Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails

Tussen de Rails Stedenbouwkundig programma van eisen

Utrecht.nl

2 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Colofon Projectgroep Désirée Eriks Philip Geleijnse Joost van den Hoek Mirjam Kragten Staas Lucassen Maarten Mesman Claar Talsma Maarten Valkenet Thijs van Veen Gijs Wanders Gijs van der Zijden Anna Zuidmeer Projectmanagement Pieter Boesten Opdrachtgever Karin Sam-Sin Vos Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum 7 mei 2024 Bestuurlijke besluitvorming

3 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Inhoudsopgave CONCEPT

1

1. Inleiding

5

2. Bestaande situatie

8

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Doel Leeswijzer

2.1 Ligging en begrenzing plangebied 2.2 Eigendomssituatie 2.3 Vigerend omgevingsplan 2.4 Relatie met andere omgevingsprojecten 2.5 Ruimtelijk & functioneel 2.5.1 Verkeer en parkeren 2.5.2 Openbare ruimte, groen, natuur & water 2.5.3 Bodemverontreiniging 2.5.4 Erfgoed cultuurhistorie en archeologie 2.5.5.Ondergrondse infrastructuur

3. Ruimtelijk plan: uitgangspunten en randvoorwaarden 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

Stedenbouwkundige opzet Programma Openbare ruimte Beeldkwaliteit Verkeer en parkeren

5 7 7

8 9 10 10 11 13 13 15 16 19

21

21 24 26 29 31

4. Onderbouwing

33

5. Uitvoerbaarheid

61

6. Verantwoording proces

62

7. Vervolgtraject

64

Bijlagen

65

Bijlage 1: Verslagen bewonersbijeenkomsten

66

Bijlage 2: Planning

67

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8 4.9 5.1

6.1 6.2 7.1

Wonen Werken Cultuur Verkeer en parkeren Groen, water en natuur Gezonde leefomgeving Energie en duurzaamheid Erfgoed Ondergrondse Infrastructuur Economische uitvoerbaarheid

Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces Planning

33 35 37 38 39 42 55 58 60 61

62 62

64

4 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad

5 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

1. Inleiding 1.1 Aanleiding

In 2021 is in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) 2040 het gebied Lunetten-Koningsweg als een Stedelijk Knooppunt voor de stad aangemerkt. De locatie Tussen de Rails is onderdeel van het beoogde plangebied van deze Stedelijke Knoop. In het coalitieakkoord 20222026 is dit bekrachtigd. Daarbij is aangegeven dat de Stedelijke Knoop Lunetten-Koningsweg met prioriteit wordt opgepakt. De Stedelijke Knoop Lunetten-Koningsweg is aangemerkt als één van de nieuwe stedelijke knooppunten in het model van de polycentrische stad. Dat worden nieuwe kernen in de stad met een mix van functies, op plekken die goed ontsloten zijn met openbaar vervoer. Bij de Stedelijke Knoop Lunetten-Koningsweg wordt onder andere de realisatie van IC-station(s) of een dubbel sprinterstation onderzocht, gecombineerd met een halte van een nieuwe HOV -verbinding (Waterlinielijn) als onderdeel van het wiel met spaken (ter ontlasting van Utrecht Centraal). De mate van verstedelijking van dit stedelijk knooppunt is mede afhankelijk van de keuzes die hieromtrent nog gemaakt moeten worden. Ook de gebiedsonderzoeken van U Ned (2022), de Mobiliteitsstrategie van U Ned en het Integraal Regionaal Perspectief van de U10 (IRP, 2021) gaan uit van de realisatie van de Stedelijke Knoop Lunetten-Koningsweg, inclusief sterk verbeterde OV-ontsluiting.

Definitieve ontwikkeling stedelijke knoop duurt nog meerdere jaren Zoals ook in de Uitvoeringsstrategie van de RSU2040 staat vermeld duurt het naar verwachting zeker nog 15 jaar voordat de definitieve ontwikkeling van de Stedelijke Knoop wordt gerealiseerd. Dat hangt onder andere samen met keuzes die de gemeente en partners (zoals provincie, ProRail en het Rijk) nog moeten maken over het toevoegen van een sprinter- of IC-station in de lijn Utrecht-Arnhem, het opwaarderen van station Lunetten naar IC-station, en over de aanleg van de Waterlinielijn als nieuwe HOV-verbinding tussen de A12-zone naar USP door het gebied. Zolang er nog geen zekerheid is over de stations en over de Waterlinielijn moeten daarvoor gronden worden gereserveerd. Aangezien deze keuzes waarschijnlijk pas over 10 tot 15 jaar genomen worden is het op dit moment nog niet mogelijk om de permanente ontwikkeling van de definitieve Stedelijke knoop LunettenKoningsweg nu al te realiseren. Tevens is er (contractueel) afgesproken rekening te houden met grondreserveringen voor Rijkswaterstaat voor de verbreding van de Ring Utrecht (bij uitvoering TB). Een ander belangrijk aspect dat speelt bij definitieve ontwikkeling is dat de beschermde status van het Werelderfgoed Hollandse Waterlinies in dit gebied van invloed kan zijn op de mate van verstelijking die hier kan worden gerealiseerd.

Hoe de beoogde verstedelijking in overeenstemming kan worden gebracht met het behoud en de versterking van de kernkwaliteiten van het werelderfgoed aan de hoogdynamische oostzijde van de stad, moet nog samen met de provincie en het Rijk nader worden onderzocht.

6 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Woningtekort en tijdelijke ontwikkeling Tussen de Rails. De permanente ontwikkeling kan dus pas over circa 10-15 jaar daadwerkelijk gerealiseerd worden. Tegelijkertijd is de opgave op de woningmarkt omvangrijk en urgent. Er zijn in heel Nederland te weinig woningen beschikbaar. In Utrecht lopen we hier ook tegenaan. Mensen moeten daardoor lang wachten op een geschikte woning. We willen dat alle Utrechters sneller een huis kunnen vinden. Het gaat immers om een basisbehoefte, namelijk het wel of niet hebben van een dak boven je hoofd. Utrecht staat voor de urgente opgave om voldoende tijdelijke woningen te realiseren. In dit kader sluit de tijdelijke ontwikkeling van dit gebied dan ook goed aan bij motie M2020/172 en het feit dat deze locatie de komende 10-15 jaar nog niet permanent bebouwd kan worden. Deze motie is op 9 juli 2020 aangenomen bij de vaststelling van het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd. In deze motie wordt het college opgedragen:

• “Te kijken naar mogelijkheden voor tijdelijke (jongeren) •

huisvesting in het gebied ‘tussen de Rails’ samen met SSH en andere partijen. Aan deze partijen te vragen of zij bereid zijn de kosten te dragen voor het bouwrijp maken van het gebied en eventuele maatregelen tegen bouw- en geluidshinder.”

Uit het onderzoek dat hierop is gestart, welke parallel liep aan de totstandkoming van de RSU, is uiteindelijk het Intentiedocument “Tussen de Rails”, een ontwikkeling voor tijdelijke woningen, voortgekomen. Hierin staat beschreven dat dit een kansrijke locatie is, met als doel in 2025 tot realisatie te komen van onder andere tijdelijke woningen. Dit intentiedocument is vastgesteld door het college d.d. 6 juni 2023, waarbij is besloten: • Te onderzoeken of en hoe een tijdelijke ontwikkeling gerealiseerd kan worden met een programma van 500 tot 700 woningen en mogelijke andere functies zoals Stichting Klank en werkruimtes. • Het ontwerpproces van fase 1 van de tijdelijke ontwikkeling Tussen de Rails zo snel mogelijk te starten en te onderzoeken met welke woningcorporatie afspraken kunnen worden gemaakt voor de realisatie van circa 200 tot 300 woningen voor studenten óf een andere doelgroep met als randvoorwaarde een lage parkeernorm; • Voor de tijdelijke woningen en andere tijdelijke functies van de 2e fase van de tijdelijke ontwikkeling een ontwikkelkader op te stellen en deze op een later moment ter besluitvorming voor te leggen. Het tijdelijke programma van de 2e fase omvat indicatief: - 300 tot 400 tijdelijke woningen - En aanvullende functies zoals bijvoorbeeld stichting Klank en werkruimtes.

• Bij de ontwikkelingen de groene waarden binnen het gebied Tussen de Rails goed in te passen en de groencompensatie conform de RSU 2040 gefaseerd te realiseren binnen én buiten het gebied. Middels een raadsbrief is de raad geïnformeerd.

7 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

1.2 Doel

Het college heeft met het besluit inzake het Intentiedocument (IDOC) d.d. 6 juni 2023 de opdracht gegeven om de voorwaarden voor de realisatie van het initiatief zoals beschreven in het IDOC te onderzoeken. Het resultaat hiervan is dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen. Met dit onderzoek wordt antwoord gegeven op de onderzoeksvragen zoals gesteld in het IDOC. In dit SPvE worden de ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en ambities beschreven waaraan de tijdelijke ontwikkeling Tussen de Rails moet voldoen. Daarnaast worden ook andere niet ruimtelijke aspecten beoordeeld en meegewogen zoals volksgezondheid, energie, biodiversiteit, duurzaamheid en participatie. Het biedt een basis om met samenwerkingspartners te komen tot realisatie. Omdat de ontwikkeling niet past in het vigerende bestemmingsplan/ omgevingsplan, zal een nieuwe planologische maatregel opgesteld worden. Dit SPvE is daarvoor de inhoudelijke basis.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het ruimtelijk plan beschreven en aangegeven welke ruimtelijke en functionele randvoorwaarden relevant zijn. Hoofdstuk 4 wordt aan de hand van beleid en wet- en regelgeving het plan nader onderbouwd. De uitvoerbaarheid, verantwoording van het gevolgde samenwerkingsen participatieproces en het vervolgtraject staan beschreven in de laatste drie hoofdstukken.

8 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

2. Bestaande situatie 2.1 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied “Tussen de Rails” bevindt zich in de sporendriehoek Lunetten-Koningsweg, is onderdeel van de wijk Oost en ligt tegen de wijk Zuid aan. De locatie ligt ten westen van de A27 en het fietspad Maarschalkerweerdpad, dat Lunetten verbindt met Maarschalkerweerd en USP. Het wordt aan de andere twee zijdes begrensd door de spoorlijnen naar Arnhem en ‘s-Hertogenbosch. De tijdelijke invulling is voorzien ten westen van dit fietspad en “tussen de Rails”. Het plangebied beperkt zich tot het gebied aan de westzijde van dit fietspad, omdat aan de oostzijde ruimtereserveringen zijn voorzien voor Na werkterreinen van Rijkswaterstaat bij een eventuele araanpassing van de A27.

US P

Afbeelding 1: Begrenzing van het plangebied voor de tijdelijke bebouwing ‘Tussen de Rails’

Amelisweerd

g Koningswe

Spo

A2

7

m

rnhe

ar A or na

Maarschalkerweerd

A27 Plangebied

Naar Binnenstad

Station Lunetten

Spoor naar Den Bosch FurkaPlateau

Brennerbaan

Naar Winkelcentrum

Naar Houten N

9 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 2: Kaartuitsnede gemeentelijke eigendommen.

2.2 Eigendomssituatie

Het terrein is grotendeels eigendom van de gemeente Utrecht. Er staat een verhuurde woning/boerderij (regulier huurcontract) met daaromheen gronden (deels in bruikleen aan de huurder van de boerderij). Ten oosten van het fietspad is een deel van de grond in gebruik als gemeentelijk gronddepot en een ander deel gereserveerd als werkterrein door RWS voor de aanpassingen aan de Ring Utrecht (o.a. A27). De punt in het noorden van het gebied is in eigendom van ProRail. Hier wordt geen ontwikkeling voorzien.

10 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

2.3 Vigerend omgevingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingplan “Rijnsweerd, Maarschalkerweerd (geconsolideerd)” uit 2013, dat binnen het overgangsrecht van de Omgevingswet geldt als Omgevingsplan. Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming “Groen”, en kleinere delen hebben de bestemming “Verkeer (verblijfsgebied)”, “Verkeer (Railverkeer”), of “Water”. Ter plaatse van de boerderij is een dubbelbestemming “Bedrijfswoning”. Het hele plangebied heeft de dubbelbestemming “Archeologie”. Het plangebied ligt binnen de zogenaamde “rode contour” uit de Provinciale Verordening, dus binnen de aanduiding van ‘stedelijk gebied’. Die rode contour markeert rondom steden en dorpen de grens tussen stedelijk gebied en landelijk gebied. Binnen het stedelijk gebied kan een gemeente plannen vaststellen voor verstedelijking.

Br

Omdat het omgevingsplan voor het beoogde plangebied de functies wonen, werken en maatschappelijk niet toestaat, is een planologische procedure nodig om hiervan af te mogen wijken teneinde tot de tijdelijke ontwikkeling te kunnen komen.

en ne

A27

rb aa

2.4 Relatie met andere omgevingsprojecten

n FurkaPlateau

Afbeelding 3: Bestemmingsplankaart.

De tijdelijke ontwikkeling ‘Tussen de Rails’ is ten westen gelegen van een eventueel werkterrein bij de aanpassing van de A27 volgens het Alternatief Ring Utrecht (ARU) of de verbreding volgens het Tracebesluit (TB). Aan de noordzijde van het gebied vindt de ontwikkeling van het Lunettenpark in Maarschalkerweerd plaats. Aan de zuidzijde, langs de Brennerbaan, is de bouw van een wooncomplex voorzien (Brennerbaan 106).

11 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 4: Bestaande weg naar boerderij

2.5 Ruimtelijk & functioneel

Het plangebied betreft een grotendeels groen terrein ingeklemd tussen de spoorlijnen Utrecht – Den Bosch en Utrecht Arnhem. Het maakt deel uit van de stedelijke groenstructuur, een uitgemaaid wandelpad zorgt voor recreatie toegankelijkheid en beleefbaarheid. De westelijke punt is eigendom van ProRail en maakt geen deel uit van het plangebied: dit gebied is in 2016 ingericht voor natuurcompensatie in het kader van de spoorverdubbeling. Er is één woonboerderij aanwezig in het midden van het plangebied. Het plangebied is bereikbaar via de fietsroute vanaf Lunetten richting Maarschalkerweerd en via het viaduct Tussen de Rails over de A27. Door het plangebied loopt een waterloop, de Oud Wulverbroekerwetering. Deze waterloop wordt begeleid door jonge knotwilgen.

Afbeelding 5: Zicht op het plangebied en Oud Wulvenbroekerwetering.

De locatie is gelegen op ca. 600m (8 minuten lopen) van het Winkelcentrum Lunetten. Het winkelcentrum biedt voorzieningen voor de wijk, zoals een supermarkt, drogisterij, boekwinkel, diverse restaurants en een tandartspraktijk. Het plangebied is direct naast station Lunetten gelegen. In de directe omgeving is een depot voor grond en puin aanwezig. Deze is gelegen aan de oostzijde van het fietspad. Ten noorden van het beoogde plangebied ligt bos- en recreatiegebied Amelisweerd.

12 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 6: Kaart bestaande situatie.

13 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

2.5.1 Fiets

Verkeer en parkeren

Het gebied wordt ontsloten door de fietsroute tussen Kanaleneiland en het Utrecht Sciencepark. Daarnaast is het gebied gelegen naast ten noorden van de fietsroute Houten – Binnenstad. Hiermee is het gebied goed bereikbaar per fiets.

Openbaar Vervoer

Het gebied is goed bereikbaar per OV. Station Lunetten is direct naast het plangebied gelegen. Op het station stoppen sprinters richting Utrecht Centraal en Tiel. Bediening varieert van 2 tot 4 treinen per uur per richting. Het station is start- en eindpunt van buslijn 8 (Richting Utrecht Centraal) en 10 (Richting Papendorp). Op 5 minuten loopafstand van het plangebied ligt ook een bushalte aan de Koningsweg.

2.5.2 Openbare ruimte, groen, natuur & water Openbare ruimte en groen

Het gebied maakt onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur (Actualisatie Groenstructuurplan 2017-2030) en vormt een verbinding tussen stad en buitengebied in de Kromme Rijnscheg. In 2016 is op initiatief van en in samenspraak met inwoners van Lunetten, naar aanleiding van de spoorverdubbeling, een wandelpad en een brug over de Oud Wulverbroekerwetering aangelegd, met als doel het gebied recreatief toegankelijk te maken en de natuurwaarden te vergroten. De punt tussen de sporen is daarbij ingericht als natuurgebied (compensatie), de daaraan gelegen graslanden als ecologische zone (vlinder-idylle). Het resterende grasland bleef in gebruik als weiland.

Auto

Het gebied is zeer beperkt bereikbaar voor de auto. De enige ontsluitingsweg is gelegen aan de noordzijde van het plangebied. Deze weg loopt met een viaduct over de A27 en sluit aan op de Mereveldseweg. Autoverkeer moet hier de gelijkvloerse spoorwegovergang op de spoorlijn Utrecht – Arnhem kruisen om aan te sluiten op de Koningsweg (richting de Stad of richting Bunnik).

Afbeelding 7: Inrichtingsplan Tussen de Rails d.d. 15-10-2013 (IBU Stadsingenieurs).

14 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Natuur en biodiversiteit

Het plangebied ligt op de Houtense Vlakte en is onderdeel van het stroomgebied van de Rijn. De Oudwulverbroekerwetering is het restant van een oude loop van de Rijn en ligt op een stroomrug die bestaat uit rivierklei. De huidige bodem is als gevolg van vergravingen en gebruik als baggerstortlocatie echter niet meer oorspronkelijk. Wel is de bodem nog van invloed op de ecologie van het gebied en zijn diverse soorten die kenmerkend zijn voor het rivierengebied aanwezig. Door de ligging aan de stadsrand, het natuurlijke karakter en het extensieve beheer (1-2 maaien per jaar) is het gebied rijk aan biodiversiteit. Op het ruige grasland leven wezels en zowel de vos als konijn hebben burchten in het gebied. Aanwezige broedvogels zijn onder meer roodborsttapuit, grasmus en bosrietzanger, soorten die elders in Utrecht zeer zeldzaam zijn en voornamelijk voorkomen in de ruigere stadsrandzone. Op de oever van de watergangen groeit de rietorchis, de ringslang komt incidenteel voor in het gebied. Bijzonder is de aanwezigheid van het kalkdoorntje, een voor het rivierengebied kenmerkende sprinkhaan die in Utrecht alleen bekend is van het gebied Tussen de Rails en de directe omgeving daarvan. In de Oudwulverbroekerwetering leeft de grote modderkruiper, een kenmerkende vis van overstromingsvlakten. Binnen Utrecht is deze soort bijna uitgestorven.

Water

Door het gebied loopt de Oud Wulverbroekerwetering. Dit is conform de Legger van HDSR een primaire watergang (blauw in afbeelding 8) en voert vanuit het gebied ten noorden van het spoor water aan naar het gebied zelf en in zuidelijk richting naar het oostelijk deel van de wijk Lunetten. Daarnaast liggen nog enkele andere watergangen (groen in afbeelding 8) langs de randen van het gebied. De kwaliteit van deze watergangen is laag. De ambitie conform de Visie water & Riolering is om minimaal de kwaliteit ‘zichtbaar’ te behalen.

Een deel van de aanwezige soorten is wettelijk beschermd. Voor ontwikkeling van het gebied is ontheffing nodig van de Wet natuurbescherming. In 2024 wordt nader onderzoek gedaan naarbeschermde soorten.

Afbeelding 8: Kaart systeem oppervlaktewateren.

Duiker

15 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 9: Grondwaterstanden

Grondwater

De gemiddelde grondwaterstand ligt tussen de NAP +0,50 en +0,60. De representatieve hoge grondwaterstand ligt tussen de NAP +0,70 en +0,80.

2.5.3 Bodemverontreiniging

Afbeelding 10: Bodemverontreiniging

De bodem van het plangebied is over het algemeen licht verontreinigd en daarmee geschikt voor het beoogde gebruik. Langs de oostzijde van het plangebied is echter een, circa 0,3 tot 0,5 meter dikke, sterk verontreinigde bodemlaag aanwezig. Bij de eventuele verbreding van de Oud Wulverbroekerwetering en bij het uitgraven van cunetten voor bebouwing, wegen en kabels en leidingen, zal gegraven worden in sterk verontreinigde grond. In het “gele” deel bevindt de verontreiniging zich in de “contactzone (bovenste halve meter)” en zal sowieso gesaneerd moeten worden om de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik.

16 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

2.5.4 Erfgoed cultuurhistorie en archeologie

Cultuurhistorie Het plangebied Tussen de Rails maakt onderdeel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW). Deze historische verdedigingslinie was gericht op inundatie (onder water zetten) en maakte zo optimaal mogelijk gebruik van de kenmerken van het bestaande, veelal agrarische landschap. Rondom Utrecht kende de waterlinie een unieke dubbele fortenring. De forten moesten de accessen in de linie verdedigen. Het plangebied ligt op de Houtense Vlakte, in het zogeheten onveilige gebied tussen de Lunettenforten in het westen (eerste fortenring) en Fort Vechten, Fort Rijnauwen en Fort bij het Hemeltje in het oosten en zuiden (tweede fortenring). Het gebied valt binnen de 600m en 1000m verboden kringen van de Lunetten. Op grond van de Vestingwet en Kringenwet golden binnen de verboden kringen tussen 1815 en 1963 specifieke regels voor bouwwerken en beplanting, ten behoeve van een vrij schootveld (opgeschort vanaf 1951). De Houtense Vlakte vormde als hoger gelegen stroomruggebied van de Kromme Rijn een grootschalig acces, omdat deze aanvankelijk slecht onder water gezet (geïnundeerd) kon worden. Dankzij een aantal waterkundige ingrepen werd de watertoevoer gaandeweg verbeterd. Andere accessen die door het plangebied liepen waren het eeuwenoude Rijndijkje (nu alleen nog herkenbaar buiten het plangebied) en de twee spoorwegen.

Buiten het plangebied vormden de Koningsweg en het Houtense Pad belangrijke accessen die door de Lunetten verdedigd werden. De samenhang tussen deze elementen en daarmee de oorspronkelijke werking van de linie in relatie tot het plangebied is alleen nog goed beleefbaar vanaf verdedigd gebied onder het viaduct door (omgeving begraafplaats Kovelswade), vanaf de hoofdweerstandslijn (nu Waterlinieweg), en de Lunettenforten.

Vanuit het plangebied zelf en ten oosten daarvan is de beleefbaarheid van de waterlinie zeer beperkt. Naast de waterlinie hebben binnen het plangebied de Oud Wulverbroekerwetering en het erf met de boerderij een relatie met de rijke historie van Utrecht. De Oud Wulverbroekerwetering heeft zijn oorsprong in de Kromme Rijn, die daar in de Romeinse tijd een rivierloop had. Ook is vrijwel zeker dat er een jaagpad was langs deze rivierloop. Met de kennis van de nabijgelegen Neder-Germaanse Limes (noordelijke buitengrens van het Romeinse Rijk) weten we dat de Romeinen zich te water en te voet door het plangebied hebben bewogen. De wetering had geen belangrijke rol in het watersysteem van de waterlinie. De vroegere dynamische rivierloop van de Kromme Rijn zorgde voor vruchtbare grondafzettingen, waardoor dit gebied bijzonder geschikt was voor landbouw. De Oud Wulverbroekerwetering diende als ontginningsbasis voor de landbouwverkaveling in het plangebied. Hofstede “De Ketel” (huidig adres Tussen de Rails 1-3) staat op de eerste kadastrale opmeting van 1832, maar de locatie stamt waarschijnlijk uit de 17de eeuw of mogelijk eerder. De huidige boerderij dateert grotendeels van 1931. Deze verving de uitgebrande boerderij die hier oorspronkelijk stond.

Afgezien van de Oud Wulverbroekerwetering is het gebruik van het plangebied als agrarisch landschap nog slechts beperkt herkenbaar, mede doordat het kenmerkende slotenpatroon van de (gekromde) blokverkaveling vrijwel geheel is verdwenen.

17 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 11: Plangebied en omgeving omstreeks 1875, met op de uitsnede van de historische kaart oa aangegeven: de vier Lunettenforten, verschillende inundatieen damsluizen, de Houtense Vlakte, de spooraccessen, de Koningsweg, het Houtense Pad, de Kromme Rijn, Boerderij de Ketel, het Rijndijkje en de Oud Wulverbroekwetering met omliggende blokverkaveling (bron: Kadaster, Apeldoorn)

18 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 12: Uitsnede archeologische waardenkaart

Archeologie Op de archeologische waardenkaart gelden voor het plangebied verschillende waarden en verwachtingen. Het boerenerf heeft de aanduiding hoge archeologische waarde (WA3). Grondwerkzaamheden groter dan 30m2 en dieper dan 30cm zijn vergunningsplichtig. Voor twee brede stroken aan weerszijden van de Oud Wulverbroekerwetering geldt een hoge archeologische verwachting WA4. Hier geldt dat grondwerkzaamheden groter dan 100m2 en dieper dan 30cm vergunningsplichtig zijn. Ten slotte geldt voor de rest van het plangebied een middelhoge archeologische verwachting WA5. Hier geldt dat grondwerkzaamheden groter dan 100m2 en dieper dan 30cm vergunningsplichtig zijn. In de regels van het chw bestemmingsplan algemene regels is vastgelegd dat als de verstoring in meer dan één zone valt, de zone die de minste verstoring toestaat geldt. Om de archeologische waarden te toetsen is een inventariserend booronderzoek verkennende fase uitgevoerd. RAAP Rapport 6723. Hiermee zijn de mogelijke archeologische waarden niet voldoende vastgesteld. Er zal nog een inventariserend booronderzoek karterende fase worden uitgevoerd.

19 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 13: Kabels en leidingen

2.5.5. Ondergrondse infrastructuur

Riolering Voor de afvoer van (afval)water is er beperkte infrastructuur in het gebied aanwezig. Er ligt namelijk één persleiding met een diameter van 63 mm in het gebied. Deze wordt gebruikt voor de afvoer van afvalwater van de grondbank.

20 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 14: Vogelvluctimpressie proefverkaveling Tussen de Rails

Werken Wonen Cultuur

21 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

3. Ruimtelijk plan: uitgangspunten en randvoorwaarden 3.1. Stedenbouwkundige opzet

Ligging Tussen de Rails is een bijzondere locatie ten oosten van Station Lunetten. Het driehoekige plangebied heeft een oppervlak van circa 5 hectare. De kavel wordt begrensd door de spoorlijn naar Den Bosch en de spoorlijn naar Arnhem en de tussen beide sporen gelegen Oud Wulverbroekerwetering. Belangrijke elementen in het plangebied zijn de bestaande boerderij met grondgebied (in bezit van de gemeente) en een doorgaande fietsverbinding van Lunetten naar Maarschalkerweerd met de naam Maarschalkerweerdpad. De locatie is met Station en Wijk Lunetten verbonden via een tunnel voor voetgangers en fietsers. Deze onderdoorgang is niet geschikt voor motorvoertuigen. Motorvoertuigen kunnen plangebied tussen de rails bereiken via de Mereveldseweg gelegen aan de oostzijde van de A27. Gegeven de beperkte bereikbaarheid voor motorvoertuigen is het plangebied Tussen de Rails niet geschikt voor het parkeren van auto’s.

Vooruitlopen op SKLK (Stedelijke Knoop Lunetten Koningsweg) Het driehoekige plangebied van Tussen de Rails zal in de toekomst het middelpunt vormen van Stedelijk Knooppunt Lunetten Koningsweg (SKLK). Vooruitlopend op de planvorming van de SKLK wordt het plangebied Tussen de Rails voorzien van een tijdelijke invulling voor de duur van circa 15 jaar. Wonen binnen het gebied kan maximaal 10 jaar, vanwege de Wet geluidhinder. Ondanks het tijdelijke karakter van het plangebied is een invulling gewenst die optimaal gebruikt maakt van de (ruimtelijke) mogelijkheden die de locatie te bieden heeft. De invulling zal bestaan uit een gemengd programma van circa 450 woningen. Daarnaast is voorzien in een aanvullend cultureel-, en werkprogramma voor de duur van 15 jaar. Met de gekozen programmering ontstaat een gemengde invulling vooruitlopend op de grootschalige integrale gebiedsontwikkeling zoals voorzien met SKLK. Een gemengde invulling wordt gezien als een duurzame benadering die zorgt voor levendigheid, leefbaarheid en sociale activiteiten die horen bij een stadsbuurt naast een station. Ten aanzien van de tijdelijke woningen is het uitgangspunt deze te willen realiseren met een permanente uitstraling.

22 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Afbeelding 15: Impressie proefverkaveling Tussen de Rails

Werken Wonen Cultuur

23 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Stedenbouwkundige opzet De stedenbouwkundige opzet wordt bepaald door de samenhang tussen de openbare ruimte, bereikbaarheid van het gebied en bebouwing, rekeninghoudend met de bestaande kwaliteiten. De beschrijving van de stedenbouwkundige opzet is opgebouwd uit een aantal principes die resulteren in een ruimtelijk- functioneel raamwerk: 1. Bestaande kwaliteiten van de stedelijke groenstructuur passen we in en worden versterkt. De Oud Wulverbroekerwetering wordt een belangrijke landschappelijke drager van het gebied. De consequentie hiervan is dat de bebouwing langs de Oud Wulverbroekerwetering veel afstand houdt tot de wetering, zodat er ruimte ontstaat voor het verbreden van de wetering, een wandelroute en natuurvriendelijke oevers. Verbreding van de wetering draagt bij aan waterberging en biodiversiteit in het gebied. Door ook het oorspronkelijke kronkelende karakter te behouden koesteren én benutten we hiermee bovendien de cultuurhistorisch waarde van deze waterloop. Daarnaast zorgen we rondom het gebied voor een brede groene zone, zodat dieren zich vrij door het gebied kunnen verplaatsen. 2. De boerderij met de bijbehorende grondpositie wordt ingepast in de nieuwe verkaveling.

Dit resulteert in een rationele verkavelingsstructuur die haaks op de wetering staat waarin programma’s voor (tijdelijk) wonen, werken en cultuur een plek kunnen vinden, met voldoende ruimte hiertussen voor de ontsluiting van het gebied. 3. De bestaande bomen in het gebied aan oostelijke zijde van de boerderij dienen te worden behouden. Dit kan een centrale openbare groen plek in het gebied vormen die identiteit en kwaliteit geeft aan de tijdelijke invulling. 4. Rondom de centrale openbare groene ruimte in het gebied krijgen de werk en culturele programma’s een plek. Dit biedt de mogelijkheid om een levendige (culturele) programmering van de groene openbare ruimte in de stedenbouwkundige opzet mee te

nemen. De groene centrale ruimte kan dan gaan functioneren als “een huiskamer” van de gebiedsontwikkeling. 5. De relatief informele volumes van de boerderij en de modulaire opzet van cultuur- en werkhuisvesting worden omringd door scherp gesneden woningbouwblokken. Hiermee krijgt de stedenbouwkundige opzet een heldere hiërarchie van een groene centrale ruimte begrensd door boerderij, werk- en cultuurvoorzieningen omringd door heldere woningbouwblokken. De precieze vormgeving- en opzet van deze blokken dient nader te worden uitgewerkt in samenwerking met de ontwikkelende partijen. 6. De ontsluiting van het gebied voor fietsers en nood- en hulpdiensten vraagt om één tot twee brugstructuren over de wetering in aanvulling op de bestaande brugverbinding aan de noordzijde bij de onderdoorgang. Nood- en hulpdiensten kunnen de bouwblokken goed bereiken, waar nodig aan alle zijden. 7. De volume en de maatvoering van de bouwblokken is specifiek geënt op tijdelijke bouwvormen. In de voorbeeldverkaveling is uitgegaan van bouwblokken met galerij ontsluiting aan de binnenzijde. Vanuit de bouwmethodiek tijdelijk bouwen is de stapeling beperkt tot circa 4 á 5 bouwlagen. Hiermee is het aantal te realiseren woningen per bouwveld beperkt en is verder verdichting van het plan zonder de bouwmethodiek te wijzigen lastig. 8.

De groene punt aan de noordzijde blijft behouden voor natuur, dit gebied is als zodanig reeds ingericht. De toegang tot dit terrein wordt fysiek onmogelijk gemaakt zodat het als rustgebied voor dieren kan blijven functioneren. Tussen deze punt (eigendomsgrens ProRail) en de nieuwe ontwikkeling wordt een groene bufferzone van tenminste 10 meter breed als bufferzone ingericht. Daarnaast zal extensieve recreatie mogelijk worden rondom het plan, alleen toegankelijk voor voetgangers.

24 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Stedenbouwkundige uitgangspunten

9. In de uitwerking van de beeldkwaliteit en het inrichtingsplan dient Vaste rooilijn rekening te worden gehouden met de impact van de ontwikkeling Flexibele rooilijn op de kernkwaliteiten van het Werelderfgoed Hollandse Gehuurd terrein Boerderij Waterlinies en mogelijke mitigerende maatregelen ten aanzien Zoeklocatie Tussenstraat daarvan, zoals beschreven in het rapport van de Heritage Impact (min. 15m breed) Assessment, met ecologische overwegingen in het kader van 2-4 Aantal Bouwlagen natuurbehoud.

Afbeelding 16: Kaart Stedenbouwkundige uitgangspunten.

Zoeklocatie (hoofd) entree

4-5

F

4-5

E 2-4

D

De in dit SPvE opgenomen plankaart is te zien als een proef- of Zoeklocatie Horeca voorbeeldverkaveling. Op hooflijnen liggen de maten van het Zoeklocatie raamwerk voor ontsluiting en inrichting openbare ruimte gemeenschappelijke vast. De ruimtes voorzieningen precieze invulling en maatvoering van de bouwvelden& is onderwerpwoningen van afstemming met de ontwikkelende partij en of de eindgebruikers. In de stedenbouwkundige uitgangspuntenkaart zijn de flexibele en vaste elementen in de ruimtelijke opzet weergegeven. 0 20 40 60 80 100

3.2. Programma 4-5

4-5

B

Stedenbouwkundige uitgangspunten

4-6

C

Vaste rooilijn Flexibele rooilijn Gehuurd terrein Boerderij Zoeklocatie Tussenstraat (min. 15m breed)

ogistiek

2-4

20

40

60

80 0

100 20

N 40

60

• •

Aantal Bouwlagen

Autoroute - Serviceverkeer Zoeklocatie (hoofd) entree Fietsroute Zoeklocatie Horeca Bereikbaarheid Nood- en Hulpdiensten Zoeklocatie gemeenschappelijke Zoeklocatie parkerenruimtes (deel)auto & voorzieningen woningen 0

A

In de basis dient het SPvE te voorzien in heldere programmatische en ruimtelijke uitgangspunten. Tegelijkertijd moeten deze uitgangspunten en randvoorwaarden zo zijn geformuleerd dat flexibiliteit richting de uitvoering behouden blijft. Hiermee kan het plan stapsgewijs door verschillende uitvoeringspartijen gerealiseerd worden. Voor de programmatische invulling van het gebied zijn de volgende zaken van belang.

80

100

N

Het plan voorziet in circa 450 woningen van 25 tot 75m² BVO (zelfstandige studio’s, 2- en 3- kamer appartementen). De woningen vinden hun plek op bouwvelden A, B, C en F. Het aantal bouwlagen bedraagt 4 tot 5 bouwlagen. I.v.m. trillinghinder is een eventuele 6e bouwlaag bij Blok C mogelijk als beheersmaatregel. Ook kan, indien noodzakelijk, in de uitwerking nog worden geschoven met de precieze situering van de woonwerk en cultuurfuncties.

25 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Functiekaart Cultuur

•

Afbeelding 17: Kaart gewenste functieverdeling.

•

F

E

•

D •

B

A

• •

C

ogistiek

•

Functiekaart

Cultuur Autoroute - Serviceverkeer Werken Fietsroute Wonen Bereikbaarheid Nooden Hulpdiensten terrein Boerderij Zoeklocatie parkerenGehuurd (deel)auto

0

20

40

60

80

•

100

N

De woningbouwblokken hebben elk een geluidluwe zijde, Werken bijvoorbeeld met een geluidluw hof en geluidluwe gevels. Ook heeft ieder woongebouw één of meerdere Wonen gemeenschappelijke ontmoetingsruimte(s) waar gekookt en/ of verbleven kanBoerderij worden. Gehuurd terrein Dit afhankelijk van het gebouw, indeling, type woningen en doelgroep. De binnenhoven van de bebouwing functioneert als gemeenschappelijke buitenruimte van de woningen. - Voor privé buitenruimte kan worden gedacht aan een leefgallerij op de verdiepingen of een strook van circa 2 meter aan de binnenzijde van de blokken op de begane grond. Op bouwveld D wordt bebouwing in 2 tot 4 lagen van ca. 1200 tot 2400 m2 bvo. Dit bouwveld omvat nader in te vullen socialeculturele functies die complementair zijn aan het woonprogramma, waarbij gedacht wordt aan muziekstudio’s, horeca en bijvoorbeeld ontmoetings- en vergaderruimtes of een repair café. Op bouwveld E wordt voorzien in circa 4000 m² bvo ruimte voor Werken (kantoor/creatieve industrie) en/of culturele/ maatschappelijke voorzieningen eventueel in relatie tot en gedeeltelijk uitwisselbaar met het paviljoen op Bouwveld D. Een deel van bouwveld F kan worden ingezet voor wonen, maar ook voor werken/cultuur als aanvulling op bouwveld E. De bebouwing voorziet in inpandige fietsparkeervoorzieningen voor bewoners en werknemers.

Voor bezoekers van het gebied wordt fietsparkeren voorzien in de oost-west gelegen tussenstraten aan de noord en zuidzijde van de blokken. Eventuele nutsvoorzieningen voor elektra en warmte en telecom worden bij voorkeur inpandig, op eigen terrein (binnen de bouwvelden) opgelost. Installaties en voorzieningen zijn niet zichtbaar vanuit de openbare ruimte.

26 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Openbare Ruimte Boschage Prorail Afbeelding 18: Kaart gewenste functies openbare ruimte.

3.3. Openbare ruimte

m

Groen - Natuurlijke oevers Tussen de Rails betreft een tijdelijke ontwikkeling van 15 jaar en vormt de opmaat voor een verdere knooppunt ontwikkeling rondom station Groen - Rust lunetten (Stedelijke knoop Lunetten Koningsweg). vraag in GroenDe - Reuring hoeverre de voorgestelde verkaveling behouden kan blijven bij Water / zoeklocatie uitbreiding water permanente ontwikkeling is onderwerp van nader onderzoek en dus niet gegarandeerd. Dit pleit ervoor om mede vanuit Bomen - Bestaand (indicatief) investeringsoverwegingen te kiezen voor een “lichte inrichting” van de Bomen - toevoeging (wensbeeld) openbare ruimte met nadruk op groen en half verharding. Gegeven de afwezigheid van automobiliteit in het gebied sluit deze lichte inrichting goed aan op de gewenste verblijfskwaliteit in de openbare ruimte van 0 20 40 groen en ontspannen verblijven. Uitgangspunt is dat het groen een60 80 100 natuurlijk karakter krijgt, passend bij het rivierengebied.

m

7,5

10

F

E

D m

10

B

B

C

Boschage Prorail Verhard / halfverharding Groen - Natuurlijke oevers Groen - Rust

ogistiek

Groen - Reuring Autoroute - Serviceverkeer Water / zoeklocatie uitbreiding water Fietsroute Bereikbaarheid Nooden Hulpdiensten Bomen - Bestaand (indicatief) Zoeklocatie parkerenBomen (deel)auto - evoeging (wensbeeld)

0

20

40

60

80

0

100 20

N 40

B

A

C

Openbare Ruimte

60

80

100

N

Verhard / halfverharding

C

A

A

Voor de inrichting van het gebied spelen de bestaande kwaliteiten en historische kwaliteiten een wezenlijke rol. Waaronder het gegeven dat het gebied in de attentiezone van Werelderfgoed Hollandse Waterlinies is gelegen en onderdeel uitmaakt van het (historische) stroomgebied van de Rijn. De belangrijkste ruimtelijke drager in het gebied is de Oud Wulverbroekerwetering, een oude Rijntak. Deze historische waterloop wordt verbreed om beter aan te sluiten op het verloop verderop in Maarschalkerweerd en krijgt een natuurlijk karakter. Om de wetering is een ruim profiel voorzien met forse afstand tot de gevels van de tijdelijke bebouwing. Dat wil zeggen dat er in het plan voldoende maat aanwezig is om historische kronkelingen in de wetering en de daarmee samenhangende knotwilg clustering te kunnen behouden. De vegetatie langs de wetering krijgt een natuurlijke uitstraling, passend bij die van het rivierengebied. De oevers zijn natuurvriendelijk en worden niet voorzien van verharding of steigers e.d. Een eventueel wandel- of struinpad ligt op tenminste 5 meter afstand van de oeverlijn, zodat voldoende ruimte is voor een natuurvriendelijke oever en plasdras.

27 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bestaande bomen in het gebied tussen de bouwvlakken worden behouden om het gebied vanaf aanvang een groen karakter te geven. Het wilgenbos aan de oostelijk zijde van de bestaande boerderij in het gebied wordt een karakteristiek element voor de centrale groene plek in het gebied. Dit wilgenbos zal samen met de ruimte tussen de boerderij en de culturele voorziening een centrale recreatieve tuin creëren. Hier dient voldoende dekking aanwezig te blijven voor grondgebonden dieren als egels en kikkers. De groene inrichting waaiert vanaf de centrale groen tuin rondom het wilgenbos uit naar de randen van het gebied. Nieuwe beplanting bestaat uit snel groeiende inheemse soorten, om het groen snel een robuust karakter te geven en bij te dragen aan de biodiveristeit. Dit zijn bijvoorbeeld schietwilg, boswilg en zwarte els. Bomen worden nergens in rijverband geplaatst, het plantverband is natuurlijk en verspringend. De ruimte tussen en rondom de tijdelijke bouwblokken wordt ingericht met halfverharding die het groene karakter van het gebied versterkt. De halfverharding past goed bij de afwezigheid van automobiliteit in het gebied en de focus op actieve mobiliteit (wandelen en fietsen). Voor uitzonderlijke situaties is toegankelijkheid van het gebied voor o.a. nooddiensten en specifieke situatie essentieel.

De halfverharding en de bruggen over de Oud Wulverbroekerwetering borgen de bereikbaarheid van de gebouwen en plekken in het plangebied. Het terrein wordt rondom omsloten door een ononderbroken groene rand van tenminste 10 meter breed, waarin het bestaande (uitgemaaide)wandelpad wordt ingepast. Deze zone wordt natuurlijk ingericht en vormt een verbinding voor flora en fauna van en naar de groene punt. In deze zone wordt leefgebied behouden en gerealiseerd voor wettelijk beschermde soorten en soorten van de Utrechtse Soortenlijst, waaronder rietorchis, ringslang, wezel en vos. De beplanting bestaat uit inheemse soorten die kenmerkend zijn voor het

rivierengebied. De groene punt zelf is rustgebied voor natuur. Deze is voor mensen niet toegankelijk. Klimaatbestendigheid is ook voor de tijdelijke inrichting zeer relevant. Om het waterbergend vermogen van het gebied te borgen wordt voor de sloten langs de sporen nagegaan waar verbreding mogelijk is en of poelvorming langs de randen van het plangebied aan zowel watermanagement alsmede ook natuurbehoud kan bijdragen. Een bijzonder aandachtspunt is het gegeven dat het gebied is gelegen in een inundatieveld, in de voormalige verboden kringen (en daarmee vrije schootsveld) van de Lunettenforten en tussen spooraccessen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. In de uitgevoerde Heritage Impact Assessment worden op pagina 60 een aantal aanbevelingen en mitigerende maatregelen voorgesteld voor de architectonische uitwerking van de tijdelijke bebouwing en inrichting van de openbare ruimte, om de ontwikkeling in overeenstemming te brengen met de beschermde kernkwaliteiten van het werelderfgoed. Gezien de ligging van het initiatief in de attentiezone van het Werelderfgoed ligt de focus van de mitigerende maatregelen vooral op het beperken van de aantasting van de kernkwaliteiten, door de beeldkwaliteit te versterken en de leesbaarheid en beleefbaarheid van de waterlinie als systeem als belangrijk uitgangspunt te nemen.

Om op grond van de HIA tot een aanvaardbare aantasting van de kernkwaliteiten van het Werelderfgoed te komen, dienen bij de uitwerking alle maatregelen onder kopje “beperken” zo maximaal mogelijk te worden doorgevoerd.

28 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Voor de openbare ruimte gaat het om het realiseren van groene stroken met opgaande beplanting langs de accessen: “Dit versterkt de lineaire structuur van de accessen en maakt deze nog beter leesbaar in het landschap. Vanaf de Lunetten ontneemt de beplanting het zicht op de beoogde ontwikkeling waardoor de visuele dominantie ingeperkt wordt.

Afbeelding 19: Principedoorsnedes verkaveling.

In de profilering van de verschillende ruimten in het plangebied worden grosso modo de volgende maatvoering aangehouden. Profiel Oud Wulverbroekerwetering bedraagt circa 38 meter van gebouw tot en met het fietspad tussen Lunetten en Maarschalkerweerd. De ruimte tussen de tijdelijke blokken bedraagt circa 15 meter. De afstand gevel-sloot langs de spoorbanen bedraagt ten minste 7 meter. De bouwhoogte van de tijdelijke bebouwing bedraagt maximaal 12-15 meter (4/5) verdiepingen, met uitzondering van een mogelijke zesde laag t.h.v. blok C. Hiermee is voldoende lichtinval in de openbare ruimte geborgd.

Doorsnede A-A: Oud-Wulvenbroekwetering

Doorsnede D-D: Tussenruimte Spoor

Doorsnede B-B: Tussenstraat

29 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

3.4. Beeldkwaliteit

De uitgangspunten voor de beeldkwaliteit gaan met name over de bebouwing. Voor de openbare ruimte zal in een latere fase van de planvorming een inrichtingsplan worden opgesteld met paragraaf 3.3 als. Ten aanzien van de beeldkwaliteit voor de gebouwen hanteren we de volgende uitgangspunten: 1. De modulaire flexibele bebouwing, denk bijvoorbeeld aan een opstelling met containers of soortgelijke modulaire bebouwing, beperkt zich tot werken en voorzieningen rondom het groene centrum van het plan. Deze bebouwing vormt een herkenbaar geheel met een tijdelijke / geïmproviseerde uitstraling. 2. De opzet en uitstraling van de woningbouwblokken is van een “(semi)permanente kwaliteit”. Hiervan zijn inmiddels vele goede voorbeelden in de markt beschikbaar, ook in een duurzame circulaire uitvoering. 3. De scherpe hoeken van de woningbouwblokken komen voort uit de vorm en oriëntatie van het gebied dienen zorgvuldig te worden ontworpen, deze hoeken dragen in grote mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit. 4. De entrees van de geluidluwe binnenhoven dienen gecombineerd te worden met de entrees van de woningen op de hogere verdiepingen. 5. Om de woningblokken kan aan buitenzijde worden gedacht aan een margestrook van circa 1 meter om de overgang van openbaar naar privé te kunnen borgen. 6.

De ruimte tussen de bouwblokken is groen ingericht met gras aangevuld met enkele smalle fietspaden en eventuele noodzakelijke verharding voor nood- en hulpdiensten. Gevels worden eventueel waar mogelijk en gewenst voorzien van klimplanten, openbaar groen loopt zoveel mogelijk door tot aan de gevel.

7. Bewegwijzering en nummering van de bouwblokken is uniform en draagt bij een de identiteit van het gebied. 8. Bebouwing aan de groene buitenrand wordt niet aangebracht, tenzij dat noodzakelijk is vanuit openbare orde en veiligheidsperspectief. Dit zal uit de praktijk moeten blijken. 9. In de HIA wordt een aantal aanbevelingen en mitigerende maatregelen voorgesteld voor de architectonische uitwerking van de tijdelijke bebouwing en inrichting van de openbare ruimte. Gezien de ligging van het initiatief in de attentiezone van het Werelderfgoed ligt de focus van deze mitigerende maatregelen vooral op het beperken van de aantasting van de kernkwaliteiten, door de beeldkwaliteit te versterken en de leesbaarheid en beleefbaarheid van de waterlinie als systeem als belangrijk uitgangspunt te nemen. Om op grond van de HIA tot een aanvaardbare aantasting van de kernkwaliteiten van het Werelderfgoed te komen, dienen bij de uitwerking alle maatregelen onder kopje “beperken” zo maximaal als mogelijk te worden doorgevoerd.

30 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bebouwing

Openbare ruimte

Afbeelding 20: Referentiebeelden gewenste beeldkwaliteit.

Kwaliteitsimpuls Oud-wulvenbroekwetering

Natuurvriendelijke oevers

Gebruik van (natuurlijke) materialen die refereren naar de waterlinie

Groen ‘tenzij’ inrichting tussen gebouwen

Culturele functie: Losse, uitnodigende bebouwing. Hergebruik van materialen, broedplaatsmilieu.

Bestrating voor gemotoriseerd verkeer in de vorm van ‘karrespoor’

Gebruik van circulaire materialen in openbare ruimte inrichting

31 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Logistiek Autoroute - Serviceverkeer Fietsroute 3.5. Verkeer en Bereikbaarheid parkerenNood- en Hulpdiensten

Afbeelding 21: Kaart voorstel logistiek systeem.

Fietsroute naar USP

F

E

D

B

A

C

P Fietsroute naar Winkelcentrum

ogistiek

Logistiek

Furkaplateau

Autoroute - Serviceverkeer Autoroute - Serviceverkeer Fietsroute Fietsroute Bereikbaarheid Nood- en Hulpdiensten Bereikbaarheid Nooden Hulpdiensten

P

Zoeklocatie parkerenZoeklocatie (deel)auto parkeren (deel)auto

0

20

40

60

800

20 100

N40

60

80

100

N

(au t van o)ont af K slui oni ting ngs weg

Parkeren Zoeklocatie parkeren (deel)auto Het gebied is beperkt bereikbaar met de auto en tegelijkertijd goed ontsloten met fiets en openbaar vervoer (bus en trein). De ervaring 0 20 40 60 80 100 N leert dat een groot deel van de beoogde doelgroepen geen of beperkt een auto bezit. Omdat we wensen aan te sluiten bij de beperkingen van de locatie, gericht in te spelen op het beperkte autobezit van de beoogde doelgroep en rekening te houden met het tijdelijke karakter van deze ontwikkeling wordt voorgesteld deze locatie aan te wijzen als maatwerklocatie. Uit het participatietraject blijkt dat het niet de voorkeur heeft een parkeergarage te realiseren op het Furkaplateau omdat hierdoor mogelijk een sociaal onveilige omgeving kan ontstaan. Lunetten heeft rondom het station op dit moment overlast van vreemdparkeerders gezien de nabijheid van het station Lunetten en gratis parkeerplaatsen. De invoering van betaald parkeren zal overlast verminderen.

Beoogde parkeeroplossing

Het tijdelijke karakter van deze ontwikkeling, de locatiekenmerken en de ligging nabij OV (Bus/Trein) biedt kansen voor een maatwerk parkeeroplossing. We zetten daarom in op: • Zoveel als mogelijk geen parkeren binnen het gebied Tussen de Rails (vanwege de slechte autobereikbaarheid) behalve laden en lossen, deelvervoer en gehandicaptenparkeerplaatsen • Afwijken van de parkeernorm door alleen te voldoen aan de bezoekersnorm. • Het bezoekers parkeren op te lossen in de openbare ruimte rondom het gebied Tussen de Rails • Bewoners en vaste gebruikers (zowel van de woningen als van niet-woonfuncties) worden uitgesloten van een parkeervergunning.

32 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

•

Als alternatief zullen vormen van deelmobiliteit worden aangeboden; deels binnen en deels buiten het plangebied en daarbij gebruik te maken van het ingroei-principe. Uit nader onderzoek moet blijken hoeveel deelauto’s of deelfietsen/scooters in eerste instantie geplaatst worden, waarna afhankelijk van de vraag, in een later stadium dit kan worden uitgebreid. Dit mogelijk in samenwerking met project Brennerbaan en een mogelijke deelfietshub van NS.

Verkeerintensiteiten De nieuwe woningbouw krijgt passende autoparkeernormen met een parkeeroplossing ten zuiden van het gebied ‘Tussen de rails’. Uit verkennende analyses met het Utrechtse verkeersmodel (VRU 3.4) blijkt een beperkt verkeerseffect van de woningbouw en overige functies. Uitgaande van een situatie met betaald parkeren is er een gecombineerd effect van 1) minder autoverkeer naar de bestaande wijk als gevolg van introductie van betaald parkeren en 2) nieuw parkerend verkeer naar de woningbouwontwikkeling. Naar verwachting zijn de stromen goed inpasbaar. In de vervolgfase zal een nadere verkeersonderbouwing met het Utrechtse verkeersmodel plaatsvinden, waarbij wordt gekeken of en welke flankerende maatregelen nodig zijn om de bereikbaarheid en verkeersveiligheid van Lunetten te borgen.

Bereikbaarheid nood- en hulpdiensten De nood- en hulpdiensten zijn voor de bereikbaarheid van het gebied afhankelijk van het viaduct Tussen de Rails. In relatie tot potentiële toekomstige werkzaamheden aan de A27 (TB) zorgt dit voor een potentiële situatie dat het gebied niet bereikbaar zou zijn voor deze diensten, zowel het spoor- als wegviaduct wordt dan namelijk vervangen en voor een periode van 2-3 weken is er dan geen viaduct. Met de Veiligheidsregio (VRU) en Rijkswaterstaat (RWS) is daarom gezocht naar een mogelijkheid zodat het gebied ten alle tijden bereikbaar blijft. Indien ProRail werkzaamheden moet aanvoeren in het kader van de TB werkzaamheden zal dat plaatsvinden gedurende een Trein Vrije Periode (TVP). Die is op dit moment voorzien voor circa 16 dagen (is afgestemd met ProRail). Er is dan geen enkel treinverkeer mogelijk is. Dat biedt kansen voor een tijdelijke spoorwegovergang voor o.a. nood- en hulpdiensten op maaiveldniveau (zodat geen dure tijdelijke brug nodig is). RWS is verantwoordelijk voor de verdere afstemming met ProRail en voor de kosten van deze maatregel. Voor nu wordt gedacht aan de route langs de trambaan, het Maarschalkerweerdpad, wat is uitgevoerd als toegang voor nood- en hulpdiensten bij een tram incident. De exacte locatie keuze wordt nader onderzocht bij de verdere planuitwerking.

33 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

4. Onderbouwing In dit hoofdstuk staat de toetsing van het ruimtelijke plan, aan bestaand beleid en wet- regelgeving beschreven, beschreven. Hieruit volgen op enkele aspecten aanvullende voorwaarden van belang voor de uitwerking van dit plan.

4.1. Wonen Beleid

Ruimtelijke strategie Utrecht

In de RSU en de woonvisie van Utrecht is de ambitie opgenomen dat (toekomstige) Utrechters prettig wonen in een woning die past bij hun inkomen, omgeving, huishoudensamenstelling en wensen. Het is daarbij belangrijk om op lange termijn ook een stad te blijven voor mensen met een lager- of middeninkomen. Dit door: • Het realiseren van gemengde en leefbare wijken; • Werken aan doorstroming; • Kleiner maken van sociaal-maatschappelijke verschillen tussen wijken; • Een (t)huis voor iedereen: passend woningaanbod voor alle (toekomstige) bewoners; • Aantrekkelijke woningen (balans prijs-kwaliteit).

Afbeelding 22: Uitsnede Woonvisie 2019.

Het toevoegen van woningen is één van de middelen om deze ambitie te bereiken. In de RSU wordt ingezet op het toevoegen van 60.000 woningen tot 2040.

Woonvisie

In de Woonvisie is opgenomen dat we streven naar een woningvoorraad die in 2040 bestaat uit: • 35 procent sociale huurwoningen. - Inclusief zelfstandige studentenhuisvesting - waarvan minstens 70 procent behoort tot de kernvoorraad - Vanaf lage aftoppingsgrens minimaal 50m² gbo (binnenstad/ stationsgebied 40m²) • 25 procent woningen uit de middencategorie - Middenhuur volgens het actieplan middenhuur - Minimaal 60 m2 gbo - goedkope en betaalbare koop: tot NHG-grens • 40% vrije sector (koop/dure huur) Deze ontwikkelrichting is verder gespecificeerd voor de afzonderlijke wijken. Tussen de Rails valt tussen Zuid en Oost in. Sociale huur moet met name in Oost flink groeien en naar verhouding gelijk blijven in Zuid. Zowel in Oost als in Zuid is groei van middenhuur wenselijk. Betaalbare koopwoningen zijn met name een opgave voor Zuid, maar moet ook in Oost gelijk blijven. Om deze doelstellingen te bereiken is in het Coalitieakkoord vastgelegd dat we bij nieuwe ontwikkelingen de volgende verdeling hanteren: • 40 procent sociale huurwoningen • 35 procent woningen uit de middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbarekoop) • 25% vrije sector.

34 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Specifieke doelgroepen

Tot slot is er beleid gericht op specifieke doelgroepen. Voor Tussen de Rails zijn met name de uitgangspunten voor studentenhuisvesting en huisvesting kwetsbare doelgroepen relevant. Voor studentenhuisvesting is er in 2023 een actieplan vastgesteld. Belangrijkste punten ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen: • Minimaal 50% woningen is onzelfstandig. Dit percentage wordt als streefwaarde gehanteerd omdat dit conflicterend is met de subsidievoorwaarden van het Rijk. Hier zoeken we de ruimte nog voor in overleg met het Rijk. • Minimale eisen voor kamers en gemeenschappelijke ruimten. • Verhuur met campuscontract. • Woonlasten volgens het puntenstelsel. Het uitgangspunt voor de huisvesting van kwetsbare groepen is dat bij nieuwe projecten 30% van de sociale huurwoningen beschikbaar komt voor kwetsbare doelgroepen zoals daklozen, kwetsbare jongeren, onvolwassenen en statushouders. Van belang bij het huisvesten van aandachtsgroepen is de betaalbaarheid van de woonruimte, aandacht op welke manier welke doelgroepen gemengd worden en in combinatie daarmee het organiseren van sociaal beheer. Toetsing Het strikt toepassen van beleid voor permanente ontwikkelingen is niet mogelijk voor deze tijdelijke ontwikkeling. Zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk om koopwoningen te realiseren voor 10 of 15 jaar.

Binnen de beperkingen van de tijdelijkheid is vooral gekeken naar de behoefte en de uitvoerbaarheid. Met het toevoegen van circa 450 betaalbare woningen op relatief korte termijn kan Tussen de Rails een belangrijke bijdrage leveren aan het urgente tekort aan beschikbare woonruimte in Utrecht. De variatie aan woninggroottes zorgt ervoor dat verschillende doelgroepen hier een plek kunnen vinden. Voor reguliere huisvesting is

in het coalitieakkoord opgenomen dat sociale en middeldure woningen gemiddeld minimaal 65m² moeten zijn. Januari 2024 is echter een motie aangenomen om met deze eis soepeler om te gaan wanneer dit leidt tot meer betaalbare woningen voor o.a. kwetsbare doelgroepen. Dat gaat op voor deze ontwikkeling. De verdere uitwerking vraagt aandacht voor een goede invulling van de woningen, de inrichting, de toewijzing en het (sociaal) beheer (zie randvoorwaarden hieronder). Een extra aandachtspunt is de geïsoleerde ligging van de woningen. In zowel de inrichting als het beheer van de locatie moet gezorgd worden voor een prettige, veilige leefomgeving. Randvoorwaarden

Doelgroep • •

• •

Circa 70 procent van de woningen wordt toegewezen aan mensen uit de reguliere doelgroep voor sociale huurwoningen. Daarbij zetten we vooral in op jongvolwassenen. Circa 30 procent van alle woningen wordt met voorrang toegewezen aan aandachtsgroepen, te weten: jongvolwassen statushouders en/of jongvolwassenen die vanuit een kwetsbare achtergrond klaar zijn voor zelfstandigheid met een lichte begeleidingsbehoefte. Een beperkt deel kan worden toegewezen aan middenhuur categorie. Bij voorkeur jongvolwassenen. Wanneer er ook studentenhuisvesting wordt gerealiseerd, wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de uitgangspunten uit het Actieplan Studentenhuisvesting.

35 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Woningbouwprogramma In relatie tot de haalbaarheid, het beleid en de context van Lunetten is uiteindelijk het onderstaande programma tot stand gekomen. Hiermee is een duidelijk richting bepaald en streven naar: • Circa 50% van het woonprogramma bestaat uit studio’s met een oppervlakte van circa 25 m2 go bvo. Hiervoor geldt een huurniveau tot maximaal de eerste aftoppingsgrens (€ 650,43 / mnd. (prijspeil 2024)). Minimaal 30% van de studio’s wordt verhuurd onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 454,47/mnd. (prijspeil 2024)), waarmee ook jongeren tot 23 jaar in aanmerking kunnen komen voor de woningen. • Circa 45% van alle woningen is een 2-kamer appartement met een oppervlakte van circa 50 m2 go. Hiervoor geldt een huurniveau tot maximaal de liberalisatiegrens (€ 879,66,- / mnd. (prijspeil 2024)). • Circa 5% van alle woningen wordt in de middenhuur verhuurd (maximaal € 1179,08 / mnd. (prijspeil 2024)). • Voor het verhuren van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen zijn de regels uit de huisvestingsverordening, inclusief nader vastgestelde regels, van toepassing. • De woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012 voor permanente bouw. • Voor een deel van de 70% reguliere doelgroepen wordt gewerkt met buurtvoorrang (voor jongeren en evt. ouderen). Bewoners krijgen voorrang wanneer ze uit de wijk Zuid willen doorverhuizen naar een van deze woningen.

• De woonunits zijn bij voorkeur geschikt voor een toekomstige circulaire bouwstroom.

4.2. Werken

In de RSU2040 wordt ingezet op 70.000 extra arbeidsplaatsen in 2040, waarvan 75% in de komende 8 jaar. Dit vraagt om een mix van werklocaties (kantoren, bedrijventerreinen, werken in de wijk etc.) op de juiste plek en ruimte voor toekomstbestendig werk op alle opleidingsniveaus in zowel woon- als werkgebieden. De focus ligt op sectoren waarop Utrecht zich profileert waaronder circulaire economie en de maakindustrie, om zo werk voor iedereen bereikbaar te houden. Daarnaast wordt in het coalitieakkoord 2022-2026 genoemd dat bedrijvigheid moet passen bij de maatschappelijke opgaven en duurzame toekomst van de stad. Daarom zetten we in op banen in de ICT & digitale vaardigheden, gezondheid, onderwijs en bouw/techniek/ energie/circulair. Ook wil Utrecht verder bouwen aan een kenniseconomie en daarom is het van belang om startups en scaleups te steunen en te binden aan de stad. Utrecht zet vooral in op startende bedrijven uit de eerdergenoemde sectoren. In de tijdelijke ontwikkeling van Tussen de Rails worden er slechts beperkt investeringen gedaan in de huidige infrastructuur als gevolg van de tijdelijkheid en daarmee samenhangende betaalbaarheid. Het gebied is voor auto’s slecht bereikbaar dus dient er vooral ingezet te worden op werkfuncties die met het openbaar vervoer of de fiets te bereiken zijn.

Reguliere maakbedrijven liggen door de beperkte ontsluitingsmogelijkheden en hun behoefte aan aan-/afvoer van (tussen)producten met vrachtverkeer niet direct voor de hand. Dit geldt ook voor detailhandel (beleidsmatig ongewenst) en reguliere, zelfstandige, grotere kantoren. Er worden 450 tijdelijke woningen gecreëerd. Tussen de Rails is voor studenten een uitstekende locatie vanwege de nabijheid van Utrecht Science Park en de binnenstad. Op USP zijn veel startups en bedrijven te vinden gerelateerd aan wetenschap en innovatie. Er is

36 - Tussen de Rails - Stedenbouwkundig Programma van Eisen

behoefte aan meer ruimte voor deze ondernemers. Voor de huisvesting van startups is betaalbaarheid een belangrijke eerste voorwaarde. In de tijdelijke situatie kunnen startups zich met behulp van een incubator vestigen en door ontwikkelen in een bedrijfsverzamelgebouw. In de regio Utrecht is UtrechtInc de grootste incubator (UtrechtInc startup incubator). Een tweede randvoorwaarde is wel dat er een horecagelegenheid is waar werknemers kunnen lunchen en na werk nog wat kunnen drinken. Dit voegt tevens levendigheid en meer bekendheid toe aan het gebied. Creatieve bedrijfsruimten, onder andere voor startups, zouden een concept van broedplaatsen/cultuur (zie hoofdstuk over Cultuur) kunnen aanvullen. Een beperking is echter wel de betaalbaarheid, om de exploitatie rond te krijgen zullen er ook functies moeten worden toegevoegd die qua huurprijzen meer opleveren. Juist daarom is de combinatie met USP-gerelateerde innovatiebedrijven interessant. Horeca verbindt de hierboven genoemde functies en zorgt voor de nodige levendigheid en bekendheid in het gebied. Een bijzonder horeca-concept op deze locatie zou de placemaking kunnen bevorderen. De boerderij is momenteel de enige bebouwing in het gebied. Ook de boerderij kan een belangrijke rol vervullen in de gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld als bijzondere ontmoetingsplek of centrum van het gebied.