Toelichting_Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan USP.pdf

Er zijn dan nieuwe toegankelijkheidseisen voor bijvoorbeeld drempels bij hoofdingangen van nieuwe publiek toegankelijke gebouwen en alle toegangen bij nieuwbouwwoningen. Plansituatie Gebouwen Iedereen, met of zonder beperking, kan de gebouwen binnen komen, in de gebouwen doen waarvoor ze zijn bestemd en gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Zo kan in een hotel iedereen de kamers bereiken, bij het bed komen, in de badkamer, bij de wc, en kan iedereen in de foyer, ontbijtzaal of het restaurant eten en drinken. In een kantoor kan iedereen bij de receptie, in de vergaderkamers, in de werkruimtes, in de wc en de kantine. Kortom, de gebouwen zijn toegankelijk voor mensen met een beperking. Voor het bouwen of grootschalig verbouwen van gemeentelijke openbare gebouwen geldt de Utrecht Standaard Toegankelijk. Bij gebouwen die niet van de gemeente zijn, zoals in dit geval, willen wij graag dat Utrecht Standaard Toegankelijk wordt gebruikt. De Utrecht Standaard Toegankelijk beschrijft een ontwerpmethode waarbij het uitgangspunt is dat letterlijk alles toegankelijk is voor iedereen, behalve wanneer er goede redenen zijn om hier bij bepaalde onderdelen van het gebouw van af te wijken.

Hiermee zorgen we ervoor dat in de gebouwen in Utrecht iedereen kan doen wat hij of zij volgens de bestemming komt doen (in een bioscoop kom je een film kijken en een kopje koffie drinken, een kaartje kopen en ga je naar de wc, etc.). Woningen Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. Openbare ruimte De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen kunnen helpen bij de uitwerking.

Conclusie Het gebouw is zo ontworpen dat de studentenwoningen zonder trapjes of opstapjes te bereiken zijn en daarmee rolstoeltoegankelijk zijn. Dit is een eis uit het Bouwbesluit zoals dat per 1 januari 2022 geldt. In de woontoren zijn vooral relatief kleine studentenwoningen voorzien, waardoor in ieder geval niet in alle woningen de draaicirkels voor rolstoelgebruikers te realiseren zijn. Verder worden in het gebouw 10 ruimere studentenwoningen gebouwd voor mindervaliden. Voor alle functies in de plint (en de kelder) geldt dat de openbare ruimten, voor zover uitvoerbaar, 5 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

Utrecht

toegankelijk zijn voor mindervaliden. De fietsenstalling is voor alle studentenwoningen gemakkelijk toegankelijk en is primair te bereiken via een hellingbaan. De hellingbaan vanaf de Cambridgelaan naar de hoofdentre van het gebouw kan ook gebruikt worden door mindervaliden. De fietsenstalling is voor mindervaliden vanuit beide torens op het gebouw ook per lift bereikbaar. De inrichting van de openbare ruimte rondom het gebouw voldoet, voor zover uitvoerbaar, aan de richtlijn Voetpaden voor iedereen en is daarmee goed toegankelijk voor mindervaliden. Specifiek geldt daarbij nog dat de entreezone met aansluiting op de Cambridgelaan en de oversteek over de Cambridgelaan richting de OV-haltes aan de Heidelberglaan toegankelijk worden voor mindervaliden. Tot slot is nog van belang dat in de functiestrook langs de Cambridgelaan met de toegang tot de entreezone van High Five, onder andere parkeerruimte voor mindervaliden wordt gerealiseerd.

5.19 Energie Kader De gemeente Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Het energieplan “Utrecht: energiek middelpunt van het land” (2016) en de Visie op de Warmtevoorziening Utrecht (2017) vormen hiervoor de beleidsbasis. Nieuwbouwprojecten moeten hier aan bijdragen door zo veel mogelijk energieneutraal te ontwikkelen. Het Utrechtse Energie Protocol (2020) biedt een handvat aan ontwikkelaars om dit doel verder uit te werken. Beperken van het energieverbruik voor warmte-en koude behoefte en maximaal gebruik van de energiebronnen binnen het eigen plangebied zijn hierbij het startpunt. In de Transitievisie Warmte (TVW) deel 1, vastgesteld op 3 juni 2021, is tevens vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden. In het toetsen van plannen voor energie wordt veelal gebruik gemaakt van de Bijna Energieneutraal Gebouwen (BENG) indicator uit het Bouwbesluit. Met de BENG stelt het Bouwbesluit minimale wettelijke eisen aan de energieprestatie van gebouwen.

Hiermee wordt afzonderlijk beoordeeld op: BENG-1: de maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr) BENG-2: het maximale primair fossiel energiegebruik, in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m2.jr) BENG-3: het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%) Om te komen tot een energieneutrale ontwikkeling dient BENG-2 gereduceerd te worden naar nul, en BENG-3 verhoogt te worden naar minimaal 100%. In de prestatieafspraken met de SSH voor de periode 2021-2025 is ten aanzien van energie opgenomen dat er gestreefd moet worden naar energieneutrale nieuwbouw. Dit is in lijn met de algemene beleidslijn van de gemeente. Ook is afgesproken dat bij oplevering van nieuwe complexen wordt bekeken op welke manier het gebouw passend duurzaam gemaakt kan worden met als doel het verminderen van CO2 uitstoot. Voor de doeleinden van dit bestemmingsplan wordt passend duurzaam en het verminderen van de CO2 uitstoot op één lijn gezet met het streven naar energieneutraliteit. Plansituatie Conform prestatieafspraken en gemeentelijk beleid, streeft de initiatiefnemer naar een energieneutrale planontwikkeling. Hiertoe heeft de initiatiefnemer voor High Five een uitgebreide BENG-studie gedaan, waarin diverse systemen en installatieconcepten zijn onderzocht.

De uitkomsten tonen aan dat, conform de reguliere kaders voor investeren en uitbaten, een energieneutraal gebouw financieel niet haalbaar is. Dit ook vanwege de hoge bouwdichtheid en het beperkte dakoppervlak voor PV panelen. Uit deze studie bleek dat het gebouw in de meeste constellaties wél (ruim) kan voldoen aan de wettelijke eisen van het Bouwbesluit wat betreft BENG-1 (energiebehoefte) en BENG-3 (aandeel hernieuwbare energie), maar dat de wettelijke eisen voor de BENG-2 (primair fossiel energiegebruik) al lastig te halen zijn. Vervolgens is onderzocht met welke aanvullende maatregelen, of combinaties van maatregelen, tot een verbeterde BENG-score kan worden gekomen. De studie heeft geleid tot een pakket van maatregelen waarmee de wettelijke BENG-2 eis net haalbaar lijkt en BENG-1 en BENG-3 aanzienlijk beter dan wettelijk presteren. Hiermee wordt gedeeltelijk invulling gegeven aan de Utrechtse beleidskaders, met erkenning voor de moeilijkheidsgraad die voortvloeit uit de geplande hoge bouwdichtheid. Bij het vaststellen van de bouwenvelop heeft de initiatiefnemer aangegeven om in uitwerkingsfase te blijven kijken of binnen het financiële kader maatregelen mogelijk zijn die verder gaan dan de minimale eisen uit het Bouwbesluit. bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

59

In de selectie van een aannemer heeft de initiatiefnemer de deelnemende aannemers uitgedaagd (en financieel beloond) voor een duurzamer gebouw. Eerdere maatregelen waren onder andere zonnepanelen te plaatsen op een extra, nog boven de gebouwinstallaties, gelegen dakvlak (“pergola-constructie”) bovenop de torens , triple glas, balansventilatie in combinatie met warmteterugwinning en gasloos door middel van een WKO installatie. Na de selectie van de aannemer zijn reeds stappen gezet en maatregelen genomen die leiden tot verdere verduurzaming. Zo zal het gebouw voldoen aan BREEAM 'Good' of 'Very Good' (2 tot 3 sterren), dit was eerst enkel een BREEAM certificaat. Verder wordt ingezet op maatwerk door het energielabel A++ als uitgangspunt te nemen voor minimaal 65% van de studio's. Hierdoor wordt het bouwteam de mogelijkheid geboden om technische oplossingen te onderzoeken en in te spelen op technische ontwikkelingen die worden verwacht. Oplossingen die van invloed zijn op de BENG resultaten en het uiteindelijk energielabel. Deze aanpak biedt ook de nodige ontwerpruimte voor omgang met de uiteenlopende energieprofielen van de studio's (door oriëntatie, schaduwwerking, hoogte, etc.).

In de planontwikkeling wordt verder rekening gehouden met de mogelijke komst van een grootschalig collectief WKO-netwerk in dit gedeelte van het Utrecht Science Park, waarop ook gebouwen van UMCU, HU, ISUtrecht (nieuwbouw) en UU zullen worden aangesloten. Hiermee stimuleert de High Five innovatieve technieken voor warmte en koude voorziening. Waarbij niet alleen naar de eigen energievoorziening wordt gekeken, maar ook met betrokken stakeholders actief wordt onderzocht op welke wijze het gebouw en omliggende studentenwoonblokken een bijzondere betekenis kunnen hebben in de beginfase van dit collectieve net. Vooruitlopend op het grootschalig collectief WKO-netwerk zet de SSH ook zelf in op een eigen WKO ('Clusternet SSH'), waarbij de woningen in High Five, maar ook de circa 2.200 bestaande woningen in drie omliggende complexen van SSH op het USP (Johanna, de Bisschoppen en Cambridge) vanuit High Five gevoed kunnen worden met duurzame warmte. Dit als onderdeel van het mogelijk toekomstig grootschalig collectief WKO-netwerk.

5.20 Circulaire economie en Instrumenten duurzaam bouwen Kader In 2050 wil de gemeente Utrecht een circulaire stad zijn. Dit betekent dat we een afvalvrije economie hebben. Hiervoor zijn niet alleen andere materialen nodig die anders worden ingezameld en hergebruikt, maar worden ook nieuwe verdienmodellen ontwikkeld (waaronder deelconcepten). Het Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 schetst de eerste stappen en aandachtspunten op de route naar 2050. Hierbij is er nadrukkelijk aandacht voor experimenteren en innoveren, zodat in de jaren daarna opgeschaald kan worden. Bij bouwontwikkelingen maakt de gemeente tevens gebruik van de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) indicator, een methodiek die net als BENG ook onderdeel vormt van het landelijke Bouwbesluit, om de algemene milieuvoetafdruk van de gebruikte bouwmaterialen te toetsen. De gemeente streeft hierbij naar een lagere milieubelasting dan het Bouwbesluit voorschrijft, zodat innovatieve bouwmaatregelen worden gestimuleerd. Aanvullende instrumenten die de gemeente gebruikt om (privaatrechtelijke) afspraken over duurzaam bouwen meetbaar te maken, zijn GPR Gebouw, GPR Gebied en BREEAM. Hierbij kan er op diverse duurzaamheidcategorieën gescoord worden, waaronder energie, circulaire economie, water, gezondheid en omgevingskwaliteit.

De eerdergenoemde MPG indicator is in GPR en BREEAM opgenomen als scoringsmogelijkheid, met een relatief zware weging. De keuze voor aanvullende duurzaamheidseisen op basis van MPG, GPR, BREEAM of een combinatie/geen hiervan wordt o.a. gemaakt op basis van de eigenschappen van het plangebied en het type bouwontwikkeling dat gepland is. In de prestatieafspraken met de SSH voor de periode 2021-2025 is ten aanzien van circulaire economie opgenomen dat één of meerdere pilotprojecten worden gekozen. De High Five is in dat kader geen pilotproject; er gelden daarom vanuit de prestatieafspraken geen specifieke eisen voor circulariteit. Plansituatie Sturing op circulariteit en integrale duurzaamheidseisen vindt plaatst via privaatrechtelijke overeenkomsten, waarbij bovengenoemde aspecten mee worden gewogen. Om de integrale duurzaamheidsprestatie zichtbaar te maken, is op verzoek van de initiatiefnemer gekozen voor BREEAM als primaire duurzaamheidseis. De geselecteerde aannemer heeft als uitgangspunt voor het realiseren van het gebouw meegekregen dat minimaal een BREEAM 'Good' of 'Very Good' certificaat (2 of 3 sterren) behaald moet worden. Het minimale niveau van BREEAM ligt boven de wettelijke norm voor duurzame en gezonde gebiedsontwikkeling; hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag om duurzaamheid en innovatie in bouwprojecten.

6 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

Utrecht

Met de BREEAM eis wordt indirect ook het behalen van een verbeterde MPG score (als onderdeel van het scoringskader van BREEAM) gestimuleerd, zonder dat deze direct voorgeschreven wordt.

5.21 Windklimaat Om de windhindereffecten van het geprojecteerde woongebouw te beoordelen is een windhinderonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 17). De conclusies van dit onderzoek luiden als volgt: In de bestaande situatie kennen de omliggende bestaande gebouwen een windrijk klimaat. De toevoeging van High Five zorgt voor afscherming vanuit wind vanuit het zuidoosten, waardoor het windklimaat nabij het oostelijk gelegen bestaande gebouw en op de Cambridgelaan aanzienlijk beter wordt. Op de rest van de omgeving is de invloed van High Five beperkt, doch overwegend positief. Door toevoeging van maatregelen (zoals vegetatie en schermen) is het windklimaat nabij High Five in de belangrijke zones (daar waar mensen zullen verblijven) aanzienlijk verbeterd. Hierbij wordt er vrijwel overal een acceptabel niveau bereikt. Aandachtspunt is de westgevel nabij activiteitenzone west. Hier is windhinderklasse D aanwezig. Vanwege het windklimaat zijn er gelet op de genoemde conclusies geen onaanvaardbare belemmeringen voor het realiseren van de woonfunctie in het plangebied.

5.22 Bezonning Om de bezonningseffecten van het geprojecteerde woongebouw te beoordelen is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie Bijlage 18). De conclusies van deze studie luiden als volgt: Alle bestaande woningen rondom High Five (met ten minste 2 uur bezonning in de bestaande situatie) hebben in de periode 19 februari tot 21 oktober als gevolg van de nieuwbouw van High Five nog steeds ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag op de gevel en voldoen hiermee aan de lichte TNO-norm. De bestaande woningen rondom High Five die in de bestaande situatie in de periode 19 februari tot 21 oktober reeds minder dan 2 uur zon hebben, worden door High Five niet negatief beïnvloed. De andere (onderwijs)gebouwen aan de noordzijde van de Cambridgelaan, de buitenruimte van Johanna en de Cambridgelaan zelf worden ook extra beschaduwd, maar houden voldoende bezonningsmogelijkheden. De grootste afnames vinden plaats bij laagstaande zon in de wintermaanden. De afname in deze periode is evident voor stedelijke bebouwing. Een kleine zone aan de noordzijde van High Five wordt wel grotendeels beschaduwd, maar leidt ons inziens niet tot een slecht buitenklimaat voor de gehele Cambridgelaan. De extra beschaduwing rondom High Five in de zomermaanden kan bijdragen aan het verminderen van hittestress omdat hierdoor ook sprake is van extra koelteplekken op het terrein.

Vanwege bezonning zijn er gelet op de genoemde conclusies geen onaanvaardbare belemmeringen voor het realiseren van de woonfunctie in het plangebied.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

61

6 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal en anterieure overeenkomst Met de initiatiefnemer is afgesproken dat alle gemeentelijke plankosten die worden gemaakt, worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit kostenverhaal evenals afspraken over het planproces zijn in een intentie- en plankostenovereenkomst vastgelegd en verder uitgewerkt in een anterieure overeenkomst. De kosten die zijn gemoeid met het maken van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning vormen geen onderdeel van deze afspraken. Deze kosten worden op de reguliere wijze door leges verrekend. Planschade Uit onderzoek blijkt dat het risico op planschade niet aanwezig is. Planschadeclaims zijn echter op voorhand niet geheel uit te sluiten. Kosten die voorvloeien uit eventuele claims zijn niet voor rekening van de gemeente Utrecht. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat eventuele toegekende planschadeclaims voor rekening komen van de initiatiefnemers en dat deze dus gedekt worden uit de exploitatieopzet van deze ontwikkeling. Geen exploitatieplan Het kostenverhaal is via de anterieure overeenkomst verzekerd. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering of aan de uitvoering van het plan. Het is daarom niet nodig om bij dit bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Samenwerkingsproces

De SSH en de gemeente Utrecht hebben een intentieovereenkomst gesloten om de haalbaarheid van een studentencomplex aan de Cambridgelaan in het USP te onderzoeken. De betrokken partijen zijn deze samenwerking aangegaan omdat het USP een kansrijke locatie is voor de vestiging van een vijfde studentenwooncomplex. Bij de totstandkoming van de bouwenvelop en de uitwerking van deze bouwplanontwikkeling heeft de gemeente intensief samengewerkt met de SSH als toekomstig eigenaar van het studentenwooncomplex, Jebber als ontwikkelaar voor de SSH en de UU als eigenaar van de grond. 6.2.2

Participatieproces

De gemeente Utrecht wil bewoners en andere partijen zorgvuldig informeren en betrekken bij de voortgang van planontwikkelingen. Het uiteindelijk doel van participatie is kwaliteitsverbetering en aansluiting vinden bij wat er leeft in de omgeving. Het participatieniveau in de fase richting de vastgestelde bouwenvelop is voor omwonenden en belanghebbenden ingezet op informeren. De belanghebbenden in de directe omgeving zijn actief betrokken (geïnformeerd) tijdens het afronden van de bouwenvelop. Hierbij gaat het om de verschillende woonbesturen van de omliggende studentencomplexen en de Hoge School Utrecht. Zij zijn geïnformeerd over het toekomstige studentencomplex High Five en de mogelijke inpassing ervan aan de Cambridgelaan en hebben aandachtspunten kunnen meegeven. Over het vervolg van het planproces zijn zij op de hoogte gesteld. De betrokken partijen kijken in de basis positief aan tegen een nieuw studentenwooncomplex in USP en de wijze waarop de initiatiefnemer de ervaring en inzichten van studenten gebruikt bij ontwikkelconcepten en het nadenken over de gezamenlijke ruimtes en voorzieningen in de plint. Ook werd de aandacht voor ruimte voor ontmoeting en ontspanning zowel binnen als buiten onderstreept. Verder hebben de woonbesturen een aantal handige tips en ervaringen meegegeven die meegenomen kunnen worden in het ontwerp van het gebouw.

Het concept van de bouwenvelop heeft 3 weken ter inzage gelegen met de mogelijkheid om daar een reactie op te geven. Er zijn vijftien reacties ontvangen. Deze zijn beantwoord in een reactienota. De hoofdthema's van deze reacties zijn de consequenties van de High Five op de naastgelegen studentencomplexen Cambridgelaan en Johanna qua zonlicht/bezonning, geluid, windhinder, privacy, uitzicht, groen en drukte, en bouwoverlast. Daarnaast is verzocht te zoeken naar een andere plek of bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

63

eerst gebruik te maken van leegstaande gebouwen. Ook wordt aandacht gevraagd voor een volwaardige supermarkt in het USP. De Hogeschool Utrecht heeft verzocht om meer inzicht te krijgen in de verkeersveiligheid en bereikbaarheid (toekomstige verkeerssituatie), hoe de autoparkeervraag wordt opgelost en waar en op welke wijze de functiestrook (t.b.v. afvalinzameling, mindervalide parkeerplaatsen, laden en lossen en een opstelplaats voor de brandweer) wordt gerealiseerd. De binnengekomen reacties hebben niet geleid tot grote wijzigingen in de bouwenvelop, wel op sommige plaatsen tot verduidelijking en aanscherping. Het voorliggende bestemmingsplan is de juridisch-planologische vertaling van de bouwenvelop. 6.2.3

Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het initiatief is in een vroegtijdig stadium besproken met de provincie Utrecht en het waterschap HDSR. In het overleg met de provincie is het provinciale beleid en de provinciale ruimtelijke regels in relatie tot erfgoedwaarden en mobiliteit aan de orde gekomen. De provincie heeft aangegeven niet negatief tegenover de bouw van het studentenwoningcomplex te staan, mits rekening wordt gehouden met de erfgoedwaarden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en als er een onderbouwd mobiliteitsconcept wordt ingezet dat niet leidt tot significant hogere verkeersbewegingen. In paragraaf 5.14 Cultuurhistorie en paragraaf 4.4 Verkeer en parkeren is hiervoor een onderbouwing gegeven. Met de HDSR heeft afstemming plaatsgevonden over het rekening houden met de watergerelateerde aspecten bij bebouwing van het huidige onbebouwde terrein. In overleg met het waterschap is de waterparagraaf opgesteld. Het concept van het bestemmingsplan is vervolgens in het kader van het formele vooroverleg volgens het Besluit ruimtelijke ordening, voor reactie toegezonden aan de relevante vooroverlegpartners. De provincie heeft gereageerd dat zij het plan een positieve ruimtelijke ontwikkeling vinden. Verder adviseert de provincie om in de toelichting: te benoemen dat de woningbouw die het plan mogelijk maakt, past binnen het regionaal programma Wonen en Werken. Dit is aangevuld in paragraaf 2.2.1.

een passage op te nemen waarin benoemd wordt dat er geen extra bodemdaling ontstaat door deze ontwikkeling. Dit is aangevuld in paragraaf 5.10 Bodem en ondergrond. De Veiligheidsregio Utrecht (VRU) heeft gereageerd dat de VRU de verantwoording van de externe veiligheid in het bestemmingsplan aangescherpt wil zien. Naar aanleiding van deze reactie is de onderbouwing in paragraaf 5.7 Externe veiligheid aangevuld. Van het waterschap (HDSR) is een brief ontvangen waarin zij bevestigen dat in het voortraject afstemming over het aspect water heeft plaatsgevonden. De HDSR vraagt om in het vervolgproces actief betrokken te blijven zodat zij kunnen blijven meedenken over een concrete invulling van de inrichtingsvraagstukken, waaronder ook de aanleg van infiltratievoorzieningen en open water. Daarnaast merkt de HDSR op dat de initiatiefnemer van de planontwikkeling of de gemeente een watervergunning moet aanvragen (of er geldt een meldingsplicht) bij het waterschap voor in ieder geval de volgende activiteiten: Het dempen en graven van oppervlaktewater; Het aanleggen van een dam met duiker; Het tijdelijk onttrekken en lozen van grondwater.

De HDSR ziet verder graag dat de ambities van gemeente en het waterschap ten aanzien van de waterbergingsopgave en een klimaatadaptieve leefomgeving nader worden geconcretiseerd in het bestemmingsplan ten aanzien van de volgende drie onderdelen: concreet aangeven op welke wijze de benodigde waterbergingscapaciteit wordt gerealiseerd. De HDSR ziet kansen voor het verbreden van bestaande watergangen, in combinatie met de aanleg van natuurvriendelijke oevers. concretiseren hoeveel m2 aan oppervlaktewater gedempt wordt ter plaatse van de entreezone en op welke wijze deze demping wordt gecompenseerd. voor de dam met duiker vraagt de HDSR uit te gaan van een beperkte maatvoering en dit als uitgangspunt op te nemen in het bestemmingsplan. Naar aanleiding van de reactie van de HDSR is paragraaf 5.13 Water en Klimaatadaptatie en Bijlage 10 6 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

Utrecht

Waterparagraaf aangevuld waarmee invulling wordt gegeven aan de opmerkingen van de HDSR. Het ontwerp van de sloot en duiker aan de Cambridgelaan, onder de hellingbaan naar de fietsenkelder en de hellingbaan naar de hoofdentree, wordt in overleg met HDSR uitgewerkt en ter goedkeuring aangeboden. Voor de aanleg van een dam met duiker en de benodigde watercompensatie is een watervergunning van HDSR nodig.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

65

6 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting 7.1

Standaardisering en Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2

Regeling bijbehorende bouwwerken

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

7.3

Artikelsgewijze toelichting

Voor de Inleidende regels en de bestemmingsregels is hieronder een korte toelichting opgenomen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In dit artikel is toegelicht hoe een begrip uit het bestemmingsplan bij toepassing van de regels moet worden uitgelegd. Artikel 2 Wijze van meten De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat. De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Groen In de bestaande situatie is de locatie in gebruik als weide en heeft het de bestemming Groen. Ook in de nieuw situatie blijft een groot deel van de locatie de bestemmings Groen houden. Het 'groen' zal in de nieuwe situatie meer worden gebruikt als een park met daarin verschillende functies. Het bestemmingsplan geeft hierover duidelijkheid door expliciet in de nieuwe bestemming Groen deze andere functies te benoemen. De volgende functies zijn in de bestemming Groen toegestaan: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

groenvoorzieningen, gazons en beplantingen; recreatief medegebruik in de vorm van kleinschalige sport- en speelvoorzieningen en moestuinen; fiets-, voet- en calamiteitenpaden; onderhoudspaden en -stroken voor de aangrenzende bestemming(en) Wonen en Water; nutsvoorzieningen; water, waterbeheer en waterberging; voorzieningen voor warmte-koudeopslag; voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals kunstwerken, civieltechnische bouwwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

In artikel 3.3.1 zijn specifieke gebruiksregels opgenomen voor het "Recreatief medegebruik in de vorm van kleinschalige sport- en speelvoorzieningen en moestuinen". Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

67

worden aan het plaatsen van een volleybalnet, zitelementen/bankjes en calisthenics/fitness toestellen. Het moet hierbij gaan om 'medegebruik'. Om in het bestemmingsplan duidelijk te maken dat de bijbehorende oppervlakteverhardingen kleinschalig moeten zijn, is in artikel 3.3.1 geregeld dat de verharding per geval 20 m2 mag zijn en de gezamenlijke oppervlakte aan verharding, valbescherming of kunstgras voor deze functies mag maximaal 200 m2 zijn. Horeca-Terras In aanvulling op bovenstaande functies maakt het bestemmingsplan binnen de bestemming Groen, ter plaatse van de aanduiding 'terras', ook een horeca-terras mogelijk. Dit terras hoort bij de horecafunctie die in de plint van het studentencomplex wordt gerealiseerd. De preciese locatie en vormgeving van het terras is bij het opstellen van het bestemmingsplan nog niet bekend. Ook willen wij er voor zorgen dat er voor de omliggende woningen een aanvaardbaar geluidsniveau is als gevolg van het terras. Daarom is het terras niet zondermeer mogelijk, maar moet er een vergunning worden aangevraagd. Bij het verlenen van de vergunning toetsen wij of aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1.

2.

3.

het langtijdgemiddelde geluidniveau ten gevolge van stemgeluid vanaf het terras en invallend op de gevels van omliggende geluidgevoelige functies niet meer bedraagt dan 55 dB(A) voor de dagperiode (7-19 uur), 50 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 45 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur); in afwijking van de regel onder 1 kan de vergunning ook worden verleend, als vaststaat dat het binnenniveau van omliggende geluidgevoelige functies niet hoger is dan 35 dB(A) voor de dagperiode (7-19 uur), 30 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 25 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur); de oppervlakte van een terras niet meer is dan ter plaatse van de aanduiding 'terras' is aangegeven. De maatvoeringsaanduiding op de plankaart geeft aan dat dit maximaal 200 m2 mag zijn.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied Het deel van het plangebied dat bedoeld is voor de ontsluiting van het plangebied is bestemd als 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Het gaat hier om bestemmingsverkeer. Ook bermen van wegen, water en snippergroen maken hier deel van uit. Artikel 5 Water Water is in het plangebied een structurerend element en heeft in het plangebied de bestemming 'Water' gekregen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Kruisingen met wegverkeer en de ontsluiting van aangrenzende percelen zijn expliciet opgenomen in de bestemmingsomschrijving. Hiermee kan er geen misverstand ontstaan over dat de nieuwe ontsluiting van het studentencomplex aan de noordzijde over het water (waarschijnlijk met behulp van een duiker) expliciet juridisch mogelijk is. In de overige bestemmingen zijn waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging. Artikel 6 Wonen Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is om studentenwoningen mogelijk te maken. Dit is de functie die het meest prominent in het complex vertegenwoordigd is, en daarom is de bestemming Wonen gekozen. Dit laat overlet dat er ook andere functies in het gebouw gewenst zijn en in deze bestemming mogelijk worden gemaakt. De aanvullende functies worden in de kelder en in de eerste bouwlaag/plint gerealiseerd.

Het gaat om Horeca-activiteiten, Sportvoorzieningen, Maatschappelijke voorzieningen en Gemeenschappelijke ruimten zoals vergader-, studie-, stilte- verkeers- en ontvangstruimten, gemeenschappelijke woonkamers, keukens, wasruimtes. De specifieke gebruiksregel in 6.3.1 regelt dat er in het plangebied niet geparkeerd mag worden met auto's. De auto parkeervraag wordt opgelost door extra fiets parkeerplekken in combinatie met het gebruik van vrije autoparkeerplaatsen in de nabijheid van High Five. Ook wordt aanvullend ingezet op deelmobiliteit. Realisatie van nieuwe parkeerplaatsen is niet nodig zoals is toegelicht in paragraaf 4.4 Verkeer en parkeren. Er mogen uitsluitend studentenwoningen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het hogere waarde besluit dat voor deze locatie is genomen. Dit is geregeld in de specifieke gebruiksregel in 6.3.4 Geluid. Voorwaardelijke verplichting onzelfstandige studentenwoningen Dit bestemmingsplan maakt 925 studentenwoningen mogelijk. In artikel 6.3.5 staat een voorwaardelijke verplichting om met dit bestemmingsplan te regelen dat hiervan minimaal 200 6 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

Utrecht

onzelfstandig moeten zijn. De overige 725 studentenwoningen mogen als zelfstandige studentenwoningen worden gerealiseerd. Deze verplichting is in het plan opgenomen om bij te dragen aan het bereiken van een gewenste mix van functies in het USP. Het USP wordt ontwikkeld als campus; als Campuspark. Bij de ruimtelijke structuur hiervan hoort dat de onderwijs- en kennisfuncties en de bijbehorende woonfuncties zich binnen één omgeving bevinden en in elkaar overvloeien. De verschillende functies krijgen synergie met elkaar en de omgeving is zo ingericht dat eenvoudig interacties ontstaan tussen de verschillende bewoners en gebruikers in het gebied. In High Five krijgt dit ook uiting door de gemeenschappelijke functies in de plint en door een mix van zelfstandige studentenwoningen en onzelfstandige studentenwoningen. Dat laatste zorgt (naast dat de prijsstelling van onzelfstandige studentenwoningen gunstiger is dan zelfstandige studentenwoningen en daarmee dus voor een bredere groep bereikbaar is) dat studenten niet alleen zelf ook een woning bewonen, maar ook samen met andere studenten, die in ieder geval vaak verschillen qua opleiding, een woning bewonen. Interactie tussen verschillende studenten komt zo makkelijk tot stand en draagt zo bij aan het gewenste 'campus-karakter' van USP. Horeca In de plint van het gebouw is horeca toegestaan.

De horecacategorie mag D1, D2, D3 en B zijn en de oppervlakte van de horeca mag maximaal 490 m2 bedragen, de oppervlakte van het terras in de bestemming Groen maakt hier geen onderdeel vanuit. De categorie-indeling van horeca-activiteiten is overgenomen uit de beleidsnota Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. In die nota zijn de indeling en de achterliggende keuzes toegelicht, zie: het horecabeleid in de Omgevingsvisie. Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie De met deze Waarde aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met de Nieuwe Hollandse Waterlinie verbonden cultuurhistorische waarde. In Artikel 8 zijn daarom regels gesteld om deze waarden te beschermen en toch de ontwikkeling mogelijk te maken waarvoor dit bestemmingsplan is opgesteld.

7.4

Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden. Doel handhavend optreden Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan.

Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst. Wijze van handhaven Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald.

Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

69

een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

7 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Studentenhuisvesting High Five, Cambridgelaan U S P " (vastgesteld)

Gemeente Utrecht

Uitgave Gemeente Utrecht Bezoekadres Stadskantoor, Stadsplateau 1 Postadres Postbus 8406, 3505 RK Utrecht Telefoon 030 - 286 00 00 Mail gebiedsontwikkelingjz@utrecht.nl