vaststellingsrapport TAM-Omgevingsplan deelgebied 6 fase 1 Merwedekanaalzone

Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht

TAM-omgevingsplan Merwedekanaalzone deelgebied 6, fase 1

Vaststellingsrapport Versie: 3 juni 2025

1

Inhoud vaststellingsrapport 1

SAMENVATTING ................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3

2

INHOUD VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT .......................................................................................... 4 KORTE SCHETS VAN DE ZIENSWIJZEN .................................................................................................. 4 BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN ........................................................................................................... 4

BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ................................................................................................... 6 ZIENSWIJZE 1 BEWONER JUTFASEWEG .................................................................................................................. 6 ZIENSWIJZE 2 BEWONER DELTASTRAAT ................................................................................................................. 6 ZIENSWIJZE 3 BEWONER HENDRICK DE KEYSERSTRAAT ............................................................................................. 7 ZIENSWIJZE 4 STICHTING STADSWERKPLAATS UTRECHT ............................................................................................ 8 ZIENSWIJZE 5 PEAKZ PADEL, ZEEHAENKADE 64 ...................................................................................................... 9 ZIENSWIJZE 6 UTRECHT EENDRACHTLAAN 80 PROJECTS BV .................................................................................... 10 ZIENSWIJZE 7 BRUNET ADVOCATEN ................................................................................................................... 13 ZIENSWIJZE 8 PROPERTIZE B.V. NAMENS DUTCH PROPERTY COMPANY VERMEER 1 B.V. .............................................

14 ZIENSWIJZE 9 BEWONER DE GENESTETSTRAAT ..................................................................................................... 20 ZIENSWIJZE 10 ROEIVERENIGINGEN ORCA, TRITON EN VIKING................................................................................... 20 ZIENSWIJZE 11 BGO CANAL PROPCO, NAMENS EQUITY ESTATE ASSET MANAGEMENT BV ............................................ 21 ZIENSWIJZE 12 HEMWOOD ADVOCATEN, NAMENS URBI INVESTMENT 2 SUB A B.V....................................................... 24 ZIENSWIJZE 13 BUSINESSEILAND UTRECHT ............................................................................................................ 29 ZIENSWIJZE 14 TIAVIANT B.V ............................................................................................................................. 29 ZIENSWIJZE 15 BRIDGES REAL ESTATE .................................................................................................................. 31

3

WIJZIGINGEN IN HET ONTWERP ......................................................................................................... 33 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8 3.2.9 3.2.10 3.2.12 3.2.13 3.2.14 3.2.15 3.2.16 3.2.17 3.2.18 3.2.19 3.2.20 3.2.21 3.2.22 3.2.23 3.2.24 3.2.25 3.2.26 3.3

4

WIJZIGINGEN DOOR ZIENSWIJZEN.................................................................................................... 33 Woningbouwcategorieën ..................................................................................................... 33 Geluidnormering .................................................................................................................. 33 Activiteit Watersport ............................................................................................................ 34 Beoordelingsregel bestaande activiteiten ............................................................................ 34 AMBTSHALVE WIJZIGINGEN ............................................................................................................ 35 Verduidelijking ontwikkelprogramma .................................................................................. 35 Tijdelijk Parkeren .................................................................................................................. 35 Voorwaardelijke verplichting activiteiten Vliegend Hertlaan .............................................. 35 Bouwgrens en uitbreiding functie Verkeer en verblijf .......................................................... 36 Bestemming Zeehaenkade zuidzijde ....................................................................................

36 Beoordelingsregel parkeren ................................................................................................. 36 Verduidelijking bestaande activiteiten ................................................................................. 37 Zonering bedrijfsfuncties en borgen voorzieningen ............................................................. 37 Voorwaardelijke verplichtingen ........................................................................................... 38 Percentage ........................................................................................................................... 39 Indieningsvereisten .............................................................................................................. 39 Beoordeling milieu nieuwe bedrijfsactiviteiten .................................................................... 40 Footprint hoogteaccenten.................................................................................................... 40 Bouw- en groenzone langs Merwedekanaal ........................................................................ 41 Ligging bouwvlak Vliegend Hertlaan ................................................................................... 41 Vergroten groene ruimte en bouwvlak ................................................................................

41 Breedte aanduiding specifieke vorm van verkeer ................................................................ 41 Aanpassen ligging zone-1 (bouwhoogten) ........................................................................... 42 Ligging aanduiding ‘specifieke vorm van gemengd-2’ ......................................................... 42 Aanpassen aanduiding zone 3 bouwhoogte en zone stedelijk accent ................................. 42 Beoordelingskader leefomgeving ......................................................................................... 42 Regeling terrassen ............................................................................................................... 43 Definitie bestaand ................................................................................................................ 43 Woonkwaliteit en gemeenschapszin .................................................................................... 44 Beoordelingsregel woningbouw, woninggrootte en definities ............................................ 44 ONDERGESCHIKTE VERBETERINGEN.................................................................................................. 45

TOELICHTING ...................................................................................................................................... 46 4.1 4.2 4.3 4.4

WAT IS EEN VASTSTELLINGRAPPORT? ............................................................................................... 46 DE VASTSTELLINGSPROCEDURE ....................................................................................................... 46 WIJZE VAN BEOORDELING VAN ZIENSWIJZEN ..................................................................................... 46 PRIVACY..................................................................................................................................... 47

2

3

1 Samenvatting 1.1 Inhoud van het vaststellingsrapport In het vaststellingsrapport staan: 1. samenvattingen van de zienswijzen en de reactie van de gemeente op de zienswijzen en 2. de wijzigingen die de gemeente in het ontwerp aanbrengt. In hoofdstuk 4 is algemene informatie over zienswijzen en over de procedure opgenomen.

1.2 Korte schets van de zienswijzen Naast ondersteunende reacties op het plan tot transformatie worden in de zienswijzen vraagtekens geplaatst bij de financiële haalbaarheid van het plan, mede in relatie tot het hoge percentage sociale huur dat wordt voorgeschreven. Daarnaast wordt gewezen op een onjuiste vertaling van de woningbouwcategorieën zoals door de raad door middel van de aangenomen motie over het optimalisatieproces, is vastgelegd. Ook worden vragen gesteld over de (on)mogelijkheden van het voortzetten van bestaand gebruik, de bereikbaarheid, en worden zorgen geuit over het inperken van de bestaande planologische mogelijkheden en het verkrijgen van voldoende ontwikkelrechten. Verschillende indieners van zienswijzen vragen om nader overleg met de gemeente en betrokkenheid bij de verdere uitwerking. Dit met name omdat het omgevingsplan globaal van aard is en op onderdelen uitwerking plaatsvindt in beleidsregels.

1.3 Belangrijkste wijzigingen De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het ontwerp zijn: - In de beoordelingsregel woningbouw is het percentage middenhuurwoningen aangepast van mimimaal 30% naar minimaal 17% en de categorie middenkoopwoningen toegevoegd (minimaal 13%), alsmede het criterium van meerwaarde toegevoegd in het geval een initiatief voorziet in een lager percentage dan voorgeschreven. - In artikel 2.5.1. is de regeling voor het bestaande gebruik verduidelijkt en aangescherpt: alleen bestaand gebruik is positief bestemd en kan worden voortgezet. Voor een wijziging van bestaand gebruik is een omgevingsvergunning nodig. - In artikel 2.5.10 is een extra beoordelingsregel toegevoegd die erop ziet dat er in zijn algemeenheid rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering van bestaande bedrijven zodat de voor de bestaande bedrijfsvoering benodigde milieuruimte wordt gerespecteerd. - In de functie Water is de activiteit ‘watersport’ toegevoegd om te verduidelijken dat het kanaal ook voor de roeisport mag worden gebruikt. - Op de verbeelding is de Eendrachtlaan, Winthontlaan, en een deel van de Vliegend Hertlaan voorzien van de functie ‘Verkeer en verblijf’ om duidelijk te maken dat de functie van deze wegen gehandhaafd blijft en het gebied via deze wegen bereikbaar blijft. Daarbij is ook een bouwgrens langs de Eendrachtlaan opgenomen.

- In de beoordelingsregel parkeren (artikel 2.5.4) is de mogelijkheid van tijdelijk parkeren op maaiveld toegevoegd op gemeentelijke kavels, vooruitlopend op sluitende afspraken met de eigenaren van de bestaande gebouwde parkeergebouwen. - Aan de zuidzijde is de functie Groen verkleind. De gehele bestaande Zeehaenkade was hier per abuis in de functie groen opgenomen. Deze ontsluitingsroute blijft gehandhaafd. - De voorwaardelijke verplichting voor voorzieningen in artikel 2.8 is aangepast: een school is voorwaardelijk bij ingebruikname van de eerste woningen. Een huisartsenpost is voorwaardelijk bij 800 woningen. Ook is opgenomen dat het gehele niet-woonprogramma gerealiseerd moet zijn bij het volledige woonprogramma. Daarnaast is aan de regels toegevoegd dat elk initiatief dient te voorzien in tenminste 10% niet-woonfuncties.

4

-

-

Op de verbeelding is een zone toegevoegd waar stadsverzorgende bedrijven zich kunnen vestigen. De zones liggen aan de inprikkers vanwege de (noodzakelijke) goede bereikbaarheid voor logistiek. Op de verbeeldingen zijn nadere stedenbouwkundige inzichten verwerkt.

5

2 Beoordeling van de zienswijzen Zienswijze 1

Bewoner Jutfaseweg

Indiener van de zienswijze is een betrokken bewoner van Utrecht. 1. Groen, horeca en openbare toiletten. Indiener is blij om te zien dat er ruimte is voor groen. Het grotere groenoppervlakte (ongeveer ten midden van de groenstrook) wordt opgevat als een park. Hij hoopt op ruimte voor horeca aan de rand van het park en de groenstrook. Hij verwijst naar de gigantische drukte die er zal zijn als iets hier opent door de ligging van alle bedrijven en winkels in de buurt (bijv. de nu-altijd-overvolle broodjestent tegenover de IKEA). Daarnaast hoopt indiener op een openbaar toilet voor dames en heren, zodat in de zomer de mensen uit de flat/ appartementsgebouwen een dag buiten kunnen vertoeven. Zulke toiletten moeten toch makkelijk te bekostigen zijn (kijk maar af van de Australische overheden, waar dit overal beschikbaar is). De bewoner wenst de gemeente veel succes bij de ontwikkeling.

Reactie: Wij bedanken de indiener voor deze positieve inbreng. Binnen de opzet van het gebied is er inderdaad zeer veel ruimte voor groen: zowel langs het Merwedekanaal als centraal in het gebied in de vorm van een park. Ook is er – naast woningen – ruimte voor voorzieningen zoals horeca. Hiervoor is onder andere ruimte gereserveerd aan de parkzijde. Het oeverpark biedt ruimte voor aanvullende functies, activiteiten en initiatieven die passend zijn bij de schaalgrootte en parkuitstraling (bijvoorbeeld op het gebied van natuureducatie en kunst). Dit is ook de plek voor openbare toiletten, opgenomen in de (horeca) voorzieningen grenzend aan het park. De suggestie voor openbare losstaande toiletten wordt meegenomen bij de uitwerking van de openbare ruimte. Deze suggestie sluit aan bij de nota ‘Utrecht op het gemak’, waarin het belang van voldoende beschikbare toiletten wordt onderschreven. Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijziging van het omgevingsplan.

Zienswijze 2

Bewoner Deltastraat

Indiener van zienswijze is een betrokken bewoner van Utrecht. 1. Metrage voorzieningen. Indiener ziet dat rekening wordt gehouden met het feit dat er geen of nauwelijks gebruik mag worden gemaakt van de auto, en dat het openbaar vervoer mogelijk niet optimaal is (de metro lijkt onhaalbaar door de kosten, en de tram is al vol met mensen uit Nieuwegein/IJsselstein en (nog) niet berekend op de enorme hoeveelheden mensen uit de Merwedekanaalzone). Daarom wordt er gesproken over horeca en detailhandel op loopafstand, wat indiener ook een goed plan vindt voor de toekomstige bewoners. Echter, indiener lijkt het verstandig om het metrage voor horeca en detailhandel in het plangebied te verhogen. Ter vergelijking: in deelgebied 5 is er 12.000 m² BVO gereserveerd voor detailhandel in (niet-)dagelijkse artikelen, dienstverlening en horeca, wat vijf keer zoveel is als in deelgebied 6. Indiener hoopt dat het aantal m² BVO in deelgebied 6 verhoogd kan worden in de definitieve uitwerking, zodat de drukte beter gespreid kan worden tussen de toekomstige bewoners van deelgebied 5 en 6.

Reactie: Het is juist dat het plan voor dit deelgebied naast woningen, ook ruimte biedt aan nietwoonprogramma. De omvang van het niet-woonprogramma is bepaald op basis van kengetallen en het behoefte-onderzoek. Het voorzieningenprogramma is ook vastgelegd in de eerder door de raad

6

vastgestelde Nota van Uitgangspunten voor deelgebied 6. Voor de beoogde omvang van de detailhandel is een behoefteonderzoek uitgevoerd, dat als bijlage bij het ontwerp-omgevingsplan is gevoegd. Hieruit blijkt dat, ook gelet op de realisatie van twee nieuwe supermarkten in deelgebied 5, een supermarkt van de nu in het omgevingsplan opgenomen omvang passend is bij de beoogde bevolkingsontwikkeling. Als gemeente kiezen we op basis van het detailhandelsbeleid voor clustering van voorzieningen. Met de ontwikkeling van Merwedekanaalzone is gekozen voor een groter voorzieningencluster in deelgebied 5 en een meer ‘ondersteunend’ cluster in deelgebied 6. Het voorzieningenprogramma in deelgebied 6 kan pas verder worden opgehoogd bij de aanwezigheid van meer bewoners/ondernemers/consumenten in het gebied, bijvoorbeeld bij de mogelijke ontwikkeling van fase 2 van deelgebied 6 (oostelijk deel van deelgebied 6). Bewoners van deelgebied 6, fase 1 gaan ook gebruik maken van de voorzieningen die in deelgebied 5 gerealiseerd worden. Het voorliggende omgevingsplan ziet uitsluitend op fase 1 van deelgebied 6 (oostzijde van deelgebied 6). Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijziging van het omgevingsplan.

Zienswijze 3

Bewoner Hendrick de Keyserstraat

Indiener van de zienswijze is een betrokken bewoner van Utrecht. 1. Architectuur en beeldkwaliteit. Indiener ziet graag dat deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone geheel of gedeeltelijk traditionele architectuur krijgt. De zienswijze wordt ook ingediend na het zien van het ontwerp van Merwede (deelgebied 5) en de plannen voor De Nieuwe Defensie (deelgebied 4), in de hoop dat deelgebied 6 nog te redden valt. De karakterloze blokken in het ontwerp van deelgebied 5 hebben niks met Utrecht te maken, als men straks midden in de wijk staat is het gokken op de stad waar je je in bevindt. De indruk bestaat dat de vele hoeveelheden groen in de ontwerpen dienen om de gevels van de gebouwen te verstoppen, terwijl architectuur en groen elkaar moeten versterken. Ook gaat de hoogbouw ervoor zorgen dat Kanaleneiland en Transwijk met een soort muur worden afgeschermd van de rest van de stad. Deelgebied 6 zal meer bedrijvigheid als functie gaan bekleden dan de andere deelgebieden van de Merwedekanaalzone, maar juist daarom is dit zo'n leuke uitdaging. De kans dat indiener komt te wonen op deze locatie of in een van de andere deelgebieden van de Merwedekanaalzone is aanwezig, zeker omdat het autovrije en autoluwe karakter van de Merwedekanaalzone de indiener erg aanspreekt. Maar het moet wel een fijne wijk zijn om in te wonen.

Indiener wijst de gemeente op een summer school project uit 2023 waarin studenten van over de hele wereld naar Utrecht zijn gekomen om hun visie van Merwede op papier te zetten, met inspiratie uit de vele prachtige traditionele gebouwen in Utrecht waar de stad bekend om staat. De blog over dit summer school project is opgenomen in de zienswijze. Het platform 'The aesthetic city' heeft een aan te bevelen video bij deze editie van de summer school gemaakt.

Reactie: Voor deelgebied 6, fase 1 wordt nog een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Dit BKP doet (onder andere) uitspraken over de gewenste architectuurstijl. In het omgevingsplan nemen we hier geen regels voor op, behalve dat omgevingsvergunningen aan een BKP moeten worden getoetst. Momenteel kunnen over de stijl van gebouwen geen uitspraken worden gedaan. In het algemeen kan wel worden gesteld dat er aandacht is voor het maken van een gebied met oog voor de menselijke maat, en dat de architectuur van het gebied moet bijdragen aan het creëren van een eigen identiteit van deelgebied 6. Juist in deelgebied 6, een plek die nu nog wordt gedomineerd door veelal anonieme bedrijfs- en kantoorpanden, is dit belangrijk. Ook wordt het gebied - net als deelgebied 5 - grotendeels autoluw/autovrij met veel aandacht voor groen, ecologie en verblijfskwaliteit. Over het BKP vindt nog participatie plaats. De gemeente nodigt de indiener van harte uit om op dat moment mee te denken. Wij danken de bewoner voor de meegestuurde impressies. De in de Summer School in 2023 verrichte studies naar de toekomst van de Merwedekanaalzone zijn zonder meer interessant. De ambitie om een

7

Utrechts stuk stad te maken, onderstrepen wij. Daarbij vinden wij het belangrijk om naar de gebiedseigen kenmerken te kijken.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijziging van het omgevingsplan.

Zienswijze 4

Stichting Stadswerkplaats Utrecht

De Stichting Stadswerkplaats Utrecht fungeert als een belangrijke voorziening voor de inwoners van Utrecht en omstreken. Dankzij een kostenefficiënte bedrijfsvoering, mede mogelijk gemaakt door de inzet van onbezoldigde vrijwilligers, kan de stichting kwalitatief hoogwaardige diensten aanbieden tegen betaalbare tarieven. De huurkosten vormen een aanzienlijk deel van de begroting. De geplande transformatie van het gebied naar een woonwijk met bijbehorende voorzieningen zal naar verwachting leiden tot een aanzienlijke stijging van de huurprijzen, als gevolg van gentrificatie. De eigenaar van het pand van de stichting zal naar alle waarschijnlijkheid de huurprijzen aanpassen aan de marktconforme tarieven. Het voortbestaan van de Stadswerkplaats is daarom afhankelijk van de transformatieplannen en de mate waarin de gemeente ruimte biedt aan de gevestigde bedrijven aan de Eendrachtlaan 100260. 1. Milieu uitstraling. De stichting is blij met de conclusie van de onderzoeken dat haar werkzaamheden goed te combineren zijn met woningbouw als de geluidcontouren gerespecteerd worden. Het risico bestaat dat de Stadswerkplaats anders onbedoeld overlast veroorzaakt voor nieuwe bewoners, wat moet worden voorkomen. De stichting vertrouwt erop dat de gemeente Utrecht de vastgestelde geluidcontouren zal respecteren in de verdere uitwerking en onderhandelingen met derden.

Reactie: Adviesbureau LBP heeft geluidmetingen gedaan en aan de hand daarvan een akoestisch rekenmodel opgesteld waarmee geluidcontouren van de stadswerkplaats zijn berekend. Uit dit onderzoek volgt dat de 45 en 50 dB(A)-geluidcontouren van de stadswerkplaats op respectievelijk 45 en 30 meter liggen. Deze minimale afstand is nodig om de stadswerkplaats niet in haar bedrijfsvoering te beperken. Hier wordt in het omgevingsplan al in voorzien door de ligging in de functie Groen direct ten zuiden en ten oosten van dit bedrijf. Aan de noordzijde heeft de stadswerkplaats geen relevante invloed. Voor de bouwmogelijkheden óp het huidige pand van Urban Industrial geldt dat hierbij rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van de stadswerkplaats en bijbehorende geluiduitstraling. Afhankelijk van de positie van deze woningbouw kan het treffen van maatregelen bij de stadswerkplaats aan de orde zijn. Mede naar aanleiding van de zienswijze is in een aanvullende beoordelingsregel voor bestaande activiteiten (artikel 2.5.10) verduidelijkt dat rekening moet worden gehouden met de bestaande milieu-uitstraling van het bedrijf bij de komst van nieuwe woningen. 2. Behoud functie en meepraten. De stichting staat positief tegenover de verdere ontwikkeling van de stad en de verdichting van de woningbouw.

De toenemende druk om meer woningen te realiseren, verkleint echter de kansen voor instanties zoals de Stadswerkplaats, aangezien het aantal nog te transformeren en te ontwikkelen gebieden afneemt. Het is volgens de stichting van groot belang dat de gemeente deze sociaal geëngageerde instellingen erkent en ondersteunt tijdens deze transitie, aangezien zij niet in staat zijn om kapitaalkrachtige oplossingen te implementeren, zoals nieuwbouw of aankoop van vastgoed op voor gebruikers praktische locaties in Utrecht. De stadswerkplaats heeft in het verleden op verschillende plekken in de stad een plek gehad. De huidige locatie was een bewuste keuze. Aan de ene kant is de locatie goed bereikbaar (zowel voor fiets, OV als met de auto). Aan de andere kant was er aan deze zijde van de stad geen vergelijkbaar initiatief. Soortgelijke (niet hetzelfde) initiatieven zijn te vinden ten noordwesten in de stad. Door deze locatie zijn de verschillende initiatieven goed verdeeld over de stad. Mocht het voor de Stichting niet mogelijk zijn te blijven in het pand van Urban Industrial dan zou zij graag op een andere plek, maar wel in dit deelgebied, een nieuwe plek krijgen. Als huurder van een ruimte in een pand van Urban Industrial, een particuliere verhuurder, heeft de Stichting geen stem in de ontwikkelingen. Als kleine maatschappelijke organisatie en gebruiker in het gebied heeft de

8

Stichting wel de behoefte om hierover mee te kunnen praten of te kunnen denken, b.v. via de adviesgroep. De Stichting beweegt graag mee met de ontwikkelingen in het gebied.

Reactie: De gemeente begrijpt de zorgen over het huurniveau, maar heeft geen invloed daarop. De gemeente spant zich in voor behoud van de functie in het werkingsgebied van het omgevingsplan. Het gebouw waar de stadswerkplaats nu gevestigd is, is architectonisch interessant met nu al wijkgerichte functies en maakindustrie. Door de centrale ligging kan het gebouw betekenis krijgen voor het gehele gebied, met bijvoorbeeld een nieuwe horecafunctie aan de zijde van het Merwedekanaal (parkzijde). Afhankelijk van de milieu uitstraling zijn er, als dat aan de orde zou komen, mogelijkheden voor verplaatsing van de stadswerkplaats in het gebied. In het werkingsgebied van het omgevingsplan is ruimte voor lichte bedrijvigheid. Bij verplaatsen van de stadswerkplaats zal de functie aantoonbaar moeten voldoen aan de ruimtelijke uitstraling van een licht bedrijf. Dit kan leiden tot het noodzakelijk treffen van (geluid)maatregelen. Wij begrijpen de behoefte om mee te praten over de ontwikkeling van het gebied. Wij nodigen de indiener van harte uit om deel te nemen in de adviesgroep Gebiedsontwikkeling deelgebied 6. 3. Belang van bereikbaarheid. Essentiële aspecten voor de bedrijfsvoering zijn laad- en losfaciliteiten. Gebruikers en cursisten vervoeren zware werkstukken en materialen, waardoor gemotoriseerd vervoer noodzakelijk is.

Ook toeleveranciers van materialen en machines zijn afhankelijk van vrachtwagenleveringen. Daarnaast maken ook cursisten van buiten Utrecht en mindervalide cursisten gebruik van autovervoer. Het transformatieplan beoogt de Eendrachtlaan autoluw te maken en de wegen ten westen daarvan autovrij. De Stichting benadrukt het belang van het toestaan van bestemmingsverkeer (inclusief vrachtverkeer) of een specifieke ontheffing voor de gebruikers van de Stadswerkplaats, zoals uiteengezet in de zienswijze.

Reactie Via de Eendrachtlaan blijft de stadswerkplaats toegankelijk voor (logistiek) verkeer. De exacte bereikbaarheid vanaf de Eendrachtlaan na transformatie van het gebied, is een punt van uitwerking. Incidentele parkeerplaatsen (waaronder voor minder validen en ten behoeve van logistiek) zijn binnen de functie Transformatiegebied toegestaan. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot wijziging van het omgevingsplan. In artikel 2.5.10 wordt een aanvullende bepaling opgenomen zodat duidelijk is dat bij woningbouw rekening wordt gehouden met deze bestaande functie.

Zienswijze 5

Peakz Padel, Zeehaenkade 64

De indiener is sinds enkele jaren actief aan de Zeehaenkade en levert met haar sport- en communityactiviteiten een waardevolle bijdrage aan de vitaliteit, sociale cohesie en leefbaarheid van dit gebied. De indiener begrijpt en ondersteunt de ambitie van de gemeente om de Merwedekanaalzone te transformeren naar een hoogstedelijk woongebied. 1. Behoud van de functie. De indiener constateert dat in de huidige planregels de functie van sport en ontmoeting onvoldoende geborgd is. Dit terwijl padel (en de aanpalende beachvolleyclub) juist bijdraagt aan een gezond stedelijk leven — één van de speerpunten in de visie op dit gebied. Verzocht wordt om Peakz als bestaande sport- en community-functie expliciet te erkennen in het omgevingsplan en de functie van sport als blijvend en integraal onderdeel op te nemen in het programma voor deelgebied 6. Ook wordt verzocht om in overleg met Peakz Padel te treden over hoe zij een rol kan spelen in het nieuwe woongebied — bijvoorbeeld als inpasbare sportvoorziening of vitaliteitspartner binnen de wijk.

Reactie: Er is sprake van een – in afwijking van het geldende omgevingsplan verleende - tijdelijke omgevingsvergunning voor de activiteiten van Peakz Padel (tot en met 22 december 2026) omdat de

9

zwaarte van de functie en daarmee de milieu uitstraling groter is dan de in het huidige en nu voorliggende omgevingsplan toegelaten activiteiten. Bij transformatie van het gebied zien wij geen ruimte voor de huidige tijdelijke functie vanwege het beoogde stedelijke karakter van het gebied, het toevoegen van woningen en andere ruimteclaims. Daarbij komt dat in de eerder door de gemeenteraad vastgestelde Omgevingsvisie Merwedekanaalzone, deel 2 in de Merwedekanaalzone – waaronder deelgebied 6 - beperkt ruimte is gereserveerd voor binnensport, zoals een gymzaal/sporthal, een instructiebad en bijzondere sporten, zoals de tijdelijke functies op het voormalige OPG terrein (boulderen, circus/acrobatiek en (indoor) skaten). Voor deze functies is ruimte gereserveerd in deelgebied 5. In deelgebied 6, fase 1 wordt ruimte gereserveerd voor een basisschool met gymzaal. In de omgevingsvisie Merwedekanaalzone wordt voor binnen- en buitensport verwezen naar de bestaande sportvoorzieningen en zoekgebieden in West. Hiervoor zijn vooral goede verbindingen vanuit de Merwedekanaalzone naar deze gebieden van belang. De planvorming in de Merwedekanaalzone voorziet hierin. In de Merwedekanaalzone is er daarmee voor gekozen om vooral in te zetten op het gebruik van de openbare ruimte voor spelen en sporten.

In de Merwedekanaalzone bouwen we een groene autovrije wijk, goed verbonden met de stad door een fijnmazig netwerk van wandel- en fietsroutes en goed openbaar vervoer. Een gebied met een interessante mix van wonen, bedrijvigheid, horeca, voorzieningen in een groene omgeving. Een gebied dat volop kansen biedt tot ontmoeten, en uitnodigt tot spelen, sporten en ontspannen. Het Merwedepark en het Merwedekanaal bieden voldoende openbaar toegankelijke ruimte om in ieder geval de volgende vormen van bewegen te beoefenen: wandelen, hardlopen, fietsen, skeeleren/skaten, urban sports, roeien, kanoën en spelen. In grotere groene ruimten maken we daarom in het omgevingsplan voor deelgebied 6, fase 1 gebruiksfuncties mogelijk, zodat verschillende leeftijdsgroepen er met of naast elkaar kunnen sporten, spelen, bewegen, ontmoeten en verblijven. Er is ook ruimte voor de oudere jeugd (12 jaar en ouder). Kunst in de groene ruimte draagt hier bij aan de belevingskwaliteit van het park. Ommetjes zijn onderdeel van het groenblauwe netwerk van de Merwedekanaalzone en omgeving. De openbare ruimte richten we in als openlucht sportschool voor ongeorganiseerd (informeel) of georganiseerd sporten, zoals fitness (bootcamp), urban sports of conditietraining. Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het omgevingsplan:

Zienswijze 6

Utrecht Eendrachtlaan 80 Projects BV

Sinds 2019 zijn Borghese Real Estate en Duqer eigenaar van de percelen en opstallen in deelgebied 6 gelegen aan de Eendrachtlaan 80 (Sectie R, nrs 1247, 1248, 1249, 664 en 666). Borghese en Duqer zijn betrokken eigenaren en hebben het doel hun eigendommen te herontwikkelen naar een hoogwaardige stadswijk voor alle doelgroepen. Indiener treedt graag met de gemeente in overleg over de zienswijze. 1. Wens voor overleg bij de uitwerking. Het ontwerp-omgevingsplan voor deelgebied 6, fase 1 is een plan op hoofdlijnen waarbij specifieke beleidsregels later worden toegevoegd aan het omgevingsplan, of dat daar later naar zal worden verwezen. Indiener heeft daarvoor begrip en vertrouwt er op dat de raad en college de stakeholders met het oog voor alle belangen bij de vaststelling van de beleidsregels zullen betrekken. En dat er juist in deze bijzondere situatie voor zal worden gezorgd voor overleg, en dat inspraak en rechtsbescherming zullen worden geborgd. Dat is temeer van belang omdat op dit moment inhoudelijk nog niets gezegd kan worden over de bedoelde beleidsregels.

Reactie: Met de indiener is contact over de ontwikkelmogelijkheden van het eigendom in het gebied. Het omgevingsplan is voor wat betreft opzet inderdaad globaal van aard, in lijn met het systeem van de Omgevingswet. Op het niveau van het omgevingsplan is met het op deze wijze toedelen van functies

10

aan locaties weliswaar niet steeds op voorhand duidelijk welke specifieke bebouwing en welk specifiek gebruik op een specifieke locatie wordt toegestaan, maar wordt wel in grote lijnen het bereik van de toegestane functies, bouwmogelijkheden, programma en het toegestane gebruik beschreven. De verdere uitwerking van het omgevingsplan gebeurt in de vorm van beleidsregels, waaronder een beeldkwaliteitsplan. De gemeente blijft graag in overleg met eigenaren in het werkingsgebied over deze uitwerking ter voorbereiding op besluitvorming over deze producten. In dat kader wordt ook gesproken over de verdere stedenbouwkundige uitwerking waaronder de potentiële ontwikkelruimte. Wij geven dit graag verder vorm in overleg met de eigenaren. Participatie vindt plaats op basis van een concept van de gemeente. 2. Woningbouwcategorieën. In het ontwerp-omgevingsplan wordt uitgegaan van minimale percentages van 40% voor sociale huurwoningen en 30% voor middenhuurwoningen. Dit is niet in lijn met het raadsbesluit van 12 december 2024 waar afgesproken is: sociale huur 34%, middenhuur 30% en vrije sector 36%. Indiener van de zienswijze ziet dit graag gecorrigeerd in het vaststellingsbesluit van het omgevingsplan. Daarnaast wordt opgemerkt dat de middenkoop niet in de regels van het omgevingsplan is opgenomen.

Dit terwijl het juist de bedoeling is geweest van college en raad om binnen de categorie middenhuur zowel koop als huur mogelijk te maken. Dit dient eveneens te woerden gecorrigeerd zodat het omgevingsplan consistent is met de afspraken en opdracht van de gemeenteraad.

Reactie: De gemeenteraad heeft op 12 december 2024 in het kader van de optimalisatie van de Nota van Uitgangspunten deelgebied 6, fase 1 het volgende woningbouwprogramma vastgesteld: Sociale huur 34% Middensegment huur 17% Middensegment koop 13% Vrije sector 36%. Daarnaast is bij de besluitvorming in december 2024 een motie aangenomen die inhoudt dat gestreefd wordt naar een percentage van 40% voor sociale huur. Dit percentage is vanwege deze ambitie opgenomen in artikel 2.5.2 van het omgevingsplan. Dit met de mogelijkheid om onder voorwaarden ook een lager percentage te realiseren. We constateren dat in artikel 2.5.2 ten onrechte een percentage van 30% voor middenhuur is opgenomen: bedoeld was 30% middensegment. Dit percentage middenhuur is aangepast naar 17%. Er is een maximum percentage middenkoop (13%) aan de planregels toegevoegd. Het volstaat om dit meer kwetsbare programma te reguleren. Het resterende programma kan worden aangewend voor vrije sectorwoningen. De regeling is hiermee in lijn met de afspraken en opdracht van de gemeenteraad. 3. Kostenverhaal. In artikel 2.6 van het omgevingsplan is een plafond voor kostenverhaal opgenomen. Handhaving van dit plafond zal leiden tot onaanvaardbare risico’s voor de uitvoerbaarheid van de gebiedsontwikkeling. Dergelijke bedragen zijn niet haalbaar voor grondeigenaren.

De haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling raakt hiermee buiten bereik. Het is van belang dit te corrigeren, en indiener van de zienswijze gaat graag met de gemeente hierover in overleg. Zij ontvangen graag de onderbouwing van de berekeningen van het kostenplafond, en de aannames die daaraan ten grondslag zijn gelegd. Die aannames zijn op dit moment niet uit de stukken te halen. Niet duidelijk is waarom gekozen is voor een zogenoemd representatief ontwikkelscenario. Om de voortgang van de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, is het vereist dat alle partijen moeten kunnen uitgaan van een marktconforme – en realistische kostenbijdrage per woning.

Reactie: Kenmerkend voor organische gebiedsontwikkeling is dat de financiële uitvoerbaarheid pas in de loop van het ontwikkelproces duidelijk wordt. Aangezien er sprake is van een organisch plan zonder gedetailleerd eindbeeld, fasering of einddatum, staat niet op voorhand vast of en in welk tempo er bouwinitiatieven komen, op welke wijze de kosten en opbrengsten daadwerkelijk op de grondposities

11

landen en wanneer deze in de tijd worden verwacht. Dit maakt dat organisch ontwikkelen meer onzekerheden kent, zoals de onzekerheid over het financiële resultaat. Om de financiële haalbaarheid van de herontwikkeling van deelgebied 6 te vergroten, is in het vierde kwartaal van 2024 een optimalisatie van de Nota van Uitgangspunten uitgevoerd. Dit heeft geleid tot een voorkeursscenario dat is vertaald in het omgevingsplan. Ten behoeve van het omgevingsplan is deze indicatieve berekening geactualiseerd naar prijspeil 2025. Uit deze financiële analyse blijkt dat er op gebiedsniveau inclusief de beschikbare subsidie sprake is van een financieel uitvoerbaar plan. Tegelijkertijd is de markt nog herstellende van de economische tegenwind van de afgelopen jaren, waardoor het financiële effect van de ambities uit het omgevingsplan op individuele bouwinitiatieven moeilijk voorspelbaar is. Bovendien is vanwege het organische karakter nog niet uitgekristalliseerd hoe de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten exact zullen landen op de individuele grondposities. Binnen deze context zijn de regels voor het kostenverhaal vormgegeven. De basis van de regeling kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling (zondertijdvak) voor het omgevingsplan deelgebied 6, fase 1 ligt in artikel 13.15 van de Omgevingswet.

Op basis van deze regeling kan bij deze methode van gebiedsontwikkeling worden volstaan met het vermelden van de maximale kosten voor de openbare ruimte in het kostenverhaalgebied (het maximale kostenplafond, artikel 2.6.4) en de maximale kostenverhaalsbijdrage per bouwactiviteit (artikel 2.6.5). De achtergrond hiervan is dat er bij organische gebiedsontwikkeling nog niet in gedetailleerde mate zicht is op de exacte kosten en deze in de loop van de tijd nog kunnen wijzigen. Met het maximale kostenplafond en maximale kostenverhaalsbijdrage per activiteit is de hoogte van het kostenverhaal op voorhand begrensd. Daarmee bieden deze binnen het gegeven van een organische ontwikkeling rechtszekerheid aan grondeigenaren ten aanzien van het kostenverhaal. Wat een grondeigenaar werkelijk moet betalen, is afhankelijk van een aantal factoren en wordt in een aantal stappen bepaald op het moment dat een grondeigenaar wil gaan bouwen. Gemeente en de grondeigenaar gaan dan, naar verwachting, een traject in om te komen tot een haalbaar plan binnen de kaders van het omgevingsplan en beleidsregels. Afspraken hierover worden, idealiter, in een posterieure overeenkomst vastgelegd.

Indien geen posterieure overeenkomst wordt gesloten, vraagt de grondeigenaar bij de gemeente om een kostenverhaalsbeschikking in aanloop naar een aanvraag omgevingsvergunning of na verkrijgen van een omgevingsvergunning. De gemeente gaat in het proces van de posterieure overeenkomst of bij de kostenverhaalsbeschikking het werkelijke kostenverhaal uitrekenen. De gemeente raamt dan gedetailleerder de kosten en relateert die aan het voorgestelde bouwprogramma. Daaruit volgt een kostenverhaalsbijdrage per bouwactiviteit. Vervolgens wordt dat bedrag getoetst aan het in het omgevingsplan bepaalde kostenplafond en de maxima per bouwactiviteit. Het laagste bedrag is uitgangspunt. Dit is wat de aanvrager moet betalen: de bruto kostenverhaalbijdrage. Vervolgens voert de gemeente een waardevermeerderingstoets uit. De waardevermeerdering van de grond is het verschil tussen de waarde van de grond na het verrichten van de kostenverhaalsplichtige bouwactiviteit en de inbrengwaarde van de grond voorafgaand aan de vaststelling van het omgevingsplan. De bruto kostenverhaalbijdrage wordt vergeleken met de waardevermeerdering van de locatie. Als de waardevermeerdering hoger is, worden alle kosten verhaald. Is de waardevermeerdering lager, dan worden de kosten verhaald tot het bedrag van de waardevermeerdering.

Het kan dus zijn dat de gemeente minder kosten kan verhalen dan wenselijk is als gevolg van de waardevermeerderingstoets. Pas na betaling van de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage mag een grondeigenaar gaan bouwen. Eventueel kunnen in een posterieure overeenkomst afspraken worden gemaakt over betaaltermijnen. Omdat het bij betaling vaak nog om geraamde kosten gaat, kunnen de werkelijke kosten aanzienlijk afwijken. Ter bescherming van de eigenaar bepaalt de Omgevingswet dat die dan niet hoeft bij te betalen, maar soms wel geld terugkrijgt. Dat wordt bepaald bij de eindafrekening. Als bij de eindafrekening blijkt dat de verhaalde kosten hoger zijn dan de daadwerkelijk gemaakte kosten, vindt

12

een evenredige terugbetaling plaats. De gemeente mag een meevaller van maximaal 5% van de betaalde bijdrage houden. Zowel bij organische ontwikkeling als bij integrale ontwikkeling met een langjarig tijdvak kan de eindafrekening lang op zich laten wachten. Degene die betaald heeft, kan daarom vanaf vijf jaar na de betaling om een eindafrekening voor zijn betaalde bijdrage vragen. Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot wijziging van het omgevingsplan: In artikel 2.5.2. wordt het minimum van de categorie middenhuur aangepast naar 17% en wordt het percentage middenkoop van 13% toegevoegd.

Zienswijze 7

Brunet Advocaten

De zienswijze wordt ingediend namens Zeehaen Beheer B.V., WNP B V. en Gepu Zelfbedieningsgroothandel BV gevestigd en/of zaak doende op de beide percelen aan de Vliegend Hertlaan 8 te (3526 KT) Utrecht en/of aan de Eendrachtlaan 98 te (3526 LB) Utrecht. Indiener is uiteraard bereid tot nader overleg hierover en hopen dan ook dat er alsnog een voor hen aanvaardbare en/of werkbare, minnelijke regeling tot stand komt. 1. Beperking bouw- en gebruiksmogelijkheden. Opgemerkt wordt dat de bestaande bedrijvigheid van Gepu Zelfbedieningsgroothandel B.V. (opnieuw) weliswaar positief zal worden bestemd op deze beide percelen aan de Vliegend Hertlaan 8 en de Eendrachtlaan 98 in het ontwerp-omgevingsplan, maar zullen voor deze beide percelen meer bouwen/of gebruiksbeperkingen gaan gelden, in vergelijking met het nu geldende bestemmingsplan c.q. omgevingsplan “Merwedekanaalzone, deelgebied 6 Zeehaenkade e.o.”. Op een deel van het perceel aan de Vliegend Hertlaan 8 is het namelijk de bedoeling dat daarop nu ook de functieaanduidingen “wonen”, “groen" en “specifieke vorm van verkeer-l" zullen gaan gelden, volgens het ontwerp-omgevingsplan, terwijl voor dit gehele perceel nu nog de enkelbestemming “Bedrijventerrein” geldt zonder deze functieaanduidingen.

Hiermee wordt dus al “voorgesorteerd” op mogelijke, toekomstige woningbouw op dit perceel aan de Vliegend Hertlaan 8, zodat hierdoor het ontwerp-omgevingsplan dus in zoverre een beperking zal opleveren voor de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden van dit perceel, in vergelijking met het vigerende omgevingsplan. Daarnaast blijkt uit de artikelen 2.4 en 2.5.1 van het ontwerp-omgevingsplan dat voor beide percelen aan de Vliegend Hertlaan 8 en de Eendrachtlaan 98 het respectievelijk verboden zal worden om zonder omgevingsvergunning nieuwe activiteiten te starten of te veranderen en dat ook het bouwen van nieuwe gebouwen - en het uitbreiden van bestaande gebouwen, ten dienste van toegelaten en/of overige bestaande activiteiten, niet meer zal worden toegestaan. In het vigerende omgevingsplan staan géén daarmee vergelijkbare planregels, zodat ook hierdoor in zoverre sprake zal zijn van een beperking van de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden voor deze beide percelen door (de artikelen 2.4 en 2.5.1 van) het ontwerp-omgevingsplan.

Tot slot zal voor deze beide percelen de enkelbestemming “Transformatiegebied Merwedekanaalzone deelgebied 6” gaan gelden, op basis waarvan weliswaar ook weer (nieuwe) maatschappelijke voorzieningen rechtstreeks zullen worden toegestaan op deze beide percelen, zo blijkt uit artikel 2.2.2, aanhef en onder b van het ontwerp-omgevingsplan, maar op een deel van het perceel aan de Vliegend Hertlaan 8 geldt nu ook de functieaanduiding “gemengd”, op basis waarvan, blijkens artikel 4.1, lid 2 van het vigerende omgevingsplan, naast maatschappelijke voorzieningen, ook kantoren en sportvoorzieningen rechtstreeks zijn toegestaan.

Reactie De gemeente beoogt in lijn met de eerder vastgestelde Omgevingsvisie Merwedekanaalzone deel 1 en 2, en de Nota van Uitgangspunten voor deelgebied 6, fase 1 een transformatie van het gebied van een traditioneel bedrijventerrein naar een gemengd stedelijk gebied met woningbouw. Dit vereist een andere regeling voor het (bestaande) gebruik en gebouwen dan het huidige (tijdelijke) omgevingsplan. Daarbij is van belang dat bestaande gebruiksactiviteiten kunnen worden voortgezet op grond van artikel 2.2.1. van het omgevingsplan. Het nieuwe omgevingsplan geeft op de locatie ruime gebruiksen ruimere bouwmogelijkheden die transformatie stimuleren en mogelijk maken. Zo zijn op de locatie nu ook woningen toegestaan, is de maximale bouwhoogte verhoogd, en zijn ook nog steeds bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Per saldo is sprake van een verruiming van de planologische mogelijkheden.

13

Conclusie De zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het omgevingsplan.

Zienswijze 8

Propertize B.V. namens Dutch Property Company Vermeer 1 B.V.

DPC Vermeer heeft in deelgebied 6 twee percelen in eigendom: één perceel (kadastraal bekend als gemeente Utrecht sectie R nr. 1448) ligt in fase 1 en daarmee in dit plangebied, het andere perceel (kadastraal bekend als gemeente Utrecht sectie R nr. 814) ligt in fase 2 van de ontwikkeling van deelgebied 6. DPC Vermeer staat positief tegen over de ontwikkeling van deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone. De westelijke begrenzing van het plangebied ter hoogte van haar percelen is niet in overeenstemming met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het kantoorgebouw en de parkeergarage van DPC Vermeer zijn immers onverbrekelijk met elkaar verbonden. DPC Vermeer zou daarnaast graag zien dat de gemeente acht slaat op het initiatiefplan voor de ontwikkeling van haar percelen dat DPC Vermeer – in lijn met de door (ook) de gemeente gewenste combinatie van wonen en werken in deelgebied 6 – heeft voorgelegd aan de gemeente. DPC Vermeer zou graag zien dat het omgevingsplan voorziet in de mogelijkheid tot deze ontwikkeling. DPC Vermeer is met de gemeente in (een eerste) overleg over afspraken met betrekking tot parkeren in de parkeergarage van DPC Vermeer. In het omgevingsplan neemt de gemeente een voorschot op daarover te maken afspraken.

Zonder af te doen aan haar bereidwilligheid om die afspraken te maken zou DPC Vermeer graag zien dat de gemeenteraad niet daarop vooruitloopt. 1. Samenhang van percelen. De Merwedekanaalzone is ingedeeld in verschillende deelgebieden. Met het plan start de gemeente de ontwikkeling van deelgebied 6. De gemeente deelt de ontwikkeling van deelgebied 6 op in twee fases. Het omgevingsplan omvat uitsluitend fase 1. De (westelijke) begrenzing van het plan acht DPC Vermeer in strijd met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De beleidsruimte van de gemeenteraad is weliswaar ruim, maar dat betekent niet dat de gemeenteraad een begrenzing mag vaststellen die in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (vgl. bijv. ABRvS 2 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:318, r.o. 4.2). Daarvan is in dit geval sprake vindt DPC Vermeer om de volgende reden. De (twee) percelen van DPC Vermeer (met daarop het kantoorgebouw en de parkeergarage) zijn onverbrekelijk met elkaar verbonden. Het functioneren van het kantoorgebouw is namelijk onverbrekelijk verbonden met de parkeerplaatsen in de parkeergarage. De parkeergarage is geheel verhuurd aan de huurders van het kantoorgebouw. Het perceel met daarop het kantoorgebouw valt echter nu buiten het plangebied.

Daardoor ontstaat een ongewenste splitsing/scheiding van de planologische regeling voor het kantoorgebouw enerzijds en de daarbij behorende parkeergarage anderzijds. Beide gebouwen zouden volgens DPC Vermeer in één planologisch besluit behoren te worden geregeld. Het zonder duidelijke reden opknippen van deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone (en daarmee de percelen van DPC Vermeer) klemt te meer nu de gemeenteraad in het plan geen doorkijk naar fase 2 van de ontwikkeling van deelgebied 6 heeft opgenomen. Een masterplan of een verbeelding van het gehele deelgebied 6 ontbreekt. Een gezamenlijk gedragen eindbeeld – ook al zou dat pas over een aantal jaar gerealiseerd zijn – zou kunnen bijdragen aan de duurzame, hoogwaardige ontwikkeling van het gebied. DPC Vermeer heeft bij deze aanpak geen zekerheid dat haar perceel met daarop haar kantoorgebouw zich in de toekomst kan blijven ontwikkelen of dat haar kantoorgebouw überhaupt duurzaam, hoogwaardig kan blijven functioneren. De verbinding tussen het kantoorgebouw en de parkeergarage maakt bovendien dat die beide percelen relatief eenvoudig kunnen worden ontwikkeld. Daartoe heeft DPC Vermeer ook een initiatief ingediend bij de gemeente. DPC Vermeer zou graag woningen kunnen/ mogen ontwikkelen rondom haar parkeergarage waarmee aan het woonwerkklimaat dat de gemeente voor zich ziet in dit deelgebied 6, een bijdrage kan worden geleverd.

DPC Vermeer ziet graag dat het plan ruimte laat voor dit initiatief. DPC Vermeer heeft ook ideeën voor het kantoorgebouw bij de gemeente gepresenteerd. Een integrale ontwikkeling van beide percelen (in

14

samenhang met het tussenliggende gebied) kan een positieve bijdrage leveren aan de realisatie van het aanbod van nieuwe woningen in Utrecht.

Reactie: Wij maken onderscheid tussen fase 1 en 2 van deelgebied 6. Fase 1 ziet op de transformatie van hoofdzakelijk (traditionele) bedrijfsgebouwen. De westzijde van deelgebied 6, fase 2: grofweg gelegen tussen de Eendrachtlaan en Europalaan Zuid, bestaat uit een overwegend goed verhuurd kantoorprogramma. De mogelijkheden voor ontwikkeling van de westkant zijn onder andere afhankelijk van de komst en uitvoering van de Merwedelijn (al dan niet ondergronds, locatie haltes, precieze ligging van het tracé), de hoeveelheid autoverkeer en de herinrichting van de Europalaan Zuid. Daar is op dit moment nog onvoldoende over bekend. Ook vertegenwoordigt het huidige programma aan de westkant een dusdanige waarde (door het goed verhuurde kantoorprogramma) dat het bestaande vastgoed niet verdwijnt of weg hoeft en transformatie voorlopig financieel niet haalbaar is. Een gezamenlijk eindbeeld voor geheel deelgebied 6 ontbreekt op dit moment. Er is geen sprake van een ruimtelijke en functionele samenhang tussen het kantoorgebouw en de parkeergarage. Het enkele feit dat beide dezelfde eigenaar hebben, is daarvoor onvoldoende. Het omgevingsplan staat er niet aan in de weg staat dat de gebruikers van het kantoor in de parkeergarage parkeren omdat het kantoor binnen ‘Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone’ ligt (zie artikel 2.2.2 onder g van de planregels van het ontwerp-omgevingsplan).

Het is juist dat de indiener van de zienswijze contact heeft gehad met de gemeente over haar ideeën over het bestaande kantoorgebouw aan de westzijde, en de parkeergarage aan de oostzijde. Zoals aangegeven is ontwikkeling van de westzijde op dit moment nog niet aan de orde. De locatie van de parkeervoorziening maakt in het voorliggende omgevingsplan onderdeel uit van de functie Transformatiegebied met ontwikkelmogelijkheden. De ontwikkelmogelijkheden worden aan de oostzijde begrensd door de beoogde groene parkzone lans het Merwedekanaal. 2. Beleidsregels en rechtszekerheid. Het Plan verwijst veelvuldig naar nog door het college van B&W op te stellen beleidsregels (zie planregel 2.5 sub 1). DPC Vermeer kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de gemeenteraad haast heeft met de doorvoering van dit Plan. Echter, de vele verwijzingen in de beoordelingsregels naar de beleidsregels is in strijd met de rechtszekerheid (vgl. ABRvS 27 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2388, r.o. 9.4). De gemeenteraad moet de open normen in de regels van dit Plan voldoende concreet en objectief begrenzen. Van een voldoende concrete en objectieve begrenzing van de open normen in de planregels is in dit plan geen sprake.

Reactie: Om van de huidige situatie tot het gewenste eindbeeld te komen, is een zogenoemde ‘organische gebiedsontwikkeling’ voorzien. Er is geen sprake van een harde deadline of in jargon een 'tijdvak'. Wel is er een helder idee bij het eindbeeld. Het eindbeeld is met bepaalde uitgangspunten vastgelegd, zoals het totaal aantal het woningen, woningbouwcategorieën en gewenste (maatschappelijke) voorzieningen, bouwgrenzen en bouwhoogten. Realistisch is dat de ontwikkeling in stappen of gefaseerd verloopt, waarbij bepalend is welke partijen nu danwel later energie en inspiratie hebben in combinatie met de juiste marktomstandigheden. Om de beoogde gebiedsontwikkeling en het daarbij behorende eindbeeld te begeleiden, is gekozen voor een omgevingsplan zonder tijdvak. Voor nieuwe activiteiten geldt dat deze achter een vergunningplicht zijn gezet. Dat stelt ons in staat om aan de hand van het beoordelingskader dat voor deze omgevingsvergunning in het omgevingsplan (het betreft een omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit) is vastgelegd, te beoordelen of een beoogde wijziging past bij het eindbeeld. Het toetsingskader voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteitvergunning is deels flexibel. Er wordt op onderdelen gewerkt met open normen en aan die normen gekoppelde beleidsregels.

Volgens vaste rechtspraak is deze opzet in overeenstemming met het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en het rechtszekerheidsbeginsel. Volgens die rechtspraak komt het erop aan dat de open normen voldoende concreet en objectief begrensd zijn. Daarvan is sprake. In de

15

planregels is, zoals hiervoor al werd opgemerkt, vastgelegd dat alle activiteiten die bestaan op het moment dat het omgevingsplan in werking treedt en toen legaal aanwezig waren, positief zijn bestemd en dus mogen worden voortgezet. Wijziging van bestaande activiteiten is alleen toegestaan als de beoogde wijziging past in het beoogde eindbeeld. De activiteiten die bij of in dat beoogde eindbeeld passen, worden opgesomd in artikel 2.2.2 van de planregels. De omvang van iedere activiteit die past bij het beoogde eindbeeld, is beperkt. Zo staat in artikel 2.2.2 onder a van de planregels dat er bijvoorbeeld maximaal 2.050 woningen zijn toegestaan. Het beoordelingskader waaraan vergunningaanvragen moeten worden getoetst, is vastgelegd in artikel 2.5 van de planregels. In artikel 2.5 is onder meer vastgelegd waar en tot welke hoogte er mag worden gebouwd. Daarmee zijn de bouwmogelijkheden (voldoende) concreet en objectief begrensd. Dat de precieze invulling van de bouwvlakken in lid 12 van het ontwerp-omgevingsplan is gekoppeld aan de norm van ‘een goede stedenbouwkundige invulling’ die nader zal worden uitgewerkt in de beleidsregels 'Uitvoering Programma Merwedekanaalzone deelgebied 6, fase 1' maakt dat niet anders. De gemeente blijft graag met Propertize in gesprek over de uitwerking van haar ontwikkelplannen. 3. Dubbelgebruik parkeerplaatsen e.a.

Het plan leunt zwaar op de parkeerplaatsen in de parkeergarage van DPC Vermeer. Uiteraard zijn met DPC Vermeer afspraken te maken over dubbelgebruik van parkeerplaatsen, waarbij derden de parkeerplaatsen eventueel zouden kunnen gebruiken buiten kantooruren. DPC Vermeer en de gemeente zijn daarover al in overleg, maar die afspraken liggen nog niet vast. Planregel 2.5.4 lijkt daar echter een voorschot op te nemen. Dat kan niet. Bovendien kan DPC Vermeer zich niet vinden in de tariefstelling waarnaar de gemeenteraad verwijst in planregel 2.5.4 sub 6. De gemeente kan niet op deze wijze de door DPC Vermeer te hanteren tarieven reguleren. Kortom, de parkeerplaatsen in de parkeergarage zullen te allen tijde beschikbaar moeten blijven voor de gebruikers van het kantoorgebouw. Voor de resterende capaciteit kan en wil DPC Vermeer graag afspraken maken met de gemeente en/of derden. Of daarmee voldoende wordt voorzien in parkeerplaatsen voor de parkeerbehoefte van fase 1 is aan de gemeente om te beoordelen. De parkeerregeling is bovendien niet op alle punten duidelijk. Zo denkt DPC Vermeer dat planregel 2.2 de aanhef zou moeten zijn van planregel 2.2.1. De verwijzing in planregel 2.2 naar planregel 2.4 is verder niet helder, die gaat immers over het vergunningvereiste voor nieuwe activiteiten, terwijl 2.2 gaat over bestaande activiteiten.

DPC Vermeer kan bovendien niet met zekerheid vaststellen tot welk onderdeel van de bestaande activiteiten van planregel 2.2.1 haar parkeergarage behoort, althans: of het onderdeel zijn van sub e en f het onderdeel zijn van sub a of sub c uitsluit. Dat is relevant, omdat in andere planregels steeds wordt verwezen naar sub a en sub c. Onduidelijk is ten slotte hoe sub g van planregel 2.2.2 zich verhoudt tot de rest van planregel 2.2.2. Planregel 2.2.2 gaat over nieuwe activiteiten: sub g bepaalt dat parkeerplaatsen voor de auto ook een nieuwe activiteit is, waarbij die activiteit vervolgens uitsluitend is toegestaan in bestaande gebouwde parkeervoorzieningen.

Reactie: Het klopt dat er nog geen definitieve afspraken zijn gemaakt over het dubbelgebruik van de garage van DPC Vermeer aan de Winthontlaan. We streven naar een spoedige ondertekening van een Letter of Intent over de voorwaarden waaronder deze in dubbelgebruik beschikbaar kan worden gesteld aan toekomstige gebruikers van Deelgebied 6. Wij hebben er vertrouwen in dat tot goede afspraken kan worden gekomen. Onderdeel van de afspraken is uiteraard het kunnen blijven gebruiken van de parkeervoorziening door de kantoorgebruikers. Vervolgens moeten er voordat er vergunningen worden verstrekt en/of woningen in gebruik worden genomen concrete huurcontracten getekend zijn die de beschikbaarheid van het minimale aantal plekken dat voor de betreffende ontwikkelingen conform de uitgangspunten van de Module Parkeernormen nodig is, is te garanderen. Overigens is bij ambtelijke wijziging een bepaling aan artikel 2.2.2 onder g (van het ontwerp-omgevingsplan) toegevoegd, die het mogelijk maakt om te voorzien in tijdelijke parkeerplaatsen. Dit om te voorzien in de noodzakelijke parkeerplaatsen voor het geval de afspraken met DPC Vermeer onverhoopt niet op tijd tot stand zouden komen. Ten aanzien van de bepaling 2.5.4 onder 6 geldt dat deze regel de bereikbaarheid van de parkeergarage voor de kantoorgebruikers niet in de weg staat. Een juiste tariefstelling is relevant voor

16

de toegankelijkheid van het parkeergebouw en het voorkomen van een wegdrukeffect. De uitwerking van de tariefstelling is onderdeel van de uitwerking van de afspraken tussen Propertize en de gemeente. Ten aanzien van planregel 2.2 delen wij de mening van de indiener niet dat dit de aanhef van regel 2.2.1 zou moeten zijn. Artikel 2 heeft een splitsing in toegestane bestaande en nieuwe activiteiten. De verwijzing naar regel 2.4 is duidelijk nu (alleen) voor nieuwe activiteiten een vergunningplicht geldt. De parkeergarage is zowel in de bestaande als de nieuwe situatie toegestaan. Bij wijziging van de bestaande situatie is een omgevingsvergunning nodig. 4. Ontwikkelmogelijkheden, bouwhoogten, categorieën woningbouw en mobiliteit. Zoals aangegeven in haar initiatiefplan en hiervoor wenst DPC Vermeer (o.a.) haar parkeergarage uit te kunnen breiden met woningen. Dat kan in dit plan alleen aan de noordelijke en aan de zuidelijke zijde van de bestaande parkeergarage, onder de voorwaarde van vergunningverlening (zie planregel 2.2.2 sub a). Dat deel valt immers binnen de functie ‘Transformatiegebied Merwedekanaalzone deelgebied 6’ en binnen het bouwvlak. Het is DPC Vermeer niet duidelijk waarop de maximale bouwhoogten uit tabel 2 (volgend op sub 7 en 8 van planregel 2.5.1) zijn gebaseerd.

Het omgevingsplan kent aan het deel van het perceel van DPC Vermeer ten oosten van de parkeergarage de functie ‘Groen’ toe. Dat deel van het perceel van DPC Vermeer valt buiten het bouwvlak. DPC Vermeer denkt dat ook op dat deel van haar perceel woningen kunnen worden gerealiseerd. Dat kan op grond van dit omgevingsplan niet. Planregel 2.5.2 verbindt minimumpercentages aan nieuwe woningbouw, nl. (minimaal) 40% sociale huur en 30% middenhuur. Dat is hoger dan het landelijk gemiddelde. Die minimumpercentages komen kennelijk voort uit stadsbreed gemeentelijk beleid, maar de gemeenteraad onderbouwt niet specifiek dat (fase 1 van de ontwikkeling van) deelgebied 6 daar geschikt voor is. Dat geldt zowel voor de vraag of op deze locatie aan die woningen/ dat soort woningen daadwerkelijk behoefte bestaat en in het verlengde daarvan of dat financieel haalbaar is. Het is gemeentelijk beleid dat het autogebruik – en daarmee de mobiliteit – wordt beperkt door de omvang van het woon-werkverkeer te verkleinen. Dat kan als bewoners dichtbij hun werk wonen. Dat lijkt ook het uitgangspunt van de parkeerregeling van dit plan. De gemeenteraad zou het gebied dan zo in moeten richten dat de gebruikers van de kantoorgebouwen in deelgebied 6 ook de bewoners kunnen zijn van de woningen in (fase 1 van) deelgebied 6. De gemeenteraad onderbouwt niet dat dat met de voorgestane woningmix in dit plan lukt.