Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails

Verder dient er bij het ontwerp van de herprofilering van de Oud Wulverbroekerwetering rekening mee worden gehouden dat dit een cultuurhistorisch waardevolle waterloop is. Dit geldt ook voor de inpassing van de boerderij en bijbehorend erf. Overige sporen die verwijzen naar de cultuurhistorie van het gebied zijn nauwelijks meer kwalitatief herkenbaar in het plangebied aanwezig. Deze hebben daarom geen zwaarwegend belang in het ontwerp van de stedenbouwkundige herinrichting.

60 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 32: Overzicht uit Klicmelding

4.9 Ondergrondse Infrastructuur

Riolering De gemeente heeft de zorgplicht om huishoudelijk afvalwater in te zamelen en te transporteren (Artikel 2.16 Omgevingswet). Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een vuilwaterriool noodzakelijk. In de bestaande situatie ligt er een persleiding welke niet bedrijfszeker is voor de beoogde hoeveelheid afvalwater dat daarop wordt aangesloten. Er moet worden onderzocht welke route voor de inzameling en transport van afvalwater redelijkerwijs gevolgd kan worden en welke het meest gunstig is, zodat er een volwaardig en bedrijfszeker systeem voor afvalwater kan worden aangelegd.

61 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

5. Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid

Uitgangspunt is dat er sprake is van een kostendekkende ontwikkeling voor de gemeente. Dat betekent dat alle plan- en ontwikkelingskosten voor de gemeente worden gedekt uit de opbrengsten die voortvloeien uit deze ontwikkeling. Voor de gemeente gaat het naast de gemeentelijke plankosten (inclusief de kosten voor de behandeling van de planologische aanpassingen) om kosten die worden gemaakt in het kader van het bouw- en woonrijp maken, opschonen van de locatie na afloop, BTW derving, retributie en beheer van de openbare ruimte in het plangebied. De kosten die de gemeente maakt voor de ontwikkeling worden gedekt door externe middelen (subsidies) en grondhuur. Aanvullend zullen er overeenkomsten worden opgesteld tussen de gemeente en de partijen die bouwgrond afnemen naar grondslag van de Omgevingswet.

62 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

6. Verantwoording proces 6.1 Het gevolgde samenwerkingsproces

Op basis van het Intentiedocument Tussen de Rails is in Q3 en Q4 van 2023 samen met een 3-tal corporaties onderzoek gedaan naar de stedenbouwkundige opzet, de programmering en in het bijzonder naar het woningbouwprogramma en de haalbaarheid (bouwtechnisch, financieel, woonkwaliteit) ervan. In het bijzonder is onderzoek gedaan naar de gewenste kwaliteit van de flexwoningen in relatie tot de haalbaarheid. Naast het proces met de corporaties is hiervoor een marktverkenning uitgevoerd waarbij samen met 5 marktpartijen (ontwikkelaar/beleggers in flexwoningen) is verkend onder welke voorwaarden zij binnen het plan Tussen de Rails flexwoningen kunnen realiseren. Conclusie is dat gezien de kenmerken van het plan en de locatie (omvang, gewenste snelheid, financien) dit geen haalbare route is. Daarnaast is met het SPvE getoetst bij potentiële toekomstige eigenaren en gebruikers van de werk- en culturele gebouwen. Uit dit gezamenlijke gesprek (7 partijen) bleek er groot enthousiasme voor het plan Tussen de Rails en de gekozen ruimtelijk functionele opzet werd ondersteund. Ook bleek uit dit gesprek de behoefte en haalbaarheid. Tot slot heeft er gedurende de totstandkoming van het SPvE afstemming plaatsgevonden met andere stakeholders zoals Provincie Utrecht, Rijksdienst voor Culturele Erfgoed, Prorail, Rijkswaterstraat en HDSR.

Parallel hieraan is een participatieproces doorlopen met vooral bewoners uit Lunetten. Zie hiervoor paragraaf 6.2.

6.2 Het gevolgde participatieproces

Op basis van de stakeholderanalyse is het krachtenveld voor dit project in beeld gebracht. We kregen daarmee zicht op de belangrijkste stakeholders, belangen en issues. De bestuurlijke urgentie en planningsnoodzaak om versneld in te zetten op tijdelijke (woningbouw) ontwikkelingen, de locatiekenmerken en de inhoudelijke en financiële kaders voor deze ontwikkeling bieden beperkte ruimte voor flexibiliteit. Het participatieproces heeft daarom plaatsgevonden op niveau raadplegen, met als doel dat de plannen zo goed mogelijk worden afgestemd op de wensen en zorgen van betrokken omwonenden en potentieel geïnteresseerden partijen voor het wonen, werk- en cultuurprogramma en overige stakeholders. Aanpak In 2023 zijn omwonenden voor het eerst geïnformeerd over de plannen. Dit is gebeurd via een wijkbericht, een persbericht, een informatieavond van de ontwikkeling Brennerbaan 50 en tijdens een informatiebijeenkomst over alle projecten in Maarschalkerweerd in juni 2023. In het najaar van 2023 zijn we, met een koffiekar, op verschillende locaties in de wijk met mensen in gesprek gegaan over het plan. Tijdens deze activiteiten zijn eerste reacties en vragen opgehaald die we hebben gebruikt als input voor verdere participatie en communicatie.

Op 18 januari 2024 heeft er een participatiebijeenkomst plaatsgevonden voor omwonenden waarbij het gesprek ging over 3 verschillende thema’s: sociale veiligheid, natuur, parkeren/verkeer. De keuze voor deze 3 onderwerpen is gebaseerd op de input vanuit de koffiekarmomenten. Op 19 maart 2024 heeft een participatiemoment plaatsgevonden waarbij de stedenbouwkundige opzet en massa’s zijn gepresenteerd alsmede enkele thema’s zoals parkeren, groen, geluid, trillingen en de huisvesting van aandachtsgroepen. De reacties tijdens de participatiebijeenkomst van 18 januari en 19 maart jongstleden zijn vastgelegd in verslagen. In bijlage 1 van het SPvE zijn de beide verslagen van de bewonersavonden opgenomen, alsmede van de bijeenkomst met de markt.

63 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Resultaat Op een aantal punten in het SPvE en het raadsvoorstel is de inbreng stakeholders aanwezig. Hier zullen we er een aantal benoemen.

Ruimtelijke aspecten

Zo is de maximale bouwhoogte ten opzichte van Intentiedocument verlaagd van 7 naar 4 tot 5, met uitzondering van een mogelijk hoogteaccent van 6 bouwlagen ter plaatste van bouwveld C. Onderbouwing hiervoor is dat hierdoor een hogere woonkwaliteit te realiseren is, beter aansluit bij het borgen van de visuele kwaliteit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en zorgen over de gevolgen van hoogbouw bij bewoners van Lunetten deels zijn weggenomen. Er is nog een zorg bij enkele bewoners of het geluid afkomstig van het spoor niet gaat resoneren tussen de hoogbouw aan zijde Lunetten en dit plan, wat mogelijk leidt tot extra overlast. Dit zal nader onderzocht worden. Daarnaast zorgt de voorgestelde maatwerkoplossing voor parkeren, gecombineerd met de invoering van betaald parkeren in Lunetten, ervoor dat het realiseren van een parkeergarage op / nabij het Furkaplateau niet noodzakelijk is. Tijdens de bewonersavond zijn zorgen geuit over de mogelijke onveilige leefomgeving die de bouw van een (openbare) parkeergarage veroorzaakt. Door het kiezen voor de maatwerkoplossing is een zorg bij de omgeving weggenomen. Er zijn ook zorgen geuit over de verkeersveiligheid in relatie tot het veelgebruikte fietspad (het Maarschalkerweerdpad), zowel binnen als buiten het plangebied, en de toename van verkeer als gevolg van dit plan.

Ten aanzien van dit aspect is aangegeven bij de uitwerking van de plannen dit nadrukkelijk nader te onderzoeken en bespreken. Indien er sprake is van het ontstaan, als gevolg van het plan, van niet aanvaardbare onveilige verkeersituaties zullen doeltreffende beheersmaatregelen worden genomen.

Huisvesting aandachtsgroepen

Tijdens de avonden werd aangegeven dat Lunetten relatief veel aandachtsgroepen opvangt. Dit blijkt ook uit bronnen van de gemeente. Tegelijkertijd kenmerkt het plan zich door een fors aantal woningen voor aandachtsgroepen (135) en overwegend 1- en 2 persoonswoningen en een relatief geïsoleerde ligging van het plangebied. Over het algemeen gaven de bewoners aan de opgave van de stad voor de huisvesting van deze doelgroepen te begrijpen, echter werd wel de wens aangegeven rekening te houden met de sociale context van Lunetten. Hier hebben we nadrukkelijk onderzoek naar gedaan. Het advies is van de experts is dan ook overgenomen hier geen doelgroepen te huisvesten met een zware ambulante begeleidingsbehoefte. Tot de 30% passen wel doelgroepen met een overwegend lichte begeleidingsbehoefte die klaar zijn om de stap naar een zelfstandige woonplek te zetten. Hiermee komen we tegemoet aan zorgen vanuit de buurt. Om de leefbaarheid in dit relatief grote tijdelijke woningproject meerjarig te borgen is het van essentieel belang dat er geïnvesteerd wordt in community building, via sociaal beheer en een woonvereniging met professionele ondersteuning (bijvoorbeeld van zorgprofessionals).

Dit pakken we tijdens het de vervolgfase van het project op met betrokken partijen en de omgeving door goede afspraken te maken over begeleiding, ondersteuning en de financiering van de community building en begeleiding. Ook werd de vraag gesteld of er buurtvoorrang kan worden toegepast. Door het college is besloten dat dit mogelijk is binnen Utrecht. Dit is helpend geweest voor het vergroten van het draagvlak voor deze ontwikkeling.

64 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

7. Vervolgtraject 7.1 Planning

Nadat het SPvE is vastgesteld door de gemeenteraad wordt er een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd en de hiervoor aanvullende noodzakelijke onderzoeken uitgevoerd. Voor de BOPA geldt de reguliere procedure. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van de Omgevingswet dat bij de verlening van omgevingsvergunningen zoveel mogelijk de reguliere procedure wordt gevolgd. De beslistermijn voor de reguliere procedure is maximaal 8 weken met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken. Daarna is er bezwaar en beroep mogelijk. Parallel hieraan wordt op basis van het SPvE in samenwerking met de corporaties (en zodra deze bekend zijn de partijen voor het werk- en cultureel programma) gewerkt aan concrete plannen voor de inrichting van de openbare ruimte en bouwplannen voor het vastgoed. De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare ruimte.

Planning (zie bijlage 2): • • • • • • • • • • •

Ontwerpen openbare ruimte: Q2 -Q4 2024. Nader onderzoek Flora en Fauna: Q2 en Q3 2024 Didamprocedure Q2 en Q3 2024 Opstellen en ondertekenen SOK met corporaties: Q2 2024. Opstellen en ondertekenen overeenkomsten met overige ontwikkelpartners Q4 2025. Doorlopen ontheffingsprocedure: Q4 2024 en Q1 2025 Bindend Advies BOPA (planologische deel): januari 2025 Ontwerpproces bouwplannen: Q3 – Q1 2025 Bouwvergunning woningen: Q1 2025 Start bouwrijp maken: Q2 2025 Oplevering woningen: Q4 2025

Het proces voor de ontwikkeling van het werkprogramma kan parallel lopen maar vergt waarschijnlijk meer tijd omdat eerst via een tender gegadigden worden geselecteerd t.b.v. de uitgifte van grond en realisatie. Voor het cultuurprogramma is in basis Stichting Klank betrokken. Beide functies kunnen uiterlijk 2026 gereed zijn.

65 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bijlagen

66 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bijlage 1: Verslagen bewonersbijeenkomsten

67 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bijlage 2: Planning

Bezoekadres: Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht Postadres: Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon: 030 - 286 00 00