TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk_Bijlagen motivering
Tekst van het document
TAM-Omgevingsplan
TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk Vastgesteld, 9 april 2025
TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk
Inhoudsopgave Bijlagen motivering
3
Bijlage 1
Bouwenvelop
5
Bijlage 2
Verkeerskundig onderzoek
61
Bijlage 3
Aanmeldnotitie mer-beoordelingsnotitie
73
Bijlage 4
Akoestisch onderzoek
97
Bijlage 5
Bodemonderzoek
145
Bijlage 6
Quickscan flora en fauna
293
Bijlage 7
Ecologisch onderzoek
319
Bijlage 8
Ontheffing Wnb
341
Bijlage 9
AERIUS-berekening
355
Bijlage 10
Bomeninventarisatie
385
Bijlage 11
Verplantbaarheidsonderzoek
407
Bijlage 12
Boomeffectanalyse
423
Bijlage 13
Watertoets
459
Bijlage 14
Archeologisch bureauonderzoek
493
Bijlage 15
KLIC-melding
541
Bijlage 16
Bezonningstudie
561
2 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk" (vastgesteld)
Utrecht
Bijlagen motivering
bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk" (vastgesteld)
3
4 bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk" (vastgesteld)
Utrecht
Bijlage 1
Bouwenvelop
bestemmingsplan "TAM-omgevingsplan Herontwikkeling Reitdiepstraat, Rivierenwijk" (vastgesteld)
5
Reitdiepstraat Concept bouwenvelop
Utrecht.nl
2 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Colofon Projectgroep – Wonen - Ontwikkelorganisatie Ruimte – Stedenbouw – Ontwikkelorganisatie Ruimte – Landschap – Ontwikkelorganisatie Ruimte – Mobiliteit – Ontwikkelorganisatie Ruimte – Duurzaamheid – Ontwikkelorganisatie Ruimte – Groen – Ontwikkelorganisatie Ruimte – Gezond stedelijk leven – Volksgezondheid – Grondzaken – Ontwikkelorganisatie Ruimte
Projectmanagement – Ontwikkelorganisatie Ruimte
Opdrachtgever – Ontwikkelorganisatie Ruimte
Versiedatum Juni 2024
Bestuurlijke besluitvorming Concept voor vrijgave van inspraak
Initiatiefnemer Bo-Ex
Bezoekadres Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht
Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht
Telefoon 030 - 286 00 00
3 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
4
Aanleiding Initiatief Doel Ligging en begrenzing plangebied Gezonde verstedelijking
2. Bestaande situatie 2.1. 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
7 7 10 11 11 12
Uitgangspunten
34 34 34 34 35 35 36 37 37 37 42 43 43 45 45
13
Programma en functie Stedenbouwkundig Verkeer en parkeren Openbare ruimte Energie en duurzaamheid Gezondheid Klimaatadaptatie, riolering en water Groen en stadsnatuur
Geluidhinder Luchtkwaliteit Omgevingsveiligheid Bedrijven - en milieuzonering Archeologie en monumenten Bodemkwaliteit Klimaatadaptatie en Water Flora & fauna en stikstof depositie Bomen Kwaliteit van de leefomgeving Gezondheid Duurzaamheid Kabels en leidingen Milieueffectrapportage
13 14 17 18 20 20 21 21
6.
22
8.
Uitvoerbaarheid 6.1 6.2 6.3
7.
Economische uitvoerbaarheid Anterieure afspraken Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Verantwoording proces 7.1 7.2
Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces
46 46 46 47
49 49 49
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8
Onderzoek en haalbaarheid 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14
7
Eigendomssituatie Omgevingsplan Ruimtelijke en functionele structuur Verkeer en parkeren Openbare ruimte Cultuurhistorie
3.
5.
4 4 4 5 6
Onderbouwing
Vervolgtraject
50
Beleidskader Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte Gezonde verstedelijking Energie en duurzaamheid Groenstructuurplan Spelen
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9
4.
22 26 26 27 28 28 29 31 33
8.1 8.2
Planproces Participatieproces
50 50
4 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Aanleiding voor de voorgenomen herontwikkeling aan de Reitdiepstraat vormt de verouderde en éénzijdige woningvoorraad op deze plek, die niet meer aansluit op de behoefte van tegenwoordig en de vraag naar meer sociale huurwoningen. Daarnaast is de openbare ruimte versnipperd, laagwaardig van kwaliteit en sociaal onveilig. Er is grote vraag naar sociale woningbouw met een mix van grond gebonden en meergezinswoningen in een groene en veilige omgeving. Met de komst van de Leidraad sloop en nieuwbouw (Samenwerkingsafspraken Gemeente 2023-2026) wordt kritisch gekeken naar de noodzaak van het slopen van sociale huurwoningen. Echter, bij deze samenwerkingsafspraken is besloten dat in reeds lopende projecten (projecten waarvoor een intentiedocument, omgevingsvisie of een grondexploitatie is vastgesteld), zoals het project aan de Reitdiepstraat de keuze niet wordt teruggedraaid. In deze gevallen biedt de methodiek inzicht voor de onderbouwing van de eerdere keuze.
1.2 Initiatief
Woningcorporatie Stichting Bo-Ex ’91 (‘Bo-Ex’) is ter plaatse van het plangebied van plan haar verouderde woningen, 81 stuks, te slopen en er 154 woningen te realiseren waarbij tevens ruimte wordt geboden aan woningen bestemd voor Lister. Lister begeleidt mensen van wie het leven ontwricht is geraakt door een psychiatrische kwetsbaarheid of verslaving. Het plan betreft 154 woningen, waarvan 119 apparte menten en 35 eengezinswoningen. De eengezinswoningen zijn gelegen aan de Reitdiepstraat en de autovrije speelstraat die rond het
plantsoen loopt. Parkeren voor bewoners wordt binnen het plangebied opgelost door middel van parkeerplekken binnen het appartementen blok. Voor bezoekers is voldoende parkeergelegenheid in de Reitdiepstraat, Jutfaseweg en nabije omgeving. Aan de zuidzijde van de Reitdiepstraat nabij de Berkelstraat komt een kleinschalig appartementengebouw met gemeenschappelijke tuin en aan de noordzijde komen 7 eengezinswoningen.
1.3 Doel Het doel van deze ontwikkeling is het realiseren van sociale woning bouw die aansluit op de behoefte aan kwalitatief goede sociale woningen en die stedenbouwkundig aansluit op de eerder gereali seerde nieuwbouw aan de andere zijde van de Reitdiepstraat. De ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan, dat per 1 januari 2024 deel uitmaakt van het nieuwe omgevingsplan gemeente Utrecht. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is een wijziging van het omgevingsplan nodig. Deze bouwenvelop geeft de ruimtelijke en functionele uitgangspunten aan voor de bebouwing en de openbare ruimte in het plangebied. De uitgangspunten zijn gericht op een goede ruimtelijke inpassing van het initiatief in de wijk. Het plan wordt binnen deze uitgangspunten gerealiseerd. De bouwenvelop vormt de onderlegger voor de wijziging van het omgevingsplan, op basis waarvan de omgevingsvergunningen voor deze ontwikkeling zullend worden aangevraagd. Het op 3 november 2020 vastgestelde Programma van UitgangsPunten (PuP) is het uitgangspunt geweest voor deze bouwenvelop.
5 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
1.4 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied Reitdiepstraat is gelegen in het zuidelijk deel van de Rivierenwijk. De wijk wordt ingeklemd tussen het Merwedekanaal en de Vaartsche Rijn. In het noorden vormt de Balijelaan-Vondellaan de grens van de wijk. In het zuiden snijdt de Socrateslaan, als onderdeel van de stedelijke verdeelring, door de wijk. De Jutfaseweg is samen met de Rijnlaan de belangrijkste ontsluitingsweg voor de wijk. De Rijnlaan verbindt de Socrateslaan met de Balijelaan-Vondellaan en vormt hiermee de ruggengraat van de wijk. De begrenzing van het plangebied ´Reitdiepstraat 2e fase´ wordt gevormd door de Reitdiepstraat (inclusief de bestaande flat ten noorden van de Reitdiepstraat), de Berkelstraat, de achterzijde van de kavels aan de Hoendiepstraat en de Jutfaseweg.
Afbeelding 1: Luchtfoto plangebied binnen Utrecht
Afbeelding 2: Luchtfoto plangebied binnen Rivierenwijk
6 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
1.5 Gezonde verstedelijking
Utrecht groeit binnen enkele decennia naar 450.000 inwoners in 2040. Utrecht wil de groei faciliteren door het leidend principe van gezonde verstedelijking. Betaalbaar wonen voor een diversiteit aan huis houdens is daarbij één van de aandachtspunten. De Woonvisie Utrecht Beter in Balans (2019) en de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU 2040) sluiten hierbij aan: passend en betaalbaar kunnen wonen zijn hierin belangrijke doelstellingen. Het gemeentebestuur wil de ruimte in de stad optimaal benutten voor (het faciliteren van) deze groei. Daarmee worden de waardevolle landschappen rondom de stad gespaard. Deze bouwprojecten moeten ook bijdragen aan de verbetering van de openbare ruimte in de stad. Herontwikkeling van de locatie Reitdiepstraat draagt bij aan deze binnenstedelijke groeiopgave, maar tegelijkertijd ook aan de verbetering van de openbare ruimte, voor zowel de omwonenden als de nieuwe bewoners.
Afbeelding 3: Luchtfoto begrenzing plangebied binnen Rivierenwijk en weergave eerste en tweede fase
7 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
2. Bestaande situatie 2.1. Eigendomssituatie Eigenaar van de bestaande woningen, de groene binnenterreinen tussen de flatgebouwen en het bedrijfsgebouw is woningcorporatie Bo-Ex. Een deel is eigen grond en een deel is op basis van erfpacht. De Reitdiepstraat, de Jutfaseweg en de parkeerterreinen tussen de woonflats zijn volledig eigendom van de gemeente. Het elektriciteits gebouw (en de grond daaronder) grenzend aan de garageboxen is in eigendom van netbeheerder Stedin.
2.2 Omgevingsplan
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan “Rivierenwijk” dat op 12 juli 2007 door de raad van de gemeente Utrecht is vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt sinds 1 januari 2024 deel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan gemeente Utrecht. Dat geldt voor alle bestemmingsplannen. De komende jaren worden deze bestemmings plannen allemaal verwerkt in het definitieve omgevingsplan. Tot die tijd verwijzen we gewoon nog naar ‘het geldende bestemmingsplan Rivierenwijk’.
Afbeelding 4: Kaart met weergave van de bestaande eigendomssituatie
In dit bestemmingsplan Rivierenwijk is de huidige situatie gedetailleerd vastgelegd waarbij aan de portiekflats een woonbestemming is toegekend en aan de openbare ruimte een groen- of verkeers bestemming. Aan de loods aan de zuidzijde van het plangebied is een bedrijfsmatige bestemming toegekend. Aangezien met de voorge nomen herontwikkeling een volledig nieuwe stedenbouwkundige structuur aan het gebied wordt gegeven, die de huidige structuren en dus ook bestemmingen doorkruist, past het nieuwe plan qua gebruiksen bouwregels niet binnen het geldende bestemmingsplan.
8 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Afbeelding 5: Kaart met uitsnede huidige bestemmingsplan
9 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Afbeelding 6: Kaart met huidige situatie
10 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
2.3 Ruimtelijke en functionele structuur
Functies Op de locatie ten zuiden van de Reitdiepstraat staan vier naoorlogse portiekflats (4 hoog) van Bo-Ex. Tussen de flats bevindt zich semi openbaar groen. De flats staan haaks op de Reitdiepstraat met daartussen garageboxen en een elektriciteitsgebouw. Het bedrijfs gebouw bevindt zich ten noorden van de Hoendiepstraat en sluit aan op het gebied van de flats ten zuiden van de Reitdiepstraat. Dit gebouw is eigendom van Bo-Ex, die het in 2001 heeft overgenomen van de Technische Unie. Dit gebouw was in het verleden als wijkgroen post in gebruik door de dienst Stadswerken van de gemeente en door de onderhoudsdienst van Bo-Ex. Dit gebouw werd lange tijd gebruikt door verschillende creatieve ondernemers en kunstenaars. Tegenwoordig wordt dit bewaakt en beheerd door een leegstands beheerder. De achterzijden van de eengezinswoningen aan de Hoendiepstraat grenzen aan dit terrein van Bo-Ex. De flat (3 hoog) ten noorden van de Reitdiepstraat (aan de zijde Berkelstraat) is eveneens onderdeel van het plangebied. De achterzijde van deze flat grenst aan een strook garageboxen/ bedrijfsruimten. Ten oosten van deze flat aan de noordzijde is door derden het project Reitdiepstraat 1e fase gerealiseerd. Fase 1 Lekplantsoen bestaat uit een appartementen complex (een mix van koop en sociale woningbouw), op de hoek van de Jutfaseweg en de Reitdiepstraat en eengezinswoningen (koopwoningen).
Ruimtelijk De ruimtelijke dragers van de Rivierenwijk zijn de Vaartsche RijnJutfaseweg, het Merwedekanaal en de Rijnlaan. Het Merwedekanaal en de Vaartsche Rijn zijn ten zuiden van de Rivierenwijk met elkaar verbonden, waardoor een schegvormig gebied is ontstaan. De Jutfaseweg en de Rijnlaan zijn de belangrijkste doorgaande verkeerswegen in de wijk. Haaks hierop zijn oostwest georiënteerde (woon)straten gelegen. Deze heldere structuur is in het zuidelijk deel van de wijk minder goed herkenbaar. Ruimtelijke kenmerken van de wijk zijn o.a.: het gesloten bouwblok, nauwe straatprofielen en (zeer) weinig openbaar gebied/groen. De bebouwingshoogte is overwegend 2 lagen met kap (met rode en zwarte pannen gedekte kappen). Aan de randen van de wijk en aan de belangrijkste ontsluitingswegen is hogere bebouwing gesitueerd (4 – 5 lagen). Rivierenwijk is voor namelijk een woonwijk en op verschillende plekken is detailhandel gevestigd. Ten noorden van de Reitdiepstraat is het project Reitdiepstraat 1e fase gerealiseerd.
11 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
2.4 Verkeer en parkeren Verkeer De 81 bestaande sociale huurwoningen bevinden zich aan de Reitdiepstraat en worden ook via deze straat ontsloten. De bedrijfs ruimte bevindt zich aan de Jutfaseweg en heeft een in- en uitrit op de Jutfaseweg. De Reitdiepstraat heeft een functie als erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Al het verkeer, gemotori seerd verkeer en fietsers, maken gebruik van dezelfde rijbaan. De Jutfaseweg heeft een functie als gebiedsontsluitingsweg, met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Ter weerszijden van de weg bevindt zich een in één richting bereden fietspad. Voetgangers maken gebruik van trottoirs, die verhoogd t.o.v. de rijbaan zijn aangelegd. Parkeren Parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats langs de openbare weg en in parkeerhavens, zowel in de Reitdiepstraat als tussen de verschillende woningblokken. Parkeren t.b.v. de bedrijfsen kantoorfunctie vindt plaats op het eigen terrein. Er geldt betaald parkeren in de Reitdiepstraat.
Openbaar vervoer De locatie is ontsloten met het openbaar (bus)vervoer vanaf de Rijnlaan met haltes op loopafstand ter hoogte van de Roerstraat en vanaf de Socrateslaan met haltes op loopafstand ter hoogte van de Berkelstraat.
2.5 Openbare ruimte Rivierenwijk De opbouw van de wijk, de buiten- en binnenkant, is eveneens terug te vinden in de opbouw van de groenstructuur. De buitenkant, welke wordt bepaald door de randen (Merwedekanaal en Vaartsche Rijn) en de belangrijkste ontsluitingswegen, heeft een profiel dat ruimte biedt aan grotere straatbomen. Aan de binnenkant van
Rivierenwijk (de woonstraten) zijn de straatprofielen over het algemeen te smal voor straatbomen. Soms staan er kleine bomen die de straten verfraaien. Alleen op een aantal plaatsen, waar in de dwarsstraten van profielverbreding sprake is, staan enkele grote bomen. In de beplanting van de woonomgeving overheerst een klassiek beeld. De grenzen tussen privé en openbaar zijn hard en duidelijk. Plangebied De Reitdiepstraat is een 30 km-weg voor verkeer in twee richtingen met aan weerszijden trottoirs en aan de noordzijde langsparkeren. Aan deze kant zijn tijdens de bouw van fase 1 (de nieuwbouw die rondom het Lekplantsoen is gerealiseerd) tussen de parkeervakken jonge bomen aangeplant. Daarnaast bevinden zich aan de zuidkant van de Reitdiepstraat nog twee parkeerhoven (waarvan één gecombineerd met groen) en twee semiopenbare buitenruimten tussen de portiekflats in. Deze twee semi-private groene buiten ruimten tussen de portiekflats worden nauwelijks gebruikt. De buitenruimten zijn met gras begroeid en er staan een aantal bomen. De parkeerhoven die om en om met de groene buitenruimten tussen de portiekflats liggen geven het gebied echter een sleets karakter. Dat kan ook gezegd worden van het grasveldje dat grenst aan de schuttingen van de woningen aan de Berkelstraat, en wat in gebruik is als hondentoilet.
Het terrein van de loods bestaat uit een gebouw en stelconplaat straatafwerking. Rondom het loods terrein loopt een muur welke met een hekwerk wordt ontsloten bij de Jutfaseweg. De woningen aan de Jutfaseweg hebben een korte achterom tussen deze muur en de gevel van hun woning. Voor de bomen in het plangebied is een inventarisatie opgesteld (zie paragraaf 5.9 Bomen).
12 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Openbare inrichting fase 1 Het Lekplantsoen heeft een overzichtelijke groene uitstraling. Er loopt diagonaal een pad doorheen, maar het plantsoen heeft vooral de functie van kijkgroen. De voorruimte bij de woningen (Delftse stoep) wordt door de bewoners gebruikt om een bankje of plantenbak neer te zetten. Voor het appartementengebouw loopt een brede straat die alleen voor bestemmingsverkeer toegankelijk is. De toegang tot het parkeerhof achter de eengezinswoningen bevindt zich aan de oostzijde van de rij eengezinswoningen en is bereikbaar via de noordzijde van het appartementenblok naar de Jutfaseweg.
Afbeelding 7: Aanzicht portiekflat vanaf de Jutfaseweg
2.6 Cultuurhistorie
Afbeelding 8: Aanzicht portieflat vanaf de Reitdiepstraat
De Jutfaseweg/Vaartsche Rijn kennen een lange historie als middel eeuwse entree naar de stad (Vaartsche Rijn dateert uit ca. 1100 n. Chr.) en daarmee bijzonder in de stedelijke structuur. Na de middel eeuwen heeft de Vaartsche Rijn zich ontpopt tot drager van allerlei industriële ontwikkelingen, wat nog te zien is aan de her-en- der verspreide industriële monumenten. Rivierenwijk heeft een met name archeologisch interessant gebied aan de rand van de wijk langs de Jutfaseweg, met zijn vroeg industriële ontwikkeling (vanaf de 17e eeuw). In de omgeving Reitdiepstraat stonden hier tot de bouw van de naoorlogse flats twee grote industriecomplexen. Eén daarvan (Westraven) heeft een geschiedenis die teruggaat tot de 7e eeuw. Bij sloop-nieuwbouw is vooral archeologisch onderzoek nodig.
De architectuur van de portiekflats aan de Reitdiepstraat is karakteris tiek voor de betreffende bouwperiode en heeft tevens een aardige detaillering. Bo-Ex en de gemeente Utrecht zullen overleggen hoe deze flats kunnen worden gedocumenteerd voordat ze gesloopt worden.
Afbeelding 9: Aanzicht garageboxen en elektriciteitsgebouw Stedin vanaf de Reitdiepstraat
13 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
3. Uitgangspunten In het voortraject zijn door samenwerking tussen de ontwikkelaar Bo-Ex en het projectteam van de Gemeente Utrecht voor dit plan de uitgangspunten vastgesteld in de Programmatische uitgangspunten (PUp). Deze PUp is op 3 november 2020 vastgesteld en gepubliceerd door de Gemeente Utrecht.
3.1 Programma en functie Bo-Ex is ter plaatse van het plangebied van plan haar verouderde 81 woningen en het bedrijfsgebouw te slopen en 154 nieuwe woningen te realiseren. Van het nieuw te realiseren programma is het aandeel sociale huurwoningen 100%. Van deze sociale huurwoningen wordt een deel (minimaal 13 en maximaal 20) van de zelfstandige wooneenheden gereserveerd ten behoeve van bijzondere doelgroepen, afhankelijk van de behoefte en mogelijkheden.
De te realiseren woningen ten behoeve van Lister (bieden huisvesting aan bijzondere doelgroepen). • Gedifferentieerd/gespikkeld woningaanbod realiseren, conform prestatieafspraken over gemengde wijken en sociale huurwoningen 2023-2026 Voor de invulling van de sociale wooneenheden houden we aan; • minimaal 45% tot 1e aftoppingsgrens en minimaal 25% tot 2e aftoppingsgrens: waarvan 1-2 persoonshuishoudens en één ouder gezinnen met een gebruiksoppervlak van minimaal 40 m2 tot 68 m2. • maximaal 30% van de woningen tussen de 2e aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens: waarvan grondgebonden woningen van minimaal 80 m2 voor (kleine) gezinnen.
Het beoogde programma betreft 154 woningen, waarvan 129 woningen op grond welke is uitgegeven in erfpacht door de gemeente Utrecht en 25 woningen op grond in eigendom van Bo-Ex met de volgende verdeling; • 119 appartementen bestaan uit: - 63 2 en 3-kamer appartementen van 40-68 m2 GO tot de 1e aftoppingsgrens; - 36 3-kamer appartementen van 60-70 m2 GO tot de 2e aftoppingsgrens; - 20 2 en 4-kamer appartementen van 40-80 m2 GO tot de liberalisatiegrens; • 10 grondgebonden woningen van minimaal 80 m2 GO tot de liberalisatiegrens; • 25 grondgebonden woningen van minimaal 80 m2 GO tot de liberalisatiegrens. Deze verdeling draagt bij aan het streven om stads breed minimaal 70% van de sociale voorraad in de kernvoorraad te hebben. Om de juiste samenstelling van de sociale voorraad te bereiken, geven we contractueel vergelijkbaar aan het Actieplan midden huurvoorwaarden voor de prijs en het woningtype mee bij nieuwbouw. Zo zien we erop toe dat er voldoende kwalitatief goede woningen worden gebouwd die passen bij de vraag van de doelgroepen.
14 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
3.2 Stedenbouwkundig Deze herontwikkeling van de Reitdiepstraat is de 2e fase van dit traject, en dit vraagt om een zorgvuldige stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische aansluiting bij fase 1. Kenmerkend hierbij zijn de gesloten bouwblokken.
Rooilijn • De rooilijn van het appartementengebouw aan Jutfaseweg wordt afgestemd op de naastgelegen bestaande bebouwing. Duidelijke voorkant en oriëntatie op de Jutfaseweg. De vijfde bouwlaag is terugliggend (circa 3 meter) conform noordelijke gelegen complex aan de Jutfaseweg; • Het gebouw volgt de rooilijn van het naastgelegen appartementen complex aan het Lekplantsoen; • De bebouwing aan de andere zijde van de Reitdiepstraat ligt in dezelfde lijn als de laagbouw aan het Lekplantsoen; Ook aan de Reitdiepstraat, richting de Berkelstraat volgt de bebouwing de rooilijnen van de bestaande bebouwing; • Bebouwde hoekoplossingen met architectuur de hoek om ook als dit een muur betreft; • Balkons aan de Jutfaseweg en aan de zijde van het plantsoen steken maximaal 60 cm uit t.o.v. de andere straten. Dit wordt in overleg met de gemeente nader uitgewerkt. Belangrijk hierbij is de privacy. De rooilijnen zijn te zien in afbeelding 11.
Bouwblok • De bouwblokken volgen de lijnen in de bestaande structuur dus hoge bebouwing aan de Jutfaseweg en lage bebouwing grenzend aan de bestaande woningen van de Berkel- en Hoendiepstraat • Bebouwing volgt de opbouw van de buurt: Aan de Jutfaseweg een grotere en hogere korrel bestaande uit 4 lagen met een terug liggende 5e laag aan de Jutfaseweg en het plantsoen, gelijk aan de terugligging van het naastgelegen appartementengebouw; • een kleinere en lagere typologie appartementen, bestaande uit maximaal 3 lagen, aan de Reitdiepstraat en aan het plantsoen; • De (eengezins)woningen liggen aan de noordzijde van de Reitdiepstraat en aan het plantsoen rug aan rug met bestaande woningen: kwaliteit (luwe zijde, rust) van tuinzijde versterken / behouden; • De parkeervoorziening en toebehoren (zoals borden, slagbomen, paaltjes e.d.) van de parkeervoorziening zijn opgenomen in de bouwkundige constructie; • De entree naar de parkeervoorziening is in de gevel opgenomen. De posities van de bouwblokken zijn te zien in afbeelding 11.
15 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Plint en entrees • Versterking van sociale controle: zoveel mogelijk voordeuren aan de openbare ruimte, oriëntatie van woningen in de plint op de openbare ruimte; • Geen gesloten gevels in de plint. Er dient ter versterking van de sociale controle interactie te zijn tussen het programma in de plint (woningen en entrees) en de openbare ruimte; • Architectuur loopt de hoek om: geen kopgevels aan de Jutfaseweg; • Adressering van de woningen moet eenduidig, helder en goed vindbaar zijn. Dus entrees appartementen en woningen aan straatzijde situeren. • De breedte van de stoep is bij de appartementen op hoeken Jutfaseweg en Reitdiepstraat aan beide zijden gelijk zodat er een afstand van ongeveer 15 meter tussen de gebouwen ontstaat.
• •
huisnummer, de beldrukker, brievenbus en verlichting zorgvuldig zijn mee ontworpen; Ook de erfafscheidingen maken onderdeel uit van het ontwerp en worden uitgewerkt in lijn met de architectuur van de woningen; Installaties zoals trafo’s, glasvezelkasten etc. inpandig oplossen of anders ingepast in de bebouwde omgeving waarbij geldt dat alle installaties op eigen kavels en niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte worden gesitueerd (geldt ook voor het te verplaatsen trafo huisje).
Beeldkwaliteit • Heldere scheiding tussen openbaar en privé, rekening houdend met (sociale)veiligheid en functionaliteit van de openbare ruimte (bijv. blinde muren, achtertuinen aan de openbare ruimte voorkomen); • Voor een goede samenhang en overgang openbaar-privé worden de geveltuinen bij de woningen aan het plantsoen meegenomen in het ontwerp voor de openbare ruimte. Gesloten geveldelen van met name appartementen worden in de uitwerking zoveel mogelijk als groene gevel uitgevoerd; • Vanwege de stedenbouwkundige samenhang met Reitdiepstraat 1e fase, zal met name ook gezocht moeten worden naar een goede architectonische samenhang met fase 1; • De architectuur sluit aan op de bestaande bebouwing met gevels in metselwerk en zorgvuldige detaillering; De verschillende bouwdelen worden ontworpen als een ‘ensemble’; verwant aan elkaar maar met elk hun eigen karakter; • Extra aandacht gaat uit naar de entrees waarbij de voordeur, het Afbeelding 10: Kaart met toekomstig wegprofiel Reitdiepstraat
16 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Afbeelding 11: Kaart met uitgangspunten en randvoorwaarden toekomstige ontwikkeling
17 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
3.3 Verkeer en parkeren Verkeer • In het ontwerp mag, vooruitlopend op de besluitvorming, ervan uitgegaan worden dat de Jutfaseweg op moment van realisatie afgewaardeerd is tot een 30km/uur weg en fietsstraat; • De Reitdiepstraat wordt van de Berkelstraat richting de Jufaseweg ontworpen als éénrichtingsweg. De in- en uitrit richting Jutfaseweg blijft in verband met de in- en uitgang van de parkeervoorzieningen tweerichtingsverkeer en loopt tot het Lekplantsoen. Het toekomstig wegprofiel met breedtes van trottoir, plantvakken voor bomen en de rijbaan ter plaatse van het tweerichtingsverkeer is te zien in afbeelding 10. Fietsparkeren • Het plan dient eraan bij te dragen om zoveel mogelijk bewoners gebruik te laten maken van fiets, lopen of andere duurzame mobiliteit. Dit betekent dat er voldoende en makkelijk bereikbare stallingen aanwezig moeten zijn voor fietsers e.d.. E.e.a. volgens de nota Stallen en Parkeren (en het addendum Parkeernormen fiets en auto 2019) en het Besluit bouwwerken leefomgeving; • Fietsparkeren voor bewoners wordt op de kavel en in de bebouwing opgelost.
• De inpandige collectieve fietsenbergingen bij appartementen moeten op een logische plek, nabij de (hoofd-) entree worden opgenomen; • Bij de eengezinswoningen wordt met eigen bergingen voorzien in fietsparkeren; • Bezoekers fietsparkeren dient zorgvuldig te worden mee ontworpen om verrommeling van de openbare ruimt tegen te gaan. Autoparkeren • Parkeren dient op dusdanige wijze te worden opgelost dat er volgens de parkeernota voldoende parkeerplekken zijn;
• •
•
•
•
•
De Reitdiepstraat is momenteel gelegen in het gebied B1. Toekomstige bewoners van deze ontwikkeling aan de Reitdiepstraat krijgen geen parkeervergunning in de openbare ruimte. Dit zorgt ervoor dat de parkeerdruk in de omliggende straten niet gaat toenemen door nieuwe vergunninghouders. Voor deze ontwikkeling gelden de auto- en fietsparkeernormen uit de nota Stallen en Parkeren (en het addendum Parkeernormen fiets en auto 2019) zone B1, stedelijk met betaald parkeren; Op 25 november 2021 heeft de gemeenteraad de nieuwe parkeervisie en module Aanpak betaald parkeren vastgesteld. Voor de module parkeernormen is op 21 december 2021 de beleidsregel Parkeernormen fiets en auto vastgesteld. Deze beleidsregel is 1 februari 2022 ingegaan. Voor deze ontwikkeling geldt dat dat we hier een overgangsregeling hanteren en de Nota Stallen en Parkeren 2013 met bijhorende fiets- en autoparkeernormen en het bijhorende addendum Nota parkeernormen fiets en auto uit 2019 blijft gelden.
Op basis van het op 28 maart 2019 vastgestelde addendum Nota parkeernormen fiets en auto kan de parkeernorm bij sociale en midden huurwoningen die groter zijn dan 55 m2 BVO met maximaal 25% verlaagd worden; Uitgaande van de parkeernorm B1 wordt maximaal 10% van de parkeernorm omgezet naar extra fietsparkeren of maximaal 20% van de parkeernorm wordt ingevuld door deelauto’s (4 parkeerplaatsen voor 1 deelauto); Bij het berekenen van de parkeerbehoefte is rekening gehouden met het rechtens verkregen niveau. Dit betekent dat eerst de parkeereis van de meest recente legale functies wordt bepaald (conform de maximum parkeernorm). Deze parkeerbehoefte mag vervolgens worden afgetrokken van de parkeereis van de nieuwe functie (conform de minimum parkeernorm), zodat alleen het verschil aan parkeerplaatsen nog moet worden gerealiseerd;
18 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
•
•
Het parkeren voor bewoners wordt op eigen terrein gerealiseerd en 2 plaatsen voor deelauto’s in de Reitdiepstraat met de optie voor 2 extra deelauto’s bij gebleken belangstelling c.q. voldoende gebruik; Het ontwerp van de parkeergarage dient rekening te houden met de veiligheid van voetgangers, fietser en automobilisten en de continuïteit van de openbare ruimte;
3.4 Openbare ruimte •
•
•
• •
•
De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Hierbij gaan we uit van: 1. Handboek (Domstadniveau) openbare ruimte, 2. Aansluiting op fase 1 van het project om een ruimtelijke eenheid tussen het Lekplantsoen en het nieuwe plantsoen te creëren. 3. het speelruimtebeleid; Voor de kwalitatieve aanvulling en uitbreiding is de samenwerking gezocht met de Gemeente Utrecht. Tevens is het stedenbouwkundig ontwerp zo ontworpen dat de openbare ruimte beter functioneel gebruikt kan worden. De openbare ruimte wordt onder andere ingezet voor sporten, spelen en bewegen. Daarnaast is de openbare ruimte te gebruiken als ontmoetingsplek voor buurtbewoners. Het ‘groen, tenzij’ principe is van toepassing, de openbare ruimte krijgt een zo groen mogelijke inrichting, wat voor de mens, ecologie en klimaat een positief effect heeft. Het stedenbouwkundig concept gaat uit van een nieuw te realiseren groen plantsoen met betekenis voor de buurt en wijk; Voor de openbare- en buitenruimte in het plangebied wordt in overleg met de gemeente een inrichtingsplan opgesteld. Het betreft ook een deel van het perceel dat nu in gebruik is bij de huidige eigenaar/erfpachter. De openbare ruimte wordt na inrichting overgedragen aan de gemeente; Het ontwerp (inclusief bomenplan) van het plantsoen en de
•
• • • •
•
•
•
•
Reitdiepstraat wordt gemaakt in afstemming met de gemeente Utrecht; Versterking van het fijnmazige netwerk: alternatieve routes voor voetgangers en langzaam verkeer toevoegen in lijn met de ambitie uit de RSU 2040; De functies grenzend aan het openbaar gebied zullen goed bereikbaar moeten zijn voor voetgangers/fietsers; In de uitwerking van het openbaar gebied moet er aandacht zijn voor de levendigheid rondom het gebouw; Het bestaande hondentoilet moet terug worden opgenomen in het ontwerp van de openbare ruimte. Er dienen zoveel mogelijk bomen te worden behouden. Wanneer dit niet mogelijk blijkt, wordt geprobeerd deze bomen te verplaatsen en pas in de laatste instantie dienen ze gekapt te worden. Deze gekapte bomen moeten eerst binnen het plangebied gecompenseerd worden, vervolgens op wijkniveau en als laatste binnen de gemeente Utrecht; Voor de technische eisen van water, bomen, groen, verlichting en afvalverzameling geldt het Handboek Openbare Ruimte en de Eisen zoals vastgesteld door de BInG (Beheer, Inrichting, Gebruik); In het handboek openbare ruimten zijn de toegankelijkheidseisen opgenomen. Vertaling van deze eisen en toetsing zijn terug te vinden in de BING toets. Er wordt een formele speelplek op het groene plein gerealiseerd voor de leeftijd 0-12 jaar. Met als uitgangspunt natuurlijke uitstraling, minimaal 3 speeltoestellen en een bankje.
De voorstellen voor de invulling worden voor realisatie aan de toekomstige bewoners en omwonenden voorgelegd. De openbare ruimte sluit aan op het ontwerp (en de planning) van de herinrichting van de Jutfaseweg.
19 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Afbeelding 12: Kaart met samenhang openbare ruimte fase 1 en 2
20 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
3.5 Energie en duurzaamheid Energie en circulair • Voor het initiatief ‘herontwikkeling van 81 naar 154 woningen’ is in een vroeg stadium overleg geweest met de netbeheerder over de aansluitbaarheid op de elektriciteits-infrastructuur. Voor de definitieve planvorming wordt een energieparagraaf opgesteld, waarin wordt aangegeven hoe de ontwikkeling past binnen de elektriciteits-infrastructuur van de netbeheerder. • Duurzaamheidsambitie conform prestatieafspraken gemeente 2020-2024 (voor nieuwbouw en renovatie) • De ontwikkelaar heeft onderzocht wat de mogelijkheden zijn om zelfvoorzienend te zijn in de warmte- en koudevraag en elektriciteit. Tevens wordt de ambitie aangegeven voor duurzaamheid volgens het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (november 2023) op de niveaus brons, zilver of goud (strenger dan wettelijke eisen, met een minimale ambitie voor niveau brons): • Voor energieprestaties is de ambitie voor BENG 1 (energiebehoefte) voor grondgebonden woningen ≤ 50 kWh/m2/ jaar (niveau goud) en voor gestapelde bouw 58,5 kWh/m2/jaar (niveau zilver). De ambitie voor BENG 3 (aandeel hernieuwbare energie) is voor grondgebonden woningen 125% (niveau goud) en voor gestapelde bouw 100% (niveau goud). Tevens wordt voldaan aan de wettelijke eis voor Temperatuur Overschrijding in de woning in juli (TO-juli eis). • Voor de gebouwen wordt voldaan aan de milieuprestatie-eis (MPG).
In de verdere uitwerking wordt geanticipeerd op de verwachting dat de MPG-norm met ingang van 2025 verder wordt aangescherpt. Voor de inrichting van de openbare ruimte is onderzocht welke materialen vrijkomen en geschikt zijn voor hergebruik. De voorstellen voor hergebruik worden in het BInGoverleg ingebracht. Dit betreft o.a. verhardingen, lichtmasten en straatmeubilair.
•
Bij de aanleg van meer dan 10 parkeerplaatsen, moet er minimaal één oplaadpunt gemaakt worden. Een te bouwen woongebouw met een parkeergelegenheid in het gebouw of buiten het gebouw op hetzelfde perceel, met meer dan tien parkeervakken, heeft leidingdoorvoeren voor oplaadpunten voor ieder parkeervak.
3.6 Gezondheid Uitgangspunten voor een gezonde leefomgeving voor deze ontwikkeling zijn: • Realiseren van een gezonde leefomgeving, door de gezondheid van toekomstige bewoners te beschermen op het gebied van luchtkwaliteit & geluidsbelasting; • Ruimte bieden aan meer kwetsbare groepen op een gezonde plek (kinderen, en de bewoners van Lister); • Betaalbare gezinswoningen in de sociale huur aan het groen; • Gezondheid te bevorderen door de openbare ruimte in te zetten voor sporten, spelen en bewegen; • Aanleggen van een speelvoorziening, die passend is bij de groene uitstraling van het plantsoen. • Gebruik van de fiets stimuleren en ook looproutes door het gebied toevoegen en toegankelijk maken; • Ontmoeting faciliteren in de openbare ruimte met als doel sociale cohesie; • Groen, tenzij, door zoveel mogelijk te vergroenen in, om en op het gebouw; • De koppen van de rijwoningen en van het appartementengebouw aan de Reitdiepstraat aangrenzend aan de achtertuinen van de Berkelstraat krijgen een groene gevel; • Het plan zorgt voor een verbetering van de sociale veiligheid (zoals o.a. woningen in de plint en ogen op straat)
21 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
3.7 Klimaatadaptatie, riolering en water
In het planvoornemen worden klimaat-adaptieve maatregelen zoals meer groen, waterdoorlatende waterpasserende verharding en infiltratiegebieden toegepast. • Het uitgangspunt is Groen, tenzij. De verharding wordt zoveel mogelijk voorzien van waterdoorlatende bestrating. • Voor een juiste verwerking of afvoer van hemelwater hanteert de gemeente Utrecht op grond van Wet milieubeheer artikel 10.29a, waarop de Visie water en riolering en de Visie Klimaatadaptatie deels zijn gebaseerd een voorkeursvolgorde voor de lozing van hemelwater in de openbare ruimte en op particuliere percelen. Op basis van deze voorkeursvolgorde wordt afvloeiend hemelwater, indien redelijkerwijs mogelijk, verwerkt of geloosd door: - Vasthouden en nuttig gebruiken (geen lozing); - Infiltratie op de bodem (bovengronds); - Infiltratie in de bodem (ondergronds); - Directe lozing in het oppervlaktewater; - Lozing in een hemelwaterstelsel; • Uitgangspunt is dat minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag wordt vastgehouden d.m.v. infiltratie op de plek waar het valt. Dat betekent in de praktijk vaak gemiddeld een bergingsopgave van 15 mm gerekend over het afvoerend verhard oppervlak. • Waarborgen van een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 m • Voor hemelwaterafvoer is in het project Jutfaseweg rekening gehouden met de hemelwaterafvoer van het gebied Reitdiepstraat.
In het leidingenplan voor de riolering voor het plangebied van de Reitdiepstraat dient hier rekening mee te worden gehouden. • Zowel voor vuil- als hemelwaterriool dient rekening te worden gehouden met de bouwregelgeving die daarvoor is opgesteld. Het tijdig overleggen van een leidingenplan is van belang zodat inzichtelijk is dat ieder pand of stapeling van panden een eigen vuilwateraansluiting kan realiseren op het gemeentelijk rioolstelsel. Er dient voorkomen te worden dat wateroverlast schade
•
• • • • •
veroorzaakt, zoals instromend water in het gebouw, als maat gevende neerslag geld hier 80 mm/neerslag in een uur. De stresstest is een hulpmiddel voor het beoordelen van risico’s op de betreffende locatie. Bovenstaande dient te worden uitgewerkt in een waterhuishoudkundigplan waar het ontwerp en de gemaakte keuzes zijn toegelicht; Voldoende vloerpeil hoogte is hierbij belangrijk. Geen meter dak blijft onbenut in de ontwikkeling. Voor daken waar men zicht op heeft, ligt de nadruk op groen. Groene daken dragen bij aan de ecologie van het gebied en kennen derhalve een inheemse begroeiing die passend is voor de locatie. Voor daken waar men geen zicht op heeft, ligt de nadruk energieopwekking. Voor de Reitdiepstraat is er een vervangingsopgave voor riolering.
3.8 Groen en stadsnatuur Bij de inrichting van de openbare ruimte is vergroening uitgangspunt (het groen, tenzij principe uit de RSU en het coalitieakkoord van het college). Het groen is robuust en zoveel mogelijk verbonden met de omgeving. Bij de groene inrichting zetten we in op zoveel mogelijk biodiversiteit. We kiezen voor ecologisch verantwoorde soorten, waarvan minimaal 70% inheems. We bepalen gidssoorten die voor de inrichting van dit gebied leidend kunnen zijn. We bouwen natuur inclusief. In de gebouwen creëren we kansen voor huismus, gierzwaluw en vleermuis. De meest logische omvang en locaties van verblijfplekken voor de gebouw bewonende soorten, en de details met betrekking tot de eisen die deze soorten stellen, worden in nader overleg worden bepaald.
22 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
4. Onderbouwing 4.1 Beleidskader Deze ontwikkeling past binnen de gemeentelijke Omgevingsvisie inclusief de Woonvisie, de Ruimtelijke strategie Utrecht en het provinciale en rijksbeleid. Gezond stedelijk leven Steeds meer mensen kiezen voor Utrecht. Het is een aantrekkelijke en centraal gelegen stad met een goed opgeleide bevolking, een rijk cultureel aanbod en veel groen en natuur. Een stad waar mensen zich thuis voelen, naar elkaar omkijken en waar je jezelf kunt zijn. We willen ruimte geven aan de groei van de stad én we willen onszelf blijven. Een stevige opdracht, maar ook een kans om een nog prettiger stad te worden. Utrecht wil een stad zijn waarin gezondheid en leefbaarheid voorop staan. We investeren in een betere kwaliteit van leven voor iedereen. We willen minder verschillen in de stad tussen mensen en tussen wijken als het gaat om inkomen, gezondheid, opleiding en leefomgeving. We zetten daarom in op: meer betaalbare woningen, een prettige en veilige woon- en werkomgeving, werk voor iedereen, verbeterde bereikbaarheid, betaalbare duurzame oplossingen en zorg dichtbij voor mensen die dat nodig hebben. Om dit te bereiken is lef, ambitie en samenwerking nodig. Samen werken we aan een gezonde en prettige stad voor iedereen. Groen, water en een prettige leefomgeving in en om de stad is belangrijk.
Het maakt ons gezond en gelukkig en draagt bij aan een betere leefomgeving en een klimaatbestendige stad. Het is daarom extra belangrijk dat we in onze snelgroeiende stad rekening houden met de juiste balans tussen woningen en natuur. We willen niet alleen bouwen, maar ook zorgen voor nuttig en voldoende groen bij jou om de hoek. En een beter bereik van de natuur buiten de stad.
Utrecht is een aantrekkelijke stad. We zien dat steeds meer mensen bij ons willen wonen en werken. De komende 20 jaar verwacht Utrecht 100.000 extra inwoners te verwelkomen. In de concept Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU2040) maken we keuzes voor de toekomst en hoe de weg daarnaartoe eruitziet. De nieuwe ruimtelijke strategie wordt onderdeel van de koers van de omgevingsvisie. Zo weet straks iedereen hoe Utrecht zich op stads- en wijkniveau ongeveer gaat ontwikkelen. • We koesteren en versterken de kwaliteiten van Utrecht; • We leggen veel meer groen en water aan, dat is onder andere nodig voor de leefbaarheid en de klimaatverandering; • We ontwikkelen en bouwen vooral rond een aantal knooppunten in de stad; • We gebruiken de ruimte die we hebben slim, door functies te mengen, te stapelen en waar mogelijk te combineren. Zo komen er voorzieningen op meerdere plekken in de stad; • We kiezen voor ‘Utrecht dichtbij’: met ongeveer 10 minuten lopen of fietsen bent u bij uw dagelijkse bestemmingen. Daarom investeren we in wandel- en fietspaden, voorzieningen, werk en een nieuw OV-netwerk; • We versterken de verbinding met het landschap in en rond de stad; • Ten slotte willen we de stad zijn en blijven voor álle inwoners. Utrecht is altijd de stad gebleven waar mensen zich dichtbij elkaar voelden. Dat willen we zo houden.
De planontwikkeling draagt bij aan de groei van de stad, waarbij sprake is van een passend programma in bestaand stedelijk gebied.
23 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Mobiliteitsvisie 2040 Om onze groeiende stad gezond en bereikbaar te houden, geven we voorrang aan schone manieren van vervoer die zo min mogelijk ruimte innemen. Lopen, fietsen en openbaar vervoer dus. Zo houden we de lucht schoner en de straat rustiger en veiliger. Samen werken we aan een gezonde en prettige stad voor iedereen. De aanpak bestaat uit 5 stappen:
Utrecht wil een stad blijven waar ruimte is voor iedereen. Een stevige opdracht en tegelijkertijd een kans om onze ambities op de woning markt waar te maken. Daarom grijpen we de groei van de stad met beide handen aan om kwaliteit toe te voegen. We bouwen in een verhoogd tempo aan een gevarieerd woningaanbod. Met meer betaalbare woningen en doorgroeimogelijkheden in alle wijken van de stad. We streven naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. Wijken waarin gemeenschappen kunnen ontstaan voor mensen om prettig en gezond (samen) te leven en er plek is voor iedereen. Daarom werken we aan kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle Utrechters in onze stad of voor wie in Utrecht wil komen wonen. Dit vraagt nauwe en inventieve samenwerking met onze partners op de Utrechtse woningmarkt. Samen werken we aan een gezonde en prettige stad.
Slim bestemmen: We bouwen nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen bij bestaande en nieuwe knooppunten in het OV-netwerk. Hierdoor hoeven mensen minder (ver) te reizen; • Anders reizen: Samen met werkgevers, onderwijsinstellingen en publiekstrekkers in de stad stimuleren we inwoners en bezoekers om waar mogelijk niet, op een ander tijdstip of anders te reizen (met een duurzaam vervoermiddel of via een andere route); • Netwerken op orde: Om de groei van de mobiliteit op te vangen met lopen, fietsen en openbaar vervoer worden deze netwerken verbeterd en uitgebreid. Zo maken we fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit aantrekkelijker; • Slim parkeren: Er komt meer ruimte voor groen, voetgangers en speelplekken en minder overlast door verkeer en parkeren. Dit wordt mogelijk door parkeerregulering, minder parkeerplekken op straat, meer parkeren op afstand en meer fietsstallingen voor verschillende soorten fietsen; • Slim sturen: Door de weg slim in te richten en dynamisch verkeersmanagement, zoals slimme verkeerslichten, kunnen we het verkeer sturen. We creëren hierdoor meer ruimte en kunnen zo lopen, fietsen en OV en het gebruik van de gewenste routes stimuleren.
Woonvisie Het aantal inwoners groeit naar verwachting naar 450.000 in 2040. Dat zien we terug in het grote aantal woningzoekenden. Op dit moment kan de woningmarkt niet aan die vraag voldoen. Dat leidt tot hoge woningprijzen. We lopen het risico dat straks alleen mensen met een hoog inkomen in Utrecht kunnen wonen. Of dat er grote verschillen ontstaan tussen wijken met voornamelijk koopwoningen en wijken met sociale woningbouw.
Om het verwachte aantal inwoners in Utrecht in 2040 een thuis te kunnen bieden, zijn er o.a. 60.000 nieuwe woningen nodig. Om iedereen die in Utrecht wil wonen een eerlijke kans te geven, is het van belang de komende jaren sociale- en midden huurwoningen en betaalbare koopwoningen toe te voegen met het oog op een betere doorstroming. Om de kwaliteit van wonen in wijken te verbeteren, verdelen we nieuwe koop- en huurwoningen beter over de stad, zodat gemengde wijken ontstaan met een gebalanceerd aanbod in woningtypes. Dit project draagt bij aan het op peil houden van het aandeel van de sociale voorraad in de wijk:
24 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Afbeelding 13 geeft weer hoe de verdeling sociale huur, middenhuur en betaalbare koop in Utrecht op wijkniveau zou moeten zijn volgens de Woonvisie. In iedere wijk zou de verdeling moeten veranderen. In Overvecht moeten we de sociale huur vermin deren en de middenhuur en betaalbare koop licht laten toenemen. In Noordwest moeten we de sociale huur en betaalbare koop gelijk houden en de midden huur sterk laten toenemen. In Noordoost moeten we de sociale huur sterk laten toenemen, de middenhuur licht laten toenemen en de betaalbare koop gelijk houden. In West moeten we sociale huur sterk laten toenemen, de middenhuur licht laten toenemen en de betaalbare koop gelijk houden.
Afbeelding 13: Kaart van Utrecht met overzicht functieverdeling sociale huur en betaalbare woningen op wijkniveau
In de Binnenstad moeten we de sociale huur, middenhuur en betaalbare koop licht laten toenemen. In Oost moeten we de sociale huur sterk laten toenemen, de middenhuur licht laten toenemen en de betaalbare koop gelijk houden. In Zuidwest moeten we de sociale huur gelijk houden en de middenhuur en betaalbare koop sterk laten toenemen. In Zuid moeten we de sociale huur gelijk houden en de middenhuur en betaalbare koop sterk laten toenemen.In Leidsche Rijn moeten we de middenhuur licht laten toenemen, de middenhuur sterk laten toenemen en de betaalbare koop gelijk houden. In Vleuten De Meern moeten we de sociale huur sterk laten toenemen, de middenhuur licht laten toenemen en de betaalbare koop gelijk houden.
25 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Plan van Aanpak Huisvesting en ondersteuning kwetsbare doelgroepen (2019) Er zijn verschillende kwetsbare en bijzondere groepen die extra aandacht behoeven in huisvesting. Met afspraken over de ene doelgroep kunnen andere doelgroepen verder in de knel komen. Daarom willen we het gehele veld in samenhang bezien met alle verscheidenheid tussen doelgroepen, hun woonwensen en ondersteuningsbehoeften. Om het zicht en de sturing op het geheel vinden we het van belang: De totale vraag vanuit kwetsbare doelgroepen in beschouwing nemen; • De samenhang steeds voor ogen houden; • Onderlinge concurrentie en verdringing tussen de verschillende kwetsbare doelgroepen voorkomen. Gemeente, corporaties en zorginstellingen dragen gezamenlijk verantwoordelijkheid voor de huisvesting en begeleiding van kwetsbare doelgroepen. De afspraak is om in dit nieuwbouwplan 13-20 cliënten uit de maatschappelijke opvang van zorgaanbieder Lister te huisvesten, met passende ondersteuning. Het ruimte bieden aan deze woningen sluit aan bij de ambitie uit het Plan van aanpak Huisvesting en ondersteuning kwetsbare doelgroepen om beschermd wonen veel meer lokaal ‘in de wijk’ te organiseren en daar voldoende woningen voor beschikbaar te maken.
Duurzame energie In een stad met een groeiend aantal inwoners, bezoekers en bedrijven groeit ook de vraag naar energie. Om de CO²-uitstoot te verlagen en uitputting van fossiele brandstoffen voor te zijn, werken we aan slimme besparingen, het opwekken van meer duurzame energie en nemen we geleidelijk afscheid van aardgas. We maken steeds meer gebruik van zonne- en windenergie, aardwarmte en restwarmte van de industrie.
We zijn regionaal en landelijk in gesprek om deze overstap zo haalbaar en betaalbaar mogelijk te maken voor Utrecht en haar inwoners. De energietransitie is van iedereen en kunnen we alleen samen maken. Het is geen gemakkelijke opgave. In Utrecht zijn zo’n 130.000 huizen en andere gebouwen nog aangesloten op aardgas. Uiterlijk in 2050 moeten alle woningen en bedrijven aardgasvrij zijn. Daarbij heeft de gemeente Utrecht de ambitie om de eerste 40.000 woningen en gebouwen al vóór 2030 aardgasvrij te maken. Welstandsnota De Welstandsnota Utrecht heeft tot doel het bieden van meer samen hang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad. Ook biedt het een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend en worden efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg vastgelegd. In de Welstandsnota Utrecht wordt onderscheid gemaakt in drie beleidsniveaus: open, respect en behoud. Voor het plangebied geldt conform de beleidskaart het beleidsniveau ‘open’ met ‘stimulans’ aan de Jutfaseweg. Voor ‘open’ geldt dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld beide mogelijk is, zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:
26 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld; • Er is ruimte voor vernieuwing; • Bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving. De als “stimulans” aangeduide gebieden vragen - in het geval van nieuwe ontwikkelingen - vanwege hun bijzondere of markante karakter in het kader van welstand om extra aandacht voor versterking en stimulering van het beeld.
4.2 Functies Het plan voor van de Reitdiepstraat draagt bij aan een gezonde en duurzame groei van de stad zoals uitgewerkt in de Ruimtelijke Strategie Utrecht en de Woonvisie. Ook draagt het bij aan de opgave voor de gemeente Utrecht om vooral binnenstedelijk te verdichten. Op de locatie staan nu verouderde flats met 81 sociale huurwoningen, die sinds 2011 worden beheerd door de HOD met ‘leegstandsbeheer’ Met de herontwikkeling worden de bestaande sociale huurwoningen vernieuwd en voldoen deze aan de eisen van deze tijd op gebied van duurzaamheid, kwaliteit en woning grootte. Er wordt gestreefd naar een juiste samenstelling van de sociale voorraad die past bij de bestaande vraag; de grondgebonden sociale huurwoningen in dit programma passen goed in deze ambitie.
Het programma is conform de aantallen die zijn vastgelegd in de prestatieafspraken tussen de gemeente en Bo-Ex. Dit sluit ook aan bij de visie op stedelijke verdichting en de woonvisie van Bo-Ex, het realiseren van kwalitatief goede en betaalbare woningen waarbij huishoudens met de kleinste portemonnee de grootste aandacht hebben Een gedifferentieerd woningaanbod in het plan ontstaat door zowel grondgebonden woningen voor (kleine) gezinnen en appartementen voor 1-2 persoonshuishoudens op te nemen. Het programma sluit aan bij de Woonvisie Utrecht en de beweegrichtingen
van de verschillende segmenten (zie afbeelding). Om het aandeel sociale huur in de wijk op peil te houden is het van belang bij verdichting, naast het toevoegen in het middenhuursegment en (betaalbare) koop, ook in te zetten op dit segment. Het toevoegen van sociale huurwoningen op deze locatie draagt daarmee bij aan een balans in relatie tot ontwikkelingen in de directe omgeving waar de nadruk ligt op de andere segmenten (zoals Jutfaseweg 178).
4.3 Ruimtelijk In de huidige situatie wijkt de ruimtelijke opzet van het plangebied af van de stedenbouwkundige structuren in de omgeving. Dit geeft een onsamenhangend, bijna rommelig straatbeeld. Vanuit deze optiek is het voor de herontwikkeling van de Reitdiepstraat uitgangspunt om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de omgeving om zodoende eenheid in het straatbeeld en de wijk te bereiken. Dit komt tot uitdrukking in een mix van grondgebonden woningen en appartementen, qua bouwhoogte aansluitend op de eerdere nieuwbouw aan het Lekplantsoen en bestaande woningen in de omliggende straten. Het appartementengebouw aan de Jutfaseweg heeft een set-back, oftewel terugliggende woningen op de bovenste verdieping aan zowel de Jutfaseweg als het plantsoen om aan te sluiten op het naastgelegen appartementengebouw. Aan het plantsoen komt op de hoek met de Reitdiepstraat een appartemen tengebouw die qua hoogte aansluit op de al gerealiseerde woningen aan de overzijde van de Reitdiepstraat. Dit 3-laags bouwblok zorgt voor een geleidelijke overgang naar de kleinschaligere laagbouw woningen. De overige woningen aan de Reitdiepstraat en langs het plantsoen bestaan uit 2-laagse woningen met een kap die qua schaal aansluiten op de bestaande woningen aan de Berkel- en Hoendiepstraat. Te allen tijde is de grens openbaar-privé mee ontworpen als onderdeel van de architectuur van de woningen.
27 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Qua situering van de bouwblokken is gekozen voor een begeleiding van de Reitdiepstraat waarbij centraal in het plangebied het openbare groene plein aansluit bij het bestaande Lekplantsoen. Op deze wijze ontstaat er een helder straatbeeld in aansluiting op de in de omgeving aanwezige stedenbouwkundige structuren en een kwalitatief hoogwaardige en functionele openbare ruimte. Hoeken krijgen extra aandacht en worden zo veel mogelijk alzijdig ontworpen.
4.4 Verkeer en parkeren Mobiliteitsplan 2040 Op 15 juli 2021 is het mobiliteitsplan 2040 vastgesteld. Hierin staat omschreven hoe we de stad bereikbaar willen houden met alle groei. De aanpak bestaat uit 5 stappen: slim bestemmen, anders reizen, netwerken op orde, slim parkeren en slim sturen. In Utrecht geven we voorrang aan schone manieren van vervoer die weinig ruimte innemen: lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelvervoer. Bovendien willen we dat alle voorzieningen straks op 10 minuten bereikbaar zijn. Autoparkeren Bij het bepalen van de verkeersbehoefte wordt rekening gehouden met de nota stallen en parkeren uit 2013 en het addendum Nota parkeernormen fiets en auto (2019). De PuP is in 2020 vastgesteld daarmee valt het project onder de overgangsregeling en kan voorgemelde norm worden toegepast. Door het toepassen van de norm is er meer ruimte voor groen.
In principe geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgevangen. In bijzondere gevallen kan hier onderbouwd van worden afgeweken, bijvoorbeeld door een parkeerdruk meting in de buurt uit te voeren. • bezoekers kunnen voor het parkeren gebruik maken van de aanwezige parkeerplekken in de openbare ruimte. • Er is een parkeerbalans opgesteld voor dit plan. Daaruit komt naar
• •
voren dat er geen aanvullende parkeerplekken hoeven te worden gerealiseerd. 42 plekken in de inpandige parkeervoorziening. 2 plekken voor deelauto’s in de openbare ruimte of in de Jutfaseweg of Reitdiepstraat.
Fietsparkeren Voor de fietsparkeerbehoefte van de appartementen is een totaal aantal fietsparkeerplaatsen benodigd van 303 fietsen. Dit zijn 263 plekken voor de bewoners en 40 voor bezoekers. Voor de eengezinswoningen worden de fietsparkeerplekken opgelost in de privébergingen. Voor de appartementenblokken is voor fietsen inpandig ruimte gereserveerd alsmede in collectieve berging die onderdeel is van de van de gemeenschappelijke achtertuin. Bij de appartementen is rekening gehouden met het minimaal vereiste lage aantal fietsparkeerplekken. Door ook hoge in combinatie met lage fietsparkeerplekken bij het grote appartementengebouw te realiseren ontstaat voldoende fietsparkeercapaciteit. Bij de appartementen is rekening gehouden met brede fietsparkeerplekken voor onder andere bakfietsen, scootmobiels en voldoende aansluitingen voor elektrische fietsen. De 40 stuks fiets parkeerplekken bezoekers worden in de openbare ruimte opgelost. Bij het ontwerp openbare ruimte wordt hier invulling aan gegeven. In de Nota Stallen en Parkeren zijn ook de eisen voor fietsenstallingen bij woningen opgenomen. Wanneer de fietsparkeervoorzieningen voor bewoners direct toegankelijk zijn vanuit de openbare ruimte, stimuleert dit het fietsgebruik. Bij appartement blok C wordt het fietsparkeren opgelost op kavel dus in de gemeenschappelijke tuin.
De stallings ruimten sluiten logisch aan op de routes in het plan. De grond gebonden woningen krijgen privé bergingen in de tuinen welke middels een achterpad goed bereikbaar zijn.
28 - Concept bouwenvelop Reitdiepstraat juni 2024
Auto ontsluiting Verkeer en vervoer vormt een belangrijk onderwerp in de gemeente Utrecht. De auto ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Reitdiepstraat. De Reitdiepstraat sluit aan op de Jutfaseweg. De Jutfaseweg mag volgens de Mobiliteitsvisie 2040 afgewaardeerd worden naar een 30 km/uur-straat. De Jutfaseweg is ook onderdeel van de snelfietsroute van Utrecht – Nieuwegein. De Jutfaseweg wordt ingericht als fietsstraat en dient straks als wijkontsluitingsweg. De plannen voor de herinrichting van de Jutfaseweg als fietsstraat hebben ter inzage gelegen. Op basis van de reacties van omwonenden en/of geïnteresseerden werkt de gemeente het plan daarna verder uit. De start van de werkzaamheden staat gepland voor 2024. De Jutfaseweg sluit aan op de Socrateslaan en ’t Goylaan welke fungeren als gebiedsontsluitingswegen. De Socrateslaan gaat heringericht worden als Stadsboulevard. Openbaar Vervoer Naast fietsen en lopen, is openbaar vervoer ook een belangrijke pijler in het mobiliteitsbeleid. De ontwikkeling is goed te bereiken met het openbaar vervoer. Op loopafstand van de planlocatie is de bushalte aan de Socrateslaan gelegen. Ten noorden van de Jutfaseweg is het treinstation Vaartsche Rijn gelegen. Tevens is hier een halte gelegen van de tramlijn naar de Uithof.
4.5 Openbare ruimte In 2003 is door de Wijkraad van Rivierenwijk aangegeven dat Rivierenwijk behoefte heeft aan meer groen in de wijk. Dit is toentertijd in de Planidentificatie overgenomen en (deels) gerealiseerd in fase 1. Met de nieuwe herindeling en het betrekken van het gebied van de loods ontstaat midden tussen de woningen een groot groengebied dat toegankelijk is voor alle bewoners en omwonenden. Dit kan door een iedereen gebruikt worden voor sport, spel en ontmoeten. Door de open centrale ligging nodigt dit ook hiertoe uit. Het plantsoen tussen
de woningen en de appartementen loopt van gevel tot gevel en heeft dezelfde bestrating die het huidige Lekplantsoen van de Reitdiepstraat onderscheidt. Een margestrook vormt net als in fase 1 de overgang tussen het openbare en het private gebied. Het inrichtingsontwerp van het groene plantsoen en de Reitdiepstraat wordt in samenspraak met de gemeente Utrecht opgepakt. Bij de uitwerking worden ook de (toekomstige) bewoners rondom het plantsoen betrokken. In de huidige situatie staan er geen speeltoestellen in de groene hoven tussen de portieketageflats of op het groen stuk van fase 1. Een wens van de bewoners is om op het nieuwe groene veld van deze ontwikkeling een speelplek voor basisschool jeugd mee te nemen. De binnentuinen tussen het appartementenblok en de Berkelstraat worden met de bewoners van de Berkelstraat verder uitgewerkt, en is deels eigendom van de initiatiefnemer en deels van de bewoners van de Berkelstraat. Deze binnentuinen zijn geen openbaar gebied en het toekomstige gebruik ervan wordt met de bewoners afgestemd.