vaststellingsrapport TAM-Omgevingsplan deelgebied 6 fase 1 Merwedekanaalzone

Daarnaast zijn de minimumpercentages voor sociale huur en middenhuur commercieel/ financieel niet haalbaar. Slechts 30% van de nieuw te bouwen woningen komt met inachtneming van planregel 2.5.2 in aanmerking voor verhuur in de vrije sector of voor verkoop (in de komende twintig jaar). Nieuwe woningbouw is daarmee niet rendabel. Ook is ten slotte onduidelijk hoe sub 2 en 3 van planregel 2.5.2 zich tot elkaar verhouden. Sub 2 bepaalt in algemene zin dat het (zonder uitzondering) verboden is om een woningbouwprogramma te realiseren met andere percentages dan in sub 1 van 2.5.2. Sub 3 bepaalt dat het college van b. en w. wél een vergunning kunnen verlenen voor een ander percentage. Het omgevingsplan vermeldt niet onder welke omstandigheden het college van b. en w. kan afwijken ten behoeve van een andere mix.

Reactie: De parkeergarage ligt aan de oostzijde aan het Oeverpark Rondje Stadseiland, zie voor uitgangspunten het ‘Ontwikkelkader Rondje Stadseiland’ (vastgesteld september 2022). In het Ontwikkelkader zijn de te hanteren breedtes voor het Oeverpark opgenomen. In de Nota van Uitgangspunten voor deelgebied 6 is vervolgens opgenomen dat het oeverpark minimaal 29 en grotendeels 35 breed wordt. Dit bepaalt de grens van de functie Transformatiegebied. In het Ontwikkelkader zijn verschillende mogelijkheden voor de indeling van het Oeverpark in beeld gebracht. In het park is onder andere ruimte nodig om een goed park te kunnen maken, dit gaat onder andere over ecologie, vrijliggend fiets- en wandelpad, grote bestaande en nieuwe bomen, bestaande en ondergrondse infrastructuur, en recreatie. Het bestaande parkeergebouw van de indiener van de zienswijze ligt met de punt van het gebouw

17

(noordoostelijke hoek) op 25 meter van het water. Dit betekent door de geringe breedte een knelpunt; daarom is langs de rest van het gebouw ruimte nodig om invulling te geven aan de in de inrichting van het park. Aan de noord en zuidzijde is ruimte voor het toevoegen van bebouwing. Dit sluit ook aan bij het laatste initiatief van Propertize. In de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone (deel 1 en 2) zijn al kaders voor de stedenbouwkundige opzet vastgelegd. Zoals ook in de vastgestelde Nota van Uitgangspunten deelgebied 6, fase 1 is aangegeven wordt uitgegaan van een zonering in bouwhoogten, waarbij de bebouwing aan de zijde van het Merwedekanaal het laagst is. Op de verbeelding en in de regels is deze zonering terug te vinden. In het kader van de optimalisatie van het plan voor deelgebied 6 is extra bouwhoogte mogelijk gemaakt aan de zuidzijde van het werkingsgebied (A12 zone). Voor wat betreft de woningbouwcategorieën wordt verwezen naar de gemeentelijke reactie bij zienswijze 6 onder punt 2. In het werkingsgebied is ruimte voor verschillende woningbouwcategorieën en daarmee inkomensgroepen. Het werkingsgebied leent zich conform de (nieuwe) Nota Wonen voor meerdere doelgroepen zoals jongeren, gezinnen en kleine huishoudens, evenals studenten en ouderen. Hierop wordt met het omgevingsplan ingespeeld.

Afwijken van het minimale percentage sociale huur is mogelijk als op een andere plek in het werkingsgebied in de behoefte voor de doelgroep wordt voorzien. Het is aan de initiatiefnemer om dit aan te tonen. Bij ambtelijke wijziging is daar in de regels aan toegevoegd dat een lager percentage daarnaast – aanvullend - mogelijk is indien met het initiatief sprake is van een meerwaarde voor het gebied. Dit kan een stedenbouwkundige meerwaarde zijn, maar ook een maatschappelijke meerwaarde door opname van een maatschappelijk programma. 5. Geluidnormen. De geluidnormen, althans maximale grenswaarden geluid, uit planregel 2.5.5 zijn thans nog niet verenigbaar met de geluidszone industrie waarbinnen een deel van het plangebied is gelegen, waaronder de locatie van DPC Vermeer. Binnen de grenzen van deze geluidszone is het mogelijk dat een grens van 50 dB wordt overschreden. Het langtijdgemiddelde overdag op geluidsgevoelige gebouwen (zoals woningen) mag slechts 45 dB zijn op grond van planregel 2.5.5 sub 1. Een toelichting op dit punt ontbreekt. DPC Vermeer zou graag zien dat de gemeente aangeeft hoe zij dit voor zich ziet.

Reactie: Een deel van het werkingsgebied van het omgevingsplan valt binnen de geluidzone van (het in de gemeente Nieuwegein gelegen) gezoneerde industrieterrein Liesbosch/Laagraven. Vanuit de regelgeving (Wet geluidhinder) gelden er restricties voor het geluid dat de bedrijven op dat industrieterrein bij geluidsgevoelige bestemmingen in de zone mogen maken. Deze regels hebben dus geen betrekking op bedrijven binnen het werkingsgebied van het omgevingsplan. Regel 2.5.5 dient ervoor te zorgen dat nieuwe geluidsgevoelige functies geen hoger geluidsniveau dan 45 dB(A) etmaalwaarde zullen ondervinden vanwege activiteiten in de directe omgeving. Het is niet de bedoeling dat deze regel ziet op activiteiten op het gezoneerde industrieterrein. Dat is in deze regel verduidelijkt. 6. Tussengelegen perceel, instandhouden groen, parkeerregeling en verkeersroute. Het tussen de percelen van DPC Vermeer in deelgebied 6 gelegen perceel was in eigendom van DPC Vermeer. Zij heeft dat perceel in december 2024 aan de gemeente verkocht. Op dat tussengelegen perceel creëert het Plan de mogelijkheid om een supermarkt te realiseren (planregel 2.5.3 sub 1).

Planregel 2.5.3 sub 3 (in combinatie met sub 1 en sub 2) is – zie ook hiervoor in §1.7 – in strijd met de rechtszekerheid: (i) de omvang is onbeperkt: het bouwvlak omvat het gehele tussengelegen perceel; het Plan verbindt geen regels aan de omvang van de bebouwing van het tussengelegen perceel.

(ii)

de parkeerregeling ten behoeve van de supermarkt/commerciële functies is onduidelijk.

18

(iii)

de route van het bevoorradend verkeer als beschreven in sub 2 van planregel 2.5.3 is onduidelijk: “bevoorradend verkeer voor de activiteit supermarkt is niet toegestaan op de Eendrachtlaan tussen de twee op de verbeelding opgenomen in oost westrichting gelegen functie aanduiding ‘specifieke vorm van verkeer 1’”. Het is onduidelijk wat de gemeenteraad hiermee bedoelt, nu op de verbeelding een zone met ‘specifieke vorm van verkeer 1’ is gelegen op/over de Overijssellaan tussen de Eendrachtlaan en de Zeehaenkade.

Het bestaande park tussen het kantoorgebouw van DPC Vermeer en de parkeergarage op het tussengelegen perceel is een kwalitatief hoogwaardige groene (openbare) ruimte. Dat is belangrijk voor de kwaliteit van het gebied en wordt gewaardeerd door de huidige gebruikers van dat deel van het gebied. DPC Vermeer ziet graag dat dat park in stand wordt gehouden. Die instandhouding is op dit moment niet geborgd in het Plan. Bovendien is een erfdienstbaarheid van voetpad gevestigd in de akte van levering waarbij DPC Vermeer het tussengelegen perceel heeft geleverd aan de gemeente. Daarbij hebben DPC Vermeer en de gemeente vastgelegd dat de gemeente het bestaande voetpad mag verleggen, maar dat de lichtoranje lijn op onderstaande afbeelding het langst toegestane voetpad is (nl. maximaal 140 meter vanaf de omcirkelde oversteekplaatsen tot aan de parkeergarage).

De instandhouding van die (weliswaar privaatrechtelijk erfdienstbaarheid) is ook niet geborgd in het Plan.

Reactie: In aanvulling op de reactie onder punt 1 wordt opgemerkt dat het tussen de percelen van DPC gelegen perceel, in eigendom van de gemeente is. Op het perceel is verdichting mogelijk. Dit komt ook tot uitdrukking in de hier toegestane bouwregels: het perceel bevindt zich in zone 3 en er is de mogelijkheid tot het realiseren van een stedelijk accent. De aanwezige groen-/boomstructuur heeft zonder meer kwaliteit en heeft een meerwaarde voor het gebied. Dit zal bij de planvorming dan ook een rol spelen bij de integrale afweging. De mate waarin of de manier waarop de groenstructuur een plek krijg in de toekomstige ontwikkeling wordt nog niet in het omgevingsplan vastgelegd. Uitwerking vindt plaats in de te stellen beleidsregels. Wij betrekken Propertize graag bij deze verdere uitwerking. Parkeren ten behoeve van de supermarkt/commerciële functies vindt plaats op de bestaande beschikbare centrale parkeervoorzieningen in het gebied en op afstand, net zoals voor de overige toekomstige nieuwe functies in het gebied.

19

Ten aanzien van de regeling 2.5.3 wordt opgemerkt dat deze regeling erop gericht is om de bevoorrading niet diep in het gebied te laten plaatsvinden, maar aan de rand van het gebied, zodat overlast wordt voorkomen en het gebied zoveel mogelijk autoluw blijft. De erfdienstbaarheid wordt bij de verdere planuitwerking gerespecteerd. Het omgevingsplan staat daar niet aan in de weg. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot wijziging van het omgevingsplan. Artikel 2.5.5. is aangevuld met de tekst dat de in het artikel vervatte normen niet gelden voor industrielawaai.

Zienswijze 9

Bewoner de Genestetstraat

Indiener van de zienswijze is een betrokken bewoner van Utrecht. 1. Stedenbouw en architectuur. Opgemerkt wordt dat het fijn is dat het doel van het ontwerp veel groen, en autoluw is! Maar in de eerste schetsen ziet indiener toch vooral veel blokkendozen en loze groene ruimte die niet prettig is om te verblijven/onveilige sfeer kan geven. Verwezen wordt naar een mooi voorbeeld hoe het ook kan. De indiener heeft ook voorbeelden die studenten hebben gemaakt tijdens de INTBAU Summer School bijgevoegd: alternatieve ontwerpen met wat meer karakter en echt fijn groen om te verblijven.

Reactie: Voor deelgebied 6, fase 1 wordt nog een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Dit BKP doet (onder andere) uitspraken over de gewenste architectuurstijl. In het omgevingsplan nemen we hier geen regels voor op, behalve dat omgevingsvergunningen aan een BKP moeten worden getoetst. Momenteel kunnen over de stijl van gebouwen geen uitspraken worden gedaan. Algemeen kan wel worden gesteld dat er aandacht is voor het maken van een gebied met oog voor de menselijke maat, en dat de architectuur van het gebied moet bijdragen aan het creëren van een eigen identiteit van deelgebied 6. Ook wordt het gebied - net als deelgebied 5 - grotendeels autoluw/autovrij met veel aandacht voor groen, ecologie en verblijfskwaliteit. Over het BKP vindt nog participatie plaats. De gemeente nodigt de indiener van harte uit om op dat moment mee te denken. Wij danken de bewoner voor de meegestuurde impressies. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het omgevingsplan.

Zienswijze 10

Roeiverenigingen Orca, Triton en Viking

Indiener van de zienswijze is gebruiker van het Merwedekanaal voor de roeisport. 1. Belangen van sport op het Merwedekanaal. Geconstateerd wordt dat in de uitgebreide toelichting geen aandacht is voor de reeds bestaande functies van het Merwedekanaal, dat onderdeel is van het plangebied. Op het water van het Merwedekanaal bij deelgebied 6 wordt al meer dan 100 jaar de roeisport bedreven. De accommodatie van de Utrechtse roeiverenigingen Orca, Triton en Viking (de Driewerf) bevindt zich recht tegenover het plangebied. Evenals overigens de accommodaties van de Utrechtse waterscouting groepen. Met zoveel aandacht voor de gezonde en leefbare stad en het grote tekort aan ruimte voor (georganiseerd) sporten, recreëren en spel, valt het op dat de activiteiten van de roeiverenigingen en waterscouting worden genegeerd in het stuk. Verzocht wordt hier veel meer aandacht aan te besteden. Diverse amendementen van uw raad hebben vastgelegd dat de activiteiten van de roeiverenigingen en waterscouting behouden moeten blijven. Het lijkt ons daarom van belang daarover in de motivatie te schrijven en rekening te houden met deze activiteiten bij de verdere uitwerking van de regels voor het plangebied. Zo wijzen de verenigingen op de afspraken in het roeiconvenant over de beschikbaarheid

20

van een coachpad met goed zicht op het water, op de afspraken over de inrichting van de oever en op de eerder aan de raad doorgegeven bezwaren tegen de optie voor 2 bruggen in dit plangebied. In fase 1 van de gebiedsontwikkeling zijn deze bruggen niet nodig. Maar het baart de verenigingen grote zorgen dat de opties niet definitief van tafel zijn, omdat indiener denkt dat de plannen van de gemeente het voortbestaan van de roeisport en scouting activiteiten ernstig schaden. In de motivatie staat: ‘binnen het plangebied zijn sportvoorzieningen niet goed inpasbaar vanwege het ruimtegebrek en mogelijke overlast’. Feitelijk is deze conclusie onjuist. Opgemerkt wordt dat er een heel grote sportvoorziening beschikbaar is, namelijk het water van het Merwedekanaal, waarop ruim 3.000 Utrechters sporten en recreëren. Voorkom dat deze voorzieningen verdwijnen en stel voor deelgebied 6 duidelijke regels op die het behoud van de roeisport en de waterscouting mogelijk maken. Schrap de bruggen en zorg voor een goede inrichting van de oever.

Reactie: Het is juist dat het Merwedekanaal een belangrijke plaats is voor het uitoefenen van de roeisport. Dit wordt ook onderkend in het convenant dat de gemeente met de roeiverenigingen heeft gesloten. Ten onrechte wordt in de motivering van het omgevingsplan hieraan geen aandacht besteed. De motivering is aangevuld op dit punt. Daarnaast is het wenselijk om ook de bestaande activiteit ‘watersport’ expliciet in de regels van het omgevingsplan in de functie Water op te nemen. Artikel 5 is hierop aangevuld. Ten aanzien van bruggen over het Merwedekanaal wordt opgemerkt dat voor de ontwikkeling van deelgebied 6 fase 1, waar voorliggend omgevingsplan op ziet, de bruggen niet nodig zijn en ook juridisch planologisch niet mogelijk worden gemaakt. Bij verdere ontwikkeling van fase 2 en de autonome groei van de stad moet er nieuw onderzoek gedaan worden. Langs het Merwedekanaal komt een fiets- en wandelroute in de parkzone. Ook de coaches van de roeiers kunnen gebruik maken van het fietspad. Het precieze ontwerp en bijvoorbeeld de uitbuiging van de fietspaden ten opzichte van het kanaal wordt nog per zone verder uitgewerkt, waarbij bijvoorbeeld de inpassing van bomen, recreatie langs het water en ecologische oevers nog nader onderzoek nodig heeft. De functie groen in het omgevingsplan maakt een passende inrichting mogelijk.

De gemeente betrekt de roeiverenigingen bij de uitwerking van de verschillende projecten die consequenties hebben voor het roeien op het Merwedekanaal. Voor de afstemming betreffende de stedelijke ontwikkeling langs het Merwedekanaal maken de roeiverenigingen gebruik van de bestaande contacten met onder anderen de omgevingsmanager Merwede en de projectmanagers van de verschillende deelgebieden. Algemeen aanspreekpunt vanuit de gemeente voor de roeiverenigingen is de accounthouder vanuit MO Sport en Samenleving. Wanneer er situaties ontstaan die bestuurlijke afweging vergen zal dit via de wethouder Sport verlopen. Gezamenlijk zorgen we ervoor dat er frequent overleg is over de voortgang van de verschillende projecten. Conclusie De zienswijze leidt tot aanpassing van het omgevingsplan. Bij de functie Water wordt de activiteit ‘watersport’ toegevoegd. In de motivering is een passage over het watergebruik toegevoegd.

Zienswijze 11

BGO Canal PropCo, namens Equity Estate Asset Management BV

BGO Canal PropCo S.a r.L (BGO) is eigenaar van de locatie Europalaan 44-46, waarvan een gedeelte van het kavel in het te transformeren gebied ligt. Deze te bestemmen kavel van circa 6.000 m2 maakt deel uit van fase 1. Op de locatie van BGO is geen erfpacht gevestigd en/of geen aanwijzing op grond van de Wet Voorkeursrecht gemeente van toepassing. BGO behoort samen met haar naaste buren Borghese/Duquer en Zeehaen Beheer tot de koplopers, met wie de gemeente al jaren gesprekken voert over eventuele herontwikkeling. Tijdens deze gesprekken

21

wordt BGO vertegenwoordigd door zowel Equity Estate als Fakton Development. BGO is het onder andere niet eens met de randvoorwaarden en regels van het ontwerp omgevingsplan en verzoekt het college van B&W de plannen aan te passen zodat ervoor de locatie een haalbare business case kan ontstaan. 1. Beperkte ontwikkelmogelijkheid. Het ontwerp-omgevingsplan legt een krimpfolie om de locatie van BGO. Slechts 4.500 m2 van de 6.000 m2 kan vanwege de aanwijzing van een langzaam verkeersstrook op deze locatie nog worden bebouwd. De voetprint van de huidige bebouwing dekt nagenoeg de hele kavel van 6.000m2. Aangezien er in het ontwerp-omgevingsplan ook maximale bouwhoogten zijn vastgelegd, heeft het afsnijden van twee stroken grond ten behoeve van verkeer de volgende onaanvaardbare consequenties: - Er is geen transformatie van het gebouw mogelijk. Bij de aanvraag van een nieuwe (technische) omgevingsvergunning, moet aan namelijk aan de nieuwe kaders van het omgevingsplan worden voldaan. Dit is niet acceptabel en dwingt indiener om na te denken om het huidige gebruik voort te zetten, hetgeen juist ongewenst is. Bovendien is in het kader van CO2 beperkende maatregelen het wellicht in de toekomst wenselijk om zo min mogelijk volume te slopen. Met deze beperking op de locatie is dat niet mogelijk en wordt een eventuele toekomstige ontwikkeling nu al op slot gezet.

- Indien er wordt uitgegaan van de maximale toegestane bouwhoogte in het gebied dan wordt door het huidige ontwerp-omgevingsplan het ontwikkelvolume met circa 18% beperkt. Dit heeft indiener berekend door (rekening houdend met de gemaximeerde bouwhoogten) het maximale ontwikkelvolume over de hele kavel van 6.000 m2 te delen door het ontwikkelvolume van de gekrompen kavel van 4.500 m2. Dit vindt indiener niet acceptabel. Op zijn minst zou het maximale ontwikkelvolume vanuit de hele kavel mogelijk moeten zijn op de gekrompen kavel, waarvoor aanpassing van de maximale bouwhoogte mogelijk moet worden (of meerdere accenten met een grotere hoogte moeten worden toegestaan). De in het ontwerp-omgevingsplan aangeduide bestemming Langzaam-verkeer 1 loopt volledig over de locatie van BGO in plaats van ook over die van de naastgelegen percelen. Dat is niet een evenredige verdeling van deze last en van de beperking in ontwikkelingsmogelijkheden die dit meebrengt. Bovendien houdt deze bestemming ineens op om tegen de grenzen van het omgevingsplan in het niets dood te lopen. De gemeente neemt hiervoor een hypotheek op de toekomst voor de tweede fase en gaat er van uit dat de huidige bebouwingen er niet meer staan in de toekomst. Dat is een ongerechtvaardigde belasting van deze locatie; er wordt op deze wijze onvoldoende rekening gehouden met de belangen van BGO.

Voor een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied zijn naar de mening van BGO de navolgende wijzigingen van het ontwerp omgevingsplan noodzakelijk: • De bestemming Langzaamverkeer aan te passen naar gemengd-1 en samen te onderzoeken hoe een eventuele langzame verkeersroute het beste gefaciliteerd kan worden in het plan. Hierdoor wordt ook de transformatie van het bestaande pand niet beperkt. • Toe te staan dat er meer hoogte accenten op de locatie kunnen komen. Zodat het gemiste ontwikkelvolume (18%) kan worden goedgemaakt.

Reactie: Aan de zuidzijde van het kavel van BGO is een langzaam verkeerroute geprojecteerd. Deze route is opgenomen in de eerder door de raad vastgestelde Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en in de Nota van Uitgangspunten voor deelgebied 6. De oost-west langzaam verkeerroute maakt onderdeel uit van het groenblauwe raamwerk waar we in Zuidwest aan werken en draagt bij aan de transitie naar een netwerk dat is gericht op het faciliteren van voetganger en fietser. De route is essentieel, en altijd onderdeel geweest van planvorming voor fase 1 van deelgebied 6, en daarom ook opgenomen op de verbeelding van het omgevingsplan. In fase 1 van de ontwikkeling van deelgebied 6 wordt een deel van deze route gerealiseerd/gereserveerd. Intentie is dat te zijner tijd in fase 2 de route wordt aangevuld en dat er een oversteek over de Europlaan wordt gemaakt. De route loopt over terrein dat momenteel in privaat bezit is, zowel aan de oostzijde als de westzijde van de Eendrachtlaan. In de aangegeven zone moeten onder andere kabels en leidingen, ecologische waarden, (bestaande) bomen, ontsluiting, en fietsverkeer een plek krijgen. Om de continuïteit van de belangrijke route te waardborgen, is er voor gekozen om de aanduiding sv-1 in rechte lijn te leggen. Dit geldt ook voor de zuidelijke langzaam verkeerroute.

In de nadere uitwerking van de route, zal worden bepaald wat de exacte maatvoering en invulling van de route wordt.

22

Er is geen sprake van een toegezegd ontwikkelvolume en dus ook niet van een gemist ontwikkelvolume. De bouw- en gebruiksregels in het omgevingsplan maken een nieuw volume mogelijk. Zo geldt ter plaatse een maximale bouwhoogte van 31 meter met de mogelijkheid van hoogte accenten tot 43 meter. In de beleidsregels wordt vastgelegd welk metrage ontwikkelruimte er aan de verschillende te definiëren ontwikkelvelden/gebieden precies wordt toebedeeld. Dit gebeurt op een evenwichtige manier waarbij rekening wordt gehouden met bebouwingsmogelijkheden op andere kavels en met de stedenbouwkundige wens om meer hoogte en dichtheid toe te staan richting Europalaan en A12 en minder hoogte en dichtheid toe te staan rondom het park. De uitwerking van het omgevingsplan gebeurt in de vorm van beleidsregels, waar onder een beeldkwaliteitsplan. De gemeente blijft graag in overleg met eigenaren in het werkingsgebied over deze uitwerking (waaronder de ruimtereservering voor de langzaam verkeersroute) ter voorbereiding op besluitvorming over deze producten. In dat kader wordt ook gesproken over de verdere stedenbouwkundige uitwerking waaronder het potentiële ontwikkelruimte. Wij geven dit graag verder vorm in overleg met de eigenaren. Participatie vindt plaats op basis van een concept van de gemeente. 2. Woningbouwcategorieën.

Net als andere stakeholders, rekent BGO erop dat de gemeenteraad en het college consistente partners zijn, reden waarom ze graag zien dat de afspraken over segmentering in de planregels worden opgenomen conform de motie van de gemeenteraad van 12 december 2024: • Sociale huur: 34% • Middenduur: 30% • Vrije sector: 36%. Indiener gaat ervan uit dat deze percentages bij vaststelling door de gemeenteraad worden gecorrigeerd. Indiener ziet dat dan ook graag in de vaststellingsnota (en uiteindelijk in het vaststellingbesluit) worden verwerkt. Verder wil indiener ook aanstippen dat de mogelijkheid voor middenkoop niet in deze bepaling is opgenomen, terwijl het wel expliciet de bedoeling van de gemeenteraad en het college is geweest om binnen de categorie ‘middenduur’ zowel huur als koop mogelijk te maken. Voor een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied zijn naar de mening van BGO de navolgende wijzigingen van het ontwerp Omgevingsplan noodzakelijk: • De verdeling van de woningsegmentering conform de besluitvorming in de gemeenteraad aan te houden en hierop het Omgevingsplan aan te passen. • Middenkoop als segment toe te voegen conform de door het Rijk vastgestelde grens van Betaalbare Koop en hierop het omgevingsplan aan te passen.

Reactie: Verwezen wordt naar de gemeentelijke reactie bij zienwijze 6 onder punt 2. 3. Kostenverhaal. Handhaving van het plafond voor kostenverhaal zal leiden tot onaanvaardbare risico’s voor de uitvoerbaarheid (en de financiële haalbaarheid) van de gebiedsontwikkeling van deelgebied 6. Dergelijke bedragen zijn immers niet haalbaar voor grondeigenaren en worden bij toekomstige verkoop daarnaast niet door individuele woningbouwcorporaties, beleggers en kopers vergoed. De haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling raakt met een dergelijk kostenverhaalplafond buiten bereik, met als gevolg dat er niet kan worden gerealiseerd. Indiener kan die aanname en uitgangspunten op dit moment niet opmaken uit de toelichting of uit andere onderleggers bij het plan. Zo is niet duidelijk waarom is gekozen voor een zogenoemd representatief ontwikkelscenario. Ook is niet helder welke scenario’s de gemeente heeft opgesteld of voor zich ziet. Om de voortgang van de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, is vereist dat alle partijen moeten kunnen uitgaan van een marktconforme- en realistische kostenbijdrage per woning. Daarnaast wordt de verrekening van de aan de gemeente af te dragen bijdrage drie maanden na de afronding van de realisatie van de ontwikkeling definitief vastgesteld.

Dit is een te onzeker tijdspad voor een ontwikkelaar, aangezien de ontwikkelaar ruim voor start bouw contracten met afnemende partijen en aannemer sluit. BGO stelt voor om dit in een eerder stadium in het ontwikkelproces definitief vast te stellen in een voor alle partijen realistische fase, bijvoorbeeld bij het vaststellen van een Anterieure of Posterieure overeenkomst. Indiener verzoekt ten aanzien van dit onderwerp dan ook: • Inzage te krijgen in de opzet en inhoud van de post Kostenverhaal, voor dat het omgevingsplan wordt vastgesteld en daar verdere input op kunnen leveren. • Het tijdstip van vaststelling van het bedrag aan kostenverhaal aan te passen in het omgevingsplan, bijvoorbeeld bij het aangaan van een Anterieure of Posterieure overeenkomst.

23

Reactie: In aanvulling op de reactie op zienswijze 6 onder punt 3 merken wij het volgende op. Er wordt gerefereerd aan het besluit over de eindafrekening (artikel 2.6.8). Deze eindafrekening vindt inderdaad in ieder geval plaats binnen drie maanden na afronding van de werken, werkzaamheden en maatregelen in het kostenverhaalsgebied. Dit betreft een herberekening van de kostenverhaalsbijdrage die op het moment van de kostenverhaalsbeschikking, ten tijde van het proces om te komen tot start van de bouw, verschuldigd is. In het traject om te komen tot start bouw wordt al duidelijk hoe hoog het kostenverhaal zal zijn (op basis van de waardevermeerderingstoets) en dit wordt vastgelegd in een kostenverhaalsbeschikking of een posterieure overeenkomst. Een anterieure overeenkomst is in voorliggend geval niet aan de orde, aangezien de overeenkomst zal worden gesloten na vaststelling van het omgevingsplan. 4. Omvang supermarkt. In artikel 2 is vastgelegd dat voor een eventuele supermarkt maximaal 1.200 m2 gereserveerd is. Dit is een vlees noch vis oplossing, want om een goed te exploiteren supermarkt te kunnen bieden, is een veel groter (2.000 m2) vloeroppervlak nodig. Zeker gelet op de ambitie om autogebruik te beperken in het gebied, zijn bewoners voor hun weekboodschappen afhankelijk van detailhandel direct in de buurt.

Met in fase 1 ruim 2.000 woningen, wordt er een nieuw dorp toegevoegd aan Utrecht. En als fase 2 nog wordt ontwikkeld, zal het aantal woningen nog eens (mogelijk) verdubbelen. Een goede buurtsuper is dan echt noodzakelijk. Indiener verzoekt de gemeente ten aanzien van dit onderzoek dan ook om het aantal commerciële m2 te verruimen ten gunste van een goed te exploiteren buurtsupermarkt.

Reactie: Utrecht kent veel relatief kleine supermarkten van 1.200 m2 of minder. En vanwege het beperkte aantal bewoners bij fase 1 is een groter metrage markttechnisch niet haalbaar, omdat er te weinig klanten voor zijn. Anderzijds zullen supermarktorganisaties ook kritisch kijken naar voldoende potentiële klandizie alvorens een supermarkt te openen, omdat anders het verdienvermogen teveel onder druk komt te staan en ze verlies lijden. Wij hanteren als richtlijn dat er ongeveer 5.000 tot 8.000 inwoners nodig zijn om een supermarkt van 2.000 m2 bvo draaiend te kunnen houden. Met 2.000 woningen is er dus simpelweg te weinig klandizie voor zo’n supermarkt van 2.000 m2. Zie daarvoor ook de Ladderonderbouwing van Sweco (10 februari 2025, bijlage bij de motivering van het omgevingsplan) met de gedetailleerde cijfers. Utrecht heeft een fijnmazige winkelstructuur, waardoor boodschappen doen dichtbij huis voor de meeste Utrechters goed mogelijk is. Tegelijkertijd waken we ervoor dat we teveel supermarkten krijgen, omdat daarmee het voorzieningenniveau uiteindelijk aangetast wordt omdat bepaalde supermarkten het niet overleven. En we kunnen er niet op sturen op welke plekken het mis gaat. Als fase 2 is gerealiseerd kunnen we bezien hoeveel marktruimte daardoor ontstaat en welke mogelijkheden dat biedt voor uitbreiding van de voorzieningen en/of de supermarktmeters.

Verruiming van het aantal meters voor een supermarkt is daarom nu niet aan de orde voor dit omgevingsplan. Conclusie De zienswijze leidt tot aanpassing van het omgevingsplan. De beoordelingsregel woningbouwcategorieën is aangepast.

Zienswijze 12

Hemwood advocaten, namens Urbi Investment 2 sub A B.V

Indiener is een vastgoedinvesteerder met een focus op bedrijfshallen en sinds 2016 eigenaar/verhuurder van de bedrijfslocatie aan de Eendrachtlaan 100 – 260. Op deze locatie zijn sinds de jaren ’70 van de vorige eeuw uiteenlopende productiebedrijven gevestigd. Vooropgesteld moet worden dat indiener de gemeentelijke ambitie onderschrijft om van Merwedekanaalzone deelgebied 6 een levendig, duurzaam en toekomstbestendig gemengde stadswijk te maken, waar wonen, bedrijven en voorzieningen samen kunnen gaan.

24

1. Beperking gebruiksmogelijkheden. De gebruiks- en bouwmogelijkheden voor de locatie worden ingeperkt ten opzichte van de mogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6 Zeehaenkade e.o. In het ontwerpplan is een deel van deze gebruiksmogelijkheden wegbestemd of beperkt: Kantoren en sportvoorzieningen zijn niet langer toegestaan, en maatschappelijke voorzieningen zijn in metrage beperkt. Voor deze functies wordt een vergunningplicht geïntroduceerd, waardoor deze functies niet langer bij recht zijn toegestaan. De aard en omvang van de toegestane bedrijven in de categorie 1 en 2 zoals vermeld in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten bij het omgevingsplan, lijken beperkter dan de Lijst van Bedrijfsactiviteiten bij het vigerende bestemmingsplan. Ook de bestaande bouwmogelijkheden zijn ingeperkt. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is de toegestane maximale bouwhoogte 18 meter. In het ontwerpplan is deze maximale bouwhoogte voor de toegelaten/bestaande functies teruggebracht naar 9 meter. Daarnaast is het uitbreiden van bestaande gebouwen en het bouwen van nieuwe gebouwen ten dienste van toegelaten en/of overige bestaande activiteiten zoals bedoeld in artikel 2.2.1 onder a tot en met c niet toegestaan. Indiener heeft haar vastgoed in 2016 verworven als belegger, niet als ontwikkelaar.

In die hoedanigheid is haar belang er op gericht om de waarde van het bestaande vastgoed te behouden en waar mogelijk te optimaliseren.

Reactie: Het is juist dat het nieuwe omgevingsplan andere bouw- en gebruiksmogelijkheden biedt dan de huidige. De raad heeft zich in de omgevingsvisie Merwedekanaalzone en de Nota van Uitgangspunten deelgebied 6, fase 1 uitgesproken over de transformatie van het gebied met een mix van bedrijvigheid naar een stedelijk gemengd gebied met wonen en werken/voorzieningen. De kaders zijn opgenomen in de functie Transformatiegebied in het omgevingsplan. Dit leidt ertoe dat bepaalde functies of bouwmogelijkheden niet langer (op een bepaalde plek) gewenst zijn. Daar komen deels andere planologische mogelijkheden voor in de plaats. Zo wordt ter plaatse van de locatie ook woningbouw mogelijk gemaakt. Daarnaast maakt het omgevingsplan de activiteiten die feitelijk bestaan op het moment dat het omgevingsplan in werking treedt en legaal aanwezig zijn mogelijk. Die bestaande activiteiten worden positief bestemd en mogen dus worden voorgezet. Voor nieuwe activiteiten geldt dat deze achter een vergunningplicht zijn gezet. Dat stelt ons in staat om aan de hand van het beoordelingskader dat voor deze omgevingsvergunning in het omgevingsplan (het betreft een omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit) is vastgelegd, te beoordelen of een beoogde wijziging past bij het eindbeeld.

De regeling van de bestaande activiteiten is overigens naar aanleiding van vragen hierover, aangepast. Hiervoor wordt verwezen naar Hoofdstuk 3 van dit vaststellingsrapport bij de ambtshalve wijzigingen. Specifiek voor deelgebied 6 is het benutten van bestaande gebouwen, groen en historische verhalen een van de ontwerpprincipes. Dit geeft het gebied karakter en identiteit. In zijn algemeenheid willen we in Utrecht zorgvuldig omgaan met (behoud van) bestaande gebouwen, ook in transformatiegebieden. Benutten van het bestaande draagt daarnaast bij het realiseren van duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Het pand van Urban Industrial is het oudste pand in deelgebied 6, fase 1 en is onderdeel van de betonfabriek die hier ooit heeft gestaan, waarmee woningen in Kanaleneiland zijn gebouwd. Het gebouw van Urban Industrial staat op een markante plek, aan het toekomstige ‘pocketpark’; behoud ervan kan dan ook een belangrijke bijdrage leveren aan bovengenoemde ambities. Om het gevoel van openheid en ruimte rondom het pocketpark te vergroten, is ervoor gekozen de bebouwing die het pocketpark begrenst relatief laag te houden. Mocht behoud van het huidige pand niet mogelijk blijken, dan bestaat de mogelijkheid om een nieuw volume terug te bouwen, tot 9 meter hoogte. Los daarvan bestaat de mogelijkheid om een ‘accent’ toe te voegen tot 43 meter hoog.

De hoogte van 9 meter voor een nieuw gebouw is gekozen om het gevoel van ruimte rond het pocketpark te bewaren en om af te dwingen dat er invulling wordt gegeven aan de wens om gebouwen met een verschillende ‘korrel’ een plek te geven in deelgebied 6. We willen een ‘verzameling gebouwen’ realiseren in deelgebied 6, verschillend van grootte en hoogte. Aan het pocketpark, het hart van het gebied, zien we zowel aan de noordzijde als aan de zuidzijde een gebouw dat het pocketpark over de hele lengte begrenst. Deze twee gebouwen zijn bijzonder, ze markeren de plek, maar de twee gebouwen zijn niet gelijk, ze moeten verschillend in massa-opbouw zijn. Daarbij maken we rond het pocketpark een zogenaamd

25

‘laagte-accent’, vanwege een goede bezonning van het park, maar ook vanwege het gewenste gevoel van ruimte: achter de twee gebouwen aan het pocketpark is achterliggende bebouwing te zien. Daarom is ervoor gekozen het bestaande volume van Urban Industrial als uitgangspunt te nemen en daar als bouwmogelijk een accent tot 43 mogelijk te maken. Dit schept de condities voor het maken van een bijzonder gebouw op een bijzonder plek en tegelijk bij te dragen aan de wens tot het maken van een laagte-accent. Aan de zuidzijde van het pocketpark is de toekomstige bebouwing in hoogtezone 1 gelegd, waarbij in het beeldkwaliteitsplan en in de beleidsregels nadere uitgangspunten worden vastgelegd om ook hier een markant gebouw te realiseren. We willen in de eindsituatie géén parkeren en logistiek aan het pocketpark: aan de zuid- en oostzijde grenst het gebouw aan het park, hier willen we verblijfskwaliteit realiseren. Automobiliteit, parkeren, logistieke bewegingen passen daar niet bij. Voor wat betreft de Lijst van Bedrijfsactiviteiten wordt opgemerkt dat de Lijst uit het vigerende bestemmingsplan en de Lijst van bedrijfsactiviteiten in het omgevingsplan inhoudelijk exact hetzelfde zijn. 2. Beperking bedrijfsvoering. De bedrijfsvoering van de zittende bedrijven op de locatie wordt beperkt of belemmerd.

In het kader van de transformatie is het noodzakelijk dat vaststaat dat er geen relevante milieuoverlast is van de bedrijven op de toekomstige woonomgeving en - omgekeerd - dat de milieubelastende activiteiten niet zullen worden belemmerd door de aanwezigheid van (onder meer) de beoogde woningbouw. Indiener is van oordeel dat de gemeente deze duidelijkheid niet, althans onvoldoende heeft kunnen bieden. Onder meer vreest indiener voor een beperking van de bedrijfsvoering van de zittende bedrijven en een belemmering voor de toekomstige gebruiks- en uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven op de locatie. In de eerste plaats is de gemeente in het ontwerpplan ten onrechte uitgegaan van de bestaande, feitelijke situatie ter plaatse. In deze toelichting op het ontwerpplan wordt ervan uitgegaan dat voor de toepassing van de richtafstanden mag worden aangesloten bij het huidige, feitelijke gebruik. Dat is onjuist; bij het toepassen van de richtafstanden die in de VNG-brochure zijn opgenomen dient rekening te worden gehouden met de maximale planologische en vergunningvrije uitbreidingsmogelijkheden op een perceel. In de tweede plaats heeft de gemeente de aard en omvang van de ter plaatse aanwezige bedrijven niet zorgvuldig ingeschaald.

Zo dient de brouwerij te worden gekwalificeerd als milieucategorie 4.2 vanwege geur, milieucategorie 3.2 vanwege geluid en milieucategorie 3.1 vanwege gevaar. Voor zover de gemeente in de notitie Bedrijven en milieuzonering d.d. 14 januari 2025 stelt dat deze brouwerij gezien de geringe milieu-impact kan worden ingeschaald als categorie 2, is dit naar het oordeel van indiener onvoldoende gemotiveerd. Daarbij komt dat de gemeente ervan uitgaat dat de bedrijfsactiviteiten statisch zijn (ongewijzigd zullen blijven), maar ook dat is geen gegeven. In maart 2025 is er nog een omgevingsvergunning verleend voor de uitbreiding van de bierbrouwerij, inclusief horeca ter plaatse. Voor zover indiener heeft kunnen vaststellen, is deze uitbreiding (nog) niet in de onderzoeken meegenomen. In de derde plaats is op de locatie momenteel sprake van leegstand. Naar verwachting zal deze leegstand binnen afzienbare termijn weer worden ingevuld, hetgeen alsnog in de onderzoeken zal moeten worden betrokken. In de vierde plaats is ten onrechte slechts aanvullend onderzoek gedaan naar geluid en is geen onderzoek verricht naar geur, stof, gevaar en trillingen. Wat betreft stof en gevaar als gevolg van de ter plaatse aanwezige houtbewerkingsbedrijven wordt in de notitie Bedrijven en milieuzonering d.d.

14 januari 2025 gesteld dat ook stof en gevaar relevant is en een afstand van 30 respectievelijk 50 meter afstand dient te worden gehouden. Daarnaast is mogelijk sprake van hinder door trillingen. Daarbij denkt zij met name aan trillingshinder van de ter plaatse aanwezige sportschool, de autoherstelbedrijven en de houtbewerkingsbedrijven, maar ook van hinder van bedrijven die zich in de toekomst nog ter plaatse kunnen vestigen.

26

In de vijfde plaats constateert indiener dat in het akoestisch onderzoek van LBP-Sight van 18 december 2024 minimale afstanden worden gehanteerd die behoren bij de 45 en 50 dB(A) geluidscontouren van de Stichting stadswerkplaats Utrecht (Eendrachtlaan 218) en Houtdraaierij J.F. Kramer (Eendrachtlaan 238) van 45 en 30 meter respectievelijk 60 en 35 meter. Voor zover indiener heeft kunnen vaststellen, worden deze afstanden in het ontwerpplan niet in acht genomen. Tot slot wordt opgemerkt dat het gecumuleerde geluid dat afkomstig is van de bedrijven op de Locatie en van geluidsbronnen in de omgeving, ten onrechte niet in het akoestisch onderzoek van LBP-Sight van 18 december 2024 is betrokken. Voor indiener is overigens niet duidelijk waarom de gemeente aansluit bij de ‘oude’ Handreiking "Bedrijven en milieuzonering" van Verenging van de Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) uit 2009 en niet bij de door de VNG in 2024 geïntroduceerde systematiek. In de notitie Bedrijven en milieuzonering d.d. 14 januari 2025 is deze keuze wel vermeld, maar is daarvoor geen motivering gegeven. Indiener vraagt zich met name af of deze nieuwe systematiek een beperking of een verruiming voor de bedrijfsactiviteiten ter plaatse zou opleveren.

De zorg van indiener is ingegeven door de onzekerheid dat bij toekomstige verzoeken om handhaving mogelijk wel de recente VNG-systematiek zal worden aangehouden en zij in dat kader in een nadeligere positie komt te verkeren, dan waarvan in het ontwerpplan wordt uitgegaan.

Reactie: Zoals onder punt 1 aangegeven kunnen bestaande activiteiten worden voortgezet. Bij nieuwe activiteiten is een vergunning nodig. Voor goede afstemming tussen de milieu uitstraling van de bestaande bedrijven en nieuwe woningbouw is een extra beoordelingsregel (nieuw artikel 2.5.10) aan het omgevingsplan toegevoegd. Van een beperking van de bedrijfsfuncties is hiermee geen sprake. Voor wat betreft de brouwerij geldt dat ook op basis van het nu geldende omgevingsplan uitsluitend bedrijven in de categorie 1 en 2 zijn toegelaten. Om die reden is met het verlenen van de omgevingsvergunning voor de activiteit afgeweken van het huidige tijdelijke omgevingsplan en is deze omgevingsvergunning afwijken, ook uitsluitend tijdelijk vergund. Voor de bierbrouwerij is na het verstrijken van de looptijd van de tijdelijke vergunning geen plaats meer. Voor wat betreft de andere milieuaspecten dan geluid geldt dat hiervan bij bedrijven in de categorie 1 en 2 geen relevante aspecten te verwachten zijn. Bovendien is met het opnemen van de extra beoordelingsregel de zorg van een onjuiste beoordeling weggenomen. Voorzover binnen de genoemde afstanden woningen mogelijk zijn gemaakt in het omgevingsplan geldt dat ter plaatse van nieuwe woningen ook voldaan moet worden aan het bepaalde in regel 2.5.5.

Voor cumulatie geldt dat in het kader van het omgevingsplan onderzoek is gedaan naar het geluid dat veroorzaakt wordt door de bedrijven die in het plangebied gevestigd zijn en ook naar het geluid door het wegverkeer. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn als bijlagen 5 tot en met 7 bij de ruimtelijke motivering gevoegd. Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat de cumulatieve geluidniveaus voldoen aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De geluidniveaus zijn zodanig dat ook de cumulatieve geluideffecten van de bedrijven en het wegverkeer tezamen, aanvaardbaar zijn, ook als daarbij de geluideffecten van de nieuwe activiteiten die het omgevingsplan mogelijk maakt, worden betrokken. In dat verband is relevant dat nieuwe (lichte) activiteiten alleen zijn toegestaan als wordt voldaan aan de geluideisen van artikel 2.5.5 van de planregels. Ten aanzien van het gebruik van de VNG systematiek Bedrijven en milieuzonering wordt opgemerkt dat in de door de gemeenteraad vastgestelde Beleidsnota Geluid en Trillingen is aangegeven dat de gemeente geen gebruik gaat maken van de nieuwe systematiek. Die is ingewikkeld en eigenlijk alleen goed toepasbaar bij het ontwikkelen van een geheel nieuw bedrijventerrein. De oude systematiek werkt goed en daar wil de gemeente aan vasthouden. 3. Bereikbaarheid.

Voor een toekomstbestendige exploitatie van haar locatie zijn indiener en haar huurders geheel afhankelijk van een goede bereikbaarheid en ontsluiting van de Locatie. Het ontwerpplan raakt deze

27

huurders direct in hun belangen, omdat zij voor hun bereikbaarheid, bedrijfsvoering, bevoorrading en distributie aangewezen zijn op een goede bereikbaarheid voor het autoverkeer. Voor indiener wordt de verhuurbaarheid van haar vastgoed rechtstreeks door het ontwerpplan geraakt. Vragen die opkomen zijn: hoe komen de huurders per auto bij de locatie? krijgen de huurders een ontheffing, en zo ja onder welke voorwaarden? hoe komen bezoekers/leveranciers per auto bij de locatie? krijgen de bezoekers/leveranciers van de locatie een ontheffing, en zo ja onder welke voorwaarden? Kunnen huurders/bezoekers en leveranciers nu en in de toekomst gebruik blijven maken van de zich bij de locatie behorende parkeerplaatsen? Op geen enkele wijze zijn de belangen van de indiener in het voorgenomen besluit betrokken en afgewogen. Het ontwerpplan is – alleen daarom al - in strijd met artikel 3:2 van de Awb. Daarnaast is het ontwerpplan in strijd met het evenredigheidsbeginsel (artikel 3:4, tweede lid, Awb): de nadelige consequenties voor indiener zijn onevenredig in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. Tot slot is het ontwerpplan gebrekkig gemotiveerd en daarom in strijd met artikel 3:46 Awb.

Reactie: Wat betreft de bereikbaarheid en mogelijkheden voor logistieke stromen van UI in de toekomst: laden en lossen blijft nu en in de toekomst mogelijk aan de Eendrachtlaan. Het lang parkeren en kort parkeren door bezoekers wordt gefaciliteerd in centrale gebouwde bestaande parkeervoorzieningen. De Eendrachtlaan is en blijft bereikbaar via de twee inprikkers: Vliegend Hertlaan en de Winthontlaan. Zolang er geen sprake is van herontwikkeling, blijft het parkeren ongewijzigd. Binnen de herontwikkeling wordt gezamenlijk bekeken hoe logistieke stromen goed georganiseerd kunnen worden, binnen de uitgangspunten van het ruimtelijk raamwerk/Omgevingsplan (denk ook aan bijvoorbeeld de indeling en organisatie van het toekomstige gebouw, wat van invloed kan zijn op een goede organisatie van logistieke stromen). Het omgevingsplan staat hier niet aan in de weg. We willen in de eindsituatie géén parkeren en logistiek aan het pocketpark: aan de zuid- en oostzijde grenst het gebouw aan het park, hier willen we hoge verblijfskwaliteit realiseren. Automobiliteit, parkeren, logistieke bewegingen horen daar niet bij. De bereikbaarheid is hiermee in de bestaande en toekomstige situatie verzekerd. Van strijd met de Algemene wet bestuursrecht is geen sprake. 4. Parkeerregime.

Onduidelijk is of, en zo ja welk parkeerregime van toepassing is op het gebruik van de bestaande activiteiten als bedoeld in artikel 2.2.1 sub a tot en met d van de planregels. Indiener gaat ervan uit dat het voorliggende ontwerpplan geen invloed heeft op het bestaande parkeernormering.

Reactie: Voor de bestaande activiteiten blijft het bestaande parkeerregime van toepassing. Voor nieuwe activiteiten geldt het parkeerregime zoals opgenomen in de beoordelingsregels van artikel 2.5.4. van het omgevingsplan. 5. Open normen. In het Omgevingsplan zijn veel open normen opgenomen die zijn gekoppeld aan beleidsregels. Deze beleidsregels (en overigens ook het beeldkwaliteitsplan) worden klaarblijkelijk pas vastgesteld ná de vaststelling van het ontwerpplan. Kennelijk is daarbij de overweging geweest dat de gemeenteraad het ontwerpplan vast moet stellen uiterlijk 17 juli 2025, in verband met het behoud van gemeentelijke voorkeursrechten. Indiener betwijfelt of de in het ontwerpplan opgenomen open normen voldoende concreet en objectief begrensd zijn.

Reactie Voor een reactie wordt verwezen naar de gemeentelijke reactie op zienswijze 8 bij punt 1. 6. Nadeelcompensatie. Onduidelijk is of de gemeente bij de vaststelling van het ontwerpplan rekening houdt met verzoeken om nadeelcompensatie en zo ja, of zij in dat kader een risico-analyse voor nadeelcompensatie heeft laten opstellen. Zo ja, dan ontvangt cliënte daarvan graag een kopie.

28

Reactie Bij de voorbereiding van het omgevingsplan is een risico analyse nadeelcompensatie uitgevoerd. Deze is vertrouwelijk. Tevens is in het kostenplafond een reservering opgenomen voor nadeelcompensatie. Conclusie De zienswijze leidt tot aanpassing van het omgevingsplan. Onder andere de Eendrachtlaan wordt voorzien van de functie Verkeer en verblijf. Daarnaast is in artikel 2.5.10 een extra beoordelingsregel opgenomen over milieuhinder van bestaande activiteiten.

Zienswijze 13

Businesseiland Utrecht

Indiener zet zich als ondernemersvereniging in voor de belangen van de bedrijven in het gebied. 1. Bereikbaarheid en betrokkenheid. Gedurende de gebiedsontwikkeling van MWKZ is het voor de indiener voorwaarde dat het bedrijvengebied geen nadelige gevolgen heeft voor de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het verkeer en bestemmingsverkeer van bedrijvengebied Business Eiland Utrecht. De hoofdwegen door het bedrijvengebied, zoals de Vliegend Hertlaan, Winthontlaan en de Eendrachtlaan dienen toegankelijk te blijven. Onder het bestemmingsverkeer verstaat indiener dat de toeleveranciers, de medewerkers en de klanten hun bedrijven goed moeten kunnen bereiken per auto, parkeermogelijkheid, OV en de fiets. Het nadrukkelijk verzoek van de vereniging is dat zij actief worden meegenomen in de diverse fases van de ontwikkelingen. Dat stelt indiener namelijk in de gelegenheid dat zij de ondernemers en vastgoedeigenaren in het gebied tijdig en goed kunnen informeren over de stand van zaken en over de besluitvormingsfase. Ondernemersvereniging Business Eiland Utrecht wil graag betrokken worden bij het beeldkwaliteitsplan voor deelgebied 6. Dit om de kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte van het bedrijvendeel, waaronder vergroening, hierop aan te kunnen laten sluiten.

Projecten van de ondernemersvereniging en gemeente Utrecht kunnen elkaar mogelijk versterken en in samenwerking worden uitgevoerd.

Reactie: Voor de genoemde wegen verandert er niets binnen dit omgevingsplan. Mogelijk dat er tijdens de realisatie van de transitie tijdelijke maatregelen noodzakelijk zijn. Dit zal altijd in overleg gaan en zodanig dat de bereikbaarheid van het gebied, voor fiets, OV en auto gewaarborgd blijft. Bij wijziging zijn de Vliegend Hertlaan, Eendrachtlaan en Winthontlaan overigens alsnog voorzien van de functie Verkeer en verblijf zodat duidelijk is dat deze wegen behouden blijven. De businessvereniging is lid van de adviesgroep en op deze wijze intensief betrokken. Wij zijn blij met de bijdrage van de vereniging, waaronder haar bijdrage in de communicatie. Wij nodigen de vereniging uit om te participeren op de uitwerking van de beleidsregels, waaronder het Beeldkwaliteitsplan. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het omgevingsplan.

Zienswijze 14

Tiaviant B.V

Indiener van de zienswijze is erfpachthouder van de percelen en opstallen Europalaan 100-500. Tiaviant exploiteert onder de naam Tiaviant onder andere een kantorenconcept, tech startups en tijdelijke woningen. Indiener heeft een positieve grondhouding tegenover het voornemen om het gebied te transformeren naar een gemengde stadswijk. In haar zienswijze plaatst Tiaviant een aantal kritische kanttekeningen. 1. Groter aandeel vrije sector. Kanaleneiland is historisch gezien een probleemwijk met een bovengemiddeld aandeel sociale woningen. De planvorming zou moeten voorzien in een verbetering van de leefbaarheid in het plangebied. Verwezen wordt ook naar de tijdelijke opvang van Oekraïners en asielzoekers,

29

aanwezigheid van het Leger des Heils en drive through coffeshop aan de Griffioenlaan. Aangegeven wordt dat de in de regels opgenomen categorieën voor woningbouw niet overeenkomen met het raadsbesluit. In het plangebied moet van 34% sociaal en 30% middenhuur worden uitgegaan. Onder verwijzing naar de Armoedemonitor 2021 wordt gepleit om het segment in de vrije (koop- of huur) te vergroten in het plangebied. Er is druk op de leefbaarheid en het economisch vestigingsklimaat in het deelgebied. Tiaviant pleit voor placemaking en een lager aandeel sociale woningen.

Reactie: Uit onder andere de (nieuwe) Nota Wonen blijkt dat er in dit deel van de stad een behoefte is aan huisvesting voor alle doelgroepen zoals jongeren, gezinnen en kleine huishoudens, evenals studenten en ouderen. Hierop wordt met het omgevingsplan ingespeeld. We hebben inderdaad geconstateerd dat het raadsbesluit over de woningbouwcategorieën niet juist is vertaald in de regels. Dit is gecorrigeerd. Verwezen wordt ook naar de gemeentelijke reactie bij zienswijze 6 onder punt 1. Er is ruimte voor placemaking. De mogelijkheden hiervoor bespreken we graag met de indiener van de zienswijze. 2. Kostenverhaal. Het in artikel 2.6 opgenomen kostenverhaalplafond brengt de gebiedsontwikkeling in gevaar.

Reactie: Verwezen wordt naar de gemeentelijke reactie bij zienswijze 6 onder punt 2. 3. Toegang parkeergarages. Indiener van de zienswijze vraagt zich af hoe de gemeente de toekomstige toegang tot de parkeergarages op de Europalaan 100-500 kan garanderen Dit vanuit de ambitie om op termijn de Eendrachtlaan autovrij te maken. In de toekomst moeten de parkeergarages met meer dan 800 parkeerplaatsen bereikbaar blijven, ook voor expeditie.

Reactie: De parkeergarages op de Europalaan 100-500 zijn en blijven in fase 1 via de Eendrachtlaan bereikbaar. Het eventueel veranderen van de functie van de Eendrachtlaan is geen onderdeel van fase 1 en dit omgevingsplan. Om dit te verduidelijken is bij wijziging de Eendrachtlaan op de verbeelding voorzien van de functie Verkeer en verblijf. 4. Beperkte ruimte voor bedrijven. Er wordt ruimte voorzien van 17.000m2 aan bedrijven. Dat is minder dan 10% van het beschikbare ontwikkelmetrage. De vraag wordt gesteld of dit wel voldoende is. Voor het kantorenconcept Dotslash is sprake van een wachtlijst en ontbreekt uitbreidingsruimte. Er bestaat behoefte aan kantoren. De marktverkenning van Sweco uit 2023 geeft nog een teveel ‘covid’beeld’. De kantorenleegstand in Utrecht is op dit moment ongezond laag.

Reactie: De behoefteraming van Sweco uit 2023 geeft (ondanks Covid) een flink grotere marktvraag aan dan nu is voorzien in deze planfase. Dit is mede gebaseerd op compensatie van werkprogramma dat uit deelgebieden 4 en 5 van de Merwedekanaalzone is verdwenen. Deze compensatie van bedrijf- en kantoorruimte wordt (deels) gecompenseerd in fase 2 aan de westzijde van het plangebied, Ook voor deelgebied 6 fase 1 geldt dat er werkprogramma verdwijnt. In praktijk er zijn vele claims op de ruimte in deelgebied 6. In de integrale afweging tussen al die functies is de uitkomst voor werkfuncties lager geworden, met 17.000 m2 bedrijfsruimte, waaronder creatieve bedrijvigheid in deze fase van het plan. Daarnaast is er in fase 1 ook ruimte voor extra (ruim 2000 m2 bvo) commerciële voorzieningen (detailhandel, horeca, dienstverlening). Bedacht moet worden dat in deze fase en aan deze (kanaalzijde) van het plangebied de nadruk ligt op woningbouw. De behoefte aan werkprogramma blijft wel stijgen en de hoop is dat de volgende planfase (en op ook andere knooppunten in de stad) de groeiende vraag kan compenseren met additioneel werkprogramma. Dotslash is uiteraard buitengewoon succesvol met een innovatieprogramma ook mede vanwege een betaalbaar en slim

30

concept in bestaande bebouwing. De gemeente Utrecht koestert die vestiging van Dotslash in het gebied. Op andere plekken kan extra ruimte voor kantoren en bedrijven landen. 5. Duurzaamheidsopgave. Tiaviant staat ook voor een duurzaamheidsopgave en pleit daarom om de eigenaren in het gehele deelgebied, dus ook fase 2, mee te nemen in het energievraagstuk.

Reactie: Wij onderschrijven de wens van een gezamenlijke aanpak van de energieopgave. Wij onderzoeken de mogelijkheden daarvoor en staan open voor suggesties van de indiener van de zienswijze. 6. Vervolgproces. De indiener van de zienswijze wordt graag betrokken in het proces tot vaststelling van het definitieve omgevingsplan, zeker gezien de beperkte juridische mogelijkheden na vaststelling van het omgevingsplan.

Reactie: Over het planproces en de zienwijze is in de maand mei 2025 contact geweest met Tiaviant. Aan de hand van beleidsregels, waaronder een Beeldkwaliteitsplan vindt uitwerking plaats van de kaders van het omgevingsplan. Indiener wordt van harte uitgenodigd hierover te participeren. Conclusie De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het omgevingsplan

Zienswijze 15

Bridges Real Estate

Indiener is eigenaar van het perceel Zeehaenkade 30. De ontwikkeling van deelgebied 6 wordt als een belangrijke en waardevolle stap richting een toekomstbestendige en levendige stadswijk gezien. Als eigenaar van een strategisch gelegen kavel binnen dit plangebied wil de indiener dan ook actief bijdragen aan de verdere uitwerking van deze visie. Graag werkt Bridges, in nauwe samenspraak met de gemeente en andere stakeholders, toe naar een invulling van Zeehaenkade 30. Er worden kansen gezien om samen tot een stedenbouwkundig en programmatisch plan te komen dat zowel de gemeentelijke ambities als onze belangen recht doet en aansluit bij de potentie van de locatie. Bridges gaat ervan uit dat zij als grondeigenaar nauw en tijdig wordt betrokken bij het vervolgproces, waarbij inspraak en rechtsbescherming geborgd zijn. 1. Woningbouwcategorieën. De percentages zoals genoemd in de ontwerpplanregel (minimaal 40% sociale huur en 30% middenhuur) sluiten niet aan bij het door de gemeenteraad op 12 december 2024 (na uitgebreid debat en brede steun) gekozen scenario 4 zoals vermeld in de technische sessie Merwedekanaalzone Deelgebied 6. Op basis hiervan zou een verdeling aangehouden worden van: Sociale huur: 34% Middenduur: 30% Vrije sector: 36% .

Indiener van de zienswijze gaat ervan uit dat deze verdeling bij vaststelling wordt gecorrigeerd en opgenomen in de vaststellingsnota en het besluit. Daarnaast wordt geconstateerd dat de mogelijkheid voor middenkoop ontbreekt, terwijl dit nadrukkelijk de bedoeling was van zowel gemeenteraad als college. Binnen de categorie ‘middenduur’ dient zowel huur als koop expliciet te worden opgenomen.

Reactie: Verwezen wordt naar de gemeentelijke reactie bij zienswijze 6 onder punt 2. 2. Kostenverhaal. In dit artikel wordt een kostenplafond gehanteerd van €105.1 41.1 89,- exclusief BTW. Verzocht wordt om een heldere onderbouwing van dit bedrag, inclusief de gehanteerde uitgangspunten en aannames. Handhaving van dit plafond brengt aanzienlijke risico's met zich mee voor de uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling. De maximale bedragen per functie zijn niet realistisch voor grondeigenaren en worden niet betaald door woningcorporaties, beleggers of

31

eindgebruikers. Indiener van de zienswijze bepleit een gezamenlijk traject met de gemeente om de financiële randvoorwaarden beter in balans te brengen met de ambities voor dit gebied.

Reactie: Verwezen wordt naar de gemeentelijke reactie op zienswijze 6 onder punt 3. 3. Bereikbaarheid. Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor het in het omgevingsplan opgenomen voornemen om het plangebied autoluw in te richten. Hoewel begrip is dat de gemeente hiermee inzet op een duurzame en leefbare wijk, ziet Bridges in de huidige uitwerking met name voor de kantoor- en bedrijfsfunctie op deze locatie belangrijke knelpunten. Tijdens het overleg op 11 april jl. heeft de gemeente aangegeven te streven naar een invulling van het kantoren- en bedrijfsprogramma, met ruimte voor kleinere metrages en (creatieve) functies die praktisch van aard zijn, zoals werkplaatsen voor schilders en timmerbedrijven. Juist deze doelgroep zal veelal in hoge mate afhankelijk zijn van gemotoriseerd vervoer, waaronder bestelbussen en servicevoertuigen, voor de dagelijkse bedrijfsvoering. Verzocht wordt om bij de verdere planuitwerking zorgvuldig af te wegen hoe de mobiliteitsambities zich verhouden tot het beoogde gebruik en indiener van de zienswijze bij dit proces en deze afwegingen actief te betrekken.

Reactie: Bij de nadere uitwerking en ontwerp van de plots wordt gekeken hoe daar de bereikbaarheid inclusief logistiek passend kan worden georganiseerd, binnen de uitgangspunten en kaders van het omgevingsplan. Bij ambtelijke wijziging zijn langs de inprikkers zones aangegeven waar stadsverzorgende bedrijven zich kunnen vestigen. Deze zones zijn goed bereikbaar voor logistiek. De verdere uitwerking van de inrichting van het gebied vindt onder andere plaats aan de hand van beleidsregels. Aan de hand van gemeentelijke voorstellen wordt de indiener van de zienswijze van harte uitgenodigd hierbij te participeren. Conclusie De zienswijze leidt tot aanpassing van het omgevingsplan. De beoordelingsregel voor woningbouw categorieën is aangepast.

32

3 Wijzigingen in het ontwerp 3.1 Wijzigingen door zienswijzen 3.1.1

Woningbouwcategorieën

3.1.1.1 Toelichting van de wijziging Naar aanleiding van zienswijzen wordt de bepaling in regel 2.5.2. aangepast, waarbij wordt aangesloten bij de eerdere besluitvorming door de raad. De regeling is ook ambtshalve aangepast (zie onder hoofdstuk 3.2). 3.1.1.2 Wijziging In artikel 2.5.2. wordt de doorgehaalde tekst verwijderd en de onderstreepte tekst ingevoegd: 2.5.2 Beoordelingsregels woningbouw 1.

Het minimum percentage sociale huurwoningen, en middenhuurwoningen en middenkoopwoningen bedraagt per aanvraag omgevingsvergunning, minimaal 40% respectievelijk minimaal 17% 30%, en respectievelijk minimaal 13%.

2.

Het is verboden om een woningbouwprogramma te realiseren met een ander % dan genoemd onder 1.

3.

Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning met een woningprogramma met een lager ander percentage mits op een andere wijze in de behoefte voor de doelgroep wordt voorzien waarbij in de eindsituatie een percentage van minimaal 34% geldt voor sociale huurwoningen, minimaal 17% voor middenhuur en maximaal 13% middenkoopwoningen. Of