Vaststellingsrapport Chw BP Kanaleneiland 6 nov 2023
Tekst van het document
25/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Novaxia staat positief tegenover een dergelijke verkleuring. Novaxia
De eigenaar en de gemeente Utrecht zijn inmiddels met elkaar in overleg op
onder andere ons perceel - te verruimen naar o.a. wonen, werken (kantoor
zich in de toekomst verder kunnen ontwikkelen. De uitkomst hiervan is
verzoekt daarom om hierop alvast te anticiperen en het gebruik - voor
en life science) en hotel (waarbij het aantal woningen c.q. het aantal bvo ten behoeve van hotel kan worden gemaximeerd).
Novaxia begrijpt dat rondom haar gebouw al initiatieven aan uw gemeente kenbaar zijn gemaakt, om hier woningen mogelijk te maken. Het zou
daarom goed zijn als deze verkleuring en verruiming van de bestemming al bij de vaststelling van dit bestemmingsplan zou worden verwerkt. 4
2
Verruiming bouwhoogte
welke wijze de diverse panden met deels ook andere eigenaren in dit gebied uiteraard nog niet bekend, maar het is goed denkbaar dat een verruiming van de bestaande bebouwings- en gebruiksmogelijkheden hierbij nader
onderzocht wordt. Mocht er een gezamenlijke visie of een plan komen voor een herontwikkeling van een bepaald gebied, dan kan hiervoor een
afzonderlijk proces met bijbehorende planologische procedure doorlopen worden.
Indiener wenst een flinke verruiming van bouw- en gebruiksregels voor haar
Uit de planverbeelding volgt dat hier maximaal zes bouwlagen zijn
perceel. Deze wens is begrijpelijk, maar niet in lijn met het eerdergenoemde
geen uitbreidingsmogelijkheden meer heeft binnen haar bouwvlak. Gelet
beheersverordening naar een bestemmingsplan. Om deze reden wordt niet
toegestaan. Haar perceel is volledig bebouwd. Dit betekent dat Novaxia
beleidsarme uitgangspunt voor het omzetten van de huidige
hierop zou Novaxia de mogelijkheid willen hebben om in de hoogte uit te
meegewerkt aan dit verzoek van indiener.
omringde toegestane bouwhoogten aan een hoogte van circa 34 meter,
Zie ook het antwoord bij 4.1.
breiden en bouwvolume toe te voegen. Novaxia denkt - mede gelet op de uitgaande van 10 bouwlagen. Nu haar gebouw op een hoek ligt, lijkt dit
vanuit stedenbouwkundig oogpunt ook aanvaardbaar. Graag zou Novaxia zien dat u deze verruiming van de bouwhoogte in het bestemmingsplan
mogelijk maakt (en dus ook meer vierkante meter (m2) kantoor mogelijk maakt dan thans is vastgelegd in artikel 9). 4
3
Begrip kantoor Ten aanzien van de bestemming 'kantoor' wordt nog opgemerkt dat - in tegenstelling tot de beheersverordening - het begrip 'kantoor' niet is
gedefinieerd, terwijl in artikel 1.22 van de beheersverordening juist een
hele ruime definitie van kantoorruimte was opgenomen. Wij verzoeken u
om het begrip 'kantoor' te omschrijven en daarbij de definitie net zo ruim te formuleren als in de beheersverordening is gedaan.
In de beheersverordening is het begrip kantoor inderdaad ruimer omschreven dan bij de omschrijving van de functie kantoor in het
ontwerpbestemmingsplan. Bij het Chw ontwerpbestemmingsplan
Kanaleneiland – Transwijk is geen definitie van kantoor opgenomen.
Dit bestemmingsplan is een beleidsarme omzetting van de regels die gelden op basis van de nu geldende beheersverordening. Dat wil zeggen dat we, naast uniformiteit in de regels, zo min mogelijk aanpassingen willen
26
Datum Rapport
oktober 2023 Vaststellingsrapport
doorvoeren in de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Om de
regeling voor kantoren te verduidelijken wordt voorgesteld om alsnog een definitie van het begrip kantoor in het bestemmingplan Kanaleneiland – Transwijk op te nemen. De te gebruiken definitie is ook in Utrecht bij
soortgelijke bestemmingsplannen gebruikt, zoals bij de bestemmingsplannen Pijlsweerd en Tuindorp.
De onderstaande definitie van kantoor wordt toegevoegd aan de regels. Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke
dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie. 4
4
Onduidelijke begrippen en planregels Verder is ons opgevallen dat een aantal planregels in het ontwerp bestemmingsplan niet duidelijk (genoeg) is. Volgens het
ontwerpbestemmingsplan rust op het gebouw van Novaxia ook de
aanduiding 'specifieke vorm van kantoor -1 ' en de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen 6'. Deze aanduidingen rusten niet alleen op het
kantoorgebouw van Novaxia maar ook op de belendende percelen, zoals hieronder is aangegeven (rood omrand):
Op grond van de planregels is het op de locatie met de aanduiding
'specifieke vorm van kantoor - 1' toegestaan dat kantoren in maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd tot maximaal 26.000 m2 totale vloeroppervlakte, onder de voorwaarden dat:
Voor het perceel Daalsesingel 1 – 9 is de bestaande planologische regeling in
de beheersverordening het vertrekpunt geweest voor de regeling zoals die nu is opgenomen in het (ontwerp)bestemmingsplan. Kadastrale grenzen van percelen vallen niet altijd samen met bestemmingsgrenzen of met
bouwgrenzen. Het eigendom van kadastrale percelen of gebouwen is niet
bepalend voor het bepalen van de grenzen tussen bestemmingen, functies en aanduidingen op de verbeelding. Het kan dus voorkomen dat aanduidingen
kadastraal gezien geheel of deels over meerdere percelen liggen. Dat is niet ongebruikelijk en ook in dit bestemmingsplan het geval. Oppervlaktematen in artikel 9
In het bestaande artikel 9 van de regels worden over de te realiseren vierkante meter oppervlaktes enkele termen door elkaar gebruikt. Dat was overigens in de geldende regeling in de beheersverordening ook zo.
Om toch enige mogelijke onduidelijkheid te voorkomen wordt dit artikel aangepast op onderstaande wijze.
27/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
(a) maximaal 15.000 m2 in gebouwen van maximaal 6 bouwlagen wordt gebouwd; en
(b) het resterende aantal m2 in gebouwen van maximaal 5 bouwlagen wordt gebouwd.
Het bestaande artikel 9.2 onder 4 wordt verwijderd. 4.Op de locatie met de aanduiding 'specifieke vorm van kantoor - 1' is het toegestaan dat kantoren in maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd tot
Niet duidelijk is hoe deze planregel moet worden uitgelegd c.q. begrepen.
maximaal 26.000 m² totale vloeroppervlakte, onder de voorwaarden dat:
Is binnen deze aanduiding inderdaad maximaal 26.000 m2 totale
vloeroppervlakte kantoor toegestaan, waarvan maximaal 15.000 m2 in zes
a.
bouwlagen? Mag dus het resterende aantal m2 niet worden gebouwd in
bouwlagen wordt gebouwd; en
zes bouwlagen, ondanks de aanduiding 'maximaal 6 bouwlagen'? Deze
b.
regels lijken innerlijk tegenstrijdig. Wat wordt verder bedoeld met
de planregels. Bij de 15.000 m2 staat überhaupt geen maatvoering / soort oppervlakte genoemd. Hoe weet een gebouweigenaar verder of er nog ruimte is om te bouwen (al dan niet tot zes bouwlagen); met andere
woorden hoe kan een gebouweigenaar nagaan hoeveel van dit totale vloeroppervlakte dat is toegestaan al is benut en hoeveel
uitbreidingsruimte er nog is? Heeft de gemeente hier zicht op?
Het artikel 9.2 onder 4 wordt vervangen door de onderstaande tekst: 4.Op de locatie met de aanduiding 'specifieke vorm van kantoor - 1' is het toegestaan dat kantoren in maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd tot maximaal 26.000 m² totale brutovloeroppervlakte, onder de voorwaarden dat: c.
Ook is volgens de planverbeelding bij het ontwerpbestemmingsplan aan
maximaal 15.000 m² brutovloeroppervlakte in gebouwen van maximaal 6 bouwlagen wordt gebouwd; en
o.m. deze locatie de aanduidingen 'maximum brutovloeroppervlakte van
d.
detailhandel: 1500 m2' en 'maximum brutovloeroppervlakte van
showrooms: 1500 m2', terwijl gebruik ten behoeve van showrooms en
het resterende aantal m² brutovloeroppervlakte in gebouwen van maximaal 5 bouwlagen wordt gebouwd.
detailhandel blijkens artikel 9.2 van de planregels niet als zodanig lijkt te zijn toegestaan. Dit behoeft aanpassing.
het resterende aantal m² in gebouwen van maximaal 5 bouwlagen wordt gebouwd.
vloeroppervlakte? Dit begrip is - in tegenstelling tot
bedrijfsvloeroppervlakte of bruto vloeroppervlakte - niet gedefinieerd in
maximaal 15.000 m² in gebouwen van maximaal 6
Bestaande bebouwing en planologische ruimte
De gemeente Utrecht heeft zicht op de hoeveelheid aan bestaande (legale) Novaxia verzoekt de gemeenteraad om het bestemmingsplan gewijzigd
vast te stellen, waarbij het toegestane gebruik op o.m. haar perceel wordt
bebouwing op een perceel o.a. via het gemeentelijk bouwarchief en kan
daarmee ook bepalen hoeveel bouwmogelijkheden er nog zijn volgens een
verruimd, de mogelijkheid wordt geboden om hoger te bouwen dan 6
28
Datum Rapport
oktober 2023 Vaststellingsrapport
bouwlagen (en dus meer m2 kantoor wordt toegestaan) én om de planregels van de bestemming 'kantoor' te verduidelijken.
Novaxia is graag bereid om het vorenstaande toe te lichten en nader met u in gesprek te treden over de gewenste uitbreiding van het toegestane gebruik en de verruiming van de toegestane bouwhoogte.
beheersverordening of bestemmingsplan op een bepaald perceel of in een bepaald bouwvlak of in een bestemmingsvlak. Detailhandel en showrooms
Voor dit perceel zijn naast de mogelijkheden voor een kantoorfunctie ook extra mogelijkheden opgenomen voor de functies detailhandel en
showrooms. Deze mogelijkheden voor de extra functies detailhandel en showrooms zijn er nu ook al op basis van de nu geldende
beheersverordening. Deze mogelijkheden zijn beleidsarm overgenomen uit de nu geldende beheersverordening.
In artikel 9.3 onder b is aangegeven dat er binnen bepaalde
aanduidingsvlakken detailhandel en showrooms zijn toegestaan. Hierdoor is het toegestaan om op de locatie met deze aanduiding 1.500 m2 bruto
vloeroppervlakte te gebruiken voor de functie showrooms en 1.500 m2 bruto vloeroppervlakte te gebruiken voor de functie detailhandel. Conclusie
Aan de regels van dit bestemmingsplan wordt een definitie van de functie kantoor toegevoegd.
Het bestaande artikel 9.2 onder 4 wordt verwijderd en vervangen door een iets gewijzigde regeling, zodat er geen onduidelijkheid bestaat over de toegestane aantallen vierkante meters kantoor.
Indiener 5 – Van der Feltz advocaten Nr.
Punt
5
1
Inhoud
Beoordeling
Beperkende kantoorbestemming ondanks overleg
Het nieuwe bestemmingsplan hebben we als gemeente gemaakt om ons voor
Daelse Kwint UG & Co. KG bezit het gebouw ter plaatse van het adres
Daalseplein 100 en 101 te Utrecht (hierna: het' Gebouw'). De gronden
te bereiden op de komst van de Omgevingswet. Die gaat in 2024 in werking treden. Door nu de beheersverordening te vervangen door een
bestemmingsplan, kunnen de regels straks beter een uniforme plek krijgen in
29/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
waarop dit gebouw staan (hierna: de 'Gronden') zijn onderdeel van de
het omgevingsplan dat voor Utrecht gaat gelden (op basis van de
momenteel een kantoorfunctie. Beheerder van Daelse Kwint UG & Co. KG
beleidsarm mogelijk vertaald naar de systematiek van het nieuwe
gronden waarop het ontwerpplan betrekking heeft. Het Gebouw heeft
(Rubens Capital Partners) is samen met gedelegeerd ontwikkelaar Sens
Real Estate B.V. momenteel met uw gemeente in gesprek over (onder meer) een verruiming van de aldaar aanwezige functies. Dat de Gronden
vooruitlopend daarop nu zijn meegenomen in het ontwerpplan en daar wederom een kantoorbestemming in hebben gekregen begrijpt Daelse Kwint UG & Co. KG niet en acht zij bovendien onnodig beperkend - te
meer nu het overleg met uw gemeente over de toekomstige functies van het Gebouw alsmaar constructief is geweest en nog altijd loopt.
Omgevingswet). De regels uit de beheersverordening hebben wij zo bestemmingsplan. Dat wil zeggen dat ons streven is, naast uniformiteit in de regels, om de concrete bouw- en gebruiksmogelijkheden zo min mogelijk te veranderen.
De lopende gesprekken tussen de gemeente en de eigenaar of ontwikkelaar van deze locatie over een eventuele verruiming van de functies worden,
ongeacht de uitkomst ervan, om bovenstaande reden niet meegenomen bij het nu voorliggende bestemmingsplan.
Mochten de gesprekken leiden tot een nieuwe gewenste invulling van deze
locatie met andere functies of andere bouwmogelijkheden, dan kan hiervoor een nieuwe afzonderlijke ruimtelijke procedure doorlopen worden. 5
2
Gronden onterecht bij plangebied betrokken Daelse Kwint UG & Co. KG kan zich hoofdzakelijk niet met het ontwerpplan verenigen omdat het beperkingen kan opleveren voor de eventuele
realisering van toekomstige plannen die zij heeft voor het Gebouw. In dat kader begrijpt zij ook niet goed waarom uw raad de Gronden bij het
plangebied van het ontwerpplan heeft betrokken. Het ontwerpplan ziet
immers op de wijken Kanaleneiland en Transwijk, Dichterswijk en Lombok Oost; de Gronden behoren niet tot die wijken. De Gronden bevinden zich verder - als enige van de gronden waarop het ontwerpplan ziet - aan de overzijde van het spoor. Het betrekken van deze gronden bij de
begrenzing van het ontwerpplan lijkt daardoor een willekeurige keuze geweest.
Gelet op de aanstaande inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de gemeente Utrecht van mening dat het wenselijk is om de bestaande beheersverordeningen in Utrecht om te zetten in bestemmingsplannen.
Het perceel Daalseplein 100 en 101 maakt onderdeel uit van het plangebied van de beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld
eo. De gronden die nog deel uitmaken van deze beheersverordening worden ook meegenomen met de nu lopende omzetting van andere
beheersverordeningen in Utrecht. Doel hiervan is om voor 1 januari 2024 de beheersverordeningen in Utrecht vervangen te hebben door
bestemmingsplannen. De gekozen begrenzing is niet willekeurig zoals
indiener schrijft. De gekozen begrenzing is een direct gevolg van de huidige planologische regeling die nu voor deze gronden van toepassing is en de gemeentelijk keuze om de geldende beheersverordeningen in Utrecht beleidsarm om te zetten in nieuwe bestemmingsplannen.
30
Datum Rapport
5
3
oktober 2023 Vaststellingsrapport
Ongemotiveerde keus en beperkende kantoorbestemming
De gekozen plangrens is volgens de gemeente Utrecht in overeenstemming
behorende toelichting op te maken. Daelse Kwint UG & Co. KG wijst er
gevolg is van de nu geldende beheersverordening die de gemeente wil
Deze (keus) is in ieder geval niet uit het ontwerpplan en de daarbij
daarbij op dat uw raad bij de te hanteren plangrens in overeenstemming
moet handelen met een goede ruimtelijke ordening. Zij ziet niet in waarom
met een goede ruimtelijke ordening. Eerder is ook al aangegeven dat dit een vervangen door een bestemmingsplan. Zie ook het antwoord bij 5.2.
de Gronden gelet op een goede ruimtelijke ordening bij het plangebied
Het nieuwe bestemmingsplan hebben we gemaakt om ons voor te bereiden
het geval moet zijn gelet op het bereiken en in stand houden van een
nu de beheersverordening te vervangen door een bestemmingsplan, kunnen
van het ontwerpplan betrokken moeten worden. Ook ziet zij niet in dat dit veilige en gezonde leefomgeving en goede omgevingskwaliteit of het
doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke locaties, zoals bedoeld in artikel 7c,
eerste lid, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Dit nog los dus van de omstandigheid dat de reden van het betrekken van de Gronden bij het plangebied überhaupt niet in het ontwerpplan is gemotiveerd.
Dat de omstandigheid dat de Gronden bij het plangebied zijn betrokken beperkingen oplevert staat volgens Daelse Kwint UG & Co. KG overigens
vast. Op grond van het vigerend planologisch regime zijn op de Gronden
op de komst van de Omgevingswet. Die gaat in 2024 in werking treden. Door de regels straks beter een uniforme plek krijgen in het omgevingsplan dat
voor Utrecht gaat gelden (op basis van de Omgevingswet). De regels uit de beheersverordening hebben wij zo beleidsarm mogelijk vertaald naar de
systematiek van het nieuwe bestemmingsplan. Dat wil zeggen dat ons streven is, naast uniformiteit in de regels, om de concrete bouw- en gebruiksmogelijkheden zo min mogelijk te veranderen.
Voor dit perceel zijn de bestaande rechten uit de beheersverordening overgenomen in het bestemmingsplan.
bijvoorbeeld onder meer woonfuncties, sportvoorzieningen en
Volgens indiener is het nu toegestaan op basis van de beheersverordening om
staat alleen kantoorfuncties toe.
en dienstverleningsbedrijven- en/of instellingen.
dienstverleningsbedrijven- en/of instellingen mogelijk. Het ontwerpplan
de betreffende gronden te gebruiken voor woonfuncties, sportvoorzieningen Deze mogelijkheden zijn, in tegenstelling tot wat indiener schrijft, niet van toepassing op het betreffende perceel volgens de nu geldende
beheersverordening. Deze extra mogelijkheden zijn alleen van toepassing als
hiervoor een extra aanduiding is opgenomen op de verbeelding/ kaart. Dat is voor het perceel Daalseplein 100 en 101 niet het geval. 5
4
Verzoeken: gronden buiten het plangebied of flexibel bestemmen Gelet op het voorgaande verzoekt indiener uw raad primair om de gronden buiten het plangebied van het vast te stellen bestemmingsplan te laten.
Subsidiair verzoekt zij u om het ontwerpplan voor wat betreft de gronden zo te wijzigen dat zij ook daadwerkelijk recht doet aan de aard van het
Zie de antwoorden bij de onderdelen 5.1,5.2 en 5.3. Conclusie
Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.
31/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
instrumentarium dat uw raad hier heeft gebruikt (te weten: een
bestemmingsplan met verbrede reikwijdte); door flexibel te bestemmen.
Uit de toelichting behorend bij het ontwerpplan volgt wel dat de aanleiding voor dit plan is om vooruit te willen lopen op de Omgevingswet en dat dit
plan zich daarom vooral richt op vermindering van bestemmingsplanregels waarbij de wens van het gemeentebestuur is betrokken om "flexibel te bestemmen". Dit ziet indiener echter niet terug in de daadwerkelijke
planregels en verbeelding. Uw raad zou bijvoorbeeld de Gronden een
ruime, gemengde bestemming kunnen geven, waarbij de daadwerkelijke invulling zal worden verschoven naar een later stadium. Juist het
ontwerpplan biedt die mogelijkheid, nu het een bestemmingsplan met
verbrede reikwijdte betreft, en dit zou het ontwerpplan ook overigens nog meer in overeenstemming brengen met (de geest van) de Omgevingswet.
Indiener 6 – Straatman Koster advocaten Nr.
Punt
6
1
Inhoud
Beoordeling
Indiener is als eigenaar van de percelen direct naast kruisvaartkade én de
De zienswijze van deze advocaat is buiten de termijn ontvangen, maar wordt
pomplocatie een belanghebbende bij dit ontwerpbestemmingsplan.
Indiener wijst op haar - contractuele relatie (exploitatieovereenkomst) en
wel meegenomen bij de vaststelling van het bestemmingsplan en daarom ook inhoudelijk beoordeeld.
– wekelijkse overleggen met de gemeente inzake het ontwikkelen van
Het nieuwe bestemmingsplan hebben we gemaakt om ons voor te bereiden
verbaast indiener dan ook dat de gemeente haar niet in kennis heeft
nu de beheersverordening te vervangen door een bestemmingsplan, kunnen
woningen ter plaatse van de pomplocatie aan de Croeselaan. Het gesteld van het ontwerp bestemmingsplan. Indiener heeft recent
kennisgenomen van dit plan en kan zich hiermee niet (geheel) verenigen. Indiener vindt het onbegrijpelijk dat de mogelijkheid van woningen niet direct is opgenomen in het bestemmingsplan en dat indiener niet is
betrokken bij het ontwerpbestemmingsplan zodat het in overweging
genomen had kunnen worden. Dit laatste geldt te meer nu de gemeente
op de komst van de Omgevingswet. Die gaat in 2024 in werking treden. Door de regels straks beter een uniforme plek krijgen in het omgevingsplan dat
voor Utrecht gaat gelden (op basis van de Omgevingswet). De regels uit de beheersverordening hebben wij zo beleidsarm mogelijk vertaald naar de
systematiek van het nieuwe bestemmingsplan. Dat wil zeggen dat ons streven is, naast uniformiteit in de regels, om de concrete bouw- en gebruiksmogelijkheden zo min mogelijk te veranderen.
32
Datum Rapport
oktober 2023 Vaststellingsrapport
ook een contractuele verplichting heeft om met indiener in overleg te treden over het nieuwe bestemmingsplan.
Gelet op al het vorenstaande verzoekt indiener uw raad om:
(a) het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen, althans niet
eerder dan nadat in elk geval: In de planregels wordt geborgd dat ter plaatste van de Pomplocatie woningen op de verdiepingen zijn toegestaan.
(b) de bouwhoogte en de omvang van het bouwwerk ter plaatse van de Pomplocatie daartoe vergroot worden conform het plan van MRP;
(c) De functieaanduiding specifieke vorm van horeca-categorie d in de planverbeelding in lijn wordt gebracht met de planregels; en
(d) Voor de locatie aan de Da Costakade 45 concrete regels worden opgenomen opdat aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de Kruisvaartkade wordt voorkomen.
Het bij de zienswijze gevoegde concept plan heeft de gemeente, anders dan de indiener doet voorkomen, niet eerder ontvangen van de indiener danwel van de eigenaar/ ontwikkelaar. En anders dan de indiener schetst in de
zienswijze zijn er geen contractuele afspraken met de gemeente Utrecht over een woningbouwontwikkeling op de Pomplocatie.
Het bij de zienswijze gevoegde concept plan in de vorm van een schetsplan is niet concreet genoeg om nu in het kader van dit bestemmingsplan te kunnen beoordelen. Voor de gemeente is het van belang om bij een nieuw plan ook het complete bouw- en gebruiksprogramma te kunnen beoordelen of er
sprake is van een wenselijk ontwikkeling. Hierbij denken wij onder andere aan
een overzicht van het aantal woningen, het type woningen, de oppervlakte van de woningen, de differentiatie aan woningen in het plan, op welke wijze wordt parkeren meegenomen en opgelost in het plan, de relatie met en de inpassing in de omgeving en hoe wordt omgegaan met duurzaamheid in het plan. Het bij de zienswijzen ingediende concept plan voldoet niet aan deze criteria. De gemeente Utrecht is voor de omgeving van deze zogenaamde
‘pomplocatie’ aan de Croeselaan 122 bezig met het onderzoeken van de
impact en mogelijke samenhang tussen enkele diverse lopende en nieuwe
ontwikkelingen en ambities voor dit gebied. Daarbij kan worden gedacht aan
de mogelijke realisatie van een fietstunnel, de realisatie van het Ringpark, de
ontwikkeling van het gebied rondom de Veilinghaven, de herontwikkeling van de locatie Veilingstraat 10 en de wens om meer groen te realiseren in dit
stedelijke gebied. In dit licht bezien is de voorgestelde beleidsarme omzetting van bestaande planologische rechten ook een verstandige keuze. Er is nog
niet definitief bekend welke mogelijke ontwikkelingen in dit gebied wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar zijn.
Een nieuwe ontwikkeling op het perceel Croeselaan 122
Graag gaat de gemeente Utrecht in nader overleg met de eigenaar en
ontwikkelaar van de Croeselaan 122 en de Kruisvaartkade over de verdere
ontwikkeling van dit gebied. Om gezamenlijk te onderzoeken wat voor (her-
33/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
)ontwikkeling op de betreffende locatie wenselijk, haalbaar en uitvoerbaar zou zijn.
De stand van zaken van het aangeleverde schetsplan voor de locatie
Croeselaan 122 is echter nu nog niet concreet genoeg om mee te nemen bij de vaststelling van het bestemmingsplan zoals eerder is gemotiveerd. Een inhoudelijke gemeentelijke beoordeling van een dergelijk schetsplan zal plaatsvinden op een later moment.
Onderdeel horecabestemming op deze locatie
Horeca op de locatie Croeselaan 122 is een wenselijke ontwikkeling volgens de gemeente. De huidige vestiging heeft een tijdelijke vergunning.
Vooruitlopend op een mogelijk toekomstige grotere herontwikkeling van het perceel en de omgeving, heeft de gemeente wel aanleiding gezien om de
horecafunctie reeds nu te bestendigen. De gemeente, eigenaar en exploitant zijn in overleg over een definitieve invulling van deze locatie met onder
andere horeca. Indiener geeft niet aan tegen horeca op deze locatie te zijn. Indiener geeft aan dat er een onjuiste of onduidelijke regeling is opgenomen voor de horecabestemming voor de locatie Croeselaan 122. Er is inderdaad een onvolkomenheid geslopen in dit plan, waardoor er geen juiste
horecacategorie op opgenomen op de verbeelding voor deze locatie. Op de verbeelding is in het ontwerp aangegeven een enkelbestemming
Horeca. Ter plaatse van de locatie van ‘De Pomp’ is een functieaanduiding opgenomen ‘specifieke vorm van horeca – categorie d’.
Bij de vaststelling van dit plan wordt dit aangepast en wordt het volgende gedaan.
De functieaanduiding op de verbeelding wordt gewijzigd naar ‘specifieke vorm van horeca – categorie D1’
34
Datum Rapport
oktober 2023 Vaststellingsrapport
Artikel 7 van de regels wordt naar aanleiding van deze wijziging ook
aangepast, zodat middelzware horeca op deze locatie mogelijk wordt
gemaakt. Categorie D1 is middelzware horeca en dat is passend op deze locatie.
De onderstaande tekst wordt verwijderd 7.2 Activiteiten die bij de functie passen Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals: a.
het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie waarbij geldt dat:
b.
op een locatie met de aanduiding 'horeca in de categorie D1' is een horecavestiging toegestaan in de in de categorie X van de Lijst van horeca-activiteiten;
c.
uitsluitend op een locatie met de aanduiding 'shisha-lounge' is ook het roken van waterpijpen toegestaan;
d.
het aanleggen, gebruiken en in stand houden van tuinen en erven, verkeers-, parkeer en groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen.
7.3 Activiteiten die niet mogen Met uitzondering van activiteiten die op grond van lid #.2 zijn toegestaan zijn de volgende activiteiten in ieder geval verboden:
35/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
1.
horeca-activiteiten die niet op grond van lid 6.1 en 6.2 onder 2 zijn toegestaan;
2.
het bedrijfsmatig verstekken van logies;
3.
het verstrekken van middelen die onder de Opiumwet vallen.
En vervangen door 7.2 Activiteiten die bij de functie passen Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals: a.
het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie waarbij geldt dat:
b.
op een locatie met de aanduiding 'horeca in de categorie D1' is een horecavestiging toegestaan in de in de categorie D1 van de Lijst van horeca-activiteiten;
c.
uitsluitend op een locatie met de aanduiding 'shisha-lounge' is ook het roken van waterpijpen toegestaan;
d.
het aanleggen, gebruiken en in stand houden van tuinen en erven, verkeers-, parkeer en groenvoorzieningen, watergangen en waterpartijen.
7.3 Activiteiten die niet mogen Met uitzondering van activiteiten die op grond van lid 7.2 zijn toegestaan zijn de volgende activiteiten in ieder geval verboden:
36
Datum Rapport
oktober 2023 Vaststellingsrapport
1.
horeca-activiteiten die niet op grond van lid 7.1 en 7.2 zijn toegestaan;
2.
het bedrijfsmatig verstekken van logies;
3.
het verstrekken van middelen die onder de Opiumwet vallen.
Da Costakade 45 Indiener geeft aan dat er voor deze locatie bouwmogelijkheden van toepassing zijn op basis van algemene regels die zijn opgenomen in het plan waarvan indiener van mening is dat de voorwaarden niet voldoende concreet zijn om mogelijke aantasting van het woon- en leefklimaat voor de bebouwing op de Kruisvaartkade te voorkomen. Voor de genoemde locatie (Da Costakade 45) is een kantoorfunctie opgenomen in het bestemmingsplan. Ook zijn de regels in diverse algemene artikelen in de regels van dit plan van toepassing. Deze algemene regels komen voort uit de uniformering van de regels bij bestemmingsplannen ter voorbereiding op de Omgevingswet. Hierin zijn, onder voorwaarden, beperkte bouwmogelijkheden opgenomen. Dit is gebruikelijk bij dergelijke functies en algemene regels. Aan de bouwmogelijkheden zijn ook voorwaarden verbonden. Wij zijn van mening dat de in deze regels genoemde waarborgen (voorwaarden) wel voldoende concreet zijn en daarmee voldoende waarborg
37/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
bieden voor het voorkomen van het aantasten van het woon- en leefklimaat voor de Kruisvaartkade. Indiener geeft aan dat er een onduidelijke verwijzing in het plan is opgenomen in artikel 31.4 onder 2. Dat klopt en deze verwijzing wordt verduidelijkt. Door een hernummering van de artikelen, betreft dit bij de vaststelling artikel 26. In artikel 26.4 (nieuwe nummering) wordt het onderstaande verwijderd ‘Voor zover de vergunning niet op grond van de regel onder 3 geweigerd
moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen alleen:’ En vervangen door ‘Voor zover de vergunning niet op grond van de regel in lid 26.1 geweigerd
moet worden verlenen burgemeester en wethouders een vergunning voor het bouwen of verbouwen alleen:’ Conclusie
De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen, zowel de regels als de verbeelding, zodat de bestaande (tijdelijk vergunde)
horecavestiging op het perceel Croeselaan 122 past binnen de regels van dit bestemmingsplan. De bestaande bebouwing op dit perceel wordt binnen het bouwvlak opgenomen op de verbeelding. Ook wordt de juiste maximale
horecacategorie op de verbeelding opgenomen door het aanpassen van de aanduiding.
38
Datum Rapport
oktober 2023 Vaststellingsrapport
Ook wordt in het artikel over Bouwen met vergunning (artikel 31 in het ontwerp bestemmingsplan en artikel 26 in het vast te stellen bestemmingsplan) een onduidelijke verwijzing aangepast.
Indiener 7 – Royal Delft Vastgoed Nr.
Punt
7
1
Inhoud
Beoordeling
Indiener is eigenaar van het perceel en pand aan de Europalaan 93 in
De zienswijze van deze indiener is buiten de termijn ontvangen, maar wordt
(blijven) verhuren als kantoor.
inhoudelijk beoordeeld.
Utrecht. Indiener heeft dit pand in 2018 aangekocht met als doel het te Ondanks het feit dat het pand al zeer geruime tijd als kantoor wordt gebruikt en dit ook planologisch mogelijk is, heeft indiener
geconstateerd dat het pand in het ontwerpbestemmingsplan de
bestemming ‘Maatschappelijk’ heeft. Daarom is het niet toegestaan om het pand te gebruiken als kantoor. Indiener verzet zich tegen het opnemen van de bestemming ‘Maatschappelijk’.
Indiener verzoekt de gemeente om het pand/perceel de bestemming
‘Kantoor’ - alsmede ruime bebouwingsmogelijkheden - toe te kennen.
wel meegenomen bij de vaststelling van het bestemmingsplan en daarom ook Indiener geeft aan dat het perceel/ pand aan de Europalaan 93 al meerdere jaren met vergunning in gebruik is als kantoor. Indiener heeft ook diverse stukken bij de zienswijze gevoegd. Deze stukken tonen aan dat dit pand legaal in gebruik is als kantoor.
In het ontwerpbestemmingsplan Kanaleneiland – Transwijk is een
maatschappelijke bestemming opgenomen voor dit perceel. Daarnaast is er voor deze locatie een aanduiding van toepassing voor het toestaan van bedrijven op deze locatie. Dit is overgenomen uit de nu nog
geldende beheersverordening. Nu ook blijkt dat er vergunningen zijn verleend voor een gebruik van dit pand als kantoor, wordt ook het gebruik van dit perceel als kantoor verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan.
Indiener verzoekt ook om ruime bouwmogelijkheden voor dit perceel op te
nemen. De bestaande bebouwingsmogelijkheden zoals die zijn opgenomen in de beheersverordening zijn overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.
Dit bestemmingsplan is een beleidsarme omzetting van de regels die gelden op basis van de nu geldende beheersverordening. Dat wil zeggen dat we, naast uniformiteit in de regels, zo min mogelijk aanpassingen willen
doorvoeren in de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden. Mede gelet op
39/40
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
het voorgaande is het gemeentebestuur van mening dat de opgenomen bebouwingsmogelijkheden voor dit perceel ruim genoeg zijn. Conclusie
De zienswijze geeft aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.
Aan de locatie Europalaan 93 wordt op de verbeelding een functieaanduiding toegevoegd (specifieke vorm van maatschappelijk - 3) waardoor ook kantoor toegestaan wordt op deze locatie.
40