt van de Rabobank. Er is daarnaast geen planologische noodzaak, in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, om de binnentuin af te sluiten. Dat neemt niet weg dat initiatiefnemer heeft aangegeven dat in de avond en nacht de hekken naar de binnentuin in principe dicht zijn en de binnentuin alleen toegankelijk is voor aanwonenden en hun bezoekers. Onderdeel 5.7 Karakter en gebruik binnentuin Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat in de plantoelichting expliciet gesproken wordt over de doorwaadbaarheid van de planlocatie, over de binnentuin als onderdeel van een wandelroute, over het publieke karakter van trappen en toegangen, over de specifieke aanduiding ‘verblijfsgebied’ van de trap aan de noordzijde (naast het hoge deel van Ondaatje) en dat de planregels in de binnentuin expliciet ontmoetingsplaatsen toestaan. Indieners menen dat hieruit volgt dat de binnentuin in grote mate een hoge publiektrekkende werking heeft en dat dit niet passend is.

Reactie Een gezond stedelijke omgeving vraagt om verschillende mogelijkheden voor gebruik door iedereen.

14

In openbare en semiopenbare ruimte streven we doorwaadbaarheid en ontmoeting na, met mogelijkheden voor verblijf, spelen en sporten. Ook in de binnentuin wordt hier ruimte voor geboden. Daarbij is ook aandacht voor rustige plekken en privacy. Het karakter en gebruik van de semiopenbare binnentuin is echter niet te vergelijken met het karakter en gebruik van de promenade en de hoofdentree van het auditorium en de kantoren, die niet gesitueerd zijn aan de binnentuin. De promenade is een zone met ‘reuring’ zoals dat ook in het SPvE is aangeduid en echt bedoeld voor passanten en als verblijfsgebied met plintfuncties en terras. De toegangen naar dit deel zijn ook 's avonds in gebruik. De binnentuin heeft een heel andere functie dan de promenade en is veel rustiger. Wij verwachten hier ook geen grote loopstromen. De semiopenbare binnentuin is gelegen op verhoogd maaiveld en zal met name overdag gebruikt worden door bewoners en kantoorpersoneel. Onderdeel 5.8 Toegankelijkheid voor mindervaliden Samenvatting van de zienswijze Indieners vragen ook vanuit het oogpunt van de toekomstige bewoners aandacht voor de toegankelijkheid van de binnentuin voor mindervalide bewoners c.q. mensen die geen gebruik kunnen maken van de trappen.

In dit kader is ook onduidelijk hoe bewoners van zowel het lage als het hoge deel van Ondaatje de binnentuin kunnen bereiken, zowel vanuit het gebouw als vanuit de privétuinen.

Reactie De toegang tot de semiopenbare binnentuin is mogelijk via de drie trappen (publiek toegankelijk) en via woningen, privé tuinen en kantoren die aansluiten op de binnentuin. Deze woningen en kantoren zijn voorzien van liften, waarmee je op het niveau van de binnentuin kunt komen. De binnentuin is dus ook bereikbaar voor mindervalide bewoners of bezoekers. Onderdeel 5.9 Gekozen inrichting leidt tot een structurele aantasting van het woon- en leefklimaat en voldoet niet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Samenvatting van de zienswijze Indieners menen dat de gekozen inrichting van de binnentuin leidt tot een structurele aantasting van het woon- en leefklimaat van indieners, bestaande uit verlies en privacy. Gelet hierop zijn indieners van mening dat het TAM-omgevingsplan in deze vorm niet voldoet aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Reactie Op grond van bovenstaande argumenten in onze reacties op de diverse onderdelen (5.1 t/m 5.8) zijn wij –anders dan indiener- van mening dat dit Plan voldoet aan het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze evenwichtige toedeling komt tot uiting in het onderscheid dat in het Plan gemaakt wordt in een drukker gebied met hoogbouw en publieksaantrekkende functies en activiteiten en een rustiger gebied, met laagbouw en een binnentuin dat aansluit bij de activiteit wonen. 6. Overlast binnentuin Onderdeel 6.1 en 6.2 Afsluitbaarheid binnentuin en bezoekers Samenvatting van de zienswijze Indieners geven nogmaals aan dat de afsluitbaarheid van de binnentuin voor het woon- en leefklimaat van de bewoners zwaar weegt. Volgens indieners zal een ruim toegankelijke binnentuin in het hart van de stad naast het Centraal Station, verbonden via de Promenade en het (Verlengde) Forum, naast de beoogde gebruikers zoals bewoners en kantoormedewerkers, ook overige bezoekers trekken. Ook vanwege de te realiseren plintfuncties met o.a. horeca en het auditorium, die in de avonduren veel publiek zal trekken.

15

Reactie: Wij verwijzen voor dit aspect naar ons antwoord op onderdeel 5.4 en 5.6/5.7. Onderdeel 6.3 Geen rekenschap in het Plan van overlast voor bewoners door gebruik tuin Samenvatting van de zienswijze Indieners vinden dat het Plan geen rekenschap geeft van mogelijke overlast voor bewoners van Ondaatje door het gebruik van de tuin en dat dit des te zwaarder weegt nu ter plaatse van de functie ‘Tuin’ de mogelijkheden om de privacybeschermende maatregelen zeer beperkt zijn omdat het gaat om semiopenbaar gebied. In de Bouwenvelop van Ondaatje wordt ook aangegeven dat hoge afschermingen tussen privétuinen en de binnentuin van Rabo/ Matser niet zijn toegestaan en dat afschermingen van maximaal 0,80cm hoogte onderdeel uitmaken van de architectuur en landschapsontwerp.

Reactie: Voor de beantwoording van dit onderdeel verwijzen wij ook naar de beantwoording van onderdeel 4.1/ 4.2 in dit hoofdstuk. Voorts klopt het inderdaad dat hoge afschermingen tussen de privé-tuinen en de binnentuin niet zijn toegestaan. Dit is zowel in de Bouwenvelop Ondaatje als ook in het gezamenlijk SPvE opgenomen. Daarin is aangegeven dat voor de privacy van de privétuinen zogenaamde privacyschermen deel kunnen uitmaken van de architectuur, maar er worden geen hoge afschermingen toegestaan tussen privédelen en de collectieve tuin. De overgang privé naar semiopenbaar is onderdeel van het landschapsontwerp en krijgt hierin extra aandacht. In de regels zijn geen aanvullende bepalingen opgenomen voor de perceel- en erfafscheidingen bij de woningen. Dit betekent dat er vergunningvrij een erfafscheiding van maximaal 1 meter is toegestaan aan de voorkant van de woning en 2 meter aan de zij-of achterkant van de woning, mits gebouwd achter de voorgevelrooilijn. Onderdeel 6.4 t/m 6.6 Voorzieningen in de tuin Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat er in de tuin allerlei voorzieningen mogen worden gerealiseerd zoals zitplaatsen of zitgelegenheid, sport- en speeltoestellen, zonder beperking van het aantal. Volgens indieners vergroot dit de overlast en doet dit afbreuk aan de hoeveelheid groen.

Ook nodigt de overbouwing boven de binnentuin (toegestaan in artikel 4.3 onder 4 van de planregels) uit tot langdurig verblijf en mogelijk tot hang- en slaapplekken. Indiener geeft aan dat er hiermee geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Reactie: Wij zien geen aanleiding om het aantal te realiseren voorzieningen, zoals zitplaatsen en sporttoestellen in aantallen te beperken. In beginsel gelden hiervoor de regels voor vergunning vrij bouwen uit het ‘Besluit bouwwerken leefomgeving’ (Bbl) en de regels van het omgevingsplan gemeente Utrecht. Zo zijn in subparagraaf 4.2.3.2 van het omgevingsplan gemeente Utrecht algemene regels opgenomen over het bouwen van overige bouwwerken. In artikel 4.34 is bijvoorbeeld bepaald dat in afwijking van artikel 4.5 omgevingsplan, een sport- of speeltoestel, anders dan voor uitsluitend particulier gebruik, zonder omgevingsvergunning mag worden gebouwd, onder de voorwaarde dat het toestel niet hoger is dan 4 meter en uitsluitend functioneert met behulp van de zwaartekracht of de fysieke kracht van de mens. Deze regels uit het Bbl en uit het omgevingsplan gelden ook voor de binnentuin in het plangebied van het Matserterrein. Artikel 6.4 sub 3 van het Plan voegt hier voor de binnentuin alleen aan toe dat het plaatsen van kunstwerken en van hekwerken bij de entrees van de binnentuin met een hoogte tot 3 meter toegestaan is en trappartijen tot een hoogte van 5 meter. Deze hoogte van de hekwerken is nodig om de binnentuin te kunnen afsluiten. Het Plan bepaalt wat er planologisch is toegestaan in de binnentuin, maar de feitelijke inrichting wordt

16

niet in dit Plan vastgelegd. Deze inrichting wordt door de Rabobank als eigenaar van de binnentuin verder uitgewerkt op basis van het Plan. Daarbij ligt het voor de hand dat deze inrichting aansluit op het toekomstig functioneel gebruik door zowel de medewerkers van de Rabobank als ook de bewoners van de aanliggende woningen. In de anterieure overeenkomst die tussen Rabobank en gemeente is gesloten, staan wel afspraken over het opstellen van - en over de inhoud van het toegankelijkheidsregime. Onder andere over welke openingstijden voor verschillende groepen zullen gelden en welke huisregels van toepassing zullen zijn. Tot slot geldt voor de overbouwing boven de binnentuin dat deze een vrije doorloophoogte van minimaal 8 meter heeft en ongeveer 9 meter diep is. Dit is dus een hoge, vrij grote overbouwing waar men afgeschermd wordt van regen, maar die niet te kwalificeren valt als een beschutte ruimte die uitnodigt om te slapen. Bovendien is het uitgangspunt dat de binnentuin in de avond en nacht gesloten is. Anders dan indiener stelt, zijn wij daarmee van mening dat deze plek niet uitnodigt tot langdurig verblijf dan wel mogelijke hang- en slaapplekken. Onderdeel 7. Toegestane activiteiten in de binnentuin: Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat evenementen in de binnentuin niet worden uitgesloten in de regels.

Ook maakt artikel 6.2 warmte en koelvoorzieningen mogelijk. Indiener vindt dit onwenselijk in verband met het feit dat deze installaties altijd geluid maken.

Reactie: Voor wat betreft het niet uitsluiten van evenementen in de binnentuin geldt het volgende. De formulering van de aanhef van artikel 6.2 onder de functie Tuin is niet volgens onze standaard formulering opgenomen en sluit evenementen nu inderdaad niet uit. Omdat het wel wenselijk is om het houden van evenementen in de binnentuin te kunnen reguleren wordt -ook naar aanleiding van de zienswijze- de formulering van artikel 6.2 van het Plan daarom als volgt aangepast: Artikel 6 Tuin 6.1 Doel van de functie Locaties met de functie Tuin zijn bedoeld voor gebruik als gemeenschappelijke (binnen)tuin voor bewoners, kantoorpersoneel en bezoekers. 6.2 Activiteiten die bij de functie passen Uitsluitend de volgende activiteiten Activiteiten die passen bij het doel van de functie: zijn toegestaan, zoals 1. het aanleggen, gebruiken en in stand houden van bijbehorende voorzieningen, zoals a. waterberging en groen b. (...) etc. Door de formulering van artikel 6.2 op deze manier aan te passen zorgen we er in combinatie met artikel 6.1 van het omgevingsplan gemeente Utrecht voor dat evenementen niet meer automatisch zijn toegestaan. Artikel 6.1 van het omgevingsplan regelt namelijk dat activiteiten die niet passen bij het doel van een functie die aan een locatie is toegewezen en waarvoor geen vergunning is verleend verboden zijn.

Zie hiervoor ook hoofdstuk 3 wijziging 3.1.2 van deze vaststellingsnota. Voor wat betreft het gestelde ten aanzien van geluid als gevolg van warmte en koelvoorzieningen is inmiddels duidelijk geworden dat de realisatie van warmte- en koelvoorzieningen in de binnentuin niet meer nodig is en dat er alleen een paar luchtroosters geplaatst worden. Wij hebben artikel 6.2 (waarin de toegestane activiteiten in de functie Tuin zijn opgenomen) ambtshalve hierop aangepast. Zie hiervoor hoofdstuk 3 wijziging 3.1.2 van deze vaststellingsnota.

17

Onderdeel 8. Horeca, auditorium & terras Onderdeel 8.1 Horeca Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat het plan 785 m2 aan zelfstandige horeca toestaat bovenop de 350 m2 aan zgn. zware horeca in Ondaatje en dat daarnaast ook horecaterrassen en additionele horeca is toegestaan als ondergeschikte activiteit. Indieners zijn van oordeel dat dit met het oog op leefbaarheid (lawaai, drukte, ook in de avond) niet passend is.

Reactie In de beantwoording van onderdeel 2.4 en onderdeel 5.5 van de zienswijze is aangegeven waarom de horeca zoals deze is voorzien in het plangebied ook in relatie tot de woningen van Ondaatje en andere woningen aanvaardbaar wordt geacht, zowel qua 'loopstromen’ als qua geluid. De zelfstandige horeca en twee terrassen worden toegevoegd aan de drukkere 'reuring’-zijde van het Matserterrein en niet aan de rustigere zijde bij de binnentuin en de woningen. Voor de horeca in dit Plan gaat het om de categorieën D1 t/m D3 en C (o.a. restaurant en daghoreca) en daarmee dus geen nachthoreca. Voor de terrassen geldt een sluitingstijd van 01.00 uur en deze moeten o.a. voldoen aan de geluidseisen voor de dichtstbijzijnde woningen. De horeca categorie B die in Ondaatje is toegestaan, maakt geen onderdeel uit van dit Plan, maar is afgewogen in het ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’en is eerder ook afgewogen binnen het gezamenlijke SPvE. Ook voor dit punt geldt dat alleen door indieners destijds een reactie is ingediend. Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het SPvE. In onze eerdere beantwoording hebben wij ook aangegeven dat wij de regels aanpassen zodat de beperking van maximaal 785 m2 voor alle zelfstandige horeca gezamenlijk geldt, ook voor de horeca die eventueel nog toegevoegd kan worden in de plintfuncties met de functieaanduiding 'gemengd’.

Het totaal aan horeca is dus wel degelijk afgewogen, begrensd en verantwoord qua ruimtelijke impact. Onderdeel 8.2 en 8.3 Auditorium en horeca zorgen voor een continue belasting van het woon- en leefklimaat Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat uit de regels en uit de motivering van het Plan blijkt dat het Plan naast horeca ook voor het auditorium een duidelijke avondfunctie mogelijk maakt voor culturele activiteiten. Dit zal volgens indieners extra bezoekers in de avond trekken en in combinatie met de horeca leiden tot een continue belasting van het woon- en leefklimaat. Indieners citeren daarbij de beschrijving van het pleintje 'Dichtershoek’ waar volgens de motivering een levendige invulling is voorzien.

Reactie: De publiekstrekkende functies en activiteiten die indiener hier benoemt, inclusief het avondgebruik van het auditorium, zijn in het SPvE en SP al opgenomen. Ook voor dit punt geldt dat alleen door indieners op dit punt een reactie is ingediend. Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het SPvE op het punt van de horeca. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is de locatie van de publiekstrekkende functies afgestemd op de onderliggende indeling in gebieden die meer reuring mogen krijgen en gebieden waar het juist rustiger moet zijn, zoals bij de woningen. De toegangen van de levendige functies (inclusief auditorium) liggen in het gebied dat bedoeld is voor

18

meer reuring en deze gebouwen hebben geen toegang (behalve vluchtwegen) aan de zijde van de binnentuin. Het auditorium zal daarnaast moeten voldoen aan de geluidseisen, hiertoe zal de gevel bijvoorbeeld extra geluidsisolatie krijgen aan de zijde van de binnentuin. In het akoestisch rapport dat als bijlage 5 is opgenomen bij de motivering van het Plan zijn deze genoemde aspecten opgenomen. Voor geluidsoverlast van mogelijke loopstromen door de binnentuin verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze onderdeel 5.4, 5.6 en 5.7 in dit hoofdstuk. Wellicht ten overvloede kan nog opgemerkt worden dat bezoekers van het auditorium of de horeca die gebruik maken van de parkeergarage binnendoor naar de entree van het auditorium kunnen lopen en niet door de binnentuin hoeven te lopen. Onderdeel 8.4 en 8.5 Inpasbaarheid terrassen Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat uit het Plan niet blijkt of de terrassen met zekerheid inpasbaar zijn. De plantoelichting zou hierover onvoldoende onderbouwing geven nu daarin staat dat de terrassen niet op voorhand ‘onmogelijk’ zijn. Volgens indieners is dit de omgekeerde gang van zaken omdat de planwetgever moet beargumenteren om welke reden (en indien nodig onder welke voorwaarden) de functies wél inpasbaar zijn.

Volgens indieners neemt het feit dat het omgevingsplan voorziet in een vergunningplicht waarbij door middel van een akoestisch onderzoek de aanvaardbaarheid moet worden aangetoond, niet weg dat de planologische aanvaardbaarheid in het plan zelf niet is vastgelegd en zodanig wordt gemotiveerd. Daarnaast geven indieners aan dat voor de inrichting van de terrassen ook geldt dat dit niet in lijn is met afspraken over co-creatie van de Dichtershoek.

Reactie:

In paragraaf 5.3 'Bedrijven en Milieuzonering’ is onder het kopje plangebied een subkopje 'terrassen’ opgenomen waar met verwijzing naar het akoestisch onderzoek van 30 september 2025 (Bijlage 5 bij de motivering) uitgebreid is gemotiveerd waarom de twee terrassen qua geluid inpasbaar zijn. De aanvaardbaarheid van deze terrassen is met dit onderzoeksrapport én met de aanduidingen van deze terrassen op de verbeelding voldoende aangetoond. Voor wat betreft de inrichting van de terrassen geldt dat er afspraken over co-creatie zijn gemaakt voor de gemeentegrond aan de zijde van Ondaatje. Deze afspraken gaan over de inrichting met o.a. groen en fietsparkeervoorzieningen op die plek maar gaan niet over de inrichting van het terras op de kop van het kantoorgebouw aan de andere zijde van de Promenade. Deze grond is van de Rabobank en onderdeel van het plangebied van het Plan. Wel zal voor de inrichting van het openbare gebied rondom het plangebied te zijner tijd een klankbordgroep ingesteld worden, waarin toekomstige bewoners van Ondaatje deel kunnen nemen. Onderdeel 9. Geluid Onderdeel 9.1 Geen rekening gehouden met invloed van het plan op Ondaatje Samenvatting van de zienswijze Indieners geven aan dat in het akoestisch onderzoek geen rekening is gehouden met de invloed van het plan op Ondaatje. Indieners kunnen niet volgen waarom de ontwikkeling van het Matserterrein en