U10 Woonbehoefteonderzoek - Gemeente Utrecht
Tekst van het document
Woningbehoefte onderzoek U10 – Utrecht
In opdracht van
Regio U10 Datum
20 maart 2025
In opdracht van
Datum
Regio U10
20 maart 2025
Auteurs
Kenmerk
Alysa Eijkelenboom en Michael Stuart-Fox
r2024-0025AEI
ABF Research Verwersdijk 8, 2611 NH Delft +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl Copyright ABF Research 2024 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld
3
Inhoudsopgave Samenvatting
4
Inleiding
8
01 Huidige situatie woningmarkt
10
1.1
Ontwikkeling bevolking en huishoudens
11
1.2
Ontwikkeling en samenstelling woningvoorraad
16
1.3
Spanning op de koopwoningmarkt
21
1.4
Spanning in de sociale huursector
23
02 Kwalitatieve woningbehoefte
26
2.1
Toelichting consumentgericht bouwprogramma
27
2.2
Verwachte huishoudensontwikkeling
32
2.3
Consumentgericht bouwprogramma
33
2.4
Vergelijking met plancapaciteit
38
Bijlagen
41
Bijlage A: toelichting methodiek Socrates-model
42
Bijlage B: toelichting inkomens- en prijsgrenzen
45
Bijlage C: toelichting woonmilieus
47
Bijlage D: Tabellen achterliggende cijfers H1
52
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
Samenvatting De regio U101 staat voor een grote en complexe opgave om de komende twintig jaar de groeiende woningbehoefte adequaat te faciliteren. In opdracht van de regio U10 brengt ABF in dit rapport de woningbehoefte in de gemeente Utrecht in beeld, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Daarbij gaat het om woningtypen, prijsklassen en woonmilieus. Naast dit rapport voor de gemeente Utrecht is er nog het regiorapport met de uitkomsten op regionaal niveau. Het rapport start met een overzicht van de huidige situatie qua demografie, woningvoorraad en spanning op de woningmarkt (H1). Daarna komen de woningbehoefte en de vergelijking met de bestaande woningbouwplannen aan bod (H2). Deze samenvatting geeft een overzicht van de belangrijkste bevindingen en conclusies.
Huidige situatie demografie en woningmarkt (H1) •
Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Utrecht is in de periode 2012-2024 met ca. 18% toegenomen. In Utrecht ligt de groei daarmee beduidend hoger dan in de regio als geheel (12%).
•
De groei is naar verhouding het sterkst geweest bij huishoudens 65-74 jaar en het minst sterk bij jonge huishoudens (< 30 jaar). Met name het aantal alleenstaanden groeit sterk.
•
Met name het buitenlands migratiesaldo (meer immigranten dan emigranten) draagt bij aan de groei. De groei door migratie zit met name bij jonge en middelbare leeftijdsgroepen. Er is ook sprake van groei door natuurlijke aanwas (meer geboorte dan sterfte) maar deze vertoont wel een dalende trend. Het binnenlands migratiesaldo fluctueert sterker tussen de jaren en is in een deel van de jaren negatief (meer vertrekkers dan vestigers).
•
De woningvoorraad in Utrecht is in de periode 2012-2024 gegroeid met ruim 24.000 woningen (17%). De groei is in deze periode het sterkst geweest bij private huurwoningen (71%), gevolgd door koopwoningen (14%). De woningvoorraad van corporaties is per saldo weinig toegenomen (6%).
•
Begin 2023 bestaat naar schatting 36% van de voorraad uit woningen in het sociale huursegment2. Dat is een duidelijk hoger aandeel dan het regionale gemiddelde (31%). Het aandeel betaalbare koopwoningen (< € 390.0003) in de totale voorraad ligt op 6% en dat is juist lager dan het regionale gemiddelde (9%).
•
De spanning op de koopwoningmarkt is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Een gemiddelde bestaande koopwoning in Utrecht kost in 20244 inmiddels € 512.400. Bij alle
1
U10 is een netwerkorganisatie van de volgende 16 Utrechtse gemeenten: Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist. 2 Woningen van woningcorporaties en private verhuurders met een huurprijs onder de sociale huurgrens (€ 879,66 in 2024). De huurprijzen van woningen van private verhuurders betreffen schattingen. Er is dus sprake van een onzekerheidsmarge als het gaat om het totale aandeel woningen in de categorie ‘sociale huur’. 3 Op basis van de WOZ-waarden van koopwoningen. De vraag- en transactieprijzen kunnen hier natuurlijk van afwijken. 4 Eerste halfjaar van 2024.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
4
woningtypen is de gemiddelde koopsom sterk toegenomen. Koopwoningen zijn daardoor steeds minder bereikbaar voor koopstarters en (lagere) middeninkomens. •
Ook in de sociale huursector is de krapte in de afgelopen jaren toegenomen. Dat uit zich onder andere in meer actief woningzoekenden en een stijging van de gemiddelde inschrijfduur en zoektijd.
Kwalitatieve woningbehoefte (H2) Uitgangspunten •
Op basis van het woningmarktsimulatiemodel Socrates van ABF is de kwalitatieve woningbehoefte per gemeente in beeld gebracht. Per gemeente is daartoe een zogenoemd consumentgericht bouwprogramma berekend dat weergeeft welke woningen, gegeven de verhouding tussen vraag en aanbod per segment, idealiter aan de woningvoorraad worden toegevoegd (bruto)5. Hierbij wordt bewust geen rekening gehouden met de (prijs)segmentering van bestaande woningbouwplannen6, de afspraken in de Woondeal, ruimtelijke beperkingen en de soms gebrekkige financiële haalbaarheid van woningbouw in lage prijsklassen. Het consumentgerichte bouwprogramma weerspiegelt zo zoveel mogelijk de ‘zuivere’ woningbehoefte. Bij de behoefte aan sociale huurwoningen per gemeente is echter geen rekening gehouden met het meer evenwichtig spreiden van aandachtsgroepen over de regiogemeenten7. In gemeenten die meer aandachtsgroepen gaan huisvesten zou het aandeel sociale huur in het bouwprogramma daarom hoger kunnen liggen dan in dit onderzoek is aangegeven. In hoofdstuk 2 is ook aandacht voor de kwantitatieve woningbehoefte maar omdat de kwalitatieve samenstelling van de bouwopgave de kernuitkomst is, ligt daar in deze samenvatting de focus op.
Consumentgericht bouwprogramma voor Utrecht •
De onderstaande figuren en tabel tonen het consumentgerichte bouwprogramma voor de gemeente Utrecht voor de periode 2024 t/m 2030. De percentages tonen van elk segment het aandeel van dat segment in de totale bouwopgave (bruto). Iets meer dan 30% van de bouwopgave bestaat uit sociale huurwoningen, 17% uit middenhuur en 20% uit betaalbare koopwoningen (tot € 390.000, prijspeil 2024). Sociale huur, middenhuur en betaalbare koop zijn samen goed voor 69% van de bouwopgave. Dure huur (12%) en dure koop (19%) vormen samen het resterende een derde deel van de bouwopgave.
•
Bekeken naar woningtype bestaat de woningbouwopgave in Utrecht met name uit huurappartementen (50%) en eengezinskoopwoningen (23%). Koopappartementen (15%) en eengezinshuurwoningen (11%) hebben een kleiner aandeel.
5
Het gaat om alle bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. Dus niet alleen om reguliere nieuwbouw maar ook om flexwoningen en overige toevoegingen zoals transformaties. 6 De totale omvang van de plancapaciteit per gemeente speelt wel een rol bij het bepalen van de totale kwantitatieve omvang van het bouwprogramma per gemeente. Maar de verdeling van de plancapaciteit over de prijssegmenten en woningtypen speelt dus geen enkele rol bij het bouwprogramma. 7 In het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
5
•
In de tabel is de combinatie van prijsklassen en woningtypen opgenomen. Daaruit blijkt dat de opgave voor sociale huur en middenhuur voor het overgrote deel appartementen betreft. De opgave voor betaalbare koopwoningen bestaat uit een mix van eengezinswoningen en appartementen. Bij dure koopwoningen gaat het overwegend om eengezinswoningen.
•
In de periode 2031 t/m 2040 is de (kwalitatieve) samenstelling van het consumentgerichte bouwprogramma nagenoeg gelijk aan de periode t/m 2030.
Figuur S.1.1- Utrecht: Consumentgericht bouwprogramma (bruto) naar eigendom x type en eigendom x prijs (prijspeil 2024) in periode 2024 t/m 2030; bron: ABF Socrates 2023 (maatwerk)
Consumentgericht bouwprogramma
11%
0%
Huur eengezins
50%
20%
Huur meergezins
Consumentgericht bouwprogramma
40%
60%
Koop eengezins
32%
0%
23%
20%
Huur < liberalisatiegrens
Huur middenhuur
Huur dure huur
Koop > 390.000
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
80%
15%
100%
Koop meergezins
17%
20%
40%
60%
12%
80%
Koop ≤ 390.000
19%
100%
6
Tabel S.1.1- Utrecht: Consumentgericht bouwprogramma (bruto) naar eigendom x prijs x woningtype (prijspeil 2024) in periode 2024 t/m 2030; bron: Socrates 2023 (maatwerk)
Periode 2024 t/m 2030 Percentages Eengezins Meergezins
Totaal
Tot liberalisatiegr. Middenhuur (tot 1.130) Dure huur Totaal huur
6% 2% 2% 11%
26% 14% 10% 50%
32% 17% 12% 61%
Koop ≤ 390 dzd Koop ≥ 390 dzd Totaal koop
9% 14% 23%
11% 5% 15%
20% 19% 39%
Totaal betaalbaar Totaal nieuwbouw
18% 34%
51% 66%
69% 100%
Vergelijking met plancapaciteit ●
De vergelijking tussen het consumentgerichte bouwprogramma en de huidige plancapaciteit (peildatum oktober 2024) kent als belangrijke kanttekening dat van een aanzienlijk deel van de woningen in plannen (nog) geen woningtype of prijsklasse bekend is. Desondanks laat de vergelijking globaal zien in welke segmenten idealiter – gelet op de verhouding tussen vraag en aanbod – meer plannen worden ontwikkeld.
●
Bekeken naar woningtype zou het aandeel eengezinskoop en, in mindere mate, eengezinshuur in de plancapaciteit moeten worden verhoogd. Uiteraard kunnen er beperkingen zijn vanuit de ruimtelijke ordening of financiële haalbaarheid waardoor dat niet wenselijk of mogelijk is.
●
Bekeken naar prijsklasse zou met name het aandeel betaalbare koopwoningen (≤ € 390.000, prijspeil 2024) in de plancapaciteit moeten worden verhoogd.
●
Het realiseren van betaalbare koop is vanwege de hoge grond- en bouwkosten vaak lastig. Ook het realiseren van voldoende sociale huur en middenhuur is onder de huidige omstandigheden niet eenvoudig. Indien in een bepaald segment minder kan worden gebouwd dan het consumentgerichte bouwprogramma aangeeft, is het wenselijk om in alternatieve segmenten meer te bouwen. Als nieuwbouw van betaalbare koop niet voldoende mogelijk is, zou extra nieuwbouw in de sociale huur en middenhuur wenselijk zijn. Deze segmenten kunnen voor een deel van de woningzoekenden die eigenlijk betaalbare koop wensen een acceptabel (tijdelijk) alternatief zijn. Als onvoldoende betaalbare koop kan worden gerealiseerd zal er bovendien minder doorstroming zijn vanuit de sociale huur en middenhuur. Ook om die reden is extra nieuwbouw in deze segmenten dan wenselijk. Bij het achterblijven van nieuwbouw in de middenhuur zou extra nieuwbouw in de sociale huur ook wenselijk zijn.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
7
Inleiding Aanleiding en onderzoeksvraag De regio U108 staat voor een grote en complexe opgave om de komende twintig jaar de groeiende woningbehoefte adequaat te faciliteren. Om dit te kunnen doen heeft de regio behoefte aan een actueel inzicht in de woningbehoefte, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Daarbij gaat het om woningtypen, prijsklassen en woonmilieus. Het inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte is gewenst tot 2040, met een kwantitatieve doorkijk naar 2050. De centrale onderzoeksvraag is: wat is de woningbehoefte in de regio en gemeenten naar woning- en woonmilieukenmerken en welk woningbouwprogramma draagt optimaal bij aan het oplossen van het woningtekort? Dit rapport geeft voor de gemeente Utrecht inzicht in de huidige stand van zaken op de woningmarkt en in het (kwalitatieve) bouwprogramma dat zo goed mogelijk tegemoetkomt aan de huidige en toekomstige vraag. Bij dit rapport hoort ook een regiorapport met de uitkomsten voor de regio U10 als geheel. De uitkomsten van het onderzoek kunnen worden benut voor de actualisatie van de Woondeal en voor lokale woonvisies of volkshuisvestingsprogramma’s (na inwerkingtreding Wet Versterken Regie Volkshuisvesting).
Relatie met Woonzorgbehoefteonderzoek In opdracht van de provincie Utrecht is in juni 2024 een Woonzorgbehoefteonderzoek 9 opgesteld. Dit onderzoek geeft inzicht in de verwachte ontwikkeling van de omvang en woningbehoefte van verschillende aandachtsgroepen zoals ouderen, mensen met een beperking en uitstromers uit instellingen. Het Woonzorgbehoefteonderzoek en dit rapport vullen elkaar in veel opzichten aan maar er is ook sprake van overlap. Het Woonzorgbehoefteonderzoek presenteert de opgave voor het toevoegen van nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen (voor ouderen) en tevens de woningbehoefte van verschillende specifieke groepen zoals statushouders en uitstromers uit instellingen. Daar waar het in dat onderzoek om de uitbreidingsbehoefte aan zelfstandige
woningen (geschikt voor ouderen)10 gaat, is er qua totale aantallen sprake van overlap met dit rapport. Dit rapport geeft inzicht in de gewenste toevoegingen van zelfstandige woningen aan de woningvoorraad (consumentgericht bouwprogramma) maar maakt daarbij geen onderscheid naar mate van geschiktheid voor ouderen. Met andere woorden: de gewenste toevoegingen van zelfstandige woningen geschikt voor ouderen zitten ook in het bouwprogramma in dit rapport. De opgave aan zelfstandige woningen uit het Woonzorgbehoefteonderzoek komt dus niet boven op de aantallen in dit rapport.
8
U10 is een netwerkorganisatie van de volgende 16 Utrechtse gemeenten: Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist. 9 Opgesteld door Companen. 10 Zoals bijvoorbeeld nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. Deze woningen hebben doorgaans een eigen toegang en eigen voorzieningen (keuken, badkamer, toilet) en tellen daarom gewoon mee in de woningvoorraad zoals CBS die afbakent op basis van de BAG.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
8
Leeswijzer
9
De uitkomsten van het onderzoek op regionaal niveau zijn opgenomen in het regiorapport en de uitkomsten voor Utrecht zijn opgenomen in dit rapport. Enkele onderdelen zijn uitsluitend in het regiorapport opgenomen. Het gaat dan met name om de overzichtstabellen waarin alle gemeenten zijn opgenomen en om de woonvoorkeuren van woningzoekenden. Dit rapport is als volgt opgebouwd: •
Hoofdstuk 1: dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige stand van zaken op de woningmarkt in de gemeente. Achtereenvolgens staat dit hoofdstuk stil bij de recente ontwikkeling van bevolking en huishoudens, de ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad en de spanning op de koopwoningmarkt en in de sociale huursector.
•
Hoofdstuk 2: dit hoofdstuk brengt de verwachte demografische ontwikkelingen en de woningbouwopgave in beeld. Dat doen we op basis van de uitkomsten van het woningmarktmodel Socrates 2023. Ook maken we en vergelijking tussen de woningbouwopgave en de huidige plancapaciteit.
In de bijlagen is tot slot het volgende opgenomen. •
Bijlage A: toelichting methodiek Socrates-model
•
Bijlage B: toelichting prijsgrenzen
•
Bijlage C: toelichting woonmilieus
•
Bijlage D: tabellen achterliggende cijfers van H1
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
01 Huidige situatie woningmarkt In dit hoofdstuk komen de recente ontwikkelingen en de huidige situatie op de woningmarkt in de gemeente Utrecht aan de orde. Achtereenvolgens staat dit hoofdstuk stil bij de recente ontwikkeling van bevolking en huishoudens (paragraaf 1.1), de ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad (paragraaf 1.2) en de spanning op de koopwoningmarkt (paragraaf 1.3) en in de sociale huursector (paragraaf 1.4). De achterliggende cijfers van de figuren in dit hoofdstuk zijn opgenomen in bijlage D.
ABF Research Verwersdijk 8 • 2611 NH Delft • +31 (0) 15 27 99 300 • info@abf.nl • www.abfresearch.nl
1.1 Ontwikkeling bevolking en huishoudens •
Er is een grotendeels parallelle stijging te zien van het huishouden- (zwarte lijn) en inwoneraantal (roze lijn) door de jaren heen.
•
In figuur 1.1 is te zien dat in 2024 het aantal huishoudens is gestegen tot 193.300 huishoudens. In 2024 is het aantal inwoners in de gemeente ongeveer 374.200.
•
De sterke stijging in 2024 kan ten dele toegeschreven worden aan de toestroom van Oekraïense vluchtelingen.
•
Sinds 2012 is er een absolute groei van 58.000 inwoners en circa 28.600 huishoudens. Dit is een procentuele stijging van respectievelijk 18% en 17%.
Figuur 1.1 - Gemeente Utrecht: ontwikkeling bevolking (linker as) en huishoudens (rechter as), 2012-2024; bron: CBS, bewerking ABF
•
In Utrecht stijgen alle leeftijdsgroepen door de jaren heen.
•
Bij de huishoudens is met name een stijging te zien in de leeftijdsgroep 65-74 jaar (38% sinds 2012). De jongste leeftijdsgroep stijgt het minst hard (9% sinds 2012).
•
De huishoudens tussen 45-64 jaar is in absolute aantallen het hardst gestegen (ca. 10.300 sinds 2012).
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
11
Figuur 1.2 - Gemeente Utrecht: huishoudens naar leeftijd, 2012, 2018 en 2024; bron: CBS, bewerking ABF
•
Alle typen huishoudens zijn in aantal gegroeid door de jaren heen.
•
Procentueel gezien stijgt het aantal eenoudergezinnen het hardst in Utrecht (van ongeveer 8.700 in 2012 naar circa 9.900 in 2018 en ca. 10.900 in 2024). Dit is een toename van ongeveer 26%. Deze toename is veel sterker dan bij de eenpersoonshuishoudens (toename van 15%). De meerpersoonshuishoudens stijgen ongeveer even hard.
Figuur 1.3 - Gemeente Utrecht: huishoudens naar samenstelling, 2012, 2018 en 2024; bron: CBS, bewerking ABF
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
12
•
Utrecht is in de periode sinds 2012 met name gegroeid door een positief buitenlands migratiesaldo. Het binnenlands migratiesaldo daalt na 2013 en heeft vanaf 2016 een negatief saldo. De natuurlijke aanwas kent een positief saldo maar wel een licht neerwaartse trend.
•
Er is een piek in 2022 in het buitenlands migratiesaldo. In 2022 zijn er dus veel inwoners vanuit het buitenland naar Utrecht toe verhuisd. Deels betrof dit de instroom van Oekraïners.
Figuur 1.4 - Gemeente Utrecht: ontwikkeling bevolking naar component, 2012-2023; bron: CBS, bewerking ABF
•
In Utrecht is voor bijna alle leeftijdsgroepen een structureel negatief binnenlands migratiesaldo te zien.
•
Er is alleen een positief saldo voor de leeftijdsgroep 20-24 jaar. Deze leeftijdsgroep omvat veel studenten die in de stad gaat studeren.
•
Voor de leeftijdsgroepen 19 jaar en jonger, 25-34 jaar, 35-44 jaar, 45-64 jaar en 65 jaar en ouder geldt dat er meer mensen vertrekken uit de gemeente Utrecht dan dat er mensen naar Utrecht toe verhuizen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
13
Figuur 1.5 - Gemeente Utrecht: binnenlands migratiesaldo naar leeftijd, 2018-2022; bron: CBS, bewerking ABF
4.000 3.000 2.000 1.000 0 -1.000 -2.000 -3.000 -4.000 19 jaar en jonger
20-24 jaar
2018
•
25-34 jaar
35-44 jaar
2019
2021
2020
45-64 jaar
65 jaar en ouder
2022
In onderstaande tabel worden de verhuizingen naar en binnen Utrecht weergegeven voor de grootste tien gemeenten.
•
Wanneer wordt gekeken vanuit welke gemeente inwoners richting Utrecht verhuizen valt op dat dit niet alleen omliggende gemeenten zijn. De meeste personen die naar Utrecht toe verhuizen wonen al wel in Utrecht (69%). Een ander groot deel komt uit Amsterdam. Daarnaast zijn er ook mensen die vanuit Groningen en Rotterdam naar Utrecht toe verhuizen.
Tabel 1.1 - Gemeente Utrecht: verhuizingen in personen naar en binnen de gemeente tussen 2012-2023, naar gemeente van herkomst, top 10 gemeenten; bron: CBS, bewerking ABF
Aantal gem iddeld per jaar
Totaal 2012-2023
% van totaal
29.123
349.473
69%
2.088
25.051
5%
Zeist
894
10.722
2%
Nieuw egein
794
9.522
2%
Stichtse Vecht
774
9.291
2%
Rotterdam
567
6.805
1%
De Bilt
562
6.747
1%
Groningen
554
6.647
1%
Amersfoort
527
6.323
1%
Den Haag
506
6.069
1%
50.395
503.945
Vestiging in Utrecht Utrecht Amsterdam
Totaal (alle gem eenten)
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
14
•
Wanneer wordt gekeken naar welke gemeente mensen vanuit Utrecht verhuizen valt op dat dit met name omliggende gemeenten zijn. De meeste huishoudens verhuizen binnen Utrecht. Hierna volgt de gemeente Amsterdam. Ook zijn er mensen die naar Rotterdam en Den Haag verhuizen.
Tabel 1.2 - Gemeente Utrecht: verhuizingen in personen binnen en weg uit de gemeente tussen 2012-2023; bron: CBS, bewerking ABF
Vertrek uit Utrecht naar Utrecht Amsterdam Nieuw egein Zeist Stichtse Vecht De Bilt Amersfoort Houten Rotterdam Utrechtse Heuvelrug Totaal (alle gem eenten)
•
Aantal gemiddeld per jaar Totaal 2012-2023
% van totaal
29.123
349.473
57%
2.243
26.916
4%
1.139
13.663
2%
1.138
13.659
2%
1.036
12.429
2%
948
11.374
2%
680
8.154
1%
664
7.967
1%
657
7.886
1%
538
6.455
1%
50.774
609.290
In de periode 2018-2022 is voor de meeste leeftijdsgroepen in Utrecht een positief buitenlands migratiesaldo te zien. De oudste leeftijdsgroep kent een heel klein positief dan wel negatief saldo. Een negatief aantal betekent dat meer mensen naar het buitenland vertrokken dan dat er migranten vanuit het buitenland in Utrecht kwamen wonen.
•
Er is een grote stijging te zien in het buitenlands migratiesaldo in 2022 voor alle leeftijdsgroepen, dit is met name het geval voor de leeftijdsgroep 25-34 jaar.
•
In vergelijking met binnenlandse migratie is er meer buitenlandse migratie.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
15
Figuur 1.6 - Gemeente Utrecht: buitenlands migratiesaldo naar leeftijd, 2018-2022; bron: CBS, bewerking ABF
2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 19 jaar en jonger
20-24 jaar 2018
25-34 jaar
35-44 jaar
2019
2021
2020
45-64 jaar
65 jaar en ouder
2022
1.2 Ontwikkeling en samenstelling woningvoorraad •
De woningvoorraad bestaat uit koopwoningen, corporatiehuurwoningen en private huurwoningen. Deze laatste categorie omvat alle huurwoningen die niet van corporaties zijn. Het gaat dan dus zowel om kleine particuliere investeerders als om grote bedrijfsmatige investeerders.
•
De gehele woningvoorraad is toegenomen tussen 2012 en 2024, van 143.000 in 2012 tot ongeveer 167.100 in 2024. Voor de corporatiehuur gaat het per saldo om een toevoeging van circa 3.000 huurwoningen, voor koopwoningen is dit ruim 8.800 woningen. Het aantal private huurwoningen is het meest gestegen: met circa 17.400 woningen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
16
Figuur 1.7 - Gemeente Utrecht: woningvoorraad, 2012, 2018, 2024; bron: CBS, bewerking ABF11
•
In Utrecht zijn er meer appartementen dan eengezinswoningen. Binnen de koopsector zijn er meer eengezinswoningen dan appartementen. Binnen de huursector zijn er juist meer huurappartementen.
Figuur 1.8 - Gemeente Utrecht: woningvoorraad uitgesplitst naar type woning, 2023; bron: CBS, bewerking ABF12
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0 Corporatie huur
Private huur Eengezinswoning
11
Koopwoning
Appartement
Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen. 12 Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
17
•
Zoals eerder ook duidelijk werd, kent Utrecht met name eengezinskoopwoningen en huurappartementen. Eengezinswoningen hebben over het algemeen een grotere oppervlakte dan appartementen.
Figuur 1.9- Gemeente Utrecht: type woningen uitgesplitst naar woonoppervlakte, 2023; bron: CBS, bewerking ABF13
35.000 30.000 25.000 20.000 15.000
10.000 5.000
0 Eengezinswoning
49 m² en kleiner
•
50-69 m²
70-89 m²
Appartement
90-119 m²
120-149 m²
150 m² en groter
De woningvoorraad in Utrecht bestaat vooral uit huurappartementen. Naar procenten omgerekend bestaat Utrecht voor ongeveer 56% uit huurwoningen. 44% van de totale woningvoorraad bestaat uit huurappartementen.
•
De huurvoorraad bevat met name huurwoningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens (ongeveer 43% van alle huurwoningen).
•
De koopvoorraad bevat weinig betaalbare koopwoningen (tot €390.000) maar juist veel koopwoningen in het midden- en hogere segment.
•
Voor zowel de huur- als de koopsector geldt dat er weinig huizen zijn in het goedkoopste segment (respectievelijk 6% en 3%).
13
Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
18
Figuur 1.10- Gemeente Utrecht: woningvoorraad in 2023 (koop: WOZ-waarden), prijspeil 2024, bron: ABF Socrates 2023
Figuur 1.11- Gemeente Utrecht: woningvoorraad uitgesplitst naar eigendom, type en prijsklasse14, 2023 (koop: WOZ-waarden), prijspeil 2024, bron: ABF Socrates 2023
14
Met “aftoppingsgrens” wordt hier de hoge aftoppingsgrens bedoeld (€ 697,07 volgens prijspeil 2024). Zie ook de toelichting op de gehanteerde prijsgrenzen in bijlage B.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
19
20
•
Het grootste deel van de corporatievoorraad van Utrecht bestaat in 2023 uit huurwoningen tussen de kwaliteitskortings- en lage aftoppingsgrens. De corporatiesector heeft weinig huurwoningen boven de liberalisatiegrens.
•
De private huurvoorraad kent vooral huurwoningen boven de liberalisatiegrens in 2021 15. Van een kwart van de huurwoningen is de huurprijs onbekend: hier wonen meerdere huishoudens in de woning waardoor de prijs niet berekend kan worden.
15
Deze cijfers zijn schattingen voor het jaar 2021 en zijn afkomstig uit de Lokale Monitor Wonen (LMW). Recentere cijfers uit de LMW zijn niet beschikbaar.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
Figuur 1.12- Gemeente Utrecht: Woningvoorraad corporatiehuur uitgesplitst naar prijsklasse, 2023 (links) en woningvoorraad private huur uitgesplitst naar prijsklasse, 2021 (rechts); bron: RWU resp. Lokale Monitor Wonen, bewerking ABF Research
1.3 Spanning op de koopwoningmarkt •
Voor alle woningtypen is een stijging te zien in de gemiddelde koopsom in de periode 2016 tot en met de eerste helft van 2024. De prijs voor twee-onder-één-kap-woningen is het meest gestegen met 106%. De prijs van vrijstaande woningen is het minst gestegen met 80%.
•
In 2022 is er een piek te zien voor vrijstaande woningen, tussenwoningen en appartementen. In 2023 dalen de prijzen voor deze woningen licht. Inmiddels is weer sprake van een stijging van de prijzen.
•
Vrijstaande woningen zijn in de eerste helft van 2024 met ongeveer €1.084.5500 het duurst, appartementen het goedkoopst met €417.300.
•
Een bestaande koopwoning kost in de eerste helft van 2024 in Utrecht gemiddeld genomen rond de €512.400. In 2016 was dit ongeveer €267.600. Dit is hoger dan de prijs voor een betaalbare woning. Ter vergelijking, in de regio U10 kost een koopwoning in de eerste helft van 2024 gemiddeld €521.300. In 2016 was dit €285.900.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
21
Figuur 1.10- Gemeente Utrecht: gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen uitgesplitst naar type woning, 2016-2024 (eerste helft); bron: Kadaster, bewerking ABF16
€ 1.400.000 € 1.200.000 € 1.000.000 € 800.000 € 600.000 € 400.000 € 200.000 €0 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024 (1e half jaar)
Tussenwoning
Hoekwoning
Twee-onder-een-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement
Gemiddelde
•
In Utrecht worden jaarlijks rond de 4.300-5.500 bestaande koopwoningen verkocht.
•
In de periode vanaf 2016 is een gestage afname te zien in de verkoop van betaalbare koopwoningen (woningen tot €350.000).
•
Vanaf 2021 stijgt de verkoop van woningen vanaf €450.000 en daalt de verkoop van woningen tussen de €250.000-€350.000 sterk.
•
In de eerste helft van 2024 valt 2% van de verkochte woningen in de prijsklasse €150.000-€250.000. In 2016 was dit 43%. Andersom valt in 2016 3% van de verkochte woningen in de duurste prijsklasse en 24% in de eerste helft van 2024 in diezelfde prijsklasse.
16
Noot. In de data is ook de categorie ‘onbekend’ opgenomen. Deze categorie bevat echter weinig data, waardoor deze niet in de figuur is opgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
22
Figuur 1.11- Gemeente Utrecht: totaal aantal transacties van bestaande koopwoningen per prijsklasse in percentages, 2016-2024 (eerste helft); bron: Kadaster, bewerking ABF 100%
90%
3% 5% 10%
80% 70%
4% 8%
11%
16%
9% 15%
10%
19%
25%
24%
31% 43%
20%
27%
32%
27% 24%
33%
24%
33%
30%
24%
24% 26%
24%
28%
50%
27%
19%
20%
24%
60%
40%
6%
38% 20% 10%
22%
29% 14%
0% 2016
18% 6%
3%
2017
2018
1% 2019
12% 2% 2020
6% 0% 2021
19% 4% 0% 2022
23% 16% 4% 1% 2023
€150.000 en minder
€150.000 - €250.000
€250.000 - €350.000
€350.000 - €450.000
€450.000 - €600.000
€600.000 en meer
2% 1% 2024 (1e half jaar)
1.4 Spanning in de sociale huursector Voor de spanning in de sociale huursector kijken we naar enkele indicatoren uit WoningNet Regio Utrecht17.
●
In de gemeente is het gemiddeld aantal reacties per aangeboden sociale huurwoning sinds 2018 meer dan verdubbeld18.
●
Als recenter wordt gekeken dan is er sprake van een stijging van 8% van het aantal reacties per woning tussen 2022 en 2023.
17
De meeste sociale huurwoningen in de Utrechtse regio worden verhuurd via de website van WoningNet. Corporaties plaatsen hun aanbod op deze site en woningzoekenden die zijn ingeschreven kunnen daarop reageren. Het kan gaan om woningen die op basis van inschrijfduur of urgentie worden toegewezen. Dat noemen we het aanbodmodel. Er worden via de website van WoningNet ook woningen verloot. Een deel van de sociale huurwoningen wordt direct bemiddeld door de corporaties. Dit gebeurt vooral bij bijzondere aandachtsgroepen, zoals statushouders en mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang. Deze toewijzingen worden in de regel wel geregistreerd bij WoningNet. Er vinden ook verhuringen plaats buiten WoningNet om: den deel van de zelfstandige corporatiewoningen wordt toegewezen door derden, zoals zorg- en welzijnsorganisaties, aan hun cliënten. Dit wordt de intermediaire verhuur genoemd. En de SSH wijst woningen kleiner dan 30 m2 zelf toe, buiten WoningNet om. Deze verhuringen zitten niet in de cijfers in deze paragraaf. 18 Deze stijging wordt, behalve door een daadwerkelijke toename van de woningvraag, vermoedelijk ook deels verklaard doordat het eenvoudiger is geworden voor ingeschrevenen om te reageren op een geadverteerde woning.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
23
Figuur 1.12- Utrecht: gemiddeld aantal reacties per sociale huurwoning (via aanbodmodel), 2018-2023; bron: WoningNet, bewerking ABF
Gangbare indicatoren voor de spanning in de sociale huursector zijn de inschrijfduur en zoekduur. De inschrijfduur is de periode tussen het moment van inschrijven bij WoningNet en het moment dat de verhuring plaatsvindt. De zoektijd is de periode tussen het moment van de eerste reactie bij WoningNet en het moment dat de verhuring plaatsvindt. Dit is dus de periode waarin men actief op zoek is naar een woning. Deze indicatoren worden berekend voor de groep woningzoekenden die zijn geslaagd en een woning hebben betrokken. Binnen de groep geslaagde woningzoekenden kan onderscheid kan worden gemaakt tussen doorstromers en overige woningzoekenden. Een doorstromer is een huishouden dat een sociale huurwoning in de regio Utrecht achterlaat. Een huishouden dat afkomstig is uit de koopsector, uit een private huurwoning of uit een andere regio wordt dus als overige woningzoekende19 gezien, net als iemand die geen woning achterlaat (een jongere die het ouderlijk huis verlaat, een vergunninghouder, etc.).
●
De gemiddelde inschrijfduur is door de jaren heen redelijk gelijk gebleven voor de doorstromers. Doorstromers staan gemiddeld bijna 12 jaar ingeschreven voor een sociale huurwoning voordat ze een woning betrekken.
●
De gemiddelde inschrijfduur voor overige woningzoekenden is ook redelijk gelijk gebleven in de periode 2017-2023. In 2023 is de gemiddelde inschrijfduur voor deze groep toegenomen tot ongeveer 11 jaar.
19
In de publicatie “Regionale Corporatie Monitor” van RWU wordt deze groep ‘starters’ genoemd.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
24
Figuur 1.13- Utrecht: gemiddelde inschrijfduur in aanbodmodel van geslaagde doorstromers en overige woningzoekenden (in jaren), 2017-2023; bron: WoningNet, bewerking ABF
●
De gemiddelde zoektijd voor doorstromers is in de periode 2018-2023 licht afgenomen.
●
De zoektijd voor overige woningzoekenden is licht toegenomen sinds 2018: van ongeveer vijf jaar in 2018 naar zes jaar in 2023.
Figuur 1.14- Utrecht: gemiddelde zoektijd in aanbodmodel van geslaagde doorstromers en starters (in jaren), 2018-2023; bron: WoningNet, bewerking ABF
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
25
02 Kwalitatieve woningbehoefte In dit hoofdstuk brengen we de kwalitatieve woningbehoefte in Utrecht voor de periode 2024-2040 in beeld. Dat doen we op basis van de uitkomsten van het woningmarktmodel Socrates 2023.
2.1 Toelichting consumentgericht bouwprogramma In dit hoofdstuk geven we inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte door aandacht te besteden aan de verwachte huishoudensontwikkeling en het zogeheten ‘consumentgericht bouwprogramma’ te presenteren dat het best past bij vraag en aanbod op de woningmarkt. Het consumentgerichte bouwprogramma wordt berekend op basis van de tekorten per woningmarktsegment – zowel nu als in de toekomst – en geeft antwoord op de vraag: welke kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma sluit het best aan op vraag en aanbod (nu en in de toekomst)? We spreken in dit hoofdstuk over ‘(consumentgericht) bouwprogramma’ of ‘bouwopgave’ maar hieronder worden verstaan alle bruto20 toevoegingen aan de woningvoorraad. Dus niet enkel nieuwbouw (permanent en flexwoningen) maar ook overige toevoegingen zoals transformaties.
Methodiek consumentgericht bouwprogramma Het consumentgerichte bouwprogramma wordt berekend met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates 2023 van ABF. In dit model wordt de huidige en toekomstige woningmarkt nagebootst door de vraag (van huishoudens) en het aanbod (van woningen) van jaar op jaar en per segment te simuleren en tegen elkaar af te zetten. De vraag wordt berekend mede op basis van de verhuis- en woonwensen die woningzoekenden opgeven in het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 202121. Het aanbod wordt berekend door een inschatting te maken van welke woningen vrijkomen als gevolg van verhuizingen van doorstromers, verhuizingen naar instellingen, sterfte en emigratie. Bij het aanbod wordt ook rekening gehouden met (trendmatig ingeschatte) verkopen van corporatiewoningen22, sloop en huurprijsaanpassingen. Door vraag en aanbod tegen elkaar af te zetten simuleert het model verhuisketens. Daarbij wordt dus rekening gehouden met het vrijkomende aanbod (doorstroming) dat er vanuit de bestaande woningvoorraad is. De bestaande voorraad is echter niet in alle segmenten groot genoeg om aan de vraag te kunnen voldoen. In de segmenten waar de tekorten het grootst zijn, berekent het model vervolgens een bouwopgave. Het model kleurt de kwantitatieve bouwopgave (totale aantallen woningbouw) die volgt uit de Primos-prognose (zie verderop) dus als het ware kwalitatief in.
Met andere woorden: de meest optimale verdeling van de bouwopgave over de verschillende segmenten. ‘Meest optimaal’ wil hierbij zeggen: gelet op de verhouding tussen vraag en aanbod die over de jaren ontstaat als gevolg van de demografische ontwikkelingen en de woonvoorkeuren van (startende) huishoudens. Dit noemen we het consumentgerichte bouwprogramma. Meer informatie over de werking van het Socratesmodel is te vinden in bijlage A. Een toelichting op de gehanteerde inkomens- en prijsgrenzen (huur en koop) is opgenomen in bijlage B.
20
‘Bruto’ wil zeggen: zonder sloop of andere onttrekkingen aan de woningvoorraad mee te rekenen. De netto groei van de woningvoorraad zal vanwege sloop en andere onttrekkingen lager liggen dan de bruto toevoegingen. 21 Het WoON 2021 is in sommige opzichten inmiddels alweer enigszins gedateerd. Daarom houden we rekening met de sindsdien gestegen hypotheekrente en de als gevolg daarvan gedaalde leencapaciteit. 22 Het gaat hierbij om verkopen van corporatiewoningen aan particulieren. Deze verkochte woningen komen in de koopsector terecht.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
27
Kwantitatief bouwprogramma voor regio en per gemeente Elk consumentgericht bouwprogramma telt een totaal aantal toevoegingen: dit noemen we het kwan-
titatieve woningbouwprogramma. Deze is afkomstig uit de Primos-prognose 2024 van ABF. Hiermee bedoelen we: het totaal aantal woningen dat per prognoseperiode en per gemeente (zonder onderverdeling naar segment) aan de woningvoorraad wordt toegevoegd. In onderstaande tabel zijn de aantallen opgenomen (Tabel 2.1). Op regioniveau (16 gemeenten samen) komt het kwantitatieve programma tot en met 2030 ongeveer overeen met de bouwopgave die in de regionale Woondeal van de U10 (maart 2023) is afgesproken23. Op gemeenteniveau kan het kwantitatieve bouwprogramma zoals in dit onderzoek gehanteerd in meer of mindere mate afwijken van de ambities en/of verwachtingen in de huidige woningbouwprogramma’s van gemeenten24. Voor de kwalitatieve samenstelling van het consumentgerichte bouwprogramma maakt dat echter niet zo veel uit. Met andere woorden: als we voor het onderzoek in bepaalde gemeenten qua totale aantallen woningbouw waren uitgegaan van andere aantallen (in plaats van de veronderstellingen in Primos 2024) dan zou dat in de consumentgerichte bouwprogramma’s tot ongeveer tot dezelfde kwalitatieve verdeling over de verschillende segmenten hebben geleid. Het kwantitatieve bouwprogramma per gemeente (hoeveel woningen) is ook niet het primaire doel van dit onderzoek, in tegensteling tot de woningbouwopgave in
kwalitatieve zin (welke woningen). Ons advies is daarom om in dit hoofdstuk met name te kijken naar de kwalitatieve samenstelling van de consumentgerichte bouwprogramma’s – dus de procentuele verdeling over de woningtypen en prijsklassen – en niet zozeer naar de totale aantallen woningbouw per periode. In de periode 2024 t/m 2030 omvat het bouwprogramma in dit onderzoek 45.700 woningen. Dat betekent zeker niet dat dit de maximale woningbehoefte in deze periode is. Met dit aantal woningen kan weliswaar de verwachte huishoudensgroei worden opgevangen maar wordt het bestaande woningtekort nauwelijks ingelopen25. Substantieel meer bouwen in de eerste periode is dus wenselijk om het woningtekort sneller te reduceren maar dat is vermoedelijk nauwelijks haalbaar. Als het wel lukt om meer te bouwen in de periode t/m 2030 dan in dit rapport aangegeven dan zou de bouwopgave in de perioden daarna lager kunnen liggen. Het totale bouwprogramma in de periode 2024 t/m 2040 is namelijk wel voldoende om het bestaande woningtekort sterk te verminderen 26. Met andere woorden: een andere fasering dan aangenomen in Primos 2024 kan zeker wenselijk zijn. Andere keuzes zijn ook mogelijk als het gaat over de geografische verdeling van de regionale opgave over de 16 gemeenten.
In de Primos-prognose wordt de regionale opgave verdeeld over regiogemeenten en bij die verdeling is de plancapaciteit van gemeenten een belangrijke bouwsteen. Dat
23
Voor de periode 2024 t/m 2030 gaat het in de Woondeal (maart 2023) om 46.247 bruto toevoegingen en in dit rapport om 45.700 bruto toevoegingen. 24 Zoals bijvoorbeeld opgenomen in de Woondeal (maart 2023), de Planregistratie Wonen of in vigerende woonvisies. 25 Het statistisch woningtekort in de regio U10 volgens Primos 2024 bedraagt in 2024 ca. 27.000 woningen (6,6% van de woningvoorraad). Het is wenselijk om het woningtekort te reduceren naar 2%. 26 Met het bouwprogramma van Primos 2024 wordt het regionale woningtekort gereduceerd van 6,6% (van de woningvoorraad) in 2024 tot 5,9% in 2031 en vervolgens tot 3,1% in 2041 en 2,6% in 2050.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
28
wil zeggen: gemeenten met relatief veel woningen in plannen (volgens de Planregistratie Wonen, peildatum maart 2024) krijgen in de Primos-prognose ook een relatief groot deel van het regionale woningbouwprogramma toebedeeld27. Zodoende wordt in de bouwprogramma’s op gemeenteniveau zo goed mogelijk rekening gehouden met de huidige woningbouwplannen. Een aanzienlijk deel van de plannen is nog zacht. Een andere verdeling dan in Primos 2024 is aangenomen is daarom ook mogelijk, zeker in de periode 2031 t/m 2040. De woningmarkt functioneert immers op regionaal niveau dus het is met name van belang dat op regionaal niveau in totaal voldoende woningen worden toegevoegd. Omdat een andere verdeling over regiogemeenten ook mogelijk is, zijn de cijfers op gemeenteniveau minder ‘hard’ dan de totale opgave op regionaal niveau. Het woningbouwprogramma per gemeente weerspiegelt daarom niet per se de maximale lokale behoefte. De woningaantallen in onderstaande tabel zijn overigens exclusief de gewenste 30% overprogrammering waar de provincie Utrecht en het Rijk van uitgaan. Tabel 2.1: Totaal kwantitatief bouwprogramma per gemeente per periode; bron: Primos 2024 Totaal toevoegingen (bruto) 2024 t/m 2030
2031 t/m 2040
2041 t/m 2050
Totaal 2024 t/m 2040
Bunnik *
1.780
1.090
290
2.870
De Bilt
1.340
1.320
570
2.660
De Ronde Venen
1.930
1.750
980
3.680
Houten
2.200
2.540
740
4.740
IJsselstein
890
1.050
340
1.940
Lopik
470
650
450
1.120
Montfoort
470
620
180
1.090
Nieuwegein
3.360
5.490
2.030
8.850
Oudewater
400
560
410
960
Stichtse Vecht
2.300
3.310
1.000
5.610
Utrecht
23.400
31.100
24.100
54.500
990
1.260
470
2.250
Vijfheerenlanden
1.910
2.530
840
4.440
Wijk bij Duurstede
680
850
260
1.530
Woerden
1.440
1.850
750
3.290
Zeist
2.120
2.640
1.000
4.760
Regio totaal
45.700
58.600
34.400
104.300
Regio excl. Utrecht
22.300
27.500
10.300
49.800
Utrechtse Heuvelrug
* Primos 2023
Uitgangspunten bij kwalitatieve invulling van bouwprogramma Het consumentgerichte bouwprogramma is qua totale woningbouwaantallen (kwantitatief bouwprogramma) per gemeente gebaseerd op Primos 2024 (zie bovenstaande toelichting) en is qua gewenste kwalitatieve invulling (verdeling over prijsklassen en woningtypen) gebaseerd op het
27
Het is overigens niet zo dat de plancapaciteit (Planregistratie Wonen) per gemeente één op één wordt overgenomen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
29
woningmarktmodel Socrates 2023 van ABF. Het betreft daarmee maatwerkuitkomsten die specifiek voor dit onderzoek zijn samengesteld28. Belangrijke uitgangspunten bij het berekenen van het consumentgerichte bouwprogramma worden hieronder besproken.
●
Huishoudensgroei en kwantitatief woningbouwprogramma: qua huishoudensontwikkeling29 en kwantitatief woningbouwprogramma wordt uitgegaan van de standaardprognose van Primos 2024.
●
Inkomensontwikkeling: qua veronderstelde inkomensontwikkeling is uitgegaan van het middelste inkomensscenario van Socrates 2023. Daarin wordt voor de eerste jaren de verwachte inkomensontwikkeling van CPB overgenomen en daarna wordt uitgegaan van de langjarig gemiddelde toename van de huishoudinkomens30. De inkomensontwikkeling is natuurlijk erg onzeker en hangt sterk samen met de ontwikkeling van de economie. Mocht de inkomensontwikkeling tegenvallen (ten opzichte van de veronderstelde ontwikkeling) dan zou het aandeel betaalbare nieuwbouw idealiter moeten worden verhoogd. Als het economisch heel goed gaat zou het aandeel duurdere woningen in de bouwopgave kunnen worden verhoogd. Meer informatie over de inkomensontwikkeling is te vinden in het landelijke rapport bij Socrates 2023 31.
●
Bouwen voor starters én doorstromers: het model kijkt bij het berekenen van het consumentgerichte bouwprogramma naar zowel de woningvraag van starters als die van doorstromers. Deze groepen worden naar verhouding (naar rato) in gelijke mate meegenomen. Zo wordt op de meest evenwichtige wijze tegemoetgekomen aan de woningvraag32.
Bij het berekenen van het consumentgerichte bouwprogramma wordt bewust geen rekening gehouden met: ●
Kwalitatieve samenstelling van de bestaande woningbouwprogrammering en plancapaciteit in de regio U10. Het model trekt zich dus in kwalitatief opzicht niks aan van bestaande plannen.
28
Hier is voor gekozen omdat tijdens het onderzoek bleek dat het kwantitatief woningbouwprogramma per gemeente in Primos 2024 beter aansluit bij de ambities en verwachtingen van gemeenten dan het woningbouwprogramma in Primos 2023. In oktober 2024 is Socrates 2024 gepubliceerd. Voor de kwalitatieve invulling van het consumentgericht bouwprogramma is hier geen gebruik van gemaakt omdat dit voor dit onderzoek te laat beschikbaar kwam. Overigens zijn de verschillen in uitkomsten tussen beide versies van het Socrates-model over het algemeen heel beperkt, zeker op regioniveau. 29 Op regionaal niveau. Op gemeenteniveau kunnen er (doorgaans kleine) verschillen ontstaan tussen de huishoudensontwikkeling volgens de Primos-prognose en volgens het Socrates-model. 30 Het gaat om een jaarlijkse gemiddelde toename van de besteedbare huishoudinkomens van 0,3% per jaar. Dit betreft de toename boven inflatie (reële stijging). Er wordt daarbij rekening gehouden met verschillen tussen huishoudtypen (naar leeftijd en samenstelling). 31 De rapportage is te downloaden via https://abfresearch.nl/2023/11/30/abf-woningmarktverkenning-20232038/. 32 Er wordt rekening gehouden met ‘substitutie’: het fenomeen dat woningzoekenden hun woonvoorkeuren aanpassen om toch te kunnen verhuizen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
30
●
Eventuele bestaande woningbouwafspraken in de regio en/of met de provincie en de Rijksoverheid (bijvoorbeeld de Woondeal).
●
Ruimtelijke beperkingen die er in de praktijk kunnen zijn, bijvoorbeeld de mogelijk beperkte ruimte voor toevoegingen van grondgebonden woningen door de beleidsmatige focus op verdichting en de bouw van appartementen.
●
Financiële beperkingen bij betaalbare nieuwbouw: voor het samenstelen van het consumentgerichte bouwprogramma mag het model in elk segment/prijsklasse een bouwopgave berekenen, ook als dat doorgaans in financiële zin niet of beperkt haalbaar is. Het gaat dan met name om betaalbare koopwoningen. Het is vanwege de hoge grond- en bouwkosten vaak lastig om deze te realiseren maar het model trekt zich dus daar dus niets van aan.
“Geen rekening houden met” wil zeggen dat bovenstaande punten niet vooraf als randvoorwaarden aan het model zijn opgelegd. Met andere woorden: het consumentgerichte bouwprogramma weerspiegelt zoveel mogelijk de ‘zuivere woningbehoefte’ zonder zich al te veel te laten leiden door praktische en beleidsmatige beperkingen en afspraken. Het is wel zo dat de uitkomsten in dit hoofdstuk, bijvoorbeeld het aandeel “betaalbaar”33 in de bouwopgave, vaak op hoofdlijnen overeenkomen met bestaande afspraken en ambities.
Aandachtspunten bij consumentgericht bouwprogramma Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten bij de prijssegmentering (procentuele verdeling over de prijsklassen) binnen de consumentgerichte bouwprogramma’s. ●
Het programma is één geheel: het consumentgericht bouwprogramma is een samenhangend geheel. Dat wil zeggen: het aandeel (%) van elk afzonderlijk segment in het totaal is passend indien de rest van het bouwprogramma wordt uitgevoerd zoals aangegeven. Indien in een bepaald segment in de praktijk minder kan worden gerealiseerd dan zou het aandeel van andere segmenten moeten toenemen. Dat geldt bijvoorbeeld voor betaalbare koop: indien deze opgave niet voldoende wordt gerealiseerd dan zou meer nieuwbouw moeten worden gerealiseerd in de sociale huur en middenhuur.
●
Evenwichtige spreiding aandachtsgroepen: er is geen rekening gehouden met een meer evenwichtige spreiding van aandachtsgroepen over de gemeenten34. In gemeenten die in de toekomst meer woningzoekenden uit de aandachtsgroepen gaan huisvesten zou het aandeel sociale huur in het bouwprogramma daarom hoger kunnen liggen dan is aangegeven. In deze gemeenten kan het aandeel sociale huur in het consumentgerichte bouwprogramma daarom als een minimaal aandeel worden gezien.
●
Actuele beleidsontwikkelingen: in het woningmarktmodel Socrates 2023 zijn nieuwe ontwikkelingen die zich in 2024 hebben voorgedaan niet meegenomen. Dat geldt dus ook voor dit onderzoek. Het gaat bijvoorbeeld om de invoering van de Wet betaalbare huur (per 1 juli 2024). Al
33
Tot het segment “betaalbaar” behoren de volgende segmenten: sociale huur (< liberalisatiegrens), middenhuur en betaalbare koop (< € 390.000). 34 In het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
31
enige tijd wordt gesignaleerd dat het aantal woningen dat van huur naar koop gaat (uitponden) toeneemt, met name als gevolg van de stapeling van beleid vanuit de Rijksoverheid. Indien deze trend zich sterk én voor langere tijd doorzet, kan een groter aandeel midden- en dure huur dan het consumentgerichte programma aangeeft wenselijk zijn. Vanwege bovenstaande punten kunnen er goede redenen zijn voor gemeenten (zeker met afstemming in regionaal verband) om in beleidskeuzes af te wijken van wat het consumentgerichte bouwprogramma aangeeft.
2.2 Verwachte huishoudensontwikkeling Onderstaande tabel (Tabel 2.2) toont de verwachte huishoudensontwikkeling in Utrecht volgens de Primos-prognose 2024. Deze huishoudensprognose sluit aan bij de veronderstelde woningbouwaantallen die immers ook uit Primos 2024 afkomstig zijn (zie vorige paragraaf). Aan de huishoudensontwikkeling (vraagzijde) kunnen niet direct conclusies worden verbonden over de woningbouwopgave. Deze opgave wordt namelijk berekend op basis van zowel vraag als aanbod en komt vanaf de volgende paragraaf (2.3) aan bod. •
De tabel laat een stijging zien in het aantal huishoudens in Utrecht in de gehele periode van 2024-2051.
•
Er is met name een stijging te zien van het aantal huishoudens ouder dan 75 jaar. Daarnaast groeien ook de huishoudensgroepen van 30-44 jaar en van 45-64 jaar hard.
•
Het aantal jonge huishoudens (tot 30 jaar) blijft naar verwachting ongeveer gelijk. Dit betekent niet dat de woningbouwopgave voor jongeren beperkt is: juist in segmenten die voor jongeren geschikt zijn (betaalbare prijsklassen) is de opgave groot, zoals verderop in dit hoofdstuk blijkt.
•
Kijkend naar de samenstelling van de huishoudens valt op dat met name het aantal alleenstaande huishoudens sterk toeneemt. Dit hangt onder meer samen met de vergrijzing.
•
Het overgrote deel van de huishoudensgroei (ca. 50%) betreft alleenstaanden. Dit betekent niet dat een even groot aandeel van bouwopgave moet worden gericht op deze groep (bijvoorbeeld appartementen). Dat komt onder meer omdat lang niet deze hele groep actief een vraag uitoefent op de woningmarkt.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
32
Tabel 2.2- Gemeente Utrecht: huishoudens naar leeftijd en samenstelling; bron: ABF Primos 2024
Aantal huishoudens 2024 2031 2041
2051
33
Mutatie 2024-2031 2031-2041 2041-2051
Leeftijd < 30 30-44 45-64 65-74 ≥ 75
52.800 58.400 52.300 16.100 12.900
52.800 65.400 56.100 20.000 15.600
51.000 66.400 61.600 23.800 22.300
52.700 67.200 69.900 24.100 29.200
0 7.000 3.800 3.900 2.800
-1.800 1.100 5.500 3.800 6.700
1.700 800 8.400 300 6.900
Samenstelling Alleenstaand Eenouder Paar zonder thuiswonend kind(eren) Paar met thuiswonend kind(eren)
98.100 10.900 43.300 40.000
106.500 11.900 48.600 42.800
114.300 12.700 52.100 45.900
123.800 13.900 55.500 49.900
8.400 1.000 5.300 2.800
7.800 800 3.500 3.100
9.500 1.100 3.300 4.000
Totaal
192.400
209.900
225.100
243.100
17.500
15.200
18.000
2.3 Consumentgericht bouwprogramma Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom en prijs Onderstaande tabel toont het consumentgericht bouwprogramma (bruto), in zowel absolute aantallen als percentages. Het toont de ideale verdeling van de nieuwbouw en overige toevoegingen op basis van vraag en aanbod op de woningmarkt. Het gaat dus om de bouwopgave. •
In de periode 2024 t/m 2030 en 2031 t/m 2040 zou ruim 30% van de toevoegingen een sociale huurwoning (tot de liberalisatiegrens35) moeten zijn. Middenhuur is goed voor ca. 17% van de bouwopgave en dure huur kent een lager aandeel. In totaal zou ca. 60% van de toevoegingen aan de voorraad in de huursector moeten plaatsvinden.
•
20% van de bouwopgave bestaat uit betaalbare koopwoningen (tot € 390.000, prijspeil 2024) en nog eens ca. 20% betreft duurdere koopwoningen. In totaal zouden koopwoningen ongeveer 40% van het bouwprogramma moeten uitmaken. Dat is ongeveer even veel als in de bestaande woningvoorraad (39%).
•
Sociale huur, middenhuur en betaalbare koop zijn samen goed voor ca. 70% van de bouwopgave en dat aandeel ligt daarmee iets hoger dan de landelijke doelstelling van twee derde betaalbaar bouwen.
35
In dit rapport wordt de term ‘liberalisatiegrens’ overal nog gebruikt als aanduiding van de sociale huurgrens (€ 879,66 in 2024) en dus niet als bovengrens van het totale gereguleerde huursegment (incl. gereguleerde middenhuur).
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
Tabel 2.3- Utrecht: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x prijs36 (prijspeil 2024) in perioden; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
Aantal toevoegingen 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 2041 t/m 2050
34
Percentages 2024 t/m 2030 2031 t/m 2040 2041 t/m 2050
Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (tot 1.130) dure huur
14.400 1.000 5.800 800 3.900 2.800
18.700 1.500 7.800 1.000 5.400 3.100
14.200
61% 4% 25% 3% 17% 12%
60% 5% 25% 3% 17% 10%
59%
Totaal koop ≤ 310 dzd 310-390 dzd 390-525 dzd 525-660 dzd 660-880 dzd ≥ 880 dzd
9.000 2.300 2.400 2.000 800 1.000 700
12.400 3.000 3.100 2.600 1.100 1.600 1.000
9.900
39% 10% 10% 8% 3% 4% 3%
40% 10% 10% 8% 4% 5% 3%
41%
Totaal sociale huur Totaal betaalbaar
7.600 16.200
10.300 21.800
32% 69%
33% 70%
Totaal nieuwbouw
23.400
31.100
100%
100%
24.100
Uit het consumentgerichte bouwprogramma blijkt een aanzienlijke behoefte aan betaalbare koopwoningen. Om deze behoefte nader te duiden wordt in het regiorapport (par. 3.4) een profiel geschetst van de woningzoekenden in dit segment. De belangrijkste bevindingen zijn als volgt. •
De huishoudens die een woning zoeken in het betaalbare koopsegment (totaal koop t/m € 390.000) zijn een diverse groep. Het gaat om een mix van starters, doorstromers binnen de koopsector en doorstromers uit een huurwoning. Alleenstaanden en jonge huishoudens (< 35 jaar) vormen grote groepen. Het gaat relatief vaak om middeninkomens.
•
Bij ca. 30% van de woningzoekenden in de regio U10 in de prijsklasse tussen € 310.000 en € 390.000 lijkt volgens het WoON het huishoudinkomen ontoereikend om de gewenste woning te financieren (zonder eigen geld). Het gaat in dit segment grofweg om woningzoekenden met een inkomen tot 1,5 x modaal. Als deze woningzoekenden voldoende eigen vermogen kunnen inbrengen (spaargeld, schenking, overwaarde) dan kan de gewenste woning wel bereikbaar zijn. Om deze reden en omdat inkomensgegevens soms achterlopen kan op basis van de WoONanalyse dan ook niet met zekerheid worden gesteld dat een deel van de vraag naar betaalbare koop niet realistisch is. Wel lijkt er een groep te zijn waarbij de financiële haalbaarheid twijfelachtig is. Deze huishoudens zouden dan aangewezen zijn op sociale huur of middenhuur of moeten hun verhuiswens uitstellen. Vanwege de genoemde onzekerheden kunnen hier echter geen harde conclusies aan worden verbonden voor de nieuwbouwopgave in het betaalbare koopsegment.
36
Met “aftoppingsgrens” wordt in dit hoofdstuk telkens de hoge aftoppingsgrens bedoeld (€ 697,07 volgens prijspeil 2024). Zie ook de toelichting op de gehanteerde prijsgrenzen in bijlage B.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
100%
Meer uitkomsten en toelichting zijn te vinden in het regiorapport (par. 3.4).
35
Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom, prijs en woningtype Onderstaande tabel toont nogmaals het consumentgericht bouwprogramma voor Utrecht maar dan met een uitsplitsing naar woningtype (eengezins en meergezins37). Het gaat om de periode 2024 t/m 2030. De percentages tonen van elk segment het aandeel van dat segment in de totale bouwopgave. •
Wanneer er wordt gekeken naar de gewenste woningtypen wordt duidelijk dat de vraag naar meergezinshuurwoningen veel groter is dan naar eengezinshuurwoningen. Binnen de koopsector is er juist meer vraag naar eengezins- dan naar meergezinswoningen maar is het verschil tussen beide woningtypen kleiner.
•
Het grootste aantal woningen (in absolute zin) wordt gewenst in de huursector tot de aftoppingsgrens (29%). Hier is met name vraag naar meergezinswoningen.
•
Binnen de koopsector is er vooral veel vraag naar eengezinswoningen. Dit geldt met name voor woningen tussen de € 310.000 en € 525.000.
•
Het totale aandeel eengezinswoningen (huur + koop) is 34% van de totale bouwopgave. De rest van de bouwopgave bestaat uit appartementen.
Tabel 2.4- Utrecht: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x prijs x woningtype (prijspeil 2024) in 2024 t/m 2030; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
Periode 2024 t/m 2030 Toevoegingen Eengezins Meergezins
Totaal
Percentages Eengezins Meergezins
Totaal
< kwaliteitsk.gr. Tot aftoppingsgr. Tot liberalisatiegr. Middenhuur (tot 1.130) Dure huur Totaal huur
200 900 400 600 600 2.600
900 4.800 400 3.400 2.300 11.800
1.000 5.800 800 3.900 2.800 14.400
1% 4% 2% 2% 2% 11%
4% 21% 2% 14% 10% 50%
4% 25% 3% 17% 12% 61%
≤ 310 dzd 310-390 dzd 390-525 dzd 525-660 dzd 660-880 dzd ≥ 880 dzd Totaal koop
900 1.200 1.400 600 800 500 5.500
1.400 1.100 600 200 200 100 3.600
2.300 2.400 2.000 800 1.000 700 9.000
4% 5% 6% 2% 3% 2% 23%
6% 5% 2% 1% 1% 1% 15%
10% 10% 8% 3% 4% 3% 39%
Totaal sociale huur Totaal betaalbaar
1.500 4.200
6.100 12.000
7.600 16.200
6% 18%
26% 51%
32% 69%
Totaal nieuwbouw
8.100
15.400
23.400
34%
66%
100%
37
De termen ‘meergezins’ en ‘appartement’ betekenen hetzelfde en worden in dit rapport door elkaar heen gebruikt. Met ‘eengezins’ worden grondgebonden woningen bedoeld.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
36
•
In de periode 2031-2040 worden ook meer meergezinshuurwoningen gewenst dan eengezinshuurwoningen. Binnen de koopsector geldt dat er meer vraag is naar eengezinswoningen.
•
In de huursector tot de aftoppingsgrens is de bouwopgave het grootst (30% van totale opgave). Hier is met name vraag naar meergezinshuurwoningen.
•
Binnen de koopsector is er met name veel vraag naar eengezinskoopwoningen tussen de € 390.000 en € 525.000 en naar meergezinskoopwoningen tot € 310.000.
Tabel 2.5- Utrecht: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x prijs x woningtype (prijspeil 2024) in 2031 t/m 2040; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
Periode 2031 t/m 2040 Toevoegingen Eengezins Meergezins
Totaal
Percentages Eengezins Meergezins
Totaal
< kwaliteitsk.gr. Tot aftoppingsgr. Tot liberalisatiegr. Middenhuur (tot 1.130) Dure huur Totaal huur
200 1.300 500 800 700 3.500
1.300 6.500 500 4.500 2.400 15.200
1.500 7.800 1.000 5.400 3.100 18.700
1% 4% 2% 3% 2% 11%
4% 21% 2% 15% 8% 49%
5% 25% 3% 17% 10% 60%
≤ 310 dzd 310-390 dzd 390-525 dzd 525-660 dzd 660-880 dzd ≥ 880 dzd Totaal koop
1.100 1.600 2.100 900 1.200 800 7.800
1.800 1.500 600 200 300 200 4.600
3.000 3.100 2.600 1.100 1.600 1.000 12.400
4% 5% 7% 3% 4% 3% 25%
6% 5% 2% 1% 1% 1% 15%
10% 10% 8% 4% 5% 3% 40%
Totaal sociale huur Totaal betaalbaar
2.000 5.500
8.300 16.100
10.300 21.800
6% 18%
27% 52%
33% 70%
Totaal nieuwbouw
11.300
19.800
31.100
36%
64%
100%
Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom, woningtype en woonmilieu Onderstaande figuren tonen het bouwprogramma voor de gemeente Utrecht voor de periode 20242030 maar dan uitgesplitst naar woonmilieu. Toelichting op de woonmilieutypologie is te vinden in bijlage C van het regiorapport. •
De gemeente Utrecht kent vijf verschillende woonmilieus. Er is met name vraag naar meergezinshuurwoningen. Dit geldt met name voor de woonmilieus Centrum Plus, Grootstedelijk Compact en Grootstedelijk met Groen.
•
In het woonmilieu Grootstedelijk Grondgebonden is met name vraag naar eengezinskoopwoningen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
•
Het woonmilieu Landelijk/Dorps bij de Stad kent de kleinste vraag.
Figuur 2.1- Utrecht: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom x type en woonmilieu, periode 2024 t/m 2030 in absolute aantallen; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
•
Binnen het woonmilieu Centrum Plus is er naar verhouding veel vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens.
•
In het woonmilieu Grootstedelijk Compact is er ongeveer even veel vraag naar alle vier prijsklassen.
Woningbehoefteonderzoek U16 - Utrecht
37
Figuur 2.2- Utrecht: Consumentgericht bouwprogramma naar eigendom, prijsklassen en woonmilieu (prijspeil 2024), periode 2024 t/m 2030 in absolute aantallen; bron: ABF Primos 2024 en Socrates 2023 (maatwerk)
2.4 Vergelijking met plancapaciteit In de voorgaande paragraaf is het consumentgericht bouwprogramma in gepresenteerd. In deze paragraaf maken we de vergelijking met de plancapaciteit. We zetten daarbij de kwalitatieve invulling van het consumentgerichte bouwprogramma in de periode 2024 t/m 2030 af tegen de aanwezige plancapaciteit volgens de Planregistratie Wonen38 (peildatum oktober 2024) in diezelfde periode. De plancapaciteit betreft de totale plancapaciteit, dus de optelsom van harde en zachte plannen en zowel openbare als vertrouwelijke plannen. Van een aanzienlijk deel van de plannen is (nog) geen woningtype of prijsklasse bekend. Dit betreft merendeels de vertrouwelijke plannen maar ook van openbare plannen die pas later (vooral 2026 t/m 2030) worden ontwikkeld. Het aanzienlijke aandeel ‘onbekend’ maakt de vergelijking met het consumentgerichte bouwprogramma lastig. Daarom maken we de vergelijking voor zowel de cijfers inclusief als exclusief de categorie ‘onbekend’. Bij de vergelijking moet worden bedacht dat, zoals aangegeven in par. 2.1, het consumentgerichte