TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan_Motivering

TAM-Omgevingsplan

TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan Vastgesteld, december 2025

TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding en doelstelling

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

8

1.3

Geldende plannen

9

1.4

Juridische aspecten

9

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2

10

Relevante beleidskaders

11

2.1

Rijksbeleid

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

22

2.3

Gemeentelijk

27

2.4

Conclusie

Hoofdstuk 3

11 beleid

54

Bestaande situatie

55

3.1

Beschrijving

van het plangebied

55

3.2

Beschrijving

van de bestaande functies in het plangebied

56

3.3

Conclusie

Hoofdstuk 4

58

Planbeschrijving

59

4.1

Projectbeschrijving

59

4.2

Verkeer en openbare ruimte

63

4.3

Conclusie

68

Hoofdstuk 5

Onderzoek en randvoorwaarden

69

5.1

Inleiding

69

5.2

Milieueffectrapportage

69

5.3

Bedrijven en milieuzonering

70

5.4

Geluidhinder

71

5.5

Trillingen

75

5.6

Geur

76

5.7

Omgevingsveiligheid

76

5.8

Ontplofbare Oorlogsresten

81

5.9

Luchtkwaliteit

82

5.10

Bodem

84

5.11

Natuurbescherming

86

5.12

Bomen

90

5.13

Water en klimaatadaptatie

91

5.14

Archeologie

97

5.15

Kabels en leidingen

98

5.16

Kwaliteit van de leefomgeving

5.17

Gezond stedelijk leven

104

5.18

Toegankelijkheid

105

5.19

Circulaire economie

106

5.20

Energie

107

5.21

Conclusie

111

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische

6.2

Maatschappelijke

uitvoerbaarheid uitvoerbaarheid

2 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

98

113 113 113

Utrecht

6.3

Handhaving

Hoofdstuk 7

114

Juridische plantoelichting

117

7.1

Inleiding

117

7.2

Inleidende regels (hoofdstuk 1 van de regels)

117

7.3

Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

118

7.4

De bruidsschatregels

123

7.5

Bijlagen bij de regels

123

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

3

4 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

Motivering wijzigingsbesluit

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

5

6 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Aanleiding De Coöperatieve Rabobank U.A. heeft het initiatief genomen om het Matserterrein aan de Croeselaan 24-46 in Utrecht te herontwikkelen. Het project omvat een mix van kantoren en woningen en sluit aan bij de gemeentelijke plannen voor een nieuw woongebouw op de hoek van de Jan van Foreeststraat en de Croeselaan. Beide ontwikkelingen dragen bij aan de ambitie van de gemeente Utrecht om verbindingen te creëren tussen het historische centrum aan de oostzijde van het spoor en het nieuwe centrumgebied aan de westzijde. Deze visie benadrukt het belang van één samenhangend centrum. Het programma biedt ruimte voor kantoren (inclusief een herontwikkeling van het bestaande kantoorgebouw Zilver) met daarin ook publieksfuncties zoals een auditorium, evenementenruimten, horeca, gedeelde werkplekken (co-workingruimten) en voor maximaal 150 woningen. Deze plannen zorgen voor een evenwichtige mix van functies die niet alleen de Rabobank-medewerkers ondersteunen, maar ook de omliggende buurt ten goede komen. Met de combinatie van werk, wonen en publieke functies wordt het Matserterrein een dynamische en levendige plek, aantrekkelijk voor zowel de Rabobank als de lokale gemeenschap. Voor de geplande herontwikkeling is een samenhangend Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld, dat op 26 september 2024 is vastgesteld door de gemeenteraad.

Het Matserterrein maakt deel uit van dit programma, dat verder is uitgewerkt in het Stedenbouwkundig Plan (SP). Voor het gemeentelijke deel, dat wordt aangeduid als Ondaatje, is een aparte Bouwenvelop opgesteld en vastgesteld op 15 oktober 2024 door het College. Sinds januari 2026 is het bouwplan van Ondaatje ook planologisch geregeld in het 'Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1'. Doelstelling De Rabobank wil het bestaande auditorium op het terrein slopen en vervangen door nieuwbouw, waarmee zij haar vastgoed verder kan centraliseren. Het bestaande gebouw Zilver wordt gerenoveerd en de parkeerplaatsen worden overdekt, zodat daarboven nieuwbouw kan plaatsvinden in de vorm van 2 kantoortorens van respectievelijk maximaal 80 en maximaal 60 meter hoog. Langs de Jan van Foreeststraat is woningbouw gepland in een toren van maximaal 50 meter hoog en daarnaast een woongebouw van maximaal 16 meter hoog. Tussen de kantoorgebouwen en de woongebouwen wordt een semi-openbare binnentuin gerealiseerd. Ook wordt de Croeselaan verbonden met het Forum door een promenade die op verschillende hoogtes in het plangebied wordt aangelegd. In de plint van de kantoorgebouwen komen diverse publieksgerichte functies, zoals horeca, sport, detailhandel en een bankfiliaal. Deze plannen vormen een belangrijke stap in de herontwikkeling van het Matserterrein.

Ze sluiten aan bij de bredere stedelijke visie van Utrecht en dragen bij aan een aantrekkelijke en duurzame stadsontwikkeling. De bebouwing sluit met verschillende hoogtes aan de zijde van de Rabobank, in het midden van het plangebied en aan de zuidzijde langs de Jan van Foreeststraat ook goed aan op de bestaande bebouwing rondom het plangebied. De hoofddoelstelling van het TAM-omgevingsplan (verder: het plan) is de nieuwe ontwikkelingen op het Matserterrein aan de Croeselaan 24-46 planologisch-juridisch mogelijk te maken. De herontwikkeling van het Matserterrein draagt bij aan de gezonde verstedelijking van Utrecht. Programma Op 15 april 2025 is het Stedenbouwkundig Plan vastgesteld door het College. Daarin is het definitieve programma opgenomen voor deze ontwikkeling. Dat is het plan zoals het ook in de verschillende onderzoeken (mobiliteit) is doorgerekend. Hieronder is dit programma opgenomen. maximaal 55.000 m2 kantoorprogramma, waaronder maximaal 49.700 m2 bvo kantoorruimte, een multifunctioneel auditorium van maximaal 2.300 m2 en plintfuncties met onder andere horeca (maximaal 785 m2 exclusief terrassen) en sport (maximaal 500 m2) en technische ruimten e.d.; maximaal 150 woningen waarbij geldt dat tenminste 64,8% van de woningen tot de categorie bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

7

betaalbare woningen behoort met: - minimaal 30% van het totale aantal woningen in de categorie sociale huurwoning - minimaal 30% van het totale aantal woningen in de categorie middenhuurwoning of betaalbare koopwoning. De rest van de woningen zijn vrije sector woningen. max. 317 autoparkeerplekken (gebaseerd op de te realiseren woon- en werkfuncties), te realiseren onder de kantoren, de binnentuin en het woongebouw. 1988 fietsparkeerplekken (1.193 voor kantoorpersoneel, 520 voor bewoners en 275 voor bezoekers en overige functies). De fietsenstallingen komen onder de kop van gebouw Zilver (aan de Croeselaanzijde), onder de woontoren en onder de binnentuin, ten zuid-westen van het woongebouw. Het totale plangebied is 15.080 m2 groot. De bestaande gebouwen binnen het plangebied hebben een oppervlak van 1.739 m2 en 1.570 m2. De terreinverharding is 10.037 m2. Het overige deel, 1.734 m2 is onverhard en groen. De maximale bouwhoogte van het plan is 80 meter.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de westkant van Utrecht in een strategische zone tussen het hoofdkantoor van de Rabobank aan de Croeselaan en Dichterswijk. Het plangebied wordt begrensd door de Jan van Foreeststraat, de Croeselaan, de Valeriusbaan en de Kruisvaart. De grond is eigendom van Rabobank en ontleent zijn naam aan Johan Matser, de vorige eigenaar en projectontwikkelaar. Voorheen stond hier het hoofdkantoor van de Regionale Energiemaatschappij Utrecht (REMU). Afbeelding 1.2.1 Begrenzing plangebied

8 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

1.3

Geldende plannen

Dit plan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen die deel uitmaken van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Utrecht. Bestemmingsplan Actualisering Stationsomgeving

Vastgesteld door Raad 31 oktober 2013

Onherroepelijk 16-01-2014

Op basis van het bestemmingsplan 'Actualisering stationsomgeving' kent het plangebied grotendeels de enkelbestemming 'Kantoor'. Daarnaast kent het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie'. Voor het gehele plangebied is een bouwvlak opgenomen dat geheel mag worden bebouwd. Wel gelden er verschillende bouwhoogtes. Voor het grootste deel van het plangebied geldt een maximum bouwhoogte van 10 meter, voor het deel waar het auditorium staat een deel geldt een maximum van 23 meter en voor het gedeelte waar het gebouw Zilver staat geldt een maximale bouwhoogte van 38 meter.

1.4

Juridische aspecten

1.4.1

Strijdigheid en noodzaak wijziging omgevingsplan met een TAM-omgevingsplan

De beoogde plannen hebben diverse strijdigheden met het geldende omgevingsplan. Zo passen de gewenste bouwhoogtes voor de te realiseren gebouwen niet in het omgevingsplan en kan op basis hiervan ook niet voorzien worden in woningen en een aantal plintfuncties, zoals horeca en sport. Vanwege deze strijdigheden met het omgevingsplan dient een planologische procedure te worden doorlopen in de vorm van een TAM-IMRO-omgevingsplan. Met deze procedure wordt het omgevingsplan Utrecht gewijzigd. Elke gemeente moet op grond van de Omgevingswet alle regels over de leefomgeving in het omgevingsplan van de gemeente opnemen. Op het moment dat dit plan is opgesteld, is het technisch nog niet mogelijk om tegelijkertijd een aantal wijzigingen van het omgevingsplan aan te brengen. Dat betekent dat de gemeente ontwikkelplannen één voor één in procedure zou moeten brengen, met veel vertraging als gevolg. Daarom heeft het Rijk gezorgd voor een Tijdelijke Administratieve Maatregel (TAM), die de gemeente toestaat om het omgevingsplan te wijzigen met een “TAM-IMRO-omgevingsplan”. Dat is een plan in de vorm van een bestemmingsplan dat met de standaardcoderingen IMRO wordt opgesteld. Het TAM-omgevingsplan geldt juridisch als wijziging van het omgevingsplan van de gemeente. De gemeente moet te zijner tijd het TAM-omgevingsplan invoegen in het “echte” omgevingsplan.

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

9

1.4.2

Omgevingsvergunningen en het omgevingsplan

Op grond van artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen voor een activiteit als het omgevingsplan voor die activiteit een omgevingsvergunning verplicht stelt of als die activiteit in strijd is met de regels van het omgevingsplan. In artikel 4.5 van het omgevingsplan staat bijvoorbeeld voor het bouwen een omgevingsvergunning vereist is. Een aanvraag van de omgevingsvergunning wordt getoetst aan de regels, beoordelingsregels genoemd, van het omgevingsplan. Voor het bouwen staan die beoordelingsregels in hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. De beoordelingsregel in artikel 4.7 van het omgevingsplan komt erop neer dat het bouwen moet passen binnen het doel van de functie, dus in het geval van dit plan de regels die in hoofdstuk 2 zijn opgenomen. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning als de aanvraag voldoet aan de beoordelingsregels van het omgevingsplan, dus ook aan de regels van hoofdstuk 2 van dit plan. Als de aanvraag in strijd is met het omgevingsplan of op grond van de beoordelingsregels van het omgevingsplan moet worden afgewezen, kan de omgevingsvergunning misschien toch verleend worden op grond van de regels van het Rijk in het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Die omgevingsvergunning wordt in de wet 'omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit', afgekort: bopa, genoemd. Om aan die regels te voldoen moet vaak uitgebreid onderzoek worden gedaan en moeten veel aspecten beoordeeld worden. De gemeente moet voor de toets van zo'n aanvraag dus regels van het Rijk en van de provincie toepassen en ook beoordelen of aanvraag past bij het gemeentelijke beleid. Bij het opstellen van de regels en de aanwijzing van locaties en functies in dit plan is rekening gehouden met de beoordelingsregels in het omgevingsplan. De regels in dit plan vervangen de regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan en vullen de regels van het definitieve omgevingsplan aan. 1.4.3

Vergunningvrij bouwen

In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of kleine bouwwerken, geen gebouw zijnde, die voldoen aan de eisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving en aan de regels van hoofdstuk 4 van het omgevingsplan. In hoofdstuk 4 van het omgevingsplan staat dan in de beoordelingsregels dat in afwijking van artikel 4.5 geen omgevingsvergunning nodig is.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van dit TAM-omgevingsplan bestaat uit 7 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het TAM-omgevingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod. In de bijlagen van de motivering zijn diverse onderzoeken opgenomen om de uitvoerbaarheid van het plan te ondersteunen.

1 0 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is in september 2020 vastgesteld onder de Wet ruimtelijke ordening als structuurvisie en geldt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet als de Nationale Omgevingsvisie. De NOVI is de eerste integrale nationale beleidsvisie conform de Omgevingswet en is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De Visie De NOVI bevat de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een groot aantal opgaven, op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De NOVI biedt daarbij een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken. Omgevingskwaliteit is daarbij het kernbegrip. De NOVI staat voor een nieuwe aanpak waarbij overheden en maatschappelijke organisaties met regie vanuit het Rijk integrale afwegingen maken. Toelichting In de toelichting worden 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving beschreven en de daarbij horende opgaven waarvoor het Rijk zich gesteld ziet. Steeds wordt per belang het huidige beleid gekoppeld en wordt de opgave gesteld die met het belang samenhangt.

Uitvoeringsagenda In de uitvoeringsagenda staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd. Het Rijksbeleid is vertaald in de Omgevingswet en in de vier Algemene Maatregelen van Bestuur: het Omgevingsbesluit (Ob), het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels voor het omgevingsplan. Daarnaast is regelgeving van het Rijk opgenomen in bruidsschatregels. De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren: 1.

bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 7. beperken van klimaatverandering; 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. De NOVI benoemt vier prioriteiten De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

11

prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen; zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's; stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Afwegingsprincipes Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1.

2.

3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijk keuzes in veel gevallen het beste decentraal worden gemaakt. Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is. Deze ontwikkeling draagt met de toevoeging van het kantoorprogramma (inclusief plintfuncties) en maximaal 150 woningen, waarvan 64,8% betaalbaar, zowel bij aan verbetering van economische doelstellingen (zie ook de toelichting hierop in paragraaf 2.1.3) als aan het doel om een woningvoorraad te realiseren die aansluit op de behoeften. Het plan voldoet aan de afwegingsprincipes uit de NOVI. De ontwikkeling draagt bij aan maximale combinatiemogelijkheden tussen functies met een effciënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. De ontwikkeling past in de ambities voor het betreffende gebied en is functioneel en stedenbouwkundig goed afgestemd op de specifieke locatie zelf als ook op de omgeving. De ontwikkeling voorziet binnen het plangebied niet alleen in kantoren en woningen maar ook in veel extra vergroening, bomen, plekken voor ontmoeting, sport en culturele activiteiten.

De ontwikkeling heeft hoge ambities voor duurzaamheid en circulariteit, ook voor de woningbouw van het Matserterrein en er wordt gestreefd naar een MPG-norm van maximaal 0,5 in plaats van de landelijke norm van 0,8. Met het vergroenen van het plangebied (40% groen in de nieuwe situatie), een verdrievoudiging van het aantal bomen, het realiseren van een nieuwe voetgangersverbinding van de Croeselaan naar het Forum en door het realiseren van aantrekkelijke publieksfuncties en verblijfsruimtes tussen de kantoren en woningen in, wordt bijgedragen aan doelstellingen op het gebied van ecologie en natuur, kwaliteit van de leefomgeving, toegankelijkheid en klimaatadaptatie.

1 2 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

2.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de daarop gebaseerde Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) komen te vervallen. De regels van het Barro en het Rarro zijn vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Barro/Rarro omvatte alle ruimtelijke Rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in ruimtelijke besluiten van lagere overheden. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Romeinse Limes, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ook stonden in het Barro/Rarro de Rijksregels ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland/de Natura 2000-gebieden, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond Rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer en de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament. In het Bkl staan verder regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring.

Daarmee zijn ook wetten en besluiten die betrekking hebben op omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, behoefte enzovoorts geregeld. Het Bkl geldt voor het Rijk en alle decentrale overheden. De hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat, zijn: waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2); in paragraaf 5.1.2 Bkl zijn de norm- en standaardwaarde voor het risico van het transport van gevaarlijke stoffen vastgelegd. Hierin staan twee soorten risico's beschreven waarop norm- en standaardwaarde van toepassing zijn. Dit betreft het plaatsgebonden risico en het groepsrisico binnen een aandachtsgebied voor brand, gif of explosie. Deze risico's gelden voor (beperkt) kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties. beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl); Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt via de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) regels over het aantonen nut en noodzaak en het onderzoeken van binnenstedelijke mogelijkheden bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Zie hiervoor de uitwerking onder paragraaf 2.1.3. het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes; aanwijzing van woningbouwcategorieën (paragraaf 5.1.7a, artikel 5.161c); het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en Rijkswegen. In hele bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders de minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Plangebied Voor de ontwikkeling die met deze wijziging omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt is een aantal instructieregels uit het BKL specifiek van belang: Artikel 5.14 Bkl Aandachtsgebieden gifwolk en explosie Het plangebied ligt binnen een gifwolkaandachtsgebied en explosie aandachtsgebied vanwege het spoor en omdat met deze planontwikkeling kantoren en woningen mogelijk worden gemaakt moet er rekening worden gehouden met regels voor kwetsbare gebouwen. Op grond van artikel 5.14 van het Bkl kan in een omgevingsplan een explosievoorschriftengebied worden aangewezen als op die locaties een explosieaandachtsgebied geldt. In de Nota omgevingsveiligheid Utrecht is bepaald dat voor het realiseren van nieuwe gebouwen in een explosie aandachtsgebied, dit gebied wordt aangewezen als explosie voorschriftengebied. Op de verbeelding bij deze wijziging omgevingsplan is dit explosievoorschriftengebied opgenomen en aangeduid met de gebiedsaanduiding 'Overige zone - explosie voorschriftengebied'. In de bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

13

bouwregels is opgenomen dat kantoren en woningen die vallen binnen het op de plankaart aangewezen explosie voorschriftengebied worden gebouwd overeenkomstig de regels van artikel 4.90 en 4.96 van het Bbl. Het aspect veiligheid is verder uitgewerkt in paragraaf 5.7. Artikel 5.37 Bkl Weging waterbelang De weging van het waterbelang op grond van 5.37 Bkl is uitgewerkt in paragraaf 5.13 water en klimaatadaptatie. Paragraaf 5.1.4.1 Bkl Luchtkwaliteit Omdat de gemeente Utrecht een aandachtsgebied is voor zowel stikstofdioxide (NO2) als fijnstof (PM10), moet de luchtkwaliteit getoetst en gemonitord worden. Als een plan in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties NO2 en/of PM10, moet de luchtkwaliteit worden beoordeeld. Dit volgt uit paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl en is verder uitgewerkt in paragraaf 5.9 over Luchtkwaliteit. Paragraaf 5.1.7a, artikel 5.161c Bkl Aanwijzing woningbouwcategorieën In de regels zijn in Artikel 8 Wonen regels opgenomen voor het minimale percentage sociale huurwoningen en middenhuurwoningen dat gerealiseerd moet worden en de instandhoudingstermijn voor het verhuren van deze woningen aan de doelgroepen. Hiervoor zijn conform het Bkl de doelgroepen en de catgeorieën sociale huur, middenhuur en betaalbare koop gedefinieerd in de begrippen van deze wijziging omgevingsplan.

Paragraaf 5.1.4.5 Bkl bodemkwaliteit In paragraaf 5.1.4.5 van het Bkl staat dat er bij de planvorming rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Het aspect bodemkwaliteit is verder uitgewerkt in paragraaf 5.10 over Bodem. Paragraaf 5.1.4.4 Bkl Trillingen spoor Voor wat betreft trillingen is van belang dat het plangebied op korte afstand ligt van het spoor (<100 meter) waardoor passerende treinen mogelijk hinder kunnen veroorzaken in de toekomstige kantoren en woningen. Op basis van het verrichte onderzoek is de conclusie dat voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl. Zie hiervoor paragraaf 5.5. Artikel 3.20 en 5.78 Bkl Geluid Voor wat betreft geluid voldoet het plan aan de regels van het Bkl. Dit is verder toegelicht in paragraaf 5.4. Artikel 5.131 Bkl Behoud werelderfgoed Het onderdeel 'behoud werelderfgoed' uit artikel 5.131 Bkl is relevant voor het plangebied. De Romeinse Limes ligt over nagenoeg heel Utrecht heen. Voor het Matserterrein geldt dat voor archeologie de waarden in beeld worden gebracht via onderzoek. Zie hiervoor paragraaf 5.14.

Artikel 5.155 Bkl Radarverstoringsgebied Uit eerdere onderzoeken voor bestemmingsplannen voor ontwikkelingen in de directe omgeving, zoals het Beurskwartier, blijkt dat er geen onderzoek naar radarverstoringsgebied nodig is bij gebouwen met een maximale bouwhoogte van 90 meter. Het voorliggende project maakt geen bouwwerken mogelijk die de maximum toegestane hoogte op grond van het Rijksbeleid overschrijdt en biedt geen mogelijkheid voor de oprichting/vestiging van hyperscale datacentra. Artikel 5.162 Bkl Toegankelijkheid In paragraaf 5.18 is beschreven hoe wordt voldaan aan de eisen uit artikel 5.162 Bkl voor toegankelijkheid van de openbare buitenruimte in het plangebied. In de instructieregels van het Rijk zijn verder geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Vanwege de schaal van het project laat het Rijk de toetsing over aan lagere overheden. 2.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving moet bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' worden toegepast. Stedelijke ontwikkeling De ladder geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Daarbij geldt er voor woningbouwprojecten dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij andere stedelijke functies in de vorm van een terrein is de ondergrens 'in beginsel' 500 m2, dus met een ruimtebeslag van minder dan 500 m2 is er 'in beginsel' geen stedelijke ontwikkeling. In aanvulling op bovenstaande moet worden beoordeeld of het plan een nieuw of groter beslag op de ruimte toelaat. Of, als er alleen een wijziging van de gebruiksfunctie is, op een andere manier 1 4 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

wezenlijke ruimtelijke effecten heeft. Om te kunnen beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een groter beslag op de ruimte moet niet gekeken worden naar wat er daadwerkelijk gebouwd is, maar naar wat het omgevingsplan planologisch toestaat aan bebouwing. Ook verleende omgevingsvergunningen voor een omgevingsplanactiviteit waarbij is afgeweken van het omgevingsplan, moeten daarin meegenomen worden. Van belang is dus in hoeverre het plan in vergelijking met de vorige regeling: functies wijzigt; een groter beslag op de ruimte mogelijk maakt; een combinatie van een ontwikkeling met een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en een functiewijziging is natuurlijk ook mogelijk. Er moet worden bekeken of het hele plan een stedelijke ontwikkeling is, als bedoeld in artikel 5.129g Bkl. Motivering evenwichtige toedeling van functies: De behoefte aan de stedelijke ontwikkeling en regionale afstemming Als een omgevingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van overprogrammering en leegstand. Hiervoor is niet relevant of het plangebied binnen of buiten het stedelijk gebied ligt. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling.

De behoefte wordt beoordeeld op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit gebied hangt af van de aard en de omvang van de stedelijke ontwikkeling. Om de behoefte te bepalen kan het bestaande aanbod van de functie die je wil ontwikkelen (bijvoorbeeld een bepaald soort woningen) worden afgetrokken van de vraag naar deze functie. Het aanbod dat feitelijk nog niet is gerealiseerd, maar wel in een omgevingsplan of omgevingsvergunning is vastgelegd, wordt meegerekend als bestaand aanbod. Het gaat om de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. De kwalitatieve behoefte is de behoefte aan het specifieke karakter van de stedelijke ontwikkeling. Provinciale of regionale visies en afspraken kunnen de basis zijn voor de onderbouwing. Deze documenten moeten dan voldoende concreet en onderbouwd zijn. Grens stedelijk gebied De Ladder is beleidsneutraal vanuit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) omgezet naar de Omgevingswet. De extra Ladder afweging moet volgens artikel 5.129g Bkl plaatsvinden buiten het stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied. Dit stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied is toegevoegd aan deze bepaling omdat dit ook onderdeel was van de definitie van het bestaande stedelijk gebied uit het Bro.

De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. In de jurisprudentie zijn lijnen uitgezet voor het begrip stedelijk gebied onder het Bro. Zo vormen gronden waarop een agrarische functie rust, en die overeenkomstig die functie worden gebruikt, geen onderdeel van stedelijk gebied. Onbebouwde grond met een niet-agrarische functie kan deel uitmaken van het stedelijk gebied, ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het stedelijk samenstel van bebouwing. Stedelijk gebied en doorschuiven Laddertoets De gemeenteraad kan een ladderonderzoek voor een omgevingsplanwijziging uitstellen tot het moment van realisering van de ontwikkeling. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied heeft dit gevolgen voor de grens van het stedelijk gebied. Een ontwikkeling buiten het stedelijk gebied wordt niet tot het stedelijk gebied gerekend als: bij de ontwikkeling geen rekening is gehouden met de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in de behoefte te voorzien; en op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist. Dit regelt artikel 5.129g lid 3 Omgevingswet.

Deze regeling voorkomt dat een ruimtelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied waarvoor nog geen Ladder onderzoek is uitgevoerd, onderdeel wordt van het stedelijk gebied. Onderzoek mogelijkheden om binnen stedelijk gebied in behoefte te voorzien Is de stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied en stedelijk groen aan de rand van de bebouwing gepland, dan moet rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dit gebied in de behoefte te voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen dit gebied een rol. Argumenten dat binnen dit gebied geen mogelijkheden zijn voor de bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

15

nieuwe stedelijke ontwikkeling, gaan bijvoorbeeld over kwalitatieve aspecten van de behoefte. Bijvoorbeeld bedrijven die vanuit milieuoverwegingen niet binnen stedelijk gebied passen. De locatie kan mogelijk ook volgens de omgevingsvisie voor een andere functie zijn beoogd. Bijvoorbeeld een maatschappelijke functie, een park of andere woonplannen die later zijn gepland. Ook kunnen bijvoorbeeld aanzienlijke investeringen voor een inbreiding een rol spelen. Plangebied Beoogde ontwikkeling De Coöperatieve Rabobank U.A. wil graag haar kantoorfunctie meer centreren en heeft het initiatief genomen voor een herontwikkeling van het Matserterrein aan de Croeselaan 24-46. Vanuit de unieke ligging van het Matserterrein als schakel tussen het grote Centrum en Dichterswijk hebben gemeente en Rabobank elkaar gevonden in de ambitie om hier een gemengd stuk stad te maken met werken én woningen. Het programma biedt ruimte voor kantoren in het topsegment (inclusief een herontwikkeling van het bestaande kantoorgebouw Zilver) met daarin ook publieksfuncties zoals een auditorium, horeca, gedeelde werkplekken (co-workingruimten) en voor maximaal 150 woningen met deels woningen in de sociale huur, het middensegment en de betaalbare koop.

Dit plan voegt kantoorruimte toe op een binnenstedelijke locatie in het stationsgebied, en draagt bij aan de stedelijke verdichting rond OV-knooppunten en aan de ambities voor gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid (zie de koersdocumenten van Omgevingsvisie Utrecht) door een evenwichtige programmatische invulling en verdeling van groen en functies. Met de combinatie van werk, wonen en publieke functies wordt het Matserterrein een dynamische en levendige plek, aantrekkelijk voor zowel de Rabobank (en/of andere kantoren) als de lokale gemeenschap. Deze ontwikkeling draagt verder bij aan de ambitie van de gemeente Utrecht om verbindingen te creëren tussen het historische centrum aan de oostzijde van het spoor en het nieuwe centrumgebied aan de westzijde en benadrukt het belang van één samenhangend centrum. Huidige planologische mogelijkheden Op basis van het huidige planologische regime (bestemmingsplan Actualisering Stationsomgeving) is het hele plangebied bestemd als kantoor en in zijn geheel aangewezen als bouwvlak, dat volledig mag worden bebouwd. Op dit moment zijn alleen de gebouwen Zilver (met een oppervlak van 10.947 m2 bvo) en het auditorium (met een oppervlak van 4.659 m2 bvo) als bebouwing aanwezig met een maximale bouwhoogte van respectievelijk 38 en 23 meter en is de rest van het verhard terrein ingericht als parkeerterrein met een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Het toegestane aantal m2 kantoor is in het bestemmingsplan 'Actualisering Stationsomgeving' niet gemaximaliseerd. Dat betekent dat op basis van het huidige planologische regime in het gehele plangebied kantoor gerealiseerd kan worden binnen de bestaande bouwhoogtes. Vergelijking nieuwe regime met huidige regime. Het TAM-omgevingsplan maakt in totaal 49.700 m2 bvo aan kantoorruimte mogelijk op het Matserterrein. In de praktijk wordt in totaal netto 34.094 m2 aan nieuwe kantoorruimten toegevoegd. De planologische toevoeging van het aantal vierkante meters kantoorruimte is echter veel kleiner omdat het huidige bestemmingsplan voor het hele plangebied al kantoren toestaat. Op basis van de toegestane bouwhoogtes zou hiermee in theorie ongeveer 46.000 m2 bvo kantoor kunnen worden gerealiseerd. Dat betekent dat de planologische toevoeging van kantoorruimten ongeveer slechts 3.700 m2 bvo bedraagt. Daarnaast voorziet dit TAM-omgevingsplan in minimaal 400 m2 en maximaal 500 m2 aan sportvoorzieningen, maximaal 785 m2 aan horeca, maximaal 300 m2 aan detailhandel, maximaal 2.300 m2 aan cultuur en ontspanning, maximaal 900 m2 diensteverlening (bankfiliaal) en maximaal 150 woningen. Verder wordt ruimte geboden aan de realisatie van een promenade en een binnentuin.

Het nieuwe regime staat in het plangebied een uitbreiding van de kantoorfunctie toe, nieuwe functies en nieuw gebruik en bevat gewijzigde bouwhoogtes. Op de verbeelding hieronder staan de diverse bouwhoogtes opgenomen met als belangrijke uitschieters de kantoortorens van respectievelijk maximaal 60 en 80 meter en de woontoren van 50 meter. De nieuwe functies betreffen Wonen (met een maximum van 150 woningen), Dienstverlening (bankfiliaal), Tuin, Groen en Verkeer-verblijfsgebied. De nieuwe toegestane activiteiten (gebruik) binnen de kantoorfunctie bestaat met name uit horeca, cultuur en ontspanning (auditorium), sport, dienstverlening en in mindere mate retail en atelier. Dit project is zodoende aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

1 6 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

Figuur 2.1.3.1 Verbeelding behorend bij het TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt hieronder op de verschillende onderdelen aangetoond dat de ontwikkeling van het Matserterrein aan de Croeselaan voorziet in een (regionale) behoefte. Aantonen behoefte kantoor Utrecht wil een gezonde economie die bijdraagt aan een duurzame toekomst van de stad, met werk voor iedereen. Ook willen we dat het aantal banen gebalanceerd meegroeit met de groei van het aantal inwoners. Dat vraagt om voldoende ruimte. We zien dat sterke uitbreiding van het oppervlak werklocaties moeilijk is vanwege andere ruimteclaims in de stad. We kiezen er daarom voor bestaande ruimte voor werken zoveel mogelijk te behouden en zo optimaal mogelijk te benutten door intensief en meervoudig ruimtegebruik. Het aandeel kantoorgebonden banen in Utrecht neemt jaarlijks toe. Utrecht heeft met name grote aantrekkingskracht op kennisgebonden werkgevers, dienstverleners en hoofdkantoren. Dat past bij de centrale plek van Utrecht, waar innovatie en talent van nature samenkomen. Kantoren zijn belangrijk voor Utrecht; zowel economisch als maatschappelijk. Zo is ruim de helft van alle banen in Utrecht (circa 58%, ofwel circa 180.000 banen) gebonden aan een kantoorgebouw. Daarbij zijn kantoren ook ruimte-efficiënt.

Een hectare stationsgebied kan goed zijn voor wel 2.000 banen. Er werken veel theoretisch opgeleiden in kantoren. Tegenover elke 6 à 7 theoretische banen, staat één praktisch opgeleide baan gerelateerd aan een kantoor (bijvoorbeeld in onderhoud en service). In veel van de oudere kantoorgebouwen bruist de stad met creatieve diensten, startups en impactondernemers. Uit de Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2025 van Cushman en Wakefield (Bijlage 1)blijkt dat het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt (leegstand 3,8% in de gehele gemeente; in Stationsgebied en Centrum rond de 2%) al jaren te krap is voor een gezonde markt en om te voorzien in de behoefte van alle soorten werkgevers. In tegenstelling tot onze buurgemeenten en veel andere plekken in het land, zien we dat er in Utrecht op de kantorenmarkt structureel meer vraag is dan aanbod. Voor het topsegment is vooral op de centrumlocaties Stationsgebied (rondom Utrecht Centraal) en Leidsche Rijn Centrum, nauwelijks beschikbaarheid. bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

17

In 2024 is weer een stijging van de kantooropname te zien vanwege verbeterde economische vooruitzichten en anderzijds de specifiekere zoekvragen vanuit kantoorgebruikers naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op multimodale locaties waar het beschikbare kantooraanbod beperkt is. De stijging in 2024 in de regio U16 valt toe te schrijven aan de gemeente Utrecht, waar de opname toenam met 75% ofwel 45.300 m² bvo. Met name in het Stationsgebied heeft een aantal grote transacties plaatsgevonden. Deze stijging van de kantooropname resulteert in een snelle groei van werkgelegenheid in kantoorhoudende sectoren en in aanhuur van alle beschikbare ruimte die op de markt komt en van goede kwaliteit is. Het Stationsgebied is daar koploper maar ook op middensegment locaties zoals Papendorp en Kanaleneiland worden hele goede zaken gedaan met nieuw vestigende kantoren in de bestaande kantorenvoorraad, bijvoorbeeld de vestiging van Tensing en vestiging van Brocacef in Kanaleneiland. Kijkend naar de Utrechtse markt zien we een enorme zuigkracht vanuit Nederland naar de stad Utrecht en met name naar het Stationsgebied. Dat beeld wordt ook geschetst in het recente artikel van CBRE 'Strijd om topkantoren: kleiner, maar duurder en schaars' (2025) over de belangrijkste trends in de kantoormarkt.

Belangrijkste criterium is daarbij de OV-bereikbaarheid (bereikbaarheid van een zo groot mogelijk talent-pool). Daarbij is Utrecht Centraal spot on. Het probleem is dat verdere groei van werkgelegenheid niet meer mogelijk is zonder nieuwe gebouwen op de goede plek. Nagenoeg alles van de gevraagde kwaliteit is gevuld, boven het niveau van frictieleegstand. Nieuwbouw van kantoren blijft in de praktijk echter lastig, prijzig en onvoorspelbaar. Om verschillende redenen stokt het tempo op verschillende ontwikkellocaties. Verder zien we in alle segmenten dat een deel van de kantorenmarkt is verouderd. Nagenoeg alle Utrechtse werkgebouwen voldoen wel aan het verplichte milieulabel C, maar huurders verlangen steeds vaker een veel hoger duurzaamheidsniveau, ruimere vloeren en grotere eindgebruikers vragen om flexibelere open ruimtes. Hiervoor is renovatie nodig. En om verduurzaming te bekostigen, is meestal wat uitbreiding nodig. Tot slot staat de bereikbaarheid van kantoorlocaties onder druk, met name op de locaties waar veel werknemers met de auto komen. Door de ontwikkeling van het Matserterrein wordt ongeveer 15.000 m2 kantoorruimte gerenoveerd/vernieuwd en komt er ten opzichte van de huidige, feitelijke situatie ruim 34.000 m2 kantoorruimte bij op een toplocatie, zeer dicht bij het centraal station.

Planologisch is de toevoeging van het aantal vierkante meters kantoorfunctie ten opzichte van het huidige bestemmingsplan een stuk lager, namelijk ongeveer 3.700 m2 bvo. Deze renovatie en uitbreiding past kwantitatief in het gemeentelijk beleid en in het vigerende en toekomstige provinciale beleid. Kwalitatief past deze planontwikkeling ook in het kantorenbeleid van de gemeente Utrecht omdat er wordt geïnvesteerd in het topsegment in het Stationsgebied, er deels sprake is van renovatie van verouderd kantoor en van inbreiding op een bestaande werklocatie. De combinatie met diverse plintfuncties en een woonprogramma zorgt bovendien voor een levendig werk- en woonklimaat. Woningbouw Plan en planologische vergelijking Het Plan maakt de bouw van 150 woningen mogelijk, waarvan minimaal 30% van de woningen in de categorie sociale huur moet worden gerealiseerd en 30% in de categorie middenhuur of betaalbare koop (kwalitatieve behoefte). Woningen kunnen op grond van het huidige bestemmingsplan niet gerealiseerd worden. Aantonen behoefte Stadsbreed is er in Utrecht een enorm tekort aan woningen en met name aan betaalbare woningen. De vraag naar woningen overstijgt al jaren het aanbod. Daarnaast hebben mensen moeite om een woning te vinden die past bij hun financiële situatie, levensfase, gezinsgrootte en/of zorgbehoefte.

De woningbouwopgave van 2024 tot 2040 in de regio Utrecht (U10) is berekend op circa 105.000 woningen, waarvan ongeveer de helft in de gemeente Utrecht. Dat zijn zo'n 3.000 nieuwe zelfstandige woningen per jaar. De jaarlijkse rapportage 'Wonen in Utrecht' laat zien dat de schaarste aan woningen zich uit in lange wachttijden, stijgende koop- en huurprijzen en een verlaagde slaagkans op een woning voor (met name) jonge woningzoekenden. Een aantal cijfers waaruit de noodzaak voor betaalbare woningen blijkt: In 2023 en 2024 is er een dip in de groei van de woningvoorraad. In 2024 was die iets minder dan 1.600 woningen. Tussen 2019 en 2022 was de groei jaarlijks ongeveer 3.000 woningen. In 2024 zijn 2.500 nieuwbouwwoningen vergund. Dat is onder de beoogde minimale 3.000. Er werd in 2024 meer gereageerd op geadverteerde sociale huurwoningen: in 2024 kwamen 1 8 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

gemiddeld 671 reacties per woning, een stijging van ruim 50% (zowel loting als regulier). De gemiddelde slaagkans op een sociale huurwoning is daardoor gedaald van 4% naar 3%. Hoe jonger de woningzoekende, hoe lager de slaagkans. Eind 2024 ligt de gemiddelde koopsom per m² op € 6.270: een (sterke) toename van € 1.000 in 2024. De gemiddelde koopsom per vierkante meter verschilt sterk per wijk. De gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter (op basis van nieuwe verhuringen) in de vrije sector is in 2024 licht toegenomen. Door inflatie zijn de absolute woonlasten in 2024 gestegen. De woonquote, het aandeel van het inkomen dat men kwijt is aan woonlasten, is het hoogst én het sterkst gestegen bij huishoudens tot 35 jaar. Deze ligt voor deze groep op bijna 41%. Op 12 juni 2025 is de nieuwe Beleidsnota Wonen 'Van woningmarkt naar volkshuisvesting 2025-2030' vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin zijn de doelstellingen voor wonen voor de komende jaren opgenomen en zijn analyses per wijk gemaakt van de woningbehoefte en de mogelijkheden om bij nieuwbouw meer te kunnen mengen op basis van o.a. prijscategorieën en doelgroepen. De wijkanalyses geven aan voor welke doelgroepen en huishoudens de wijken aantrekkelijk (te maken) zijn.

Inzet in Centrum / Binnenstad tot 2040 Uit de wijk- en buurtanalyse Stationsgebied Binnenstad blijkt dat er op basis van de huidige woningvoorraad ingezet moet blijven worden op betaalbare segmenten. Dit gaat om sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Inzet op deze segmenten geldt voor zowel de subwijk Woongebied als de subwijk 'City- en winkelgebied', waar het Matserterrein onder valt. Hoewel het aandeel sociale huur in de gehele binnenstad naar verwachting licht zal stijgen in 2040, neemt de middenhuur af. In beide subwijken moet ingezet worden op sociale huur en middenhuur. De percentages uit het coalitieakkoord (2022-2026) voor nieuwbouw (40% sociale huur en 35% middensegment) zijn hier helpend bij, hoewel betaalbaar wonen moeilijk te realiseren blijft in de Binnenstad. Het aandeel bewoners jonger dan 18 verdubbelt naar verwachting in de Binnenstad (van 5% in 2024 naar 9% in 2040). Er moet de komende jaren daarom vooral meer aandacht besteed worden aan het bieden van woningen voor jongeren en kleine gezinnen. Vergeleken met Utrecht heeft de Binnenstad relatief veel kleinere woningen. Gezien de betaalbaarheid en dat er ook kleine gezinnen willen wonen in de Binnenstad, is het goed om vooral woningen rond de 40 tot 80 m² bij te bouwen.

Daarnaast zou in de Binnenstad meer ingezet kunnen worden op het doorstromen van ouderen naar kleinere woningen, zodat grotere woningen vrijkomen voor gezinnen met kinderen. Hieronder is per subwijk aangegeven op welke doelgroep we inzetten. Auditorium Plan en planologische vergelijking Het auditorium vervangt het huidige auditorium dat gesloopt wordt. Het auditorium zal overdag ingezet worden voor de kantoorfunctie, bijvoorbeeld voor bijeenkomsten en congressen. In de avonduren kan het auditorium verhuurd worden voor activiteiten op het gebied van cultuur en ontspanning, zoals voor lezingen, theater, als onderdeel van festivals etc. Het huidige auditorium heeft een oppervlakte van 4.659 m2 bvo en valt onder de bestemming Kantoor. Het nieuwe auditorium wordt kleiner met een oppervlakte van 2.300 m2 en wordt ook mogelijk gemaakt onder de kantoorfunctie, met dien verstande dat hier ook een functieaanduiding 'cultuur en ontspanning' opgelegd wordt. In de regels is opgenomen dat hier het gebruik van culturele voorzieningen is toegestaan, met uitzondering van een bioscoop. Hierin schuilt dus een planologische uitbreiding van activiteiten ten opzichte van het huidige regime. Aantonen behoefte Vanuit het cultuurbeleid is er in Utrecht veel behoefte aan dit soort grotere zalen voor cultuur en ontspanning, die multifunctioneel kunnen worden ingezet.

Uit de gegevens van de afdeling Culturele Zaken van de gemeente Utrecht blijkt dat de capaciteit van het aantal theaterstoelen (met name van middenzalen met 300-500 stoelen) op stedelijk niveau beperkt is in Utrecht. De ligging bij het Centraal Station versterkt bovendien de regionale functie en past bij het beleid om stedelijke voorzieningen goed bereikbaar te positioneren. Op wijkniveau weten we dat er vanuit de cultuurbeoefening in de vrije tijd behoefte is aan grote ruimtes voor repetities van orkesten en grote koren. In de Kadernota Cultuurparticipatie wordt daarnaast aangegeven dat er behoefte is aan meer geschikte en betaalbare ruimte voor de beoefening van amateurkunst in alle disciplines. De groeibehoefte voor de periode tot 2040 is berekend op 25 nieuwe culturele wijkvoorzieningen verspreid over 10 wijken, met een totale oppervlakte van 15.625 m2. Met de huidige en geplande toevoeging van woningen in het Beurskwartier en het Matserterrein is het ook goed uitlegbaar dat een dergelijke voorziening op deze locatie beschikbaar komt om het aanbod mee te laten groeien met de groei van de inwoners daar. bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

19

Omdat deze voorziening bijdraagt aan de stedelijke behoefte voor een middenzaal, en de wijkbehoefte aan plekken voor amateurkunst, is het toevoegen van deze locatie aan het aanbod in de stad goed uitlegbaar. Plintfuncties Plan en planologische vergelijking Het Plan maakt ook diverse plintfuncties mogelijk. Deze plintfuncties zijn in het huidige bestemmingsplan niet toegestaan. De plintfuncties zullen gefaseerd worden toegevoegd. In de eerste fase gaat het dan om een bankfiliaal en een horecavestiging aan de Dichtershoek bij de Croeselaan, een kiosk (met horeca) en een sportvoorziening aan de spoorzijde. In de tweede fase na realisatie van de promenade richting het spoor- is er ruimte om nog ongeveer 1150 m2 aan plintfuncties toe te voegen, verdeeld over een aantal locaties. Op deze plekken is voornamelijk horeca en (in mindere mate) detailhandel voorzien. De concrete invulling van deze locaties met plintfuncties zal pas over een aantal jaren plaatsvinden en is ook afhankelijk van de ontwikkelingen in de nabije omgeving, zoals in het Beurskwartier (waar ook veel plintinvulling gepland staat), de nieuwbouw van Rijkswaterstaat bij de Knoop en de bestaande Dichterswijk. De diverse plintfuncties zorgen voor een levendig, aantrekkelijk gebied en vergroten de sociale veiligheid, ook na kantoortijden.

De onderbouwing van de behoefte aan de verschillende soorten plintfuncties is hieronder uitgewerkt. Aantonen behoefte plintfuncties Horeca Het Plan maakt de toevoeging van maximaal 785 m2 aan zelfstandige horeca onder de functie Kantoor in het plangebied mogelijk op de locaties die zijn aangewezen met functieaanduidingen voor verschillende horeca activiteiten en locaties met de functieaanduiding 'gemengd'. Het huidige bestemmingsplan staat geen horeca toe, behalve additionele horeca. Op grond van het horecaprofiel Station/Beurskwartier uit het Ontwikkelingskader Horeca 2018, past op deze locatie een uitbreiding van horecalocaties met maximaal 785 m2. In dit profiel staat dat het Stationsgebied / Beurskwartier een hoog stedelijk gebied is met veel reuring, dat vraagt om goede, sfeerbepalende horecaconcepten voor zowel overdag als 's avonds en voor verschillende doelgroepen. Voor het Stationsgebied is horeca A (grootschalig, zwaardere horeca) geschikt omdat dit gebied een van de weinige plekken in de stad is, waar uitbreiding van horeca A mogelijk is. Daarnaast is er ruimte voor het toevoegen van cafés (B1), zeker in combinatie met andere leisure functies, fastfood (C) en ook restaurants (D1). De laatste jaren groeit de behoefte aan kwalitatief goede restaurants aan deze zijde van de stad.

Deze behoefte zal met de realisatie van de nieuwe woningen in Beurskwartier, Ondaatje, de Knoop en het Matserterrein alleen maar verder toenemen. Ten slotte is dag en avondhoreca (D3) een belangrijke groeisector in de horeca en kenmerkend voor het Stationsgebied, zeker in relatie tot het vervoerknooppunt en langs de looplijnen. Bij het bestemmen van horecamogelijkheden wordt gekeken naar looplijnen en categorieën met een maximum voor de totale omvang van horeca in het gebied. De looplijn van de toekomstige promenade van de Croeselaan naar het station langs de kantoorgebouwen van de Rabobank, is niet opgenomen als looplijn in het ontwikkelkader horeca, maar past bij het beoogde gebruik. Omdat deze planontwikkeling alleen voorziet in een aantal kleinschalige plintfuncties van max. 200 m2 aan de promenade langs de kantoren op het Matserterrein, is horeca A voor deze horecalocaties niet geschikt. Wel zijn cafés (horeca B), restaurants (horeca D1) en fastfood/afhaalzaken (Horeca D2, D3 en C), dag en avondhoreca goed inpasbaar. Sportvoorziening In dit Plan worden sportvoorzieningen mogelijk gemaakt in de plint van het kantoorgebouw ter hoogte van de functieaanduiding sport en ook op de locaties met de functieaanduiding 'gemengd' met een gezamenlijk maximum van 500 m2 BVO. In het huidige bestemmingsplan is de activiteit sport niet mogelijk gemaakt.

Naast sportverenigingen brengen in toenemende mate ook anders georganiseerde (waaronder ook commerciële) sport- en beweegaanbieders inwoners in beweging. Het gaat hier om aanbieders van fitness in verschillende vormen, dansstudio's, yogastudio's, aanbieders van vecht- en verdedigingssporten, urban sports, padel, etc. Er is echter weinig tot geen laagdrempelige en betaalbare ruimte in de stad voor dergelijke ondernemende sport- en beweegaanbieders. Het liefst hebben we ruimte voor dit soort sport- en beweegaanbieders in de wijk, in de directe woonomgeving van onze inwoners, zodat sport- en beweegdeelname voor alle Utrechters laagdrempelig is. Omdat daar weinig ruimte is, zien we de laatste jaren dat steeds meer sport- en beweegaanbieders een plek hebben gevonden op bedrijventerreinen aan de randen van de stad. 2 0 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

Met het nieuwe gemeentelijke beleid voor werklocaties wordt deze mogelijkheid flink beperkt. Dit betekent dat het creëren ruimte voor sport- en beweegaanbieders in de wijk nog belangrijker wordt. Een mix van werken, voorzieningen (waaronder sport) en woningen zorgt voor vitale en levendige wijken én toekomstbestendigheid van deze werklocaties in het plangebied. Nabijheid van sport bij woningen zorgt bovendien voor het verminderen van mobiliteitsstromen en deze keuze helpt bij de uitdaging van het vullen van de plinten in de wijk. Daarbij is er geen voorkeur voor specifieke voorzieningen. Er is vraag naar ruimte voor alle vormen van anders georganiseerde sport. Zie ook deze Raadsbrief. In dit specifieke gebied en omliggende wijken (denk aan Beurskwartier, MWKZ) worden veel woningen toegevoegd en de sportvoorzieningen groeien in deze gebieden nauwelijks mee. Bovendien zijn er in dit gebied weinig tot geen gemeentelijke sportvoorzieningen in de buurt waar mensen bij een sportvereniging terecht kunnen. Betaalbare ruimtes voor sportaanbieders (ook commerciële) zijn daarom op deze locatie extra gewenst. Detailhandel Het Plan maakt detailhandel mogelijk onder de functie Kantoor op de locaties met een functieaanduiding 'gemengd'. Het gaat dan om maximaal drie kleine units dagelijkse detailhandel met een maximum van 100m2 per eenheid.

Op basis van het huidige bestemmingsplan is geen detailhandel toegestaan. Het detailhandelsbeleid is vastgelegd in het Ontwikkelingskader detailhandel Utrecht 2012 en de RSU 2040. Beleidsuitgangspunt is clustering van detailhandel in winkelgebieden uit de retail hoofdstructuur. Losse, solitaire detailhandel op deze locatie zal moeizaam functioneren. Detailhandel is gebaat bij voldoende mate van clustering met een omvang en invulling die passend is bij het marktgebied en de verzorgingsfunctie. Voor deze locatie is dit soort clustering niet mogelijk. Bovendien ligt de locatie heel dichtbij het centrum met een compleet, breed en diep aanbod in vooral de recreatieve branches, gericht op de inwoners van Utrecht en de bezoekers uit de omliggende regio en van ver daarbuiten en ligt er aan de overkant van het Matserterrein, in het Beurskwartier, ook een kleine clustering van detailhandel (beoogd is een supermarkt met aanvullende dagelijkse detailhandel waar de inwoners hun dagelijkse boodschappen kunnen doen). Voor detailhandel zal de invulling in deze ontwikkeling dan ook beperkt blijven tot kleinschalige voorzieningen, gericht op het snel meenemen van bijvoorbeeld een broodje of koffie door werknemers en passanten. 2.1.4

Structuurvisie Ondergrond (2018)

In 2018 hebben de ministeries van Infrastructuur en Waterstaat en van Economische Zaken en Klimaat de Structuurvisie Ondergrond opgesteld. De Structuurvisie Ondergrond gaat over de nationale belangen van de drinkwatervoorziening en de energievoorziening, en de weging van beide belangen ten opzichte van elkaar. Het gaat bijvoorbeeld over grondwaterwinning, gaswinning, geothermie en het opslaan van CO2. Deze Structuurvisie beoogt duidelijkheid te verschaffen over de mogelijke combinatie van grondwaterwinning en mijnbouwactiviteiten en tegelijkertijd beide belangen in voldoende mate te dienen. Dat betekent dat er steeds gezocht is naar de balans tussen enerzijds het beschermen van het grondwater voor de toekomstige drinkwatervoorziening en anderzijds het benutten van de ondergrond voor de - transitie naar een duurzame - energievoorziening. In de structuurvisie wordt aangegeven waar activiteiten in de ondergrond ruimtelijk uitgesloten of gecombineerd kunnen worden, nog voorafgaand aan een concreet initiatief. Plangebied De structuurvisie Ondergrond heeft een doorwerking in het provinciaal beleid. In paragraaf 5.10 Bodem wordt op de situatie van de ondergrond in het plangebied ingegaan. Dit plan is in overeenstemming met de Structuurvisie Ondergrond.