Vaststellingsrapport Beurskwartier 1.pdf
Tekst van het document
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Vaststellingsrapport
Bestemmingsplan Beurskwartier 1
Mei 2021
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
Inhoud vaststellingsrapport 1
INLEIDING ............................................................................................................................................ 4 1.1 BESTEMMINGSPLAN BEURSKWARTIER 1........................................................................................................ 4 1.2 DE OPBOUW VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT .............................................................................................. 4 1.3 DE VASTSTELLINGSPROCEDURE.................................................................................................................... 4 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen .................................................................................. 4 1.3.2 Zienswijzen over het bestemmingsplan ....................................................................................... 4 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen ........................................................................................ 4 1.3.4 Procedure voor de vaststelling ..................................................................................................... 5 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen ............................................................................................. 5
2
SAMENVATTING................................................................................................................................... 6 2.1 PROCEDUREEL ......................................................................................................................................... 6 2.2 INHOUD VAN DE ZIENSWIJZEN ..................................................................................................................... 6 2.3 WIJZIGINGEN TEN OPZICHTE VAN HET ONTWERP ............................................................................................. 7 2.3.1 Wijziging van de juridische regeling naar aanleiding van zienswijzen ......................................... 7 2.3.2 Ambtshalve wijziging van de juridische regeling ....................................................................... 14 2.3.3 Wijziging van de toelichting naar aanleiding van zienswijzen ................................................... 14 2.3.4 Ambtshalve wijziging van de toelichting .................................................................................... 23
3
BESPREKING VAN VEEL GENOEMDE ONDERWERPEN ......................................................................... 24 3.1 SLOOP EN TRANSFORMATIE PANDEN CROESELAAN, VEEMARKTPLEIN, VAN ZIJSTWEG EN VEEMARKTSTRAAT ............. 24 3.1.1 Inleiding...................................................................................................................................... 24 3.1.2 Noodzaak sloop .......................................................................................................................... 24 3.1.3 Vervangende ruimte voor huurders: bewoners en ondernemers ............................................... 25 3.1.4 Positie van en mogelijkheden voor eigenaren, verwerving ........................................................ 25 3.1.5 Conclusie .................................................................................................................................... 27 3.2 PLANSYSTEMATIEK: (TE) GLOBALE REGELS, BELEIDSREGELS.............................................................................. 27 3.2.1 Inleiding...................................................................................................................................... 27 3.2.2 Het doel van flexibiliteit .............................................................................................................
27 3.2.3 Welke flexibiliteitsmogelijkheden biedt de wet ......................................................................... 27 3.2.4 Hoe is flexibiliteit in de regels ingebouwd? ................................................................................ 29 3.2.5 Werken met beleidsregels .......................................................................................................... 30 3.2.6 Opmerkingen en bezwaren uit de zienswijzen, reactie gemeente ............................................. 31 3.2.7 Conclusie .................................................................................................................................... 36 3.3 PARKEREN ............................................................................................................................................ 37 3.3.1 Inleiding...................................................................................................................................... 37 3.3.2 Toelichting over het parkeren naar aanleiding van de zienswijzen ........................................... 38 3.3.3 Zienswijzen en de reactie van de gemeente............................................................................... 40 3.3.4 Conclusie .................................................................................................................................... 41
4
BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ................................................................................................. 42 4.1 LEESWIJZER ........................................................................................................................................... 42 4.2 BESPREKING VAN DE ZIENSWIJZEN ............................................................................................................. 42 ZIENSWIJZE 1 [BEWONER UIT KANALENEILAND] ................................................................................................ 42 ZIENSWIJZE 2 [BEWONER UIT DICHTERSWIJK-ZUID] ........................................................................................... 43 ZIENSWIJZE 3 [BEWONER UIT TERWIJDE] ......................................................................................................... 44 ZIENSWIJZE 4 [EIGENAAR VAN ONROERENDE ZAKEN IN HET PLANGEBIED] ............................................................... 45 ZIENSWIJZE 5 [BEWONER CROESELAAN] .......................................................................................................... 45 ZIENSWIJZE 6 [BEWONER CROESELAAN] ..........................................................................................................
48 ZIENSWIJZE 7 [EIGENAAR-BEWONER VEEMARKTPLEIN] ....................................................................................... 53 ZIENSWIJZE 8 [BEWONER CROESELAAN] .......................................................................................................... 53 ZIENSWIJZE 9 STICHTING UTRECHTSE WONINGCORPORATIES (STUW) ................................................................. 54 ZIENSWIJZE 10 [BEWONER CROESELAAN] .......................................................................................................... 56 ZIENSWIJZE 11 [EIGENAREN CROESELAAN 91].................................................................................................... 57 ZIENSWIJZE 12 JEMA 2017 BV / RESTAURANT UNCLE JIM, CROESELAAN 91 ........................................................... 57 ZIENSWIJZE 13 MAJE 2015 BV / RESTAURANT RUIG, VEEMARKTPLEIN 43-44 ........................................................ 58 ZIENSWIJZE 14 [BEWONER VEEMARKTSTRAAT] ................................................................................................... 58
2
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
ZIENSWIJZE 15 ZIENSWIJZE 16 ZIENSWIJZE 17 ZIENSWIJZE 18 ZIENSWIJZE 19 ZIENSWIJZE 20 ZIENSWIJZE 21 ZIENSWIJZE 22 ZIENSWIJZE 23 ZIENSWIJZE 24 ZIENSWIJZE 25 ZIENSWIJZE 26 ZIENSWIJZE 27 ZIENSWIJZE 28 ZIENSWIJZE 29 ZIENSWIJZE 30 ZIENSWIJZE 31 ZIENSWIJZE 32 ZIENSWIJZE 33 5
[EIGENAAR PANDEN VEEMARKTPLEIN] .......................................................................................... 59 [EIGENAAR-BEWONER CROESELAAN] ............................................................................................ 62 FIETSERSBOND, AFDELING UTRECHT ............................................................................................. 63 [BEWONER CROESELAAN]........................................................................................................... 65 [EIGENAAR-BEWONER CROESELAAN] ............................................................................................ 65 [BEWONER CROESELAAN]........................................................................................................... 68 [BEWONER OUDE BINNENSTAD] ................................................................................................... 71 [BEWONERS CROESELAAN] ......................................................................................................... 75 ACTIAM .................................................................................................................................. 78 RESTAURANT MIYAGI AND JONES, VEEMARKTPLEIN 42....................................................................
82 [BEWONER CROESELAAN, BUITEN HET PLANGEBIED] ........................................................................ 83 STEDIN ................................................................................................................................... 86 CBRE, EIGENAAR HOJEL CITY CENTER II ....................................................................................... 87 [BEWONER CROESELAAN]........................................................................................................... 89 JAARBEURS.............................................................................................................................. 90 RABOBANK, CROESELAAN 18 .................................................................................................... 100 [BEWONER CROESELAAN]......................................................................................................... 108 [BEWONER VEEMARKTSTRAAT] ................................................................................................. 109 URBAN INTEREST ONTWIKKELING BV ......................................................................................... 113
BIJLAGE: OVERZICHT VERANDERING ARTIKEL 5 EN 6 ........................................................................ 118 5.1 5.2 5.3 5.4
ARTIKEL 5, TEKST ONTWERPBESTEMMINGSPLAN ......................................................................................... 118 TABEL OMZETTINGEN EN VERANDERINGEN VAN ARTIKEL 5............................................................................. 121 ARTIKEL 6, TEKST ONTWERPBESTEMMINGSPLAN ......................................................................................... 123 TABEL OMZETTINGEN EN VERANDERINGEN VAN ARTIKEL 6............................................................................. 124
3/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
1
Inleiding
1.1 Bestemmingsplan Beurskwartier 1 Het plangebied bestaat uit: • de locatie Beurskwartier 1 die ligt tussen het Jaarbeursplein, de bebouwing aan de Graadt van Roggenweg (zuidzijde), de hallen van de Jaarbeurs, de oostzijde van de Croeselaan en de Van Zijstweg en • de locatie De Foreest die aan de spoorzijde van de Croeselaan ligt, tussen de Rabobank en de Jan van Foreeststraat. Het doel van het bestemmingsplan is om de locatie Beurskwartier 1 te veranderen in een hoogstedelijk woongebied met wonen in hoge dichtheden, verschillende stedelijke functies en een tweetal parken. Op de locatie De Foreest wil de gemeente het bouwen van 60 woningen mogelijk maken.
1.2 De opbouw van het vaststellingsrapport In hoofdstuk 2 wordt een samenvatting gegeven van de inhoud van dit rapport. Wijzigingen die naar aanleiding van zienswijzen of ambtshalve gemaakt zijn in §2.3 opgesomd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de juridische regeling, die is vastgelegd in de regels met de bijbehorende verbeelding, en de onderbouwing van de juridische regeling, die in de toelichting bij het bestemmingsplan en de bijlagen daarbij wordt gegeven. Dat onderscheid is nodig, omdat belanghebbenden die geen zienswijze hebben ingediend beroep mogen instellen tegen wijzigingen van de juridische regeling. Tegen een wijziging van de toelichting kan in beginsel geen beroep ingesteld worden. Het verbeteren van kennelijke fouten, van de redactie of van interpunctie wordt niet vermeld. In hoofdstuk 3 worden de onderwerpen besproken die in meerdere zienswijzen aan de orde zijn gesteld. In hoofdstuk 4 worden de zienswijzen behandeld. De zienswijzen zijn samengevat en per onderwerp van een reactie voorzien. De behandeling van elke zienswijze eindigt met een conclusie waarin wordt aangegeven of naar aanleiding van de zienswijze het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd wordt of niet. In het geval van een wijziging verwijst de conclusie naar de paragraaf in hoofdstuk 2 waarin de wijziging is weergegeven.
1.3 De vaststellingsprocedure 1.3.1
Termijn voor het indienen van zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 11 september tot en met donderdag 22 oktober 2020 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. 1.3.2
Zienswijzen over het bestemmingsplan
Er zijn 33 zienswijzen ingediend. Eén daarvan ontving de gemeente ruim buiten de termijn. 1.3.3
Wijze van beoordeling van zienswijzen
Een zienswijze bevat de mening van een indiener. De meningen in een zienswijze of de zienswijze zelf zijn nooit goed, fout, gegrond of ongegrond. Elke zienswijze wordt zorgvuldig bestudeerd, om te bezien of het ontwerpbestemmingsplan aangepast moet worden. Als een zienswijze vragen bevat, worden die in dit vaststellingsrapport zo mogelijk beantwoord.
4
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
In dit rapport wordt de inhoud van zienswijzen weergegeven, meestal in de vorm van een samenvatting, maar vaak ook wordt de tekst van een zienswijze gekopieerd. Voor een betere leesbaarheid zijn verwijzen de samenvattingen of weergaven steeds op dezelfde manier naar regels van het ontwerpbestemmingsplan, ook als de indiener andere methoden hanteert. Dit rapport gebruikt ook de termen van het ontwerpbestemmingsplan, bijvoorbeeld “toelichting” in plaats van “plantoelichting” of “functie” in plaats van “bestemming”. In verband met de privacy van indieners worden de zienswijzen niet openbaar gemaakt. Burgemeester en wethouders en de gemeenteraad krijgen wel van alle zienswijzen een kopie toegestuurd, zodat zij de volledige zienswijze kunnen lezen en bijvoorbeeld kunnen nagaan waar de indiener woont. Als een zienswijze niet aan de wettelijke eisen voldoet, wordt de indiener, als haar of zijn adres bekend is, in de gelegenheid gesteld om daar alsnog voor te zorgen. Bij een te laat ingediende zienswijze wordt alleen aan de wettelijke eis voldaan, als de indiener kan aantonen dat het op tijd indienen redelijkerwijs niet mogelijk was. Zienswijzen die uiteindelijk nog steeds niet aan de wettelijke eisen voldoen worden buiten behandeling gelaten. De zienswijze wordt wel doorgestuurd naar de gemeenteraad, zodat de gemeenteraad kennis kan nemen van de zienswijze. 1.3.4
Procedure voor de vaststelling
Het college van burgemeester en wethouders bereidt de vaststelling van het bestemmingsplan voor. De voorbereiding bestaat uit de beoordeling of het ontwerpbestemmingsplan nog aangepast moet worden, bijvoorbeeld naar aanleiding van de zienswijzen. Vervolgens stelt het college de gemeenteraad voor het bestemmingsplan, zo nodig met wijzigingen ten opzichte van het ontwerp, vast te stellen. De gemeenteraad kan de indieners van zienswijzen in de gelegenheid stellen om hun zienswijze tijdens een raadsinformatiebijeenkomst toe te lichten. Op zo’n bijeenkomst kunnen de raadsleden vragen stellen aan indieners en ook aan ambtenaren die bij de vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan betrokken zijn. Voordat de voltallige gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt, wordt het voorstel van het college besproken in de raadscommissie Stad en Ruimte. In de commissie vindt een politieke discussie plaats. De verantwoordelijke wethouder is daarbij aanwezig en wordt in de gelegenheid gesteld te reageren op de mening van de leden van de raadscommissie. De raadscommissie bepaalt of een nadere bespreking in de gemeenteraad nog nodig is of dat het bestemmingsplan als hamerstuk geagendeerd kan worden. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vervolgens, al dan niet als hamerstuk, vast. 1.3.5
Belangrijkste wettelijke bepalingen
De vaststellingsprocedure is beschreven in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Dat artikel verwijst weer naar Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, de zogenaamde uniforme, openbare voorbereidingsprocedure. Op grond van artikel 3:16 van de Algemene wet bestuursrecht moeten zienswijzen binnen de daarvoor gestelde termijn van zes weken worden ingediend. Op grond van artikel 6:9, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, is bij verzending per post een zienswijze op tijd ingediend, als hij voor het einde van de termijn ter post is bezorgd en de zienswijze niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.
5/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
2
Samenvatting
2.1 Procedureel Zienswijze 33 is buiten de termijn ontvangen (zie ook §1.3.1 en §1.3.5 van dit rapport). De indiener is in gelegenheid gesteld om de termijnoverschrijding toe te lichten. In het antwoord van 4 november 2020 laat indiener weten dat hij meent dat de zienswijze op tijd is bezorgd. Uit artikel 2.15 van de Algemene Wet bestuursrecht volgt volgens indiener dat hij de zienswijze per e-mail kon indienen en dat heeft hij op 22 oktober, dus binnen de termijn gedaan, op het e-mailadres van de gemeenteraad. Deze redenering is moeilijk te volgen nu in de publicatie over de terinzagelegging van het bestemmingsplan Beurskwartier 1 staat: “U kunt uw mening niet via een email geven, maar wel door een formulier op onze website digitaal in te vullen.” Indiener wijst op de jurisprudentie over dit onderwerp (onder meer de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State met de nummers ECLI:NL:RVS:2012:BX8302 (26 september 2012) en 201208074/1/R2 (17 juli 2013)) en voert aan dat daaruit blijkt dat indiener in de gelegenheid moest worden gesteld om de zienswijze alsnog op de correcte wijze in te dienen. Dat lijkt inderdaad het geval, zodat de gemeente de zienswijze in behandeling neemt. Als deze zienswijze tot een beroep bij de rechter leidt, zal de gemeente de rechter wellicht vragen om een oordeel in dit specifieke geval.
Omdat de zienswijze na de termijn alsnog op papier is binnengekomen, was het niet nodig om een herstelmogelijkheid te bieden aan indiener. Alle andere zienswijzen voldoen aan de wettelijke eisen.
2.2 Inhoud van de zienswijzen De zienswijzen zijn te verdelen in zienswijzen die ingediend zijn door bewoners die in of bij het plangebied wonen, zienswijzen van de restauranthouders in het plangebied en zienswijzen die zijn ingediend door de grote kantoren en bedrijven die rond het plangebied gevestigd zijn. De bewoners van een huis dat de gemeente wil aankopen voor de transformatie van een gebied uiten hun twijfels en bezwaren over de nut en noodzaak daarvan. De meeste van deze bewoners zitten bepaald niet op zo’n ingrijpende verandering te wachten. De bewoners vragen ook hoe het nu verder gaat: hebben ze bijvoorbeeld recht op een vervangende woning? De veel gemaakte vragen en opmerkingen bespreken we in §3.1. De restauranthouders hebben vergelijkbare vragen en opmerkingen en zij willen bijvoorbeeld weten of ze de kans krijgen om een nieuwe zaak te beginnen. In §3.1.3.2 bespreken we hun positie. In de zienswijzen van de grote kantoren en bedrijven komen twee onderwerpen vaak aan de orde: de opzet van de regels van het bestemmingsplan die “rechtsonzeker” zouden zijn en als tweede betwijfelt een aantal van deze indieners of de gemeentelijke ambitie over het parkeren buiten het plangebied mogelijk is. De plansystematiek wordt uitgebreid besproken in §3.2 en het parkeren komt aan de orde in §3.3.
De indieners stellen nog tal van andere onderwerpen aan de orde die in hoofdstuk 4 besproken worden. De zienswijzen hebben geleid tot grotere en kleinere aanpassingen van het bestemmingsplan die in de volgende paragraaf terug te vinden zijn. De grootste aanpassing is dat de regels in de artikelen 5 en 6, de artikelen die de basis vormen van de bouw van Beurskwartier 1 en De Foreest, verduidelijkt zijn. De inhoud van de regels is overigens vrijwel gelijk gebleven, al zijn we wel tegemoetgekomen aan de zienswijzen door onder meer de inhoud van het programma te begrenzen, een minimale omvang van het noordelijke park vast te leggen, de verplichting in de regels op te nemen om het effect van hogere bebouwing op de omgeving te betrekken bij het besluit over een vergunningaanvraag en door het exacte aantal gebouwen in de vorm van een toren en een indicatie van de locatie daarvan in de regels op te nemen.
6
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
2.3 Wijzigingen ten opzichte van het ontwerp Hieronder worden eerst wijzigingen van de juridische regeling, dat wil zeggen wijzigingen in de regels of wijzigingen van de verbeelding, opgesomd. Vervolgens worden de wijzigingen in de toelichting en de bijlagen daarbij, weergegeven. 2.3.1
Wijziging van de juridische regeling naar aanleiding van zienswijzen
2.3.1.1
Aanpassing artikel 5
Artikel 5 wordt in zijn geheel vervangen door: [Artikel 5] 5.1
Doel van de functie
Op een locaties met de functie Woongebied wordt een transformatie naar een hoogstedelijk woongebied voor gezond, stedelijk leven, met een goede mix van woningen, centrumfuncties, groen en een fijnmazig verkeersnetwerk voor langzaam verkeer beoogd. De leden 5.2 tot en met 5.5 bevatten de voorwaarden waaronder deze transformatie gestalte moet krijgen. 5.2 1.
Activiteiten die bij de functie passen Op een locatie met de functie Woongebied zijn de volgende activiteiten met inachtneming van de in de leden 5.4 en 5.5 gestelde regels toegestaan: a.
wonen en de daarbij behorende activiteiten die voldoen aan de regels over de activiteit wonen en het gebruik van de woning, waarbij geldt dat er maximaal 3.384 woningen toegestaan zijn en de bruto vloeroppervlakte van alle woningen gezamenlijk in totaal niet meer dan 223.500m2 bedraagt;
b.
zelfstandige kantoren, maximaal 50.000m2 bedrijfsvloeroppervlak;
c.
voorzieningen, in totaal maximaal 15.000m2 bedrijfsvloeroppervlak, in de vorm van:
activiteiten die bij een levendig stadscentrum horen, te weten winkels, waaronder afhaalzaken, in totaal maximaal 2.600m2 bedrijfsvloeroppervlak, het verlenen van diensten, horeca, met uitzondering de categorieën A1 en A2 van de Lijst van Horecaactiviteiten en in totaal maximaal 7.500m2 bedrijfsvloeroppervlak, sport, vermaak, cultuur, medische en paramedische diensten en andere publieksfuncties;
bedrijfsactiviteiten van bedrijven in categorie A en B1 van de Lijst van bedrijven in de woonomgeving;
onderwijs, kinderopvang;
activiteiten die horen bij de activiteiten die in dit onderdeel genoemd zijn, zoals het aanleggen, inrichten, gebruiken en in stand houden van, tuinen, erven, daktuinen, dakterrassen, parkeervoorzieningen voor deelauto's, fietsen of voertuigen van mensen met een beperking, waterberging, toegangspaden, ontsluitingswegen, voorzieningen voor het verzamelen en afvoeren van afval.
2.
In de openbare ruimte zijn toegangspaden, ontsluitingswegen, groenvoorzieningen, verblijfsgebied, terrassen, ongebouwde voorzieningen voor parkeren en het stallen van fietsen, voorzieningen voor het verzamelen en afvoeren van afval, waterberging, nutsvoorzieningen en de daarbij horende activiteiten toegestaan, waarbij de volgende regels in acht genomen worden: a.
de inrichting van de openbare ruimte voldoet aan de volgende voorwaarden:
de inrichting van het gebied legt ecologische verbindingen met de gebieden rond het plangebied;
in het noordelijke deel van het plangebied komt een park met een minimaal oppervlak van 3.000m2;
7/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
de inrichting van het gebied houdt rekening met de gevolgen van klimaatverandering, zoals wateroverlast en hoge temperaturen en voldoet aan de gemeentelijke toegankelijkheidseisen;
de voorzieningen voor autoverkeer zijn beperkt tot uitsluitend de voorzieningen die nodig zijn voor het laden en lossen en voor het parkeren van deelauto's, hulpdiensten en auto's van invaliden; in de openbare ruimte is op of boven maaiveldniveau geen plaats voor het parkeren van andere auto's;
b.
terrassen bij horecagelegenheden zijn toegestaan, als het gecumuleerde langtijdgemiddelde geluidniveau van het geluid dat op het terras veroorzaakt wordt, zoals stemgeluid, op de gevels van omliggende geluidgevoelige functies niet meer bedraagt dan 55 dB(A) voor de dagperiode (7-19 uur), 50 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 45 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur).
5.3
Activiteiten die niet mogen
De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden: 1.
opslag, anders dan tijdelijke opslag in verband met het bouwen, van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden;
2.
het gebruiken van ruimtes voor shisha lounges en belhuizen.
5.4 1.
Nieuwe activiteiten alleen met vergunning Het is verboden om zonder vergunning activiteiten te starten. De vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de beoordelingsregels van lid 5.5.
2.
Het verbod onder 1 is niet van toepassing op bestaande activiteiten en op de activiteiten die in lid 5.2 onder 2 genoemd worden.
5.5 1.
Voorwaarden voor een vergunning Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning van lid 5.4 alleen voor activiteiten en voorzieningen die in lid 5.2 worden genoemd, die niet in strijd zijn met de regels in lid 5.3 en als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a.
een bouwwerk wordt gebouwd en gebruikt in overeenstemming met lid 5.2;
b.
gebouwen voldoen aan de volgende voorwaarden:
gebouwen vormen gesloten bouwblokken;
de hoogte van een gebouw bedraagt maximaal 30 meter; een hoogte tot 45 meter is ook toegestaan en er mogen maximaal 8 gebouwen in de vorm van een toren gebouwd worden die hoger zijn dan 45 meter, met een maximale hoogte van 90 meter en een maximale breedte van 30 meter, als die hogere bebouwing geen onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaakt;
een gebouw in de vorm van toren dat hoger is dan 45 meter staat ter plaatse of in de nabijheid van de locatie die in bijlage 5, Schets van de locatie van de torens, bij de regels is aangegeven en heeft een grondvlak van maximaal 750m2 en maximale hoogte van 90 meter als de locatieaanduiding van het gebouw in die bijlage een rode kleur heeft en in de andere gevallen een grondvlak van maximaal 650m2 en een maximale hoogte van70 meter; de omvang van het grondvlak wordt op 45 meter hoogte gemeten;
c.
de situering van de bouwblokken laat voldoende ruimte voor ecologische verbindingen met de gebieden rond het plangebied, een park in het noordelijke deel van minimaal 3.000 m2 en voor maatregelen in verband met de gevolgen van klimaatverandering, zoals wateroverlast en hoge temperaturen;
d.
een gebouw levert een evenredige bijdrage aan het beheersen en beperken van de gevolgen
8
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
van de klimaatverandering bijvoorbeeld met maatregelen die leiden tot een efficiënt energiegebruik, voorzieningen voor waterafvoer of groene daken op de lagere gebouwen; e.
de activiteiten die op de begane grond van een gebouw plaatsvinden doen geen afbreuk aan de beleving van een levendig straatbeeld;
f.
geluidsonderzoek toont aan hand van de door het Rijk uitgegeven Handreiking Meten en Rekenen Industrielawaai aan dat de geluidbelasting door activiteiten of installaties die bij de representatieve bedrijfssituaties van de Jaarbeurs horen op het moment van een aanvraag binnen de onderstaande normen blijft:
op de gevel van een woning of van een andere geluidsgevoelige verblijfsruimte mag het langtijdgemiddelde geluidniveau van 7-19 uur niet meer zijn dan 45 dB(A), van 19-23 uur niet meer dan 40 dB(A) en van 23-7 uur niet meer dan 35 dB(A); vanaf de vierde bouwlaag zijn waarden toegestaan die maximaal 5 dB(A) hoger zijn dan de genoemde waarden;
op de gevel van een woning of van een andere geluidsgevoelige verblijfsruimte mag het maximale geluidniveau van 7-19 uur niet meer zijn dan 70 dB(A), van 19-23 uur niet meer dan 65 dB(A) en van 23-7 uur niet meer dan 60 dB(A);
g.
geluidsonderzoek toont aan hand van de door het Rijk uitgegeven Handreiking Meten en Rekenen Industrielawaai aan dat de geluidbelasting door installaties van de kantoren aan de Graadt van Roggenweg op het moment van een aanvraag binnen de onderstaande normen blijft:
op de gevel van een woning of van een andere geluidsgevoelige verblijfsruimte mag het langtijdgemiddelde geluidniveau van 7-19 uur niet meer zijn dan 50 dB(A), van 19-23 uur niet meer dan 45 dB(A) en van 23-7 uur niet meer dan 40 dB(A);
op de gevel van een woning of van een andere geluidsgevoelige verblijfsruimte mag het maximale geluidniveau van 7-19 uur niet meer zijn dan 70 dB(A), van 19-23 uur niet meer dan 65 dB(A) en van 23-7 uur niet meer dan 60 dB(A);
h.
voorzieningen in de ondergrond die nodig zijn voor het functioneren van het bouwwerk passen bij een doelmatige verdeling van het gebruik van de ondergrond en doorboren de scheidingslaag tussen de het eerste en het tweede waterhoudend pakket alleen als daar een dringende reden voor is;
i.
de totale parkeerbehoefte van alle functies, berekend volgens de algemene regels over het realiseren van voldoende parkeergelegenheid, met de systematiek die in de toelichting is beschreven, mag het aantal van 1.359 parkeerplaatsen niet overschrijden.
2.
Burgemeester en wethouders houden bij de beoordeling of een aanvraag voldoet aan de voorwaarden rekening met eerder verleende vergunningen.
5.6 1.
Uitvoering en voortgangsbewaking Burgemeester en wethouders stellen de Beleidsregels Uitvoering programma Beurskwartier 1 vast om de beoordelingscriteria die in lid 5.5 worden opgesomd in te vullen of te verduidelijken. Voor zover over het betreffende beoordelingscriterium beleidsregels zijn gesteld, beoordelen burgemeester en wethouders aan de hand van de Beleidsregels Uitvoering programma Beurskwartier 1 of een aanvraag voldoet aan de beoordelingscriteria. Als de beleidsregels worden gewijzigd, treden de gewijzigde beleidsregels in de plaats van de daarvoor geldende beleidsregels. De beleidsregels gaan over: a.
de wijze waarop de situering van gebouwen of delen van gebouwen geen onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaken, waarbij de beleidsregels in ieder geval de aspecten schaduwwerking en windhinder betrekken en de beleidsregels locaties mogen aanwijzen voor gebouwen die hoger zijn dan 30 meter aanvaardbaar zijn;
b.
de wijze waarop de situering van gebouwen voldoende bijdraagt een ecologische
9/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
verbindingen, groen en de gevolgen van klimaatverandering; c.
wanneer een gebouw een evenredige bijdrage levert aan het beheersen en beperken van de gevolgen van klimaatverandering;
d. 2.
welke activiteiten geen afbreuk doen aan een levendig straatbeeld.
Over de voortgang van de realisering van het in lid 5.1 beschreven doel leggen burgemeester en wethouders vanaf 1 januari 2023 jaarlijks verantwoording af in een voortgangsrapport.
3.
Het voortgangsrapport bevat in ieder geval de volgende onderdelen: a.
een overzicht van de gerealiseerde onderdelen van het programma voor het Beurskwartier;
b.
een overzicht van de onderdelen van het programma voor het Beurskwartier die vergund of in uitvoering zijn;
c.
een evaluatie van de invulling, de planning en de fasering van het project;
d.
een conclusie waaruit blijkt of het programma, de beoogde stedenbouwkundige invulling, de fasering of de planning veranderd moeten worden.
Onderstaande kaart is, als bijlage 5 aan de regels toegevoegd. De kaart hoort bij de regels in onderdeel 1b van lid 5.5. Schets van de locatie van de gebouwen in de vorm van een toren
In de bijlage is de volgende toelichtende tekst opgenomen: Locatie torens Voor de beoordeling van de regel in artikel 5, lid 5.5, onderdeel 1b, onder III, zijn bovenstaande aanduidingen van toepassing. De rose en rode vlakjes geven de locatie van de toren aan. Toelichting van de wijziging: Er is een aantal zienswijzen over de begrijpelijkheid, de juridische houdbaarheid en de systematiek ingediend. Deze zienswijzen worden besproken in §3.2 van dit rapport. Uit de conclusie, zie §3.2.7, volgt dat de regels herschikt moeten worden. De oorspronkelijk tekst is opgenomen in §5.1 van dit rapport. In de tabel van §5.2 is aangegeven hoe de regels verplaatst zijn en welke regels geschrapt zijn. Naast deze technische aanwijzingen zijn ook aanpassingen doorgevoerd naar aanleiding van de zienswijzen die wezen op de rechtsonzekerheid in verband met het onbegrensd toelaten van voorzieningen (nu begrensd: maximaal 15.000m2) en detailhandel (nu begrensd: maximaal 2.600m2) en in verband met het onbegrensd toestaan van bebouwing tot 90 meter hoog. De regels
10
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
geven nu aan dat die hoogte op 8 plaatsen mogelijk is, met een grondvlak van maximaal 650m2 en dat de situering ervoor moet zorgen dat er geen onevenredige hinder voor de omgeving is. Naar aanleiding van het verzoek om een minimum oppervlak toe te kennen aan het park dat in het noordelijke deel van het plangebied wordt aangelegd (minimaal 3.000m2). Ook de wens van indieners om meer duidelijkheid te geven over de hogere bebouwing en aandacht voor schaduwwerking en windhinder van die bebouwing is in de regels, namelijk in lid 5.5 met de daarbij horende bijlage, verwerkt. Ambtshalve is het percentage sociale woningbouw geschrapt, omdat er in de Utrechtse plansystematiek niet met dergelijke percentages gewerkt wordt. De realisering van het aandeel sociale woningbouw wordt nu geborgd in een raadsbesluit over de grondexploitatie dat zal doorwerken in de uitgifte van gronden aan en overeenkomsten met de ontwikkelaar van de gebouwen.
2.3.1.2
Aanpassing artikel 6
De verbetering van de plansystematiek van artikel 5 is doorgevoerd in artikel 6. De oorspronkelijk tekst van artikel 6 is opgenomen in §5.3 van dit rapport. In de tabel van §5.4 is aangegeven hoe de regels verplaatst zijn en welke regels geschrapt zijn. De voorwaardelijke verplichting over het geluid (lid 6.3, onder 2a) is afgestemd op de vergelijkbare regels in artikel 5. En ook de regel over sociale woningbouw is geschrapt (zie de paragraaf hiervoor). Omdat het plandeel Beurskwartier mag voorzien in de winkelbehoefte voor het hele plangebied, is de mogelijkheid om winkels te realiseren geschrapt uit lid 6.2. Om de bereikbaarheid van het parkeerterrein van de Rabobank te garanderen is een nieuw lid 6.4 ingevoegd, waarin behoud van de bereikbaarheid als voorwaardelijke verplichting is opgenomen. Artikel 6 luidt nu: [Artikel 6 Wonen] 6.1
Doel van de functie
Op locaties met de functie Wonen wordt een transformatie naar, in hoofdzaak, woningen beoogd. De leden 6.2 tot en met 6.5 bevatten de voorwaarden waaronder deze transformatie gestalte moet krijgen. 6.2
Activiteiten en voorzieningen die zijn toegestaan
Op een locatie met de functie Woongebied zijn de volgende activiteiten met inachtneming van de in de leden 6.3 tot en met 6.5 gestelde regels toegestaan: 1.
wonen en de daarbij behorende activiteiten die voldoen aan de regels over de activiteit wonen en het gebruik van de woning, waarbij geldt dat er maximaal 60 woningen zijn toegestaan;
2.
in het noordelijke deel, op de locaties waar een bouwhoogte van 30m is toegestaan, is op de begane grond en de eerste verdieping een centrumfunctie met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 350 m2 toegestaan; de centrumfunctie mag ruimte bieden aan de volgende activiteiten: a.
activiteiten die bij een levendig stadscentrum horen, met uitzondering van het exploiteren van winkels of afhaalzaken: het verlenen van diensten, sport, vermaak, cultuur, medische en paramedische diensten en andere publieksfuncties;
b.
horeca, met uitzondering de categorieën A1 en A2 van Lijst van Horeca-activiteiten;
c.
lichte bedrijfsactiviteiten door bedrijven in categorie A en B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving;
d. 6.3 1.
kinderopvang. Nieuwe activiteiten alleen met vergunning
Het is verboden om zonder vergunning activiteiten te starten. De vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de beoordelingsregels in onderdeel 2 van dit lid en de activiteiten niet in strijd zijn met de leden 6.4 en 6.5.
11/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
2.
Burgemeester en wethouders verlenen een vergunning alleen voor activiteiten en voorzieningen die in lid 6.2 worden genoemd en als het beoogde bouwwerk aan de volgende voorwaarden voldoet: a.
geluidsonderzoek toont aan hand van de door het Rijk uitgegeven Handreiking Meten en Rekenen Industrielawaai aan dat de geluidbelasting door het gebruiken van of door activiteiten van het parkeerterrein dat aangrenzend aan de functie Wonen aan de spoorzijde ligt op het moment van een aanvraag binnen de onderstaande normen blijft;
op de gevel van een woning of van een andere geluidsgevoelige verblijfsruimte mag het langtijdgemiddelde geluidniveau van 7-19 uur niet meer zijn dan 45 dB(A), van 19-23 uur niet meer dan 40 dB(A) en van 23-7 uur niet meer dan 35 dB(A); vanaf de vierde bouwlaag zijn waarden toegestaan die maximaal 5 dB(A) hoger zijn dan de genoemde waarden;
op de gevel van een woning of van een andere geluidsgevoelige verblijfsruimte mag het maximale geluidniveau van 7-19 uur niet meer zijn dan 70 dB(A), van 19-23 uur niet meer dan 65 dB(A) en van 23-7 uur niet meer dan 60 dB(A);
b.
een gebouw is niet hoger dan de hoogte die de aanduiding ‘maximale bouwhoogte (m) op een locatie aangeeft, waarbij een gebouw maximaal 4 bouwlagen heeft op locaties met een maximum bouwhoogte van 15 meter en maximaal 9 bouwlagen op locaties met een maximum bouwhoogte van 30 meter;
c.
alle ingangen van woningen en bij de woning horende gebouwen zijn toegankelijk voor mensen met een beperking;
d.
een woning met woonruimten die allemaal of allemaal op één na op dezelfde verdieping liggen, wordt gebouwd als een nultredenwoning.
6.4
Voorwaardelijke verplichting toegang parkeerterrein
Activiteiten die tot gevolg hebben dat de bestaande inrit van het parkeerterrein dat aangrenzend aan de functie Wonen aan de spoorzijde ligt geblokkeerd wordt zijn pas toegestaan op het moment dat het parkeerterrein via een nieuwe inrit bereikbaar is. 6.5
Activiteiten die niet mogen
De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden: 1.
opslag, anders dan tijdelijke opslag in verband met het bouwen, van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden;
2.
het gebruiken van ruimtes voor shisha lounges, afhaalzaken en belhuizen.
12
Datum Rapport
2.3.1.3
mei 2021 Vaststellingsrapport
Bouwhoogtes De Foreest zichtbaar op de verbeelding (plankaart)
Om de aangepaste stedenbouwkundige invulling van De Foreest te verankeren in de juridische regeling zijn de bouwhoogtes opgenomen. Op de kop van De Foreest (noordzijde) is op de verbeelding een maximale bouwhoogte van 30 meter vastgelegd, met aan de Croeselaan een maximale gevelbreedte van 25 meter. Aan de rest van de locatie met de functie Wonen is op de verbeelding een maximale bouwhoogte van 15 meter vastgelegd. Hieronder is de wijziging op de verbeelding met aanvulling van de legenda weergegeven.
2.3.1.4
Aanpassing noordelijke grens van de functie Groen op de verbeelding (plankaart)
De grens van de functie Groen is op de juiste perceelsgrens gelegd.
ontwerp 2.3.1.5
versie vaststelling Artikel 18 in overeenstemming met het Besluit ruimtelijke ordening
Een indiener wees erop dat het overgangsrecht in overeenstemming moet zijn met artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. In artikel 18 wordt “[tijdstip van] vaststelling” vervangen door “[tijdstip van] inwerkingtreding”.
13/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
2.3.2
Ambtshalve wijziging van de juridische regeling
Ter verduidelijking van de aangepaste regels in artikel 5 en 6 over de geluidsbelasting van woningen en andere geluidsgevoelige verblijfsruimten is aan de begrippenlijst in bijlage 1 bij de regels het begrip “geluidsgevoelige verblijfsruimte” toegevoegd met de volgende uitleg: Een verblijfsruimte in een woning of in een gebouw dat in artikel 1.2, onderdeel 1, van het Besluit geluidhinder als “ander geluidsgevoelig gebouw” is aangewezen. 2.3.3
2.3.3.1 -
-
Wijziging van de toelichting naar aanleiding van zienswijzen
Diverse aanpassingen, volgend uit de wijzigingen van de regels
Aan §2.2.1 is de volgende alinea toegevoegd: Dit bestemmingsplan kent aan drie locaties functie toe die als doel hebben om de bestaande toestand te transformeren naar een woonwijk (de functie Woongebied, artikel 5), een park (de functie Groen, artikel 3) een rij woningen (de functie Wonen, artikel 6). Bij de functies Woongebied en Wonen zijn het doel en de daarbij horende activiteiten globaal beschreven om een flexibele uitvoering mogelijk te maken. Daardoor is de werking van artikel 11 voor de locaties met die functies niet zo duidelijk. Vanwege die onduidelijkheid is in de regels van beide functies een vergunningstelsel opgenomen, zodat burgemeester en wethouders kunnen toetsen of een activiteit past en belanghebbenden de mogelijkheid krijgen om bezwaar te maken tegen de uitkomst van die toets. In de paragrafen 2.2.3.4 (ontwerp: 2.2.3.3) en 2.2.3.5 (ontwerp: 2.2.3.4) zijn veranderingen van artikel 5 verwerkt, zoveel mogelijk in lijn met de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan.
De belangrijkste aanpassingen zijn: o de toevoeging van een inleiding aan §2.2.3.4 (ontwerp: 2.2.3.3) die luidt: De werking van het artikel De regels in artikel 5 bieden de juridische grondslag voor de transformatie van het plangebied Beurskwartier 1, overigens samen met de regels van artikel 6 met regels voor het plandeel De Foreest en de regels van artikel 3 voor het aanleggen van het zuidelijke park. Op grond van de regels van artikel 5 is "het starten van een activiteit", zoals het bouwen, alleen toegestaan met een vergunning. Een vergunningaanvraag moet voldoen aan de kaders van lid 5.2, waarin het programma dat in paragraaf 2.2.3.3 is beschreven is verwerkt. En de aanvraag moet ook voldoen aan de normen die in lid 5.5 staan. Die normen bieden vaak nogal wat interpretatieruimte. Daarom is in lid 5.6 bepaald dat burgemeester en wethouders beleidsregels moeten opstellen waarin verduidelijkt wordt in welke gevallen een aanvraag aan zo'n norm van lid 5.5 voldoet, zie ook de vorige paragraaf. o de wijziging van de toelichting op het vergunningsysteem, waarbij onderstaande tekst in de plaats komt van de toelichting in het ontwerp onder het kopje “bouwen met een vergunning”:
Bouwen mag alleen met vergunning
Het vergunningsysteem is opgenomen in de leden 5.4 en 5.5. De regels in dit lid gaan voor de regels die in hoofdstuk 3 staan. In onderdeel 1 van lid 5.4 staat dat het verboden is om "zonder vergunning activiteiten te starten". In het tweede lid wordt verduidelijkt dat een bestaande activiteit zonder vergunning toegestaan is en ook dat de gemeente zichzelf geen vergunning hoeft te verlenen om de openbare ruimte in te richten, als die inrichting past in de regels van lid 5.2, onderdeel 2. Wat is "een activiteit starten"? Met deze zinsnede bedoelen wat dat iemand iets gaat doen op een locatie waar dat op dat moment nog niet is toegestaan. In het vakjargon in de ruimtelijke ordening wordt dat een "gebruiksverandering" genoemd. Iemand die volgens de aangegeven route van het Jaarbeursplein naar de Jaarbeurs loopt, start geen activiteit, want het gebruiken van die looproute is nu al toegestaan. Iemand die een woning bouwt op die looproute start wel nieuwe activiteiten, namelijk de activiteit bouwen en vervolgens de activiteit wonen. Op grond van lid 5.4 is dus geen vergunning nodig voor de wandeling maar wel voor het bouwen en het wonen.
14
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
Het toetsen van een vergunningaanvraag
-
Een aanvraag moet natuurlijk voldoen aan het eerste onderdeel van lid 5.2. De regels in dat lid gaan vooral over welke activiteiten zijn toegestaan en in welke omvang. Om aan het doel van de functie te voldoen, moet er ook voor gezorgd worden dat de ruimte kwalitatief goed wordt gebruikt, met als eindresultaat "een goede ruimtelijke ordening" (artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening). De regels die, in aanvulling op lid 5.2, daarvoor moeten zorgen staan in lid 5.5. o de toelichting op de regels over de bouwblokken en de bouwhoogtes in lid 5.5, die luidt: Onderdeel 1b bevat de voorwaarden die gesteld worden aan de bouwblokken. De gebouwen in Beurskwartier 1 moeten een aantal gesloten bouwblokken vormen. Een gesloten bouwblok houdt in dat hoofdgebouwen zo aan elkaar gebouwd zijn, dat een binnenterrein ontstaat dat aan alle zijden omgeven is door de hoofdgebouwen of dat er één heel groot gebouw wordt gebouwd met een ruim binnenterrein. Delen van de bouwblokken die hoger zijn dan 30 meter mogen geen onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaken. Onderdeel 1b bepaalt verder dat er niet meer dan 8 gebouwen mogen zijn die hoger zijn dan 45 meter, met een maximale hoogte van 90 meter.
Omdat schaduwwerking en windhinder vooral een probleem kunnen worden bij de hogere gebouwen, is aan de regels een kaartje toegevoegd (bijlage 5 bij de regels: "Schets van de locatie van de torens"), met een indicatie van de plek waar de torens gebouwd kunnen worden. Uit de verkennende bezonningsstudie die de gemeente op basis van dat kaartje heeft gedaan lijkt de schaduwwerking van torens op de aangegeven plekken geen onevenredig effect te hebben op de omgeving, zie de Verkennende bezonningsstudie (mei 2021) (bijlage 22). In §2.2.4.4 (ontwerp: 2.2.4) zijn de veranderingen van artikel 6 verwerkt (de aanpassing van het programma: zie hieronder in §2.3.3.2). De wijziging van artikel 18 (§2.3.1.5 van dit rapport) is verwerkt in §2.6 van de toelichting.
2.3.3.2
Toevoeging van een paragraaf waarin het programma nader wordt toegelicht
In de zienswijzen staan suggesties om het kantoorprogramma een andere invulling te geven. Andere zienswijzen vragen om een begrenzing of om een nadere onderbouwing van onderdelen van het programma. In het ontwerpbestemmingsplan is het programma dat in de omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein onverkort en zonder nader onderzoek overgenomen. Het kantoorprogramma is namelijk gebaseerd op jarenlang beleid en er zijn tot op heden geen signalen die wijzen op de noodzaak dat beleid te veranderen. Naar aanleiding van de zienswijzen hebben we alsnog onderzoek laten verrichten naar de behoefte aan voorzieningen in het bestemmingsplangebied. Het resultaat daarvan is verwerkt in een extra paragraaf in de toelichting die hieronder is weergegeven. In die paragraaf wordt ook het kantoorprogramma toegelicht. De rapporten die genoemd worden, zijn als bijlage aan de toelichting toegevoegd. In §2.2.3 wordt een paragraaf ingevoegd met de volgende tekst: 2.2.3.3 Programma voor Beurskwartier 1 Het programma voor de gebouwen dat in de omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein staat is volgens de onderstaande tabel in het bestemmingsplan opgenomen. Programma Beurskwartier wonen - wonen of werken werken - kantoren totaal overige voorzieningen - plint grootschalig - plint kleinschalig - voorzieningen - winkels en afhaalzaken
omgevingsvisie
bestemmingsplan
208.500 15.000 50.000 15.000 4.000 1.000 10.000 -
223.500 50.000 15.000 2.600
15/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
- dienstverlening - horeca - maatschappelijk - lichte bedrijfsactiviteiten - niet benoemd
288.500
toegestaan 7.500 toegestaan toegestaan 2.500 283.500
De categorieën die de omgevingsvisie noemt zijn vertaald naar categorieën die in bestemmingsplannen worden gehanteerd. De getallen van het bestemmingsplan geven de maximale omvang van de categorie weer. Het totale vloeroppervlak van winkels mag dus niet meer dan 2.600m2 bruto vloeroppervlak bedragen, maatschappelijke voorzieningen kunnen in theorie een omvang hebben van maximaal 15.000m 2 bruto vloeroppervlak (het totaal van "overige voorzieningen"). Er staat geen minimummaat in het bestemmingsplan, dus er hoeven geen winkels, horeca of scholen te komen. De regels in het ontwerpbestemmingsplan Beurskwartier 1 boden flexibiliteit door de omvang "overige voorzieningen" (met uitzondering van horeca) niet in de regels vast te leggen, waarbij met beleidsregels gestuurd zou worden op de invulling van de plinten. Gezien de relatief beperkte omvang van die categorie "overige voorzieningen" leek een nader onderzoek naar de behoefte van de diverse categorieën in dit stadium van het planproces overbodig en dat is daarom ook niet verricht. De woningbehoefte is evident en ook het kantorenprogramma, onderdeel van consistent gemeentelijk beleid, is op deze locatie nog steeds actueel.
Dat blijkt ook uit recente rapporten over de regionale en de Utrechtse kantorenmarkt die als bijlage 19 en 20 zijn toegevoegd en uit de quickscan die in hoofdstuk 6 van bijlage 21, Laddertoets voorzieningen Utrecht Beurskwartier, staat. Uit de zienswijzen bleek dat meer duidelijkheid wenselijk was en ook nader onderzoek waarmee de behoefte van de "overige voorzieningen" werd aangetoond, zoals artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening voorschrijft. Zonder zo'n onderzoek is het niet duidelijkheid hoe groot de behoefte aan winkels is, welke mogelijkheid er is om winkels te vestigen en welke concurrentie van het Beurskwartier verwacht mag worden. Om die onduidelijkheid weg te nemen is alsnog een nader onderzoek uitgevoerd (zie: bijlage 21, Laddertoets voorzieningen Utrecht Beurskwartier, 30 april 2021). Uit dat onderzoek blijkt dat de behoefte aan detailhandel vrij klein is, veel kleiner dan de omvang die op grond van het ontwerpbestemmingsplan mogelijk is. Omdat het niet de bedoeling is met dit bestemmingsplan de winkelstructuur in andere stadsdelen op wat voor manier dan ook onder druk te zetten, is in de regels nu de maximum omvang opgenomen, conform het advies dat op pagina 13 van het onderzoek van bijlage 21 staat. De maximale omvang voor horeca die in het ontwerpbestemmingsplan staat sluit aan bij de behoefte en blijft dus ongewijzigd.
De behoefte aan dienstverlening en maatschappelijk blijkt zo groot dat het niet nodig is om een maximale omvang voor deze categorieën vast te leggen. Het onderzoek ziet verder mogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten, waaronder bedrijvigheid die de vorm van een beroep-aan-huis aanneemt. De ruimte die het Beurskwartier aan bedrijfsactiviteiten zal bieden, blijft beperkt. Op dit moment is een reële schatting niet te maken. Uit het onderzoek mag afgeleid worden dat de omvang van die categorieën bij de verdeling van de ruimte voor "overige voorzieningen" ruimte binnen de in het onderzoek aangegeven raming voor de behoefte zal blijven. Voor de onbebouwde ruimte legt het bestemmingsplan alleen het minimumoppervlak van het park in het noordelijke plandeel vast, namelijk 3.000m2. In aansluiting op bovenstaande is de toelichting van artikel 6 aangepast door aan paragraaf 2.2.4.4 (ontwerp: 2.2.4) de zinnen: “In het hoogbouw-gedeelte van het woonblok (zijde Stationsgebied) wordt er in het bestemmingsplan rekening gehouden met een centrumvoorziening op de begane grond. Deze voorziening kan bijdragen aan de levendigheid van het gebied.” te vervangen door de volgende tekst: Het bestemmingsplan staat in de kop van het bouwblok een centrumvoorziening toe op de begane grond. Deze voorziening kan bijdragen aan de levendigheid van het gebied.
Uit het onderzoek Laddertoets voorzieningen Utrecht Beurskwartier (bijlage 21) dat in paragraaf 2.2.3.3 is besproken blijkt dat de behoefte aan winkels beperkt is. Omdat artikel 5 de maximale behoefte aan winkels
16
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
toekent aan het plandeel Beurskwartier, is er geen ruimte meer over om in de kop van de Foreest ook nog winkels toe te laten.
2.3.3.3
Aanvulling toelichting met stedenbouwkundige inpassing De Foreest
Een indiener wees in zijn zienswijze op het ontbreken van de toelichting op de stedenbouwkundige inpassing van De Foreest. Deze toelichting is nu toegevoegd aan de tekst die in §2.2.4 van het ontwerp stond. De tekst van het ontwerp is verplaatst naar §2.2.4.4, waarbij de verbetering van de regels (zie §2.3.1.2 van dit rapport) in de tekst verwerkt is. §2.2.4 van de toelichting luidt nu: 2.2.4 Nieuwe woningen aan de Croeselaan, De Foreest (artikel 6) 2.2.4.1 Inleiding De paragrafen 2.2.4.2 en 2.2.4.3 leggen de stedenbouwkundige context van de locatie de Foreest en de relatie met de omgeving uit. Deze paragrafen zijn voor de vaststelling van het bestemmingsplan toegevoegd om tegemoet te komen aan de zienswijzen die wezen op het ontbreken van deze onderbouwing. Paragraaf 2.2.4.4 geeft een toelichting op de regels. De regels zijn enigszins aangepast om ze in lijn met artikel 5 te brengen. 2.2.4.2 Stedenbouwkundige inpassing van De Foreest Het blok De Foreest is geplaatst op een voor de structuur van de stad logische plek, op de overgang tussen de Dichterswijk en het Stationsgebied. Aan de zuidzijde grenst De Foreest aan de Dichterswijk, en aan de noordzijde aan het Stationsgebied.
Visie Kruisvaartkwartier 2003 De overgang tussen de Dichterswijk en het Stationsgebied is al in 2003 vormgegeven en vastgelegd in de Visie Kruisvaartkwartier. Het college heeft die visie na een intensief participatietraject op 27 mei 2013 vastgesteld. Ter plaatse van de locatie De Foreest laat de visie de overgang zien van het hoogstedelijke deel met kantoren aan de zijde van de huidige Rabobank, naar woningen met een lagere dichtheid en hoogte aan de zijde van de Dichterswijk.
Plankaart van de visie Kruisvaartkwartier 2003. Aan de situering van het bouwblok op de locatie De Foreest ligt de visie Kruisvaartkwartier ten grondslag: met woningbouw aansluiten op de woningen van de Dichterswijk (oranje kleur).
De Foreest is een essentieel onderdeel van de afronding en aanhechting van de Dichterswijk. Het blok De Foreest markeert de entree van de wijk. In de huidige situatie kom je vanuit het noorden
17/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
(vanaf het station) na het kruisen van de Van Zijstweg langs een lege, anonieme vlakte (parkeerterrein, klein groengebiedje), maar in de nieuwe situatie betreed je op die plek de Dichterswijk. Om ervoor te zorgen dat je De Foreest beleeft als entree van de wijk, zullen de nieuwe woningen in de rooilijn van de aangrenzende woningen in de Croeselaan worden gebouwd en zullen de woningen daarop ook in hoogte en uitstraling aansluiten.
Illustratie: De Foreest ingetekend op de plankaart omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein. Het oranje blok: woningen De Foreest geplaatst in lijn met de woningen Dichterswijk.
In plaats van een ‘gat’ in het stedelijk weefsel’ (een stukje groen dat qua structuur nergens bij hoort), wordt de locatie ingevuld met bebouwing die op de omgeving aansluit en het gebied afmaakt. De invulling van de locatie De Foreest is daarmee in lijn met de visie Kruisvaartkwartier.
Ilustratie: woningen aan de Croeselaan ter hoogte van het Beurskwartier; voor de bewoners wordt gezocht naar een passende alternatieve locatie.
Positionering van de woningen De woningen van De Foreest liggen met hun voorzijde op de rooilijn, aan het trottoir van de Croeselaan. Dit komt overeen met de positionering van de woningen in de Dichterswijk. Aan de achterzijde van het bouwblok, gezien vanaf de Croeselaan, bevinden zich de tuinen van de woningen. De woningen liggen dus niet direct tegen de kavelgrens van de Rabobank aan. Er zit, afhankelijk van de dikte van het bouwblok, ongeveer 12 tot 15 meter tussen de woningen en de kavelgrens.
18
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
Ilustratie: schets bouwblok De Foreest (rapport Amendement A2017/69 Creatieve inpassing woningen Croeselaan (18 maart 2019)).
Bouwhoogte De woningen aan de Jan van Foreeststraat en het grootste deel van de woningen aan de Croeselaan worden maximaal 4 bouwlagen hoog. Alleen op de 'kop', aan de noordkant (zijde station), in de as van de brede Croeselaan, is het de intentie om een wat hoger bouwvolume van maximaal 9 bouwlagen (maximaal 30 meter hoog) te plaatsen. Deze hogere bouwhoogte is wenselijk om een goede overgang te maken tussen het meer stedelijke centrumgebied en de Dichterswijk. Door de combinatie van de afstand en de geringe hoogte blijven inkijk en schaduwwerking voor de omgeving beperkt. Ook de schaduw op de Rabobank als gevolg van het hogere deel van de bebouwing is door zijn ligging heel beperkt.
Illustratie: tekening uit het rapport Amendement A2017/69 Creatieve inpassing woningen Croeselaan (18 maart 2019) met het blok De Foreest: bebouwing in 4 lagen, alleen op de kop is een hoger volume voorzien.
Zichtbaarheid van de Rabobank De beoogde nieuwbouw zal vanaf de zuidwestelijke kant (zijde Dichterswijk) een negatief effect hebben op de zichtbaarheid van de Rabobank. De gemeente acht die vermindering aanvaardbaar, omdat de Rabobank vanuit de richting van de Van Zijstweg en vanuit het noordelijke deel van de Croeselaan onverminderd goed in het zicht ligt en omdat de kantoortoren van de Rabobank een
19/124
Ontwikkelorganisatie Ruimte Omgevingsrecht
dusdanige hoogte heeft dat ook vanuit de zuidwestelijke richting de aanwezigheid van de bank goed zichtbaar is. De hogere bebouwing op de kop van De Foreest doet daar gezien zijn beperkte omvang, aan de Croeselaan maximaal 25 meter breed, niet aan af.
Verkeersstructuur
Illustratie: beëindiging brede deel van de Croeselaan. De bestaande wegenstructuur wordt aangepast om de overgang naar de kleinere maat en schaal van de Dichterswijk hier ook daadwerkelijk zichtbaar te maken en om te zorgen voor een logische aansluiting. Het profiel van de Croeselaan wordt, gezien vanuit het Stationsgebied, op een logisch punt versmald, namelijk op het punt waar men de Van Zijstweg (belangrijke invalsweg naar het centrum) gepasseerd is en de Dichterswijk binnenrijdt.
Illustratie: de versmalling van de Croeselaan in aansluiting op het profiel van de Dichterswijk; de entree van de Dichterswijk wordt ondersteund door de wegenstructuur.
Bij het versmallen wordt het profiel van de Croeselaan-zuid tot aan de Van Zijstweg doorgetrokken. Dat wil zeggen dat de weg, het trottoir en het fietspad in een rechte lijn worden doorgetrokken en ter plaatse van de kruising met de Van Zijstweg worden aangesloten op het brede profiel van de Croeselaan. De structuur voor langzaam verkeer en autoverkeer wordt bij het versmallen dus verlegd, waarbij de structuur logisch en intact blijft.
20
Datum Rapport
mei 2021 Vaststellingsrapport
Illustratie: vastgesteld Voorlopig Ontwerp 17 november 2020: Tekening versmallen Croeselaan. Het smalle profiel van de Croeselaan wordt op een logische manier doorgetrokken naar de kruising met de Van Zijstweg, waar het profiel zich verbreedt; wegen, fietspaden en trottoirs worden op een logische manier op elkaar aangesloten.
Omdat De Foreest is geprojecteerd over de huidige in- en uitrit van het parkeerterrein aan de Croeselaan zal de gemeente, voor de realisatie van deze ontwikkeling met de Rabobank onderzoeken wat de beste plek is voor een alternatieve ontsluiting van het parkeerterrein. Daarvoor bestaan diverse mogelijkheden, zoals een nieuwe ontsluiting vanaf de Jan van Foreeststraat. Dat onderzoek zal betrokken worden bij het opstellen van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen dat hieronder besproken wordt. 2.2.4.3 Relatie met het Rabobankterrein De gemeente en de Rabobank zijn in gesprek over een andere, bij de omgeving passende invulling van het Rabobankterrein achter het Foreestblok. De Rabobanklocatie wordt in samenhang met De Foreest ontwikkeld. De Rabobank en de gemeente stellen een integraal Stedenbouwkundig Programma van Eisen op, waarin wordt gezocht naar een optimale invulling. Gestreefd wordt naar een invulling waarbij de koppen van het bouwblok De Foreest doorlopen tot de kavelgrens van het Rabobankterrein, zodat de ontwikkeling van het Rabobankterrein hier direct op aan kan sluiten. 2.2.4.4 Uitleg van de regels in artikel 6 Het bestemmingsplan stelt globale regels die het kader vormen voor de bouw van De Foreest. Verdere stedenbouwkundige uitgangspunten voor het woonblok worden vastgelegd in een bouwenvelop.