STVV Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier (na ROG).pdf

Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Maart Juni 2023

Utrecht.nl/ beurskwartier

▲Plankaart Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier. In de plankaart staan een aantal werktitels voor straten en parken en cijfers voor bouwblokken om de leesbaarheid van dit Stedenbouwkundig Plan te vergroten. In een later stadium worden officiële straatnamen bepaald. *Het gearceerde deel is een nader te onderzoeken gebied. Deze arcering geldt voor alle kaarten.

2

Inhoudsopgave Voorwoord 7 11 13

17

23 37

39 45 47 49

53 55 57 59 61

63 67 69 71

1. Opgave

Nieuw centrumstedelijk woon/werkgebied De essentie van Beurskwartier Samen met de stad

2. Plan Structuur

3. Stadsblokken

Stedenbouwkundige principes Microklimaat

4. Slim vervoer

73 77 83

87 89 93 95 99 103 105

Voetganger en fietser centraal Stadsdistributie Afvalinzameling op maat Minihub

107 109 111

5. Gemengd en inclusief

115

Functies in gebouwen Wonen Voorzieningen Werken Leefkwaliteit

118

7. Groen domein

Beurskwartierbiotoop Binnenhoven Groen op en aan gebouwen

8. Schetsontwerp openbare ruimte

Buiten als verlengstuk van binnen Parken Parkstraat Beursstraat Noord en Zuid Smalle straten Entrees van Beurskwartier Inrichting

9. Ontwikkelstrategie Ontwikkelprincipe Proces en vervolgtraject Gebiedsorganisatie

10. Plankaart toekomstbeeld Beurskwartier Toekomstbeeld Beurskwartier Referenties afbeeldingen

Colofon

6. Duurzaam en innovatief Circulair Energie Klimaatadaptief Kabels en leidingen

Onderdeel van het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier is het Beeldkwaliteitsplan Beurskwartier. Dit is een apart document.

3

▲ Impressie van Beurskwartier (toekomstbeeld): uitbreiding van het centrum van Utrecht, hoogstedelijk met menselijke maat.

4

Voorwoord Voordat ik wethouder mocht worden van deze mooie stad kwam ik zo nu en dan in Utrecht om een bezoek te brengen aan de Jaarbeurs. Ik kan me nog goed herinneren dat het station uitlopen aan de Jaarbeurskant het gevoel van ‘de verkeerde kant van het station’ gaf. Tussen het station en de Jaarbeurs wilde je zo snel mogelijk doorlopen en was er weinig om van te genieten. Inmiddels is dat wel anders. Met het nieuwe station, het mooie vergroende Forum en opgeknapte Jaarbeursplein is geen sprake meer van een verkeerde of goede kant. Het zal met het Jaarbeurspleingebouw alleen nog maar verder verbeteren en er is nog een plek waar enorm veel potentie is: Beurskwartier. Er zijn namelijk geen plekken in de stad waar je zó dicht bij het station en de historische binnenstad, zo effectief zó veel woningen kan bouwen. En deze wijk is met het grootste station van Nederland om de hoek ook nog eens gemakkelijk autovrij te maken – wat zorgt voor een plek waar we voor bewoners een fijn gebied kunnen creëren. Ik ben trots op het plan dat voor u ligt. De ambitie is hoog en die wordt werkelijkheid. Beurskwartier wordt echt een mooie en groene wijk voor iedereen. Een bijzonder centrumgebied met veel woningen en voorzieningen. Van parkeerterrein naar een plek waar je lekker een kopje koffie kan drinken, of kan komen om een verjaardag in het park te vieren en nog veel meer.

Beurskwartier wordt een prachtige uitbreiding van het centrum. Maar dat betekent ook dat daarvoor woningen aan de Croeselaan verdwijnen. We sluiten onze ogen niet voor wat dat voor de bewoners aan deze straat betekent. Na jarenlange onzekerheid is daar nu voortgang in het proces en wordt hard samengewerkt aan een nieuwe locatie. Met een uitgebreid plan, dat overigens geen onderdeel uitmaakt van dit Stedenbouwkundig Plan, wordt samen gebouwd aan een plek waar de huidige bewoners van de Croeselaan elkaars buren kunnen blijven en een woning voor de toekomst hebben. We bouwen met Beurskwartier de wijk van de toekomst. Met een combinatie wonen, werken, recreëren en het samen delen van allerlei collectieve voorzieningen en moderne faciliteiten, zoals een minihub en WKO-systeem. Een gebied waar men elkaar ontmoet in een fijne omgeving voor jong en oud. Met een autovrije en groene plek om te spelen voor onze kinderen. Met alles wat er nodig is voor een Utrechter op loop- of fietsafstand. En met een duurzame woning. Van een parkeerterrein naar een levendige wijk. Zodat het in de toekomst niet alleen de goede kant van het station is, maar ook de kant van het thuiskomen van duizenden Utrechters.

Er is woningnood in de stad en we willen zo snel mogelijk woningen toevoegen in de stad, maar, zoals u kunt lezen in dit Stedenbouwkundig Plan, ontwerpen we wel met kwaliteit en doen we dit voor alle doelgroepen. Dat wil zeggen dat er niet alleen kleine appartementen komen en dit niet alleen een plek wordt voor alleenstaanden, studenten, jongeren, ouderen, maar ook zeker voor gezinnen, samenwonenden of andere doelgroepen.

▲ Eelco Eerenberg, wethouder Groot Merwede

5

▲ Plangrens en eigendomssituatie Beurskwartier.

6

1. Opgave Nieuw centrumstedelijk woon/werkgebied

Utrecht wil ruimte creëren voor groei binnen de contouren van de stad. In 2023 krijgt de gemeente Utrecht de beschikking over een gebied van 8,7 hectare in het hart van de stad. Hiermee doet zich de unieke kans voor om een nieuw stuk centrum aan de bestaande historische binnenstad toe te voegen: Beurskwartier. Het centrum wordt groter, in balans met de sterke groei van de stad. Wonen in een centrummilieu De ontwikkeling van Beurskwartier betekent dat aan het gebied, nu nog gedomineerd door kantoorontwikkeling, hoogstedelijk en gemengd woonprogramma wordt toegevoegd. Het wordt een gebied van reuring en levendigheid, van maximale mix van functies, van nieuw naast oud, van grote stadsfuncties naast kleine Utrechtse horecazaken of creatieve bedrijven.

In Beurskwartier komen minstens 2.500 woningen, maar dit aantal kan door optimalisatie in het ontwerpproces oplopen tot 3.000 woningen, creatieve werkruimten, kantoren, horeca, winkels voor dagelijkse boodschappen, een basis-school en gezondheidszorg voor de wijk. Twee parken maken de diversiteit van dit nieuwe centrumdeel compleet. Beurskwartier wordt een plek voor iedereen. Jaarbeurs, het Beatrixgebouw en Kinepolis staan hier al. De bouw van Wonderwoods en Galaxy Tower is gestart, het Jaarbeursplein-gebouw (“van en voor de stad”) is in voorbereiding. Publiektrekkers van formaat die, net als de historische binnenstad, bewoners uit de hele stad en bezoekers van ver daarbuiten aantrekken. Het Jaarbeursplein heeft zich inmiddels bewezen als gewilde evenementenlocatie, de Croeselaan is ingericht als ontspannen groene straat en de Graadt van Roggenweg verandert binnenkort in een groene stadsstraat richting het centrum.

+ ▲ Beurskwartier: een hoogstedelijk gemengd centrumgebied als aanvulling op de historische binnenstad.

▲ Beurskwartier is onderdeel van het vergrote centrum van de stad.

7

8

Gezond stedelijk leven voor en groeien in balans Al met de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein (7 december 2017) heeft Utrecht gekozen voor een gezonde duurzame gebiedsontwikkeling waar ruimte is voor alle bevolkingsgroepen. Dit is geheel in lijn met de vastgestelde Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU 15 juli 2021), waarmee wordt ingezet op groei binnen de contouren van de bestaande stad. De stedelijke ontwikkeling concentreert zich op knooppunten die excellent zijn ontsloten met openbaar vervoer. De beoogde groei vindt plaats op een gezonde en duurzame manier. Dat wil zeggen: een evenwichtige groei waarbij woningbouw hand in hand gaat met ontwikkeling van werkgelegenheid, voorzieningen, energievoorziening en groen. Voetgangers en fietsers krijgen hierbij prioriteit boven auto’s. De recreatieve landschappen rondom de stad worden met groene verbindingen verbonden. “Gezond stedelijke leven voor iedereen” is hierbij de belangrijkste missie.

circulariteit. Ook laat het zien volgens welke strategie het gebied gerealiseerd wordt. Onderdeel van het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier is het Beeldkwaliteitsplan Beurskwartier. Hierin staan de eisen aan de architectuur in Beurskwartier. Het plangebied van dit Stedenbouwkundig Plan is het deelgebied Beurskwartier 1, maar wordt in dit document kortweg Beurskwartier genoemd.

Sloop maakt ruimte voor hoogstedelijke verdichting Op 25 november 2021 is het Bestemmingsplan Beurskwartier door de gemeenteraad vastgesteld. Dit bestemmingsplan is de juridische uitwerking van de bovengenoemde Omgevingsvisie voor het plangebied Beurskwartier. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan is een moeilijke keuze definitief: 31 bestaande panden aan de Croeselaan en Veemarktstraat en 4 panden aan de Van Zijstweg worden gesloopt en 62 panden aan de Croeselaan krijgen een andere functie of een andere woonvorm. Dit om plaats te maken voor de beoogde hoogstedelijke woonwijk met minstens 2.500 woningen, maar dit aantal kan door optimalisatie in het ontwerpproces oplopen tot 3.000 woningen, werkruimten, voorzieningen en groen. Stedenbouwkundig Plan en beeldkwaliteitsplan Het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier past binnen het Bestemmingsplan. Het beschrijft hoe Beurskwartier zich voegt in het toekomstige centrum en hoe het ruimtelijk en programmatisch zal gaan functioneren. Het plan maakt concreet waar gebouwen komen en waar groen, hoe de wijk bereikbaar is en waar de verschillende functies komen. Het Stedenbouwkundig Plan toont hoe Beurskwartier presteert op gebieden als duurzaamheid en ◄ Impressie van de Jaarbeursboulevard met de nieuwe gebouwen.

▲ Deelgebieden Beurskwartier.

9

10

De essentie van Beurskwartier

Met de komst van Beurskwartier wordt een groot parkeerterrein straks een plek om te wonen, werken en ontspannen. Utrecht is de best bereikbare plek van Nederland per trein en bovendien een aantrekkelijke plek om te zijn. Logisch dat de stad heeft gekozen voor een hoogstedelijke invulling van Beurskwartier als uitbreiding van het stedelijke centrum.

Stadsblokken Beurskwartier wordt een naadloos onderdeel van de stad. Op alle schaalniveaus worden verbindingen met de stad gemaakt. De groene straten en parken verzorgen de ontbrekende schakels in de stedelijke groenstructuur en verleiden de nieuwe bewoners tot wandelen en fietsen. Beurskwartier is dé plek in de stad waar Utrecht zich een zeer hoge dichtheid kan permitteren. De ligging bij het grootste station van Nederland vraagt hierom. Bouwblokken met torens sluiten in hoogte aan op de hoogbouw van het Stationsgebied. Er is een grote variatie in grootte van gebouwen: L, M en S. Het begane grondniveau is plezierig en levendig door zorgvuldige en rijke detaillering en door aantrekkelijke functies op de hoeken van de blokken. Slim vervoer In Beurskwartier wordt de meest duurzame mobiliteitskeuze gestimuleerd. Wandelen en fietsen worden gemakkelijk en comfortabel gemaakt. Openbaar vervoer is op loopafstand. Binnen 10 minuten zijn alle noodzakelijke voorzieningen te bereiken. Er komen, naast enkele plekken voor deelauto’s, geen parkeervoorzieningen in Beurskwartier. Minder parkeren betekent immers minder autoverkeer. Per bouwblok biedt een slimme minihub ruimte voor fietsen, deelauto’s, laden en lossen, en voor het inzamelen van afval. Onder toeziend oog van een huismeester.

Gemengd en inclusief Essentie van hoogstedelijkheid zijn diversiteit en dichtheid: verschillende activiteiten, mensen, gebouwen en plekken maken samen Beurskwartier. In Beurskwartier is plek voor iedereen, om te wonen, te werken en te verblijven. Van de minstens 2.500 woningen, maar dit aantal kan door optimalisatie in het ontwerpproces oplopen tot 3.000 woningen, is 35% sociale huur, 25% zit in het ◄ Impressie van het Croesepark in Beurskwartier; hoogstedelijk en groen.

middensegment, 40% wordt vrije sector. De woningcategorieën worden bínnen een bouwblok gemengd en grote gebouwen worden afgewisseld door kleine panden. Er is ruimte voor grote beleggers en corporaties maar ook voor zelfbouw en wooncoöperaties. Werken komt voor in vele vormen, van kleine woon/werkunits tot kantoortorens. Lokaal ondernemerschap en creatieve bedrijvigheid zijn de smaakmakers van het nieuwe centrum. Delen en ontmoeten zijn belangrijke waarden.

Duurzaam en innovatief Hoge dichtheid is gunstig voor het gebruik van openbaar vervoer, horeca en buurtwinkels en voor levendigheid op straat. Ook stadsdistributie en warmtelevering zijn efficiënter en daardoor duurzamer te organiseren. Verdichting in Beurskwartier spaart bovendien de waardevolle landschappen buiten de stad. Hoge dichtheid is bij uitstek de duurzame keuze op gebiedsniveau. Binnen Beurskwartier is duurzaamheid vertaald als een wijk die robuust en klimaatadaptief is, waar het tot in lengte van jaren prettig en gezond is. Waar mensen graag wonen en waar gebouwen heel lang mee gaan en eenvoudig zijn te transformeren. De kabels en leidingen zijn innovatief ingepast. Ondanks de dichtheid wordt het een wijk met grote bomen. Groen domein Natuurinclusiviteit levert een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Beurskwartier en aan de kwaliteit voor mensen, planten en dieren. Het groen is robuust en onderling verbonden. Gebouwen en binnenterreinen zijn zo ontworpen dat mensen elkaar tegenkomen. De gezonde mens en de menselijke maat centraal. Schone lucht, rustige plekken en een groene, goed bezonde buitenruimte zijn hier vanzelfsprekend. Een gezonde levensstijl wordt gestimuleerd. Ontwikkelstrategie Elk bouwblok wordt in delen op de markt gezet en ontwikkeld. Zo stuurt Beurskwartier op fijnmazigheid en eigenaarschap.

De gebiedsorganisatie wordt verantwoordelijk voor praktische zaken zoals placemaking en de vulling van plinten. Per bouwblok ziet een huismeester toe op een ordelijk verloop van logistiek, fietsparkeren en afvalinzameling en is tegelijkertijd een sociale verbinder.

11

▲ Door het luisteren naar een podcast tijdens een wandeling door het gebied konden geïnteresseerden zich informeren over de plannen voor Beurskwartier.

12

Samen met de stad

Het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier is een uitwerking van de Omgevingsvisie Beurskwartier & Lombokplein en het bestemmingsplan Beurskwartier. In de Omgevingsvisie is de koers voor de wijk in hoofdlijnen bepaald. Die koers is tot stand gekomen in gesprekken met de stad. Gekozen is om de participatie over het Stedenbouwkundig Plan heel gericht en specifiek te maken. Enerzijds met geïnteresseerde mensen uit de stad en anderzijds met diverse experts van binnen en buiten Utrecht.

Digitale participatie In een aantal digitale bijeenkomsten is een geselecteerde groep experts de diepte ingegaan. Ontwikkelaars en corporaties hebben bijvoorbeeld vanuit hun praktijkervaring gereageerd op de voorgestelde ontwikkelstrategie. Met ondernemers is nagedacht over de meest ingewikkelde mobiliteitsvraagstukken, zoals het deelautoconcept en de toegankelijkheid voor pakketbezorging en voor klusbedrijven. Met creatieve bedrijven is verkend welke condities nodig zijn voor het op gang helpen van een specifiek creatief werkmilieu. Deze gesprekken hebben geleid tot aanscherping van het plan; sommige onrealistische ideeën zijn vervallen en veel ambities zijn geconcretiseerd. Op een heel andere creatieve wijze is ín het gebied geprobeerd om het plan tot leven te brengen door voor een grote groep belangstellenden (omwonenden, werkers in het gebied, anderszins geïnteresseerden) een podcast-wandeling door het gebied aan te bieden. Tot slot is met belangstellenden in drie digitale bijeenkomsten ingegaan op specifieke aspecten van het plan: het ontwerp van de buitenruimte, het deelconcept, en de leefkwaliteit van het plan. Dit heeft mooie gesprekken opgeleverd, die allemaal geholpen hebben om tot betere en meer doordachte keuzen te komen. Belangrijkste reacties die zijn opgehaald staan in het kader op deze bladzijde.

De uitkomsten van de online participatie-bijeenkomsten: Mensen zijn blij met: • Veel ruimte voor broedplaatsen/creatieve bedrijvigheid en buurtvoorzieningen; • De ligging, dicht bij het station en met aantrekkelijk groen naast de deur; • Keuze om op de begane grond of hoger op een verdieping te wonen; • Gezamenlijke ruimtes, zoals een plek om buiten te zitten of een logeerkamer waar gasten van bewoners kunnen overnachten. Zo ontstaan ontmoetingen binnen het bouwblok wanneer je bijvoorbeeld je pakketje ophaalt bij een pakketwand of door de binnentuin loopt. Mensen hebben zorgen over: • De betaalbaarheid van huur en koopwoningen en (creatieve) werkplekken; • Het (groen)beheer in de toekomst: hoe gaat dit met meerdere eigenaren en huurders?; • De balans tussen verschillende mensen binnen een bouwblok. Verschillende doelgroepen passen binnen het gebied, maar moeten elkaar niet tot last zijn; • De schaal van het ‘delen’. Het mag niet onpersoonlijk worden doordat teveel mensen iets delen. Wat zien mensen graag terug in Beurskwartier: • Plekken om mensen te ontmoeten: bijvoorbeeld (deel-) kantoren en studieplekken, fijn om een werkplek te hebben waar je (nieuwe) mensen kan ontmoeten of plekken voor sociaal maatschappelijke samenkomst • Sportmogelijkheden (binnen of buiten).

• Een gazon in het park om bijvoorbeeld te picknicken en in het park iets bijzonders (zoals een paviljoentje) waardoor je er graag naar toe gaat; • Niet teveel functies in de parken, niet alles in één kleine ruimte proppen.

13

Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier

*Het gearceerde deel is een nader te onderzoeken gebied. Deze arcering geldt voor alle kaarten.

14

15

▲ Beurskwartier wordt naadloos verbonden met de omgeving.

16

2. Plan Structuur

Robuust en verbonden groen Het groen in Beurskwartier is robuust. Robuust groen heeft de meeste betekenis voor ecologie en voor het vergroten van de biodiversiteit in het gebied. Het groen in al zijn vormen is met elkaar verbonden, zowel binnen de wijk als met de groenstructuren in de rest van de stad. Voor flora en fauna zijn deze verbindingen essentieel. Ook voor mensen is het aantrekkelijk om zich langs groene routes te bewegen. De diagonale groene as met de twee parken speelt de hoofdrol in de verbinding met de groenstructuren in de omgeving. Ook binnen de wijk leggen de groene plekken - in de openbare ruimte, op en aan gebouwen - met elkaar verbinding.

▲ Robuuste groenstructuur Beurskwartier legt verbinding met stedelijke groenstructuren.

▲ Het groen in Beurskwartier biedt ruimte aan flora en fauna en een aangename groene omgeving voor mensen.

Beurskwartier wordt naadloos onderdeel van de stad. Een fijnmazig autoluw netwerk van straten, groenzones en parken vormen de basis van het plan en verbinden Beurskwartier op een ontspannen manier met de omliggende delen van de stad. Zo zijn bestemmingen goed bereikbaar, zijn groene ommetjes mogelijk en wordt de wijk straks ook op een logische manier onderdeel van het stedelijk netwerk. De Jaarbeursboulevard en de parkenroute zijn de belangrijkste structuren van deze nieuwe stadswijk.

17

18

Bouwblokken Beurskwartier bestaat uit tien bouwblokken, elk met een eigen vorm. De meeste bouwblokken hebben kleine, deels bebouwde binnenhoven. Deze zijn voor collectief gebruik door de mensen die wonen of werken in de aangrenzende gebouwen. Hier komt ruimte voor groen en ontmoeting en voor collectief te gebruiken functies zoals afvalinzameling en fietsparkeren. Alle bouwblokken aan een groene ruimte Alle 10 bouwblokken liggen aan het groen, of aan een van de twee parken of aan de groene Beursstraat Noord of de Jaarbeursboulevard. Dit maakt het aantrekkelijk om te wonen of te werken. Grotendeels autovrij Beurskwartier is vrijwel autovrij met onder de bouwblokken alleen ruimte voor elektrische deelauto’s, afval inzameling en voor parkeren voor onderhoudsdiensten en logistiek (pakketten, verhuizen). De ontsluiting vindt plaats via de randen van Beurskwartier. Dit betekent dat het grootste deel van het gebied is ingericht voor voetgangers en veel ruimte biedt voor groen.

▲ Bouwblokken met torens en collectieve binnenhoven.

▲ Alle bouwblokken aan een groene ruimte.

▲ Auto’s aan de randen. Het centrale deel van Beurskwartier is voor voetgangers.

◄ Impressie van Beurskwartier vanaf Croeselaan.

19

Leidsche Rijn en Beurskwartier vergeleken Parkwijk/ Hoge Weide (Leidsche Rijn) Oppervlakte: circa 116 hectare Woningen: circa 3.750

▼ Parkwijk en Hoge Weide (Leidsche Rijn)

Schaalvergelijking: voor ongeveer hetzelfde aantal woningen is in Beurskwartier ongeveer 11 keer minder ruimte nodig.

20

Beurskwartier (inclusief Wonderwoods en Galaxytower) Oppervlakte: circa 10 hectare Woningen: circa 3.200 (Beurskwartier 2.500, Galaxy 300, Wonderwoods 400)

▼ Beurskwartier

Gemengde wijken in hoge dichtheid vergeleken Beurskwartier wordt een hoogstedelijk centrumgebied met veel woningen en ander programma, waaronder werken, voorzieningen en horeca, op een klein oppervlak. Een milieu dat aanvullend is en van toegevoegde waarde ten opzichte van de bestaande milieus in Utrecht: een milieu dat zich onderscheidt door hoge bebouwings- en gebruikersdichtheid en door een hoge mate van menging van functies. Het Stationsgebied als geheel wordt met deze toevoeging kleurrijker en gevarieerder. Massena, Parijs FSI 2,6

Kings Cross, Londen FSI 2,8

Geen Central Business District maar een gemengd hoogstedelijk woon- en werk milieu. De bebouwingsdichtheid laat zich vergelijken met de meest stedelijke wijken in Amsterdam en Rotterdam. De dichtheid is hoger dan andere actuele gebiedsontwikkelingen Merwede (Utrecht) en Sluisbuurt (Amsterdam), Quatier Massena in Parijs en Kings Cross in Londen. Merwede, Utrecht FSI 2,9

Beurskwartier, Utrecht FSI 3,9

De dichtheid van een gebied wordt uitgedrukt in Floor Space Index en is het te bebouwen vloeroppervlak afgezet tegen de gebiedsoppervlakte.

21

▲ Ruimtelijke samenhang in hoogte tussen Beurskwartier en bestaande torens Stationsgebied. Vanuit de torens in Beurskwartier is er vrij uitzicht.

22

3. Stadsblokken Stedenbouwkundige principes

Recent gerealiseerde hoogstedelijke wijken met een levendige mix aan functies en veel verblijfskwaliteit zoals Kings Cross in Londen en Massena in Parijs zijn inspiratiebron voor de stedenbouwkundig opzet van Beurskwartier. Daarnaast hebben gewaardeerde stedenbouwkundige kenmerken van de historische binnenstad van Utrecht als voorbeeld gediend: de mate van functiemenging, de differentiatie in pandgrootte en bouwvolume, het eigenaarschap, de veel voorkomende gesloten bouwblokken. Naast deze kenmerken worden verspreid over het plan ook torens toegevoegd. De hoge dichtheid aan woningen en werkruimtes die op deze manier wordt bereikt maakt het mogelijk veel gevarieerde voorzieningen aan te bieden. Zo ontstaat een hoogwaardige mix van functies. Hierna worden de gehanteerde stedenbouwkundige principes toegelicht.

Bouwblokken met vaste bouwhoogten De bebouwing van Beurskwartier bestaat uit tien bouwblokken. Elk bouwblok bestaat uit meerdere grote en kleine gebouwen of panden en bijna elk bouwblok heeft een toren. Bouwen in de rooilijn zorgt voor eenheid en duidelijk begrensde openbare ruimtes. De daken van de panden worden benut voor groen, ontmoeting en energie-opwekking. Ieder bouwblok krijgt een collectief dakterras met goede bezonning. Binnen 8 van de 10 bouwblokken is er een gezamenlijk hof dat deels onderkelderd is. In de hof zijn de collectieve voorzieningen georganiseerd. Alle bewoners van het bouwblok hebben vanuit hun gebouw gemakkelijk toegang tot de binnenhof.

70/90

45

12 25

De basismaat is een gebouwhoogte van 25 meter, afgewisseld met 12 meter voor extra licht in het bouwblok en 45 meter als accenten. De torens zijn altijd 70 of 90 meter hoog. Dit sluit aan op de bouwhoogten die in het Stationsgebied al aanwezig zijn. ▲ Bouwblokken met een aantal vaste hoogtes.

23

▲ Verschillende gebouwgroottes verspreid over Beurskwartier.

S

M

▲ Referentiebeelden van de verschillende gebouwgroottes die worden gerealiseerd in Beurskwartier.

24

L

XL

Beurskwartier en het bestaande Stationsgebied vormen straks in hoogte-opbouw één naadloos geheel. De situering van de torens is zo dat vanuit de verschillende zijden van elke toren een optimaal uitzicht wordt gegarandeerd op het omliggende gebied.

Pandsgewijze opzet en variatie in korrelgrootte Elk bouwblok is verdeeld in eenheden met een verschillende korrelgrootte: de verschillende gebouwen en panden. Alle gebouwen zijn afzonderlijke ontwikkelingen: ze zijn verticaal van elkaar gescheiden en elk gebouw heeft zijn eigen entree(s), eigen lift en trappenhuis. Elk gebouw onderscheidt zich in grootte en architectuur van het buurpand. Samen vormen de gebouwen een evenwichtig opgebouwd en gevarieerd blok, waarbij massaliteit nooit het beeld overheerst. Small Verspreid door het plan komen kleine panden voor, de S-schaal. Dit zijn panden die in particulier opdrachtgeverschap kunnen worden gerealiseerd. Per kavel kan dit een vierlaagse woning zijn, maar bijvoorbeeld ook een beneden–bovenwoning van in totaal vier lagen. Deze kleine maat zorgt voor een divers straatbeeld en voor licht in de binnenhoven. De kavels bevinden zich voornamelijk aan de Beursstraat Noord. Een ander voorbeeld van de S-schaal zijn de verspreide plint-invullingen op de hoeken van de bouwblokken, en kleine studio’s op de begane grond in de tussenstraten. De kleine eenheden zorgen voor een maximale interactie met de straat en een aantrekkelijke straatbeeld. Medium Aan de randen van de parken en langs de parkstraten komt bebouwing in de M-schaal. Deze gebouwen zijn compact, maar groot genoeg aan de open ruimtes van de parken.

De bebouwing is maximaal gericht op de parkruimtes. De gebouwen in de M-schaal variëren in breedte van 12-18 meter tot maximaal 25 meter. De hoogte is 8 bouwlagen of 7 bouwlagen met souterrain. De schaal van deze gebouwen leent zich goed om te worden ontwikkeld in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en kleinschalige projectontwikkeling. Dit biedt kansen voor maatwerk en uitzonderlijke architectonische kwaliteit aan de grootste openbare ruimtes.

▲ Pandsgewijze opzet: in elk bouwblok zijn meerdere zelfstandige gebouwen met verschillende groottes.

25

▲ Referentiebeelden van architectuur in de verschillende korrelgroottes die voorkomen in Beurskwartier.

26

Large en Extra Large De grote programma’s van wonen of van werken vinden met name hun plek in de torens en aan de tussenstraten. De grootste programma’s (de XL-schaal) in de torens zijn ruimtelijk niet dominant omdat direct aan het maaiveld de gebouwen met een S en M schaal staan. De torens staan altijd naar achteren. In de uitwerking van de torens wordt bovendien ruime variatie in plattegronden, dakterrassen en schaal-elementen gevraagd en wordt een strakke repetitie binnen de hoogbouw vermeden. De L-schaal staat voor de grotere achtlaagse gebouwen met een breedte van maximaal 30 meter. Dergelijke gebouwen lenen zich bijvoorbeeld voor sociale woningbouw of middenhuur. Deze L-schaal komt vooral voor in de tussenstraten waar vrijwel geen zicht is op het blok als geheel. De schaal wordt daarmee niet als storend ervaren. Deze gebouwen worden bovendien verfijnd door in de tussenstraten op de begane grond bijzondere woon-werkeenheden te introduceren. Setbacks voor een gelaagd beeld en tegen windhinder Voor grote delen van de bouwblokken wordt gevraagd om een sprong naar achteren (een setback) van de gevel op een hoogte van 12 meter. Boven de 12 meter ligt de gevel minimaal 5 meter naar achteren. Door de sprong in de gevel ontstaat een verzachting van het straatbeeld vanaf maaiveldniveau. Setbacks zijn een middel om grote volumes te geleden en een menselijke schaal te geven.

Daarmee wordt een massief gevelbeeld voorkomen. De setbacks hebben ook een belangrijke rol als verbinding tussen groen in de openbare ruimte en op hogere daken. Ze worden daarom als daktuin ingericht, wat het beeld verder verzacht en verfraait. De setback is een goede manier om windhinder door hoge bebouwing te voorkomen. Om deze reden wordt dit bij alle torens verplicht gesteld.

▲ Setbacks op strategische plekken.

27

▲ Spelregels voor plinthoogte.

Parkrand souterrain < 1.2 meter, beletage > 3,5 meter hoog

Beursstraat > 3,5 meter hoogte

Tussenstraten 3,5 - 8 meter plinthoogte woon-werkunit > 5 meter hoog

Overige plinten 3,5 - 8 meter hoogte

28

Bestaande panden Croeselaan

Jaarbeursboulevard 4 - 8 meter hoogte, terugliggende plint 1e en 2e laag

Een minihub aan en onder de binnenhof Elk bouwblok heeft een minihub op kelder- en begane grondniveau waarin op een slimme wijze deelmobiliteit, de totale logistiek, kabels en leidingen, het fietsparkeren en afvalinzameling worden georganiseerd. Alle mensen die wonen of werken in een blok maken gebruiken van de minihub. Deze is bereikbaar vanaf de straat (voor auto en fiets) en vanuit de hof (voor voetgangers). In de grotere bouwblokken beslaat de minihub alleen een deel van de binnenhof, zodat er in de hof ook één of meerdere bomen in de volle grond kunnen groeien.

Maximale functiemix per bouwblok Elk bouwblok heeft een rijke mix van functies en woningtypes. De verschillende korrels lenen zich voor verschillend programma. Per bouwblok wordt de voor het gebied gewenste mix in type woonprogramma (huur / koop / vrije sector / sociaal) nagestreefd. In elk blok zijn ook werkplekken en de plinten krijgen een invulling die zo gevarieerd mogelijk is. Buurtfuncties zoals een supermarkt, een gezondheidscentrum en een basisschool worden een logisch onderdeel van de bouwblokken, doordat er boven gewoond of gewerkt wordt.

▲ Logistiek en techniek worden gecombineerd in de minihub die maximaal de helft van de hof beslaat. Daarnaast is er ruimte voor groen in de volle grond.

▲ Mix van woningtypen en andere functies binnen één bouwblok.

29

▲ Referentiebeelden van levendige plinten met functies zoals dienstverlening, horeca, kleinschalige detailhandel en wonen.

30

Levendige plinten Er is veel aandacht voor levendige plinten. Hier vindt de interactie plaats tussen binnen en buiten die gaat zorgen voor een aantrekkelijke en levendige wijk. Functiemenging, flexibiliteit in plinthoogte, veranderbaarheid in de tijd en een aantrekkelijke architectonische detaillering zijn een aantal aspecten die hierbij een rol spelen.

▲ Interactie in plinten aan (gemeenschappelijke) buitenruimte.

▲ Plinten met een kleine korrel dragen bij aan de levendigheid op straat.

31

▲ Referentiebeelden van de overgangszone tussen woning of bedrijf en de openbare ruimte. Deze zone hoort bij het gebouw en wordt ingericht als verlengstuk van de binnenruimte.

32

Een aantrekkelijke intermediaire zone Interactie tussen binnen en buiten en levendige straten worden ook bevorderd doordat er een smalle privé-buitenruimte grenst aan de voorzijde van de gebouwen, de intermediaire zone. De intermediaire zone is een particulier gebruikte buitenruimte die grenst aan een levendige plint, zoals de leefruimte van woningen, een horecaruimte, of een atelier. De intermediaire zone is onderdeel van de architectuur van het gebouw en wordt zo vormgegeven dat hij uitnodigt om een bankje neer te zetten, klimplanten te laten groeien of potten neer te zetten of een terras uit te stallen. Juist hier kan ontmoeting met buurtgenoten plaatsvinden. Het gebruik van de intermediaire zone wordt versterkt doordat alle buitenruimtes van woningen op maaiveld grenzen aan de intermediaire zone middels een gedeeltelijk terugliggende gevel. Alleen voor de woningen aan de Beursstraat Noord met schaal S geldt deze regel niet. Hier ligt namelijk de gehele rooilijn terug.

▲ De breedte van de intermediaire zone varieert per locatie: Meestal is deze 1,2 m of 2 m en plaatselijk 0,8 m.

In de zonnige gedeelten van een straat springt de gevel van de begane grond plaatselijk terug ten op zichte van de rooilijn. Zo ontstaat een prettig beschutte buitenruimte, waar je kunt zitten zonder dat je direct in het zicht zit van de buren. In schaduwrijker gedeelten liggen de gevels van de buitenruimte minder ver terug om voldoende daglicht in de woningen te garanderen. Hier worden verticale spandraden met klimgroen toegepast om enige beschutting te geven aan de intermediaire zone. Bladverliezende klimplanten zorgen in de zomer voor beschutting, maar zorgen niet voor schaduw in de wintermaanden. Per situatie wordt gezocht naar de juiste balans tussen een prettig beschutte buitenruimte en voldoende daglicht. De intermediaire zone heeft over het algemeen een breedte van 1.2 meter. Aan de Beursstraat Noord is de intermediaire extra breed (2 meter) vanwege de zonnige en luwe ligging, waardoor deze extra uitnodigt tot verblijf. Aan de boulevard is de intermediaire zone eveneens extra breed (2 meter), om extra ruimte te bieden aan bijvoorbeeld terrassen. Aan de smalste straten, gelegen tussen de Parkstraat en Beursstraat Noord en Beursstraat Zuid, heeft de intermediaire zone aan één zijde een breedte van 0,8 meter. Dit om bomen en kabels en leidingen goed te kunnen inpassen.

▲ Plaatselijk ligt de rooilijn een stukje terug, zodat een individuele buitenruimte ontstaat aan de straat.

33

▲ Croeselaan 91: situatie 1928 (links) en 2021 (rechts).

▲ De bestaande panden Croeselaan 75-85.

▲ De bestaande panden Croeselaan 131-145.

34

▲ Aanpassingen (boven) en mogelijk toekomstbeeld Croeselaan 91 (Uncle Jim).

Inpassing bestaande panden Een aantal panden aan de Croeselaan wordt behouden en getransformeerd tot een vanzelfsprekend onderdeel van de blokken in de nieuwe wijk. Ze worden getransformeerd tot werkruimtes voor creatieve bedrijven/kunstenaars en in één van de panden komt een gezondheidscentrum. Er komen aantrekkelijke functies met een buurtfunctie in de plint. De oude panden verliezen weliswaar hun huidige functie maar blijven door de transformatie als ‘laag in de tijd’ zichtbaar. Ze worden grote betekenis voor de identiteit van de wijk. De bestaande panden werken straks als ‘podium’ voor de torens die er direct achter komen te staan. Ze vormen daarmee de perfecte overgang naar de Croeselaan. Uncle Jim Het pand Croeselaan 91-91bis (voorheen De Korenbeurs) is gebouwd in 1928 als vrijstaand pand aan de Croeselaan. Het is destijds gebouwd door de gemeente als ‘koffiehuis met zaal’ bij de Veemarkt aan de Croeselaan. In de periode daarna is het gebouw op aangepast om aan te sluiten bij de architectuur van de woningen die ernaast zijn gebouwd. Straks krijgt het pand weer zijn vrijstaande positie terug, prominent in het Croesepark. Het pand wordt met aandacht voor de originele staat van 1928 getransformeerd tot de nieuwe functie van “paviljoen in het park”.

Dit kan gaan om een totale restauratie naar 1928, maar het kan ook gaan om een restauratie waarbij de tijdslagen sinds 1928 intelligent geïntegreerd worden in een nieuw gebouw. Voor beide benaderingen geldt dat aan de achterzijde de aanbouwen van na 1928 worden verwijderd. Het compactere gebouw krijgt een open uitstraling naar alle zijden en het dak van de oorspronkelijke aanbouw wordt geschikt gemaakt voor een royaal dakterras. Langs de gevels van het paviljoen, op de goed bezonde plekken, is ruimte voor een smal gevelterras. Het park houdt daarmee zoveel mogelijk een open en publiek karakter. Ook wordt er ingezet op een breed aanbod van horeca en cultuur dat aansluit bij de verschillende doelgroepen binnen en buiten Beurskwartier. Zo wordt het pand het hart van het Croesepark.

Te transformeren panden Croeselaan. Te slopen panden Croeselaan.

▲ Het merendeel van de bestaande panden wordt getransformeerd en wordt een vanzelfsprekend onderdeel van Beurskwartier.

35

Het Stedenbouwkundig Plan voldoet aan de onderstaande waarden: minimaal 2 uur zon op de woongevels. • minimaal 2 uur zon op bestaande woningen buiten Beurskwartier • minimaal 2 uur zon in 50% van het Oranjepark • minimaal 4 uur zon in 50% van het Croesepark • minimaal 2 uur zon op de aangewezen collectieve daktuinen voor de periode 21 maart tot 21 september. ▲ Het aantal uren zon op maaiveld in Beurskwartier berekend op 21 maart. In de gele en oranje delen komt veel zon.

36

Microklimaat

Zon en wind zijn bepalende factoren voor het woon-, werk- en verblijfsklimaat. Het Stedenbouwkundig Plan is op deze aspecten getoetst en voldoet aan belangrijke randvoorwaarden voor een gezonde leefomgeving.

Zon Elke woning in Beurskwartierkrijgt minimaal 2 uur per dag zon op ten minste één van de gevels in de periode 21 maart - 21 september. Op plekken waar dat niet haalbaar is, is gekozen voor een andere bestemming dan wonen.Bij de indiening van bouwaanvragen moet de aanvrager bewijzen dat voldaan wordt aan deze bezonningsnorm. Zo draagt Beurskwartier, ook op lange termijn bij aan gezond stedelijk leven. Een aantal plekken springen in het oog omdat ze zeer zonnig zijn: een grote ruimte rond het paviljoen in het Croesepark, het noordelijk deel van Oranjepark, de Beursstraat Noord, Beursstraat Zuid en het entreeplein Van Zijstweg. Deze plekken worden daarom bewust ingericht voor verblijf, aangevuld met horeca in de plint van gebouwen. Voor deze zonnige plekken geldt dat bij uitwerking van de bouwplannen de bezonning gelijk moet blijven ten opzichte van het Stedenbouwkundig Plan. Naast goed bezonde plekken is er op hete dagen ook behoefte aan koelte. Door de relatief hoge bebouwing ten opzichte van de maat van de buitenruimte en de wisselende oriëntatie van de straten is er altijd een koele route of koele plek nabij. Ook de binnnenhoven bieden schaduw. Als gevolg van de nieuwbouw van Beurskwartier zal er schaduw vallen op gebouwen in de omgeving. In alle gevallen betreft het schaduw gedurende een relatief kort deel van de dag en meestal ook op maar een deel van de bebouwing.

Wind Het Stedenbouwkundig Plan is zo opgezet dat er een goed windklimaat is. De twee parken bijvoorbeeld hebben een comfortabel windklimaat dat geschikt is om te ‘slenteren’ en voor een groot deel ook te ‘zitten’. Dit wordt bereikt door de opzet van bouwblokken in combinatie met de keuze om aan de zuidwestzijde van elk van de twee parken voldoende grote bomen te planten.

De meeste binnenhoven hebben een aangenaam windklimaat dat voldoet aan de eisen voor activiteitsklasse ‘zitten’. Alleen op een aantal collectieve daktuinen en bij een enkele gevel aan de binnenhoven moeten maatregelen zoals windschermen worden getroffen voor een prettig windklimaat. Het hele plangebied voldoet aan het criterium voor activiteitsklasse ‘doorlopen’. Het toekomstige windklimaat blijft uiteraard ook bij de uitwerking van de plannen, zowel voor de bebouwing als buitenruimte, een belangrijk toetsingspunt. Bij ontwikkeling van bebouwing hoger dan 30 meter levert de ontwerpende partij een windonderzoek dat aantoont dat een goed windklimaat wordt gerealiseerd.

Geluid Beurskwartier is een gebied waar sprake is van rust, reuring én ruis. Door hier vanaf het begin van het ontwerp bewust van te zijn, lukt het om dit in goede banen te leiden. Rust wordt gevonden in de bouwblokken. De gesloten bouwblokken en soms half gesloten bouwblokken bieden het voordeel van een geluidsluwere gevel aan de binnenkant. Dit geeft veel woningen het voordeel van een rustige zijde. Belangrijk is dat het spelen en andere activiteiten in de binnenhoven wordt ingepast zonder dat dit veel geluidshinder geeft aan de aangrenzende woningen. Het groen in de binnenhoven speelt hierbij een rol. Er komt zo min mogelijk verharding in de hof en zo veel mogelijk groen. En rondom komt er klimgroen langs de gevels aan de binnenhof. De drukste plekken (zoals aan de van Zijstweg) hebben bij voorkeur geen eenzijdig georiënteerde woningen. Reuring staat voor de geanimeerde levendigheid op de Jaarbeursboulevard en op sommige momenten ook in de parken. Kleinschalige terrassen zijn gewenst in Beurskwartier. Deze komen aan de grotere ruimtes om geluidhinder zoveel als mogelijk wordt voorkomen. Ruis staat voor de rauwere kanten van het gebied. Bijvoorbeeld waar ambachtelijk wordt gewerkt, waar groter verkeer komt voor laden, lossen of afvalinzameling.

In het plan is hier sprake van langs de Beursstraat Noord, Beursstraat Zuid, de Hojelstraat, de Croeselaan en in de omgeving van Galaxy Tower en Wonderwoods. Door het creëren van voldoende afstand en groen, wordt overlast zoveel als mogelijk voorkomen.

37

▲ Vanuit Beurskwartier zijn veel voorzieningen in de omgeving te voet of per fiets binnen 10 minuten bereikbaar. Deze kaart geeft een globale indruk van de aanwezigheid van voorzieningen rondom Beurskwartier.

38

4. Slim vervoer Voetganger en fietser centraal

Beurskwartier wordt grotendeels een autovrije wijk met een openbare ruimte die maximaal is ingericht voor de voetganger. Ook de fietser wordt goed gefaciliteerd met comfortabele fietsenstallingen die goed aansluiten op fietsroutes. In Beurskwartier heeft iedereen toegang tot deelmobiliteit (elektrische auto, fiets, scooter). En openbaar vervoer is in de directe omgeving snel bereikbaar. Dit geeft in Beurskwartier veel ruimte voor groen, aangenaam verblijven en je op een gezonde manier door het gebied verplaatsen. Bewoners met een eigen auto parkeren deze op afstand. Bijvoorbeeld in de nieuwe hub in Papendorp of sluiten een particulier contract af voor een parkeergarage in de omgeving.

Voetganger op één De eerste, logische keuze voor verplaatsen in Beurskwartier is lopen, zo nodig met hulpmiddelen. Immers in Beurskwartier is alles dichtbij. Dagelijkse voorzieningen liggen om de hoek. Ook Utrecht Centraal ligt op loopafstand, waardoor veel werkplekken en andere bestemmingen in het gehele land makkelijk bereikt kunnen worden per openbaar vervoer. Fietser te gast De fiets is een belangrijk vervoermiddel in Beurskwartier. Rondom de wijk lopen royale fietsroutes op de Beursstraat Zuid en Beursstraat Noord, Hojelstraat, Graadt van Roggenweg, Croeselaan en Van Zijstweg. Zo wordt Beurskwartier uitstekend aangesloten op het fietsnetwerk van de stad. Aan deze hoofdroutes liggen de entrees van de fietsenstallingen in de bouwblokken van Beurskwartier. De overige straten in Beurskwartier worden ingericht voor voetgangers.

39

▲ In elk bouwblok komt een fietsenstalling voor de mensen die er wonen of werken. Daarnaast zijn er een aantal centrale fietsenstallingen voor bezoekers.

40

Comfortabele fietsenstallingen binnen de bouwblokken De fiets speelt een belangrijke rol in het dagelijks leven van de mensen die wonen of werken in Beurskwartier. De fietsroute naar je huis is comfortabel en ook de fietsenstalling zelf is gebruiksvriendelijk, zodat je in de fietsenstalling als het ware al thuiskomt. Hier pik je ook je pakketje op en maak je een praatje met de huismeester. Via de binnenhof loop je langs de spelende buurkinderen naar de hal van je eigen gebouw. In de fietsenstallingen binnen de blokken is plek voor fietsen in allerlei vormen, ook kinderfietsen, bakfietsen of fietsen voor gehandicapten. Elektrische fietsen kunnen hier worden opgeladen. Het stallen van fietsen maken we zo aantrekkelijk mogelijk door voor elke bewoner minimaal één stallingsplaats op de begane grond van de bouwblokken te maken. Deze stallingen zijn royaal gedimensioneerd, uitnodigend en hebben een prettige, overzichtelijke schaal. Deuren gaan automatisch open. Ze zijn zoveel mogelijk voorzien van daglicht en doorzicht omwille van sociale veiligheid. Als een bewoner een tweede fiets heeft, wordt deze gestald in de kelder of op de eerste verdieping. Ook mensen die werken in Beurskwartier stallen hun fietsen inpandig. Het gaat in totaal om circa 11.000 fietsparkeer-plekken voor bewoners en circa 3.200 fietsparkeerplekken voor mensen die werken in Beurskwartier.

Entrees van de fietsen-stallingen liggen aan fietsroutes, zoals de Croeselaan, de Beursstraat Noord, Beursstraat Zuid en de Hojelstraat. Centrale fietsenstallingen voor bezoekers Als je vrienden, een cafeetje of een bedrijf bezoekt in Beurskwartier dan stal je je fiets in een openbare bewaakte stalling. Er komen ongeveer 3.150 fietsparkeerplekken verdeeld over drie openbare stallingen, ongeveer 2100 binnen Beurskwartier en ongeveer 600 bij Wonderwoods. Ook in deze bezoekers-stallingen wordt rekening gehouden met allerlei vormen van fietsen. In de fietsenstallingen (voor bezoekers of bewoners) kunnen ook deelfietsen of deelscooters worden aangeboden, waaronder deelbakfietsen en elektrische deelfietsen. Er komt beperkt ruimte voor kort fietsparkeren op straat bij voorzieningen. Bijvoorbeeld voor het halen en brengen bij de school en bij het park aan de Croeselaan. Hier komen geen aanbidmogelijkheden, zodat het parkeren hier altijd een kortstondig karakter heeft.

▲ Fietsparkeren in Beurskwartier is goed zichtbaar en comfortabel.

41

▲ In elk bouwblok staan elektrische deelauto’s voor de mensen die er wonen of werken.

42

Autovrij

Deelauto’s, deelscooters en deelfietsen worden in Beurskwartier aangeboden door één of meerdere marktpartijen. Zo is iedereen in Beurskwartier optimaal mobiel. In de garages onder de blokken is ruimte voor 100 deelauto’s (gemiddeld 10 per blok). Ook kunnen de bestaande parkeergarages in de omgeving van Beurskwartier extra stallingsmogelijkheden voor deelauto’s bieden (‘eerst benutten dan bouwen’). Beurskwartier wordt in fases gerealiseerd, dus na ervaring opgedaan te hebben bij de eerste bouwblokken kan er nog worden bijgestuurd in de nog te bouwen bouwblokken. Hiermee wordt aan iedereen in Beurskwartier het comfort geboden van een auto nabij. Ook kunnen bewoners van het ene blok toegang krijgen tot de deelmobiliteit in een ander blok, zodat het gehele aanbod van deelmobiliteit voor heel Beurskwartier beschikbaar is. Wellicht kan ook de omgeving van Beurskwartier gebruik maken van de deelmobiliteit. Mocht blijken dat de vraag naar deelmobiliteit groter is, dan bieden de bestaande parkeergarages in de directe omgeving extra stallingsmogelijkheden. Mensen die wonen of werken in Beurskwartier en een eigen auto hebben, parkeren deze op afstand, bijvoorbeeld in de parkeergarage Croeselaan of de HubXL in Papendorp.

▲ In de wijk komt geen parkeerplek voor privéauto’s, alleen voor emmissievrije deelauto’s.

Gehandicapte bewoners kunnen een eigen parkeerplaats aanvragen in de minihub. Gehandicapte bezoekers kunnen hier ook kort parkeren. De vaste gebruikers van de minihub (zoals pakketbezorgers, deelauto’s, afvalinzamelaars) hebben geautomatiseerde toegang tot de minihub, bijvoorbeeld door kentekenregistratie.

Nood- en hulpdiensten Alle gebouwen in Beurskwartier zijn vanzelfsprekend bereikbaar voor nooddiensten. Vanwege het hoogstedelijke karakter van de wijk en de hoge bebouwing worden extra eisen gesteld aan voorzieningen voor nooddiensten in de bouwblokken. Hierbij is het belangrijk dat dit voor de hele wijk op eenduidige wijze gebeurt. Idealiter zijn gebouwen vanaf meerdere zijden bereikbaar en zijn er geen doodlopende routes. Door de combinatie van een hoge dichtheid en veel groen in Beurskwartier zijn een aantal aanrijroutes voor de grote brandweervoertuigen maar in één rijrichting te gebruiken. De veiligheid wordt gegarandeerd door de aanrijdroutes goed vast te leggen.

▲ In elk van de 10 bouwblokken in Beurskwartier komen circa 10 deelauto’s te staan.

43

▲ Routes voor logistiek vervoer en aangewezen laad- en losplekken in Beurskwartier.

44

Stadsdistributie

Organisatie van logistiek in het autoluwe Beurskwartier is een grote uitdaging. Er worden veel pakketten geleverd aan bedrijven en bewoners en er moet veel afval worden opgehaald. In Beurskwartier wordt meerdere keren per week verhuisd en elke dag komen er per bouwblok gemiddeld 15 klusbussen of wagens van reparateurs. Verwacht wordt dat er in Beurskwartier circa 1100 logistieke verkeersbewegingen per dag zijn voor bewoners en bedrijven door pakketbezorgers, maaltijdbezorgers en reparateurs. Steeds vaker zullen dit bakfietsen of andere kleine elektrische voertuigen zijn. Voor ‘gewone’ Utrechtse oplossingen, zoals ‘even’ de bus op straat parkeren, is in Beurskwartier geen ruimte. Innovatieve oplossingen en dubbel ruimtegebruik zijn nodig. Regels voor logistiek en bereikbaarheid in Beurskwartier zijn zoveel als mogelijk gelijk aan die voor de historische binnenstad en de Merwedekanaalzone, zodat er voor bedrijven duidelijkheid is. Zo is bijna al het bevoorradend verkeer in Beurskwartier vanaf 2025 emissievrij. Beurskwartier valt, net als de historische binnenstad, binnen de Zero Emissie zone. Ook de lengtebeperking van veel routes in de binnenstad gelden voor Beurskwartier: voertuigen zijn maximaal 9 meter lang.

Stadsdistributiecentra aan de rand van de stad maken beperking van het logistieke verkeer nu al mogelijk doordat goederen daar op- en overgeslagen worden in kleine voertuigen (zoals e-bestelbussen en Light Electric Vehicles) en gebundeld op de bestemming komen.

▲ In Beurskwartier wordt veel stadsdistributie uitgevoerd door Light Electric Vehicles.

In Beurskwartier is het bevoorraden van bedrijven, het brengen en halen van pakketten en het inzamelen van afval in elk blok georganiseerd in de minihub. Dit vindt plaats onder toeziend oog van de huismeester die in elk blok beschikbaar is. Op de straten rondom Beurskwartier zijn daarnaast drie laad- en losplekken die gereserveerd zijn voor incidenteel groter vervoer. Deze plekken kunnen alleen op aanvraag worden gebruikt. Reguliere logistiek vindt plaats in de minihubs. De gebiedsorganisatie bepaalt welk voertuig op welk moment is toegestaan en wat de voorwaarden zijn aan het gebruik van de laad- en losplekken op straat en in de minihubs. ▲ Vanaf stadsdistributiecentra rijdt klein schoon vervoer naar Beurskwartier.

45

▲ Vermalers voor groente-, fruit- en etensresten komen in elke keuken in Beurskwartier.

46

Afvalinzameling op maat

In Beurskwartier, waar veel mensen dicht op elkaar wonen en werken zijn innovatieve oplossingen nodig om een aantrekkelijke leefbare omgeving te realiseren. Dat geldt ook voor de manier waarop afval wordt ingezameld. “Het nieuwe inzamelen” is de standaard voor inzameling van huishoudelijk afval in Utrecht. Voor dit systeem, dat uitgaat van afvalinzameling in ondergrondse perscontainers, hebben we in het dichtbebouwde Beurskwartier niet gekozen vanwege het grote (onderen bovengrondse) ruimtebeslag dat dit vraagt in de openbare ruimte. Evenals in Merwedekanaalzone is ook in Beurskwartier behoefte aan een nieuwe manier van afvalinzameling. Voor gebiedsontwikkelingen met hoge ambties voor de openbare ruimte als gevolg van hoge dichtheden kunnen andere keuzes worden gemaakt. Ruimte voor containers en manoevreerruimte voor de grote vuilniswagens gaat ten koste van ruimte voor groen. De ambitie is om zwaar materieel uit het gebied te weren en het laden en lossen van de containers in de minihub te laten plaatsvinden en niet in de openbare ruimte. Met als doel om de straten zo groen mogelijk te maken en de verblijfskwaliteit zo hoog mogelijk.

In keukens van woningen en werkplekken in Beurskwartier wordt een vermaler ingebouwd. Hier kan iedereen de resten van groente, fruit of eten inwerpen. Op deze manier wordt het ook bewoners van appartementen gemakkelijk gemaakt om g.f.e. gescheiden aan te bieden en wordt het restafval beperkt. De g.f.e.-restanten worden vermalen en afgevoerd naar een scheidingsinstallatie in de minihub. Het afgescheiden water kan worden afgevoerd naar het riool. Resterend droog g.f.e. wordt zo mogelijk gecomposteerd en gebruikt als voedingsstof voor het groen in het bouwblok, of afgevoerd per container. Het toepassen van voedselvermalers is een innovatieve manier van afvalverwerking wat nog niet eerder of beperkt in Nederland is toegepast. Beurskwartier leent zich er goed voor om de door Utrecht voorgenomen pilot op dit vlak uit te voeren. Ten derde worden glas, papier, restafval en textiel per bouwblok ingezameld in een containerruimte in de minihub. Dit biedt maximaal comfort aan gebruikers, omdat de loopafstand beperkt is en de minihub op de dagelijkse route ligt. De aanwezigheid van de huismeester geeft bovendien garanties voor een ordelijke gang van zaken.

Daarnaast geldt de ambitie om het scheiden van afval zo makkelijk mogelijk te maken, zodat mensen het eenvoudig kunnen opnemen in de dagelijkse routine en zowel de afvalscheidingspercentages te verhogen als ook de kwalliteit van de resterende grondstoffen.

In de minihub zijn op maaiveldniveau of in de daktuin de inwerpopeningen voor de diverse afvalstromen. In de kelder van de minihub staan de containers. Kleine inzamelvoertuigen kunnen de minihub inrijden om de miniperscontainers op te halen.

Maatwerk Voor Beurskwartier en Merwedekanaalzone wordt een oplossing op maat uitgewerkt. Daarbij zetten we ten eerste in op één inzamelwijze voor zowel woningen als werkplekken, zodat we zo efficient mogelijk omgaan met ruimte. Om dit mogelijk te maken, is het geordend inzameling van het afval de verantwoordelijkheid van de gebiedsorganisatie. Het ophalen van het afval wordt uitgevoerd door de gemeente. Ten tweede komt er een vernieuwende duurzame manier van inzamelen van groente-, fruit- en etensresten (g.f.e.).

Grofvuil wordt verzameld en opgehaald op één centraal inpandig ophaalpunt, langs de Van Zijstweg. Ook tuinafval, kan voor zover het niet in de binnenhof of op de daktuin kan worden gecomposteerd, op deze manier worden ingezameld. Dit inpandige ophaalpunt is voor Beurskwartier. Alleen bewoners en bedrijven uit Beurskwartier kunnen hier gebruik van maken. Om grofvuil naar het ophaalpunt te brengen zullen er transport middelen beschikbaar zijn (bakfiets/ deelauto).

47

+1 Mezzanine: Fietsparkeren 2e fiets

0 Begane grond: 8 plekken laden en lossen Fietsparkeren 1e fiets Deelfietsen Pakkettenwand Huismeester Afvalinzameling (inwerp-openingen) Techniek

-1 Kelder: 10 Elektrische deelauto’s 2 plekken mindervaliden Techniek Afvalinzameling (miniperscontainers) ▲ Principe van minihub in elk bouwblok.

48

Minihub

In elk bouwblok komt een minihub. In de minihub worden een aantal functies gecombineerd op een klein oppervlak inpandig. Het gaat om functies die in wijken met een lage dichtheid op straat kunnen. Iedereen die werkt of woont in het bouwblok kan hier gebruik van maken. Door het collectieve karakter van de minihub kan het efficiënt georganiseerd worden.

Functies in de minihub De 10 minihubs gaan uit van dezelfde ontwerpprincipes. Ze liggen deels op straatniveau en deels in een kelder of mezzanine (+1). De ruimte is zo georganiseerd dat het gebruik intuïtief en comfortabel is. Je vindt er vanzelf je weg. Functies in de minihub zijn: Huismeester Per bouwblok is er een huismeester die een werkruimte heeft op een centrale positie in de minihub. De huismeester helpt bij het organiseren van praktische zaken (deelmobiliteit, pakketbezorging, verhuizingen of onderhoud). Daarnaast heeft de huismeester ook een sociale rol. Fietsparkeren Per bewoner wordt rekening gehouden met één fietsparkeerplek in een dubbellaags rek op maaiveldniveau. Deze plek is ruim en zeer goed bereikbaar. De overige fietsen kunnen worden gestald in de kelder of op de mezzanine (+1).

Deelmobiliteit In de kelder is gemiddeld plek voor tien parkeerplekken voor deelauto’s. Zo nodig zijn er enkele gehandicapten parkeerplaatsen. Er zijn laadvoorzieningen voor elektrische auto’s en mogelijk ook accu’s. Techniek Technische installaties voor onder meer data, elektra en warmte/ koude-opslag (w.k.o.) komen het bouwblok binnen in de minihub en worden van daaruit gedistribueerd naar de andere gebouwen binnen het bouwblok. Trafo-ruimtes liggen in de minihub op maaiveld, zodat deze bereikbaar zijn met grotere voertuigen. De benodigde hoogte van deze technische ruimten is 3,5 meter. Andere verdeelstations zoals bijvoorbeeld voor w.k.o., een sprinklerkelder of een waterbuffer voor de beplanting in het bouwblok liggen in de kelder. De clustering van technische ruimtes in de minihub voorkomt dat plinten worden belast met gesloten gevels voor technische ruimten en maakt de bundeling van kabels en leidingen mogelijk, zodat er meer ruimte is voor bomen in de straten en binnenhoven. Afval In de minihub is de ruimte voor afvalinzameling voor zowel bewoners als bedrijven. Op de begane grond van de minihub zijn inwerpopeningen voor de diverse afvalfracties. In de kelderruimte daaronder staan de afvalcontainers. Deze kunnen hier worden opgehaald met kleine voertuigen.

Logistiek De minihub heeft op de begane grond een vrije verdiepingshoogte van minimaal 4,2 meter. Hier zijn zes tot acht plekken voor laden en lossen voor logistieke voertuigen. Er is op de begane grond een pakketmuur. Hier wordt een groot deel van de leveranties aan bewoners en bedrijven afgeleverd. Leveranciers van grotere spullen (bankstel) en service (wasmachine monteren) parkeren in de minihub en kunnen hun spullen en diensten te voet leveren op het uiteindelijke adres. In de kelder is een verdiepingshoogte van minimaal 2,75 meter. Kleine logistieke voertuigen kunnen ook uitwijken naar vrije plekken van de deelmobiliteit in de kelder.

49

▲ Impressie van de minihub, gezien vanuit een binnenhof. Afbeelding gemaakt door Movares.

50

Huisstijl minihub

De verschillende hubs hebben dezelfde ontwerpprincipes en bestaan uit dezelfde basis-onderdelen: fietsparkeren, deelmobiliteit, pakkettenmuur, logistiek, techniek en een plek voor de huismeester. Daarnaast kunnen andere deelfuncties, zoals een ruimte voor (deel-) gereedschap hier worden ingepast. Als dit vanuit de ontwikkelende partijen wordt geïnitieerd. Uniformiteit in de signing en vormgeving van de basis-onderdelen van de hubs helpt om gemakkelijk en snel de weg te vinden. De hubs worden gebruikt door enerzijds professionele gebruikers, zoals bezorgers en anderzijds door mensen die wonen of werken in Beurskwartier. Bewoners kunnen gebruik maken van de minihubs in andere blokken, bijvoorbeeld omdat daar een deel-bestelauto staat en niet in de eigen hub. De huisstijl van de hubs wordt geïntegreerd in de architectuur van de verschillende blokken. De huisstijl van de minihubs is zowel functioneel als huiselijk. De hub is binnen het dagelijks leven een belangrijk onderdeel; híer komen we thuis en juist hier vinden ook spontane ontmoetingen plaats. Dit karakter van entreegebied moet tot uitdrukking komen in slim ontwerp en uitgekiende materialisatie: ruimten die licht en uitnodigend zijn en binnen en buiten verbinden; materialisatie die weliswaar tegen een stootje kan maar vooral ook warm en aanraakbaar is. Hout, baksteen, beplanting en kleur voeren de boventoon.

In een aparte ontwerpstudie zullen de bouwstenen voor de hub worden bepaald. Dit wordt meegegeven bij de uitwerking van (delen van) de bouwblokken.

51

▲ De mix van wonen, werken en voorzieningen maakt dat Beurskwartier gaat voelen als onderdeel van het centrum.

52

5. Gemengd en inclusief Functies in gebouwen

Een diversiteit aan functies en een goede verdeling van deze functies over het gebied, dragen eraan bij dat Beurskwartier gaat voelen als onderdeel van het centrum. In Beurskwartier komen minstens 2.500 woningen, maar dit aantal kan door optimalisatie in het ontwerpproces oplopen tot 3.000 woningen, waarbij wordt ingezet op een maximale menging van programma per bouwblok. Er komt een breed aanbod van werkplekken variërend tussen traditionele kantoren en creatieve werkplaatsen voor ‘makers’. Inspirerende functies die uitnodigen tot gesprek en interactie. Daarnaast zetten we in op lokale ondernemers die passen bij de gezonde en duurzame doelstellingen van het gebied. De gebiedsorganisatie draagt eraan bij dat de gewenste functies in Beurskwartier komen.

Programma Wonen Kantoor Creative bedrijvigheid Horeca / detail / leisure / cultuur Maatschappelijk/ school / gezondheidscentrum Overige

+/- 198.000m2 +/- 47.000m2 +/- 5.000m2 +/- 11.000m2 +/- 5.000m2 +/- 0m2

Totaal programma:

+/- 266.000 m2

Buurtvoorzieningen zoals een basisschool, een kinderopvang, een supermarkt en een gezondheidscentrum maken ook deel uit van de wijk. Ook komt er op verschillende plekken horeca (eventueel in combinatie met ondergeschikte detailhandel) op de hoek van de straat. Op korte afstand van Beurskwartier zijn veel centrum- en buurtvoorzieningen waar de nieuwe bewoners en werknemers gebruik van zullen gaan maken. Binnen tien minuten zijn bijvoorbeeld winkelcentrum Kanaleneiland, het kernwinkelgebied in de historische binnenstad, Hoog Catharijne en de Kanaalstraat in Lombok te bereiken. De Jaarbeursboulevard groeit met de komst van Beurskwartier uit tot dé levendige straat in dit deel van het centrum. Hier komen vooral horeca en grotere vermaak functies. Functies met betekenis voor mensen in Beurskwartier, de Utrechter maar ook voor mensen van verder weg.

53

▲ Diversiteit aan woningtypen.

54

Wonen

Beurskwartier wordt een stadswijk voor uiteenlopende doelgroepen zoals studenten, starters, ouderen en gezinnen. Per bouwblok worden woningtypen en woninggroottes (van 40 m2 tot 200 m2) gemengd; voor huishoudens van één of twee personen of een gezin of groep met meer mensen. Bovendien wordt de variatie aan financieringscategorieën groot. Een aanzienlijk deel van de woningen wordt betaalbaar voor mensen met een kleinere beurs. In het gebied komt 35% sociaal en 25% middencategorie (huur en koop). De overige woningen worden een mix van beleggershuur en vrije sector huur en koop. Gestreefd wordt om deze verdeling (35-25-40) in elk bouwblok zoveel als mogelijk te benaderen.