Uitgangspuntennotitie Domplein 4-5

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

22

5.6 Onderwijs Onderwijs lijkt grotendeels goed te passen in Domplein 4-5 door de opbouw van de plattegronden als een voormalige school met veel ruimten aan een lange gang. Ook de aanwezigheid van de zalen is geschikt voor een onderwijsfunctie. Basisonderwijs of voortgezet onderwijs is hierbij waarschijnlijk niet inpasbaar, maar voor hoger onderwijs is het pand wel geschikt. Ook is het denkbaar dat de Universiteit Utrecht of een andere aanbieder van hoger onderwijs delen van het pand huurt om bijvoorbeeld colleges te geven in de zalen. Onderwijs zorgt voor een levendige plek, maar zal weinig toevoegen voor de gastvrijheid van het pand voor bezoekers en bewoners. Een ander nadeel is dat een onderwijsfunctie meerfietsverkeer naar het pand zal trekken, waarbij er nu al een probleem is bij het fietsparkeren.

Om onderwijs in het pand mogelijk te maken zal met name daglicht de grootste uitdaging zijn, omdat dit niet overal aanwezig is. Het is daarmee sterk afhankelijk van het soort onderwijs of het pand zonder teveel investering bruikbaar is.

5.7 Gezondheidscentrum Domplein 4-5 is een centrale locatie in de stad en daarom geschikt om de functie gezondheidscentrum te vervullen. Vanuit de stad is bekend dat er behoefte is aan een (nieuwe) plek voor een gezondheidscentrum. Ook qua indeling van het pand, zou deze functie goed passen. Aan de voorzijde van het pand zijn voldoende ruimten met daglicht aanwezig, die kunnen worden gebruikt als spreekkamers. Het is niet de verwachting dat het gehele pand als gezondheidscentrum wordt gebruikt, daarvoor is het te groot, dus zal deze functie altijd worden gecombineerd met andere functies. Dit maakt het inpassen van het gezondheidscentrum uitdagender, omdat er een vorm van privacy wenselijk is en dit niet goed combineerd met eventuele levendige functies in de rest van het gebouw. Ook draagt deze functie niet bij aan een levendige plek in de stad, het zal alleen toegankelijk zijn voor bewoners van de binnenstad.

5.8 Amateurkunsteducatie De functie amateurkunsteducatie zit al jaren in het Domplein 4-5. De wens is uitgesproken om een amateurkunsteducatiefunctie in het pand te behouden en het pand leent zich hier goed voor; er zijn drie zalen geschikt voor voorstellingen en presentaties en veel lokalen waarin les kan worden gegeven. Ook vanuit de stad is de behoefte aanwezig om deze functie in het pand te behouden. De locatie is goed bereikbaar voorde inwoners en bezoekers.

Een amateurkunsteducatiefunctie in het pand werkt versterkend in combinatie met andere functies, zoals: (Additionele) Horeca: tijdens de lessen, wachttijden en/of voorstellingen wordt vaak een drankje genuttigd. Voor de bezoeker is dit een goede aanvulling is op het amateurkunsteducatie aanbod. Zaalverhuur: in een cursusjaarwerken cursisten naar een reeks van voorstellingen toe die variërend van februari tot en met mei worden uitgevoerd. Tussen het repeteren door kunnen zalen worden verhuurd aan andere partijen. Erfgoed: Cultuur en erfgoed gaan vaak al hand in hand. In het pand wordt erfgoed al gerepresenteerd door de vaste huurder DOMunder. Een aanvulling hierop zou bijvoorbeeld een informatiepunt (zie 5.9) op de begane grond kunnen zijn, die meer bezoekers het pand in trekt.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

23

Onderwijs: het pand bevat nu veel lokalen die niet gelijktijdig worden gebruikt. Overdag tot ongeveer drie uur ’s middags zijn er minder cursisten in het pand aanwezig. De lege lokalen (waar geen decorstukken in staan) kunnen worden gebruikt om les te geven. In de namiddag en avond zullen deze lokalen weer gebruikt worden door cursisten van amateurkunsteducatiepartijen. Aanvullende maatschappelijke invulling: in aanvulling op een amateurkunsteducatiefunctie zou een deel van de ruimtes in het pand gevuld kunnen worden met een maatschappelijke invulling. Kantoorruimte: een combinatie van een amateurkunsteducatie- en kantoorfunctie is ook kansrijk in dit pand. De verschillende ruimtes, met name aan de voorzijde van het pand, zijn zeergeschikt om als kantoor te gebruiken. Zowel door de amateurkunsteducatiepartijen zelf, als een tweede huurder. Ook bij deze combinatie is voldoende geluidsisolatie een aandachtspunt om geluidsoverlast te voorkomen. Hier moet dan extra in geïnvesteerd worden. Een amateurkunsteducatiefunctie versterkt de levendigheid in het pand. Er zullen de hele dag mensen in het pand zijn en alle voorzieningen zullen veel gebruikt worden. Daarentegen zorgt deze functie ervoor dat er weinig ‘dagpubliek dat de stad aandoet’ (toeristische bezoekers) in het pand komt.

Amateurkunsteducatie is, bouwkundig gezien, een toekomstbestendige functie voor het pand omdat het pand hier al op ingericht is. Er zijn veel lokalen en meerdere zalen om voorstellingen in te geven. Echter blijkt uit het verleden dat deze functie financieel gezien niet altijd toekomstbestendig (zonder financiering op exploitatie) is. Daarom is een amateurkunsteducatiefunctie in het pand het meest geschikt in combinatie met een of meerdere andere functies.

5.9 Informatiepunt Het Domplein is een plek waar veel bezoekers naartoe komen. Aan het Domplein bevinden zich meerdere aanbieders van culturele- en erfgoedprogrammering; de VVV (onderdeel van Utrecht Marketing), de Domtoren, de Domkerk en DOMunder. Vanuit deze partijen is er de behoefte om het informatiepunt op een bredere manier op te zetten en informatie over de stad en de geschiedenis beter toegankelijk te maken. Ook zouden de partijen willen onderzoeken of zij meer gezamenlijk op kunnen trekken wat betreft de ticketing. Domplein 4-5 zou hier mogelijk ruimte voor kunnen bieden. De combinatie met de start van DOMunder en de meer zichtbare locatie zal een positief effect hebben op de aanloop. Ook kan deze functie een goede combinatie zijn met andere cultuuraanbieders, omdat zij deels hetzelfde publiek aanspreken en elkaar daardoor versterken. Zo ontstaat een plek met bezoekers, gastvrij en toegankelijk, maar meer gericht op het dagpubliek dan op de bewoners van de stad.

Om deze functie mogelijk te maken in het pand, zijn enkele aandachtspunten te benoemen:

Het informatiecentrum zal zich voor de bereikbaarheid op de begane grond aan de voorgevel bevinden. Ook zal het centrum een bepaalde ruimtebehoefte hebben; een winkel, ticketbalies, kluisjes, toiletten, etc. Het is de vraag of deze ruimtebehoefte goed inpasbaar is in de huidige plattegrond, en hoeveel ruimte er over blijft voor de overige functies en met name de entree naar de overige functies. Het gaat idealiter ook om het huisvesten van de kantoorplekken. Bij de VVV (Utrecht Marketing) hoort ook een groot aantal m2-ers aan kantoorruimten. In het pand zijn niet veel plekken waar voldoende daglicht is voor werkplekken. Bij het inpassen van de kantoorruimtes van de VW, vervalt waarschijnlijk de mogelijkheid voor het creëren van kantoorruimten voor andere partijen (bijvoorbeeld een amateurkunsteducatiepartij) en de mogelijkheid om de kantoren commercieel te verhuren als financiële drager voorde businesscase. Dit draagt niet bij aan de levendigheid van het pand. De zoektocht kan zijn om alleen het informatiecentrum te huisvesten en niet de kantoorruimten.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

24

Het informatiepunt moet goed zichtbaar en bereikbaar zijn. Mogelijk moet hier een nieuwe, meer open entree voor komen met een ruimte voor winkel en ticketing. Dit kan versterkend werken met de bezoekers van DOMunder, maar in de weg zitten bij de toegankelijkheid voor de cursisten van de amateurkunsteducatiepartijen, waarbij de verschillende stromen van het verschillende publiek door elkaar heen gaan lopen. Ook vervalt hiermee de logische plek van een foyer op de begane grond. Daarnaast is een nieuwe entree een uitdaging in de huidige situatie, omdat de aanwezigheid van de vele fietsen voor de gevel het effect van een nieuwe entree verstoren. En aangezien dit een zeer kostbare ingreep is, moet het effect van de investering voldoende zijn.

5.10

Erfgoedprogrammering

In lijn met de invulling van het informatiepunt (zie 5.9) kan ook worden gekozen vooreen piekwaar erfgoed kan worden geprogrammeerd en waar bezoekers en bewoners kunnen leren en informeren over erfgoed. De aanwezigheid van DOMunder speelt hierin een grote rol, dat kan worden uitgebreid met meer informatie over het Domplein en de historische stad. Er kan een plek worden geboden aan passende events, zoals Sint Maarten Parade, Open Monumentendag, Nacht van de Utrechtse Geschiedenis, etc. Ook kan de verbinding worden gemaakt met de binnentuin, waarbij kan worden onderzocht hoe de Romeinse muur meer beleefbaar wordt. Mogelijk kan de afdeling Erfgoed en Archeologie van de gemeente in deze functie een rol krijgen en kan de samenwerking met de VW (Utrecht Marketing) worden gezocht. Een plek voor erfgoedprogrammering vraagt ruimte - het liefst op de begane grond t.b.v. de toegankelijkheid, maar dit zal minder zijn dan het informatiepunt (zie 5.9). Het is daarmee makkelijker in te passen. De functie gaat goed samen met overige culturele functies en deze zullen een versterkende werking op elkaar hebben. Het zal alleen geen financiële drager voor de businesscase zijn.

5.11

Wonen

Volgens het geldende bestemmingsplan mag er op de eerste verdieping van Domplein 4-5 worden gewoond. Met name vanwege de eisen rondom daglichttoetreding is er niet veel ruimte in het pand waar woningen kunnen worden gerealiseerd, dit zou alleen aan de voorzijde van het pand kunnen. In de eerste verkenning kwam naar voren dat er maximaal drie woningen/appartementen kunnen worden gerealiseerd. Het realiseren van woningen zorgt voor grote bouwkundige uitdagingen en investeringen, onder andere vanwege wet- en regelgeving rondom brandveiligheid. De scheiding tussen woningen onderling en tussen de woningen en de overige functie moet minimaal 60 minuten brandwerend zijn; zoals bouwkundig ais bij de installaties/schachten. Daarnaast moeten woningen altijd een eigen aparte entree krijgen op de begane grond en per woning (voordeur) op de verdieping. Hiermee gaan veel verhuurbare vierkante meters verloren, dat van negatieve invloed is op de verhuurbaarheid van de rest van het pand. Zo neemt deze aparte entree een vluchtuitgang weg van de overige gebruikers. Door de weinige ruimten met daglicht, zal er weinig plek overblijven voor bijvoorbeeld de kantoorruimtes van een amateurkunsteducatiepartij. Naar verwachting is de investering voorde verbouw naar woningen daarom te hoog in verhouding en te ingrijpend voor het pand.

Daarbij draagt een woonfunctie niet bij aan de levendigheid voor de bewoners en bezoekers van Utrecht of de aansluiting met het Domplein.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

25

5.12

Fietsenstalling

Voor de gevel van Domplein 4-5 staan de meeste fietsparkeerplaatsen van het Domplein. Het aantal fietsenrekken is onvoldoende voorde fietsparkeerdruk, waardoor er veel fietsen buiten de rekken staan. Dit geeft een rommelig en vol beeld voor de gevel en maakt het pand slechter bereikbaar en de gevel slecht zichtbaar. Op weekenddagen is er een pop-up fietsenstalling naast de Domkerk aanwezig, om de piek in fietsen op te vangen. Het is wenselijk om een oplossing te vinden voorde fietsparkeerdruk op het Domplein. Hier zijn echter nog geen concrete plannen voor, waardoor het weghalen van fietsenrekken - zonder een alternatief te bieden - geen optie is. In het verleden is naar panden in de omgeving gekeken om een openbare inpandige fietsenstalling te maken, maar dit bleek financieel niet haalbaar, mede doordat hiervoor panden moesten worden aangekocht.

In de afgelopen periode is onderzocht of in Domplein 4-5 een openbare inpandige fietsenstalling kan worden gerealiseerd. Dit blijkt mogelijk te zijn en wenselijk voor het gebruik van het gebouw én het Domplein. Een fietsenstalling zal een positief effect hebben op het Domplein. Het zorgt voor een verbetering van het straatbeeld van het plein, omdat het minder rommelig zal ogen. Daarnaast is de verwachting dat het de veiligheid verbeterd, omdat de fietsen die nu buiten de fietsenrekken voor Domplein 4-5 worden geplaatst veel ruimte innemen en daardoor de ruimte voor verkeerstromen versmalt. Een verbeterd straatbeeld is positief voor bezoekers, gebruikers van en partijen aan het Domplein. Wel moet worden opgemerkt dat de inpandige fietsenstalling geen oplossing biedt voor alle fietsen, zoals de buitenmodelfietsen (o.a. bakfietsen, hulpfietsen en scootmobiels) en (elektrische) scooters, o.a. omdat er beperkte ruimte is voor het in- en uitrijden. Deze buitenmodellen moeten elders - in de openbare ruimte - een plek krijgen. Daarnaast is de zichtbaarheid van de fietsenstalling een aandachtspunt, want het moet voldoende zichtbaar zijn dat zich daar een inpandige openbare fietsenstalling bevindt.

5.13 Gebruik binnentuin Het Domplein 4-5 heeft een ruime binnenplaats, waaromheen het pand als een vierkant is gesitueerd. De binnenplaats is voorzien van tegels met enkele bomen en is toegankelijk vanuit meerdere kanten. Op de binnenplaats bevindt zich een luik, met daaronder de (krappe) toegang naar een stuk Romeinse muur onder de binnenplaats. Op dit moment wordt de binnenplaats niet tot amper gebruikt. Vanuit de gemeente, de stakeholders op het Domplein en de stad is wel de wens uitgesproken om de binnenplaats meer te activeren en te onderzoeken of het kan worden betrokken bij het Domplein. Het zou een mooie plek zijn om te gebruiken voor bijvoorbeeld buitenvoorstellingen, concerten of filmavonden. Onderzocht moet worden of hier mogelijkheden voor zijn, bijvoorbeeld met een evenementenvergunning, zonder dat overlast voorde omgeving ontstaat. Daarnaast zijn enkele kaders voor het gebruik van de binnenplaats, zoals dat het niet mogelijk is om het te gebruiken als terras (of andere wijze van horeca) of als fietsenstalling. Een manier om de binnenplaats meer te activeren, is om te onderzoeken hoe de toegangen tot de plaats kunnen worden verbeterd. Zo kan de binnenplaats op een manier worden betrokken bij het gebouw, maar op welke wijze is nog nader in te vullen. Dit kan worden meegenomen in de programmering van de nieuwe huurder.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

26

5.14 Conclusie De wens is dat er ruimte voor amateurkunsteducatie en erfgoed in het pand behouden blijft. De vraag is welke aanvullende functies een positieve toevoeging hierop kunnen zijn.

Naast amateurkunsteducatie zijn werkplekken, zaalverhuur, aanvullende maatschappelijke functies, zelfstandige horeca en een informatiepunt passende functies voor Domplein 4-5. De functies kunnen worden ondergebracht onder commerciële verhuur. Commerciële verhuur draagt bij aan de toekomstbestendigheid van het pand door de financiële basis en - met uitzondering van werkplekken - aan de levendigheid en gastvrijheid van het gebouw. De functie commerciële verhuur zal daarom worden meegenomen in de scenario’s.

Een plek voor erfgoedprogrammering wordt ook gezien als een passende functie, eventueel in combinatie met een informatiepunt.

Daarnaast wordt een openbare inpandige fietsenstalling gezien als een kansrijke functie voor het pand, omdat hiermee de verbinding tussen het pand en het Domplein op meerdere vlakken wordt verbeterd. Door het realiseren van een fietsenstalling kunnen vele fietsen, die momenteel op het Domplein staan, binnen worden gestald. Hierdoor kunnen de fietsrekken voor het pand worden verwijderd en wordt hierdoor mogelijk om ruimte te creëren voor een horecaterras. Doordat er geen fietsenrekken meer voor de gevel staan, is er beter zicht op de gevel. Dit biedt de kans om een nieuwe centrale hoofdentree te realiseren. Deze aanpassing is tijdens de themabijeenkomsten door verschillende experts als wenselijk aangemerkt, omdat het pand hiermee een meer open uitstraling krijgt. Gezien de voordelen wordt de openbare inpandige fietsenstalling meegenomen in de scenario’s. Enkele functies zijn niet voor de hand liggend, omdat hier enkele haken en ogen aan zitten, maar wel mogelijk. Hieronder vallen onderwijs en een gezondheidscentrum.

Een aantal functies, zoals een hotel, woningen en retail, worden als niet haalbaar of niet wenselijk beschouwd. Deze functies vereisen een te hoge investering, zijn op deze locatie niet toekomstbestendig en dragen weinig bij aan de levendigheid en gastvrijheid van het pand.

In het volgende hoofdstuk is, naast het scenario om het pand volledig in te zetten voor amateurkunsteducatie, een tweede scenario uitgewerkt waarin een kansrijke combinatie van maatschappelijke en commerciële functies in het gebouw wordt omschreven, om zo tot een duurzame exploitatie van het Domplein 4-5 te kunnen komen.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

27

6. Scenario’s Sinds 2019 wordt er gezocht naar een toekomstbestendig plan van Domplein 4-5. Om hiertoe te komen is gestart met het opstellen van voorliggende Uitgangspuntennotitie. Hiervoor is input opgehaald in themabijeenkomsten en stakeholdergesprekken. Ook zijn eerdere adviezen vanuit de pandvisie en door kwartiermaker Bart van de Laak meegenomen. Met de inzichten uit de verschillende bijeenkomsten en gesprekken zijn mogelijke functies uitgeschreven en twee scenario’s uitgewerkt. De twee uitgewerkte scenario’s betreffen Scenario 1 ‘Volledig AKE’ en Scenario 2 ‘Cultureel centrum met (dag)horeca, commerciële verhuur van ruimtes, openbare inpandige fietsenstalling en amateurkunsteducatie’. Daarnaast is voor scenario 2 een geoptimaliseerde variant toegevoegd. In deze variant is de invulling voor AKE-partijen geoptimaliseerd. In de verschillende scenario’s wordt weergegeven wat dit betekent voor het gebruik, de benodigde wijzigingen aan het gebouw en wordt een inschatting van de financiën gemaakt.

6.1 Scenario 1: Volledig AKE Gebruik Het pand blijft volledig in gebruik voor amateurkunsteducatie en erfgoed, dus biedt circa 3600 m2 VVO voor verschillende maatschappelijke partijen een plek. Dit is dus een voortzetting van de situatie van de afgelopen jaren. Het gebouw is hiermee voornamelijk toegankelijk voor leerlingen (en bezoekers) van de amateurkunsteducatiepartijen, maar verder heeft het pand geen aantrekkende werking voor overige bezoekers/bewoners van de stad. De huurders van het pand zijn zelf verantwoordelijk voor beheer en exploitatie van het gebouw en moet in dit scenario apart geregeld worden. Zoals in het advies van kwartiermaker Bart van de Laak is aangegeven zal hiervoor apart beheer moeten worden ingezet.

Additionele horeca blijft mogelijk. Echter zal het alleen bij een goed plan voor (commerciële) zaalverhuur gematigd lucratief zijn. Daarom verwachten we in dit scenario weinig toegevoegde waarde op de businesscase. Dit blijkt ook uit het eerder opgestelde advies van Bart van de Laak en de stakeholdergesprekken met culturele instellingen. Wijzigingen aan het gebouw

Er worden zo min mogelijk ingrepen ontworpen, om de investering en de daaraan gekoppelde kostprijsdekkende huur (KPDH) zo laag mogelijk te houden. Hierbij wordt niet ingegaan op eerder geformuleerde wensen van de huidige/vorige huurders en input vanuit de themabijeenkomsten, maaralleen naar veiligheids- en technische eisen gekeken. De geslotenheid die het pand uitstraalt blijft. Er wordt geen extra (fysieke) verbinding met het Domplein en de activiteiten op het plein gemaakt. Omdat de fietsen voorde gevel geen alternatieve locatie krijgen in het pand, is de meerwaarde van het maken van een nieuwe hoofdentree in het midden van de voorgevel beperkt. Men moet namelijk dan om de fietsenrekken heen lopen om de entree te bereiken. Ook wordt de visuele verbinding tussen plein - entree - binnentuin dan verstoord door de fietsen. Het maken van een nieuwe entree is een dure ingreep en hiermee gaan ook (dure) verhuurbare m2-ers aan de voorzijde van de begane grond verloren. Op dit moment verwachten we dat het activeren van de entree Domplein 5, die nu alleen als nooduitgang fungeert, meer effect heeft om het open karakter te vergroten. Hier bevindt zich namelijk al een entree, deze wordt alleen als nooduitgang gebruikt. Het activeren van deze entree kan in elk scenario worden toegepast.

In de bijlagen is het vlekkenplan van scenario 1 opgenomen. Er worden geen wijzigingen in de plattegrond doorgevoerd. Wel worden de installaties verbeterd om te voldoen aan luchtkwaliteit. De brandveiligheid wordt waar mogelijk verbeterd om meer bezoekers in het pand tegelijk te kunnen

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

28

toelaten. De minimale eis is om een veilig gebouw te garanderen. Een voorbeeld hiervan is een vluchttrap toevoegen bij de Marnixzaal.

Financieel inzicht Door de beperkte ingrepen is de investering in het gebouw relatief laag. Dit betekent dat de kostprijsdekkende huur beperkt zal stijgen.

In dit scenario dienen er vanuit het beleidsveld extra financiën beschikbaar gesteld te worden om het beheer en exploitatie van het gebouw goed in te richten. In de afgelopen jaren heeft de praktijk - en onderzoek van Bart van de Laak - uitgewezen dat de (voorgaande) amateurkunsteducatiepartijen het lastig hadden het gebouw te beheren. Dit is een aandachtspunt, omdat naast dat de toekomstige partijen hiervoor gezamenlijke afspraken moeten vastleggen, dit vraagt om extra exploitatielasten. Een dergelijke financiële ondersteuning ontbrak in de periode onder DOMUS. Goed beheer en exploitatie van een gebouw kost geld (zoals Theaterhuis de Berenkuil en voormalig Het Huis Utrecht). Hiermee zal dus extra rekening moeten worden gehouden.

Voor- en nadelen van dit scenario Voordelen Invulling AKE en erfgoed Veel ruimte voor AKE waardoor een groot aanbod mogelijk is. Hierdoor blijft dit pand als cultureel centrum in de binnenstad bestaan en is interactie tussen verschillende aanbieders mogelijk wat de doorstroom binnen het culturele ecosysteem ten goede komt. Gastvrijheid bezoekers en bewoners

Nadelen

Het gebouw is toegankelijk voor leerlingen (en bezoekers) van de AKE-partijen, maar verder heeft het pand geen trekkende werking voor overige bezoekers/bewoners van de stad. Tijdens het opstellen van criteria voorde huurdersselectie kan worden gekeken of hier meer op gestuurd kan worden.

Pand, beheer en exploitatie Het pand kan meer bezoekers aan i.v.m. brandveiligheid en de (lucht)kwaliteit gaat omhoog.

Het bestaande DO van 2023 (gemaakt t.b.v. de wensen van de vorige huurder DOMUS) kan deels gebruikt worden.

In de afgelopen jaren heeft de praktijk - en onderzoek van Bart van de Laak - uitgewezen dat de (voorgaande) AKE-partijen het lastig hadden het gebouw te beheren. Dit zou een herhaling zijn. De huidige situatie met de onduidelijke routing verandert niet.

De geslotenheid die het pand uitstraalt blijft, er wordt geen extra (fysieke) verbinding met het Domplein en de activiteiten op het plein gemaakt. Het probleem van de vele fietsen voorde deur - ook buiten de rekken - blijft intact.

Financieel Lagere investering betekent een lagere KPDH.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

Vraagt een hoge financiële afdekking d.m.v. subsidie.

29

Financiële uitwerking scenario Volledig AKE In dit scenario wordt er circa 3600 m2 (incl. gangen) ingezet voor AKE voor een kostprijsdekkende geheim huur van per m2 WO. In onderstaande tabel is aangegeven welke geraamde investering benodigd is in dit scenario. Deze investering is gebaseerd op minimale aanpassingen van het pand, waardoor de huur per m2 WO lager is dan in scenario 2. De totale kostprijsdekkende huur is opgebouwd uit de bestaande KPDH en KPDH vanwege de nieuwe investering van de verbouw. In de berekening van de totale kostprijsdekkende huur is het restant van het in 2020 geautoriseerde krediet reeds verwerkt. De servicekosten zijn gebaseerd op de huidige situatie met exploitatie door VGE en zijn hiermee een schatting voor het toekomstig gebruik. Dit komt overeen met de resultaten uit het rapport van Bart van de Laak.

Op basis van de berekende KPDH en de beheerslasten is een schatting gemaakt van de benodigde structurele dekking voor de huisvestingslasten. Daarnaast is de verwachting dat, om dit scenario te laten slagen, er aanvullend professioneel beheer geregeld moet worden. De organisatie hiervan vraagt ook (incidenteel) geld, hiermee is nog geen rekening gehouden in het financiële overzicht.

Scenario 1 Volledig AKE

Benodigde investering (excl. btw)

KPDH totaal (excl. btw)

KPDH per m2 WO (excl. btw)

Beheerlasten per m2 WO (excl. btw)

Functies

M2 WO

geheim

geheim

geheim

geheim

100% AKE

Ca.3600 m2

Schatting van de totaal te dekken structurele huisvestingslasten geheim

Aan een van de huidiaestiidelijke huurders van Domplein 4-5, zijnde TSU, wordt op dit moment geheim jaarlijks t/m 2028 subsidie verleend vanuit de subsidieregeling Amateurkunsteducatie 2025-2028. Zij huren op dit moment circa 1200 m2 VVO (incl. gangen). In de exploitatiebegroting van TSU is de subsidie ongeveer gelijk aan de huisvestingslasten. Dus om de toekomstige huisvestingslasten te kunnen dekken is een subsidie nodig die minimaal de genoemde structurele huisvestingslasten bedraagt. In bovenstaande tabel is te zien dat voor dit scenario de structureel af te dekken huisvestingslast circa geheim per jaar zijn. Hierbij is ervan uitgegaan dat:

Voorde huisvestingslasten voorAKE-partijen een afdekking in deze huisvestingslasten benodigd is door middel van subsidie; De investering gebaseerd is op minimale aanpassingen zoals omschreven; De totale kostprijsdekkende huurprijs (KPDH) bestaat uit de kosten van bestaande situatie en de kosten van de benodigde investering; De beheerlasten gebaseerd zijn op de huidige situatie met VGE.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

30

6.2 Scenario 2: Cultureel centrum met (dag)horeca, commerciële verhuur van ruimtes, openbare inpandige fietsenstalling en amateurkunsteducatie In dit scenario wordt uitgegaan van een kansrijke combinatie van diverse functies in het gebouw, om zo tot een duurzame exploitatie en realistische businesscase voor Domplein 4-5 te komen. Hierbij wordt uitgegaan van de uitgangspunten om het pand nog steeds in te zetten voor AKE en erfgoed, maar er ook een levendige plek van te maken, waarbij de verbinding met het Domplein en de stad ontstaat. Daarnaast is het wenselijk, zoals genoemd in de themabijeenkomsten en het rapport van Bart van de Laak, om één huurder te vinden die zelf kan bepalen hoe de combinatie van de culturele en zakelijke verhuur wordt vormgegeven. Door het realiseren van fietsparkeerplekken in de openbare inpandige fietsenstalling en de fietsenrekken voor het pand weg te halen, ontstaat ruimte voor de voorgevel om in te vullen als terras.

Gebruik Het pand wordt in zijn geheel middels een huurdersselectie aangeboden aan de markt, om één partij (bestaande partij of nieuwe samenwerking van partijen) te vinden die hier een cultureel centrum creëert, waar amateurkunsteducatie wordt aangevuld met bijvoorbeeld commerciële (zaal-) verhuur met catering, horeca, een informatiecentrum, overige maatschappelijke functies, onderwijs of flexwerkplekken. Door het combineren van de verschillende functies blijft er minder ruimte over voor amateurkunsteducatie. Bij de huurdersselectie kunnen we uitvragen hoe er invulling gegeven kan worden aan de levendigheid van het gebouw, het realiseren van ruimte voor culturele verhuur, het open en toegankelijke karakter en de aansluiting met (overige gebruikers van) het Domplein. De hoofdhuurder is verantwoordelijk voor beheer en exploitatie van het gebouw. Vanuit de themabijeenkomsten lijkt dit plan met één hoofdhuurder die zelf voorziet in de combinatie van culturele én zakelijke verhuur, de meest reële kans van slagen en het meest toekomstbestendig. Als financiële drager van de businesscase is het meest wenselijk om hieraan een zelfstandige (dag)horecafunctie toe te voegen. Hiervoor moet veel aandacht komen in het ontwerpproces om met een gedegen plan te komen en een goede aanbieding aan de markt. Hiervoor is een klankbordgroep met experts (van vergelijkbare instellingen) een oplossing.

Bij dit scenario moet rekening worden gehouden met de aantrekkende werking van meer fietsverkeer. Hierdoor zal de parkeerdruk voor de voorgevel toenemen en zullen er nog meer fietsen buiten de rekken komen te staan (met een risico voor de toegankelijkheid van de veiligheidsdiensten). Als oplossing hiervoor (grotendeels) kan een openbare inpandige fietsenstalling worden toegevoegd in Domplein 4-5, waardoor de fietsenrekken aan de voorzijde kunnen worden verwijderd. Dit heeft een positief effect op de uitstraling van het pand en geeft het pand een meer open karakter, maar hierdoor blijft er minder ruimte over voor het culturele centrum. Daarnaast ontstaat er op het Domplein de mogelijkheid voor een terras, die de mogelijke verhuring voor de daghoreca (zie tekst over horeca hieronder) vergroot. Hierbij is de zichtbaarheid van de inpandige openbare fietsenstalling wel een aandachtspunt, zodat fietsers goed op de hoogte zijn van de aanwezigheid. Buitenmodelfietsen kunnen waarschijnlijk niet in de fietsenstalling worden gestald. Hiervoor moet in het vervolgtraject gekeken worden waar deze fietsen plaats kunnen krijgen. Wijzigingen aan het gebouw

In de bijlagen is het vlekkenplan van scenario 2 opgenomen. Hierin zijn de wijzigingen in de plattegrond zichtbaar. Naast wijzigingen in de plattegrond worden de installaties verbeterd om te voldoen aan luchtkwaliteit. Ook de brandveiligheid wordt aangepakt en om meer bezoekers in het pand tegelijk te kunnen toelaten. Een voorbeeld hiervan is een vluchttrap toevoegen bij de Marnixzaal. Er is ruimte achterin het gebouw voor een fietsenstalling. De ruimten en zalen die hiervoor worden ingezet, kunnen niet worden voorzien van daglicht en zijn daardoor slecht bruikbaar/verhuurbaar.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

31

Inclusief de gangen is een oppervlak van circa 600 m2 VVO benodigd voor een fietsenstalling. De fietsenstalling moet worden afgesloten van de rest van het gebouw, o.a. door de ruimere openingstijden, en heeft daarom een eigen entree nodig. De huidige ingang van Domplein 4 kan hiervoor worden gebruikt. Als hoofdentree voor de rest van het gebouw is het wenselijk om een nieuwe, extra hoofdentree te realiseren in het midden van het gebouw. Met een nieuwe hoofdentree wordt ook een visuele verbinding tussen plein - entree - binnentuin versterkt. Het aanvragen van een bestemmingswijziging voor zelfstandige horeca D2 (daghoreca), is belangrijk onderdeel van dit scenario, zeker in combinatie met een terras wanneer de openbare inpandige fietsenstalling wordt toegevoegd. Ambtelijk wordt deze bestemmingswijziging kansrijk geacht. Het toevoegen van een horecabestemming zal een positief effect hebben op de verhuurbaarheid en een extra aantrekkende werking hebben op bezoekers van het pand. Hierbij is het vanuit de onderzoeken en stakeholdergesprekken duidelijk dat (zelfstandige) horeca alleen werkt als hier een prominente rol aan wordt gegeven, zowel in de bedrijfsvoering als in het oppervlak van het gebouw. Hierbij kunnen de ‘verloren’ vierkante meters rondom een nieuwe hoofdentree worden ingericht met een horecafunctie en zijn hierdoor alsnog verhuurbaar als VVO’s.

In het vervolgtraject wordt onderzocht hoe groot het oppervlak voor de horeca achter de nieuwe hoofdentree moet zijn. De vrijgekomen ruimte voorde gevel bij het verwijderen van de fietsenrekken bedraagt circa 150 m2 en kan ais terras worden ingezet.

Financieel inzicht

Om tot een goedwerkend en aantrekkelijk pand te komen, zal er een grotere verbouwing en daarmee hogere investering nodig zijn. Deze hogere investering zorgt voor een hogere kostprijsdekkende huur. In de berekening van de totale kostprijsdekkende huur is het restant van het in 2020 geautoriseerde krediet reeds verwerkt. In dit scenario komen meerdere functies samen, die elk hun eigen ‘marktwaarde’ in huurprijs hebben. Ondanks dat dit scenario afhankelijk is van een huurdersselectie is de verwachting dat de huurprijs voor AKE-partijen betaalbaar kan blijven door de differentiatie in (onder)huurprijzen.

Voor- en nadelen van dit scenario Voordelen Invulling AKE en erfgoed Doordat de huurder de mogelijkheid heeft om ruimten ook commercieel (vooreen hogere huurprijs) te verhuren, blijft de huur voor AKEpartijen lager Minimaal percentage AKE kan worden gegarandeerd, door dit in de uitvraag voor huurdersselectie middels selectiecriteria mee te nemen. D.m.v. een goede uitvraag voorde huurdersselectie ontstaat grip op eisen in culturele programmering. Gastvrijheid bezoekers en bewoners Het pand wordt toegankelijker door de mix van functies; vele bezoekers en bewoners van de stad zullen hier vaker komen. Het wordt een aantrekkelijke plek om te komen, het wordt bruisenden Pand, beheer en exploitatie Er komt met één huurder ook één beheerder van het pand en zo kan er geen onderlinge

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

Nadelen Het aandeel AKE wordt kleiner t.o.v. de situatie in het verleden.

In de huurdersselectie is het niet mogelijk om een specifieke AKE-partijen voor te schrijven. Dit is afhankelijk van de ingediende plannen in de huurdersselectie.

Er zullen niet veel partijen zijn die (in samenwerking) een dergelijk pand kunnen

32

onrust onderling ontstaan over servicekosten/verdeling beheer/etc.

Er ontstaat meer aansluiting met het Domplein, zowel visueel (als dit mogelijk is) als in activiteiten. Zo creëert het pand (nog meer) een meerwaarde voorde stad. De binnentuin wordt meer betrokken bij het pand en het Domplein omdat de nieuwe middenentree zorgt dat er zichtlijnen vanaf het plein ontstaan.

Vanuit de themabijeenkomsten lijkt scenario 2 het meest kansrijk op een geslaagde huurdersselectie. De routing kan worden verbeterd. Catering en daghoreca kan worden gecreëerd binnen de huidige elektra aansluitingen. Een openbare inpandige fietsenstalling kan worden gecreëerd, waardoor het Domplein aantrekkelijker wordt en waardoor - in combinatie met horeca - de kans op een goede huurder wordt vergroot. Er kan één foyerruimte worden gecreëerd voor alle zalen - zo blijft er meer ruimte voor verhuur over. Financieel Eén hoofdhuurder zorgt voor meer stabiele huurderssituatie en is daarmee toekomstbestendiger. Door de combinatie van commerciële en maatschappelijk verhuur aan één partij op een aantrekkelijke plek wordt er een stabiele huurder vervracht en is er meer grip op een gezonde businesscase. Er is meer financiële ruimte om het pand te verbeteren en beter aan te laten sluiten bij de gemeentelijke ambities.

invullen. Enerzijds door de fysieke uitdagingen in het pand, anderzijds zijn er weinig partijen die een maatschappelijke invulling kunnen programmeren én commerciële (zaal)verhuur kunnen verzorgen om zo een rendabele exploitatie te garanderen. Er moet veel aandacht komen voor het ontwerpproces, mede d.m.v. een klankbordgroep, om met een gedegen plan te komen en een goede aanbieding aan de markt. Meer aantrekkende werking van het pand zorgt mogelijk ook voor meer verkeer. Fietsendruk op de Domplein is al te hoog, en hier is (voorlopig) geen oplossing voor. Dit nadeel kan (grotendeels) worden opgelost door de fietsenstalling.

De investering voor dit scenario ligt hoog. Hiervoor moet een hoger krediet worden aangevraagd. Wel wordt verwacht dat door de combinatie van commerciële en maatschappelijk invulling, dit wordt terugverdiend in de huur. Er wordt eerst een ontwerp gemaakt, in afstemming met een klankbordgroep, voordat de huurdersselectie wordt uitgevoerd, daarmee investeer je in een ontwerp voordat er een huurder bekend is.

Financiële uitwerking scenario Cultureel centrum met fietsenstalling In onderstaande tabel is aangegeven welke investering benodigd is voor dit scenario. Op basis van de berekende KPDH en de beheerlasten, zoals gebaseerd op de huidige situatie met VGE, en geheim uitgaande van een passende huurprijs van per m2 VVO voor AKE kan een schatting gemaakt van de benodigde structurele dekking voorde huisvestingslasten.

Omdat de gemiddelde marktconforme huurprijs voor het gehele pand vanwege de commerciële functies hoger ligt dan de KPDH kan de huurprijs voor de AKE-functies lager gehouden worden. Zo

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

33

blijkt namelijk uit de taxatie dat de marktconforme huur bij een commerciële invulling hoger ligt, geheim afhankelijk van het soort commerciële invulling van circa Voor het horecagedeelte geldt een hogere marktconforme huur, met name in combinatie met een terras voorde gevel. Gemiddeld kan geheim er worden gerekend met markthuurvan circa |per m2 VVO afhankelijk van het te verhuren aantal m2 horeca. Het terras telt hierin niet mee als extra vierkante meters, maar zorgt wel voor een betere businesscase van de huurder. Op basis van de geraamde benodigde investering voor dit scenario is minimaal een KPDH van per m2 VVO benodigd voor het gedeelte dat verhuurd zal worden aan één partij. Voor het gedeelte waarde fietsenstalling wordt gerealiseerd is een aparte geraamde investering inzichtelijk gemaakt en deze wordt gedekt door gemeentelijke afdeling Ruimte-Mobiliteit. De KPDH hiervan geheim bedraagt ca per m2 VVO.

geheim

Scenario 2 Cultureel centrum met fietsenstalling

Benodigde investering

geheim

geheim

KPDH totaal

KPDH per m2 VVO

Beheerlasten per m2 VVO

Functies

M2 WO

Schatting van de totaal te dekken structurele huisvestingslasten

geheim

geheim

geheim

83% maatschappelijk / Commerciële (zaal) verhuur/ horeca

3000 m2

n.t.b.

Eigen exploitatie

17% fietsenstalling

600 m2

In dit scenario kan een oppervlak van circa 900 - 1500 m2 (incl. gangen) worden ingezet voor AKE bij een huurprijs van circa geheim Voor de fietsenstalling wordt in dit scenario uitgegaan van circa 600 m2. Het overige oppervlak (circa 1500 -2100 m2 incl. gangen) wordt commercieel gebruikt. Het totale oppervlak (minus fietsenstalling) van 3000 m2 WO wordt aan één partij marktconform verhuurd voor een combinatie van een commerciële en maatschappelijke invulling. In de huurdersselectie kan worden uitgevraagd om in de planvorming de AKE-functie zo veel mogelijk ruimte toe te kennen. In de uitgewerkte variant hieronder is de meest optimale theoretische mogelijkheid opgenomen bij een invulling met zoveel mogelijk AKE.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

34

6.2.1 Optimaliseren Amateurkunsteducatie in scénario 2 - uitgewerkte variant In onderstaande tabel is de theoretische variant voor zoveel mogelijk AKE uitgewerkt. Hierin worden de huisvestingslasten zichtbaar voor circa 1500 m2 VVO (incl. gangen) voor AKE. Een grote AKEpartij zoals een theaterschool die nu gehuisvest is in Domplein 4-5, zou in dit scenario kunnen blijven, mits een hogere exploitatiesubsidie in de toekomst beschikbaar is. Daarnaast blijft er beperkt ruimte voor andere vormen van amateurkunsteducatie. De huisvestingslasten en de benodigde afdekking hiervan wordt in onderstaande tabel inzichtelijk gemaakt. Voorde fietsenstalling wordt in dit scenario uitgegaan van circa 600 m2. Het overige oppervlak (circa 1500 m2 incl. gangen) wordt door huurder ingezet voor horeca en commerciële/maatschappelijke invulling. Voor een huurder is een minimaal oppervlak benodigd voor een gezonde business case. Zo moeten de inkomsten uit de commerciële verhuur zowel de lagere inkomsten vanwege culturele verhuring compenseren als de risico’s en overige kosten kunnen afdekken. Deze inkomsten komen uit een goede programmering in combinatie met catering en de mogelijke langjarige verhuur van bijvoorbeeld kantoorruimten. Hiervoor zijn mogelijk de inzet van de Toren- en Marnixzaal benodigd.

Optimaliseren Amateurkunsteducatie in scenario 2 - uitgewerkte variant

Benodigde investering

KPDH totaal

Huurprij s per

m2 VVO geheim

Beheerlast en per m2 VVO geheim

geheim

geheim

geheim

I geheim

geheim

nvt

Schatting van de totaal te dekken structurele huisvestingslasten

Functies

M2 VVO

42% AKE 31% Commerciële (zaal) verhuur 10% horeca

1500 m2 1150 m2

350 m2

nvt

17%

600 m2

Nvt

geheim

nvt

fietsenstalling

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

35

7. Conclusie en vervolg In voorgaand hoofdstuk hebben we twee scenario’s in beeld gebracht. Hierin is op globaal niveau aangegeven hoe ieder scenario eruit ziet. In het vervolgproces is verdere uitwerking benodigd om te bepalen of het scenario echt haalbaar is. Hiervoor wordt in de volgende fase een ontwerp uitgewerkt. In deze uitgangspuntennotitie wordt duidelijk dat het pand zijn uitdagingen kent, zoals de ongunstige verhouding tussen verkeersruimten en functionele ruimten en de beperkte daglichttoetreding in delen van het pand. Naast de technische uitdagingen vraagt het pand een relatief hoge huisvestingslast vanwege de bestaande KPDH en de beheerlasten die het pand moeilijker verhuurbaar maker. In onderstaande conclusie wordt rekening gehouden met deze uitdagingen.

7.1 Conclusie scenario ‘Volledig AKE’ In dit scenario wordt het pand volledig ingezet voor AKE en erfgoed. Zoals in het verleden is gebleken, dat de (voormalige) AKE partijen het lastig hadden het gebouw te beheren. Theoretisch is dit scenario mogelijk, indien er wordt geïnvesteerd op het beheer, conform het advies van Bart van de Laak. Of dit scenario uiteindelijk echt werkt, is afhankelijk van de samenwerking van de AKE partijen om te komen tot één hoofdhuurder. Cruciaal is de beschikbaarheid van de extra dekking van de huisvestingslasten. Daarnaast is nog onzeker of hierin huidige gebruikers van het pand na verbouwing opnieuw een plek vinden, omdat dit afhankelijk is van de huurderselectie. Ondanks dat in dit scenario relatief weinig wordt verbouwd - alleen de noodzakelijke aanpassingen zoals verbeteringen ten behoeve van de brandveiligheid en het klimaat - is te zien dat de gemeente in dit scenario een grote structurele afdekking van de huisvestingslast moet dekken. De huurprijs van geheim per m2 VVO past binnen de verwachting van een betaalbare huurprijs, echter blijven de beheerlasten naar verwachting gelijk en dus fors en is er een grote subsidiebijdrage benodigd. Of er met een huurdersselectie één partij te vinden is, die invulling kan geven aan dit scenario, is onzeker omdat vergelijkbare situaties in het verleden niet hebben geleid tot een duurzame oplossing.

Omdat de verbouwing zich toespitst op het noodzakelijke, zal in de nieuwe situatie de uitstraling van het pand gelijk blijven aan de huidige situatie. Hiermee blijft van het pand de geslotenheid uitstralen en wordt er geen (extra) fysieke verbinding met het Domplein gemaakt, maar blijft het volledige pand beschikbaar voor AKE.

7.2 Conclusie scenario ‘Cultureel centrum met openbare inpandige fietsenstalling’ Vanuit de themabijeenkomsten lijkt een scenario met één hoofdhuurder die zelf voorziet in de combinatie van culturele én zakelijke verhuur vanuit de businesscase de meest stabiele situatie en het meest toekomstbestendig.

Dit scenario met een mix van culturele en commerciële verhuur lijkt de meeste kansrijke invulling, omdat enerzijds er invulling gegeven wordt aan AKE en erfgoed, het pand toegankelijker gemaakt kan worden en daarnaast een stabielere business case te realiseren is. Met een mix van een culturele en commerciële invulling, waaronder amateurkunsteducatiepartijen en DOMunder, biedt dit scenario een grote meerwaarde voor het Domplein en de stad. Het pand wordt meer gastvrij voor bewoners en bezoekers van de stad en zorgt voor levendigheid aan het Domplein. Wel zal door de combinatie van verschillende functies er veel minder oppervlak beschikbaar zijn voor AKE-partijen, ten opzichte van de situatie uit het verleden. Daarnaast is nog onzeker of hierin huidige gebruikers van het pand na verbouwing opnieuw een plek vinden, omdat dit

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

36

afhankelijk is van de huurderselectie. Zoals in de scenario-uitwerking blijkt, is ook voor het huisvesten van AKE-partijen in dit scenario een (additionele) subsidie bijdrage nodig. Het is in dit scenario noodzakelijk dat er voldoende ruimte voor horeca en commerciële verhuur beschikbaar is. Met voldoende ruimte voor zaalverhuur, horeca en terras, zal de potentiële hoofdhuurder meer kansen hebben op een stabiele businesscase voorde exploitatie.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

37

8. Bijlagen 8.1 Participatie en communicatie Afbeelding: Proces om tot de Uitgangspuntennotitie te komen.

Werksessies Tussentijdse toets van opbrengst bij huidige gebruikerpand

Ai ig Domplein

Functies

EZ CZ Erfgoed Cultuuraanbieder CMU, Vastgoedadviseur VVV/Utrecht Marketing ■ DomUnder * Universiteit Utrecht • • • • • • •

Opbrengst delen

Beheer & exploitatie

• Ruimte: stedenbouwkundige, programma Fiets, landschapsarchitect • VGU adviseur fiets • Erfgoed • VVV/Utrecht Marketing • DomUnder ■ Domkerk • Universiteit Utrecht

* Erfgoed * Architect • VRU • VGU: assetmanager en technisch beheer • Vastgoedadviseur

* Adviseur beheersvormen, * VGU assetmanager • VGE • JZ • Beheerder creatieve broedplaatsen • Vastgoedadviseur

* Via online sessie met deelnemers alle sessies

Uitgangs­

puntennotitie • Ter vaststelling naar college

Gemeente Utrecht

Afbeelding: Inhoudelijke kaders van de herontwikkeling van Domplein 4-5.

De spelregels voor de ontwikkeling van Domplein 4-5 Wat kan, mag en moet minimaal met het pand gebeuren? Beheer en Exploitatie Functies

•

Onafhankelijk beheer

Bestemmingsplan begane grond: detail­ handel, publieks gerichte dienstverle­ ning , maatschappelijke voorzieningen inol ondergeschikte horeca, cultuur en

•

Sluitende busanesscase

925502. raapg

ontspanning nel ondergeschikte hore­ ca, zakelijke dienstverlening, ateliers en wonen, bedrijven (categorie A,B1,B2> geen grote verkeer aantrekkende werking met noodzakelijke ontsluiting op hoofd­ infrastructuur), zelfstandige horeca op begane grond D1enD2 (daghoreca + restaurant) volgens Ontwikkelingskader Horeca Utrecht

Bestemmingsplan verciepingen: maatschappelipke voorzieningen incl onderge­ schikte horeca, cultuur en ontspanning inol ondergeschikte horeca, wonen.

L.

• i

13 go‘aPe -

BdA

-' sae

Le2 Ai.,

00 - Je

Omgeving ■ Verbinding met Domplein ■

Algemeen • •

Ruimte voor Arateurkunsteducatie Erfgoed es beleefbaar

•

DomUnder blijft huurder

•

Een pand voor bewoners en bezoekers stad

■

Levendige gastvrije plek

gtenru

ënemenrameni

F'"’

L isELuL lil

was»

E A |7>Sj

n1iinilili iaqsiai 1 J

2=-

8

e-

N

13 a,.9* ■

ngifap

2eqie” "sienl "*) F , e,goV 1 *

rp 104

e

B

Bouwkundige aanpassingen

• Marnixzaal en kelders zijn ■ • •

Rijksmonument Extra verdiepingen) is niet rnogelijk Inrichting op functie, niet op part# Daglichttoetreding iom functies Routing, brandveiligheid en doorstroom

Verduurzaming

Gevel is beschermd stadsgezicht

■ Aandachtspunt Fietsparkeren

Eh

Gemeente Utrecht

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

38

8.2 Vlekkenplan Scenario 1 Afbeelding: begane grond.

Begane grond Bestaand/scenario 1 AKE

II

II

1

-U

II

UT

FK ■

- §! I| 0 I

&l&.ala

„EEÊ

4

•=I

{

. 5

..22

E j

K

t

4 z02

- 9

1

Vidg-4m2

AKE

Ür

■ czzz/z2222

306 m” A - Gebruiksnjrries

102 m”

C • Santaine rumtibes

7m*

D - Horizontaal verkoorsruimtes

2m'

Verhuurbaar Moeroppervdak

201 m”

F - Verticaal Verkeersrumtes

F - Geboaswinsataties

45 m'

Niet Verhuurbaar voeroppendak

102 m"

Dl m"

Bruto Woeropperlakte (BVO)

394 m*

Afbeelding: eerste verdieping.

Eerste verdieping Bestaand/scenario 1 AKE 1 9

3

ZEl - 11 g-

ï

=/d ■

+

■

—

2222=

IE L

Wm*

Vidoom2

9 Im-

A-Gebrukanugirtes

AKE

192m*

C -

r m*

0 -1Horizontaal verkcerseumtes

lm' 201 m"

E - Verticaal Vorhecranuaimtes

F -Gebouninstatabes Hwl \

iam*

85 ndax

102 m* 91

Bruto vodropparwgikte (5vo)

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

396m*

39

Afbeelding: tweede verdieping.

Tweede verdieping

Bestaand/scenario 1 AKE

I f

e [

ü

r I Videpm2

L

Li

305 m*

A - Gebrusksrusrttes

AKE

192

C - Santare rumbes

D - Horizontaal verkeerwuimtes Verhuurbaar vowoppervak

201 m*

E ■ Verticaal Verkeersnudmtes

18 m*

F - Gebouiainstatabos

85 m*

Niot Verthuurbaar woeroppendak

102 m*

Tarra 6ruto Monroporevdasdu (8V0)

Domplein 4-5

Uitgangspuntennotitie

mei 2025

$94 m*

40

Scenario 2 Afbeelding: begane grond.

Begane grond ii

4

Openbare fietsenstalling

8

• LA

4

•=- •k

4

Horeca / S Ë

Zaal 2 (Toren)

Culturele hotspot

II A • Gebruskwnatties

c •Santuirerusirtes o - Horontaal vercorsrumtes

e > F - Geb-ounainstatatie,

Nat Verhuurbaar Moeropoerdak

Biulo vonroppmryaxde (avO)

Afbeelding: eerste verdieping.

Eerste verdieping -HEEa

aE-, $ -Ven22

,.0 1

Multifunctioneel (daglicht dakramen)

=

1 -:

Multifunctioneel (daglicht da kramer

1Zaal1_ (Marnix)

El - A

-m

I H

A

Multifunctioneel

■

i

. *Culturele hotspot

<

V

>

Vide>-4m2

305 m" A • Gebrulkyruires

192 m”

c - Santare ruartes

t m*

o - Horizontaal verkeorsruimtos Verhuapurbaar voeroppe-Vak

2

SOI m*

E Merticaal Verheersrumtes F - Gebouamdinstatabes

85

Net Verhuurbaar viomroppervak

102 m*

Tarra Bruto vioeroppervante (8VO)

Domplein 4-5 I Uitgangspuntennotitie I mei 2025

91 m” 394 m*

41

Afbeelding tweede verdieping.

Tweede verdieping

1

P

X

ƒ

KKgKKGEg —È

[

N 1

t I I I

1 1 l 1 I I I 1

Kantoor

2

?

42213

\

1

I

si-1 • F

1

72777772772222225

I I

Kantoor

I

]

1 1 ; l I

ƒ

J

%

Kantoor

N

Commercieel bv. kantoren

l I I

/

Vde-4m2

306 m* a ■ Gebruucsrumes

\

c ■ Sanitaire rumtes

/

D Horizentaal verkeerseuimtes

Vectwurtaar voeroppervak

2m* 201 m*

E • Verticaal Vorkcersruimtes F

Niet Vert

Geboureinstatabes

85m”

vtoeroppe

102 m"

Tarra

Brute vhomroppervtakde (8VO)

Domplein 4-5

Uitgangspuntennotitie

mei 2025

91 m”