Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen (na verwerking amendementen).pdf

Thomas à Kempisplantsoen Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Utrecht.nl

OOR = Ontwikkelorganisatie Ruimte

Colofon

Inhoudsopgave

Projectgroep Jan Harms – OOR - Stedenbouw en Mobiliteit Marjolein Bracht - OOR - Stedenbouw en Mobiliteit Rosemarijn Vervuurt - OOR - Stedenbouw en Mobiliteit Trudy Maas - OOR – Wonen en Economie Gideon Vreeman - OOR – Duurzame Stad Thijs Meeuws - OOR – Duurzame Stad Bert Noppers - OOR – Duurzame Stad Johan Boterenbrood - OOR – Duurzame Stad Fon Maas - OOR – Investeren en Exploiteren Jeroen van der Kruit - OOR – Investeren en Exploiteren Pauline Bieshaar - OOR – Investeren en Exploiteren Jeroen Koning - Volksgezondheid Elger Niemendal - OOR – Duurzame Stad Wolter Jan Althuisius – Stadsingenieurs Jantien van de Heuvel – Omgevingsrecht Bas Robert- OOR - Projectondersteuning

1. Inleiding

4

2. Bestaande situatie

8

Projectmanagement Pascal van der Meer

3. Uitgangspunten

18

4. Onderbouwing

34

Opdrachtgever Judith de Vlaming – Ontwikkelorganisatie Ruimte Gebiedscoördinator West en NoordWest Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum 9 november 2021 Bestuurlijke besluitvorming PM

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4.1 4.2 4.3 4.4

Aanleiding Initiatief Doel Ligging en begrenzing plangebied Westelijke Stadsboulevard Historie Ontwikkelingen in de omgeving Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte Groen en bomen Eigendomssituatie Bestemmingsplan

Functies Ruimtelijk Beeldkwaliteit Bouwblok in de noordwestelijke punt Verkeer en parkeren Openbare ruimte Groen Duurzame en gezonde verstedelijking Beleidskader Functies Ruimtelijk Bouwblok in de noordwestelijke punt

4 4 6 6 7

8 9 10 12 12 12 13 14 16 18 18 24 25 26 28 30 33

34 36 37 38

3 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

4.5 4.6 4.7 4.8

Verkeer en parkeren Openbare ruimte Groen Duurzame en gezonde verstedelijking

38 39 40 42

5. Onderzoek en haalbaarheid

43

6. Uitvoerbaarheid

62

7. Verantwoording proces

63

8. Vervolgtraject

64

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 6.1 6.2 6.3 7.1 7.2

8.1 8.2 8.3

Geluidhinder Trillingen spoor Luchtkwaliteit Externe veiligheid JDE en convenant Bedrijven en milieuzonering Archeologie en monumenten Bodemkwaliteit Flora en fauna Bomen Kwaliteit van de leefomgeving Kabels en leidingen Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Technische uitvoerbaarheid Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces Planproces Participatieproces Planologisch juridisch proces

43 46 46 47 48 50 51 53 57 60 61 61 62 62 62

63 63

64 64 64

Bijlagen

Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V

65

65 67 79 80 81

4 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

1. Inleiding 1.1 Aanleiding

1.2 Initiatief

Eind 2017 heeft de Raad, na het initiatief van de buurtbewoners voor een ‘Fris Alternatief’, besloten om de nog aan te leggen Westelijke Stadsboulevard (WSB) om het Thomas à Kempisplantsoen heen te laten lopen. De daarmee uit gebruik te nemen Thomas à Kempisweg kan daardoor een nieuwe groene inrichting krijgen.

Utrecht staat voor een significante groeiopgave en heeft als doel 60.000 nieuwe woningen gerealiseerd te hebben in 2040, hoofdzakelijk binnen de stadsgrenzen. De corporaties willen hier een bijdrage aan leveren.

Mitros en Portaal zien door dit raadsbesluit een kans voor de herontwikkeling en verdichting van deze locatie. Daarmee draagt de locatie bij aan de vergroting van het aantal sociale en middenhuurwoningen in de stad. In juli 2019 is het startdocument door college van B&W vastgesteld en is in januari 2020 door gemeente en Mitros/Portaal een “Intentie en plankosten overeenkomst” ondertekend. Op basis van die documenten is de projectorganisatie gestart met de herontwikkeling van het Thomas à Kempisplantsoen (ThàK-plantsoen). De herontwikkeling van het ThàK-plantsoen is een complex proces waarin een breed scala aan belangen speelt en waaraan vele randvoorwaarden verbonden zijn.

Er ligt voor het ThàK-plantsoen dan ook een stevige ambitie om te verdichten. Op basis van het in dit SPvE beschreven stedenbouwkundig model zal door sloop/nieuwbouw het aantal woningen op de locatie toenemen van de huidige 178 tot ca. 350 woningen, sociaal en middenhuur. Integraal onderdeel van deze verdichting is de verbetering en vergroening van de bijbehorende openbare ruimte.

5 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Luchtfoto plangebied

6 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Ligging plangebied

1.3 Doel

1.4 Ligging en begrenzing plangebied

De herontwikkeling van het Thomas a Kempisplantsoen kent primair twee doelstellingen; bijdragen aan de vergroting van de voorraad sociale woningbouw, en het kwalitatief verbeteren van de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet van het gebied. Het SPVE beschrijft de ruimtelijke en kwalitatieve uitgangspunten om de ontwikkeling mogelijk te maken en de doelstellingen te bereiken.

Het ThàK-plantsoen ligt in de wijk West van Utrecht. Het plangebied wordt begrensd door de Vleutenseweg in het zuidwesten, de Thomas à Kempisweg in het oosten en het Thomas à Kempisplantsoen in het noorden.

Door de herontwikkeling ontstaat een aantrekkelijke, groene, klimaatadaptieve en verbonden woonomgeving voor een groot aantal nieuwe en bestaande bewoners. Er ontstaat een gebied dat beter verbonden is met de omgeving, wat ten goede komt aan de plek, maar ook aan de omliggende buurten. Er is ruimte voor groen, klimaat, hemelwater, mens, plant en dier. Er komt meer ruimte voor groen, voetganger, fietser en verblijf, en minder ruimte voor de auto. Het plan past niet in het geldende bestemmingsplan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moet er een omgevingsplan conform de Omgevingswet worden opgesteld. Dit SPvE geeft de ruimtelijke en functionele uitgangspunten aan voor de bebouwing en de openbare ruimte. De uitgangspunten zijn gericht op een goede ruimtelijke inpassing die past in de wijk. Het plan moet binnen deze kaders gerealiseerd worden. Het SPvE is de basis voor de latere wijziging van het omgevingsplan. Voor de openbare ruimte wordt aanvullend op dit SPvE een IPvE uitgewerkt, en de daarbij horende ontwerptekeningen voor de openbare ruimte. Dit volgt na vaststelling van het SPvE.

7 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Voorlopig ontwerp Westelijke Stadsboulevard

1.5 Westelijke Stadsboulevard Eind 2017 heeft de Raad, na het initiatief van bewonerscomité ‘Fris Alternatief’, besloten om de nog aan te leggen Westelijke Stadsboulevard (WSB) om de woningen aan het Thomas à Kempisplantsoen heen te laten lopen, waardoor de Thomas à Kempisweg op termijn uit gebruik kan worden genomen voor doorgaand autoverkeer. In oktober 2020 is het Voorlopig Ontwerp vastgesteld en in februari 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de uitvoering van de Westelijke Stadsboulevard. De werkzaamheden zullen naar verwachting in 2022 beginnen. Voor de uitvoering van de WSB wordt tijdens de fase van het Definitief Ontwerp een faseringsplan opgesteld. Hierin wordt bepaald wanneer het deel rondom het Thomas à Kempisplantsoen wordt heringericht. De planvorming en uitvoering van de Westelijke Stadsboulevard en het Thomas à Kempisplantsoen worden zorgvuldig afgestemd.

8 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

2. Bestaande situatie Afbeeldingen: Historie plangebied.

2.1 Historie Het Thomas à Kempisplantsoen lag in het buitengebied van Utrecht. De herkenbare driehoekige contour van het Thomas à Kempisplantsoen, als gevolg van het verkeer, werd pas in de loop der tijd zichtbaar. Als eerste werd het Amsterdam Rijnkanaal aangelegd als scheepvaartroute tussen Amsterdam en Utrecht. Later werd het Merwedekanaal hier aan toegevoegd. De Vleutenseweg werd door de aanleg van een vaste brug over het Merwedekanaal in de jaren dertig verlegd in een s-vormige bocht. Hiermee kreeg het gebied langzaamaan een nieuwe invulling. Het gebied ten westen van de Thomas à Kempisweg was tot 1937 gereserveerd voor industrie langs het Merwedekanaal. Hier vestigden bijvoorbeeld Douwe Egberts en de energiecentrale zich. Het terrein langs de industriehaven werd gekocht door houthandel Jongeneel wat tot gevolg had dat er een restruimte overbleef die niet gunstig was voor de vestiging van fabrieken. Vanwege de grote vraag naar woningbouw en het tekort aan bebouwbare grond binnen de gemeentegrenzen lag het voor de hand om deze restruime voor woningbouw te bestemmen. In 1937 werd hiervoor een uitbreidingsplan gemaakt. Echter, pas na de oorlog, in 1948, ging de planvorming verder. Deze plannen kwamen (gedeeltelijk) niet tot uitvoering. In 1951 werd een nieuw ontwerp gepresenteerd dat uiteindelijk wel werd gerealiseerd.

1885

1900

1922

1948

1960

2000

Het Thomas à Kempisplantsoen was dus een bescheiden uitbreidingsplan dat kort na de oorlog is gerealiseerd. Het Majellapark en het Spinozaplantsoen werden rond dezelfde tijd gerealiseerd. De gebieden samen markeerden de toenmalige stadsrand van Utrecht. Voor het Spinozaplantsoen was er een aantrekkelijk woonmilieu ontwikkeld door de typologie strokenbouw toe te passen. Dit werd in het Thomas à Kempisplantsoen herhaald. Hiermee vormde het

9 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Spinozaplantsoen en het Thomas à Kempisplantsoen de bakermat van de strokenbouw in Utrecht. Het plaatsen van bouwblokken in een open verkaveling waar het openbaar groen als elementen doorheen liep werd als het gewenste karakter gezien. De Majellakerk kreeg ook een vrije ligging. Tussen de industrie en het Thomas à Kempisplantsoen werd een groenstrook ontworpen die als scherm diende voor de industrie.

WERKSPOORKWARTIER

2.2 Ontwikkelingen in de omgeving

VAR D

DE

ULE

Eind 2017 is het IPvE/FO voor de Westelijke Stadsboulevard vastgesteld door de Raad. Hierin is gekozen voor een variant waarbij de Thomas à Kempisweg zijn huidige functie verliest en de stadsboulevard om de locatie heen zal gaan lopen (Fris Alternatief). In februari 2021 heeft de Raad ingestemd met uitvoering van de Westelijke Stadsboulevard. Naar verwachting zal de Thomas à Kempisweg op zijn vroegst in 2023 zijn huidige functie verliezen.

CARTESIUSDRIEHOEK

BO

Westelijke Stadsboulevard Met de realisatie van de Westelijke Stadsboulevard wordt de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid geoptimaliseerd en de leefbaarheid verbeterd. De huidige westelijke verdeelring (Pijperlaan, Joseph Haydnlaan, Lessinglaan, Spinozaweg, Thomas à Kempisweg, Cartesiusweg, St. Josephlaan en Marnixlaan) moet van een drukke verkeersweg veranderen in een aantrekkelijke en goed oversteekbare stadsboulevard. Ook de relatie met Nieuw Engeland wordt verbeterd. De stadsboulevard is bedoeld voor lokaal verkeer met een herkomst of bestemming in een van de aanliggende buurten. Verkeer van buiten wordt ontmoedigd om de stadsboulevard te gebruiken als doorgaande route.

S WESTELIJKE TADS

Afbeelding: Ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied

RO

ND

JE

ST AD

SE

ILA

ND

10 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Cartesiusdriehoek De Cartesiusdriehoek wordt ontwikkeld tot een gemengde woonwijk met een verscheidenheid aan functies, waarbij gezonde verstedelijking centraal staat. De Cartesiusdriehoek transformeert naar een gebied met een geheel eigen karakter. Het gebied gaat zich kenmerken door een hoog stedelijk milieu met een groen en autovrij binnengebied met hoge verblijfskwaliteit. Er worden uiteindelijk ca. 2800 woningen gebouwd met de daarbij horende voorzieningen.

Afbeeldingen: Verdeling bezit van de corporaties Eigendom Mitros Eigendom Portaal

Werkspoorkwartier Het Werkspoorkwartier is de nieuwe naam voor het bedrijventerrein Cartesiusweg. Dit terrein is steeds centraler in de stad komen te liggen en ontwikkelt zich nu naar een gebied waar creatieve en op de stad gerichte bedrijven een kans krijgen.

De woningen van Portaal zijn in 2015 opgeknapt met een exploitatie termijn van tien jaar. In deze woningen is Majella Wonen gevestigd; een woongroep die zich in de afgelopen jaren heeft bewezen als succesvolle verbinder van vragende en dragende bewoners. Het bezit van de corporaties is als volgt verdeeld: • Mitros 112 gestapelde sociale huurwoningen, 9 commerciële ruimtes en een garage. • Portaal 66 gestapelde sociale huurwoningen, 6 opslagruimtes (BOG eenheden).

Rondje Stadseiland Het rondje Stadseiland betreft een route over de oevers van het Merwedekanaal en Amsterdam Rijnkanaal waar ruimte is voor wandelen, fietsen, skaten en sporten en biodiversiteit in een groene omgeving. Dit rondje staat niet op zichzelf, maar is onderdeel van de stedelijke groenstructuur voor langzaam verkeer en groen.

2.3 Functies Het Thomas à Kempisplantsoen huisvest 178 sociale huurwoningen van Mitros en Portaal en negen commerciële ruimtes. De woningen van Mitros worden momenteel beheerd door SSH en zijn aan het einde van hun levensduur. Vanwege de tijd die de planvorming nodig heeft, heeft Mitros in 2020 aanvullend onderhoud uitgevoerd om de woningen veilig en voor tijdelijke verhuur beschikbaar te houden. De woningen worden in ieder geval verhuurd met tijdelijke contracten tot 1 april 2022. In bezit van Mitros In bezit van Portaal

11 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Huidige situatie

12 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

2.4 Ruimtelijk

2.5 Verkeer en parkeren

Het Thomas à Kempisplantsoen is een naoorlogse wijk bestaande uit strokenbouw met portiekwoningen van vier en vijf lagen hoog. De bouwblokken liggen in een open verkaveling in een groen plantsoen. De randbebouwing aan de Thomas à Kempisweg zorgt voor een dichte wand, waardoor er een luwe groene binnenzijde ontstaat, die is afgekeerd van de Thomas à Kempisweg. Vanaf de Vleutenseweg en het Thomas à Kempisplantsoen is het groen wel beleefbaar. De randbebouwing aan de Thomas à Kempisweg draagt bij aan de continuïteit van de ruimtelijke structuur van de stad. In deze ruimtelijke structuur vormt de Majellakerk een accent door zijn vrije ligging.

Het gebied heeft een goede bereikbaarheid voor de fiets. Aan alle zijden van het gebied zijn fietspaden in twee richtingen. Aan de westzijde, langs de Vleutenseweg, gaat het fietspad over in een ventweg voor gemengd verkeer.

Het Thomas à Kempisplantsoen bevindt zich op een markante locatie aan de noordwest zijde van Utrecht. Het vormt een schakel tussen Utrecht Leidsche Rijn en de bestaande stad en is daarmee de entree vanaf de Hogeweidebrug/Gele brug naar het centrum van de stad. Ondanks deze prominente locatie is het ThàK-plantsoen naar binnen gekeerd en heeft het altijd geïsoleerd gelegen; het wordt afgesneden van zijn omgeving door de Vleutenseweg en de Thomas à Kempisweg. In combinatie met het spoor ten noorden van de locatie leidt dit tot een enclave met minimale interactie met de omgeving. Dit wordt mede versterkt door de dichte randbebouwing richting Nieuw Engeland.

De auto ontsluiting is via het Thomas à Kempisplantsoen, aan de noordzijde van het plangebied. Parkeren vindt plaats langs de straten in het plangebied. In het gebied zijn weinig formele parkeerplaatsen aanwezig. Doordat in het gebied nog geen betaald parkeren is ingevoerd, is de parkeerdruk hoog door het parkeren van auto’s die een andere bestemming dan het Thomas à Kempisplantsoen hebben.

2.6 Openbare ruimte Het plangebied bestaat grotendeels uit groen rondom de bouwblokken van Mitros, waarvan een groot deel openbaar toegankelijk is. Er zijn geen doorgaande verkeerswegen in het gebied en het parkeren gebeurt veelal langs de straten. De openbare ruimte is verouderd en niet klimaatadaptief ingericht. Het gebied nodigt niet uit tot een bezoek door de barrière-werking van de omliggende verkeerswegen en de daarmee geïsoleerde ligging van het gebied. In het gebied is een speelplek aanwezig die qua afmeting voor de grootte van de buurt passend is. De speelplek is echter toe aan een opknapbeurt. Momenteel heeft de speelplek een stenige en niet uitnodigende uitstraling. Daarnaast kan er ook op straat gespeeld worden, omdat er geen doorgaande routes door het gebied lopen en er dus alleen bestemmingsverkeer komt. De speeldruk in het gebied is laag, doordat er inmiddels voornamelijk studenten in het gebied wonen.

13 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

2.7 Groen en bomen Groenstructuurplan en hoofdbomenstructuur Het plangebied grenst aan alle zijden aan de hoofdgroenstructuur; de bermen van de Vleutenseweg, het Thomas à Kempisplantsoen en de Thomas à Kempisweg zijn onderdeel van de stedelijke groenstructuur. De Thomas à Kempisweg is zowel onderdeel van het plangebied als van de groenstructuur. De huidige boomstructuur op de Thomas à Kempisweg is aangewezen als stedelijke lijn die gebaseerd is op de huidige verkeersweg. De bomen begeleiden de huidige verkeersweg. Plangebied Het groene karakter van het ThàK-plantsoen wordt gevormd door de geveltuinen, voor- en achtertuinen en het openbaar groen. De achtertuinen van de woningen worden afgescheiden van het openbaar groen door hagen. Ook groeien er inmiddels bomen en struiken in de achtertuinen. Het openbaar groen wordt gevormd door gazon, struiken en grote bomen en grenst voornamelijk aan de achtertuinen van de woningen. De open bebouwingtypologie in het plangebied maakt het mogelijk dat er relatief veel oppervlakte aan openbaar groen aanwezig is. Door de aanwezigheid van veel struiken, hagen als afscheiding, grote solitaire bomen en geveltuinen heeft de openbare ruimte van het Thomas à Kempisplantsoen een groen en gelaagd karakter. Het groen functioneert enerzijds als zichtgroen en anderzijds als ontmoetingsplek van de huurders.

De (gevel-)tuinen zorgen voor variatie, dekking en nestgelegenheid. Het gazon biedt geschikt voedselgebied aan soorten als merel en egel.

14 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Beeld tuinen en groene afscheiding

Flora en fauna Vanuit de natuurwaardenkaart is het bekend dat er in het plangebied egels, eksters, huismussen en gewone dwergvleermuizen voorkomen. Vanuit de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF) is het bekend dat zowel de ruige als de gewone dwergvleermuis voorkomt in het plangebied. Bomen Het huidige bomenbestand in het openbaar gebied bestaat uit diverse boomsoorten, o.a. iep, es en esdoorn. De bomen verschillen in grootte en eigendom. Een deel van de bomen is van de gemeente, een deel is gelegen op gronden van Mitros/Portaal. In totaal zijn er circa 25 tot 40 bomen waarvoor een velvergunning nodig is en die gelegen zijn onder de footprint van de toekomstige gebouwen.

2.8 Eigendomssituatie Afbeelding: Beeld groen in openbare ruimte

Het plangebied bestaat uit 6 percelen. De percelen CTR00B 8323, CTR00B 8324, CTR00B 8325 en CTR00B 8326 zijn in erfpacht uitgegeven aan Mitros. Perceel CTR00B 6805 is in erfpacht uitgegeven aan Portaal. Perceel CTR00B 8327 is openbare ruimte in eigendom bij de gemeente Utrecht. Perceel CTR00B 7079 is openbaar gebied en in eigendom bij de gemeente Utrecht. Dit perceel wordt deels bij het plangebied betrokken.

15 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Eigendomssituatie

16 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

2.9 Bestemmingsplan Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Cartesiusweg e.o. uit 2012. De functies zijn vrij gedetailleerd bestemd. Een andere stedenbouwkundige invulling van het gebied noodzaakt een herziening van het bestemmingsplan. De Thomas à Kempisweg heeft in het bestemmingsplan Lombok uit 2009 de functie Verkeersdoeleinden. Om hier een park te kunnen maken zal een herziening nodig zijn.

17 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Bestemmingsplan

Verkeersdoeleinden

18 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

3. Uitgangspunten 3.1 Functies

•

Woonprogramma • Het programma bestaat uit tenminste 330 en maximaal 370 woningen. • Het aantal sociale woningen bedraagt minimaal 278. • Het percentage middenhuur woningen bedraagt minimaal 16% en maximaal 25%. • Binnen het Thomas à Kempisplantsoen wordt een gedifferentieerd woonmilieu voorzien waarin diverse woningtypen, doelgroepen en huurcategorieën samenkomen in verschillende groottes • De differentiatie binnen huurcategorieën vindt plaats in het sociale segment, zowel onder als boven de aftoppingsgrens, alsmede door toevoeging van middenhuur. • De middenhuurwoningen voldoen aan het Actieplan Middenhuur. • Er worden drie doelgroepen voorzien in het gebied: stedelijke starters, stedelijke gezinnen en een sociaal woonconcept waarin vragers/dragers samenwonen. • Om in de verschillende behoeften van de beoogde doelgroepen te voorzien, komen er diverse woningtypen met 2-, 3- en 4 kamerwoningen met een oppervlakte tussen circa 50 en 80 m2, en met uitzondering woningen tot circa 100m2 GBO (gebruiksvloeroppervlakte). • Tenminste 50% van de sociale huurwoningen wordt gerealiseerd in de kernvoorraad. • In de woonvoorraad van het Thomas à Kempisplantsoen worden minstens 5 woningen als friendswoningen gelabeld om te voorzien in de diverse woonbehoeften van de beoogde doelgroepen. • Alle woningen zijn rolstoeltoegankelijk.

•

Niet-wonen programma • Vanuit het sociaal woonconcept wordt door een nog te selecteren partij voor het concept en/of de bewoners een (kleinschalige) buurtvoorziening geëxploiteerd.

• •

Deze voorziening zal primair ten dienste staan van de bewoners van het Thomas à Kempisplantsoen. De voorziening kent ook een buurtfunctie en zal dus op geregelde tijden opengesteld zijn voor anderen dan bewoners van het Thomas à Kempisplantsoen. De functie van de voorziening ligt niet vast en kan variëren in de tijd. De voorziening en het openbaar karakter daarvan is als zodanig herkenbaar in de plint.

3.2 Ruimtelijk Visie Het Thomas à Kempisplantsoen ligt op een bijzondere locatie in de stad; het vormt de schakel tussen Leidsche Rijn en de bestaande stad. Echter, door de vele verkeersbewegingen rondom het Thomas à Kempisplantsoen is het een enclave geworden. Daarnaast heeft de bebouwing niet de juiste oriëntatie en stedelijke uitstraling om de schakelverbinding tussen Leidsche Rijn en de bestaande stad vorm te geven. Deze ontwikkeling geeft vorm aan de doelstelling een schakel te maken tussen Leidsche Rijn en de bestaande stad. Daarmee zal deze ontwikkeling de entree van de stad gaan markeren. Hiervoor is nodig dat het gebied een passende korrelgrootte krijgt waarbij een (hoogte) accent mogelijk is, het zich meer opent naar zijn omgeving, er voetgangers- en groenverbindingen worden gemaakt en er een goede aansluiting wordt gecreëerd op Nieuw Engeland. De doorwaadbaarheid van het gebied moet worden vergroot. De Westelijke stadsboulevard zal door het uit gebruik nemen van de Thomas à Kempisweg om het plangebied heen lopen. Hiermee verdwijnt de barrière en kan het plangebied ruimtelijk verbonden worden met Nieuw Engeland.

19 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Visiekaart

20 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Door middel van een integraal ontwerp van de buitenruimte van het Thomas à Kempisplantsoen en de vrijkomende Thomas à Kempisweg ontstaat er een samenhangend geheel. Hiermee wordt het plangebied aangesloten op de stedelijke groenstructuur en wordt de openbare ruimte recreatief en ecologisch kwalitatief verbeterd. Jacobs Douwe Egberts (JDE) De locatie kent beperkingen in bouwhoogte door milieucontouren van geluid en geur, als gevolg van spoor, wegen en de fabriek van JDE. In een overeenkomst tussen gemeente en JDE en in de geldende milieuvergunning van JDE zijn geur- en geluidcontouren rondom de fabriek van JDE vastgelegd. Deze geur- en geluidcontouren hebben invloed op de maximale bouwhoogtes in onder andere het Thomas à Kempisplantsoen.

21 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Indicatie maximale bouwhoogtes als gevolg van geur- en geluidcontouren

22 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Uitgangspunten Het plangebied zal uit drie bouwvelden gaan bestaan; bouwveld één betreft het noordelijke bouwblok, bouwveld twee het zuidelijke bouwblok en bouwveld drie betreft het bouwblok in de noordwestelijke punt. Het plangebied geeft hiermee vorm aan de schakelverbinding die het in potentie heeft en zal aan de ene zijde de bestaande stad introduceren door middel van een stedelijke uitstraling en aan de andere zijde aansluiting zoeken met naastgelegen wijken door middel van informele groen, fiets- en voetgangersverbindingen. Het bouwblok in de noordwestelijke punt (bouwveld 3) is vanwege de huidige milieucontouren van JDE niet geschikt voor woningbouw en zal dus ook niet betrokken worden in deze ontwikkeling. Om in de toekomst een goede aansluiting op de woningen van Mitros en Portaal te garanderen, wordt in dit SPvE een aantal ruimtelijke uitgangspunten voor bouwveld 3 opgesteld (zie hoofdstuk 3.4 ‘Bouwblok in de noordelijke punt’). Algemeen • Het Thomas à Kempisplantsoen vormt de entree naar de bestaande stad vanuit Leidsche Rijn, gemarkeerd door een accent op de hoek van de Vleutenseweg en het Thomas à Kempisplantsoen. De markante positie kan door middel van een hoogte-accent en/of een accent in de architectuur extra benadrukt worden. • Het ThàK-plantsoen vormt niet langer een enclave, maar is een doorwaadbaar gebied, dat actief verbinding met de omgeving opzoekt.

• De open ruimte van de Thomas à Kempisweg is een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke structuur van de stad. Ondanks het uit gebruik nemen van de Thomas à Kempisweg moet de continuïteit van deze ruimtelijke structuur behouden blijven.

•

•

• • • • •

•

•

•

De bouwblokken vormen een grotendeels gesloten wand aan de Vleutenseweg en het Thomas à Kempisplantsoen zodat ze bescherming bieden tegen de omringende geluidhinder van verkeer en industrie. De bebouwing aan de Vleutenseweg maakt een doorgang richting het Merwedekanaal niet onmogelijk zodat een verbinding kan ontstaan met de omgeving en met de mogelijke bushalte aan de Vleutenseweg. Er mag alleen binnen de bouwvlakken gebouwd worden, waarbij een flexibiliteit is van 1m en de afstanden tussen de bouwvelden niet overschreden worden. Aan de Vleutenseweg en het Thomas à Kempisplantsoen dient er in de rooilijn te worden gebouwd. Aan de zijde van de Thomas à Kempisweg is er een uiterste bouwgrens die niet overschreden mag worden om de continuïteit van de ruimtelijke structuur van de stad te behouden. De rooilijnen tussen bouwvelden 1 en 2 en de bouwvelden 1 en 3 zijn niet evenwijdig. Elke woning heeft een geluidluwe gevel. Daar waar de maximale ontheffingswaarde overschreden wordt zal een passende oplossing vanuit de wet geluidhinder moeten worden uitgewerkt, met behoud van architectonische kwaliteit. Het fietsparkeren is geïntegreerd in de bebouwing en op maaiveldniveau opgelost in collectieve fietsbergingen. De fietsenbergingen zijn eenvoudig toegankelijk om het gebruik aantrekkelijk te maken.

De entrees van de begane grond woningen en de collectieve entrees richten zich naar de openbare ruimte en hebben een semi private overgangszone voor een zachte overgang van privé naar openbare ruimte. Bij ontwerp van de woningen geldt het uitgangspunt “Geen dak onbenut” (voor groen, zonnepanelen etc.)

23 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Uitgangspuntenkaart

24 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

•

•

In de plinten worden voornamelijk woningen of voorzieningen gerealiseerd. Bergingen of fietsparkeervoorzieningen zijn mogelijk op de begane grond wanneer de positie ervan een relatie aangaat met de aanliggende fietsroutes. Op beeldbepalende plaatsen, zoals de zuidelijke kopgevel van bouwveld 2 en op de hoeken waar een niet-wonen programma de voorkeur heeft, zijn bergingen en fietsparkeervoorzieningen niet wenselijk en tot een minimum beperkt. Eventuele berging en/of fietsparkeervoorzieningen in de plint vereisen extra aandacht in de architectonische oplossing om kwaliteit van gebouw te borgen, zowel op gebouwniveau als in de relatie met de openbare ruimte. Het gevoel van blinde gevels moet vermeden worden.

Bouwveld 1 • De bouwhoogte bestaat uit maximaal 6 lagen (en minder wanneer dit vanwege geur- en geluidcontouren nodig is, zie ook hoofdstuk 5.5 en 5.6). • Het parkeren voor auto’s bevindt zich in het bouwblok. Daarbovenop bevindt zich een dek met een groene uitstraling, mogelijk met sparingen ten behoeve van verbindingen naar het onderliggende parkeerniveau, het beperken van technische installaties of het kunnen aanplanten van bomen in de volle grond op het parkeerniveau. • De toegang naar het parkeren en de (eventuele) hellingbaan liggen in het bouwvolume en zijn ondergeschikt vormgegeven. • De gevels aan het Thomas à Kempisplantsoen begeleiden de Westelijke stadsboulevard en hebben een levendige, welkome uitstraling richting de stadsboulevard. De bouwblokken hebben een duidelijk voorzijde aan de straat met entrees naar de woningen.

Bouwveld 2 • De bouwhoogte bestaat uit maximaal 6 lagen (en minder wanneer dit vanwege geur- en geluidcontouren nodig is, zie ook hoofdstuk 5.5 en 5.6). • Op de hoek van het blok komt een accent dat een relatie aangaat met de Majellakerk. In de uitgangspunten kaart is de indicatieve locatie aangegeven. De hoek aan Thomas a Kempisweg blijft vrij van het hoogteaccent. • Het accent op de hoek van de Vleutenseweg en de Thomas à Kempisweg kan worden vormgegeven in architectuur en/of hoogte (waarbij het accent maximaal 3 bouwlagen heeft en een footprint oppervlakte van ca. 500m2). • Vorm, massa, hoogte en architectuur is nader uit te werken bij het voorlopig ontwerp van de gebouwen. • De gevels aan de Vleutenseweg begeleiden de Westelijke stadsboulevard en hebben een levendige, welkome uitstraling richting de stadsboulevard. De bouwblokken hebben een duidelijk voorzijde aan de straat met entrees naar de woningen.

3.3 Beeldkwaliteit Woongebouwen • Het accent in bouwveld 2, op de hoek van de Vleutenseweg en de Thomas à Kempisweg, vormt een bijzonderheid en is daarom in architectuur en/of volume-opbouw afwijkend. • De gezamenlijke entrees dragen bij aan het activeren van de bijzondere plekken in het park. Ze hebben een uitnodigende uitstraling en geven zo mogelijk een doorkijk naar het binnenterrein om daarmee de relatie van de binnenkant van de blokken met de groene parkruimte te versterken. • De woongebouwen hebben een stedelijke uitstraling. Baksteen vormt daarbij een belangrijk onderdeel van het materiaalgebruik voor de woongebouwen. Hiermee voegen de gebouwen zich in de omgeving.

25 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

• • • • •

• • •

• •

De bouwblokken zijn familie van elkaar, in vormgeving en/of materialisering, met variatie per blok en/of bouwdeel. De gevels richting het groen krijgen een vriendelijke, open uitstraling. Het toepassen van een galerij aan de buitenzijde van bouwveld 1 en 2 is niet wenselijk. Indien dit toch noodzakelijk is , vanwege het geluid, dan is de galerij architectonisch onderdeel van de gevel. De balkons worden bij voorkeur veelal aan de buitenzijde van bouwveld 1 en 2 geplaatst zodat een levendige zijde aan het park wordt gecreëerd, mits dit geluidstechnisch mogelijk is. De afstand tussen bouwvelden 1 en 2 bedraagt minimaal 15 meter van gevel tot gevel. In het smalste deel van de ruimte tussen de bouwblokken vormt de positionering en vormgeving van de buitenruimte een ontwerpopgave om de ruimtelijkheid tussen de blokken te handhaven. Mogelijk dat loggia’s passend zijn. Trafo’s en andere nutsvoorzieningen worden altijd in de bouwvelden opgenomen en staan dus niet in de openbare ruimte. Fietsenstallingen bevinden zich inpandig en vormen geen belemmering voor de relatie tussen woongebouw en park. De hoeken van de woonblokken worden zo minimaal mogelijk gebruikt voor bergingen, fietsenstaling etc. om onaantrekkelijke hoeken of delen van de gevel te voorkomen. Wanneer in de hoeken wel bergingen, fietsenstallingen etc.

gerealiseerd worden, moet er extra aandacht aan worden besteed in het ontwerp. De hoekoplossingen van de gebouwen zorgen in ontwerp en architectuur voor een vloeiende overgang tussen park en gebouw, een voorbeeld daarvan kunnen ronde hoeken zijn. De woongebouwen hebben in het binnenterrein een kleine privé buitenruimte voor de woningen op de begane grond voor bouwblok2, of op het dek bij bouwblok 1. De overgang tussen privé buitenruimte en collectieve binnenterrein bestaat uit een lage haag.

3.4 Bouwblok in de noordwestelijke punt Vanwege de huidige milieucontouren van JDE is het niet mogelijk om in de noordelijke punt op bouwveld 3 woningbouw of andere geluidgevoelige bestemmingen te realiseren. Desondanks is het van belang om hier een gebouwd volume te realiseren. Dit gedeelte ligt op een prominente plek van het plangebied. De plek is de markering van de overgang van en naar Leidsche Rijn en vormt de begeleiding van de Westelijke Stadsboulevard Het programma dat op deze plek kan worden gerealiseerd is nog niet bekend. Omwille van de geschatte verkeersintensiteiten op de Westelijke Stadsboulevard is programma dat een verkeer aantrekkende werking heeft vooralsnog niet gewenst. Uitgezocht zal moeten worden welk programma in welke omvang passend is. Voor de ontwikkeling van dit bouwveld wordt te zijner tijd een apart traject doorlopen. Om de aansluiting op de andere bouwblokken en in het gebied te borgen, zijn enkele uitgangspunten in de uitgangspuntenkaart beschreven. Dit betreft minimale afstanden, kavelgrootte en bouwhoogtes. Overige uitgangspunten zullen in een latere fase verder worden uitgewerkt in een separate bouwenvelop en/ of tenderdocument. In de fase dat bouwveld 3 nog niet bebouwd is, maakt het onderdeel uit van de nieuwe groene openbare ruimte met een groene/park invulling.

26 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Ruimtelijk • Om de entree van de bestaande stad te markeren vormt dit bouwblok een accent met een bouwhoogte van 8-10 lagen. • Voor een goede aansluiting op de woongebouwen heeft het bouwblok een hoogte-opbouw. • Het bouwblok heeft, aan de zijde van bouwveld 1, een setback vanaf de derde bouwlaag die rekening houdt met een goede bezonning van het naastgelegen blok. • Onder andere door een bijzondere plintinvulling heeft het bouwblok een levendige uitstraling. Beeldkwaliteit • Het gebouw is zowel op de Vleutenseweg, het Thomas à Kempisplantsoen als op de parkzijde georiënteerd. De alzijdigheid van het gebouw is dus belangrijk. • De plint dient levendig en uitnodigend te zijn. • De entree draagt bij aan het activeren van de bijzondere plekken in het park.

3.5 Verkeer en parkeren • • •

•

De hoofdfietsroute aan het Thomas à Kempisplantsoen blijft behouden. De ventweg aan de Vleutenseweg wordt ingericht als een fietsstraat voor een goede aansluiting op de fietsroute van de Vleutenseweg. De nieuwe in te richten fietsroute op de Thomas à Kempisweg blijft in het ontwerp van de openbare ruimte van de Thomas à Kempisweg behouden als doorgaande route, waarbij de ontwerpopgave bestaat uit het combineren van een (hoofd) fietsverbinding met de recreatieve functie van de openbare ruimte. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ligt aan de noordzijde van het plangebied. Door de komst van de Westelijke Stadsboulevard wordt de weg aan deze zijde opnieuw geprofileerd,

•

•

•

•

•

maar blijft de entree van het plangebied bestaan vanaf het Thomas à Kempisplantsoen. Uitgangspunt voor dit project is dat, als onderdeel van de planontwikkeling, er betaald parkeren in het plangebied wordt ingevoerd, conform parkeerregime B. Bij de berekening van de parkeernorm wordt daarom gerekend met de normen voor ‘stedelijk gebied met betaald parkeren‘ (zone B). Het aantal parkeerplaatsen dat in het gebied wordt gerealiseerd bedraagt 122. Conform de nieuwe parkeervisie van de gemeente is dit aantal te bereiken door de inzet van deelmobiliteit door de initiatiefnemers en door compensatie van rechtens verkregen niveau (zie bijlage voor berekening). Maximaal 60 plaatsen zijn te realiseren op de ventwegen van het Thomas à Kempisplantsoen en Vleutenseweg. Onderzocht wordt nog in hoeverre bezoekers in voorzieningen in de omgeving zouden kunnen parkeren om aantal parkeerplaatsen in de ventwegen verder te beperken. Tenminste 62 parkeerplaatsen worden gerealiseerd in een gebouwde voorziening onder parkeerdek in bouwblok 1. De deelmobiliteit in dit gebied bestaat in de eindsituatie uit 6 deelauto’s, 11 e-bikes, 2 bakfietsen en een nader te bepalen aantal free float e-scooters. Dit eindbeeld is gefaseerd door de corporaties in te voeren en gebaseerd op onderzoek van adviesbureau Overmorgen.

Het nader uit te werken deelmobiliteitsconcept sluit aan bij de nieuwe bewoners van het Thomas a Kempisplantsoen. In overleg met gemeente en gebaseerd op werkelijk gebruik van de deelmobiliteit is de deelmobiliteit uit te bouwen. Ten alle tijden is er voldoende deelmobiliteit om in de vraag te kunnen voorzien. Bij oplevering van de woningbouw bestaat deelmobiliteit in ieder geval uit 4 deelauto’s en 4 e-bikes.

27 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding: Principe Thomas à Kempisplantsoen

• •

• • • • Afbeelding: Principe Vleutenseweg

• • • • •

Corporaties zijn verantwoordelijk voor de aanwezigheid en (laten) exploiteren van deelmobiliteit, waarbij de afspraken worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Naast het plaatsen van deelmobiliteitsvoorzieningen is conform de parkeerbalans ook extra fietsparkeren te realiseren om autogebruik en parkeerplaatsen te verminderen. In de ontwerpfase moeten deze extra fietsparkeerplekken gestalte krijgen. De bewoners parkeren in het bouwblok en komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning in het plangebied en de omgeving. De verkeersveiligheid is een belangrijke randvoorwaarde voor het parkeren in de randen in de openbare ruimte. Het profiel moet daarop worden ontworpen. De parkeerplaatsen in de openbare ruimte bestaan uit langsparkeerplaatsen. Aan de Vleutenseweg mag aan twee zijden geparkeerd worden, aan het Thomas à Kempisplantsoen aan één zijde. Ten behoeve van de verkeersveiligheid is aan het einde van de ventweg van de Vleutenseweg ruimte in het ontwerp voorzien om het keren van de auto’s veilig te kunnen faciliteren. De ontsluiting naar het autoparkeren is direct bereikbaar via de ontsluitingsweg en derhalve gelegen aan het Thomas à Kempisplantsoen. Voor het parkeren/stallen van fietsen worden gezamenlijk fietsenstallingen per blok gemaakt. Ontsluiting fiets zoveel mogelijk aan de doorgaande fietsroutes, met daarbij ook de bergingen/ fietsparkeerplekken.

Bij elke woning moet een berging aanwezig zijn waarin fietsen gestald/geparkeerd kunnen worden, of er dient conform de Utrechtse Bouwbrief een gezamenlijke fietsenberging te zijn en per woning een berging van min 3m2.

28 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

3.6 Openbare ruimte Met de herontwikkeling van het gebied, het uit gebruik nemen van de Thomas à Kempisweg en het creëren van verbindingen, opent het plangebied zich naar de omgeving. De bouwblokken worden in een groene omgeving geplaatst. De binnenzijdes van de bouwblokken hebben een groene geluidluwe kwaliteit, waarbij de bouwblokken zorgen voor bescherming tegen verkeer- en industriegeluid. Hiermee krijgen niet alleen de toekomstige bewoners, maar ook de buurt een extra groene verblijfsruimte die aansluit op de bestaande groengebieden in de omgeving. Daarnaast zal de openbare ruimte ook plek bieden aan dieren door kwalitatief groen te verbinden en natuur inclusief te maken. In de openbare ruimte zal ook ruimte zijn voor speelplekken voor kinderen van verschillende leeftijden. Het ontwerpprincipe “groen tenzij” is leidend voor openbare ruimte en de binnenhoven. • De Thomas à Kempisweg wordt samen met het groene binnengebied in het Thomas à Kempisplantsoen een openbaar gebied/park waar zowel bewoners als omwonenden terecht kunnen. Het toevoegen van een deel openbaar gebied zorgt niet alleen voor ‘lucht’ in het gebied, maar zorgt er ook voor dat het bebouwde programma in een aantrekkelijke omgeving staat. • Aan de noord- en westzijde van het plangebied is ruimte voor een ontsluitingsweg voor auto’s. • Het openbaar binnengebied is autovrij.

• De groene ruimtes tussen de bouwblokken en de Thomas à Kempisweg vormen één gebied, worden als één geheel ontworpen, en hebben een hoge verblijfskwaliteit.

•

Het gedeelte tussen de Majellakerk en het accent op de hoek van de Vleutenseweg/ de Thomas à Kempisweg krijgt een inrichting die de functies ondersteunt en met elkaar verbindt. • In de openbare groene ruimte is plek voor verblijven, spelen en sport. • Tussen bouwveld 1 en 2 bevindt zich een groene ruimte met een breedte van minimaal 15m. • De afstand tussen bouwveld 1 en 3 bedraagt minimaal 15m. • Fietsparkeerplekken voor bezoekers bevinden zich nabij de collectieve entrees. • De afvalinzameling vindt plaats in de vorm van ondergrondse containers, deze worden alleen gesitueerd aan de ontsluitingsweg. • Voor de technische eisen voor de (door de gemeente beheerde) openbare ruimte o.a. water, bomen, groen, verlichting en afvalinzameling geldt het Handboek openbare ruimte. • De inrichting is conform de Kadernota, het kwaliteitsniveau is Domstad wat betreft inrichting en beheer. Dit SPVE is geen ontwerp van de openbare ruimte. Voor het ontwerp zal separaat een Integraal Programma van Eisen worden gemaakt voor het kunnen uitwerken van het voorlopig en definitief ontwerp van de openbare ruimte. Corporaties en gemeente werken gezamenlijk aan de uitwerking van het ontwerp van de openbare ruimte.

29 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeelding links: Creëren van plekken Afbeelding rechts: Park

Afbeelding links: Auto en parkeren Afbeelding rechts: Fietsroutes

30 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

3.7 Groen Het groen is een belangrijke drager van de ontwikkeling; het is zowel bepalend voor de kwaliteit van de woningen als voor de leefbaarheid van het gebied voor mens en dier. Door het groen van het Thomas à Kempisplantsoen te verbinden met de groene uit gebruik genomen ruimte van de Thomas à Kempisweg ontstaat een ruim park voor bewoners en omwonenden. Aansluitend op de hoofdgroenstructuur van de gemeente Utrecht versterkt, verbreed en verbindt de nieuwe groene inrichting flora en fauna in de stad. Het groen krijgt veel meer functie en waarde dan in de huidige situatie. Er komen gebruiksplekken, ecologische verbindingszones, het zal worden gebruikt voor de klimaatadaptatie (wadi’s) en er komt een aantrekkelijk, samenhangend park met een afwisselende en gevarieerde inrichting. Het groen in het Thomas à Kempisplantsoen en de Thomas à Kempisweg dient ecologisch gezien als één samenhangend geheel te worden ontwikkeld. Park • Het plangebied voor de herontwikkeling van het Thomas à Kempisplantsoen vormt een belangrijke schakel en verbinding binnen de stedelijke groenstructuur, onder andere richting de groene structuur van het Cremerplantsoen en Majellapark. • In het ontwerp van de openbare ruimte worden de verbindingen met Cremerstraat en Majellapark vanuit de stedelijke groenstructuur als uitgangspunt meegenomen.

• De Thomas à Kempisweg en het gebied tussen de bouwblokken worden groen ingericht en hebben zowel een hoge biodiversiteitswaarde als een hoge verblijfskwaliteit. • Door de plaatsing en vormgeving van de nieuwe gebouwen ontstaan interessante vloeiende parkruimtes en is de uit gebruik genomen weg niet meer zichtbaar of voelbaar.

• • •

•

•

•

• •

Het park wordt ontworpen om te bewegen, ontmoeten en verblijven. Uitnodigen om naar buiten te gaan en actief te zijn, een actief park. Het park wordt ingericht als een klimaatpark met ruimte voor natuur en waterberging. Voor de inrichting van de openbare ruimte geldt het principe: Groen, tenzij en onverhard, tenzij. Verharding wordt alleen toegepast indien noodzakelijk voor de ontsluiting van het gebied en de woningen, en primair voor voetgangers, behoudens het fietspad Verschillende voetgangersroutes lopen door het gebied en verbinden entrees van de bestaande en nieuwe gebouwen, sluiten aan op bestaande routes in omliggende straten en zorgen er ook voor dat er een verbinding komt met de Vleutenseweg en de mogelijke bushalte die aan de Vleutenseweg komt. Op de voormalige Thomas à Kempisweg wordt een doorgaande fietsverbinding gerealiseerd in beide richtingen. In het ontwerp zal over de precieze ligging een keuze gemaakt moeten worden in relatie tot de functie van het park. De bomenstructuur aan de oostzijde van de Thomas à Kempisweg wordt continu gemaakt. De Thomas à Kempisweg is namelijk onderdeel van de hoofdgroenstructuur. Bestaande bomen worden meegenomen in het parkontwerp. Geen schade door bui van 80 mm in één uur, 90% van jaarlijkse neerslag vasthouden in gebied.

Circa 30 volwaardige bomen per hectare (bestaand en nieuw), waarbij zoveel mogelijk de bestaande bomen worden gehandhaafd.

31 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Flora en Fauna park • De Thomas à Kempisweg wordt samen met het groene binnengebied in het Thomas à Kempisplantsoen een biotoop voor de doelsoorten: egel, zangvogels, vlinders en bijen, gierzwaluw, huismus en vleermuizen. De benodigde onderdelen voor een leefgebied voor een doelsoort mag verdeeld worden over verschillende groene onderdelen binnen de plangrenzen. • Het groen en de verlichting van de Thomas à Kempisweg wordt zo ingericht dat er een doorgaande vliegroute van vleermuizen mogelijk is. • Nieuwe grasvelden worden zoveel mogelijk bloemrijke extensief gemaaide grasvelden. • Ter bevordering van de verticale gelaagdheid en biodiversiteit worden naast bomen en bloemrijke kruiden ook (clusters van) inheemse, dekking biedende struiken aangeplant. • De openbare ruimte is een luwe plek en biedt naast recreatief gebruik van groen ook een aantal ecologisch rustige plekken. Dit zijn plekken met opgaand groen, met voldoende dekking en omvang en een beperkte verstoring van andere functies. De omvang hiervoor is minimaal 50m2 en de tussenafstand is niet meer dan 50 meter. Op deze manier ontstaat leefgebied voor de doelsoorten. Het aantal plekken en de positie daarvan is in het ontwerp van de openbare ruimte nader te bepalen. • Bij de soortkeuze voor groen worden (voornamelijk) inheemse soorten toegepast rekening houdend met soorten van de Utrechtse soortenlijst.

• De bestaande bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Indien het kappen van de bomen noodzakelijk is, vindt zoveel mogelijk compensatie plaats binnen het plangebied. • Indien verplaatsing van een boom noodzakelijk én mogelijk is, wordt een nieuwe locatie gevonden binnen het plangebied.

Bouwblokken • De woongebouwen worden omzoomd door een ‘margestrook’ van 1,5m die benut kan worden als privé-buitenruimte en is daarmee de overgang van de woning naar de openbare ruimte. Aan de Vleutenseweg en het Thomas à Kempisplantsoen is een ‘margestrook’ van 1,0m. • Binnen de twee woonblokken bevinden zich gemeenschappelijke buitenruimtes voor de bewoners. In bouwblok 1 is dat op het dek met een groene uitstraling en mogelijke uitsparingen, in bouwblok 2 is dat in de gemeenschappelijke binnentuin met een kwalitatief groene inrichting. • Bij voorkeur wordt minimaal 50% van de daken ingericht als groen dak, waarvan 25% kruidendak en 50% volwaardig groene daken, indien e.e.a. passend binnen de ambities van de gemeente ten aanzien van energieneutraal bouwen en beperken van gebruik van fossiele energie.

32 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

Afbeeldingen: Referentiebeelden van uitwerkingen van de openbare ruimte rondom de bouwblokken en ter plaatse van de voormalige Thomas à Kempisweg

33 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

3.8 Duurzame en gezonde verstedelijking Duurzame gezonde verstedelijking betekent: gezond, vitaal, sociaal en zelfstandig samenleven, in een schone, prettige, duurzame en economische welvarende stad. In de nota Volksgezondheid: Gezondheid voor iedereen werkt de gemeente samen met bewoners en professionals aan de gezondheid in de stad. Het Thomas à Kempisplantsoen kan bijdragen aan deze ambitie door: • • • • •

•

•

Een gezond woon- en leefklimaat, waar ongezonde omgevingsfactoren worden beperkt. Gezondheid van de nieuwe bewoners te bevorderen door spelen, bewegen en ontmoeten te stimuleren. Het toevoegen van (kwaliteits-)groen in het gebied om zo een prettig woonklimaat te maken. (Een rustige plek in het gebied als tegenhanger voor de drukte buiten). Voor de maatregelen op gebied van duurzaamheid zijn de prestatieafspraken van de corporaties leidend, wat betekent dat de gebouwen aan de wettelijk eisen BENG 1, 2 en 3 voldoen. Corporaties onderzoeken met aantoonbare inzet en onderbouwing of tegen vergelijkbare inzet, hogere prestaties behaald kunnen worden op de BENG criteria, e.e.a., conform de bedoeling van de stedelijke prestatieafspraken. Corporaties onderzoeken conform de stappen in het Utrechts energieprotocol welk energieconcept passend en haalbaar is, waarbij nadrukkelijk wordt gekeken naar alternatieven voor aansluiting op stadsverwarming. Op het gebied van circulair bouwen wordt onderzocht welke maatregelen kostenneutraal toegepast kunnen worden.

•

•

•

Er wordt bijzondere aandacht besteed aan klimaatadaptatie. Dit betekent 45mm waterberging per m² verhard oppervlak en geen schade aan de gebouwen bij een bui van 80mm per uur. Ook worden er maatregelen getroffen aan hittestressbeperking in en rondom de woningen. Dit kan met veel groen en verkoelende maatregelen in de woningen (bijv. zonweringen of koeling). Uitgangspunt bij nieuwbouw is diervriendelijk bouwen. Met diervriendelijk bouwen worden verblijfplaatsen voor gebouw bewonende dieren (vogels en vleermuizen) vroegtijdig in het planproces geïntegreerd in het gebouw. Uitgangspunt is 1 verblijfplaats voor gierzwaluw, huismus of gewone dwergvleermuis per huishouden of een nader uit te werken en te overleggen gelijkwaardig alternatief, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de spouwen. Het bebouwingsaccent op de hoek van de Vleutenseweg en de Thomas à Kempisweg wordt geschikt gemaakt als massawinterverblijfplaats voor vleermuizen waarbij te onderzoeken is voor hoeveel vleermuizen en welke soort dat geschikt is.

34 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

4. Onderbouwing 4.1 Beleidskader Ruimtelijke Strategie Utrecht De Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) is het kader voor de ontwikkeling van de stad in de komende periode. In deze periode heeft Utrecht te maken met een grote verstedelijkingsvraag. De basis voor deze ontwikkeling is het principe van gezonde verstedelijking. De RSU gaat uit van groei van de stad door behoud van de waardevolle landschappen om de stad, stedelijke inbreiding en toename en kwalitatieve verbetering van de openbare ruimte. Om een evenwichtige groei mogelijk te maken is in de RSU het instrument ontwikkeld dat de ‘barcode’ wordt genoemd. De barcode maakt inzichtelijk welk scala aan functies nodig is om de stad als geheel goed te laten functioneren. Omdat het fysiek niet mogelijk is om alle functies naast elkaar te organiseren, moet de beschikbare ruimte slim worden benut door functies te combineren en te stapelen. Een centraal begrip in de RSU is de ‘tien minutenstad’. Het ontwikkelen van nieuwe knooppunten en centra wordt gecombineerd met de focus op langzaam verkeer (wandelen en fietsen) en openbaar vervoer. Dit maakt het mogelijk dat voorzieningen altijd op relatief korte afstand bereikbaar zijn (de ‘tien minutenstad’).

Het concept van de tien minutenstad is uitgewerkt in 6 stadsprofielen: • De groene stad • De verbonden stad • De compacte stad • De inclusieve stad • De toekomstbestendige stad • De vertraagde stad

De groene stad

Utrecht ligt te midden van waardevolle landschappen maar kent ook binnen de stad waardevolle groene structuren. De RSU zet in op het

versterken van de bestaande structuren en op het verbinden van het stedelijke en het regionale groen. Een belangrijk uitgangspunt voor verstedelijking is dat verdichten en vergroenen in balans moeten zijn. Door de ruimte tussen de bouwblokken en de ruimte die vrijkomt door het verleggen van de Westelijke Stadsboulevard ontstaat er een aaneengesloten groene ruimte. Ook voor flora en fauna betekent de ontwikkeling dat er letterlijk ruimte ontstaat en dat bestaande groene structuren en gebieden beter met elkaar verbonden worden.

De verbonden stad

Utrecht zet in op goede verbindingen voor met name langzaam verkeer en openbaar vervoer en daarnaast op het opheffen van bestaande barrières in de stad. De planlocatie ligt aan doorgaande fietsroutes en langs de Vleutenseweg is een halte voor hoogwaardig openbaar vervoer. Er wordt gestuurd op goede voorzieningen voor de fiets, zoals goede, comfortabele stallingen zodat het fietsgebruik wordt gestimuleerd en het autogebruik wordt ontmoedigd. Verder wordt door de inzet van deelmobiliteit het autobezit en autogebruik verminderd, en duurzaam vervoer gestimuleerd.

De compacte stad

De RSU zet in op binnenstedelijke groei. De RSU stelt dat hier wel een grens aan zit en dat het niet de bedoeling is om overal maximaal te verdichten. De groei wordt voornamelijk geconcentreerd rond de centra van de stad.

35 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

De inclusieve stad

De nabije stad geldt voor iedereen. Dit vraagt om een inclusieve stad en dat betekent dat de gemeente bij de verstedelijking niet alleen handelt in het belang van economische waarde, groei en efficiëntie. De gemeente hecht ook waarde aan maatschappelijke en culturele ontwikkeling, aan innovatie en creativiteit en aan zorg en het voorkomen van sociale uitsluiting. Een stad voor iedereen vraagt in eerste instantie om een betaalbare woning voor iedereen. Omdat de woningvraag en het woningaanbod in Utrecht sterk uiteen lopen, staat deze betaalbaarheid erg onder druk. In de ontwikkeling Thomas à Kempisplantsoen worden sociale woningen en woningen in de middenhuur gerealiseerd. Daarbij zijn verschillende groottes en prijsklassen het uitgangspunt. De doelgroep is divers; stedelijke starters, stedelijke gezinnen en een sociaal woonconcept van vragers en dragers.

De toekomstbestendige stad

Het begrip toekomstbestendige stad bestrijkt een breed spectrum waaronder onder andere klimaatadaptie en duurzaamheid vallen.

De vertraagde stad

Naast dynamische plekken met reuring, zijn ook voldoende plekken nodig waar mensen even in de luwte kunnen zijn. Groene openbare plekken voor stilte, verkoeling, ontmoeting en ontspanning. Utrecht wil de stad samen met inwoners organisch en geleidelijk ontwikkelen. De samen met bewoners nieuw te ontwikkelen openbare ruimte biedt deze vertraging bij de ontwikkeling van het Thoas a Kempisplantsoen.

Gezondheid voor Iedereen 2019-2023 (2019) In de nota Volksgezondheid is gezonde leefomgeving één van de 7 speerpunten. De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. Het uitgangspunt is dat de leefomgeving van Utrechters zo is ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. De aanwezigheid van groen, sport, geluidsluwe zijdes in combinatie met ambitiewaarden voor geluid en gezondheidsvoorzieningen dragen bij aan een gezonde verstedelijking. Binnenstedelijke verdichting dient gezonde kwaliteiten met zich mee te brengen zoals het behoud van groen om de stad en autoluwe wijken die actieve mobiliteit en ontmoeting stimuleren en daarmee bijdragen aan gezondheid. Er dienen passende maatregelen genomen te worden om de gevolgen van klimaatverandering zoals hittestress te beperken. Dit door bijvoorbeeld meer kleinschalig, horizontaal (daken) en verticaal (gevels) groen te realiseren en door bij de ruimtelijke inrichting te zorgen voor meer plekken voor verkoeling, zoals bomen. Daarbij is er ook oog voor biodiversiteit.

De voetganger en de fiets krijgt meer ruimte en voorrang bij de inrichting van de openbare ruimte. Nieuwe woonwijken worden zo ontworpen dat de auto minder nodig is. De openbare ruimte nodigt uit tot spelen, bewegen, sporten, verblijven en ontmoeten De ontwikkeling van het Thomas à Kempisplantsoen sluit hier bij aan door de realisaties van geluidsluwe bouwblokken met hoge kwaliteit binnenruimte, omringd door een autoluwe parkruimte van bijna 1 hectare.

36 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen Thomas à Kempisplantsoen, november 2021

4.2 Functies Woonvisie “Utrecht in Balans” (2019) De stad Utrecht groeit naar 400.000 inwoners en de vraag naar woningen groeit daarmee evenredig. De behoefte om binnenstedelijk te verdichten en menging van doelgroepen om een onverdeelde stad te krijgen is daarmee inherent verbonden. Een centraal punt is dat de woningmarkt voor alle groepen – starters, gezinnen, studenten, mensen met een laag of middeninkomen, doorstromers, ouderen én hoge inkomens – (financieel) toegankelijk moet zijn. Dat is nu niet overal het geval. Doordat er meer vraag is dan aanbod, ontstaat schaarste en schaarste leidt tot het opdrijven van de prijzen. Vooral de middeninkomens zijn ondervertegenwoordigd in Utrecht. Dit kan het vergroten van verschillen in de hand werken. Om die reden streven we naar goede betaalbare woningen in gemengde wijken, waarin gemeenschappen kunnen ontstaan waar mensen prettig en gezond (samen)leven en waar een plek is voor alle (inkomens)groepen en verschillende woonvormen. We willen meer balans brengen in vraag en aanbod en de bestaande mismatch in de woningvoorraad aanpakken (doorstroming). We gebruiken hiervoor de groei van de stad (bouwproductie) waarbij kwantiteit en kwaliteit hand in hand gaan. De stad groeit de komende periode door. Een focus op gezonde (binnenstedelijke) groei is daarom nodig om de schaarste terug te dringen.

Bij het bouwen van nieuwe woningen (en voorzieningen) staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. Utrecht kiest dus nadrukkelijk voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Vanuit de woonvisie (Utrecht Beter in balans) zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat:

• •

• • • • • • • •

Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie; We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn. Meer gemengde wijken; De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden. Doorstroming; Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming. Een (t)huis voor iedereen; We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alle (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien. Duurzaamheid en toekomstbestendigheid; We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema’s als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

Het initiatief draagt bij aan het toevoegen van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Verdichting gaat hand in hand met kwaliteit. Het aantal woningen is geen doel op zich, maar de resultante van de mogelijkheden en gewenste kwaliteit op deze plek.