TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan_Motivering

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

21

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie provincie Utrecht en Omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht in werking getreden. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels. Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen: extra woningen die gebouwd moeten worden; toename van werkgelegenheid; toename van verkeer; energietransitie; klimaatverandering; verandering in de landbouw; versterking van natuur en recreatief groen. Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Uitwerking beleid in 7 thema's De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is.

Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's. Stad en land gezond Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren. Klimaatbestendig en waterrobuust Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). Duurzame energie Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. Vitale steden en dorpen Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets.

Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen. Levend landschap, erfgoed en cultuur Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners. Toekomstbestendige natuur en landbouw Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw. Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden.

Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het 2 2 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Op 1 januari 2024 is de omgevingsverordening van de Provincie Utrecht in werking getreden. De omgevingsverordening bevat onder andere instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Op 1 maart is de eerste wijziging van deze omgevingsverordening vastgesteld. De opbouw van de Omgevingsverordening ziet er als volgt uit: er staan instructieregels over ontwikkelingen die met water te maken hebben in; instructieregels die zien op grondwaterbeheer; instructieregels ten aanzien van bereikbaarheid; instructieregels die zien op windenergie, zonne-energie en biomassa; instructieregels ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland (NNN), Groene contour en Weidevogelkerngebieden; instructieregels over werelderfgoed en kwaliteit van landschappen; instructieregels over agrarische bedrijven; en instructieregels over stedelijke functies in stedelijk of landelijk gebied, recreatie en stiltegebieden. Uitvoering In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit.

De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio. Plangebied Het plan past binnen meerdere beleidsthema's uit de omgevingsvisie. De realisatie van een kantoorprogramma met plintfuncties en een auditorium dat ook ingezet kan worden voor culturele activiteiten en maximaal 150 woningen op een zeer goed bereikbare locatie nabij het centraal station past goed binnen de thema's 'vitale steden en dorpen' en ' Levend landschap, erfgoed en cultuur'. De ontwikkeling heeft hoge ambities voor duurzaamheid en circulariteit, ook voor de woningbouw van het Matserterrein en er wordt gestreefd naar een MPG-norm van maximaal 0,5 in plaats van de landelijke norm van 0,8.

Door de vergroening van het plangebied (40% groen in de nieuwe situatie), de verdrievoudiging van het aantal bomen, het realiseren van een nieuwe voetgangersverbinding van de Croeselaan naar het Forum en door het realiseren van aantrekkelijke publieksfuncties en verblijfsruimtes tussen de kantoren en woningen in, wordt bijgedragen aan doelstellingen op de thema's 'Klimaatbestendig en waterrobuust' en 'Duurzame energie' en 'Door , gezond en veilig bereikbaar'. De instructieregels die gelden in heel de provincie Utrecht, zoals omgevingsveiligheid, grondwater bescherming en regels voor energie worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht. Daarnaast gelden er in het plangebied specifieke regels die van belang zijn: Artikel 2.16 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bepaalt dat de motivering een beschrijving bevat van het door de gemeente te voeren beleid omtrent overstromingrisico's en hoe hiermee is omgegaan. In paragraaf 5.13 Water en klimaatadaptatie wordt hier nader op ingegaan. Artikel 4.1 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bepaalt dat een omgevingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. Om de noodzaak na te gaan moet bij elk omgevingsplan in een vroeg stadium het aantal verplaatsingen voor de verschillende vervoerwijzen duidelijk zijn.

Het gaat om de vervoerwijzen die betrekking hebben op de omliggende verkeers- en vervoersnetwerken, zoals: het wegennet, openbaar-vervoernetwerk, fiets- en looproutes. Als er sprake is van een (relatief) groot aantal verplaatsingen of het vermoeden bestaat dat er zich een knelpunt gaat voordoen op omliggende verkeers- en vervoersnetwerken, is een bereikbaarheidsonderzoek noodzakelijk. Artikel 4.2, 4.3 en 4.4 bepalen dat een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe ontwikkelingen die het Provinciaal OV-netwerk, het Provinciaal bereikbaarheidsnetwerk of het Provinciaal fietsnetwerk belemmeren, het belang van de instandhouding en uitbreiding van deze netwerken in acht wordt genomen en dat in de motivering is opgenomen hoe dit in acht is genomen. Aangezien de Croeselaan onder al deze netwerken is aangewezen, moet in de motivering van het Plan worden bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

23

aangegeven of het Plan een belemmerende invloed heeft op deze netwerken voor wat betreft de Croeselaan. In paragraaf 4.2 wordt het thema verkeer nader toegelicht en wordt de impact van de ontwikkeling op de Croeselaan als onderdeel van deze netwerken beschouwd. Artikel 5.11 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bepaalt dat in een omgevingsplanwijziging die meer dan 10 woningen mogelijk maakt, rekening wordt gehouden met de aansluiting op de elektriciteits-infrastructuur. De motivering van een omgevingsplan bevat een energieparagraaf met daarin een verslag van het inventariserend overleg tussen de netbeheerder en de initiatiefnemer of de gemeente, waarin weergegeven wordt dat de ontwikkeling past binnen de energie-infrastructuur van de netbeheerder en andere relevante ontwikkelingen voor energiebeheer in de leefomgeving. In de energieparagraaf wordt in ieder geval ingegaan op de beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur, het voorziene systeem van energiebeheer en een afweging of de nieuwe functies er vanuit het beheer en beschikbaarheid van de elektriciteits-infrastructuur ontwikkeld kunnen worden. De energieparagraaf en de inpasbaarheid binnen het elektriciteits-infrastructuur is opgenomen in paragraaf 5.20.

Artikel 7.9 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht bevat regels voor het beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur voor locaties binnen de locatie 'Cultuurhistorische hoofdstructuur'. De motivering van een omgevingsplan bevat, indien vallend binnen een cultuurhistorische hoofdstructuur, een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en een beschrijving hoe er rekening is gehouden met deze waarden. In paragraaf 3.1.2 wordt het thema cultuurhistorie nader toegelicht. Artikel 9.17 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht schrijft voor dat aangesloten wordt bij artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De onderbouwing hiervoor is uiteengezet in paragraaf 2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast wordt in het tweede lid van artikel 9.17 verwezen naar het aantonen van de passendheid van het initiatief binnen het provinciaal programma Wonen en werken. De realisatie van deze binnenstedelijke verdichting met een kantoorprogramma met plintfuncties en een auditorium dat ook ingezet kan worden voor culturele activiteiten en maximaal 150 woningen op een zeer goed bereikbare locatie nabij het centraal station, past goed binnen het thema 'vitale steden en dorpen' uit de visie en het programma 'Wonen en Werken'. Daarnaast mag de woningbouw geen extra effect hebben op bodemdaling.

Op de kaart van de provincie Utrecht wordt de locatie gezien (op basis van een relatieve schaalverdeling) als relatief goed geschikt geacht om te bouwen. Daarmee wordt voldaan aan de eisen van artikel 9.17. Artikel 9.19 van de Omgevingsverordening provincie Utrecht stelt dat de motivering van een omgevingsplan een onderbouwing bevat waaruit blijkt dat er aan de voorwaarden is voldaan om nieuwe zelfstandige kantoren te kunnen realiseren. Een uitgebreide onderbouwing hiervoor is te vinden in paragraaf 2.1.3 onder het kopje 'aantonen behoefte kantoor'. Artikel 9.20 van de Omgevingsverordening bepaalt dat een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen de gebiedsaanwijzing 'Gebied detailhandel buiten bestaand winkelgebied' geen regels mag bevatten die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel, dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel. Het artikel noemt ook een aantal uitzonderingen op deze regel. Ter plaatse van het plangebied geldt de bovenstaande gebiedsaanwijzing en het TAM-omgevingsplan maakt detailhandel mogelijk, maar omdat het hierbij gaat om een beperkt aantal kleinschalige en ondergeschikte detailhandel (zie hiervoor ook de toelichting in paragraaf 2.1.3 onder het kopje 'detailhandel' is dit op grond van de uitzonderingen in artikel 9.20 toegestaan. 2.2.2

Economische Visie 2020 - 2027 Focus op een vitale en duurzame economie

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc. De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie 2 4 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen: het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst; het economisch profiel (gezond stedelijk leven) is sterk, competitief en zichtbaar; bedrijven en (kennis)instellingen zijn innovatief sterk; er zijn voldoende vestigingsmogelijkheden in aantal en kwaliteit. In de economische visie zijn aan bovengenoemde beleidsdoelen meerjarendoelen en hoofdactiviteiten gekoppeld. Plangebied In het bestaande provinciale kader worden er geen beperkingen opgelegd aan nieuwbouw van kantoren binnen een straal van 750 meter vanaf het centraal station Utrecht. In het nieuw beoogde provinciale kantorenbeleid worden er geen beperkingen opgelegd aan nieuwbouw van kantoorvolumes binnen een straal van 800 meter vanaf Utrecht CS. De locatie ligt ruim binnen die beide cirkels (zelfs met omlopen) dus er zijn geen belemmeringen voor deze ontwikkeling ten aanzien van provinciaal beleid. 2.2.3

Voor jong & altijd, Cultuur- en Erfgoedprogramma 2020-2023

In het cultuur- en erfgoedprogramma geeft de provincie haar rol op het gebied van cultuur vorm en inhoud. Het cultuur- en erfgoedprogramma is op 3 juni 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Het hoofddoel van het cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht is: bijdragen aan de toegankelijkheid van cultuur en de instandhouding van waardevol erfgoed, zodat bewoners en bezoekers van de provincie Utrecht hiervan kunnen leren en genieten. Het cultuur- en erfgoedprogramma bevat twee beleidsdoelen: A: Versterken van de culturele infrastructuur Cultuureducatie aanbieden Bibliothekennetwerk faciliteren Festivals laten floreren Het cultuurprofiel van Utrecht verstevigen B: Behouden, benutten en beleven van cultureel erfgoed De kwaliteit van de leefomgeving versterken Monumenten duurzaam restaureren en gebruiken Utrechts erfgoed beheren en bekend maken Plangebied Het dubbelgebruik van het auditorium in de avonduren en weekenden voor culturele activiteiten kan bijdragen aan dit programma. Zie ook paragraaf 2.1.3 onder het kopje 'Aantonen behoefte auditorium'.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

25

2.2.4

Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling. Woningbouw Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren. Werklocaties Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto.

De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Voorwaarden De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties moeten voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel: als het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt; de groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken; het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden; het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd; daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen. het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd; enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex; in de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

Plangebied Door verdichting en kwaliteitsverbetering op deze locatie met kantoren met plintfuncties en woningen en een percentage van 40% groen, past dit plan goed in dit Provinciale programma.

2 6 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

2.2.5

Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater. Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021. Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt.

Daarnaast wordt gericht op het zuiver en duurzaam voor de toekomst werken door onder andere extra inspanning te leveren op zuiveringen voor gezond oppervlaktewater en het sluiten van regionale water- en grondstofkringlopen. Plangebied Het aspect water en klimaatadaptatie wordt uitgebreid toegelicht in paragraaf 5.13.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat' Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student & Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat: De groeiende ongelijkheid in de stad De coalitiepartijen zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk. De grote woningnood Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen de coalitiepartijen ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen.

De coalitiepartijen vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn. Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen de coalitiepartijen in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en ouderen. De klimaatcrisis De coalitiepartijen kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. De coalitiepartijen benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en de coalitiepartijen gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. De coalitiepartijen blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen en om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak.

De coalitiepartijen geven groen in de stad een flinke impuls en maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren de coalitiepartijen natuur en landschap van groter formaat met bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

27

een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie. Naast deze 3 grote opdrachten zien de coalitiepartijen ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat de gemeente Utrecht al jaren heeft: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken. Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken. 2.3.2

Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus: De koers: het beleid voor de lange termijn. Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp. Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving.

Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt. In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven. De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: https://omgevingsvisie.utrecht.nl/ Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders toegelicht. 2.3.2.1 De koers Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet, die op 1 juli 2024 in werking is getreden.

Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 januari 2024 in het omgevingsplan worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad tot 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie. Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad. Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd. We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één 2 8 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen. De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen. Omdat er met de ambities van de RSU 2040 veel geld gemoeid gaat, is in de RSU 2040 ook een investeringsstrategie opgenomen. Daarnaast is een uitvoeringsstrategie opgesteld, waarin staat welke ontwikkelingen als eerste plaatsvinden en in welke tijdsvolgorde de stad zich tot 2040 ontwikkelt. Ook heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Hierin staan de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen.

Plangebied Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn de volgende stedelijke ambities van belang: Stedelijke verdichting rond OV-knooppunten; Een gezonde economie waarin het aantal banen gebalanceerd meegroeit met de groei van het aantal inwoners en het creeëren van meer kantoorlocaties, vooral in het topsegment op de centrumlocaties Stationsgebied (rondom Utrecht Centraal) en Leidsche Rijn Centrum, waar de vraag groter is dan het aanbod. Toevoegen van een substantiële hoeveelheid woningbouw, vooral op binnenstedelijke locaties; Utrecht kiest voor forse binnenstedelijke ontwikkeling in het Stationsgebied. Om dit verantwoord te kunnen doen zijn gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid kernthema's (zie de koersdocumenten van Omgevingsvisie Utrecht). Daarbij is een evenwichtige programmatische invulling en verdeling van groen en functies uitgangspunt; Het plan voorziet in de herontwikkeling en verdichting van een bestaand bebouwde centrumlocatie met een mix aan werk- en woonfuncties. Het plan levert een bijdrage aan de RSU doordat sprake is van inbreiding en intensief ruimtegebruik, het creëren van meer banen en woningen, opgaven op het gebied van duurzaamheid en gezondheid worden ingepast en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt.

2.3.2.2 Visie Stedenbouw Utrecht 2040; ruimtelijke kwaliteit in de 10-minutenstad Op 8 mei 2025 is de Visie Stedenbouw Utrecht 2040 vastgesteld. Wat we bouwen en met welke kwaliteit, heeft grote invloed op de hele stad. In de bredere Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, hebben we vastgelegd waar we in Utrecht willen verdichten. Met de Visie Stedenbouw benoemen we hoe we in Utrecht meer woningen en voorzieningen kunnen realiseren en daarbij de bestaande kwaliteiten en leefbaarheid in Utrecht behouden en versterken. Daarbij hebben we met name aandacht voor de beoogde stedenbouwkundige kwaliteiten voor de gehele stad. We vertalen dit naar ruimtelijke uitgangspunten, doelen en richtlijnen om voor zowel de bestaande als de groeiende stad te kunnen bepalen wat wordt verstaan onder leefbaarheid en kwaliteit. Het startpunt van de stedelijke ontwikkeling blijft daarbij altijd de identiteit van de plek, de manier waarop de plek gebruikt wordt en de gewenste mate van verdichting. Het document is onderdeel van de omgevingsvisie Utrecht en zorgt er samen met andere beleidsdocumenten voor dat Utrecht een aantrekkelijke, gezonde en leefbare stad blijft voor iedereen. Sturen op kwaliteit Met de Stedenbouwvisie houden we bij elke ontwikkeling rekening met de identiteit van Utrecht, de dynamiek van de stad en wijk en de mate van hoogbouw en schaal die per gebied passend is.

Dit alles draagt bij aan een diverse en leefbare stad, die een fijne plek blijft voor huidige en nieuwe bewoners, ondernemers en bezoekers. Identiteit van Utrecht De identiteit van Utrecht wordt bepaald door historische structuren, zoals oude dorpskernen en stedelijke ontwikkelingen door de eeuwen heen. Verschillende buurten hebben diverse bouwstijlen en sociale structuren, zoals Kanaleneiland met naoorlogse flats en Lunetten met experimentele woningbouw uit de jaren 70. De stad is leesbaar door historische structuren en landschappelijke kenmerken die bijdragen aan de identiteit van elke plek. Utrecht bestaat uit verschillende buurten, wijken, oude dorpskernen en gemeenschappen met een eigen historie, sociale structuur en ruimtelijke kenmerken. De buurten variëren in leeftijd, stedenbouwkundige opzet en hebben een veelheid aan typologieën in zich. Bij elke ontwikkeling moet de vraag gesteld worden of een bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

29

ontwikkeling zich moet voegen naar het bestaande, of het bestaande juist een impuls moet geven met meer eigenheid. Dynamiek van de stad Utrecht streeft naar een compacte '10-minutenstad'. Functies zoals wonen, werken, ontspannen en uitgaan zijn hierin gemengd. En deze moeten binnen 10 minuten bereikbaar zijn.Het mengen van functies vraagt om sturing op hoe we de verschillende activiteiten in de stad naast elkaar kunnen laten plaatsvinden zonder dat de verschillende functies en gebruikers elkaar in de weg zitten. We onderscheiden daarbij twee soorten structuren: buurten en plekken (gebieden) waar je verblijft omdat je daar woont, werkt of bezoekt, en; de structuren en lijnen (structuren) waarlangs je je beweegt, of dat nu te voet, met de fiets, bus, auto, tram, trein of vrachtwagen is. In de gebieden onderscheiden we gebieden met rust, reuring en ruis. Rustige gebieden zijn gebieden met een beetje functiemenging, zoals gebieden met water, groen en woongebieden. Van reuring is sprake bij plekken waar veel gebeurt op straat met verschillende voorzieningen en stedelijke levendigheid, zoals stadsstraten en interactiezones. Ruis is te vinden op plekken voor experiment en vernieuwing, zoals werkgebieden en stedelijke verbindingen. Een voorbeeld hiervan is het Science Park. Een gebied is echter nooit helemaal één van drie; de zones vullen elkaar aan.

Vanuit de verschillen in gebruik vragen gebieden en structuren iets anders van de gewenste kwaliteit en leefbaarheid. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt bepaald in welke zone de ontwikkeling ligt en op welke manier er invulling wordt gegeven aan het onderscheid tussen rust, reuring en ruis op gebieds- en/of gebouwniveau. Verdichting De groei van Utrecht met meer woningen en voorzieningen realiseren we zo veel mogelijk in de bestaande stad. Dat doen we voornamelijk op plekken rondom (hoogwaardig) openbaar vervoer en hoog stedelijke voorzieningen, de zogenoemde knooppunten. Hiermee willen we extra druk op bestaande wijken zoveel mogelijk voorkomen en de bestaande kwaliteit voor omliggende wijken verbeteren. Verdichting moet bijdragen aan een betere leefomgeving door investeringen in groen, voorzieningen en duurzaamheid. Verdichting kan zich op verschillende manieren uiten, van kleine ingrepen aan een of enkele panden tot grootschalige gebiedsontwikkeling. Hoe stedelijke dichtheid een ruimtelijke vorm krijgt komt voort uit de samenhang tussen de structuren van de stad en de manier waarop deze bebouwd zijn. Per knooppunt - die in de RSU 2040 zijn aangewezen als hoogstedelijke verdichtingslocatie - moet worden gezocht naar de verschijningsvorm (laag-, middenof hoogbouw) die past bij de identiteit en het stedenbouwkundige karakter van het gebied.

Hoogtes Nieuwe hoogbouw moet zich verhouden tot ons historische centrum met de Dom als belangrijk oriëntatiepunt van Utrecht. De context van de buurt – de stedenbouwkundige opzet – is hierin leidend. Op basis daarvan zijn er vier categorieën te onderscheiden: 1.

2.

3.

4. a.

Beschermend. In gebieden, zoals de binnenstad, Blauwkapel en Haarzuilens, waar de karakteristieke en ruimtelijke kwaliteit beschermd dient te worden wordt uitgegaan van de bestaande bouwhoogte. Hoogbouw of hoge accenten zijn hier niet toegestaan. Het toevoegen van extra verdiepingen ten opzichte van omliggende bebouwing is maatwerk. Basis. In buurten met een eigen karakter, zoals Tuindorp, Lunetten, Vleuterweide en Zuilen, worden accenten in de bebouwing onder voorwaarden toegestaan. De wenselijkheid en positie van deze accenten worden bepaald door verschillende factoren, zoals de positie binnen de stedenbouwkundige structuur van de buurt, de functies en de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Voor de maximale toegestane hoogte van accenten hanteren we als algemeen uitgangspunt twee keer de basishoogte. De basishoogte wordt bepaald door de hoogte van het stedenbouwkundige ensemble waartoe het accent behoort en de gemiddelde hoogte van de aangrenzende bebouwing. Op bijzondere plekken, zoals grootschalige openbare ruimte (een plein, singel of park) kunnen maximaal 1 tot 2 extra verdiepingen worden toegestaan. Ook voor werklocaties hanteren we dit uitgangspunt. Basis plus.

Enkele buurten, zoals Kanaleneiland, Transwijk en Overvecht, lenen zich voor een soepelere omgang met de maximale bouwhoogte vanwege de grootschaligere ruimtelijke opzet en een grotere afwisseling tussen hoge en lage gebouwen. Dit geldt ook voor de nieuwe wijken, zoals Papendorp en Merwede. In deze wijken is hoogbouw tot 70 meter op bepaalde plekken toegestaan. Dit kan alleen als deze hoogbouw bijdraagt aan het versterken van de betekenisvolle structuren van deze wijken en aan de oriëntatie en de leesbaarheid van de wijk in geheel. Bij voorkeur wordt dit vastgelegd in gebiedsbeleid. Knooppunten. Het uitgangspunt voor hoogbouwzones in de stad is de aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer. We onderscheiden drie gebieden: Knooppunten met een stadsoverstijgende betekenis (XL): hoogbouw tot maximaal 105 meter. De gebieden die hier aan voldoen zijn de (toekomstige) stationsknooppunten:

3 0 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

b.

c.

Stationsgebied/Beurskwartier, Leidsche Rijn Centrum en het nieuw te ontwikkelen gebied Lunetten/ Koningsweg, alsmede het Utrecht Science Park; Knooppunten met stedelijke betekenis (L): hoogbouw tot maximaal 70 meter. Dit zijn knooppunten die van belang zijn op de stedelijke schaal en gelegen zijn aan het ‘HOV-wiel’, zoals Papendorp, Rijnsweerd en Overvecht; Knooppunten met een stedelijke betekenis (L+): hoogbouw tot 90 meter. Voor de knooppunten Galgenwaard en Westraven geldt een bandbreedte van 70 tot 90 meter als maximale bouwhoogte.

In bijzondere situaties kan incidenteel afgeweken worden van de genoemde 105, 90 en 70 meter. Dit vraagt om een specifiek (vroegtijdig) raadsbesluit. Voor elke hoogbouw blijft daarnaast maatwerk per gebied en per ontwikkelfase noodzakelijk. Plangebied De identiteit van Utrecht De nieuwe ontwikkeling op het Matserterrein past in de huidige plannen op schaal van de stad om van de oost en westzijde van het spoor één centrum te maken. Het oude en nieuwe centrum hebben elk een eigen geschiedenis en karakter die zichtbaar zijn in de gebiedsontwikkelingen ter plaatse. De westzijde van het station heeft een unieke ontstaansgeschiedenis; het uitbreidingsplan van Moreelse uit 1664 ligt ten grondslag aan de parallelle structuren (spoor, Forum, Kruisvaart, Croeselaan) die nu nog aanwezig zijn. Deze stedelijke structuur is ontstaan vanuit de oorspronkelijke opzet van de moesgrachten/tuinderijen en kenmerkt zich door contrast met de historische binnenstad (lineaire structuren versus organisch gegroeid, grote gebouwen versus pandsgewijze verkaveling). Tussen deze lijnen bevindt zich een aantal samenhangende wijken/blokken (ensembles) zoals de Rabobank, het Matserterrein, de Knoop, het Beatrixgebouw maar bijvoorbeeld ook de gesloten bouwblokken van de Dichterswijk. Verder verbinden deze lijnen de voornaamste openbare ruimtes.

De nieuwe ontwikkeling van het Matserterrein voegt een nieuw ensemble met een eigen karakter, en daarmee met een eigen tijdslaag, toe aan deze historische lijnen van het spoor en de Croeselaan. Er is in relatie tot de openbare ruimte gekozen voor continuïteit van het water van de Kruisvaart en de nadruk op een groene/ecologische waarde in lijn met het ontwerp van de rest van de Kruisvaart bijvoorbeeld ter plaatse van het Kruisvaartkwartier. Wandelroutes en verblijf zijn belangrijk, maar waar dit niet mogelijk is, wordt er ingezet op zicht-assen voor een gevoel van ruimte in deze hoog stedelijke omgeving. Dynamiek van de stad In de gebieden onderscheiden we gebieden met rust, reuring en ruis. De ontwikkeling van het Matserterrein ligt op de zuidelijke grens van het Stationsgebied. Het is een schakellocatie in de overgang van het gemengde hoog stedelijke Stationsgebied naar het wonen in lage dichtheid in de Dichterswijk. Het noordelijke deel van de ontwikkeling kenmerkt zich door een promenade met hoogbouw en reuring, het zuidelijke deel van de ontwikkeling kenmerkt zich door een groene semi openbare binnentuin, laagbouw en rust in aansluiting met wonen in de Dichterswijk. De noordzijde heeft een gemengde bestemming, de zuidzijde langs de Jan van Foreeststraat is wonen.

De woningen die aan de Jan van Foreeststraat grenzen hebben de woonkamers/keukens aan de straatzijde om levendigheid te creëren en te zorgen voor sociale veiligheid. Verdichting Er is gezocht naar een goede balans tussen laag, midden en hoogbouw. De laagbouw sluit aan op de laagbouw van de Dichterswijk, de middenbouw sluit aan op de ontwikkelingen in het Kruisvaartkwartier en de hoogbouw sluit aan op het Stationsgebied. Hoogtes De ontwikkeling valt in de categorie ‘Basis’. De bouwhoogte wordt hierin bepaald door twee keer de basishoogte. De basishoogte wordt bepaald door de hoogte van het stedenbouwkundige ensemble waartoe het accent behoort en de gemiddelde hoogte van de aangrenzende bebouwing. Omdat er op dit moment nog geen duidelijk stedenbouwkundig ensemble in het plangebied aanwezig is, is er vooral gekeken naar de aangrenzende bebouwing. De aangrenzende bebouwing van de Rabobank wisselt in hoogte, de hoogste bouwhoogte is circa 105 meter (de Rabobank torens), het gebouw Zilver op het Matserterrein zelf is circa 36 meter hoog, aan de zuidzijde is de aangrenzende ontwikkeling van het Kruisvaartkwartier 44 meter hoog en de aangrenzende woonbebouwing in de Dichterswijk is ca. 12m hoog. De Matser ontwikkeling sluit bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

31

hierop aan met twee torens van respectievelijk maximaal 80 meter en maximaal 60 meter aan de zijde van de Rabobank, een woontoren van maximaal 50 meter tegenover het Kruisvaartkwartier en woonbebouwing van maximaal 16 meter hoog met een setback op de bovenste verdieping, aan de Jan van Foreeststraat. De overgang van een hoog stedelijk stationsgebied naar laag stedelijk wonen is niet alleen in functie (van gemengd naar wonen) en dynamiek (van reuring naar rust) maar ook in bouwhoogte geïntegreerd in het plan (van hoog naar laag).

2.3.2.3

Thematisch beleid

2.3.2.3.1

Wonen

Ruimtelijke strategie Utrecht In de RSU 2040 en de woonvisie van Utrecht is de ambitie opgenomen dat (toekomstige) Utrechters prettig wonen in een woning die past bij hun inkomen, omgeving, huishoudensamenstelling en wensen. Het is daarbij belangrijk om op lange termijn ook een stad te blijven voor mensen met een lager- of middeninkomen. Dit door: Het realiseren van gemengde en leefbare wijken; Werken aan doorstroming; Kleiner maken van sociaal-maatschappelijke verschillen tussen wijken; Een (t)huis voor iedereen: passend woningaanbod voor alle (toekomstige) bewoners; Aantrekkelijke woningen (balans prijs-kwaliteit). Het toevoegen van woningen is één van de middelen om deze ambitie te bereiken. In de RSU wordt ingezet op het toevoegen van 60.000 woningen tot 2040. Beleidsnota wonen: van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 (juni 2025) Voor de te realiseren woningen zijn in principe de voorwaarden zoals opgenomen in de Beleidsnota Wonen: van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030 van toepassing. De beleidsnota heeft 4 doelstellingen: 1. In 2030 maken meer mensen kans op het vinden van betaalbare woonruimte in Utrecht. Dat doen we door elk jaar ons best te doen voor het bouwen van 3.000 nieuwe woningen. Van die nieuwe woningen willen we dat 75% betaalbaar is.

Dat betekent sociale huur, middenhuur (huurprijs tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand in 2025) en betaalbare koop (betaalbaarheidsgrenzen volgens ministerie VRO. Per 2025 is dat WOZ tot € 405.000). We willen meer middenhuur dan betaalbare koop, omdat dit betekent dat woningen voor langere tijd betaalbaar blijven. Bij een koopwoning stijgt de prijs bij de tweede koper. We blijven de bestaande woningen in de stad zo goed mogelijk gebruiken. 2. In 2030 wonen meer Utrechters passend Door het woningtekort kunnen veel Utrechters niet doorstromen als hun woning niet langer past bij hun financiële situatie, levensfase, gezinsgrootte en/of zorgbehoefte. En komen er dus ook te weinig woningen vrij die anderen weer kunnen huren of kopen. Er zijn de komende jaren meer woningen nodig die passen bij de behoefte van woningzoekenden. Denk aan geschikte woningen voor ouderen, jongeren en studenten. De woningen die er zijn, verdelen we zo goed mogelijk. We hebben daarbij extra aandacht voor mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen met een zorgvraag en statushouders. Dat doen we omdat het níet hebben van woonruimte voor hen het meest ingrijpend is. Zij hebben een passend thuis nodig om te kunnen werken aan herstel. En andersom leidt wachten op een woning vaak tot extra zorg-, opvang-, jeugdhulp- en begeleidingskosten, die we als samenleving moeten opbrengen. 3.

In 2030 wonen meer Utrechters prettig in hun huis en buurt. Dat doen we door te zorgen voor een betere positie voor huurders en woningzoekenden. Woningen moeten een goede kwaliteit hebben. Ook werken we aan gemengde wijken. Dat betekent dat in elke wijk verschillende soorten woningen staan. En dus verschillende soorten mensen wonen. We willen dat mensen prettig wonen in hun huis en buurt, doordat zij met elkaar delen en naar elkaar omkijken. 4. In 2030 zijn er minder dakloze mensen in Utrecht. Vanuit ons standpunt ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’ geven we voorrang aan mensen voor 3 2 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

wie de gevolgen van het tekort aan woningen het grootst zijn. Dit zijn onder andere mensen die dakloos zijn of dit dreigen te worden. Dakloos zijn of worden komt vaak door een woonprobleem. De oplossing hiervan ligt dan ook bij het voorkomen en bij zekerheid in bestaan en wonen. Uitgangspunten voor nieuwbouw Uitgangspunt is een stadsbreed bouwprogramma dat bestaat uit 75% betaalbare woningen (40% sociale huur + 35% middensegment). Binnen de 35% middensegment streven we naar minimaal 25% middenhuur en maximaal 10% betaalbare koop. Sociale huur Bij voorkeur wordt sociale huur eigendom van een woningcorporatie. Wij willen dat in 2040 35% van de woningvoorraad uit sociale huur bestaat, waarvan minstens 70% van de nieuwbouw tot de kernvoorraad behoort. Minimum oppervlak: - Onder aftoppingsgrenzen: geen minimumeis aan de oppervlakte, we bekijken per project wat er vanuit de doelgroep passend is. - Boven de aftoppingsgrenzen: minimaal 50 m² GBO en in bestaand hoogstedelijk gebied minimaal 40 m² gbo (voor gebiedsgrenzen zie middenhuur). Instandhoudingstermijn minimaal 25 jaar. Middenhuur Kale huurprijs ten hoogste € 1184,82 (prijspeil 2025, conform landelijke huurprijsgrens). Minimum oppervlak: - Zone A: Bestaand hoogstedelijk, minimaal 40 m² GBO.

- Zone B: Nieuw hoogstedelijk: minimaal 40 m2GBO en gemiddeld minimaal 50 m² GBO en minimaal 20% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers; en maximaal 20% van programma < 45 m² GBO. - Zone C: Stedelijk: minimaal 45 m² GBO en gemiddeld minimaal 60 m² GBO en minimaal 30% middenhuurwoningen groter dan 65 m² GBO en minimaal drie kamers. Instandhoudingstermijn minimaal 20 jaar. Voor ontwikkelingen op gemeentelijke grondlocaties geldt minimaal 25 jaar. Betaalbare koop Maximale kooprijs conform betaalbaarheidsgrens van het Rijk (€405.000 VON; prijspeil 2025). Minimum oppervlak: - Zone A minimaal 40 m² GBO - Zone B minimaal 40 m² GBO - Zone C minimaal 45 m² GBO De kaart met daarop de diverse zones staat aangegeven in de beleidsnota (p.43). Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2023 gewijzigd met de inwerkingtreding van de 'Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' en de uitwerking hiervan in de 'Beleidsregel ' en de 'Nadere regel Huisvestingsverordening'. Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, is in de Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.

Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is in het omgevingsplan een regeling opgenomen voor omzetting (kamerverhuur) en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de regels in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht die gaan over het beheer van een goede samenstelling van de woningvoorraad. De 'Nadere regel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht' ziet onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat. Hierin zijn onder andere eisen opgenomen over de minimale omvang van woningen en is de verplichting opgenomen om de gevolgen van extra woningen of bewoners voor de bestaande situatie in beeld te brengen. De toedeling van functies aan locaties op grond van het omgevingsplan kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in deze nadere regel. Toeristische verhuur en bed-and-breakfast Toeristische verhuur bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

33

Op 8 maart 2018 heeft de gemeenteraad voor het tijdelijk verhuren van een woning aan toeristen het beleidskader Particuliere Vakantieverhuur vastgesteld, dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvisie. Het faciliteren van de groeiende behoefte aan tijdelijk verblijf van toeristen en andere doelgroepen in Utrecht is goed voor de Utrechtse economie en werkgelegenheid en past binnen de visie die we in de Ruimtelijke Strategie Utrecht hebben vastgelegd. Wel is het belangrijk dat hier grenzen aan worden gesteld om te voorkomen dat door de toename van de vraag naar en het aanbod van tijdelijk verblijf in Utrecht andere belangen onder druk komen te staan. Ten behoeve van de kleinschaligheid, veiligheid, gelijk speelveld en het voorkomen van klachten wordt de verhuur van een woning aan toeristen alleen onder voorwaarden toegestaan. Sinds 1 januari 2021 zijn particuliere vakantieverhuur en bed-and-breakfast wettelijk als vorm van toeristische verhuur geregeld in de Huisvestingswet. Toeristische verhuur is in de Huisvestingswet gedefinieerd als 'het in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen'. Het aanbieden van logies in de woning heeft effect op de woningvoorraad en op de leefomgeving.

Het eerste aspect, het beheren van de woningvoorraad, valt onder de Huisvestingswet en is uitgewerkt in de gemeentelijke huisvestingsverordening en nadere regels. Het tweede aspect valt ook onder de Omgevingswet en daarom worden bed-and-breakfast en particuliere vakantieverhuur op dit punt ook geregeld in het omgevingsplan. Andere vormen van logies, zoals tijdelijk verblijf (short stay) zijn in de woning niet toegestaan. Dergelijke vormen van logies mogen alleen op een locatie die een logiesfunctie heeft of als de eigenaar een omgevingsvergunning voor logies heeft. In de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht is voor zowel particuliere vakantieverhuur als voor bed-and-breakfast een registratieplicht opgenomen. Daarnaast geldt voor particuliere vakantieverhuur ook een meldplicht per verhuring. In het omgevingsplan zijn die regels opgenomen, die gaan over aspecten die invloed hebben op de leefomgeving, zoals het maximaal aantal nachten dat de woning verhuurd mag worden en het aantal personen per verhuring. Particuliere vakantieverhuur, bijvoorbeeld via Airbnb, is toegestaan zolang de woonfunctie in hoofdzaak behouden blijft.

Bed-and-breakfast De regeling voor bed-and-breakfast die in Utrecht wordt gehanteerd, staat een bed-and-breakfast toe in woningen als deze wordt gedreven door de hoofdbewoner of een volwassene uit het huishouden van de hoofdbewoner, de woning voor minimaal 50% in gebruik blijft als woning en de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner in de regel in de woning aanwezig is als er gasten zijn. Die laatste regel benadrukt het karakter van een bed-and-breakfast. Anders dan bijvoorbeeld bij particuliere vakantieverhuur is er in een bed-and-breakfast een gastheer of -vrouw aanwezig. Nota Woonbotenbeleid (2005) Het Woonbotenbeleid is op 6 december 2005 door de gemeenteraad vastgesteld en heeft betrekking op alle waterlopen binnen de gemeente Utrecht, met uitzondering van de Leidsche Rijn. In het beleid worden voor woonboten regels gesteld voor de situering, relatie met het water/de gewenste minimale onderlinge afstand, maximale hoogte, breedte en lengte en het oevergebruik. Belangrijke uitgangspunten hiervoor zijn: water als kwaliteit van de stad; wonen op het water: karakteristiek voor de stad en volwaardige woonvorm; evenwicht tussen water als ruimtelijke kwaliteit en wonen op het water als karakteristiek onderdeel van de openbare ruimte.

Plangebied Oude Woonvisie is van toepassing Het Matserterrein ligt in de wijk Binnenstad, in de subwijk 'Binnenstad city- en winkelgebied'. Voor dit plangebied is een overeenkomst gesloten in oktober 2020. Daarin is afgesproken dat dit project onder de voormalige woonvisie uit 2019 valt. Formeel hoeft het plan daarom niet te voldoen aan de voorwaarden uit de Beleidsnota Wonen 'Van woningmarkt naar volkshuisvesting' 2025-2030. In de anterieure overeenkomst is voor dit project, waar mogelijk, wel aangesloten bij de uitgangspunten van de Beleidsnota Wonen 2025-2030. Daarom beoordelen we het plan in deze paragraaf op grond de oude nota en geven we ook een doorkijkje voor dit plan naar de nieuwe nota. Met deze wijziging omgevingsplan wordt de bouw van maximaal 150 woningen toegestaan, waarvan minimaal 30% in de sociale huur en minimaal 30% in de middenhuur of betaalbare koop gerealiseerd moet worden. Het programma voorziet in de bouw van 145 woningen waarvan: - 47 sociale huurwoningen (32,4%) van minimaal 40 m² GBO (bij een kale huur vanaf de lage aftoppingsgrens). 3 4 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

- 47 betaalbare koop of middenhuurwoningen (32,4%) van minimaal 40 m² GBO - 51 vrije sector woningen, variërend in grootte Plan beoordeeld volgende de oude Woonvisie: Het plan voldoet met deze getallen en metrages aan de eisen uit de Woonvisie 2019 want in de regels is opgenomen dat van de te realiseren woningen er minimaal 30% sociale huur en minimaal 30% in het middensegment toegevoegd moet worden, met een oppervlakte van minimaal 40 m2 GBO. Voor betaalbare koop geldt voor dit plan de in het jaar van verkoop geldende NHG grens. Plan in het licht van de nieuwe Beleidsnota Wonen 2025-2030 Het plan en het voorgenomen woonprogramma voldoet aan de ontwikkelrichting, gewenste grootte van de woningen en de minimale oppervlakte eisen van de nieuwe Beleidsnota Wonen. Het woonprogramma voor het Matserterrein komt ook overeen met de gewenste ontwikkelrichting voor de Binnenstad conform de nieuwe Beleidsnota Wonen 2025-2030. Op grond van de wijk- en buurtanalyse bij deze nota (zie ook paragraaf 2.1.3 onder het kopje 'aantonen woningbehoefte') moet ook voor de subwijk 'Binnenstad city- en winkelgebied' ingezet blijven worden op betaalbare segmenten sociale huur en midenhuur/betaalbare koop.

Het plan en het voorgenomen woonprogramma voor het Matserterrein voldoet met minimaal 30% sociale huur (programma 32,4%) en minimaal 30% (programma 32,4%) middensegment niet aan de eis van 40% sociaal en 35% middensegment uit de nieuwe Beleidsnota Wonen. Ook geldt voor de categorie betaalbare koop de in het jaar van verkoop geldende NHG grens in plaats van de grens uit het beleid zoals hierboven in het kader opgenomen. Maar het gehele programma uit het SPVE dat de gemeenteraad heeft vastgesteld voor de ontwikkeling voor dit gebied, inclusief Ondaatje met 90% sociale huurwoningen, past wel binnen de uitgangspunten van het coalitieakkoord en de nieuwe Beleidsnota Wonen. Voor het totale gebied geldt dan een verdeling van ongeveer 75% betaalbaar en 25% vrije sector. De bouw van kleine woningen past bij de wens om voor het city- en winkelgebied met name in te zetten op kleine betaalbare woningen voor jongeren, studenten en kleine huishoudens. Ook het gebruiksoppervlak van de sociale en middenhuurwoningen voldoet aan de gestelde norm in de nieuwe nota Wonen. Conclusie Het plan voldoet met deze getallen en metrages aan de eisen uit de woonvisie 2019 van minimaal 30% en 25% middensegment. Het plan voldoet daarnaast aan de ontwikkelrichting, gewenste grootte van de woningen en de minimale oppervlakte eisen van de nieuwe Beleidsnota Wonen.

Het SPVE dat gemaakt is voor dit plan en voor de woningbouw van Ondaatje gezamenlijk, voldoet ook aan het vereiste percentage betaalbare woningen uit de nieuwe Beleidsnota Wonen van 75% of meer.

2.3.2.3.2 Werken Beleidsnota werklocaties 2035 De gemeente Utrecht streeft naar een economie die bijdraagt aan een duurzame toekomst van de stad met werk voor iedereen. Dat betekent een gezonde economie waarin werkgelegenheid en ondernemerschap samengaan met zorg voor de leefomgeving en de inwoners. Werklocaties -zoals bedrijventerreinen, kantoren, winkelgebieden, innovatielocaties en werkplekken in de wijk- zijn essentieel voor deze ambitie en van grote maatschappelijke waarde: Ze bieden werkgelegenheid voor een breed scala aan mensen, van praktisch tot theoretisch opgeleid. Ze faciliteren maatschappelijke transities, zoals de energietransitie, circulaire economie en duurzame mobiliteit. Ze huisvesten essentiële functies zoals stadslogistiek, onderhoudsdiensten, bouwhubs en recycling. Ze dragen bij aan een leefbare stad, met voorzieningen en werkplekken dichtbij huis. Utrecht groeit: tot 2040 komen er naar verwachting 100.000 inwoners bij. Om in balans te groeien, wil de gemeente ook 70.000 extra banen realiseren, die ook passen bij de maatschappelijke ambities van de stad. Dat vraagt om voldoende, diverse en toekomstbestendige werklocaties, verspreid over de stad. De gemeente stuurt hierop door: bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)