TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan_Bijlagen motivering

TAM-Omgevingsplan

TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan Vastgesteld, december 2025

TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan

Inhoudsopgave Bijlagen motivering

3

Bijlage 1

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2025

5

Bijlage 2

Parkeer- en verkeerkundige onderbouwing Matserterrein 2 oktober 2025

117

Bijlage 3

Aanmeldnotitie mer Matserterrein 16 november 2025

143

Bijlage 4

Collegebesluit terinzagelegging TAM omgevingsplan Matserterrein Croeselaan

175

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek Matserterrein 30 september 2025

177

Bijlage 6

Onderzoek trillingen Matserterrein 7 april 2025

335

Bijlage 7

Rapport OV glastoepassing Matserterrein 13 november 2025

367

Bijlage 8

Natuurrapportage Breeam 16 juli 2025

381

Bijlage 9

Quick scan natuurtoets ecogroen 27 januari 2025 geanonimiseerd

429

Bijlage 10

Notitie tussentijdse rapportage huismus Matserterrein 28 juli 2025

461

Bijlage 11

Natuurtoets Matserterrein 17 december 2025

467

Bijlage 12

Notitie stikstofdepositie Matserterrein nieuwe Aerius 21 oktober 2025

501

Bijlage 13

Aerius projectberekening realisatiefase oktober 2025

513

Bijlage 14

Aerius projectbereking gebruiksfase oktober 2025

521

Bijlage 15

Notitie inspectie en verplantbaarheidsonderzoek bomen 30 januari 2025

529

Bijlage 16

KLIC melding Matserterrein

541

Bijlage 17

Onderzoek windhinder 20 december 2024

543

Bijlage 18

Extra onderzoek windhinder 12 februari 2026

593

Bijlage 19

Bezonningsstudie Matserterrein 3 februari 2026 geanonimiseerd

675

Bijlage 20

definitief rapport nadeelcompensatie

701

Bijlage 21

Verkennend bodemonderzoek Infrasoil Matserterrein 17022022

725

Bijlage 22

Rapportage BO, BDO en IVO Archeologie oktober 2025

813

Bijlage 23

BENG berekening VO Matserterrein 2024

937

2 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

Bijlagen motivering

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

3

4 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

Utrecht

Bijlage 1 Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2025

bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Matserterrein Croeselaan" (vastgesteld)

5

A PROPOSAL FOR

ecto

VASTGOEDMONITOR GEMEENTE UTRECHT 2025 Juni 2025

Opdrachtgever Gemeente Utrecht WBS Nummer: 300.0013.03.99.00

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

Management samenvatting Algemeen In 2025 keert de economie terug naar een gematigd groeipad, nadat er sinds medio 2022 sprake was van opeenvolgende kwartalen krimp en nulgroei. Een economische recessie is uitgebleven, waardoor de veelbesproken ‘zachte landing’ van de Nederlandse economie realiteit lijkt te zijn geworden. In 2024 bedroeg de economische groei 1,0%. De groei moet het dan ook vooral hebben van de binnenlandse vraag. Volgens opgaaf van de Nederlandsche Bank namen de consumentenbestedingen het laatste half jaar toe door hogere huishoudinkomens. Ook in 2025 stijgen de lonen sneller dan de inflatie, waardoor het daadwerkelijk beschikbare huishoudinkomen met 4,5% zal toenemen. De lonen in Nederland groeien harder dan gemiddeld gemeten in de Eurozone en dit is het gevolg van een krappe arbeidsmarkt. Werden in 2023 en 2024 de bijdragen aan de economische groei door export en investeringen van bedrijven in Nederland nog absent als gevolg van een afgekoelde wereldhandel, hoge rente en aanhoudende geopolitieke spanningen, in 2025 verbetert het perspectief voor bedrijven wat zichtbaar wordt in een grotere bijdrage van de export en de investeringen (in bedrijven en woningen) aan de economische groei, als gevolg van geleidelijke versoepeling van kredietvoorwaarden ondanks gedaalde winstmarges.

De Nederlandse economie werd de afgelopen jaren in zekere zin gekenmerkt door twee gezichten, met enerzijds historisch lage werkloosheid, loonstijgingen en sterke koopkrachtgroei en anderzijds de afgekoelde wereldhandel, hoge rente en aanhoudende geopolitieke spanningen. Hoewel de onzekerheden groot blijven, is de verwachting dat het perspectief voor bedrijven in 2025 verbetert onder invloed van een aantrekkende wereldhandel. Dit zal zichtbaar worden in een grotere bijdrage van de export aan de economische groei en de investeringen in bedrijven en woningen als gevolg van versoepeling van kredietvoorwaarden, ondanks gedaalde winstmarges. De herverkiezing van Donald Trump als president van de Verenigde Staten kan in deze context als zoveelste variabele aan het rijtje economische onzekerheden worden toegevoegd.

Kantorenmarkt De concentratiebeweging naar de duurzame, centraal gelegen kantoorlocaties was ook in 2024 zichtbaar. Bedrijven spelen actief in op de wens zich te positioneren als aantrekkelijke werkgevers, waarbij het aanbieden van hoogwaardige en goed bereikbare werkplekken een essentiële rol speelt. Het is kenmerkend dat deze veranderende behoefte van kantoorgebruikers niet alleen zichtbaar is in de grote kantorenlocaties in de Randstad, maar ook in andere delen van het land. De huidige zoekvraag resulteert in een langjarig stabiele ontwikkeling van zowel aanbod als leegstand, gepaard met een stijging van de huurprijzen. Dit wijst op een polarisatie binnen de kantorenmarkt, veroorzaakt door de schaarste van gewilde, hoogwaardige kantoren. Kantoorgebruikers hanteren bij het zoeken naar nieuwe huisvesting vaak dezelfde eisen, wat leidt tot een selectieve opwaartse druk op de vraag in het topsegment. Wanneer de zoekvraag niet succesvol is, kiezen bedrijven doorgaans niet voor alternatieve, minder geschikte panden en locaties, maar verlengen zij tijdelijk hun huurcontract totdat er een kantoorruimte beschikbaar is die volledig aan hun eisen voldoet. De selectieve vraag drijft de huurprijzen van dergelijke panden op. Deze huurprijsstijging komt bovenop de toename van andere huisvestings- en loonkosten die kantoorgebruikers in het afgelopen jaar hebben ervaren.

Dit dwingt bedrijven tot het afwegen van nieuwe economische risico’s, zoals de mogelijkheid van een langere periode van beperkte economische groei, tegen de noodzaak om zich voor te bereiden op de blijvend krappe arbeidsmarkt. Grote bedrijven in Nederland lijken in 2024 voor het laatste te hebben gekozen.

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

In 2024 werd ongeveer 930.000 m² kantoorruimte opgenomen in Nederland. Dit betekende een stijging van bijna een vijfde (+19%) ten opzichte van het voorgaande jaar, waardoor de transactiedynamiek weer in lijn kwam met de jaren 2021 en 2022. Tegelijkertijd daalde het totale aanbod van kantoorruimte in Nederland met 4,7% naar 4,2 miljoen m² per 1 januari 2025. Deze ontwikkeling onderstreept de groeiende vraag naar kwalitatieve en toekomstbestendige kantoorruimten, terwijl de beschikbaarheid ervan steeds beperkter wordt. De krappe marktsituatie op toplocaties, de realisatie van diverse hoogwaardige nieuwbouwontwikkelingen en een indexatie van het CPI zorgen voor verdere opwaartse druk op de tophuurprijzen. In Amsterdam ligt dit op EUR 575,- per vierkante meter per jaar, gevolgd door Utrecht (EUR 330,-), Rotterdam (EUR 330,-), Den Haag (EUR 255,-) en Eindhoven (EUR 255,-). Deze tophuurprijzen worden veelal behaald in kwalitatief hoogwaardige (nieuwbouw) kantoren op multimodale locaties met een hoog voorzieningenniveau. Door de aanhoudende krapte zal dit naar verwachting verder oplopen gedurende 2025. Net zoals de kantooropname op landelijk niveau werd in 2024 ook een stijging van de opname in de regio Utrecht (U16) geregistreerd. In de U16 is in 2024 in totaal 145.000 m² aan kantoorruimte opgenomen, een stijging van 66.400 m² ten opzichte van 2023, ofwel 85%.

De stijging in 2024 valt onder andere toe te schrijven aan de gemeente Utrecht, waar de opname toenam met 75%, ofwel 45.300 m². De hierboven genoemde landelijke trends en ontwikkelingen lijken ook in 2025 de dynamiek op de Utrechtse kantorenmarkt te gaan bepalen. De contouren worden duidelijk zichtbaar: In 2024 liet het Stationsgebied het hoogste opnamevolume zien binnen Utrecht, met 76.500 m² aan kantoorruimte. Dit onderschrijft dat de nadruk ligt op de verdere concentratie van zakelijke activiteiten naar hoogwaardige, moderne kantoorruimten op strategische locaties die maximaal compatible zijn met de – wellicht wel permanente - veranderende behoeften van kantoorgebruikers. Binnen de gemeente Utrecht zijn dit naast het Stationsgebied ook het Centrum en Leidsche Rijn Centrum. Het aanbod van beschikbare kantoorruimte in de U16 komt in 2024 uit op 319.800 m². Ten opzichte van 2023 nam het aanbod in 2024 toe in de U16 met 11.300 m², ofwel 4%. In lijn met de U16 steeg ook het aanbod in de gemeente Utrecht, met 23% (31.700 m²) naar 169.400 m² aan beschikbare kantoorruimte. In Lage weide was het aanbod in 2024 met 37.700 m² aan kantoorruimte het meest omvangrijk en kende hierdoor een aandeel van 22% in het totale aanbod. Na Lage Weide lag het meest omvangrijke aanbod in Rijnsweerd. Eind 2024 stond er 31.100 m² aan kantoorruimte in aanbod, wat neerkomt op een aandeel van 18%.

Het aanbod in het Stationsgebied is met 19.000 m² relatief beperkt. Zeker gezien het zwaartepunt van de vraag zich op deze gebouwen richt. Het wordt daarom ook zichtbaar dat – nu nieuwbouw uitdagend is - bestaande gebouwen worden herontwikkeld, zodat er meer vraag kan landen. Door gestegen financieringskosten, een toename van het thuiswerken en afwaarderingen van kantoren, temperde de investeringsdrang onder beleggers in kantoren. Kantoorbeleggers hebben de afwachtende houding nog niet helemaal losgelaten. Wel laten de bruto aanvangsrendementen na een stijging in 2024 weer stabilisatie zien. Over heel 2024 werd er EUR 1,79 miljard geïnvesteerd in de Nederlandse kantorenmarkt, wat neerkomt op een stijging van 4% ten opzichte van 2023. In Utrecht was het aantal beleggingstransacties op de kantorenmarkt in 2024 beperkt (twee transacties). Dit komt neer op een investeringsvolume van circa EUR 14,7 miljoen.

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

Bedrijfsruimtemarkt Begin 2024 was de dynamiek op de gehele gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte nog relatief getemperd, maar in de laatste maanden is weer beweging ontstaan. Er zijn meer bezichtigingen, zoekopdrachten en transacties, vooral onder eindgebruikers en kleinere partijen. Ondanks een groei van 3% in het opnamevolume in 2024 ten opzichte van 2023, wordt de transactiesnelheid beperkt door een tekort aan geschikt aanbod op strategische locaties. Dit is een gevolg van de moeilijke positie van ontwikkelaars door dure grondposities, grote politieke regeldruk en netcongestie. In 2024 werd er ongeveer 3,8 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen, wat hoger is dan de 3,6 miljoen vierkante meter in dezelfde periode van 2023. Ongeveer 24% hiervan betreft nieuwbouw of projecten die nog in aanbouw zijn, wat in lijn is met het opnamepercentage van 26% in 2023. Het aandeel nieuwbouw in 2021 en 2022 lag respectievelijk op 52% en 56%. De daling in de opname van nieuwbouw of projecten in aanbouw onderstreept duidelijk de trend van een tekort aan kwalitatief en duurzaam aanbod in de afgelopen jaren. Het aanbod ultimo 2024 is gestegen met 9% ten opzichte van ultimo 2023. Hoewel deze stijging positief is, is dit niet genoeg om de marktdruk te verlagen.

Het aanbod in 2024 blijft hiermee achter bij het 10-jarig gemiddelde van 7,5 miljoen m², maar wel in lijn met het 5-jarige gemiddelde van 6,4 miljoen m². Logistieke hotspots langs belangrijke transportcorridors tussen Rotterdam en de Duitse grens blijven in trek. In deze kerngebieden staan de huurprijzen onder druk door het schaarse aanbod en de grote vraag naar hoogwaardige panden. Ondanks de aanhoudende vraag wordt de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt echter geremd door het beperkte aanbod in deze kerngebieden. Dit leidt vaker tot huurverlengingen in plaats van verhuizingen. Verhuisbewegingen van kerngebieden naar secundaire markten worden daarnaast afgeremd door zorgen over het verlies van arbeidskrachten en de hoge kosten van verhuizing, ondanks de gunstigere huurvoorwaarden op deze locaties. Zowel de U16 als de gemeente Utrecht kennen een beperkt aandeel in de dynamiek van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. In de U16-regio is in 2024 in totaal 154.200 m² aan bedrijfsruimte opgenomen. Dit is een daling van -8,4% ten opzichte van 2023. De gemeente Vijfheerenlanden liet een aandeel zien van 28% (43.900 m²) in de regionale opname, gevolgd door de gemeente Utrecht met een aandeel van 20% (31.300 m²). De afname in de opname is ontstaan door een tekort aan kwalitatief hoogwaardig aanbod en de toename van marktonzekerheden.

Het bedrijfsruimte-aanbod in de U16 is met 42.200 m² toegenomen naar 190.700 m² in 2024. Dit is een stijging van 28,4% ten opzichte van voorgaand jaar. Binnen de U16 lieten de gemeenten Nieuwegein, Vijfheerenlanden en Utrecht een toename zien in het aanbod zien. Zowel in Nieuwegein als in Vijfheerenlanden zijn er twee grote panden van respectievelijk 32.300 m² als 18.800 m² in aanbod gekomen in 2024. In Utrecht is er een toename te zien in het aantal panden in aanbod, terwijl het gemiddelde metrage kleiner is. Gemeente Utrecht liet de grootste absolute toename zien in het bedrijfsruimteaanbod, van 27.100 m² naar 55.300 m². In 2024 bestaat het totale aanbod uit 21 verschillende gebouwen, wat een stijging betekent ten opzichte van het voorgaande jaar. Echter, 18 gebouwen hiervan bevinden zich onder de 5.000 m², waarvan tien zelfs onder de 1.500 m². Dit wijst erop dat er nog steeds schaarste heerst op de markt en dat het aanbod niet voldoende is om aan de behoeften van de markt te voldoen. Zowel de U16 als de gemeente Utrecht kennen nog altijd krappe marktomstandigheden. De U16 kent een aanbod-opnameratio van 1,24:1 en gemeente Utrecht kent een aanbod-opnameratio van 1,8:1. Er wordt over een gezonde bedrijfsruimtemarkt gesproken wanneer de verhouding tussen aanbod en opname uitkomt op ongeveer 1,5:1. Daarbij is het wel van belang dat er enige massa is.

In Utrecht is door de beperkte massa van het aanbod en de druk vanuit de vraag sprake van grote volatiliteit. Het is daarom de vraag of het aanbod kwalitatief wel goed aansluit op de vraag. Indien dit niet zo is, is er alsnog sprake van krapte.

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

De krapte op de bedrijfsruimtemarkt leidt tot een opwaartse druk op de huurprijzen. De tophuurprijs voor bedrijfsruimte in de gemeente Utrecht is EUR 90,- per vierkante meter per jaar. Daarmee is het huurprijsniveau van 2024 gelijk aan het niveau van 2023. Sinds 2018 is de tophuurprijs per vierkante meter per jaar binnen de gemeente Utrecht vrijwel jaarlijks toegenomen. In Lage Weide worden wederom zowel aan de onder- als bovenkant van de bandbreedte de hoogste huurprijzen gerealiseerd. Amsterdam kent de hoogste tophuurprijs met EUR 115,- per vierkante meter per jaar. Daarna volgt Rotterdam met een huurprijs van EUR 105,-. Ten opzichte van vorig jaar is in beide gemeenten de huurprijs met EUR 5,- per vierkante meter per jaar gegroeid. De Nederlandse markt voor logistieke en bedrijfsruimtebeleggingen vertoonde eind 2024 tekenen van herstel. In 2024 werd ongeveer 2,48 miljard euro geïnvesteerd in de logistieke en bedrijfsruimte beleggingsmarkt. Na een periode van terughoudendheid in 2023 en het begin van 2024 is in de laatste twee kwartalen van dit jaar een duidelijke toename in dynamiek waarneembaar. Wel zijn er nog onzekerheden zoals over netaansluitingen, hogere financieringskosten, strengere milieuregels en veranderende winstgevendheid.

Deze factoren zorgen ook voor een stagnatie in nieuwbouwprojecten en bemoeilijken het voor investeerders om rendabele businesscases te ontwikkelen. Als gevolg hiervan komt de beschikbaarheid van moderne, duurzame bedrijfsruimtes onder druk te staan, wat het voor beleggers extra uitdagend maakt om te voldoen aan de voortdurende vraag naar hoogwaardige en toekomstbestendige locaties. De investeringsdynamiek in de gemeente Utrecht bleef echter beperkt in 2024. Door een beperkte beschikbaarheid aan bedrijfs- en logistieke beleggingskansen in Utrecht, is er minder activiteit op de beleggingsmarkt. Binnen Utrecht hebben er in 2024 drie beleggingstransacties plaatsgevonden, die een beperkte omvang hadden. In totaal is er circa EUR 6,78 miljoen geïnvesteerd in de bedrijfsruimtemarkt. Met zicht op een langere periode zonder renteverhogingen en de daarop anticiperende stabilisatie van financieringskosten, ontstaat in 2025 mogelijk weer ruimte voor meer activiteit op de investeringsmarkt voor bedrijfsruimte. Dit is echter sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de gebruikersmarkt.

Winkelmarkt Retailers zagen hun omzetten op peil blijven door de gestegen koopkracht van het winkelend publiek, maar werden geconfronteerd met marges die onder druk staan door hogere kosten zoals huur, personeel en energie dat de groei heeft geremd. Zo zijn de personeelskosten in 2024 toegenomen als gevolg van een forse verhoging van het minimumloon aan het begin van het jaar. Naast de personeelskosten speelt ook de afbetaling van de coronasteun nog altijd een grote rol. Retailers anticiperen verschillend op deze uitdagingen. Waar de uit het buitenland afkomstige retailers zich momenteel terughoudend opstellen, zijn de Nederlandse retailers juist erg expansief. De focus ligt nu op efficiëntere winkelconcepten door te verhuizen naar grotere en gelijkvloerse winkels. Vooral retailers in het lage en middensegment doen het goed en zoeken fysieke winkelruimte met zichtbaarheid op de winkelstraat. Dit heeft geleid tot een toename van verhuuropdrachten. De bezoekersaantallen in grote binnensteden herstellen sterk en liggen op of boven het niveau van vóór corona. Dit is voornamelijk zo in Amsterdam, Utrecht, Maastricht en ’s-Hertogenbosch waar nu meer passanten geteld worden dan voor corona het geval was. De kleinere steden blijven daar iets op achter. Gedurende 2024 is de landelijke winkelleegstand gemeten in aantal panden licht opgelopen tot 6,7%.

De leegstand gemeten in aantal vierkante meters ligt op 5.8%, al moet daarbij wel gewezen worden op het feit dat deze hogere leegstandspercentages het gevolg kunnen zijn van beleggers die hun winkelpand leeg houden voor een transformatie naar wonen. Ruim 3.000 retailpanden verloren hun functie en werden onttrokken aan de voorraad. Het totaal aantal actieve winkelmeters nam daardoor Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

af, na jarenlang stabiel te zijn gebleven rond 27,5 miljoen vierkante meter. Leegstand manifesteert zich vooral in de aanloopstraten van de kernwinkelgebieden. Het winkelleegstandspercentage binnen de G4 liet in 2024 een hele lichte toename zien tot 3,4% (3,38%, 2023). Ondanks dat procentueel het leegstandspercentage nagenoeg gelijk is gebleven is het aantal leegstaande vierkante meters binnen de G4 toegenomen met ruim 7% tot 174.636 m² aan leegstaande winkelruimte. Dit is een logisch gevolg van de toename in de totale voorraad aan winkelruimte met 6,9%. De markt heeft tijd nodig om deze toevoeging van winkelruimte op te nemen. Binnen de G4 is de leegstand het laagst in Amsterdam en het hoogst in Den Haag. Utrecht kent een lichte toename van het leegstandspercentage tot 2,9%, maar komt daarmee op de tweede plaats qua leegstandspercentages binnen de G4. Ook in Utrecht nam de totale voorraad aan winkelruimte toe. Een lichte stijging in het leegstandspercentage is daarom geen vreemd gevolg. De leegstand in aantal absolute leegstaande meters in Utrecht concentreert zich vooral in het Centrum van Utrecht met 11.265 m² (51 winkelunits), gevolgd door Winkelcentrum Nova met 3.311 m² (9 winkelunits) en Utrecht Overvecht met 2.001 m² (5 winkelunits).

Ondanks een toename in het aantal leegstaande meters als gevolg van een toename van de totale voorraad aan winkelruimte lieten de winkelhuurprijzen voor binnenstedelijke winkelstraten in 2024 een stabiel verloop zien of zelfs een kleine stijging. Verwacht wordt dat er in 2025 eveneens een lichte stijging of stabiel verloop zal plaatsvinden, doordat het algehele marktsentiment is verbeterd. In Utrecht is dit zichtbaar op de Lange Elisabethstraat, Vredenburg en Hoog Catharijne die een stabiel verloop lieten zien met huurprijzen tussen EUR 750-1.350 per vierkante meter per jaar, terwijl de huurprijs op Bakkerstraat een lichte stijging heeft laten zien tot EUR 900,- per vierkante meter per jaar. Ook voor de winkelcentra met een focus op dagelijkse levensbehoeften zijn de huurprijzen licht gestegen. In de gemeenten rondom Utrecht (U16) was er sprake van een stabilisatie van de huurprijzen. Enkel Nieuwegein en Houten liet een lichte daling van de bandbreedte zien. In Woerden nam de bovengrens van de bandbreedte met EUR 5,- toe. Binnen de gemeente Utrecht concentreert de winkelmarkt zich in toenemende mate zich op de locaties met het hoogste aantal passanten. De opname van winkelruimte nam in 2024 ten opzichte van 2023 af, zowel in de gemeente Utrecht (35%) als in de omliggende gemeenten (U16, -16%).

De gemeente Utrecht noteerde een opname van 36.954 m² aan winkelvloeroppervlak in heel 2024. In het centrumgebied kwam dit neer op 14.261 m² aan winkelvloeroppervlak dat een daling is van -9,5%. Inclusief de opname van de omliggende gemeente kwam het opnamevolume in de U16 neer op 83.867 m² winkelvloeroppervlak. Dit is het laagste opnamevolume in de afgelopen vijf jaar en ligt ver onder het vijfjarig gemiddelde van 124.886 m². Deze trend is ook te zien buiten de regio. Andere G4-steden lieten eveneens een daling zien van het opnamevolume, met uitzondering van een stabiel verloop in Rotterdam Ondanks lagere opnamevolumes in 2024 was er aan het eind van dat jaar duidelijk een beter marktsentiment te constateren. De eerste verlagingen van de rentes werden door de ECB doorgevoerd dat resulteerde in dit verbeterde marktsentiment. De markt voor binnenstedelijk winkelvastgoed wordt gedomineerd door particulieren en family offices, waarbij de interesse om de investeren voornamelijk gericht is op kwalitatief hoogwaardig vastgoed (trophy-assets) of op objecten met waardecreatiepotentieel. De ‘Trophy-assets’ blijven onverminderd populair door het lagere risicoprofiel en de eventuele emotionele binding onder particulieren.

Er is veel vraag naar kwalitatief hoogwaardige panden, die kopers juist vasthouden wat ervoor zorgt dat er redelijke interesse blijft in objecten met een Value-add component. Daarbij moeten de transformatiekosten beheersbaar blijven en de stap richting een Core rendement haalbaar zijn. Belangrijk is om te weten dat dit het gevolg is van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Hierdoor treed een polarisatie op in de markt waarbij het Core+ segment verder wegzakt. Bij Nederlandse instituten ligt de focus op investeringen van circa EUR 3 – 10 miljoen, mede doordat grotere single-asset beleggingen te veel invloed hebben op de verdeling binnen een fonds en hoger

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

op de ‘risk-curve’ liggen. Ook de markt voor convenience winkelvastgoed wordt gekenmerkt door een kwalitatieve mismatch. Anders dan het geval is bij binnenstedelijk vastgoed zijn Nederlandse institutionele beleggers erg actief op dit segment van de beleggingsmarkt en richten zich daarbij uitsluitend op investeringen die zijn gericht op de langere termijn en daarmee doorgaans voor het beste van het beste. Hierbij speelt mee dat supermarkten te maken hebben met lagere winstmarges, wat invloed heeft op de zekerheid van huurverlengingen en het leegstandsrisico van de convenience belegger. Zij worden ten aanzien van deze criteria wel in toenemende mate selectiever met betrekking tot nieuwe acquisities. In 2024 bedroeg het investeringsvolume op de winkelmarkt bedroeg EUR 828 miljoen, dit is een bescheiden 8% van het totale investeringsvolume. Ten opzichte van 2023 - toen het investeringsvolume op de winkelmarkt een ruime EUR 1 miljard bedroeg – is het een flinke daling van -19%. Verreweg het grootste deel van het investeringsvolume op de winkelmarkt in 2024 werd geïnvesteerd in High Streets (EUR 293 miljoen), dit werd gedreven door de verkoop van Uniqlo aan het Rokin in Amsterdam door Vastned aan de eigenaar van Uniqlo voor circa EUR 100 miljoen.

PDV/GDV was goed voor 23% van het investeringsvolume, onder andere door de aankoop van twee meubelboulevards (circa EUR 21 miljoen) door Synvest. Verder kenmerkte de markt zich aan veel relatief kleine transacties met 75% van de transacties onder de EUR 10 miljoen. Het aantal winkelbeleggingstransacties in 2024 in Utrecht is beperkt met vier transacties, dit komt neer op een investeringsvolume van EUR 29,97 miljoen.

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

Inhoudsopgave Management samenvatting .................................................................................................. 2 Algemeen ........................................................................................................................................... 2 Kantorenmarkt ................................................................................................................................... 2 Bedrijfsruimtemarkt ............................................................................................................................ 4 Winkelmarkt ....................................................................................................................................... 5

1. Inleiding .............................................................................................................................. 1 2. Nationaal economische achtergrond .............................................................................. 3 2.0 Economie ..................................................................................................................................... 3 2.0.1. Beleggingsmarkt ................................................................................................................................. 5

3. Kantorenmarkt ................................................................................................................... 8 3.1 Kantorenmarkt Nederland ............................................................................................................ 8 3.1.1 Beleggingsmarkt .................................................................................................................................. 8 3.1.2 Gebruikersmarkt................................................................................................................................. 10

3.2 Kantorenmarkt Utrecht (samenvatting) ...................................................................................... 13 3.3 Kantorenmarkt Utrecht ............................................................................................................... 14 3.3.1 Voorraad ................................................................................................................................. 14 3.3.1.1 Kantorenvoorraad en leegstand grootste 10 gemeenten Nederland ............................................... 14 3.3.1.2 Voorraad Kantoorruimte per inwoner Nederland, U16 totaal per gemeente ................................... 15 3.3.1.3 Voorraad kantoorruimte totaal U16 gemeenten .............................................................................. 16

3.3.2 Opname en aanbod ................................................................................................................ 17 3.3.2.1 Opname en aanbod kantoorruimte Nederland ................................................................................ 17 3.3.2.2 Opname naar sector en GSL-doelgroepen in Nederland ................................................................ 17 3.3.2.3 Opname kantoren G5 als aandeel en in m² van landelijke opname ................................................ 19 3.3.2.4 Opname en aanbod per gemeente U16 .......................................................................................... 20 3.3.2.5 Opname naar sector en GSL-doelgroepen in gemeente Utrecht .................................................... 22 3.3.2.6 Coworking partijen in Utrecht en aandeel in de kantooropname ..................................................... 24 3.3.2.7 Broedplaatsen Gemeente Utrecht ................................................................................................... 25 3.3.2.8 Opname en aanbod naar deelgebied in Utrecht ............................................................................. 26 3.3.2.9 Aanbod naar kanslabel in Utrecht en U16 totaal .............................................................................

28 3.3.2.10 Aanbod naar bouwstatus in Utrecht en per deelgebied................................................................. 29 3.3.2.11 Aanbod naar huur/onderhuur in Utrecht en per deelgebied .......................................................... 30 3.3.2.12 Structureel aanbod in Utrecht en per deelgebied .......................................................................... 31 3.3.2.13 Aanbod, leegstand en voorraad in Utrecht en per deelgebied ...................................................... 32 3.3.2.14 Niet-aangeboden leegstaande kantoorruimte en tijdelijke verhuur in 2024 ................................... 34 3.3.2.15. Transformatie sloop/nieuwbouw van kantoorruimte naar andere functies ................................... 34 3.3.2.16 Top 10 grootste huurtransacties in Utrecht 2023 .......................................................................... 35 Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

3.3.2.17 Aanbod-opnameratio U16 ............................................................................................................. 36

3.3.3 Huurprijzen.............................................................................................................................. 37 3.3.3.1. Bandbreedtes huurprijzen kantoorruimte per deelgebied in Utrecht .............................................. 37 3.3.3.2 Bandbreedtes huurprijzen kantoorruimte per deelgebied in Amsterdam ......................................... 37 3.3.3.3 Bandbreedtes eersteklas kantoorruimte Utrecht, omliggende gemeenten en G4 ........................... 38 3.3.3.4 Huurprijzen kantoorruimte GSL-doelgroepen Nederland ................................................................ 39

3.3.4 Beleggingsmarkt ..................................................................................................................... 40 3.3.4.1 Bandbreedte rendementen kantorentransacties ............................................................................. 40 3.3.4.2. Top 10 grootste kantorenbeleggingstransacties ............................................................................ 40

4. Bedrijfsruimtemarkt ........................................................................................................ 42 4.1 Bedrijfsruimtemarkt Nederland .................................................................................................. 42 4.1.1. Beleggingsmarkt ............................................................................................................................... 42 4.1.2. Gebruikersmarkt................................................................................................................................ 44

4.2 Bedrijfsruimtemarkt Utrecht (samenvatting) .............................................................................. 45 4.3 Bedrijfsruimtemarkt Utrecht ....................................................................................................... 47 4.3.1 Voorraad ................................................................................................................................. 47 4.3.1.1 Bedrijfsruimtevoorraad IBIS gemeente Utrecht en op deelgebied niveau ....................................... 47 4.3.1.2 Nog uit te geven areaal gemeente Utrecht naar bestemming ......................................................... 47 4.3.1.3 Bedrijfsruimtevoorraad regio Utrecht............................................................................................... 48 4.3.1.4 Onttrokken panden op bedrijventerreinen ....................................................................................... 48 4.3.1.5 Floor Space Index (FSI) .................................................................................................................. 49 4.3.1.6. Bebouwingspercentage per deelgebied 2024 ................................................................................ 50

4.3.2 Opname en aanbod ................................................................................................................ 50 4.3.2.1 Opname en aanbod bedrijfsruimte Nederland ................................................................................ 50 4.3.2.2 Opname naar sector en GSL-doelgroepen in Nederland ................................................................ 51 4.3.2.3 Opname en aanbod totaal gemeente Utrecht ................................................................................. 52 4.3.2.4 Opname naar sector en GSL-doelgroepen in de gemeente Utrecht ............................................... 54 4.3.2.5 Opname naar sub-sector in de gemeente Utrecht .......................................................................... 55 4.3.2.6 Opname naar bouwstatus gemeente Utrecht .................................................................................. 56 4.3.2.7 Opname en aanbod naar deelgebied in Utrecht ............................................................................. 56 4.3.2.8. Aanbod naar courantheid ............................................................................................................... 58 4.3.2.9 Opname en aanbod U16 .................................................................................................................

58 4.3.2.10 Top 10 grootste huurtransacties in Utrecht ................................................................................... 61 4.3.2.11 Top 10 grootste huurtransacties in regio Utrecht – U16 ................................................................ 61

4.3.3 Huurprijzen.............................................................................................................................. 62 4.3.3.1 Bandbreedtes huurprijzen bedrijfsruimte per deelgebied in Utrecht ................................................ 62 4.3.3.2. Bandbreedtes eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, omliggende gemeenten en G4 .......................... 63 4.3.3.3 Huurprijzen bedrijfsruimte GSL-doelgroepen Nederland................................................................. 64

4.3.4 Beleggingsmarkt ..................................................................................................................... 65 Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

4.3.4.1 Bandbreedte rendementen logistieke transacties ........................................................................... 65 4.3.4.2 Top 10 grootste beleggingstransacties ........................................................................................... 65

5. Winkelmarkt ..................................................................................................................... 67 5.1 Winkelmarkt Nederland ............................................................................................................. 67 5.5.1. Beleggingsmarkt ............................................................................................................................... 67 5.5.2. Gebruikersmarkt................................................................................................................................ 69

5.2 Winkelmarkt Utrecht (samenvatting) ......................................................................................... 71 5.3 Winkelmarkt Utrecht .................................................................................................................. 73 5.3.1 Voorraad ................................................................................................................................. 73 5.3.1.1 Winkelruimtevoorraad G4 ............................................................................................................... 73 5.3.1.2 Winkelruimtevoorraad U16 .............................................................................................................. 74 5.3.1.3 Winkelruimtevoorraad gemeente Utrecht ........................................................................................ 75 5.3.1.4 Winkelruimtevoorraad naar categorie gemeente Utrecht 2024 ....................................................... 76

5.3.2 Opname en aanbod ................................................................................................................ 77 5.3.2.1. Aanbod en leegstand winkelruimte G4........................................................................................... 77 5.3.2.2. Aanbod en leegstand winkelruimte U16 ......................................................................................... 79 5.3.2.3. Aanbod en leegstand winkelruimte Utrecht .................................................................................... 80 5.3.2.4. Opname winkelruimte G4 ............................................................................................................... 82 5.3.2.5. Opname winkelruimte U16 ............................................................................................................. 82 5.3.2.6. Opname winkelruimte Utrecht ........................................................................................................ 83 5.3.2.7. Top 10 grootste huurtransacties winkelruimte Utrecht kernwinkelgebied (A1/A2) ......................... 83

5.3.3 Huurprijzen.............................................................................................................................. 84 5.3.3.1 Huurprijsbandbreedtes van top 15 winkelstraten in Nederland ....................................................... 84 5.3.3.2 Huurprijsbandbreedtes van centra in U16 ....................................................................................... 85 5.3.3.3. Huurprijsbandbreedtes van PDV/GDV in U16 ................................................................................ 85 5.3.3.4 Huurprijsbandbreedtes van de belangrijkste winkelstraten Utrecht ................................................. 86 5.3.3.5 Huurprijsbandbreedtes van centra buiten binnenstad en referentiecentra ...................................... 87

5.3.4 Beleggingsmarkt ..................................................................................................................... 87 5.3.4.1 Aanvangsrendementen A1 winkelruimte Utrecht ............................................................................ 87 5.3.4.2 Aanvangsrendementen A1 winkelruimte G4 ................................................................................... 87 5.3.4.3. Aanvangsrendementen supermarkten ........................................................................................... 88 5.3.4.4. Top 10 grootste beleggingstransacties .......................................................................................... 89

6. Bijlage ............................................................................................................................... 91 6.1 Kaarten afbakening deelgebieden ............................................................................................. 91 6.1.1. Kantorenmarkt gemeente Utrecht ..................................................................................................... 91 6.1.2. Bedrijfsruimtemarkt gemeente Utrecht .............................................................................................. 92

6.2 Kaarten onttrokken panden bedrijventerreinen ......................................................................... 93

7. Begrippenlijst ................................................................................................................... 95

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

INLEIDING

Cushman & Wakefield

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

1. Inleiding Voor u ligt de Vastgoedmonitor Utrecht 2025. Een onderzoek dat in opdracht van de Gemeente Utrecht door Cushman & Wakefield is opgesteld om de dynamiek op de kantoren-, bedrijfsruimte- en winkelmarkt in kaart te brengen. Op basis van onze eerdere samenwerking, die onder andere gestalte kreeg in de vorige edities van de vastgoedmonitor, is in september 2024 bepaald welke onderdelen in de nieuwe vastgoedmonitor komen te staan. De jaarlijkse rapportage Vastgoedmonitor gemeente Utrecht is ingedeeld in een algemeen deel met landelijke en gemeentelijke ontwikkelingen voor de kantoren, bedrijfsruimte & logistieke- en winkelmarkt. De rapportage begint met inzichten in de Nederlandse economie. Na het algemene deel worden de drie vastgoedsegmenten per hoofdstuk uitgelicht. Elk segment begint met de nationale trends en ontwikkelingen op de gebruikers- en beleggingsmarkt. Hierna volgt een samenvatting van de ontwikkelingen binnen de Utrechtse en regionale (U16) markt. De ontwikkelingen binnen de markt worden in grafieken en tabellen verder uitgediept, waarbinnen de U16, gemeente Utrecht en de verschillende deelgebieden in Utrecht centraal staan. De meest opvallende feiten en getallen uit de grafieken en tabellen zijn steeds puntsgewijs weergegeven. Dit onderzoek komt tot stand door marktkennis en markgevoel met elkaar te combineren.

De afdeling Strategic Consulting van Cushman & Wakefield monitort de Nederlandse vastgoedmarkt door alle transacties en aangeboden objecten te verzamelen. Onze mensen die in het veld actief zijn als vastgoedadviseur kunnen de kwantitatieve analyses van de afdeling Strategic Consulting aanvullen met hun kwalitatieve marktgevoel. Daardoor is dit onderzoek een combinatie van een bottom-up en een topdown benadering en verhaalt het zowel over de marktdynamiek op landelijk niveau als over de marktdynamiek op objectniveau binnen Utrecht.

Cushman & Wakefield

1

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

Cushman & Wakefield

2

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

2. Nationaal economische achtergrond 2.0 Economie In 2025 borduurt de commerciële vastgoedmarkt voort op een zekere mate van marktherstel die in zich vanaf de tweede helft van 2024 heeft gemanifesteerd. Er is inmiddels een betere balans gevonden tussen beschikbare liquiditeit en de boekwaarde op de vastgoedmarkt. Onderliggende risico’s zoals inflatie zijn niet zozeer verdwenen maar wel op de achtergrond geraakt. Daarmee zijn, met uitzondering van kantoren, inmiddels alle sectoren van de commerciële vastgoedmarkt het kantelpunt gepasseerd. De afgelopen cyclus, die in het teken stond van waardecorrecties wordt opgevolgd door een periode van dalende rentes en verruiming van beschikbaar kapitaal, waarmee zich hernieuwde mogelijkheden voor beleggers aandienen. Zij verkennen momenteel weer volop de markt en bepalen de strategie. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft hier het eerste zetje te geven doordat inmiddels de rente reeds vijf keer is verlaagd met een zesde verlaging die vrijwel zeker in maart zal worden aangekondigd. Het beleid bij banken en andere kredietverstrekkers kende vanaf de tweede helft van het jaar een geleidelijke versoepeling doordat stabiliteitsrisico’s afnamen bij sterk verbeterde kapitaalbuffers. In 2025 keert de economie terug naar een gematigd groeipad, nadat er sinds medio 2022 sprake was van opeenvolgende kwartalen krimp en nulgroei.

Een economische recessie is uitgebleven, waardoor de veelbesproken ‘zachte landing’ van de Nederlandse economie realiteit lijkt te zijn geworden. Een afgekoelde wereldhandel was aan het begin van het jaar verantwoordelijk voor een forse afname van de industriële productie, waardoor de export kromp. De groei moet het dan ook vooral hebben van de binnenlandse vraag. Volgens opgaaf van de Nederlandsche Bank namen de consumentenbestedingen het laatste half jaar toe door hogere huishoudinkomens. Ook in 2025 stijgen de lonen sneller dan de inflatie, waardoor het daadwerkelijk beschikbare huishoudinkomen met 4,5% zal toenemen. De lonen in Nederland groeien harder dan gemiddeld gemeten in de Eurozone en is het gevolg van een krappe arbeidsmarkt. Economisch verwachte kerncijfers Nederland 2022

2023

2024

2025*

2026*

Groei BBP

5,0%

0,1%

1,0%

1,5%

1,5%

Werkloosheid

3,5%

3,6%

3,7%

3,9%

4,0%

Inflatie (HICP)

11,6%

4,1%

3,2%

3,2%

2,8%

EMU-saldo (% BBP)

-0,1%

-0,4%

-0,7%

-2,1%

-3,1%

Koopkracht

-2,7%

0,6%

2,5%

2,9%

2,9%

Bron: CPB, DNB, RABO, januari 2025. *: voorspelling

Werden in 2023 en 2024 de bijdragen aan de economische groei door export en investeringen van bedrijven in Nederland nog absent als gevolg van een afgekoelde wereldhandel, hoge rente en aanhoudende geopolitieke spanningen, in 2025 verbetert het perspectief voor bedrijven wat zichtbaar wordt in een grotere bijdrage van de export en de investeringen (in bedrijven en woningen) aan de economische groei, als gevolg van geleidelijke versoepeling van kredietvoorwaarden ondanks gedaalde winstmarges. De Nederlandse economie werd de afgelopen jaren in zekere zin gekenmerkt door twee gezichten, met enerzijds historisch lage werkloosheid, loonstijgingen en sterke koopkrachtgroei en anderzijds de afgekoelde wereldhandel, hoge rente en aanhoudende geopolitieke spanningen. Hoewel de onzekerheden groot blijven, is de verwachting dat het perspectief voor bedrijven in 2025 verbetert onder invloed van een aantrekkende wereldhandel. Dit zal zichtbaar worden in een grotere bijdrage van de export aan de economische groei en de investeringen in bedrijven en woningen als gevolg van versoepeling van kredietvoorwaarden, ondanks gedaalde winstmarges. De herverkiezing van Donald

Cushman & Wakefield

3

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

Trump als president van de Verenigde Staten kan in deze context als zoveelste variabele aan het rijtje economische onzekerheden worden toegevoegd. Compositie van de CPI Bijdrage aan de jaarmutatie 20% 15% 10% 5% 0%

-5% -10% Dec-20

Jun-21

Dec-21

Energie + brandstoffen

Jun-22

Dec-22

Voedingsmiddelen

Jun-23

Dec-23

Jun-24

Dec-24

Niet energetische goederen

Bron: CBS, bewerking door Cushman & Wakefield, 2025

De Nederlandsche Bank heeft in haar najaarsraming becijferd dat de inflatie over 2024 is uitgekomen 3,3% cpi (of 3,2% HICP). Hiermee wijkt Nederland negatief af van het Europese gemiddelde (2,4% HICP). Doordat Nederland een diensteneconomie heeft, die van nature zeer arbeidsintensief is, wordt de inflatie vooral bepaald door de ontwikkeling van de loonkosten en de arbeidsproductiviteit. Omdat in de Eurozone het terugbrengen van de inflatie op schema verloopt, heeft de ECB haar belangrijkste rentetarief – dat van de depositofaciliteit – sinds 2024 al vijf keer verlaagd om de economie te ondersteunen. Ook in maart 2025 verwacht kredietbeoordelaar Moody’s een verdere verlaging. Vanaf dat moment zal naar verwachting de frequentie van renteverlagingen worden aanpast om zodoende meer tijd te nemen om het effect op inflatie te meten alvorens een nieuwe verlaging door te voeren. Hiermee hoopt de ECB uiteindelijk in de loop van 2025 een uitgebalanceerd ‘beleidsneutraal’ renteniveau te bereiken of met andere woorden: een rentetarief dat de economie noch stimuleert (te laag), noch afknijpt (te hoog).

De afgekoelde wereldhandel, sterk gestegen (loon)kosten, aanhoudend zwakke binnenlandse vraag in China en hoge energieprijzen in Europa die zich op een weliswaar stabiel maar nu significant hoger prijspeil bevinden dan 2,5 jaar geleden, zorgen voor een afnemende concurrentiekracht voor de Europese industrie, terwijl er geen nieuwe groeimotoren klaarstaan de dalende industriële productie te vervangen, zoals in de Verenigde Staten wel het geval is. De afgelopen jaren manifesteren Amerikaanse bedrijven zich steeds nadrukkelijker in de voorhoede van de Tech sector, op gebieden zoals AI, cloud computing dienstverlening en quantum computers. De overgrote meerderheid van ’s-Werelds ‘unicorns’, ofwel succesvolle startups die meer dan een miljard dollar aan beurswaarde vertegenwoordigen, bevindt zich in de VS. In Europa lijken de toenemende zorgen zich vooral te concentreren op Nederlands grootste handelspartner Duitsland, waar veel van de Europese economische uitdagingen samen lijken te komen. De basischemie kampt met de gevolgen van het wegvallen van goedkoop Russisch gas en de automotive sector heeft te maken met hoge (loon)kosten, zwakke vraag vanuit overzeese exportmarken en concurrentie uit China.

Hoewel de Nederlandse afhankelijkheid van onze belangrijkste handelspartner sinds de invoering van de euro significant is teruggebracht, zal de Duitse worsteling wel degelijk zijn stempel drukken op de Nederlandse industrie. Nederland heeft echter op zijn beurt te maken met eigen kwetsbaarheden die

Cushman & Wakefield

4

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

verband houden met geopolitiek armpje drukken. Zo is er op instigatie van bondgenoot en handelspartner Amerika een nationale exportcontrolemaatregel ingevoerd voor geavanceerde productieapparatuur van (halfgeleider) chips richting China die strikt wordt gehandhaafd. Hierdoor moet voor vrijwel alle producten die ASML naar buiten de EU wenst te exporteren een aanvraag bij het kabinet worden gedaan, die deze al dan niet zal goedkeuren. Deze situatie onderstreept de bevindingen van recent onderzoek door het CPB naar de economische relaties tussen Nederland en de Verenigde Staten. Nederlandse investeringen in de VS bedragen jaarlijks zo’n EUR 1.400 miljard, terwijl in de VS jaarlijks gemiddeld EUR 1.500 miljard in Nederland belegt. Een van de conclusies is dat deze verwevenheid ervoor zorgt dat Nederland profiteert van gunstige voorwaarden op de Amerikaanse kapitaalmarkt en gebruik kan maken van Amerikaanse technologieën, maar dat deze verwevenheid Nederland ook kwetsbaar maakt. Het open karakter van de Nederlandse economie moet worden behouden in een context van toenemend protectionistisch handelsbeleid. De aangekondigde invoertarieven voor producten vanuit EU stemmen daarbij niet positief, in de wetenschap dat circa 4% van het Nederlandse BBP uit de VS afkomstig is.

2.0.1. Beleggingsmarkt In 2025 borduurt de commerciële vastgoedmarkt voort op een zekere mate van marktherstel die in zich vanaf de tweede helft van 2024 heeft gemanifesteerd. Er is inmiddels een betere balans gevonden tussen beschikbare liquiditeit en de boekwaarde op de vastgoedmarkt. Beleggers zijn in de veronderstelling dat de markt zich op, over of rondom het keerpunt bevindt en als zodanig bezig de markt te verkennen. Door een sterk vierde kwartaal met meer tractie en dynamiek is het investeringsvolume over geheel 2024 uitgekomen op circa EUR 10,6 miljard, wat zo'n 17% hoger is dan vorig jaar. De stijging komt vrijwel geheel voor rekening van meer transacties op de woningbeleggingsmarkt en is niet zonder meer het gevolg van een verbeterd sentiment onder woningbeleggers. Vorig jaar werden indien beschikbaar vooral nieuwbouwwoningen gekocht, maar waren het vooral grotere portefeuilles bestaande woningen die ten behoeve van een uitpondstrategie zijn aangekocht. Hierdoor zullen grote aantallen huurwoningen in het vooral het middensegment naar de koopwoningmarkt verdwijnen. Verkopers anticipeerden het afgelopen jaar op beleidsmatige en fiscale veranderingen die van kracht zijn geworden en die daarmee het investeringsklimaat voor vastgoedbeleggers in Nederland hebben verslechterd.

Het fiscale klimaat voor vastgoedbeleggingen wordt minder gunstig doordat vanaf 1 januari 2025 fiscale beleggingsinstellingen (fbi’s / REIT) niet meer direct in Nederlands vastgoed mogen beleggen. De betreffende fondsen worden dan belast tegen het reguliere vennootschapsbelastingtarief (25,8%) in plaats van de tot dan toe verschuldigde 15% dividendbelasting bij winstuitkering. Door deze maatregel wordt Nederland een van de weinige landen in Europa zonder fiscaal aantrekkelijk regime voor vastgoedinvesteringen. Nederlandse institutionele beleggers hebben veelal een alternatief in fiscaal transparante, dus niet belaste, rechtsvormen, zoals het fonds voor gemene rekening of een commanditaire vennootschap. Dit geldt echter niet voor buitenlandse investeerders omdat zij vaak niet in aanmerking komen voor de Nederlandse pensioenfondsvrijstelling. Hier staat tegenover dat het percentage voor toepassing van de earningstrippingmaatregel wordt verhoogd van 20% naar 24,5% van de fiscale EBITDA en dat de oorspronkelijk vervallen franchise uit het belastingplan 2025 van EUR 1 miljoen toch niet doorgaat. Beleggers kunnen hiermee een groter bedrag aan rente aftrekken van de belastbare winst. Overigens is dit nog altijd minder dan in de rest van Europa usance is.

De maatregel bestaat sinds 2019 op basis van een Europese richtlijn ter voorkoming van belastingontwijking tussen Lidstaten (ATAD1) en maximeert de renteaftrekbeperking op 30%. Uit onderzoek van PwC blijkt dat alleen Finland en Nederland deze beperking lager hebben ingesteld.

Cushman & Wakefield

5

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

Het jaar 2025 belooft daarmee een jaar te worden van nieuwe kansen en hernieuwde mogelijkheden voor beleggers, maar ook met nieuwe spelregels en een verslechterde (fiscale) concurrentiepositie, waarin beleggers behoedzaam op zoek gaan naar groei.

Kapitaalmarktrentevoeten 5 jaars euribor swaprente versus NL 10 jaars staatsobligatie 6% 5% 4% 3%

2% 1% 0% -1% 2007

2009

2011

2013

2015

2017

Jongste tienjarige staatslening

2019

2021

2023

2025

5 jrs euribor swaprente

Bron: DNB, Chatham, Cushman & Wakefield, bewerking Cushman & Wakefield, 2025

Hoewel in alle assetcategorieën hernieuwde marktverkenningen aan de orde van de dag zijn, is er sprake van verschillen in volume en tijd die beleggers zichzelf gunnen om de markt opnieuw te betreden. Waar beleggers in kantoren de afwachtende houding nog steeds niet helemaal hebben losgelaten, hebben beleggers in logistieke bedrijfsruimte en vooral woningen nu juist een groot aandeel in het gerealiseerde volume. Dit is opmerkelijk omdat het juist deze asset classes zijn die eerder dit jaar te maken hadden met teruggelopen bestedingen door consumenten en onzekerheden rondom de impact van regulering op het gebied van huurprijzen. Hoewel ook de winkelmarkt met een gedaald investeringsvolume te maken had, bleef de terugval ten opzichte van de vorige jaren beperkt als gevolg van de sterke afwaarderingen waarmee het segment sinds de pandemie te maken heeft gehad. De verwachting voor 2025 is dat in alle segmenten marktherstel zal plaatsvinden. In hoeverre het verbeterde sentiment zich zal doorvertalen naar fors hogere volumes, valt nog te bezien. Op basis van een basisraming zou het investeringsvolume kunnen uitkomen tussen EUR 11 en EUR 12 miljard. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (in mld. euro) 25 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Kantoor

Logistiek

Winkel

Woning

Overige

Voorspelling

Bron: Cushman & Wakefield, 2025

Cushman & Wakefield

6

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

KANTORENMARKT

Cushman & Wakefield

7

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

3. Kantorenmarkt 3.1 Kantorenmarkt Nederland 3.1.1 Beleggingsmarkt De balans op de commerciële vastgoedmarkt begint zich langzaam te herstellen. Hoewel vastgoedbeleggers hun afwachtende houding nog niet hebben losgelaten, is het sentiment onmiskenbaar verbeterd. Beleggers zijn in de veronderstelling dat de markt zich op, over of rondom het keerpunt bevindt en als zodanig bezig de markt te verkennen. Door een sterk vierde kwartaal met meer tractie en dynamiek is het investeringsvolume over geheel 2024 uitgekomen op circa EUR 10,6 miljard, wat zo'n 17% hoger is dan vorig jaar. De periode van waardecorrecties wordt hiermee opgevolgd door een periode van dalende rentes, ruimere beschikbaarheid van kapitaal en verbeterd sentiment van beleggers. Door middel van (boek)waardecorrecties moest een nieuwe balans tussen liquiditeit en fundament van commercieel vastgoed worden gevonden na jaren van goedkope financiering en de daaruit volgende zoektocht naar rendement, die in 2025 niet zal terugkeren. Ondanks dat het totale investeringsvolume (beleggingen in nieuwbouw, beleggingen in renovatie en transactiedynamiek) circa €10,6 miljard bedroeg, blijft het aandeel van de kantoorsector historisch laag, met slechts 16% van de totale markt. Dit percentage ligt onder het niveau van voorgaande jaren.

Het absolute investeringsvolume in Nederland laat wel een lichte toename zien ten opzichte van 2023, wat het verminderde aandeel van de kantoorsector in perspectief plaatst. Binnen de bredere Europese kantoorvastgoedmarkt vertegenwoordigt de sector momenteel net iets meer dan 20% van de totale marktactiviteit, het laagste aandeel dat ooit is geregistreerd. Dit duidt erop dat het relatief lage investeringsvolume in Nederland niet primair voortkomt uit specifieke omstandigheden binnen de Nederlandse kantorenmarkt, maar eerder een internationale tendens weerspiegelt. Niettemin tonen investeerders recentelijke een toenemende interesse en zetten zij actief stappen om nieuwe investeringsplannen voor de nabije toekomst te ontwikkelen. Dit verbeterde marktsentiment wijst mogelijk op een kantelpunt, waarmee de basis wordt gelegd voor een geleidelijke opwaartse trend binnen de sector. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume kantoren (in mld. euro) 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Bron: Cushman & Wakefield, 2025

Cushman & Wakefield

8

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2024

Daarnaast is er, zowel op de gebruikersmarkt als op de beleggingsmarkt, een duidelijke trend zichtbaar van ‘flight to quality’. Beleggers richten zich vooral op duurzame gebouwen die zich bevinden op centrale locaties in levendige omgevingen, waarmee zij anticiperen op toekomstige ESG (Environment, Social, en Governance) criteria voor kantoorgebouwen. De toenemende regelgeving en de vraag vanuit gebruikers naar duurzame kantoorgebouwen moedigen vastgoedeigenaren aan om duurzaamheid als belangrijke factor te omarmen. Echter is het aanbod van dit soort kantoorgebouwen schaars wat de dynamiek op de Nederlandse kantoren beleggingsmarkt remt. Wel zijn er investeringen in renovatie en herontwikkeling op de toplocaties zichtbaar, zeker nu nieuwbouw lastig is. De huurprijzen op de toplocaties maken renovatie en herontwikkeling op deze locaties mogelijk. Daarbij komt dat nietduurzame gebouwen of gebouwen waarvoor hoge renovatiekosten nodig zijn om duurzaam te worden, het risico lopen een zogenaamd ‘stranded asset’ te worden. De (her)ontwikkelingskosten die nodig zijn om deze gebouwen toekomstbestendig te maken, leiden vaak tot een significant verschil tussen de koop- en verkoopverwachtingen. Dit bemoeilijkt vanzelfsprekend de totstandkoming van beleggingstransacties voorafgaand aan de verduurzamingsslag. De ‘flight to quality’-trend is ook zichtbaar in het bruto aanvangsrendement 1.

In het centrum van Amsterdam en op de Zuidas (Core segment) blijft het bruto aanvangsrendement stabiel rond 5,25% kosten-koper. Voor minder hoogwaardige gebouwen op minder aantrekkelijke locaties in het Value- add of Core+ segment worden echter hogere rendementseisen gesteld. Dit wijst op een duidelijk onderscheid tussen de top van de markt en het bredere marktsegment. Ontwikkeling van bruto aanvangsrendementen - kantoren BAR k.k (%) Core, Core+, and Value add¹ 12

10

8

6

4

Core

Core+

Q4 2024

Q2 2024

Q4 2023

Q2 2023

Q4 2022

Q2 2022

Q4 2021

Q2 2021

Q4 2020

Q2 2020

Q4 2019

Q2 2019

Q4 2018

Q2 2018

Q4 2017

Q2 2017

Q4 2016

Q2 2016

Q4 2015

Q2 2015

Q4 2014

Q2 2014

Q4 2013

Q2 2013

Q4 2012

Q2 2012

Q4 2011

Q2 2011

Q4 2010

Q2 2010

Q4 2009

Q2 2009

2

Value Add

Bron: Cushman & Wakefield, 2025

In vergelijking met de huurprijzen, zijn de bruto aanvangsrendementen na Q2 2022 een stuk sterker gestegen. Dit leidt ertoe dat de waarde van het kantoorvastgoed onder druk is komen te staan. Met een stabilisatie van de bruto aanvangsrendementen en een verwachte stijging van de huurprijzen op de toplocaties lijkt deze situatie zich wel te verbeteren, al blijft dit op een ander niveau dan voor 2022. De grootste beleggingen van 2024 zijn onder andere de aankoop van Cross Towers door EDGE, voor circa EUR 151 miljoen, met als doel om het object te verduurzamen. Verder neemt Bouwinvest het mixed-use project aan de Stationsweg in Eindhoven over van EDGE voor circa EUR 98 miljoen. Andere