Uitgangspuntennotitie Domplein 4-5

Docnr1

Domplein 4-5

Uitgangspuntennotitie

S I

/

508 88

** -

, •

M 2X dr

M E T

N

■

1U3I

I

omm 28e

f

vZ

Gemeente Utrecht

f

S

I

W

T

u

n

■

a

EEE

■n Ml ■■I

I iö 2

7

A e a1a3 H

7

1

I

*

C

//j

>

"

■

O---

Colofon

Vastgoedorganisatie Utrecht Gemeente Utrecht

030 - 286 00 00 www.utrecht.nl

In afstemming met diverse collega’s van Culturele zaken en Ruimte.

Versiedatum Mei 2025

Afbeelding voorpagina: Domplein 4-5 in 1950- Het Utrechts Archief.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

2

Inhoudsopgave Inleiding

4

1.

Historie en ontwikkelingen 1.1. Pandverkenning 2023 1.2. Advies beheervorm - Bart van de Laak 1.3. Uitgangspuntennotitie 1.4. Huidige tijdelijk gebruik tot aan de verbouwing

5 5 6 7 8

2.

Kenmerken van het gebouw 2.1. Bouwkundige eigenschappen gebouw 2.2. Benodigde investering 2.3. Kostprijsdekkende- en marktconforme huur 2.4. Servicekosten en subsidiemogelijkheden

9 11 11 12

3.

Participatie: themabijeenkomsten en stakeholdergesprekken 3.1. Projectkaders 3.2. Bevindingen uit de themabijeenkomsten en stakeholdergesprekken

13 13 14

4.

Invulling amateurkunsteducatie 4.1. Ruimtebehoefte culturele invulling 4.2. Betaalbare huurprijs amateurkunsteducatie

16 16 18

5.

Functies 5.1. Kantoren/werkplekken 5.2. Zaalverhuur 5.3. Horeca: café/restaurant 5.4. Horeca: hotel 5.5. Retail 5.6. Onderwijs 5.7. Gezondheidscentrum 5.8. Amateu rku nsted u catie 5.9. Informatiepunt 5.10. Erfgoedprogrammering 5.11. Wonen 5.12. Fietsenstalling 5.13. Gebruik binnentuin 5.14. Conclusie

19 19 19 20 21 21 22 22 22 23 24 24 25 25 26

6.

Scenario’s 6.1. Scenario 1: AKE 6.2. Scenario 2: Cultureel centrum met (dag)horeca, commerciële verhuur van ruimtes, openbare inpandige fietsenstalling en amateurkunsteducatie

28 28

31

7.

Conclusie en vervolg 36 7.1. Conclusie scenario ‘Volledig AKE’ 36 7.2. Conclusie scenario ‘Cultureel centrum met (dag)horeca, commerciële verhuur van ruimtes, openbare inpandige fietsenstalling en amateurkunsteducatie’ 36

8.

Bijlagen 8.1. Participatie en communicatie 8.2. Vlekkenplan

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

38 38 39

3

Inleiding Het Domplein biedt met haar historische lagen en decor een uniek podium waar verleden, heden en toekomst met elkaar verbonden zijn. De gemeente is hier eigenaar van de Domtoren, Servetstraat 7 en van de voormalige school op het Domplein 4-5. Het pand Domplein 4-5 kent een rijke bouwgeschiedenis én een rijke geschiedenis aan huurders uit de culturele sector. Van origine was het pand een Hervormde Burgerschool voor jongens en voor meisjes. De ingangen aan beide zijden laten nog zien dat het om gescheiden jongens- en meisjesonderwijs ging.

In 1998 deden de eerste amateurkunsteducatie (AKE) partijen hun intrede in het pand. Eind 2019 is het pand aan het Domplein deels vrijgekomen als gevolg van het faillissement van het Utrechts Centrum voorde Kunsten (UCK). In 2021 is de vereniging DOMUS opgericht en werd huurder van gemeente Utrecht, naast DOMunderals huurder van de kelder. DOMUS bestond in 2021 uit de drie leden die op dat moment het pand al huurden, namelijk De Utrechtse Muziekschool (DUMS), Theaterschool Utrecht (TSU) en Danscentrum Utrecht (DCU). In de loop van 2023 (2 jaar na de oprichting van DOMUS) maakte DCU zich los van de vereniging en verhuist naar een andere locatie. Nadat op 25 juni 2024 DOMUS failliet is verklaard door de rechtbank en ook de Utrechtse Muziekschool moest het pand verlaten vanwege hun faillissement is een huurderselectie gepubliceerd. Op basis hiervan is met Theaterschool Utrecht een tijdelijke huurovereenkomst gesloten. Daarnaast loopt de huidige huurovereenkomst met DOMunderdoor. Inmiddels wordt het pand beheerd door de gemeentelijke afdeling Vastgoedexploitatie. Theaterschool Utrecht blijft in de tijdelijke situatie, tot aan de verbouwing, huurder in het pand. DOMunder heeft een lopend huurcontract. Begin 2024 heeft de Raad de opdracht gegeven om dit pand te herontwikkelen en een stabiele huurderssituatie te creëren.

De aanleiding was dat de leden van DOMUS onderling niet tot een overeenkomst over de geplande verbouwplannen kwamen. Hierop volgde het advies van Bart van de Laak. Voorgesteld is om eerst een Uitgangspuntennotitie op te stellen vooreen nieuwe invulling van Domplein 4-5. Met dit document worden de te doorlopen stappen voor de totstandkoming gepresenteerd. Op basis van de Uitgangspuntennotitie worden twee scenario’s voorgelegd.

Voorafgaand aan dit project zijn er een aantal trajecten doorlopen en verschillende adviezen opgesteld. Deze historie, samen met de ontwikkelingen, wordt in hoofdstuk 1 toeqelicht. In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van het gebouw beschreven.

Om te onderzoeken welke functies het meest geschikt zijn voor het pand, is een participatietraject doorlopen in de vorm van themabijeenkomsten en gesprekken met stakeholders op en rondom het Domplein, evenals met relevante organisaties buiten de stad. Deze aanpak en bevindingen worden verder uiteengezet in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven welke ruimtebehoefte van verschillende amateurkunstdisciplines er is in de stad. Op basis van de input uit de themabijeenkomsten en stakeholdergesprekken is onderzocht welke functies het best passen bij de herontwikkeling van Domplein 4-5. Deze inzichten worden besproken in hoofdstuk 5. Vervolgens worden in hoofdstuk 6 twee mogelijke scenario’s voor de invulling van het pand gepresenteerd, waarbij ook een financieel inzicht wordt gegeven bij deze scenario’s.

In hoofdstuk 7 wordt een conclusie geformuleerd over de toekomstige invulling van het pand, inclusief een doorkijk naar het vervolg van het project. Tot slot bevat hoofdstuk 8 de bijlagen, waaronder de vlekkenplannen per scenario.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

4

1. Historie en ontwikkelingen Het project Domplein 4-5 kent een rijke historie. Sinds 2019 wordt er gezocht naar een toekomstbestendig plan, waarbij een pandvisie (later pandverkenning) is opgesteld, vele gesprekken zijn gevoerd en externe adviezen zijn gegeven. Om recht te doen aan de rijke historie van dit traject geeft dit hoofdstuk de ontwikkelingen omtrent dit pand weer en de aanleiding tot de nieuwe projectaanpak.

1.1 Pandverkenning 2023 In 2021 is besloten om een toekomstbestendige, lange termijnvisie voor het pand op te stellen in de vorm van een pandvisie. De aanleiding hiervoor was dat de toenmalige huurder Utrechts Centrum voorde Kunsten (UCK) in 2019 faillissement aankondigde. Ook werd er niet kostprijsdekkend verhuurd en functioneerde het pand niet optimaal. Deze pandvisie is in 2023 geactualiseerd (vanaf dat moment de pandverkenning genaamd), omdat de situatie in het pand sinds 2019 is veranderd. Na het faillissement van UCK is een nieuwe vereniging DOMUS opgericht en heeft DOMunder haar ticketing op Domplein 9 (bij de VW) ondergebracht - de kelder bleef wel gehuurd door hen. Ook zijn er externe invloeden zoals het coalitieakkoord 2022-2026 van kracht, waardoor de randvoorwaarden zijn gewijzigd. Met behulp van de geactualiseerde pandverkenning is de basis gelegd voor verdere planvorming voor dit toonaangevende pand binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. In de pandverkenning uit 2023 is de visie op het pand als volgt geformuleerd:

Het Domplein 4-5 is een levendige, gastvrije piekwaar mensen graag naartoe komen, zowel bewoners als bezoekers van de stad. Het is een plek die historie ademt en waar erfgoed op een eigentijdse manier beleefbaar is. Tegelijkertijd kun je je onderdompelen in culturele programmering en de hedendaagse amateurkunst. De samenwerking tussen huidige huurders en externe partners biedt inhoudelijk meerwaarde, maar zit de huidige huurders niet in de weg. Op deze manier voegt Domplein 4-5 maximaal maatschappelijke waarde toe voorde gemeente Utrecht. Hieronder is een samenvatting van de pandverkenning weergegeven. Samenvatting bevindingen

Domplein 4-5 is een pand met een rijke historie, zowel boven- als ondergronds. De rijke historie in de ondergrond wordt belicht door de erfgoedbeleving in de kelder en blijft in de toekomstige situatie intact. Het pand zelf biedt veel kansen voor onderwijs- en/of kantoor gerelateerde functies dankzij de vele ruimtes in het gebouw. Tegelijkertijd komt naar voren dat het een pand is met een aantal praktische zorgen, zoals: • Routing: het gebouw heeft geen duidelijke indeling en routing. Hierdoor is het voor bezoekers, zeker zij die er niet regelmatig komen, moeilijk om de weg te vinden. Dit laatste kan ook in relatie tot vluchten een risico zijn. Ook wordt samenwerking in het pand hierdoor niet bevorderd. • Rendabel: de indeling van het gebouw zorgt ervoor dat het nu moeilijk rendabel te maken is. Dat heeft enerzijds te maken met relatief veel ‘niet bruikbare vierkante meters’, zoals brede gangen en bergingen. Anderzijds met ontbrekende voorzieningen om het gebouw intensiever te kunnen gebruiken. Denk dan aan: garderobe, foyer, goede gangen waar publiekstromen elkaar kunnen passeren. Ook de binnentuin wordt nu niet benut.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

5

Brandveiligheid: de vluchtroutes zorgen voor een beperking in het gebruik. Bij evenementen of optredens moet rekening worden gehouden met een lagere bezetting of brandwachten ingezet worden. Duurzaamheid: het pand is bouwkundig en installatietechnisch toe aan onderhoud en verduurzaming. Aansluiting Domplein: Domplein 4-5 ligt centraal op het Domplein en toch lijkt het niet goed zichtbaar. Deels komt dit door de gestalde fietsen, anderzijds lijkt dit te komen door de minder goed zichtbare entree. Fietsparkeren: op het Domplein zijn structureel te weinig fietsparkeerplekken (dagelijks +/150). Domplein 4-5 trekt veel fietsers aan. De gestalde fietsen zorgen voor onveilige (verkeer)situaties en slecht zicht op de gevel.

Samenvatting input van belanghebbenden In 2021 is tijdens het opstellen van de pandverkenning gesproken met de toenmalige gebruikers van het pand. Ook is er gesproken met betrokken gemeentelijke afdelingen zoals de afdeling Erfgoed en Programma Fiets. De belangrijkste punten die in dit gesprek naar voren kwamen zijn:

Er ligt een kans voor verbinding, zowel extern met het plein en de pleingenoten, als intern tussen de huurders. Een duidelijke routing door het gebouw is noodzakelijk. De mogelijke toevoeging van een café/horeca biedt kansen voor het meer toegankelijk maken van het gebouw en een breder gebruik. Er moet een oplossing komen voor het beheer, daarom wordt een onafhankelijk adviseur ingeschakeld.

1.2 Advies beheervorm - Bart van de Laak In 2023 is aan kwartiermaker Bart van de Laak gevraagd om tot een onafhankelijk advies te komen over een geschikte beheervorm voor het pand op Domplein 4-5. Bart van de Laak nam in zijn advies mee hoe om te gaan met de moeizame onderlinge relatie tussen de AKE-partijen en de tekorten in de businesscase. In zijn rapport zijn de belangrijkste adviezen: Op de zeer korte termijn is een financiële injectie van de gemeente aan DOMUS noodzakelijk om het tekort en met name de acute liquide problemen op te lossen. De gemeente dient te onderzoeken in hoeverre het overdragen van de huurovereenkomst aan een externe partij onderhevig is aan aanbestedingsregels (Didam-arrest). Gezien het belang van de locatie en de impasse waarin DOMUS zich bevindt, is het aan te bevelen dat de gemeente de regie pakt en een keuze maakt voor het best passende en meest toekomstbestendige model. Vanwege de onduidelijkheden in de samenwerking bij de onder DOMUS samenwerkende partijen, wordt geadviseerd om het beheer van Domplein 4-5 onder te brengen bij een solide en ervaren externe partij. Voorgaande betekent dat het huurcontract tussen Gemeente en DOMUS moet worden beëindigd en worden overgedragen aan een externe partij. Het is essentieel dat voor deze procedure alle uitgangspunten duidelijk zijn en dat de financiële randvoorwaarden op orde zijn.

Een externe partij zal immers geen verliesgevende exploitatie op zich willen nemen. Dit betekent dat op basis van de geactualiseerde pandvisie een haalbaarheidsonderzoek moet worden uitgevoerd naarde voorwaarden waarbinnen de amateurkunsteducatiefunctie van Domplein 4-5 gezekerd kan worden. Uit de businesscase valt op te maken dat, mede als gevolg van de hoge huur-, energie- en schoonmaakkosten, een kostendekkende exploitatie niet mogelijk is binnen de huidige kaders.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

6

Aan de hand van de bovenstaande punten is een ontwerp gemaakt voor het pand, waarbij de focus lag op gebruik, veiligheid en verduurzaming. Deze plannen werden uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp, maar omdat er geen consensus tussen de huurders over de ontwerpkeuzes werd bereikt, bleef de verbouwing uit.

1.3 Uitgangspuntennotitie Op 1 februari 2024 vond de vergadering van de Raadscommissie Jeugd, Welzijn, Cultuur en Sport plaats, waarop als agendapunt de Raadsbrief Toekomstperspectief beheer Domplein 4-5 stond. Tijdens de vergadering heeft de commissie aangegeven het advies van Bart van de Laak te omarmen en de wethouder gevraagd om de regie op het pand terug te nemen en te zorgen voor een onafhankelijke beheerder.

Er is toegezegd om een Uitgangspuntennotitie (UPN) te delen met de raad, waarin een beeld wordt gegeven van het beheer, de mogelijke functies, nodige aanpassingen aan het pand en de bijbehorende businesscase. En dat er wordt onderzocht of er een combinatie van commerciële en maatschappelijk verhuur mogelijk is, met als uitgangspunt dat er één hoofdhuurder komt. De bovenstaande rapporten en uitspraken geven veel richting voor een projectplan van Domplein 4­ 5. Echter, door de hoge snelheid van recente huurdersontwikkelingen is daarmee de doelstelling van het project gewijzigd. De vraag is niet langer meer: hoe kunnen de bestaande huurders beter het pand gebruiken? Maar: wat is een toekomstbestendig invulling voor Domplein 4-5? De eerder omschreven adviezen en visies zijn daarom opnieuw onderzocht op noodzaak, nut en (on)mogelijkheid. De Vastgoedorganisatie (VGU) heeft opdracht gekregen om een toekomstbestendig plan te formuleren in de vorm van deze Uitgangspuntennotitie. Het project omvat hiermee de volgende resultaten:

1. 2.

3.

4.

Een Uitgangspuntennotitie waarin omschreven wordt welke functies in het gebouw passen en welke beheervorm en investeringskosten- en huurinkomsten daarbij horen. Een participatie- en communicatieplan om betrokkenen (denk aan beleidsvelden en experts op het gebied van beheer) en stakeholders op het Domplein te betrekken bij de voorfases van het project en voldoende draagvlak te behouden voor het vervolg. Na het afronden van de Uitgangspuntennotitie wordt een ontwerp gemaakt voorde verbouwing van het pand op basis van de scenariokeuze van de Uitgangspuntennotitie, waarbij wordt onderzocht of het bestaande ontwerp uit 2023 (zoveel mogelijk) kan worden gebruikt. Er vindt een huurdersselectie plaats voorde nieuwe huurder(s), waarbij op basis van de Uitgangspuntennotitie een duidelijk profiel wordt opgesteld waaraan de nieuwe huurder moet voldoen. De huurovereenkomst gaat in na de verbouwing.

Uitgangspunten Voor de ontwikkeling van deze Uitgangspuntennotitie geldt: we kijken naar de type functies en niet naar partijen, om tot een toekomstbestendige invulling van het gebouw te komen waarbij de investering het pand verhuurbaar maakt voor de komende 40 jaar, ongeacht of er een huurderswissel plaatsvindt. Voor de toekomstige invulling staat in ieder geval het volgende vast: DOMunder heeft een lopend huurcontract en blijft huurder in het gebouw. In het gebouw is ruimte voor amateurkunsteducatie en het erfgoed is beleefbaar. We creëren een gastvrij pand voor bewoners en bezoekers van de stad.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

7

We gaan uit van onafhankelijk beheer, naar advies van Bart van de Laak. Deze beheerpartij(en) zorgen voor een stabiele businesscase. We zijn gebonden aan het Didam-arrest en moeten een huurdersselectie uitvoeren. Dit betekent dat we niet vooraf definitief kunnen toezeggen welke partij in het pand komt. We kunnen in de selectiecriteria wel sturen op bepaalde ambities.

1.4 Huidige tijdelijk gebruik tot aan de verbouwing Faillissement DOMUS en DUMS Op 25 juni 2024 is vereniging DOMUS door de rechtbank Midden-Nederland failliet verklaard. Het gevolg van dit faillissement is dat curator namens DOMUS de huurovereenkomst voor Domplein 4-5 heeft opgezegd. De amateurkunsteducatiepartijen die lid waren van DOMUS hadden om deze reden geen toegang meer tot het gebouw voor de uitoefening van hun activiteiten en de gemeente moest met de curator in gesprek over oplevering van het pand. Kort na het faillissement van de vereniging DOMUS ontvingen we op 8 augustus 2024 bericht dat de coöperatie DUMS, één van de resterende leden van DOMUS, ook failliet was verklaard door de rechtbank Midden Nederland.

Tijdens de afwikkeling van beide faillissementen toonde de curator van DOMUS zich bereid om mee te werken aan een snelle oplevering van het pand, het voorzetten van het lesaanbod van Theaterschool Utrecht en de activiteiten die geprogrammeerd stonden voor Festival Oude Muziek. De overige activiteiten, waaronder het aanbod aan muzieklessen diende te stoppen.

Tijdelijk beheer en exploitatie Domplein 4-5 Na de overdracht van het pand van de curator van DOMUS naarde gemeente in oktober2024 heeft de gemeentelijke afdeling Vastgoedexploitatie het beheer en exploitatie van het pand overgenomen. Met deze tijdelijke invulling worden de huurders en gebruikers van het pand niet meer belast met de verantwoordelijkheid van het beheer en de exploitatie van het gebouw en behouden we de mogelijkheden voor amateurkunsteducatie in het pand, vooruitlopend op een verbouwing. Dit is conform het advies van Bart van de Laak.

Huurders en gebruikers kunnen zich hierdoor focussen op het uitoefenen en aanbieden van hun activiteiten, de gemeente zorgt voor beheer en onderhoud. We zetten dit op een zo sober mogelijk manier voort, waarbij ook de vaste gebruikers van het pand een inspanningsverplichting hebben om de (extra) kosten voor deze tijdelijke constructie onder beheer van de gemeente, zo laag mogelijk te houden.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

8

2. Kenmerken van het gebouw 2.1 Bouwkundige eigenschappen gebouw Het pand kenmerkt zich nog steeds door de eigenschappen van een school; er zijn veel gangen, met daaraan een opeenvolging van (kleinere) lokalen. Daarnaast zijn er drie grotere zalen aanwezig, verspreid over het gebouw (zie de plattegronden hieronder). Omdat het pand al jaren in gebruik is voor amateurkunsteducatie, zijn erfunctie-specifieke bouwkundige eigenschappen aanwezig, zoals de uitrusting van de theaterzaal en danszalen met speciale (zwevende) vloeren. Vanuit het onderzoek is duidelijk dat het pand zijn uitdagingen kent, zoals de ongunstige verhouding tussen verkeersruimten en verhuurbare ruimten, de beperkte daglichttoetreding in delen van het pand en de ongunstige plek en afmeting van de lift die beperkend werkt op het gebruik. Ook is er door de vele verbouwingen een versnippering in het gebouw ontstaan, zowel in aaneenschakeling van ruimten in de plattegrond als in installatietechniek. Het ontwerp dat in 2023 werd gemaakt ten behoeve van DOMUS, speelde deels in op deze uitdagingen, maar viel niet binnen het geautoriseerde krediet. Ondanks het uitstel van de verbouwing is de afgelopen jaren het noodzakelijk onderhoud grotendeels uitgevoerd, zoals het vervangen van beglazing en het schilderwerk van de kozijnen aan de buitenzijde.

Aanvullend op de bovenstaande uitdagingen, kent het gebouw relatief hoge beheeriasten. De beheerlasten voorde gebruiker(s) bestaan o.a. uit energie, schoonmaak, dagelijks onderhoud, eventueel beheer van het pand en zijn voor rekening van de huurder van een gebouw. Deze kosten zijn op dit moment ongeveer tweemaal zo hoog als de huur, mede door het grote aantal m2 gemeenschappelijke ruimte (o.a. gangen) en doordat tijdens de ruime openingstijden van de amateurkunstpartijen altijd een BHV’er/conciërge/beheerder aanwezig moet zijn in verband met de (brand)veiligheid en beheer. De hoge servicekosten hebben een grote invloed op de gebruikslasten van de (toekomstige) huurder. Afbeelding: Plattegrond begane grond. zzzzz22/2222

f .1

II 72000002

4

s i

-h

o

ü

E

——m I

LEII-

F

I

4

A - Gebruiksruimtes

I1 1

C - Sanitaire ruimtes

■

D - Horizontaal verkeersruimtes

Verhuurbaar vloeroppervlak

I

7 Begane grond

.s

E - Verticaal Verkeersruimtes

4

F - Gebouwinstallaties

U

R—

TT

‘U

Niet Verhuurbaar vloeroppervlak

11

4 i

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

9

Afbeelding: Plattegrond verdieping.

E

JL

f

A

/

Hl

3

)

v '

IMmle

7 -—-se

Afbeelding: Plattegrond zolder

m

I - - --

9

I" '

E

-

*

I ■

®

11

22227222222

e g

A - Gebruiksruimtes

— B El

I

C - Sanitaire ruimtes D - Horizontaal verkeersruimtes

1

I

Verhuurbaar vloeroppervlak E - Verticaal Verkeersruimtes

E

6

F - Gebouwinstallaties

é 0 • @g

0

J

E

□

Verdieping 2

L

I

Niet Verhuurbaar vloeroppervlak

1

_ ■

h

I

I

I

J

Domplein 4-5 I Uitgangspuntennotitie I mei 2025

10

2.2 Benodigde investering

Bouw- en stichtingskosten

Om het pand weer in te kunnen zetten voor een toekomstige invulling, zal er geïnvesteerd moeten worden om verbouwwerkzaamheden uit te kunnen voeren. Om te komen tot de benodigde investering wordt op basis van een plan een schatting gemaakt. Voor deze uitgangspuntennotitie zijn de bouwkosten en investeringskosten (stiko) op basis van een vlekkenplan geraamd. Op basis van het later te maken ontwerp kunnen de definitieve kosten worden berekend. In de bouwkostenraming is een onderscheid gemaakt in de bouwkundige kosten en de installatietechnische kosten, omdat in sommige gevallen de bouwkundige kosten overeen langere periode worden afgeschreven dan waarin installaties worden afgeschreven. geheim

De raad heeft in 2020 een krediet geautoriseerd (a ten behoeve van een verbouwing van het pand, met als doel om het pand beter bruikbaar te maken voorde huurders. Hiervoor moest consensus komen over de te maken ontwerpkeuzen. Omdat in gezamenlijkheid niet tot een definitief plan is gekomen, kan het restant van dit krediet worden ingezet voor de komende verbouwing. Dit restant is daarom meegenomen in de berekening van de kostprijsdekkende huurprijzen zoals opgenomen in hoofdstuk 6.

2.3 Kostprijsdekkende- en markconforme huur Berekening kostprijsdekkende huurprijs De huurprijs van een pand kan op twee manieren worden berekend, middels een kostprijsdekkende huur (KPDH) voor beleidsondersteunende functies of een marktconforme huur (MH) voor nietbeleidsondersteunende functies. Belangrijk hierbij is dat er geen subsidie wordt verstrekt via de huur. Als de markthuur lager is dan de KPHD, dan hanteert de gemeente de markthuur voor beleidsondersteunende functies. Bij een lagere markthuur is er sprake van een onrendabele top. Deze onrendabele top dient bij aanvang van de huurovereenkomst door het betreffende beleidsveld te worden afgedekt. Bij alle overige (commerciële) huurders wordt een markthuur gerekend. Het is standaard om de KPDH uit te drukken in euro’s per m2 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO) en betreft de gemiddelde vierkante meterprijs van het VVO op basis van de huidige kapitaal- en eigenaarslasten en de geraamde investering.

Het pand Domplein 4-5 bestaat uit circa 4.600 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) en circa 3.800 m2 VVO, dit is inclusief het gedeelte van DOMunder. De berekende KPDH in dit document is berekend over het gedeelte zonder DOMunder, omdat deze partij een afzonderlijke, huurovereenkomst heeft. Hierdoor is de KPDH berekend over de resterende circa 3.600 m2 VVO. Afhankelijk van het vervolg ontwerpproces kan het aantal vierkante meters, en daarmee het verhuurbare vloeroppervlak (VVO), nog veranderen. De invloed van de aanpassingen op de vierkante meter prijs wordt in een later stadium nauwkeuriger uitgewerkt.

Het pand was oorspronkelijk een schoolgebouw met twee afzonderlijke ingangen. De oorspronkelijke routing in het pand is nog duidelijk te zien door de grote hoeveelheid gangen. Hierdoor heeft het pand een grote hoeveelheid gemeenschappelijke ruimtes - oftewel gangen - van circa 1.000 m2. Dit komt neer op 29% van het pand. Dit zijn ruimtes die bij verhuring aan één partij wel meetellen in de verhuurbare vierkante meters, maar die niet direct inzetbaar zijn voorde hurende partij.

Voorde berekening van de totale (KPDH) per scenario in deze uitgangspuntennotitie is uitgegaan van de kosten van bestaande situatie en de kosten van de benodigde investering (o.a. kapitaallasten, lokale lasten, verzekering). Deze totale KPDH moet worden gedekt uit de verhuuropbrengsten van het pand. Berekening marktconforme huurprijs

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

11

De marktconforme huur voor het verhuren van ruimten in Domplein 4-5 is berekend middels een taxatie door een onafhankelijk taxateur. Bij de taxatie is geen totale huurprijs van het gehele pand berekend. Wel is een marktconforme huurprijs per m2 berekend, waarbij onderscheid is gemaakt tussen de ruimten met of zonder voldoende daglicht. Hierdoor zijn de berekeningen van de kostprijsdekkende en de markconforme huur niet op totale huurprijs te vergelijken, maar per m2.

Uit de taxatie blijkt dat er bij een maatschappelijke invulling een marktconforme huur voor de ruimtes geheim geheim met een goede ligging Iwordt gerekend en voorde ruimtes met een mindere ligging geheim De huidige huurprijs betreft circa Vanwege de taxatie wordt voor de doorrekening voor de per m2 VVO maatschappelijke invulling door de AKE-partijen een huurprijs van geheim aangehouden. Dit wordt een passende huurprijs geacht, mede vanwege de locatie van het pand en omdat het pand na de verbouwing een beter comfort heeft. Bij een commerciële invulling ligt de marktconforme huur hoger, circa geheim Dit is afhankelijk van het soort commerciële invulling.

Voor het horecagedeelte geldt een hogere marktconforme huur, met name in combinatie met een geheim terras voor de gevel. Gemiddeld kan er worden gerekend met markthuur van circa per m2 afhankelijk van het te verhuren aantal m2 horeca. Het terras telt hierin niet mee als extra vierkante meters, maar zorgt wel voor een betere businesscase van de huurder.

2.4 Servicekosten en subsidiemogelijkheden Naast de huurprijs moet ook rekening worden gehouden met de beheerlasten (o.a. schoonmaak, dagelijks onderhoud, eventueel beheer van het pand) en energielasten, deze komen voor rekening van de huurders boven op de KPDH. De huidige situatie met exploitatie door VGE leert ons dat de schatting van deze beheerlasten door Bart van de Laak aannemelijk zijn. Momenteel bedragen de geheim beheerlasten incl. energie naar verwachting) per m2 VVO. In de huidige servicekosten is uitgegaan van een sobere variant, met zo min mogelijk personele bezetting, een frisdrankautomaat i.p.v. horeca, etc. De hoge beheerlasten zijn momenteel een knelpunt in de verhuur van Domplein 4-5. In het ontwerpproces moet nader worden uitgewerkt welke beheerlasten in de nieuwe situatie te verwachten zijn. De hoogte van de beheerlasten is namelijk afhankelijk van het ontwerp, het gebruik en de huurdersinvullingen.

Voor de invulling door culturele functies kan in sommige gevallen het beleidsveld een deel van de huurderslasten dekken in de vorm van een subsidie op het exploitatietekort. Bijvoorbeeld via de nadere regel Amateurkunsteducatie of de Cultuurnota (deze zijn voor de periode 2025-2028 inmiddels verleend) of door middel van een investeringssubsidie in voorzieningen uit het flexbudget. In het geval van subsidie vanuit de nadere regel amateurkunsteducatie 2025-2028 wordt subsidie verleend voor kwalitatief goed en laagdrempelig amateurkunsteducatie-aanbod. Daarbij wordt van gesubsidieerde organisaties geëist dat ze personeel (onder ander de docenten) betalen conform CAO-normen (fair pay); de code Diversiteit en Inclusie naleven waarmee we inclusie op verschillende manieren bevorderen en Governance code cultuur toepassen waardoor verantwoordelijk bestuur geborgd is. Op dit moment huurt TSU een deel (circa 1.200 m2 VVO incl. aandeel in gemeenschappelijke geheim geheim ruimtes, zoals gangen) in Domplein 4-5. Zij betalen momenteel KPDH en beheerlasten waarvoor op dit moment een korting vanuit beleidsveld Culturele zaken wordt gegeven. geheim Zonder korting zijn de beheerlasten per jaar. TSU ontvangt een exploitatiesubsidie geheim per jaartot en met 2028 (excl. indexatie), De totale huisvestingslasten (KPDH en beheerlasten) vormen ca.

25-31% van de exploitatiekosten en het aandeel gemeentelijke subsidie vormt ca. 29% van de dekking van deze exploitatiekosten. We zien op Domplein 4-5 voor TSU dat de subsidie vrijwel volledig wordt ingezet voor het afdekken van de totale huisvestingslasten. En daarnaast worden de activiteitenlasten vrijwel volledig gedekt door cursusgelden.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

12

3. Participatie: themabijeenkomsten en stakeholdergesprekken In het tweede kwartaal van 2024 zijn er stakeholdergesprekken en themabijeenkomsten georganiseerd waarin samen met experts input is verzameld voor deze Uitgangspuntennotitie. Hieraan voorafgaand is een Project start-up (PSU) georganiseerd om de eerste inzichten op te doen. Voor de PSU zijn twee bijeenkomsten georganiseerd, waarbij diverse stakeholders van onder andere de gemeente, partijen van het Domplein en uit de culturele sector aanwezig waren. Deze stakeholders zijn ook voorde verschillende themabijeenkomsten uitgenodigd. Vanuit de PSU zijn er twee belangrijke constateringen naar voren gekomen. Ten eerste is er in het verleden al veel uitgezocht en bedacht voor het pand. Daarom was het soms lastig om met een frisse blik naar de mogelijkheden voor dit project te blijven kijken. Ten tweede zijn er vanuit de verschillende stakeholders veel hoge ambities voor dit pand, waarvan onduidelijk is of deze haalbaar zijn. Om deze onduidelijkheden weg te nemen en om tot een goed plan te komen, zijn de onderstaande projectkaders eerst inzichtelijk gemaakt.

3.1 Projectkaders De gesprekken werden gevoerd binnen de projectkaders die zijn opgesteld uit het geldende Bestemmingsplan, Pandverkenning november 2023, Omgevingsvisie Binnenstad Utrecht 2040, en het - door de gemeenteraad omarmde - adviesrapport van Bart van de Laak. Daarnaast gelden de wettelijke en gemeentelijke kaders die vooralle vastgoedprojecten gelden. In de bijlage is het onderstaande schema als een afbeelding opgenomen.

Kadersoort Algemeen

Bestemmingsplan

Uitgangspunt • Ruimte voor amateurkunsteducatie. • Erfgoed is beleefbaar. • DOMunder blijft huurder. • Een pand toegankelijk voor bewoners en bezoekers van de stad. • Een levendige en gastvrije plek. • Gemengde bestemming, wat betekent dat er veel soorten functies in het pand mogen komen. • Maatschappelijke voorzieningen, zoals onderwijs welzijn of volksgezondheid, met additionele horeca. • Cultuur en ontspanning, met additionele horeca als mogelijkheid. • Zakelijke dienstverlening, zoals een kapper of reisbureau. • Bedrijvigheid zonder grote verkeersaantrekkende werking. • Wonen. • Additionele horeca. Op basis van het Ontwikkelkader Horeca Utrecht (OHU) is deze plek een ontwikkellocatie.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

13

Beheer en exploitatie

Bouwkundig

Omgeving

Er kan middels een omgevingsvergunning zelfstandige horeca (D1/D2) worden aangevraagd. Er geldt een jamits voor nieuwe horecainitiatieven op basis van het OHU. Onafhankelijk beheer. Sluitende businesscase zodat een stabiele, financiële situatie ontstaat. Er vind een huurdersselectie plaats volgens het Didamarrest. Het pand wordt heringericht op functie, niet op partij. Een deel van de Marnixzaal en de kelders zijn Rijksmonumentaal. Een extra verdieping toevoegen is niet mogelijk. Een verdubbeling van de kap op de tweede verdieping is wel mogelijk. Het toevoegen van daglicht i.r.t. functies is belangrijk. Routing, brandveiligheid en een goede doorstroom zijn aandachtspunten. Verduurzaming is noodzakelijk. (Fysieke) verbinding met het Domplein verbeteren. De gevel is een beschermd stadsgezicht. Fietsparkeren voor de gevel is een aandachtspunt.

3.2 Bevindingen uit de themabijeenkomsten en stakeholdergesprekken Themabijeenkomsten

Bij elke themabijeenkomst waren experts van binnen en buiten de gemeente aanwezig om input te leveren voorde hierondergenoemde onderwerpen. Na de vier themabijeenkomsten heeft een terugkombijeenkomst plaatsgevonden, waarna alle experts nog een laatste reactie of aanvulling konden geven. Ook is alle input ter kennisgeving gedeeld met de toenmalige huurders van het pand. De thema’s die aan bod kwamen waren:

1. Kansrijke functies in het pand. 2. Aansluiting met het Domplein. 3.

Bouwkundige aanpassingen aan het pand.

4. Vorm van exploitatie en beheer. De belangrijkste wensen en bevindingen uit de themabijeenkomsten zijn: • Horeca: Een passend horecaconcept voor dagpubliek dat aansluit bij de amateurkunsteducatie- en erfgoedfuncties. • Zaalverhuur: Ruimtes verhuren voor o.a. amateurkunsteducatiefuncties, vergaderingen, kantoren en onderwijs. • Informatiepunt: Een plek om informatie te krijgen over (de historie) van de stad. • Fietsparkeren: Het verwijderen van de fietsen voor de gevel door het realiseren van een inpandige fietsenstalling. • Entree: Het realiseren van een entree in het midden van het pand, wat alleen interessant is als de fietsen voorde gevel worden verwijderd. • Zichtbaarheid: De huidige entrees aan de zijkant van het pand meer activeren en zichtbaar maken.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

14

Brandveiligheid: De looproutes in het gebouw duidelijker maken door daglicht en betere zichtlijnen toe te voegen. Technisch: De installaties vervangen en toekomstbestendig maken. Ontmoeting: Maak een foyer in het pand om de zaalverhuur aantrekkelijker te maken. Entree: Creëer een entree in het midden. De hoofdhuurder is een ervaren partij zowel in beheer als (culturele) programmering van een pand. Tijdens de huurdersselectie moet er voldoende tijd zijn voor partijen om een samenwerking te vormen en een businessplan op te stellen. Opgelegde samenwerkingen zijn tot op heden niet succesvol gebleken.

Stakeholdergesprekken Tijdens het traject is er extra expertise op het gebied van culturele instellingen opgehaald bij TivoliVredenburg, de Theaterschool Utrecht (een van de huurders van het pand), Theater De Nieuwe Vorst in Tilburg en bij Het Koorenhuis in Den Haag. De belangrijkste bevindingen uit de stakeholdergesprekken zijn:

Ruimtegebruik: Het kan met een amateurkunsteducatiepartij als huurder, zoals een theaterschool, lastig zijn om ruimtes voor flexibele verhuur in te zetten. Ruimtes zijn vaak de hele dag in gebruik door dag- en avondcursussen en vaak blijft er ook materiaal zoals decors of grote instrumenten achter in de ruimtes als deze niet worden gebruikt. Beheer: Houd beheer en exploitatie in één hand, zodat onderliggende partijen op een natuurlijk manier met elkaar gaan samenwerken en er geen onduidelijkheid kan ontstaan over de verdeling van verantwoordelijkheden. Foyer: Er moet een duidelijke, ruime ontvangstplek bij de entree van een pand zijn. Zo kunnen gasten ergens wachten voordat ze naar een voorstelling gaan en hebben huurders een plek waar ze elkaar kunnen ontmoeten. In de huidige situatie op Domplein 4-5 raken gasten vaak verdwaald en nodigt deze niet uit tot ontmoeting. Zowel Theater De Nieuwe Vorst, als Het Koorenhuis hebben een ruime foyer die ook als horecagelegenheid dient. Horeca: Horeca is vaak alleen interessant als je dit kan combineren met zaalverhuur. Bij zelfstandige horeca is er idealiter een terras. Verder wordt geadviseerd om op een aparte (ervaren) horecaexploitant in te zetten bij de huurdersselectie, of een samenwerking hiermee aan te gaan.

Het is voor culturele partijen doorgaans niet haalbaar om zowel de eigen programmering te regelen als een (zelfstandige) horecafunctie succesvol te exploiteren. Indeling: Een duidelijke indeling en routing in het pand is belangrijk. Vooral als er ruimtes (flexibel) worden verhuurd aan losse partijen waardoor er veel verschillende aanloop in het pand is. Theaterzaal: De logistiek ten behoeve van de aan- en afvoer van decorstukken is belangrijk. Hier moet een toegankelijke en ruime routing voor zijn. Voor de opslag van toebehoren is veel ruimte nodig. Bij verhuur voor theatervoorstellingen moet er een goede kleedkamer zijn, met wc, douche en pantry.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

15

4. Invulling amateurkunsteducatie Amateurkunsteducatie (AKE) Onder amateurkunst verstaat men kunstactiviteiten die niet beroepsmatig worden beoefend. Met amateurkunsteducatie wordt dus het lesgeven aan amateurkunstenaars bedoeld. Daarentegen wordt er bijvoorbeeld aan de Hogeschool voorde Kunsten Utrecht (HKU) les in kunstactiviteiten gegeven aan professionals in opleiding en valt de HKU daarmee in de categorie onderwijs. Onder kunstactiviteiten vallen de volgende disciplines: audiovisueel en fotografie, beeldende kunst, dans, muziek, nieuwe media, literatuur, theater, streetculture en mengvormen van deze disciplines (bron: lokaleregelgevinq.overheid.nl).

Amateurkunsteducatie aan het Domplein

Tot haar faillissement in 2019 was het Domplein 4-5 de hoofdvestiging van het Utrechts Centrum voor de Kunsten (UCK). Het UCK was in 1998 ontstaan door het samengaan van vier instellingen in de kunsteducatie: de Gemeentelijke Muziek en Dansschool, het Instituut voor Kunstzinnige Vorming (IKV), Stichting Artibus en Stichting AVS. Er werden cursussen in verschillende disciplines aangeboden: podiumkunsten (muziek, dans theater) maar ook beeldende kunst, fotografie, schrijven en digitale media/video.

In het besluit in het najaar van 2018 niet meer aan het exploitatietekort van het UCK bij te dragen, is besloten het budget van ca. één miljoen euro voor amateurkunsteducatie te behouden. In samenwerking met betrokken stakeholders is hiervoor beleid ontwikkeld en in maart 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. Voorde uitvoering van dit beleid is in april een subsidieregeling gepubliceerd, waardoor het mogelijk was voor organisaties voor 1 mei 2019 een aanvraag te doen voor de periode 1 juli 2019 - 2021. In het jaar dat deze regeling afliep was er sprake van een pandemie, waardoor besloten werd het beleid te continueren voorde periode 2022-2024. Hierdoor kregen betrokken organisaties ook de mogelijkheid op verschillende onderdelen te professionaliseren. Het doel van de subsidieregeling is het stimuleren van een pluriform lesaanbod op het gebied van amateurkunsteducatie, afgestemd op verschillende doelgroepen én verspreid over de hele stad. Via deze regeling kunnen meer partijen verspreid over de stad een uitvoerende rol spelen en wordt het makkelijker gericht te sturen op het bereik van specifieke doelgroepen. In de periode tot 2024 ontvingen de amateurkunsteducatie aanbieders die gehuisvest waren op het Domplein (met een stadsbreed bereik) gezamenlijk jaarlijks ca. € 700.000 subsidie. Het overige budget werd besteed aan zeven kleinere instellingen verspreid over de stad.

Van deze drie organisaties is alleen Theaterschool Utrecht nu nog over op het Domplein. Danscentrum Utrecht is verhuisd naar een locatie in Pijlsweerd en was al gevestigd in Noordoost. DUMS is failliet.

Voorde periode 2025-2028 verlenen we subsidie aan: Utrecht Danscentrum Utrecht, DC 1 II High, Kunstkasteel Zuilen, Muziqu, Dirigenten Werkplaats Utrecht, Kunstencentrum De Nieuwe Vaart, Muziek voor leder Kind, Theaterschool Utrecht en Vocal Arts Academy. Van deze partijen is alleen Theaterschool Utrecht gehuisvest aan het Domplein. (Dirigentenwerkplaats maakt incidenteel gebruik van de ruimten). De directie van DUMS diende voor deze periode geen aanvraag in. Na een bestuurswissel in juni 2024 vroeg het nieuwe bestuur, kort na haar aantreden, faillissement aan. Sinds 2019 is het aanbod amateurkunsteducatie steeds beter gespreid over de stad, omdat hier op basis van uitvoering van beleid (na het faillissement van UCK) op is ingezet. Hierdoor worden meer diverse doelgroepen en kinderen dichtbij huis bereikt. We zien nu echter dat binnen de huidige budgettaire kaders er geen ruimte meer is om gelijktijdig een bloeiende functie in de binnenstad

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

16

open te houden waarin verschillende disciplines kunnen worden aangeboden én we ons aanbod goed gespreid over de stad kunnen ondersteunen. De vraag naar kwalitatief hoogwaardig amateurkunsteducatie-aanbod buiten het centrum is toegenomen, mede als gevolg van de groei van de stad en de betere spreiding over de stad. Hier is een groot deel van het beschikbare subsidiebudget voor nodig. Gelijktijdig zijn twee van de drie organisaties (dans en muziek) die eerder op het Domplein zaten daar zijn verdwenen (failliet of verhuisd). Hierdoor is het aanbod op deze locatie afgenomen, zowel in omvang als pluriformiteit, terwijl een plek hiervoor in het centrum wel wenselijk is.

4.1 Ruimtebehoefte culturele invulling Uit eerdere sectoranalyse amateurkunst maar ook uit de Uitvoeringsnota huisvesting culturele en creatieve secto:" blijkt dat er stadsbreed veel behoefte is aan repetitie- en presentatieplekken voor amateurkunsten en amateurkunsteducatie. Met de groei van de stad wordt deze behoefte aan actieve cultuurparticipatie (zoals amateurkunsteducatie) alleen maar groter. Momenteel zien we dat als gevolg van de druk op de ruimte en de kostenstijgingen, amateurkunstgroepen de stad verlaten voor repetitieruimte elders omdat ruimte verdwijnt of/en de vraag naar ruimte groter wordt en het aanbod niet hard genoeg meegroeit. Het is daarom van groot belang dat zoveel als mogelijk van het huidige aantal m2’s WO voor amateurkunsteducatie, behouden blijft én daarbij ook gelet wordt op de betaalbaarheid. De raad heeft de wens amateurkunst te behouden op deze plek. In het uitvoeringsprogramma Cultuurparticipatie is dit vertaald in een ambitie: 3.2.3 Amateurkunsteducatie door iedereen “Realisatie van centrale locatie voor amateurkunsteducatie aan het Domplein” en “De locatie aan het Domplein wordt toegankelijk voor diverse doelgroepen die lessen in verschillende kunstdisciplines willen volgen”. De huidige situatie, met exploitatie door de afdeling VGE, geeft ons veel inzicht in de concrete vertaling van deze ruimtebehoefte op deze locatie.

Op dit moment is geen sterke voorkeur voor een amateurkunsteducatie-discipline, maar wel voor behoud van bepaalde functies zoals de Marnixzaal voor concerten, de theaterzaal voor kleinschalige voorstellingen en de danszalen voor dansrepetities. Onderzocht is welke functies bij voorkeur behouden blijven en welke amateurkunsteducatie-disciplines mogelijk aanvullend wenselijk zijn om te huisvesten aan Domplein 4-5. Hieronder worden alle discipline belicht:

Muziek: De Marnixzaal van Domplein 4-5 staat bekend als een zaal die vanwege haar akoestiek bijzonder geschikt is voor koren en akoestische muziekensembles (klassiek of onversterkte lichte muziek). Onder andere Dirigentenwerkplaats Utrecht maakt(e) gebruik van deze zaal, maar ook diverse (amateurjmuziekgezelschappen zoals de Nederlandse Bachvereniging. Het is wenselijk dat deze ruimte beschikbaar blijft voor deze discipline. Daarnaast zit in het pand ook een opnamestudio en zijn de diverse lokalen geschikt voor muziekles in individueel of klein groepsverband. Theater/podiumkunsten: Domplein 4-5 biedt op dit moment onderkomen aan de discipline theater/podiumkunsten, in de vorm van Theaterschool Utrecht. Het is wenselijk dat deze discipline op deze locatie behouden blijft vanwege de aanwezige ruimtes die hier goed geschikt voor zijn; de omvang lokalen/studio’s sluit goed aan op de functie en er is een theaterzaal inclusief technische faciliteiten aanwezig. Daarnaast is de ruimtebehoefte voor deze discipline groot en is het wenselijk voor een goede bedrijfsvoering om vrijwel alle activiteiten van een theaterschool op één plekte huisvesten. Dans: De Torenzaal is geoutilleerd om dienst te doen als danszaal. Deze wordt onder andere gehuurd door MBO-opleiding Creative College Dans.

Daarnaast bevinden zich twee danszalen aan de achterzijde van het pand, deze zijn voorzien van een zwevende balletvloer. Het is wenselijk dat deze discipline op deze locatie behouden blijft. De verhuurbaarheid van de Torenzaal kan geoptimaliseerd worden door bij dit gebruik passende sanitaire voorzieningen toe te voegen, met name douches.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

17

Digitale media, beeldcultuur en fotografie: Met het wegvallen van het project ‘De Machinerie’, mist de stad een locatie voor amateurkunsteducatie op het gebied van (digitale)media, beeldcultuur en fotografie. Domplein 4-5 biedt kansen om deze disciplines een plek te geven in de stad. Kanttekening hierbij is dat amateurkunsteducatiepartijen die destijds verbonden waren aan De Machinerie rnogelijk niet meer beschikbaar zijn om invulling te geven aan een amateurkunsteducatie-programma op deze locatie. Utrecht kent op dit moment geen andere partijen die dit op grote schaal aanbieden. Beeldende kunst: Utrecht kent geen aanbieders van grootschalige publieke en betaalbare amateurkunsteducatie op het gebied van beeldende kunst, zoals werd aangeboden door het voormalig UCK, Domplein 4-5 biedt kansen om een dergelijke partij een plekte geven in de stad. Kanttekening daarbij is dat Utrecht op dit moment geen partij kent die dit op grote schaal aanbiedt. Literatuur: Utrecht kent, naast de bibliotheek, geen aanbieders van grootschalige publieke en betaalbare AKE op het gebied van literatuur. Domplein 4-5 biedt kansen om deze discipline een plek te geven in de stad. Overige vormen: Utrecht kent geen aanbieders van publieke en betaalbare amateurkunsteducatie voor kinderen en volwassenen met een vorm van beperking. Domplein 4-5 biedt kansen om dit een plek te geven in de stad.

Kanttekening daarbij is dat Utrecht op dit moment geen partij kent die dit op deze schaal kan aanbieden. Goede spreiding van amateurkunsteducatie in de stad is gewenst in het kader van de toegankelijkheid (cultuur dichtbij, op loopafstand). Daarom wordt ingezet op ruimte voor cultuur in de wijken, maar om diezelfde reden is het van belang dat ruimte voor actieve cultuurparticipatie voor inwoners ook behouden blijft in de binnenstad. Domplein 4-5 is hiervoor al decennialang in gebruik. Het is een bekende en toegankelijke plek en de ruimtes zijn hier erg geschikt voor. Daarnaast is in de sector breed behoefte aan betaalbare creatieve werkplekken (ook om bijvoorbeeld muziekles te geven) en wellicht een wijkcultuurvoorziening in de binnenstad. Domplein 4-5 biedt ook vanuit het idee van multifunctioneel ruimtegebruik kansen hiervoor. Voorde verhuurbaarheid is het belangrijk dat de locatie voor amateurkunsteducatiepartijen passend is in kostprijs en uitrustingsniveau. Hiervoor is het mogelijk een marktverkenning uit te voeren en uitgangspunten voor de verbouwing op te stellen in samenspraak met amateurkunsteducatiepartijen.

4.2 Betaalbare huur voor amateurkunsteducatie Vanuit het beleidsveld cultuur voorden subsidies verstrekt voor het realiseren van programmering of activiteiten zoals amateurkunsteducatie waarmee impact gemaakt wordt op het programma Gezond Stedelijk leven. Hiermee werken we aan de doelstelling dat, gelijk aan de groei van de stad er in alle wijken passend aanbod is van diverse creatieve makers en culturele instellingen. Subsidies worden verleend voor bepaalde prestaties of inspanningen die tot een bepaald resultaat leiden. Huisvesting is randvoorwaardelijk om deze doelen mogelijk te maken, hier wordt niet expliciet subsidie voor verleend.

Er bestaat geen blauwdruk businessmodel voor amateurkunsteducatie-organisaties, dus wat voor deze functie een betaalbare huurprijs is, is niet precies aan te geven. Van de amateurkunsteducatie organisaties die subsidie ontvangen, vormen de huisvestingslasten een telkens ander aandeel van de totale exploitatie. Het varieert van ca. 12% (MuziQ, Kunstkasteel Zuilen) tot ca 31% bij Theaterschool Utrecht en Danscentrum Utrecht. Dit is namelijk afhankelijk van verschillende

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

18

factoren, zoals het soort en omvang van de huisvesting, maar ook van kwaliteit, ligging en grootte hiervan.1 Daarnaast is ook de manier waarop lessen gegeven worden van invloed op businessmodel. Voor muziekles geldt bijvoorbeeld dat ze over het algemeen individueel of in kleine groepjes gegeven wordt. Les in theater- dans of in beeldende disciplines gebeurt vaak in iets grotere groepen. Dit heeft veel invloed op de bedrijfsvoering, immers de kosten voor de docent kunnen over minder leerlingen verdeeld worden en vormen vaak de grootste kostenpost per les. Ook materiaalkosten verschillen per discipline. Voor muziekles zijn (soms kostbare) instrumenten nodig die regelmatig onderhoud nodig hebben, voortheaterlessen zijn technische faciliteiten nodig en decors, etc. Daarnaast verschilt de benodigde ruimte en de eisen daaraan per discipline. Voor het laagdrempelig en betaalbaar kunnen aanbieden van kwalitatief goede amateurkunsteducatie is subsidie nodig. Zonder subsidie komt de betaalbaarheid onderdrukte staan of een eerlijke betaling voorde docent. Als voorwaarde van de subsidie stellen wij dan ook dat docenten betaald worden conform de Fair Practice Code. Daarnaast moeten de codes Diversiteit en Inclusie en Governance Code Cultuur nageleefd worden waarmee we de sector gezond en toekomstbestendig houden.

Daarnaast zijn er in Utrecht ook veel aanbieders van amateurkunsteducatie die geen subsidie ontvangen. Wij hebben van deze partijen geen zicht op fair pay, de kwaliteit of hun inzet op het laagdrempelig houden van amateurkunsteducatie en het bereiken van nieuwe doelgroepen.

1 Ter vergelijking; van andere grote Randstedelijke theaterscholen (Hofplein, Rabarber en Jeugdtheaterhuis Zuid-Holland) vormen de huisvestingslasten 7 a 18 % van de totale exploitatie en vormt het aandeel gemeentelijke subsidie 38% tot 48% van de dekking van de exploitatiekosten. Daar worden ook activiteiten gedekt met subsidie.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

19

5. Functies In de themabijeenkomsten zijn de diverse functies als mogelijke invullingen besproken. Voor diverse functies was het nodig om nader onderzoek te doen wat de (on)mogelijkheden waren om het in te passen, bijvoorbeeld bouwkundig of qua wetgeving. In de onderstaande paragrafen is per functie benoemd wat de kansen en de aandachtspunten zijn en wat de eventuele voor- en nadelen zijn.

5.1 Kantoren/werkplekken Het pand is geschikt voor kantoor- en werkplekken, door de structuur van het pand met lange gangen en ruimten van diverse grootte. Het betreft dan met name de ruimten aan de voorgevelzijde en rondom de binnentuin, omdat hier voldoende daglicht is en mogelijkheid voor natuurlijke ventilatie (ramen openen). Aan de achterzijde van het pand zijn kantoorruimten alleen mogelijk op de verdieping, als hier extra dakramen worden geplaatst. Aandachtspunt bij kantoren is dat het niet makkelijk samengaat met een functie waar veel geluid wordt gemaakt, bijvoorbeeld bij amateurkunsteducatie. Bij werkplekken is concentratie een belangrijk uitgangspunt, wat verstoord kan worden door het geluid van sommige amateurkunsteducatie disciplines (denk aan muziek en theater of dans) of van de wissels van lesuren, waarbij cursisten (met name kinderen) over de gangen hun weg vinden. Dit kan opgeiost worden door meer akoestische maatregelen te nemen, zoals geluidswering in de vensters en de tussenmuren en plafonds. Dit zorgt wel voor hoge investeringskosten.

Vanuit de markt wordt aangegeven dat kantoren een goede functiekeuze zijn, omdat er in de binnenstad altijd behoefte zal zijn aan kwalitatief goede en aantrekkelijke kantoorruimten en dit een toekomstbestendige functie is. Met het uitzicht op de Dom is de verwachting dat de ruimten goed verhuurd kunnen worden. Bovendien kan eraan verschillende soorten bedrijven worden verhuurd (bijvoorbeeld een startup, maar ook een scale-up) dankzij de variatie aan grootte van de ruimtes.

Deze functie draagt weinig bij aan de levendigheid en gastvrijheid van het pand. De kantoren zijn namelijk alleen toegankelijk voor werknemers.

5.2 Zaalverhuur Het pand heeft nu de bestemming Gemengd-2 met de aanduiding ‘specifieke vorm van horecazaalverhuur’, ‘cultuur en ontspanning’ en ‘maatschappelijk’. Hiermee is zaalverhuur in het gehele pand toegestaan in de vorm van zakelijke bijeenkomsten, vergaderingen, presentaties, shows, diners, recepties en kleinschalige particuliere bijeenkomsten in besloten kring. Zaalverhuur anders dan in besloten kring is niet toegestaan. De keuze voor zaalverhuur is voor de hand liggend, omdat het pand al beschikt over de aanwezigheid van drie goede zalen (Toren-, Theater- en Marnixzaal). Met name de Toren- en Marnixzaal worden in de afgelopen jaren niet optimaal gebruikt, met name door de beperking op de bezetting door de brandveiligheid. Het zou een meerwaarde voor het gebruik zijn, als er een huurder komt die de zalen optimaal (weinig leegstand) kan gebruiken of verhuren. Voorbeelden hiervan zijn:

concerten en andere culturele voorstellingen; colleges en onderwijs; vergaderingen en bijeenkomsten; feesten en partijen.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

20

Bij zaalverhuur voor culturele/theatervoorstellingen zijn er wel enkele aandachtspunten. Bij deze vorm van zaalverhuur is logistiek ten behoeve van de decor en eventueel eigen techniek belangrijk, hier moet een toegankelijke en ruime routing voor zijn. In de huidige situatie is de lift klein en op een moeilijk te bereiken plek. Ook de aan- en afvoer op het Domplein zijn een uitdaging, omdat het plein niet toegangelijk is voor autoverkeer en hier een ontheffing voor moet worden aangevraagd. De Theaterzaal is wel goed uitgerust met een tribune en (technische-) theaterinstallaties, maar er is geen goede kleedruimte, met douche/wc/pantry bij de zaal aanwezig. Dit beperkt de mogelijkheden van theatergebruik. Voor de Theaterzaal geldt dat deze eventueel iets kleiner kan worden gemaakt, mocht dit bijvoorbeeld de logistiek van het pand verbeteren De Marnixzaal kan (beperkt) aangepast worden, zodat de zaal beter kan worden ingezet. Denk hierbij aan betere vluchtroutes. Bij theatervoorstellingen zal de getrapte, oplopende vloer steiler moeten oplopen. De Torenzaal hoeft niet te worden gewijzigd, want deze voldoet al goed voor (commerciële) zaalverhuur. Verhuur van de zalen zorgt voor meer bezoekers in het pand en heeft daarmee een positief effect op de levendigheid van het pand.

5.3 Horeca: café/restaurant Het past binnen het bestemmingsplan om additionele horeca aan te bieden. In de afgelopen jaren was deze functie er ook, op de begane grond naast de entree. De huidige huurders hebben aangegeven dat dit geen rendabele functie is. Additionele horeca is vaak niet rendabel, omdat het afhankelijk is van de bezoekers die er door de andere functies aangetrokken worden en niet zelf bezoekers van buiten mag aantrekken. Zo mag additionele horeca bijvoorbeeld niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg en alleen toegankelijk zijn voor bezoekers van de hoofdfunctie van het pand.

Er is vanuit het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (OHU) en het bestemmingsplan mogelijkheid om een bestemmingswijziging aan te vragen voor de categorieën horeca D1 (middelzware horeca - zie OHU) en D2 (lichte horeca - zie OHU) inclusief een terras voor het pand.

In combinatie met zaalverhuur is (een vorm van) horeca wel wenselijk, maar experts geven aan dat het moeilijk zal blijven om dit rendabel te krijgen. Aandachtspunten hierbij zijn: Additionele horeca in de vorm van een foyer is noodzakelijk voorde zalen. Hier kan men verzamelen en iets nuttigen. Omdat de zalen als ‘zitzalen’ zijn ingericht, is de verwachting dat hier hooguit één drankje per persoon wordt gedronken. Een bar per zaal is daarom niet rendabel. Voor voldoende aanloop en exposure is een plek op de begane grond aan de gevelplint noodzakelijk. Om horeca rendabel te maken zijn ruime openingstijden nodig, die mogelijk niet overeenkomen met openingstijden van de overige functies in het gebouw. Om ervoor te zorgen dat er geen mensen door het pand lopen vanuit de horeca, moet worden gekeken naar een flexibele manier van het afscheiden van de horeca t.o.v. de rest van het pand. Zelfstandige daghoreca (D2) is alleen interessant als een terras kan worden toegevoegd, om voldoende aanloop en zitplekken te creëren. Op dit moment wordt de ruimte voor het pand gebruikt voor fietsparkeren en vanuit de regelgeving is het niet toegestaan om de binnenplaats te gebruiken als terras. Aan horeca D2 is een sluitingstijd van 22.00 uur verbonden. Zelfstandige horeca D1 is waarschijnlijk een professionele keuken nodig.

Hiervoor is een hogere elektra aansluitwaarde nodig, dan een kleine keuken voor bijvoorbeeld catering, die op dit moment niet aanwezig is. Vanwege netcongestie is het aanvragen van een grootaansluiting nu niet mogelijk. Bij horeca D1 is geen sluitingstijd verbonden, waardoor dit type mogelijk meer (geluids)overlast kan veroorzaken voor de omgeving.

Domplein 4-5 | Uitgangspuntennotitie | mei 2025

21

Het is aan te raden om een bestemmingswijziging aan te vragen voor zelfstandige horeca D2. Hierbij zou de combinatie met een terras een pré zijn, waarbij er een oplossing moet komen voor het fietsparkeren voorde gevel. Voorde invulling van het terras is een nadere uitwerking wenselijk, zodat deze goed aansluit op de wensen vanuit de gemeente, en op de Binnenstadsvisie. Nadere uitwerking gaat in overleg met het Gebiedsteam Binnenstad.

Horeca heeft een zeer versterkende werking voor de levendigheid van het pand, het zal bezoekers en bewoners aantrekken. Zeker als het de overige functies in het pand kan versterken om hier samen te komen. Er is op het Domplein behoefte aan meer (rustige) daghoreca voor bezoekers van het Domplein. Aandachtspunt voor de businesscase is dat er meer zal moeten worden geïnvesteerd, omdat waarschijnlijk de gevel moet worden aangepast voor een entree met een meer open uitstraling. Daartegenover staat dat er een hogere m2-prijs kan worden gerekend bij verhuur. Een ander aandachtspunt is de elektra aansluiting. Vooreen restaurant is een grootaansluiting nodig, dat met de huidige netcongestie niet mogelijk is om aan te vragen. Bij daghoreca D2 is doorgaans een minder grote keuken nodig, waardoor de huidige elektra-aansluiting waarschijnlijk voldoende groot is.

5.4 Horeca: hotel In de themabijeenkomsten werd het al snel duidelijk dat een hotelfunctie geen logische keuze was voor Domplein 4-5. Het lijkt een mooie (‘slapen onder de Dom’) en rendabele investering in het pand, maar er zijn hiervoor te veel uitdagingen en beperkingen.

Het is niet toegestaan vanuit het bestemmingsplan. Het hotelbeleid biedt op dit moment geen ruimte voorde ontwikkeling van grotere hotels die niet binnen een bestemmingsplan of de bestaande planvoorraad vallen. Er zijn op dit moment nog ongeveer 800 kamers gepland in Utrecht, bovenop de reeds aanwezige 3.000 kamers. Mede omdat de stad eerst het effect van deze geplande kamers wil afwachten, biedt het beleid geen ruimte om via een bestemmingsplan wijziging nieuwe hotels met meer dan 50 kamers te ontwikkelen. Voor kleine hotelinitiatieven biedt het beleid wel ruimte, al zijn hier ook voorwaarden aan verbonden. Kleine hotels krijgen het zwaarder door een verhoging van de toeristenbelasting en een verhoging van de btw. Hierdoor zullen niet veel ondernemers hierin willen investeren. Het pand is slecht bereikbaar met de auto, dat voor een hotel wel wenselijk is. Voor hotelkamers is daglicht noodzakelijk en er zijn grote delen in het pand waar dit niet mogelijk is.

5.5 Retail Een Retail functie zou een sterke financiële drager zijn voorde businesscase, maar het pand is onvoldoende geschikt voor deze functie. Het Domplein ligt net buiten het winkelgebied waarde grote retailers zich bevinden, waardoor er weinig aanloop van winkelend publiek zal zijn. Alleen een retailer met een grote autonome aantrekkingskracht zou op deze locatie een winkel kunnen exploiteren, maar ook deze retailer kan binnen het bestaande winkelgebied een functioneel betere optie vinden om zich te huisvesten. Daarnaast heeft het pand een te gesloten karakter en geen mogelijkheid voor een geheel open plint met grote etalages. Ook de plattegrond biedt geen mogelijkheid voor een grote, ruime oppervlakte om een winkel goed in te passen. Wel is het mogelijk om in het pand ruimte te bieden aan ambachtelijke makers, die hier ook een (kleine) winkelfunctie hebben om hun ambacht te verkopen. Dit is een soort Retail functie die veel vierkante meters vraagt - door de werkplekken en de winkel - en zeer weinig opbrengt voor de businesscase. Met name in combinatie met amateurkunsteducatie - ook een grote ruimtevrager lijkt deze functie daarom uitgesloten te zijn.