Vaststellingsrapport TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk

Vaststellingsrapport Versie: oktober 2025

1

Inhoud vaststellingsrapport 1

SAMENVATTING..................................................................................................................................3 1.1 1.2 1.3

2

BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ..................................................................................................4 ZIENSWIJZE 1 ZIENSWIJZE 2

3

INHOUD VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT ..........................................................................................3 KORTE SCHETS VAN DE ZIENSWIJZEN...................................................................................................3 BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN............................................................................................................3 ..................................................................................................................................................4 ..................................................................................................................................................7

WIJZIGINGEN IN HET ONTWERP ..........................................................................................................9 3.1 WIJZIGINGEN DOOR ZIENSWIJZEN ......................................................................................................9 3.2 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN ..............................................................................................................9 3.2.1 Functieregels: wijziging van parkeervoorziening ...................................................................9 3.2.2 Aanpassen juridische regeling verhouding TAM-plan en omgevingsplan ..............................9 3.2.3 Aanpassen begrip ‘omgevingsplan’ .....................................................................................10 3.2.4 Verwijdering van geluidwerende voorzieningen uit lid 2.2 van de functie ‘Groen’ ..............10 3.2.5 Lid 2.4 Regels voor bouwen binnen functie ‘Groen’ is aangepast.

.......................................10 3.2.6 Kleinschalige evenementen binnen ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ ...........................................11 3.2.7 Verduidelijking van lid 4.2 (‘Activiteiten die bij de functie passen) onder 2 .........................11 3.2.8 Toevoeging en verwijdering aan passende activiteiten onder lid 4.2 (‘Activiteiten die bij de functie passen) onder 3 .............................................................................................................................11 3.2.9 Verwijderen van lid 4.3 ‘Activiteiten die niet mogen’...........................................................12 3.2.10 Verduidelijking van onder 2 van lid 4.4.2 (‘Bijbehorende bouwwerken’) onder 4.4 ‘Regels voor bouwen’ .............................................................................................................................................12 3.2.11 Verandering van onder 3 van lid 4.4.3 (‘Bijbehorende bouwwerken’) onder 4.4 ‘Regels voor bouwen’ .............................................................................................................................................12 3.2.12 Paragraaf 1.1 is aangepast om duidelijk te maken dat het om sociale huurwoningen gaat.13 3.2.13 Paragraaf 1.4.1 is aangepast omdat er enkele onvolledigheden in staan ...........................13 3.2.14 Er is een zin verwijderd uit de motivering omtrent

het ‘de koers’ in de omgevingsvisie Utrecht .............................................................................................................................................13 3.2.15 Er is een verduidelijking gemaakt in paragraaf 2.1.2 ‘Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)’13 3.2.16 De Woonvisie Utrecht beter in balans is vervangen door de Beleidsnota wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 (juni 2025) .....................................................................14 3.2.17 Er is een aanpassing aan paragraaf 2.3.2.2.1 Wonen verricht met betrekking tot het beleidsstuk Toeristische verhuur en bed-en-breakfast ..............................................................................16 3.2.18 De Visie stedenbouw Utrecht 2040 is toegevoegd aan het TAM-plan en de tekst over de hoogbouwvisie is verwijderd. ....................................................................................................................17 3.2.19 De beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025–2030 is toegevoegd aan het beleidskader .............................................................................................................................................19 3.2.20 Toevoeging zin aan paragraaf 4.1.1 ‘Programma’.

.............................................................20 3.2.21 Vervanging tekstdeel paragraaf 5.7 Omgevingsveiligheid ..................................................21 3.2.22 Toevoeging tekst paragraaf 5.11 Natuurbescherming ........................................................21 3.2.23 Aanpassing conclusie in paragraaf 5.12 Bomen ..................................................................22 3.2.24 Toevoeging aan de paragraaf 7.1 (Inleiding) van de juridische plantoelichting ..................22 3.2.25 Aanpassing paragraaf 7.2 vanwege nieuwe standaard juridische regeling ........................23 3.2.26 Aanpassing aan titel paragraaf 7.3 en de juridische toelichting op kleinschalige evenementen binnen ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ en ‘Groen’ ...........................................................................................24 3.2.27 Aanpassing aan paragraaf 7.3 met betrekking tot geluidsschermen ..................................25 3.2.28 Toevoeging paragraaf bruidsschatsregels aan hoofdstuk 7 ................................................25

4

TOELICHTING ....................................................................................................................................26 4.1 4.2 4.3 4.4

WAT IS EEN VASTSTELLINGRAPPORT? ...............................................................................................26 DE VASTSTELLINGSPROCEDURE........................................................................................................26 WIJZE VAN BEOORDELING VAN ZIENSWIJZEN ......................................................................................26 PRIVACY .....................................................................................................................................27

2

1 Samenvatting 1.1 Inhoud van het vaststellingsrapport

In het vaststellingsrapport staan: 1. samenvattingen van de zienswijzen en de reactie van de gemeente op de zienswijzen en 2. de wijzigingen die de gemeente in het ontwerp aanbrengt. In hoofdstuk 4 is algemene informatie over zienswijzen en over de procedure opgenomen.

1.2 Korte schets van de zienswijzen

De ingediende zienswijzen zien vooral toe op vragen omtrent windhinder, bezonning, het verlies van uitzicht en/of privacy, de huidige en toekomstige parkeerdruk in de (directe) omgeving van het plangebied, de afvalvoorzieningen en hoe dit voor toekomstige bewoners wordt geregeld, gemaakte afspraken omtrent de kwetsbare doelgroep die eveneens gehuisvest wordt en een vraag omtrent levering van een gevraagd rapportage. Termijn voor het indienen van zienswijzen De ontwerpwijziging heeft van vrijdag 13 juni 2025 tot en met donderdag 24 juli 2025 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. Hoeveel zienswijzen zijn er ingediend? Er zijn drie aparte zienswijzen ingediend. Twee zienswijzen zijn ingediend door dezelfde indiener. Deze zienswijzen zijn samen in één beantwoording beantwoord.

1.3 Belangrijkste wijzigingen

Er zijn geen wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen aan het plan verricht. De wijzigingen (beschreven in hoofdstuk 4) zien voornamelijk toe op het in lijn brengen van het plan met de laatste versie van de standaard die door de gemeente Utrecht voor haar TAM-plannen worden gebruikt (met daarin kleine wijzigingen voor de juridische regeling als eveneens vervanging van bepaalde beleidskaders die niet meer gelden).

3

2 Beoordeling van de zienswijzen Zienswijze 1 Indiener heeft twee zienswijzen ingediend, waarvan één een aanvulling op een reeds verstuurde zienswijze. Om deze reden worden de twee zienswijzen en de ingebrachte argumenten onder hetzelfde kopje beantwoord. 1. De indiener heeft vragen over bezonning en lichtinval. Indiener merkt op dat er zorgen zijn over het verlies aan zonlicht en van uitzicht vanwege de toename in hoogte en de omvang van de nieuwbouw. Indiener vraagt zich daarom af of een schaduw- en bezonningsstudie is uitgevoerd, of het ontwerp aan de landelijke normen en de gemeentelijke richtlijnen voor bezonning voldoet en hoe gewaarborgd is dat de woning van indiener voldoende zonlicht behoudt.

Reactie Er is een bezonningsonderzoek uitgevoerd die ook als bijlage in de motivering van het TAMomgevingsplan is opgenomen. In deze bezonningsstudie is inzichtelijk gemaakt wat het effect van de nieuwbouw in vergelijking met de oude situatie is op de bestaande bebouwing. Hierin is geconstateerd dat in de nieuwe situatie aan de west- en zuidzijde de bebouwing dichter op de bebouwing van de Berkelstraat en de Hoendiepstraat komt te staan, waardoor in de zomermaanden er enige schaduw op de achtertuinen op de hoeken van de Berkelstraat en de Hoendiepstraat valt. In maart en september valt er in de namiddag ook enige schaduw op de bestaande gevel van de appartementen ten noorden van de Reitdiepstraat. Aan de zuidzijde van het plan, de woningen aan de Hoendiepstraat, geldt dat er geen slagschaduw op het perceel en/of gevel valt als gevolg van de nieuwe bebouwing. Alle direct omliggende woningen voldoen aan de 'lichte TNO-norm', wat betekent dat er in de periode van 19 februari tot 21 oktober tenminste twee uur per dag zonlicht op de gevel (voor- dan wel achtergevel) kan schijnen. Daarmee is gewaarborgd dat voldoende zonlicht is behouden. 2. Indiener heeft verschillende vragen over de parkeergelegenheid en parkeeroverlast. Indiener constateert dat het aantal bewoners en mogelijk het aantal auto’s toeneemt door dit plan, terwijl er al schaarste is aan parkeerplekken.

Indiener vraagt zich hierbij concreet af of er een parkeernorm wordt gehanteerd en hoeveel parkeerplaatsen daadwerkelijk gerealiseerd worden, of parkeren op eigen terrein voor de nieuwbouw wordt gerealiseerd, hoe parkeeroverlast (zoals wildparkeren of dubbel parkeren) voor de huidige bewoners wordt voorkomen en of aan nieuwe bewoners wordt gecommuniceerd dat zij mogelijk geen recht hebben op een parkeervergunning.

Reactie Het plan is opgesteld in acht nemende de Nota Stallen en Parkeren uit 2013 met bijhorende fiets- en autoparkeernormen en het bijhorende addendum Nota parkeernormen fiets en auto uit 2019. Van de parkeernormen uit deze nota’s is uitgegaan vanwege het gebruik maken van een overgangsregeling. Op basis van de Nota parkeernormen auto en fiets, het uitgevoerde verkeerskundig onderzoek en rekening houdend met het van rechtens verkregen niveau worden 42 plekken in een inpandige parkeervoorziening. Bezoekers kunnen voor het parkeren gebruik maken van de aanwezige parkeerplekken in de openbare ruimte worden 2 plekken voor deelauto’s in de openbare ruimte in de Reitdiepstraat gerealiseerd. De parkeerplaatsen waar indiener zorgen over uit liggen vermoedelijk buiten het plangebied. Er wordt namelijk voldoende parkeergelegenheid voor het project zelf gerealiseerd. Parkeren waar niet toegestaan of dubbel parkeren is een overtreding van de verkeersregels en wordt beboet. Hier wordt in Utrecht ook actief op gehandhaafd. Fout geparkeerde auto's kunnen daarnaast ook weggesleept

4

worden. Fout geparkeerde auto’s kunnen gemeld worden via het digitale loket van de gemeente Utrecht (Melding | Gemeente Utrecht). Tot slot geldt dat voor adressen waarvoor na 2019 een omgevingsvergunning verleend is voor een bouwplan die invloed heeft op de parkeersituatie geen parkeervergunning wordt verleend. Alle informatie over parkeervergunningen danwel het kunnen verkrijgen of uitgesloten zijn van deze vergunningen zijn inzichtelijk via de gemeentelijke website. 3. Indiener uit zijn zorgen over windhinder. Indiener wijst erop dat bij hogere bebouwing windhinder kan ontstaan wat effect heeft op de leefbaarheid en veiligheid op straatniveau en constateert dat volgens de NEN 8100-norm (en bijbehorende toetsingsmethodes) bij gebouwen van deze schaal windstudies worden uitgevoerd. Daarom vraagt indiener zich af of er een windhinderanalyse of CFD-simulatie is uitgevoerd, of onderzocht is of het ontwerp leidt tot windversnelling of windtunnels langs de Reitdiepstraat of richting bestaande gebouwen en of rekening wordt gehouden met bestaande windrichtingen en de hoogte van omliggende gebouwen.

Reactie De NEN-8100 waar indiener naar refereert is een norm voor de beoordeling van het windklimaat. Hoewel deze norm niet wettelijk verankerd is, wordt deze wel vaak gebruikt. Deze norm heeft een beslismodel dat aangeeft wanneer een windonderzoek nodig kan zijn. In dit beslismodel is aangegeven dat voor gebouwen hoger dan 30 meter windonderzoek nodig is en dat voor beschut gelegen gebouwen (met een hoogte tussen de 15 tot 30 meter) een specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is. In de Reitdiepstraat zijn enkel aan het woonblok gesitueerd aan de Jutfaseweg twee zijdes waar de bouwhoogte hoger is dan 15 meter (namelijk 16 meter). In Utrecht voeren we windonderzoek uit wanneer het plan hoogbouw (hoger dan 30 meter) of wanneer meer dan 500 woningen mogelijk worden gemaakt. Aangezien van beide geen sprake is, is er geen windonderzoek uitgevoerd. Dit betekent ook dat in het ontwerp geen inzicht is van windversnelling of windtunnels en dat geen rekening is gehouden met bestaande windrichtingen. Echter geldt dat het aspect windhinder gelet op de hoogte van de bebouwing (overal onder de 15 meter met een uitzondering van de twee zijdes aan de Jutfaseweg waar een bouwhoogte geldt van 16 meter) hier ook niet aan de orde is. 4. Indiener vraagt om aandacht over de afvalvoorzieningen.

Indiener merkt op dat momenteel de ondergrondse vuilcontainers al overvol zijn en voorziet dat met de realisatie van de 154 nieuwe woningen de afvaldruk groter wordt. Om deze reden vraagt indiener zich af over er extra ondergrondse containers geplaatst worden, of er een plan is inzake afvalinzameling en voldoende verspreiding van straatvuilnisbakken en hoe voorkomen wordt dat zwerfafval en bijplaatsingen in de wijk ontstaan. Tot slot ziet indiener graag een overzicht van de geplande voorzieningen en locaties.

Reactie De huidige containers (twee perscontainers) aan de Reitdiepstraat hebben voldoende capaciteit voor de 154 toekomstige woningen. Daarnaast zijn er nog twee restcontainers aanwezig. De locatie van de huidige containers houden we aan en we onderzoeken de mogelijkheden voor het omzetten van de restcontainers naar papier en/of glas. Ons beleid ten aanzien van zwerfafval is online te vinden via

5

https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/afval/zwerfafval. Tot slot hebben we een overzicht van geplande voorzieningen en locaties bijgevoegd.

5. Indiener uit zijn zorgen over toezicht op de GGZ-doelgroep Indiener vraagt zich verschillende zaken af over de kwetsbare groep die gehuisvest wordt met dit plan. Ten eerste hoe het toezicht en de begeleiding van bewoners met psychische kwetsbaarheid wordt vormgegeven. Ten tweede of een zorgorganisatie structureel betrokken is bij de begeleiding van bewoners. Daarnaast vraagt indiener zich af of buurtbewoners bij overlast of escalatie bijvoorbeeld een meldpunt of crisisteam kunnen bellen en hoe de sociale veiligheid voor andere bewoners wordt gewaarborgd. Tot slot verneemt indiener graag of er afspraken worden gemaakt tussen de gemeente, de zorgorganisatie en de bewoners.

Reactie De bewoners (bijzondere doelgroep) die in de Reitdiepstraat komen wonen, hebben een zorgindicatie waarin een vastgesteld aantal uren zorg per week is opgenomen. De begeleiding wordt op maat geleverd vanuit een nabijgelegen locatie. Dit houdt in dat per bewoner wordt gekeken wat nodig is. Het contact kan variëren van dagelijks tot wekelijks, met een minimum van één fysiek contactmoment per week. De begeleiding is gericht op maatschappelijke deelname en het vergroten van de zelfredzaamheid van de bewoner. Om dit te garanderen is er een ruime personele bezetting zowel binnen als buiten kantoortijden. Lister levert de begeleiding op maat die voortvloeit uit de zorgindicatie van elke bewoner. Lister biedt gedurende de looptijd van de indicatie professionele begeleiding. Voor buurtbewoners is de Lister-locatie die gekoppeld is aan het project beschikbaar voor meldingen of vragen. Bewoners kunnen uiteraard ook contact opnemen met de wijkagent of de woningbouwcorporatie. De gemeente, in zoverre de gemeente zorg financiert, toezicht op afspraken en de standaarden waar de zorg aan moet voldoen. 6. Indiener vraagt of er ramen komen aan de straatzijde van de nieuw te bouwen woningen.

Indiener maakt zich zorgen over de mogelijke plaatsing van ramen aan de straatzijde van de nieuw te bouwen woning en is benieuwd of in het ontwerp ramen of andere openingen aan de kant van waar indiener woont worden geplaatst. Indiener verneemt graag op welke manier het uitzicht en privacy van bestaande bewoners behouden blijft.

Reactie Het klopt dat door de ontwikkeling de woonomgeving van indiener zal veranderen. Het uitzicht zal door het nieuwe woongebouw veranderen en wij hebben ook begrip voor het belang van indiener om voldoende privacy in de woning te waarborgen. Daarnaast is het hoogstwaarschijnlijk dat er ramen of andere openingen aan die kant waar indiener het over heeft geplaatst worden. Er moet namelijk worden voldaan aan wettelijke verplichtingen vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het

6

Bbl schrijft voort dat in verblijfsruimten, zoals woon- en slaapkamers, voldoende daglicht aanwezig moet zijn. Als gemeente staan wij voor een verdichtingsopgave in de stad. Per situatie wegen wij de belangen af. De locatie leent zich goed voor verdichting en met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de kwalitatieve en duurzame groei van de stad. Daar komt bij dat de bebouwing van het woongebouw waar indiener naar refereert op circa 17 meter afstand van de bestaande bebouwing, waar de woning van indiener ook onder valt, wordt gerealiseerd. Hoewel wij kunnen meegaan in de stelling van indiener dat diens uitzicht en privacy als gevolg feitelijk zal veranderen, is er gelet op de afstand tussen de bebouwing, het feit dat er sprake is van een stedelijk woonmilieu en bij een dergelijke verdichtingsopgave volgens ons geen sprake van een onevenredige aantasting van uitzicht dan wel privacy waardoor af zou moeten worden gezien van de voorgenomen ontwikkeling of dat deze op dit punt gewijzigd zou moeten worden Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding om wijzigingen aan het plan aan te brengen.

Zienswijze 2

1. Indiener uit zijn zorgen over het uitzicht en over diens privacy. Indiener geeft aan dat het uitzicht minder mooi wordt door de nieuwbouw. In de huidige situatie is er naast het huidige complex ook nieuwbouw gerealiseerd, en indiener vindt het uitzicht op de nieuwbouw minder mooi dan op het oude complex. Wel begrijpt indiener dat het waarschijnlijk noodzakelijk is, omdat het wooncomplex van binnen gedateerd zal zijn. Daarnaast heeft indiener zorgen over de beleving, omdat er in de huidige situatie geen balkons aan de zijde van de Vaartsche Rijn zitten en in de nieuwe situatie hier wel balkons komen. Indiener vermoedt dat mensen hierdoor eerder geneigd zijn om te zullen ‘staren’ naar de woning van indiener dan in de huidige situatie.

Reactie De nieuwbouw volgt de ontwerpprincipes zoals deze vastgesteld zijn in de bouwenvelop. Daarnaast zal de nieuwbouw ook moeten voldoen aan ons welstandsbeleid. Met de herontwikkeling wordt de verouderde bebouwing vervangen door een modern woongebouw met een hoogwaardigere openbare ruimte. Wel staat het indiener uiteraard vrij om het spijtig te vinden dat het oude complex gesloopt wordt. We begrijpen dat de balkons aan de buitenzijde van het woongebouw indiener het gevoel kan geven meer in te moeten leveren op zijn privacy. Balkons (of enig andere vorm van buitenruimte) zijn verplicht bij woonfuncties groter dan 50 m² conform artikel 4.175 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit betekent dat we verplicht zijn om per woning buitenruimte te faciliteren. Voor de balkons aan de Jutfaseweg / Vaartsche Rijn geldt dat het ontwerp in overleg met de gemeente nader wordt uitgewerkt. Een belangrijk ontwerpprincipe hierbij is privacy. Zie verder voor de uitgebreidere overwegingen met betrekking tot de geuite zorgen over uitzicht en privacy het antwoord in zienswijze 1, punt 6. Deze overwegingen zijn ook hier eveneens van toepassing. 2. Indiener vreest verlies van avondzon vanwege de bouwhoogte.

Indiener merkt op dat de avondzon eerder zal verdwijnen door de extra bouwlagen en merkt op dat de woning van indiener buiten de bezonningsstudie is gelaten, maar dat de zon eerder achter het gebouw zal verdwijnen. Indiener vraagt of daarom de bouwhoogte kan worden aangepast met de opmerking te begrijpen dat voortuitgang en verandering bij wonen in de stad hoort.

Reactie Ten opzichte van de huidige situatie is het woonblok aan de Jutfaseweg één bouwlaag hoger. De afstand tussen de woning van indiener en het woonblok bedraagt circa 55 meter. Vanwege de beperkte toename aan hoogte van het woonblok en de afstand van de woning van indiener tot aan de

7

woningbouwontwikkeling zal, hoewel geen significant verlies van avondzon, waarschijnlijk wel enig verlies van avondzon zijn op de woning van indiener. Indiener heeft gelijk dat de woning van indiener niet meegenomen is in de bezonningsstudie. In de bezonningsstudie zijn namelijk de directe woonobjecten meegenomen om het plangebied heen. Uit de bezonningsstudie is gebleken dat voldaan wordt aan de lichte TNO-norm. Aangezien de woning van indiener verder weg is gelegen dan de directe woonobjecten om het plangebied heen kan eveneens worden vastgesteld dat bij indiener voldaan wordt aan de lichte TNO-norm. Hoewel er enige afname van avondzon te verwachten valt wordt daarmee voldaan aan de lichte TNOnorm. Wij begrijpen dat enig verlies van avondzon niet gewenst is. Wij zijn echter van mening dat er geen sprake is van een zodanige onevenredige of afname van bezonning dat daarvoor van het bouwplan af zou moeten worden gezien. Bovendien bestaat er geen absoluut recht op zonlicht danwel op avondzon. De overwegingen zoals geuit in zienswijze 1, punt 6 liggen hier eveneens ter grondslag. 3. Indiener vraagt om de planschade rapportage in te zien. Indiener vraagt of hij inzicht kan verkrijgen in de planschade rapportage.

Reactie Sinds 1 januari 2024 spreken we niet meer van planschade, maar van nadeelcompensatie. Om de financiële uitvoerbaarheid van het plan te verzekeren is door de gemeente, zoals in het TAM-plan beschreven, om een nadeelcompensatie inventarisatie gevraagd. De reden hiervoor is dat in een voorstadium voor de gemeente bekend moet zijn of een functie onuitvoerbaar is. Het financiële component speelt bij deze beoordeling ook een rol. De rapportage is reeds aan indiener verstuurd. Voor de volledigheid benoemen wij dat eenieder nadeelcompensatie kan aanvragen via https://loket.digitaal.utrecht.nl/nl/producten/nadeelcompensatie-aanvragen. Pas bij een concreet verzoek tot nadeelcompensatie wordt een concrete beoordeling van het geval uitgevoerd Waarop ook een besluit wordt genomen waartegen beroep kan worden ingediend. Met een nadeelcompensatieverzoek zijn kosten gemoeid voor de aanvrager. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding om wijzigingen aan het plan aan te brengen.

8

3 Wijzigingen in het ontwerp 3.1 Wijzigingen door zienswijzen

Er zijn naar aanleiding van zienswijzen geen wijzigingen aan het TAM-plan aangebracht.

3.2 Ambtshalve wijzigingen 3.2.1

Functieregels: wijziging van parkeervoorziening

3.2.1.1 Toelichting van de wijziging In de functieregels wordt in het ontwerp bij de functie ‘Verkeer – Verblijfsgebied’, ‘Wonen’ en ‘Groen’ gesproken over parkeervoorzieningen. Een parkeervoorziening kan breder geïnterpreteerd worden dan een parkeerplaats. In de functieregels stellen we regels over expliciet parkeerplaatsen. Daarom is het woord parkeervoorziening gewijzigd naar parkeerplaats. Daarnaast is ‘het aanleggen, gebruiken en in stand houden van parkeervoorzieningen’ verwijderd uit de functie Wonen. Het is namelijk niet de bedoeling dat er zomaar parkeerplaatsen worden aangelegd binnen de functie ‘Wonen’; dit gebruik is niet per definitie passend. 3.2.1.2 Wijziging In de regels: Parkeervoorzieningplaats. Parkeervoorzieningen zijn als geheel verwijderd uit de functie ‘Wonen’. 3.2.2

Aanpassen juridische regeling verhouding TAM-plan en omgevingsplan

3.2.2.1 Toelichting van de wijziging Lid 1.2 en lid 1.3 waren in het ontwerp anders geformuleerd. Inmiddels is onze standaard voor TAMplannen vernieuwd om de relatie tussen enerzijds het omgevingsplan en anderzijds het TAM-plan helder en juridisch juist te krijgen. Om deze reden is lid 1.2 en lid 1.3 aangepast zodat de juridische regeling zoals die in onze geactualiseerde standaard staat is opgenomen in dit TAM-plan. 3.2.2.2 Wijziging Oude juridische regeling 1.2 Wijziging omgevingsplan 1. Dit plan maakt deel uit van het omgevingsplan. 2. De regels in dit plan gaan voor op regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan die binnen het werkingsgebied van dit plan vallen, met inbegrip van de plankaart (verbeelding) bij die regels in het tijdelijke deel. 1.3 Afstemming met het omgevingsplan 1. De regels in hoofdstuk 2 van dit plan zijn functieregels in de zin van het omgevingsplan. De functieregels van dit plan treden binnen het werkingsgebied van dit plan in de plaats van de functieregels van het omgevingsplan. Nieuwe juridische regeling 1.2 Afstemming met het omgevingsplan 1. Dit plan maakt deel uit van het omgevingsplan. 2. De regels in hoofdstuk 2 van dit plan zijn functieregels in de zin van het omgevingsplan. 3.

De begrippen in hoofdstuk 1 en de bouw- en gebruiksregels in hoofdstuk 2 zijn aanvullend van toepassing op de begrippen uit hoofdstuk 1, de bouwregels uit hoofdstuk 4 en de gebruiksregels uit hoofdstuk 6 van het omgevingsplan.

9

4.

Als een begrip uit dit plan afwijkt van hetzelfde begrip uit het omgevingsplan, dan gaat het begrip uit dit plan voor.

1.3 Afstemming met het tijdelijk deel van het omgevingsplan De regels in dit plan en de verbeelding bij die regels treden in de plaats van de regels en de verbeelding in het tijdelijke deel van het omgevingsplan, voor zover die betrekking hebben op hetzelfde werkingsgebied. 3.2.3

Aanpassen begrip ‘omgevingsplan’

3.2.3.1 Toelichting van de wijziging Het begrip ‘omgevingsplan’ is aangepast in lid 1.4 zodat verwezen wordt naar de juiste versie van het omgevingsplan. 3.2.3.2 Wijziging Artikel 1.2 Wijziging omgevingsplan Oud: d. omgevingsplan Het omgevingsplan van de gemeente Utrecht. Nieuw: d. omgevingsplan Het omgevingsplan van de gemeente Utrecht van 27 december 2024. 3.2.4

Verwijdering van geluidwerende voorzieningen uit lid 2.2 van de functie ‘Groen’

3.2.4.1 Toelichting van de wijziging In dit plan worden geen geluidwerende voorzieningen aangelegd binnen de functie ‘Groen’. Daarmee is deze overbodig om te benoemen als activiteit die bij de functie past. Hierachter zit ook een andere gedachte, namelijk dat er zo min mogelijk gebouwd wordt binnen deze functie. Daarom is dit als activiteit passend bij de functie verwijderd. 3.2.4.2 Wijziging 2.2 Activiteiten die bij de functie passen Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van groen, voet- en fietspaden, bruggen, duikers en faunapassages, geluidwerende voorzieningen, veldjes voor het uitlaten van honden, watergangen, waterpartijen, ontmoetingsplaatsen al dan niet met zitbanken of speeltoestellen, kunstobjecten. 3.2.5

Lid 2.4 Regels voor bouwen binnen functie ‘Groen’ is aangepast.

3.2.5.1 Toelichting van de wijziging Onder lid 2.4 werden regels benoemd voor de bouw van bouwwerken, die geen gebouwen zijn, en voor de bouwhoogte van speelvoorzieningen. Deze zijn (inmiddels) geregeld in het Omgevingsplan gemeente Utrecht. Daarnaast geldt uiteraard dat vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) eveneens onder bepaalde voorwaarden vergunningvrij gebouwd mag worden. Daarom is onder 2 vervangen door de bepaling dat uitsluitend vergunningvrij bouwen passend is binnen de functie, en is onder 3 verwijderd (deze bepaling is al opgenomen in het omgevingsplan). 3.2.5.2 Wijziging De volgende tekst is aangepast: 2. 2.

Uitsluitend vergunningvrij bouwen is toegestaan. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer zijn dan 3 meter, met uitzondering van erf- en perceelafscheidingen die niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn.

10

3.

de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag in afwijking de regel onder 2, niet meer zijn dan 4 meter.

3.2.6

Kleinschalige evenementen binnen ‘Verkeer – Verblijfsgebied’

3.2.6.1 Toelichting van de wijziging Onder 3 van lid 2.3 van de functie 'Groen' en lid 3.3 van ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ is verwijderd. Een verwijzing naar de APV waarin criteria staan genoemd waaraan getoetst moet worden wordt niet passend geacht. Daarnaast is het logisch dat wanneer een kleinschalig evenement niet past binnen het kader van de APV deze automatisch niet plaats kan vinden en is daarmee een onnodige regel. Dit betekent ook dat de toelichting op deze regel uit de juridische plantoelichting verwijderd is. 3.2.6.2 Wijziging 3. het houden van kleinschalige evenementen die niet voldoen aan de eisen van de Algemene Plaatselijke Verordening; [van de functie ‘Groen’] 3.3 Activiteiten die niet mogen De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden: het houden van kleinschalige evenementen die niet voldoen aan de eisen van de Algemene Plaatselijke Verordening. [van de functie ‘Verkeer – Verblijfsgebied’]. Planologisch is een evenement in het groen niet bij voorbaat onwenselijk. De aard en omvang van een evenement moet passen in de omgeving. De afweging of een evenement kan worden toegestaan, maakt de gemeente op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, waarbij alle aspecten die bij een evenement komen kijken worden beoordeeld. Dit artikel verbiedt een evenement, tenzij het evenement is toegestaan op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening.

[uit de juridische plantoelichting bij de functie ‘Groen’ en de functie ‘Verkeer – Verblijfsgebied’]. 3.2.7

Verduidelijking van lid 4.2 (‘Activiteiten die bij de functie passen) onder 2

3.2.7.1 Toelichting van de wijziging In lid 4.2 bij artikel 4 (‘Wonen’) is de regel onder 2 aangepast. Er wordt nu verwezen naar de paragraaf in het omgevingsplan die de activiteiten beschrijven die passend zijn bij het normaal gebruik van een woning. 3.2.7.2 Wijziging 4.2 Activiteiten die bij de functie passen 2. activiteiten die passen in een woning; 2. het gebruik van de woning dat staat in paragraaf 6.2.1 (de activiteit wonen) van het omgevingsplan; 3.2.8

Toevoeging en verwijdering aan passende activiteiten onder lid 4.2 (‘Activiteiten die bij de functie passen) onder 3

3.2.8.1 Toelichting van de wijziging In lid 4.2 bij artikel 4 (‘Wonen’) is de regel onder 3 aangepast. Bij de activiteit die bij het doel is aangepast miste het bouwen, gebruiken en in stand houden van gebouwde parkeervoorzieningen. Hoewel een niet-limitatieve opsomming wordt gegeven, wordt door het expliciet aangeven van het passen van gebouwde parkeervoorzieningen aangegeven dat het bouwen, gebruiken en in stand houden hiervan toegestaan is. Om dezelfde reden is ontsluitingswegen verwijderd. Deze zijn niet passend binnen de functie ‘Wonen’, gelet op strijdigheid met het doel van de functie. 3.2.8.2 Wijziging 4.2 Activiteiten die bij de functie passen

11

3. het aanleggen, gebruiken en in stand houden van tuinen, erven, waterberging, toegangspaden, (inpandige) parkeervoorzieningen (inpandige) parkeervoorzieningen in de vorm van een parkeergarage, ontsluitingswegen. 3.2.9

Verwijderen van lid 4.3 ‘Activiteiten die niet mogen’.

3.2.9.1 Toelichting van de wijziging In lid 4.3 bij artikel 4 (‘Wonen’) wordt bepaald dat het opheffen van bestaande parkeerplaatsen op eigen perceel verboden is. Dit is een regel die per abuis opgenomen is in dit plan, maar hier niet relevant is. Om deze reden is de regel verwijderd. De bijhorende juridische plantoelichting in hoofdstuk 7 over de functie ‘Wonen’ is eveneens verwijderd. 3.2.9.2 Wijziging Lid 4.3 Activiteiten die niet mogen Het opheffen van bestaande parkeerplaatsen op het eigen perceel is verboden. Juridische plantoelichting: In lid 4.3 wordt geregeld dat bestaande parkeergelegenheid op eigen terrein bij woningen niet mag verdwijnen, ook niet als er aan-en bijgebouwen worden gebouwd of als een tuin anders wordt ingericht. De parkeergelegenheid in het openbare gebied is namelijk afgestemd op de parkeermogelijkheden op eigen terrein. Het opheffen van parkeerplaatsen op het eigen terrein van woningen leidt tot extra druk op de openbare ruimte. Deze regel geldt voor alle vormen van parkeergelegenheid, zoals een inpandige garage, een gebouwde garage aan of bij de woning en voor geheel of gedeeltelijk open parkeerplaatsen op het perceel bij de woning.

3.2.10 Verduidelijking van onder 2 van lid 4.4.2 (‘Bijbehorende bouwwerken’) onder 4.4 ‘Regels voor bouwen’ 3.2.10.1 Toelichting van de wijziging In lid 4.4.2 bij artikel 4 (‘Wonen’) is verduidelijkt dat het bij de bouwactiviteiten gaat om wat in het Omgevingsplan gemeente Utrecht geregeld is in artikel 4.27 Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken. Het is niet de bedoeling om te refereren naar het vergunningvrij bouwen geregeld in bijvoorbeeld artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. 3.2.10.2 Wijziging 4.4.2 Bijhorende bouwwerken Bij een hoofdgebouw zijn bouwactiviteiten in acht neming van artikel 4.27 Vergunning vrije bijbehorende bouwwerken van het Omgevingsplan gemeente Utrecht en planologische gebruiksactiviteiten toegestaan, die zonder omgevingsvergunning kunnen worden verricht. 3.2.11 Verandering van onder 3 van lid 4.4.3 (‘Bijbehorende bouwwerken’) onder 4.4 ‘Regels voor bouwen’ 3.2.11.1 Toelichting van de wijziging In lid 4.4.3 bij artikel 4 (‘Wonen’) is onder 3 opgenomen dat in afwijking van de regels onder 1 de bouwhoogte van een erfafscheiding ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding tuinmuur' niet meer dan 2 meter bedragen.

Deze regel is aangepast, omdat de tuinmuur niet voor de voorgevellijn geplaatst kan worden (gelet op de ligging van de aanduiding) en in de regels onder 1 al voorwaarden zijn gesteld die overeenkomen met de regels van onder 3. Daarom is de tekst veranderd om duidelijk te maken dat op de voorgevellijn niet meer dan 2 meter bedragen. Wijziging 4.4.3 Bouwwerken, geen gebouw zijnde In afwijking van de regels onder 1 mag de bouwhoogte van een erfafscheiding ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - tuinmuur' op de voorgevelrooilijn niet meer dan 2 meter bedragen.

12

3.2.12 Paragraaf 1.1 is aangepast om duidelijk te maken dat het om sociale huurwoningen gaat. 3.2.12.1 Toelichting van de wijziging De tekst in paragraaf 1.1 vermeld enkel de bouw van woningen, maar niet wélke woningen. Om dit te3 verduidelijken is toegevoegd dat het gaat om sociale huurwoningen. 3.2.12.2 Wijziging De volgende tekst is aangepast: Aanleiding De hoofddoelstelling van deze omgevingsplanwijziging is het juridisch-planologisch mogelijk maken van de nieuwe herontwikkeling aan de Reitdiepstraat. Het plan betreft de realisatie van 154 sociale huurwoningen, waarvan 119 appartementen en 35 eengezinswoningen. 3.2.13 Paragraaf 1.4.1 is aangepast omdat er enkele onvolledigheden in staan 3.2.13.1 Toelichting van de wijziging De tekst in paragraaf 1.4.1 over het TAM-omgevingsplan (en de relatie met het omgevingsplan) is aangepast. Er stonden enkele onvolledigheden in, zoals verouderde informatie en een fout woord (administratief in plaats van alternatief over de ‘A’ in ‘TAM’). De tekst is aangepast om de inhoud van de alinea te verbeteren. 3.2.13.2 Wijziging De volgende tekst is aangepast: Elke gemeente moet op grond van de Omgevingswet alle regels over de leefomgeving in het omgevingsplan van de gemeente opnemen. Op het moment dat dit plan is opgesteld is het technisch nog niet goed mogelijk om tegelijkertijd een aantal wijzigingen van het omgevingsplan aan te brengen.

Dat betekent dat de gemeente ontwikkelplannen één voor één in procedure zou moeten brengen met veel vertraging als gevolg. Daarom heeft het Rijk gezorgd voor een Tijdelijke Alternatieve Administratieve Maatregel (TAM), die de gemeente toestaat om het omgevingsplan te wijzigen met een “TAM-IMRO-omgevingsplan”. Dat is een plan in de vorm van een bestemmingsplan dat met de standaardcodering IMRO wordt opgesteld. Het TAM-omgevingsplan geldt juridisch als wijziging van het omgevingsplan van de gemeente. De gemeente moet te zijner tijd het TAM-omgevingsplan technisch omzetten invoegen in het “echte” omgevingsplan. 3.2.14 Er is een zin verwijderd uit de motivering omtrent het ‘de koers’ in de omgevingsvisie Utrecht 3.2.14.1 Toelichting van de wijziging De toelichting op de beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025–2030, die onderdeel uitmaakt van de omgevingsvisie van de gemeente Utrecht, ontbrak in hoofdstuk 2 van het TAM-plan. Deze is toegevoegd. 3.2.14.2 Wijziging De volgende tekst is verwijderd uit paragraaf 2.3.2.1 ‘De koers’ Het document Gezondheid voor iedereen, volksgezondheidbeleid 2019-2023 is ook onderdeel van de koers. Zie hiervoor paragraaf 2.3.2.2.6.

3.2.15 Er is een verduidelijking gemaakt in paragraaf 2.1.2 ‘Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)’ 3.2.15.1 Toelichting van de wijziging In de conclusie van de paragraaf wordt benoemd dat het plangebied voldoet aan de verschillende instructieregels met betrekking tot de diverse milieu-aspecten die behandeld worden in Hoofdstuk 5. Dit is een onduidelijke zin, want het tekstdeel dat aan de normen wordt voldaan (die genoemd staan in de instructieregels) ontbreekt. Dit is aangepast.

13

3.2.15.2 Wijziging Het volgende tekstdeel is toegevoegd: Het plangebied voldoet aan de verschillende normen die staan in de instructieregels met betrekking tot de diverse milieu-aspecten die behandeld worden in Hoofdstuk 5. In paragraaf 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking wordt ingedaan op de Ladder. De regels in afdeling 5.3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn niet van toepassing op dit plan. Tot slot is vanwege de bepaling in artikel 5.1b van het Besluit kwaliteit in artikel 1.4 Begrippen ook het begrip 'woonschip' opgenomen. 3.2.16 De Woonvisie Utrecht beter in balans is vervangen door de Beleidsnota wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 (juni 2025) 3.2.16.1 Toelichting van de wijziging De Woonvisie Utrecht beter in balans is inmiddels vervangen door de Beleidsnota wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 (juni 2025). Dit kader en de tekst in het kopje ‘plangebied’ en ‘conclusie’ is hierop aangepast. 3.2.16.2 Wijziging Het volgende tekstdeel is verwijderd: Woonvisie Utrecht beter in balans De woonvisie Utrecht beter in balans is op 18 juli 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. Daarin streven we naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. De horizon voor de visie op de Utrechtse woningmarkt is 2040. Onze ambities vragen meerjarige inzet en meervoudig sturen.

Vanuit die visie en aanpak zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat:  Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie; We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn.  Meer gemengde wijken; De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.  Doorstroming; Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming.  Een (t)huis voor iedereen; We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alles (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien.  Duurzaamheid en toekomstbestendigheid; We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

Plangebied

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de woonvisie "Utrecht beter in balans". Met de voorgenomen ontwikkeling worden betaalbare en duurzame woningen gerealiseerd. Het woningaanbod neemt ten opzichte van de huidige situatie met 73 woningen toe. Bovendien is er aandacht voor energiezuinigheid en kwaliteit van de te realiseren woningen. Het toevoegen van sociale huurwoningen op deze locatie draagt daarmee bij aan een balans in relatie tot ontwikkelingen in de directe omgeving waar de nadruk ligt op andere segmenten (zoals Jutfaseweg 178). Zo worden bij het project aan de Jutfaseweg 178 juist woningen in de middenkoop sector en de vrije sector gerealiseerd. Daarbij ligt het percentage sociale huurwoningen in de Rivierenwijk ook lager dan het gemiddelde van de wijk Zuidwest.

De volgende tekst is toegevoegd:

14

In de RSU 2040 en de woonvisie van Utrecht is de ambitie opgenomen dat (toekomstige) Utrechters prettig wonen in een woning die past bij hun inkomen, omgeving, huishoudensamenstelling en wensen. Het is daarbij belangrijk om op lange termijn ook een stad te blijven voor mensen met een lager- of middeninkomen. Dit door:  Het realiseren van gemengde en leefbare wijken;  Werken aan doorstroming;  Kleiner maken van sociaal-maatschappelijke verschillen tussen wijken;  Een (t)huis voor iedereen: passend woningaanbod voor alle (toekomstige) bewoners;  Aantrekkelijke woningen (balans prijs-kwaliteit). Het toevoegen van woningen is één van de middelen om deze ambitie te bereiken. In de RSU wordt ingezet op het toevoegen van 60.000 woningen tot 2040. Beleidsnota wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 (juni 2025) Voor de te realiseren woningen zijn de voorwaarden zoals opgenomen in de Beleidsnota Wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 van toepassing. De beleidsnota heeft 4 doelstellingen:

1. In 2030 maken meer mensen kans op het vinden van betaalbare woonruimte in Utrecht.

Dat doen we door elk jaar ons best te doen voor het bouwen van 3.000 nieuwe woningen. Van die nieuwe woningen willen we dat 75% betaalbaar is. Onder betaalbaar valt sociale huur, middenhuur (huurprijs tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand in 2025) en betaalbare koop (betaalbaarheidsgrenzen volgens het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Per 2025 is dat een WOZ-waarde tot € 405.000. We willen meer middenhuur dan betaalbare koop, omdat dit betekent dat woningen voor langere tijd betaalbaar blijven. Bij een koopwoning stijgt namelijk de prijs bij de tweede koper. We blijven de bestaande woningen in de stad zo goed mogelijk gebruiken.

2. In 2030 wonen meer Utrechters passend.

Door het woningtekort kunnen veel Utrechters niet doorstromen als hun woning niet langer past bij hun financiële situatie, levensfase, gezinsgrootte en/of zorgbehoefte. En komen er dus ook te weinig woningen vrij die anderen weer kunnen huren of kopen. Er zijn de komende jaren meer woningen nodig die passen bij de behoefte van woningzoekenden. Denk aan geschikte woningen voor ouderen, jongeren en studenten. De woningen die er zijn, verdelen we zo goed mogelijk. We hebben daarbij extra aandacht voor mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen met een zorgvraag en statushouders. Dat doen we omdat het níet hebben van woonruimte voor hen het meest ingrijpend is. Zij hebben een passend thuis nodig om te kunnen werken aan herstel. En andersom leidt wachten op een woning vaak tot extra zorg-, opvang-, jeugdhulp- en begeleidingskosten, die we als samenleving moeten opbrengen.

3. In 2030 wonen meer Utrechters prettig in hun huis en buurt.

Dat doen we door te zorgen voor een betere positie voor huurders en woningzoekenden. Woningen moeten een goede kwaliteit hebben. Ook werken we aan gemengde wijken. Dat betekent dat in elke wijk verschillende soorten woningen staan. En dus verschillende soorten mensen wonen. We willen dat mensen prettig wonen in hun huis en buurt, doordat zij met elkaar delen en naar elkaar omkijken.

4. In 2030 zijn er minder dakloze mensen in Utrecht.

Vanuit ons standpunt 'ongelijk investeren voor gelijke kansen' geven we voorrang aan mensen voor wie de gevolgen van het tekort aan woningen het grootst zijn. Dit zijn onder andere mensen die dakloos zijn of dit dreigen te worden. Dakloos zijn of worden komt vaak door een woonprobleem. De oplossing hiervan ligt dan ook bij het voorkomen en bij zekerheid in bestaan en wonen. Uitgangspunten voor nieuwbouw Uitgangspunt is een stadsbreed bouwprogramma dat bestaat uit 75% betaalbare woningen (40% sociale huur + 35% middensegment). Binnen de 35% middensegment streven we naar minimaal 25% middenhuur en maximaal 10% betaalbare koop. Sociale huur

15







Bij voorkeur wordt sociale huur eigendom van een woningcorporatie. Wij willen dat in 2040 35% van de woningvoorraad uit sociale huur bestaat, waarvan minstens 70% tot de kernvoorraad behoort. Minimum oppervlak: 1. Onder aftoppingsgrenzen: geen minimumeis van de oppervlakte, we bekijken per project wat er vanuit de doelgroep passend is. 2. Boven de aftoppingsgrenzen: minimaal 50 m² gbo, in bestaand hoogstedelijk gebied minimaal 40 m² gbo (voor gebiedsgrenzen zie middenhuur). Instandhoudingstermijn minimaal 25 jaar.

Middenhuur  Kale huurprijs ten hoogste € 1184,82 (prijspeil 2025 conform landelijke huurprijsgrens).  Minimum oppervlak: 1. Zone A: Bestaand hoogstedelijk, minimaal 40 m² GBO; 2. Zone B: Nieuw hoogstedelijk: minimaal 40 m² GBO en gemiddeld minimaal 50 m² GBO; en minimaal 20% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers; en maximaal 20% van programma < 45 m² GBO; 3. Zone C: Stedelijk: minimaal 45 m² GBO ; en gemiddeld minimaal 60 m² GBO; en minimaal 30% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers.  Instandhoudingstermijn minimaal 20 jaar. Voor ontwikkelingen op gemeentelijke grondlocaties geldt minimaal 25 jaar. Betaalbare koop  Maximale kooprijs conform betaalbaarheidsgrens van het Rijk (€405.000 vrij op naam; prijspeil 2025)  Minimum oppervlak: 1. Zone A minimaal 40 m² GBO; 2. Zone B minimaal 40 m² GBO; 3. Zone C minimaal 45 m² GBO. De kaart met daarop de diverse zones staat aangegeven in de beleidsnota (pagina 43). Er is een verwijzing gemaakt naar de versie van het omgevingsplan in paragraaf 2.3.2.2.1 ‘Wonen’.

Plangebied De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Beleidsnota wonen in Utrecht: Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030. Met de voorgenomen ontwikkeling worden betaalbare en duurzame sociale huurwoningen gerealiseerd. Het woningaanbod neemt ten opzichte van de huidige situatie met 73 woningen toe. Bovendien is er aandacht voor energiezuinigheid en kwaliteit van de te realiseren woningen. Het toevoegen van sociale huurwoningen op deze locatie draagt daarmee bij aan een balans in relatie tot ontwikkelingen in de directe omgeving waar de nadruk ligt op andere segmenten (zoals Jutfaseweg 178). Zo worden bij het project aan de Jutfaseweg 178 juist woningen in de middenkoop sector en de vrije sector gerealiseerd. Daarbij ligt het percentage sociale huurwoningen in de Rivierenwijk ook lager dan het gemiddelde van de wijk Zuidwest. De instandhoudingstermijn voor de sociale huurwoningen betreft in dit plan 20 jaar in plaats van 25 jaar. Hoewel vanuit het woonbeleid is aangesloten bij de minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar vanuit de Wet versterking regie volkshuisvesting, ligt dit wetsvoorstel momenteel bij de Eerste Kamer ter voorbereiding voor plenaire behandeling en is daarmee dit nog niet wettelijk vastgelegd. Daarnaast zijn de privaatrechtelijke afspraken gemaakt voordat het gemeentelijk beleid was vastgesteld.

3.2.17 Er is een aanpassing aan paragraaf 2.3.2.2.1 Wonen verricht met betrekking tot het beleidsstuk Toeristische verhuur en bed-en-breakfast 3.2.17.1 Toelichting van de wijziging In de conclusie van de paragraaf wordt gerefereerd naar artikel 6.20 en 6.21 van het omgevingsplan. Echter wordt hierbij niet verwezen naar welke geldende versie. Aangezien het omgevingsplan nog meerdere keren gewijzigd zal worden en hierbij ook artikelen worden opnieuw genummerd zullen worden, kan dit verwarrend zijn. Daarom is bij de verwijzing naar artikel 6.20 en 6.21 – bovenop dat in

16

de regels al genoemd staat naar welke versie van het omgevingsplan wij verwijzen - een datum opgenomen 3.2.17.2 Wijziging Het volgende tekstdeel is toegevoegd:

Plangebied

In het Omgevingsplan Utrecht zijn regels opgenomen voor toeristische verhuur en bed-and-breakfast. Deze zijn opgenomen in hoofdstuk 6 van de regels van het Omgevingsplan gemeente Utrecht in de artikelen 6.20 en 6.21 (versie van 27 december 2024). 3.2.18 De Visie stedenbouw Utrecht 2040 is toegevoegd aan het TAM-plan en de tekst over de hoogbouwvisie is verwijderd. 3.2.18.1 Toelichting van de wijziging De toelichting op de Visie stedenbouw Utrecht 2040: Ruimtelijke kwaliteit in de tien-minutenstad is vastgesteld op 8 mei 2025. Met deze vaststelling is de Hoogbouwvisie uit 2005 vervangen. Vandaar is laatstgenoemde uit het plan verwijderd en is het beleidskader van de Visie stedenbouw Utrecht 2040 toegevoegd. 3.2.18.2 Wijziging Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005) De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten: • hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving; • behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken; • de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven; • hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal. In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën: a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte; b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst; c. De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Plangebied

Het plangebied valt in het Wensbeeld 2030 binnen De Binnentuinen. Er is een maximale hoogte van 16 meter opgenomen. Er wordt qua bouwhoogte zoveel mogelijk aangesloten bij de bebouwing zoals die gerealiseerd is in fase 1 om een ruimtelijke eenheid tussen het Lekplantsoen en het nieuwe plantsoen te creëren. Bovenstaande tekst is vervangen door: Visie stedenbouw Utrecht 2040: Ruimtelijke kwaliteit in de tien-minutenstad (2025) Met de Visie stedenbouw bieden we uitgangspunten voor wat er in Utrecht onder leefbaarheid en kwaliteit wordt verstaan, voor zowel de bestaande als de groeiende stad. Het startpunt van de

17

stedelijke ontwikkeling begint bij de identiteit van de plek, de manier waarop de plek gebruikt wordt en de gewenste mate van verdichting om te kunnen sturen op de kwaliteit en leefbaarheid.

Identiteit

Utrecht bestaat uit verschillende buurten, wijken, oude dorpskernen en gemeenschappen met een eigen historie, sociale structuur en ruimtelijke kenmerken. De buurten variëren in leeftijd, stedenbouwkundige opzet en hebben een veelheid aan typologieën in zich. Bij elke ontwikkeling moet de vraag gesteld worden of een ontwikkeling zich moet voegen naar het bestaande, of het bestaande juist een impuls moet geven met meer eigenheid.

Dynamiek van de stad

Het mengen van functies vraagt om sturing op de verschillende activiteiten in de stad en hoe we de stad gebruiken om ervoor te zorgen dat al deze activiteiten naast elkaar kunnen plaatsvinden zonder dat de verschillende functies en gebruikers elkaar in de weg zitten. We onderscheiden twee soorten structuren:  buurten en plekken waar je verblijft omdat je daar woont, werkt of bezoekt (gebieden), en;  de structuren en lijnen waarlangs je je beweegt, of dat nu te voet, met de fiets, bus, auto, tram, trein of vrachtwagen is (structuren). In deze gebieden onderscheiden we gebieden met rust (een beetje functiemenging, zoals groenblauwe structuren en woongebieden), reuring (plekken waar veel gebeurt op straat met stedelijke levendigheid, zoals stadsstraten en interactiezones) en ruis (plekken voor experiment en vernieuwing, zoals werkgebieden en stedelijke verbindingen). Een gebied is echter nooit helemaal één van drie; de zones vullen elkaar aan. Vanuit de verschillen in gebruik vragen gebieden en structuren iets anders van de gewenste kwaliteit en leefbaarheid. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt bepaald in welke zone de ontwikkeling ligt en in welke manier er invulling wordt gegeven aan het onderscheid tussen rust, reuring en ruis op gebieds- en/of gebouwniveau.

Verdichting

De groei van de stad wordt zoveel mogelijk in de bestaande stad opgelost (verdichting). De groei wordt geconcentreerd rondom een aantal nieuwe plekken waarbij sprake is van zeer goed openbaar vervoer en hoogstedelijke voorzieningen. Op de (nieuwe) knooppunten kan en zal de dichtheid hoger en meer stedelijk zijn. De hoge concentratie van mensen die wonen, werken of studeren maken het mogelijk om een hoog voorzieningenniveau te realiseren, inclusief hoogwaardig openbaar vervoer. Verdichting kan zich op verschillende manieren uiten, van kleine ingrepen aan een of enkele panden tot grootschalige gebiedsontwikkeling. Hoe stedelijke dichtheid een ruimtelijke vorm krijgt komt voort uit de samenhang tussen de structuren van de stad en de manier waarop deze bebouwd zijn. Per knooppunt - die in de RSU 2040 zijn aangewezen als hoogstedelijke verdichtingslocatie - moet worden gezocht naar de verschijningsvorm (laag-, midden- of hoogbouw) die past bij de identiteit en het stedenbouwkundige karakter van het gebied.

Hoogtes

Nieuwe hoogbouw moet zich verhouden tot ons historische centrum met de Dom als belangrijk oriëntatiepunt van Utrecht. De context van de buurt – de stedenbouwkundige opzet – is hierin leidend. We onderscheiden vier categorieën waarin we anders omgaan met maximale bouwhoogtes: 1. Beschermend. In gebieden, zoals de binnenstad, Blauwkapel en Haarzuilens, waar de karakteristieke en ruimtelijke kwaliteit beschermd dient te worden wordt uitgegaan van de bestaande bouwhoogte. Hoogbouw of hoge accenten zijn hier niet toegestaan. Het toevoegen van extra verdiepingen ten opzichte van omliggende bebouwing is maatwerk. 2. Basis. In buurten met een eigen karakter, zoals Tuindorp, Lunetten, Vleuterweide en Zuilen, wordt accenten in de bebouwing onder voorwaarden toegestaan. De wenselijkheid en positie van deze accenten worden bepaald door verschillende factoren, zoals de positie binnen de stedenbouwkundige structuur van de buurt, de functies en de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Voor de maximale toegestane hoogte van accenten hanteren we als algemeen uitgangspunt twee keer de basishoogte. De basishoogte wordt bepaald door de hoogte van het stedenbouwkundige ensemble waartoe het accent behoort en de gemiddelde hoogte van de aangrenzende bebouwing. Op bijzondere plekken, zoals grootschalig openbare ruimte (een plein,

18

3.

4.

singel of park) kan maximaal 1 tot 2 extra verdiepingen worden toegestaan. Ook voor werklocaties hanteren we dit uitgangspunt. Basis plus. Enkele buurten, zoals Kanaleneiland, Transwijk en Overvecht, lenen zich voor een soepelere omgang met de maximale bouwhoogte vanwege de grootschaligere ruimtelijke opzet en een grotere afwisseling tussen hoge en lage gebouwen. Dit geldt ook voor de nieuwe wijken, zoals Papendorp en Merwede. In deze wijken is hoogbouw tot 70 meter op bepaalde plekken toegestaan. Dit kan alleen als deze bijdragen in het versterken van de betekenisvolle structuren van deze wijken en aan de oriëntatie en de leesbaarheid van de wijk in geheel. Bij voorkeur wordt dit vastgelegd in gebiedsbeleid. Knooppunten. Het uitgangspunt voor hoogbouwzones in de stad is de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. We onderscheiden drie gebieden: a. Knooppunten met een stadsoverstijgende betekenis (XL): hoogbouw tot maximaal 105 meter. De gebieden die hier aan voldoen zijn de (toekomstige) stationsknooppunten: Stationsgebied/Beurskwartier, Leidsche Rijn Centrum en het nieuw te ontwikkelen gebied Lunetten/ Koningsweg, alsmede het Utrecht Science Park; b. Knooppunten met stedelijke betekenis (L): hoogbouw tot maximaal 70 meter. Dit zijn knooppunten die van belang zijn op de stedelijke schaal en gelegen zijn aan het ‘HOV-wiel’, zoals Papendorp, Rijnsweerd en Overvecht; c.

Knooppunten met een stedelijke betekenis (L+): hoogbouw tot 90 meter. Voor de knooppunten Galgenwaard en Westraven geldt een bandbreedte van 70 tot 90 meter als maximale bouwhoogte.

In bijzondere situaties kan incidenteel afgeweken worden van de genoemde 105, 90 en 70 meter. Dit vraagt om een specifiek (vroegtijdig) raadsbesluit. Elke hoogbouw blijft daarnaast vragen per gebied en per ontwikkelfase om maatwerk. Tot slot wordt in de Visie Stedenbouw stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd die voor de hele gemeente gelden. Bij elke stedelijke ontwikkeling dienen deze uitgangspunten vertaald te worden, waarbij de eigenheid, de cultuurhistorie en beleving van een plek het startpunt is. In de Visie Stedenbouw worden richtlijnen gegeven om tot het doel te komen. Hierbij geldt dat een ontwikkeling aan deze richtlijnen moet voldoen, tenzij aangetoond kan worden dat het doel met een andere oplossing met tenminste dezelfde kwaliteit bereikt kan worden. De thema’s waar deze richtlijnen aan gekoppeld zijn betreffen het creëren van ruimte voor gemeenschappen, het realiseren van stedenbouw en hoogbouw met een menselijke maat, het verzorgen van een zachte publiek-privé overgang, het scheppen van een excellente plint, het maken van buurten die uitnodigen om te verblijven – inclusief de openbare ruimte, het richten op een biodivers, gevarieerd en verbonden groenblauwe netwerk en een aangenaam microklimaat, het ruimte houden voor het onverwachte, experiment en innovatie en voor meervoudig ruimtegebruik en een toekomstbestendig gebouw.

Plangebied

In de bouwenvelop zijn diverse stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen om het plan goed aan te laten sluiten op de directe omgeving. Er wordt qua bouwhoogte zoveel mogelijk aangesloten bij de bebouwing zoals die gerealiseerd is in fase 1 om een ruimtelijke eenheid tussen het Lekplantsoen en het nieuwe plantsoen te creëren. Met de maximale bouwhoogte van 16 meter maakt het plan geen hoogbouw mogelijk. Er wordt aangesloten bij de principes zoals geformuleerd in de Visie Stedenbouw Utrecht 2040. 3.2.19 De beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025–2030 is toegevoegd aan het beleidskader 3.2.19.1 Toelichting van de wijziging De toelichting op de beleidsnota Luchtkwaliteit Gezonde lucht voor iedereen 2025–2030, die onderdeel uitmaakt van de omgevingsvisie van de gemeente Utrecht, ontbrak in hoofdstuk 2 van het TAM-plan. Deze is toegevoegd. 3.2.19.2 Wijziging De volgende tekst is toegevoegd aan het TAM-plan in paragraaf 2.3.2.2.6 (‘gezond stedelijk leven’).